地产

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。         据CBC报道，一位专门向中国投资者出售房地产的地产公司高管表示，尽管温哥华当地人对高房价已经怨声载道，但是在中国富人眼中，温哥华房产是物美价廉的投资，称不上昂贵。             Macdonald Realty副总裁Dan Scarrow今年二月搬到上海，在那儿开设了Macdonald Realty地产公司的新办公室，专门服务于想投资温哥华房地产市场的中国客户。Scarrow的母亲是Macdonald Realty公司的总裁及大股东。Scarrow说，过去六个月里，处于低位的加元大大刺激了中国投资者的购买力。Scarrow称中国投资者认为现在是投资温哥华房产最好的时机：“过去，中国投资者会在美国与加拿大之间做选择，但是现在，几乎只考虑投资加拿大房地产了。”         温哥华房产受全球热捧         人民币坚挺也影响到了澳大利亚和欧洲的房地产市场，大量中国资金涌向那里，悉尼和墨尔本都深受中国投资者青睐。         Scarrow说尽管温哥华当地人认为房价已经涨到了无法负担的水平，但是全球投资者却认为温哥华房地产的价格比全球其他类似城市要大大便宜。         “你很难在曼哈顿或者伦敦找到一栋被绿树围绕的独立屋，即便能找到，那也会是个天价。你不能用温哥华一栋独立屋的价格去和纽约或者伦敦一套一500呎公寓的价格相比较。从每平方呎的单价来看，温哥华的房价比起其他国际都市还是相对合理的。”         此外，温哥华经常出现在许多“最佳城市”的评选名单上，这也是它吸引全球投资者的一个原因。

  8月11日人民币创史上最大贬值幅度！人民币贬值会带来什么连锁效应？对身在加拿大的华裔居民有何影响？大温大多地区的房市走向如何？  人民币创史上最大贬值幅度！   8月11日新闻报道：今日人民币兑美元中间价报6.2298，贬值1.82%，创2013年4月25日来新低。截至北京时间10:00，在岸人民币跌幅扩大至2%，最新报6.3323。受中国央行大幅下调人民币兑美元中间价影响，美元走强，黄金、白银、澳元/美元大跌，但加元走势和澳元相反。   考虑到人民币申请SDR特别提款权受挫的背景，央行宣布中国汇率制度迎来重大变革，将进一步完善人民币汇率中间价报价，逐步推进汇改。市场的反应就是人民币中间价创历史最大降幅。钱景吴边判断如果美欧日继续对人民币申请SDR特别提款权提高价码，则此次汇改是发出人民币对美元开始实施战略贬值的信号，人民币也即将加入各国货币贬值的大合唱。   为什么人民币要贬值？   从资本项来看，人民币有贬值压力：美联储提着美元加息的胡萝卜不断晃悠，国际资本回流美国，同时中国企业对外投资也扩大资本和金融账户的逆差，这些都对人民币汇率有冲击。 从贸易项来看，过去一年，为了人民币能入SDR，人民币实际有效汇率跟随美元死撑着连连攀升，而同期其他国家货币皆大幅贬值10%以上，全世界都在通过货币贬值输出过剩产能，中国出口贸易压力巨大。   因此，人民币汇率战略贬值对中国经济是利好。   在人民币汇率波动较大的背景下，若人民币汇率战略贬值不成功，大幅出现贬值会引发什么连锁效应？ 中国A股市场会下跌。一方面，人民币贬值引发本币资产估值下降，导致金融、地产等相关板块走弱，拖累整体大盘；另一方面，人民币贬值预期一旦形成，将导致热钱流出，A股所处的流动性环境会迅速趋紧。 国内住房资产价格下跌。美元走强、人民币汇率下跌将导致很多持有美元贷款的企业债务负担加重，利润大幅下降，也将导致中国房企的海外融资成本和汇率风险增加。房企在海外融资的难度将加大，甚至可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，房地产价格下降。  出国旅游留学成本上升，出境游境外消费减少。人民币贬值，同样的人民币，所换取的外汇比以前少，因此花起钱来自然就要节省一点。 为了防范资金外逃，政府会加强外汇管制。央行声明如下：“在当前跨境资本流动的复杂国际形势下，人民银行、外汇局将根据现有的法律法规要求，切实防范跨境资金异常流动风险，对银行跨境本外币业务进行合规经营专项检查，强化银行内部管控和外部监管；运用反洗钱、反恐融资、反逃税等有效措施，严肃处罚地下钱庄等违法违规行为，保证资本流动合规有序。”   人民币贬值对大温大多地区的房市有何影响？   房地产市场有巨大的惯性，一两则新闻不会改变市场方向，因此钱景吴边的判断是不论人民币是否贬值，短期影响不大，市场继续向上走。   如果人民币汇率战略贬值不成功，出现大幅贬值，国内资金会出现恐慌性外逃，外汇管制只能管得住草根，管不了大把有神通的人士能用种种通道把资金运出国境，参见《史上最全，从中国向境外汇款的方法》，大温地区和大多地区的房子作为避风港资产，价格会飞涨，但这种情况对于房地产市场的长期健康发展简直是致命的。   如果人民币汇率战略贬值成功，中国经济继续焕发活力，国内的资金源源不断的持续进入加拿大，房地产市场还是一个“涨”字。   其实答案最后还是落到最简单的经济学原理上，供不应求时，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格，房价的泡沫自然就起来了。以加拿大目前的经济状况，加币持续低迷，利率继续创历史新低，海外资金的进入推高房地产的价格几乎不可避免。除非是政经状况发生巨大变化，否则要控制目前大温地区和大多地区的房价只有两个办法：或者增加供应以满足需求，或者加强管制以遏制需求，只有这样才能达到市场的平衡。

　　加拿大皇家银行近日发表的报告指，在多伦多和温哥华，置业变得愈来愈难以负担，且情况今年来继续恶化。在多伦多，一栋两层平房的平均售价近76万元，相当于按揭和其他开销占去一个家庭收入达67%。一栋两层的普通房屋，在温哥华的平均售价为92.9万元，相当于平均收入中位数的家庭，每月要拿出高达86.9%的总收入，支付按揭和其他房屋开销。报告指随着两地房价的上涨，上述情况仍会继续恶化。 　　加拿大广播公司近日报道一个普通家庭的买屋经历。一对年经夫妇因在温哥华买不起房而迁往房价稍低的多伦多，希望可以在这里置业。他们考察了多伦多房屋挂牌情况之后，认为可以花大约50万元购置一个两居室的单层平房。他们由今年1月起开始看房，但是看过愈多，感到离置业梦想愈远。 　　他们发现叫价在预算之内的房屋，往往是破败不堪，需要大量整修，有的电路不安全，有的使用有害的石棉建材。但卖家并不介意，因为在目前市场，似乎甚么样的房子都能卖到好价钱。两夫妇最终找到一间叫价51.9万元的房屋，虽然该物业也需要大量维修，兼且有淹水之虞，但似乎是他们最好的选择。不过，在与其他买家争抢出价时，他们输给了一位高出叫价7万元的买家。由于不想背上过于沉重的按揭，也不想将就住在破败的旧房中，该对夫妇最终放弃置业梦想，决定租屋。 　　另一位目前在温哥华租住柏文公寓、有三个孩子的五口之家女主人对记者表示，适合其家庭人口需要的房屋目前在温哥华平均售150万元，令他们只能选择租屋。租屋可能因房东的情况变化而随时要搬家，令他们缺少安全感，以及对所在城市产生疏离感。女主人和她的丈夫都有稳定工作和收入，但对当地房价望尘莫及。他们承认以目前的收入还是可以置业，但可以负担的物业类型有限，要么挤在狭小的公寓，要么搬到离工作和孩子学校很远的郊区置业，以换取较大空间。他们表示至今未置业而租屋，是担心因置业而影响家人的生活品质。

　　房价不断上涨，叫人好眼热。如果是主住房，卖房子挣钱还不用交税，更是叫人好开心！   加拿大房产投资新潮：以房换房出绝招   　　这不，最近有两个朋友分别给我打电话：“富嘉，帮我把房子换成一、两百万的独立屋吧，兄弟也想发发房财！”。作为老朋友，我只好给他们浇冷水：“老哥啊，咱们彼此知根知底。你们家就三口人，用不着太大的房子。而且如果是180万的独立屋，月供款要九千加元出头，又不好出租，你的压力会不会太大啊？”。哥们儿一听也傻眼了：“艾玛，这下子吃饭都成了问题，更别提给娃他妈买LV包包了！那咋办？” 　　又想买房子又想过日子，能行吗？ 　　攻略1：买独立屋现房后出租：Whitby/ Oshawa北部 　　大家如果把眼光放宽一点，大多及周边地区，如Whitby/ Oshawa北部，还是有50-65万加元一套的独立屋现房的。这些地区随着HWY 407东扩、城市规划升级，近年来房市也是涨势强劲。而且这些地方的独立屋容易出租，月租金在1900-2400加元，足够支附房贷、地税，让您可以同时享受“现金流”和“地产增值”。 　　攻略2：买Condo楼花：地段好、户型小、设计巧 　　买Condo楼花，钱不是问题，但是要注意两个风险： 买楼花时，如果开发商不能在政府规定的时间内完成“预售70%”的关键指标，项目会被取消，投资人只能拿回本金。入住后，Condo的市价、租金增长缓慢，而管理费会逐步上涨，容易出现“供房总费用低于房租收入”的情况，投资回报率可能偏低。 　　因此，买Condo楼花要精挑细选。笔者建议大家按照“地段好、户型小、设计巧”的方针，挑选Condo楼花：地段好，加上开发商实力强，房子自然好卖。之所以强调“户型小、设计巧”，是因为这样的Condo将来总价低（一室一厅30万以内），但是租金一点都不低（每月1400-1600），每月能够有300加元左右的净现金流。这样，1%的租金现金流加上每年3-5%的房价上涨，带房贷杠杆后，回报率也能稳稳地在10%左右，房子当然更好卖了！ 　　攻略3：买独立屋、半独立屋房花：GTA周边城市 　　独立屋、半独立屋，项目开发风险一般比Condo小，而且有很好的增值潜力。如果买独立屋、半独立屋房花，可以通过逐步付款、交楼前转让（assign）减缓付款压力，还可以“早起捡便宜”。 　　但是，在离多伦多较近的几个地区，独立屋的价钱已经处于高位。那么，在这些地区投资独立屋房花，有一个风险：交房时，因为房价高，首付金额高，房贷申请难度大，HST、土地转让税等交易成本也高，供房压力也大，还是会出现“买不起、养不起”的问题，搞不好最后只有草草抛售，结果忙了半天也没怎么挣钱。 　　令人惊喜的是，在GTA外围的一些西人聚居的城市，因为土地供应瓶颈和良好的经济就业结构，近年来2014年独立屋涨幅也超过了10%，而独立屋价格不高（30’的独立屋预售价45-50万，40’的独立屋预售价60-65万），值得投资。反正是投资楼花，交房前不需要费心打理；交房后因为价格不高，也能够慢慢多养一阵子，从容出售或出租。

伴随着张家口申办冬奥会的成功，带来的连锁反应就是周围房价的上涨。 2022年冬奥会的申办成功，让张家口站到了“风口”。 这座城市申办冬奥会成功，带来的连锁反应就是周围房价的上涨。当地楼盘连夜涨价、买房人聚集在售楼处等消息开始在坊间传播开来。 中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，基础设施的完善将起到价值转移的作用，引起地价上涨，房价也会水涨船高。 澎湃新闻（www.thepaper.cn）在查询了网上房产中介的楼盘报价之后发现，部分在售楼盘的单价上涨幅度在300元/平方米至900元/平方米，在冬奥会雪上项目所在的崇礼县，有几个楼盘的涨价幅度高达1000元/平方米至4600元/平方米。其中，崇礼县商贸新区的一个楼盘的售价从7月的6380元/平方米，跳涨至目前的10980元/平方米。 位于崇礼万龙滑雪场西侧的汤山树的一个别墅项目，从今年3月的12800元/平方米涨至8月的18000元/平方米，成为崇礼县目前最贵的房地产项目。中国指数研究院的报告称，预计未来7年，以崇礼县为代表的张家口房地产市场将迎来阶段性爆发式增长。 张家口位于北京市西北部，距离北京约200公里，这里有着华北地区稀缺的冰雪资源。张家口崇礼县作为国家级贫困县，当地的楼价和生活成本已出现了脱节。 根据2015年张家口市政府工作报告，2014年张家口GDP为1358.5亿元，在河北省11个地级市中排名倒数第四；城乡居民人均可支配收入分别为21651元和7462元，分别增长10.2%和13.3%，其中，城市居民收入位列河北省第8，远低于全国28844元的平均收入水平。 中国指数研究院的报告称，随着交通一体化进程加快和城际之间人口流动趋向优化，北京和张家口两地之间的巨大房价差异，以及张家口经济提升、结构升级的影响，将大大增强在北京的张家口人回乡置业的意愿，这也将促进当地房地产市场的发展。 历史数据显示，张家口的房地产市场在2012年后一直处于低迷时期，商品房销售面积逐年下降；2014年房地产开发投资额176亿元，同比（比上年同期）下降5%。 张家口的楼市在今年上半年开始复苏。 根据张家口住房和城乡建设局的数据，2015年1月至6月，张家口主城区新建商品房成交96.51万平方米，与去年同期的90.56万平方米相比，增长了6.57%；新建商品房成交金额为42.4亿元，同比增长了22.58%；新建商品房销售价格突破4500元，同比增长7.5%。

三份于近日发表的加拿大房地产报告﹐均指出多伦多及温哥华两大城市的楼市于今年上半年度都有显着升幅。虽有经济师担心﹐在未来18个月﹐加拿大房屋按揭利率可能因美国联邦储备局加息而提高﹐但满地可银行则认为这可能性不大﹐该银行相信加拿大楼房市场短期内仍会受惠于低息及加币贬值。   满银又认为﹐单从利率方面而言﹐在2016年前﹐房屋按揭利率在短期内急升而拖累本国楼房市场的可能性不大。只是万一未来数月﹐加拿大的经济数据仍强差人意﹐或会打击商家投资信心﹐继而影响劳工市场﹐导致失业率增及加人收入减少﹐便可能为地产市场带来负面影响。   满银的工业和国家经济分析师陈蔚纯博士表示﹐这情况会否出现﹐则视乎未来几个月的经济数据﹐现希望加元贬值﹐可带动本国出口﹐增加加拿大国内生产总值。   加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)，加拿大Teranet-National银行楼价指数﹐以及加拿大统计局在过去几日先后发表有关房屋销售及动工量的数据。   多伦多地产局指出﹐上月楼房销售量上升8%﹐刷新7月份的新纪录﹐楼房价格亦上升了9.4%﹔大温哥华地产局今年7月的楼房销售量亦较去年同期增加了30%﹐也将7月份的楼房基准价推高11%。   虽然多伦多市与温哥华的楼房价格上升﹐但7月份全国整体楼房平均价格的增幅﹐仍由6月份的5.1%﹐放缓至4.6%。加拿大Teranet-National银行指出﹐由于安省及卑诗省外围地产市场疲弱﹐拖低了全国楼房平均价格。   与此同时﹐有几个经济预测﹐均指多伦多与温哥华两地的炽热楼房市场将于年底至明年﹐逐渐冷却﹐原因包括温哥华楼房价格太高﹐难以负担﹐迫退买家﹔多伦多市新柏文大厦陆续落成﹐在存货量不断增加的情况下﹐亦会纾缓多伦多过热的地产市场。   多伦多道明银行上周发表的报告更预期﹐多市二手楼房价格明年将下跌5%﹐温哥华则甚至下跌至12%。有银行经济师甚至估计﹐美国联邦储备局最早会于今年9月加息﹐届时可能提高加拿大房屋按揭利率。   但陈蔚纯则指出﹐由于加国经济情况不理想﹐故她相信﹐央行于下半年加息的机会不大﹐最大可能是维持利率不变﹐甚至可能减息。    

　　大多伦多的房地产市场又经历了一个炽热的夏季。调查显示，在多伦多等大都市，随着屋价的急剧攀升，即使是有稳定工作及收入的家庭，也愈来愈难负担购买符合其家庭需要的物业。事实上，因供楼负担过重而令家庭经济情况不稳定的情况，在华社并不少见。有华裔为圆置业梦，花近8成家庭总收入支付按揭等开支，令生活更艰难。而愈来愈多人的置业梦成泡影，租房住的现象正在增加。 　　华人社区一向予人的印象是热衷于买楼炒楼，靠房屋迅速积累财富的神话也时有所闻。但也有人声称为买屋陷入经济拮据的两难局面。 　　有华人买家曾表示，一年前将没有完全付清按揭的旧屋卖掉，再贷款80万元购买了总价逾120万元的房屋，由于夫妇两人收入并不高，难以取得大银行贷款，只能以接近4%的高利率取得房贷，致使每月还房贷约1万元，家庭所有收入都被房屋吃进去，经不起任何经济上的波动。他们对自己的仓促决定所造成今天的压力也时时感后悔，但看到房屋价格仍节节上升，又下决心咬紧牙关坚持下去。 　　叹租房收入不稳定 　　家有两个高中生的丁女士，原本在北约克租屋居住，一年前为给家人更大生活空间，下决心在士嘉堡买下一间半独立屋。当时的想法是租房居住成本也不低，如果可以做业主，将部分房屋租出，以租金补贴成本支付按揭，或许还可以令家庭经济改善。购屋后她才发现并非事事如想像般，购得的旧屋有多处需要维修，成本不菲，而租客收入并不如她想像中理想。丁女士指以前租房时虽然花不少钱，但手中毕竟有些积蓄壮胆。现时将所有积蓄都投入房屋的首期，生怕家中有任何不时之需难以应对。 　　丁女士指目前花在房屋上的支出占至每月家庭收入8成以上，剩下部分只够勉强应付其他日常开支，房客收入又不稳定，铲雪除草等沉重工作无法请人来做，都要自家人亲力亲为，令她感觉不仅生活品质下降，也时时生活在缺少安全感的心态之下。她表示，在孩子上大学后会考虑将房屋卖出，换成较便宜的公寓居住，以改善家庭经济状况。她认为买房还是要考虑家庭的需要及经济实力，不要为了升值而勉强买大屋。 　　大多地区独立半独立屋及镇屋价格大涨，而共管柏文单位涨幅有限，两者价格的差距变大，也让一些柏文业主感到赶快卖柏文买独立屋的压力。多年来一直住柏文的胡先生表示，他并不热衷于住平房，目前柏文的生活空间也足够。但是不时有人劝说他换房，告诉他独立屋半独立屋升值快，由投资角度更合理。但是以他现时的财力，只能负担约克区最北端或是密西沙加等地的独立屋，或是老屋旧屋。胡先生为是否要因而追求投资利润，而放弃目前的交通便利和生活品质而颇费思量。

　　加拿大中央银行于7月15日决定将隔夜利率调低25个基点，引起了一些关注，忧虑此举只会火上加油地刺激现已炽热的楼市。就房屋需求而言，这个政策决定是不大可能改变现有局面。道明经济分析部 (TD Economics) 已调高对2015年和2016年楼市的预测 (表1)，这是由于考虑到房屋贷款利率于1月至4月期间大跌对需求产生的连锁效应作用。 　　今年1月，加拿大央行突然将隔夜利率调低25个基点，然而此幅度及不上房贷在直至4月底时5年期利率的55个基点降幅。这与加拿大政府的5年期债券收益率并行下跌 (图1)，后者反映了全球国债收益率走低的趋势，此趋势与对经济增长的担忧和欧洲出现通缩的前景有关。 　　根据过往经验，如此幅度的房贷利率变动可于6个月的时期内，令房屋需求增加10%至15%。由于成屋销售于年初至6月间仅升6%，过去的房贷利率下降对需求的影响可能会陆续在多数个月内浮现。特别是过去几年，积压的房屋需求一直被低估，我们不能排除一点，可能有大量置业人士和投资者仍在待机而发，希望在低利率环境中入市。 　　自从2009年以来，住房需求于春夏两季畅旺，然后于冬季平静下来。从过去的季节性模式来看，目前的需求有更大程度变化。我们预期今年的楼市活动有类似的模式，但于冬季放缓的现象可能会比以往更持久。 　　当中有多个原因。首先，5年期的政府债券收益率尽管曾于春季几个月内一度短暂急升，但目前仍维持在今年4月的水平，没有甚麽变动。虽然浮动房贷利率随着加拿大央行上月的减息行动小幅走低，但对楼市活动最重要的却是5年期固定房贷利率。借款人必须根据此利率来通过收入审查以获取房贷，而这利率许多时是紧贴5年期政府债券收益率。根据过往经验，此利率要下降40至50个基点，才可有力地刺激房屋销售和价格。然而，债券收益率受全球经济发展及加拿大央行的政策利率影响。监于5年期国债收益率只有约70个基点，再次大幅下跌的可能性不大。事实上，我们相信随着今年逐步进展，美国的加息行动更形接近，全球形势好转，加拿大债券收益率将被全球力量稍微推高。 　　支持整体楼市将于今年稍后冷却的第二个论据，是建基于目前楼市活动的步伐难以持续的实况。平均成屋价格仍然以平均住户收入增长的两倍速度攀升，尽管有创纪录的低利率，房价这样的升值正在侵蚀房屋负担能力。当今年上半年的经济疲弱体现在劳工市场这个重要的滞后指标后，房屋负担能力将更难以维持。结果可能是一段就业情况疲弱的时期，以及失业率的温和上升。所有这些力量应会一起限制今年年底直至2016年的房屋需求。部分主要市场如多伦多和温哥华，今年已在房屋价格和销售上都获得双位数增长，现在更易蒙受下行风险。虽然在例如卡加利和爱民顿等依赖商品的市场，低利率有助于稳定楼市活动，但预期整个下半年职位流失的步伐将加速，可能会导致这些地区的楼市活动于2015年余下日子进一步放缓。 　　另一方面，在渥太华、满地可、魁北克市和哈里法斯等市场，低利率的影响力可带来更大的上升潜力；这些市场的经济状况有望改善，而市场经过多年的软着陆后，现已摆脱供应过剩的情况。 　　结论：油然而生的问题是，如果我们并不预期加拿大央行最近的减息行动能够有力地降低债券收益率和激发房屋需求，那麽当初调低利率是为了甚麽？央行减息是为了要维持具刺激性的金融环境，为表现持续逊于预期并可能会于今年上半年收缩的经济情况，作出下行风险的防备。低商品价格的影响体现在投资上，所需时间和程度都超过预期。与此同时，在美国需求增强和加元转弱的有利背景下，经济增长轮替至非能源出口业的步伐需时更长。楼市从来没有复苏的需要。今年的房屋价格和销售预料将有7%的增长，这是由于楼市活动已于整个上半年大幅增加。加拿大央行致力维持一个刺激性的金融环境，这应有助于让楼市随着时间过去，有序地冷却。

  索瓦捡来的矿泉水瓶，造岛的主要材料。 图为小岛图。 小岛离码头不太远。 8月11日电 综合消息，62 岁的英国男子理查特·索瓦(Richart Sowa)在墨西哥一个海湾里徒手造岛，他花7年时间用15万矿泉水瓶搭了一座浮岛，还在岛上建了3层小楼，过上了梦想了20年的生活。这位老人还因岛结缘，觅得了一位志同道合的“神仙伴侣”，两人一同在岛上过上了幸福生活。 矿泉水瓶造岛，这事靠谱吗？ 来自英国索瓦老大爷曾是位木匠，他虽然已过花甲之年，仍然在坚持追逐自己的梦想，真是精神可嘉。原来这20年来，老大爷一直梦想着能生活在自己造的漂浮岛上。 漂浮岛，顾名思义得漂着，索瓦大爷造岛的主要材料就是废旧的矿泉水空瓶。要造一座能盖起一栋小楼的小岛，需要多少个矿泉水瓶呢？索瓦的答案是15万个，这都是他捡来的。当然，矿泉水瓶只是打底，上面还得铺地板，种树。 那用十几万矿泉水瓶绑成的小岛靠谱吗？能住人吗？索瓦大爷对这事的体会应该是：以前不太靠谱，现在肯定靠谱。因为索瓦在造这座小岛之前，曾有过两次失败的造岛经历。他之前辛辛苦苦攒瓶子造成的岛，都被台风吹散了。 连续遭遇两次打击后，索瓦并没有放弃造岛的梦想，而且痛定思痛，总结了浮岛不牢靠的原因。他这次“七年磨一剑”，花了整整7年时间，在墨西哥坎昆附近的海上，设计建造了这座“世外桃源”。索瓦将这座岛命名为“Joyxee”。 住浮岛上啥感觉？睡觉时感觉像躺爱人臂弯里 索瓦大爷因为是木匠出身，所以自己动手造房子。他在造好的小岛上又建了一座三层小洋房，有专门的厨房做饭。岛上还有饮用水，有电，最重要的还能上网。所以，索瓦经常在他的社交网页上晒自己的小岛，和岛上的美景，吸引无数粉丝关注。 其实，在坎昆是度假胜地，浮岛附近就有很多艘豪华游艇，但是这些游艇在索瓦大爷的人造岛面前都有些黯然失色。 岛上虽然没有“鸟语花香”，但是四周被棕榈树环绕，还有各种水果树，中草药等。索瓦追求的是自给自足，自己在岛上种菜和水果。当然，如果吃腻了，他也会乘坐自己用矿泉水瓶搭的小船去岸上换换口味。 在索瓦看来，住在小岛上，每天清晨会有加勒比海的阳光穿越海风把你唤醒。当然，晚上睡觉时可能会有点不同的感觉。因为小岛浮在水面上，所以睡觉时会感觉像是躺在爱人的臂弯里一样。 而且，虽然住在一堆矿泉水瓶搭成的小岛上，但索瓦对生活品质的要求却是一点都不凑合。他自己手作了一个抽水马桶，还自制了石头音响系统。他平时不忘在岛上玩玩音乐，搞搞创作。业余生活十分丰富。 每座岛都得有位女主人，62岁大爷遇上47岁女模 索瓦大爷自从住上了梦想中的“天堂”小岛后，又有了新的烦恼。面对这样的美景，却没有人和自己一起分享，这对索瓦来说简直太痛苦了。虽然经历过两次失败的婚姻，62岁的索瓦仍然努力寻找自己的灵魂伴侣。 索瓦在自己的社交媒体上每天晒小岛照片，终于遇到了人生的“红颜知己”，他于是邀请这位47岁的日本前超模约迪来岛上共同生活。约迪第一次登岛的时候，就决定要给这座小岛生活，并给小岛带来特有的女性气息。 约迪称，自己和索瓦有很多的共同之处。她认为索瓦现在过得生活，正是自己梦想中的生活。在约迪的督促下，小岛的生活变得越来越便利。马桶好用了，也用上太阳能发电了。两人从此过上了“神仙眷侣”的生活。

加拿大广播公司记者Sophia Harris报道说，越来越多的加拿大打工家庭发现他们在温哥华和多伦多这样的大城市买房子的计划已经成为无法实现的梦想，原因只有一个，这就是价钱太贵。而且不但是买房梦碎，就是租房子也变得越来越困难。 多伦多的Kat一家  Kat Armstrong和她的丈夫Matthew两年前在多伦多租了一套公寓单元，不久前Kat刚刚生下了第三个孩子。Kat这5口之家虽然并没有想再找新的公寓单元租住，但她的房东通知他们说，房子刚刚被卖给新主人，所以他们不能继续租住了。Kat和丈夫不得不开始寻找新的出租单元，但找出租单元已经让他们筋疲力尽、还是没有找到合适的出租单元。 今年35岁的Kat说，她和丈夫都工作、薪金还不错，她在工作之余还经营自己的一家小公司，但这样的收入他们在多伦多还是买不起自己的房子，只能租房；而要找到地理位置合适、房子大小合适、房租合适的出租单元又谈何容易。 房价高已经是温哥华的社会问题 在太平洋沿岸的大温哥华地区，房价高得比多伦多还要离谱，已经成为许多市民抱怨的社会问题。不久前，29岁的年轻女性Eveline Xia对温哥华房地产市场房价高不可攀感到绝望，她在社交网站推特上推出#DontHave1Million，引发火爆点击和一片抗议大温哥华地区房价太高的声音。 温哥华的Vicky一家 在温哥华居住的Vicky Shearer今年34岁，有三个孩子，她和丈夫两个人都有不错的工资收入，但他们组成家庭后在过去5年中只能租房居住。Vicky说以他们的经济能力，买独立房是想都不要想；虽然能够将将付得起买公寓楼单元的房贷，但那地理位置也只能是远离他们的工作地点和孩子上学的学校，而且能买得起的公寓楼单元的居住面积还很小。 从温哥华到多伦多的Jessica一家 Jessica Moorhouse最近和丈夫Josh Bowman 从温哥华搬到多伦多定居；他们原来以为多伦多的购房负担能力要比温哥华好一些，能用50万加元左右的价钱买到自己的住房。但从今年一月份开始找房子以来，他们遇到是一连串的失望。或者是50万的房子破烂的没法住，或者是他们在价格战中败给了出价更高的买家。比如他们好容易找到一个他们能够接受的叫价51万9千加元的小独立房，该房子有容易被水淹的问题，需要花不少钱大修，但还是有买家出比叫价高出整整7万加元的买价，结果他们的购房梦再一次落空。 买房梦碎 Jessica和Josh现在已经放弃了拥有自己住房的梦想。Jessica郁闷的说，她像父辈和祖父辈们那样上学、工作、结婚，攒钱准备付首付买房；但在她这一代，购买自己住房的梦想破灭了；加拿大温哥华和多伦多这样的大城市的房地产市场已经失控，结果是她的家庭只能租房居住。 过去的好时光 在二战后的50年里，加拿大打工者付首期然后向银行借房贷买房并非难事，每年拿出三分之一的家庭收入供房，当一、二十年的房奴房贷也就还清了；在加拿大大城市和小城市买房的区别也就是用同样的钱在小城市可以买大房子、而在大城市只能买小房子而已。 但从过去十几年开始，加拿大的房价普遍上升，如果说其他城市的房价上升幅度还没有超出加拿大打工者的承受范围，太平洋沿岸城市温哥华和加拿大最大城市多伦多的房价却已经快速攀升到加拿大打工者可望不可即的程度。在这两个城市，连个不大的平房都要卖上百万加元。 买房和租房都难 加拿大五大商业银行之一的多伦多道明银行的研究报告说，由于多伦多地区房价的飙升，许多家庭只能选择租房；而对租房需求的上升会导致租房市场的紧张，出现租房难的问题。 加拿大皇家银行发表的加拿大购房负担能力的研究报告显示，温哥华和多伦多居民的购房负担能力在今年第一季度继续恶化，一个普通两层独立房的均价在温哥华是92万9千加元，需要中等收入家庭拿出86.9%的收入来支付房贷、房地产税等费用。在多伦多，一个普通两层独立房的均价为75万9800加元，需要中等收入家庭拿出67%的收入来支付房贷、房地产税等费用。皇家银行上述研究报告得出的结论是，大温哥华和大多伦多地区居民购房负担能力恶化的趋势还会继续下去。

几乎整个曼哈顿都在变成中国城。 中国投资者正在以史无前例的热情大肆投资纽约房地产，高价买下了很多纽约市最具标志性的建筑。 “只能用疯狂来形容。”和中国投资者有合作的房地产律师爱德华•莫梅尔斯坦（Edward Mermelstein）说道：“纽约成了中国人的最爱。” 据商业房产数据公司真实资本分析（Real Capital Analytics）数据显示，2015年至今，中国投资者已经在曼哈顿房地产上疯狂消费38亿美元，比起2014年整年要翻了三倍还多。复星国际投资的大厦位于曼哈顿。另据房地产经纪商世邦魏理仕（CBRE）数据，2014年，中国流向美国商业房产的资金首次达到100亿美元，自2010年以来年均上涨72%。 “过去投资纽约房产最多的买家是加拿大人，现在则是中国人。”房地产律师罗斯•莫斯科维茨（Ross Moskowitz）说道：“一些美国本土的买家躲开了这些交易，因为他们知道自己竞争不过中国人。”新的中国投资者收购的目标不是华埠的二流建筑，而是纽约市中心最昂贵的地段。包括安邦、复星国际在内的中国企业都在纽约商业房地产上撒下了大把美元。很多情况下，中国买家支付的价格要比美国本土买家高得多。“他们认定这些高端产业值得投入更多。”世邦魏理仕经济学家简内特•莱斯（Jeanette Rice）说道：“他们相信自己投资的市场在很长时间内都将是稳定的。” 中国投资对纽约的兴趣不算什么新闻，亚洲投资者几十年来一直都在不断投资纽约房地产。但是，现在中国买家的热情达到新的高度，让人很好奇中国人是否很快就会控制纽约市的大部分高端房产，以及当地房地产投资商能否与之进行竞争？ 另外，国内股市的不稳定只会加剧中国资本外流，莫梅尔斯坦表示。但是，中国资本的大量涌入对纽约经济有利吗？或者说纽约能否承担这些投资者一旦碰到国内环境出现变化，就可能瞬间撤离的风险？ 上世纪80和90年代，日本投资者就曾有过类似状况，收购了包括洛克菲勒中心（Rockefeller Center）在内的一些高端房地产。但是之后因为国内经济不景气，很快又折价将之出售，曾在房地产世界掀起一阵波澜。 “一个市场过度依赖某一个投资团体总是存在风险，但我不认为纽约市已经走到这一步。”莫斯科维茨说道。实际上，中国投资者已经从日本人身上吸取了教训，他们重视与本土投资人的合作，也有更长远的投资计划。“中国投资人很重视与当地专家的合作。”曾任职于房地产巨头Extell的并购专家杰夫•德沃雷特（Jeff Dvorett）说道：“他们不只是拿着支票簿一通乱买。他们会事先精打细算，然后做出更明智的决定。” 不过也有证据显示中国买家正在着手风险更大的投资。他们开始从收购现有不动产转移到购买需要自行开发的地皮，情况因此变得愈发复杂。“我真的不认为他们有这种能力。观察他们如何解决这些难题会很有意思。”来自商业地产代理和顾问公司高纬环球（Cushman & Wakefield）的罗伯特•纳卡尔（Robert Knakal）说道。 到底是什么让纽约如此吸引中国买家？首先，作为世界增长第二快的经济体，他们需要找到花钱的地方。而且，在政府放宽海外投资的限制后，他们也获得了大展拳脚的机会。而且投资纽约的不仅仅是公司，很多中国有钱人都在通过EB-5项目投资当地的房产，这是一项移民计划，指外国投资者如果能够在当地投资超过50万美元和创造超过10个全职工作机会，就有机会获得一张绿卡。据美国公民及移民服务局（the United States Citizenship & Immigration Services）统计，2014年，来自中国大陆的申请人占据所有EB-5项目的85%。

上海重庆房产税试点四年影响不大，未来税收改革将走向何方？   备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。在未来推进房地产领域税收改革深化的情况下，房地产税立法将走向何方对百姓和政府的“钱袋子”产生哪些改变   沪渝房产税试点对房价和财政影响不大，涉及人群有限   2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。   上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%；重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率0.5%－1.2%之间。   从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。专家表示，房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值：   ——对房价影响不大。根据中国指数研究院[微博]发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。   ——对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。   ——涉及人群有限。记者跟踪发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有六条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。   未来税收难点在哪里   出台综合性的房地产税是未来的大势所趋，但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。   难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善   记者了解到，国土资源部近日下发通知，要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看做是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。   尽管如此，业内人士认为从现实操作层面来说，不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。   难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收“擦边球”   业内人士普遍认为，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。   经济学家贾康建议，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。   与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。   难点三：征税房产的房价如何评估确定   按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格，再按照税率计算缴纳。   但从现实情况看，房产评估价格如何确定却存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现，长期以来，出于避税的考虑，部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大，比如可以将实际每平米5万元左右的价格“做”到3万多元。   有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。   一字之差意味着什么   从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。   在这种情况下，房地产领域的税收改革对百姓和政府会产生哪些影响   记者统计发现，目前，与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到，仅买房人需要让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。   中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮[微博]表示，很多相关税费集中在开发流转环节，且以间接税为主，在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。   对此中原地产首席分析师张大伟认为，如果新增税项同时不改变供需结构的话，最后结果依然是加税。   但贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。   另一方面，征收房地产税对于政府财政“钱袋子”的影响也将成为政策考量焦点。   易居房地产研究院的一份报告显示，仅今年7月，国内十大城市的土地出让金收入就达约600亿元。虽然目前大城市土地财政日子似乎过得不错，但同策咨询研究院研究结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，届时，大量存量房将难以让地方政府再依靠土地财政过日子。   在这种情况下，专家表示，虽然房地产税大方向是税收结构有可能出现或增或减的调整，但是随着征收覆盖面加大，房地产税有可能对地方政府形成多重影响。   首先，比重将越来越大。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，房地产税的重要定位之一就是土地财政的替代者。从房产税试点看，显然仅对新增交易收税难以起到补贴财政收入功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。   其次是收入稳定。一段时间以来，地方政府对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅波动，地方经济也会受到影响。专家认为，房地产税一旦开征，将成为地方政府稳定的税收来源。   中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

　　在温哥华买房越来越沈重，除了房价以外，还要缴交过户税(Transfer Tax)，前20万要付1%，其他的要缴2%。也就是买一栋50万的公寓，要缴8000元的过户税，是一笔庞大的数目，真是坑人的政府。 　　然而，BC省也挺照顾收入低的省民，对于在2014年2月19日当天及以后完成登记的首次购屋族，价款在47万5000元及以下，并符合资格的省民，可以减免部分或全部的过户税。至少符合条件的省民们能张口微笑，不会骂「万恶的政府」。 　　税务减免的资格 　　要符合全额减免的资格是，在财产登记的时候必须： 　　‧是加拿大公民或永久居民。 　　‧在房产登记前，必须在BC省连续居住12个月，或在过去六年间，以BC省居民的身分缴纳所得税。 　　‧以前在全世界任何地方都没拥有任何房产。 　　‧以前从未收到首次购屋的税务减免或退税。 　　‧该房产必须座落于BC省内。 　　‧该房产必须是您的主要住所。 　　‧在成交日，该房产必须在公开的市场中，由买家将价款交付给卖家。 　　‧在2014年2月19日当天及以后登记的首次购屋，价款在47万5000元或以下。 　　‧面积必须在1.24英亩以下。 　　符合部分减免的资格： 　　‧在2014年2月19日当天及以后登记的首次购屋，价款在50万元以下。 　　‧面积大于0.5英亩。 　　‧在土地上，除了主要住宅外，还有其他的建筑物。 　　如果申请人因为不是加拿大公民或居民而不符合条件，但在房子登记后12个月内会成为居民，则可以申请退税。 　　如何申请减免 　　要申请第一次购屋过户税减免，申请人必须填「第一次购屋过户税」申报表，或由律师或公证人登记财产过户。 　　申请了减免这笔过户税，是否就高枕无忧了吗?不是，申请过后，当申请人拥有这笔房产的第一年，必须满足额外的要求，才能保有这笔税务减免。也就是在申请人拥有这笔产业的第一年后，会收到政府的一封信，这封信是有条件的确认您符合居住与房产价值的要求。 　　‧购买现成的房产： 　　申请人必须在房产登记后92天以内搬进去，而且须以主要住宅连续居住满第一年的剩馀日子。如果在一年内搬出，就仅能保有部分的减免。如果在第一年期满前屋主过世，或房产因分居协议转移，或是房产在有按家庭法案之法庭命令下转移，则仍可保有该笔减免。 　　‧购买土地，并兴建一栋房子： 　　如果是登记一块空地，并兴建一栋房子。要保有这笔税务减免，必须这笔土地在登记时的价值加上兴建房屋的花费在50万加元或以下(登记日在2014年 2月19日或以后)。申请人必须在土地登记后的一年内兴建好房子，并且搬进去住。必须以主要住宅住满第一年的其馀日子。如果在一年内搬出，就仅能保有部分的减免。如果在第一年期满前屋主过世，或房产因分居协议转移，或是房产在有按家庭法案之法庭命令下转移，则仍可保有该笔减免。 　　谎报的惩罚 　　所有的申请案都要经过审查。如果申请人被发现在申请前，在世界任何地方曾拥有一栋主要住宅，或曾收到过第一次购屋过户税减免或退税，则会被罚两倍于税务减免额的罚款。 　　惩罚很重，目的是遏止谎报，使想作弊的人知难而退。

　　越来越多中国买家正汹涌进入国际市场，但澳大利亚显然对于外国买家的热情持保守态度。 　　8月8日，现任澳大利亚财政部长JoeHockey在澳大利亚的媒体发布会上指出，目前澳大利亚一个50人小组正在调查462个外国人涉嫌违法购房的案子。JoeHockey指出上述外国买家来源四个国家，但拒绝说出国家名字。《华尔街日报》则在当日报道称上述调查中有中国买家涉及。 　　澳大利亚不是首次提出了海外买房的警告，早在今年2月，澳大利亚政府提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元(合7900美元)的“申请费”，此外它还承诺执行有关禁止非居民购买二手房的现行法规，违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。海外投资的风险提醒买房者应该予以重视。 　　投资回报率13.5% 　　近年来，中国高净值人群的海外置业活动快速增长。胡润研究院在其调查报告《2014年移民和中国高净值人士》指出，除美国和加拿大以外，澳大利亚和英国的城市也被列为最理想的海外房地产置业点。居外网统计发现，截止今年第二季度，澳大利亚对于中国买家购房的吸引力排名第二，第一名为美国。 　　就在近日，澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道，中国富豪周泽荣买下了位于悉尼Vaucluse的6层豪宅，该套房屋面积3345平方米，售出的价格超过7000万澳元(约3.2亿元人民币)，此售价已经打破了澳大利亚历史上单套房屋的最高成交价。 　　来自上海的买家张伟(化名)曾向《第一财经日报》记者表示，澳大利亚时差和中国接近，华人较多，人民币对澳元的汇率强势都是他考虑赴澳大利亚购买的原因。此外，考虑到未来的移民和孩子教育问题，海外置业也是一种手段。 　　胡润的调查报告显示，美国、英国、澳大利亚和加拿大这四个最受欢迎的留学目的地被超过85%的受访者选为最具吸引力的海外置业目的地。由于澳大利亚土地和房屋的所有权都是永久的，不同于国内房屋产权 70年，很多中国人可以通过购置房屋成为“地主”，这一点也是吸引国内买家的因素。 　　今年春天，何伟(化名)辞去了在上海的工作去澳大利亚开始了自己的房地产经纪人工作，何伟发现，很多中国人在澳大利亚购房的时候略显得“高调”。“穿得跟民工一样但出起价来向中东土豪一样，所以给当地人印象比较深。正是由于这样的原因，当地人感觉中国买家特别多。”何伟向记者描述。 　　“澳大利亚很多别墅价值人民币250万，而这个价格在上海只能买到一个两居室电梯公寓(参考上海均价3万/平方米)，因此澳大利亚的房价对于一线城市的买家还是非常有新引力的。”澳中集团董事长金凯平指出。 　　海外投资需谨慎 　　业内人士分析称，由于来自中国的投资正在推升澳大利亚房价，因此澳大利亚政府不得不用行动来保护本地居民的利益。 　　今年2月，澳大利亚还曾宣布外国投资者在购买价值超过1500万澳元的农业地产时，将需要得到澳大利亚外国投资审查委员会的批准。而在此之前，上述免审上限是2.4亿澳元。 　　今年3月，澳大利亚也严令恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90天内卖出其以3900万澳元(约合人民币1.9亿元)购买的海边豪宅 VillaDelMare，澳大利亚在其声明中称，VillaDelMare是由许家印通过空壳公司购买的豪宅，而澳大利亚是严格禁止海外买家购买澳大利亚的二手房。《金融时报》曾报道称，在澳大利亚之前，香港和新加坡推出了类似但更具惩罚性的税收，主要目的就是抑制中国大陆的资金洪流涌入那些市场。 　　莱坊数据显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。其中，2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元。 　　世邦魏理仕给记者的一份报告则把中国买家对澳大利亚的商业地产投资进行了分解，发现截止2015年第二季度，中国买家投资写字楼任然是商业地产主流，为18.89亿美元。

越来越多的中国买家正汹涌进入国际市场，但澳大利亚显然对于外国买家的热情持保守态度。   8月8日，现任澳大利亚财政部长JoeHockey在澳大利亚的媒体发布会上指出，目前澳大利亚一个50人小组正在调查462个外国人涉嫌违法购房的案子。JoeHockey指出上述外国买家来源四个国家，但拒绝说出国家名字。《华尔街日报》则在当日报道称上述调查中有中国买家涉及。   “澳大利亚收紧外国人房产投资，或将降低其当地房地产交易量，但是考虑到上述政策针对群体较小且中国买家的热情，我们判断目前不会影响到中国买家的投资兴趣。”居外网联合CEO安祖耀向《第一财经日报》记者表示。   像中东土豪一样买房   近年来，中国高净值人群的海外置业活动快速增长。胡润研究院在其调查报告《2014年 和中国高净值人士》指出，除美国和加拿大以外，澳大利亚和英国的城市也被列为最理想的海外房地产置业点。   居外网统计发现，截至今年第二季度，澳大利亚对于中国买家购房的吸引力排名第二，第一名为美国。   日前，澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道，中国富豪周泽荣买下了位于悉尼Vaucluse的6层豪宅，该套房屋面积3345平方米，售出价超过7000万澳元(约3.2亿元人民币)，此售价已经打破了澳大利亚历史上单套房屋的最高成交价。   来自上海的买家张伟(化名)曾向《第一财经日报》记者表示，澳大利亚时差和中国接近，华人比较多，人民币对澳元的汇率强势都是他考虑赴澳大利亚购买的原因。此外，考虑到未来的移民和孩子教育问题，海外置业也是一种手段。   胡润的调查报告显示，美国、英国、澳大利亚和加拿大这四个最受欢迎的留学目的地被超过85%的受访者选为最具吸引力的海外置业目的地。   值得一提的是，由于澳大利亚土地和房屋的所有权都是永久的，不同于国内房屋产权70年，很多中国人可以通过购置房屋成为“地主”，这一点也是吸引国内买家的因素。   今年春天，何伟(化名)辞去了在上海的工作去澳大利亚开始了自己的房地产经纪人工作，何伟发现，很多中国人在澳大利亚购房的时候略显得“高调”。“穿得跟民工一样但出起价来向中东土豪一样，所以给当地人印象比较深。正是由于这样的原因，当地人感觉中国买家特别多。”何伟向记者描述。   澳中集团董事长金凯平给记者算了一笔账，澳大利亚过去十年每年房价增速大约在10%，而每年租金收入大约为房屋总价的3.5%，因此投资的回报率大约在13.5%。   “澳大利亚很多别墅价值人民币250万，而这个价格在上海只能买到一个两居室电梯公寓(参考上海均价3万/平方米)，因此澳大利亚的房价对于一线城市的买家还是非常有吸引力的。”金凯平指出。   投资澳大利亚赌场   业内人士分析称，由于来自中国的投资正在推升澳大利亚房价，因此澳大利亚政府不得不做出行动来保护本地居民的利益，澳大利亚举措是国际社会日趋抵制富裕中国买家的最新迹象。   今年2月，澳大利亚还曾宣布外国投资者在购买价值超过1500万澳元的农业地产时，将需要得到澳大利亚外国投资审查委员会的批准。而在此之前，上述免审上限是2.4亿澳元。   今年3月，澳大利亚更是严令恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90天内卖出其以3900万澳元(约合人民币1.9亿元)购买的海边豪宅VillaDelMare，澳大利亚在其声明中称，VillaDelMare是由许家印通过空壳公司购买的豪宅，而澳大利亚是严格禁止海外买家购买澳大利亚的二手房。   安祖耀则认为这是澳大利亚政府为显示其法律的尊严，属正常执法行为，并非对于海外买家的抵制。   《金融时报》曾报道称，在澳大利亚之前，中国香港和新加坡推出了类似但更具惩罚性的税收，主要目的就是抑制中国内地的资金洪流般涌入那些市场。   莱坊数据显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。其中，2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元。   世邦魏理仕给记者的一份报告则把中国买家对澳大利亚的商业地产投资进行了分析，仅2013、2014年两年时间，中国买家投资写字楼的金额为18.89亿美元。记者同时发现中国买家还斥资6500万美元投资了澳大利亚的赌场。   早在今年2月，澳大利亚政府提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元(合7900美元)的“申请费”，此外它还承诺执行有关禁止非居民购买二手房的现行法规，违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。   居外网中国区总经理葛奕婕表示，由于海外购房很多法律和国内不一致，对于个人投资者而言，建议选择比较知名的中介公司。

　　多伦多和温哥华的房价面临急剧下跌风险，其中多伦多公寓市场最有可能受到冲击。据道明银行最近发表的一份研究报告称，支付能力下降和过度建设导致这两个城市的房地产市场岌岌可危。   　　Property markets in Toronto and Vancouver face the risks of steep price decline, with Toronto condo market being the most vulnerable. Poor affordability and overbuilding put the markets at risk, according to a recent TD study.   　　道明银行经济分析部(TD Economics)最近发表的一份研究报告指出，多伦多房地产市场面临相对较高的房价骤然下跌风险。 　　该报告指出，如果多伦多的待售房屋供应量超过市场需求，多市将会出现房价急剧调整的风险。 　　报告称，由于过去三到五年间房价持续飙升，同时供应风险不断增加，多伦多房地产市场面临的房价调整风险似乎更高。 　　道明银行的担忧是源自借贷利率在今年年初出现下降，同时加拿大央行在7月再度降息。在7月中旬，加拿大央行降息至0.5%，以期藉此刺激经济。而在加拿大央行降息后，加元也应声下跌至2008年经济衰退以来的最低水平。 　　住房过度建设 　　道明银行的报告同时预测，多伦多和温哥华明年的房屋销售量将会出现下跌，而这要归咎于这两个城市“住房建设过度”。 　　该报告将两大城市房地产市场的现状与1980年代末的的楼市繁荣相提并论，当时由于房价持续飙升，新屋建造量也因为市场火爆而大幅增加，但是在大量新屋建成投入市场后，却因为供过于求而导致房价暴跌。 　　该报告还指出，多伦多公寓市场面临最大的风险，因为多市目前有大量新公寓单位在兴建中，但完工日期却被拖延。 　　据该报告预测，多伦多公寓市场今年下半年的需求仍将保持强劲，但是随着住房负担能力持续恶化，公寓销售可能会在2016年出现降温。 　　房价收入比上升 　　道明银行的报告同时指出，多伦多和温哥华的房价收入比持续上升，尽管房价不断上涨，但人们的收入增速却跟不上房价上涨的步伐。 　　报告称，目前的指数显示多伦多和温哥华的房价需要暴跌40%，才能令房价收入比与房地产市场的长期走势保持一致。 　　根据该报告的计算，目前多伦多和温哥华的住房负担能力指数为10%，而在美国房地产市场2010年出现全面崩溃时，美国城市的住房负担能力指数平均约为20%。 　　报告同时指出，如果想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧调整，必须将利率调升1.5至2个百分点。但是根据当前的预测，加国的利率还会继续下降。 　　无序调整风险 　　但是道明银行的报告同时指出，多伦多所面临的“痛苦而无序”的房价调整风险水平只是中等水平。 　　报告称，除非受到来自加国以外地区的意外冲击，否则多伦多市场不太可能出现房屋销售突然暴跌的风险。 　　该报告同时预测，多伦多的房价增速将在2016和2017年逐渐放缓，从而能让家庭收入的增长赶上房价增长的速度。

　　多伦多和温哥华的房价面临急剧下跌风险，其中多伦多公寓市场最有可能受到冲击。据道明银行最近发表的一份研究报告称，支付能力下降和过度建设导致这两个城市的房地产市场岌岌可危。   　　道明银行经济分析部(TD Economics)最近发表的一份研究报告指出，多伦多房地产市场面临相对较高的房价骤然下跌风险。该报告指出，如果多伦多的待售房屋供应量超过市场需求，多市将会出现房价急剧调整的风险。报告称，由于过去三到五年间房价持续飙升，同时供应风险不断增加，多伦多房地产市场面临的房价调整风险似乎更高。   　　道明银行的担忧是源自借贷利率在今年年初出现下降，同时加拿大央行在7月再度降息。在7月中旬，加拿大央行降息至0.5%，以期藉此刺激经济。而在加拿大央行降息后，加元也应声下跌至2008年经济衰退以来的最低水平。 　　住房过度建设 　　道明银行的报告同时预测，多伦多和温哥华明年的房屋销售量将会出现下跌，而这要归咎于这两个城市“住房建设过度”。 　　该报告将两大城市房地产市场的现状与1980年代末的的楼市繁荣相提并论，当时由于房价持续飙升，新屋建造量也因为市场火爆而大幅增加，但是在大量新屋建成投入市场后，却因为供过于求而导致房价暴跌。该报告还指出，多伦多公寓市场面临最大的风险，因为多市目前有大量新公寓单位在兴建中，但完工日期却被拖延。据该报告预测，多伦多公寓市场今年下半年的需求仍将保持强劲，但是随着住房负担能力持续恶化，公寓销售可能会在2016年出现降温。 　　房价收入比上升 　　道明银行的报告同时指出，多伦多和温哥华的房价收入比持续上升，尽管房价不断上涨，但人们的收入增速却跟不上房价上涨的步伐。 　　报告称，目前的指数显示多伦多和温哥华的房价需要暴跌40%，才能令房价收入比与房地产市场的长期走势保持一致。根据该报告的计算，目前多伦多和温哥华的住房负担能力指数为10%，而在美国房地产市场2010年出现全面崩溃时，美国城市的住房负担能力指数平均约为20%。报告同时指出，如果想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧调整，必须将利率调升1.5至2个百分点。但是根据当前的预测，加国的利率还会继续下降。 　　无序调整风险 　　但是道明银行的报告同时指出，多伦多所面临的“痛苦而无序”的房价调整风险水平只是中等水平。报告称，除非受到来自加国以外地区的意外冲击，否则多伦多市场不太可能出现房屋销售突然暴跌的风险。该报告同时预测，多伦多的房价增速将在2016和2017年逐渐放缓，从而能让家庭收入的增长赶上房价增长的速度。

    　　美国圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）曾在今年初发表一份报告，指出千禧世代的年轻人，最好不要急于买房，安省资深财务规划师希斯（Jason Heath）认为，这样的建议也适用于加国年轻人，他引述该份报告，指出现有环境下若年轻民众过早买房，恐将自己的经济状况搞得比父执辈与之前的世代都要糟糕。   　　这份报告名为「财富人口统计资料」，是以1989年至2013年间的4万个家庭资料分析，报告指出，千禧世代的年轻人若有买房念头，最好等到自己的财务足以支配所有生活所需，且不会出现债务危机时才投入市场。   　　希斯表示，加国房屋平均价格比美国要高，但家庭负债也较为严重，因此他认为加国年轻人必须更加注意理财专家的这类建议。 　　希斯进一步提到，最令专家担忧的是，千禧世代年轻人买房时，可能会将自已为数不多的存款统统作为买房资金，如此一来往后他们不仅无法继续存钱，而且将所有财产投入房市，是一种单一标的的投资方式，可能造成投资危机。 　　希斯建议，虽然自己无法确切告诉想买房的年轻人，到底要等到什么时候，但长期规划仍是必需的，他认为应该把最终目标设定在退休前五年，将所有房贷付清，如此一来才有缓冲空间来应变利率变动与职场上可能遇到的困境。 　　希斯说，在确定能达到这个目标前，他还是认为年轻人以租房的方式来解决居住问题，同时也要让自己的投资更加多元化，例如购买RRSP或善用税务优惠等，都是不错的选择。 　　美国圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）曾在今年初发表一份报告，指出千禧世代的年轻人，最好不要急于买房，安省资深财务规划师希斯（Jason Heath）认为，这样的建议也适用于加国年轻人，他引述该份报告，指出现有环境下若年轻民众过早买房，恐将自己的经济状况搞得比父执辈与之前的世代都要糟糕。 　　这份报告名为「财富人口统计资料」，是以1989年至2013年间的4万个家庭资料分析，报告指出，千禧世代的年轻人若有买房念头，最好等到自己的财务足以支配所有生活所需，且不会出现债务危机时才投入市场。

　来自香港的华裔地产开发商何庆锠（Don Ho），先前曾成功地在卑省打造八个专属长者的退休社区，他正计划将此经验带到温市，让更多退休人士可不需担忧照料问题，尽情享受晚年生活。　　现年73岁的何庆锠，提到地产开发话题时充满热诚，他认为开发商最重要的是打造社区与居民的生活型态，而不是盖完大楼后仅着眼销售，他以过去在宝云岛（Bowen Island）与耶鲁镇（Yaletown）的建案为例，指出自己常会住在这些地方，当地居民与他关系良好，很多人看到他会与他闲话家常，也很感谢他对于当地物业开发的贡献。　　何庆锠接受「世界日报」记者专访时，提到自己已经退休，不过看到市场上缺乏完善服务的长者退休社区，所以在朋友的说服下，决定重新投入地产开发业，将规划与开发这类社区，作为自己的「退休计划」。　　何庆锠进一步提到，自己会有打造长者退休社区的想法，来自于自己的过往经历，他的双亲与岳父岳母，都曾因其中一人健康出现问题，使得另一人与后辈连带受到影响。因此他规划这类社区服务时，十分强调弹性，住户可依照自身状况选择不同的服务，若未来身体状况出现变化，亦可选择所需要的护理照顾服务，完全不需担心被迫搬往他处。　　何庆锠指出，自己打造的退休社区，概念类似「度假邮轮」，身体健康的住户可以自由参加瑜伽或太极课程，也可选择供餐次数，甚至会有托儿所，让这些长辈有机会与自己的孙子好好相处，不需担心照顾他们的问题。　　何庆锠计划在温市打造的退休社区名为「猫眼石」（Opal），位于W. King Edward St. 408-488号一带，目前土地仍有8个独立屋，不过土地合并与开发所需申请市府均已核准，相关工程预计年底展开，预计在2017年左右完工，届时将有47个单位可供出售，56个单位将做为出租之用。　　何庆锠说，他的下一个计划是在兰里打造规模更庞大的退休中心，在这个计划当中，会有各类型不同的住宅，除提供长者住处外，还有专为年轻人设计的单位，如此一来晚辈探视长者时更为方便，整个家族都可在社区内共享天伦之乐。　　来自香港的华裔地产开发商何庆锠（Don Ho），先前曾成功地在卑省打造八个专属长者的退休社区，他正计划将此经验带到温市，让更多退休人士可不需担忧照料问题，尽情享受晚年生活。　　现年73岁的何庆锠，提到地产开发话题时充满热诚，他认为开发商最重要的是打造社区与居民的生活型态，而不是盖完大楼后仅着眼销售，他以过去在宝云岛（Bowen Island）与耶鲁镇（Yaletown）的建案为例，指出自己常会住在这些地方，当地居民与他关系良好，很多人看到他会与他闲话家常，也很感谢他对于当地物业开发的贡献。

      　　温市甘比街走廊一处待重新开发的独立屋，附近居民曾指出，有人时常入侵这些被闲置的空屋，为当地带来治安问题。（资料照片）   　温哥华市府住房事务办公室主管拉提夫（Mukhtar Latif）4月时曾向市长罗品信和市议员寄发备忘录，希望能透过与卑诗水电局和市民合作的方式，蒐集市内空屋资讯，以进一步了解空屋闲置衍生问题的解决之道，拉提夫在备忘录中，提出温市房屋遭闲置的十大理由。　　拉提夫表示，根据他们的研究结果，造成空房的10大原因包括：房屋准备重建，准备出租、出售或整修、短期投机买卖、国内或国外买家投资、屋主去世后房屋被接管、屋主长期在外地休假、旅行或住院等因素。　　当时拉提夫的这份备忘录，曾被解读为温市政府有意设立空屋通报网，不过该备忘录仅载明，温市可负担住房局（Affordable Housing Agency）将向各界专业顾问广征意见，以求进一步了解温市空房问题，但实际上并无设立通报网的详细时间表。　　最近，温市部分地区的闲置空屋出现有人丢弃垃圾，造成环境脏乱，甘比街走廊一带的空屋常传出有吸毒者或不明身分人士入侵，引发治安疑虑，社区居民希望有关单位正视问题。

　　多伦多和温哥华的房价面临急剧下跌风险，其中多伦多公寓市场最有可能受到冲击。据道明银行最近发表的一份研究报告称，支付能力下降和过度建设导致这两个城市的房地产市场岌岌可危。   　　道明银行经济分析部（TD Economics）最近发表的一份研究报告指出，多伦多房地产市场面临相对较高的房价骤然下跌风险。该报告指出，如果多伦多的待售房屋供应量超过市场需求，多市将会出现房价急剧调整的风险。报告称，由于过去三到五年间房价持续飙升，同时供应风险不断增加，多伦多房地产市场面临的房价调整风险似乎更高。   　　道明银行的担忧是源自借贷利率在今年年初出现下降，同时加拿大央行在7月再度降息。在7月中旬，加拿大央行降息至0.5％，以期藉此刺激经济。而在加拿大央行降息后，加元也应声下跌至2008年经济衰退以来的最低水平。 　　住房过度建设 　　道明银行的报告同时预测，多伦多和温哥华明年的房屋销售量将会出现下跌，而这要归咎于这两个城市“住房建设过度”。 　　该报告将两大城市房地产市场的现状与1980年代末的的楼市繁荣相提并论，当时由于房价持续飙升，新屋建造量也因为市场火爆而大幅增加，但是在大量新屋建成投入市场后，却因为供过于求而导致房价暴跌。该报告还指出，多伦多公寓市场面临最大的风险，因为多市目前有大量新公寓单位在兴建中，但完工日期却被拖延。据该报告预测，多伦多公寓市场今年下半年的需求仍将保持强劲，但是随着住房负担能力持续恶化，公寓销售可能会在2016年出现降温。 　　房价收入比上升 　　道明银行的报告同时指出，多伦多和温哥华的房价收入比持续上升，尽管房价不断上涨，但人们的收入增速却跟不上房价上涨的步伐。 　　报告称，目前的指数显示多伦多和温哥华的房价需要暴跌40%，才能令房价收入比与房地产市场的长期走势保持一致。根据该报告的计算，目前多伦多和温哥华的住房负担能力指数为10%，而在美国房地产市场2010年出现全面崩溃时，美国城市的住房负担能力指数平均约为20%。报告同时指出，如果想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧调整，必须将利率调升1.5至2个百分点。但是根据当前的预测，加国的利率还会继续下降。 　　无序调整风险 　　但是道明银行的报告同时指出，多伦多所面临的“痛苦而无序”的房价调整风险水平只是中等水平。报告称，除非受到来自加国以外地区的意外冲击，否则多伦多市场不太可能出现房屋销售突然暴跌的风险。该报告同时预测，多伦多的房价增速将在2016和2017年逐渐放缓，从而能让家庭收入的增长赶上房价增长的速度。

在刚刚过去的7月份，加拿大大部分地区的房地产市场正在朝着软着陆的方向发展，而多伦多地区的房屋销量则录得超过10%的增长，令业内和民间瞩目。值得注意的是，多伦多房市的火热正在推动整个南安省地区的行情，甚至连离多伦多较远的伦敦、温莎两市，房市行情都呈强劲的升势。 最近的数据指出，自今年三月严冬过去之后，大多伦多地区的房地产销售量连续五个月呈现超过10%的增长，势头令其他城市难以望其项背。不过，鉴于多伦多房价一涨再涨、难以负担，不少潜在买家、特别是喜欢独立屋的人士向大多区以外转移，从而带动了周边城市的地产行情。 目前，大多区以外房市最火的地区是哈密尔顿-伯灵顿。从两年前开始，这个地区就备受投资者关注了。在今年7月份，该区的平均房价上升了5.7%，而公寓房价的升幅达7.7%，甚至超过了土地房均价4.9%的年增幅，这着实是一个罕见的现象。 由于哈密尔顿-伯灵顿公寓房行情火热，市场的存货量也下降到只有1.5个月的水平，平均挂牌天数从也由39天大幅缩短至30天，这反映出买家的需求增加。 除了哈密尔顿之外，基秦拿-滑铁卢地区也是买家、特别是独立屋的热点。从今年年初至七月末，当地房屋成交量比去年同期上升7.1%，也较5年的平均水平高出5.4%，更创下了自2008年以来的最高销售纪录。 该区7月份的房价按年增长2.1%。独立屋的表现较好，达到4.3%，而公寓行情不佳，升幅只有2.8%。 离多伦多较远的伦敦也录得不俗的成绩。伦敦及圣托马斯地产经纪协会(London and St. Thomas Association of Realtors)的资料显示，该区平均房价自今年年初以来已上升了9.5%。独立屋也是该区最火热的屋型，七月均价增加4.8%至28.36万元。 该区地产协会主席评论，相对于大多伦多地区来说，当地的房价普遍容易负担许多，所以在更容易吸引人。目前，该区两层独立屋和平房的均价分别只有36.9万元和20.49万元。 至于该区的公寓房行情也不错，上月售价比去年同期上升4.6%上升至19.12万元，增长率甚至超过了大多伦多地区。 即便是在09年饱受经济不景气冲击的温莎市，房市行情也受到大多伦多地区推动。根据温莎-埃塞克斯地产经纪协会(Windsor-Essex County Association of Realtors)的最新报告，7月份的成交量上升4.15%，而平均售价微升1.59%至19.8万元。从年初至今，当地住宅平均售价已录得3.81%的增长。 从7月份的数据报告来看，南安省所有地产协会的主席都对目前的行情非常满意。由于大多伦多地区房价越来越难以负担，未来可能将有更多的潜在买家外流至房价相对便宜的周边城市。 附：7月份多伦多及周边城市平均房价 多伦多：独立屋$996,770;公寓$394,504 万锦：独立屋$1,081,019;公寓$365,485 烈治文山：独立屋$1,182,839;公寓$340,274 密西沙加：独立屋$808,646;公寓$283,539 皮克灵：独立屋$657,530;公寓$299,100 伦敦及圣托马斯：独立屋$368,525;公寓$169,922 基秦拿-滑铁卢：独立屋$400,129;公寓$228,309

CMHC，加拿大贷款及住房机构，最近宣布一个一项新政策，从今年9月28日起，购买自住房，同时本着想以房养房，分租打开销为目的之买家们，在他们申请贷款时，可以将可能的分租获得的租金额度按照百分百收入来计入贷款申请里。 这项政策，旨在提高人们对房屋的可负担性。以往的计算方式是，分租金收入按照一半来计算收入。当然，这个必须是您的首要自住房屋，不是投资物业。您需要生活在该物业里。 什么叫利好休息？这就是利好消息。至少，对于那些真的想买房自住，但又想将其中的1或者2个房间分租出去以便减轻供款压力的人们来说，非常利好。 CMHC此举被市场普遍认为，会进一步刺激目前多伦多和温哥华本来已经火热的房地产市场。 如果将分租得来的租金算作收入，来进行贷款申请，自然比原来的只算50%收入容易批很多，这样，很多中产阶层就可以买得起房子了。 CMHC说，在BC省的温哥华，像这样有第二单位作为出租的房子近3万户，几乎构成了租房市场的20%份额。 所以，CMHC的这项新政策，对于这3万户居民来说，就是利好消息。他们可以将租金完全纳入收入，来申请借贷。当然，可想而知，这样的可分租房屋在销售时，买家们自然也可以将潜在的租金收入用来计算贷款额度。 需要特别指出的是，CMHC这项政策，主要针对的是那些拥有完整的隔离房间的分租屋，比如，地下室房间，甚至是附属于房屋，独立建起的所谓“胡同住所”。 这些符合申请贷款条件的分租单位，要求是比较独立的，有可以单独使用的卫生间，厨房和卧室。 其中一个重要的因素是：这个分租物业是否合法，或者符合地方政府的标准。CMHC表示，作为房屋拥有人，在向贷款机构申请房贷时，需要证明这些分租单位是合法的，而作为借贷审批人，则要自行作出正确判断。 根据新法规，CMHC虽然将第二套单位的分租作为满额收入来考虑贷款，但依然会如以前，将申请人每年的贷款利息，本金，地税和单位的各项取暖用电开销作为消费来计算欠债比例。 一位业界内人士说，CMHC的这项新策，会使分租物业的价格有泡沫行为。 早在CMHC宣布这项新策前，市场上充斥着很多看跌房市的悲观言论。著名经济学家，大卫 马达尼说：低利率在过去的这些年里，是加拿大房市稳定的一个重要因素。但是近年来，随着房价的上涨已经和人们的收入不成比例，房市已经有些危险的迹象在里 边。在未来的时日里，房市也许需要做出调整。 BMO的首席经济师达格 波特说，CMHC这项新策的出台，或许会鼓励那些隔院观望的买家已然跳过围墙。 波特说，他认为，CMHC的初衷是试图缓解人们对房屋的负担能力。是否有效，就是另外一个故事了。 无论如何，CMHC将分租物业的租金100%计算在收入里作为贷款申请的收入，是一个非常好的消息。 好，说点儿题外话。 既然可以合理合法的分租养房了，加上市面上很多经济学家的乱分析，而且，是悲观的分析，作为我们普通百姓，应该做些什么呢？ 居安思危。我自己强烈认为，多伦多及周边的房市会持续坚挺下去，至于原因，已经说过很多遍了啊。咱们这里是宝地，移民都愿意到这里来，就业，生活都方便。每年那么多的移民，80%到多伦多，房价怎么会降呢？ 还有，现在的移民非同当年我来到加拿大时候的状况了。不是投资移民就是企业移民，即使是技术移民，谁又没有个几十万加币在手里？ 这话不是夸张，我自己的一个客户，IT专业，技术移民，去年落地就买了一个镇屋，说先住着。北京有两套房子，早年买的，虽然这些年工资度日，但是来这里前卖了一套，套现在这里买了房。 所以，如今的移民，基本没穷人。 然而，未雨绸缪是我们的千年古训。话说2008年美国金融危机爆发时，当时的破产房遍地是，而我们华人的房子却屹立不倒，就是因为我们中华民族“人无远虑，必有近忧”的潜移默化，使得我们华人的积蓄总是处在一个可以非常安全度过重灾期的额度。 所以，在放胆买屋投资时，不要忘了，挑选那些可以分租的物业，我是说，尽量挑选吧。如果您就是喜欢上了一套物业，哪里都好，就是不利于分租，那有怎么样，买了呗。 挑选那些地下室分门出入，如果可以走出式就更好的物业。 地下室装修了更好，没装修，自己装修，一定要有厨房，洗手间和卧室，以便以后合法出租。如果可以申请许可最好， 没申请正在出租的，您先闷声发大财；一旦需要许可了，有朝一日，您去申请一个就好了。 虽然有点儿麻烦，也许需要做出些改动，不过，哪有赚钱不麻烦的呢？

房价不断上涨，叫人好眼热。如果是主住房，卖房子挣钱还不用交税，更是叫人好开心！ 这不，最近有两个朋友分别给我打电话：“富嘉，帮我把房子换成一、两百万的独立屋吧，兄弟也想发发房财！”。作为老朋友，我只好给他们浇冷水：“老 哥啊，咱们彼此知根知底。你们家就三口人，用不着太大的房子。而且如果是180万的独立屋，月供款要九千加元出头，又不好出租，你的压力会不会太大 啊？”。哥们儿一听也傻眼了：“艾玛，这下子吃饭都成了问题，更别提给娃他妈买LV包包了！那咋办？” 又想买房子又想过日子，能行吗？ 攻略1：买独立屋现房后出租：Whitby/ Oshawa北部 大家如果把眼光放宽一点，大多及周边地区，如Whitby/ Oshawa北部，还是有50-65万加元一套的独立屋现房的。这些地区随着HWY 407东扩、城市规划升级，近年来房市也是涨势强劲。而且这些地方的独立屋容易出租，月租金在1900-2400加元，足够支附房贷、地税，让您可以同时 享受“现金流”和“地产增值”。 攻略2：买Condo楼花：地段好、户型小、设计巧 买Condo楼花，钱不是问题，但是要注意两个风险： 买楼花时，如果开发商不能在政府规定的时间内完成“预售70%”的关键指标，项目会被取消，投资人只能拿回本金。 入住后，Condo的市价、租金增长缓慢，而管理费会逐步上涨，容易出现“供房总费用低于房租收入”的情况，投资回报率可能偏低。 因此，买Condo楼花要精挑细选。笔者建议大家按照“地段好、户型小、设计巧”的方针，挑选Condo楼花： 地段好，加上开发商实力强，房子自然好卖。 之所以强调“户型小、设计巧”，是因为这样的Condo将来总价低（一室一厅30万以内），但是租金一点都不低（每月1400-1600），每月 能够有300加元左右的净现金流。这样，1%的租金现金流加上每年3-5%的房价上涨，带房贷杠杆后，回报率也能稳稳地在10%左右，房子当然更好卖了！ 攻略3：买独立屋、半独立屋房花：GTA周边城市 独立屋、半独立屋，项目开发风险一般比Condo小，而且有很好的增值潜力。如果买独立屋、半独立屋房花，可以通过逐步付款、交楼前转让（assign）减缓付款压力，还可以“早起捡便宜”。 但是，在离多伦多较近的几个地区，独立屋的价钱已经处于高位。那么，在这些地区投资独立屋房花，有一个风险：交房时，因为房价高，首付金额高，房贷 申请难度大，HST、土地转让税等交易成本也高，供房压力也大，还是会出现“买不起、养不起”的问题，搞不好最后只有草草抛售，结果忙了半天也没怎么挣 钱。 令人惊喜的是，在GTA外围的一些西人聚居的城市，因为土地供应瓶颈和良好的经济就业结构，近年来2014年独立屋涨幅也超过了10%，而独立屋价 格不高（30’的独立屋预售价45-50万，40’的独立屋预售价60-65万），值得投资。反正是投资楼花，交房前不需要费心打理；交房后因为价格不 高，也能够慢慢多养一阵子，从容出售或出租。

大温住宅楼市7月销售量比去年同期增加3成，销售增加最多的是柏文，7月柏文销售达到1,729间，同比增加42.7%，大温地產局指出，由于市场对楼房需求仍高，掛牌房屋总数亦较上月减少，大温楼市仍将是卖家市场的局面。 大温地產局统计指出，7月中央放盘系统(MLS)住宅房屋销售高达3,978间，比过去10年7月份的平均销售数目高出33.5%，但比今年6月则减少9.1%。所有类型房屋基准价為70.05万元，较去年同期增加11.2%。 大温地產局主席麦克劳德(Darcy McLeod)说：「由于买家互相竞争，抢买市场上楼盘，对卖家较為有利」。统计指出，大温7月新掛牌房屋达5,112间，较去年同期的4,925间增加 3.8%，但MLS新旧掛牌房屋7月分数目為11,505间，较去年同期减少26.3%，也较今年6月减少5.5%。 麦克劳德分析，大温楼市大旺，主要来自强劲消费者信心、低利率及掛牌房屋减少，目前市场掛牌房屋数量，较过去5年、6年同期约少5000、6000间，销售/ 掛牌比為34.6%，这说明市场持续為卖家市场。 上月的独立屋销售数目為1,559间，较去年同期增加17.9%；大温独立屋基准价同比上涨16.2%，达到114.18万元，温西独立屋基准价达到265.32万元，同比增加16.6%。 在柏文销售方面，上月柏文销售数目為1,729间，较去年同期增加42.7%，较2013年7月增加42.9%，柏文基准价较去年同期增加 5.9%，涨至40.09万元。孖屋及城市屋等相连房屋上月销售数量為690间，较去年同期增加30.9%，楼价则较去年同期上涨7.8%，达到 51.15万元。 菲沙河谷地区的楼市亦创下史上7月最高销售纪录，MLS房屋销售高达2,184间，较去年同期增加35%，打破2005年7月创下的2,089间房屋销售纪录。菲沙河谷独立屋7月的基准价达到62.11万元，较去年同期增加9.3%。