地产

大温地区住房市场在整个春季和夏季前半段经历的放缓，持续到2022年8月。 大温地产局（REBGV）的报告显示，2022年8月有1,870套房屋售出，比2021年8月的3,152套下降了41%，比2022年7月的1,887套下降1%。8月份的销售量比10年的平均销售量低29%。 "随着通货膨胀的压力和利率的上升，房屋买家和卖家的活动在今年夏天转变为低于我们的长期季节性平均水平。在过去的四个月里，这种市场条件的转变导致价格下降，"REBGV的经济和数据分析总监Andrew Lis说。 8月，有3328套房屋新上市销售，与2021年8月上市的4032套房屋相比，同比下降了17.5%，与2020年7月上市的3960套房屋相比，同比下降了16%。 目前，在REBGV的管辖范围内有9,662套活跃的房屋挂牌，比2021年8月增加了7.3%，比2022年7月减少了6%。 REBGV的管辖范围包括温哥华、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温、皮特草原、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、西温和惠斯勒。大温地区的其他地区--包括素里、白石、北三角洲和兰里--属于菲沙河谷房地产委员会的单独管辖范围。 温哥华西区所有房屋类型的基准价格达到129.9万元，这意味着自六个月前房市开始放缓以来下降了5%。温哥华东区的基准价格为117万加元，意味着同期下降了4%。单户独立屋的下降最为明显。 就整个REBGV管辖范围内的所有房产类型而言，2022年8月的销售与活跃房源比率为19%，其中独栋独立屋为12%，排屋为25%，公寓也为25%。当该比率持续低于12%时，房价会出现下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价会出现上行压力。 目前，REBGV内所有房屋的基准价格徘徊在118万元，比2021年8月增长了7.4%，比上个月下降了2.2%。

   根据大温地产局（简称：REBGV）周五（2日）发布的最新市场数据显示，大温房地产市场在8月份保持平淡，房屋销售量下降4成，但基准价格仍比去年同期上升。 // 据REBGV的数据显示，大温地区在8月的房屋销售量下降了40%，与去年8月相比，房屋销售量较少了1,200套，该月销售量较10年平均水平低了30%。 REBGV经济及数据分析主管利斯（Andrew Lis）表示，随着通胀压力和利率上升，今年大温的夏季房地产买卖交易量低于季节性水平，导致过去四个月的市场价格略有下跌。 独立屋的基准售价目前略高于190万元，比去年同期高约8%，但比今年7月低2%；柏文基准售价约74万元，比去年同期高约8.7%，同样比今年7月低2%。 REBGV统计没有纳入素里、三角洲、以及兰里的交易数据。

由于大多伦多地区的房价过高，而加拿大的抵押贷款规定又很严格，因此私人贷款在那些需要贷款买房的人中，越来越受欢迎。但是，专家警告说，这其中存在风险。 图源：David Donnelly 根据安省金融服务监管局（FSRA）的数据，在过去5年中，由私人贷方提供资金的抵押贷款的价值和数量都有所增加。FSRA是一个独立监管机构，旨在改善安省消费者和养老金计划受益者的保护，并监管包括抵押贷款经纪人、贷款和信托公司以及信用社。 该机构表示，私人抵押贷款的价值已经从2019年的$130亿加元，增加到2021年的$224亿加元。抵押贷款的数量从2019年的30,435，增加到2021年的36,568。 Marani Law LLP房地产和私人贷款管理合伙人Zahra Marani表示，她的律师事务所已经看到私人贷款成为越来越受欢迎的选择，尤其是在希望为抵押贷款再融资的客户中。 Marani说：“我听到不久前本可以去银行办贷款的人说，他们别无选择，只能求助于私人贷款。” “我们不仅看到对私人资金的需求增加，我们还看到借款人和贷款人与经纪人商定的利率也在增加，因为银行借款的成本更高。” 对于准购房者来说，有两种获得抵押贷款的方式：传统的金融机构，比如银行和信用社；由投资公司或抵押融资公司提供的私人抵押贷款。 那么，为什么会有越来越的人的选择私贷呢？ 图源：DREAMSTIME FSRA金融机构和抵押贷款经纪行为负责人Antoinette Leung表示，私人抵押贷款的需求在很大程度上是由于当前的房市而增加的。 Leung说，联邦监管的金融机构制定的承包规定更加严格，尤其是对收入不稳定的自雇人士。这是促使人们从传统抵押贷款转向私人贷款的一个因素。 “而且这些都是非常成熟的贷方，拥有复杂的流程和承保经验，可以服务那些也许有额外资金投资的个人。” “所以，你真的是有很多选择。也因此，我们看到在过去年几年，私贷有所增加。” 原因是什么呢？私人抵押贷款机构的贷款标准与大银行不同，并且可以在个人不符合传统抵押贷款要求时，提供一种获得贷款的方式。 然而，与私人贷方合作是有风险的。专家表示，利率可能会更高，客户需要对借款人进行更多的尽职调查。 本周CBC News的一项调查显示，Paradise Developments Inc.这家在GTA社区建造房屋的持牌开发商，一直试图阻止一些个人和公司为其开发的房屋收取押金。 那些无执照和未注册的公司还声称他们可以提供30年期私人抵押贷款，利率低至2.75%，以及超低的首付。房地产律师Marani说，这里面到处都是危险的信号。 消费者要提防隐藏的费用、罚款 FSRA在私人抵押贷款检查中发现了消费者保护问题，特别是那些可能在财务上很脆弱，并可能在交易中被利用的人。 该机构表示，抵押贷款经纪人应该了解其客户（包括借款人和私人贷方）的财务需求、情况、目标和期望。 Leung说，消费者在签订私人抵押贷款协议时，应该注意费用和罚款。 Premiere Mortgage Centre的持牌抵押贷款经纪人Marcel Ghazouli表示，他还注意到从私人贷款借款的客户，往往比通过银行获得的利率要高得多。 Ghazouli说：“随着利率的上升，这种情况有所回升。这也跟疫情影响有关，无论是工作、健康，或是家庭问题相关的生活变化，” Ghazouli提醒道，私人贷款通常是1年到18个月不等的短期贷款，旨在填补资金空缺，以便未来能从私贷转回更传统的机构，比如银行。 “很多人没有意识到，一旦需要续约，这些私人抵押贷款不会自动续约。贷方可能会收取续约费。这一点需要问清楚，以便知道自己面临的问题。”

1.特鲁多启动联邦20亿住房补助 推动新“5年租购模式” 周二，总理贾斯汀·特鲁多详细介绍了联邦花费20亿元预算，要在加拿大各地创造更多可负担住房的计划。这笔开支包括在过去两次联邦预算中作出的承诺。 特鲁多说，这20亿中的一部分将用于在加拿大建造1.7万套新住房，其中大部分将是经济适用房。他还宣布了在经济适用房创新基金下的一个新的五年"租购房产"模式（rent-to-own stream）。从星期二开始，这一项目已经向有兴趣参与的开发商开放申请。在2022年的联邦预算中，为这一租购模式计划拨款2亿加元。 特鲁多在安大略省Kitchener的一个新闻发布会上说，该计划还将帮助住房供应商开发和试点一个新的租购模式，旨在为加拿大人创造一条从租房到购买第一套住房的途径。他说："对于很多租房者来说，存钱买房越来越难。通过这项新计划，我们将与住房提供者合作，帮助家庭从租房到拥有自己的房子。" 虽然自加拿大央行今年早些时候开始加息以来，加拿大住房市场已显示出降温的迹象，但特鲁多承认，飙升的租金一直是有购房议员人的障碍。他说："对于很多租房者来说，存钱买房越来越难。" 经济学家们经常认为，加拿大房地产负担能力和住房所有权不断恶化的原因，就是因为市场上房屋供需不平衡。特鲁多也宣布通过住房创新基金的新支出也将用于建造10,800个住房单元，以帮助解决加拿大的供应缺口。但他没有给出这些房屋何时完工的时间表。 特鲁多周二还宣布，作为20亿元的一部分，联邦政府的快速住房计划（RHI）将在两年内扩大，目前尚未开放申请。 在2022年的联邦预算中，第三轮RHI计划的支出为15亿。在4月的时候，联邦政府说这笔钱将支持6000个可负担单位的建设，但今天特鲁多却宣城估计只有4500个新的房屋建设。根据联邦政府的统计，RHI于2020年启动，迄今已支持了超过10,000个房屋单位的建设，总共两轮投入25亿元的资金。自由党的联邦预算在五年内预留了101亿元的支出，用于住房。副总理Chrystia Freeland本月早些时候说，渥太华将采取"必要的额外行动"来改善加拿大的住房可负担性。 2.预测赤字97亿到盈余13亿！BC省下月发钱抗通胀 BC省去年的经济复苏强于预期，该省经审计的预算数据显示盈余 13 亿加元，而早先预测的赤字接近 100 亿加元。 卑诗省财政厅长罗品珍 (Selina Robinson) 30日表示，该省 2021-22 年的经济表现优于公共和私营部门的预测。2021 年 4 月的预算是在 COVID-19 大流行的最黑暗时期交付的，最初预测赤字为 97 亿加元，但全年收入有所改善。 罗品珍说，这种改善可归因于重新开放经济和由此带来的税收增加、联邦政府为新冠疫情及灾难事件提供的一次性拨款、更高的自然资源收入，以及自给自足的公营企业 (Crown Corporations) 的净收益增加。 她在一份声明中表示，盈余所显示的“经济实力”将在下个月用于新的抗通胀措施。该省本周推出了一项 6000 万加元的教育支持基金，以帮助学校扩大膳食计划，并帮助家庭提供学习用品和实地考察费用。 罗品珍在新闻发布会上说，“意外盈余”是一个积极的事态发展，但全球经济到 COVID-19 和通货膨胀等不确定性仍然存在。罗品珍说：“这些数据表明，卑诗省民为保护彼此而采取的行动，以及我们为支援民众而投入前所未有的资金都是正确的决定。虽然其他地区可能会选择削减开支和紧缩政策，但我们对民众的投资，帮助我们实现了比任何公共或私营机构的预测都要更快速的经济复苏。 对于 2021 日历年，卑诗省实际国内生产总值 (GDP) 增长 6.2%，好于全国平均增长 4.9%。BC 省 2021 年的失业率降至 6.5%，继续低于全国 7.5% 的失业率。对纳税人支持的基础设施进行了 60 亿元的投资。该省由纳税人支持的债务与 GDP 的比率是加拿大最低的，为 17.9%。 卑诗省的信用评级依然强劲，是各省中最好的，使借贷成本保持在较低水平。 bc省在纳税人支持的资本项目上花费了 60 亿加元，用于建设学校、道路、公共交通和医院。比 2020-21 财年增加了 5.74 亿加元。这包括：19 亿元用于建设、升级和现代化幼儿园，以及中小学；14 亿元用于 BC 省的交通网络；16 亿元用于关键卫生设施。 2021-22 年在大流行和恢复计划上的支出总计 38 亿元：疫苗适用于所有不列颠哥伦比亚省省民。中小型企业可以通过商业复苏补助计划支付租金或继续发展。在 COVID-19 大流行期间不得不让员工离职的企业能够申请增加的就业激励补助金，以帮助雇用员工并继续恢复。养老院可以雇用 COVID-19 筛查人员来帮助确保居民安全，而无需动用有限的人力资源。 为受灾最严重的行业提供了帮助，包括向旅游业提供 1 亿元，使市政当局能够调整其旅游基础设施并使其多样化，并支持当地的土著旅游企业。为 14,000 家餐厅、酒吧、啤酒厂、酿酒厂、健身房和健身中心提供了支持，通过业务恢复赠款获得了超过 5,000 万元的支持。 3.UBC留学生找房70套无果：决定开车1.5h跨国上学 在大温哥华地区广泛寻找租房后，一位来自美国华盛顿州的UBC学生在开学前一周，决定放弃住在加拿大。 Zoë Tapert计划在美国的Bellingham或Ferndale找到一个住处，然后每天开车去加拿大温哥华上学。在三个月的时间里，Tapert已经询问了大约70个学校附近的租房信息，并有$1700元的预算。 Tapert说，她以前在美国的一些城市也租过房子，但从未遇到过这样的租赁市场，房子几乎在发布后就立刻被人抢光了。“我每申请一个地方，房东都告诉我，有人已经申请了，他们可能会得到它。我没有意识到有多少人也处于与我完全相同的位置。竞争很激烈。” Tapert现在面临着每天约一个半小时的车程，从美国开车到加拿大上学。Tapert说：“那种绝望的感觉一直在爬升。这绝对是一个奇怪的情况。这很有压力。我知道还有更多学生处于同样的情况。” 导致租房能力紧张的一个因素是住房分析师Ben Rabidoux所说的联邦政府和地方政府之间的“政策不匹配”。在联邦层面，创纪录的移民目标已经到位。大学正在接受创纪录水平的国际学生。但是全国各地的地方政府，包括大温哥华地区，并没有按照新移民涌入的速度来批准住房。 Rabidoux说：“我们看到租房市场的紧张，这不是一个单一的问题，可以快速解决的那种事情。”“这是由许多问题造成的。我们的移民政策基本上是在联邦一级制定的，因为国际学生是学院和大学的一个重要资金来源。”“近年来，我们看到国际学生的录取率急剧上升。事实上，仅在过去的6个月，我们就看到了超过20万的入学人数。如果学院和大学从这些收入中受益，他们是如何为这些学生提供足够的住房的？” Tapert的事情还有一个巧妙的地方，她的专业就是城市规划。因此糟糕的租房体验实际上为她提供了一个的额外学习经验，这或许会在未来某些时候影响她的职业生涯。Tapert说：“UBC和许多其他学院都在尽力开发住房，只是你不能总是以人们进来的速度来建设。从本质上讲，我们被卡住了，因为我们正在努力建造住房，但我们现在需要它。” UBC学生住房和社区服务部副总裁Andrew Parr在一份声明中写道：“温哥华的住房和租赁市场对每个人来说都是一个挑战，包括UBC的学生和员工。”“大学正在进行大量投资，并努力应对这一住房挑战。自2011年以来，该大学已投资超过$6.34亿元用于新的学生住房开发，为我们的校园增加了5,555个新床位。”  “UBC大学的校内住房比加拿大任何大学都要多，并且是北美顶级的学生宿舍供应商之一，截至2022年春季，两个校区的床位数超过15,000个。温哥华校区有13,217个床位，奥卡纳根校区有2,120个床位。” 4.卑诗省省府宣布：将于多方合作解决救护车短缺问题 一名8个月大的婴儿在上周四，于卑诗省一个小社区不幸死亡，当时镇上没有救护车服务。卑诗省省长贺谨（John Horgan）周二（30日）对此该事回应指，当局向该名婴儿的家庭给予深切慰问。 另外，省府正与消防员及护理人员工会合作，确保急救人员得到足够的培训，可以在医疗系统存满挑战的时期，应对任何紧急情况。 卑诗省一名年仅8个月大的婴儿，上周四在甘碌市以北约45分钟车程的Barriere地区，等候救护车期间失救死亡。贺谨在周二的新闻发布会上说，当局已经对省内农村及偏远地区的医疗系统进行重大投资。 对于婴儿失救一事，他说：“省府意识到救护车短缺的问题，并于新冠大流行期间，在偏于地区增设了地面及飞行救援队伍，我们必须培训更多的医护人员，以应对省内的医护需求。”Barriere市长斯塔默（Ward Stamer）呼吁采取灵活措施，允许急救人员将患者送往医院，他说：“他所在的社区有设立急救人员协会，但不允许将病人运送至医院。” 卑诗省救护车护理人员总裁克利福德（Troy Clifford）则认为，省内一些农村或偏远地区的医疗资源分配到城市，导致有些社区无人当值，现时最大问题在于无法招募和留住医护人员。

总理杜鲁多周二宣布，联邦政府将通过为经济适用房创新基金（Affordable Housing Innovation Fund）的先租后买计划（rent-to-own program）和启动快速住房计划（Rapid Housing Initiative）的第三阶段等项目提供额外资金，建造17,000套新房。 政府宣布的3个项目提供总计20亿元资金，以创建数千个新单元，其中许多将被指定为负担得起的单元。20亿元包括先前在预算案中已公布的资金。   联邦政府计划建造10,800套新房，其中6,000套将被指定为经济适用房，作为经济适用房创新基金的一部分。 与此同时，该基金的5年期先租后买计划的申请现已开放。该项目将允许有兴趣开发的住房供应商申请政府资助。 此外，快速住房计划的第三阶段，将建造4,500个经济适用房单元，部分专门用于妇女和面临无家可归风险的人。 杜鲁多称，解决住房危机没有灵丹妙药，但此项宣布可以再迈进一步，提供更多公平的机会。 对于联邦政府的辛宣布，新民主党党团主席关慧贞发表声明回应表示欢迎，但强调政府仍然有很多工作需要做，才能改变房屋的负担问题。 关慧贞说：「加拿大人正在支付着高昂的租金，又或正在挣扎寻求可负担的安身之所。新民主党一直致力督促自由党政府必须解决房屋危机，以及为人民提供协助。总理今日所宣布的正是新民主党与自由党早前签订信任及供应协议的成果。」 关慧贞表示，加拿大可负担房屋缺乏的问题始于自由党政府在1993年取消了联邦的可负担房屋计划，之后的自由党和保守党政府都未善尽责任，导致全国失去了50万个公共房屋单位，造成今日的危机。