地产

  这栋独立屋的屋顶造型特殊，曾被温哥华传统基金会列入导览介绍。（取材自地产网站）   这栋独立屋被提姆波顿作为电影“大眼睛”的场景之一。（取材自地产网站） 　　曾在好莱坞着名鬼才导演提姆波顿（Tim Burton）执导的电影“大眼睛”（Big Eyes）中出现的一栋温市豪宅，最近以548万8000元的价格挂牌求售。根据MLS系统资料，这栋位于Collingwood Place 6187 号的豪宅，建于1957年，屋内可用空间有3814平方呎。 　　“大眼睛”是由真人真事改编，描述美国知名画家基恩（Margaret Keane）因作品画风遭丈夫剽窃，便将他告上法庭的事件。电影当中基恩在成功卖出自己的画作后，与丈夫搬入一处造型优美，还有一个游泳池的新居，便是在这栋豪宅取景。 　　除在电影出现外，这栋设计特殊、当中包括五房两卫与一个私人泳池的独立屋，也曾在1958年时，成为Western Homes杂志封面，获温哥华传统基金会（Vancouver Heritage Foundation）列入导览介绍。

  刘菲认为，将房价问题归咎于中国投资者 有失公允。（本报资料照片）   多伦多及温哥华房市，中国买家的身影愈来愈明显。（取自besthomesbc博客）   　　中国买家被指造成大温房价飙涨，开始涉及是否针对某个族裔的问题。继中国驻温哥华总领事刘菲表示，归咎中国移民买家的说法是有失公允后，素里一名教师17日亦投书“哈芬登邮报”（The Huffington Post），指许多媒体的相关讨论，是不断挑动种族歧视的敏感神经。 　　这位名为大众特（Lizanne Foster）的教师，在文中提到，财富分配不均或许并不公平，但房价可负担，甚至是无家可归者的问题，根本源于经济体系之上，与种族毫无关系。她呼吁民众应以历史为鉴，避免类似再次出现1907年的排华事件。 　　大众特指出，中国富豪人口确实偏高，但就经济观点来说，不论这些有钱人来自何处，若他们能累积到亿万财富，在风景优美的温哥华购置房地产，本来就是合情合理合法的。 　　她又说，虽然有人会说，中国富豪或有可能是透过非法手段才取得财富，但按照加国历史来看，加国也有许多富豪家族，也是以不当手段取得金钱起家，甚至在加国立国前，就有许多欧洲后裔民众，从事不法勾当行为而发家，因此这些人的作为，与本身是哪个族裔关系也不大。 　　大众特呼吁媒体报导这类议题时，应该把“中国投资者”（Chinese investors）与“来自中国的亿万富豪”（Millionaires who are from China）作出清楚的界定。她认为前者过度着眼种族，可能引发后续的负面效应。

　　道明银行经济分析部（TD Economics）在最新加国房市观察报告中指出，虽然房市在7月呈现小幅降温，房屋转手卖买的总销量下滑0.4%，不过因当前房贷利率偏低，未来18个月仍应可看到房价继续攀升，增长率估计为2%到3%。 　　该行经济师伊格捷特维克（Dina Ignjatovic）表示，虽然与6月份相比，温哥华与多伦多地区的平均价格略有下降，但与去年同期相比，仍有相当程度的涨幅，代表市场状况依旧火热。 　　她预计下半年买方对房市的需求重点，会转移到那些价格较为便宜的物业上，整体价格还是会稳定上涨，虽然温哥华与多伦多地区两地的房价危机依旧存在，不过状况应不会变得更为严重。 　　有多位地产经纪早前接受“世界日报”记者采访时，曾提到6月底到7月初左右，房市确实曾稍微出现降温现象。有业者以往年市场走势作出分析，认为房市具有季节性，每逢暑假因许多具有移民背景的买家返回原居地，因此市场内的活动量都会普遍减少。 　　另外也有业界人士提到，加国央行是在7月中宣布调降利率，先前虽有买方看房状况次数减少之状况，不过后来政策宣布后，买方的动力再度提升，整体市场走势可能要待8月份数据公布后，才能做出更为精确的预测。

　　大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新数据显示，7月份大温地区独立屋指标价格达114万1800元。目前买家希望在温市购买该指标以内价格的独立屋，选择不仅很少， 屋况也偏老旧，菲沙河谷地区相对而言，有更多更符合价格的房屋单位。 　　「世界日报」记者15日实际以MLS系统作为数据库的公众网站Realtor.ca进行查询，发现在温西挂牌出售，符合115万元价格以下的物业，而且多为公寓，及少部分城市屋单位，在缅街（Main St.）以东，才有符合条件的独立屋出现。 　　以温市东20街506号的一栋双层独立屋为例，该处物业的土地大小为4039平方呎，屋内包含三房一卫、可用空间为1752平方呎，外观略显老旧，挂牌价却已超过7月大温独立屋的价格指标，要价119万8000元。 　　若以相同的价格条件搜寻菲沙河谷地段，能找到的选择便大幅增加，许多物业的屋况不仅较新，屋内可用空间亦普遍较大，以位于白石镇Russell Ave. 15568号的独立屋为例，该处物业开价114万8000元，土地大小为5117平方呎，房屋本身2015年才完工，屋内包含四房一卫，可用空间达3132平方呎。 　　大温资深地产经纪人王怡华日前受「世界日报」之邀，就地产议题进行分析讲座时，亦曾透露菲沙河谷地区房市相对而言更具有买屋可负担性， 虽然价格成长速度较慢，但代表发展趋向平稳，有意投资房市的民众可留意当地的市场变化，适时投资。   　　以115万元左右价格，在温东（左）与南素里（右）能买到的独立屋状况大不相同。（取材自地产网站）   　　白石镇一栋开价114万8000元的独立屋。（取材自地产网站）   　　温东一栋开价119万8000元的独立屋。

加拿大的民主作风也体现在房地产税方面，该税收评估并非政府一言堂，如果屋主对收到的评税通知书有异议，可以向市政房产评估公司申请进行免费复议，评估公司会根据房屋真实情况作出最终决定。如果重估价的价值还不符合您屋主心中的价值，还可以向法院申诉。   在加拿大，房产税又称地税，是必须缴纳的税款之一，也是地方政府的主要财政收入之一，房地产持有人必须按年度缴纳房产税。   在政府统一制定的财税政策下，加拿大各省及地方政府可以自主开征房地产税。但是全国范围内并无统一房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。值得注意的是，即使同一省份，每个城市的税率也不同。     更值得注意的是，同一地方房产税税率不会每年一样，它是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定。具体来讲，每年初市府首先要制定一份全年详细预算，经市议会讨论通过，重要的增加项目还要举行市民听证。财政预算减去房地产税以外的其他收入的差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额的比例，来测算出当年房地产税率，最后根据全年预算推算出每家每户应摊份额，具体算法是用房屋价值乘以税率。   另外，不同城市交房产税的时间也不同，在安大略省，房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%，等到年中时，地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算，从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。而卑诗省大温哥华地区地税则是每年一次付清。   加拿大市政府在对一座住宅进行评估时，会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行过重大的改建、装修和加盖等被视为评估标准的五大依据。其他影响房产价值的因素包括：卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外，交通模式、是否靠近街角，是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路，以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。   当然，加拿大的民主作风也体现在房地产税方面，该税收评估并非政府一言堂，如果屋主对收到的评税通知书有异议，可以向市政房产评估公司申请进行免费复议，评估公司会根据房屋真实情况作出最终决定。如果重估价的价值还不符合您屋主心中的价值，还可以向法院申诉。   对于房产税的征收，加拿大纳税人认为只要税收在合理范围内，政府能善用这些经费，大家又都能享用完善公共设施带来的福利，这些钱就交的还是有意义的。正是由于加拿大房产税征收的公开、透明，以及政府利用所征税金为市民提供的诸多便利服务，人们在加拿大缴纳房产税才会越来越心甘情愿。

　　继联邦政府房屋机构发出多伦多楼市高风险警示之后，多间银行并没相应更改对这个主要地，市场的看法，预期今年，下的日子，全国的楼市及屋价仍然将会由多伦多及温哥华携手带动。 　　上周五加拿大地，商会(Canadian Real Estate Association)公布的7月份全国现房市场报告显示，多伦多屋价凌厉升势持续，比去年同期增长9.4%，既高过5月及6月所录得的8.9%，也是自从2010年6月以来的最大升幅。就在前一天，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)发表屋价分析和评估报告指称，多伦多楼市的调整风险评级已由4月期间的中度调升至高度，部分原因是屋价升势加速，进一步，离个人可支配收入的增长。 　　道明银行经济师Dina Ignjatovic表示，总体来说，多伦多楼市风险继续存在，但应不会加剧。 　　这名经济专家在分析7月份楼市表现的简报续称，本国楼市持续蓬勃已引来关注，但人口增长与成交量配合，当中尤以最受关注的多伦多及温哥华，然。 　　在谈及大多伦多地区的楼市风险，这名专家引用道明银行于上月底发表的报告。根据这份针对大多伦多地区及大温哥华地区的楼市分析，大多伦多地区的风险属于中度，而非加拿大按揭及房屋公司所指的高度风险。 　　这名经济师估计，未来18个月全国屋价增长将会放缓，至明年的平均增幅预料介于2%至3%之间。 　　另方面，皇家银行则仍然预期今年全国成交量及屋价齐升。 　　该银行经济师Laura Cooper在周五发表的楼市更新报告中预测，本年成交量将会由安省及卑诗省带领下上升5%至505,400间，而全国屋价预期也会有4.6%的升幅，亦即略逊于去年所录得的4.8%的增长。 　　根据这名经济师，在炽热的多伦多及温哥华方面，中期之内住房负担能力将会进一步对楼市造成打击，但影响可望透过异常方便的借贷环境及蓬勃的就业市场而得到抵消。 　　丰业银行亦指出，目前的楼市获得低借贷成本，持续的温和就业及收入增长等因素的支持。 　　该银行表示，以目前的市道来说，今年全国的成交量可望仅逊于2007年，取得，来次佳的成绩。 　　不过，该银行高级经济师Adrienne Warren在简报中指出，如果全球及加拿大的经济未能够发挥动力，以及失业的情况恶化，则一些潜在的不利因素可能出现，当中计有不明朗的情况加剧，消费者信心减弱和屋价下跌。

　　根据7月份多重放盘服务系统的资料，温哥华楼市的供求情况比多伦多更加紧张。 　　加拿大地产商会7月份的全国楼市报告显示，多伦多及温哥华的成交量与新楼盘比率分别是0.66及0.7。 　　这个比率被视，反映市场供求情况的指标，以0.4至0.6的幅度显示平衡，而在这幅度以上属卖家市场，以下则是买家市场。 　　由此可知，上月份多伦多及温哥华的楼市同属卖家市场，但反映出温哥华更，炽热。 　　事实上，温哥华的新楼盘数目上升，与去年同期比较出现3.1%的增长，但由于成交量却激增29.8%，令到楼盘供应不足的情况加剧。 　　刚好相反，多伦多则录得3.2%的跌幅，不过，同期间成交量的增长则只有7.4%，所以供求不均的情况并不如温哥华般严重，但也属于多年来的峰位水平。 　　全国来说，成交量与新楼盘数目的比率是0.57，显示出市场平衡，但也接近卖家市场的临界水平。

　　竞选期间的政党领袖总是又体贴又慷慨，连选民还没有提出的要求都替他们想到。几天前在温哥华，保守党领袖哈珀郑重承诺，如果他当选，将拨出50万加元用于收集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”。 　　但是身处房地产“第一线”的众经纪人对这个计划反应不一。许多人表示确实应该有更完备的数据，但是有了这些数据温哥华和多伦多的房价也不会因此降下来。 　　哈珀的担忧：外国人炒房让加拿大人买不起房 　　哈珀星期三在温哥华的一个竞选集会上说：“现在有一种实实在在的担忧，即不是永久居民的外国人炒房是一些加拿大家庭负担不起房价的原因。”“如果这些不是永久居民的外国买主人为拉高房价，而加拿大家庭被排挤出市场，这是一个我们能够处理而且应该处理的问题。” 　　由于加拿大各地的房地产公司基本上没有系统收集房屋买主国籍信息的习惯，谁也不能肯定哈珀的担忧是否有道理。加拿大联邦法律对外国买主基本上一视同仁，省级政府的限制多半涉及农业用地。因此房地产公司一般只管卖出多少房，并不要求在有关文件里注明国籍。 　　加拿大房屋及房贷公司（CMHC）去年第一次要求物业管理人员提供外国人拥有公寓的比例。根据该公司2014年10月公布的统计结果，外国业主拥有的公寓在蒙特利尔市中心和附近的修女岛占6.9%， 为加拿大全国最高。其次是温哥华，占5.8%，多伦多名列第三，占4.3%。 　　这项统计并不完全。它只涉及公寓这一个种类的房产，而且也无法查核是否有外国公民把公寓买在本地亲友的名下，或者是否有“外国房主”虽然在外国常住，却拥有加拿大国籍。 　　这正是房主信息收集会遇到的问题之一。BC省房地产协会的达米安.斯塔托尼克斯说，让业主提供信息这件事本身并不困难，只要在房产登记或房产税表格上增加一栏就可以了。但是业主应该提供什么信息，如何分析和使用这些信息，就不那么简单了。 　　例如，一个加拿大公民可能常年在卡塔尔工作，但是为投资储蓄考虑在加拿大买房，他买的房子算不算“外国投资”？或者一个拥有外国国籍但在加拿大常住的人是否算外国房主？ 　　不过斯塔托尼克斯和他的许多同行都认为，多掌握一些业主信息是好事。这样大家就不会听信“外国炒房团攻占加拿大房地产”的传言了。 　　一些蒙特利尔经纪人担心生意受影响 　　哈珀在西岸吹风，蒙特利尔房地产业也打了个激灵。一个名叫乔治.奥利维的经纪人在接受CBC采访时说，他很惊讶哈珀跟外国买主过不去。因为不管是中国人还是秘鲁人，都是一样交税。 　　据奥利维介绍，在他的公司所在的蒙特利尔西岛，10% 的房地产买主是外国人。 　　在蒙特利尔房价最贵的Westmount区工作的经纪人约瑟夫.蒙塔那罗说，他最近卖出去的房子每两栋就有一栋是卖给中国人的。他估计等9月份加航开通蒙特利尔和北京之间的直航后，中国买主会更多。 　　两人都没有说明他们的外国买主是中国公民还是来自中国的新移民。 　　通常对CBC报道发表意见的读者有相当一部分对保守党不满，在这篇报道下发表意见的许多读者却支持哈珀的做法，并认为不能光听房地产经纪人的。不过也有网友指出，房地产管理法规属于省级政府的管辖范围。哈珀的计划属于越权行为。 　　对大温地区的调查：外国买主的影响主要集中在高端房产 　　BC省房地产协会和该省麦克唐纳房产公司不久前分别对温哥华的房地产市场做过一番调查。斯塔托尼克斯说，除了在高端房产这一块以外，温哥华的外国买主所占比例和空置房屋比例和其他加拿大城市相比没有显著区别。 　　麦克唐纳公司的调查显示，2014年该公司售出的3百万加元以上的房产有70%被来自中国大陆的人买下。1百万到3百万加元之间的房产有21%，1百万加元以下的房产只有11%。 　　该公司通过姓名的拼音来判断买主是否来自中国大陆。这个标准确实能够把大陆和港台区分开来，但不能说明买主的国籍。麦克唐纳公司上海办事处负责人丹.斯卡罗说，大部分华裔买主实际上是加拿大公民。

针对外资后 打年轻家庭牌   为了扩大争取年轻选民支持，总理哈珀(Stephen Harper)昨日大派「选举支票」，阐述他鼓励年轻加国家庭置业，包括给首次置业者提供税惠，以及提高住宅买家计划可用金额的政纲。较早时哈珀提出，一旦连任，将斥资50万元收集外国买家在加国房地产市场活动的数据，然后制订政策打击外资投机炒卖加国楼房。   哈珀表示，投资住所是一个令年轻家庭感到兴奋的重大决定，但也是重大的财务决策，联邦保守党拟继续支持加国家庭实现置业目标。   他指出，联邦政府已经采取多项措施，帮助加拿大家庭购买和投资他们的首个住所，包括设立首次置业者税务优惠（The First-Time Home Buyers' Tax Credit）、提高买家计划的可动用金额、设免税储蓄户口（Tax-Free Savings Account），及提供暂时性的家居装修税务宽减（Home renovation tax credit）。   同时攻击另两党相关政纲   他说：「我们有着令数以百万计年轻家庭更易购入梦想之家的长久纪录。一旦连任，保守党政府会基于这项往绩，以全面的计划，协助下一代实现愿望，购买和投资他们的首个家居。」   哈珀承诺，假如在10月大选连任，将继续减轻年轻家庭的置业负担。过程中，将会收集外国买家在加国房地产市场的活动数据，必要时与省府合作，通过具体行动打击外资的投机炒卖；同时提高动用注册退休储蓄计划(RRSP)用于置业计划（Home Buyers' Plan）的金额，会由25,000元增至35,000元，以便首置业者能够提取免税储蓄来支付首期，从而减低按揭和日后供款金额。   哈珀又把自己准备推出的政策，和其他政党政纲相提并论。他抨击联邦自由党和党领杜鲁多的提议：「杜鲁多提出的『国家策略』是无意义的，它会为渥太华的官僚创造工作，但对全国家庭无所作为。   他根本不了解这个问题。」跟着批评联邦新民主党政纲：「(党领)唐民凯和新民主党承诺给发展商和投资者很大的好处，这是我们无法负担，也不可能帮到加国中产家庭。」    

　　加国楼市「双城记」 多温2市升最劲 　　经纪：有钱人多 不乏接盘者 　　加拿大地产商会(CREA)昨天发布7月市场情况，房价继续攀升，但成交量略有下降。协会称，加国房产市场，某种程度而言是多伦多和温哥华的「双城故事」;如果剔除这2个城市，房价升幅要减去超过一半。   　　商会表示，今年7月二手房屋销量按月下跌0.4%，今年6月则跌0.8%，已是连续两个月下降。若与去年同期相比，二手房屋销量仍有3.4%的升幅。   　　加国二手房屋售价7月份增加了8.9%，达到437,699元。如果不计入这2个城市，那麽增幅则减到4.1%，均价也相应下调至341,438元。 　　商会会长克隆普(Gregory Klump)说：「卑诗省和安省的市场，对全国数据有重大影响。这2个省的房产买卖占到加国60%」。 　　克隆普说：「只有这些地方，房屋价格还在猛涨。」 　　大温地区房价7月比去年同期猛升了11.23%。大多区(GTA)也有9.39%的增幅。加拿大按揭和房产公司前天为此宣布多伦多面临市场调整的高风险。 　　深受油价打击的卡加利的房产市场，7月比去年同期增加0.14%。 　　与此同时，7月的销售量比上月出现0.4%的回落，但和去年同期相比，仍上升了3.4%，是自从2009年以来第2高成交量的7月。 　　谈及销售情况，克隆普表示：「全国情况下最突出的是，大多区内外呈现独立屋的供不应求;而卑诗的Lpwer Mainlan区，供求关系也是紧绷。」 　　对於多伦多市场的现状和前景，有华裔房产经纪认为，是有点「疯狂」。但她觉得，这种「疯狂」还能持续下去。因为，就她经手的买卖而言，大部分人还是自住，包括换房，而不是投资。前者的比例在七到八成。 　　此外，她感觉，「有钱的人很多」，因此房价虽昂贵，但不乏接盘的人们。她说，如今在大多区，紧张的是独立屋的房源，因此影响了买卖的数量。相比之下，在万锦和烈治文山，资源还比多伦多市区宽松一些。 　　虽然加拿大按揭和房产公司将多伦多列为高危区，另一位华裔经纪则认为，多伦多房产市场「比较稳定」。他说：「过往宣称多伦多房价高危的不是还有很多机构吗?」 　　按揭和房产公司将多伦多列为高风险的一大理由，是今年迄今房价已急速攀升了10%。但该经纪认为，汇率下跌很大程度上抵消了房价的上升。他解释说，大多区集中了很多的移民家庭，一些人从原籍国汇钱来买房。加元汇率下跌，人家使用相同的外币，可以换得更多的加元，因此即使房价上升了，人家也没多出钱。 　　他感觉，华裔社区中，靠「外援」买房子和本地自筹的比例，差不多一半对一半，因此汇率和房价的关联度颇高。 　　他说，大多区市场的购买力相当强。抢柯化的情形很常见。正常情况下，叫价比较合理的物业，几天、一两星期就能成交。 　　全加来说，2层的独立屋房价增加了8.6%;比一层独立屋和镇屋的增幅高一倍;而共管柏文价格上涨是2.96%。  

　　虽然截至目前，仍无确切资料可证实大温房价上升与海外买家有直接关系，不过总部位于兰里的开发商Marcon指出，海外买家不仅在本地购买住宅单位，有愈来愈多人开始高价抢购土地，很多资本雄厚的中国买主根本无意短期内进行开发，买地仅是为了保存自己的资金，造成本地业者在兴建住宅单位时碰到困难。 　　有地产业界人士曾透露，列治文三号路沿线土地有极大部分在近年被中资买家买走。（资料照片）   　　Marcon开发经理波雷拉（Nic Paolella）表示，在过去18个月中，他们看到大批来自中国的资金进入本地，创立新的开发公司，同时不断以高价在各地抢购地皮，这些业者虽然自称开发商，但他们买地的目的根本不是用来建房，而是要存放资金。   　　波雷拉指出，这些中资买家的踪迹在大温「随处可见」，他们的想法与本地开发商不同，本地开发商在意的是令自己的投资资本增长，但他们仅在意资金保值。波雷拉还说，这类投资者普遍会在时机成熟后，再以更高价把土地转卖，本地开发商若建房，最后只好将相关成本转嫁到消费者身上。 　　一名不愿具名的商业用地产经纪，6月接受「世界日报」专访时提到类似现象，他当时表示，这类在大温地区购买土地的中国买家，买地时加价毫不手软，许多原本没有要卖地的地主最终在金钱压力下妥协，而且这些中资买主购入土地后，多数都抱着长期持有的心态，并不会急于申请土地重划。 　　Cressey地产开发公司执行副总裁林曼（Hani Lammam）则说，这样的趋势并非最近才出现，但是因这些海外投资者的手法越来越老练，所以购地状况也越来越棘手，林曼指出，这些买主还十分了解市府的规划，所以在买地时也会挑选未来具有增值潜力的地段。 　　林曼认为，温市的甘比走廊（Cambie Corridor）就是一个绝佳的例子，他提到当地有许多因土地合并被拆除的独立屋，都是被以400万元到500万元的价格被转售，但在五年前，这些独立屋的价格可能连100万元都不到。

    　　据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)本周五(8月14日)公布的报告，在刚刚过去的7月份，全国二手房价格继续猛涨，而销量却有所收缩。   　　7月份是加拿大人的度假高峰，一般而言房地产市场的行情会有所降温，但是今年的7月是一个例外，受央行两度降息和加元汇率走低的影响，全国平均房价较去年增加了8.9%，达43.77万元。 　　地产协会也坦承，全国房价如此大幅增长主要是被多伦多和温哥华两地所带动。如果除掉这两个城市的影响，则全国其他地方的平均房价只有34.14万元，比去年同期增长了4.1个百分点。 　　该会首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，安省和BC省的二手房交易量占了全国的60%之多，也只有在这两个地方，房房价格呈现“猛涨”的状态。 　　在全国的其他地方，房市已经明显能看到“软着陆”的迹象。例如在本国第二大城市蒙特利尔，7月份的平均房价仅为30.49万元，年增幅为1.7%，甚至低于通胀率。在饱受石油业不景气冲击的卡尔加里，平均房价为45.14万元，仅比去年同期上升了0.14%。如果考虑通胀的影响，该地区的房价其实已经在下降。 　　有两个大城市的房价呈现下降，分别是萨省省府里贾纳，7月份平均房屋成交价为28.16万元，比去年同期下降3.29%;以及大蒙克顿地区(Greater Moncton)，房价为14.98万元，年降幅为1.41个百分点。 无忧资讯 　　虽然7月份房价上扬，但是销量略有下滑，其中主要原因是今春的销售量创下了记录。就历史平均而言，7月份的销售量仍算较高，特别是温哥华和多伦多两地区，几乎可以用“火爆”来形容。 　　新房价格增长加快 　　另据联邦统计局同日公布的数据，全国6月份的新房价格指数比前一个月上升了0.3%。在过去的三个月里，新房价格指数的月增幅都在0.1%，而现在的数据表示，新房价格正呈现加速增长。 　　数据还显示，安省、特别是多伦多周边地区是全国新屋市场的领头羊。在多伦多和奥沙华地区，6月份新房价格指数月增长达到了0.6%，居全国最高，紧随其后的则是哈密尔顿、以及基奇拿(Kitchener)滑铁卢地区，升幅也有0.3至0.4个百分点。即便在油价低迷而饱受打击的卡尔加里，新房价格指数也在 6月份录得今年以来的首次上升。 　　如果同去年比较，全国新房价格指数上升了3.1%，也比今年5月份高，其中多伦多地区、哈密尔顿以及基奇拿(Kitchener)都是热点。  

加拿大总理哈珀(Stephen Harper)日前在北温宣布，若保守党能在联邦大选中获胜，将把首次购屋民众从RRSP中动用的金额上限，自现行的2万5000元上调至3万5000元。理财专家指出，很多民众对相关细节理解有限，再加上首购族年纪较轻，并非人人都有能力购买RRSP，若该政策落实，问题可能多过好处。 财务规划师索尔(Michael Thorne)指出，就自己过去的经验而言，他曾发现很多民众忽略这笔款项需要偿还，而面临自己的税率遭到大幅提高的问题。 按照现行法令，动用这项被称作RRSP买房计划(Home Buyers’Plan)允许金额的民众，必须在使用此款项的下一个年度开始还款，期限为15年，若每年还款金额不达所使用款项的十五分之一，民众须支付该笔费用所产生的税金，对部分人而言，这可能代表付税金额会大幅上升。 索尔还提到，3万5000元对曼尼托巴省温尼辟(Winnipeg)，或诺瓦新斯科舍省(Nova Scotia)的省民而言，已经足以支付房贷的头期款，但对想在价位高的温西或北温买房的人来说，几乎毫无帮助可言，大概只够买单身套房。 卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)表示，RRSP买房可用金额提高上限的政策虽对房市有益，但实在不清楚拥有3万5000元在RRSP户头，又首度置产的民众到底有多少人数，因此无法评估民众的受惠程度。 穆尔提到，并非所有首购族都购买RRSP，这些人年纪普遍较轻，若有买房需求，必定会先将资金存起来作为头期款之用，而非购买RRSP。

竞选期间的政党领袖总是又体贴又慷慨，连选民还没有提出的要求都替他们想到。几天前在温哥华，保守党领袖哈珀郑重承诺，如果他当选，将拨出50万加元用于收集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”。 但是身处房地产“第一线”的众经纪人对这个计划反应不一。许多人表示确实应该有更完备的数据，但是有了这些数据温哥华和多伦多的房价也不会因此降下来。 哈珀的担忧：外国人炒房让加拿大人买不起房 哈珀星期三在温哥华的一个竞选集会上说：“现在有一种实实在在的担忧，即不是永久居民的外国人炒房是一些加拿大家庭负担不起房价的原因。”“如果这些不是永久居民的外国买主人为拉高房价，而加拿大家庭被排挤出市场，这是一个我们能够处理而且应该处理的问题。” 由于加拿大各地的房地产公司基本上没有系统收集房屋买主国籍信息的习惯，谁也不能肯定哈珀的担忧是否有道理。加拿大联邦法律对外国买主基本上一视同仁，省级政府的限制多半涉及农业用地。因此房地产公司一般只管卖出多少房，并不要求在有关文件里注明国籍。 加拿大房屋及房贷公司(CMHC)去年第一次要求物业管理人员提供外国人拥有公寓的比例。根据该公司2014年10月公布的统计结果，外国业主拥有的公寓在蒙特利尔市中心和附近的修女岛占6.9%， 为加拿大全国最高。其次是温哥华，占5.8%，多伦多名列第三，占4.3%。 这项统计并不完全。它只涉及公寓这一个种类的房产，而且也无法查核是否有外国公民把公寓买在本地亲友的名下，或者是否有“外国房主”虽然在外国常住，却拥有加拿大国籍。 这正是房主信息收集会遇到的问题之一。BC省房地产协会的达米安.斯塔托尼克斯说，让业主提供信息这件事本身并不困难，只要在房产登记或房产税表格上增加一栏就可以了。但是业主应该提供什么信息，如何分析和使用这些信息，就不那么简单了。 例如，一个加拿大公民可能常年在卡塔尔工作，但是为投资储蓄考虑在加拿大买房，他买的房子算不算“外国投资”?或者一个拥有外国国籍但在加拿大常住的人是否算外国房主? 不过斯塔托尼克斯和他的许多同行都认为，多掌握一些业主信息是好事。这样大家就不会听信“外国炒房团攻占加拿大房地产”的传言了。 一些蒙特利尔经纪人担心生意受影响 哈珀在西岸吹风，蒙特利尔房地产业也打了个激灵。一个名叫乔治.奥利维的经纪人在接受CBC采访时说，他很惊讶哈珀跟外国买主过不去。因为不管是中国人还是秘鲁人，都是一样交税。 据奥利维介绍，在他的公司所在的蒙特利尔西岛，10% 的房地产买主是外国人。 在蒙特利尔房价最贵的Westmount区工作的经纪人约瑟夫.蒙塔那罗说，他最近卖出去的房子每两栋就有一栋是卖给中国人的。他估计等9月份加航开通蒙特利尔和北京之间的直航后，中国买主会更多。 两人都没有说明他们的外国买主是中国公民还是来自中国的新移民。 通常对CBC报道发表意见的读者有相当一部分不喜欢哈珀。但是在这篇报道下发表意见的大部分读者却支持哈珀的做法，并认为不能光听房地产经纪人的。 对大温地区的调查：外国买主的影响主要集中在高端房产 BC省房地产协会和该省麦克唐纳房产公司不久前分别对温哥华的房地产市场做过一番调查。斯塔托尼克斯说，除了在高端房产这一块以外，温哥华的外国买主所占比例和空置房屋比例和其他加拿大城市相比没有显著区别。 麦克唐纳公司的调查显示，2014年该公司售出的3百万加元以上的房产有70%被来自中国大陆的人买下。1百万到3百万加元之间的房产有21%，1百万加元以下的房产只有11%。 该公司通过姓名的拼音来判断买主是否来自中国大陆。这个标准确实能够把大陆和港台区分开来，但不能说明买主的国籍。麦克唐纳公司上海办事处负责人丹.斯卡罗说，大部分华裔买主实际上是加拿大公民。

多伦多与温哥华是加国房价最昂贵的两大都会，而两个城市里，哪个生活消费最高? 根据专门统计全球各城市生活消费的网站 Expatistan.com公布的调查结果，瑞士的苏黎世及日内瓦包办全球最高生活费城市的前两名，多伦多排44，而温哥华排52。 这个网站的数据指，多伦多整体生活费平均较温哥华高8%。其中多伦多的衣食住行等民生需要开支皆高于温哥华。 多伦多市民在衣物方面较温哥华人多付15%，食物仅高出1%、交通费高12%、娱乐更高出16%。在最重要的住方面，多伦多也高出11%。 温哥华与多伦多在物价支出方面各有千秋。(本报资料照片) 温哥华与多伦多在物价支出方面各有千秋。(本报资料照片) 但要注意的是，这个“住”是指租住一个900平方呎，附有傢俬的公寓单位来比较，多伦多要2395元，温哥华为2162元。 假如不是租房子而是买房子的话，整个计算结果就截然相反。 根据加拿大房屋地产局的最新数据，多伦多7月份平均房价(包括所有类型单位)为61万8202元，温哥华为70万500元，按此计算温哥华在住方面高出了13%。 按照这个网站的物价细分，可以发现多伦多在民生所需方面支出较多，而温哥华在消费品方面则要多付一点。

加拿大广播公司记者Sophia Harris报道说，越来越多的加拿大打工家庭发现他们在温哥华和多伦多这样的大城市买房子的计划已经成为无法实现的梦想，原因只有一个，这就是价钱太贵。而且不但是买房梦碎，就是租房子也变得越来越困难。 有报道说是中国太多的土豪涌入了加拿大，狂购豪宅，使得加国的地产经营者投机倒把，把房价硬生生抬高了，其实也有这方面的原因，大量来自中国的炒房者是导致房价升高，由于房价飙升，只能使得当地人越来越买不起，叫苦不迭。 从分析来看，在二战后的50年里，加拿大打工者付首期然后向银行借房贷买房并非难事，每年拿出三分之一的家庭收入供房，当一、二十年的房奴房贷也就还清了;在加拿大大城市和小城市买房的区别也就是用同样的钱在小城市可以买大房子、而在大城市只能买小房子而已。 但从过去十几年开始，加拿大的房价普遍上升，如果说其他城市的房价上升幅度还没有超出加拿大打工者的承受范围，太平洋沿岸城市温哥华和加拿大最大城市多伦多的房价却已经快速攀升到加拿大打工者可望不可即的程度。在这两个城市，连个不大的平房都要卖上百万加元。在太平洋沿岸的大温哥华地区，房价高得比多伦多还要离谱，已经成为许多市民抱怨的社会问题。 由于大温房价居高不下，住宅租金也水涨船高，这不仅令本地租客感到难以负担，更令新抵埠留学生慨叹租金贵得超乎想像。随着大批学生秋季返校园，租金或再升。有从多伦多迁到温哥华的卑诗大学(UBC)医学院博士后指出，大温部分地区租金已高出多市，而且符合条件的房源也有限。还有留学生原以为校外租房较廉，其后发现不便宜，最后无奈选择迁入校内宿舍。 不知道我们中国人有多爱买豪宅，或者最近几年，经济发展了，手里有点钱了，觉得国内已经满足不了那些土豪的需要了，就跑到国外去买人家的房子，不仅使得房价飙升，还影响了当地人买房。 国人的壮举可谓是影响到了加国的民生了，据报道称哈珀周三承诺，若自己再度当选，当有迹象表明海外购房者的购买行为让房价超出加拿大居民的购买能力时，将限制海外买家的行为。“确实存在这样的忧虑，即外国人、非加拿大居民在房地产市场的投机行为使一些加拿大家庭发现房价已经超出其预算，”哈珀在温哥华说道。不知道看到这些，国人作何感想?

  报告指多伦多、温尼辟和利载拿存在房产市场调整的高风险。 加拿大按揭和房屋公司(CMHC)昨天发表季度性的「房价分析和评估」结果，认为由於房价估值过高等原因，多伦多、温尼辟和利载拿存在房产市场调整的高风险。 就多市而言，高风险来自今年以来屋价的迅速攀升和估值过高等因素。该机构於今年4月的相同报告中仅认为，多伦多房市面临中度风险。   但是，对於房价同样热火朝天的温哥华，上述评估则没有发现什麽风险因素，「这个城市的房产市场整体风险为低」。   评估发现，温尼辟主要是估值过高、建设过热。利载拿也有这2个问题，但还加一个房价攀升过快。   该公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)表示，从全国来看，他们继续发现中等程度的估值过高的问题。但是，每个大区的房产市场情况不同，一些地方的市场存在的失衡情况，可随@价格上升速度放缓，或者改善经济情况而获得解决。 有些人随意加价10万 多伦多的2大问题，一是独立屋的凶猛涨势。「人们可支配收入的增加速度，跟不上房价的上升，二是由此带来了估值过高问题」。 但多伦多2位经纪都不同意这个说法。其中，1名华裔房产经纪说，多伦多独立屋的房价存在中度风险，因为今年以来涨价幅度甚大，「有点离谱了」。   不过，她说进入多伦多房产市场的，很多是「外来的钱」。以前在香港卖了楼，来到多伦多就能买大屋，现在在北京、上海卖了楼，到多伦多也一样买大屋。   她形容在竞价中，有些人随意加价10万元，不觉得有什麽特别，在本地挣工资的人大概不大容易做到。尤其是最近加元对人民币汇率大幅度下跌，人民币换加元更多，使得有些置业者加价趋猛。   另一位华裔经纪则认为买屋的人除了收入，还有其他来源，比如父母亲的支持，或者 从海外带来的钱。   加拿大按揭和房屋公司另外关注的是多伦多的共管柏文大厦。「我们发现在建的共管柏文单位数量已接近历史高点。因此，库存管理显得很重要，必须采取措施，以保证这些单位完成时可以售出」。   上述2位经纪对这说法大致认同。   有华裔经纪表示，从地区看，多伦多市区、北约克等地方，独立屋已经很贵，许多人负担不起，只能找共管柏文单位。因此她相信，多伦多新建的共管柏文，最终应能消化。   另外一名华裔经纪则声称，去年到现在，共管柏文单位没什麽涨幅，可见是有点供过於求，至少是供求平衡了。   对於2位房产经纪有关置业者资金来源多样化的问题，贷款和房屋公司分析师森娜格玛(Dana Senagama)表示，他们也的确了解到，日常生活中人们获得遗产、赠与，或移民携带资金来购房等，但他们没有这些方面的相关数据。不过，在对长期趋势进行修正时，他们会将这些因素加入模式。   按揭和房屋公司「房价分析和评估」系统，通过评估经济、金融和人口因素，来发现加国各地房产市场的风险。他们使用4个指标来确定风险的程度。这4个指标是：需求过热、房价加速攀升、估值过高和建设过度。  

  　　加拿大总理哈珀（Stephen Harper）12日在北温进行辅选行程时，承诺若保守党能在本次联邦大选中获胜，保守党政府将投入50万元资金，制定收集海外买家资料的政策，这项承诺引来相关人士两极化的反应，有人认为确实有此必要，但也有人持观望态度，认为相关作法对解决房价可负担问题的作用不大。   　　专门研究移民与房屋问题的卑诗大学（UBC）教授莱伊（David Ley）表示，他对房价议题引来联邦政府的关注感到开心，但他认为这类问题可能十分复杂，因为很多在本地置产的买主具有加国居留权，他们的资金虽然来自海外，但从各种资讯上来看，可能会被归类为本地民众。 　　加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的发言人勒杜克（Pierre Leduc）则表示，目前的买家资讯十分有限，业界人士连房市内有多少首购族都不清楚，未来若能收集更多买方资料，整体来说应该会是一件好事。 info.51.ca 无忧资讯 　　卑诗地产协会（BCREA）的公共关系主任史特谭尼可（Damian Stathonikos）则说，虽然海外买家的问题并非大众所想像的那么严重，但是若能有确切统计数据，也有助于导正视听。 　　温市地产律师贝尔（Richard Bell）则说，他自身所碰到的实际状况，来自中国的买家大致上分为两类，一类主攻豪宅市场，另一类则是投资公寓房型，贝尔相信这些买主对本地房价的影响相当有限。

根据Teranet-National银行今日公布的房地产价格指数显示，今年7月全国房地产价格与上月相比上升了1.2%，与去年同期相比增加了5.1%。其中主要的增长区域为多伦多、温哥华和汉密尔顿三座城市。不同房屋类型的年增率对比 在多伦多和温哥华两地也不是所有的房屋类型都出现了高于平均速度的增长。多伦多和温哥华的公寓价格只分别增长了5.1%和4.7%。而其他的房屋类型价格增长速度则超过了10%。除了这两个地方的非公寓房屋类型，全国范围来看房价在去年只是出现了温和的增长。温哥华、多伦多两市与其他地方的房价增速对比按月来看，7月汉密尔顿地区的房价与6月相比增长了2.7%，多伦多房价增长了2.4%，渥太华房价增长了2.3%，维多利亚房价增长了1.7%，温哥华房价增长了1.6%，而蒙特利尔则增长了0.3%。7月房价在这些城市则出现了下降。卡尔加里房价下降了1.9%，埃德蒙顿房价下降了0.7%，Halifax下降了0.6%，魁北克城下降了0.6%，以及Winnipeg下降了0.5%。与去年同期相比，卡尔加里房价下降了2.3%。埃德蒙顿上升了1.9%。主要的增长仍然出现在温哥华和多伦多两市，分别增长了9.9%和8.4%。

总理哈珀（Stephen Harper）12日在北温宣布将蒐集海外买家相关资料，当时未说明数据来源的情况下，指出目前温哥华有15%公寓单位被闲置，持有者均为海外买家，此一说法引来各界人士好奇，学者指哈珀引用略有错误，而温哥华住屋“难负担”，不少人将高房价归咎中国移民买家涌入，中国驻温哥华总领馆总领事刘菲认为，这种说法有失公允。保守党人士表示，哈珀发言时所引用的15%公寓空房率，是引用长期追踪温市房价的卑诗大学（UBC）城市规画教授甄瑞谦（Andy Yan），在2013年所做的一份研究数字。但甄瑞谦指出，哈珀的引用略有错误，因为他这项研究结果指出的空屋率，不是仅限公寓单位，而是各类房型加总起来的总空房量。甄瑞谦提到，截至目前，本国没有任何资讯能确切证实海外买家造成房价上升之理论，未来政府若能蒐集这类资讯，追踪得知到底有多少外国买家，有多少空屋是由海外人士持有等各类分析，确实能协助厘清状况。甄瑞谦在2013年的研究发现，煤港（Coal Harbour）的公寓大楼中有25%没人居住。长期观察温市房价的卑大城市规画教授甄瑞谦。甄瑞谦指出，保守党政府在2010年取消强制性“人口普查长表”（long-form census），令许多相关研究人员与学者均感到不满，因为这项政策造成他们无法深入了解社区面貌，甄瑞谦强调， 任何政策的制定必须以可靠且透明的资料作为后盾，不能仅用臆测的方式来进行。甄瑞谦说，纽约、伦敦还有其他的世界级大城市目前都遇到类似的问题，海外买家进入这些城市置产已成趋势，因此相关制度的更新是十分必要的。刘菲则指出，中国移民到加拿大寻求更好生活，用合法资金购买本地物业无可厚非，且是在法规规管下进行，房地产产业也因此受益，带动就业。她表示，监督和管理房市的并非中国买家，如果一个市场出现问题，也应当问责负责单位，而不是片面的归咎个别族群。现在，有关“中国买家”是否影响本地房市的争论此起彼伏，不少人呼吁政府效仿澳洲和英国等，采取措施限制海外买家购房，并要求政府蒐集房市资料，了解海外买家在房市中所占比例和带来的影响。总理哈珀日前表示有意落实监管，称若海外买家确实影响房市，使得房价超过民众的预算，联邦政府就必须采取行动来检视与解决相关问题。

满地可银行（Bank of Montreal）在一份报告中称尽管加拿大严格上来说算是进入了经济衰退期，但是7月的加拿大房地产市场一点也没有衰退的迹象。这与三份近日发表的加拿大房地产报告观点完全一致，三份报告均指出多伦多及温哥华两大城市的楼市于今年上半年度都有显著升幅。不过也有经济专家担心﹐在未来18个月加拿大房屋按揭利率可能因美国联邦储备局加息而提高﹐但满地可银行认为这种可能性不大。满地可银行的报告称他们相信加拿大楼房市场在短期内仍将会受惠于低利息和加币的持续贬值。此外，在报告中满地可银行还指出﹐仅仅从利率来看﹐在2016年之前房屋按揭利率在短期内急升而拖累本国楼房市场的可能性很小。只是万一未来数月﹐加拿大的经济数据仍强差人意﹐也许会打击商家投资信心﹐继而影响劳工市场﹐导致失业率增及加拿大人收入减少﹐有可能为地产市场带来负面影响。但是这情况是否会出现﹐则要看未来几个月的经济数据。因为加元贬值或可带动本国出口﹐增加加拿大国内生产总值。加拿大地产协会的报告显示7月新动工房屋速度有所减缓，主要是因为市区的多单位项目新建有所减少。上个月新动工房屋数量为19万3,032间，低于去年6月的20万2,338间，也少于路透社预测的19万5,000间。市区独立屋新动工数量也下降了0.8%至57,520间。按区域来看，全国只有温哥华的独立屋新动工数量出现了上涨，其他区域都在下降。不过满地可银行指出总的经济数据显示加拿大房地产市场趋于一种健康的发展趋势，没有一点衰退的迹象。此外，7月的多伦多地产局报告也显示上月楼房销售量上升8%﹐刷新7月份的新纪录﹐楼房价格亦上升了9.4%﹔大温哥华地产局今年7月的楼房销售量亦较去年同期增加了30%﹐也将7月份的楼房基准价推高11%。与此同时，也有不同的声音指出目前加拿大房地产市场过火，在不久的未来会出现很多的问题。有经济预测指出多伦多与温哥华两地的炽热楼房市场将于年底至明年逐渐冷却。一方面温哥华楼房价格太高﹐难以负担﹐将会迫退买家；另一方面，多伦多市新公寓大厦陆续落成﹐在存货量不断增加的情况下﹐亦会冷却多伦多过热的地产市场。多伦多道明银行上周发表的报告更预期﹐多市二手楼房价格明年将下跌5%﹐温哥华则甚至下跌至12%。而Capital Economics的David Madani仍然坚持自己的观点，认为由于供应过剩，未来加拿大房价将会下降30%。

哈珀预告出辣招 被指争取无壳选民   联邦保守党党领哈珀于卑诗省竞选活动中表示，若成功连任将研究海外投资者，是否本国楼市升温令寻常家庭难负担的「元凶」，不排除推「辣招」以遏止海外楼房投资者。多伦多本地人士对哈珀上述政纲反应不一，有财商界人士认为此举可把楼房用来自住变成炒卖的心态「拨乱反正」﹔也有时评人认为在自由经济体系下，推辣招难实施。   安省商界人士及特许会计师梁万邦认为，哈珀在卑诗省提出上述政纲，是有感卑诗省不少中产家庭及自雇人士，因楼价高企难以置业自住，他相信哈珀在卑诗省竞选活动时提到该政纲，正正说进难买屋者的心里，对于争取该些选民的支持有帮助。   梁万邦称哈珀特地选择在卑诗省提该政纲，是因应卑诗省不少「无蜗者」慨叹，现时工资根本买不起楼房。一些自雇人士即使想购置楼房自住，也因银行按揭政策，未必能成功借贷置业，令他们置业梦久久未能实现。   「80%收入供楼非正常」   他称，日前本报报道指有华裔屋主用上近80%家庭收入供楼，这明显是不正常比例，本国所作的调查指，最合理的支付楼房按揭比率，应该是不多于收入的40%。不少家庭为应付每月按揭支出，节衣缩食，减少外出消费，即使有200至300元余款，或会用于布置及装修家居，令将来易于转售，长远而言，这对加国消费市场不是好事。   梁万邦认为，哈珀上述政纲并非针对中港到加购买楼房的海外投资者，其实在本国购买物业的大户，不少是来自伊朗、阿拉伯国家、德国及俄罗斯等国的投资者，他认为华人毋须为此「对号入座」。他指澳洲、新加坡及泰国等，已制订政策非该国居民者不可购置物业。   谈到最近中国经历股票市场波动及人民币贬值，会否影响到本地楼市发展时，梁万邦说凡事去到高位，回落也是正常调节，这是自由市场定律。他称作为投资者，应趁市场冷却时，也自行冷静地反思楼市现时走势，以及买楼究竟为自住还是投资炒卖。     奉行自由经济体系 时评人：难实施   多伦多时事评论员江大惠认为，哈珀在卑诗省提出的限制海外投资者，在本国购置楼房政纲，可能是一个临时方案而已，并没有实质执行内容。他直言在本国奉行自由市场经济下，推出辣招压抑本国炽热楼市，实施困难。 他又指出，在联邦竞选进行得如火如荼之际，各政党不断「放汽球」争取选票，这或是哈珀争取「难上车」选民支持的方法。 江大惠形容如果哈珀政府连任成功，并真的拟推出此承诺，他必须提出具体海外投资者影响本地楼价的统计数字，与对何谓海外投资者作出定义，否则其硬推「辣招」打算难找立足点。 指港府辣招欠成效 他指在加国自由经济下，硬推一些打压楼市辣招，说出来容易但实行却很难，正如香港政府亦推「双辣招」企图打压香港楼市一样，成效存疑。 江大惠相信，哈珀此项政纲，是希望取悦一些饱受高楼价影响下，置业梦难成事的「无蜗一族」，让他们心安一些，从而争取他们的选票。 然而哈珀此项政纲，或不讨好一些现时投资楼房、为退休生活保障储备的选民，他们投资楼房是为防老之用，哈珀此项政纲对其利益有影响。

CMHC发表风险评估报告   由加拿大联邦政府注资、在加拿大房贷保险市场垄断经营的加拿大房贷保险公司Canada Mortgage and Housing Corporation （CMHC）发表季度报告说，加拿大有三个城市的房地产市场面临很高的过热风险、房价和房屋销售量很可能会出现较大幅度的调整。   人们可能会想当然的认为，加拿大房价最高的太平洋沿岸城市温哥华会名列榜首；实际上温哥华不但没有名列榜首、而且都不在加拿大房地产市场过热城市前三名的名单上。   风险最高的三个城市没有温哥华   加拿大房贷保险公司对加拿大15个主要城市的房地产市场进行了风险评估后认为，大部分加拿大城市的房地产市场风险并不高，但萨斯喀彻温省省会里贾纳、马尼托巴省省会温尼伯、安大略省省会多伦多这三个城市的房地产市场处于高风险水平，其中多伦多甚至可能已经进入危险的风险区域。   加拿大房贷保险公司的研究报告指出，多伦多、里贾纳和温尼伯这三个城市的房地产市场虽然都有高风险的特点，但造成高风险的原因却各有不同。   房地产市场风险高低的原因各有不同   在加拿大最大城市多伦多，房地产市场的高风险主要来自两个因素：一是房价上升的幅度超过了居民可支配收入的增长幅度；二是公寓楼过度建设，市场上未售出的公寓楼单元存量多得创了历史最高水平。   马尼托巴省省会温尼伯房地产市场的高风险主要来自房价虚高得脱离了市场实际价值和新房建设过多这两个因素。   萨斯喀彻温省省会里贾纳房地产市场的高风险主要来自房价上升速度过快、房价虚高、和公寓楼建设过量这几个因素。   加拿大房贷保险公司认为，从房地产市场风险的角度来看，魁北克省的蒙特利尔市和魁北克市的房地产市场虽然房价有些虚高，但风险仍然属于中等程度。   至于加拿大房价最高的城市温哥华，加拿大房贷保险公司经过风险评估后得出的结论是，温哥华的房地产市场属于低风险，因为温哥华的人口在不断增加、温哥华居民的可支配收入也在增加。

  经营西温马蹄湾（Horseshoe Bay）私人码头的休厄尔家族（Sewell Family），计划在马蹄湾海边发展全新地产项目，兴建6座两至六层高的住宅公寓，共171个单位。 如果该计划获西温哥华市府通过，将打造成一个具欧洲式风格的豪华社区。   根据申请内容，休厄尔家族将与温哥华著名地产发展商西岸工程公司（Westbank Projects Corporation）和建筑师梅里特（Paul Merrick）合作，除了住宅单位外，亦会兴建停车场和广场，期望能带动马蹄湾于旅游淡季的游客生意。   休厄尔家族表示，管理私人码头的开支不少，须要从其他方面赚取资金，但强调不会过度发展。   西温市议会将于9月讨论该项发展计划。

中国经济并不失稳健， 外汇储备依然是世界最多。未来人民币走势不可能失控，既然如此，何谈房价因此暴跌？   人民币贬值，一石击起千层浪。虽然央行表示是为了完善人民币兑美元汇率中间价报价，但仍引起了国际社会及外围市场的显著反应。有一种观点颇有市场：人民币贬值，会导致外资流出，也会使资产估值降低，必定冲击中国楼市，甚至可能长期拖垮中国房价。   理论上分析，本币升值有利于吸引外资流入，而贬值则可能导致外资流出。房地产属于资产品，所以当本币升值时，外资投资房地产的积极性提高，比如1985年广场协议之后几年的日本、1997年之前几年的泰国、2005-2007年的中国大陆，会推高房价。当本币贬值时，外资出逃，比如1990后的日本、1997年后的泰国，房价大跌。   不过，单从外资进入情况来看，中国不同于当年的日本和泰国。因为我国外资进出都需要审批，即便是2007年人民币升值6.9%（历年最高），股市与楼市皆火爆，外资收购中国物业的热情很高，但实际进入中国房地产业的外资规模非常有限。除了资本项目管制之外，还与当年的房地产“限外令”有关。因此，外资进来时，难以明显助涨房价，外资流出时，也难以明显助跌房价。   1985年至1988年，三年多时间，日元兑美元狂升超过五成，导致大量的国内外热钱进入楼市，催生出史上罕见的房价大泡沫。而我国2005年到2015年，十年时间人民币兑美元只升值二成多。其实，外资对于国内所有资产价格的推动作用都较小，对房价更不值一提。   1997年亚洲金融危机的导火索是泰国，经济与金融本身出现病症，同时又被索罗斯大肆做空，况且外汇储备太少，导致泰铢最后崩盘，大幅贬值，从而引发股市、楼市、金融危机。而我国目前虽然经济增速相比此前出现一定程度的下滑，但仍不失稳健；外汇储备虽然自去年四季度以来有所减少，但仍为世界最多。况且，我国资本项目尚未放开。这些因素综合作用之下，未来人民币走势不会失控。既然如此，何谈房价因此而暴跌？   从中长期效应来看，人民币兑美元适度贬值，有助于促进出口，从而有助于经济稳增长，而经济转强之后，自然利好股市和楼市。从短期来看，近日的突然贬值，引发了国内外资本市场恐慌情绪，难免冲击股市，并影响人们对于楼市的心理预期。   当然，从短期层面来看，对楼市主要有三点小利空。一是少量外资可能将从国内楼市流出。二是持有美元外债的开发商的融资成本将提高。三是少量国内资金去国外购房或开发项目积极性将有所提升。不过，这三个因素影响十分有限。   总体而言，人民币贬值确实小幅利空中国楼市，但影响程度很小，不会造成下半年，甚至中长期的楼市低迷，更不太可能压垮房价。