地产

  如果气候继续变化，Spanish Bank将在2100年完全淹没   一项新的民意调查显示，超过一半的加拿大人表示，气候变化正在影响他们决定购买房屋的地点。   Leger 进行的这项调查是周二（7 月 5 日）发布的更广泛的RE/MAX Canada 报告的一部分，该报告旨在研究房地产市场将如何应对气候变化带来的不同冲击——包括洪水、野火和台风事件。   57% 的加拿大人表示，潜在的天气相关事件是他们选择购房的关键考虑因素。Leger 调查还发现，约一半的受访者担心洪水、森林火灾和其他与天气有关的事件将在未来几年对他们的家庭或社区产生影响。   尽管如此，61% 的受访者还是认为，从现在到 2027 年，购房是他们可以做出的最佳长期投资。   为了保护这些房屋，该报告得出结论，加拿大需要将其对基础设施的投资增加至每年数十亿美元。   “几十年来，为了城市发展，我们一直在消耗和破坏我们的自然基础设施，”气候适应完整中心气候金融和科学主任凯瑟琳·巴科斯在报告中说。   “……我们现在必须扭转和纠正这种破坏，以保护我们所建造的大部分东西。”   Smart Prosperity Institute 政策与创新高级主管迈克·莫法特 (Mike Moffatt) 表示，恢复加拿大的湿地和沼泽、森林地区和草原，以及使该国的污水系统现代化，都需要每年立即注资 53 亿加元。   根据加拿大统计局的数据，在加拿大的基础设施总价值中，近 85% 是在私人住宅中。   报告指出，6% 到 10% 的加拿大房屋已经无法为洪水风险投保。Bakos 说，随着加拿大人继续在泛滥平原上建造，这个数字只会增加。   根据加拿大保险局的数据，该报告称，保险巨灾损失的总成本从 2005 年的 10 亿美元攀升至 2021 年的 25 亿美元。   出售房屋也不可避免地更加困难。根据 Intact Centre 的一项研究，在 2009 年至 2020 年期间，遭受灾难性洪水袭击的加拿大社区在接下来的六个月中遭受了重大的市场影响，其中包括房屋平均售价下降 8.2%，这些社区的房屋在市场上挂牌的时间也比其他社区多 19.8%。   这使得下水道升级——例如将雨水和污水分成两条管道以防止溢出——尤其重要。从长远来看，有效的防灾可以为每个人节省数千美元。  

　　日前，《温哥华太阳报》专栏作者DouglasTodd撰文称，大温现在有650套价值$1000万以上的独立屋，比2010年多了13倍。 　　当前，温哥华有348栋独立屋(不包括公寓)的价值超过$1000万元，而2010年这一数字为25；UBC大学捐赠地(UBCEndowmentLands)有68幢千万级别独立屋，2010年只有2幢。   　　西温、北温和惠斯勒分别有158套、10套和65套千万级别独立屋，而2010年三地加起来仅有21套。素里、满地宝和兰里目前各有一处价值超过$1000万的独立屋。 　　全省其他地区只有17幢千万级别的独立屋，主要位于大维多利亚地区和奥肯那根地区。 　　调查这些数据的是温哥华著名移民律师李克伦（RichardKurland）。根据BC省物业估价局（BCAssessment）的数据，这650套独立屋中，80套的价值在$2000万以上，大约24套在$3000万到$7500万之间。而且几乎所有这些超级豪宅都在温西、西温以及惠斯勒。 　　Todd还称，大温千万以上的超级豪宅的数量在2018年达到顶峰。这也就是说，千万级别豪宅的数量在2018年后至少没有增加，换言之就是豪宅市场在最近5年间处于相对稳定的阶段，价值变化不大。 　　李克伦表示，他在做这项数据调查时，原以为大温当前千万级别豪宅的数量在50～75套之间，“没想到有这么多。这反映了全球富翁数量的快速增长，他们正在找寻地方囤放他们的高端资本。” 　　UBC大学地理学名誉教授、《百万富翁移民:跨太平洋航线》(MillionaireMigrants:Trans-PacificLifeLines)的作者DavidLey说，BCAssessment的评估数据说明“非常昂贵的房产在短时间内出现了惊人的增长”。 　　最让Ley惊讶的是，从2015年到2018年，温哥华的豪宅数量增加得最多，“在此期间，超过$1000万元的房屋数量大幅增加。”2014年，温哥华有78价值在$1000万到$1500万元之间的豪宅；2015年，这一数字迅速增长至108套；2016年为185套；2017年为339套；2018年为352套。 　　相比于数量，Ley更关注的是这些豪宅背后的巨量资金。Lay说，“这是全球的钱，也有本地和全国的钱。资本必须寻找出路。我们所处的时代，房地产已经成为一种主要资产。” 　　Ley正在写一本关于温哥华、多伦多、纽约、悉尼等新移民和海外财富聚集的“门户城市”的书。Ley表示，他已经研究了2014年到2018年悉尼的情况，“发现在这段时间里，到澳大利亚投资的资金请求大幅增加。这些请求来自多个国家，其中以中国为首。” 　　尽管来自澳大利亚以外的资金曾经主要来自美国和英国，而且大多流向了矿业，但Ley说，现在流入澳大利亚的大部分财富来自亚洲，尤其是中国，但也包括香港、新加坡和马来西亚。Ley认为，温哥华与悉尼的情况很相似。 　　Ley说，富人倾向于在“蓝筹”社区买房，因为那里有巨大的资本增长机会。不过，他也指出惠斯勒的投资模式与大温不同。 　　目前大温正在挂牌销售的部分千万级豪宅 　　Ley和Todd都没有说明惠斯勒的投资模式与大温有很不同。在小编看来，惠斯勒是离大温最近的世界级滑雪度假胜地，也是离大温最近的没有海外买家税的“投资胜地”，有资料显示美国富人是惠斯勒的投资主力。 　　当前惠斯勒在售最贵豪宅，5462StonebridgeDr，挂牌价$3900万 　　Ley表示，超级富裕社区的房价不断上涨，仍会对下游产生强大的影响。当然，豪宅的价格上涨，会带动中低端房屋价格的上涨；2015年底和2016年初大温房地产市场的暴涨已经证明过这个观点。也最终迫使BC省政府在2016年8月实施海外买家税。 　　1997年以来大温房产成交均价趋势 　　Ley和李克伦都认为，BC省府在2016年至2019年之间开始实施的海外买家税政策以及豪宅交易税政策、投机空置税政策，在一定程度上削弱了超级富豪房地产投资者的热情。 　　例如，温哥华市价值$1000万至$1500万的房屋数量在2022年下降至232套，而2018年为352套。 　　西温价值$1000万至$1500万的房屋数量在2022年为130套，略低于2018年的149套。比豪宅低的中高端房屋也有类似的小幅下降趋势。 　　李克伦认为，BC省2019年颁布的《物业所有权透明度法案》(LandOwnershipTransparencyAct)对豪宅市场温和走软也有一定的作用，因为该法案让业主更难隐藏自己的身份从而难以避税。 　　李克伦说，许多富人在购买房产时都会伪装自己的身份，因为他们担心不仅要在加拿大缴纳资本利得税，还要在他们作为税收居民的国家（无论是美国、德国还是伊朗）申报所有全球收入。 　　不过，最近国际局势的变化，让加拿大继续成为位居全球富豪移民前十的国家。 　　根据Henley&Partners最近发布的2022年第二季度《全球移民报告》（HenleyGlobalCitizensReport），预计今年总计有超过1000位高净值人士移民来到加拿大，排名高居全球第九，尽管和阿联酋的4000人、澳大利亚的3500人和新加坡的2800人相比有不小差距。 　　高净值人士（HNWI）指拥有超过$100万美元的金融资产（不包括房子）；超高净值人士（VHNWI）拥有超过$500万美元的金融资产（不包括房子）。 　　据Henley&Partners的报道，预计全球高净值人士流出最多的国家或地区分别是俄罗斯、中国、印度、中国香港、乌克兰、巴西、英国、墨西哥、沙特阿拉伯和印度尼西亚。

​本周早些时候，一篇关于列治文高额房租的帖子在社交媒体上成为热门话题。   根据Vansky.com上的帖子，一个想租房的人在看到列治文中心一套两居室公寓的广告时感到震惊，该公寓的租金为3000元/月。   "公寓内甚至没有一件家具，3000加币的租金不包括任何Wi-Fi和电费，而且这已经该地区最低的租金了"这名网友称。     这套公寓被描述为 "全新的、宽敞的"，尽管它没有列出面积。房东还要求租房者签订一年的合同。   "这是一笔巨款，"里士满市议员约翰-罗斯顿(John Roston)对3000加币/月的房源作出反应。   然而，他指出，住房负担不起已经是列治文多年来的一个问题。   罗斯顿说，当他四年前参与政治活动时，他与许多年轻人交谈过，他们在列治文苦于找不到一个可以负担得起的地方来租住。但这四年来情况变得愈发严重，列治文租金涨速已经飙升全国第一。   而即使是现在在列治文拥有舒适住房的人也受到了高租金的影响，罗斯顿指出。     在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。   如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。   简而言之，租金的持续上涨将极大的改变列治文房市原有的租售比，从而增加市场需求，进而抬高房价。或者说，会抑制住房价下跌的步伐。   罗斯顿说，"如果你认为住房危机对你不重要，而且你现在住在一个舒适的房子里，那么下次你进入一家杂货店或餐馆时，看看周围的工作人员。这些人都住不起这里。他们都要从其他地方长途跋涉赶来。   "他们将寻找离他们居住地更近的工作。这就是为什么我们有里士满的公司说他们留不住员工。住房危机对你很重要，即使你当下有一个舒适的房子。"   加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的最新数据是2021年10月的。当时，列治文市中心的两居室公寓价格为1542元/月。然而，列治文市租金最高的地方是列治文西区，去年10月那里的两居室公寓平均价格为1767元/月。  

加拿大一对夫妻想要买房，也准备买房，但是努力了10年，可能只是一场空。   图源：CTV News   在过去这些年，加拿大房屋平均价格的不断上涨，让39岁的Jennifer Charbonneau沮丧到了极点。 Charbonneau在接受CTV News电话采访时说：“事实上，虽然我们能够负担近$2000加币的租金，但是我们没有资格获得月供$1000加币的抵押贷款。现实就像一记耳光，打在了我们的脸上。” 她沮丧地说：“我们已经意识到，拥有一个家，在我们的有生之年，是不会发生的。” Charbonneau说，她和她的丈夫一直在魁北克省寻找购买他们的第一套房子，时间大约有10年了。她在蒙特利尔租住过一套公寓，后来在2020年7月跟丈夫和三个孩子搬去了拉瓦尔，现在租着一套复式。 自2021年4月以来，他们一家在寻找房子的道路上，走得十分艰难。Charbonneau辞去了一家律所的接待员工作。目前，她和她的丈夫都没有固定工作，也无法获得贷款批准。没有其他家人的经济支持，他们两人的生活过一天算一天，勉强维持生计。 在失去工作之前，Charbonneau说她和她的丈夫已经获得了抵押贷款，这将使得他们能够购买价格高达20万加币的房屋。 “我们不需要任何石材台面，我们只需要一个有三间卧室的实用住宅。然而，我们找不到任何符合我们预算范围的选择。” 目前，这家人仍然在寻找价格低于35万加币的房屋，但他们发现所在地区的房价多年来一直在上涨，这使得这个目标越来越不切实际。   图源：CTV News 其实，在加拿大，像Charbonneau这样的人有不少。根据保险和金融服务公司Canada Life最近进行的一项调查，近50%的租房者表示，他们希望无限期租房，或者不确定何时会买房。 Canada Life的个人客户执行副总裁Paul Orlander在电话中告诉CTV News：“对于现在想要进入房市的人来说，是存在一定的悲观情绪的。目前围绕房市的挑战，使得大多数租房者很难看到他们将如何在五年内从租房过渡到拥有房屋。” 此外，64%的受访者表示，只有获得其他人的经济支持，才能进入房市。 Charbonneau表示，她也有同样的感觉，并指出在她的朋友中，能够购买公寓或独立屋的唯一方法，就是得到父母的经济支持，来支付首付。 “他们都有这种经济上的优势。有一些朋友会问我，为什么我不能跟家里人要钱。我告诉他们，我们没有父母的支持。他们则是给了我们一个有趣的表情，就像是父母理所当然应该提供帮助一样，但我们不具备这样的条件。” 不过，对于那些有一定经济实力，刚好打算买房的潜在房主来说，现在可谓是一个绝佳的机会。 安省科堡的25岁男子Liam Keeling和他的女友，在过去几年里一直在寻找购买独立屋。 最近，随着加拿大央行不断加息，Keeling说，他注意到他所在地区的房屋变得更便宜了。他说，在预算$40万-55万之间的房屋，面积正在变得更大，选择也变得更多。 Keeling告诉CTV News：“我们终于可以买到最终的dream house，而不是用来过渡的房子。” 不过，他表示，理想的房子可能还需要在等一段时间，才能以低于他预算的价格上市。 “我们其实有点夹在利率开始上涨的中间，所以我们要为抵押贷款每月支付更多，首付也要给更多，也就是说，房子对我们来说还是很贵。” 因此，Keeling说，他和他的女友将在8月或9月再次开始更加积极地寻找，看看7月的下一次加息对房价会产生什么样的影响。但他希望他们能够在冬天之前买房，因为他们已经锁定了利率。 相比来看，买不起房的Charbonneau表示，她觉得自己的情况不会很快好转。 “我这辈子38年以来一直很乐观，只是在过去的一年里有点无奈，就这样吧...如果事情能向好的方向发展，那就太好了，但是...” “在我们有生之年，这不会发生了。”

对于很多豪宅来说，虽然由于面积过大、租金过高，不容易找到长租租客，但却是很多派对活动爱好者的首选，以短租房的形式举办派对同样可以收到相当丰厚的租金回报。 不过全球最大的短租房平台 Aribnb 刚刚颁布了新规，将永久禁止通过 Airbnb 短租房来举行派对活动。这将让不少以此为生的豪宅断了一条生财之路。 Airbnb 正在制定详细的规则，使通过该平台短租房办派对的行为成为永久被禁项目。 事实上，自从 2019 年开始，Airbnb 已经开始打击短租房举办派对的行为。当时在美国加州一个短租房内举行派对时，由于发生枪击案造成极不好的社会影响，之后 Airbnb 开始限制短租房的派对活动。 但到 2020 年，新冠疫情爆发，Airbnb 派对活动又出现迅猛增长。主要是由于大量的酒吧、俱乐部、餐饮服务机构都开始实施聚会人数限制条款，使得想要聚会的群体不得不另辟蹊径，选择使用短租房来进行派对活动。 随后，Airbnb 宣布疫情期间将暂停任何形式的短租房派对活动，主要是基于疫情传播、卫生安全健康条例的考虑。尽管如此，还是有不少人顶风作案继续违规使用短租房举办派对。 统计显示 2021 年 Airbnb 累计暂停了 6600 名会员（包括房东与房客）的资格，就是由于这些人违反了疫情期间短租房禁止举行派对的规定。 Airbnb 在一份新闻稿中表示，它相信“我们经营所在的社区和邻居们，与使用我们服务的房东和客人一样重要。”此举是为了阻止“非常罕见的情况”出现不负责任的房东或试图举办“未经授权的聚会”的客人。 此前，温哥华很多豪宅就因为频繁举办大型派对而让邻居不堪其扰。 家住温哥华西区知名豪宅区 Shaughnessy 社区的居民 Thomas Ehlen 就是其中一个，由于对面的邻居是一座 10 卧室的豪宅，这里三番五次举行大型派对，经常被一辆大车拉来一车人，每日每夜的制造噪音、以及交通和其他方面的麻烦，让邻居们都很头疼。 由于很多温哥华豪宅的业主并不在此长期居住，不少房屋都通过出租的方式赚取租金收益。 因此短租派对房成为不少业主的首选，不过 Airbnb 此次表态，这一禁止派对的禁令将在全球范围内生效，而且一旦违规、Airbnb 将会采取严厉的措施、永久禁止这一会员。 特别是在温哥华，短租房需要政府执照的情况下，将对这些短租房有更加严格的管控。 不过与此同时，Airbnb 也取消了疫情期间限制居住人数不得超过 16 人的规定。因此，豪宅还可以继续作为短租房，只是禁止办派对。