地产

　　加拿大经济下滑的阴影下，多伦多的房地产业似乎属于世外桃源，一路高歌猛涨。不管有多少零售商店关闭，不管有多少人员失业，不管有多少评论唱衰地产走势。大部分人只是关注到不断有新移民的涌入，是多伦多地产市场坚挺的动力源，其实庞大的留学生群体，他们对本地地产的贡献和移民不相上下。   　　赵怡和赵阳都是多伦多大学今年的毕业生，她们分别来自中国杭州和青岛，两位不愿意出境的母亲从中国大陆赶来参加她们的毕业典礼。毕业后赵怡买了房子，赵阳因为到外地求学而暂时搁置购房计划。两对母女在“多大”附近一个咖啡馆接受《加拿大都市报》专访，讲述了她们的购房故事。 　　心生怜楚代女购房 　　赵怡在多伦多大学毕业后选择继续到约克大学就读研究生，她的妈妈在过去几年从未来过多伦多，这次趁着女儿毕业典礼造访多伦多。来后发现原来留学生也能兑买房，她告诉本报记者称：考虑到女儿未来的学业和生活，果断出手买了一个两卧房的公寓。 　　赵怡母亲称，以前从未来过多伦多，注意力都在孩子能否完成学业上，对多伦多也没有直观印象，从未想过在那么遥远的多伦多买房，也不知道留学生也可以购买物业。这次来到多伦多才发现这里是个好地方，空气好、城市好、人也好。她特别强调，她在多伦多街头见到的本地人都充满正气，令她非常欣赏。 　　谈到为何出手帮女儿购房，她对本报记者表示，当她看到女儿的住宿状况后心生怜楚。据赵怡母亲介绍，女儿是在多伦多大学附近一个公寓内租住，三个女生住在一个两室一厅的公寓单元内，分摊2,550加元的租金，每月的租金几乎都能供一个小额的房贷了。这倒是其次，关键是三个女生的作息时间和习惯不同，此起彼伏，你方唱罢我登场是每天都要上映的剧目，想安安静静地休息几乎是不可能的。出租屋的卫生也是一个令她不满的因素，和有家人照顾的家庭相比，实在是有些凌乱。 　　她认为，女儿生活在多伦多这么美丽的环境里，而自己的小家却是如此不堪，着实是令她不安。这次实地考察获悉留学生可以买房，况且女儿到约克大学就读研究生，她听闻那里治安状况不怎么好，所以定下决心给女儿买房，这样女儿的生活质量会大大改善，不用搬来搬去，安全有保证，也让远在中国的父母放心。 　　买屋好过租屋 　　赵阳的母亲是第二次来多伦多，她也是在参加了女儿的毕业典礼后作出买房的决定。 　　据赵阳母亲介绍，这几年赵阳一直在学校宿舍住，租金在1,000加元左右，价格貌似高一些，但是里面配备基本的家具，入住非常方便，因此她从入学一直住到最后一年才搬出来，与其他两位女生租住一间公寓，费用降低了，但要添置一些常用家具等物品。 　　与赵怡母亲的理由相同，赵阳的母亲因此萌发给孩子买房子。赵阳称，现在不但房屋价格上涨，连租房市场都出现抢单的现象。同样的房屋，你多出200元才有可能在众多的求租房者中胜出，与其这样抢出租房 ，还不如直接买房呢。 　　公司位于万锦市的恒生地产经纪朱虹，对多伦多市中心公寓楼的出租和销售非常熟悉。朱虹在接受本报记者专访时表示，她与大多地区几所大学的留学生都有接触，相比之下她觉得多伦多大学的留学生家境比较富裕一些，因此也造成多伦多市中心多大附近的公寓楼出租价格偏高，租房难度大价格高。有的房东甚至需要信用查证、有学生甚至要付首月和尾两个月的三期房租，还有过一次付清全年房租的现象。有的则要求有担保人。 　　根据朱虹介绍，目前两房公寓的租金一般在2,600到2,700加元之间，担保人的收入需要是租金的3倍才行，这个数字非常震撼。朱虹称，留学生要找担保人也不容易，在加拿大住久了的移民，对留学生缺乏了解，他们往往怕影响自己的信用，不太愿意承担担保责任。 　　赵阳和母亲在经纪的帮助下，目前看好了一套39.5万元的一居室公寓楼花，不料却收到位于安省Kingston的女王大学的研究生录取通知书。于是整个计划都要改变，赵阳告诉本报记者，她在女王大学就读的是人力资源专业，以后的就业城市可能会选择渥太华甚至魁北克省，不希望房子成为拴住她的因素。再加上楼花等待时间太长，她在Kingston只上一年学，楼花交付期就要几年，时间上也不太符合，所以最终暂停了购房计划。 　　赵阳在Kingston租住的两室一厅只要1,200元，比多伦多便宜一半，两个女生分摊后压力小了不少。她在多伦多大学学习最后一年积累的家什，需要雇用搬家公司来帮忙，和同学分摊之后还要400元。 　　中国客热捧加国楼价 　　过去相当长的一段时间，大多地区房价一路看涨，地产经纪朱虹总结称，像多伦多市中心Bay街上的公寓，目前均价为每平方英尺800加元，按1：5的汇率换算成中国的表达方式就是每平米4万元人民币；市中心稍偏僻的地段为650加元（每平米3.25万元人民币）；约克区万锦市Hwy7和Warden的公寓楼均价在每平米2.5万元人民币（每平方英尺500加元）。 　　对于这个价格承担，留学生家长如何看呢？ 　　赵怡和赵阳的家庭都是中国的普通人家，对于大多地区的楼价，她们的回答是值得投资。 　　据赵怡的母亲介绍，她家在杭州，当地属于花园小区的房子，150平米的面积（约1600尺），价格在450到480万人民币，额外的装修费为30到40万人民币，如果简单装修一下也要15到20万。 　　赵阳的母亲来自青岛，据她介绍，当地的房价也在3万人民币/每平米，不过房价也取决于开发商的品牌、地理位置等。尽管中国开始抑制房价，但城市中心地区的黄金位置还是居高不下，周边的小城镇有些停滞不前。 　　朱虹告诉本报记者，以这些年她所接触的留学生家长看，大部分人后来都后悔孩子刚来留学的时候没有买房，他们普遍觉得孩子留学的几年，房租基本都是帮别人供房了。不过赵怡母亲对此却不这么认为，她表示对中加两国房屋投资的对比，不应该仅仅比较房价，还要考虑当时的汇率。赵怡刚来的时候加元兑人民币在6.8左右，现在才4.5，所以说从汇价兑换的角度说，不见得现在的房价就高，几年前买了也不见得划算，除非是多伦多本地人自住。 　　对于如何将中国国内的资金汇到本地购房，据赵怡母亲介绍，中国外汇管制规定每人每年只能向外汇款5万美元的额度，在杭州，一个海外帐号一天只能接受10万美元汇款。因此，赵怡家人需要动员多名亲属朋友，以个人的名义给她汇款。而赵阳的母亲表示，在青岛一周只能向海外同一帐号汇一次，估计各地均有不同的执行措施。而据一位不愿意透露姓名的行家称：“中国买家在多伦多购房，搬钱过来并不困难，即便各地都有相应的规管制度，但人们总能找到搬钱的途径。” 　　中国买家也有不爽 　　中加作为两个社会制度和文化差异巨大的国家，买房的过程中也充满文化的碰撞。赵怡母亲告诉本报记者：加拿大买房很方便，入住速度快，一两个月就可以住进去，而且几乎不用添置什么大件东西就可以过日子了。相比之下，中国的房屋一般都是毛坯房，交屋后还要花费一年左右的时间去装修，还要透气排走装修产生的有毒气体，购置配套电器等，另外除了准备买房款，还需要准备好额外的装修等费用，忙呼一年住进去几乎精疲力尽，几乎断了再买屋的念头。 　　另一个让她感到新鲜的事情是，在加拿大买房需要一系列的专业人士，比如地产经纪、律师等。这些环节在中国几乎都可以略过，只有出了麻烦才会找律师，买房可以直接找开发商，不用地产经纪。这里什么环节都有律师参与，即便找到开发商，他们也是交给自己的经纪来处理，这么做令人感到很放心。 　　根据朱虹表示，中国客人对加拿大购房的模式有个逐步接受的过程。例如有留学生家长在购房时，对“交接日”（Closing Day）的概念有不同的期望和理解，总以为如果缴纳一大笔现金，一定可以拿回一笔可观的折扣，他们不理解这里的房屋交易，基本上是透过贷款银行进行，无论你交现金不交现金，都与原屋主不会发生直接的联系。 　　另外，朱虹指有不少中国买家往往为见不到中国式的房产证而产生疑问，总觉得那些看不懂的律师文件不靠谱，因为在他们的概念里，在中国购房不需要律师，只要到房产局过户房产证就可以，他们感觉加拿大购房并没有获得政府机构的认可，有些“儿戏”。 　　家长筑坝防孩子被骗 　　留学生在外求学，除了学业之外都还面临着爱情的抉择。朱虹接触了很多留学生家长后，发现她们都关心的一个问题是，家长掏钱给孩子买了房子，以后孩子有了另一半，如果分手的话会不会鸡飞蛋打。按照她的经验来说，依据安省的《家庭法》，如果婚姻或同居伴侣在婚姻房（同居房）内居住的话，尽管户主没有对方的名字，卖房时需要对方签字。但这并不是说对方一定要分走一半资产，而是对方拥有这个权力，如果对财产分配意见争执不下则需要打官司。如果分手时对方已经搬出，或者放弃这个权力，或者不是婚姻房或同居房，而是投资房的话就另说了。 　　朱虹称，不少家长在产权注册的时候，虽然户主姓名是孩子，但是往往会多加一个条款，声明首期付款是借贷给孩子的，如果出售房产要首先归还这部分首期给家长。这么做至少能保住父母的这点本钱，至于以后孩子们的分期付款部分，由他们自行商议解决。不过她建议具体情况还是以咨询律师为好。 　　代孩子购房应付婚变有办法 　　拥有10多年专业经验的律师周毅，主要服务领域在地产、商业收购、公司重组、连锁经营买卖等方面的法律事物。在他看来，家长们对于子女未来婚姻变化对财产的威胁并不是个大问题。 　　根据周毅介绍，有很多方法可以让家长规避这种为子女买房的投资风险，其一可以让孩子在购房时签一个信托声明，指出虽然注册房主是孩子的名下，但购房款项来自于父母，家长是房产的实际受益人。一旦家长决定收回房产，将无条件把产权转移给父母。而孩子居住期间产生的任何费用、带来的所有收益，都与孩子无关。周毅称假如有了这个声明在前，一旦婚姻或同居关系破裂，另一方是无法对这个物业进行分配的。 　　其二是签署婚前协议，明确婚前所购房产是父母的，虽然这个房屋属于婚姻房，分开时不能分这个房产。律师会作为公证人，注明这个文件完全是在理解和自愿的情况下签署的，因此一旦出现争议，法官会完全依照协议处理。 　　周毅还表示，其他的保障方法还有很多，比如声明孩子仅有1%的拥有权，或者父母做一个二次贷款，使这个房产负担高额债务，没有价值可分等。或者在双方婚前都有房产的情况下，结婚后购买第三处物业作为婚姻房，各自原有的房产作为投资房，即便分手也会保留原房产。 　　周毅说，现在年轻人结婚都非常习惯这种看似冷酷的协议做法，第一代移民则不太习惯，觉得刚结婚就想着分手的事情。实际上未雨绸缪会避免未来更多的麻烦和纠葛，父母也不是不看好孩子的婚姻，而是不愿意自己一生的辛苦钱，不明不白就消失了。

澳大利亚财长何基(Joe Hockey)在国会指出，监管外国投资者购买澳大利亚房产的新法规，将保证每个人都依法办事。   何基20日在国会内提交的《外国接管及收购法修订案》将赋予澳洲税务局(ATO)、外国投资及审批委员会(FIRB)和政府更大的权力，以加强在打击外国非法投资方面的执法。   何基表示，监管外国人在澳投资的法律自从40年前制定以来改动甚少，也无法跟上全球投资变化的步伐。按照何基提交的草案， 对外国人非法购买本地房产情节严重者的罚款从9万元(澳元，下同)增加到13.5万元。   违规购买住宅但情节较轻微者，则会面临民事罚款并收到违规通知。房地产中介、 中介、房屋过户师和律师等，如果明知故犯、帮助外国人非法买房，将面临民事和刑事的双重惩罚。   何基表示，当局在农业及房地产物业两方面都将加强对外资的监管力度。不过投资者收购股份不超过20%的，按照新法律将不再需要投资许可，而过去则是达到15%就要接受当局审批。

多伦多今年楼市持续火热，这种火爆的态势已经蔓延至多市周边，多伦多附近的咸美顿、百灵顿、巴里、奥沙华、温莎等市镇，今年频现以往少见的「抢Offer」（竞价）。有多市地产经纪表示，华裔买家到小城购买物业的情况一直存在。安省各小镇也商机处处，有华裔开餐馆致富，也有人的物业在短短7年间升值一倍。   多伦多市地产经纪黎宇昌（小图）表示，华裔买家到小城购买物业的情况一直存在，最近三个多月华裔在东贵林伯里市、纽马克市已经出现抢认购价意向合同（Offer）的情况，一间上市房屋有多张认购价意向合同是十分普遍的事。   奥沙华独立平房30多万   黎宇昌解释，因为很多居住在万锦或烈治文山市的物业大幅度涨价，所以他们将物业套现30至50%后，用余下来的钱在纽马克市（New Market）、史托维尔（Stouffville）、亚罗拉（Aurora）及东贵林伯里市（East Gwillimbury）买回一间房屋居住，再等候第二次升值，因此出现抢认购价意向合同的现象。   黎表示，华裔买家很早就在多伦多市附近的城市置业投资，例如在阿积士市（Ajax）或奥沙华市（Oshawa）一间单层独立平房售价30多万元，但同一样的房屋在多伦多超过70万元，当业主将物业出租，租金回报则分别不大。因此在回报率来看，相对是前者高出很多。   大学城置业租予留学生   黎宇昌又称，一些大学城市内的物业，近期亦是华人抢购的对象，有些是因为有子女在该区大学读书，买物业给儿女读书时居住和作为包租公，将房屋分租给其他学生。到子女毕业之后，他的物业亦随市场升值了，于是将物业出售赚钱。   但黎宇昌强调，上述的情况，只发生在大多市附近的较细城市中，一些十分偏远城镇，例如Port Perry市，华裔买家仍很少在这些地区置业。   其实安省各小城镇处处充满商机，移民加拿大后于大城市落脚，表面上找工作容易，且有同声同气的社区，生活是应该容易过。但另一方面，城市竞争大，楼价和物价均昂贵，要出人头地是十分不容易。李仔上世纪70年代在加拿大读书，其后移民。在一个偶然机会到了安省东南部一个与美国接壤的小城镇漆咸市（Chatham），他见到很多美国游客到加拿大一个土着地区狩猎野鸭，打到野鸭多以烧烤型式来煮食，加上市内没有中国餐馆，于是灵机一触，开一间中国餐馆，推出为猎人煮一鸭数食餐，立刻成为该地的美食，驰名加美，每年打猎季节餐馆内座无虚席。他赚到钱后，又在附近投资置业，成为当地一个成功的商人。   另一个例子是一对华裔夫妇，由于丈夫是在家中办公，于是选择在Port Perry市的Scugog湖边买入一间湖边物业居住。他们发现Port Perry离大多市十分近，半小时车程，加上政府管理很好，每逢假期很多中外游客来观光，于是再买一个湖边物业出租给人度假，将租金供物业，短短七年间物业升值一倍。他们一面过着湖光山色的生活，一面赚钱。    

  　　大多伦多地区建筑行业及土地发展协会--Building Industry and Land Development Association (BILD)今天发表报告，指出今年7月GTA的低层房屋的均价继续上升，高层公寓的呎价也打破历史记录。 　　低层房屋包括独立屋、半独立屋和镇屋，GTA地区的低层房屋均价在今年7月达到80万6391元，过去10年大多伦多地区低层房屋价格上升了109%。 　　协会主席Bryan Tuckey表示，2005年大多伦多地区低层房屋的均价为38万多，到今天已经增长了超过1倍，这意味着许多首次置业者已经被排除在低层房屋之外了。 　　GTA地区高层公寓的均价在今年7月达到44万多，比去年同期增长1%，2005年以来，新建的公寓均价已经上升了57%，当时公寓均价为28万多。  　　新建的公寓单位呎价达到破纪录的每呎570元，单位平均面积也缩小到783呎，也是新纪录。 　　高层公寓与低层房屋的差价继续增长，达到36万元。 　　今年头7个月，GTA地区的低层房屋已经有13259间易手，库存量达到破纪录的只有4550间。  

       虽然总理哈珀（Stephen Harper）宣称，若保守党执政，将收集本国房市内海外买家相关资料，不过研究房屋可负担问题的卑诗大学（UBC）教授杨格（Margot Young）表示，这些数据对于解决温哥华房屋可负担问题恐怕帮助不大，因为两者间并无直接关联性。 　　杨格指出，这些资讯或许可以协助政府与民众了解房市结构，但却对制定相关政策恐怕不会有太大帮助，她认为哈珀这些关于房市的选举承诺，仅显示保守党政府试图争取连任，目前在相关问题的政策上，确实是有所缺失。杨格进一步提到，与其担心海外买家所带来的问题，或许联邦政府更应考虑全国性的住房策略，她认为很多其他国家实行的「投机税」或「空屋税」等打措施，是值得考虑的做法。 　　杨格还说，目前媒体与社会各界对于海外买家投入本地房市的讨论，确实带有种族歧视的观点，这些论调把问题焦点转移到「外国人」身上，可能造成联邦政府继续忽视本国居民对于可负担住房的需求性。 　　杨格建议，联邦政府应向其他七大工业国（G7）的成员看齐，拟定全国性的住房策略，制定对提供更多可负担出租单位有助益的政策，同时设法解决民众收入不均等的问题，因为这个问题也是住房危机中十分重要的一环。  

       由专门销售整栋公寓的古德曼父子档（David & Mark Goodman）撰写的最新「古德曼报告」（Goodman Report）日前指出，目前温市租屋空房率仅为0.5%，在需求量与房价不断攀升的状况下，未来租客可能会遇上「租屋海啸」。不过一名资深物业管理业者接受「世界日报」记者访问时提到，虽然近年来可供承租的空屋量确实愈来愈少，但若租房民众能把握时机，还是可以找到适合自己的租屋。       这名不愿具名的物业管理经理对记者透露，「古德曼报告」中所引用的温市空屋率，是加拿大房贷暨房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）去年的统计数字，租房需求量与空屋量其实亦有季节性，目前因适逢暑假即将结束，有大批学生在寻找住所，因此才会有人碰上一房难求、甚至与多人抢租之状况。 　　该名物业管理经理指出，依照他过往的自身经历而言，这类现象在9月与10月间会有所改善，民众可尽量避开当前的热潮，待9月以后再继续寻找，找到合适地点的机率便会有一定程度的增加，不过也必须掌握时机，因为11月到年底左右，租客搬迁意愿会普遍减低，所以选择性将再度减少。 　　此外，他也建议民众，虽然使用网路平台寻找租屋较为方便，但并非唯一管道，其实有许多出租公寓之业主，仍习惯仅在出租单位外直接插牌招租，因此民众可考虑直接前往想要居住的社区内徒步寻找租房，除可看到更多选择外，也可藉机实际地了解当地的生活环境与机能。    

  一藏族风格的豪宅入驻比佛利山庄，在一群西班牙式、地中海式等欧式豪宅面前，显得格外引人注目。 这栋西藏风格的别墅非常精美，墙外还掛满了西藏特有的祈福经幡。   藏族风格的豪宅入驻比佛利山庄，在一群西班牙式、地中海式等欧式豪宅面前，显得格外引人注目，越来越多中国富人在比佛利山庄购买豪宅，不同于过去千篇一律的欧式风格，中国人的豪宅越来越个性化，不乏有中国古典传统建筑风格和少数民族风情别墅。 在比佛利山庄罗迪欧大道附近的豪宅区，一栋西藏风格的豪宅格外引人注目，据了解，这栋别墅去年卖给了一位中国买家，经过一年多的装修，近日才揭开面纱，不少路过的白人看到这栋藏族别墅都会驻足讨论和拍照，成为该社区最有个性、关注度最高的别墅。 这栋西藏风格的别墅非常精美，在一群欧式别墅面前显得非常独特，墙外还掛满了西藏特有的祈福经幡，别墅的设计也是经典的西藏风格，桔黄色的墙体，墙面上还有藏族特有的纹路和西藏金轮，窗边还有藏文雕刻，墙面的最上面还有两只鹿顶着一个金轮，金轮上还有五色宝石镶嵌，非常精美。 房地产业者表示，现如今中国买家的年级越来越年轻，也不同于过去一味追求欧式庄园豪宅的装修风格，越来越多的人在设计自己的别墅的时候更加个性化，融入了更多的中国传统元素，比佛利山庄现在豪宅不乏有中国古典传统建筑风格豪宅和少数民族风情别墅。 房地产业者还表示这种审美文化的输出，势必会让今后房地产市场上的房屋建筑风格越来越多元化，打破欧式建筑一统天下的局面。

 　  根据加拿大统计局（Statistics Canada）最新数据显示，卑诗省内各地方政府6月份发出的建筑许可总值达11亿2000万元，与上月相比增加16%，与去年同比成长率更达35%，这 是该项数据今年内第三度突破10亿元大关。在卑省，非住宅类建造许可证总值连续两个月下跌后，大幅反弹75%，住宅类许可证总值与5月份差别不大，呈持平走势。 　　中央第一信贷（Central 1 Credit Union）经济分析师馀永森（Bryan Yu）表示，目前卑省境内的建筑业和房地产活动十分活跃，预计将会成为今年卑省整体经济成长之重要支柱。 　　馀永森指出，在今年上半年度，卑省各地方政府所发出的许可证数量增加32%，这是2000年代中期以来最为强劲的走势，譬如温哥华、本拿比、素里等主要城镇最近都有新建案推出，建筑许可总值增加意味未来房市的相关产业也被带动成长。建筑业和房地产走旺的主要原因是：银行低利率与稳定的经济成长，导致民众对新屋与装潢工程之需求量上升，刺激业界更多经济活动。 　　不过在非住宅类的建案许可证方面，数量成长率仅有8%，馀永森认为，主要原因是加国经济走软、商品价格较低与亚洲经济发展趋缓，企业界暂保持观望态度。

　　 8月14日，加拿大房地产协会（CREA）公布7月份全国房地产报告，CREA认为，加国楼市在7月份的销售量继续回落，但仍保持强劲。 　　据加拿大房地产协会公布的数据，加拿大全国范围内在7月份楼市的销售量进一步下跌，比6月份的月环比跌0.4%，并且已经连续两个月录得下跌。不过，加拿大房地产协会，虽然近两个月比5月份的高峰值有所回落，但7月份销售量与去年7月相比仍有3.4%的升幅，并且5月、6月、7月这三个月的楼房销售量是近5年最高的月份。所以，全国房地产协会认为，楼市虽然有所回落，但仍然保持相当强劲的走势。 　　全国楼价方面，全国7月份MLS楼房价格指数（Home Price Index，简称HPI）与去年同期相比增长5.9％。而7月份全国成交楼盘的平均价则是43万7699加元，与去年同期相比增长8.9％，扣除大多伦多地区及大温哥华地区两个火爆楼市外，全国其他地区的平均楼价只有34万1438加元，年同比仍有4.1%的升幅。 　　与6月份相比，7月份新上市房屋数量略增0.2%，标志着连续第4个月保持稳定。 　　7月份全国销售量与新上市房源的比例是56.8%。该比例与6月份的57.2%有轻微下降，根据房屋销售理论，该值处于40％060％之间代表住房市场情况基本稳定平衡，所以，全国房地产协会认为，加拿大楼市在全国整体范围内仍然保持平衡。

国楼市料将「略微」降温    报告∶经济将有增长 明年利率升   皇银预计，地产市场的冷却将在轻微与受控幅度。   皇家银行属下RBC Economics一份最新报告预测，随着明年利率开始提升，加拿大地产市场的活动料将「略微」降温。   崩盘风险较低   报告认为，地产市场崩盘的风险较低。皇家银行预测，加国经济将出现增长，利率可能从明年开始逐步攀升。   不过皇银说，如果出现经济严重衰退，引致就业率骤跌，或利率攀升过快，地产市场有可能「严重」回落。   与此同时，皇银说，石油价格下跌引起的经济震荡，尚未足以令整个加国地产市场偏离轨道。   它说，事实上，尽管石油省阿省与沙省的地产交易活动有所下降，整个加拿大的地产市场，将呈现其中一个最佳记录的年份。   皇家银行指出，处於历史低位的利率，促动了全国其他地方对住宅的需求，尤其是在安省与魁省。   加拿大中央银行(Bank of Canada)在7月时，降低隔夜利率25个基点，低至0.5厘。皇银预测，央行将在2016年下半年，提高利率75个基点，至1.25厘。   该报告说：「我们长期以来认为，利率最终会从世代所见最低水平攀升，那将为加拿大地产市场带来重大逆风。过去数年来，地产市场的活跃，主要是由於极低和不断下降的利率。」   皇银预计，地产市场的冷却将在轻微与受控幅度。例如，在几年中，物业重售下降不到10%，房价增长在2016年放缓至3.2%。   报告中指出：「依照我们的观点，鉴於3个主要原因，地产市场崩盘，即全国范围内，物业重售骤跌逾25%的风险很低。第一，我们预计加拿大经济会增长，创造职位及增加收入。严重房价下滑，通常与衰退挂钩。」   皇银指出的另外两大原因是， 移民势头强劲，以及利率会以缓和步伐攀升。

  8月18日，天津，社区联合救援部队组织人力开始协助业主进入万科（清水蓝湾）海港城家中登记取物，过程中两名社区工作人员或两名士兵陪同一名业主。 中新社发 杨可佳 摄 宗国英：事故中受损房经鉴定需回购的一定会回购 在此次爆炸事故中，受损房屋是回购还是修缮，是受灾群众非常关注的问题。对此，天津滨海新区区委书记宗国英19日明确回应说，经过鉴定，受损房屋需要回购的一定回购，需要修缮的一定修缮。 此次爆炸事故共导致1．7万户居民房屋不同程度受损。 宗国英说，新区政府目前已经成立了房屋修缮服务中心，拿出了详细的方案。在受损房屋修缮的过程中，政府将给这些受损、受害、受灾的居民一些过渡安置费，这项工作也已经展开。 针对一些人“过渡安置费会从以后的房屋理赔费用中扣除”的忧虑，宗国英明确表态说：“过渡安置费用绝对不影响后期的理赔费用。” 宗国英还表示，很多房子的受损程度不一样，需要有专业、有资质、有群众认定的评估机构鉴定以后，拿出一个理想的方案。为了保证公开透明，评审鉴定的过程中，所有居民代表要全程参与。 “这项工作一旦评估、鉴定完成，根据鉴定的结果我们会提出一个方案。该拆掉的就彻底拆掉，该重建的就重建，该回购的回购。”宗国英说。

  尽管国际原油价格续挫导致今年豪宅销情明显降温，但卡加利市最近有一幢豪宅以1,225万元放售，创下该市自2009年以来的房屋叫价最高纪录。   面积万尺 车库可泊 7辆车   根据地产代理公司Sotheby's International Realty Canada透露，该幢位于Aspen Estates区的豪华物业，总面积达1万平方尺，包括一个可容纳7辆汽车的车库，以及一个1,200平方尺的露台。现有业主是卡城地产发展商奎因（Jim Quinn）。   此外，代理地产经纪波芬罗思(Corinne Poffenroth)指出，虽然逾百万元的住宅销售量今年下跌了36%，但她相信这个罕有楼盘，最后会以理想价格成交。   料可吸引海外买家   她补充说，经过暑假之后，楼市可望在秋季恢复活跃，加上加元汇价近日来持续下跌，对海外买家特别具有吸引力，因此她相信物业最终会卖得好价钱。    

进入8月，房地产企业密集发布中期报告。据统计，上市房企平均净利润率仅为9.12%，首次跌入个位数，这表明房地产行业已进入中低利润行业。 此前，万科总裁郁亮形容，房地产行业步入“白银时代”，随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新的动力。  以万科为代表的房地产企业纷纷走起“多元化”路线，在金融、文化体育、医疗健康、教育等领域布局转型。

  经济学家担心，关注住房拥有率的提高，并非正确发展方向。（本报资料照片）   　　联邦保守党政府鼓励加拿大人存钱置业，现在大选开跑，哈珀更强调要进一步提高住房拥有率（home-ownership rate），并承诺系列新措施，以吸引年轻中产阶级选民买房。但经济学家担心，保守党的这一关注点并非正确发展方向。 　　哈珀日前在渥太华参加活动时指出，目前加拿大七成家庭拥有自己的住房，比率已经超过美国，他承诺会在现有基础上再接再厉，提供更好的财政保障，提高住房拥有率。这些政策包括早前已宣布的，若执政将把首次购屋民众从RRSP中动用的金额上限，自现行的2万5000元上调至3万5000元，以及计画恢复家庭装修税务优惠等。 　　但资本经济研究所（Capital Economics）经济学家马达尼（David Madani）质疑保守党房屋政策方向的正确性，尤其是在国内房价普遍被高估的情况下。而且，美国在十年前也出现过类似情况，结果却不尽人意。 　　1995年，美国总统克林顿（Bill Clinton）推出全国住房所有率政策，目标将住房所有率在五年内，从原先的64%提高到67.5%。布什（George Bush）上任后也继续推行，到2003年达到69.2%的水平，但之后受2008年经济危机冲击，房市回落，住房拥有率降低到原来的64%。 　　而根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）本月公布的数据，现在多伦多、雷琴纳（Regina）和温尼辟（Winnipeg）都面临房市回落的高风险。 　　另据智库“美国国家经济研究所”（National Bureau of Economic Research）2013年报告指出，增加的住房拥有率也是更大失业率的征兆，因为有房族与租房族不同，租房族更愿意四处搬家，以寻找合适工作。 　　卑诗大学（UBC）城市经济和房地产中心主任萨默维尔（Tsur Somerville）强调，住房拥有率受文化和地理位置因素的影响，没有所谓的水平标准，如魁省和欧洲的居民偏好租房，加拿大的年轻人也是如此。加国上涨的住房拥有率一部分也是因为国内中年人口增加的原因。

2015年卑诗省房屋交易量预估可破10万个单位，其中大温占近半。（记者朱冠华／摄影） 　　2015年卑诗省房地产市场持续畅旺，楼价不断上升。卑诗地产协会（BCREA）18日发布2015年第三季房地产预测报告，认为卑省房地产交易将可超过10万个单位，缔创史上第三次纪录，这与消费者对房市有信心有关。 　　BCREA透过MLS系统统计数据，预估卑诗省2015年房市将成长19%，至少达到10万35个单位，为史上第三次突破单年交易单位超过10万笔大关。另外两次分别为2005年的10万6300个单位，以及2007年的10万2800个单位。地产协会亦预测，2016年交易易量将略为下跌，但仍有9万4275个单位的交易量，房市可望续热。 　　而在2015年的10万余笔房地产单位交易中，仍以大温地区的4万2400个单位贡献最多，其次为菲沙谷区的1万8400个单位和奥肯那根区的8250个单位。BCREA预测2016年卑诗省大部分地区的交易量都会下调，但卑诗省北部就会略上升。 　　BCREA经济分析师穆尔（Cameron Muir）认为，除了房贷低利率和卑诗省稳健经济外，消费者对市场有信心也是房宅需求不断增加的原因，让市场房屋库存单位降至八年最低水准，造成卖方市场并进一步推高房价。

首富的生活是怎样的呢？必然就是各种豪宅，各种私人飞机啊。听说，最近，马云大大又买豪宅了，于是，八姐就辛勤地给大家八一下以往马云买的豪宅，供诸位屌丝们鉴赏。 1.马云花15亿港币买下全球第二高单价的豪宅？ 前两天，香港媒体报道说，香港山顶一座豪宅近日以15亿港元天价售出，买家可能是阿里巴巴集团董事局主席马云。而这座豪宅的前户主是电讯盈科前副主席袁天凡夫妇。目前阿里方面未对此回应。 这座豪宅位于山顶白加道22号，是一座三层高的独立屋，可望维多利亚港全海景，私密度高。房屋面积总计9891平方尺(约1099平方米)，每平方米逾136万港元(约112.2万元人民币)，这个价格创下了全球每平米单价第二高的纪录，同时也创下了香港每平方米最贵豪宅的纪录。 资料图 资料图 话说，每平米112万元？可吓死宝宝了！八姐对北京四五万一平的房子都望洋兴叹，买不起啊。这112万一平米是什么概念啊？？ 资料图  2.据消息人士说，今年3月，马云还在成都花了4000万买下了600平米的豪宅。 今年3月，有消息称，马云在成都斥资4000万买了天府大道银泰中心华悦府顶楼一套600平方米的豪宅，接近7万元/平方米。 资料图 3.马云还曾花3亿元在香港买豪宅。 2011年时，也曾有香港媒体报道，马云或相关人士，以作价约3亿港元，购入嘉里建设位于中半山地利根德里的BranksomeCrest顶层，其顶层连泳池特色复式户，当时，每平方尺的价格高达4.23万港元(约40万港元/平方米)，打破香港最高房价纪录。 资料图 资料图 4.也有媒体报道说，马云在杭州有一处价值超过10亿的别墅。 据称马云在杭州有一套价值超过10亿的别墅：这栋别墅是由绿城集团开发的，位于杭州大城西的总用地面积1400余亩的“桃花源”，也是号称“中国最低密度的别墅园区”。包括山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等分门别类。 资料图 资料图 该园区以陶渊明《桃花源记》作为理念蓝本,打造山水人文集于一身的生态居住区,既具“芳草鲜美,落英缤纷”,又备“阡陌交通,鸡犬相闻”。身在江南,心无人间。看这山水窗石,不难分辨,这栋别墅已可媲美私家园林。 5.马云在海南有一套占地4亩的豪宅。 这是马云在海南陵水清水湾买了一套豪宅，占地四亩，总价上亿元，从房间稍微冲刺一下，就可以一头“扎进”大海的怀抱。 资料图 资料图 资料图 6.马云还曾于十年前买下北京棕榈泉国际公寓的别墅。 资料图 资料图 资料图 作为距离市中心最近的别墅项目，其虽然位于东四环的路边上，但由于前面有一片树林的遮蔽，显得非常隐蔽。这里的别墅平均价格都在2000万元以上。 7.马云还在美国花2300万美元买了个庄园。 资料图 阿里巴巴董事局主席马云近期以2300万美元（约合1.4亿元）的的价格购买了面积约为28100英亩(约合113.7平方公里)的名为布兰登公园(Brandon park)的庄园。 资料图 布兰登公园是位于美国纽约州东北部的阿迪朗达克山脉(Adirondacks)的一块自然保护地，拥有河流、湖泊、森林、两座房屋、披棚和马舍，其入口处还有一个上世纪40年代建立的伐木营。马云购买该地的主要目的是为了保护，除此之外还会在此进行私人度假。 真是有钱任性啊！ //

在这个暑假中，联邦大选的选情愈来愈热，温哥华地区和多伦多地区的房价也愈来愈热，不但没有泡沫破裂的迹象，甚至还有上升空间。由于涨价太大的地方仅属大温都会区和多伦多都会区，因此房价问题没有成为大选的主要议题。但在温哥华地区，对房价的态度，可能会影响几个选区的投票结果，各个党领也不敢掉以轻心。   为此，总理哈珀在卑诗列治文为保守党助选时宣布，要拨款五十万元与卑诗省府配合，针对「外资」购买大温地区的房产收集具体数字，并在未来作出相应措施。有华文媒体立刻解读，哈珀将出手打击外资买房，而这个所谓「外资」对号入座的最佳族裔就是中国人。   根本缺乏数据支撑   这个解读如果不是政党暗中攻击、嫁祸于人的手段，那就犯了解读过度的错误。从联邦政府一贯立场看，他们认为，外资在加国整个房市所占比例很小，把这波房价上涨，归咎于外资，根本缺乏数据支撑，而轻易制订政策法规限制外国人买房，首当其冲的可能是美国人。       而对来自美国的买家开刀，无非给在美国南方地区大量购买度假屋或者过冬屋的加拿大人出难题。从原则上讲，联邦政府和省府都支持自由市场原则，对左翼政党不断提出的各种非市场措施遏制房价措施建议，联邦和省府采取谨慎拒绝的态度。   最重要的是，外资是否就是温哥华和多伦多地区房价飞涨的「罪魁祸首」，至今没有定论，也缺乏地产界数据支持。更何况，政府所推动低利率措施，也是房市火热的一个重要原因。   哈珀现在提出拨款承诺来收集数字，其实一箭双雕，既满足外界要求知道是否外资带动房价飞涨的心态，同时也设立一个防波堤坝，遏止民怨在没有事实的基础上，把房价飙升怪罪在「外资」及「中国人」身上，那可能造成新的「种族歧视」。让数据说话，这是对的。

  魁省政府为刺激该省的林木业，决定修例准许可以用木材建造高达12层的楼宇。 魁省省长库亚尔昨日召开记者会表示，经过谘询负责监管建筑法规的省府部门和研究机构FPInnovations后，决定修改现行的建筑条例。他表示，魁省将成为全国首个容许用木材兴建较高大厦而又同时保公众安全的省份。他表示：「我们在今日所给予的新动力，将振兴这个有巨大潜力的产业。」 当局在2010年修例容许使用木材兴建5至6层高的楼宇。安省和卑诗省容许兴建6层高的木结构建筑，而其他省份则限制只可兴建4层高。 安省住宅建筑商协会表示，木结构建筑比使用钢铁和混凝土兴建中高度建筑，成本便宜约20%。 魁省政府公布一份长60页的文件，内容包括设计和兴建较高木造楼房的技术指引，列出哪一类木材可以用来建造楼房、木材的耐火性和结构计算等。 研究机构FPInnovations表示，加国和国际的研究显示，可以用直交积层木材建造超过6层楼高的安全楼房，而魁省建筑业目前已拥有设计和建造木制建筑符合最高安全标准所必需的知识。 魁省省长库亚尔昨日召开记者会表示，经过谘询负责监管建筑法规的省府部门和研究机构FPInnovations后，决定修改现行的建筑条例。他表示，魁省将成为全国首个容许用木材兴建较高大厦而又同时保公众安全的省份。他表示：「我们在今日所给予的新动力，将振兴这个有巨大潜力的产业。」   当局在2010年修例容许使用木材兴建5至6层高的楼宇。安省和卑诗省容许兴建6层高的木结构建筑，而其他省份则限制只可兴建4层高。   安省住宅建筑商协会表示，木结构建筑比使用钢铁和混凝土兴建中高度建筑，成本便宜约20%。   魁省政府公布一份长60页的文件，内容包括设计和兴建较高木造楼房的技术指引，列出哪一类木材可以用来建造楼房、木材的耐火性和结构计算等。   研究机构FPInnovations表示，加国和国际的研究显示，可以用直交积层木材建造超过6层楼高的安全楼房，而魁省建筑业目前已拥有设计和建造木制建筑符合最高安全标准所必需的知识。    

　　为了应对温哥华市日益高涨的房价，温市居民27岁的年轻音乐人和创业者Cameron Gray选择旅居在自己的1981年Chevy野营车上。在温哥华买房在Cameron看来几乎是天方夜谭，他对于目前的选择非常满意，觉得这种方式是一种很好的避免贷款，免受目前疯狂房市影响的好策略。 　　正如Cameron所说，温哥华的居民们为了买房都背负着高昂的贷款。根据加拿大皇家银行2015年春季报告，在温哥华市内900平米的公寓房均价约为41万1,700。按照目前的利率，这意味着一个普通家庭平均收入的39.6%都将被用来支付贷款利息。这还仅仅是公寓，更不要提天价的独立屋市场了。而可负担的房屋贷款应该只为平均家庭收入的30%。 　　对于Cameron这样的温哥华市民来说，购买公寓也是一种很大的负担，不得不采取其他的创新方式来规避难以负担的房价。在Cameron从White Rock搬到温哥华时，他对于当时的传统住宿选择嗤之以鼻：“大家要么每个月支付高昂的租金给另一个完全不认识的人，要么背负着20年的贷款，每月向银行支付着利息。这都意味着一直处于欠债还款当中，难以自拔。” 　　于是在2013年Cameron购进了一辆价值3千的野营车，然后将自己的乐器设备都安置进车里，包括无线网、录音设备和键盘。自此以后，这辆车就成了Cameron工作和生活的地方。Cameron会把车停到有饮用水的地方，然后在烤炉上做饭。车里有一个功能性的洗槽以及淋浴。这个家总共只花费了Cameron每个月126元。 　　在过去的2年里，Cameron会每数周将车开到温哥华市不同的停车场，这种生活方式被Cameron称为“城市野营”。他不得不这样做，因为温哥华的法律是禁止人们将移动车辆作为个人居住的地方的，除非是在固定的活动住屋停放场。温哥华的这项规定使得像Cameron这样旅居者面临着不小的挑战。据加拿大统计局估计，在1991年至2011年之间，温哥华市内移动房屋约占总房屋数量的1%。 　　Cameron表示自己非常享受居住在车里所带来的经济和个人的自由。但是由于担心自己的车会因为非法停车被拖走，最终Cameron决定住进了一家集体房屋(Collective House)。Cameron将车停在集体房屋的车道上，作为交换Cameron会照顾其他室友的鸡和菜园子。 　　集体房屋将室友同居模式向前推进了一步。由于目前温哥华的房价上涨丝毫不见缓，许多的集体房屋居民都选择继续与室友长期同居下去。这也使得挑选新室友的要求日益严苛。挑选的要求因不同的房屋而不同，但可包括生活方式、兴趣爱好、饮食和人口统计学特征等等。 　　除了集体房屋，有不少人正在寻求“微型房屋”模式。微型房屋类似于独栋家庭住房的缩小版。在三年前，John McFarlane就开始了建立微型房屋的商业计划。在去年，John建了3间微型房屋。今年，他计划将建立15间，售价在4万到7万之间。其主要客户都来自Lower Mainland地区。 　　对于未来，Cameron表示他希望能够拥有100平米的微型独栋房屋。他笑称：“相对于我的野营车，这样的微型房屋对于我来说就是豪宅了。”

  　　安省伦敦市卖家Beauchamp与买家 Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前，房子地下室遭到水浸，卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后，新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭，索赔2.5万元。案件经过3轮庭审，至今仍无定论，很可能要上诉至加拿大最高法院。 　　卖家是否有法律责任通知买家，房子交割前曾发生水浸?卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement，SPIS)，会否被控告虚假陈述?这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 　　早在2007年，Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后，决定出价290,000元购买，开价获卖家接纳。 　　在协议附带的条件被豁免之前，卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS，这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中，卖家声称物业没有遭过水浸，并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 　　十分不幸，地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯，并以象征性的成本更换了底垫，但没有向买家披露水浸一事。 　　地库在交割之后再次发生水浸，买家基于SPIS上的陈述，控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 　　在2011年11月的初审中，法官裁定不存在任何虚假陈述，毋须披露交割之前发生的水浸，驳回了案件。 　　买家上诉至安省地区法院，法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述，裁决买家可获得25,000元赔偿。 　　被告卖家进一步提请上诉，案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月，3人法官小组又推翻了地区法院的裁决，采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定，交割之前的那次水浸没有遭致重大损失，毋须披露，SPIS的陈述未构成疏忽误道。 　　2015年6月份，伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请，请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院，但这次很可能会例外。 　　应McDermid的要求，并且站在中立的角度，我呈交了证词(affidavit)指出， 自1997年以来，约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格，而案件的判决结果各有不同。 　　SPIS是由安省地产协会(Ontario Real Estate Association)发出，有些经纪非常认同这张表格，有些则非常反对。 　　我一直都质疑SPIS，因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂，而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识-大部分业主都不具备这方面知识。 　　表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时，也不用负上任何责任，但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示，免责声明未必一定有效用。 　　Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪，2010年，作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 　　签署协议之前，Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题，买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现，地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计，维修费约12,000元，买家银行基于验屋结果不予预先贷款，最终交易流产。 　　Godfrey被控违反RECO多项道德守则，她向纪律委员会递交的声明中，承认没有核实SPIS表格的真伪，也没有保障买家的最大利益，做法不专业。 　　委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户，她也没有以客户最大利益为依归。再者，她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 　　委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料，纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 　　Godfrey承认，她有责任核实SPIS，并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 　　纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而栗，因为裁决指Godfrey没有履行义务，确保SPIS表格的资料正确。 　　我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料，不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场，不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 　　我认为，法院也同意，使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。基于表格所引发的法律诉讼，以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定，我希望最高法院不论采取何种方法，最终可以平息问题。

　　“古德曼报告”（Goodman Report）最近曾指出，因目前温市出租房屋空置率创新低，租金或将面临大幅上升的“租金海啸”危机。因此有部分民众或许认为，不如趁现银行低利率，入市购屋更为划算。不过有专家认为，这样的想法恐怕是不切实际的，置业前仍须审慎考量。 　　环球邮报（Global and Mail）财经专栏作家卡里奇（Rob Carrick）指出，当前的低银行利率确实诱人，但这并不等如应急于置业，因为租房所需的费用还是大幅低于买房。 　　卡里奇实际以租房与买房两种形式所需的金额实际作出比较，以温哥华为例，在租房方面，根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新调查，两房公寓单位每月平均租金不到1400元，但若以买房方式来解决居住问题，每月所需负担的相关费用则将近5000元，差距相当惊人。 　　这项买房资金数据，是以加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）6月份公布的温哥华平均房屋价格92万2326元，再加上贷款人自备10%的首期款，以五年固定利率2.59%来做计算，每月所需支付的贷款金额达约3846元，此外每月还有近1000元的税金与维修费用，亦都需要由业主自行负担。 　　因此卡里奇认为，民众不应以低利率作为买房的理由，仍应考量自己的经济能力与实际需求。

据美国《世界日报》报道，位于纽约长岛蝗虫谷(Locust Valley)约37英亩大的宋美龄95号故居庄园1913年建成，被开发商收购之后，在庄园上新建了两栋大宅101号和99号。据悉，101号12日被神秘华裔买家以990万元(美元，下同)成交，家具价值300万元。而另一套2003年建好、面积约六英亩的99号大宅也于17日面市出售，市场价490万元。     17日面市的99号宅子。     17日面市的99号宅子坐落在宋美龄故居庄园上。   继12日101号大宅被神秘买家收走后，开发商2003年在庄园上新建的另一套99号(99 FEEKS LN)大宅也上市出售。负责该宅的中介Jason表示，该宅只是坐落在宋美龄故居的庄园上，宋美龄生前并没有居住在内，仅仅共享庄园的灵气，但他仍然信心十足，预计该宅同样会吸引大批有兴趣的买家垂爱。   99号共有两层，五间房，六个半洗浴间，还有家庭活动室、工作室，将近半英里的私家路才到门口。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周一发表今年第三季房屋预测，预计今年经电脑盘(MLS)售出的住宅单位达到10万个，这将是本省继2005年及2007年之后第三个房屋销量逾10万间的一年。   另外，预测本省今年平均房屋销售价上升10.1%至62.6万元。   在2005年，经MLS售出破纪录的106,300间房屋，到了2007年，亦售出多达102,800间房屋。   经济增长 带动楼市   BCREA首席经济师缪尔(Cameron Muir)称，按揭利率低企，加上卑诗省领先全国的经济增长及消费者信心，带动本省住宅楼市畅旺。   强劲消费者需求令待售房屋库存跌至近8年来新低点，因此许多社区成为卖家市场，进一步推高屋价。   预测本省今年平均房屋销售价达到62.6万元，上升10.1%，并于明年再上升2.5%至平均屋价641,600元（见附表）。      

　　加拿大总理哈珀(Stephen Harper)12日在大温开出若保守党连任，会收集本国房市内海外买家之相关资料。 有经济学家认为表示认可，但各方对于资料收集后该采取哪些作为，各方看法不一。 　　根据哈珀的计画，未来政府将会使用约50万元收集进入加国房市的海外买家资讯，同时会与各省合作，确保本国房市具有可负担性。 加拿大帝国商业银行(CIBC)经济学家托尔(Benjamin Tal)认为哈珀的宣布具正面意义，亦认为无论谁当选，此事都迫切需要。 　　但对于政府在收集资料后该采取哪些步骤，专家学者们各有看法。 托尔说将不会对政府采取一些限制措施感到讶异。 加拿大丰业银行经济学家沃伦(Adrienne Warren)则表示加拿大市场相当开放，是否真的会出现限制措施还很难说。 　　卑诗大学都市经济和房地产专家苏默维尔(Tsur Somerville)认为，如果政府真的针对国外投资订立一些政策，也可能是地区性的。 他解释在部分地区的房地产相当需要国外买家，例如度假区的别墅或度假屋，对倚靠旅游业的地方而言，国外置产代表这些人会常回来。 　　但大温和多伦多地区更关注于当地房价过高和买不起房的问题，因此认为很难有一个统一的政策用在加拿大所有地区。

  　 　加拿大向来是香港人移民热点，近年更获中国内地同胞垂青，成为最受欢迎海外置业地点之一。与香港相似，楼价超出渴望置业人士的负担能力，加拿大人对外国 买家有多不满，从该国总理哈珀上周向选民作出的承诺可见一斑。哈珀扬言，一旦在10月大选中连任，将围绕外国人置业情况建立一个全面的资料库，若有必要， 将以澳洲为师，“白纸黑字”限制外国人买楼。哈珀以立法规管海外买家置业打动选民，足证楼价问题在加拿大政坛已登上一个很高的位置，动辄左右选情。然而， 加拿大楼市实况到底怎样? 　　楼市“两极化” 　 　《信报》EJ Global 8月14日头条介绍加拿大物业市场，提及该国楼市“两极化”，11个主要城市中，5个楼价下跌，包括位于石油重镇亚伯顿省(Alberta)的两个城市卡 尔加里(Calgary)和埃德蒙顿(Edmonton)。然而，中国移民/买家至爱的温哥华和多伦多，楼价却持续升温，两市7月楼价按年分别涨9.9% 和8.4%，非但推高加国整体楼价水平(上月按年升5.1%)，且抛离国内其他地区。哈珀对楼市过热的回应，矛头显然直指温多二市，当中温哥华对外国人炒 高楼价尤其不满。 　　EJ Global虽交代了温哥华、多伦多楼价升幅，但两市楼价贵到什么程度，却未见交代。老毕参考过加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的资料，从【附表】可见，截至今年7月，加拿大全国楼价按年上升8.1%，较EJ Global立足于Teranet-National Bank楼价指数的同月按年升幅5.1%为大，那可能是资料来源有异所致。 　　加拿大全国平均楼价为45.09万加元，以目前1加元兑5.92港元计算，约266.9万港元。温哥华最新楼价平均为90.57万加元(约 536.2万港元)，多伦多则为65万加元(约384.8万港元)。与加国其他主要城市如蒙特利尔(33.87万加元)、渥太华(38.63万加元)，以及卡尔加里(46.6万加元)相比，温哥华、多伦多的楼价较国内其他地区贵了足足一倍。 　 　毫无疑问，温多二市楼价抛离本国其他地区，跟外国人积极于当地置业有关。然而，迄今仍没有由官方或业界提供的数据能准确反映外国买家对楼价的影响，大都 只是地产代理出于“印象”或不完整数据的非正式统计。这正是哈珀承诺一旦连任，将针对外国人置业建立全面资料库的根本原因;换句话说，“真相”要大白，还 待更具体更可靠的数据面世。不过，中国买家纵非温多二市楼价飙升最重要的因素，说其推波助澜却绝对错不了。 　　供求三特点 　 　加拿大居住环境、物业面积跟香港不同，以单价论，温哥华、多伦多未及追得上香港，但温市平均楼价已逾500万港元，普通打工仔要成为业主一点不易，难怪 许多国际物业调查都把温哥华列为全球楼价次难负担的城市，仅“跑输”香港。然而，撇除外国人炒高楼价不谈，供求、人口、信贷等因素，是否足以令加拿大尤其 温多二市的楼价易升难跌? 　　老毕认为，有三点值得注意： 　　一、与美国不同，加拿大并未经历次按触发的楼市和建筑活动大起大落，新屋动工与家庭组建比率维持于约1.2水平，房屋供应和库存一直处于相对平稳的水平。 　 　二、供应若不是引发温多二市楼价大升的主因，需求的“贡献”便值得格外留神。加拿大工作年龄人口(15至64岁)占总人口比例接近69%，高于美国和经 合组织(OECD)的平均比率。当中25至34岁年龄组别以每年2%的步伐增长;30至34岁群组增长更快，年均达到2.6%。 　　由此可 见，加拿大工作年龄人口占比不仅高于发达国平均水平，当中年纪较轻组别的人口增长更非其他发达国可比。“二三十岁”正是首置需求最旺盛的时期，来自这个年 龄组别的刚性需求，乃加拿大楼市的重要支柱。与温多二市关系更密切的是，移民占加国人口增长高达75%;在每年约26万新移民中，逾半选择在温哥华或多伦 多落地生根。 　　三、过去五年，加拿大整体按揭贷款增长三成，近半年银行态度虽趋于审慎，但信贷增长仍明显高于历史均值。加国的按揭、消费 信贷和非按揭贷款，合计相当于可支配收入163%(2015年6月数字)，在OECD国家中位居前列，令包括IMF在内的论者经常就加拿大楼市泡沫提出警 告。 　　加拿大央行的统计显示，以实质(经通胀调整)水平计算，加国2000至2011年家庭负债年均增长5.3%，较上世纪80年代的 3.1%和90年代的3.7%都要快。然而，家庭负债对家庭资产比率却始终维持稳定，80年代为16%，过去十年则为17.6%。那等于说，加拿大人累积 债务与财富增长速度大致相同，数十年来“杠杆”并未显著增加。 　　总括而言，温哥华、多伦多的楼市，跟香港、伦敦、悉尼一样，已成为执政者手上的烫手山芋、在野人士争取政治筹码的有效工具。可是，每个国家/市场都有自身特点，讨论仍得归于理性。