地产

  　　面对大温房价不断攀升，温哥华市长罗品信 (Gregor Robertson)上月22日曾建议省府徵收投机税，他同时写信给省长简蕙芝(Christy Clark)，希望省府透过提高豪宅交易税与开徵投机税等手段，协助解决炒房问题，简蕙芝4日正式回信，拒绝对地产投资者开徵新税，并指温市府应该针对房屋可负担问题做出因应措施。   　　在简蕙芝的回函中，她将箭头指向温市府，指出根据去年的报告，温哥华民众若购买45万元的全新公寓单位，所需支付的相关规费与税收为7万6144元，她认为温市府应先就此提出改善之道。   　　简蕙芝还在信中附上财政厅与卑诗地产协会的报告做为佐证，提到省内房屋问题并非外国买家所造成，实际进场的本地投资人与小型企业是外国买主的三到四倍之多，若省府采许任何税收手段来降低房价，将会造成卑省住房屋主的损失，可能还会使得有贷款的房屋变成负资产。 　　简蕙芝在信中进一步表示，虽然她也了解房市高涨对首次购屋的民众可能带来的影响，但她认为增加相关税收并非解决首购族无法买房的最佳方式，应考虑透过更好的土地规画，来提高房屋之总供应量。 　　专家∶投机税目的抑制转卖炒高房价   　　简蕙芝4日回信给温市市长罗品信，指出省府将不会以开徵投机税的方式来解决房价问题，但研究房屋可负担问题的卑诗大学(UBC)教授杨格(Margot Young)表示，投机税的目的是要抑制投机客在短期内转卖地产提高房价，并非迫使房价下跌。 　　杨格表示，因高房价而获利的投资人，所有获利都是意外之财，即便是开徵投机税，他们还是能赚得利益，仅是幅度降低，她不能理解省府为何有所顾虑，不过杨格也提到，对于那些以高价购入房屋且申请贷款的购屋人，处境确实令人堪虑。 　　另外有许多开发商与政治人物，提倡首购族若无法负担温市房价，就应该考虑搬往郊区置产，但这样的建议也逐渐让许多民众感到反感。 　　卑省The Tyee网站记者海斯洛普(Katie Hyslop)发表名为「别再叫我搬到郊区」(Stop Telling Me to Move to the Suburbs)的文章，指出即便是搬到菲莎河南岸，其实也便宜不了多少。 　　海斯洛普表示，搬至郊区后，民众仍需负担交通费用，以整体生活费来说，根本依然毫无帮助，她认为当前的房价已经与民众收入脱节。 　　CTF∶温市应检视房屋税收制度 　　加拿大纳税人联盟(CTF)卑诗分会主任贝特曼(Jordan Bateman)将炮口对准温市长罗品信(Greg Robertson)，指出倡议开徵投机税是转移焦点的政治手段，贝特曼与简蕙芝(Christy Clark)的看法一致，认为面对房价高涨的问题，罗品信应先考虑温市府能有何因应措施，而非在没有足够相关证据下，就要求省府开徵投机税。 　　贝特曼在发表于「省报」的评论文章，引述一名2月起就在温市缅街(Main St.)夹41街一带，试图替自己建房，并且将过程写成部落格上传网路的罗伊(Keith Roy)说词，指出罗伊在申请许可的过程耗费大笔资金，市府还要求他必须雇用一名「有证照的能源顾问」。 　　贝特曼指出，他不能理解为何市府要将过程变得如此昂贵且繁琐，政客难道不能理解，建商或开发商必定会将这些费用转嫁到买主或是租客身上，造成房价问题更加严重吗? 　　贝特曼强调，开徵新税并不能有效解决房屋可负担问题，他呼吁罗品信应正视民怨，全盘地重新检视温市府目前所有房屋相关的税收与规范制度。 　　大温地产局5日也发布新闻稿，认为罗品信所提之豪宅交易税并不可行，目前并无证据显示，针对外国买家徵税能有效解决房屋可负担问题。 　　地产局主席麦克劳德(Darcy McLeod)指出，卑诗省府在1987年时，曾决定针对省内前5%最昂贵的房屋开徵「财富税」(wealth tax)，这项税收演变至今成为物业转让税(Property Transfer Tax)，适用省内95%的住宅用地产，对于本地房屋可负担问题有著负面的影响。 　　麦克劳德提到，媒体所言大温平均房价已破百万并非属实，根据MLS系统纪录，去年70%大温地区内的房屋成交价低于80万元，不过独立屋在温市确实已进入高端市场，以温西为例，在近期买方的抢购之下，成交价已破250万元。 　　开发商应对房价高涨：以公寓取代独立屋，以租房代替买房 　　温市房价不断攀升，政界人士和开发商提出的解决办法之一，就是以公寓取代独立屋，以租房代替买房。 　　目前温市将近一半的人口以租屋的方式解决居住问题，当中又有一半的租客居住在主要道路旁的老旧公寓，或被隔成数个单位的大型房屋，在温市地产市场较为冷清时，许多投资客对这类旧式住宅毫无兴趣，但现在很多人都希望购入此类物业，将旧房拆掉重建或者重新装潢，新房的租金都翻了两倍。 　　目前在甘比街靠近西南滨海道一带，拥有70个城市屋的「滨海花园」(Marine Gardens)新社区未来就会被整建成公寓高楼群，出租单位的租金势将翻倍，让原本居住当地的民众无法继续负担房租。 　　居民史其特(Jillian Skeet)相当不能理解市府的作为，他认为面对温市现在遭遇的房屋可负担危机，按照常理应该保留现有的住宅，才能以供需平衡的角度来矫正租金高昂现象。 　　不过在罗品信最近向简蕙芝提出的建议，却对保护现有出租建物苹字未提，卑诗非盈利住房协会(BC Non-Profit Housing Association)执行主席罗伊(Tony Roy)表示，根据该协会的统计，租屋问题可能会越来越严重。 　　目前温市内空著的出租单位几乎为零，是全加国状况最糟的，罗伊认为温市府在这方面确实采取增加总量的因应措施，但他强调省府与联邦政府也应该要采取手段，罗伊强调，目前在温市内租房的民众，超过半数年收入不到4万1000元。 　　麦吉尔大学建筑教授佛莱德曼(Avi Friedman)更对年轻人可能被迫搬出温市感到忧心，他并不认同在这样的状况下，政府仅保持观望，因为自由市场中的建商与开发商，均是获利导向，根本没有人在意解决房屋的可负担问题。  

      　　位处湖滨的度假屋常能以高价成交。(Royal LePage提供) 　　加拿大皇家利百基地产(Royal LePage)4日公布2015年休闲用地产报告指出，因加元汇率与银行利率双双下跌，今年加国湖边度假屋类的休闲用地产市场预计将会出现抢购潮。   　　报告指出，加元汇率下跌，先前在美国购买度假屋的民众，可能会开始觉得不划算，因此会将把注意力转回本国市场，此外也会有美国与海外的买家，将资金投入这类休闲用的地产标的物。   　　该公司主席兼执行长索伯(Phil Soper)表示，目前加国仍有许多民众有意购买休闲用地产，主力买家为40多岁至50多岁且有家庭的民众，许多人有意在儿女离家之后，搬至这类度假屋内长期居住。 　　索伯指出，过去购买度假屋的民众，都会以美国佛罗里达州或亚利桑纳州等地为首选，但目前已看到越来越多人将目标转至卑诗内陆与安省墨斯谷加(Muskoka)等地，特别是卑省、亚省与大西洋省份来置产，当中更是不乏来自美国的买家。 　　该份报告提到，与2014年相同，在水岸旁的地产仍是最受欢迎，以卑省基隆那(Kelowna)为例，在过去六个月当中，许多湖滨的物业以超过200万元的价格成交，该公司旗下地产经纪沃克(Mark Walker)说，已有一段时间没有看到这样的状况。 　　报告也指出，卑诗内陆沃农市(Vernon)有许多水岸旁的物业，也开始出现100万元的价格，地产经纪葛瑞芬(Darcy Griffiths)说，目前沃农这类地产的成交量与2007年时旗鼓相当，即便不在湖滨的房屋，平均价格也落在65万元。  

  　　简蕙芝4日回信给温市市长罗品信，指出省府将不会以开征投机税的方式来解决房价问题，但研究房屋可负担问题的卑诗大学（UBC）教授杨格（Margot Young）表示，投机税的目的是要抑制投机客在短期内转卖地产提高房价，并非迫使房价下跌。   　　杨格表示，因高房价而获利的投资人，所有获利都是意外之财，即便是开征投机税，他们还是能赚得利益，仅是幅度降低，她不能理解省府为何有所顾虑，不过杨格也提到，对于那些以高价购入房屋且申请贷款的购屋人，处境确实令人堪虑。. 　　另外有许多开发商与政治人物，提倡首购族若无法负担温市房价，就应该考虑搬往郊区置产，但这样的建议也逐渐让许多民众感到反感。 　　卑省The Tyee网站记者海斯洛普（Katie Hyslop）发表名为“别再叫我搬到郊区”（Stop Telling Me to Move to the Suburbs）的文章，指出即便是搬到菲莎河南岸，其实也便宜不了多少。 　　海斯洛普表示，搬至郊区后，民众仍需负担交通费用，以整体生活费来说，根本依然毫无帮助，她认为当前的房价已经与民众收入脱节。  

　　针对民众以高价抢房时，可能造成银行不愿以成交价贷款的状况，房贷专业经理人林哲弘表示，这样的状况确实可能发生，特别是若民众的成交价格是该地段首度出现的高价位，林哲弘强调，民众入市前最好先向银行申请房贷预批(pre-approval)，并清楚了解银行愿意贷款的总金额与自身经济能力，避免仅以贷款百分比来思考。 　　林哲弘指出，银行在受理民众贷款申请时，会派出第三方专业估价团队，对房屋与土地进行评估，银行在估价完成后，会以成交价与估价中较低的价格作为贷款基准，因此民众若在抢购时不理智的大幅加价，在申请银行贷款时可能就会遇到困难。 　　若是向某家银行申请贷款无法得到所需金额，转向另外一家银行申请，是否会得到不同结果，另位房贷专业经理人苏为峰认为机会并不大，因为各个大银行所使用的估价团队都差不多，不过苏为峰说，其实银行还是有机会视状况提供额外的差额，但贷款利率可能就会比较高，最坏状况之下，民众也可考虑向私人贷款公司借款。 　　林哲弘提到，许多华裔买家仍有贷款百分比的迷思，认为只要有35%的自备款即可入市，其实并非如此，他认为这类想法或许来自新移民65%之购屋贷款政策，不过这项措施仅限于初到本地五年内的新移民，各个银行也有总额上限，五年过后，银行核准贷款申请时，还是会以民众经济状况做为主要考量。  

  　　卑诗省长简蕙芝在�四表示，将不赞同温哥华市长罗品信对地产投资者在大温买房一举采取额外税收行动，并表示这项政策将可能严重影响本地居民自己住屋的价格。 　　简蕙芝在�四对市政府发出信函，内中表示卑诗经济数据并未出现外来资金会对大温地区地产价格造成影响的证据。信函也表示，温哥华地区本身的地方税务为大温居民带来了负担 - 简蕙芝表示，民众在购买一间$450，000的温哥华公寓时目前必须付出$76，000左右的地方政府税金项目，而市政府也有能力改善本地住宅区土地使用政策。 　　罗品信在稍早对卑诗政府发出类似信函，表示投资者炒房地产一为已将大温地产价格带到不合理新高，而省府应考虑对这类投资者徵扣额外税金，以为本地的地产投资热潮降温。 　　简蕙芝在发言中表示将与大温地区合作解决房价飙高问题，但同时否决了罗品信的建议。  

  导语：   近来大温地区的房地产市场异常火热，4月份的房价已达到10年内同月最高水平，大温独立屋平均价格在5月更突破了110万元。根据今春异常活跃的房屋交易量，BCREA推断2015年全年的房屋销量将达到2007年以来最高点。然而，在大温百姓抱怨高房价望房兴叹的同时，却往往忽略了高性价比区域，但这些区域恰恰非常适合购房预算并不算多的买家。难道大温所有地区的房屋都令人望尘莫及吗？在此《高度周刊》特别为大家找找高性价比的一些置业区域。   势头强劲的东部地区   Maple Ridge（枫树岭）和Coquitlam（高贵林）位于大温东部，山清水秀，自然风光优美。   枫树岭独立屋的价格仍在普通家庭接受范围内   以Maple Ridge为例，近年来多项大型基建项目的实施带动了当地经济，Golden Ear 大桥、Pitt River 两座新建大桥以及西岸快捷铁路直通温哥华downtown，增加了该片区交通的便捷程度。对于初次购房就想要买独立屋的人来说，Maple Ridge是一个不错的选择。在大温其他区域实属难见的大地大屋，在枫叶岭随处可见。在温哥华的两房公寓的价格，在枫叶岭却可购买到全新的占地8000平方英尺，房屋面积4000平方英尺以上的独立屋。   而想要入住公寓或者城市屋的购房者，可以选择向西一些的高贵林。 在Coquitlam Center附近，不论是新建还是二手房都可谓是大温地区性价比最高的房屋。该区域的房屋供量开始逐步减少，加之未来将开通至此的长青线，房价上涨毋庸置疑，所以资金有限的初次购房者不妨趁现在把握时机。   菲沙河畔有个River District   由Wesgroup带来的大型滨水项目River District不断吸引着业界的目光，也让这一温哥华南部不曾被重视的区域投入大众的视野。该项目的总体规划从温哥华Kerr街一直衍生到与本拿比交界的Boundary路，占地130英亩，配套设施有小学、中学、托儿所、零售店、移动银行、社区中心、餐厅、便利店等。该地区将吸引7000到15000户居民入住。     在回答《高度》周刊记者提问时，Wesgroup高级副总裁Beau Jarvis一语道破了River District的开发价值，他表示温哥华的山水已全球闻名，特别是这座城市的Waterfront属于地产稀缺资源，而River District是温哥华最后一块可以大型开发的滨河项目，且房价又是一般家庭可负担的。   根据温哥华数据分析公司Urban Analytics的调查，在人们最关注的房屋可负担性问题上购房者不必过于担心，The River District的房屋每平方英尺均价在$500左右，与它西边不远处的Cambie和 Marine相比，价格要低不少。不过需要一提的是目前该地区交通尚不发达，值得购房者斟酌。     菲沙河谷置业热升温   菲沙河谷风景优美、贴近大自然，那里有着葱郁的田野、连绵起伏的丘陵和繁荣的农业社区。多元文化的社区和靠近温哥华的地理优势，近年来也逐步提升了菲沙河谷房地产市场的名气，在菲沙河谷，Willoughby/Yorkson社区的城市屋受到不少买家的欢迎。主攻菲沙河谷地区房地产的Fifth Avenue Real Estate Marketing总裁Scott Brown表示，由公司开发的住房项目销售成绩斐然，使其不得不加快建设步伐。而随着大型运输基建项目落成，日后由菲沙河谷往来大温各社区将更便利，该区的未来发展前景也将更为明朗。   北本拿比强势崛起   本拿比这座城市位于大温地区中心点，交通四通八达；市内四个区块——西北部的Brentwood，东北部的Lougheed，东南部的Edmonds，西南区的Metrotown每个区块都有本身的城镇中心，都以大型中心商场为轴心，配合沿线天车及周边中小型商业提供配套完善的居住环境，让居民基本足不出区即可满足日常生活。   北本拿比将发展成继铁道镇之后本拿比的又一城市中心。   而北本拿比目前的发展前景最为看好，由Shape Propeties打造的The Amazing Brentwood将为该片区带来的是一总占地27英亩的大型混合项目，项目包括11栋高层建筑和2栋办公大楼。完善的商业配套设施、优越的社区居住环境、便捷的交通，以及价格适中的公寓大厦必然受到大众追捧。   Shape Propeties的大手笔在Lougheed同样有所展现，与Brentwood 的项目类似，Shape有意在Lougheed Town Center附近打造几处低密度社区。Lougheed位于本拿比以及高贵林交界处，该地区的房价尚未过分受到大温房价上涨的波及，但随着未来长青线的开通，以及多套商业以及住宅项目的开发，10年内本拿比北部有望像Metrotown一样受到追捧，该地区的房屋升值潜力不容小觑。   温哥华Cambie及其东边区域   Cambie走廊近期稳坐大温房屋销售的宝座，因其所在的尊贵地段——温西，在众多购房者眼中可谓是香饽饽一枚。这里环境优美，生活配套设施齐备，学区质量很高，再加上处于基本处于东西温哥华分水岭上，Canada Line及各条公车线路发达，以及Cambie Corridor开发计划的前景，促成Cambie时下地产大热。   然而该区域较高的房价也让不少初次购房者望而却步，此时，不妨将目光投向位于Cambie走廊东边的一些社区，比如Hillcrest, Fraser 和Little Mountain。这些社区不但拥有可负担的房价，到达Cambie的交通又十分便捷，轻轻松松就可坐享Cambie的配套设施，是性价比极高的区域。   Skyway Tower项目位于温哥华东区主干道Kingsway上，这条连接温哥华与本拿比的大街已被业内人士说成是未来的Cambie街。   北温哥华“Harbourside建筑梦想”   北温背靠群山，植被茂密，对于热爱自然风光的人来说无疑是理想的安家之处。两个大型项目即将为北温这片地区带来新一轮的发展，其一是由Concert Properties开发，占地8公顷的商住综合开发项目Harbourside，该项目离Capilano Mall仅几个街区，预计2016年前开始动工，在15年内将兴建18幢商住楼宇、提供800个住宅单位。Harbourside将是北温最令人瞩目的大型整体社区开发项目，在接受《高度》采访时，Concert Properties总裁Brian McCauley指出，该公司为能开发Harbourside感到非常荣幸，规划里地上建筑将充分融入北岸美丽的自然风光中，并同时为大温人提供一处适于工作、居住、休闲和娱乐的大型社区，实现一个可持续发展的“建筑梦想”。   北温Harbourside项目由著名开发商将用10多年时间建设，注定成为城市亮点。   另一个改造计划则是正在商榷中的“Marine Drive Village”，照规划，Marine Drive 和Capilano地区那些陈旧的旅店和商铺将被一个一站式的城市中心所取代，可谓是野心勃勃。   温哥华市中心永远供不应求   说到温哥华市中心Downtown Vancouver，人们往往将它和繁华的商业联系起来，却很少会想到在那安家置业，但这并不意味着它不受欢迎。事实上，不少人都向往能够在市中心置业坐拥便捷生活，然而，在寸土寸金的市中心，能够用于开发新的住房项目的土地少之又少，房屋永远处于供不应求的状态，因此，购房者更不应该错过市中心偶而才能见到的新盘。   Burrard Gateway地区即将问世的几个新项目就非常值得关注，如由Kenstone Properties开发的Addition公寓，经过知名建筑师公司倾力打造，项目现代摩登的建筑设计极具吸引力，此外，每平方英尺 $700的价格相比温西Cambie走廊大多数楼盘都要来便宜一些，可谓是可负担的时尚摩登住宅。   三角州市Tsawwassen宜居社区   三角州 Tsawwassen位于大温最南部，目前独立屋价格相比于其他地区可谓负担性良好。   大温很多家庭其实都对住独立屋情有独钟，但又无力负担温哥华、列治文、本拿比乃至北温等城市的高房价，那么南下到Delta的Tsawwassen买房或是不错的选择。那里仍然保留着特色鲜明的自然风光，水域宽阔，是野生动物与户外运动爱好者的天堂。还有，学校资源良好，ESL比例非常低。60-70万的购房预算完全能找的到适合中等家庭规模居住的独立屋，更为关键是，这里具有着巨大的发展潜力，房价上升空间令人期待。   苏富比国际加拿大地产公司虽然主打高端地产，但总裁Ross McCredie个人十分看好Tsawwassen的升值潜力。他对《高度》记者表示，原因一是造价30亿加元Massey大桥建设将改变大温城市格局，大大缩短Delta与温哥华以及其他城市的交通时间；二是在这里，一个能与本拿比Metropolis购物中心媲美的超大商城将崛起，对于振兴当地经济、促进旅游业以及吸引更多人安家起到决定性的作用。  

卑诗地产协会（BCREA）1日发表最新报告，预测2015年的房屋成交量，将创2007年以来的新高， 协会主席穆尔（Cameron Muir）表示，目前的经济成长状况良好，消费者信心稳固，在加上利率极低，因此认为需求量将持续上扬。   卑 诗地产协会的最新预测提到，2014年卑诗省透过MLS系统成交总量为8万4000个单位，估计今年的成交总数将为9万4300个单位，比去年增长 12.1%，也比10年平均值的8万3600个单位要高，尽管2016年时可能小幅下降2.9%，但成交总量仍有9万1600个单位。   在房价方面，卑诗地产协会亦预估7.4%的涨幅，平均房价为61万500元，不过协会同时预测，2016年的房价将仅以1.7%小幅上涨，平均价格落在62万1000元，主要原因为届时将会有更多的新屋落成。   卑诗地产协会在这份预测报告中同时指出，大温的房屋需求量主要来自新移民与本地既有居民，虽然在高级豪宅方面，有出现来自外国买家投资的迹象，但以大温整体房市来说，仍属小众市场。   房价攀升动力 来自独立屋   报告中也提到，大温房市目前属供不应求的状况，4月份的MLS系统房屋价格指数（Home Price Index）与去年同期相比，出现8.5%的攀升，主要动力还是来自于独立屋的价格上扬，因为目前市场内的独立屋已越来越少。   报告进一步分析，在过去5年间，大温独立屋的房屋价格指数已增加29%，但公寓类的指数仅小幅提升5%，今年大温地区的平均房屋售价预计会增加7%，落在87万元，估计明年还会有3%的涨幅，价格将为89万8000元。   若单就成交量来看，报告中预测大温在2015年的成交总数将为3万9400个单位，将比2014年增加16.9%，不过报告同时预测2016年的成交总数将下滑4.6%，总量为3万7600个单位。

原文链接》》》》   　　中国在美投资几乎快买下美国两大州。图为联想集团执行长杨元庆(中)去年10月在芝加哥庆祝收购摩托罗拉。(取自杨元庆推特)   　　中国在美国的投资越来越多，涉及到房地产、能源、金融等多个核心领域。「华盛顿邮报」近日撰文甚至称「为什么说中国快要买下奥克拉荷马州和德州？」     　　报导说，去年10月，中国联想公司高层在芝加哥吃超厚披萨庆祝他们成功收购摩托罗拉。而在同一个月，一家不知名的中国保险公司(即「安邦保险」)宣布它收购纽约市历史悠久的华尔道夫酒店。 　　报导说，这些收购只是现在流入美国的中国资本的一小部分。报告引述国际经济研究公司荣鼎集团(Rhodium Group)以及非盈利的美中关系全国委员会的最新报告指出，在2000年至2014年期间，中国公司在美国斥资近460亿美元进行收购活动，其中大部分的收购活动发生在最近五年。   　　从20世纪80年代至21世纪初，有大量的外资从美国流入中国，这很大程度上是美国对中国的单向投资。直到最近几年，中国的经济快速发展，中国企业开始走出国门，寻找新的产品、市场和人才。中国开始反向对美国进行投资。中国投资最多的区域包括北卡罗莱纳、罗利．达勒姆三角地、德州西南部、奥克拉荷马州西北部和都市区像芝加哥、休士顿及纽约，在15年的时间他们分别收到超过15亿美元的中国投资。   　　这些投资有著各种各样的目标，包括德州的油田、密西根的汽车零部件、硅谷的视频和游戏等。      

温市房价不断攀升，政界人士和开发商提出的解决办法之一，就是以公寓取代独立屋，以租房代替买房。 目前温市将近一半的人口以租屋的方式解决居住问题，当中又有一半的租客居住在主要道路旁的老旧公寓，或被隔成数个单位的大型房屋，在温市地产市场较为冷清时，许多投资客对这类旧式住宅毫无兴趣，但现在很多人都希望购入此类物业，将旧房拆掉重建或者重新装潢，新房的租金都翻了两倍。 目前在甘比街靠近西南滨海道一带，拥有70个城市屋的“滨海花园”(Marine Gardens)新社区未来就会被整建成公寓高楼群，出租单位的租金势将翻倍，让原本居住当地的民众无法继续负担房租。 随着房价水涨船高，温哥华市区的房屋租金也出现上涨趋势。(本报资料照片) 居民史其特(Jillian Skeet)相当不能理解市府的作为，他认为面对温市现在遭遇的房屋可负担危机，按照常理应该保留现有的住宅，才能以供需平衡的角度来矫正租金高昂现象。 不过在罗品信最近向简蕙芝提出的建议，却对保护现有出租建物只字未提，卑诗非盈利住房协会(BC Non-Profit Housing Association)执行主席罗伊(Tony Roy)表示，根据该协会的统计，租屋问题可能会越来越严重。 目前温市内空着的出租单位几乎为零，是全加国状况最糟的，罗伊认为温市府在这方面确实采取增加总量的因应措施，但他强调省府与联邦政府也应该要采取手段，罗伊强调，目前在温市内租房的民众，超过半数年收入不到4万1000元。 麦吉尔大学建筑教授佛莱德曼(Avi Friedman)更对年轻人可能被迫搬出温市感到忧心，他并不认同在这样的状况下，政府仅保持观望，因为自由市场中的建商与开发商，均是获利导向，根本没有人在意解决房屋的可负担问题。

　　在加拿大温哥华和多伦多今年的这一波房子抢购潮中，投资客已成为最大赢家，连建商都抢不过他们，自住客更是望尘莫及。   　　大温哥华的房价直直涨，十年没有大回跌，只有小跌，又迅即翻升。最苦的是拿着基本工资，找不到地方住的人，最乐的则是投资客，眼看自己的财富不断的翻倍，看着别人帮自己赚钱。今年，由于加元与利率双跌，投资客更是大举出笼，在各个地方点火。所以，今年的抢风遍及大温与菲沙河谷各地。   　　.由于火是投资客点的，所以，抢的只有他们喜欢的产品。那就是，有土地的独立屋，特别是地大的老屋，或者是价格较低、可以出租的独立屋。他们买到手后先出租养着，坐等房子增值再出手。 　　过去，老房子几乎都是建商的囊中物，因为建商出手快，又敢无条件买屋，其他人不是对手。现在，投资客比他们还厉害，出手更快，价格更高，同样没有购屋条件。建商的优势几乎已经消失。 　　为什么会有这么大的转变，主要是新屋价格过高，建筑成本也不低，建商如果不能及时卖掉手上的建案，赔钱都有可能，所以，他们相对地更仔细评估，出手更谨慎。投资客刚好相反，他们不打算盖屋，只想先拿到手，以屋养屋，反正手上的闲钱也无处去，放在房地产相对安心。 　　「别以为投资客都是事业有成的中老年人，我今年就做了好几单小留学生的生意。刚满19岁的孩子，一出手就是百余万元，父母连看也没看，就从海外把钱汇过来，而且，一个买完了，同学也跟着买，好几个学生各买了一间大房子，都空在那儿，没人住。」一位业绩优异的地产经纪人透露。 　　「我是不折不扣的受害者，因为父母要来同住，我打算换一间价位较低的独立屋，结果，因为要求验屋，我连续下单五次都没有买到房子，都被没有条件的投资客买走了。」一位挫折的购屋者说。 　　自住客碰到多金又不在乎房子好坏的投资客，可以说以卵击石。如果将来的市场依旧如此，外来资金仍然不断进来。首次购屋族将更难抢进独立屋市场，受薪阶级更将远远地被房价抛在后头。（作者: 苏娴雅）  

　　　　　大温独立屋市场正火热，民众抢购时必须先考虑自身经济能力与购屋用途。（记者陈威麟／摄影） 　　近期大温房市火热，许多购买独立屋的民众抢房时一头热，到手后才怀疑是否买贵了，甚至有人向银行贷款时，银行鉴价后不愿意依照成交价格提供贷款，造成买主必须自己筹措额外资金的窘境。本地地产经纪王怡华表示，其实在这样的状况中，地产经纪扮演非常重要的角色。   　　王怡华指出，在她自己的客户当中确实有人碰到类似状况，不过因为银行众多，有时银行会有不同的优惠与考量，当时她就把客户介绍至另外一间银行申请贷款，最后还是成功地申请到所需额度。...王怡华提到，地产经纪在替客户抢房前，与客户做充足的沟通是十分必要的，因为目前独立屋抢手，很多时候必须先向客户进行市场分析，了解买主购屋的用途为投资亦或自住，才能避免后悔与相关后续问题。   　　王怡华透露，房市火热，很多时候买方出价时都必须要以无附带条件（no subject offer）的方式，才有办法抢到，价格高过于卖方开价已司空见惯，但若买方购买的主要目的为投资，她就会希望买主详加考虑，以免后续房价的发展跟不上买主所出的高价。 　　不过另位地产经纪苏娴雅指出，大多数银行核准贷款的标准都十分雷同，一般来说，买方须经过银行房贷预批（pre-approval）后，地产经纪才会协助出手抢购，不过银行所同意的贷款比例，并非适用在所有价格案件上。 　　苏娴雅举例说明，若是银行仅同意在100万元中提供65%的贷款，但买主却抢到总价200万元房屋，这就有很大的差价，必须靠买主自己补足，若是无法完成交易，后续官司诉讼后果必定不堪设想。 　　苏娴雅强调，银行提供新移民的65%购屋贷款，也是有上限与相关限制，民众应在投入房市前了解相关细节。    

　　加拿大安省地产委员会将从7月1日开始实施新的规定，要求卖方经纪必须将成功胜出的Offer纪录保留6年，并将未能胜出的Offer纪录保存1年。   　　针对房地产买卖行业内，有卖方经纪故意以虚假Offer来制造抢Offer的假象，从而达到哄抬房价的目的，监管安省地产经纪的安省地产委员会(Real Estate Council of Ontario)将从今年7月1日开始实施新的规定，要求卖方经纪必须将成功胜出的Offer纪录保留6年，并将未能胜出的Offer纪录保存1年。   　　对此，有华裔地产经纪表示，在当今不断升温的房地产市场，买家争抢Offer的现象已相当普遍，上述规定将确保房屋买家在抢Offer时公平竞争，同时也可减少因买家投诉而引发的纠纷。 　　安省地产委员会是对省内各地的地产经纪进行规管的机构，该机构将从今年7月1日开始实施新的规定，要求卖方经纪必须将成功胜出的Offer纪录保存6年，并将未能胜出的Offer纪录保存1年。 　　在卖方经纪保留的Offer纪录中，必须包含如下信息∶下Offer购买房屋的人士的姓名和签名;卖方的姓名和联络信息;卖方经纪的姓名及隶属的地产经纪公司;下Offer购买房屋的买方经纪的姓名及隶属的地产经纪公司;下Offer的房屋的地址;下Offer的日期和时间等。 　　此外，根据上述新规定，卖方经纪如在没有收到正式的书面Offer的前提下，声称自己收到其他Offer的行为是非法的。 　　有华裔地产经纪认为，上述新规定的实施有助于打击卖方经纪以虚假Offer来制造Offer战的违规行为，有利于抢Offer的买家开展公平竞争。 　　他说∶「有很多买家在Offer战中胜出后，方才意识到自己买贵了，但他们也无可奈何，由此而引发很多投诉。 　　「在新规定实施后，如有买家提出投诉，卖方经纪可出示Offer纪录，藉此达到减少纠纷的目的。」 　　不过，该经纪特别指出，由于大多伦多地区现今的房地产市场房源供应严重不足，没有管理费的镇屋、半独立屋和独立屋非常紧俏，通常都要争抢Offer，买家也已调整心态，能够成功抢到Offer的买家还很开心。

随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。 最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。 “这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。 一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。 主力购房人群见顶？ “总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。 实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。 同时，统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。 “人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。 以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。 “据中原地产研究分析，在人口增速接近的情况下，年轻人比例越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。”中原地产研究总监刘渊指出。 以厦门与深圳为例，今年深圳房价暴涨，而厦门则在去年全国房价涨幅榜中位列第一。第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市。 不过，深圳与厦门只是个案，从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。 此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。 “这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。 从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。 “中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”东兴证券分析师郑闵钢指出。 十年后谁会买房 如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？ 业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。 对此，天则经济研究所所长茅于轼甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。他曾断言，10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。 民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。 业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。 在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。 “从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。 郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。 “随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。 十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。 除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在2010-2012年期间，全国房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。 “现在来看一线城市相对安全，但长远来看也未必，从我们监测到的数据来看，目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”上述全国性房企负责人表示。

华盛顿(房源)特区与北京是美国(房源) 和中国的首都，美中两国的政治中心。对比地图可以发现，美中两国不但国土面积、形状、纬度相近，连首都的位置也很接近。华盛顿特区的地理位置，几乎与北京 处于同一纬度（华盛顿特区是北纬38.91度，北京是北纬39.56度），两个城市在政治、经济等发展程度都略有相似。那么在房产市场方面是不是也相似 呢？ 两城房价哪里便宜？ 华盛顿 根据美国房产网站zillow最新数据显示：2015年2月华盛顿市中心的房价中位为47.66万美元；平均每平方米房价为29967人民币/平方米。 北京 根据某网站数据中心最新数据显示北京市新房样本价格中位数每平米为32260人民币/平方米。 中美两个影响力大国的国家首都的房价差达到了2000多元人民币。虽然表面看起来单价相差无几，但要以100平米的房子来说，总价差距最高可达20万人民币！ 另外，值得注意的是，华盛顿相比北京而言，面积较小，可以说是寸土寸金，相当于北京的四环内了。而北京的四环房价又是多少呢？丰台为34389元/平米，离政府大楼位置较近的宣武就已高达50895元/平米了。 其实，即使华盛顿特区市中心的房价并不算高，但是在华盛顿政府区域上班的人大多都还是会选择在马里兰(房源)州或者维吉尼亚州购置房产，因为那里相对市中心而言更便宜，选择性也更多。 两城房价走势 华盛顿 根 据zillow房产网站最新数据显示，华盛顿特区房价较去年同期增长4.8%，涨幅并不算高，这是因为华盛顿是美国的政治中心，社会环境安定，对经济环境 依赖性不强。美国政府的低失业率对经济的稳定以及始终都能够得到保证，在美国房价整体变动很大的环境下，华盛顿房价依然坚挺。Zillow对该地区的房产 市场健康评估为9.0分。 北京 北京自古以来是国家的中心，房价偏高也在情理之中。如今在北京高速发展的经济环 境下，北京的房价也节节上升，屡屡刷新房价最高值。但根据搜房网房天下数据中心的数据走势图可看出北京房价从14年5月开始呈缓慢下坡趋势。也许是因为与 最近出台的相关有关从而影响到北京房产市场的交易情况。不过相信随着北京经济的飞速发展，北京房价很有可能保持继续上涨的趋势。 两城抵抗整体环境影响能力 华盛顿 华盛顿特区在美国2008-2012年美国次贷危机中受到的影响较为短暂并且同比其他城市波动较小，一直以年10%的增速迅猛增长。 尤 其是在2011年，美国次贷危机大爆发，在全美房产市场整体萎靡（月增长率-0.3%）的环境下，华盛顿特区的房价依然以每月近1.5%的增速快速增长。 由于华盛顿特区为白宫所在地，保证了就业率与稳定收入，周围环境安全，社区安定。这也反应了投资人在应对危机时更倾向于选择更安定，保值能力更强的房地产 市场。 北京 北京是我国首都，但同时也是北方经济中心，经济高速发展带来了房屋价格居高不下；国家为了控制北京房价，相继出台了 “国五条”、“京七条”等房价控制政策；受政策影响，北京的房屋成交量与房价涨势都得到了明显的控制。 早前的十八届三中全会上，控制北京高昂房价又一次被提上了会议日程，同时，公布了“集体土地入市，房地产税出台”等一系列调控房价措施。今年“330新政”及北京入学政策的相继出台，对北京房地产格局具有深远影响。

而大温地产局(REBGV)根据过往政策为例，认为这类新税制将无助于冷却屋价。 简蕙芝周五在温市宣布一项瑜伽活动消息后，就可负担房屋政策议题再作出回应：「身为政策制订者，肩负重大的职责，特别是新政如为了遏抑屋价却造成省民资产缩水，等于从民众手中抢走一笔钱，因此必须研拟不伤害到任何一方的解决方法，这方面亟需深思熟虑。」   她说，有两个方案可以考虑，一是省府从检讨税制着手，例如对首购族作出税务优惠；二是温市府可检讨目前柏文的发展费等税项。简蕙芝说，目前温市每个柏文单位可能要支付7.5万至8万元税项，如果市府肯降低税项，可减轻购屋者负担。 此外，大温地产局总裁麦克劳德(J. Darcy McLeod)周五以卑诗过往的加税政策为例，表示新税制无法解决房屋负担问题，只对库房有利。他说，1987年曾省府推出富人税，针对最贵的前5%豪宅交易课税，但施行28年来，从未把门槛依照通膨作出调整。 供求失衡才是关键所在 如今，该税项变成目前的物业转让税(property transfer tax)，95%的住宅交易都要课税，但这个税项形成房屋较难负担。 麦克劳德又认为，大温房屋负担议题十分复杂，并非一个方案即能解决。虽然有经济学家指海外投资者的投机是其中一个因素，但究竟影响程度为何，因缺乏数据而无从得知。   他相信，本地的优良居住环境，是更多人希望搬进来的原因，毕竟房屋供应不足，而导致屋价上升，不过又受制于大温北面有山、西面是海，而南面是边界，所以无法大量兴建房屋。  

加元汇率续挫及低利率走势影响下，有华裔买家近日抢购温西独立屋，有楼盘一天就已售出;也有个案成交价比业主叫价高近三成，打破1月份传统淡季纪 录，经纪还连夜与买家签约。有按揭经理透露，近期逾200万元温西豪宅，买家几乎九成是中国客。经纪指中国游客以人民币抢购楼房，也变相享屋价的两成折 扣。 位于温市西区靠近卑诗大学(UBC)的布兰卡街(Blanca St.)夹西16街(W. 16th Ave.)交界处附近，一幢70年旧独立屋土地面积仅4,026呎，叫价120万元，引来27个买家抢盘，短短7天即以152.5万元成交，比业主开价高出26%。 该房子卖方经纪接受《星岛日报》记者访问时说：「我从未见过传统淡季的1月份，抢盘如此疯狂，估计因温西楼盘库存有限，需求太强所致。」   凌晨2时抢闸成交 勒克斯拒绝透露买家身份，但指许多出价买家是中国人。她说，该楼盘前后7天售出，卖方也大感意外。勒克斯说：「我记得成交时间是凌晨2时，可见买方竞逐激烈。目前排队买楼者不少，相信有买方购入旧屋后，打算拆掉重建。」 同 样位在温市格雷岬区(Point Grey)、西13街(W. 13th Ave.)4000号一幢独立屋，土地面积4,026呎，叫价近180万元，引 来23个买家竞抢，8天内成交，比原叫价高出约24万元。据卖方经纪阿达米克(Judith Adamick)透露：「买家是中国人，而出价买家多为亚 裔，出价几全部都高过叫价。」 自己也住格雷岬区的阿达米克说，该区独立屋楼盘难找，加上购物方便，又有4家小学、一家中学，加上UBC在附近，极受中国买家欢迎。 通过非居民身份购屋 另 据满地可银行(BMO)房屋贷款专家接受本报访问时说，加元最近急跌，中国买家使用人民币买楼时，变相享受两成折扣。他透露，估计近来逾200万元的温西 豪宅，几乎九成买家是拿10年签证的中国游客，甚至有上千万元的成交个案。他说：「相信本地有此财力的人，毕竟人数不多。」 该贷款经纪指出，中国买家虽然没有本地身份，可透过非居民身份购屋，如果能拿出中港资产证明，本地银行仍给予房屋贷款，但会在所有权上另设定银行抵押权。

大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）2日公布最新统计，5月份大温地区独立屋价格再创新高，指标价格（Benchmark price）为110万4900元，未经调整前的实际平均价格为141万7409元。 统计显示，5月份大温地区透过MLS系统成交总量为4056个单位，比十年5月份平均多出16.7%，与去年同期的3286个单位相比，更出现23.4%的增长，但与4月份相比，则是小幅下滑2.9%。 在这4056个单位中，1723个为独立屋，1600个公寓单位，半独立则有733个屋，与去年同期相比，这三种房型的增长率分别为18.6%、24.4％与34%。 价格方面，5月份大温地区的MLS系统住宅房屋指标价格为68万4400元，较去年增加9.4%。若以房型分析，独立屋指标价格为110万4900 元，同比增长14.1%；城市屋指标价格则为50万1000元，增长6.4%，公寓指标价格则是39万6900元，较去年增长4.6%。 大温地产局主席麦克劳德（Darcy McLeod）表示，造成成交量与价格不断上升的另一个主要因素是供求问题，5月份挂牌求售的房屋总量下降，比过去每年同期都稍低，只有5641个单位透过MSL系统挂牌，比去年同期的5936个单位相比，小幅下降5%。 菲沙地产局（Fraser Valley Real Estate Board）同时发布的最新数据，5月份的成交总数有1969个单位，与4月份相比，虽然小幅下滑2%，不过与去年同期相比仍有21%的强劲涨势，指标价 格方面，亦从去年同期的59万5600元涨至60万3100元。 菲莎地产局主席梅西（Jorda Maisey）则说，当局近期发现市场出现些许改变，许多首度购屋的民众虽然对独立屋表示有兴趣，但需求还是落在公寓上，因此上个月菲莎河谷出现更多此类房型，让当地民众有更多的选择机会。   0

        加拿大统计局最新的家庭收入中位数为2012年的 $71,140元。根据Conference Board of Canada，一间加拿大独立的的研究机构报告预计，2015年加拿大非工会员工平均加薪将为2.9％，而这和过去几年的加薪速度差不多。如果我们假设家庭收入每年增加3％，那么2015年的家庭收入中位数将为$77,736元。         那么，年收入有$77,736元的家庭，可以在大温哥华地区买到什么样的房子？         假设这个家庭没有其他债务，并且贷款利率为2.85％、首付20％、以25年来摊销贷款，他们最高可以购买$376,281元的房屋。如果他们正在考虑温哥华、本拿比或列治文地区，以下是他们拥有的选择(不包括开发商直接销售的预售屋)：             那么，是谁在购买温哥华的百万元房屋？         根据苏富比国际地产对高价位房屋买家的调查报告显示，这些人是：             该报告也再次肯定了国际买家对温哥华豪宅市场的的重要影响。中国是温哥华地产的主要国际买家，他们比较喜欢购买独立屋和公寓。相比于洛杉矶、纽约、伦敦或上海，温哥华的房地产被认为是经济实惠。另外还有国际学生富裕的家长购买高级公寓给他们在温哥华读书的孩子居住趋势。这些国际学生大多来自中国、中东及欧洲国家。

      Bill Goold是资深公寓楼投资者，曾任卑诗公寓楼业主和经理人协会(British Columbia Apartment Owners and Managers Association)会长，现任卑诗业主协会(Landlord BC)总监(Director)。他多年来投资了7座公寓楼，积累了丰富的经验，也乐意将经验分享。因为可以为客人提供有价值的参谋和建议，他和团队在商业地产销售领域成绩令人瞩目，不仅在大温，而且在加拿大全国都位居顶尖地位。    　　到温哥华寻找更大舞台    　　出生在温哥华岛阿伯尼港(Port Alberni)的Bill，走出校门后遇到了加拿大70年代的经济萧条期，21岁的他找不到工作，曾拿过政府救济。他希望做到经济独立，就去城镇寻找机会。他找到了工作，慢慢有了积蓄，在温哥华岛上买了自己的第一个物业，一个双拼屋(Duplex)。在1986年温哥华世博会举办的那一年，他离开家乡来到温哥华寻找机会。从29岁开始，他开始做地产经纪，销售公寓楼，在这一行业已经25年。让他感到有成就感的是，他帮助很多人从投资第一座公寓楼，到拥有多座公寓楼，获得了财务的安全和自由。 　　他投资房地产的经验是，地段很重要， 如果钱不够多，就买好地段的旧房子。他最初的时候，将自己投资的双拼屋出租，5年后还清供款卖掉，再换更好的双拼屋，换了几次房子，买了个独立屋，付清供款卖掉，就有钱付公寓楼的首付了。 　　1994年他买了自己第一座公寓楼，有23个单位。公寓楼需要付50%的首付，进入这个市场的门槛是要拥有首付的资金。从买下第一座公寓楼直到现在，他一面积累财富，一面寻找合适的投资机会，现有拥有7座公寓楼，大部分在大温地区，有少数在温哥华岛。从公寓楼投资中，他获得丰厚的回报，也给了自己选择继续工作或者马上退休的自由。 　　“买公寓楼有两个风险，一是利率风险，二是空置风险，业主要懂得怎样控制风险。”他加入了卑诗公寓楼业主和经理人协会，起初资深投资者教给他很多经验，让他受益匪浅。现在他成了资深投资者，用多年来积累的管理经验，帮助刚进入这个市场的新手。   　　公寓楼比独立屋更稳健   　　很多人知道，大温地区的独立屋近10年来经历了大幅度上涨的机遇，但公寓楼价格的上涨幅度显然不能与之相比。对此Bill画了个曲线图，说：“从长期来看，独立屋的市场有升有跌，但公寓楼的行情是一条上升的直线。” 　　即使在市场不好的情况下，公寓楼也有租金收入，提供稳定的现金流。他更喜欢投资整栋公寓楼，是因为公寓楼有地，在大温地区发展用地有限的情况下，具有很好的升值潜力，而且租金多年来一直呈上升的趋势。在付了5年供款后，还可以从银行再贷款。公寓楼的建筑每年有4%的折旧，还可以获得税务优惠。一座500万元买的公寓楼，如果建筑的价值佔55%，地的价值佔45%，那么建筑部分所佔的275万，第一年就可以获得10万元的折旧。以后每年再按所剩的价值再折旧4%。温哥华人口越来越多，对出租 　　公寓的需求大。投资者对整栋公寓楼的需求越来越高，但供应量却在减少。这是因为1972年，政府对公寓楼征收资本增值税，发展商就不愿兴建整栋属于一个业主用于出租的公寓楼了，他们宁愿兴建每个公寓可以卖给不同业主的高层建筑。现在整栋公寓楼一放到市场上，经常出现多个买家争抢的情况，这时要抢到房子，就需要验房有效率，贷款能力强，也需要有经验懂市场，Bill为公寓投资者提供了很多专业建议。   　　好管理员是关键因素   　　按照Bill的经验，如果知道什么可以做，什么不能做，管理公寓楼是一件简单的事。他说，如果公寓楼有20个以下单位，自己管理比较好。如果超出这个数量，就要请管理员了。管好物业的关键因素，是请一个好管理员，否则就会造成很大问题。好的管理，可以控制成本，提高收入，管理水平高可以吸引高品质的租客。 　　他喜欢聘用东欧裔的管理员，很多来自东欧的专业人士，他们在原居地收到很好的教育，移民后找不到原来专业的工作，他们做管理员认真负责。“请夫妻两人做管理员比较好，男的手巧能修理，女的细心感觉好，会与人打交道。”他说，但不可以让他们免费住抵工钱，这样做有可能引起未付工资的法律问题。可以给他们房租优惠，要给他们发正常的工资。另外管理员另有住处比住在公寓里更好，因为管理员住在同一座楼，住客可能随时去找他，涉及到超时工作的问题，可能违反劳工法。 　　如果管理员住在公寓楼内，正确的做法是，在他们的门上贴上工作时间，非工作时间除非紧急事务，不可打扰。“要做正确的事。”Bill说。管理员负责日常事务，他作为业主，要做的是每月在签费用支票时，要看各项费用是否合理，他通常的做法是货比三家。   　　把好关不让坏租客入住   　　为了让房子状态良好，可以从众多申请者中挑选租客，Bill建议，要让房子内部和外部都吸引人，才能吸引好租客。门厅的油漆要刷好，草坪要修剪整齐。厨房的设施要更新，老旧的地板要换掉。公寓外面，有房出租的标志要明显，出租房子的广告在Craiglsit 等网站上更新要及时，使潜在的用户可以看得到广告。 　　坏租客不仅会损坏物业，不交租金，还会使好房客搬离。所以最好的办法是精选租客，不让坏租客进来。Bill的做法是做好面试环节，并检查信用记录。他建议做到以下几点： 　　首先，要公司主管的推荐信;二，要上一任房东的电话(现任房东可能因为急需把不好的房客赶走，不愿讲租客的问题);三，要看看想来租房子的人开的车，如果他车窗坏了都不修，或者车的状况很糟糕，就要三思了。一个人不爱护他的车，就很有可能不爱护你的房子;四，从准租客什么时候找房，也能够看出他做事是否有规划。通常租约是按月签的，如果准租客月初来找房，希望下个月初入住，说明他做事还是有计划的。如果他月底前两天才来看房子，打算马上入住，起码说明这个人做事不是很有条理;五，房东或经理要好好坐下来，跟想租房子的人谈谈，看看他是不是有一份稳定工作，看看他个性如何;六，建议房东或经理从卑诗公寓楼业主和经理人协会的网站下载表格，请申请租房者填表，其中一项就是查看他的信用记录。 　　“如果这些都做到了，相信筛选出来的是好租客。”Bill说。   　　改变思维才可以赢得财富   　　当时Bill离开自己出生长大的Port Alberni，告别休闲缓慢的生活方式，来到温哥华寻找新机会，就是因为不愿过一成不变的生活，嚮往更广阔的天空，找寻能够让自己迅速成长的舞台。到现在，事业成功，投资也使他获得了财富，Bill依然在学习和成长。他说：“人生来就有权利创造你想要的一切，宇宙能给你的东西是无限的。” 　　他多年来养成了一些习惯，这使他获得精神上的能量。他每天早晨5点半就起床做冥想，读帮助心灵成长的书，他设定自己的目标，强化自己完成目标的信念，精神的力量对他获得财富有极大的帮助。 　　通常成功的投资者的经验是让人研究投资，学习曲线和数据，Bill的分享十分独特，他更强调思维，有了富足的思维，才可以获得财富。当然财富不是一下子涌过来的，他用积极的心态追求了20多年，才积累了财富，白手起家获得今天的成功。拥有一座或多座公寓楼，是很多人的梦想，但大家面对的普遍难题是买第一座公寓楼的钱从哪里来。 　　Bill Goold在还清独立屋的贷款后，从独立屋中贷款出来付公寓楼的首期，这是很多公寓投资者的做法，因为需要的首期数目较大，通常要付50%，另外50%从金融机构贷款。

近期大温房市火热，许多购买独立屋的民众抢房时一头热，到手后才怀疑是否买贵了，甚至有人向银行贷款时，银行鉴价后不愿意依照成交价格提供贷款，造成买主必须自己筹措额外资金的窘境。 一位本地地产经纪指出，在她自己的客户当中确实有人碰到类似状况，不过因为银行众多，有时银行会有不同的优惠与考量，当时她就把客户介绍至另外一间银行申请贷款，最后还是成功地申请到所需额度。 她同时提到，地产经纪在替客户抢房前，与客户做充足的沟通是十分必要的，因为目前独立屋抢手，很多时候必须先向客户进行市场分析，了解买主购屋的用途为投资亦或自住，才能避免后悔与相关后续问题。   大温独立屋市场正火热，民众抢购时必须先考虑自身经济能力与购屋用途。(记者陈威麟/摄影)   房市火热，很多时候买方出价时都必须要以无附带条件(no subject offer)的方式，才有办法抢到，价格高过于卖方开价已司空见惯，但若买方购买的主要目的为投资，希望买主详加考虑，以免后续房价的发展跟不上买主所出的高价。 不过另位地产经纪指出，大多数银行核准贷款的标准都十分雷同，一般来说，买方须经过银行房贷预批(pre-approval)后，地产经纪才会协助出手抢购，不过银行所同意的贷款比例，并非适用在所有价格案件上。 她举例说明，若是银行仅同意在100万元中提供65%的贷款，但买主却抢到总价200万元房屋，这就有很大的差价，必须靠买主自己补足，若是无法完成交易，后续官司诉讼后果必定不堪设想。 她同时强调，银行提供新移民的65%购屋贷款，也是有上限与相关限制，民众应在投入房市前了解相关细节。

        针对民众以高价抢房时，可能造成银行不愿以成交价贷款的状况，房贷专业经理人林哲弘表示，这样的状况确实可能发生，特别是若民众的成交价格是该地段首度出现的高价位，林哲弘强调，民众入市前最好先向银行申请房贷预批(pre-approval)，并清楚了解银行愿意贷款的总金额与自身经济能力，避免仅以贷款百分比来思考。         林哲弘指出，银行在受理民众贷款申请时，会派出第三方专业估价团队，对房屋与土地进行评估，银行在估价完成后，会以成交价与估价中较低的价格作为贷款基准，因此民众若在抢购时不理智的大幅加价，在申请银行贷款时可能就会遇到困难。         若是向某家银行申请贷款无法得到所需金额，转向另外一家银行申请，是否会得到不同结果，另位房贷专业经理人苏为峰认为机会并不大，因为各个大银行所使用的估价团队都差不多，不过苏为峰说，其实银行还是有机会视状况提供额外的差额，但贷款利率可能就会比较高，最坏状况之下，民众也可考虑向私人贷款公司借款。         林哲弘提到，许多华裔买家仍有贷款百分比的迷思，认为只要有35%的自备款即可入市，其实并非如此，他认为这类想法或许来自新移民65%之购屋贷款政策，不过这项措施仅限于初到本地五年内的新移民，各个银行也有总额上限，五年过后，银行核准贷款申请时，还是会以民众经济状况做为主要考量。         苏为峰说，在新移民购屋贷款的上限方面，其实各家银行的限制不一，若民众可提供原居国国内资产与经济证明文件，银行提供200或300万元贷款的意愿，会相对提高。

  他说，这种事能发生在我身上，也可以发生在任何人身上。   坏运气的开始   Ron Philbrook 现年58岁，实际上在90年代就已经还清了自己在高贵林港一套公寓的房贷，于是他开始筹划退休后的生活，用公寓重新做抵押，贷款在温哥华东北部300公里的一个湖畔又买了栋休闲别墅。     2011年，Ron Philbrook 失业，靠储蓄挣扎在两处房产的抵押贷款之中，不久，新的灾难又降临了。   去年8月，暴雨引发了大规模泥石流，他的休闲别墅被埋在岩石和泥水中，保险公司拒绝支付修理费用，说这是天灾，省政府说这套房没有资格领取救灾补助，因为是休假房产，不是他的主要住所。   该别墅的市场价值从$156,000 降到仅仅 $26,000   住了36年的公寓快被扣押   Ron Philbrook 在高贵林港的公寓仍然欠银行11万4千加元，在还贷出现问题后，皇家银行RBC决定扣押这套他已经住了36年的公寓。   通常银行会给房主6个月的缓冲期去找钱，但RBC决定向法院要求对Ron Philbrook 的公寓走“快速扣押”的程序，即只给他24小时的缓冲期。   在CBC曝光了Ron Philbrook 的情况后，立即收到数百条评论，现在RBC同意把上庭要求的时间推迟两个星期。

温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)较早前致函本省省长简蕙芝(Christy Clark)，促请省府采取行动，协助解决房价高企的问题，包括他所提出的开徵投机税措施。简蕙芝周四对此回信时表示，根据专家估计，卑诗大部分房地产投机买卖都是本地投资者，还有利用开徵新税的方式去压抑楼房价格，可能带来反效果，甚至可能令一些有做按揭的业主出现负资产。简惠芝在信中指出，罗品信提及有关温哥华楼价的问题，正正是省府所关注的，特别是有关首次置业人士，而省府正积极研究可行的措施，不过，这方面省府要谨慎研究，以确保在协助首次置业人士「上车」的同时，亦要保障现有的业主。   大部分炒卖者均属本地人   简蕙芝又称，根据省财政厅和卑诗地产协会的分析，希望罗品信留意当中的4点。首次，尽管有人认为，卑诗省楼价是由非居民投资者和物业投机者所推高，但是业内专家估计，本地大部分楼房投机买卖均属于本地人士，他们的活跃程度，较海外投资者高出3至4倍。   其次，如果采取任何开徵新税或增加税项等方法以压抑楼价，可能会导致反效果，损害现时的业主。专家估计，每推低楼价10%，可能会令现时拥有一幢价值80万元房子的家庭，损失物业的8万元价值，这可能对大量房贷债务的屋主造成影响，甚至出现负资产。     研究完善土地规划以增供应   第三，其实温哥华市府亦应研究可以怎样做，协助解决房屋可负担问题。最后，在开徵新税以遏抑需要之外，还有可透过更佳的土地用途规划去增加供应量的方法。   简蕙芝又表示，省府希望能与市府共同努力，令温哥华的房屋较能负担，尤其是首次买屋人士。    

罗品信本周较早致函省长简蕙芝，建议省府增加高价物业的转让税，并将所得投入可负担房屋。他也要求修订《温哥华宪章》(Vancouver Charter)，便于市府监察物业业主及房屋是否空置。   澳洲限外资炒楼未见效   澳洲政府早在2010年4月就收紧外资购房，规定海外投资者只能购买新房，不得购买现房，若购买未经开发地皮，须在两年内动工。另外，短期居留者若永久离开，须先出售物业。上述一些规定未能严格实施，反而楼价猛涨。香港特区政府相关主要政策，在2012年10月尾开始实施，规定买楼业主若3年内转手，须支付额外印花税（SSD）10%至20%，非港永久居民须另缴15%的买家印花税（BSD）。当年港府还提出试行「港人港地」政策，以限制外资炒楼。   至于中国方面，早在2006年，规定为外国人在华居住满一年才有资格购房，并必须采取实名制。在2010年，国务院发出通知，暂停发放购买第3套及以上住房的贷款，另对无法提供一年以上当地纳税，或者社会保险缴纳证明的非当地居民，暂停核批房贷。

    1.坐北朝南，即大门朝南，后院朝北   一楼的家庭房Family Room（一般是一家人活动最多的地方）、厨房和早餐区，二楼的主卧室朝北，夏季由于日照长，下午3、4点过后，这几个房间的温度偏高。后院朝北，不喜欢晒日光浴的就比较麻烦，晚上7、8点在后院BBQ，还会很晒。不过该朝向的好处是，大门和车道朝南，冬天积雪少，门前比较干净，所以冬天白天最好改在Living Room活动。   2. 坐南朝北，即大门朝北，后院朝南   Family Room、厨房、以及楼上的主卧室或其他一到两个卧室就朝南，在加拿大漫长的冬季里，能有阳光照进这些家里人活动多的房间，就会显得非常温暖舒适。而在夏季，由于正午的阳光是直射的，不会直接照射到室内，所以这几个房间温度不会太高。后院朝南，晚上没有阳光，一家人围坐后院BBQ最好不过了。另外，喜欢在下班在后院种点蔬菜瓜果、劳作一番的人士也比较喜欢这种朝向。缺点是大门口和车道朝北，冬天积雪多，容易结冰，应特别注意防滑。   3. 坐西朝东，即大门朝东，后院朝西   在本地生活时间长的西人，他们可能会更喜欢这种朝向的房子。因为他们很多人喜欢日光浴，夏天阳光灿烂的周末，他们或光着膀子，或穿着比基尼，在自家的后院，晒着太阳、享受着日光浴，在他们看来，这是生活享受。但华人往往不喜欢，原因自然是“西晒”，由于主卧朝西，经常会热得待不了人，到了半夜，房间还是很热。另外由于西晒，应特别注意窗框和门框的保养。   4.坐东朝西，即大门朝西，后院朝东   该朝向的房子特别适合喜欢捣腾后院的屋主，迎着朝阳，不怕西晒，一天中似乎任何时候都可以跟花花草草来个亲密接触。与坐西朝东的房子类似，大门一侧的门、窗保养特别重要。