地产

　　多伦多一栋豪宅的3名华裔业主，与一间房屋按揭贷款公司签署了一份200万元的房屋按揭贷款协议，并在协议到期时还清全部的贷款及解除贷款协议。 　　然而，该间房屋按揭贷款公司在协议到期日却自动延续了贷款协议，并在协议到期一个月后才发出的按揭解除声明，声明中还包括了高达6万元的额外收费。 　　3名华裔业主就上述额外收费入禀安省高等法院，而房屋按揭贷款公司向法庭提出申请，要求就事主的房屋按揭重新贷款(Refinance)，向法庭寻求优先权。 　　上述案件的3名华裔业主，他们共同拥有多伦多的一栋豪宅，与讼人则是一间房屋按揭贷款公司。 　　根据法庭文件，事主在2016年12月2日和与讼人签署了房屋按揭贷款协议，贷款总额200万元，贷款利率是8%，协议的到期日是2018年1月1日。贷款公司指出，上述协议在到期日被自动地续约，但事主否认有自动续约的说法。事主还声称，与讼人在给他们按揭解除声明时出现延误，以致错过了协议的到期日。而在事主收到按揭解除声明时，发现其中包括了高达6万元的额外收费。 　　与讼人还就事主的房屋按揭重新贷款，向法庭寻求实施优先权，但事主指出，没有就房屋按揭重新贷款做出明确的承诺，相反，他们在2017年12月，即协议到期前的数周向与讼人提出，他们已准备用现金全额还清贷款。 　　事主向法庭提交的纪录显示，从在房屋按揭贷款协议到期前的数月开始，事主已要求与讼人提供按揭解除声明。但与讼人采取的立场就是，一旦2018年1月1日到来，按揭贷款协议便自动续约，且按揭利率是由与讼人单方面设定的。 　　当与讼人最终在2018年2月2日向事主提供了按揭解除声明时，声明中包括了多项错误，其一就是自动续约的收费40,316.34元。对此，事主的律师指出，事主没有在协议到期日付清按揭贷款的唯一原因就是：与讼人拒绝准备按揭解除声明或接受还款。 　　其二就是与讼人就2018年1月1日至2月2日期间收取的按揭利息31,979.91元。对此，事主的律师指出，这笔为期一个月的利息费用相当于根据19%的利率收费，已经大大超出了与讼人为自动续约设定的利率。另外，声明中还包括了700元的错过付费收费。对此，事主的律师说，事主实际上只有一次错过付费，原因就是与讼人没有及时提供按揭解除声明。 　　审理该宗案件的法官在裁决书中指出，安省高等法院上诉庭曾就这类非常高昂的续约费用做出过裁决，法庭认为，高昂的续约费用，加上自动续约的条款，允许贷款方在续约期间收取更高的利率，是一种惩罚。在这种情况下，房屋按揭贷款协议续约的费用是不被允许的。 　　法官在裁决书中说："上述裁决也适用于有类似情况的这一案件，续约的费用非常高昂，自动续约的条款也是由贷款方制订，续约后的按揭利率高达18%，与原先协议中设定的8%按揭利率相比，超出了一倍。" 　　上述裁决书又指出："有趣的是，贷款方看来对征收调高后的利率还不满意，就2018年1月1日至2月2日期间征收的按揭利息达到31,979.91元，贷款方可能认为借贷方不会留意到。" 　　针对700元的错过付费收费，法官指出，该类收费作为惩罚是非法的。 　　法官还指出，事主的律师强调，与讼人应该就原先的房屋按揭贷款协议提供正确的按揭解除声明，事主应该被允许基于这一声明来解除按揭协议，他对这一说法表示同意。 　　法官也同意事主律师的说法，即：事主自动续约的条款是由与讼人错误地制订的，因此，不存在自动续约。 　　法官又指出，事主自从2018年1月1日以来欠与讼人多少利息是有一些争议性的，与讼人将续约后的利率定在18%，但续约并未发生。在他看来，事主还是应该向与讼人支付一些利息的。法官裁定事主按照法庭的利率支付利息。 　　法官最后裁定事主应在裁决书下达的30天内向与讼人付清按揭贷款的全部欠款，而与讼人则要承担事主的法律费用。

　　一年前安省政府为抑制房价上升实施的15%外国买家税，看起来起了效果，外籍人士买房的数量比例大幅下降。 　　安省政府财厅的新数据显示，去年4月实施外国买家税后，多伦多一度炙手可热的房市持续降温，外国人购房的数量持续下降。 　　在多伦多，去年5月份出售给外国买家的房产占总房产销售数量的比例是7.2%，在今年2月底为止的3个月里，这比例变成了2.5%。这3个月内，外国买家共购买了267套房产，其中公寓单元占了77%，多数是较高价的公寓。 　　大多伦多地区之前外国买家购房比例最高的地方，是包括万锦市和列治文山在内的约克区，在外国买家税开始实施时，高达9.1%，现在已下降到3.2%，销售数量是163套。 　　包括多伦多周边城市的大金马蹄（Great Golden Horseshoe）地区也是外国买家税的实施对象，当时这些城市出售给外国买家的房产数量平均比例是4.7%，在去年11月18日至今年2月16日之间变成了1.6%。大金色马蹄以外的地区没有外国买家税，这些地区出售给外籍人士的房产数量比例，从去年春季的2.6%下降到现在的1.7%。 　　安省自由党政府认为，外国买家购买房产数量比例的下降，标志着政府施加外国买家税的政策获得成功。房市冷却，对减轻当地居民的住房承担力有帮助。 　　不止外国买家买房的数量下降，整个多伦多二手房市都在冷却，根据多伦多地产局的数据，今年3月多伦多地区的房屋销售数量较去年同期下降了40%，平均房价下降了14%，从915,126加元降至784,558加元。 　　肯定不止是外国买家税导致了所有这些变化，很多专家认为，期间房贷利率的上升起了很大作用；银行收紧审批房贷，尤其是今年1月开始的还贷“压力测试”，对冷却房市起的作用更大。 　　对于之前的房价高速上升，房地产界普遍认为主要原因是房源不足，但安省政府不认可。现在安省正面对6月大选，保守党领袖福特曾表示，他如果当选省长，会取消外国买家税，同时增加建房的土地供应。 　　安省自由党政府只是借用了卑诗省政府的外国买家税，安省新民主党更进一步，其竞选政纲中，包含了增加新的房产投机税。

　　尽管多伦多和温哥华地区的房地产市场出现明显放缓迹象，但仍难以令加拿大贷款和房屋公司放心。该公司昨发表季度房产市场评估报告，认为加拿大房产市场，总体来说，仍因包括多、温在内的数个大城市地区估值过高、价格缓和有限，而连续7个季度，处于"高危"水平。 　　该公司总经济师谷甘(Bob Dugan)称："由于中等水平的价格提高和房价估值过度情况的一起存在，我们认为全国市场总体来说，危险程度仍高。" 　　新出版的这个季度评估，使用的是2017年第4季度数据，而听取专家的意见则迟至今年3月底。 　　对于多伦多地区，报告发现，独立屋价格在第4季度下降得比较明显，但是共管柏文市场同时则出现相当幅度的升幅。由于独立屋价格占较大比重，其价格下跌带动了整个市场价格趋缓。但经过季节调整的第4季度"多重放售系统"(MLS)物业价格和上季度比较几乎没有变化。 　　因此，报告认为，"多伦多房价的缓和需要持续更长的时间，才能确定房价稳定的状态"。 　　同时，多伦多地区的房价高估情况一直严重。所谓房价高估，指的是房价升幅和经济、人口情况变化脱节。在第4季度，这个脱节状况有所收窄。其中，多重放售系统价格比去年同期下降1.2%，而可支配收入及年轻人口增加则分别达0.52%和2.9%。 　　不过，虽然脱节收窄，但仍在较高的不平衡水平上。而且区内各类房屋的存量仍都在下降。 　　咸美顿的房产市场也被定为高危，原因和多伦多相同原因。 　　对于同样被判"高危"的温哥华，报告的用词要严厉得多。报告认为，温哥华地区房价仍有中等过热的迹象。该城市房屋市场的情况仍紧俏，尤其是城市中不足100万元物业的价格上升，加上贷款规定的收紧，使城市物业的难以负担情况加重，对于普通收入居民构成挑战；也使得报告认为该城市地区的屋价高估情况恶化。 　　至于"低危"名单的城市则包括满地可、魁北克，哈利法克斯等。

最近，一位华裔在购买豪宅过程中“毁约”。不过，这次法官最后判决华裔的$30万定金可退。 这个豪宅位于727 Biddesden Place，建于2014年，是一个6个卧室、8个洗手间的豪宅。 2016年10月，华裔家庭主妇李琪(Qi Li，音译)和地产开发商JBP Developments Ltd签订购房合同，商定650万的价格买下这套房子，并支付了$30万的定金，并且打算在2017年1月9日完成交易。 按照李琪的购房合约，这栋房产的业权(Title)没有附加条件，只有一些限制性的合约，以及符合政府要求及相关公共设施的条款。 但是，李琪却随后取消了这笔交易，原因是这个豪宅的限制性比较多。比如说，按照British Pacific Properties的限制性公约，开发商有权利决定外部房屋颜色，景观美化和任何建筑计划(包括是否围栏和附加设施)。 而且，该栋房产只能居住一个家庭，禁止显示任何标志，禁止作为多家庭式企业使用，甚至树木的高度最多为25英尺。这个公约可以追溯到1953年。 李琪爽约之后，JBP Developments Ltd.将$30万定金放入信托中，然后对李琪提起诉讼。 李琪的律师表示，明知这些限制性的条款还仍然勉强她完成交易就是强制她接手一个自己不同意的合约。这些限制性的条件并不是无关重要，而是非常麻烦的条款。 而JBP的律师则表示，李琪签订条款的时候，知道这些限制条件，而且条件并不多。李琪的行为就是毁约。 不过，法官Trevor Armstrong表示，这些限制性条件会影响业主使用地块。尽管买家事先知道这些限制，并不能免除卖方有提供清晰产权资料的责任。所以，JBP必须退还$30万定金。 2017年3月，这个豪宅以$605万的价格被售出。2017年7月1日，这个豪宅的评估价格是$570万。

作为省府30点住房计划（30-point housing plan）的一部分，卑诗省府周二再推三项新措施应对住房危机，包括打击楼花炒卖逃税行为、授权地方政府保护及鼓励租房、要求地方政府评估住房需求数据等。 省财政厅长兼副省长詹嘉路(Carole James)、省市政事务及房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）及维多利亚市长赫尔普斯(Lisa Helps)周二共同宣布了这些新举措。 詹嘉路指出，本省住房危机日益严峻，省府亦特别于10年内增拨60亿元以解决可负担住房问题。 她指出，长期以来，炒卖柏文楼花者抬高了房价，却没有为他们所得付出应缴的税款。 希望通过新举措的实施，令炒楼花者合法缴税，这样才能对真正想买柏文的人更公平。 首先，根据新公布的措施，若通过立法，卑诗地产法（Real Estate Development Marketing Act）将要求开发商收集，并向省府指定管理者报告楼花预售转让信息，从而确保转让者正确缴纳税款。 另外，开发商还必须在合约内注明条款，令买家知晓省府收集和报告的新要求 须报告楼花转让信息 第二，新措施给予地方政府更多权利来划分租赁区域。 如获通过，《地方政府法》（Local Government Act）及《温哥华宪章》（Vancouver Charter）都将作出修改。 具体内容包括：授权地方政府通过使用新的租赁区域划分工具来限制租赁期限，比如区域划分为租赁用的未开发土地，则必须按照租赁项目来开发，而土地上租赁房屋的数量则由地方政府酌情决定；允许地方政府确保现存租赁房屋不可开发作其他用途 ；适用情况下，令开发商提前知晓租赁许可期限，以及开发项目要求建租赁单位的百分比等。 第三，地方政府将被强制要求提供房屋需求评估，从而帮助小区更好地进行规划。 省府将于三年内拨款500万元支持这一项目，地方政府将每五年一次作出房屋需求数据报告。 罗品珍表示，住房危机已经危及省民生活，一些上班族无法在自己工作的城市找到可负担的房屋，一些本来有房住的长者也发现越来越难以应付住房开支，甚至面临无家可归的风险。 省府必须果断采取行动，与各级政府合作来帮助这些省民，为他们创建更多可负担房屋。 赫尔普斯则指出，省府维多利亚是一个租房者的城市，以租住为目的建房，是维市解决住房危机的关键之一。 她相信新措施的推出，将为地方政府提供更多有力的工具，更好地解决住房危机，达到可负担住房目标。　

加拿大房地产网站Better Dwelling的最新报道说，联邦政府一边出台政策压制房地产市场，比如推出更为严格的按揭新规及压力测试等，而在暗地里却又通过所谓鬼写的文章(ghost-written)为房地产市场煽风点火。 渥太华的一家机构Blacklock's Reporter的深入调查发现，仅在2017年，政府多个部门花了纳税人$577,000元，与貌似非官办的新闻机构诸如News Canada暗中签合约，由后者为政府机构发布文章。 这些纯属商业性的文章本不该是由政府部门来写的，其实在这些机构的官网上也找不到相关内容，但这些文章确实与政府决心打压房价的主旋律不同调，大谈所谓Condo市场火爆，以及如何使用房屋净值信用贷款HELOC(home equity line of credit)等等... 根据Blacklock's Reporter得到的资料，联邦统计局花钱在News Canada上发布题为“加拿大房地产的五大趋向”(Watch These Five Real Estate Trend)，文中大谈特谈所谓的Condo市场持续火爆，以及买Condo仍然是最划算的地产投资选择等等。 而联邦机构FCAC(Financial Consumer Agency of Canada)则花钱发表题为“用房屋净值来达到长期的金融目标”(Achieve Your Long-Term Financial Goals With Your Home Equity)，文章向读者介绍HELOCs，告诉读者如何有效使用HELOCs的户头。 实际上，就是这个联邦机构，曾经多次向加拿大人发警告，称加拿大家庭现在把HELOC当取款机，随时支用，至少300万加拿大家庭拥有HELOC户头，平均债务为$70,000，甚至有不少人从中借钱投资，但未意识到利率上涨之后的风险。 最令人迷惑不解的是，这些文章你在政府机构自己的网站根本找不到，也与政府机构正式发布的内容很不同调。 调查显示，这些被称为鬼写的文章一般由政府部门的媒体关系专业人员撰写，通常有相当具体的观点，而不是暗示性的市场术语。为什么政府机构的写手要撰写这些内容的文章，而且付费发表，其动机与目的均不清楚。

近日，金融网站MoneySense公布了卑诗省低陆平原（Lower Mainland）25个最值得投资的地区。温哥华并不在列，不过大温地区许多城市都被MoneySense看好，想投资房地产的可以参考一下。 这份排名以房屋价值（value for money），发展势头（market momentum）、投资级别（average investment grade）等因素进行综合考量。New Westminster和Port Coquitlam分别有六处地区位列前25。这些地方的房价大部分都低于大温地区的平均价位，但涨幅却明显高于其他社区。   以下是前十名：   第一名：Uptown, New Westminster 2016年独立屋均价：$996,903 3年价格变化：78% Realtor Grade（满分5星）：★★★★   第二名：Birchland Manor, Port Coquitlam 2016年独立屋均价：$809,801 3年价格变化：67% Realtor Grade（满分5分）：★★★½   第三名：Mission BC 2016年独立屋均价：$641,137 3年价格变化：+65% Realtor Grade（满分5分）：★★★★½   第四名：Port Moody Centre 2016年独立屋均价：$1,407,705 3年价格变化：87% Realtor Grade（满分5分）：★★★★   第五名：Mary Hill，Port Coquitlam 2016年独立屋均价：$976,415 3年价格变化：71% Realtor Grade（满分5分）：★★★★   第六名：Walnut Grove，Langley 2016年独立屋均价：$976,415 3年价格变化：71% Realtor Grade（满分5分）：★★★★½   第七名：College Park PM，Port Moody 2016年独立屋均价：$1,396,019 3年价格变化：81% Realtor Grade（满分5分）：★★★★   第八名：Glenwood PQ，Port Coquitlam 2016年独立屋均价：$954,031 3年价格变化：81% Realtor Grade（满分5分）：★★★½   第九名：Central Abbotsford 2016年独立屋均价：$649,143 3年价格变化：74% Realtor Grade（满分5分）：★★★   第十名：Mission-West 2016年独立屋均价：$1,506,371 3年价格变化：144% Realtor Grade（满分5分）：★★★★½   完整Top 25名单：  

　　省政府引入法案，打击任何人在买卖楼花期间逃税。另外又赋予城镇政府权力，保护以及发展租住房屋。有经济师同意省政府的政策，认为当局早就应该引入这些措施。 　　住宅买家买入楼花之后，如果不想继续持有，可以在入伙之前，转售给其他买家。不过，省政府往往都不知道这类型买卖的情况，如果卖出楼花的人赚了钱，当局都未必收到有关税款。 　　省政府今日在省议会引入法案，将会要求发展商收集以及向政府汇报楼花转售资料，确保卖出楼花的投资者缴付税款。财政厅长詹嘉路(Carole James)表示，楼花每转售一次，楼价就会上升一次，令自住买家难以负担，因此她认为当局必须打击楼花转售的逃税行为。 　　BC地产协会首席经济师Cameron Muir欢迎省政府今日引入的法案，认为当局早就应该记录楼花转售活动。 　　而房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)今日也引入两项法案。 　　其中一项是赋予城镇政府更大权力，发展和保护租住房屋供应。法案通过后，城镇政府在规划住宅用地时，可以把用地列为必须出租，也可以规定新发展项目要有多少单位需要用来出租。 　　另一项法桉是规定城镇政府，必须每五年做一次房屋需求评估，以确保社区规划配合需求。省府在未来三年会为此预留五百万。

　　西温一名专卖豪宅的地产经纪最近因为房市降温，而让他的离婚诉讼变得格外艰难。 　　Jason Soprovich是个百万地产经纪。他的地产公司在过去7年里收入超过1300万加币!而他是唯一的股东。 　　相信很多人看到这张照片都和小编一样，想起他的面孔和很多广告…… 　　他近日在和妻子办理离婚手续，在签署离婚协议的时候，Jason的律师团队跟法庭说：“现在地产市场这么不景气，不该按照他之前的收入来判断他要给孩子多少抚养费” 　　Jason和他老婆Monica已经结婚17年了。 　　这些年，因为Jason的卖房实力和大温豪宅市场的火爆，他们过的日子过的简直如贵族。 　　他们加入了很多私人俱乐部，比如Hollyburn Country Club，这是一个西温富人的游乐场，入会费要4万5，然后每月会费是$227。 　　入会还需要两个会员介绍你才可以。 　　他们还加入了Capilano Gold and Country Club，这是大温最好的高尔夫俱乐部，入会费一个人要8万加币!! 　　而且现在还进不了!得排队，名单(Waiting list)已经排到8年后了!! 　　这种生活小编有点难以想象，果然还是贫穷限制了我的想象力。 　　他们的孩子全都上私立学校。 　　而且这个家庭每年都要去夏威夷，拉斯维加斯和洛杉矶玩耍。 　　就这么挥霍，7年赚1000万当然不够用了……他们的会计师提供了他们这些年支出远远超过收入的文件证明。 　　然而，很快，在外国买家税等等政策的打击下，Jason的公司在2016年还赚了295万，在2017年就只赚了100万加币。仅为16年的三分之一! 　　当然，他老婆Monica也曾帮着一起赚钱，比如在孩子去学校的时候准备Open House(房屋开放)等等。 　　但是这次的离婚，加上房屋市场的变动，导致他们必须放弃这种奢侈的生活。 　　法院的判断是，Jason Soprovich需要每个月支付$12,318加币的子女抚养费，$22,960加币每月的配偶抚养费。 　　但是Jason还是希望可以和律师一起上诉，让他们在考虑一下现在地产市场的下滑，调整赔偿金。 　　你怎么看?  

温哥华市长罗品信在今天表示，温哥华的空置税将为该市带来大约3000万元的收入！ 温哥华市府预计将会从税收中获取3000万元的资金，迄今为止已收取了约1700万元的税款。 收入将支付一次性执行成本750万元和第一年（2018年）运营成本250万元。所有剩余的收入将用于温哥华的经济适用房计划。 根据市府文件，温哥华空置税实施第一年共收到了183,911份申报，占温哥华所有住宅业主的98.85％。其中仅有不到8,500处房产被确定为未使用或未充分利用：其中，·业主申报了1200套空置房屋·2,100人未能申报，他们的财产被视为空置，并须缴纳税款5,200套房产被宣布免除空置房屋税，在宣布豁免的财产中，免税类型的细分为：·2,480套年内转让物业业权·1,560套正在装修或重建·560套由于共管限制房屋出租·另外600套，包括业主在护理或业主死亡，并在温哥华工作超过180天有关空置税的更多信息，请访问vancouver.ca/eht。

　　最近，北京一套一千多万地下室成交的消息在网上引起热议。网友感慨，到了北京才知道有钱人多，同时也好奇高达一千多万的地下室究竟什么样?对此，津云新闻记者以购房者的身份前往北京寻找网红地下室。 　　遭遇：地下室1050万成交后决定速来购房 　　这几天，北京的天气阴晴不定，春风阵阵，柳絮飞舞，有人以柳絮为背景，在红墙绿瓦的映衬下，拍出意境照。往年到了这个时候，刘言(化名)都会老老实实待在北京市西城区金融街的办公室内，尽量减少外出。因为他的过敏性鼻炎发做起来实在恼火。 　　不过，这几天他却顾不上鼻炎发作，穿梭在“雪花”之间。为的是尽快买到一套学区房。在北京打拼了六年，租房子对刘言夫妻俩来说没什么压力。可如今儿子四岁了，是该考虑买房子了。刘言的父母准备把老家的一套四居室卖了，来减轻首付的压力。一开始刘言觉得房价可能还会下降等等再出手也来得及。可最近的一条房屋成交记录让他坐不住了。他手机中仍然保留着那条成交记录的截图。 　　今年3月15日，北京市西城区爱民里的一套地下室，以1050万元的金额成交。刘言曾经在网上看到过这套房子出售的信息，在他的印象中这套房子至少在网上挂了两个月了。因为挂牌价格比较高，房子一直没有成交。刘言认为房主过过会降价。 　　对于这套地下室，刘言心里的价位是不超过800万元。毕竟地下室和其它楼层的没法比。可1050万元的成交价，超出了刘言的预期。他感觉到，再不出手恐怕来不及了。 　　调查：网红地下室单价并不贵 　　自从爱民里这处地下室以1050万元的价格成交后，网友的留言超过200条。在留言中，大多数人吐槽北京的地下室价格高得难以承受。也有人认为投资学区房过几年倒手也不会亏本。 　　那么，爱民里究竟是个什么样的小区?网红地下室长什么样?记者首先找到了北京市西城区西什库大街上某中介公司经纪人丁先生。网红地下室就是经他卖出的。说起网红地下室，丁先生比较淡定，甚至都记不起来是爱民里小区哪个单元的房子了。 　　丁先生只记得，网红地下室居住着一位老人。老人的儿女想把房子卖出去后给老人在其它区相对便宜的地段买一套大房子，剩下一部分钱养老。 　　网红地下室在中介公司挂了约半年的时间，前前后后有数十个客户看过。这些客户基本上都是给孩子买学区房的家长。房主最初的报价就超过了一千万元。有位客户看中了户型，可因为出差耽误了几天，结果就被他人买下了。 　　最终的买家同样是为了孩子才买的这套学区房，双方就房价谈了几轮，但房主没有让价多少。最后买家用了约200万元的贷款。“不贵，毕竟面积在那摆着了。”丁先生说。因为房子面积为91.3平方米，单价为115006元/平方米。按照单价来说，这套房子在同小区当中的单价并不贵。 　　地下室都卖一千多万了还不贵?刚搬来两个多月的张女士花700多万元买了一套60多平方米的房子。她坦言，买这套房子就是为了给孩子上学。因为这套房子的小区属于西城区西什库小学学区片。这所小学建校一百多年，原来是由法国人建立的教会小学。如今学校是英语和法语双语教学，比较有特色。另一个重要原因是，西什库小学可以直升北京四中，北京四中是名牌初中。有需求的家长不在少数，过几年后可以把房子再转手卖给其它有需求的学生家长。这样一来，她并不亏本。 　　据丁先生粗略统计，小区内有8成是给孩子买学区房的家长。剩下还有2成是原来的还迁老住户。他们不愿意搬家主要看中的是小区距离北京大学第一医院只有短短200米距离。 　　爱民里小区分为两个院，一个院是回迁户，另一个院是原国家兵器工业部(简称“兵器部”)宿舍楼。兵器部的宿舍楼如今有专人负责日常管理，小区环境较好。而回迁户则属于无物业状态，随处可见的地锁，受损严重的绿地，失效的门禁。看得出，小区管理有些问题。 　　房价上涨未来两个月更抢手 　　和网红地下室同样户型且在售的房屋已经卖完。不过小区内有另一处在售的地下室。这处地下室的地面比小区的路面低了约2.5米。从楼栋门口顺着楼梯下楼后，先得打开墙上的照明开关。此时楼道里房主堆积的杂物一览无余。房主是位老人，房屋南北各有一个窗户，而窗户有三分之一在地下。这种户型在中介和房主口中称为“半地下室”。 　　这套房子建于1990年前后， “半地下室”和普通户型一样具有正式房本，可以正常交易。房主一家三代人住在地下室，最近想到周边郊县换一套大房子。可房主家有一个年满六岁的孩子，今年五月就要上小学，占用房本的入学名额。如果要是有买家尽快交钱买房，得提前和房主说，房主就不把孩子的名额占用了。也正是因为如此，这套房子才以650万元的低价出售。而这是爱民里小区这几个月来挂牌最低的一套房子。如果不是因为孩子上学的名额可能被占用，这套房子至少要比现在的挂牌价高出100万元。 　　小区内另一套位于二楼的房子，和“半地下室”户型相同，售价高达850万元，而且房主坚持不让价。同样一个户型的位于四楼的一套房子，因为装修较好，挂牌价格超过一千万元。 　　尽管如此，爱民里小区的房子仍然销售火爆。几乎出一套卖一套。今年3月份爱民里小区新挂牌了十几套房源，如今只有三套在售，其它的在一个月内全卖完了，其中超过一半的客户是全款买房。 　　把买房目标锁定在西城区的刘言曾通过另一家中介公司看过一套位于辟才胡同周边的房子。这距离刘言所在的公司直线距离约500米，比前面两套房子距离更近。而且对应的初中是北京师范大学附属实验中学，在西城区人眼中，这所初中教学质量数一数二。可超高的价格让刘言望而却步了。因为房子单价在16万元左右。京畿道小区一套44.3平方米的一室一厅挂牌价格达到752万元，单价接近17万元/平方米。 　　张女士和丁先生均告诉记者，最近北京的房价已经开始上涨。未来几个月将进入暑假，挂牌价可能就要上涨。丁先生坦言，网红地下室放到当下，实际成交额应该1100万元左右。 　　中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华曾对媒体表示，北京楼市(专题)有见底的可能，但还有待继续观察确认。与此同时，环京已连续回升3个月，也是个信号。被称为“北京楼市晴雨表”的燕郊自2017年房价大跌之后，连续3个月房价回升。2018年2月燕郊房价同比下跌28.3%，环比上涨3.49%。 　　就在记者准备离开中介门店时，又有一名女子前去询问爱民里小区学区房。她所能承受的价格在800万元左右。然而，仅剩的三套房源并没有符合女子的需要。女子再三叮嘱中介公司，只要爱民里有新挂房源，就立刻通知她。 　　尽管如此，刘言仍然犹豫不决。首先他要把父母老家的那套四居室卖掉才能凑齐首付。而当下，刘言家乡的二手房价比去年同期下跌了两成左右，比刘言的心理价位至少少卖80万元。刘言说，“要卖的少了，要买的却在涨价，首付缺口眼看越来越大，还不知道去哪填补空缺。”  

　　这两天有媒体报道，说什么“房企四面楚歌：有住宅售价回到两年前水平”，而举的几个例子都是北京的。也就是说，这篇报道，尽管标题上没有显示当前房价下跌是在北京，但报道的内容是指北京，即指意味着北京的房价下跌了…… 　　比如，报道称根据统计数据显示，自3・26调控以来，北京商办项目网签量仅为3589套，较调控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而与成交冻结相反，去年北京商办供应套数突破2万套，同比增长32%。供多售少，商办项目库存激增近三成达45878套，创下4年来最高值。即北京的商办项目销售急剧下降，其市场销售出现了冰冻。如果这个市场销售出现这样严重的冰冻，那么其市场交易价格也肯定下跌。比如，房山是北京商办类项目比较集中的区域，目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售，区域库存压力极大。有些商办项目现在的售价在每平方米3万元，不到前期产品住房销售价格七折。 　　对于这些商办项目，本来进入市场者是为买之后获利而来，是一个纯粹的投资炒作市场，买为自住的人少之又少。所以，2017年调控政策出台，不仅严格地限制用银行信贷购买，即完全限制投资者使用银行融资杠杆，而且限制其住房的功能不能改变，只能商业用。在这种情况下，市场价格上涨预期突然间逆转，投资者肯定会逃之夭夭，住房销售立即下降，甚至跌到冰点也是很正常。这就是住房投资市场的一个真实写照。但是，对于已经进入的投资者及在建商办项目的房地产开发商来说，他们一定会不甘心，煮熟了的鸭子怎么飞了，本来出售这些项目可大赚一把的。 　　他们看到整个北京的商办项目销售出现冰点，按照市场法则，降价卖出，逃之为上。因为按照市场逻辑，在这种情况下，房价只能是越来越跌，投资者唯一之路是把损失降到最低为上或止损。但是，这些投资者及房地产开发商根本就不是这样想，他们还在等北京这些商办项目最后政策上的松绑。也就是说，北京商办项目说降价销售，但实际上没有降下来，市场处于无价无市中。也就是说，这些商办项目本来就不算为住宅类，是一个小众的投资炒作市场，而且这个市场销售是出现了冰冻，但价格也没有真正的下降，否则，情况不是这样。 　　现在再回到北京的住宅市场，其房价真正的下降了吗？根据媒体的报道，已经扛了整整一年多的一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。比如早些时候处在每平方米6万元以上。不久前，这些项目价格已经下探到了每平方米5万元出头了，每平方米降幅在万元以上。而另外一个项目降幅也达到万元。而这两个项目之所以会降价，主要原因就是当初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价，都是在前两年拍下的地王项目，楼面地价基本都迫近每平方米3万元，降价就意味着损失利润甚至赔钱。      这是什么降价？一是每一个住房项目都是唯一的，都异质性产品。产品不同，如何显示出其卖出的价是降低价格销售。二是假定几个楼盘的全部产品都是同质的、标准化的，但报道所说的价格不是交易价，而是开发商报出销售价，而没有买者对价及交易完成的价，那么这个价同样作为后一个项目的基准价，意味后一个项目价格是下降了。但是，无论对住房项目的异质性还是对其不是已经成交价格来说，并不意味这些楼盘是降价出售了。还有，说什么房地产开发商之所以敢降价出售是因为购买土地时的价格低，所以这些房地产开发敢降价出售。这报道同样把当前房地产市场住房定价逻辑颠倒了。因为，如果中国住房市场是由成本定价，那么当前中国房价会涨得这样高吗？为何房地产开发商就一定不会做亏本生意呢？ 　　其实，按照中国国家统计局所公布的数据，3月份北京的新房市场，其房价与2015年比上涨了34.9%，同比下跌了0.6%，环比上涨了0.1%。因为，在年初时，北京市有领导人早就说过，一定要保证2017年北京市的“房价稳定”，即住房价格环比不上涨，同比有些下行。在领导的这个要求下，2017年以来北京的房价一定会按照这个指示运行。而实际上，公布的数据比领导说的还要好。 　　同时，从北京市二手房的价格来看，3月份所公布的数据是，与2015年相比上涨了46.1%，同比下跌了6.8%，环比下跌了0.2%。也就是说，尽管北京二手房的价格同比及环比都在下跌，甚至同比下跌的幅度快到7%，但是与2015年以来上涨46%以上来说，简直小巫见大巫，这样的房价还算下跌？照着这样的比例算，要让北京的房价回到2015年前的水平，同样是猴年马月的事情。也就是说，在房价如此之高，以投资炒作为主导的北京住房市场，如果房价上涨的预期不改变，想让北京这个市场的房价真正调整是不可能的。因此，说北京现在的房价下跌了，简直就是弥天大谎！ 　　所以，北京的房价到底在什么时候开始松动或调整，目前还没有看到多少迹象。如果北京也出台如这两天青岛那样的政策，即购买住房获得产权证后5年不可销售，那么北京市房价下跌的松绑或许会开始。购买后的住房5年不可交易，不少投资炒作者肯定会恐慌，并由此改变整个房地产市场价格上涨预期。这才是问题的关键所在！

　　4月22日晚，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。 　　海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会宣布，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 　　在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。 　　海南省还将严格限贷、限制转让和价格备案管理。非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。 　　对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。 　　海南省继续实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015―2030)》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。 　　按照海南省“一盘棋”统筹的思路，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。各市县在办理商品住宅用地出让、规划许可和预售许可之前，须征求省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等省级行业主管部门意见。省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等部门要结合房地产市场形势，按照总量控制、稳定市场的原则，进行严格把关。 　　霍巨燃称，要坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，使其更有获得感。各市县要认真贯彻落实《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(琼建房〔2018〕80号)，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。 　　海南省政府副秘书长种润之称，该政策是我省为贯彻落实《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)有关要求，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以供给侧结构性改革为主线，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为。  

　　近几年来加拿大经济向好，就业强劲，房地产业立下大功，说房地产业是加拿大经济的引擎，经济的支柱产业，一点都不为过，而且这种情况几乎是历史上从未出现过的。 　　但加拿大人对买房置业有瘾，国家经济过于依赖房地产业，也不无隐忧。专家担忧，一旦房地产业冷却，房价垮下来，将对加拿大经济造成巨大冲击，甚至触发经济衰退！ 　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）一篇专文分析说，以就业为例，2017年建筑业工作职位占了全部工作的7.6%左右，这在历史上少见，只有上世纪70年代中期才能与之相比。 　　这种情况在其它国家也不多见。比如在美国，2017年建筑业工作职位只占全部工作的4.3%左右，即使在21世纪初期的房地产热潮中，也决没有达到过加拿大现在的水平。 　　而房价猛跌对经济的影响更是显而易见。以BC省为例，BC房地产协会BCREA（British Columbia Real Estate Association）曾经做过估算，若房价猛跌10%，就会抹掉26,000份工作职位，令$900亿房屋净值蒸发，减少$18亿与房地产相关的零售业收益，给该省造成的经济损失可能高达$30亿元。 　　BCREA的分析认为，若房价下跌幅度更大，达到断崖式的35％，那么一些持悲观态度的专家预测说，这将导致BC经济崩溃，陷入衰退期。 　　而这种情况若在全加拿大发生，那么对国家经济的影响是不言而喻的。 　　Capital Economics北美首席经济学家Paul Ashworth在最近的一份报告中写道，房屋销售的下滑将大大减少房地产交易中佣金的价值，并最终导致新屋建设和装修业相应滑坡。而当房价下跌时，负面财富效应也会影响消费，从而影响到整体的经济增长。 　　也有专家认为，无论在省区层面，还是在国家层面，都采取了强硬的政策和措施来抑制房市，以达到让房屋更易于负担的终极目的。前者比如BC和安省先后采取的针对海外买家征收转让税的系列政策，后者则如联邦推出的按揭新规和压力测试等等。 　　但类似BCREA的机构和组织认为，各级政府的政策和措施并未达到预期目的，因为很多城市和社区的民众的房屋负担压力仍然居高不下。这里的两难困境是，政府似乎没有办法在不损害经济的情况下做到这一点，原因是房地产这个“篮子”里的鸡蛋放得太多了。 　　这些机构认为，决策者们有可能是在铤而走险，就是民众的房屋负担不但没有减下来，反而把房地产业搞“熄火”了，这可能是谁都不愿看到的结局。

多伦多15,000个公寓楼花或烂尾 本月初，旺市Cosmos公寓的买家们突然接到开发商的通知，Cosmos Condo项目取消，把已经付了定金的1100多位楼花买家重新打回市场。有统计显示，这已经是去年以来，多伦多地区第11个被取消的公寓项目。 Cosmos开发商Liberty Development的理由是遇到资金问题。实际上，开发商、建筑商和分析师们都已经发现，在大多伦多地区（GTA）建造新的公寓楼，已经不再有盈利保障。 多伦多高层建筑开发商Brad Lamb指出，不少项目已经不再盈利，很多因素，包括不可控的商业错误，宏观经济因素，都可能导致项目失败。 成本上涨 在GTA，关键性材料如水泥和玻璃的成本自2015年开始就在迅速上涨。 有业内人士称，水泥和玻璃的成本比2016年上涨了超过20%，而2018年以来，窗户的报价每个月都在涨。另外，受加元汇率的影响，门窗生产商可能发现出口到美国更有利可图，导致供应更加紧俏。 物业研究公司Altus Group的David Schoonjans指出，总的建筑成本在2015年和2017年大幅上涨，涨幅为6%至8%。 劳动生产力下降 另一个因素是劳动生产力下降。随着行业增加产量和培训来满足需求的加大，需要聘用更多没有经验的新手工人，而2017年加拿大时薪上涨约2.4%，意味着建筑商要花更多的钱，但是完成的工作量少了。 另外，目前多伦多新建公寓的销售价格已经上涨到每平方尺$1,000以上，但是涨价部分并没有成为开发商口袋中的利润，很大一部分被中介拿走。Brad Lamb称，开发商的利润可能低至5%至8%。 这听起来也不算低。但是Lamb称，一个项目建成后产生的利润需要用于垫付下一个项目。 在竞争下，拥有资金实力和大项目的大公司往往得以生存，小型开发商正在被淘汰。 根据公寓市场研究公司Urbanation的统计，截止2017年底，GTA地区在建的公寓项目有215个，总共58,900个单位。另有144个待建项目，40,000个单位。在2017年前的已售楼花中，有10,622个单位还没有开工。Lamb预期这些待建项目中很多可能永远也不会动工。 另据地产公司Altus Group的数据，GTA地区2017年共签下超过36,000个公寓楼花购买合同，创下历史最高纪录。2016年签了29,132宗公寓楼花合同，其中有超过2500个已经被开发商取消。2017年以来有17个项目，3,627个单位被取消。 Altus数据解决方案经理Phong Ngo指出，开发商需要预售至少70%的楼花才能有足够资金开工。等待的时间越长，材料和劳动力成本就越高，特别是在利率上涨的形势下。开发商还可能遇到政府批文延迟，合同工难求，或者一些团体反对建造等阻力。 截止今年2月，有143个已经售出70%楼花的项目仍然没有开工。其中有43个项目等待开工已经一年多。 4月6日，旺市开发商Liberty Development宣布取消Cosmos项目的1100多个楼花合同，这不仅是近年来最大的一个被取消的公寓项目，也是2012年以来GTA所有断尾合同的五分之一。 其他在2017年被取消的已售公寓楼花包括： 士嘉堡The Kennedy项目的600多个楼花合同； Ajax市Central Park项目的近400个楼花合同； 士嘉堡Harmony Village项目的200多个楼花合同； 多伦多Junction社区Museum FLTS项目的168个楼花单位。 上周末，Cosmos项目的600多位楼花苦主冒着冰暴天气聚会，讨论决定集体向开发商索赔项目取消导致的损失以及追讨定金。

特鲁多的自由党政府定在今年7月1日在加拿大全国范围实现大麻合法化，不但抽大麻合法、而且在加拿大绝大部分省区居民在房子里种大麻也合法。 担心 这让越来越多的加拿大人开始担心，大麻合法化对房地产价格会产生负面影响。   专家们的共识是，在室内种植大麻对房屋的损害主要来自两个方面。首先是室内种植大麻由于要消耗大量电力、会增加火灾的风险；第二是室内种植大麻由于需要很高的湿度和温度，房子内墙和地板下面容易滋生大量霉菌和霉斑，危害人体健康。 大麻屋在大麻合法化之前就已经时常出现不知情的买家买下大麻屋后需要花费巨资进行清理工作的问题；这些大麻屋买主不但受到严重的经济损失、而且受到心理上的折磨。 对于经营出租房的加拿大房东来说，房客种植大麻是让他们非常头疼的问题。包括隐私法在内的现行法律保护的是房客，房东甚至无权知道其房客是否在屋子里种植大麻；只要房客拥有医疗使用大麻的证明，房东就没有权利干涉房客在房子里种植大麻的行为。 房东害怕 保险公司也不站在房东一方。如果房东不告诉保险公司其出租屋内有人种植大麻，则发生火灾或发现房屋发霉损害的情况保险公司会拒绝赔偿；而如果向保险公司如实汇报出租房内有人种植大麻，则保险公司会停止承保。 加拿大保险市场只有极少数公司承接屋内有种植大麻活动的住房保险，但保费要至少贵一倍、而且还有种种例外条款。 这还只是大麻合法化之前的情况。可以想象在大麻合法化之后在自家房子里或者是在租住的房子里种植大麻的情况会成倍的增加。 需要法规 这些大麻屋出租房和自住房上市出售会带来的问题也会成倍增加，而目前各级政府对这些问题都没有出台相应的法规；既没有强制卖方向买方披露所卖的房子是大麻屋，也没有强制对大麻屋进行登记注册，最主要的是没有明确大麻屋的卖方必须负责承担修复大麻屋的费用。 不过有专家担心，即便出台了这样的法规也难免房价受到负面影响的问题。不但大麻屋在上市出售时价格要打折扣，如果一个小区有好几个大麻屋，则整个小区的房价也受到负面影响。 例外 但例外的情况也会有。有专家认为在大麻合法化后大麻零售店附近街区的房价会上升，理由是购买大麻很方便，人们用不着在自己家里种大麻。

大多数房地产经纪人会告诉你，房地产市场是地方性的。对于住宅房地产而言，温哥华和哈利法克斯截然不同，而哈法和魁北克城也无法类比。 每个地方的地产市场都能反映社区的现实情况：大部分房价反映了人们的收入，以及他们可以获得多少抵押贷款。 但是如果这个体系崩溃了呢？如果房地产市场开始像股票市场一样了呢，那么房产市场的变化就不再反映社区的经济现实，而是随着全球投资者阶层的兴趣而起落？ 根据国际货币基金组织的新报告，这就正在发生的情况。国际货币基金组织的研究发现，从伦敦和东京，到悉尼和多伦多，房价趋势变得越来越同步。报告发现，“全球因素”现在占发达经济体国家住房价格构成的比重在三分之一以上。 国际货币基金组织在其博客上称，“因此，一个国家的房地产市场波动，会让另一个国家的房地产市场也更加敏感。” 在加拿大，我们中许多人怀疑，是因为外国投资者涌入多伦多和温哥华（现在轮到蒙特利尔），搅动了地产市场的价格，而这就是我们观察到的正在发生的情况。 这也有助于解释2011年至2017年间，多伦多的房价为何会翻倍，而家庭收入只增长了个位数百分点。这也可以解释为什么尽管抵押贷款利率上涨以及新的按揭规定令三分之一的潜在买家退出市场，温哥华的房价仍在上涨。 简而言之，本地经济的情况可能不再反映到住房价格中。这可能成为真正的问题所在，因为与股票和债券等其他资产不同，住房也是生活的基本必需品。生活成本与当地经济现实的脱钩，可能会对家庭的生活质量造成巨大的破坏。 想象一下如果加拿大经济放缓，加拿大家庭经济状况更加恶化的情况。此时如果外国投资者继续向楼市注入资金，抬高价格，会使房价更加难以负担。 反过来说，在加拿大经济一切顺利的情况下，如果亚洲的经济衰退，进入住房市场的现金减少，导致房地产泡沫破灭——也会导致加拿大经济衰退。 国际货币基金组织的报告指出：“决策者不能忽视，其他地方的房价冲击可能影响加拿大国内的地产市场。” “房价同步性加剧可能会给实际经济活动带来下行风险，尤其是在信贷环境繁荣的情况下。” 但在你把所有责任归咎于中国的暴发户之前，必须注意到国际货币基金组织看到了简单归因外国买家以外，这个趋势产生的一系列原因： -公司资金流入地产市场。国际货币基金组织在其博客上表示：“机构投资者、私募股权公司和房地产投资信托基金在阿姆斯特丹、悉尼和温哥华等主要城市日益活跃，因为它们能寻求更高的回报。” -全球协调的利率。国际货币基金组织称：“世界主要央行长期以来一直维持利率异常低位以刺激经济增长。“这已经产生了全球范围内低借贷成本的连锁反应，包括全球范围的低廉抵押贷款，这也推高了住房价格。” -更同步的世界经济。“2017年，120个经济体的增长率抬头，占全球GDP的四分之三，”国际货币基金组织指出。“这是自2010年以来最广泛的同步增长。” 干预手段有效 幸运的是，国际货币基金组织的报告发现，政府的政策可以有效地将本地住房市场从全球趋势中分离出来。 国际货币基金组织称：“冷却热门房地产市场的政策行动仍然有效，并且可以从抑制房价同步中获得额外收益。”“举措包括提高财产税和印花税，并限制住与房屋价值相关的房屋贷款规模。” 这就是加拿大各级政府已经在做的事情。卑诗省和安省都在各自的最热门房地产市场引入了外国买家税，而加拿大联邦银行监管机构OSFI实际上“限制了住房贷款的规模”。通过对抵押贷款进行“压力测试”，房屋购买力下降了约20％。 代表房地产经纪的协会一直呼吁政府撤回这些政策，认为政策在损害房地产市场。事实上，最新的数据表明，新的抵押贷款规则出台之后，市场的确大幅放缓。 但国际货币基金组织的调查结果显示，这些新规则归根结底是好主意 ——如果住房市场继续与本地经济脱钩，可能就需要出台更多的监管措施。

　　今年年初，蒙特利尔新上任的市政府说缺钱，并以此为由大涨地税。现在，市政府突然又说有钱了，市政厅的金库里居然有了1.395 亿加元的财政盈余。 　　蒙特利尔市政府在星期四（4月19日）下午公布了2017年财务报告，报告里白纸黑字地写着这个巨大的盈余数字。 　　该报告说，出现盈余，主要是有了一些 “意外” 的额外收入。 　　强劲的房地产市场，让蒙特利尔市政府在房地产转税收上多得了 5850 万加元，另外，市政府还从发放许可证和 执照上获得了 2560 万加元的收入。 　　反对派： “她撒谎” 　　今年年初，蒙特利尔女市长 Valérie Plante 打破竞选承诺，以远高于通货膨胀率的幅度提升地税（全市平均增幅 3.3%）。 　　在大受抨击后，Valérie Plante 表示，这是由于市政府有 3.58 亿加元的赤字，所以她不能履行诺言。 　　在周四的财政报告出来后，反对党立即强烈发声。 　　反对党说，“市长 [Valérie Plante] 早就知道这些信息，她对蒙特利尔人撒谎，加税其实绝对是没有必要的。” 　　市政府说，盈余的钱，其中不小的一部分将被用于除雪方面的事宜，并存入紧急储备金，应对下一个冬天有可能出现的额外开支。

　　在更严格的住房抵押贷款政策自今年1月1日生效后三个月以来，卡尔加里住房市场停滞不前。业内人士认为，除非购房人能得到一些令人激动兴奋的消息，否则，房屋销售量在整个2018年都不太可能大量增加。 　　加拿大地产协会（CREA）最新报告显示，3月份卡尔加里住房基准价格为$430,400，比去年同期仅上涨0.3%。 　　按照卡尔加里地产协会（CREB）的统计，卡城第一季度房屋销售同比下降大约18%，更低于长期平均值24%。 　　据加拿大广播电台（CBC）报导，房地产咨询机构Altus Group公司布卡尔（Matthew Boukall ）表示，卡尔加里房市的消费者在买房时，综合考虑了最近利率的升高和更严格的贷款条例。 　　布卡尔预测，除非发生一些事情撼动卡城市场，否则，今年的房市可能会相当稳定。“我们不幸地还在与卑诗省进行输油管之战，就业增长有了一些好转，仍然相对平缓。看看出租房市场的空置情况，就会发现有大量的房屋可供消费者选择租住。所以，我们没有感到把人们带回市场积极买房的作用力。” 　　他说，有关输油管道之战的解决方案可能是积极的，但它拖延的时间远远超过人们的想像，目前仅有一些解决方案和方向。 　　卡城地产经纪Emma May认为，联邦实施更严格的房贷政策也严重冲击了卡尔加里住房市场，尽管政府是想冷却温哥华和多伦多过热的房市。 　　May说：“卡城已有至少供4个月销售的房屋库存……目前的处境很艰难。”“亚省经济发展的不确定性还在持续，现在人们想获得住房贷款也变得越来越困难。”她认为，房价不会很快上升。 　　需求下降但房价坚挺 　　虽然新的房贷政策以及极寒的冬天导致成屋市场需求下降，但这并未引发卡城整体住房价格下跌。 　　按照皇家地产经纪（Royal LePage）公司最新发布的住房价格调查报告，2018年第一季度，卡尔加里整体房价上涨2.4%，只有公寓的价格因市场供应量大而下跌。 　　第一季度，两层独立屋的中位数价格比去年同期上升3.1%，至$520,274；平房上涨4.2%，至$502,065。同期，公寓中位数价格下降5.5%，至$283,229。 　　Royal LePage Benchmark公司业主Corrine Lyall说，亚省经济在继续增强，这在卡城住房市场上也有所体现。新的联邦住房贷款政策推走了一些买家，导致今年开年销售量下降。不过这个政策效应被独立屋库存的减少抵消，进而推动房价走高。 　　Lyall表示，与之相反的情况是，一季度的公寓房供应过剩，价格遭遇较大的下行压力。这种情况可能会一直延续到公寓的超额供应得到吸收为止。 　　“整体来看，随着冬天过去，迈进2018年的春天，我们期待着卡城房屋销售活动活络起来。”

　　多伦多和温哥华两地的房子买不起，而一些房东还在赶走老租客。租客们发现，可负担得起的出租房也越来越少。 　　据《多伦多星报》报道，弗莱彻(Joanna Fletcher)和她10岁的儿子住在温哥华东面的一间卧室的公寓里。这座大楼里有老鼠和霉菌，而她的新房东正在威胁这要把他们赶出去。 　　“根本没地可去” 　　虽然这种种的理由都在逼着他们离开，但弗莱彻说，她正在争取能尽可能长时间的留在这个公寓中，因为在同样的地区，她租不起更贵的房子了，离开这栋公寓也将意味着她的儿子要离开现在的学校。 　　她住在她的温哥华公寓8年，每月支付约930元的租金，其中包括基本的网络费用，租约明年二月份到期。 　　弗莱彻患有多发性硬化症，失业但正在寻找工作。她说她多年来一直在寻找两居室的住宅，但找到合适的不容易，该地区符合她条件的出租房租金是现在的2倍多。 　　“这可不是我随便挑就可以住进去的，我根本就没有地方去。”她在接受加通社采访时说。 　　她租的公寓大楼最近被卖给了一家公司，弗莱彻说，新房东在1月份开始告诉租户，如果他们在4月份搬出去，会给他们3个月的房租。如果她在2月中旬之前签署协议搬出去，她将获得5个月的租金，但她拒绝了，因为和这点钱和新住处增加的租金相比是杯水车薪。 　　弗莱彻决定等待驱逐通知。她希望这将至少需要8个月的时间，因为城市批准开发房产的法律文件是一个漫长的过程。该市表示，该公司尚未收到任何开发弗莱彻所住物业的申请。 　　卑诗省租户资源和咨询中心的发言人坂本(Andrew Sakamoto) 表示，房东驱逐租户的常见理由就是整修或重建。 　　坂本说，该省的“住宅租赁法案”应该改变，将驱逐租户的通知时间增加1倍至4个月，并为租户提供更大的赔偿。他说，可出租住房的数量可能是一个问题，但是强有力的保护住户的法律可能会帮助供应满足需求。 　　赶走租客 提高租金 　　与此同时，另一名女子也正在多伦多寻找一个能称为家的落脚地，多伦多的租金也在不断的飞涨。 　　30岁的泽帕(Jillian Zeppa)在一家非营利性教育机构工作，去年秋天她从一间卧室的地下室套房被逐出后，在朋友的住所住了6个月。泽帕说，当房东决定自己搬回来住时，她已经在那里住了16个月。 　　她把被驱逐一事向安省的出租房屋执法部门投诉，并获得2,000元的赔偿。但泽帕说搬家的成本，存放她的财物，寻找一个新家所耗费的经历的压力，她希望能得到2倍的数额。 　　安省的住房倡导者表示，泽帕的情况反映了一个趋势。Metro地产租户协会联合会执行董事登特(Geordie Dent)表示，在过去10年中该机构接到面临驱逐租户电话的头号原因是未付租金。 　　但去年这种情况发生了改变，房东们自己要住出租房“爆炸式”增长。“可能他们中的大多数人会不诚实，这意味着房东实际上并没有搬进来，这只是推动租户能够抬高租金。”登特说。 　　安省政府去年9月通过制定新的规定，要求房东如果驱逐租户，得向租户支付1个月的租金。如果房东在驱逐租户后一年内打广告出租、拆除或将房子转为其它用途， 表明他们其实自己没有使用出租房， 他们还可能面临高达25,000元的罚款。 　　登特说，在很多情况下，房东希望摆脱支付最低租金的老租户。他补充说，向新租户收取更高的租金可能足以应付处罚。 　　泽帕每月支付1,050元房租，但再找到这样交通方便的住所几乎不可能了，经过数月的搜寻后，她于4月1日搬入新的公寓。但是，每月房租为1,300元，占她收入的45%，而且新住所离工作的地方要花费一个小时的通勤，不能步行和骑自行车抵达。 　　她说，如果她再次被驱逐，她更有可能考虑到其它地区生活和工作。“这整个经历让我意识到多伦多不会是我永远的地方。”她说。 　　政府早期未建够出租房 　　泽帕和弗莱彻并不孤单，全国各地城市很多人都处于住房负担能力危机之中。 　　加拿大房贷与住房公司(CMHC)称，去年全国平均租金上涨2.7%至每月947加元。同时，可以租的房子正变得越来越少。 CMHC表示，2017年全国城市的房屋整体空置率为3%，低于2016年的3.7%。 　　该公司在其关于出租房屋的年度报告中表示，对出租房屋的需求超过了供应的增长，而能出租出去的公寓比例也下降了。 　　卑诗大学地理学博士克雷格琼斯(Craig Jones)表示，出现这种情况主要是由于联邦政府在90年代早期没能建造足够的出租房屋的结果，加上在私营领域，建造共管公寓的获利要远远高于建造出租房。 　　琼斯说，政府每年都会建造数千套出租房，私人部门似乎也没有填补这些年来出租房屋缺乏的空白。 　　虽然多达1/3的公寓由业主出租，琼斯表示租金昂贵，通常不如专门用于租赁的物业和出租房能令人负担得起，而且业主总是可以选择搬回去、翻新或用其它方式将租客驱逐出去。 　　加拿大统计局去年报告说，近1/4的加拿大人将超过30%的收入用于住房费用，这也是可负担住房的衡量标准。 　　琼斯说，这些统计数字表明，许多人生活在不稳定的居住环境中。 　　“现在这样的境地是几十年来忽略了出租房系统的结果。”他说，并补充说，解决这个问题至少需要10年的时间。 “这是很难做到的，因为解决这个问题很昂贵，并且不能立即显示出结果” 。 　　去年秋天，联邦政府宣布了一项全国性住房战略，其中10年内投入400亿元用于新单元和老化房地产的升级，其中包括贷款给开发商，鼓励他们建造适合中等收入家庭的新住房。 　　各省和地区也达成协议资助关键的住房策略，花费数十亿元修复和建造廉租房并创造新的租金收益，租房系统增加了大约5万个住房并修理了6万个住房。 　　但CMHC副首席经济师艾尔沃斯(Aled Ab Iorwerth)表示，现在还不清楚，各政府措施是否能让开发商兴建出租房。“我认为可以有很多的激励措施，”他说， “市场供应取决于开发商的决定。

　　旺市预售柏文大楼Cosmos被发展商退售事件，影响众多购买了楼花的业主。此间专家们称，虽然共管柏文市场价格不断上涨，但规划及建设柏文大楼的各种因素也在趋向紧张，致使一些柏文大楼计划半途而废。 　　2017年，大多区创下预售柏文单位的纪录，总共售出3.6万个单位的合约。2016年，大多区成交了29,132个单位合约，其中超过2,500个最终被发展商取消。Cosmos大厦是大多区近年来其中最大一个烂尾楼。这个楼盘的单位，占自2012年以来烂尾单位的五分之一。 　　多伦多于2017年被取消的预售柏文楼都在士嘉堡。其中一是The Kennedy，售出600单位合约；另外一个叫做"和谐之村"(Hamony Village)，涉及超过200个单位。 　　物业研究机构Altus集团成本及项目管理部的高级主任斯古尼金思(David Schoonjans)说，多伦多是个繁忙的市场。近年来，兴建柏文大楼需要使用大量混凝土，而大型基础设施项目，比如目前正在建设的横贯城市的艾灵顿街轻铁工程，用得更多。 　　他说："大多区目前正在进行多个超级大型基础设施项目，是城市历史上从来没有过的事情。"建材除水泥外涉及许多材料，包括钢筋等，目前都在涨价。 　　本地建筑业人士称，混凝土和玻璃的价格都看涨。从2016年以来已经涨了20%。另外有人说，玻璃窗的报价自从今年以来，每个月都在提高。 　　斯古尼金思说，大多区生产的玻璃窗和玻璃墙等，并不仅在本地销售。由于加币比美元弱，许多这类商品就去了美国，使得本地市场更加紧张起来。 　　此外，他表示，一些建筑公司声称，由于人手紧张，令到他们只能聘请许多经验不足的员工，造成生产率下降。 　　柏文市场研究机构Urbanation提供的数据显示，到2017年底，大多区总共有215个柏文项目在建设中，总共提供58,900个居住单位。另外还有144个项目处于建设前期，涉及4万个单位。 　　多伦多柏文发展商兰姆(Brad Lamb)说，这144个项目中，不少可能无法走到开始建设这一步。有的可能因为不断推迟最终取消。有的目前还在被人提到安省市政委员会进行上诉。如果对方成功，相关项目就只能下马。 　　他说，按照他的经验，开发10个项目。其中有一个会取得"惊人的成功"，但也有2个带来"灾难性的后果"。其它则在这两者的中间。

听说过房子卖了8个月还挂着“Sold”牌子的事儿吗？大温地区列治文（Richmond）就发生一宗，结果邻居投诉，BC房地产理事会作出处罚决定，华裔女经纪赵新伟（Xinwei (Sylvie) Zhao）被罚款$2,000元。     据CBC报道，事情发生在2015年8月，当时赵新伟在另外一名经纪Wendy Yang领头的称为新海岸地产（New Coast Realty ）团队工作。在为一名卖家代理售房时，赵新伟在没有征得卖家同意，也没有得到团队负责人同意的情况下，与买方经纪达成协议，买家在交易达成之后，要把有新海岸地产字样的“Sold”牌子悬挂一年之久。 BC房地产理事会的文件称，买卖双方还将这一条款写入合同书中。尽管赵的团队经理Wendy Yang并不同意这么做，认为这一做法不合适，但赵仍然坚持己见，把这一条款写进合同的附录。买方为了买到物业，不得不接受了这个“非同寻常”的安排。 最后这套物业以 $1,050,000的价格出售，新业主为执行协议，只好硬着头皮将“Sold”牌子悬挂在屋外。 但邻居们不干了，很奇怪业主搬进来几个月快一年了，为何“Sold”牌子还挂在那儿。更有邻居实在看不下去，也忍受不了，于是向主管部门投诉。 BC房地产理事会经过调查认证之后，于是作出了处罚决定。该理事会认为，尽管买家的签名只出现在附录之中，但客观上已经构成了协议的一部分，因此这在某种程度上有“强迫”买家的意味。 BC房地产理事会的处罚同时还要求赵姓经纪写检讨，说明自己应该从这起事件中汲取哪些教训，以及这番经历对她未来的工作有何借鉴作用等等。 而赵新伟不仅接受批评，同意了$2,000元的纪律处罚，还同意另外支付$1,500元的执法费用。 据2014年由房地产专业杂志Real Estate Professional对地产经纪们所做的网络调查，多数经纪认为，一旦物业成交，“Sold”的牌子就应该立即拿掉；也有三分之一的经纪说，交易完成后“Sold”的牌子可以悬挂一段时间，但最多不超过一个月。 大温地产局属下低陆平原的经纪Sylvia Sam评论说，这个个案确实不多见。由卖方经纪来决定是否在交易完成后仍然挂牌，以及这牌子该挂多长，显然是不合适的。再说，买方经纪也应该把关，在这种事情上最好取得买家本人的同意。  

在加拿大逃税的后果真的很严重。 一位素里房地产发展商，因漏报约46.2万元销售税，近日省法院判其不仅要偿还所欠税款 ，还需支付46.2万元的罚款。另外，这位发展商必须在家中软禁9个月，以及执行社会服务令。  加拿大税务局于昨天发表声明指，Millenium Century Investment Ltd. 于2010年5月至2011年10月，一共出售44个在Maple Ridge的城市屋单位，但未有申报，以及缴交合共46.2万元的销售税（GST和HST），被控7项欺诈销售税，并于今年1月已经定罪。 根据“消费税法”，该公司负责人Rajinder Singh Mann已经于1月份在省法院承认了七项欺诈罪。 BC省级法院近日作出判处公司唯一负责人Rajinder Singh Mann 两年减1日的监禁缓刑，当中包括在家中软禁9个月、150小时社会服务令，以及在两年内偿还欠款46.2万元及罚款46.2万元。 税务局强调，逃避缴交销售税不仅要尝还欠款和利息，亦可能会被法庭罚款2倍的税款，以及入狱5年。 CRA在一份声明中表示，不遵守税法会产生严重后果。 因消费税逃税而被定罪的纳税人，必须偿还所欠的所有税款和利息，以及CRA评估的任何民事处罚。 此外，法院可能会对被判有罪的人处以高达2倍的罚款，并判处长达5年的监禁期。如果根据“刑法”第380条被判有欺诈罪，可能会面临长达14年的监禁。 

Elyse Vroom是Murrayville House的买家。但2018年4月BC高级法院的判决使她失去了一切，包括房子和升值空间！ 这栋位于Langley的公寓项目一共有91个单位，但一共被卖了151次，最多的一个单位被卖了4次。目前涉及诉讼的是其中的40个单位。 所有被骗的买家发现，他们要在法庭面对的不只是欺骗了他们的发展商还有各种债权人。 负责托管该项目的Bowra公司表示，位于5020 221A 街的四层木结构公寓中31个单位被出售了两次，12个单位被卖出三次，一个单位卖出四次。至少有6200万加元的债务需要偿还。 按照常理，151个购买合同中至少应该有40个是有效的。但BC高级法院法官Shelley Fitzpatrick裁定，所有买家都不能履行原有的购房合同！因为按照现在的市场价格出售可以卖出更高的价格，所以是最有利于债权人的。因此没有一个购房者可以依照原来的价格购买该处公寓。 法庭还要求接管项目的Bowra公司立即采取措施，根据法律要求尽快出售这40个单位，对最初的40位买家，法官只给他们一个优先购买的安慰奖。 购买者Nolan Killeen认为，法庭保护了债权人但无视了买家，所谓的优先购买权就是让买家退出购买楼花转而购买现房。当然每套现房比楼花要贵上10-15万加元。这部分受益本应属于最初的买家，但现在他们属于债权人了。 这不公平！这个结果让我厌恶！Nolan Killeen说。 早在2015年秋天就有买家签订了购买合同，当时最低的售价低至199000加元。但过去2年，公寓市场的火爆让每个单元有平均46%的涨幅，这本该是买家的收益但现在是债权人的了。这是不公平的，因为债权人都是强有力的大机构，他们是这场官司的赢家。 除了本次诉讼涉及的40个买家之外，Murrayville House还有另外51套住宅出售给预售买家，它们将成为未来BC省高级法院听证会的主题，以确定这些住宅是否也应当公开出售市场来帮助债权人。 律师Matthew Nied表示，他代表债权人要求法庭拒绝预售合同买家购买房屋。

　　新移民在加拿大买房置地，可能很少人听说过逆权侵占（adverse possession）这回事。所谓的逆权侵占，简单说就是在1999年安省土地注册新制实施以前购买的物业，如果土地被邻居占用超过10年而你没有提出异议，则被占用的土地归邻居所有。最近多伦多一位房东就经历了这样的噩梦，不但自己家地被别人占了，官司还打输了，还得赔钱，花费超过5万元。实际上，两家争来争去也就是几厘米宽的土地。 　　图为安省首个大陆背景土地测量师曾志强在测量 　　据多伦多星报报道，发生争执的两家为邻居，住在多伦多东区Main和Danforth之间一条名为Chisholm Ave的路上。 　　其中一家主人William Keys，从他爷爷那辈起一家人就住在这里，他的曾祖父1923年买下这个房子。他家后院和邻居家有个fence，两家相安无事多年。然而1966年的一个土地勘测图显示，William Keys家的fence超出边界，侵占了邻居Christopher Reid家的地，宽度从7厘米到14厘米不等，两家的fence长度有 16.96米。不过这事两家都没有在意，安安稳稳地过了很多年。 　　直到2014年，邻居Christopher Reid做了个土地勘测，发现了两家之间fence的秘密，觉得自己吃亏了，在没有给邻居William Keys打招呼的情况下，嘁哩喀嚓直接找人把两家间的fence给拆了，然后根据新的勘测图重新在两家物业分界线上建起一个新fence。 　　对William Keys来说这口气当然咽不下，找个律师就把Christopher Reid告了，理由就是他要逆权侵占。 　　地球人都知道在加拿大打官司就是玩钱的游戏，最后法官判了，William Keys赢了，Christopher Reid不但失去了几厘米宽的土地，还要支付法律手续费用，俩家前前后后打官司的花费超过5万元。 　　据介绍，安省土地注册简单可分成新、旧两制。旧制采用登记系统(Registry System)，以纸张作为纪录；新制则是土地业权系统(Land Titles System)，为电子纪录。随着科技发展，省府于1999年开始，逐渐将土地注册由旧制转为新制，至今安省已有九成土地以新制方式注册，但仍有一部分没有采用新制，那么这部分业权如果发生纠纷就要按老办法处理，也就是承认逆权侵占法则。而采用新制注册的物业则不适用逆权侵占法则。