地产

面对温哥华房价一路飙高，以及住房可负担性门槛过高造成人口流失或人才出走，政府是否实施“投机税”(speculation tax)打击本地的炒房现象，成为近日的热门话题。但有经济学者认为，目前并无实质证据可证实炒房与高房价的直接关系。 温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)2日表态支持征“投机税”打房，罗品信要求省府尽快落实，他说：“显而易见，房市中火热的炒房现象是导致温哥华房价飙高的主要原因。” 不过卑诗大学商学院经济学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，现在没有证据表明，炒卖房屋是导致价格高涨的原因。 温哥华市长罗品信呼吁征投机税打房，但学者专家认为，现在还没有证据可证明炒房是导致温市房价飙升的直接肇因。(本报资料照片) 他说，现在对房市问题的探讨都围绕在“特定个人抬高房价”的说法，却缺乏实际证据来证实这一个论点。像是2006年时曾出现买家彻夜排队买大楼单位，并在30天之内出手转卖，这种情况可以被视作过度的炒房现象，但现在这种情况较少见。 虽然早前温哥华太阳报报导指出，西温有一些房子的新房主平均在六个月内就将房屋转手，来回之间屋价涨幅达40%，但萨摩威尔认为，这价格涨幅实际上还不算夸张。他指出，即使政府祭出打房的投机税，可能会遇到有些屋主的反对。事实上，不久前美国旧金山市民才用选票驳回一项投机税的提案，该提案针对多单位公寓建筑于买进五年内即转手出售的交易予以课税。

日前Vancity公布的一份报告指出，大温地区房价太高难负担，加上薪资涨幅小，恐酿技术劳工、年轻人的出走潮。不过有专家认为，这项警告恐言之过重。 卑诗大学城市经济研究中心学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，该份报告含有“危言耸听”的成分，他相信如果真的发生大量人口外流的情况，导致在大温居住或工作的人数减少，那么薪资水平一定会做出调整。 他说：“从薪资角度考虑，如果突然之间劳动人口紧缩，那么工薪酬劳势必会上调，以保障劳动力市场的需求和供应”，但目前看不出有这个迹象。 不过他认同按照现在的高房价现象，对年轻人置业造成莫大困扰。他认为，年轻人应当调整对住房的期待值，如果要想购买独立屋，恐怕只能牺牲通行时间，“单凭普通人的工资，要负担独立屋，只能到远离市中心的地区，或者远至曼尼托巴省温尼辟(Winnipeg)等地才可能实现。”

   　不少热衷于买地建房的新移民，对于一些土地是否能够用来建房，建什么样的房不太了解。一些华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，大量购买后坐等开发升值。殊不知这里每块土地的用途都有严格规定，即便是私人土地也不能随意大规模开发。这就意味著，买下这样一块地，开发也许会受到很多限制。   　　加拿大的发展是从分田地开始，整片的荒地被整齐分割开来，或封或卖地变成了当初新大陆探险者的私田。200多年来，每个城市的规划对每块地的用途要求都很详细，比如是用于商业、农用、住宅，还是工业、公园等很多类别。如果买了一块农田想盖高楼，买了一处旧宅子想翻盖成新的等，这都会涉及规划变更（Rezoning）的问题。   　　城市规划事无巨细 　　来自北京的移民金辉来加拿大已经有23年了，在加拿大获得了建筑设计硕士学位，她说无论是高层公寓还是高端私人住宅的项目，往往都会涉及规划变更。 　　现有城市规划都很老，当初规定一个区域的高层建筑，很多都是要求6层左右。现在城市里买一块地价格都很高，如果盖6层的公寓，开发商会亏大本，因此就涉及改规划。 　　在私人住宅改建方面，一般老房屋周围都有很多树木。这就将新房屋局限在一定范围内，要想扩大面积就涉及移走或者砍掉树木，这同样也需要改变规划。因为每个市政府都已经把所有土地上住宅大小、道路、绿地、树木等做了详细规定，大的改动就需要变更规划。 　　对于高层公寓项目花费的时间往往是漫长的，她举了一个曾经参与过的项目作为例子。这个位于列治文山市中心Yonge街上的高层公寓，从买下地到盖好用了7年时间。这期间她还休假生孩子，孩子都几岁了还在忙这个项目。     　　七年磨一剑 　　金辉表示，这栋公寓原设计是14层，而市政府规划是这一区域楼房最高只能到6层。如果起高楼会增加该地区交通流量，同时也会为生活、就学、社区服务增加压力。因此，要想盖高楼就要说服市议会，需要提供设计图、交通、古迹保护、绿化保护、社区服务设施、阳光阴影研究、环境影响、噪音影响、视觉效果等十几份可行性报告。 　　她表示遇到最大的阻力就是容积率太高，也就是说公寓总面积除以建筑土地面积，用以体现人口密度，如果容积率高就难以获准。 　　后来，居民又提出这是一条古老的街道，所有沿街建筑要风格一致，同时不能太高。于是他们把公寓外观设计成古建筑，也把大楼设计成阶梯状逐次增高。 　　但教会又提出街边教堂屋顶不能被建筑挡住，人们从多伦多方向来，需要看到教堂的顶尖等。因此他们只有把规划从14层降为9层，才算得以初步通过。 　　金辉回忆说，当时要召开很多社区代表会议，征求周围邻居的意见。同时还要与当地市议员沟通，向他们说明项目的优点以获得支持。最担心的就是在项目讨论期间遇到市级选举，很多本来已经被说服的市议员，为了寻求连任，不得不屈服于选区内选民的意见，从而在项目投票的时候改变主意。该项目最终打官司打到安省市政委员会，才算得以成功，仅变更规划就用了3年时间。 　　做项目既复杂也简单 　　川克米（Michel Trocme）是多伦多一家名为城市战略（Urban Strategies Inc.）的城市规划设计公司合伙人，这家公司曾经参与的城市规划项目从北美各地到英国的伦敦、亚洲的新加坡等，规划变更是他每天都要面临的工作。需要提醒的是虽然他的名字叫蜜雪儿（Michel），但他的确是一个大老爷们儿。他的解释是在魁北克法语中，这个名字是男女通用的。他来自魁北克，成了多伦多少有的叫蜜雪儿的男人。 　　川克米在接受本报专访时表示，在加拿大做项目改规划是一件复杂又容易的事情。复杂在需要花很多时间去和社区居民、市议员沟通，向他们解释项目对周边生活的影响，比如高楼产生的阴影覆盖附近街道太多的面积，或挡住附近的居民享受阳光，高层建筑道致路口变成风口等，都需要细致地加以分析考量。因此，在上百人的社区民众听证会上接受质疑据理力争，是投资方要习惯的事情。 　　说容易的话，那就是整个过程都是在桌面上进行的，没有私下潜规则。因为你可以说服市议员，但是他也不敢违背民意，因此大家都按照政策规则做事，这样就会减少很多麻烦。 　　买地不等于就会升值 　　现在不少华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，因此到了加拿大就像地不要钱一样大量购买，然后坐等开发升值。对于这种投资模式川克米认为过于盲目，他表示就安省来说很多土地被省政府定为绿色保护地带（Green Belt），这个绿色带像一个发卡镶嵌在大多伦多地区外围地带。 　　川克米指出，这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地，因此政府要善加保护，禁止那里进行大的开发。从地图上看，有很多村镇处于这个绿色保护区内，因此这些村镇规模的扩大和发展受到严格限制，即便是私人土地也不能随意大规模开发，或者说只能点开发而不能面开发。这就意味著，你即便买下这样一块地，受政策限制未来也不会有很大商机，坐等什么也等不到。 　　放宽心态强强联手 　　他建议华裔投资者首先要放宽心态，把回收期放长一些，在市中心的项目一般都在10年。在外围周边地区当地政府可能会更喜欢投资者，但要想短期致富是很难的。 　　首先要研究当地的10年规划，看看是否处在省政府的绿色保护地带等。还要习惯与社区居民打交道，考虑到他们的切身利益，只有健康、优化的社区才会带来商机。他认为，这种繁琐是有好处的，起码让所有的项目都经得起考验，不会建成之后就让人后悔，毕竟我们也要生活在这里。 　　其次，刚开始从小项目做起，逐步积累经验。对于规划变更之类的工作，从来不是一个人战斗可以成功的。金辉和川克米都认为这是一个团队合作的工作，需要有熟悉城市发展政策的顾问，需要了解当地环境的专家。本地很多地产发展公司都是经过几十年才发展到现在的规模，他们具备经验，但是在资金上可能会有欠缺，与本地发展商强强联手不失为一个捷径。 　　此外川克米还认为，投资地产需要搞好两个关系。一个是和当地市议员的关系，这个完全是桌面的关系，虽无需潜规则但要取得他们的支持，才能与社区居民有更好的互动。其次，要与当地银行有良好的合作，没有银行的支持，单靠发展商自有资金也很困难。 　　《规划法》及城市规划附例 　　按照《规划法》第17条规定，每个城市都有一个官方规划，该规划由市议会审议通过，是一个城市未来发展的蓝图，一般来说需要展望未来30年的发展前景。包括城市哪些部分是用来修建民用独立住宅，哪些地方是工业区、公园和办公区、零售商业区、社区服务中心等。城市规划也是构建一个城市框架的依据，比如给排水系统、道路交通等如何部排，如何既保发展又保护环境等。 　　《规划法》第34条规定每个城市有自己的规划附例，是一个法律性的政策文件。用于规定具体范围的土地用途，规定土地开发建设的具体要求等细节。 　　如果居民想在自己的物业上进行大型改造工程，就需要查看当地市政府规划《附例》。对比是否存在冲突，否则的话就要申请修改一些规划。比如原来的农用地想变成住宅用地，原来规定盖低楼房的土地想盖高楼等，都需要向市政府提出更改规划的申请，也叫做rezoning。 　　地产投资有策略 　　很多投资者都把眼光聚焦在高档消费人群上，修建豪华公寓和住宅。多伦多建筑规划设计专家川克米建议，不妨把目光投向出租公寓楼（Apartment）上。他表示，目前高层豪华公寓显然是已趋饱和，有人甚至认为已形成泡沫。很多年轻人到多伦多连一个最基本的居所都买不起，因此公寓市场租卖都遇到阻力。所以，有发展商开始建造用于出租的公寓，所有权归发展商，以较低的价格向居民出租。 　　他还建议投资人多学习政府政策，在变化中找商机。比如他指出安省建筑条例（Code）可能会做调整，木建筑限高由原来的3-4层，会提高到7层。如果实施，因为木材料便宜很多，发展商就能在成本上有所降低，在购置土地的时候就会把这个因素考虑进去。  

  　　CMHC最新调查指出，多市和温市分契式大厦单位投资者，买入后普遍会放租物业至少五年。  资料图片   　　加拿大按揭和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC）最新调查发现，多伦多和温哥华的“分契式大厦”(condo)单位投资者，买入后普遍会放租物业至少五年，不会立即转售图利。   　　加拿大按揭和房屋公司去年8月和9月，访问两市共42,191名分契式大厦单位业主，发现有83.8%受访业主，都居住在购入的单位内，其余16.2%才居于“主要居所”（primary residence）及拥有至少一个分契式大厦单位，这类分契式大厦单位之中，有52.3%已租出。 　　这类已租出的分契式大厦单位之中，有33%由亲友入住，有7.6%闲置，等候放售、放租或翻新，而很多受访业主对上一次购买的单位，至少已是六年前。 　　九成年内无意再买 　　调查同时发现，即将兴建和兴建中、属于投资性质的分契式大厦，大约有4%以本地买家为目标对象，外国买家、企业投资者、居于加国其他城市，但在多市和温市持有分契式大厦单位人士，均不在此列。 　　CMHC首席市场分析师Dana Senagama指出，调查反映大部分受访投资者，只是持有两市少数单位，她说：“事实上，四分三受访者只持有一个单位，10%持有三个或以上单位。” 　　调查同时显示，本地分契式大厦单位买家的投资意愿明显放缓，大约九成受访者表示，未来一年无意购买另一个单位。 　　有关注房屋人士一直批评，多市有2.4%分契式大厦单位由外国买家持有。　

　　加拿大房屋暨房贷公司（CMHC）22日公布多伦多、温哥华两地共管公寓市场调查，绝大多数共管公寓拥有者是用于自住，而非出租，更无意透过炒楼牟利。   　　这项在多、温两地总共调查4万2191个家庭的2014年度共管公寓东主调查(2014 Condominium Owners Survey)发现，在购买了不止一个共管公寓单位的家庭中，近84%受访者就住在共管公寓内。   　　其余16.2%至少拥有另一套公寓单位的家庭中，约有75%拥有另一套单位，约18%拥有至少另外两套单位，约有10%拥有至少另外三套或者更多的公寓单位。这些人是投资者，他们手中多余的公寓单位用于租赁。 　　这项调查显示，投资者中极少人透过举债购买共管公寓。在多、温两地的公寓投资者中，45%没有房贷，还有将近20%的人从没有靠借债买共管公寓，这意味着他们购买公寓单位时一次性付清所有款项。 　　在背负房贷的共管公寓拥有者中，几乎有三分之一支付了比率很大、至少20%的首付款；这一比率在投资类共管公寓拥有者中高达45%。 　　与一些人所持的共管公寓购买者中有很多炒楼者的想法恰好相反，在被CMHC界定为投资者的共管公寓拥有者中，23.7%表示已持有公寓超过10年，在购买后入住其中超过10年者的比率更是高达45%。 　　但是在多伦多，有意长期持有公寓单位者的比率似乎有下降趋势。去年的调查发现至少拥有两套公寓的投资者中，61%表示将持有公寓至少五年，今年的调查报告减少为54%。CMHC分析，这或许表示投资者对多伦多共管公寓市场的信心有所下降。 　　在温哥华，有意持有公寓至少五年的投资者跌幅较小，仅由之前的53%微幅下降至51%。  

　　加拿大按揭及房屋公司针对温哥华和多伦多柏文市场展开调查，发现多达84%的业主用以自住而非出租，同时过半数业主买入单位逾10年以上。   　　此项年度调查今年进入第二年，主要分析温哥华与多伦多这两个国内最大的柏文市场，发现柏文业主实际的财政状况，较外界推断为佳。   　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)共查访了42,191个温市和多市的住户，报称拥有至少一个柏文单位的人士当中，有83%表示用来自住。 　　余下的16.2%表示除拥有基本居所外，还另有至少一个柏文单位，属按揭及房屋公司定性为「柏文投资客」类别，意即拥有至少一个非自住物业。 　　在这批投资柏文的业主当中，有75%只额外购入一个单位；18%除自住物业外，再拥有至少两个单位；近10%则拥有3个或以上单位。 　　整体而言，调查认为只有少数柏文投资者面对沉重负债。受访的柏文业主当中，有45%表示目前没有按揭贷款，近20%更表示从未做过按揭，意即买楼时用现金交易。 　　至于有按揭贷款的业主，买楼时已支付大额(至少两成)首期；用来投资的人士甚至支付多达45%首期，但这亦可能基于银行对投资第二、三个物业的人，实施更严格借贷条款。 　　另外，外界常揣测柏文市场充斥炒卖活动，但调查却发现，大部分业主多年前已购入柏文。就算买楼用来投资的人士，有近四分一(23.7%)表示拥有物业达10年以上；有45%只拥有一个单位的业主，均用来自住。 　　报告也暗示，长期拥有柏文的人数可能逐渐减少；去年这项调查发现，61%的多市柏文业主，说未来五年都不会出售单位，但今年却只有54%说短期内不会放盘，意味长远投资者对楼市信心逐渐减退。至于温哥华，变化则较轻微，去年有53%业主称会保留单位至少5年，今年减至51%。 　　报告又发现，两市的柏文业主均对未来抱审慎态度，87%称明年无计划买楼。

　　据《多伦多星报》报道，急速飙升的房价、飞涨的公寓租金再加上政府对社会福利房资助不足，导致加国中低收入租客深陷财务困境。   　　一半收入付房租：加国低收入租房者的财务困境   　　加拿大城市联盟(Federation of Canadian Municipalities)公布的最新报告呼吁各级政府采取措施，以帮助深陷财政困境的中低收入租客解决住房难题。 　　该报告指出，由于联邦政府补贴社会福利房的拨款持续减少，导致各省、特区及市政府越来越难以帮助中低收入租客应对抗住房市场的压力。 　　加拿大城市联盟主席伍赛德(Brad Woodside)表示，在过去10年全国共流失多达85万个廉租屋单位，加国租恁业并未做好应对楼市衰退的准备。伍赛德同时指出，目前有五分之一租客将一半以上的收入用于租房。 　　报告指出，现有的社会福利房是由各级政府合作开发，但由于后来联邦政府单方面退出续约，使得资金紧绌的省市政府难以继续维护这些住房。 　　此外，由于加国房价的增速远远超过收入，同时公寓租金也大幅飙升，亦导致许多人难以找到立足之地。目前加拿大有三分之一家庭依靠租房，但自1996年以来兴建的房屋中只有11%是用于出租。 　　该报告作者、卡尔顿大学都市研究中心研究员波默罗伊(Steve Pomeroy)指出，现在已经到了该对加拿大住房市场机制进行调整的时候。 　　报告称，尽管联邦政府如今每年仍会在住房上支出$17亿元经费，但实际上相关拨款占GDP(国内生产总值)的比例自1989以来已经下降了40%。 　　报告就相关问题提出数项建议，包括通过联邦税务优惠鼓励兴建新的廉租房，渥京继续保持现有的住房拨款水平，并制定解决无家可归人士及廉租房问题的永久性全国策略。

  　　温哥华 (Vancouver) 经济增长的强劲势头将在未来几年内超过加拿大 (Canada) 任何一个大城市。   　　加拿大会议委员会 (Conference Board of Canada) 最近发布的一份报告表明，温哥华在制造业的建造业上对于GDP增长所做的贡献是“独树一帜”的，在 2015 到 2019 年间年均增长率为 3.1% 。   　　今年温哥华居于多伦多 (Toronto) 之后，两座城市的 GDP 增长率都为 3.1% 。 　　但从明年起一直到之后的 4 年内，温哥华会将所有其他城市甩在身后， 2016 年其经济增长率为 3.2% ， 2017 年为 3.5% 。多伦多在这一段时期内的年均增长率预计是 2.9% 。 　　所有的这些都可以解释为什么温哥华的房地产市场那么火热了。通常人们将买房热归结于低利率和国外买家的需求。 　　但事实是，温哥华的经济正在高速发展，其劳动力市场不断扩大，更多的加拿大人从经济发展较低的城市来到温哥华。人们通常会选择发展前景较好的地方生活，工作。 　　加拿大会议委员会报告中提到的唯一危险因素就与该地区的房地产市场有关。它表示，“大量涌现的工作机会和人口的快速增长会扩大对新房产的需求。 　　但是，“加元的贬值会吸引大量的国外投资，这也会导致今年对房地产的高需求。” 　　根据 2009 年的数据显示，温哥华人均年收入为 42,803 加元，略微高出全国水平。到了 2019 年，这个差距还将扩大。 　　在该地区，就收入来说温哥华市民位列第四，排在西温哥华 (West Vancouver) ，北温哥华 (North Vancouver) 和叁角洲地区 (Delta) 之后。 　　该地区 63% 到 67% 的收入来自雇佣收入。而西温哥华市民却是例外，他们不到一半的应纳税的所得来源于工资。 　　温哥华地区似乎得益于其经济的多样性，这当然是因为其较少依赖政府以及像石油那样的单一资源产业。 　　在制造业和建造业方面，温哥华得益于与Seaspan公司签订的 80 亿加元的合同。这是为联邦政府造民用船，该项目将于今年完成。 　　其他将要或正在建造的项目包括：一家新的特普朗国际酒店 (Trump International Hotel) 和一座塔楼;一座 Telus Garden 复合开发项目; Marine Gateway 发展项目;老证券交易所修复项目;在不列颠哥伦比亚体育场 (BC Place) 新增一家俱乐部;温哥华国际机场扩建项目;曼港桥 (Port Mann) 供水隧道项目;以及 the Great Northern Way Campus 项目。 　　当然，除去那些还有占地面积两百万平方英尺的新办公区域项目以及房产项目。 　　零售贸易在该地区仍占主导地位，拥有 145,000 名员工。建造业拥有 104,000 名，位列第二。然后是食品服务业，拥有 81,500 名员工。 　　今年温哥华的失业率预计仅为 5.6% ，全国的失业率为 6.8%。 　　还有更好的消息：到 2019 年该地区的失业率将降低到4.5%。充分就业率将在 5% 到 5.5% 之间。 　　自 2009 年以来温哥华的消费者破产数一直在下降，2009 年的数据大约为 4,686 。去年这个数字降到 2,581 。去年企业破产数为 110， 2009 年的数据是 182 。 　　就全省的经济来看，加拿大会议委员会表示卑诗省今年的经济发展将位居全国首位，其GDP增长率为 3% 。“明年的情况应该也是很好的。” 　　全省经济一片繁荣是由于其矿业，建造业的发展以及消费者的强劲的购买力。 　　“如果液化天然气气终端项目 (LNG terminal project) 在未来两年继续推进的话，卑诗省的经济还将迎来更大的增长。”

“多伦多的房子卖得太快了，我都来不及下offer（报价）！”   这是一位名叫玛丽·安妮的女士随机邮寄到笔者所租公寓信箱的购房求购信。她请求说，如果笔者或者邻居有房卖，请一定要和她联系。   眼下，多伦多的夏季已经来临，这所加拿大最大城市的楼市也随着夏日到来日益升温。笔者所在小区不少人都收到了这类信件。   不过，加拿大国家银行日前公布的房价数据显示，除了多伦多和温哥华，其他九大房地产市场的房价已过尖峰期，分别缓慢下跌。消息一出，引发舆论对楼市拐点的讨论。   上述数据显示，由于石油价格下跌打压了产油省份经济，埃德蒙顿和卡尔加里等城市房价已出现大幅下滑。   英国知名杂志《经济学人》（The Economist）4月刊发的一篇文章指出，与加拿大人收入相比，房价被高估了35%。   加拿大楼市拐点真的到来了吗？4月，多伦多和温哥华的房价创历史新高。其中，据多伦多地产局最新数据，今年4月大多伦多地区的平均房价约为64万加元（合326万元人民币）。   加拿大房地产协会（CREA）5月15日发布的最新数据显示，4月全国房屋平均销售价格约为44.9万加元（约合229万元人民币），同比去年上涨了9.5%。其中，多伦多和温哥华房价是两个市场最热的地区，当月分别上涨8.4%和8.5%，两地均连续三个月录得全国最大涨幅，房价均已创历史纪录。   但是，上述数据还显示，若除去多伦多和温哥华两地，加拿大4月全国平均房价仅环比上涨3.4%。由此可见，多伦多和温哥华两地的推涨作用相当明显。这从两所城市人口总量也可窥见一斑。来自加拿大联邦统计局的数据显示，截至2014年7月1日，作为加拿大的经济中心和第一大城市，多伦多的人口大约606万，占加拿大总人口的17%。若加上西海岸的经济中心温哥华，这两地人口将近占加拿大总人口的25%。   “主要是因为今年以来加元汇率大幅下跌，房贷利率处于低位和外来人口的购房需求（主要包括新 和非居民以及第一代移民给子女买房）推动了这两地房地产市场。”多伦多资深地产经纪人Sue Chen分析说，以利率为例，当前的5年期固定利率，加拿大当地银行给出低至2.64%的低息水平，而对于非居民买房的资金门槛也很低，多家银行都给出首付35%、剩余贷款支付的方案。   外来人口的购房需求不可小觑。仅以来自中国的移民为例，中国是加拿大最大的移民来源国之一，加拿大移民部相关数据显示，在2010年至2013年的四年内，来自中国的移民（永久居民）每年的平均数量为3.2万人。   有业内人士指出，多伦多和温哥华本来就是吸引外来人口的热门城市，而加拿大近期已对中国开放10年签证，这对于中国人（包括留学生）在加拿大购房也是一个吸引力。   Sue Chen认为，当前的多伦多楼市是一个卖方市场，目前来看，房地产市场拐点不可能出现。   多位业内人士均表示，多伦多和温哥华作为热门城市，房地产的刚性需求及投资的保值增值效应，仍将是推动未来加拿大楼市继续上涨一大主要力量。  

对于大温地区房价的可负担能力议题，有地产专家认为，温市独立屋不多，每年又有人口移入，不是人人都能住在临近市中心和有大庭院的独立屋，房屋发展必需多元化，更要增加供应才能满足需求。 城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI)行政总裁麦克马林（Anne McMullin，图）周四接受记者访问时表示：「温市仅有约4.7万间独立屋，大温地区有250万人口，每年又增加人口约4万人，若如果人人都希望能住 在有前院、后院加上双车房的独立屋，期望可能与现实世界脱节。」 她指出，大温地区势必增加房屋的供应，并且发展多元化房屋，例如孖屋(Duplex)、城市屋、排屋（Row House）、低层柏文与高层柏文等，满足不同人士所需。她以英国伦敦为例，目前发展方向都是排屋、城市屋与低层房屋等。 卑诗华人地产专业协会会长李世雄受访时则表示：「目前许多新的柏文建筑计划，都规定兴建一定比例的可负担出租单位，为了帮助市民能居住在本地。此外，不少发展商也推出300至400平方呎的柏文单位，解决可负担问题。」 他说，目前年轻世代可能选择住在远一点、小一点的房屋，因此发展一个完善的公共运输系统算十分重要。

尽管温哥华房市持续火热，拥有全国最高的房价，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新的房屋评估报告，由于人口的快速增长、可支配收入的增 加以及有限的土地供应，温哥华房市仍处于安全的低风险范围，业主们可以稍微放轻松。然而，由于近年来住房单位尤其是公寓单位的快速增加，个人可支配收入相 对缓慢的增长，萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）房市大跌的风险很高。 加拿大的高房价城市，首当其冲的就是温哥华和多伦多，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）上周公布的《年度房价分析报告》（CMHC’s Annual House Price Analysis Assessment），这两个城市都不在高风险城市之列，相反，温哥华处于低风险级别。 CMHC对加拿大的12个主要都会城市的房价进行了分析，试图从经济、金融以及人口因素等方面 确定加拿大地产市场存在的潜在风险。风险评估主要有四个指标，即是否供过于求（overheated demand）、房价增长是否过快（acceleration in the rise of property prices）、房价是否被高估（overvaluation）以及建筑单位是否过多（overbuilding）。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，从加拿大全国来看，房地产价值被高估约3%到4%，但房价偏高并不代表房价被严重高估，实际上，这种情况反而可能出现在一些房价较低的地 区。  温哥华住房需求高 高房价低风险 根据CMHC的报告，温哥华是全国比较平衡的地产市场之一。 温哥华地区的人口和个人可支配收入的不断增加推动了住房需求不断上升，移民涌入和有限可开发的土地资源也在一定程度上支撑着房价居高不下。尽管今年 以来大温某些地区的独立房价格已经呈两位数增长，但报告认为一些豪宅区的价格扭曲了整个市场的平均楼价。只要剔除市内一些最昂贵的房屋，温市的平均价即回 落至40万至50万元。 报告还指出，温哥华地区的首次买房者倾向于购买市郊地区的低价房屋，高收入者或是已有资产作担保的买房者，则倾向于购买市中心一带的独立屋或高价物 业类型。Dugan表示，“我们会持续密切的关注温哥华的地产市场，这是一个非常重要的市场，但目前按照我们的评估模型还没有在温哥华发现任何有问题的情 况。” 5月是一年中地产买卖交易最热络的月份之一，这份报告无疑又给温哥华地产市场的参与者，无论是买家还是卖家，都注入了强心剂，有可能促使房价进一步升高。 过度建筑引起高风险 萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）是报告中被评估为高风险的城市，两地房价被高估以及过度建筑的现象很严重。近年来两 地大兴土木，建设了很多新的住房单位，尤其是公寓住宅，但是居民收入增长幅度较平稳，因此造成大量闲置的未出售单位。雷吉那去年未出售房屋数量达到了历史 最高。尽管今年开发商放缓建筑脚步，但受到低油价的影响，房地产市场进一步受到冲击。今年第一季度的房屋均价比去年同期下降了6%。 由于建造了创历史记录数量的公寓以及大量公寓待售，多伦多和蒙特利尔被评估为中等风险。多伦多房价增长速度高于个人收入的增长，而蒙特利尔缺少首次购房的买家。 受低油价影响，阿省卡尔加里房屋市场需求降低，过去几个月的房屋销售减少，房价增长速度因此放缓，也降低房价被高估的风险。 按照CMHC评估风险的4个指标，被分析的12个城市多数都属于低风险（7个），全国整体房市也属于低风险。不过，去年国际国币基金组织（IMF） 多次提出加拿大的房市存在泡沫，去年年末IMF官员表示全加平均房价约被高估10%，温哥华及多伦多等地的房价更是被高估约20%，评级机构惠誉 （Fitch Ratings）也认为加拿大房价被高估21%，这种评估上的差异可能是由于不同的评估方法和数据造成的，片面听取任何一方观点也是有风险的。业主或投资 者应该根据自己的需要，理性的分析和判断。

初到加拿大的留学生，一般家长希望孩子可以住在Homestay寄宿家庭里，或是学校提供的宿舍内。学生在习惯了加拿大学习和生活以后，大多都会选择出去租住公寓Apartment或是别墅House。   Apartment一般是由本地的物业公司出租，有一些豪华的公寓需要有本地的 或是监护人做担保人，一般租住这样的住宅需要签署一年的租赁合同Rent contract， 留学生需要提供你的银行信息，担保人信息，本人的护照或是当地的驾照（如果有）。公司一般会收取二个月的租金，一个月为第一个月的房租，一个月为押金，如果租住房子满一年后，只要提前一个月通知物业管理员（Building Manager），那么之前付的押金就作为你最后一个月的房租了。   当决定了要租的房子后,一般得与房主签租约。下面是一些注意事项：   1、 在签订租约之前，最好亲自前往检查，以确保一切操作正常。如电炉，插座，冰箱，水龙头是否正常工作;下水道是否漏水，是否有蟑螂老鼠。仔细检查房间，看是否有你移入之前就损坏的地方，要求房主修理。   2、 租约一般是按年的，也就是说至少得租一年。也有按月算的。 加拿大许多地区的华人房主不需要签租约。不签租约的好处是可以短期居住，随时搬走，只要离前通知房主即可。   3、 签约（sign a lease），通常付一押一，签约时要交两个月的房租（包括一个月的押金），租金一般是以月计，每月初（或上月底）支付。如果要搬家，应该至少提前1个月和房东打招呼。一般来说，一份租约应该有如下条款：月租金额和付租日期;租约有效期限;押金数额（用来支付房客造成的房屋和其他施损坏），租金包含的项目内容，公寓的居住人数，关于宠物喂养的一些限制等。   4、 在付房租的时候记得向房东要一张收据，报税时可以用来退税。   5、 签租约时要特别留心附加说明部分（Exceptions and additions），你需要弄明白室内哪些是你要付费的。租约使用的是法律术语，如感到难以理解的话，请找人帮助，不要不懂装懂带来不必要的麻烦。 一旦签字，租约将具有法律效力。在许多情况下，房主会做信誉调查以确定你是否有能力付房租。许多城市都有标准的房屋出租租约（Standard Rental Agreement or Lease），房客和房主都必须签字。其对房间数目、用具及其他如停车位、储存室等都有说明。   6、 房主有责任保证房子及基本设施工作正常。但如果是你破坏了房子，你可能得赔偿修理费用。你也必须保护你自己的财产以防因火、偷窃或其他原因造成损失。如果你的房子内没有烟雾监测器，可考虑买一个安装好。   7、 作为房客，法律保护你避免不合理的房租增长、避免房主没有正当理由强 迫你搬走。没有你的允许，房主一般不能进入你的房间。你有权利对你的房子换锁，但在交房时务必将锁换回。然而,你也有义务爱惜房子、尊重其他房客、避免大声干扰其他人。大多数城市都有法律禁止在夜间制 造过大的噪音。在大多数省市,房租都是控制的。Rent Review 或 Rent Control offices 等机构可以提供哪些房租是在控制范围内和是怎样控制的。各 省的 Human Rights Commissions 在因房租发生纠纷时均可以给予帮助。 许多城市都有房客组织,可以在电话薄政府栏中查到。这些组织也可以给你建议和支持。 加拿大法律规定，房租一年只能涨一次，涨幅不得超过规定的百分点。如果房东非法涨价，你可以向政府控告。   8、 出租的房屋在冬季应该保证室温在 20°，如果过冷，房东有责任改善，或房客可以不受合同限制而搬走。另外，除非有不得已的紧急事件，房东不能随便闯入房客的房间。如果他想进入你租的房间，应提前于24至72小时发给书面通知，或是征得你的同意。   9、 合同期满时，如不想续签，应提前至少一个月（书面）通知房东;如想住下去，就要续签合同。 房东如果对房客不满意，并有正当理由，可以提前20天以书面形式通知房客搬走，或给房客7至14天的改过期。 房东如有其他理由请房客在合同期满时搬走，须提前60天通知房客。如房屋需修理或改建，须提前4个月通知房客。   10、当你准备搬家时，你必须认真查看一下租约，然后再向房东发出通知。一般来说，如果搬家时租约尚未期满，房客还应该付房东租金。如果付租方式是每月一付，那么退租通知最晚应在搬家前1个月以书面形式交给房东或公寓经理。    

  　　有「柏文王」(condo king)之称的温哥华地产商伦尼(Bob Rennie)指出，大温在土地紧张的情况下，需开发更多架空列车设施附近的柏文，以增加居住密度。他强调，没有必要限制海外投资者，认为这并不能创造更多住房，但是需要限制投机买卖的活动。 　　伦尼说，有民调显示，大温有62%「婴儿潮」的人对当前生活满意，其中年收入达10万以上的人有49%对生活感到满意。「Y世代」即在1980到2000年之间出生的人，则有81%对当前生活感到满意，他们是当前和未来购房买家。 　　他同时指出，48%「婴儿潮」的人将会资助子女给买楼首期，其中大温有近61%华裔「婴儿潮」的人表示将会资助子女买楼，非华裔「婴儿潮」的人则有42%表示会资助。 　　他认为，没有必要向海外投资者徵税，以他公司为例销售的258单位公寓为例，只有3%是来自中国的买家，还有2位购房者来自于欧洲。他称，向海外投资者徵税并不能创造出更多的住房，其根本原因是大温房屋供给不足而非中国买家过多。对于投机买卖的行为则需要加以限制，因为投机行为会捣乱市场秩序。 　　他认为，如果不及时解决高额的房价的问题，将会迫使居民搬走去其他地方，大温入学率也会下降。 苑刚案中案 冲击新移民富豪的财产架构 7种小病 久“拖”成癌 苑刚加国财富：沙省有农场 多次捐款儿童医  

近日随一位朋友去看房，在温西看见一间新豪宅，随行的人都不住赞叹，不仅是因为位置好，做工精，品质高，最重要的一点，是这间豪宅堪称中西合璧，非常适合中国人的家庭观。也由此才知道，住温西豪宅的，还有一种病，叫“西式豪宅的中国式苦恼”。   西人的房子，一般主卧特大，其他供儿女住的房子特别小，因为西人孩子一成年就会搬出去，父母一般不与成年儿女住，所以除主卧外，其他卧室很小。这类房子刚住进去时，会感到很舒服，但日子一久，就会显出不适来，尤其不适合中国家庭。   中国人一般都讲究子孙同堂，住在西式豪宅中，孩子小没事，孩子一大，尤其是孩子一结婚，问题就出来了。原来的小房子，肯定住不下儿子儿媳两个人，让出主卧让孩子们，父母又憋屈。最后就两家人，被迫再给孩子买个房，那么大的豪宅，就父母两人，甚或是母亲一人住，在远离亲朋的异国他乡，这样的生活，无疑倍觉冷清。这也是一部分住在西式豪宅里的中国人的苦恼。       但眼前这栋豪宅，就不一样。这座豪宅特别邀请中西著名设计师共同设计，在保持加拿大西岸豪宅风格的基础上，根据亚洲人尤其是中国人生活的特性，进行了量身定做。不仅材料一流，做工精细，气度非凡，所有5间卧室，空间都非常大，非常符合中国人的家庭生活需求。这也是看房的朋友最对心思的地方。这位朋友带着孩子在温西生活多年，但因为儿子要结婚，原来的房子因为不适合不得已转手。苦寻周边，没有合适的房子，但她已习惯了这里的生活，不想搬离。     豪宅在温西。但温西其实很大，共有23个社区，真正的豪宅大约都集中在Shaughnessy, University, South Granville, Quilchena和Point Grey。这些区域具有深厚历史文化底蕴，是具有较高文化背景的富裕人士特别钟爱的社区。这间豪宅处于South Granville41街至49街之间、林荫大道般的最美地段，该区位处温哥华西区南部中心位置，社区地势平坦，物业以独立屋为主，土地面积较大，且借助Granville Street的优势，南到列治文北至市中心，交通十分便利。特别是以41街和57街为中心的区域，景色更加优美，近万尺的大型独立屋较多，更加受置业者的欢迎，是该区最核心的位置。     经纪提供的资料显示，豪宅土地75’ x 173.5’, 13010尺大地，室内5775尺，共有5卧1书房，5.5卫。豪宅门厅高挑，客厅是微晶石地面，所有的木门窗都是高端定制，厨房电器及橱柜更是不惜成本，全部名牌。中西式厨房，中央空调及换气系统，家庭影院、活动室，智能电脑保安系统，一应俱全。   后院也非常具有匠心，精致园林、流水瀑布、游泳池、冲浪浴、透过落地窗与室内浑然一体，宛若仙境。前后院花团锦簇，园林花木成熟，悠闲无比。     现在这间豪宅正在OPEN HOUSE，去的人建议一定要到豪宅里那间透明玻璃酒窖里逗留了一会儿，整个设计非常温馨惬意，与酒吧交相辉映。   中国人爱西区，是因为这里是教育资源非常好，该豪宅处于加拿大最好的学区内，学校排名经常名列前茅的女子私立学校Crofton House，York House和男子私立学校St. George，以及卑诗名公立中学Magee Secondary，Maple Grove小学都在附近。名校区置业不仅方便子女上学，更让这笔投资具有无限升值空间。        地址：5738 Churchill St. Vancouver, BC 户型：5卧6卫 物业年份：2015年 土地面积：13011平方英尺 房屋面积：5775平方英尺 叫价：$11,880,000 MLS编号：V1118753 地产公司：龍美地产Luxmore Realty 联系：604-5066898      

  Eveline Xia在网络上吐苦水，获得许多反响   月前在网络上发起“没有100万元”而大获反响的华裔女子Eveline Xia，呼吁民众一起站出来，对高涨得离谱的房价现象发出自己的不满声音，并召集民众于本周末24日中午12时在温哥华美术馆前集合，进行2个小时的街头示威活动。   她认为，房价已非单单影响自己想要拥有家的小老百姓或贫穷人士，即使有房者也会忧愁下一代难保有自己的家。很多人感受日益严重的市场不公平，尤其以40岁以下年轻族群或首购族受高房价影响最为明显，不少中产阶级人士也为了买房和养家而苦苦挣扎。   Eveline Xia也说，此波涨价让很多人将怒火朝向了中国买家，加国华人也被贴上了标签，但很多人忘了不富裕的华人也是这一波高房价现象的受害者。 大温地区的房价飙升，的确让许多有意买房或租屋的人只能望屋兴叹，这次的游行示威将是温市首次号召中产阶级上街头抗议高房价的示威活动。   抗议活动官网以幽默方式，凸显社会各阶层面对无法负担房价的压力 除此之外，一份Vancity信贷合作社发布的报告也指出，若大温房价持续上涨将逼使劳工出走，造成缺工危机，十年后连律师等高薪职业都无法买得起天价房宅。      

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)22日公布多伦多、温哥华两地共管公寓市场调查，绝大多数共管公寓拥有者是用于自住，而非出租，更无意透过炒楼牟利。 这项在多、温两地总共调查4万2191个家庭的2014年度共管公寓东主调查(2014 Condominium Owners Survey)发现，在购买了不止一个共管公寓单位的家庭中，近84%受访者就住在共管公寓内。 其余16.2%至少拥有另一套公寓单位的家庭中，约有75%拥有另一套单位，约18%拥有至少另外两套单位，约有10%拥有至少另外三套或者更多的公寓单位。这些人是投资者，他们手中多余的公寓单位用于租赁。 CMHC昨天公布年度调查报告，多伦多、温哥华两地共管公寓市场健康。(本报记者摄影) 这项调查显示，投资者中极少人透过举债购买共管公寓。在多、温两地的公寓投资者中，45%没有房贷，还有将近20%的人从没有靠借债买共管公寓，这意味着他们购买公寓单位时一次性付清所有款项。 在背负房贷的共管公寓拥有者中，几乎有三分之一支付了比率很大、至少20%的首付款;这一比率在投资类共管公寓拥有者中高达45%。 与一些人所持的共管公寓购买者中有很多炒楼者的想法恰好相反，在被CMHC界定为投资者的共管公寓拥有者中，23.7%表示已持有公寓超过10年，在购买后入住其中超过10年者的比率更是高达45%。 但是在多伦多，有意长期持有公寓单位者的比率似乎有下降趋势。去年的调查发现至少拥有两套公寓的投资者中，61%表示将持有公寓至少五年，今年的调查报告减少为54%。CMHC分析，这或许表示投资者对多伦多共管公寓市场的信心有所下降。 在温哥华，有意持有公寓至少五年的投资者跌幅较小，仅由之前的53%微幅下降至51%。

温哥华信贷联盟(Vancity credit union)刚刚公布的一份报告说，温哥华地区的高房价可能使流动性极强的新千年一代离去。新千年一代指的是在1980到2000年期间出生的人。 报告说，大温地区的房价持续上涨，与大部分职业所提供的工资之间的距离越来越大。而这一代人中的绝大部分(93%)有购房目标。他们因此可能大批离开温哥华，并造成当地的劳动力短缺。 根据温哥华信贷联盟的计算，家庭收入需达到12万3千加元(双职工家庭则为各78088加元)才有能力在大温供房。当地的房价每年平均上涨4.87%，而工资涨幅在0.6%到3.2%之间。这样下去，即使是薪酬待遇最好的年轻人也将被挤出大温房地产市场。工薪阶层中买得起房子的将只有那些高层管理人员。

　　　Eveline Xia在网路上吐苦水，获得许多反响。（取材自推特） 　 　　抗议活动官网以幽默方式，凸显社会各阶层面对无法负担房价的压力。（取材自脸书） 　　大温地区的房价飙升，让许多人有意买房或租屋却只能望屋兴叹，有民众将于周末在温哥华市发起游行示威，将是温市首次号召中产阶级上街头抗议高房价的示威活动。   　　周末游行召集人正是月前在网路上发起「没有100万元」的互吐苦水网站大获反响的华裔女子Eveline Xia，呼吁民众一起站出来，对高涨得离谱的房价现象发出自己的不满声音，以及房价失控而民意代表却未反映民众忧心的问题。   　　她认为，房价已非单单影响自己想要拥有家的小老百姓或贫穷人士，即使有房者也会忧愁下一代难保有自己的家。很多人感受日益严重的市场不公平，尤其以40岁以下年轻族群或首购族受高房价影响最为明显，不少中产阶级人士也为了买房和养家而苦苦挣扎。 　　Eveline Xia也说，此波涨价让很多人将怒火朝向了中国买家，加国华人也被贴上了标签，但很多人忘了不富裕的华人也是这一波高房价现象的受害者。示威活动订24日中午12时在温哥华美术馆前集合，活动时间约为2个小时。 　  房价涨翻天  恐致用工荒   　　Vancity报告示警，若大温房价持续上涨将逼使劳工出走，造成缺工危机。   　　大温屋价高居不下，但联邦政府和卑诗省府都无意祭出打房对策，一份Vancity信贷合作社发布的报告可能会让执政者重新思考。报告称由于温市等加国主要都会区的房价太高难以负担，10年后连律师等高薪职业都无法买得起天价房宅，恐将酿技术劳工出走潮，造成劳力市场缺工危机。 　　Vancity在3月发布报告指出，如果大温房价继续攀升，至2030年独立屋平均屋价可能超过210万元，引发各界讨论，21日又发布一份名为「求救∶大温的薪资、可负担性和劳工外流」报告，同样也掀起话题。 　　报告引述过往统计数据，发现自2001年自2014年，大温地区的薪资涨幅为36.2%，但屋价涨幅却达到63%，仅温哥华市一地的房价涨幅更高达211%。预估未来大温房价每年平均成长4.87%，薪资涨幅仅有0.6%至3.2%，代表不论薪资高低，房价的涨幅都超过加薪。 　　若以2014年大温平均房价为71万3000元为基准，并以2成头期款计算，月供约3300元，加上其他的支出，代表一个家庭的年收入要达到12万3000元才能维持开销，超过大部分职业薪酬的可负担程度。 　　Vancity报告更称至2020年，常见的88种需求量较大的职业中，除了企业高层、建筑业高层、工程公司经理、医师、律师、电子工程师等6类人士可以负担高房价。到了2025年地区民众平均贷款额达到12万5692元，连医师、律师和电子工程师等高薪职业都沦为无力负担住屋的「蜗居族」。 　　报告又指出，房价狂涨的情况没有解决，将逼使年轻的劳工外移寻求新的机会，如果此现象成为趋势，就会发生缺工危机。此一现象可能已在温市发生，2013年约有1571户20岁至30岁的居民迁离，之前平均为每年770户。此外雇主为了吸引人才必须提高薪资，提高的成本或可能转嫁消费者。 　　报告提出多项建议给政府，例如订定法律规定发展商必须兴建社会房屋和租住单位，提供出租单位房东税务优惠、联邦、省府和各市政府应协调可负担房屋策略、为现有的可负担房屋用地延长租约等。雇主除了提供合理的薪资，也可考虑推出员工居住的单位等方式，以吸引人才留在本地。

　　豪宅富丽堂皇的正门   　　琳赛萝涵参演的电影“辣妹过招”(Mean Girls)2004年上映后，这位才走红不久的女星因此红遍半片天。观众在欣赏琳赛萝涵和瑞秋麦亚当斯、亚曼达赛佛瑞及莉兹凯普兰这些新星的表演时，影片中那栋富丽堂皇、美仑美奂的豪宅也一定给人留下深刻印象。   　　当年那些影星在里面争风吃醋、明争暗斗的豪宅，实际上并不遥远，就在多伦多巨宅汇聚的马勒径(Bridle Path)地区，这座门牌号码为 11 High Point Rd.的法式大宅，目前正在求售，只要能拿得出大约1480万元，便可以成为主人。 　　经纪商苏富比国际房地产公司介绍，位于湾景街与劳伦斯(Bayview and Lawrence)区的11 High Point Rd.，占地2英亩，建筑总面积2万平方尺，共有11个卧室、12间卫生间，还有两个洗手间。客厅大得像是礼堂，书房犹如图书馆，举办派对绝对不怕太拥挤，来宾的汽车也有大把地方停泊，因为环形车道四周足足可以停下15辆汽车。 　　不仅是多伦多的房地产界，新闻界最近也在密切注视这次售豪宅的动向，因为他们的读者和观众很想知道哪位豪客入主这栋豪华大宅。 　　法式大宅11 High Point Rd.不仅索价接近1500万元，而且每年房地产税高达6万6635元。

  　　加拿大按揭房屋公司(CMHC)最近调查显示，越来越多的加拿大公寓投资人计划在未来五年内出售现有房屋，以从不断上涨的房价中套现获利。   　　此项调查对约42,000位来自多伦多和温哥华的公寓房主进行了问卷调查。调查显示，只有约52.6%的公寓房房主计划在未来五年内持有房屋，相比去年降低了5.8个百分点。降低的原因主要来自多伦多，52%的多伦多公寓房投资人表示他们在未来5年内没有出售计划，相比去年的61%降低了9个百分点。而在温哥华，有12%的公寓投资人表示他们计划最多持有现有房屋2年，比去年同期增加了4%。 　　这种显著变化使越来越多的房产投资人提高了对房价上涨的预期。约55%的投资人表示他们认为今年公寓房的房价将会在去年48%的基础上持续上涨。 　　相较加拿大按揭房屋公司去年8月所做的第一个公寓投资人问卷调查，更高比例的投资人表示他们的房屋目前处于空置状态，从去年的6.9%上升到今年的7.6%。 　　2015年是加拿大按揭房屋公司进行公寓投资人问卷调查的第二年，此项调查的主要目的在于更好地了解目前房地产投资市场疯狂上涨背后的原因。 　　在调查中，约84%的公寓房主表示买公寓首要目的是为了自己居住，而剩下的16%则表示房产投资才是他们的首要目标。1/3 的人表示他们有出租房屋或者是自住，而超过一半的人想要出租房屋。根据调查显示，绝大多数人的名下目前只有一套公寓，只有约18%的人拥有两套及以上的公寓，将近10%的人拥有三套或者更多。 　　CMHC的调查还发现， 买房用于居住的人群和买房投资的人群之间存在着显著差异。买房投资人更倾向于在新房预售时购买，同时他们大都居住在多伦多。投资买房的首付款更高(45%的投资人首付在20%及以上， 而买房自居的人则只有31%会付同等首付)，贷款更少，对房价上涨的期望更低，持房的时间也更短。事实上只有23%的投资人表示他们会持有现有住房10年以上，而将近一半的买房自住者则表示未来十年内没有计划卖房。 　　但是这项调查也存在着明显的缺陷，因为它排除了一大批的公寓房房主。其中包括那些只有一套公寓房并且完全自住的人，出租一套房自住一套房的人，外国投资者，公司和机构投资人和那些在两市拥有住房却不居住在两市的人。对此，加拿大按揭房屋公司回应说调查对象的受限主要是因为“问卷设计和成本控制”。  

　　李克伦认为可从税法著手，抑制房价   　　不久前澳洲以处罚外国违法买家抑制房价，加拿大是否该仿效引起讨论。著名移民律师李克伦(Richard Kurland)认为加拿大莫轻易使用澳洲的方式，建议从税法著手，对无法证明自己是税务居民的交易者课以重税。   　　李克伦指出加拿大不宜使用澳洲的办法，除了创造新官僚主义，也可能违反加拿大人权宪章和加拿大的国际贸易责任，称应该透过税务系统抑制房价。 　　他提出的办法适用对象包括加拿大公民、居民及外国人，都必须证明自己是税务居民。李克伦解释未来房屋交易时，买、卖双方须向国税局提出自己是「税务居民」的证明，拿不出来则以交易额的25%比率课税。国税局可以建立一个税务居民表格网站让民众提供资料。 　　此系统有许多好处，除了可加强遵守纳税义务，冷却过热的房地产投机市场，也可帮助加拿大政府找出和打击投入加拿大房地产的外国贪腐资金、非法所得、热钱或是未申报财产等。李克伦也说政府可透过系统追踪房地产交易，打击涉及税法的犯罪行为，全球资产也无所遁形。 　　李克伦承认就算他的想法实现，也无法让温哥华的老百姓可以立即负担房价，但至少可在「泡沫」中抽出一些投机之气，也可以创造软著陆的环境。且「诚实纳税」是加国核心价值之一，想成为加拿大人就应给予尊重。 　　李克伦的想法获得包括∶Herb Grubel、Arthur Sweetman、 Rob Vineberg等财经和移民方面等学界人士的赞同。Grubel认为此法可以让政府获得房产交易数据以制定更好的政策，但也有税务专家质疑，指出很难阻止一些取得加拿大居民身分以避税的外国投资者。  

            大温地区的房价飙升，让许多人有意买房或租屋却只能望屋兴叹，有民众将於周末在温哥华市发起游行示威，将是温市首次号召中产阶级上街头抗议高房价的示威活动。         周末游行召集人正是月前在网路上发起「没有100万元」的互吐苦水网站大获反响的华裔女子Eveline Xia，呼吁民众一起站出来，对高涨得离谱的房价现象发出自己的不满声音，以及房价失控而民意代表却未反映民众忧心的问题。截至5月22日上午，Facebook上已有760人报名参加。         她认为，房价已非单单影响自己想要拥有家的小老百姓或贫穷人士，即使有房者也会忧愁下一代难保有自己的家。很多人感受日益严重的市场不公平，尤其以40岁以下年轻族群或首购族受高房价影响最为明显，不少中产阶级人士也为了买房和养家而苦苦挣扎。         Eveline Xia也说，此波涨价让很多人将怒火朝向了中国买家，加国华人也被贴上了标签，但很多人忘了不富裕的华人也是这一波高房价现象的受害者。示威活动订24日中午12时在温哥华美术馆前集合，活动时间约为2个小时。   看全球牛人如何抗议高房价：   为抗议高房价男子高喊变性 2008年5月，中国网友“男人没法做了”在某知名社区发了篇《抗议高房价，我以变性为代价！》的帖子，讲述女朋友因他没有房子而不同意去山西结婚的事。于是这个80后男子就制作带有“抗议高房价，我以变性为代价”文字的牌子，站在高楼上抗议房价。   台北市房价飙涨 民众背蜗牛壳上街抗议 2010年3月台北都会区房价飙涨，3月26日，21年前露宿忠孝东路的“无壳蜗牛联盟”重出江湖。“无壳蜗牛联盟”在台北市仁爱路二段，住宅用地标售史上第一高价空地旁，用行动抗议高房价，当年发起人李幸长再次背起11公斤、当年抗议的蜗牛模型重担，选在台北市仁爱路临沂街口抗议，该地原本是116.6坪（1坪约合3.3平方米）公有土地，今年1月28日标出，每坪679万，总价7.8亿。   重庆房交会上惊现裸男负砖抗议房价 在重庆的房交会上出现了让人惊讶的一幕，一位赤裸上身的男子来到房交会现场表演行为艺术，抗议高房价。   瑞典人买不起房 在市中心广场做爱表示抗议 瑞典警方2009年11月表示，该国一对无家可归的情侣为了抗议首都斯德哥尔摩房价过高，竟在市中心一个广场中央放了一张床，并且当众做爱。这一另类的抗议活动开始前，一群无家可归的人已经举行了持续一周的抗议活动，这一做爱“仪式”可以说是这次抗议活动的高潮部分。警方发言人卡尔松说：“他们在一个标语牌上写着：‘即使是无家可归人士也渴望有性爱’，然后，他们便当众做起爱来。”   行为艺术家扮“房奴”抗议房产商 2007年12月11日，第九届中国住交会在北京开幕。行为艺术家梁克刚的头和双手被“房奴”的镣铐紧紧锁住，他频频到各大房地产开发商的展台“抗议”，表达自己的行为艺术。当行为艺术结束，打开“房奴”镣铐后，该行为艺术家终于露出笑容。   加拿大教师设计网络游戏抗议高房价 2010年4月，一名温哥华教师为表达对高房价不满，与女友设计一个网路游戏，让网友猜哪户是用于贩毒的破房，哪户是豪宅，有趣的是几乎所有的美国网友都猜错，而温哥华本地人猜对的比例要大。他说自己是在看到温市独立屋平均价格突破100万元的报导时突发奇想，因此上网了解100万元究竟能在温哥华买到什麽样的房子。於是他将一些订价介於100万到200万间的“豪宅”照片，与做为贩毒场所的“毒窟”照片混合在一起，完成这个线上游戏。 （根据《世界日报》及网络资料综合）  

放弃基本需要交屋租   这是卑诗长者倡导专员办公室，在2014年4月成立以来，麦肯齐第四度发表报告。今次的报告强调，本省目前有93%长者是独立生活，而他们最需要的是财政援助，特别是低收入长者。   麦肯齐说：「我尤其关注的是，部分长者被迫放弃一些基本需要，方可应付每月屋租开支。另外，例如牙科护理及助听器等健康产品，都没有公营保险。这些问题极可能对长者的健康及福祉有严重影响。」         建议省府暂代支付房保   麦肯齐的报告包含18项建议(见附表)，其中最主要的一项，是为拥有自住房屋的低收入长者，设立屋主开支延后结算户口(Homeowner Expense Deferral Account，简称HEDA)，目的让省府暂时代长者支付房屋保险、房屋维修等金额较大的开支，而省府日后将会从出售户主物业所得，收回代支成本。   省卫生厅长莱克(Terry Lake)表示，省府欢迎并支持该报告的建议。

城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI)行政总裁麦克马林（Anne McMullin，图）周四接受《星岛日报》记者访问时表示：「温市仅有约4.7万间独立屋，大温地区有250万人口，每年又增加人口约4万人，若如果人人都希望能住在有前院、后院加上双车房的独立屋，期望可能与现实世界脱节。」   她指出，大温地区势必增加房屋的供应，并且发展多元化房屋，例如孖屋(Duplex)、城市屋、排屋（Row House）、低层柏文与高层柏文等，满足不同人士所需。她以英国伦敦为例，目前发展方向都是排屋、城市屋与低层房屋等。     卑诗华人地产专业协会会长李世雄（右图）受访时则表示：「目前许多新的柏文建筑计划，都规定兴建一定比例的可负担出租单位，为了帮助市民能居住在本地。此外，不少发展商也推出300至400平方尺的柏文单位，解决可负担问题。」   他说，目前年轻世代可能选择住在远一点、小一点的房屋，因此发展一个完善的公共运输系统算十分重要。  

一份将于下周二呈交温哥华市议会的年度房屋报告指出，租赁房屋需求迫切，温哥华的空置率由2013年1%跌至目前仅0.5%，而稍后会有新措施推出，纾解这个问题。   3房租赁房货量不足1%   报告称，市府自2012年以来透过不同的方式，为低中收入家庭提供逾1万个房屋单位，包括社会和支援房屋，以便为居民提供安居之所。   报告又称，目前有大约500个市场租赁3房单位，占市府整个租赁房屋存货量不足1%，故建议提供进一步优惠，鼓励兴建急需的3房家庭单位作租赁之用。   2021建2,500廉租单位   至于新成立的温哥华可负担房屋局(Vancouver Affordable Housing Agency)，则努力增加廉租屋供应量，目标是到2021年提供2,500个新的可廉担房屋单位。   宁住外围 不上柏文   此外，将于周五向城市发展研究所(Urban Development Institute)发表演讲的着名地产商伦尼(Bob Rennie)，早前委托调查公司进行调查，结果发现部分人宁愿选择在温哥华外围入住独立屋，多于入住面积相对较细的3睡房柏文。