地产

目前加拿大不少房地产受到外国卖家追捧，出现物业价格被抢高，及外国卖家与本地人争夺物业买卖的趋势。然而加国对外籍业主拥有国内房产的数据相当匮乏，当局表示正着手整理有关新增及现有外籍业主资料，填补空缺。 根据加通社按《资讯自由法》于5月时取得的资料指，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）计画与商界各持份者进行会谈及双边会议，整理有关新增及现有外籍业主资料，填补目前的资料空缺。计画将新增调查项目，包括物业管理公司分契式大厦（Condo）的外籍业主数目等。 CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）在声明中表示，现时未有完善的资料来源，能有效显示外籍业主投资于加国房地产的情况，公司正逐步蒐集资料，将进一步厘清外籍业主投资于加国房地产的实际深入程度。 保守党党魁哈珀于8月时曾表示若能连任，党内将动员搜集有关外籍业主的资料，并考虑引入税项等条款以控制有关买卖。不过一份致监督CMHC的联邦就业及社会发展部长溥礼瑞的文件指，CMHC实际上已在进行相关的工作，并已与其他提供有关资讯的机构展开讨论。

马里兰州切斯特（CHESTER, MD.）   待售房产：一栋带四间卧室、三间卫浴与六处卫生间的当代住宅   价格： 200万美元（约合人民币1273万元）   面积：9664平方英尺（约898平方米）   每平方英尺单价：207美元（每平方米约合人民币1.4万元）   周边环境：切斯特是肯特岛（Kent Island）上一个大约有3700人的社区，那里距华盛顿特区约50英里（约81公里），在马里兰州的东海岸之外。这栋房屋坐落在一个宽约1000英尺（约305米）、面对着蟹巷湾（Crab Alley Bay）的狭长半岛上，在一片容纳了大约100栋房屋、名为南风（Southwind）的住宅开发区内。该社区的便利设施包括几座网球场、一条船用坡道和一栋俱乐部会所。这座岛屿上还有一些购物场所，其中包括一家塞夫韦连锁超市（Safeway），而在切萨皮克海湾大桥（Chesapeake Bay Bridge）另一端的安纳波利斯市（Annapolis）还有更多的商店。   室内环境：这栋两层楼的白色当代住宅建于2006年。房屋的外立面采用了灰泥粉饰与玻璃设计，墙上有成排的窗户面对着蟹巷湾。屋内的公用区以一间面积为1500平方英尺（约139平方米）、天花板高25英尺（约7.6米）的大房间为主。窗户和玻璃推拉门都对着外面的一处露台和一座依靠着海湾的咸水游泳池。屋内的地面都铺了瓷砖，色调几乎全是白色。   这间大房的旁边是一间厨房，内有不锈钢的电器、可丽耐（Corian）的台面和几个高达天花板、要用一架伸缩梯才能触到顶部的置物架。一楼侧边的主卧套间里有一间卧室、一间带两个马桶的浴室、两个步入式的衣橱和一间带桑拿室的私人健身房。这一层还有一间办公室和另一间卧室，隐藏在折叠门的后面。   一段悬浮式楼梯从这间大房通往正对着一楼的这间跃层式书房，这里有几面玻璃墙和几个嵌壁式的乌木书架。还有两间卧室都在楼上。这两间卧室分别带有私人卫生间，但共用了一间浴室。这两个房间里也能看到水景。楼上两间新增的房间被用作儿童娱乐室。二楼还可通过一个升降梯到达。   户外空间：这栋房屋的占地面积为4.6英亩（约1.9公顷），周围是平坦的草坪，屋外有一座咸水游泳池和一个靠着海湾的热水浴池。   税：每年约20407美元（约13万人民币），外加每年1250美元（约合人民币7956元）的社区管理费。   联系方式：Jennifer Chaney, Chaney Homes, （410） 739-0242; chaneyhomes.com   俄勒冈州波特兰市   待售房产：一栋带两间卧室和两间半浴室的联排别墅   价格：210万美元（约合人民币1337万元）   面积：2691平方英尺（约250平方米）   每平方英尺单价：780美元（每平方米约合人民币5.3万元）   周边环境：这栋两层楼的联排别墅坐落在一个由火车站改建而来的地方，位于波特兰市的珍珠区（Pearl District）内，这里曾经是一个仓储与轻工业的社区，位于市中心的正北方。这栋联排别墅属于20世纪90年代晚期该区一系列改造建筑中的第一批项目。如今，这里还坐落着一些新建的共管公寓大厦、餐厅和商店，其中包括面积达6.8万平方英尺（约6317平方米）的鲍威尔书店（Powell’s Books）的旗舰店。   室内环境：这座1908年的建筑于1998年被改建为联排别墅。房屋里有裸露的砖墙、管道设施与横梁。地上铺着竹地板；天花板高达14英尺（约4.3米）。   这个旧装卸平台被保留了下来，现在用作这栋联排别墅前面的一处平台。该房屋的外立面上有一排高大的窗户。屋内有一间长形的开敞式房间，带有客厅区、餐厅区和一间厨房。这间客厅里的一面墙壁中间有一座又长又窄的燃气壁炉；餐厅区的一面墙壁上镶着印度尼西亚的铁轨枕木。这间厨房里有不锈钢的电器，其中包括一台Sub-Zero的冰箱；台面上铺着石英石。经过这间厨房，有几级台阶通往一处面积不大的中间层。这里有一间家庭娱乐室，室内有几面玻璃墙和一座由丹麦公司Hwam制造的桶状燃木火炉。   两间卧室都在楼上，各自有配套的浴室。楼上还有一间多余的小房间被用作儿童房。一同出售的，还有该房产在一间私家车库里的两处空间。   户外空间：房屋前面的一处平台，夹层外的一座阳台，和一个带热水浴缸和城市景观的屋顶平台。   税：每年约22444美元（约合人民币14万元）。   联系方式：H. Dwayne Davis, the Agency, （503） 319-4057; theagencypdx.com   加州的马歇尔市（MARSHALL, CALIF.）   待售房产：托马雷斯海湾旁的一栋两卧两卫的当代住宅   价格：199.5万美元（约合人民币1270万元）   大小：2200平方英尺（约204平方米）   每平方英尺单价：907美元（每平方米约合人民币6.2万元）   周边环境：这栋房屋靠着风景如画的太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway），正前方是托马雷斯海湾（Tomales Bay），位于旧金山市以北50英里（约81公里）处。作为一个具有乳牛养殖业历史的约400人的社区，如今的马歇尔最出名的是牡蛎与蛤蜊，以及托马雷斯海湾国家公园（Tomales Bay State Park）的旅游景点。这处房产就在那条经过马歇尔中心地带和鸟类研究中心“柏树林保护区”（Cypress Grove Preserve）的道路下游。这里的风景大部分是连绵起伏的山丘与草地。   室内环境：这栋单层的当代住宅建于20世纪60年代晚期，2012年进行了翻修。在平面结构上，该房屋有两个豆荚状的侧翼，一边是公共区域，一边是卧室区，房屋内的几乎每个房间都可以一览无余地看见托马雷斯海湾的景色。这道大门通往一间阳光房式的门厅，里面放着一张嵌壁式的躺椅。这间大房的面积为720平方英尺（约67平方米），内有一座燃木火炉，三面墙都装着成排的正对着水域与柏树林保护区的窗户。地上铺着经过漂白处理的木地板；天花板是倾斜的，带有外露的梁木。这扇玻璃门通往宽屋檐下几乎围住了整栋房屋的一处平台。   这间面对着大房间的厨房里有一座黑色大理石的中央岛台和料理台，与厨房内白色的基调形成了对比。厨房电器中有一台Viking炉灶。这里还有一间步入式餐具橱。这栋房屋的一间浴室里铺着绿色的大理石地面，那里还可通过一扇舷窗窥见水景。   屋外的一处平台分隔了两侧的公用区与卧室区。这栋房屋的卧室都带有水景，地面都铺着新地毯。这间主卧里有一面墙的橱柜和一间铺着石板的配套浴室。   户外空间：这处房产的占地面积为0.45英亩（约1821平方米），带一个有篱笆的院子和海湾边的一座深水码头。房屋下面还有一处地方可存放皮划艇。房屋北面有一道海堤。   税：每年约19950美元（约合人民币12.7万元）。   联系方式：Sarah Kowalczyk and Lotte Moore, McGuire Real Estate, （415） 464-7484 / （415） 412-7471; marshallwaterfront.com  

　　根据地产公司REMAX发布的2015年商业物业投资报告，企业今年在大温地区的投资高于以往，各项与商业、工业或零售业有关的房地产市场都有亮眼表现。 　　REMAX引用大温地产局数据，指出大温地区2015年上半年共销售1111笔商业单位，高于2014年上半年的974笔。仅在2015年第二季就有591笔，是过去五年间最佳纪录，不论是商业或工业用地，办公室或零售商铺，以及出租公寓大楼，都有相当亮眼的表现。 　　报告同时指出大温地区商业物业，尤其是办公大楼空置率的现象。例如温哥华近期落成四栋全新办公大楼，让市内的办公室空间增加了130万平方呎，第二季的空置率因此达到10.9%。温市周边都市也有类似状况，例如素里市在2014年的空置率达20%，所幸经有效吸纳后，2015年至今已下降5%。 　　也因为办公室和零售单位的空置情况，形成租客市场，租价下调，许多商户集中到温市中心。 　　低利率也对有助市场发展，例如增加了工业物业的建设，2015年迄今大温已增加了120万平方呎工业物业，2016年和2017年度将再增加3万平方呎，多集中于大温郊区。 　　由于利率低，长期投资者和小型发展商认为现在是进行长期稳定投资的机会，增加了商业物业市场的需求。 　　投资者多来自本地，少数为外国投资。科技业预期会扩张，疲软加元和税务鼓励政策继续刺激本地的电影业。例如索尼动画公司（Sony Imageworks）将总部从洛杉矶搬到温市中心Nordstrom百货楼上的7万4000平方呎办公大楼内。 　　REMAX加西区执行副总裁艾许（Elton Ash ）表示，加西地区的商业物业市场普遍受到低油价的冲击，如卡加利的商业物业成交量就下跌，但投资者明显对大温市场很有信心，2016年需求预期仍然强劲。  

　　日前中国国内一些媒体、网络流传一则趣闻，一位颇有名望的中国访问学者在美国期间租住当地一处房屋，退租时房东发现屋里未被清扫整理，“脏乱差”宛如狗窝，不仅大发雷霆而且要求房客赔偿经济损失，引发国内读者、网民的浓厚兴趣和热烈讨论。 　　 人家有人家的规矩 　　在北美租住他人房屋是有一整套完整的规矩的。 　　不论公屋或私屋，租房时都要和房东签署一整份租赁协议，这份协议并非房东自己草拟，而是房屋所在社区或城镇统一规范的房屋租赁协议，其中规定了房客必须承担的责任和义务，包括维持租屋内外的清洁，确保房屋内各种设施的完好和整洁，不得破坏，以及退租时尽可能恢复原状等。 　　之所以要作此规定，并非仅仅是人家的文化习惯，而是和当地人的生活方式有关。 　　在北美，买房或租房所得到的房屋，一般都是已装修完成、水电齐全并配备全套家具(指壁橱之类，不包括可移动的加剧)、家电和厨房灶具的所谓“交钥匙房”，除非建造时特别要求，通常都不会得到一套中国常见的“毛坯房”，房地产交易的主流，则是二手房市场而非中国习惯的新屋市场，房主从前任房主手里获得房屋所有权后，一般也不会像中国房主那样把屋内一切装修和设备“推倒重来”，而会尽可能沿用既有设备，包括灶具、冰箱和洗衣机也不例外。如果是租房，则还要提供床、桌、椅等更多必须家具，这些家具不但会一代代租客沿用下去(前提是还能用)，如果今后不租，房东本人也多半会继续使用它们。 　　正因如此，不论卖房、退租，将要出售或归还的房屋打扫干净，并检查所有设备的完好状况，是不仅约定俗成而且必定载入合约的内容，这不仅仅是风俗，也是北美生活方式的需要。笔者熟悉的一对台湾夫妇当年初到加拿大做访问学者，在不列颠哥伦比亚省奈奈莫租住当地人的房子(独立屋一层的一个特别装修、厨卫齐全的套房)，入住后发现微波炉不能使用，房东解释称“原来租房的一家人弄坏了，他们答应明天送新的来换”，第二天原租户(一位德国留学生)果然开车载着新微波炉登门了。 　　文章开头提到的那位中国访问学者“任性”的后果，是迫使房东不得不花费额外金钱、时间将房屋恢复到“使用状况”，这不仅是文化差异的碰撞，更是实际利益的冲突，或者说，是前者的分歧导致了后者的产生。 　　这种针对租客的规矩并非为外国租客量身定制，而是对所有租客一视同仁，一些曾当过外国租客的朋友甚至认为，如果房东不是特别“别扭”的那种，他们对外国租客甚至还要“客气”得多。就在前几天，和许多朋友在某个微信群里聊到那位“把租屋变狗窝”的中国访问学者之事，一位曾三次赴美充当访问学者的老朋友坦言，自己初次赴美时因不了解人家的规矩，也曾经闹过同样的消化，退租时忘了清理冰箱和烤箱，结果几个月后收到房东一纸照合约索赔的传真，这位朋友这才知道自己做错了事，连忙回信道歉并如数寄上支票，不久后居然收到房东复信，支票则被原封退回，复信中房东表示“了解到你是因文化差异造成的无心之过，赔偿就算了，劳烦你寄一回支票是为了让你加深一下对这边习俗的印象”。 　　别扭和不别扭的房东 　　国际房客都希望碰到一个处得来的房东，但这样的房东能否碰得上，是需要一点点运气的。 　　笔者刚移民加拿大时是“短登”，办妥移民手续后就赶紧返回非洲打理公司业务，留下太太一个人在温哥华，打算节约一点开支，就到处打听能否跟人拼租，拼租最终未成，却因此听到不少“房东与房客”的轶闻，其中有个来自大陆的女生，租住在北温哥华一位白人单身老太太的房子里，就碰上许多不适应的地方。 　　原来除前述“标准版本”的租房协议外，老太太还额外拟出一份“个性化”的租房协议，其中规定了许多奇怪的条款，如不得养宠物、不能自己煮食或把外卖带回家而只能出钱由老太太提供“包饭”、不能带异性访客进门、不能发出太大声响(包括手机铃声或闹钟都不行)、晚7点前必须回家否则不留门，等等，这位大陆女生当时大学即将毕业，正在实习和找工作期间，这些规矩弄得她叫苦不迭。 　　后来恰巧结识了当初介绍那位女生租房的某个入籍华人，后者解释称“这些规矩其实都有特殊原因”：老太太患神经衰弱症且对许多食物过敏，更重要的是，当初所有这些特殊禁忌老太太和他这个中介都详细向那位女生解释过，并书面一一列出，而且老太太自知这些条件比较苛刻，因此租金要得很低，这位女生贪图租金便宜一口答应且签字画押，那就无话可说了――重视契约和承诺，正是北美文化中很突出的一条。 　　当然也有些房东对外国租客特别友善，甚至到了让人感动的地步。笔者家附近就有个把地下室租给来本地读书中国籍小留学生及其陪读妈妈的当地家庭，不但对这母女俩照顾有加，甚至专门找来资料学做中餐，以便于和中国租客“交流感情”，有时笔者一家会在公园或中餐厅碰上周末一起休闲聚会的房东、房客两家人，若非肤色不同，真看不出有什么文化差异。笔者在南京外国语学校读书时的外籍教师、法国老太太雅克琳娜.梯也克女士退休后返回巴黎居住，把自己的宅邸改造为专门接待南京旅法学生的寄宿中心，有时家里同时住着好几个中国孩子，彼此也是亲如一家，完全看不到文化隔阂，老太太将相当一部分遗产捐赠给了南京外国语学校，几年前她不幸去世，弥留之际陪伴在身边的不是家人，而是寄宿在她家里的南京孩子们。 　　一些有海外寄宿经验的朋友认为，倘财力允许，最好还是租住“关起门来自成乾坤”的“套房”，而不要贪便宜、图方便，选择和房东同一个门出入、同一个厨房做饭，更不要选择“包伙”，毕竟文化差异客观存在，太多的“近距离接触”容易产生摩擦，且这种摩擦的成因有时会令人啼笑皆非，比如笔者曾听说的一位台湾/菲律宾混血留学生，刚到大温哥华时就曾因为在租屋厨房冰箱里存放食物而差点和房东翻脸――他存放了一些从亚洲超市购买的含肉食品“甜不辣”，而那家印度裔房东全家都是纯粹的素食主义者。 　　公寓或私房? 　　外国房客到了北美，该租公寓还是私房? 　　刚从大陆过去的朋友或许会本能地认为“租公寓方便”，尤其一些公寓本身就是所谓“纯租公寓”，租客是和“单位”而非个人签合同，可以避免许多房客与房东间的误会和碰撞。 　　这当然并非没有道理，但在这方面，北美同样有自己的“文化特色”。 　　不管出租方是“单位”或个人，公寓房可不是想租就可以租的，许多公寓楼都有所谓“出租线”，即规定一幢公寓楼中不得超过几套出租房，一旦“额满”剩余房屋便不可再出租。不仅如此，许多公寓楼都有自己的“楼规”，如“宠物限制”、“音响限制”、“儿童限制”等等，条款细密到让人瞠目结舌的地步，如笔者刚移民时购买的第一套房便是公寓，所在公寓楼里规定“楼内宠物饲养仅限于不超过三英尺长的犬类，长度包括尾巴”。当时所在的列治文市曾有一对外籍夫妇租住高层公寓，一年后他们生了一对双胞胎孩子，其楼上和楼下的邻居很快以“孩子哭声违反本楼音响限制”为由提起民事诉讼，要求判定他们退租，结果居然胜诉了。 　　老一点的北美公寓都没有放置洗衣机的空间，又不能在室外晾晒衣服，租客只能和全楼几十户甚至上百户人家共同使用投币式的洗衣机、干衣机，这对于在这方面比较“讲究”的东方人而言，显然是很不适应的，笔者认识的一对大陆夫妇刚来温哥华时就租了这样一套公寓，不久后生了孩子，小孩衣服单薄，投币洗衣机很不方便，没奈何只得偷偷买了个“迷你洗衣机”关起门来使用，因为这同样违反了“楼规”，一旦被投诉后果可想而知。 　　租私房相对要自在得多，因为租客只需满足房东一家的要求即可，而无需再去适应连房东都需照办的所谓“楼里的规矩”。在加拿大，温哥华、多伦多这类外籍房客较密集的城市，许多独立屋都被改造成便于分拆出租的单元，如地下室、底楼，都装修成有独立出入口和独用厨房、卫生间的“套房”供出租，如果租客是个喜欢安静、不好交际的人，完全可以“关起门来成一统”，除了交房租外不和房东照面。 　　房东其实也不好当 　　别以为那些动辄好几页、十几页，有“通用版本”的租房协议是房客的“不平等条约”，其实这些协议对房东的约束也很厉害，笔者刚到加拿大时也算是个“外籍租客”，当时租住了大温哥华本拿比市“皇家橡树”社区一幢独立屋一楼的一个“套房”，这幢独立屋是为分拆出租专门改造的，地下室和一楼分别有3个可独立出入的“套房”，二楼则是房东一家居住，协议中规定“房东必须确保租客水、电、网络畅通”，笔者的手提电脑始终连不上房东提供的Wifi，折腾了几天，最终房东不得不特意请来网络公司给笔者租住的“套房”专门拉了条网线(安装费由他承担，安装后的月租费由笔者承担)，以免我们告他“违反协议”。半年后笔者人还在非洲，太太自己做主买了公寓(就是前面提到“养狗看尺寸”那套)，照协议规定提前两个月通知，顺利退了租，取回了押金，又过了半年，笔者回到温哥华，和太太一起去探望这位房东，他抱怨“你们租那么短时间就走，两个月功夫哪里去找新房客，亏吃大了”，可协议如此，他也无可奈何。 　　有时候房东和外籍房客相处并不愉快，想把“讨厌的外国人”赶走，但“讨厌的外国人”却硬是赖着不走，房东往往无可奈何。原来北美大多数城市的“规范租房合同”都包含有保护租客利益的条款，若房客无协议规定范围内的过错，自己又无退租意愿，房东是不能“逐客”的，否则房客告上民事法庭，往往会成为胜诉一方，给房东带来许多困扰。笔者曾经在加拿大东部魁北克省蒙特利尔市结识这样一对“欢喜冤家”，房东是法裔魁北克人，房客是大陆北方人，彼此因年龄、生活习惯上差异太大，相处得磕磕绊绊，但房客贪图房东租金不高、所在地交通方便，不论房东好说歹说就是不肯退租，而房东虽然瞅这家人怎么都别扭，但因为房客一家既不欠租、又不触犯白纸黑字的那些“规矩”，尽管每天吹胡子瞪眼也只能徒呼奈何，上门劝退租次数多了，房客反倒扬言要去“告骚扰”(女房客是学法律的)，结果自然也只能不了了之，有一次在咖啡馆遇到那位房东先生，他苦笑着戏言“有时真想干脆把房卖给那家人算了”，虽然是笑话，但这对“冤家”最后也的确是因租客一家买了自己的房，才总算“好来好散”的。  

　　经济陷入衰退、家庭债务再创新高，以及央行可能调高利率，正在渐渐打击加拿大人对房地产市场的信心。据彭博社(Bloomberg)Nanos研究小组于本周公布的调查报狗啊，加拿大人对房房价格走势的信心指数已经连续下降了4个星期。 　　据悉，Nanos研究小组每星期都会调查加拿大人对个人财政、职业保障、经济前景及房价走势的看法。最近一周的调查显示，现在有31.49%的加拿大人相信房价会在未来六个月里呈现升势，这比前一周的32.04%略降，而且是连续第四个星期的下降。从本年至今预期房价上升的平均比率占34.11%，换言之目前人们对房价的信心指数下降了2.62个百分点。 　　与此同时，目前预期房价下跌的人占了18.04%，达到了自今年四月以来的最高点，而相信房价在未来半年内维持不变的人有45.74%，另有4.74%表示不知道。 　　该研究小组主席纳诺斯(Nil Nanos)表示，对很多加拿大人来说，对经济的信心体现在房地产市场方面。目前人们对房价的信心正在下降，这对经济和消费来说不是一个太好的消息。若房地产市场出现任何负面改变，将会严重影响加国民众对经济之整体信心。 　　业内表示，加拿大人对房市信心下降，主要由于经济陷入衰退、家庭债务再创新高，以及央行可能调高利率等三个原因。  　　TD银行经济学家佩特拉玛拉(Diana Petramala)表示，虽然目前大多数业内人士都相信，加拿大只是暂时陷入经济衰退(即连续两季度GDP萎缩)，经济将在下半年复苏，但是形势并不乐观。加拿大经济想要完全走出衰退的阴影，还有很长的路要走。 　　联邦统计局的数据则指出，由于央行降息令按揭率走低，进一步刺激人们借贷，在今年的第二季度末，加拿大家庭债务同可支配收入之比已达到了164.6%，比前一季度上升了1.6%，这是2011年以来最大涨幅，并再度创下历史新高。这意味着加拿大人均每收入100元，同时欠债约165元。  　　央行可能调高利率则是打压加拿大人对房价信心的另一个因素。据皇家银行早前预测，央行将在明年调高利率，房地产市场会随之出现收紧。不过，该行也表示央行升息不会令房价下滑，而只会减缓增速。 　　该行预测，2015年将成为加拿大房地产市场最好的年份之一。本年房屋交易量预期增加5%，全国房价将上升4.6%，其中安省增幅8.1%。明年全国房价增幅为3.2%，安省将仅有4.3%。  

　　根据大温地产局（REBGV）月初公布的最新数据显示，8月份大温地区独立屋的指标价格为115万9600元，公寓的指标价格为40万5400元，两种屋型的价差高达超过75万元，这样的价格差别令部分经济学专家感到担忧。 　　满地可银行的经济学家古瓦提耶利（Sal Guatieri）指出，此一价差数据到目前堪称为史上最高，大温地区的状况甚至比多伦多更为严重，因为后者的独立屋和公寓两类房型的指标价格，价差为32万2400元，虽然也创历史纪录，但却仅有大温地区的一半左右。 　　即便以大温城市屋的指标价格来看，8月份的数字落在51万1500元，与独立屋亦有将近65万元的价差，这代表本地民众若想要居住在有院子的独立房或城市屋单位，在财务上必须付出极高代价。  　　此外，自年初独立屋价格不断飙涨以来，许多业界人士建议，年轻家庭可选择居住在价格相对较低的公寓，不过根据了解，目前温市市内比较适合家庭居住的三睡房公寓单位，仅占待售公寓市场的9%。 　　卑诗大学（UBC）社区及区域规划学院院长高丝坦（Penny Gurstein）曾呼吁，政府单位应更积极的建立相关奖励制度，让业者更愿意开发适合家庭居住和生活的公寓房型，否则开发商在利益导向之下，并不会自发性地兴建这类单位。

     目前大温房市交易状况火热，各界人士对于驱使房价上升的因素感到好奇，有地产业者与经济分析师表示，当前的银行低利率为带动房价的主要原因之一，不过专门研究移民与房屋问题的卑诗大学（UBC）地理系教授莱伊（David Ley）认为，外来的移民引进财富和投资，才是造成大温房价攀升的动力。 　　莱伊表示，本地不断攀升的房价已与民众收入脱节，这足以显示房市买家多为较为富裕的移民，而且这类人口相当庞大，他估计在上一个世代共有20万名的新移民，透过商业移民计划来到本地，他们都拥有超过价值超过百万元的家产，否则无法成功申请移民身分，他相信这些新移民所带来的资产，才是趋势本地房价不断上扬的主要原因。  　　莱伊指出，要解决本地的房屋可负担问题，是一项非常重大的挑战，温哥华市府与其他地方政府恐怕无力独自解决，必须透过三级政府的合作才有办法。他进一步提到，加国是全球七大工业国中，唯一没有全国住房计划（national housing plan）的国家，自联邦自由党在1993年取消相关计划后，联邦政府便没有兴建任何社会住宅，相关住房问题要获得控制或改善，恐怕仍然还有一段漫长的路要走。

　　 　　加拿大媒体同业公会（Canadian Media Guild）22日发布新闻稿指出，加拿大国家广播公司（CBC）的财源紧缩，有意出售名下所有物业，其中包括温市中心的Hamilton St.700号的CBC Studio大楼。 　　该公会的CBC分会主席罗兰（Marc-Philippe Laurin）对此释出的消息表达担忧，因为他认为CBC这项决定，恐怕对该公司在节目制作上会有严重负面影响。 　　不过，CBC负责地产项目的行政主席拉比耶（Marc Lapierre）23日否认这项说法，他表示虽然该公司预算被联邦政府大幅删减，公司所持有的每一栋建物都可能被转售，但目前并无任何此类的正式计划。  　　但拉比耶亦透露，该公司确实正研究以租用取代持有的方式，来处理公司名下的物业，未来仅有在对CBC整体经营有利的状况下，才有可能会做出改变。 　　拉比耶也提到，去年CBC公司曾公布在2020年时，计划将所使用的营运空间降低到现行的50%，这代表该公司届时可能将多余空间出租，或干脆卖掉空间较大的物业，将摄影棚与录音室搬至空间较小的地点。

     向往美国的中国家庭多半是看中了美国的教育水平，习惯了在中国抢购学区房的家长们在越洋教子的路上，也不忘哄抬美国学区房的市价。　　　　在北京买学区房太贵了，还不如去美国买呢！”家住北京市西城区的梁女士最近与移民美国的大学同学交流时得到了这样的结论。　　中国学区房是最揪心的刚需　　学区，是中国家庭，尤其是北上广家庭最揪心的刚需。中国大中城市采用“就近入学”原则，小学按照划分的片区招生，且利用政策调控逐步杜绝付费跨区择校，重视教育的爹妈们为了不让孩子输在起跑线上，不得不花大价钱在优质学校的附近买房，此类房产称为“学区房”。　　对于北上广这样的巨型城市，学区房有可能离夫妻俩的单位都不近，或者交通不甚便利、生活设施不够齐全。即便如此，为了孩子能有个好的开始，中国父母依旧会斥巨资在学区里买上一间小房子，哪怕根本不进去住。早就听说，北京海淀有些学区房虽然陈旧狭小，但每平方米的价格已超20万，而且绝对不是有价无市。　　美国学区房只挑高中　　美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设，所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”，听上去和中国的学区房差不多，其本质还是有不同的。　　首先，美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段，孩子的学习任务相对轻松，而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段。　　其次，美国的学区好不好，通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好，两者紧密联系且相互促进。只要一个家庭选择一个良好的生活综合区，通常附近的学区都不错。在美国，每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校，只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址，每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。家长通过网络查到孩子可上的学校后便可与学校联系。　　需要注意的是，如果家长以购买学区房为目的解决孩子的教育问题，一定要针对具体物业地址进行核查，针对每一个住址，孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校，则需要优先排号进入等待。　　公立学区好处多　　在美国家长眼中，公立与私立中学各有优势。公立中学只允许接受短期的外国交换生，法定最长时限为一年，不得接受外国申请者作为独立学生长期学习；而私立中学接受外国留学(课程)生以学生签证长期就读。这意味着，公立中学的国际生比例远少于私立中学，且学费远低于私立中学，奖学金也更容易申请，因此公立学区同样受美国家长的青睐。　　2008年，在美国大部分房屋价格跳水的时候，好学区的房价不降反升。布鲁金斯学会不久前曾发表一份报告说，美国公立学校成绩较高的地区房价平均要比其他地区的房价高出20.5万美元。可见世界学区一般贵，无论是为教育、自住还是投资，学区房都有着一定的优势。　　DoverSherborn学区称作“哈佛学区房”亦不为过，对于极具名校情结的中国家长来说，颇为诱惑。其实如果不是对名校过于痴迷，在美国学区的选择还是很多的。　　美国有4000所正规大学，位列全球前200的名校少说也有100所，而最新公布的人口总数才3亿出头。所以，在美国考大学，进名校的比例本身就翻了N多倍。而且美国的教育资源更加均衡，即便上不了顶尖学校，在中档大学里，依旧有在专业排名中位居前列的专业。　　如何选择好学区　　美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语(精品课)和数学的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。　　在加州，政府主要通过API(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。　　此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。　　美国买房流程　　1. 联系房产经纪人，初步确定购买意向和预算。　　2.在美国的银行开一个可海外汇款的个人支票账户，以便出立资金证明、汇款买屋。如果本人不在美国，也可以委托朋友，先把钱汇到对方的账上，由对方帮忙出具资产证明和汇款。　　3. 通过房产经纪人或自己在网络、杂志、报纸上寻找房源，请经纪人预约看房。　　4.若确定买房，经纪人会分析适当价格，并出立买房合同。同时需要从银行出示资金证明和一张买价3%的订金支票影印本。以上材料及买房合约会由房产经纪人一起送到卖方。　　5. 卖方接受报价、签订买房合同的3天内，房产经纪人将3%订金支票送到公证行，开始进行交易。　　6.房产经纪人安排房屋检查。如有问题，可提请卖方修理。卖方不愿修理的话，此时可取消订单，买方拿回订金。卖方与公证行向买方提供房屋相关文件，如产权报告、社区规范、天然灾害报告等。　　7. 以上环节均无问题，买方将余下款项汇到公证行。　　8. 公证行进行房屋过户。完成后会通知房产经纪人，此时房产经纪人可从卖方取得钥匙。买房过程结束。　　移民机构房产专家建议：　　买房前自问　　1、我购买学区房的目的是自己用还是做长期投资的规划？　　2、我购买学区房是否和我家庭的移民计划相协调？如果不考虑移民，购买学区房仅仅只是投资的话，我能否接受？我的预算有多少？　　3、我喜欢的城市区域是哪里？相应的气候，人文氛围我是否适应？当地有什么特点是我所欣赏和喜欢的？我所选择的地区的资源和特点，其他城市是否有替代性？　　若是以投资为目的　　1、房子的区域地段首先要选在经济发达、人口稠密、对房源需求高的地方。　　2、风景好，资源稀缺的地方，房子更有升值空间。　　3、针对专门投资“学区房”的人来说，不是房子足够贵才有高回报。以洛杉矶尔湾为例，一些投资价位在80万到150万美金的房产，所能获得租金的回报基本上稳定在3500到4500美元之间。与投资80万与150万美金的预算对比，并非理想收益。　　4、找好“平衡点”，全局做判断。无论买贵的学区房，还是便宜的学区房，出租的时候，贵的地段一般象征着当地租客经济状况好，整体素质高，如尔湾。租金便宜的地方，很可能遇见素质参差不齐的租客，可能面临信誉不佳、收入不稳定、易拖欠租金、毁坏房产等棘手的问题，这样的风险必须考虑进来。　　若是以学区为目的　　1、教育硬性成绩依然是重要参考指标。　　2、考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。居民素质体现了一个社区的文化和教育水平，考察时可以关注人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例、居民的受教育程度。对于华人来说，周边如果有华人超市则可以大大的加分，因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。　　3、房产税会随房价走高，当地教育经费越高，公立学校越受益。公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额成正比。美国各地房地产税大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)。　　4、如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境往往更好。　　各位家长在买房时还应注意　　1、看目标房周边房子的卖价。注意过去3个月的成交价，同时区分正常买卖和银行拍卖，通常银行拍卖价格低于正常买卖大约10%至30%。　　2、注意学区级别不同，价格不同。以洛杉矶为例，最顶尖的学区里住了很多富人，房价基本上100万美元起价。稍便宜一些的中上水平学区，独立屋的房价为60万美元左右起，非独立屋(如联体住宅)，房价也在40万美元以上。　　3、美国房子基本一分价钱一分货，卖家开价一般以市场价位为准则。过分的杀价，容易失败而归。　　4、公寓一般较便宜，但好地段上(比如海边)设施完善的公寓也价格不菲，便宜的二三十万美元，贵的上百万美元。 

  安芝洛．托雷斯每天清晨5点钟起床，然后到史丹顿岛Midland Beach海滩清扫垃圾，工作8个小时。 这位公园局资深维护工人表示，这是一份苦工，但却帮助他暂时忘记流浪街头的徬徨生活，他是纽约市逾300位无家可归的全职僱员之一。 45岁的托雷斯向媒体表示，他每天晚上都哭过，他不能想象的事会发生在他身上，他向市长白思豪提出诉求：“请帮助我们！” 托雷斯年薪3万3662元，但他表示这个收入在纽约市是不够租屋的。根据StreetEasy网站，纽约市的中位数月租是2690元。 托雷斯在过去4个月住在他那部破旧的雪佛兰2001年“Blazer”车内，他只有两小袋个人物品。他表示：“每个人都说‘洗个澡，洗洗衣服吧’，大家都不知道怎么是好，这很令人难过，我是为市政府工作的，我从来没想这种事会发生在我身上。” 托雷斯在3年前开始交上恶运，他在史岛New Drop Beach的公寓被飓风“桑迪”摧毁，他原来与一位女朋友同居，但两人其后分手，使他分文全无。 托雷斯选择住在车子里，因为他找不到人与他合租，入住游民庇护所又怕生命受到威胁。 另一名卫生局执法官，55岁的乔芝．格里尔也明白住在庇护所的危险，但她年入3万3600元的薪资也不够租屋，她在2014年6月只能搬到一间罪案丛生的游民庇护所“阿拉丁酒店”居住。 市公务员工会官员表示，这些全薪公务员要入住庇护所，实际上是加重纳税人负担。单身人士住在庇护所每天成本是78.80元，即一年成本要2万8762元。家庭入住庇护所每天成本是105.37元，即一年成本要3万8460元。 

　　加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）22日发布第三季经济状况分析报告，指出今年加国房市不但没有受到油价下跌影响等负面经济因素影响，还有可能写下历史纪录，成为史上房产交易量最大的一年。 　　皇家银行的这份报告指出，银行低利率与状况回稳的劳动市场，刺激房市需求量，部分地区的公寓销售量也出现急遽攀升的状况，特别是卑省与安省地区，不过此一现象并非全国皆然，例如较为仰赖石油产业的亚省与沙省地区，市场成长动力就相对较弱。 　　皇家银行同时在报告中做出最新预测，指出今年全国二手住宅销量应会达到50万5400个单位，与去年相比将有5%的成长，涨幅可能达到史上次高的纪录，会不会冲至第一高有待观察，房价则会有4.6%的成长。 　　至于在明年的市场状况方面，皇家银行认为因利率有可能被上调，所以房市活动量将不如今年热烈，价格成长率可能仅有3.2%左右。 　　道明银行（TD Bank）23日亦发布最新房市展望报告，当中同时提到虽然加国上半年经济表现令人失望，但是当前银行低利率可望持续提供本地房市的支撑动源，但明年利率上调的机会相对提升，因此市场状况将会趋缓。 　　道明自管投资公司（TD Direct Investing）亚洲业务总监钟颖辉指出，目前多伦多和温哥华的房市状况领先其他地区，7月份销售量飙升至分别比其10年平均水平高出20%和30%，房价的年度增长率也超过11%。 　　这份报告同时提到，目前安省和卑诗省的房市状况仍处需求大过供给的卖方市场，两地房市持续火热的原因，来自房贷利率下降与人口状况等相关因素，特别是有许多人口因受到石油工业衰退影响，迁往较为繁荣的卑诗省，所以对本地房市造成正面影响。 　　不过报告中亦认为，卑省与安省两地的房市活络状况，延续到明年的机会并不大，主要原因为房价成长速度超过民众之收入增长，降低了本地居民之房屋负担能力。

温哥华西区格兰护街(Granville St.)两个屋段的7间独立屋，已经被一间来自中国云南的房地产开发公司，以2200万元的高价「打包买下」，但因为市府并未打算批准该屋段重新规划为柏文或城市屋，因此买家也未有进一步计划。   温哥华西区格兰护街(Granville St.)介于西45街及西47街之间的7间老房屋，已经以2200万元的高价，「打包」卖给一间卑诗省注册的「惠祥国际房地产开发公司」(Hui Xiang International Realty Developments Ltd，译音)。该公司的董事住址报在中国云南的文山市，而这些董事的「文山惠祥房地产开发有限公司」注册地址也位于该市。   《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)致电云南文山市的「文山惠祥房地产开发有限公司」，一名公司董事仇双洁(Chou Shuang Jie，译音)证实该公司已经买下这片房产，但公司尚未对这片地皮有任何发展计划，打算先看温哥华政府的态度再做决定。   《温哥华太阳报》称这7间房屋部分租给新租客，其中一间由原本的屋主入住。   该路段目前仍是独立屋用地，市府目前并没有重新规划的打算。一般来说开发商圈地都是为了等待未来能重新开发，但这种囤地方式，温哥华市府并不鼓励。   该区目前有许多房屋正在「打包出售」，例如这次「惠祥国际」所买下的地点，格兰护街另一侧也有多间房屋正在出售。格兰护街位于西49街至西52街之间，也有「多达11间」独立屋可以「打包」。介于西43街及西45街之间，也有整个屋段的6间房屋「打包出售」，不过经纪目前并未高调插牌。   负责「打包出售」格兰护街区另一侧房屋的华裔地产经纪透露，原本该街区有买家表示兴趣，但后来发现市府在未来发出的土地重新规划许可非常有限，因此卖家无法以高价出售，最终亦无法成交。   一般来说，如果市府批准街区重新规划，相连房屋「打包出售」，成交价会高于各自挂牌，因为开发商愿意出较高的价格，将整个街区收购兴建柏文或城市屋。但开发商要尽量在最短时间动工，才能最快地将投资回收。   在「惠祥国际」所买下格兰护街区以南的温西马宝区(Marpole)，温市府目前允许在西57街以南兴建三层楼高的排屋，过了西62街才准兴建超过三层楼高的建筑。

  萨省一对夫妇将房子出租给一个家庭时，曾满心欢喜以为找到了好租客，三年之后，当他们返回萨省看到自家的房子后，真的被吓到了，整栋房子已经感觉没一处是好的了，到处都是污秽的垃圾。这对名叫Sean和Miranda Fyfe的夫妇有两个孩子，三年前搬到卡尔加里，因此想要将这间刚装修好的位于萨省的独立平层小屋租出去，最后选择了一个看上去较为可靠的家庭：一对育有三个孩子的夫妇，丈夫曾经因为一场事故成为残疾。曾经，房东和租客之间都保持着非常友好的关系，租客会时不时打个电话问房东一些小问题，也显示出他俩会照顾好这栋房子。但是后来突然停止按期交付房租并且离开了，当房主夫妇回来想搞清楚到底发生了什么事情后，眼前竟是这样一栋小破房以及遍地垃圾：   房东夫妇愤怒得表示：房子的每一吋都被摧毁了！房客的破坏力严重超出了我们的想象！

评论∶住宅密度与房价 无直接关联 自从年初大温房价不断飙升以来，部分地产业界人士与专家指出，解决房价可负担问题的方法之一，便是提高住宅密度，不过温哥华太阳报专栏作家叶芙(Barbara Yaffe)认为，住宅密度与房价可负担性之间，并无直接的关联性。 叶芙表示，目前的银行低利率与加元汇率走低，对房市造成影响，但政府方面提高住宅密度的措施，并无法克服造成价格上升的市场因素，对房价不仅没有太大影响，更没有成功地提供更多可负担住宅。 叶芙指出，温哥华市因环境优美，持续地吸引外来人口，市区内许多老旧房子也不断被翻新，造成各个主要干道与交通枢纽周边出现更多的新建案，但这些新开发案不但没有使房屋更具可负担性，反而驱使价格持续上扬。 叶芙将箭头指向温市政府，她认为在市府现行的管理下，虽有更多的崭新出租公寓落成，但仍对房屋可负担性没有帮助，因为有许多人根本无法负担越来越高的租金。 叶芙引述市府统计数字，指出今年有1746人无家可归，仅比去年减少55人，因此她认为，当局必须检视提高住宅密度与房价可负担性之间的关系究竟何在。

将会拆卸的两间独立平房   多伦多一名华裔邵姓业主申请将其北约克央街夹芬治路附近、位於惠柳第路(Willowdale Ave.)的2间相连独立平房拆卸，拟把两房所占的土地合起来划成3块，建成3间两层高的独立屋，但却遭到韩裔邻居以新屋落成後，会被挡住餐室日光为理由反对。这名华裔业主把案件交上安省事政委员会(OMB)仲裁，并请来了规划专业人士帮助，终於获得委员会接纳了他的上诉，可以顺利施工。 邻居指阻挡日光及景观 该名金姓的韩裔邻居对两屋变为3屋提出反对，认为建议中位於街角的一间新屋将会阻挡其日光和景观。不过，该邻居的住宅和拟建中的新屋距离有数十米远。 这2间打算拆除的独立屋，位於惠柳第路(Willowdale Ave.)241号和243号。它们在这条街的东侧，面向这条街。从现场看，这两间各仅一层的独立平房，占地颇广，重组成3幅地，应是顺理成章。 但是，如果建3间独立屋，那毦妗@间就将建在惠柳第路和公主街(Princess Ave.)之间的东南角上，而韩裔的邻居是公主街237号，将和新建的其中一间独立屋相邻。在安省市政委员会的聆讯中，韩裔邻居家的女儿作为家庭代表，提出反对。 金家认为，拟建中的独立屋，将使得他们的房屋受到影响，尤其是他们的餐室，将因为新屋阻挡光线和景观。而他们家平常在餐室度过的时间很多。 如果新屋建起来，从他们的餐室的窗户中就可以看到。而现在他们窗户前没有任何阻挡视线的东西。 另外，他们提出拟建在街头东南角的独立屋，其设计在公主街一侧的建筑，比较突出一点，那将使得新屋和邻社内的现状不一致。 委员会接纳专业人士意见 申请人邵先生聘请了一位规划专业人士罗玛诺(Franco Romano)。他在聆讯会议指出，事实上隔壁的韩裔邻居家有一个很大的後花园，所以将拟建的独立屋隔开甚远。 委员会最终认为，申请人要求对规划附例的改变的确很小，符合总体规划和社区附例。至於挡住餐室的日光，不论在土地上建那样的房屋，都会有此现象出现，而作为邻居的韩裔一家，他们家人的私隐并未受到侵犯。 记者昨天在现场看到，拟拆建的2间独立屋似乎里面无人居住，拍门并无人应门，而韩裔家庭的楼房离开拟建的新屋有数十米的距离。

　中国国家主席习近平9月22日开启了上台后首次访美的行程，而访美首站选择华盛顿州西雅图，这与中国前国家主席胡锦涛2006年的访美首站一样。对于这样的安排，与西雅图仅仅一河之隔的贝尔维尤市的华裔市长Conred Lee阐述了他的理解。 　　据综合媒体9月22日报道，Conred Lee认为胡、习两任主席均选择西雅图作为访美第一个落脚点，至少有三个原因，一是地理位置。西雅图几乎是离中国最近的美国本土城市，有很多从中国直飞的航班。二是西雅图的民众与企业对中国非常友善，对中国文化也有了解，这里有许多中国移民。尤其在西雅图的大企业与中国有很强的商务连接，比如总部在此的波音公司、微软、亚马逊还有很多国际科技公司。第三，西雅图有一种对移民的“吸力”。他有很好的环境、学区、公共教育体系、友善的人、良好的治安，这里对移民也很友善。整个贝尔维尤的人口组成就非常多样，有40%是少数族裔，三分之一人口非美国出生。这些移民的特点是教育水平高、心胸开放、对外国投资友善。 　　西雅图以其热情好客吸引着大量外国人前来 　　Conred Lee还提到中国人在西雅图买房的豪气，称他们会直接拿百万美钞买房，令美国人大为吃惊。本土的美国人买房，通常都是全额贷款，极少有人这样一次性支付大笔现金。 　　但随着中国经济全面发展，房地产投资只是来自中国的一项。同时在科技领域也有很多的投资，还有一些中国公司到这里设分部。但较之房地产投资的手续简单，科技方面的投资复杂很多。比如法律程序，投资之前可能要来这里看看情况、看公司财报、了解公司发展等，所以目前，中国人到此的投资还是偏向于房地产。 　　对于习近平将参加的比尔盖茨家宴，Conred Lee表示，很遗憾习近平不会来贝尔维尤，因为当地很多人都想一睹中国领导人的风采。而比尔盖茨的那个家宴，肯定很多人都想参加，想与习近平有机会见面。但毕竟是私人派对，所以大部分受邀的会是盖茨自己的朋友。 　　同时，Conred Lee指出，投身慈善事业的盖茨，很想在中国做慈善，中国现在富人数量庞大，在非洲投资巨大，盖茨也希望中国富商能够和他一起做慈善，也许这会成为今后中美关系很好的一个合作领域。

近年来，华人海外置业引发广泛关注，甚至有澳大利亚地产商为了讨好中国人，竟将门牌号“4”改成了“2B”，结果反而弄巧成拙。但，这足见国人在海外置房的实力。有观点认为，华人海外买房是房价上涨“元凶”。在新西兰，国内政党都加入这场“口水仗”，争论是否要推出限购政策。 真实情况如何？华人海外买房背后有哪些故事？新华社驻新西兰记者的好朋友“淼爷”刚刚买了移民新西兰后的第一套房，他向记者讲述了自己的买房故事，又为国人海外购房平添一个传奇。 “其实，我只是一个传说” 在奥克兰西边一个普通的社区中，流传着一个“中国人抢房”的传说。 故事发生那天，不少新西兰人聚集在正在拍卖的一处住宅前。拍卖是新西兰房屋买卖的常见形式，通过规定时间的现场拍卖，卖家往往能获得比政府对房产评估更优厚的价格。 那天，两对欧洲裔夫妇都看中这处房产，相互叫价、僵持不下，把价格从59万新西兰元（约合人民币240万元）推高到60.1万新西兰元（人民币244万元）。看热闹的邻居这样描述随后场景：“突然来了个中国人，把所有白人都干掉……” 这个中国人就是记者的朋友“淼爷”。“淼爷”告诉记者的版本是这样的，在抵达拍卖现场前，他刚刚从另一处拍卖“铩羽而归”。他当天碰到一个欧洲裔的老阿姨，刚刚卖了大房子，准备买一栋便于打理的小房子，资金充沛。“淼爷”和她把房价从55万新西兰元（人民币224万元）叫到62万新西兰元（人民币252万元），眼看就要超出“淼爷”预算。 于是，“淼爷”当机立断决定“转场”。他抵达新的拍卖场时，两对欧洲裔夫妇基本上已经没力气叫价了。“淼爷”只加了1千新西兰元（人民币4065元），就买下新房。 “淼爷”并不是“传说”里的土豪，只不过时机和预算正巧，拍下适合自己的房产。 “我不是投资客” “淼爷”是广州人，移民新西兰前在国内工作近十年，小有积蓄，但一直没买房。在新西兰打拼几年后，他去年拿到居留权，感觉一家要在新西兰安顿下来，于是开始计划买房。 在哪里买房，“淼爷”也经过“深思熟虑”。他认为，最大城市奥克兰是新西兰经济中心，也是移民主要定居地，尽管近年来房价上涨速度不慢，但预计还要反复震荡上涨，即便以后离开奥克兰到别的城市定居，房产增值也能提供不小的灵活性。 因此，尽管媒体上的房地产评论显得忧心忡忡，“淼爷”还是果断出手买了房。 奥克兰的房价相比4年前，涨幅的确不小。以“淼爷”新家所在社区为例，房价涨幅超过70％。面对飞涨房价，“淼爷”也不得不求助父母。他和公司主管聊天时发现，原来这种情况在新西兰一样普遍，年轻人不依靠父母经济支持，买房还是比较困难的。 在“淼爷”看来，新西兰普通人对华人购房并没有太大的敌对情绪。他说，办公室的“邻桌”同事正准备卖房，每天“碎碎念”的就是希望来个“土豪中国人”拉高房价。 房地产市场同样遵循经济规律。“淼爷”身边也有朋友购买投资房，但他并不认为这是推高房价的主要原因。就中国资本涌入新西兰的说法，“淼爷”说，部分中国资本进入新西兰可能与新西兰元贬值有关，但货币贬值也帮助了新西兰的出口产业。 买房“三十六计” “淼爷”做事认真，买房也买成了专家。 和国内购房者类似，“淼爷”也是通过专业网站、中介和朋友了解房源信息，周末四处参加中介组织的待售房产“看房会”，整个过程持续大概两个月。 “淼爷”夫妇看了三四十套房，总结出一份“购房三十六计”，通过地段、交通、学区及房屋状况等因素加权打分，决定购房重点策略。不过，作为购买第一套房的年轻人，“淼爷”最心仪的房子往往价格超出承受能力，很难竞争得过那些“改善型”买家。 新西兰房产中介佣金往往按成交价的一定比例收取，所以中介也热衷于向看房者介绍、推销房产，还会鼓动购房者以拍卖方式购房，以便推高成交价。 谈起华人移民和本地新西兰人购房偏好，“淼爷”说，华人多喜欢“扎堆”，一般会看中单层砖瓦房，建筑和装修风格相对保守，而新西兰本地人往往更青睐现代设计风格，或是老式的别墅住宅。“淼爷”的新房有两层，竞购的华人就明显不多。 在新西兰买房，同样有房产证明。不过，“淼爷”表示，没法拿给记者“观摩”，“都抵押给银行了……”

多伦多道明银行于9月23日发表一份房地产市场报告，指受惠于低利率，加拿大楼市继续超越预期。尽管今年上半年的经济表现令人失望，全国楼市活动却出乎意料地畅旺。并预测2015年将会又是加国楼市创纪录的一年。 但TD亦指出，石油业受到比预期中更大的冲击，而其他经济领域，尤其是非资源出口的表现也低于预期。然而，加拿大和海外经济的疲弱衍生出利率走低的局面；5年期固定按揭利率于1月至 4月间下跌了55个基点。加拿大中央银行于7月把隔夜利率调低四分一厘至0.5厘，这是今年内第二次减息。道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监钟颕辉指出：“低利率环境有助使多伦多、温哥华、咸美顿和维多利亚等几个主要市场保持畅旺，房屋销售和价格都有接近双位数的增长。过去按揭利率的调低料将继续于今年冬季来临前刺激房屋需求。” 多伦多和温哥华仍是卖家市场 今年安省和卑诗省的楼市继续一反常态，持续上升。这是由于利率下降、就业市场相对强健，以及人口状况对楼市起支持作用。只有少数省份的失业率于今年首6个月内显着下降，安省是其中之一。此外，受衰退困扰的石油生产地区的移民流，倾往繁荣的卑诗省，对今年的楼市活动产生积极的连锁效应。 报告指出，多伦多和温哥华领先其他市场，7月份的成屋销售量飙升至分别比其10年平均水平高出20%和30%，月内的按年成屋价格增长也超过11%。 在多伦多，新共管柏文落成数量于年初激增，导致待售单位存量急升。然而，成屋销售畅旺，有助增加市场的吸纳力，以致柏文价格仍能以4%的按年增幅稳健上扬。 在温哥华，共管柏文的兴建自2012年以来明显减慢，柏文市场于过去3个月变得紧张。温哥华的柏文价格亦以略高的6%按年增幅上升。单户独立屋市场尤其紧张，温哥华和多伦多于7月分别录得16%和13%的按年价格升幅。 安省和卑诗省内多个主要房屋市场，因为待售房屋的数量相对稳定，加上最近需求大增，处于对卖家有利的局面，超过60的房屋销量与新挂牌比率证明了这一点。 目前安省和卑诗省的楼市活跃程度，继续维持至2016年的可能性不大。大体而言，目前房价的增长速度比收入增长高出一倍多，削弱房屋负担能力，特别是在多伦多和温哥华。 TD的钟颕辉续称：“倘若债券收益率于2016年和打后的时间上升，以致按揭利率相应上调，房价高昂的多伦多和温哥华可能是最易受影响的市场。然而，安省和卑诗省的经济情况较为良好，楼市活动大概不会出现剧烈调整。” TD银行预测，2015年的多伦多与温哥华的平均房价增长估计约为8%-10%，明年的增长势将减慢至3%-5%。就这个幅度来看，价格被高估的程度 (估计有约10%-15%) 可能会维持下去，导致这些市场在利率或失业率遭受无法预料的冲击时，难以抵御这些冲击的不良影响。 新屋兴建将短期回勇 多伦多和温哥华的新屋兴建已放缓了多年，短期内可能会回勇。但新屋兴建是一个滞后指标，因此，新屋销售量于春夏两季上涨至创纪录水平，这对动工量的影响相信会于今年下半年内呈现。可是，多伦多已有大量新的供应处于发展阶段，新屋兴建步伐转强只会增加市场负担，以致动工量于2016年下降。 总括而言，整个加拿大楼市受惠于低利率，2015年似乎又是创纪录的一年。今年推动整体楼市造好的力量大多源自安省和卑诗省内的主要市场。可是，随着今年余下日子逐一逝去，在依赖商品的经济体之外的大多数市场有望转强，但增长步伐将受到抑制，原因是到了今年稍后，低利率对房屋需求的良好影响将减弱。 TD银行继续预测，全国的平均成屋价格可能会于2015年上升逾7%，然后于明年冷却至仅1%。今年的房屋动工量可能是平均每月约19万个单位，明年将回落至每月16.5万至17万个单位，这是较能持续的步伐。

　　加拿大统计局（Statistics Canada）22日发布最新统计报告，显示7月份全国新屋起建工程投资总额为42亿元，与去年同期相比出现0.5%成长率，其中最主要的成长动力来自公寓建案的投资，相关金额达14亿元，同比增加17.5%，排屋（row house）的建案次之，投资金额为3亿9500万元，年度成长率达6.3%。 　　其他房型方面，新建独立屋的投资总值为23亿元，较去年同期相比减少7.4%，起建双拼屋的投资金额亦呈下滑走势，总额为2亿4000万元，同比减少15.8%。 　　若单就卑诗省而言，7月份的新屋起建投资金额达7亿3100万元，与去年相比增加18.9%，这样的数据在当月领先全国其他省份。除卑省之外，安省与诺瓦斯高沙省（Nova Scotia）两地的起建总值也出现成长。 　　在建筑许可证（building permits）总值方面，卑诗省内各地方政府7月份发出的建筑许可总值达13亿5200万元，与上月相比增加19.9%，与去年同期相比更有23.3%的成长率，这样的数据为史上次高，带动本省此项统计上扬的动力来自大温与维多利亚两地，单月地区成长率分别为31.9%与26.7%。

　　固兰胡街的另外一侧，还有另外一片正似为“土地组合”的挂牌销售案件。 　　位于西47街的这栋房子是土地组合交易案当中的一宗，成交价为410万元左右。据卑诗鉴价局的资料，该处物业在2014年的价值为228万1800元。   　　今年4月间，温哥华渥街（Oak Street）和固兰胡（Granville Street）两条大街出现一个街区数栋房屋一起挂牌求售的特殊现象，引发各界讨论，这类由同一地产业者以“土地组合”手法，替卖方提高售价求售独立屋的方式，近日传出一起成交案例。 　　温哥华太阳报22日以头版头条，报导这个位于固兰胡街夹西47街（W.47th St.）之西北侧一带的销售案，文中指出当地共有7间独立屋被转手交易，总交额超过2200万元，买主为一间中国云南的地产开发公司，整个交易案是在今年1月底时完成。 　　本地地产业者认为，这项交易替附近正透过“土地组合”求售的物业设下标准，周边房价可能会被继续带动。但亦有业者对“世界日报”记者透露，透过此种方式购入整片土地，未来能否作为多住宅单位开发之用仍属未知，因为在现行温市政府的土地使用规画中，当地仅能作为兴建独立屋之用，若要向市府申请变更使用，恐怕并非简单的事情。 　　根据温市政府现行规画，仅有在57街以南的土地，才能兴建三层楼的排屋（row house），62街以南的土地，才能开发高层公寓。在渥街及固兰胡街该交易案地点的北边，则是近期因是否成为历史保留区而备受瞩目的第一桑拿斯（First Shaughnessy）社区，该交易案地点附近的土地使用未来是否可能有变化，则有待观察。 　　该项交易的买主代表对温哥华太阳报表示，他们购入土地后，目前尚无任何相关计画，未来或许将依照市府之相关规画来进行发展。 　　负责该交易案的地产经纪余曼华（Michelle Yu），并不愿透露交易细节，但她提到自己在Oak St.有一宗类似交易近日亦即将完成，当地之相关土地使用重画申请，已经获得市府许可。 　　将在年底退休的温市规画和发展经理杰克森（Brian Jackson）说，市府先前确实曾研究是否开放市内更多地点，作为兴建更多城市屋之用，但他不愿臆测固兰胡街一带，是否将为可能的地点之一，他认为当地的状况较为复杂，相关议题也有待市议会讨论。杰克森强调，若有人认为地目将有所改变，都仅是猜测罢了。 　　杰克森还说，即便是市府当局有意改变现行政策，相关措施都必须经过数年讨论后，才有可能定案。

  在大温哥华地区，一般来说，增值快的房子有以下特点：   1.地区好。   地区好，一般是指该区在大温哥华历来被认为是好区。为什么会历来被认为是好区？有以下特点：   该区内的房子大多是大房子，而且土地面积也大；   整个区的景色好，有海景，水景，山景，或者公园；   居住人群层次高，富裕；   区内治安好；   区内的学校好；   区内绿化环境好；   区内基础设施完美，比如，人行道设计合理而美观；   区内租客少   符合这些条件的地区，有西温哥华，简称西温(West Vancouver), 温哥华西区，简称温西（Vancouver West), 和北温哥华，简称北温（North Vancouver)。这些地区都有自然风景优美，大量豪宅星罗棋布的特点。   另外，其他地方也有一些较小的相对来说可以被称为好区的地区，比如在Richmond的Terra Nova小区。   2. 有景。   有景指景色优美，比如在风景优美的海边，在公园的旁边，或者房子的所在拥有山景海景等。关于这个，大家去看看我的温哥华豪宅一览内介绍的豪宅，就可以知道有景的房子是什么样的。   3. 土地特点。   土地特点是指，土地面积大，土地方正，而且土地处于好区内，这个特点非常重要。   4. 房子特点。   房子特点是指，房子周正，设计实用而人性化，使用材料好等等。   总的来说，好区的房子追捧的人多，而在不好的区，自然问津的人也少些。对一些经济条件好的家庭来说，是宁愿花更多的钱买好区的房子，也不愿意在不太好的地区买房。   最关键的，房子的增值主要体现在土地的增值，而并不是房子本身的增值。因为当一个房子建好后，房子本身就开始贬值了。而土地，确是不可再生的自然资源，土地只会越开发越少，这也导致在好区的土地价值不断增加。   近年来，在Richmond市和温哥华市，由于城市人口逐年快速增长，而且每年都有较大量的投资 移民进入大温哥华地区，导致土地面积大的豪宅的需求快速增加，价格急剧上升。   正是由于土地所在区域的价值决定了土地的价值，因而近年来在Richmond和温哥华市，很多人开始购买好区内的旧房，然后拆除了重建新屋。由于土地价值高，再加上全新建筑的房子，因而这类的投资回报率很高。比如说。在09年在Richmond用大约60万加币，可以买大约8000平方英尺的一栋屋龄40年的房子，而到了2010年，同样的这个房子，价格已经涨到大约100万加币了。如果拆除这个旧房，重建一个新房，那么大约可以150万卖出，投资回报率会更高。

    一．买房需要房产经纪吗？   在国内买房，不一定要找房产经纪，只要自己看对眼了，上心了，向售房公司交钱就是。温哥华的房产市场，大量买卖的不是新房，而是二手房。虽然这几年，一些新的高层公寓不断地被盖起来，但是和总的房产买卖量相比，新房还是很小的一部分。   而二手房的买卖，就需要有房产知识和经验的人，因为对一个二手房来说，涉及的东西比较多，比如，以高层公寓而言，是否有过漏水，以独立别墅而言，要顾及的地方更多，锅炉，地下室，屋顶，地底的油箱等等。这时候，一个有经验的房产经纪就是你的最佳选择。   二．为什么这里的房子，和国内差不多面积，会感觉比国内的大很多？   一位大陆来的朋友，看了一套3房的镇屋(townhouse)，该屋的面积是1350平方英尺，相当于国内126.5平方米，但是他觉得这房子远远大于国内126平方米的房子，事实也是这样，为什么呢？   原来，北美的房子是按实用面积计算的，而国内，则是以建筑面积计算的，这两者的差距比较大。具体来说，如果你买了一个126平方米的镇屋，在北美，阳台面积，屋外的小庭院面积(小庭院这里称为patio)，以及你的停车房面积，都不算在实用面积内，这些面积都是送给你的，所以，实际的差距确实会很大。就以这个126平方米的镇屋来说吧，如果按国内的建筑面积算法，就要加上阳台面积，小庭院面积，和车库面积，该镇屋的总面积很可能达到160-170平方米。   三．这里买的房，有什么基本设施？还需要装修吗？   中国买房有毛坯房一说，就是你买的房子，走进去空空如也。而北美买的房，有最基本的家用设施，比如说，电炉或瓦斯炉，冰箱，洗衣机烘干机，洗碗机，脱排油烟机，浴室的淋浴设备等都是已经安装好的，随时就可以使用。所有这些，加上地板或者地毯，墙漆等等，都是算在房子价格里面的，买家基本不用再花财力和精力来做装修。这也使得房子的性价比提高了。   所以，总结一下，在这里买的新房，都是国内称为精装修房的房子。   四．买房的人作为消费者，有什么消费者保护条例吗？   当然有。北美的房地产市场已经相当成熟。市场上买卖的每一套房子，政府的数据库里面都有详细的记录。记录详细到什么程度？这个房子从建造好后，每一次买卖的时间价格，房子的维护修理，屋主管理委员会的每一次会议记录，等等，全部记录在案。这样，充分保护了买房者的权益，买房不容易受到欺骗。   另外，针对买楼花，政府还有一个保护条例，就是买方有一个为期7-10天的冷静思考期，以防止买房者受到误导广告，或卖方销售的强力推销而冲动买房。如果在这个时期内觉得房子不合适，可以随时取消交易而不需要付一分钱。

纽约公寓 一年转手要狠赚1000万这套纽约市曼哈坦顶楼豪华公寓，在一年之间，涨了1000万美元。 纽约市一位神秘的卖主试图将位于纽约市曼哈坦「华克大厦(Walker Tower)」的顶楼豪华公寓脱手，喊价4275万美元。去年这位神祕屋主买下这套豪华公寓的价格是3100万美元。他在一年时间就要轻松赚到1000万美元。 「华尔街日报」报导，这名身份不详的买主2014年5月时，在位于雀儿喜(Chelsea)的「华克大厦」，花重金购置一套价值为3100万美元的全层顶楼(full-house penthouse)豪华公寓。一眨眼的功夫，他将要转手卖出这套公寓，喊价4275万美元。 房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的经纪人托尼?哈伯(Toni Haber)拒绝透露公寓主人的身份，但是他们已经决定售出，因为屋主在美国西岸的时间，远超出他们所预计。 在这栋24层Art Deco时代的经典室内装饰大楼里面，这套顶楼豪华公寓包含整个的22层楼，同时，此公寓有四个卧室，四个全套浴室以及两个半套浴室。 房屋主人从平面设计图中，选择两个未完成的单元，联合建筑师和开发商将两个单元合二为一。这套全层楼公寓有两个大阳台，三个新式燃木壁炉，同时可远眺世贸中心一号楼(One World Trade Center)和自由女神(Statue of Liberty)美景。 这套豪华公寓还拥有一个可以就餐的厨房、媒体室、45呎长的大客厅有一个落地窗，有一个带小型厨房的宾客厢房。 华克大厦在1929年修建完工，先前是一座政府大楼，之后改建造成一栋公寓楼。在顶层有一套5个睡房的豪华公寓，也推出上市，喊价7000万美元，比它2014年的成交价大约贵出2000万美元。 纽约市房产公共记录(public records)显示，还有一套两层公寓套房试图翻倍售出，这套公寓在2014年时价值是1425万5000美元，如今售价是2400万美元。但是，位于九层的小单元在4月时上市，喊价760万美元，一年前这栋公寓的成交价格是460万美元，目前这套公寓已有买主签下购买合同。

       9 月楼市供增求减 加拿大联邦大选 央行调息 楼市关键36天 　　多伦多和温哥华上半年楼市的火爆到了下半年却开始降温。 　　本该是全年房价第二高峰的秋季黄金档，地产经纪却发现市场上出现了供增求减的现象，而进入9月，价格却迟迟没有上升的趋势。今年的下半年开始得有些冷。 　　多伦多楼市也有季节规律，七、八月房价降，九、十月房价升，所以下半年楼市如何全看九、十月份房子卖得如何。然而上周叁央行并未如外界预料降息，加上大选将至，不少买家开始进入观望状态。 　　都说多伦多楼市可能软着陆，今年下半年如果房子卖不好，可能就是软着陆的开始。所以接下来的36天有两件大事得关心：大选形式怎么变;央行调不调息。 　　中国有句话叫金秋十月。多伦多的房地产界也有这么一个说法。 　　根据多伦多地产局往年的数据以及地产经纪的经验，每年春秋二季是房地产市场最为火爆的季节。在一年之中，通常入春后房价会逐渐攀升， 5月份的房价会是全年最高。到6月，房价则会逐步下降，在七八月达到一个小低谷。而每年的9月通常是一个转折点，10月则又是房价的顶峰。 　　所以说一年中楼市如何，上半年看五、六月，下半年看九、十月。 　　今年的9月已经过去一半，下半年的爆发却迟迟不见踪影。 　　9月卖家增多 　　Richmond Hill的老王9月刚卖了自己那栋住了10年的房子，正式进入煺休一族。 　　老王今年60多了，孙子都已经上学了。看着自己的身体一天不如一天，却离法定的煺休年龄还有好几年，老王便动起了卖房子的念头。 　　老王的房子买在Yonge街与14街附近，房子是近3,000呎的独立屋。这么大的房子，他和老伴两个人自觉已经打理不过来。于是两人决定以大换小，在同一社区买一栋镇屋养老。 　　不过让他决定卖房子，还是因为隔壁邻居的房子春天卖了个好价钱。老王的房子买了10年了，买的时候不过五六十万。最近这几年，这个社区的价格涨得很快，春天卖房的那个邻居，同样的房型卖了120万。老王知道，今年要想把房子卖出去，九十月份价钱最好，所以这个月才把房子挂牌。没想到挂牌半个月，房子就已经卖出去，卖了110多万，而他换的那套镇屋离自己卖的房子不远，却只花了60万，多了50万养老。 　　不过老王还是有些遗憾：年初邻居卖房的时候，来看房的人络绎不绝，卖的时候有10多个人抢柯化。等到他卖的时候，不仅没人抢柯化，价格还比邻居便宜了好几万。 　　老王的朋友Andy最近也卖了一栋房子。Andy的房子在老王家北边一点的Oakridge，是一栋镇屋。不过他的镇屋却不是自住，当初买来就是为了投资。 　　Andy的镇屋面积不过2,000呎，不过在一排镇屋的顶端，实际上和半独立屋无异。这房子是刚刚建好的楼花，一年前才交房。这房子买的时候，Andy花了不到60万，当时他还打算留着观望一阵。没想到今年春天，房子已经增值十多万。于是等到秋季市场来临，他赶紧将房子出手，成交价接近80 万，一年赚了20万。 　　今年9月，像老王和Andy这样新入场的卖家还有很多。然而无论是老王还是Andy，卖房的时候都没有出现想象中抢Offer的情况。 　　上半年火爆影响下半年市场 　　「9月份目前已经过去一半。就我目前看到的情况而言，市场上出现了供给上升，需求下降的情况。相比上个月，9月份的市场上有更多卖家进入，但买家的积极性却有略微下降，最明显的就是早前抢柯化的现象缓和了很多。」 　　有华裔地产经纪说道。 　　无论是供给上升，需求下降，该经纪觉得都和上半年异常火爆的市场脱不了关系：「今年上半年的楼市可以用historical(历史性的)这个词形容。5月份多市的平均房价为64.97万元，比起去年最高记录高出6万多，增长超过10%，为历史最高。而光上半年，多伦多就楼市的成交量就有5万多，其中五六月的成交量都接近一万二，也是破记录的。 　　「然而从6月到7月，平均房价从639,613元下跌至609,308元，一个月内跌了3万块，到8月份又跌了7千。而销售量上，6、7、8月分别为11,932套、9,854套、7,998套，跌幅比往年要大。如今看来，上半年的市场火爆得有些异常，这对下半年市场造成了一定压力。 　　「供给方面，这个月在市场上新增的卖家主要分为两类人：换房的以及出售投资房的。换房的人当中，以大换小的人比前两月有所增加。这些卖家都是看到上半年房价走高，觉得是时候将房屋兑现，于是纷纷卖房。 　　「然而需求方面，今年上半年抢柯化的现象使得许多买家担心房价继续高涨，于是提前买房，导致进入下半年市场后，许多买家手里已经有房，无钱再买。如今的市场虽然还是卖家市场，但抢柯化现象已经有明显消煺，年初十个人抢柯化的房子如今只能拿到叁五个柯化，不用抢柯化的房子越来越多。」 　　买家进入观望 　　National Bank上个月时曾预测「央行将会再次降息」。在上周叁(9月9日)之前，不少地产经纪也都表示降息的可能性比较大。然而央行却在上周叁例行利率报告中表明暂时不会降息。 　　该经纪看到，不少买家已经进入了观望状态：「9月9日的利率报告之后，央行今年还有两次例行利率报告，分别是在10月21日以及12月2日，届时央行也有可能再次调整利率。而在10月19日，联邦政府将举行大选，而作为加拿大的龙头行业，房地产将会是各政党争论的重中之重。此外加拿大已经陷入『技术性衰煺』，连续2个季度出现GDP负增长，第叁季度是否能够回到正增长也是影响房价的一大重要因素。」 　　然而这样的观望状态对于今年下半年的楼市却不是一个好消息：「从现在到10月21日，这中间的36天的市场走势将会决定今年下半年楼市的表现。下半年的市场主要由9、10、11叁个月决定。进入12月之后，多伦多的楼市将进入冬季市场，无论价格和成交量都会大幅下降。所以不管是大选谁上台，还是12 月央行真的降息，对于市场的影响也要延迟到明年春季。如果能有什么转机，那么必须发生在36天之内。」 　　此外，今年下半年的市场有可能会决定多伦多的房价是否会「软着陆」：「截至8月，大多地区今年的成交量为72,198套，平均价格为620,353 元。这比去年同期高出不少。如果今年整年的平均价格不能突破60万，成交量仅达到9万多套，那么这很有可能是多伦多房价软着陆的一个前兆。 　　「目前看来，这种情况不是没有可能。历年来9月份房价要比8月份高，今年8月的平均房价是60万，就上半个月的感觉，9月份很不明朗，有可能超不过这个数。」 　　竞选过程或影响楼价 　　接下来36天，最有可能影响房价的就是大选。目前保守党总理哈珀已经做出一些承诺，包括将向户主提供装修煺税补贴，增加首次购房者从养老金RRSP 中提取的金额，而哈珀政府实行的低税率政策对于房地产也有利。不过哈珀也承诺将研究海外购房者对于加拿大房产的影响，可能限制中国富豪购买加拿大豪宅，对于豪宅价格将会有所打击。 　　而自由党候选人Justin Trudeau则承诺，将在当选后投资200亿用于基础建设，以出租单位、廉价住宅以及老年公寓为首要目标。政府投资房地产建设无疑会直接刺激房地产市场，带动开发商的积极性。 　　然而对于房地产有影响的，除了最终的大选结果之外，中间的过程反而更会影响房地产走势。10月是下半年房地产的关键时期，而大选发生在后半个月，等大选结果出炉，黄金十月已经过去。而除了房地产政策之外，各政党的经济政策也将影响到多伦多房价能否在10月抬头。 　　此外对于10月21日央行是否会降息，该华裔经纪觉得，可能性不大。上周的报告中，央行已经表明了态度，认为加拿大经济并没有衰煺到需要今年第叁次降息的程度，时隔一个半月，央行改变态度的可能性不大。如果央行再次降息，那么意味着加拿大第叁季度出现GDP负增长，失业率上升的情况。就目前的信息而言，加拿大第叁季度GDP正增长的可能性比较大。 　　所以接下来的5周时间，你有两条新闻得关注：联邦大选如何进展;央行是否降息  

　　 　　大温独立屋价格近来水涨船高，许多有意购屋的民众纷纷将注意力转向公寓单位，据大温地产协会（REBGV）公布的数据，8月份温市公寓销量与去年同期相比成长超过四成，华人喜爱居住的列治文出现近五成成长率。 　　大温地产协会统计显示，8月列治文的公寓指标价格为36万1200元，当月共有178笔公寓交易案，虽然8月份大温整体公寓市场销量较前一个月减少17%，不过列治文逆势成长，交易量增5%，与去年同期相比更有47%的涨势。 　　若以8月底至9月初列治文市的房市行情来看，成交价格最便宜的是位于Brighouse的一户450平方呎的单身套房，这个屋龄36年的物件，最终以11万3500元成交，平均每平方呎价格为252元，远低于列治文目前每平方呎505元的市场平均价位。 　　至于同期价格最高的公寓交易案，为位于McLennan North社区的一户全新两房单位，卖方挂牌价为59万9000元，不过最终出价买方以56万8000元成交，这项物件的大小为885平方呎，每平方呎的平均价价格比市场价格略高，达到642元。 　　目前列治文房市的待售公寓中，主要为两房单位，占挂牌物业的60%，一房单位则以28%次之，三房单位数量较少，不过亦有11%的占有率，单身套房的选择最少，仅有市场内挂牌公寓单位总量1%。 　　价格方面，若买方预算没有上限，目前列治文房市内有约30个超过100万元的公寓单位待售，这些物件大多位于Brighouse一带，在这些破百万的公寓单位中，最便宜的是一户两睡房、屋龄仅两年的物业，卖方开价为108万元，最昂贵的为一户屋龄同为两年的三睡房单位，要价达688万元。 　　若想在列治文购买价格较低的公寓，目前市场内亦有4个开价低于10万元的单位，这类物件大多为套房或一睡房的单位，屋龄从14年到41年不等，地点位于Brighouse与Granville一带社区。