地产

加拿大广播公司CBC报道说，根据一项最新调查，在仍然欠有抵押贷款的加拿大房主中，一旦出现失业或利率上升的局面，不少人会很快就会陷入窘境。 对失业准备不足 由加拿大宏利银行( Manulife Bank of Canada)公布的这项调查表明，许多加拿大房主对“丢工作”的局面准备不足，现金储备非常有限。 如果家里的主要经济支柱失去了工作，43%的家庭说支撑3个月就会还不上抵押贷款额，而其中16%的家庭说1个月内就会有困难。 对利率提升准备不足 在这项调查中，超过1/3的人表示，如果抵押贷款的付款额增加10%，他们就会出现财务紧张，还有15%的人说，利率涨一点都不行，说明他们已经处于“极限”状态。 宏利银行的首席执行官里克·卢尼(Rick Lunny)表示，付款额增加10%，听起来好像很多，实际上，如果你有20万加元的抵押贷款，利率上扬1%，你的付款额就会增加10%，所以，在这个方面人们没有周旋多少空间。 他还说，利率上升是不可避免的，因为利率处于历史低点已经持续了很长时间。 有分析预测美联储可能在今年秋天把基准利率提升0.25%，即使加拿大央行不立即跟进，但也总是要跟进的。 美国人债务下降，加拿大人债务上升 宏利资产管理(Manulife Asset Management)的首席经济学家梅根·格林(Megan Greene)表示，自2008年的金融危机以来，美国人的家庭债务相对国内生产总值的比例在显著下降，但加拿大人的家庭债务不断上升，加拿大的私人债务负担给经济增长带来风险。 宏利的调查发现，加拿大房主们现在平均欠抵押贷款19万加元。 阿尔伯塔省房主的负担最重，平均欠24万2400加元，其次为不列颠哥伦比亚省，平均21万7600加元，马尼托巴省和萨斯喀彻温省并列第三，房主均欠抵押贷款19万7100加元，排在第四的是安大略省，为19万3000加元。 大西洋沿岸省份居民的抵押贷款欠额最低，平均为12万7300加元。 加快还款 好消息是，在这一调查中，有79%的受访者表示，已经把还清债务列为家庭的“工作重点”，并愿意为加快还债而削减非必须性开支。 其中40%的人说将减少上饭馆和每日的咖啡/小吃，另有40%的人表示要减少娱乐开支，比如看电影、听音乐会和观看体育赛事。 有趣的是，只有20%的人愿意削减在电话、互联网和有线电视上的开支。 调查表明，在过去一年中，40%的房主为加快还抵押贷款而进行了额外付款，额外付款额人均6300加元。 宏利银行的首席执行官里克·卢尼说，对债务进行有效管理绝对是保持财务长期健康的核心，很明显，许多加拿大人在利用低利率优势，来减少自己的债务。 还清了债的加拿大人会做什么? 这一调查还问了房主们一个问题，假如说明天抵押贷款都还清了，他们会用多余的钱做什么? 70%的人说会把一部分钱用于退休储蓄，排在第二和第三的选择是度假和房屋装修。

  大温房市持续看涨，主要是供不应求造成。（本报资料照片）   　　加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）15日公布全国租房单位统计，出租单位空置率保持平稳，但大温的空置率略降，显示需求增加，且租金仍为全国最高。 　　根据CMHC的统计，4月份全国的两睡房出租单位平均月租金为949元，但大温则达到1345元的水平，全国最贵，卡加利以1319元居次，多伦多则为1269元。但若从省份观察，卑诗的平均租金为1136元，低于亚省的1249元，安省则以1099元为全国第三。 　　数据也显示，4月份全国出租单位空置率为2.9%，略高于2014年同期的2.7%。尤其亚省从2014年的1.8%增至今年的3.4%，说明了该省对出租单位需求急剧放缓。 　　卑诗省则从2.4%降至1.8%，其中温哥华从1.8%降至1.4%，省府维多利亚市更从2.7%降至1.2%。而从可出租房屋比例也可看出卑诗省对于出租单位的需求普遍上升，例如卑诗省在2014年为3.6%，今年降至2.5%。大温从2.8%降至1.8%，维多利亚从4.6%降至2.6％。 　　CMHC首席经济分析师杜根（Bob Dugan）认为，全国的出租单位空置率相对平稳，是由区域抵销现象所造成。首先因为低油价造成亚省和沙省等产油省份的公寓需求量降低，从而让空置率增高，但加拿大其他大都市的空置率则下降，例如安省因为就业率上升，卑诗省则是移民等因素，都增加了对出租单位的需求。

温市房屋不够住和房价过高已成社会议题，有发展商推销400平方呎以下的“迷你”蜗居，但能否真的推出市场，仍需视温市府是否愿意打破现有的“防微条款”。 由于400呎以下的微形住房可能影响社区生活品质、房价和停车等，温市府因此禁止此类单位的出现，但有发展商认为，这才是解决温哥华房不够住的方法之一。Reliance主席史塔维尔(Jon Stovell)表示已可发展250呎至400呎的生活机能和美观兼倍的微阁楼单位。 史塔维尔认为这些微单位适合难以进入现在房市的年轻首购族，表示千禧世代生活模式不同，使用的空间较少，而这类微单位也给年轻人一个建立自己资产的机会。他也不认为增加较便宜的单位会炒高房价。

  列治文最多华人聚居，但一个奇怪现象是列市的豪宅区，竟是全市最「贫穷」的地区之一。   　　温哥华太阳报（Vancouver Sun）的列治文市系列报导，在一篇《列治文豪华区却有很多穷人》（Ritzy Richmond neighbourhood where many are ‘poor’）的文章，就说明这个情况。 　　文章中指出，在列治文西北屿的汤普森区（Thompson），许多房屋价格由100万至300万元不等，但贫穷程度在全市名列前茅。前市长何世品（Greg Halsey-Brandt）指出，汤普森区有最贵的房子，但区内家庭贫穷水平是全市第二高，最高的是列治文市中心」，区内居民是否真正「贫穷」？他认为是与很多居民低报海外所得税有关。 　　何世品指出，列市超过六成人口都是外国出生而移民到来，如果太多住在豪宅的人少报收入，支付的税款也少，甚至不用交税，但却享受不少社会福利，实在不公平。 　　曾参选列治文市议员的姚君宪指出，一般而言家庭收入要在15万至20万间才能负担列治文房价，然而很多汤普森区的家庭，呈报的收入不足10万元。 　　何世品说，居住豪宅者本应缴付（较高的）物业税，但很多人却未负担起相应的联邦和省税，而这些税款会用于公路、运输、大学教育、医院等各方面的投资。 　　根据大温房价统计，列治文的独立屋价格仅次于温哥华和西温，这与列治文的贫穷程度，尤其是移民家庭的情况互相矛盾。 　　根据联邦政府的一项分析，中国大陆、台湾和南韩移民最有可能申报低收入。但分析也显示，这些国家的移民多为商业移民，拥有未申报资产非常可观，且会策略性的向政府申报收入。

据加拿大统计局的数字显示，列治文豪宅区，低收入居民比例达26.2%，前列市市长何世品(Greg Halsey-Brandt)猜测可能与居民瞒报入息有关。加拿大种族关系基金会(Canadian Race Relations Foundation)对此亦表示关注，主席卢自强认为，情况与「太空人」家长有关。   《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)昨日报道，2011年加拿大统计局的家庭调查资料显示，在列治文的汤普森(Thompson)地区，低收入住户的比例占26.2%，较列市整体的22.4%高。而在汤普森一带的房屋，叫价一般却在100万至300万元之间。   列治文前市长何世品估计，或有人向本国税局瞒报海外收入。加拿大种族关系基金会主席卢自强表示，呈报低收入可能与列市有大量「太空人」家长有关。他说：「有些家庭 本地，但一家之主返回中国或亚洲工作赚钱，只剩下配偶及小孩，因此在呈报本地收入的时候，金额不会太高。」      据大温房屋资料册的资料指，列治文的独立屋平均价格是第三高，只排在温哥华及西温之后。曾在去年参与市选的姚君宪说：「在列市负担任何的房屋，起码需要15至20万元的家庭收入，但在汤普森这豪宅区，大部分的住户收入都在10万元以下。」   列治文市议员卢仙泳认为，居民向税局呈报低收入反映列市的「怪异经济」，很多人在列市拥有高价但几乎空置的房屋。她说：「有很多市值200万元房屋的业主，似乎是无业人士。」

对于中国人民币的热钱流入本地，卑诗省财政厅长麦德庄(Michael de Jong)昨日被问及是否担心会引发炒楼问题时，他明确表示不赞成课徵豪宅税。   他解释称，认识许多移民几十年的老人家，他们当初是透过辛苦工作存钱才买下一套目前居住的房产，现在房产增值对他们有好处，这是他们应得的，但若开徵豪宅税，对他们则是一种惩罚，非常不公平。   麦德庄同时提到，国际间像温哥华如此规模的大城市，本来最主要的住宅是柏文，而不是独立屋，独立屋楼价贵使难以负担的情况，也是国际间大城市共同的问题，不是只有温哥华才有的问题。   他又说，海外买家对楼市的影响被夸大，海外买家对楼市的影响并非如想像，而他认为，大温独立屋楼价上涨，问题在于供应不足，供需失衡才是价格上涨的主要原因。   至于最近有报道指，在列市豪宅聚集的地区，却刚好也是报税收入非常少的一区，引起怀疑是否有人隐瞒收入，未据实申报？麦德庄说，住高价房屋却未有高收入的成因有很多，不只一种，不一定就是因为隐瞒收入。   他说，他认识的许多移民很多年的老人家，他们年轻时工作存下一笔钱，可能花了10万、15万元购买一套自住的房子，房子可能位于温哥华西区，这麽多年下来，房子已经增值至200多万或300万，而老人家年龄已大，可能没有固定收入，有些人甚至因为缴不出地税，这时政府为了帮助他们，还让他们可以延迟缴付地税。      

　　　据CTV报道，渥太华本地人Joseph Dupuis是曾是工程学的学生，他把三个集装箱组合起来，设计成一家355平方英尺的小屋。小屋还有由太阳能供电的防结冰装置，可以移动。Joseph Dupuis称，小屋里含有一所住房所有的设备。一旦打开小屋的金属门，就有充足的自然光。此外，小屋还有壁炉和厨房。

        “618”是京东的生日，也是京东的狂欢节。为了庆祝这个喜大普奔的节日，据说京东的老板强东哥与奶茶妹也很应景地在澳洲买了套豪宅。据《悉尼先驱晨报》12日报道，有一位叫“Zhang Zetian”的中国买家花了1630万澳元（折合人民币约8000万）买下了悉尼岩石区一套3层高的豪宅。联想到强东哥与奶茶妹好事频传，很有可能这个出手阔绰的买主就是他们哟。             言归正传，不止强东哥，貌似国人都很喜欢豪宅：土豪中的土豪的买城堡，有条件的置办海外豪宅，差一些地在国内对付着办。2014年冬天，中国房地产行业如冬天一般地冰冷，唯有高端住宅一片火爆。于是问题来了，中国人为什么喜欢买豪宅？           第一：你得有钱         有钱，是买豪宅的首要条件，没钱你置什么高端住宅。现在中国的富翁有多少呢？招商银行与贝恩公司联合发布的《2015中国私人财富报告》显示：2014年末，中国大陆千万富豪数量已经超过100万人；2015年第一季度，平均每个星期都有一名新的亿万富豪诞生。土豪阵容如此之大，难怪豪宅市场一片火热呀。           第二：你得不怕花钱         勤俭节约是中华民族的光荣传统。对于老一辈人来说，即使有钱了，也会十分低调，最起码不会买豪宅显摆。但大家注意了：目前中国80%的“新富人群”处在30~50年龄段，很多新贵们都是随着互联网的发展而加入土豪队伍的。与父辈们相比，他们积累资本更为容易和快速，花起钱来也更为高调。买一栋豪宅算什么，爷根本就不在乎。             第三：买豪宅有面子         改革开放不过30几年，老百姓们腰包里有钱也不过就是最近几年的事。在经济发展的初级阶段，很容易对金钱产生过度崇拜的心理，人们很容易简单粗暴地根据经济实力来判断一个人的社会地位。当大家都苦哈哈地供房时，你已经有了房子，还是房子中的战斗房—豪宅，很有面子的有木有。           第四：买豪宅易升值         豪宅为什么会被称之为豪宅呢？你以为光是面积大个百八十平米吗？错！你以为只是装修得更有格调吗？错！你以为随随便便的几层小楼就可以称之为豪宅吗？大错特错了。豪宅的价值其实更在于位置：可以在城市的CBD，可以在风景名胜古迹旁，可以自身本就是一段优雅的历史……建造地点的稀缺性使得投资豪宅的风险较小并有着更大的升值空间。目前走高的股市成就了诸多的富豪，而这些富豪在经历过股市过山车后，投资计划变得更为理性。而豪宅作为保值增值性最佳的固定资产，自然受到这些财富新贵们的青睐。  

      加拿大房地产协会（CREA）星期一（6月15日）公布数据，显示今年5月加拿大房价比去年5月又升8.1%，均价达$450,886加元，这是加拿大房屋均价第一次超过45万加元。         除了价格上涨外，销售量也在上升，CREA表示，5月的房屋销售量比4月增加3.1%，今年5月是最近五年来最繁忙的一个月份。         多伦多温哥华高温不减           CREA强调，多伦多和温哥华的市场继续异常火爆，如果把这两个城市剥离出去，加拿大今年5月的房价比去年同期增长2.4%，均价为34万4988加元。         与此同时，一些疲软的市场出现反弹，卡尔加里市和埃德蒙顿市的销售回升，CREA的首席经济学家Gregory Klump说，这表明由油价下跌引发的担心有所缓解。         今年5月房价与去年5月相比：         大温哥华                            +9.41%         维多利亚                            +4.43%         卡尔加里                            +1.21% （为三年来最小涨幅）         里贾纳                                 -3.22%         萨斯卡通                            +0.43%         大多伦多                            +8.9%         渥太华                                 0%         大蒙特利尔                       +0.89%         大蒙克顿                            -3.44%

　　　本国有民意调查发现，国民估计在楼房按揭方面，要合共付接近6万元利息。这项由Pollara为满地可银行做的民意调查，结果显示，接受访问的国民预计要付的按揭利息是5万7938元，卑诗省的数字最高，当地的国民预期要支付合共9万5891元，至于大西洋省份最低，预计是3万5454元。 　　与此同时，有60％受访者预计利率会在未来5年回升，当中，有48％相信升幅不大，而12％就预计利率会大幅攀升。 　　另外，有67％受访者现现时用定息按揭计划。 　　这项民意调查同时发现，国民平均预计在到了59岁时，没有按揭负担，较之前两年的同类调查，延迟一年，而有31％受访者预期在到了65岁时，仍然要偿还按揭欠款。 　　调查发现，在安省的受访者，预计平均要合共付4万9991元按揭利息，预期在到57岁时还清按揭欠款。

不少置业人士相信，在多伦多与温哥华等房地产市场畅旺的城市，有经纪会向买家讹称有另一个买家出价，透过虚构竞价战以推高屋价及经纪佣金。虽然此类推测一直难以被证实，但新法例在7月1日实施以后，相信能够这类杜绝假出价的问题，释除买家疑虑。   违例最高罚5万   根据新例，经纪必须有买家书面出价作为证明，而且文件必须经买家签署，所有出价纪录、买家及经纪资料必须保留一年。日后买家怀疑受骗，将可以向安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO）投诉，翻查以确认出价真伪。   新例实施以后，所有违例经纪可被检控，最高罚款5万元、可判入狱最多两年。违例地产代表亦可能接受纪律委员会聆讯，可被要求接受培训或者最高罚款达25,000元。   地产议会注册员利慈（Joseph Richer）表示，局方全年只接获少数假出价的投诉，并指称问题并非普遍：「我们不认为这是一个普遍行为，但假如出现严重情况，我们会非常认真看待。」   但利慈承认，有关疑虑似乎较困扰安省地产市场，他解释指情况要视乎市场的畅旺程度，假如市场出现有大量竞购战，相信经纪将较易以虚拟竞购战鱼目混珠。    

    白色海滩的绝美自不在话下，棕榈树在清凉海风中摇曳，沙滩上躺满身着各色比基尼的美女，小型喷气飞机拖着广告横幅飞过海滩来宣传当晚又要举行的派对。这里既是来看风景的地方，也是来这里作为风景给人看。     海洋道紧邻海滩，拉风的名贵跑车缓缓行驶，游人如织，林立的酒吧夜夜笙歌。而无数来到迈阿密观光的游客沿着海洋道，顺藤摸瓜，探寻一座门牌号为1116的宅院。     海洋道1116号，正式的名称叫做Casa Casuarina。正是意大利时装设计大师詹尼·范思哲生前的豪宅。     这座名为Casa Casuarina的海景豪宅正是已故意大利时装设计大师詹尼·范思哲（Gianni Versace）生前所有。     这座奢华别墅起初是由著名设计师 Alden Freeman于1930年精心打造成功的，以宁静的地中海风格为主题。 1992年范思哲大师以3千3百万美元的价格将其购入自己名下，并进行扩建装修，加入了南翼侧宅、游泳池、穆斯林风格花园和可以媲美世界艺术博物馆的浮雕、壁画。     从艺术建筑价值角度来讲，范思哲别墅的分量是毋庸置疑的：2100平米的占地面积、嵌有闪亮瓦塞克和24k金片的16米长的游泳池、10间卧室、11个卫生间、伊甸园般的花园、各式古典风格的艺术雕塑……     几经易主后，这座美轮美奂的艺术豪宅最终由美国服装制造商Nakash家族于2013年9月17日以4150万美元（约合人民币2亿5千万）投得，而Nakash家族则在和范思哲家族沟通后，双方合作并以Versace Hotel Villa的名字将豪宅改建为主题酒店，以此向Gianni Versace致敬。

　在一系列政策利好影响下，深圳仅几个月以来的楼市近乎疯狂，购房者似乎陷入恐慌一般的抢房节奏，传递出一种 “不买了贵了就没了”的信号，因此周末只要一有项目开盘，售罄已不再是新闻，龙华新区的一手房更是屡屡打破片区房价天花板而轰动全国。因此，有深圳业内人士评论：政府对楼市的救市政策，对于深圳是起到了开闸放洪的效果。在疯狂的楼市面前，深圳人的“抢房”百态，也从另一方面反映出了当前深圳楼市的一丝“变态”… 　　 　　深圳开盘旺地——大中华酒店，今年以来上演了一幕幕的千人“抢房”场景。 　　 　　 　　深圳购房者们，被抽到号后开心地跑着从外场进内场选房区选房、抢房。 　　 　　即使你已经认了筹，即使开发商通知的时间为九点才正式签到进场，然后如今的深圳楼市现实是，每一个开盘现场都有诸多购房者7点便在门口排队，此前更是有项目开盘吸引了大批抢房者通宵淋雨等候。 　　 　　 　　已经认了筹，但在现场却迟迟未被喊到号码去选房的购房者。

  今天来和您道一道，研究怎么看一个新公寓楼的好和坏。    为了方便说明，本文所引案例均以在社区规划方面堪称典范的 Concord Pacific 协平世博为例。 协平世博 在加拿大盖了20多年房子，现在能成为加拿大最大的社区发展商，都是一点一滴的信用和商誉建立起来的。     先来说说项目规划   您可能觉得：“少和我扯这么大的词儿，房子是用来住的，规划和我一普通小住户有什么关系？！”这话可不是这么说，给您讲讲温哥华发生的真实案例。   温哥华市中心有两个项目，因为前期没有统一规划，所以两个项目之间的距离太近，先建好的项目住户，发现后建的楼与他们的距离太近，打开窗户，感觉上就快能握手了……山景啊，街景啊，海景啊就都和您无缘了。      著名建筑设计大师贝聿铭曾说过，“对于一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”对城市如此，对一个承载着成百甚至上千个家庭的住宅项目来说，更是如此。     以Concord Pacific 协平世博正在列治文开发的Concord Gardens为例，动工之前，最早考虑的就是规划。这个整体规划，其实是在盘算大家以之为家的地方，未来将以什么样的面目呈现，业主入住之后，环境是否和谐，日常出入是否方便，配套设施是否完善的同时，会不会给业主带来太多的负担，都是要考虑到位的地方。惟如是，才不会出现一些缺少规划的项目，楼盘建造随意，后续风格不够统一等问题。      可不要小瞧了这些问题，规划的好不好，在二手房价上会有直接的体现。不信，您可以研究一下Concord Pacific 协平世博的心血之作，温哥华福溪北岸的万博豪园（Concord Pacific Place），这个超大型整体规划社区，如今是温哥华Yaletown一带亮丽的风景线，二手房的价格也普遍高出附近小型社区。   补充一下，Concord Gardens的规划总结起来只有一句话——展现协平世博打造世界级社区之卓越能力的最高典范。     接下来，再说说细节。   有关于房子的细节，可能足够单开一篇了。这里只以Concord Gardens为例，说说两个简单的点。   找细节，其实到表面上看不到的地方找就对了。比如说厨房，所有楼盘，都会说我有精美厨柜、大理石台面。但是Concord Gardens的厨房，Concord Pacific 协平世博在很多细节上动了心思——其厨柜，门铰是静音关闭的，厨房的水槽下面，已经为您装好了环保废物箱和滑动式杂物篮，部分户型还提供了滑动式转角储物架。还根据厨房布局提供了轨道灯或嵌入桶式灯，连玻璃摆设架和柜底照明也一次设计施工到位，省了您后期的诸多麻烦。     再说一个，看一个社区规划的仔不仔细，看看社区的停车场就能看出很多门道。Concord Gardens的停车场采用了半地下的设计，Concord Pacific 协平世博将其巧妙地设计在了70,000平方尺的社区公园下面。从马路上，你是看不到停车场的，而停车场又有通道直达住宅，外观大气简洁的同时，也不失方便……          

  据《环球邮报》报道，随着温哥华独立屋的均价飙升至$223万元的历史高位，卑诗省府也面临着为炙热楼市降温的巨大压力。   温哥华独立屋价格持续飙升   在持续低利率、上市量短缺以及大量外国买家的驱动下，温哥华独立屋的价格持续飙升。据行业观察家称，尽管因为缺乏数据而难以确定外国买家对温哥华楼市的广泛影响，但与中国大陆有关联的买家尤其青睐温哥华的高端房产却是不争的事实。   根据大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）的最新统计数据，温哥华独立屋现房的均价在今年5月飙升至$223万元的历史高位，较去年同期的$187万元飙涨了19 . 2%。   温市信贷储蓄(Vancouver City Savings Credit Union)最近更是预测，如果屋价上升趋势持续，到2030年时温市所有类型房屋的均价将超过$210万元，其中独立屋均价将会飙升至$440万元。   政客意见分歧   由于当地房价不断攀升，温哥华市长罗伯逊（Gregor Robertson）在5月22日致信卑诗省长克拉克（Christy Clark），呼吁省府对炒房者开征投机税，其同时还建议提高卑诗省的豪宅交易税。但是克拉克在上周拒绝了罗伯逊的提议。   克拉克在6月4日的回函中称，打压外国投资者没有任何意义，因为据专家估计，温哥华楼市中本地投资者的数量是外国投资者的三到四倍之多，如果省府采取新的税收手段压制房价，将有可能对当地的现有业主产生非预期性影响。   克拉克还在其回函中附上了卑诗省财政厅长达10页的分析报告作为佐证，该报告称，对外国买家征税并不能解决大温哥华地区土地供应有限而人口却持续增长的长期问题。   据大温哥华地产局称，在截止至今年3月31日的过去一年里，温哥华透过多重放盘服务系统(Multiple Listing Service) 成交的独立屋均价为$202万元，较前一年上涨10.5%。   但是据地产局主席麦克劳德（Darcy McLeod）称，从大温哥华过去一年销售的独立屋、公寓和镇屋来看，其中有近70%的房屋成交价低于$80万元。   大温哥华地产局在上周曾称，大温哥华地区今年5月售出的独立屋均价达到$142万元的新高，较去年同期飙升16.3%。   温哥华都会区外国买家比例不到5%   在最近几年，大温哥华地区的房地产行业一直全神贯注于自己的房价指数（Home Price Index ，简称HPI）统计，并指出由于房屋均价将豪宅也计算在内，从而导致整个楼市的成交均价被扭曲。据房地产官员称，HPI基准价是反映当地典型房屋的均价，从而能比房屋均价更好地体现房地产趋势。   据大温哥华地产局称，今年5月温哥华市内独立屋的HPI基准价达到$169万元，创下历史新高，比去年同期的$145万元飙升16.4%。   卑诗地产协会（B.C. Real Estate Association）则指出，如果放眼包括大温哥华和素里（Surrey）及兰利（Langley）等郊区在内的温哥华都会区（Metro Vancouver），准买家可以找到更多可负担的多户住宅选择。   虽然目前并没有具体数据显示外国资金对温哥华楼市的影响，但是据卑诗地产协会首席经济分析师穆尔(Cameron Muir)估计，在温哥华都会区销售的独立屋、公寓和镇屋中，外国买家所占比例不到5%。   据多重放盘服务系统的数据显示，温哥华地区上个月成交价最高的10栋独立屋都位于温市西区，其售价介于$610万元至$1330万元。而在上个月成交价最低的10栋独立屋中，垫底的独立屋售价只有$68.2万元，但那主要是因为该物业的开发受到限制。其余9栋成交价最低的独立屋都位于温市东区，售价介于$79.9万元至$92.5万元。   各界反应不一   在温哥华市长呼吁省府开征投机税后，各界对此反应不一。   代表40岁及以下加人的游说组织Generation Squeeze的创建者科索（Paul Kershaw）表示，认为人们不应该炒房的观念合情合理。   但是Royal Pacific Realty Group房地产经纪人Ken Wong表示，他对温哥华地区最近销售的逾500栋独立屋进行抽样调查后发现，只有不到5%的房屋是在一年内转手。    

十几年前有朋友看到温哥华房市火热，就把自己在温东的房子卖了。钱到手又开始纠结买房还是租房。当时几乎所有人都认为房价到顶了，但是他还是没有挡住诱惑，又在温西花60万买了一套房子，结果现在房子已突破3百万，让他狠狠赚了一把，赶上了温哥华房市的造富大潮。 但是对没房子的温哥华人来说，十几年甚至几十年，工资不动，房子疯涨，买房已经成为遥不可及的梦。所以有人发怒了，网上有2万多签名，上周末有数百名市民走上街头，抗议房价高企，超出普通民众可负担水准。 这次示威感觉有些雷声大雨点小，媒体和政客反应都不太热烈。反倒对国外买家有了影响。有中国朋友说，想在限制外国人买房前来赶温哥华房市的末班车，真的是狼没套住，反倒把狼招来了。 我说温哥华的房价太高风险太高，结果他说买的就是这个高价。不能否认，中国热钱涌入是温市房价高企的一个重要原因，只要中国人热情不减，这里房价就不会下跌。特别是最近中国股市发烧，曾经被套牢的股票纷纷解冻，凭空又生出很多闲钱。据说不少人要卖掉股票来温哥华买房子，看样子温哥华另外一波房价上涨要开始了。 现在中国大陆人买房子的胆子最大，因为中国房价从房地产商品化以来就一路高涨只赚不赔，说买房有风险根本没人信。买房不亏，房价越高的地区房价会越高，已经形成了观念。温哥华也是如此，房价高的地方涨幅也大，而且抗跌能力也强。高房价等于低风险变成了买房宝典。温哥华好山好水好空气，房子的性价比远远高于上海北京这些大城市，以世界标准看还是物美价廉。所以温哥华的工薪阶层要和来自世界各地的富豪争好房，根本没有希望。这种外来买家赶跑本地人的现象在所有国际大都市中都司空见惯，应该是正常的经济规律吧。 外国人在加拿大买房有两大利好。首先是自住房买卖不需要缴增值税。温哥华有些豪宅是“影子房东”所有。钱主出钱，影子房东出面购买，每年节省的地税和将来卖房子免去的增值税相当可观。如果找不到可靠的人，不放心出租，租金还要报税，于是豪宅就被空关，放几年升值后再卖，等于躺着就把钱赚了。据统计只有2%的外国人在本地买房，这一点也不奇怪，因为钱虽然是外国的，但是登记的房主是移民或者加国公民，任何打击外国买家的措施其实没有作用。 另一个利好就加拿大对外国人贷款非常宽松。很多中国人对外国人在加拿大贷款如此容易而且利息如此之低感叹不已。中国的贷款条件非常苛刻，特别对买第二套以上的房子，有很多限制。而加拿大只要付一定比例的首款，银行的钱随便借。一栋豪宅要几千万人民币，能够拿出这么多现金的中国人其实并不多。所以很多温哥华豪宅买家并不是国外热钱，而是加拿大银行自己的钱。 房子只要是商品，永远会跟着钱走，这大概是自由经济的必然结果。现在温哥华很多独立屋被拆除以修建大量高密度住宅区。估计独立屋价格会越来越高，公寓价格会变得比较容易负担。 那时温哥华将和很多国际大都市一样高楼林立，变成水泥森林，城市面貌和城市功能都会发生巨大变化，是福还是祸就不好说了。 【今日热点推荐】 "武大女神"黄灿灿进娱乐圈 真人照令粉丝幻灭 约克区再添一乐透彩百万大奖得主 大佬约会惨遭偷拍 恋情大尺度私照全曝光(图) 不发出生证！中国孕妇在美产子踢铁板 14岁少年与邻居妈妈做爱 称:她像当年的妈妈 干爹回应港女艺人4度当街脱裙：赶着去洗手间 姚明发福肚子圆挺 网友调侃：几个月了？(图)

中国政府即将进一步放宽资金管制，个人年度匯款5万美元的限制将在部分城市取消。本地商界人士预期，会有更多中国资金流入本地市场，虽然外资对本地房地產市场肯定有影响，但当局不可「头疼医头，脚疼医脚」，盲目限制外资，而应展示本地更多更好的其他投资领域。亦有本地房地产业者称，中国推出的「合格境内个人投资者」(QDII2)措施，只会影响到百万元左右的小额个人买家，大额资金早就以多种渠道流入本地房地產市场。_vab2加拿大温哥华总部促进局国际业务开发总监张康清表示，在国际投资领域，中国虽然是比较新的经济参与者，水平较低，但增长速度却很快。除国有企业外，亦有愈来愈多的民营企业和个人参与国际市场投资领域。QDII2证明了中国在金融领域的改革开放取得了更进一步的发展，允许和鼓励资金以正常渠道对外流出，进入国际投资市场。张康清说，加拿大是一个开放的经济体，欢迎包括中国在内世界各地的外来投资，希望外资在符合本地有关政策监管的前提下，对本地经济產生贡献。大温房地產歷来有外资参与他说，虽然外资对本地房地產价格肯定有影响，介入愈多，价格变化就会愈大，但QDII2与本地房地產价格关系并不密切，因為大温哥华地区的房地產市场歷来便有很多外资参与，从前以欧美為主，后来亦有来自台湾和香港的资金，近些年更多来自中国大陆。但卑诗房地產协会的报告指出，大温地区的外国业主比例其实不到5%。张康清指出，现在有很多声音指外资炒高房价，希望出台政策限制外资或对海外投资者加税。但他认為，正确的方法应该是对外资展示更多的投资渠道和机会，令外资不要盲目投入楼市，还可以投入其他经济领域，為本地其他行业创造更多的税收和工作机会，提高居民收入，亦可平衡由于房价上涨造成的可负担房屋的压力。张康清还强调，对境内和境外资金区别对待，运作上未必可行，还会降低加拿大吸引外资的信誉和能力，这对本国经济產生不了促进作用，属于「头疼医头，脚疼医脚」。头疼医头脚疼医脚非良方有20多年地产业经验的皇富地产(Royal First Realty)市场经理Jaclyn Hu表示，中国政府明显出招打压房市，当地炒房客很受影响，故而令一些中国开发商在中国本土投资脚步放缓，而这部分资金又需要出路，所以近年愈来愈多中国投资者在大温地区买地、开发城市屋及柏文的项目。她说，这些资金早已有多种渠道进入本地市场，并不受中国每年5万美元购匯金额的限制。但对于个人散户投资，或是百万元以下的小额个人买家，则未必能进行其他购匯方式，所以该政策如果出台，可能会令本地小额地產投资更加活跃。她还估计，虽然首批只开放6个城市，但其实相当于全国都开放，因為「上有政策，下有对策」，人们总能找到办法将资金流出。她还说，最近本地房市非常火热，成交量很大，一间独立屋经常有几十人同时出价，这对本地人而言未必是利，未来年轻人买房可能愈来愈难。

        在澳大利亚有房子或者想在澳大利亚买房子的同志们注意啦：6月10日，澳洲政府计划严防外资炒房，宣布对中国等投资者启动严格审查啦。这些年，股市飘红，人民币升值，什么也阻止不了天朝人民买房的脚步。买完国内买国外，大有炒热全世界房价的架势，对于中国人的这种土豪行径，外国人会怎么看呢？小编带你看一下。           1.房地产商很欢迎         外国房地产商很喜欢豪爽的中国人，很多国人在国外买房子的时候，一般更看重房子的投资价值，对其他方面则要求很少，一个来自英国的网友曾爆料：一名英国人去经济公司看一栋刚建好的写字楼，然后惊悚地发现房子已经被天朝人买走一半了，原因为"结构图很漂亮"。如此壕气又如此豪爽，外国房地产商当然很喜欢呀：2010年起，泡菜国就凭借地缘优势邀请中国人赴韩考察；2013年8月，意大利组团来北京向帝都人民"详细介绍意大利法律、税务和移民问题"；美国3D Financials也带着底特律的房源来北京参加房展……             2.政府又爱又恨         天朝人携带大量资金赴海外，本身是一件很令人开心的事情：你买房，我发展，大家一起嗨,某些欧盟国家深陷财政赤字的时候，更是争先恐后地提出诸多优惠政策来吸引中国人：         西班牙说：只要买了16万欧元的房子，就可以获得西班牙的居住许可；         意大利说：买我的房子吧，买完了之后我给你5年的签证，旅游、居住都可以；住满5年就可以永远居住下去；再住个5年，你就有意大利国籍啦。       但是，也有的政府不欢迎中国人：         比如加拿大：温哥华市议员曾经公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。        比如澳大利亚：2010年7月，澳大利亚对外国人实施房屋限购令，自由市场竟然限购，小伙伴们被吓到了，但同时也可以想像得到澳大利亚已经对中国炒房团忍无可忍了。         比如新西兰：2014年年末，有消息称新西兰政府正在研究邻居澳大利亚的法律，考虑制定限制外国房地产投资的政策，当然，箭头指向了华人。             3.老百姓很生气         大量中国买家涌入国外，自然抬高了海外房地产的价格，尤其是美国、加拿大、澳大利亚等地。2010年，多伦多的平均房价上涨12%，温哥华上涨18%；从2012年到2014年，悉尼西北部凯利威尔地区的房价从70-80万澳元上升到100-120万澳元……有的土豪买了一套还不够，一套两套三四套，这种投资行为不仅使得大量的本土居民买不起房子，还增加了房子的空置率，为房地产泡沫添砖加瓦。除此之外，很多天朝人在国外买房的目的是为了海外移民或是方便孩子海外读书。话说：天朝人民勤劳爱学习可不是吹的，虎妈教育可不是盖的，"不让孩子输在起跑线"的口号不是白喊的，于是乎外国人大喊："你们挣了我们的钱，买了我们的房子，还上了我们的学校"……天朝人民如此有竞争实力，外国老百姓自然不开心。             4.其他土豪很不服气         其实除了中国，还有好几个国家的土豪也在四处炒房，印度当然也算一个。看着中国炒房团霸占了世界各地的房产头条，印度土豪们表示：哥很不服气。据说，当中国土豪与印度富翁在迪拜进行遭遇战的时候，印度富豪获胜：一个不差钱的印度人一口气买了50栋别墅。         当然，海外炒房并不像想象中那么没好：语言不通、习俗不懂，再加上现在的中国炒房团被很多国家嫌弃，小编在这里也只能借用那句经典名言：炒房须谨慎，且行且珍惜呀。    

“全运会”概念风一样吹过沈阳，市政府“搬迁乌龙”却让开发商当众拍了桌子，5年过去了，这里只留下一座死城。 沈阳桃仙机场西北方，浑河南岸，高速级别的公路分割出一片四方四正的新城，巨大的中央公园横贯南北，别墅与高楼被绿树芳草环绕，蓝色的有轨电车由东向西缓缓穿行，这里就是沈阳楼市最危险的地方。 沈阳全运村位于沈阳市浑南新区，5年前，庆祝全运村开工的礼炮声曾响彻这片天空，沈阳副市长杨亚洲宣布“第十二届全运会沈阳赛区全运村开工”。在2010年正式破土动工之后，政府新的“大浑南”规划和招商引资让房地产开发商纷至沓来。 全运村所处的莫子山板块，很快从过去的村屯农田，变成一片环境优美建筑林立的新城。被“全运”概念席卷的如野草般生长的房地产项目在这里迅速蔓延，但如今这里却几乎成了一座“鬼城”。 就像中国许多二三线城市的造城运动一样，全运村概念在极短的时间内吸引了包括绿地、旭辉、中海、保利、高力在内的大批房企。人们期待全运会过后，这里优美的环境能带来巨大的人口迁徙和产业升级，使得房地产崛起的命题成立。但几年过去了，事情却并不如当初所期望的那样。 　　 空无一人的街道 “在这里，你想打人都找不到对象。”出租车司机操着浓厚的东北口音笑着说道，“沈阳本地人很少在这里买房，就连来看的也不多，即便这里的房价比起市里的皇姑区、和平区便宜一半还多。”这位司机将婚房置办在皇姑区，那里不少高层价格超过1万元，而同样的钱在这里几乎可以买下一套别墅。 走在沈阳全运村宽阔的马路上，除了住在附近白塔地区回迁房里的人，你几乎看不到任何行人。智慧大街、高深路、全运路，这些有着响亮名字的宽阔道路上鲜有车辆来往，在清晨和傍晚，除了一些热爱运动的市民在骑车外，这里更是找不到一丝人影。 与之相对的是，大片大片的房地产项目在这片荒芜的土地上拔地而起。全运村的总占地面积超过120公顷，这里分布着超过20个大大小小的项目。除了一些商业配套和办公楼，几乎所有住宅都是在2013年第十二届全运会前后开始动工，不过有不少至今仍未完工。界面新闻记者走访期间发现，这里白天连施工车辆都很少看到。 　　 全运村停工的写字楼 仅从外表来看，这些项目看起来就像被荒置一般，在全运村道路两侧，巨大的楼盘广告牌布满灰尘，树木和野草让它们看起来更加破败，除个别项目外，这里的楼盘销售接近停滞。 夜里，临近浑河的月星国际城、中海康城和星河湾3个高层项目几乎没有一丝光亮，它们的住宅部分基本都已完工，但售楼处却鲜有人来往。 在这3个项目中，体量最大的月星国际城从2013年就开始开盘销售，但目前仍有一块地荒置，而中海康城虽然已经整体接近完工，但后续的施工状态看起来却异常缓慢。事实上，这家企业正在试图逃离沈阳这座城市，界面新闻记者调查发现，中海地产从2014年5月份开始在沈阳全线降价，平均降幅在300 元-700元/平方米。 销售不理想的星河湾 一位沈阳当地的开发商告诉界面新闻记者，全运村板块从一开始就定位中高端。而这3个项目中的星河湾，由擅长开发豪宅项目的星河湾集团打造，它的价格超过中海康城和月星国际城的一倍多，目前均价在1.5万元/平方米，这个价格甚至超过负责承建全运村的绿城集团开发的别墅和平层产品。而据这位开发商说，最初星河湾想卖到2万元，但因为面积太大，销售不理想，这才开始降价。 星河湾去年买下的用于开发的荒地 位置偏，几乎是所有沈阳人对这里印象，在这些地产项目周边区域，几乎看不到任何商店、超市，更不要说大型商业，几乎所有的商业配套要么处于停工，要么处于完工后无商家入驻的荒置状态。在这里，你买一瓶矿泉水也几乎要步行超过半个小时。 沈阳乃至整个东北三省经济疲弱，人口流入不足，使得整个全运会板块的规划成为一场黄粱美梦。这里几乎所有的项目都规划有自带的商业配套，但空旷的街区和无人入住的房屋让开发商们止步不前，在这些房子卖出去之前，没有谁愿意花钱去运营甚至修建这些商业配套。 华贸中心外景 位于全运村中心地段的华茂中心，最能代表这个情况。它是这里体量最大的项目，120万平方米的建筑面积仅次于主持承建这里的绿城全运村，而这个项目也规划有整个全运村最大的商业。在沙盘上，商业的占地面积几乎与住宅相同，而从外面看，东侧的住宅绿树环绕，一期的别墅已经整体完工，而西侧的商业则被蒙了灰的广告牌包围，除了荒地，只有灰色的水泥骨架。 “一期的别墅在今年下半年就可以入住，商业的话可能会很长，现在没有准确的时间。”华茂中心的售楼员这样说道。没有商业，没有产业，这对于面向刚需客群的高层产品来说几乎是致命的。但受这些因素影响较小的别墅产品也面临着严峻的问题，在整个全运村内，开发商们要么选择放慢施工速度，要么整体抵押给银行，等到卖出去了再解押，要么干脆停工，不再进行后续建设。 与星河湾一街之隔的绿地海域香廷也面临这样的状况，尽管售楼处依然有工作人员，但在布满灰色水泥骨架的别墅区已经看不到几个建筑工人，售楼员告诉界面新闻记者，目前只有一期的几栋联排别墅完工。而就是这几栋别墅，也几乎都没有完成外立面的装修，这个从去年3月就开盘销售的项目甚至连样板间也没有装修完成。界面新闻记者查询资料发现，这个项目的高层产品在去年一度降价至3000多元每平方米。 全运村里的喜来登酒店 项目直接停工，除了对销售的不看好之外，无外乎资金压力。而即便是最早进驻这里的绿城也逃不开这个问题。绿城全运村项目与华茂中心南北相立，占据着全运村最核心的位置，这个项目的高层和被称作平层官邸的产品因为施工较早目前均已完工，但别墅却一直进度缓慢。 “如果你买我们的现房，交款之后必须要等一个银行解押的时间，因为现在项目整个都抵押在银行了。”绿城的置业顾问这样说道。 看起来情况稍好一点的是与绿地仅一街之隔的旭辉御府，作为在沈阳唯一的项目，旭辉御府的售楼处相对比较热闹，工程从外观上看起来也在照常进行。但据沈阳地产业内人士透露，在全运村，旭辉也面临着同样的资金问题，这个项目虽然在去年完成了既定的销售目标，但几乎没有利润。界面新闻记者调查发现，这个项目的高层目前最低价在3700元/平方米左右，属区域内最低之一，而别墅的均价也低于其他几家。 部分停工项目名单 卖多少，盖多少，已经成了沈阳全运村房地产开发的常态，在这个几乎没有任何商业的地方，除了贯穿全运路的有轨电车之外，连公交也罕见的区域，靠什么吸引人们来这里定居是开发商最大的问题。而在这背后，是政府承诺与开发商定位之间的角力，过去这些年，全运村板块，在“全运”概念利好的裹挟下，给了人们太多期许，这其中最重要的就是沈阳市政府南迁。 这个传言早在2010年沈阳发布十二运“大浑南”战略时就不绝于耳。而在去年浑南新区的房交会开幕式上，4年前曾代表政府发出全运村“开工”口令的副市长杨亚洲再次确认了沈阳市政府即将南迁的消息。但随后沈阳市委宣传部却在接受媒体采访时否认了这个消息。 政府搬迁，是全运村规划的大体量办公楼和商业得以盘活的重要标志，同时也是人口流向的一个重要信号。这次“搬迁乌龙”让当时就已经面临危机的开发商们上了大火，据称在当时一次主管市长召开的会议上，某位投下巨资的开发商甚至当众拍了桌子。 资料显示，原本作为政府搬迁地，紧邻全运村和媒体村建设的沈阳行政中心，共设有2000余个标准办公单元，并配有120余间能容纳20-100 人不等的中小型会议室。行政中心地下停车场可停放车辆2000台，毗邻行政中心的中央公园地下还有一个可容纳1800台车的停车场，此区域可同时停放车辆 3800台。 在置业顾问们的描述中，未来地铁二号线在此地设下的两站，将极大缓解交通状况，而未来智慧城市的打造和政府南迁，将帮助这里的配套逐一复苏，新的医院、商业、学校也将纷至沓来。时至今日，关于政府南迁的传言依然不绝于耳，这几乎成了全运村每一个项目置业顾问的必备说辞，但却没人能给出一个准确的时间。 等，成了开发商现阶段唯一能做的事。在界面新闻记者走访的全运村项目中，一个名为和鸿广场的写字楼公寓项目最具代表性，已经完全建好的楼宇孤独地矗立着，售楼处大门紧闭，甚至连广告牌上的置业电话也无人接听。界面新闻记者查询发现，这个项目从2013年8月就已经开盘，但目前仍处于待售状态。 “三年前我来这时，房子就在一点点地盖，有的盖好了就放着，有的干脆盖一半就没人了。全运会之后，这里就一直这样，再没什么人来了。”一位环卫工人说，她工作并不繁重，因为没有人，这里连垃圾也不多。 　　 和鸿广场 已停工的项目 全运村，几乎是目前沈阳楼市的一个缩影，同时也反映了过去众多中国二三线城市政府过度造城的后果。靠概念卖地与城镇化梦想成就了这里，在沈阳市周围，沈北新城、沈抚新城等多个新城还在这几年不断破土而出，与全运村相比，它们的定位、概念似乎还要更模糊。 据新峰地产的最新数据显示，今年前五月，沈阳楼市销售与去年几乎持平，仅出现略微上浮，但是开发商的利润空间还在下行通道，赔钱跑量，依然占据很大比例。在库存方面，沈北和浑南几乎占据了沈阳楼市近30%的比重。 大部分开发商都在逃离这个市场，沈阳市2014年房企销售量TOP10榜单显示，当年度销售排名前10位的房企有9家是依赖打折促销带动了销售。其中，降价幅度超过10%的多达5家，且均为品牌房企：中海、万科、华润、碧桂园、金地。楼市的低迷已经传导至土地市场。2014年以来，沈阳市土地市场频现流拍，据公开数据，仅在2014年上半年，沈阳土地流拍就已经高达38幅，流拍比例近30%。 全运村的梦正在破灭，开发商深陷其中，还不知何时能够全身而退。

        不论你买的是二人世界小屋，还是超级豪宅，你都有可能会面对同样的问题。特别在如今这个市场中，哪怕房子只被挂牌几个小时或几天，买家都有可能会想：”如果我现在没买到，可能再没机会……”其实，他们并没有做足功课，特别容易走进以下的十大误区：　　       1．没有做预算 　　买房如果超出了实际的价格范围，就可能使其他的重要投资受到损坏，比如养老保险，孩子的教育投资等等，还不谈其他的娱乐开支。房屋按揭经纪通常会告诉你能”借”多少钱，但这个数额往往并不是你能”承受”的金额。如果你有好几个孩子或者你们比较爱好旅游，那怎么办呢？所以我们应该考虑购买房屋会给我们每个月的花消带来多大影响，一定要考虑整个月的详细开支。所以多数专家会建议一个家庭的总负债不应该超过他们总收入的36%。 　　      2．选择了错误的按揭 　　许多买家都忙于寻找一个可以解决房屋按揭的金融机构，因为卖家往往会考虑那些按揭已经PRE-APPROVED了的买主，这样就忽略了按揭本身的各类选项。我们可以选择浮动利率、短期固定利率和长期固定利率，那么它们的差别是很大的。但要记住短期的按揭每月还款要高于长期的按揭，一个15年期的按揭每月供款要比30年的按揭大约高25%。 　　      3．选择了错误的社区 　　一些区的房价非常贵，所以我们要买那些承受得起的房子，但这并不是说我们要买最便宜的屋。地产界的名言是”LOCATION，LOCATION，LOCATION”，可见地点的重要性。如果这个区不好，你不仅会很不开心，而且将来会很难卖的出一个好价钱。所以要多听多看，了解社区有什么资源，提供什么服务等等。不要忘记了学校，要打听一些考试成绩的排名，升大学的比率，老师的比例等等信息，多和附近的一些家长聊一聊。 　　      4．你并不知道到底房子值多少钱 　　最好的方法知道你所要购买的房子价格是否公平，是比较同一区域内的相似结构的房子的价格。你可以通过你的房产经纪了解到这些信息，包括过去一些年份在这个区买卖房屋的成交价格。 　　      5．你选择了一个不好的地产经纪 　　选择了一个错误的经纪是一件很头疼的事情。你需要的经纪应该是能够为你服务，而且知道你确实的需要以及了解你的财务能力的人。来自朋友的介绍一般能帮助你找到一个较放心的经纪，或者比较两三个经纪，然后选定一个，不要同时选多个。参考一下他们过去的业绩，对你想买房子的区域的了解程度等等。 一般情况下买方分：头10万3.255%，剩下的收1.1625%。所以51万的房子 买房经纪收3255+1.1625%*410000=8021.25。　　      6．没有去了解周边环境 　　如果你像大多数买家那样，在周末的时候忙着去看新出来的卖盘。那么你知道你想入住的区域平常或天黑后是什么情况吗？那里的所谓交通便利，会24小时车水马龙吗？周末会经常有各种喧闹的聚会吗？要得到这些问题的答案，只有亲自在不同的时间段，比如晚上、周末及非周末的时间，去到社区了解才行。记住：在决定购买之前，尽可能多的了解周边环境及邻居。　　      7．没有请专业人士验屋 　　给大家的底线是没有验屋就不要买房。毕竟，任何人都不想买一个电力系统老化或地库漏水等毛病的房子。即使是新屋，你也需要知道所有的施工是否都完成得合适。一个典型的验房通常不超过300元，包括了检查水、暖、电、结构、屋顶等等方面。哪些通常不包括呢？白蚁、氡、石棉、霉、铅等一般不包。一般的验屋师都会告诉你那些要检验，哪些不。一般人看房子的角度和验房师所看的角度完全不同，这一点很重要。 　　      8．忘记了考虑RESALE 　　买家很容易在看房的过程中忘了将来要如何卖掉房子。其实，在你浏览房子的时候，尝试用卖主的心态来看看那幢房子，哪里大了，哪里不够用等等。所以在买房子的时候一定要记住卖房子的那一天。　　      9．你在那个区里买了最贵的房子 　　你买了你梦寐以求的房子固然是一件很高兴的事，但如果那间房子是那个区中最贵的一个，那么就可能有点问题了。很简单，你的房子是50万买的，你当然希望周围的房子也和你的一样是50多万。当你看到你的邻居房子只值15万时，你的心情一定又很沮丧了。所以一般专家会建议：当您所购买的房屋价格超过邻居的50% 时，你最好放弃。 　　      10．忘记了交割日的开支 　　当到了交割日，而你却发现没钱时，是一件多么糟糕的事。要记住，交割日的开支可能会占到房屋购买价格的2%。可能有没有付的律师费、相关税费、银行费用、搬家等等，这一点千万不要疏忽。加拿大买房前需支付13项费用，，并不是支付贷款那么简单，名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以，一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型，那么你就需要计算一下买房前所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算，以防手足无措。  

           【李威廉】我曾是一名金属材料工程师，之后进入新加坡合资公司做销售总监8年。2001年为了我的美国梦移民来到加拿大，还住过美国。2004年获取加拿大UBC大学的MBA，我分别在太平洋大厦和温哥华东区居委会做大厦经理几年，然后辞职创业，开设过杂志社，移民公司，建材商店，旅行社，学校，入股过餐馆，炒房那样折腾了几年。除移民公司外，其他生意都是屡战屡败，当我自己经历了8次买卖房子后，我发现自己对房地产有着极大的兴趣和特别的爱好，于是就在温哥华的一所大学里修了有关建商的课程，并申请卑诗省建商执照，终于在几年前成为一名加拿大高级建筑商，从此进入了山姆建筑集团，从一个新移民到开发商建筑自己别墅，历尽艰难啊，几年来独立及合作开发建设的几十幢豪华别墅，成为年轻的大陆移民开发商和持牌建商。          来温哥华9年，我经历了地狱和天堂。从30多岁的青年到现在已经年过40 。从刚开始来的时候身上只有20000美金到现在拥有多处别墅,公寓，还有有跑车,奔驰房车等。         2001年前的故事就不提了，反正我那时已经是一无所有，那时候我已经30出头了。很多东西想从头来过不知道还来不来得及？还好，01年我拿到了加拿大移民纸，在登陆温哥华后，我马上找了工作，白天做装修帮工，后来在大专院校做行政，晚上和周末在ISS的太平洋大厦做夜班值班经理，后来在政府东区居委会任大厦经理，一天工作超过15个小时,一个月大概可以赚3千。但是房租,吃饭大概要占1000左右。所以决定要给自己一点压力，决定强行买房子。咨询后，我发现那个时候在温哥华买房子居然25%首期就行，如果买的是别墅，楼下租出去，租金还可以抵供楼款。          于是02年我就买了我的第一套房子，地点在温东-百老汇天车站，买那主要是考虑好出租的缘故。21万的大HOUSE ,税费减免，银行贷款17万。本来可以贷更多的。但是银行要求多贷部分要买保险，要多花费几千块钱，所以我没要，只贷了17万。房子买了后，自己赶紧把楼下隔成4间小房间，楼上也弄个Homestay, 租金总共是2200。我每个月供800多。等于每个月还有1400加元剩余，我很开心。觉得找到了一个可以不用那么辛苦就有收入的办法。         我的想法是这样的：房子买个几套，等我上不了班的时候就可以靠收租过日子了。至于首付，可以管我爸妈借，几年后归还。于是我就叫地产经纪帮我留意，只要价格合适，不用咋看房，就帮我下offer。         2003年，我在温东通过拍卖行拍来2套公寓, 共12.5万，在西区买了个快倒掉的烂别墅，花了32万， 在Cambie 夹41街附近，那时候根本不知道要建通地铁（后来地铁开通升值到天价则是后话了）。公寓和别墅买来后都是自己装修，然后就出租。那个时候的经纪是老板的亲戚，我们也比较熟悉，而且已经成为朋友。房子多了也很害怕，好怕租不出去，有的就同时挂牌卖。基本上一套到手2年能赚翻番的房子我就会出手了。结果没等到我原来设想的用来收租生财那一步就基本全把手上的房子卖掉了。这个过程大概赚了45万左右。现在想来并不多，还是比较后悔的。放着收租多好啊。         手上有了点现金后，我就把视线投向好一点的房子。目标主攻西区，当时考虑儿子上学要选个好学区，05年看了马宝区，还有South Granville。后来买了一座61万的别墅，标准地，5年新，首期交了16万。         06年开办自己的移民公司，虽然压力大，但是每个月收益很高，达到了月入万元的高薪阶层。当时很开心，觉得自己可以飞翔了，可以供得起任何房子了，所以决定搬进西区住。当时我的公司在列志文，儿子在麦吉尔中学上学。         07年卖掉41街的房子，净赚50万，然后趁金融危机的时候，2007年我又收购了2间别墅,买的时候一个66万（ 66街夹 Cambie附近），另外一个在２９街天车站附近。都是５０００尺左右大地，当时按照0.6密度可以建３０００尺使用面积的三层豪宅，目前可以建造３５００尺，如果加上后巷车房屋的话，就是４２００尺以上的超级大屋。         2008年我毅然走进开发商行列，果断开始建造自己的第一个房子，就是６６街西区那个，记得刚搭起架子，就有人出价１6２万购买，为了减少风险，转给人家，现在至少值２００万啊！不过我的建造成本３９万＋６６万＝１０５万成本，也赚到5０多万了。         这样我就可以继续建造２９街的房子了，现在刚开始外墙油漆阶段，估计10月份建成，我是不打算卖的，因为它是我的生财机器啊，我设计成１０套房子的家庭旅馆式样，可以接待２０人以内的中国代表团啊。每年的收入最少６万，这样５－６年就等于白捡一套房子啊。并且准备从今往后，到我手里的土地，绝对不再出卖，子孙时代永久相传。         当然我的生活也并不是一帆风顺的，我所开的几家公司都遇到挫折。06年，开办的学校失败，生意赔本；经营的旅行社生意和建材生意也相继关门倒闭，但是损失加起来也就3-5万，比起房地产的暴利简直九牛一毛啊。         幸好我的移民公司业务蒸蒸日上，在国内的中介所也是蓬勃发展。另外我还给在国内的亲戚入股开设了3家连锁饭店，虽然效益不算很好，但是收入也还过得去，呵呵。         以上说了那么多，我想告诉大家的是，人生是靠自己努力的，命运掌握在自己手里。房子的价格也是随着市场需要而上升的。机会是给努力不懈的人，而不是只知道说不会做的人。很多人就算机会在眼前都白白浪费。我身边的朋友现在很多离开了温哥华，也有很多现在过的不好。但是他们在02年的时候每一个都比我好，每一个都比我有钱。我买房投资的时候不只叫过他们一次。只要吃饭碰面。或者通电话。或者买了房子以后叫上他们一起去看。鼓励他们买。但是他们总在看了房子以后轻蔑地对我说：“我才不买这样的垃圾房子。”我说只是投资出租。租金够供楼的。又不是自己住。而且不用给多少首期。只是给几千块的杂费。但是他们好象认为我要骗他们似的，弄得我很伤心的说。         我的一个朋友在03年的时候满有钱的。一个月可以赚１－2万。他的家用一个月也有1万。家里太太舍得花５００块钱买件衣服，一个月花几百块做美容和健身。我叫她买套房子，甚至我帮她看好选好大地屋。５０００尺地，５２万。带她去看了，她不喜欢，结果我自己买了，赚了10几万，就是现在我要建造的新旅馆。现在男的经常没有事情做，赚不到钱了，只好回国了。如果他们当初听我的，至少现在还有套赚钱的房子做后盾，真得很替他们难过。         在我买西区的那个大地屋之前我还对我一个朋友说，你买个房子给首期，如果首期钱不够我先借一部分给你，你买这个房子肯定是赚钱的。因为我的很多朋友都喜欢赌，玩，一个月就算是赚再多也不会剩下多少，但是我的那个朋友她是去看了，她看上的首期要交２０万。我帮她选的交不到10万的她看不上。我当时和她说：有多少钱选择多少钱的投资，而且只是买老旧的小房不需要买全新的。只要位置好，租金回报高就好了，你可以选择少供几年，就当是存钱。因为你不是只买这个小房子，等以后有钱换大房子的时候，这个小房子就算出租也是一笔收入，也好过你的钱不知道去了哪里。她不听，现在她也回流去了。当时我介绍她买的房子也是自己后来花了4８万买下来的，前年以71.8万卖出，卖之前出租，租金２９００元一个月。         其实以现在的房价来说，我也是认为高了一点。这些年买卖，出租房我吃过的苦不是你们可以想像的，几次成功，几次失败。身边的朋友就越来越少，到最后留在身边的还是自己的家人。只有他们才会在你危难的时候救你，很多时候看清楚真相是要付出大代价的。但是不管怎么样，我不吝啬交流我的投资心得，我也希望所有的人，都有眼光投资并且赚到钱。钱少有钱少的投资。有钱人有有钱人的投资。０５年初我问我的西人同事，他每个月拿了钱做什么？他们一家俩口都在BC HOUSING 大厦上班，公司包住，他们家一个月可以拿到大概６－７千块，最多花２０００左右。他告诉我余钱存起来，我问他有没有想过投资，买基金或者股票什么的，他说不敢，因为不懂，怕钱亏了。         想当初来温哥华的时候，没地方住，住地下室，省吃俭用，开着1000块钱的破烂车，打过工厂工，在游轮上干过busboy ，也做过大厦管理。自己入股餐馆，开过服装厂、建材店，还开过旅游公司、学校、装修，移民公司。但是就算是最苦的时候也从来没想过要放弃，是我自己要出来的，绝对不可以再回头，一定要出人头地。         我在地产方面投资的真实的经历在很多人看来可能觉得是在炫耀，其实回想以前，苦难远远比金钱来的多，是一个痛苦并且快乐着的过程。有时候一回想起过去就觉得心酸，记得刚买房子时候，挤在一间小房，就是为了多出租一间房来赚钱。每天为了赚钱把7岁的孩子一个人偷偷留在家中，并警告他不许声张。虽然后来赚到钱，但是想起赚钱的日子真的很辛苦，做装修的时候，没钱请人，自己动手，刷油漆，灰板墙，围栏，铺地板地砖，订屋顶，星期天早上5点做到晚间９点，我儿子8岁起就和我一起工作了！因为没有人帮忙，我们只有靠自己动手。稍微有了点钱也有买股票，我从没有被套，我都在高位时候出来了，也不是因为我厉害，是因为我不贪心。像现在国内的股票，不管它现在还可以赚多少钱我也不会进的，不是自己的钱永远不是自己的。         我就是喜欢用钱买几套房子，千万别以为我投资的方式保守，但是我投资的方式也是最稳的。因为至少永远不会亏到一无所有，房子长期来看还是会上涨的。每一个人都只看到结果的风光，从来不会去关注过程的艰险。如果人生可以重新选择，我可能会选择从来就没有出来过，在那个东北边远的小城里安稳的上班，坐在我合资公司总经理的皮椅上，做个井底之蛙，每天带着财务室的几个美女吃吃喝喝，侃大山，和姐姐，弟弟一样的日子，那样何尝不是一种幸福。         有多少时候一个人夜晚沉思惆怅，第2天又要笑着努力奋斗。最好的9年过去了，我辛苦奋斗了那么多年，现在幸福也是应该的把。你们有谁想过从那样努力过突然又一无所有是什么心情吗？拼命想给自己一些活下去的勇气。所以我也告诉那些怀有梦想，也为了梦想去努力奋斗过的人，总有一天，你的努力不会白费的。         房子方面我在09年开始就没有再投资，当然以前买的也不准备卖，其实稳定的租金满不错的。一点流动的对应工厂，公司开支。你是多少钱买的，现在是自己住吗？你的每个月固定收入是多少？上班在什么区？手上有多少钱是可以拿来投资的？每一个问题都关系到你的回报。我个人认为，如果在底谷０８年买进的话。你应该在７月之前就卖出。但是前提是你自己必须有地方住。因为房子这个东西比钞票保值。如果是投资的房子，房价应该还有5%左右的下降空间。而且我买房子投资的话，不管是什么房子，一定要租能抵供（以前没钱的时候），而且一定找很好出租的地方，这个是小投资客的法则，只有这样才不会被套。如果你的固定月收入超过１－２万的话，就可以投资一些大的2手房子，我不喜欢买一手，因为2手楼可以省很多钱。等过完今年在看看楼市怎样才决定入市，毕竟投资的东西要够稳妥才好，一定不可以把本钱亏了。

位于亚省卡尔加里西南方、邻近卑省交界处的一座牧场9日挂牌求售，该占地1万4740英亩，含六栋住宅的物业开价5400万元，在亚省创下纪录，是当地有史以来在MLS系统中开价最高的物业。 在这座名为Bar-N Ghost Pine的牧场六栋建物中，包含一栋主人房，一栋客房与四栋牧场员工住房，其中主人房可使用空间有5200平方呎，开价5400万元还包含屋内的家具及艺术品。 除建物外，Bar-N Ghost Pine牧场还是个实际从事生产的牧场，养有800头牛、36头安格斯牛与马匹等牧场动物，所有相关设施一应俱全。 负责销售这处牧场的地产经纪人蕾德(Renata Reid)表示，潜在买主多为不受目前经济状况影响的人，或已经从事畜牧业的业主。除加国买家外，更有多组美国与国际买主展现兴趣，其中包含数个来自亚洲的家族。 蕾德表示，卖方希望能将牧场脱手的原因为健康理由，已无法享受牧场内优美的环境与设施，不过目前牧场内所有员工仍持续从事生产，未来转手后，这些员工亦愿意继续留下工作。   Bar-N Ghost Pine牧场是一处正常营运中的牧场，5400的开价包含牧场房屋内的家具与艺术品。(取材自地产销售网页)   位于亚省卡尔加里西南方的Bar-N Ghost Pine牧场挂牌求售，开价5400万元，创下亚省物业求售价新高。(取材自地产销售网页)   Bar-N Ghost Pine牧场是一处正常营运中的牧场，5400万的开价包含牧场房屋内的家具与艺术品。(取材自地产销售网页)

加拿大皇家银行最新调查显示，在目前楼和经济状况下，55%卑诗省受访者表示，宁愿等候至少一年才买楼，较全国平均51%高出4个百分点，其中原因包括认为楼价会下跌，59%卑诗省受访者相信，楼价会下跌，这比全国平均55%为高。   该项委托叶素斯列特(Ipsos Reid)所做的年度《住房拥有率调查》（Home Ownership），在2月3日至14日，网上访问了本国2,000个成年人，误差率为+/-2个百分点。结果发现，53%卑诗省受访者对经济感到忧虑，较全国50%为高出3个百分点。另外，45%卑诗省受访者表示，楼价难以负担是他们暂时搁置买楼的原因之一，这比全国35%为高。   调查显示，在卑诗省，省民有意在未来两年内置业的百分比为27%，较去年调查的22%，高出5个百分点。     过半忧虑经济   当被问到对房地产市场的看法时，38%卑诗省受访者认为是平衡，跟全国37%相若。至于认为是卖家市场的卑诗省受访者有33%，这较全国28%为高，有30%卑诗受访者认为是买家市场，比全国36%为少。

加国3月份新屋售价指数按月录得没变动。   统计局指出，结合安省多伦多及奥沙华的表现，4月份新屋售价指数按月上升0.2％，主要因建筑材料价格及劳工成本上升所推动，而且楼价亦正处于上升趋势；至于温哥华，4月新屋售价指数按月上升0.6％，见2010年3月以来最大升幅；各市场中，爱德华王子岛省府沙洛城的4月份新屋售价指数按月升幅最大，达1％。   统计局表示，按年比较，4月份新屋售价指数上升1.1％，升幅为2010年2月以来最低。

48单位柏文  兴建期只需6周   他又指出，一幢提供48个单位的模块式柏文，只用六个星期就可组装完成，而成本比传统混凝土柏文节省近半。   据总部设在卡加利的斯特克模块公司(Stack Modular)总裁邓恩表示，该公司现正计划拓展加西市场，首个项目是在亚省府会爱民顿以北250公里的福克斯溪(Fox Creek)，兴建一座有700个单位的全包式出租屋苑，目标客户是当地的油砂矿雇员。   他说，由于模块式住宅建筑工程周期快，成本较低，因此极适合用来满足亚省北部能源工业地区的迫切房屋需求。       邓恩又表明，油砂矿雇员收入高，但不少员工目前只能住在油砂矿附近的流动屋，因此他们并不介意支付较贵的租金，入住居住条件更好一些、设备齐全的出租柏文。   福克斯溪项目总监韦斯(David Weiss)也表示：「我们有能力在最偏远的地区，提供类似在城市生活的高级柏文。」   大温房屋建筑商协会(GVHBA)行政总裁德威特(Robert de Wit)认为，在亚省油砂矿地区兴建模块式柏文，跟在建筑附例繁多的温市推出此类房屋，两者不能相提并论，因此他不担心来自斯特克模块公司的潜在竞争。   据了解，目前在大温地区，混凝土柏文建筑成本平均每平方尺320元，而模块式柏文每平方尺只要165元(连装修和家具)。