地产

饱受高管理费困扰的40 Panorama Court （星报资料图片） 　　怡陶碧谷地区一幢公寓楼，近日将原已高达$1200元的管理费大幅上涨至$2000元，令住户陷入进退两难境地，交又交不起，卖又卖不掉。物业管理专家称，买楼不能图便宜，一定要仔细阅读“物业状况证明”（Status Certificate）后再做定夺。 　　这幢位于怡陶碧谷地区（Etobicoke）40 Panorama Court的公寓大楼，建于上世纪70年代初，楼龄35年左右，202个单位，具体位置在Kipling 夹Finch ，背靠汉泊河（Humber River），周围有三个公园，地理位置应该说还不错， 但由于管理不善，疏于维护，导致大楼问题山积。 地下车库年久失修，导致关闭空置。（星报资料图片）   　　大厦管理费常年赤字，维修资金缺口数百万元，需每年征收“特别费”（Special Assessment Fee ）。管理公司与业主之间失去信任，长期公开对立，对簿公堂也不能解决问题。法庭特意指派一家物业管理公司来对该公寓进行修缮管理，虽一再延期，但收效甚微。近日，该管理公司称，由于大厦出现混凝土脱落、电梯损坏及有毒霉菌，危害住户健康乃至生命安全，亟需凑集60万维修资金，故不得不将管理费大幅提高。 　　大楼居民在接受CBC采访时称，该楼的大多数居民均为新移民或老人，无法承担如此巨大的管理费增幅。他们现在只有两个选择，要么付$2000的管理费，要么被注册银行留置权（Lien ），单位被强行拍卖。 　　但法庭指定的管理公司则称，目前大楼居民的健康和安全正受到威胁，提高管理费也是不得已而为之。 　　买屋前需索取“物业状况证明” 　　注册物业经理，加拿大华人物业管理协会会长余月瑛（Joanna ）在给本报的专栏中指出，买公寓不能一味图便宜，必须向卖家索取“物业状况证明”，仔细阅读后再做定夺。她举例说，有一个买家意外在网上发现一个超值公寓楼盘，价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。房子状况保存的也很好，油亮的地板、高级云石台面、典雅的窗帘，还有不可思议的超低价钱，经纪轻描淡写地解释说业主急售回流。双方一拍即合。在办理手续的过程中，律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”有了这份大厦提供的证明，有关的法律手续才能完备。 　　余月瑛表示，一般来说，大厦管理公司在收到索取申请及100加元费用后，必须于10天内提供全套物业状况证明文件，这是物业转让的重要文件，有效期为90天。 　　这位买家终于在期限的最后一天，即向物业管理公司发出申请后的第10天，收到了该公寓单位的物业状况证明书。请律师一过目才发现，该大厦是一宗300万加元借贷诈骗的受害者，法庭诉讼已历数年仍悬而未决。因为此案，大厦管理费前一年疯涨25%，在一年的特别征收费期间，各户的管理费由正常的数百元，飙升至上千加元，很显然，售楼经纪并未透露物业的这些重要状况。若贸然买进，将会给买家带来无穷麻烦，其结果很可能是和40 Panorama Court的住户一样，面临“交不起，卖不掉”的尴尬境地。 　　“物业状况证明”的主要内容 　　物业状况证明通常由买家提出申请，主要内容包括： 　　•每月物业管理费数目及下一个管理费交付日期； 　　•申明任何非正常财政年度的管理费增加，如特别征收费（Special Assessment），必须详细列明费用增加的理由； 　　•该公寓单位任何未支付的费用，如物业已被注册银行留置权（Lien），拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等； 　　•任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼； 　　•大厦本财政年度的预算，以及上一财政年度的财政审核报告； 　　•最新的大厦储备基金评估报告（由专业工程师每三年更新一次）； 　　•本物业状况证明书签发日90天内的大厦储备基金总金额； 　　•大厦储备基金供款计划：每年增幅及供款数目； 　　•大厦公共设施之任何重大变更、增加或减少； 　　•大厦现时出租单位的总数目； 　　•大厦现时生效的保险证明书。 　　安大略省现行的共管物业法（Condominium Act）规定，如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书，将被视为已提供了以下事项的证明：该申请单位没有拖欠大厦任何费用；大厦本年度物业管理费将不会有任何增加；大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料，则该等文件视为并不存在。 　　物业状况证明书的内容对大厦具约束力，物业的买卖、房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。 　　物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约，如申请人要求查阅或索取影印本，大厦应在合理时间内提供，可酌量收取行政及影印费。

　　 　　买Condo，除了地点和楼价，买家最关心的可能就是管理费了。管理费是业主在房贷之外的第二大花费，并且其数额似乎不可控。那么管理费究竟包括哪些项目？这里面的名堂可就大了。 　　金屋地产总裁窦青云介绍，Condo管理费的构成有几个方面：保安人员工资（随市价，各家差别不大），健身房、游泳池、Party Room等休闲娱乐设施，大楼、电梯等设备维修，园艺，清洁、除垃圾、铲雪，停车场管理等。根据安省共管物业法的要求，需预留充足的储备金应付重大维修和保养，这也是很大一块固定花费。此外，当面临费用可观的维修工程而储备基金不足时，可能会道致征收特殊评估费，或公寓长时间背负大量借债，管理费可能不得不大幅增加。 　　窦青云说，新楼在最初入住时管理费相差不大，一般在0.5-0.6元之间，但是有些楼由于质量不佳，入住后一两年可能就开始需要维修，管理费很快就增加到0.7-0.8元。所以在购房时选择口碑好的开发商就十分重要了。他认为，所有大厦的管理费都会涨，至于涨的快还是慢，最关键在于建筑质量的控制。 　　窦青云认为，如今在管理费收取方面比以前相对更公平，比如老楼管理费通常水电气全包，用多用少交一样的钱；现在新楼每户安装独立电表、煤气表，甚至暖气空调也能分户调节，业主可以自行控制用量，便于节省能源和费用。并且私家停车位、储物柜费用也不包含在管理费内，不使用就不需缴费。买家在售楼资料中看到的管理费，可能就没有包含停车场管理和储物柜的使用费，一个不留神，买下房子之后可能有一笔意料之外的费用在等著你。这笔钱会是多少呢？ 　　Condos.ca Inc.经过对过去10年取得的数据进行分析发现，在多伦多，业主在停车位上的花费高得惊人，在买楼时，买家已经为每个车位支付了超过35000元费用，然而每个月还要继续缴付停车场管理费，额外缴付的费用为每个月平均43元，最低的只有3.43元，最高高达148元，高低相差逾40倍；储物柜收费的差异也不小，最少收1元钱，最高是48元，平均值为15元。 　　“管理费是可以控制的” 　　新世界地产经纪王韬说，不少人的观念是，管理费是要随著楼龄增长不断增加的。其实管理费是可以控制的，不应该连续增长。在大修或更换设施的几年中有增加的需要，但更换新设备之后，运转效率提高、开支节省了，管理费就不应该再增加。 　　他了解到，一些华人在物业委员会中占主道的大厦，管理费控制得比较好，甚至还会降低。以位于Finch Ave. E.上McCowan Rd.东西两侧的几栋Condo为例，这几栋楼都是由同一间发展商采用相同图纸于15、16年前所建造，但不同的物业委员会聘用了不同的管理公司，管理费就大相径庭。同样800呎的单元，管理费路东路西分别为500多和700多元，相差30-50%，管理费500多的单位售价可达32万，而管理费高的房价只有25万左右。 　　位于城市西端的Toy Factory Lofts是Condos.ca Inc.研究中提到的管理费最低的5栋大厦之一，有213个单元。这栋大厦于3年前做出一个惊人的决定：将管理费调低30%！管理层与工程师一起逐项审核每一个预计未来维修的项目，以确定储备金的预留。通过加强主要设施的日常保养，延长其寿命。大厅在冬季调低暖气4度，夏季空调也调升4度，令水电和煤气的耗费从2010年的35.2万元减少至去年的26.1万元。该大厦2010年的管理费为每平方呎0.42元（不包含车位和储物柜），2011年为0.44，2012年降至0.31后维持至今，几乎是市平均值0.59元的一半。以900平呎的单位为例，每月306元管理费就比平均值节省200多元。事实证明管理费是能够受到控制的。该栋大厦的管理费原本就低于全市平均水平，可想而知，那些高于平均值的大厦该有怎样的改善空间。 　　尽管调节冷暖气温度遭到一部分业主的抱怨，可每月少交几百元管理费可是实实在在的。好处还不止这些呢，管理费下调令大厦吸引力增加，楼价提升，Toy Factory的房价从2009年至2014年，增值21%。而圣劳伦斯市场附近一栋建于1993年的大厦，因管理费高达0.9元，目前其售价平均下跌了5%，每平呎为229元。 　　老楼管理费不一定高 　　人们通常会认为，建成年代越长久的老楼越需要维修，管理费一定比新楼高，然而研究得出的结果却是，1975-1980年代建成的楼，平均管理费为每平方呎0.57元，1985-1990年平均为0.59，2005-10年平均为0.57。管理费并没有明显地与楼龄挂钩，这可能是因为老楼单元面积比较大，因此单位面积管理费就不高的缘故。 　　王韬表示，新楼（特别是2010年之后的）普遍趋势是管理费的起点提高，并且每年的增幅也有加大。研究结果也表明，新Condo最初的管理费比市场平均值低12.8%，但是在头3年里，增幅比整个市场明显大很多，达到14.8%（市场平均为7%），经过9年之内就会涨至市场同等水平。 　　研究发现，水、电和供暖费占整体费用的40-50%，并且每年上涨8-10%。2010年之后兴建的大厦都安装有独户水电表，让业主更容易控制能源的消耗。清洁和其它服务的费用占25%。管理费低的Condo通常都不包括水、暖气和空调供应。然而另一方面，“管理费低意味著公共设施或服务很少甚至没有”这个结论并不一定正确，被统计的大部分管理费最低的Condo都有门廊和健身房。 　　豪华Condo与酒店式Condo的管理费最高并不令人惊讶，多伦多费用最高的5座公寓的管理费均超过1元。但并非豪华就一定伴随著昂贵，例如Shangri-La的管理费就只有0.56，低于全市平均值。 　　如果从投资的角度考虑，王韬认为管理费是一个很重要的投资标准，投资者宜在管理费达到0.55元之前买入，涨到0.65之前卖出，是比较好的投资周期。如果按每年涨30-60元计算，基本投资周期只有5年。 　　过去10年管理费数据 　　•管理费最低约为的每平方英尺0.45元，最高达到每平方英尺0.73元，这两类各占10%左右，其余80%平均值在每平方英尺0.59元。 　　•额外收取的停车场维护费最低每个月3.43元，最高148元，平均值为43元；储物柜收费最少只收1元钱，最高达48元，平均值为15元。 　　•不包括停车场和储物柜的管理费平均值：一睡房单元（平均面积618平方呎）为365元；二睡房单元（平均面积996平方呎）为588元；三睡房单元（平均面积1332平方呎）为786元。 　　•多伦多管理费最低的5栋大厦分别是：Hampton Plaza （$0.28元/平呎），228 Bonis Ave （$0.29），Toy Factory Lofts ($0.31)，Plaza Royale ($0.34)，Cascade II（$0.35）。 　　•最高的5栋分别为：Residences at Hazelton Lanes （$1.38），1 King West ($1.27)，Four Seasons Private Residences ($1.12)，Residences of the Ritz Carlton ($1.06)，The Avenue ($1.01)。 　　•楼龄35-40年的大厦，平均管理费为每平方呎0.57元，楼龄25-30年为0.59，楼龄5-10年为0.57。 　　•带有游泳池、健身房和门廊的大厦，比没有这些配置的楼平均要额外支付31%的费用，前者为每平方呎0.59，后者为0.45元。 　　•新condo最初的管理费的确比市场平均值低12.8%，但是在头3年里，增幅比整个市场明显大很多，达到14.8%（市场平均为7%），经过9年之内就会涨至市场同等水平。 　　（数据来源：Condos.ca Inc.）

　　苏富比国际地产公司报告指 中国买家撑起加国豪宅 　　苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty)的报告说，预计今年年内，国际买家对加拿大城市豪宅需求甚殷，仍会带动高价物业市场，尤其是中国买家。 　　该公司的秋季展望报告说，中国经济不稳定，全球股市动荡，可能驱使外国买家入市，特别是中国大陆的买家。 　　苏富比的报告显示，今年首半年，加拿大豪宅销情畅旺，价格在400万元范围的豪宅，在温哥华的销量增加71%，大多伦多地区也有72%增幅。 　　多伦多和温哥华是全国最火红的两个地产市场，较小的独立屋也能标价100万元以上。 　　利率持续低迷、两市就业率稳定，2015年两地房产需求都有大增，求售买家多、上市房屋相对少，可说求过於供。 　　报告说，多伦多和温哥华的豪华屋市场，更热过整体地产市场。 　　它预计，价格超过100万元的共管柏文，两市的需求依然旺盛，特别是市中心地区，400万元左右的独立屋销量增幅最大。 　　报告预测，在温哥华，买家对传统豪宅区有需求，高端买家会向东、向南移，东温和南温社区是他们的新选项。 　　魁北克省自由党政府上台後，在2015年秋季，蒙特列尔市买家更热中添置豪华地产。满地可豪宅的定价在150万元范围，市场现在趋於平衡，但外国需求更大。 　　报告说：「除了中东、法国买家的需求，满地可地产的中国大陆买家也有增加，他们近几个月来寻求多个物业或共管柏文单位，趋势预计持续到秋季。」 　　全国唯有卡加利预计今年市场放缓，前几年，它有破纪录的销量。苏富比的报告说：「卡加利高端物业市场的表现，仍是取决於石油、天然气业的表现，就业率和净移民状态。」

　　自年初温哥华房价不断攀升以来，地产专家与业界人士建议有意购房的年轻人不妨考虑前往大温近郊城市买房，因为这些地点的独立屋更具可负担性。不过， 根据城市规划学者甄瑞谦(Andy Yan)的最新研究，若将交通成本列入考量，超过六成的大温房房价格都将超过百万元，他建议有意购屋人士不应仅考虑房屋本身的价格，而要着眼各项条件做全 盘考量。 　　甄瑞谦表示，根据他的研究，目前大温地区有28%的房屋单位价格破百万元，但这是单就房屋本身的价格而言，若加上日常生活的交通成本，总价超过百万的房屋真正的居住成本，料造成整体房价再增65%至76%。 　　甄瑞谦以兰里镇(Township of Langley)为例，指出当地虽仅有3%的独立房价格超过100万元，但是若将交通成本列入计算，房价破百万的比例便会大幅增加到52%至75%左右，不过若民众搭乘大众交通工具的话，所需费用将会减少，他认为当局应考虑延展公众交通系统网络，特别是菲沙河南岸地区。 　　甄瑞谦指出，这样的研究结果显示，不论在大温地区的哪一个城市生活，所需要的成本都是相当昂贵，他认为，若政府单位没有解决居住与交通问题的相关政策，民众将会被迫迁往他处，他相信此类状况可能很快便会在大温发生。 　　甄瑞谦还说，这项研究结果应该可以提醒有意购屋的民众，买房时不能只单从房屋本身的价格来作考虑，应该也必须将交通与其他相关因素列入考虑，做全面性的评估。

  　　地产公司The Red Pin的最新调查显示，多伦多最昂贵的Condo位于Bay街与Avenue Road交界处。该地区一套一室一厅Condo的均价为$570,198，而两室一厅的均价则高达$1,497,679，接近150万加币!  　　The Red Pin表示，该地区的Condo如此价高是有原因的， 而归根结底最重要的，始终逃不过房地产第一大铁律――地点、地点、地点! 　　DT始终是多伦多公共交通最便捷的地区，而Bay夹Avenue靠近地铁站，作用就像是城市发展的“圆心”，市中心里的中心地带。从这里往东仅仅一个街区，房价就要便宜得多。Bay街上的Condo比Yonge街沿线的平均贵出$40,000。 　　The Red Pin调查了多伦多的28个十字路口，其中24个有着城市里最高的人流量――每天至少17,000人次。从这些路口步行5分钟能到达的那些Condo，均价大约在$537,702，比全市的Condo均价$398,858足足高出15万。 　　The Red Pin还发现，上述区域内在建的Condo有着非常明确的目标人群――一室一厅大约比两室一厅多出40%。 　　以下是The Red Pin总结的各大路口Condo均价。 　　Yonge and Eglinton 　　One bedroom: $402, 924 　　Two bedroom: $629,644 　　St. Clair and Yonge 　　One bedroom: $439, 064 　　Two bedroom: $868,537  　　Bloor and Avenue 　　One bedroom: $570,198 　　Two bedroom: $1,497,679 　　Bay and Bloor 　　One bedroom: $439,453 　　Two bedroom: $1,174,562 　　Yonge and Bloor 　　One bedroom: $416,968 　　Two bedroom: $964, 813 　　Yonge and Wellesley 　　One bedroom: $414,351 　　Two bedroom: $601,952 　　Bay and College 　　One bedroom: $428, 826 　　Two bedroom: $611,950 　　Yonge and Collge 　　One bedroom: $422,928 　　Two bedroom: $602,081 　　Yonge and Gerrard 　　One bedroom: $425,658 　　Two bedroom: $611,381 　　Yonge and Dundas 　　One bedroom: $423,121 　　Two bedroom: $616, 219 　　Dundas and Bay 　　One bedroom: $422,088 　　Two bedroom: $637,589 　　Dundas and University 　　One bedroom: $382,148 　　Two bedroom: $531, 307  　　Yonge and Queen 　　One bedroom: $368,638 　　Two bedroom: $512,033 　　King and Spadina 　　one bedroom: $389,231 　　Two bedroom: $609,180 　　Front and John 　　One bedroom: $376,099 　　Two bedroom: $609,344 　　York and University 　　One bedroom: $421,202 　　Two bedroom: $753,164 　　Bay and Queen 　　One bedroom: $383,909 　　Two bedroom: $697,371 　　Bay and Adelaide 　　One bedroom: $393,957 　　Two bedroom: $688,327  　　Bay and King 　　One bedroom: $425,537 　　Two bedroom: $734,744 　　Bay and Wellington 　　One bedroom: $412,172 　　Two bedroom: $666,601  　　Yonge and King 　　One bedroom: $387,813 　　Two bedroom: $671,844 　　Yonge and Adelaide 　　One bedroom: $389,327 　　Two bedroom: $637,157 　　King and Jarvis 　　One bedroom: $369, 562 　　Two bedroom: $608,184 　　Richmond and John 　　One bedroom: $399,888 　　Two bedroom: $692,911 　　Front and John 　　One bedroom: $376,099 　　Two bedroom: $609,344 　　York and University 　　One bedroom: $421,202 　　Two bedroom: $753,164   

       年初以来大温房市火热，一些离奇的市场现象不断出现，近日在网路上更出现一个建案网站，宣称将以温哥华美术馆（Vancouver Art Gallery）作为基础，在其上方开发一栋高层公寓，网站一出现随即受到民众关注，有人立刻在另个连署网站上表达反对意见，希望募集民众的个人资料，向市议会传达抗议的声音。 　　不过经「世界日报」记者向温哥华市政府查证，市府人员证实该网页是一个恶作剧网站。 　　这个被称作「The Canvas at Georgia」的诡异建案，乍看之下与其他建商的销售网站无异，网站上不仅秀出建案蓝图，同时亦介绍附近周边环境，甚至有各类房型的价格表，起价为79万9900元，阁楼房型还被标记为「全数卖出」（Sold Out）。 　　这个网站的出现时间相当巧合，因为17日中午，将在年底退休的温市规画和发展总经理杰克森（Brian Jackson）受城市发展协会（Urban Development Institute）之邀，以「温哥华之未来规画」（The Future of Planning in Vancouver）为主题发表谈话时，曾提及将会在数周内正式公布温哥华美术馆的新设计规画，还说预计会引发各界讨论。 　　「世界日报」记者以电邮联系杰克森，询问他对于该网站内容的意见，但在截稿前未能获得他的回覆。   　　根据新闻网站Vancity Buzz报导，这个恶作剧网页所显示负责计画的建商来自澳洲，而且确实存在，不过该公司主管已表示，他们与该建案毫无关系。 　　Vancity Buzz的报导还提到，其实该恶作剧网页中蓝图所显示，将建于温哥华美术馆上方之高层大楼，是多伦多市中心一栋今年稍早才完工的公寓大楼，不过若仔细比较，还是可看得出图中两栋大楼的外观上略有差异。

虽然年初大温房价不断攀升以来，部分经济分析师与地产专家认为房市泡沫化在即，不过截至目前，这项看衰的预言并未成真。卑诗大学(UBC)赛德商业学院经济学家大卫杜夫(Tom Davidoff)指出，其实这些言论早已存在数十年，但预估大温房市相当困难，许多发表这些观点的专家，都因自己的错误观察而感到相当懊恼。   大卫杜夫说，温哥华的房产市场具有独特性，无法以评估其他城市的类似基础，来预测本地市场状况，例如在美国中西部地区因腹地广大，房价基本上就是兴建房屋的成本价格，但温哥华土地有限，目前在没有新建地的状况下，房房价格自然水涨船高。   大卫杜夫提到，专家其实很难预期想居住在本地的民众，会愿意支付多少金钱来置产，所以大温房价才会难以预测。他以自己为例，表示在过去三年间一直希望房价可以下跌，让他能入市买房，但因市场预估实在太过困难，所以到目前为止都还是租屋居住。     卑诗大学赛德商业学院经济学家大卫杜夫。(取材自卑大官网)   大卫杜夫进一步指出，当经济状况出现问题时，投资房地产相对安全，所以便会提高民众把资金投入房市的意愿，以目前温哥华的状况来说，其实很多具有中国背景的投资人，因为担心中国经济不稳状况，所以减少在中国的投资，转而将资金注入本地房市，或许也是大温房价攀升的原因之一。

      已经辞职做全职太太的肖扬(化名)正在她们新买的美国加州的大别墅中休假，她和老公在2013年买下了这栋别墅。这样一套湖景带庭院的超级豪宅，在美国市价几百万人民币；但同样的这些钱，不论在北京还是上海，都买不到如此理想的豪宅。　　像肖扬一样，把家迁徙到美国的家庭不在少数，根据美国地产经纪商协会(NAR)今年发布的报告，2014年4月至2015年3月底期间，海外买家交易量达到了1040亿美元，同比增长了12.2%，首次突破千亿美元。　　其中来自中国、加拿大、墨西哥、印度和英国的买家购置了美国51%的房子，而中国买家在成交额和交易量方面首次超越加拿大，在美购置房产金额高达286亿美元，这一金额远远高出加拿大买家的112亿美元的买房金额。　　美国地产经纪商协会数据显示，中国买家在2014年度占全美买家的比例达到28%，意味着每100个买房的人里面，就有大约28个人是中国人。而大多数中国买家都像肖扬一样，最喜欢在美国西海岸安家，不仅因为当地教育资源丰富，同时商业与贸易的机会非常多。　　杨瑾在接受《第一财经日报》专访时称，随着人民币的贬值预期增强，最近咨询海外买房的人数也大幅增加，主要针对美国、英国、澳大利亚等发达国家。不过，随着未来政策的逐步收紧，未来海外置业也会面临不小的挑战。　　“土豪”现金买房将受阻　　像肖扬一样买入度假屋的房产客户不在少数，这类客人将海外置业的计划纳入退休、养老、旅游之中，除了为提高自己的生活品质以外，另一方面也有海外资产配置的打算。　　而另一类客户中，还有不少完全不需要走出国门的“洋房奴”，这部分客户大多只是透过中介了解购房当地的经济情况，就做出购房决定，而且这类客户最明显的特征就是几乎都是现金付款。　　过去有一半的客户都是现金付款，而有数据显示，超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。　　尽管美国房产非常便宜，但像肖扬这种买下湖景度假屋也需要接近80万美元，如果要一次性现金付款可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。不过，这一蚂蚁搬家的买房方式可能面临一定挑战。　　根据路透社援引消息人士的话称，外管局一份文件称，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。　　外管局规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人从7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。　　如果这项规定坐实，未来土豪想要透过一次性付款购买海外房产将有一定难度。不过，根据杨瑾介绍，按揭贷款买房也算另一条路径，现在基本上每个国家都可以做房屋按揭，有些是由当地银行办理，购房者可以递交一些国内的经核实的资料，而有一些国外银行，甚至跟国内银行有协议，购房者可以直接向国内银行代收。　　实际上，海外购房的门槛并不高，途径也非常多，而且有的投资价值也比较高。　　“一套国内100多万房子，租金也就2000多块钱，但是在国外，一套100万的房子，租金可能要达到8000至9000块钱。”杨瑾举例说。　　海外购房风险需提防　　据多名海外中介介绍，海外买房可以移民美国绝对是陷阱，即便是其他国家，也需要看清楚每个国家的法律条例规定再做购房决定。　　目前，有部分房地产商利用美国的EB-5签证政策来吸引很多投资者的眼光，这一政策要求外国移民申请人在美国投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。　　一家在香港上市的房地产企业高管曾经对记者称，由于企业在建设过程中解决了当地就业人口，所以公司获得了一定的移民配额，透过卖房可以将这些房子都转给客户，而这名高管透露，内地很多房地产商都在利用这一政策做投资移民。　　杨瑾称，这种做法一定是打擦边球的做法，不是正常运用当地的法律法规，而且这种移民配额通常需要等几年才能确定下来，如果投资者依靠这种方法移民是非常冒险的。不仅如此，这项规定是有弹性的，投资移民在情况发生变化后，仍有可能取消永久居留权。　　实际上中国赴美国的签证早已大大放松，现在支持10年多次往返，一次可以居住3个月，对于肖扬这样的普通投资者来说，其实已经足够。

当你们还在秀大宅院Style的各种豪宅时，也许是多伦多史上最豪华的Condo顶层公寓楼盘横空出世！售价1千4百万。   位于旺市（1 Cordoba Drive, Vaughan）Alvear Palace Residence 豪华公寓的这个单位于8月上市，目前还在出售中。   这个比大部分Bridel Path豪宅还贵的Condo单位各种惊艳！一起来看看吧：     Condo大楼外面是长这样的     地下室有私人电梯直达顶层单元。     这个1万6千Sq Ft的顶层复式Pent House，楼梯也很绚。     光月管理费就要 $8,137.43。 餐厅有可以容纳30人的大台子。     露台上的酒吧和厨房区，搞Party贼爽了！     卧室有一种皇宫的赶脚！     厨房大到可以跳舞了。     娱乐休闲室   有5间卧室和11个卫生间（天哪，要那么多卫生间干嘛？）小编表示可以睡在这样的卫生间也已经满足了！     有一个6,000 sq的室内私人泳池。     360全景私人露台可以俯瞰旺市美景。     酒吧区   好了，看完这个贼贵的Condo，你们有没有赶紧去买彩票的冲动？

如果你考虑搬到洛杉矶去住，那么请三思——这个南加州的城市一般家庭能负担的住房面积仅为757平方英尺。 这个数据来源于NerdWallet网站最近出炉的一项报告。该报告评估了美国100个大都会区中位收入家庭能负担的住房面积。 根据债务情况、住房支出和房价，NerdWallet评估了“两口之家”(一对没有子女的夫妇)在中位收入的情况下，如果要维持正常生活，能够负担多大面积的房子。房价是根据房地产网站Zillow发布的2014年中位每平方英尺房价来计算。 以下是详细情况(单位：平方英尺)： 15 Atlanta-Sandy Springs-Roswell，乔治亚州：3,032 14 Detroit-Warren-Dearborn，密歇根州：3,024 13 Philadelphia-Camden-Wilmington，宾夕法尼亚州：2,837 12 Dallas-Fort Worth-Arlington，德克萨斯州：2,748 11 Houston-The Woodlands-Sugar Land，德克萨斯州：2,693 10 Washington DC-Arlington-Alexandria，弗吉尼亚州：2,517 9 Minneapolis-St. Paul-Bloomington，明尼苏达州：2,316 8 Chicago-Naperville-Elgin，伊利诺伊州：2,250 7 Phoenix-Mesa-Scottsdale，亚利桑那州：2,071 6 Boston-Cambridge-Newton，马萨诸塞州：1,794 5 Riverside-San Bernardino-Ontario，加州：1,321 4 New York-Newark-Jersey City，纽约州/新泽西州：1,243 3 Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach，佛罗里达州：1,141 2 San Francisco-Oakland-Hayward，加州：1,091 1 Los Angeles-Long Beach-Anaheim，加州：757

　　两层式独立屋的价格录得8.85%升幅。 资料图片 　　加拿大楼市在8月份继续保持畅旺，根据加拿大地产协会(CREA)昨日公布的数据显示，8月份全国平均房价为43.3万元，按年升幅达8.7%，房屋销售量亦上升4%，当中的大多伦多地区及大温地区是升市火车头。 　　与2014年8月份的楼房买卖情况相比，今年8月份的房屋销售量高出了4%，是继2005年及2007年后有纪录的第三高的8月，与过去10年的8月份比较，销售额也超过了平均数的6.6%。 　　「8月份是连续第四个月，录得强劲及稳定的全国房屋销售活动。在卑诗及大多伦多地区房价上升的同时，全国其他地区则保持稳定。」CREA主席奥格(Pauline Aunger)说。 　　CREA指出，多伦多与温哥华继续带动全国楼市向上，8月份全国平均房价为43.3万元，升幅为8.7%。若剔除这两个城市，8月份全国平均房价33.8万元，按年升幅4.2%。 　　房屋库存量低 　　「安省及卑诗省的房价不断上涨，与放盘量不足有关。持续的低息亦支持了房屋销售及价格齐升的趋势，影响并将维持一段时间。」CREA首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示。 　　未经季节性调整的全国房屋销售量，今年的8月比往年的8月录得60%增幅，主要是由卑诗低陆地区及大多伦多地区牵头，但卡加里则继续录得按年下跌最多的纪录。 　　8月份的全国楼房销售与新挂牌比率为56.7%，该协会指出，比率介乎40至60%属于平衡楼市，高于或低于此比率，则会分别被视为卖家市场或买家市场。 　　房屋库存量亦是量度楼市供求是否平衡的重要指标，截至8月底，全国房屋库存是5.6个月，与过去3个月变化不大，但亦是继续保持3年来低位。 　　从楼房类别来看，两层式独立屋的价格，继续录得最大按年升幅，达8.85%。单层式独立屋有6.09%升幅，镇屋价格升了4.29%，柏文单位则只有3.08%涨幅。按年楼价增长最多的是大温哥华，升幅有11.96%，紧随其后的是大多伦多，升幅为9.99%。  

　　加拿大苏富比国际房地产公司（Sotheby’s International Realty Canada ）16日公布的秋季展望报告指出，来自海外买家的需求预期在今年内继续推高加拿大一些大城市的豪华大宅销售量，令房市更加炽热。 　　苏富比秋季展望报告认为，欧洲和日本经济继续萎靡不振、中国股市震荡和经济成长率下跌，可能鼓励更多海外地区、特别是来自中国大陆的买家进入加拿大的高端房地产市场。 　　根据苏富比提供的统计数据，今年上半年，温哥华地区价格400万元以上的豪宅销售量暴涨71%，在大多伦多地区也跃升72%。 　　目前，多伦多和温哥华是加拿大最火热的房地产市场，在这两个都会地区，即使是普通的独立屋都索价100余万元，豪宅的售价更是高得几近离谱。由于加国房贷利率极其低廉，就业市场也比较稳定，温，多两地的独立屋相当抢手，形成了买家多于卖家的卖方有利的市场。 　　但苏富比报告指出，相比之下，温、多两地的豪宅市场热度比全国总体房市热络得多。苏富比预测，在多伦多和温哥华对价格达到100万元的共管公寓（这是苏富比界定豪华共管公寓的标准）的市场需求，将继续维持强劲，尤其是在市中心地区，对400万元起跳的的高端独立屋的房市行情料将持续显著增长。 　　在温哥华，传统式的地区豪宅区房源渐渐减少、价格大幅度上涨的情形下，苏富比推测这将促使高端买家向温西以外的地区寻找符合他们心意的高级住宅，因而温哥华的东区及南区也将成为高端买家青睐的地方。 　　苏富比说，若联邦大选选出一个自由党政府、魁独的风险更低之后，满地可的豪宅市场也恢复生气，今年秋季豪宅会很抢手。按照苏富比界定，价格150万元的住宅在满地可便算是豪宅，满地可这类住宅市场目前相当平衡，但预期外国买家需求将会上升。 　　苏富比的秋季展望报告说：“不仅有来自中东和法国的需要，满地可还出现中国大陆买家需求上升现象，他们最近在满地可到处寻购复合式住宅或者共管公寓单位，这种趋势预期将一直持续至秋季。” 　　加拿大苏富比公司负责市场营销业务的黄副总裁说，尽管加拿大经济停滞不前，可是外国买家将加拿大视为政治和经济稳定的“绿洲”，因此对加国房地产非常有信心，特别是对温哥华和多伦多房市前景信心十足。 　　稍早即有报导说，主要由欧洲和美国人构成的外国投资者对加拿大房市充满信心，因此将他们的资金投入加拿大房地产市场避险。 　　根据国际信贷评级公司惠誉国际（Fitch Ratings）的统计数据，大多数来自欧洲和美国的投资者今年迄今购入破纪录的310亿元以加拿大房贷作抵押的债券（mortgage-backed covered bonds），而且到今年底，外国投资者购入的加拿大房贷债券总额可能会达到620亿元。

       据一项周三公布的最新房屋市场调查报告显示，温市地区独立屋与柏文住宅的价格增长，呈现两极态势，已是不争事实；但在独立屋市场，高价屋和低价屋，有截然不同的增值潜力。 　　该项加拿大帝国商业银行(CIBC)调查报告表明，在过去10年，温市最昂贵的5%独立屋，平均售价翻升两倍(200%)，但价位最便宜的5%独立屋，在同期只升值还未到一倍(60%至70%)。 　　相对来说，安省多伦多独立屋市场，最昂贵的5%独立屋，过去10年升值了85%，而价位最便宜的5%独立屋，也录得75%的增值。换言之，多伦多相对低价位的独立屋，升值潜力比温市低价的独立屋，还略胜一筹。 　　该报告指出，贵者愈贵的豪宅销售情况，在加拿大全国，以温市地区最为明显，而这或与温市对外国投资者更有吸引力有关。

　　 　　温哥华市长办公室15日发布新闻稿指出，温市市长罗品信（Gregor Robertson）与温市议会决议通过，已核准由开发商西岸置业集团（Westbank Projects）在温市中心西端Pendrell St. 1754-1772号兴建一栋21层的出租大楼之建案。 　　这栋大楼完工后，预计将有178个出租单位，其中152个单位会被以市价出租，依照不同房型，每月租金由1250元至2850元不等，另外的26个单位，将作为取代目前建案预定地上原有的出租低层公寓之用，以低于市价20%的价格出租。 　　市长罗品信表示，目前温哥华有超过一半的民众租屋居住，但是租房空置率仅有0.5%，这项新开发案预计将对减轻温市房屋可负担性会有一些帮助，同时亦可望提供更多符合家庭需求的各类房型和选择。 　　罗品信说，市府未来将持续努力实现提高出租单位总数的承诺，同时也会设法提供价格不一的房型，来让各种收入层级的所有市民均能受惠。 　　西岸置业集团的出租大楼开发计画除能增加温市迫切需要的出租房源外，大楼内的房型规画亦符合市府提高符合家庭所需之公寓房型数量的策略，楼内将有52个2睡房单位与25个3睡房单位，楼内整体有43%的单位，是为家庭所设计。 　　根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）去年10月份的统计，温哥华地区的租房空屋率为0.5%，已是加国最不容易租到房子的地区之一，此现象在温市中心西端更为严重，当地租房空置率仅有0.3%。

  实在承担不起令人咋舌的市区房屋价格，所以考虑搬到大温市郊，为家人选择一栋带有前后花园的独立屋？一项最新调查似乎在告诉我们，如果你没有这点钱，真的别做梦了，买哪里都差不多。调查显示也许并不需要多久，大温地区基本所有独立屋的居住成本都将超过$100万！！调查发现目前全大温地区的独立屋虽然只有28%是超过$100万，但是当调查者加入当地平均日常交通费用之后发现这个比例就一下子上涨到了76%。以兰里举例来说，现在该城市百万以上的独立屋仅占整个市场的3%，但是当加上相应的交通开销数据后，这个比例就上升到了52%至75%。换句话说，你就算在市郊买一个“便宜”的独立屋，加上日常出行的交通花费，其实总价也和在市区买房差不多了。。。不过，调查者也强调说，如果居民是选择公交出行的话，费用就会便宜很多，因此也呼吁相关政府官员应该在大温公交网络的扩展上多研究一下，特别是菲莎河南岸区域的交通有待进一步改善。

在列治文市一个屋苑担任立案法团主席的华裔移民叶竞邦表示，通常新附例因业主感到个人权利未得到保障而提出，比如噪音影响睡眠及被迫吸二手烟等。他也承认，有些影响因人而异且带有主观性，但只要是通过正常途径投票通过的立案法团附例，对所有住户均具约束力。   叶竞邦所居住的屋苑，位于列治文市1号路（No.1 Rd.）夹史蒂夫斯顿公路（Steveston Hwy.）交界处附近。他接受《星岛日报》记者访问时表示：「业主对一些附例有不同看法很正常。以是否允许出租为例，有人购置物业就是为投资，不希望有任何出租限制；但有的住户则不希望常有陌生人出入，当然希望禁止出租或仅允许部分出租。」他说，立案法团拟定附例有既定程序（附表一）。立案法团召开的特别会议，须提前4至6周通知业主，而通过新附例最快也需要3至4个月。   立案法团先警告后罚款   叶竞邦所住的屋苑共有17户业主，约半数为华裔。他又说，华裔较关注及受影响的附例，包括出租、露台晾晒衣服等（附表二）。   过去12年，叶竞邦曾加入3个不同物业的立案法团，曾遇到一些较极端个案；例如，一个住户常在城市屋苑车房前练习打棒球，有人担忧棒球可能会伤及居民。立案法团多次要求该住户停止未果后，只能报警处理。   他透露，对于违规业主，立案法团会先尝试沟通，如果无法解决会发出警告信，再无效则会开罚单，通常罚50至200元。业主不付罚单后果严重，因为立案法团有权通知信用公司，这可损业主的信用纪录，甚至物业转售。   立案法团订例  不得侵犯人权   随着柏文住户增多，柏文业主与立案法团间的纠纷也屡见不鲜。卑诗《分契物业法》为民事法，目前业主如欲挑战立案法团通过的附例，唯有经法庭诉讼。不过，该司法程序不但旷日持久，而且费用要1.5万至2.5万元，令多数不满的业主却步。 卑诗柏文业主协会（CHOA）在大温地区已运作近40年，专为业主及立案法团提供谘询服务，但不裁决纠纷。该协会执行总裁乔文图（Tony Gioventu）指出，《分契物业法》对立案法团可制订的附例项目，例如禁烟、噪音、物业出租、泊车、饲养宠物、业主及居民年龄限制等，都作出了较详细规定。 乔文图表示，立案法团制订附例的前提，是不能侵犯业主的人权。他说：「法律也规定了立案法团不能订例的情况，比如规定如果业主不支付物业管理费，立案法团可剥夺该业主投票权。但是，如果业主只是未付违反附例罚款，立案法团不可拒绝业主参与投票。」 另外，立案法团对违规业主的罚款也有上限规定。乔文图说，立案法团较常出现的问题是仅通知业主因违例而被罚款，而未有在交给业主的通知中，阐明违规的证据，并告知业主在被罚款前有提出质疑权利。 即将运作的民事审裁处将提供网上全天候服务，协助省民在有别于传统法庭的方式下，解决一些分契物业和小额钱债纠纷，将成为加国有史以来首个网上审裁处。 该审裁处预计需60天即可解决纠纷，较传统的小额钱债法庭平均所需的12至18个月时间少得多。另外，诉讼费将仅约数百元。   家中吸烟罚逾万元  柏文业主入禀维权   违反立案法团禁烟附例 老兵拒缴款 卑诗省兰里市一个柏文单位业主，因为坚持在自己家中吸烟，遭业主立案法团(strata council)以违反柏文禁烟附例为由，累计罚款达1.1万元。由于该业主拒付罚款，立案法团9月初入禀卑诗最高法院，要求他支付罚款以及遵守禁烟附例。不过，被告业主誓言扞卫自己的权利，已向卑诗人权审裁处(BC Human Rights Tribunal)投诉，声称自己受到不公正对待。 现年70岁的退伍军人阿拉迪（Paul Aradi）吸烟已经50年，他无法理解为何在自己的家中保持这个多年的习惯，也会弄至给告上法庭。阿拉迪10年前购入位于兰里53路（53rd Ave.）一幢柏文的一户二楼单位，该柏文拥有47个单位，属分契物业。柏文立案法团于2009年3月，即阿拉迪入住后第4年，通过柏文所有单位及公共地方都禁烟的附例。 阿拉迪在家接受《星岛日报》记者采访时，声称自己受到不公对待：「我无法戒烟，更不能理解为何在自家不能吸烟，我感到被歧视。」 他每两天要吸一包至一包半烟草，平均约每小时就要抽一支。他说，已尽力遵守禁烟附例，下午常在外出散步时吸烟，但上午在家享用咖啡及烟草已是数十年习惯，无法改变；而为不影响邻居，他说吸烟时都紧闭门窗。阿拉迪表示，投诉他的，其实仅有他楼上的两户居民。 月收200元罚单 争持3年终告上法庭 立案法团约在3年前开始，向阿拉迪开罚单，他说每个月都收到至少200元罚单，多年来已记不清收到多少张，累计金额约1.1万元。 独居的阿拉迪于1969至1973年，曾作为加军在塞浦路斯执行维和任务而受伤。不过，他表示不愿以此作为无法戒烟的藉口。他说：「我不打算搬家，也没有其他地方去。我有在家吸烟的权利，也无力支付1.1万元罚款。」 阿拉迪的律师罗克斯伯勒（Paul Roxburgh）指出，立案法团的附例不能超越人权，也不能干涉业主私隐。他说：「譬如，立案法团不能禁止华人或白人入住，因为违反《人权法》；也不能规定客厅不能摆床等，更不能因此罚款。」 《星岛日报》记者曾试图采访阿拉迪所居住柏文的立案法团成员，但无法联络到对方。 另外，根据非牟利机构卑诗柏文业主协会（Condominium Home Owners Association of BC，简称CHOA）执行总裁乔文图（Tony Gioventu）指出，卑诗《分契物业法》（Strata Property Act）对业主及立案法团的权责均有详细规定，立案法团制订附例时必须尊重人权，但附例一旦通过，业主就得遵守。 对阿拉迪表示将要负债打官司，乔文图指出，卑诗省首创的民事审裁处（Civil Resolution Tribunal）预计今年圣诞节后开始运作，届时将方便业主及立案法团解决纠纷，而且诉讼费也将大幅降低。

  　　苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty）的一份报告说，预计在今年剩下的时间里，国际需求将继续推动加拿大高档房产的销售。 　　加拿大广播公司CBC报道说，根据苏富比的秋季预测报告，步履蹒跚的中国经济，剧烈波动的全球股市，很可能促使更多外国买家涌入加拿大房市，尤其是来自中国大陆的买主。 　　苏富比的报告说，今年上半年与去年同期相比，房价超过 400万加元的房产销售量，在温哥华激增71%，在大多伦多地区激增72%。 　　多伦多和温哥华是加拿大两个最热的房地产市场，一栋简陋的独立房售价也在 100万加元以上。 　　上述报告预测，在多伦多和温哥华，百万加元以上房产的销售将继续上升，蒙特利尔的高端市场将持平，卡尔加里的高端房产市场将放缓，主要是由于原油价格下跌的影响。

加拿大房价是越来越高，但销售量却丝毫不见降低，加拿大苏富比国际地产说，随着中国股市的动荡，今年秋天会有许多中国投资者把资金投入加拿大房市。地产商预测，多伦多和温哥华一百万元以上的房屋价格会进一步上升，苏富比说，多伦多和温哥华地区今年秋天4百万元类别的住宅销售量会达到最高，1百万元到4百万元之间的住宅销售也会有所增长。由于加拿大房贷利率降低，对房屋市场的信心增加，多伦多和温哥华两个火热的房屋市场会更加炙手可热。而且，由于国际市场的动荡，国际投资者纷纷把资金投入加拿大市场，尤其中国的经济发展放缓，来自中国的投资者也会将资金转移。〝加拿大通常被看作是政治和经济稳定的绿洲。〞加拿大苏富比国际地产副主席Elaine Hung接受星报采访时说。她表示虽然加拿大的经济前景也不明朗，但丝毫不会影响加拿大的房市。〝人们对加拿大的经济还存在很多的顾虑，不知道下一步要发生什么，但对房地产市场而言，尤其是主要大城市多伦多和温哥华的房市，人们是非常非常有信心的。〞其他城市，如蒙特利尔的豪宅市场发展会比较均衡，而卡尔加里的豪宅市场会由于油价降低而呈下降趋势。

你是否想要体验“咆哮的二十年代”的魅力，或想体验一下俄罗斯亿万富翁的生活，纽约长岛上价值1亿美金的物业正好可以满足您的愿望。长岛庄园兴建于1928年，占地八英亩，配置现代、奢华，价格合理。房屋中介Diane Polland在一场新闻发布会上，以1亿美金的标价公布了出售信息，同时声称，“这里是真正绝佳的居所，占地巨大，距离纽约市区仅1小时车程，有眼光的买家不会错过它。”该庄园的前主人 Tamir Sapir是一位俄罗斯移民，在纽约从事房地产生意致富，卒于2014年。庄园现主人通过一家有限责任公司，于2013年以1.585亿美金的价格买下该庄园，但是从未入住。 　　   　　长岛北海岸最大、最贵的房屋再次待售。 　　   　　这一面积八英亩的庄园位于Kings Point村庄，距离曼哈登约25英里。 　　   　　大部分场地覆盖修整的草坪和花园。漫长、蜿蜒的车道连接该物业的各处建筑。 　　   　　主房建于1928年，是一栋带塔楼的石砌建筑，具有“咆哮的二十年代”的魅力和浮华。 　　   　　该建筑经过多次升级改造，配置现代、奢华，绝对物超所值。 　　   　　除主房外，另有两栋客房，居住面积达到60,000英尺。 　　   　　配有大量的户外场所，享受绿色。 　　   　　主房入口为金色大门。 　　   　　厨房配备彩色玻璃天窗，并配有许多定制器具，如石地板、两台钢制冰箱和中岛式安装灶头和抽油烟机。 　　   　　定制浴室，采用大量玻璃和大理石。 　　   　　房屋四周坐落许多日光浴室，内有石雕和玉雕，以及缟玛瑙、青金石、玛瑙和孔雀石制品。 　　   　　主房配有舞厅、人工河、发廊、酒窖、室内壁球场、健身房、水疗、桑拿、室内游泳池，以及两层玩偶屋。另一建筑配有滚木道、俱乐部，以及射击场。 　　   　　主房的后院明显地体现了本物业的历史，其间古树年龄接近100年。 　　   　　多主题花园遍布该物业，包括日式、英式和玫瑰花园。 　　   　　本物业喷泉和雕像的灵感来源于俄罗斯圣彼得堡的彼得夏宫大皇宫。 　　   　　该物业还拥有全尺寸网球场，但是新主人需要自备球网。 　　   　　在主房后面，穿过花园和网球场，坐落着另一个水池，配有水滑道。 　　   　　屋后有一个私人码头，通向长岛海峡，可停泊200英尺长的游艇。

从2009年至2015年，多伦多的平均房价上涨大约50%，可在本市怡碧谷区有一幢公寓楼，这六年间房价非但没有上升，还降到了只有原来的三分之一，令很多业主陷入进退两难的困境。   这幢公寓楼的地址是Panorma Court 40号，位于Finch Ave W和Kipling Ave路口附近，楼龄36年，大约有200个单位。早在2011年左右，这幢公寓的管理公司和业主们之间就曝出了严重的“信任危机”：管理公司要求集资修缮房屋，而业主们则指责对方管理不善、挪用维修款。   为了解决双方的矛盾，在2011年法庭曾下令该大厦的财政管理及维修要由一间第三方的公司办理。   可是，这种处理并没有解决问题。一转眼四年过去了，这幢公寓已是摇摇欲坠，问题还是没有得到解决。在过去一年里，业主每月所缴的管理费已经增至每月1200元，而他们又于上月接到大厦管理处发信通知称，其管理费已经飙升至2000元，以缴付大厦的维修费用。     要知道，在同一条街上的出租公寓，平均租金也不过才1200元。Panorma Court 40号的业主们就纳闷了：明明是自己拥有的房子，管理费竟然比房租还高!   公寓里不少业主是低收入阶层，根本无法负担每月交2000元管理费，于是一些人想将公寓挂牌出售，却获悉该大厦已被银行列进黑名单，买家不易获得房屋贷款按揭。此外，由于这幢公寓“恶名在外”，其房价也急剧下跌，一个于2009年以16万元购入的三卧室单位，现在只能卖到六万元了。   另一方面，管理公司已给业主下了“最后通牒”，表示如果再不缴齐管理费，则公寓单元将被银行没收、出售。在给业主的信里，管理公司还指责业主不注意维护房屋，以至出现霉菌，而征收高额管理费，正是为了“纠正多年来的疏忽”，并确保住客的安全。   不过，业主们则是另一种说法。他们抱怨大厦缺乏管理、账目混乱，才导致他们陷入财务危机、无法完成修缮。   一名老住户透露，从十几年前开始，管理公司就多次以“特殊维修费”的名字向业主收费，用来维修老化的大楼，但是很快住户们就发现管理公司拿了钱不干活，老化、甚至出现险情的地方长期得不到治理。   随着大楼日益破旧，管理费越来越高，可是看着破旧的大楼，谁心中都会升起一个大大的问号：物业公司把这么多维修费都用在什么地方了?   该住户表示，虽然自己从名义上是这幢豪华公寓楼的主人之一，但是当遇到大事的时候，才发现自己并非真正“拥有”。现在，这间公寓单元已成为“鸡肋”，自己既无法离开它，也无法出售它，只能一直这么耗下去。

房价居高不下，居民要在温哥华租房越来越难由于房价高涨，在温哥华市要租到租金适中的房子变得非常困难。   加拿大广播公司Radio Canada报道了蒙特利尔市的一个家庭迁居温哥华时租房子遇到的困难。   报道说，Annie Charron是魁北克大学蒙特利尔分校(UQAM)的教育系教授，她决定休一年不带薪年假，今年8月与丈夫和两个孩子搬到温哥华居住。   Annie Charron说，搬家前为租房子不知花了多少精力，每次有新的房子出租广告出来，就马上打电话过去，但往往房子上市不到30分钟就已经租了出去。   她说，房源少，而且租金昂贵，只有动作最快的人才能抢到，另外，由于他们带着两个年幼的孩子，曾几次被房主拒绝。   经过数月的努力，他们终于在 Kitsilano 区租到了一套转租的房子，一间卧室，带家具，租金每月 1,900加元。   大温空置率低   根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的春季租房市场调查，大温哥华的出租房空置率只有全国大城市平均值的一半，今年4月为1.4%，去年同期为1.8%。   根据大温哥华房产局的最新统计，大温哥华独立房的均价已经达到 116万加元/栋，一年内猛涨了17.6%。

    加拿大楼市在8月份继续保持畅旺，根据加拿大地产协会（CREA）昨日公布的数据显示，8月份全国平均房价为43.3万元，按年升幅达8.7%，房屋销售量亦上升4%，当中的大多伦多地区及大温地区是升市火车头。 与2014年8月份的楼房买卖情况相比，今年8月份的房屋销售量高出了4%，是继2005年及2007年后有纪录的第三高的8月，与过去10年的8月份比较，销售额也超过了平均数的6.6%。 「8月份是连续第四个月，录得强劲及稳定的全国房屋销售活动。在卑诗及大多伦多地区房价上升的同时，全国其他地区则保持稳定。」CREA主席奥格（Pauline Aunger）说。 CREA指出，多伦多与温哥华继续带动全国楼市向上，8月份全国平均房价为43.3万元，升幅为8.7%。若剔除这两个城市，8月份全国平均房价33.8万元﹐按年升幅4.2%。 「安省及卑诗省的房价不断上涨，与放盘量不足有关。持续的低息亦支持了房屋销售及价格齐升的趋势，影响并将维持一段时间。」CREA首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示。 未经季节性调整的全国房屋销售量，今年的8月比往年的8月录得60%增幅，主要是由卑诗低陆地区及大多伦多地区牵头，但卡加里则继续录得按年下跌最多的纪录。 8月份的全国楼房销售与新挂牌比率为56.7%，该协会指出，比率介乎40至60%属于平衡楼市，高于或低于此比率，则会分别被视为卖家市场或买家市场。 房屋库存量亦是量度楼市供求是否平衡的重要指标，截至8月底，全国房屋库存是5.6个月，与过去3个月变化不大，但亦是继续保持3年来低位。 从楼房类别来看，两层式独立屋的价格，继续录得最大按年升幅，达8.85%。单层式独立屋有6.09%升幅，镇屋价格升了4.29%，柏文单位则只有3.08%涨幅。按年楼价增长最多的是大温哥华，升幅有11.96%，紧随其后的是大多伦多，升幅为9.99%。 与2014年8月份的楼房买卖情况相比，今年8月份的房屋销售量高出了4%，是继2005年及2007年后有纪录的第三高的8月，与过去10年的8月份比较，销售额也超过了平均数的6.6%。   「8月份是连续第四个月，录得强劲及稳定的全国房屋销售活动。在卑诗及大多伦多地区房价上升的同时，全国其他地区则保持稳定。」CREA主席奥格（Pauline Aunger）说。

我们常说高尚住宅、豪宅，究竟什么住宅才算「高尚」？豪宅又「豪」在哪里？其实，无论是中古时代的庄园古堡或是现代的豪华公寓别墅，只要是精英阶层的府邸，皆视为豪宅也。一向以来，只有如香港、纽约、伦敦等高地价、高收入的都会才惯以多层公寓的形式来建造高尚住宅。不过这种模式，正逐步沿伸至全球富裕人士的移民圣地、以追求优闲舒适生活闻名的加拿大温哥华。不少温哥华的精英阶层陆续由独立大宅迁往多层的豪华公寓居住，一栋一栋光芒四射的豪宅拔地而建，呎价更与独立大屋看齐。   以往，在加拿大多伦多、温哥华等大城市，人们一提起公寓，就会想起楼高6 层、每层分间多个单元、木结构的住宅楼宅，对象主要是退休的老人或收入不高的基层市民。基于住户的消费水平，物业的设施亦因陋就简：大厦基本上不设大堂、灯光昏暗、通道狭窄；由于以木材为结构，隔音、隔热效能较低，衍生隐私、噪音、浪费能源等问题。当时人们对豪宅的概念，主要是坐落于西温、温西等名贵地段的独立别墅，但这一切由 1993 年开始改变。   当时温哥华市中心原为铁路货运湾区的煤炭港 Coal Harbour 沿海地段计划重建，加拿大太平洋铁路公司的地产部门 Marathon Realty 有意参与，于是邀请香港新鸿基地产集团郭氏家族在温哥华私人投资的 Aspac Developments Ltd. 一同合作。经过深入的研究，Aspac 认为该地段有很大的发展潜力，于是决定联手共同开发。   其中，现任 Aspac Developments 的董事及高级副总裁李金贵先生 Raymond 刚刚由香港移居温哥华，亲自参与了整个 Coal Harbour 的重建计划。   “温哥华是加拿大西岸最大的城市，然而其地理环境与香港十分相似。香港有既定而不可扩展的管核范围疆界，土地供应有限。温哥华的土地供应则受制于她的地理环境：东面、北面都是高山，西面临海，南面就是与美国接壤的边界。长远来说，她的发展趋势也如香港一样必须向高空发展。Coal Harbour 是一块拥有一线水景的难得好地，一般规格的公寓当然不能为这片土地带来很大的附加值，最少我自己也不想搬到这类公寓去住。「过得自己，才交给别人」是我的人生座右铭，正所谓要「推己」才能「及人」。于是我们定下目标，以多层式公寓的发展方向在 Coal Harbour 打造非一般的高尚住宅，建造人所渴求的 Dream House （理想居所）！”   “一个人，经过一天辛劳的拼搏，是需要回到一个光洁明亮、温馨舒适的家充充电的。所以我们这个 Dream House 的设计，一定要有一个大气、光亮的大堂，让住客回到家时，有充满正能量的感觉。到回家门前经过的走廊、电梯也要宽敞、舒适。並要採用全鋼筋、混凝土結構，以保證耐用及高效的隔音隔熱。”   “这样的规格在当时加拿大是少有的，因为这里工资成本始终较高。这样做，除建材外，施工造价也会倍涨。很幸运的，公司给了我们很大的支持，我们还在楼盘内设置室内泳池、健身室、桌球室、私人影院、壁球室等等当时很前卫的配套，宛如一个小社区。我们还把 Coal Harbour 的中文名称正名为「高豪港」，以示我们对项目的期许。正所谓 The best or nothing，要么不做，要做就做最好的，Aspac 就是要做最好的。我们规划的施工都这样严格，成本自然比别人高，造价自然相对要比别的贵吧！然而我们所营造的居住素质，是连造价昂贵的独立别墅也做不到。比方说，除非您真的非常非常富有，否则您的家怎能拥有一个25 米长的恒温室内泳池和其他豪华会所设施？您要聘请多少人或自己每周要花多少时间去打理前后花园？您要装怎样的保安系统才能有24 小时全天候的安枕无忧？住我们的公寓，可以享有的一定比独立别墅还多。出门远行只要锁上大门就可放心出差处理公务或尽情周游列国。高层公寓更给您居高临下的景观，感觉无可取代。其实对很多人来说，居于独立别墅还真的有不少生活上的负担和烦恼！我们的豪华多层公寓就正正填补了这个空隙。”   Coal Harbour 的 Avila 和 Bauhinia 于 1997 年开售时每平方英呎的平均售价是 $450 加元，创了当时公寓住宅的价格纪录，在温哥华地产市场造成很大的影响，颠覆了大众心目中「豪宅」的观念。   “我们当时甚至被同业取笑，说我们香港过来的水土不服。但事实证明我们在 Coal Harbour 的发展项目，一个比一个受欢迎，一个比一个价值高。” 到 2012 年，Aspac 在 Coal Harbour 的压轴项目 3 Harbour Green 平均呎价已达 $2,000 加元。   Aspac 在 20 年的时间内，成功把原来油烟斑驳的铁路货运地段改造为一个高级的豪宅社区，并成为温哥华的地标。其后 Aspac 得到列治文市政府的信任和支持，于菲沙河畔风景最壮丽的一段河岸发展一个全新的住宅社区 River Green。自落成后在市场上备受好评，更荣获北美 Urban Development Institute 2014 年度整体规划社区大奖。作为这个项目的舵手，李先生对打造豪宅社区有什么成功方程式？   “当然是有的！就如每一个出名的厨师，总有他的家传秘方吧！其实建筑和做饭也很相似，不外是选料和工艺，地产发展则多加一份承担。就如名厨有最好的材料和厨艺，也要用心煮好一顿饭，这样才能对出品有所保证。饭就吃一顿，吃完就算。而楼设计得好、建得好的话，可以是一个家族的传世珍藏！   现在就透露一下Aspac 的菜谱吧！   “首先，整体发展面积一定要够大--- 因为面积大，就必定成为该区的地标。试问在香港有没有人未听过西九龙的凯旋门、天玺？它们的楼价是不是该区甚至全香港的标杆？而大面积亦能为规划配套提供足够的空间，做到尽善尽美，更可以做到规模效应，住客未来可以以最轻的成本得到最丰富的生活配套和便利。此外亦更容易聚集到一批有相同价值观和生活模式的住客，邻里关系也会较和谐。所以我们的使命不光是建造房子，而是建造社区。除此以外，未来在二手交易亦较易量化，成为地区楼市的指标，价值较易被市场认同。”   “第二，近水--- 这个我最初以为只是华人才会对有水景的物业有近乎迷恋的情意结。因为在香港，同一栋大厦，向水的单元往往比其他单元的呎价贵 60 ~ 70%。当我移民到温哥华后，发现原来不管什么族裔，对有水景的物业也格外钟情，这个可能是人类的天性吧！当然越近水，价值就越高，最好是一线水畔。因为这样，社区的景观才能避免被前方地段的未来发展所干扰。”   “最后，当然就是物业素质 --- 口诀就是真材实料，好处就是稳固、舒适和美观耐用。”   稳固--- “我们坚持以全钢筋混凝土做结构，并经常以超过法定的要求进行基建。就如于列治文建造的 River Green 第一期，我们就花了三千多万加元，以数呎厚的混凝土来建造它的基座连地下停车场。所以我们的物业无论时隔多久，都能历久弥新，相比一般楼盘建案稳固得多。”   舒适--- “要营造舒适的居所，空间感和采光最为重要，就如以往加拿大旧式的公寓只有 8 呎的楼底高度，就算到现在仍有部份新楼只有 8 呎半的楼底，试问怎会有舒适的感觉？所以，当我们在规划 Harbour Green 的时候，就把楼底多加 1 呎，到 3 Harbour Green 甚至还把楼底加至 10 呎；我们宁愿少建一、两层，也希望带给住客一个舒适的家。现在，9 呎楼底基本上已成为 Aspac 造楼的最低标准了。”   美观耐用--- “所有 Aspac 发展的物业，从室外的花园会所，大厦的大堂，升降机走廊、到每户室内的所有装修材料、设备、电器等，都选用时下最贵重的品牌。例如广泛使用天然石材，SubZero 的冰箱，义大利的 Cesar 橱柜，Miele 的炉具、洗衣机、干衣机等。这些设备除了给住户营造一个高雅、美观的生活环境外，更重要的是更好的性能和更耐用，千万别小看这笔成本！”   “还有，别以为我们交了钥匙，业主心满意足地收楼就大功告成，其实这才是我们另一页的开始。我们除了造最好的硬件：舒适优雅的居所和完善的生活配套外，也要做最好的软件：体贴的售后服务和尊荣的物业礼宾服务。我们为此成立了一个 Aspac 物业业主专属的 Aspac Club，目的是为了让我们的业主能享受多元精彩的优质生活体验及和谐的邻里关系。我们有专责的同事为会员发掘优质的合作伙伴，提供购物、服务优惠及组织 VIP 樓盤預覽，商户包括小至美食、家品、美容水疗等，大至名车、游艇也有。我们经常强调，我们不单只是在兴建房子，我们是要建造高品质的社区！”   物业的价值，最终都需要由居民的满意度来体现的。新的概念，只要抓住用家的需要亦能颠覆原有的市场生态。真材实料、精雕细琢自然不会有负众望。正如有诚意、有经验的厨师自然能够烧得出一手好菜。跟随所谓地产投资的「极品三味」 — Location、Location、Location（地段、地段、地段），投资者最多只是选对餐单；原来还要凭「厨师」眼光独到的选材、考手的技术和用「心」泡制，才能创作出一顿有价值的美味飨宴。无需味精，谢绝炒作！   李金贵先生小档案   李先生祖籍中国天津市，于香港出生长大，与他交谈充分体现北方汉子的爽朗率直。李先生 1977 年加入地产行业，于英资的香港置地公司出任销售助理，为当时少有成功受聘的华人见习生。入职后曾参与当年香港最大型的社区屋苑— 置富花园的推广工作，其后在大埔康乐园及新鸿基地产集团担任事务及销售管理，虑积了丰富的大型住宅社区项目策划经验。1993 年移居加拿大温哥华，加入 Aspac Developments Ltd.，参与 Coal Harbour 高豪港的发展规划，并于 2005 年晋升为董事。   李先生经常自谦为[红裤仔] 出身（广东俗语即由低层做起），他的成功秘诀就是做人如建屋一样，先打好基础，然后一砖一瓦，不辞劳苦地「拼」出来，既不能「Hea」（懈怠），更不能急功近利。 “我最大的财富就是多年来遇到很多杰出的上司、同事和好友，我在他们身上的确学到很多很多，当然最感恩的还是能在一家和自己的价值理念一致的公司发展，并得到这么多年的信任和支持。可能做了接近40 年地产发展，思维也被熏陶了！摩天大厦是一层一层建出来的，成功是需要用时间证明的，有时甚至要懂得忍耐。就如刮着大风雨，地盘也要停工；设备和工地有破损就要硬着头皮修理整治，到雨过天青再启动；如果一个年青人上班时每遇挫折就辞职转工，那就仿如不断开了很多「烂尾地盘」，而到老也建不成一栋像样的大厦了。” 李先生言谈间洋溢了踏实而积极的香港狮子山精神，而实际上，他把狮子山的精神出口到加拿大温哥华，并参与改变了这里的地产市场。   Aspac 董事及高級行政副總裁李金貴向冬奧花式溜冰兩面銀牌、三屆世錦賽冠軍得主陳偉群介紹 River Green 社區

    列治文市议会周一以7：2票数，通过新住宅土地用途附例修订。新附例限制房屋高度由10.5米减回至9米。据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，市议员戴嘉露（Carol Day)和史蒂夫斯(Harold Steves)投票反对该项修订，认为未能足以解决有关问题。  　　列治文的巨型屋(mega home)问题，引起争议。较早前，列市市议会周二就规管巨型屋一事，举行公听会，听取市民对修例的意见。不少在公听会发言的市民表示，支持收紧建屋规定，批评过高的巨型屋，除侵犯邻居私隐外，灯光污染更影响邻居。也有市民指出，许多巨型屋根本是空置的，严重破坏社区和谐。不过，也有居民认为，不应作出限制。

温哥华的房地产市场到底有没有泡沫呢？最新发布的加拿大Teranet/国家银行房屋价格指数显示，温哥华和多伦多还在不断上涨的房产价格很明显是泡沫行为，最终会导致价格的大幅回落。但是UBC的商业教授Tom Davidoff指出，数十年来这些经济分析师都不停在唱跌，说泡沫要破裂，但事实是这些从来没发生。。。他表示，我就在租房住，三年来我一直希望房价能跌，但要比这个现实的市场显得更聪明是很难的，因为你必须要能准确地预测出人们是否愿意花钱住在这里。。。最近为何有那么多关于温哥华房地产市场的泡沫恐慌言论呢？下面5件关于温市房产的事情你最好要了解！数字根据加拿大Teranet/国家银行房屋价格指数统计，温哥华房价基本是按照每月1个百分点的速度在增长，到8月份为止全年的增长率达9.7%，和邻省阿尔伯塔比较，阿省经济受到低迷油价的影响后，去年整体房价呈下跌，其中卡尔加里下跌了2.9%，埃德蒙顿下跌了3.4%。房源逐渐减少的房源也许是造成温哥华房价不断上涨的原因之一，但是发展商们也非常努力在填补这个空白。到7月份为止，温哥华全年总共发放的建筑许可总值比上年增长了38.1%，整个卑诗省的住宅建筑许可总值比去年同期增长了36.9%。泡沫的证据在加拿大多数城市中，房地产市场按道理都是应该痛过价格持平甚至降价来引导城市经济软着陆，但显然温哥华和多伦多的房产市场都没有在经济困难时期做出理性的反应，大量海外买家或许是给温哥华的高房价添了一把柴，但是那些已公布的指数显示出，海外买家的比率并没有那么高，他们的实际影响是被夸大的，而真正造成房价不断上涨的原因应该是低利率和对高房价预期的自我实现效应。为何温哥华市场很特殊？根据Davidoff教授的观点，温哥华的房产不能简单和其他城市来相比较，比如加拿大草原省份的土地资源非常丰富，而房屋的价值还是取决于土地的成本，温哥华基本现在已经没有更多的新土地可以建造房屋了，所以，只要人们继续愿意花钱，房屋就有价值。房产市场的安全性和其他投资产品相比，房屋投资也许是相对更安全的方式，特别是现在，温哥华涌入大量中国买家，Davidoff教授表示，现在中国人对中国的情况感到担忧，因此都愿意把资金转移到温哥华来进行投资，而不是在中国进行投资。