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百万房产要征附加税，房价能刹住车吗？

今日，加拿大一家专业机构对地产市场的一份调研报告披露：对价值超过100万元的房屋，征收年度附加税，这样可以有助于减少住房不平等和冷却房价市场。 2021年，加拿大房产有多火热自不必说，大温地区更是足以用“疯狂”形容。前两天，大温地产局REBGV刚刚发布了2021年的大温年终地产销售数据。数据显示，2021年，大温地产局辖区总共破纪录卖出43,999 套房子，比 2020 年的 30,944 套增长了 42.2%，比 2019 年的 25,351 套增长了 73.6%，并且比 2015 年创下的 42,326套历史销售记录还增加了 4%！总体来讲，2021年的销售总量比过往10年的平均销量还要高出 33.4%！大温地区所有住宅物业的 MLS® HPI 综合基准价格在年底为 $1,230,200。与 2020年12月相比，增长了 17.3%。去年该地区的独立屋和联排别墅基准价格上涨了 22%，而公寓价格上涨了12.8%。报告的作者Paul Kershaw是Generation Squeeze的创始人，也是UBC人口和公共卫生学院的教授。他说，这是一整套建议的一部分，希望能让人们转变观念：房子是用来住的，而不是一种投资手段。目前，这份报告建议：对价值超过100万元的房屋征收累进式附加税，起征点为0.2%，最高点为1%。附加税将每年征收，并在房产出售时缴纳。“与对所有房屋销售征收收益税不同，该建议只适用于加拿大最昂贵的房屋中的前9%。”Paul Kershaw说。不久前有报道显示，在全球6个房地产泡沫严重的城市中，加拿大两大城市多伦多和温哥华榜上有名，市场已经高度脆弱。CBC News报道，代表全国房地产经纪的组织CREA表示，2020年10月在其MLS系统上出售的加拿大房屋，平均价格为$686,650加元，比一年前的同月高出近14%。 CREA表示，房价的飙升主要是因为多伦多和温哥华这两个房价最昂贵的城市，严重影响了平均价格。同期，瑞士银行（UBS）发布年度研究报告《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》，全球六个城市被认为存在房地产泡沫。其中，多伦多和温哥华是全球两个最严重的房地产泡沫发源地，多伦多排第二，温哥华第六。瑞银认为这两个地方的房地产存在严重泡沫，根据瑞银的说法，任何想要投资房产进行出租的人，都需要很长一段时间才能偿还购买的价格。在多伦多需要28年，在温哥华需要31年。在今天这份报告发出后，BC省的住房部说，不断攀升的住房成本的确是"令人担忧的"，他们将认真审查这份报告。当下，BC省政府的住房计划包括打击税务欺诈，征收空置税和建造数以万计的新住房。广大市民对于这份建议也是众说纷纭，有人认为应该尽快执行，遏制房价，让更多人安居乐业，让年轻人的生活有奔头。但也有人持完全不同的意见，这部分人觉得在多伦多、温哥华这样的大城市，不要说独立屋，连Town house都上百万了，还很难抢得到，按照这个逻辑岂不是要人人都要缴税？这是减负还是增负？还有人觉得根本不需要这么麻烦，简单点——银行收紧投资房贷款(提高首付或提高利率)就行了，因为真正炒房者大都是用银行的钱。该报告由加拿大抵押和住房公司（CMHC）管理的国家住房战略解决方案实验室计划资助，但该公司在一份声明中说，他们不对报告中表达的任何观点或建议负责。与此同时，联邦住房部与CMHC合作发表一份声明：目前正在与各省、地区和地方政府合作制定房地产公平行动计划，但它不会包括净值税（Equity Tax），"联邦政府已经多次明确表示，我们不会对加拿大的主要住宅的净值进行征税。"声明还阐述：加拿大的每个人都应该有一个可以称之为家的地方，我们认识到，对于加拿大太多的家庭来说，买一间负担得起的房屋已经变得遥不可及。

4年前
加国房市杀声隆隆机构建议百万以上房产再征税

一份报告说，对价值超过100万元的房屋征收年度附加税，将有助于减少住房不平等和冷却房价市场。（图源：CP24） Paul Kershaw是Generation Squeeze的创始人，也是周三发表的报告的作者，他说这是一整套建议的一部分，希望能让人们转变观念：房子是用来住的，而不是一种投资手段。 B.C大学人口和公共卫生学院副教授Kershaw说："就像政府对污染实行定价，以遏制我们的碳排放来应对气候变化一样，我们也需要对住房不平等进行定价，以减缓飞涨的房价。" 该报告建议对价值超过100万元的房屋征收累进式附加税，起征点为0.2%，最高点为1%。附加税将每年征收，并在房产出售时缴纳。 Kershaw说，与对所有房屋销售征收收益税不同，该建议只适用于加拿大最昂贵的房屋中的前9%。该报告是在BC省评估机构发布年度数据的同一周发布的，该数据显示BC省房屋价格全面飞涨，有些甚至高达50%。他说，这个建议的想法是让房主们认识到，飞涨的房价是以牺牲年轻加拿大人、未来几代人和任何年龄段的新移民为代价。该报告还建议调整加拿大基础设施银行，加拿大抵押贷款和住房公司的效率，以激励贷款，以激励贷款扩大公寓和低价专用租赁的供应。 Kershaw说，住房不平等是全国的一个问题，但在安大略省和不列颠哥伦比亚省最为严重。他说，拟议的税收管理在对于政府高层更有意义，而不是市政当局。该报告由加拿大抵押和住房公司（CMHC）管理的国家住房战略解决方案实验室（National Housing Strategy's Solutions Labs Program）计划资助，但该公司在一份声明中说，他们不对报告中表达的任何观点或建议负责。联邦住房部与CMHC合作在一份声明中说，正在与各省、地区和地方政府合作制定房地产公平行动计划，但它不会包括净值税（Equity Tax）。该部门在一份声明中说："联邦政府已经多次明确表示，我们不会对加拿大的主要住宅的净值进行征税。" 该计划包括对房东在装修后"过度"增长租金按比例征收附加税，反炒房税和遏制投资性房地产的过度收益的政策。声明说："加拿大的每个人都应该有一个可以称之为家的地方，我们认识到，对于加拿大太多的家庭来说，买一间负担得起的房屋已经变得遥不可及。" BC省的住房部说，不断攀升的住房成本是"令人担忧的"，他们将审查该报告。 BC省政府的住房计划包括打击税务欺诈，征收空置税和建造数以万计的新住房。安大略省财政部在一份声明中说，正在通过非居民投机税来解决房价问题，该税种已将大多伦多和汉密尔顿地区的外国投资者，从4.7%的交易减少到2%以下。上个月，政府提议将该税种从15%提高到20%，并将其扩大到整个省。该部在一份声明中说："通过扩大覆盖范围以包括整个省，并提高税收，我们将阻止外国投资者投机，并确保我们有限的住房供应给那些最需要它的人。" 大温地产局在一份新闻稿中说，疫情期间住房需求的变化，刺激了去年大温地区房屋销售的历史新高。 2021年的销售量上升了42.2%，达到43,999套，而前一年是30,944套。之前的记录是在2015年创造的。该委员会的经济学家Keith Stewart说，在过去的几年里，大温哥华地区的居民一直在评估他们的住房需求和选择。 "在整个疫情的过程中，房产一直是居民关注的焦点。" 独立承包商和企业协会表示，供应链问题也增加了建筑成本并造成了延误。主席Chris Gardner在一份声明中说，承包商在获得建筑材料供应方面，遇到了几十年来未见的延误和挑战。

4年前
2021年加拿大房市回顾和新年展望

2021年疫情下，加拿大房市又度过一个火爆年，火爆之程度，连专家都直呼找不到词来形容。超低利率环境，加上需求旺盛，今年10月全国平均房屋销量和房价均创新高。专家认为，全国买房担负力创过去31年新低。 2021年，加拿大房市及按揭行业都是一片火热景象。专家预计明年这种火热趋势会有所缓和。（楚方明） // RBC高级经济师霍格（Robert Hogue）对媒体表示，全国各地买家需求旺盛，房源接近历史新低，导致买家竞争激烈，支撑和推动房价上涨，造成过去1年中买房负担力急剧恶化。黑五般的狂热疫情爆发前，安省房市就已十分火爆，人们买房艰难，如今是连想都不要想了。霍格认为，被完全排挤出安省市场的买家，有可能搬到草原省和大西洋省等房价还没发展到如此疯狂地步的地区。据雅虎财经网报道，大多伦多地区地产经纪阿利女士（Nasma Ali）表示，要能找到一个词来形容过去1年房市的话，恐怕只有“狂热”一词了，如黑五般的狂热。阿利表示，由于越来越多买家追求更宽敞家居空间，大多区郊区和周边城镇房市异常火爆。房价这种涨幅，根本没法持续，希望明年能有所放缓，但到明年春夏两季，估计需求仍持续超过供应；到7月，尤其是8月，行情应有所放缓，到时估计是最后一批因疫情要搬家的人。按揭市场也疯狂从业26年的资深按揭经纪巴特勒（Ron Butler）透露，过去1年中，房市火爆带动按揭市场火爆，许多按揭经纪公司日常业务总量比上年增50%，非常反常。巴特勒说，有些省房价涨幅惊人，一个地区房价短短1年涨40%，完全不可能，极不正常。明年年初由于房源持续紧张，房价估计还会持续上涨，但随后可能会有政府干预，法规变动，尤其是央行加息等，行情会有所放缓。他提醒，政府干预和房价反应之间会有延时，也就是政府宣布干预初期，因大量买家会趁新规正式生效前赶紧入市，房价仍会有短期的猛涨，之后才会开始反应。投资炒房严重 Teranet最新数据显示，多伦多1/4的房子被炒房者买走，安省4名买家中就有1人拥有多套物业，有些经纪这一数据更是高得离谱。地产专家拉比多克斯（Ben Rabidoux）认为，这些炒房者估计会是政策首要打击的对象，打击办法很多，比如将第2套物业首付要求从目前的20%提高至35%，禁止用房屋净值抵押贷款（HELOC）或其他物业抵押贷款方式贷款买第2套物业等；收紧投资物业按揭等等。拉比多克斯表示，这些措施都会对炒房需求造成实质性打击，消除大量投机泡沫，但同时也会严重影响无保按揭业务大增的银行。他认为，鉴于加拿大金融机构管理办公室（OSFI，银监局）最近提到大量家庭负债沉重，收入与贷款债务严重失衡，说明银行贷款大量放水，银监局有可能在按揭压力测试中新增债务与收入比限制，或要求银行将未提取HELOC计入偿债比数据中。他认为，话虽如此，除非市场出现极其严重冲击，明年市场走高至少还会持续到下半年。明年房价继续涨 Royal LePage地产经纪公司认为，大多区和大温区明年房价估计分别涨11%和10.5%，哈利法克斯估计涨10%至51.92万元，埃德蒙顿涨5%，卡尔加里、温尼伯和里贾纳涨6%。 Royal LePage大西洋分公司经纪洪森伯格（Matt Honsberger）明年大西洋省房市展望报告认为，哈市房屋库存仅2周左右，长期存在房源紧张问题，这些都会影响房屋销量，尽管外省买家需求旺盛，明年房屋销量估计会下跌。报告还认为，外省买家需求一直是推动当地房价上涨主因，而且已经开始延伸至Annapolis Valley等郊区小镇和度假小镇等。政府如何应对？普通家庭买不起房，三级政府纷纷发誓会想办法解决。联邦自由党政府承诺明年联邦预算会纳入住房政策，安省为此成立专家工作组，多伦多通过了住宅空置税。年轻人维权团体Generation Squeeze创办人、卑诗大学教授科肖（Paul Kershaw）呼吁，希望各级政府政府能更明确，确保房价稳定，收入增长能跟得上房价涨幅。三级政府的未来房价政策如果不明确，2030年前就没法确保所有加国人都住得起房。科肖提醒人们，不要只关注政府政策细节，而是关注大局，如更多强调房子首先是用来居住，而不是用来投资以寻求回报。

4年前
新冠给加拿大的房市带来怎样的灾难性影响？

在新冠肺炎大流行期间，加拿大的房价正以令人乍舌的速度增长，而某些城市的房价涨幅已呈失控状态。正当本国的青年人纠结于如何才能拥有一套属于自己的住宅时，大量海外买家正涌入市场，试图借着这波行情大赚一笔。然而令人不安的是，小杜鲁多的联邦政府并没有出台合适的调控政策。人们担心，随着时间的过去，加拿大将面临一场更加严峻的“住房危机”。图片来源：《温哥华太阳报》，下同据本国英文媒体《温哥华太阳报》报道：对抗新冠肺炎的战争不仅直接打击了加拿大餐馆、游轮业、娱乐业和航空公司，也对房地产市场造成了巨大的影响。自2020年3月新冠肺炎大流行以来，加拿大各地的房价已上涨34%。目前，本国的平均房价已上升至78万元（60.4万美元），相比之下在美国，平均房价几乎只有加拿大的一半，为31.2万美元。在大流行期间飙涨，人们的收入却不见增加，令房屋越来越难以负担。RBC首席经济学家霍格（Robert Hogue）指出，现在加拿大人的房屋负担能力，已经跌至31年来的最低点。在G7集团中，加拿大的“家庭收入与房价之比”（The ratio of household income to home，用以衡量房价可负担性）的飙升幅度远远超过任何国家。新冠大流行之前和之后的加拿大房价涨幅对比至于房价飙涨的原因，温哥华岛大学房地产教授霍兰德表示，首先是持续超低的利率。“对于大多数盼望着复苏的行业来说，这是个很好的政策。然而在我们的房地产业中，这是一阵超级强心针”，霍兰德说。其次则是通货膨胀。在经济不景气期间，大多数国家的政府都有出台加强货币刺激（印钞），配合极低利率以阻止经济放缓，所以通货膨胀几乎是目前西方国家都面临的情况。然而，加拿大政府比其他国家走得更远。这些政策作用在房地产市场上，导致本国数以百万计的人、特别是年轻人，已被完全排除在“房主”这个群体的范畴之外。最近的一份调查数据显示，现在加拿大大约有三分之一的成年人（超过800万）没有自己的房子，其中有大约四分之三的人是想买房的，但是买不起。当然喽，有道是“几家欢乐几家愁”，飙涨的房价令很多人纠结到睡不着觉，却也令不少人高兴地直拍手。在这场大流行期间，国内外的房地产投资者和投机者一直在攫取利润——至少从数据上看是如此。在温哥华，大约有34%的住宅，里面的住户并非该房屋的所有者。在多伦多，这一比例为25%。火热的房市令不少投资人涌入，他们尤其热衷于抢购公寓楼单元，因为比较容易出租。令人颇为不安的是，小杜鲁多的联邦自由党对此似乎并不关心。在小杜总理当政的这六年间，加拿大的房价已经涨了81%，可是他还是喜欢将自己扮成“致力于解决房屋负担问题的热心人士”到处奔走。例如在今年夏天，总理曾专门去了一趟安省的哈密尔顿，参观了一个综合性的住宅项目。在今年9月，小杜鲁多和副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）在精选演说中提到了房屋负担性的问题，讨论让加拿大人住得起房子，而不是将房地产市场沦为全球精英阶层的投资工具。然而，他们的实际行动十分有限，且被动。他们上一次致力于打击房市里的投资人还是在2019年，针对BC省和安省大城市里的海外买家征收1%的税。这样的政策环境，让本国房市成为外国投资者的理想土壤。数据显示，在温哥华新建的公寓中，有五分之一是外国人购买的，在列治文，这一比例扩大到了四分之一。另一个推动房价的因素，则是移民。尽管在新冠肺炎大流行期间，本国接受的移民数字有些下降，但是联邦政府仍然承诺，很快将恢复接收的移民数量，并扩大到每年40万人。加拿大统计局的数据显示，移民为加拿大住房投入的资金要比国内出生的人多，所以扩大移民势必将进一步令房价水涨船高。最终，这些政策所导致的对住房过度需求的苦果，将由那些在加拿大出生的本土居民、特别是年轻人，以及新移民中那些并不富裕的人士承担。来源：https://vancouversun.com/opinion/columnists/douglas-todd-how-disastrous-has-the-covid-19-pandemic-been-for-canadian-housing

4年前
加国人口3800小镇已无房可卖今年房价涨50%

对加拿大的房地产市场来说，最近几年房价一直在飙升。但没有一个地区像安大略省南部那样，越来越多移居搬往南部小城市的居民，继续推动多伦多市中心周边的房价上涨。（图源：BlogTO）新冠疫情期间，很多在家工作的人离开市中心居住的小面积公寓，搬往郊区生活，居住在面积更大的房产中。但疫情尽管已经持续了两年，安省一些小镇的房屋需求仍在飙升中，甚至比去年疫情初期的需求量更大。安大略省班克罗夫特（Bancroft），一个根据2016年人口普查只有3,881人的矿区小镇，最近的数据显示当地房价大幅上涨。涨价的幅度并不是跟去年疫情刚开始相比，而是在过去12个月内的记录。分析师们报告说，Bancroft的房价在不断上涨，2021年10月又创造了新的房价记录。 RE/MAX上周发表的一份报告中写道，"2020年初生活方式的迅速改变是全国房价飙涨的原因，安大略省的小城市和乡镇的房产需求激增。" "Bancroft的房价也一路飙涨，2021年3月创造了新的月销售记录。这种趋势在2021年的大部分时间里都在持续。但目前房产销售已经开始放缓。" 在多伦多也一样，销售放缓与房价快速上涨相关，Bancroft的情况是否也是如此？或者说，在这个在多伦多东北方向，车程大约2小时45分钟的小镇上，根本没有足够的库存来满足需求？ Bancroft的RE/MAX写道，"2021年10月，当地创造了自20世纪80年代以来10月活跃住宅房源的最低记录，月底市场上只有58个房屋。" 然而正如房地产经纪人所指出的，Bancroft让人乍舌的是正在出售房屋的平均价格——MLS房屋价格指数综合/单户基准价格现在是47.08万元，比2020年同期增长了48.3%，令人难以置信。 "2021年10月售出的所有房屋的平均价格同比增长了33.9％。该月售出的房屋平均价格为574,563元。" 虽然很难说未来会怎样，但RE/MAX房地产经纪人表示，Bancroft的市场应该会略有缓和。但我们都了解目前多伦多的情况，发地产泡沫一直在增长。

4年前