地产

　　独立屋价昂，买家转攻豪华柏文。（网上图片） 　　加拿大苏富比国际地产总裁亨德森(Brad Henderson)昨日指出，他预测今年内加拿大中央银行应该有两次至3次加息，每次加息应该只是0.25%，对买家的影响不大，但他就担心，新实施的按揭压力测试规定，可能影响不少买家向银行的借贷计划，有些甚至可能无法取得按揭。 　　亨德森说，每次加息若只是0.25%，反映在每月按揭供款上，其实不多，都是买家能够承受范围。不过，按揭压力测试新规定，可能令买家原来可向银行借款减少，或是根本无法借钱，这部分影响远比加息大得多。 　　地产经纪李昌豪则说，新的压力测试，在核准对按揭承受能力时，可能是以比实际按揭利率高出2%来计算，其影响可能是每次加息0.25%的8倍，已有买家受到影响，无法向银行取得原来的按揭。 　　李昌豪还表示，未来影响大温豪宅市场走势的因素，还包括新一代买家，可能不像上一辈那么重视"有土斯有财"，而是更注重居住地点的环境及生活品质，这会令到可担楼价100万至200万元的准买家，愈来愈多倾向购买豪宅柏文，而不愿屈就较老较旧的独立屋。

　　2017年，华为过得很不易。负面情绪早在年初就开始酝酿，2016年，华为净利润370亿，跟2015年持平，几乎零增长!但，2016年华为员工共18万，雇员费用高达1218亿，同比增长了21%。随后，“清退34岁以上员工”等事件，给华为带来了不少负面影响。 　　6000亿元!在华为2018新年献词中，2017年华为全年销售收入预计约6000亿人民币，同比增长约15% 。“你大爷还是你大爷”，华为的年收入，是恒大的3倍，是阿里的4倍，是中兴的5倍多，是小米的6倍。 　　不搞金融、不炒房地产、不上市融资，还有超过一半以上收入来自国外!2017上半年华为仅在中国就缴税超676 亿。 　　华为去年的收获似乎都印证了，撤离深圳是多么英明的决定。 　　华为低价分房 　　2016年，任正非炮轰深圳房价太高，提升了雇员的成本在网上刷屏：“140年前，世界的中心在匹兹堡，有钢铁。70年前，世界的中心在底特律，有汽车。现在，世界的中心在哪里?不知道，会分散化，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。”(据说，传出来的版本是删减版，原版长达3个小时的采访，任正非聊房价时间长达1个小时!) 　　任正非可不是只过嘴瘾，这几年，华为一直在逃离深圳。 　　2018年初，关于“华为低价给员工分房”的消息被广泛流传。深圳企业华为给东莞的员工分福利房，只卖8500元/平米，低于市场价70%!(带精装修) 　　网上流出内部资料显示，华为内部在东莞会提供3万套员工住房。 　　包括松山湖2000亩项目，预计2万套;松山湖安居房项目443亩，预计5500套;湖畔花园175项目，预计3000套;华为松山湖南区公寓115亩，预计2500套公寓。 　　按照规定，前5年是租赁，期满后由员工购买(员工拥有完整产权)，购买5年后才能转让。也就是相当于总共要10年后才能入市流通。 　　大家的房贷都几年?8500元一平，这价格，感天动地啊。看上图，松山湖地区新楼盘大售价。 　　松山湖湖畔花园是华为在2015年末以逾1亿元的底价拿下的地，总建筑面积约41.43万平方米，由20栋住宅楼、一栋幼儿园及社区配套组成，是华为在松山湖新基地的员工配套住宅。 　　迁徙的华为 　　一线城市深圳这几年房价暴涨，不管是人力成本还是土地等成本越来越高。硬生生的把深圳的骄傲华为，逼到了东莞。 　　早在2015年，无论纳税还是营收，华为终端(东莞)有限公司都位居东莞第一，虽然没有公布具体数据，有人预计，营收达到千亿级别，税收20亿左右。华为成为东莞最耀眼的企业。(2014年，华为在东莞纳税才2.4亿，只排到东莞第十，一年的时间华为大规模迁徙东莞。) 　　如果华为终端仍旧留在深圳龙岗，那么这些成绩本该属于深圳。可是如今被东莞成功挖走墙角。 　　华为在东莞松山湖已获得了1900亩的土地，而且还在追加(华为在深圳占有的土地总面积为2460亩)。 　　另有消息称，除了华为手机研发会留在深圳，无线部分、华为大学、研发中心、中试中心等要搬至东莞松山湖华为基地，并能够会在2017年、2018年停止大型搬家工作。 　　来看一组数据... 　　报告中显示，在深圳，从2015年下半年到2016年5月，华为公司缴纳个税的人数持续减少，从去年的7.29万降到了2016年一季度的6.3万人，而到五月份员工则减少到2.05万人。减少人员月均税额4000元，测算减少年度税源9.84亿元。 　　华为方面也证实，在这期间从深圳迁出了20300人。综合迁入迁出情况，2016年华为累积净迁出深圳11200人。 　　查了下华为所在的2017年深圳龙岗区一季度经济数据，税收收入同比下降25.8%。去年，华为还在迁徙。 　　因为在2016年，华为的产值还占深圳龙岗区工业总产值的47%以上! 　　买不起房子，公司给你建 　　真的看哭了 　　一年前，多家上市公司发布卖房公告，因为他们半年利润不及很多城市的学区房。不得不卖房止损。 　　在深圳证券交易所网站可以看到，某公司拟出售两套在京房产以“补充公司流动资金”的公告。上市公司卖房的故事，其实反映了楼市过热背景下经济形态的扭曲。 　　拿到融资的你有没有觉得革命成功了，然后搬进房租昂贵的办公司。然而，房产涨价，人力成本也贵了，投资人投给你的钱，有多少交给了各级房东?来自三四线及以下城市的你，在城市打拼多年，能否买得起房，有没有背着房贷，一还就是20年。 　　“买房，对我来说，一样是一种遥不成及的胡想。”一位在深圳腾讯总部工作的85后阿文告诉记者。他在腾讯已工作4年，级别为T2级工程师，薪水接近3万，在腾讯普通员工薪酬中属于中等偏上，买房一事仍然无穷期弃捐。 　　高房价连腾讯员工都难以招架，仗义的华为啥都不说，自己建房低价卖给员工。 　　对于好员工，华为从来不吝啬。今年的年终奖，根据华为新的规定,只要做出突出贡献，在新方案里，小员工也可以拿到23级员工的奖金。粗略估算下，华为23级员工的季度奖金也近百万元。华为只看贡献，上不封顶，还不拖欠! 　　华为一直都没有上市，而是把98.6%的股权开放给员工，创办人任正非只拥有公司1.4%的股权。 　　其实，局气的老板不止华为。 　　董明珠在2017年末已经承诺：格力将给8万员工每人一套两房一厅的房子，只要你做到退休(这套房子)我就给你，产权百分百归个人，房价再高跟你没关系。 　　之前有消息说马云在杭州建了380套福利房，凡是符合在阿里工作满三年且实际工作地点在杭州，且在杭州没有住房的P8/M3及以上层级员工。 　　东莞，洗白白 　　东莞早已经不是当年，臭名远扬的“性都”了。 　　东莞不止对华为好，他们给其他优质企业相似的福利政策，吸引优质企业进驻，打造高新产业园区。大企业来了，税收来了，这比靠房价提升GDP的套路健康多了。 　　房价给年轻人的压力逐年增大，南京、武汉、成都、郑州等城市为了吸引、留住人才都采取了限购、落户等政策。例如，武汉承诺让大学生低于市场价20%买房。 　　华为在上海的员工超过1万。去年6月1日，任正非和上海市签署战略协议，其中一个重要事项是解决华为员工上海住房问题。 　　高科技企业员工相对高薪，连他们都承受不起高房价，城市还能容下谁? 　　据悉，上海也不断动用大量行政和财税力量，阻挡高房价对高科技企业的驱离，但能如愿吗?

　　任志强又赢了，他说，中国房价还会上涨，于是很多地方就开始蹭蹭上涨;他说，2018年楼市调控会夭折，于是一些地方就真的开始放松;他说，中国房地产就是一只“夜壶”，一些地方政府憋急了撑不住，一定会拿出来做财政文章，于是兰州、南京、合肥就真的开始做文章…… 　　地产商任志强，也是中国开发商第一代言人，人称任大炮，预测中国房价上涨20年，从来没有失败过。每次调控，他都说还会上涨，于是果真就上涨了。他就像传说中的女巫，能穿越人间地狱和阴阳世界，看透了楼市运作规律。 　　中国房价，为何就逃不过“任志强魔咒”?很显然，任志强已经看到了某些人的底牌，摸透了这个体制机制运作的本质。 　　2018年开年没几天，任志强曾在一次公开场合表示，2018年中国楼市将会松绑。因为有些地方政府已经撑不住了。历来都是兵马未动粮草先行，但是我们知道到(2017年)12月份为止我们各地的粮草都不太足了。也就是，现在很多地方政府的财政已经比较紧张了，而我们房地产就是尿壶，夜壶总是在尿急的时候才用。 　　他的此番言论自然遭到了各界人士的抨击。但事实胜于雄辩，话音未落，一些城市就真得撑不住了，限购政策开始松绑。 　　消息称，1月5日晚间，甘肃省兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》对部分区域取消限购，进一步强化价格备案制度，实行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式实施。 　　据悉，兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购，并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。 　　松绑限购的不只是西部城市的兰州，连南京这样曾经被住建部列为热点的城市，也在开年就出台1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。 　　而合肥市国土资源局和市物价局表示:商品房应由开发商自行定价。 　　很显然，一些城市正在以人才竞争为由头，用另一种方式松绑限购政策，以增加楼市成交量，维持楼市稳定。事实上，除了南京外，武汉、长沙、济南、郑州、成都、重庆、沈阳等城市早就以“抢夺人才”为由，针对部分人隐性放松了楼市限购。郑州甚至都不用落户就可以买房。 　　回首2017年，中国楼市风云激荡。这一年楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“5限”时代。据不完全统计，110个城市累计发布超250次调控政策。这些城市发布的最新的楼市调控政策是否意味着2018年中国楼市调控政策将开始放松呢?显然，不是这些地方真的敢向中央挑战，而是因为确实遭遇财政困难，没有米下锅了，这次是真的着急了。 　　作为一个抽鸦片20多年的瘾君子，你要TA突然戒掉，难度何其大?任志强正是认准了这一点，所以才敢下决断，2018年，楼市调控必定松绑! 　　根据各地方公布的数据，2017年1-11月全国一般公共预算收入(不含卖地收入)同比+8.4%(前值+9.2%)，11月单月同比下降1.4%(前值+5.4%)，其中，地方本级财政收入(不含卖地收入)同比+8.7%(前值+9.7%)，11月单月同比-3.8%(前值+7.3%)，表明中央和地方政府财政压力加大、其中尤其地方政府。 　　再来具体看兰州、南京和合肥，2017年11月，南京、兰州和合肥的一般公共财政预算收入同比分别为-10.0%、-6.6%和-1.8%，较前值+15.7%、+57.5%和+31.9%分别大幅跳水式下降25.7、64.1和33.7个百分率，房地产交易额的大幅下降造成了地方财政收入的跳水式下降。 　　而2017年1-11月全国国有土地使用权出让收入同比上涨35.3%，由此也就造成地方政府对土地财政的依赖不降反增，但随着卖地成本的快速提升，卖地的毛利率也将下降，因而在全国持续调控1年半后，迫使地方政府试探性松动调控政策。地方财政压力加大是地方政府频频试探松动楼市调控政策的主因，如限价略松、人才引进和限售替换限购等。 　　所以，财政数据说明了一切真相，扯其他所谓去库存和完善调控方式、保证刚需等，都是借口而已。什么时候，一些地方也拿出一点骨气，让楼市调控走出“任志强魔咒”?

　　据 Royal LePage的一份报告，加拿大住宅地产市场在2017年第四季度的同比增长放缓，但是仍然强劲。 　　这家地产公司表示，根据从53个地产市场采集来的数据，加拿大房屋价格去年第四季度同比增长10.8%，达到$626,042 。 　　如果把房屋类型细分来看，Royal LePage认为两层的独立屋价格中位数同比上涨11.1%，达到$741,924，平层的独立屋（bungalow ）价格中位数上涨7.1%，达到$522,963。 　　这份周三发布的报告显示，公寓的价格中位数增长最快，同比增长14.3%，达到 $420,823。尤其是在几个大城市的楼市里表现更为明显。 　　大多伦多地区，公寓价格的中位数同比涨幅为19.5%，达到$476,421，多伦多市的公寓涨幅为19.6%，达到 $515,578。 　　大温哥华地区，第四季度的同比涨幅为20.2%，达到$651,885。温哥华市的公寓价格中位数涨幅为18.7%，达到$775,806。 　　Royal LePage还表示，随着2017年结束，大多伦多地区楼市显示出放缓的迹象，特别是独户独立屋住宅。 　　第四季度与第三季度相比，多伦多市及周边地区两层独立屋和平层独立屋价格中位数分别下降2.0%和2.4%。 　　公寓是“可负担住房的最后堡垒” 　　该地产公司称，公寓在所有的房屋类型中是唯一比上个季度升值的房屋类型，第四季度涨幅1.1%。 　　同时，两层独立屋和平层独立屋的价格，与上个季度相比分别下降0.3%和0.2%。 　　Royal LePage 主席兼CEO Phil Soper称，“对大城市里的潜在购房者而言，公寓代表了可负担住房的最后堡垒。” 　　“对首次购房者而言，尤其如此。他们的购买力已经被收紧的按揭贷款政策削减了。” 　　高端公寓销售也很红火 　　与此同时，高端公寓市场销售也看好，价格随之水涨船高。加拿大Sotheby's 国际地产公司周三发布的年终报告显示，2017年大多地区的顶级公寓市场销售量和增长幅度领先全国。 　　报告称，“100万以上的公寓销量同比上涨59%，400万以上的豪华公寓销售比去年增长91%。” 　　多伦多市400万以上的公寓销量增长82%，100万以上的公寓同比增长35%。 　　在多伦多、温哥华和蒙特利尔，公寓成为人们选择住房时的第一选择，专业人士上班族想离上班的地方近，住在市中心区域就是选择一种生活方式，并非不得已而为之。 　　公寓让人们能够方便、放心地，锁上门说走就走，个人空间需求合理压缩。能买得起400万以上房产的人也根本不受贷款压力测试和上升的利率影响。 　　另外，公寓也能吸引投资者，毕竟多伦多和温哥华的租房空置率连1%都不到。 　　多伦多高端住宅在2017年的待售时间比2016年长，但是蒙特利尔100万以上的房子卖得就比较快。 　　“蒙特利尔一向存在政治不稳定因素带来的阴影，但是过去3~7年里，这种担忧减少了，人们的信心增强。” 　　蒙城100万以上的房子销售同比涨幅为21%，Sotheby's公司认为2018年极可能继续这一迅猛势头。 　　12月多伦多各代表社区公寓价格 　　Annex: $887,469 (16 成交) 　　Bridle Path-Sunnybrook- York Mills: $1.4 million (4 成交) 　　Forest Hill: $761,178 (8 成交) 　　Rosedale-Moore Park: $904,749 (25 成交)

　　加拿大皇家地产（Royal LePage）刚刚发布的季度报告称，经过对全国53个房地产市场的调查，2017年第四季度房屋价格按年上升10.8%，平均价格为$626,042，该价格考虑了各类房型，包括两层独立屋，平房以及公寓等。 　　如果分房屋类型来看，公寓升幅最大，比一年前升高14.3%，中位价$420,823；两层独立屋次之，按年升11.1%，中位价为$741,924；平房升7.1%，中位价$522,963。 　　GTA地区公寓一枝独秀 独立屋价格下滑 　　皇家地产的季度报告称，GTA地区condo/公寓一枝独秀，但独立屋价格则有所下滑。 　　在去年第四季度，GTA地区condo/公寓的价格比2016年第四季度升高19.5%，价格升至$476,421；而多伦多市condo/公寓的价格则比去年同期上涨19.6%，价格升至$515,578。 　　如果与2017年第三季度比较，去年第四季度GTA地区两层独立屋和平房的价格都有所下滑，分别下跌2.0%和2.4%。 　　此外，大温哥华地区condo/公寓价格涨幅更大，去年第四季度比一年前上涨20.2%，价格升至$651,885。而温哥华市的涨幅则为18.7%，价格则为$775,806。 　　按季度仅condo/公寓价格上涨 　　该报告还指出，若与前一个季度比较，去年最后三个月全国各类房屋中仅condo/公寓的价格上涨，涨幅也只有1.1%。而两层独立屋和平房的价格均比去年第三季度下跌，跌幅分别为0.3%和0.2%。 　　皇家地产的CEO Phil Soper评论说，对大城市的潜在买家或首次购房族而言，condo/公寓最容易负担，何况首次购房族还要面对刚刚开始实施的更加严格的按揭新规，因此condo/公寓的市场一枝独秀及价格上涨并不奇怪。

温哥华的业主们，别忘了抓紧时间申报自己的房屋是否空置！！！2月2号就是截止日期啦，到现在还有近一半的温哥华业主没有申报。温哥华市府表示，45%的业主依然需要申报他们的财产状态。如果业主没能够在2月2日前进行申报，将面临$250的罚款，当然，还需缴纳房屋估值1%的空置税。该市还启动了审计制度，意在确保居民遵守这一方案。市长罗品信表示，税收可能会把多达25,000个空置单位放回租赁市场。

  金城武(资料图) 　据台湾媒体报道，艺人的入住或代言其实对房价多少都有些具体影响，实价登录近日公开金城武曾置产于台北天母的豪宅“天墅”成交价，单价已经不如以往，跌破百万元(约人民币22万元)。房仲业者(中介)也坦言，“明星搬走后光环不再，当然难逃价跌命运。” 　　据报导，天墅21楼户最新交易以台币1.1亿元(约人民币2400万元)且拆算车位后单价大约95万元(约人民币20万元)成交，据悉，先前因为金城武入住天墅让名声水涨船高，不过现在去检视过去的几笔资料后会发现，在他2016年7月脱手后，房市就进到盘整阶段，少了巨星加持，该社区后来的3笔交易每坪(约3.3平方米)都跌破百万元(约人民币22万元)。ETtoday/文

　　虽然一直房价居高不下，加拿大买房者的品味最近几年还是有些变化。 　　市场研究公司Avid Ratings自2014年起，受加拿大房屋建筑商协会(Canada Home Builders Association)的委托，每年都会对购买新房的加拿大人作一项调查，了解人们在买新房时，优选哪些装修和配套设施。 　　调查发现加拿大人的品味，太符合加拿大特色了。 　　不是家庭影院，也不是室内游泳池，加拿大人更看中的是楼上有洗衣房(upstairs laundry)、步入式衣帽间(walk-in closet)和站立式淋浴间(stand-up showers)这些最实实在在的功能设施。 　　此外，壁炉(fireplace)仍然受欢迎，不过程度降了些。在开放式空间的时代，加拿大人却仍然热衷于正式的起居室和餐厅。 　　特殊功能的房间，如酒窖、工作间、家庭影院等受欢迎程度在下降。天窗的受欢迎程度在上升。 　　这可能是因为居住密度上升，更多的人住进公寓和镇屋，没有太多窗户。这一趋势不仅在多伦多，而是一个全国现象，独立屋越来越少。 　　至于外部装修，加拿大人更偏爱砖墙而不是乙烯基壁板，特别是在安省。 　　单车库的受欢迎程度略有上升，不过双车库仍然是加拿大人的最爱。这不是因为家家户户都有两辆车要停放，而是每家都有太多的工具和体育用具需要额外的空间，诸如车单、滑雪板、桨板等，因为加拿大人热爱户外活动。 　　至于公寓，那些买公寓的人士和换小单元的退休人士，室内的装修就显示得更为重要。 　　研究公司Avid Ratings负责人Tim Bailey说，这部分人的居住面积变小了，但是他们心理上并不想作出牺牲，要求房间内的装修更高档，比如石英、花岗岩材料的台面、定制玻璃淋浴间等。 　　建筑商们发现，带有两套主卧套间的需求略有上升。 　　Bailey指出，加拿大在文化上比以往更趋多元化，几代人同住一个房子的现象也在增加，如果一对父母与他们的儿子和儿媳同住，就需要有两套主卧套间。 　　据星报报道，这项网上调查共提出了200个问题，涵盖所有住房类别，从高层公寓到市郊独立屋，从必须有的设施到一些买家们额外花钱的升级装修。 　　2775位受访者都已经在加拿大房屋建筑商协会下的86个成员商购买了一套住房，所以他们都是有经验的买房者，针对第二次或第三次买房的选择，其中有接近一半(47.5%)是需要升级的买家。 　　连续三年的调查可以看出加拿大人的品味在改变，但是带后院的房屋始终受到加拿大人钟爱。2017年的调查显示，有65.5%的人想要独立屋，比2015年的比例55.7%更高。 　　对于传统的独立屋，加拿大人很注重自己的一片隐私，有49.7%的受访者认为一定要有围栏。 　　但是在多伦多等地，低层独立屋越来越少，越来越无法满足需求。 　　研究还发现，很多买房者并不愿意将就买小房，宁可到离市区更远的社区买相对低价的房屋。 　　在这些受访者中，有42%是有未成年子女的家庭，37.9%是单身人士或没有子女的夫妇。80后(36.9%)，00后(35.9%)和退休人士(23.7%)各占一定比例。家庭年收入$10万至$15万的受访者占23.9%，年收入低于7.5万的占18.6%，年收入在7.5万至10万的占18%。 　　最后总结一下加拿大人买新房必选的功能： 　　步入式衣帽间 　　节能电器 　　节能门窗 　　亚麻织品壁橱 　　整体节能型房屋 　　厨房中央岛 　　开放式厨房 　　大窗户 　　双车库 　　HRV-ERV高效节能空气交换机

　　联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)今天发布的数字称，去年最后一个月，本国新屋动工量明显减少，按季节调整的按年新屋动工量只有216,980套，比11月份的251,675套大幅下滑，降幅超过13%。 　　CMHC表示，去年12月份新屋动工量之所以下降，主要是城市新屋动工量下降显著，若与11月份比较，降幅为15%，降至198,132套；其中城市多单位的新屋动工量降至135,176套，降幅更高达22%。 　　联邦按揭新规影响房市 　　多伦多地产局（TREB）上周发布的月报称，GTA地区去年最后一个月房屋销量为4,930套，比去年同期的5,305套有所减少。从房价来看，12月份的均价为$735,021，略高于2016年的同期的$730,125，升幅只有0.7%。 　　TREB的月报也公布了2017年全年的数据，GTA地区2017年通过MLS系统交易的房屋为92,394套，比2016年下跌18.3%，从房价来看，2017年各类房屋均价为$822,681，2016年则为$729,837，2017年各类房屋均价比2016年上涨12.7%。 　　TREB主席Tim Syrianos对此评论说，从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%转让税的16条新政，给GTA的房市带来深刻影响。而从2018年来看，省府政策将继续影响消费者行为，而从月初开始实施的联邦按揭新规，无疑也会对房市带来影响。 　　从今年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)将正式开始施行按揭压力测试（stress test），就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 　　目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 　　TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。 　　央行下周铁定加息 　　对多伦多的房主而言，另外一个不好的消息则是，加拿大央行周一发布的第四季度业务展望调查显示，在接受调查的100个公司的高管中，56％的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。 　　加拿大多个商业银行的经济学家认为，央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周加息提供了依据。因此央行很可能在下周三（17日）的议息会议之后宣布加息，将基准利率从1%调高至1.25%。 　　Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper（下图）认为，央行加息究竟对房市的影响会有多大，就要看央行一次加息多少，以及会隔多长时间再加息。她预测说，2018年央行可能再加息三次。如果真是这样，加拿大房市只会越来越冷。 　　加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）在去年年底曾经预测说，未来两年内加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，2018年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。 　　丰业银行在其专题报告中指出，就是这个主利率上涨，将反过来让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5％，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。

按理说，加拿大地广人稀，独立屋最受欢迎，公寓只是小众选择，但是为什么市场却出现了独立屋价格趋于低落、公寓价格飙升的反常局面？究竟是谁推动了大温公寓价格飙升？   自卑诗省2016年推出海外买家物业转让税以来，大温哥华地区（下称大温）房地产市场出现了严重分化。一方面，都会区独立屋价格趋于稳定，卑诗省物业估价署对西温地区许多独立屋的估价，甚至下降了5%-10%；另一方面，大温地区的公寓价格却大幅上涨，像列治文、北素里、中素里等地竟出现了34%-40%的涨幅。   按理说，加拿大地广人稀，独立屋最受欢迎，公寓只是小众选择，但是为什么市场却好像故意开玩笑，出现了独立屋价格趋于低落、公寓价格飙升的反常局面？究竟是谁推动了大温公寓价格飙升？   一直以来，加拿大政府及主流媒体倾向于认为，外国买家与加拿大房价飙升有密不可分的关系。2016年7月，卑诗省政府曾公布一组数据，记录了当年6月20天内的外国买家数据。根据该数据，外国买家占大温地区房产交易量的3.3%，其中中国买家占76.6%。仅就这组数据而言，中国买家确实是大温地区外国买家的主力军，但是外国买家的整体比例仅为3.3%，又很难说是他们推动了大温房价。   2017年12月18日，美国地产调查公司Engel & Volkers统计温哥华1月至9月房产交易数量后，公布了一组外国买家数据。该数据显示，外国买家在此期间主宰了温哥华豪宅交易市场，占总交易量的85%，在外国买家中，又以中国买家为主，其次是法国买家和德国买家。   以上两组数据各有不足之处，卑诗省的数据仅统计了20天交易量，Engel & Volkers公司的数据主要针对高端交易市场，两者涵盖面都不够。根据这两组数据，只能说中国买家在外国买家中占有较高比例，尚无法得出外国买家就是大温房价飙升推手的结论。事实上，前文已经提到，近一年来大温地区的独立屋价格是稳定甚至趋于低落的。   2017年12月19日，加拿大统计局公布了温哥华、多伦多地区非居民买家数据。该数据显示，大温地区非居民买家比例为4.8%，其中公寓中的非居民买家比例为7.9%。不少地产分析家据此认为，这组数据再次说明了外国买家或海外买家不是大温房价飙升的推手。   其实，加拿大统计局数据根本不能说明外国买家的影响，因为它统计的是“非居民买家”。统计局的准确定义是“An individual whose principal residence is outside of Canada”，翻译过来即主要居所在加拿大之外的个人。据此，一个不住在加拿大，但是在加拿大有房的外国人是非居民；一个长期住在国外，但是同样在国内有房的加拿大人，也是非居民。这个“非居民买家”概念与“外国买家”概念完全不是一回事。   加拿大统计局数据能够反映的，是非居民投资者（包括加拿大人）对大温地区房产的影响。从数据来看，4.8%的比例意味着这些身在加拿大以外的房产投资者，对大温整体房价应该影响不大。即使在公寓市场，静态地看，7.9%的非居民买家比例似乎也到不了推升公寓价格飙升的地步。但是如果分阶段来看，就会知道事情没有那么简单。   从2011年至2015年，大温地区非居民买家的比例为10.12%，温哥华市为12.39%，列治文为16.2%；从2016年至2017年，大温地区非居民买家比例上升至15.54%，温哥华市上升至19.14，列治文上升至23.69%。这意味着，在短短一年时间里，大温地区非居民买家比例就上升了5个多百分点，温哥华市和列治文非居民买家比例则上升了7个左右百分点。这种短期内增加的大量投资（非居民购买公寓肯定不是为了居住），确实应对2017年大温公寓价格飙升负有一定责任。   不过，在2016至2017年投资大温地区公寓的“非居民”中，到底有多少外国人或中国人，到底有多少加拿大公民或永久居民，仍然是一个未知数。   过去一年中，连身在境外的“非居民”都来大温投资公寓市场，按照常理推测，长期居住在大温地区的炒房族，肯定会更加积极和主动。他们比境外人士信息更灵通，更清楚公寓投资的利润空间。这部分投资者所占的比例，没有数据可以说明，但是应该高于非居民买家比例。归根溯源，他们才应该是大温公寓价格飙升的主要推手。   居住在大温地区的炒房族是什么背景呢？这个就很难说了，可能有长期居住在大温的外国人，也可能有本地加拿大人；可能有加拿大公民，也可能有加拿大永久居民；可能有大量华裔，也可能有不少西人。这样复杂的关系，恐怕永远都说不清。   实际上，大温房价飙升到这个地步，再细化下去追究谁是幕后推手，已经没有多少意义。加拿大房地产是一个自由交易市场，本来就应该允许各色人等在法律允许范围内购买地产。政府应该关注的是，外来购房资金和各种交易行为是否合法，法律是否存在房产炒作和投机的漏洞，房产供给是否能满足本地居民的刚性需求，而不是非要找出哪些人是幕后推手。市场经济的根本解决之道，还是要靠市场和法律。   从现实来看，部分本地居民甚至非居民，都热衷于炒作公寓和楼花，说明背后存在巨大的交易需求。“婴儿潮一代”卖掉独立屋置换公寓，十几万留学生需要寻找栖息之地，新 移民和年轻人先购买公寓作为过渡，都是实实在在的刚性需求。如果政府不能从房源供给入手，有效缓解老人、留学生、新移民和年轻人的刚性需求，即使找到房价飙升的幕后推手，恐怕也解决不了根本问题。

　　列治文市再有发展商申请将独立屋土地合并兴建低层柏文。发展商Polygon已向市府提出更改土地用途申请，于Odlin路兴建两幢柏文，落成后将可提供265个单位。 　　根据市府文件，发展商向市府申请将Odlin路9211、9251、9271和9291号共四幅地皮更改土地用途，由目前的独立屋用地改为多户房屋用途，兴建两幢四至六层高的柏文住宅，若申请获市府批准，将可为区内增加多达265个住屋单位，当中13个为可负担房屋。 　　文件指，两幢柏文将会分开兴建，西面大楼的是第一期，落成后才展开东面大楼工程，而工程期间，位于上址的两间独立屋将会被拆除。发展商提供的13个可负担房屋中，多达11个属于两房单位，剩余的两个则为一房单位，根据市府规定，租金上限由975元至1218元不等。 　　Odlin路一带近年已发展为新社区，先后兴建了不少低层柏文，大幅提高了居住密度。除了柏文建筑外，发展商在申请书中亦承诺会为该路段进行扩阔工程，加设行人路和美化环境，并且安装街灯。此外，发展商需要向西甘比地区计划(West Cambie Area Plan)的日后发展投放资金，包括支付16.3万元用于增加托儿服务、16.3万元用作城市美化计划以及近2万元用于社区建设。

　　蒙特利尔去年跻身加拿大最火热的地产市场，低失业率和经济增长成就了该地区十年以来最好的销售增长业绩。 　　大蒙特利尔区域的总体销售增长了8%，44448套公寓售出，蒙特利尔岛的整体销售也很活跃。 　　蒙城五个主要行政区的销售增长超过20%，相比之下大多地区的增长为18%，大温地区的销售增长10%。 　　与多伦多和温哥华不同，蒙特利尔没有外国买家税。 　　蒙特利尔岛和周边社区去年有超过14000套公寓易手，比2016年增长17%。 　　“销售火爆”魁北克地产局联合会的市场分析经理Paul Cardinal评价说。 　　整体销售增长远远出乎他的意料，他说上次蒙特利尔销售增长超过多伦多和温哥华还是1998年。 　　Cardinal过去以为2016年秋开始实施的新按揭贷款规定会影响首次购房者的数量，从而减少整体交易数量。 　　而事实上，魁省的消费者信心为15年来最高，加上有大量永久居民刺激了市场需求，弥补了夏季按揭利率高和新规带来的不利影响。 　　独户住宅的交易量上升3%，至25,601套，2-5个单元的住宅销售量则增长6%，达到4336。 　　对奢侈住宅的需求尤为强烈，大蒙特利尔地区100万以上住宅的销售增长20%，价位在50万加元以上的公寓销售增长42%。 　　总体销售价值增长13%，至160亿加元，其中约一半是在蒙特利尔岛区域实现。 　　大蒙特利尔地区房屋均价上涨近6%，达到$364,510。这是自2010年以来的最大增长，独户住宅的价格涨幅始终最大。 　　蒙特利尔岛上的价格增长6.1%至$467,496 ，其中包括加拿大第二大城市及其郊区。 　　Cardinal 说外国买家，主要是中国人，其数量有增长但从整体看仍然是少数。中国人主要集中在富裕的社区和市中心的核心区。 　　蒙特利尔能够吸引外国买家是因为能够提供高质量的生活、可负担的住房、低人口密度和大学体系。蒙特利尔在去年被评为对学生最好的城市。 　　与中国两大城市开通直航航线也让探亲更容易。 　　Cardinal 预计2018年蒙特利尔的房屋销售仍然会很强劲，销售交易增长会达5%。“这会创下新的记录，可能超过2007年。” 　　房屋均价预计也会增长接近5%。 　　去年12月，大蒙特利尔地区的总体销售增长10%，达到2781套，为2017年的强劲增长画下完美的句点。其中公寓销量增长35%。总体活跃挂牌量同比下降9%。 　　蒙特利尔岛的销售增长15%，与南岸地区持平，不及拉瓦尔的20%。

　　中国山东省一名王姓行政总裁与人在高贵林港合买的物业。（卑诗物业估价局图片） 　　为了逃避中国对资金汇出的管制，常听闻一些购买楼房物业的中国买家，以不同亲友的名义分多笔资金汇款到来加拿大。而卑诗最高法院最近对一宗民事案件的判决，则是罕有的揭露中国买家施以"化整为零"手段，利用陌生人协助带钱来加国买屋。 　　法庭文件指出，中国山东省一家公司的王姓行政总裁，自称曾利用9名陌生人，每人在到加拿大旅游时各携带5万加元进入加拿大，该名行政总裁自己则使用一个在英国的银行帐户，汇入另外30万加元，总共汇款75万加元，与一名住在本省的合伙人，购买位于高贵林港一块占地5英亩的物业，但最后二人发生争执，更引起法律诉讼。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道指出，该宗高贵林港的物业买卖发生于2011年。中国山东一间公司的行政总裁王红婕(译音，Hong Jie "Anita" Wang)于2016年向卑诗最高法院提请民事诉讼，指控本省合伙人王永利(译音，Yong Li "William" Wang)欺诈及违反合约。王红婕指该物业是由她独有的，但与讼人则否认所有指控，法院于去年9月开庭审理，法官于上周公布裁决。 　　法官格罗(Laura Gecrow)在判决中说，她不认为有任何一方的说法可信，并指双方均有各自的责任，也需自付各自的法律费用。 　　文件指出，原诉人和与讼人虽然都姓王，但他们两人并无亲戚关系，但两人都是来自山东，都是老乡。 　　根据文件，王永利是一名高贵林商人，自2001年起，即已居住在本省。王永利在2011年参加卑诗省贸易代表团回到山东，在山东认识了王红婕，王红婕是一间大型食品制造公司的负责人，两人并同意在大温共同投资土地。 　　原诉人说她完全相信与讼人，即使她刚与他认识，原因是他的家乡也在山东。原诉人还引用了中国常用的话说"老乡见老乡，两眼泪汪汪"，说明中国人对老乡的特殊感情。 　　但法官认为，王红婕只是因为老乡就信任的说法，"完全不可相信"。法官还说，"特别是所谓的老乡有900万人口(资料显示，山东省2016年常住人口已为9946万)"。 　　证辞显示，王红婕在2011年10月到过卑诗省并返回中国，她告诉新合伙人说，"她有转钱上的困难"。不过，判决书中并未说明王红婕遇到的困难是什么。 　　法官在判决中推论说，原诉人应该知道，她是否能够合法从中国转钱到加拿大投资，以及应该采取的步骤，但透过9个不同的人以旅客用途的名义将钱带进加拿大，并不是转钱用作投资目的合法方式。根据规定，中国政府只允许公民每年汇出5万美元。 　　文件提到，原诉人又透过了一个在英国的银行帐户，将另外的30万元汇入加拿大。 　　《温哥华太阳报》的报道并采访了在2011年的交易中代表买家的地产经纪Ravi Panwar。Panwar指出，海外买家与本地人合伙投资土地，是很常见的事，不过，他并不知道法庭提到的转钱方式有多常发生。 　　Panwar说，直到法庭开审，以及揭露有关转钱方法，他对于买家如何从中国转钱到加拿大，完全不知情。 　　Panwan人在夏威夷度假，他接受电话采访。他说，如果现在他处理一宗类似的买卖，他会做得更多，了解更多外国买家如何转钱到加拿大。他表示，本省目前对经纪是否尽职调查资金来源上的要求趋于严格，Panwan认为这是一件好事，他目前是卑诗省物业估价复审小组的成员。 　　报道指出，卑诗省房地产议会在2014年实施对经纪在防止洗钱工作上的要求，要求经纪必须尽责去了解，并评估客户在洗钱问题上的风险。 　　报道指出，王红婕与王永利两人目前是该高贵林港物业的登记业主，该物业2018年的估价是208.7万元。

据总部在美国的国际地产调查公司统计，温哥华豪宅85%被外国人买走了，其中中国人最多。 地球人都知道中国政府严厉管控外汇，只允许每个公民每年携带5万美元的外汇出国，那么那些购买温哥华亿万豪宅的中国人到底是怎么把钱捣腾出来的呢？最近温哥华审理的两起案子从两个角度给我们揭开了帘子。 第一起案子不久前已经宣判，温哥华名人、侨领黄世惠（Paul Se Hui Oei）涉嫌诈骗690万，据证监会的调查，黄世惠还涉及非法从中国转出大量资金。 黄世惠和他的妻子Loretta Lai 据当地媒体《温哥华太阳报》报道，来自中国大陆的蒋以诚（Jiang Yicheng，音译），是黄世惠涉嫌诈骗案的受害人之一。黄世惠曾对他表示，他们夫妻俩同BC省省府高级官员有联系。在其项目中投资超过100万加元，就能可获得加拿大永久居民身份。蒋听信了他，于是就投资了400万加元。 蒋表示，由于中国政府只允许每个公民每年携带5万美元的外汇出国，所以他必须用“地下渠道”（underground community channel）将这400万加元的巨款转移出来。这种转移资金的方式有很高的风险，所以他还支付了15%到25%的“黑市保险费”（black market insurance）。结果蒋以诚被骗了，钱没了，移民也没办成。 第二起案子就更加传奇，中国山东一家大型食品制造公司的总裁王洪洁(Hong Jie Wang，音译)在2011年遇到了随卑诗贸易代表团访问中国的老乡王永利(Yong Li Wang，音译)，两个人是同乡，又同姓，随即聊起在卑诗购买物业的事，尽管是初次见面但很快达成一致，两个人共同出资购买卑诗一个5英亩的物业，该物业目前的估价是208.7万加元。 估价是208.7万加元的5英亩的物业 但是两个人在2016年闹翻了。王洪洁控告王永利诈欺及违反合约，指该物业是由她独有。两个人的扯皮官司中透露一个秘密，王洪洁在法庭作证时称，她为了避开中国对资金汇出的管制，找了9名陌生人帮忙，每人在到加拿大旅游时各携带5万加元进入加拿大，至于她为此付出多少酬劳则没有说。 同时王洪洁还透露，她使用一个在英国的银行帐户往加拿大汇款30万加元，总共从中国汇钱75万加元购买位于高贵林港一块5英亩大的物业。  

这两年，随着温哥华房价上涨，越来越多的投机者进入到市场。然后，有正义人士看不下去了！有人在社交媒体上注册账户，直接向加拿大税务机构报告大温房产市场中的投机行为。账户名为“Corrupt Gregor”的网友，目前为止已经向加拿大税务局举报了5栋物业的业主涉嫌投机。“Corrupt Gregor”表示，他们之所以这么做是为了给城市的房市危机做出一点点贡献。他们补充说：“每个温哥华人都有义务抵制这些无情的反社会人士，他们用我们的房子赌博，还来摧毁我们的城市。 三级政府都在口头上表示会阻止，但并没有采取任何有意义的行动。”下面这些物业的房主真的可能会被加拿大税务局给盯上↓↓↓“Corrupt Gregor”希望通过把投机者公开化来提高人们对这个问题的认识。这个账户说：“温哥华快成为全球白领犯罪的首都，洗钱者和骗税者占领大量的房屋，而城市的勤劳家庭则被限制在城外居住。”

　　报告指外国买家占温哥华豪宅市场逾八成。（网上图片）  豪宅买家追求简约设计和高科技设备。（网上图片）  豪宅买家追求简约设计和高科技设备。（网上图片）  部分中国富豪转攻新建豪华柏文。（网上图片） 　　有国际地产调查公司发表报告，指外国买家占温哥华豪宅市场高达85%，当中以中国买家最多。报告又指温市豪宅区的柏文尺价已经上升至每尺1800元，桑拿斯(Shaughnessy)一间豪宅亦曾叫价高逾3500万元。 　　总公司位于美国纽约的国际地产调查公司Engel & Volkers，研究本国六个城市包括温哥华、卡加利、多伦多、满地可、翠湖山庄(Mont Tremblant)和布罗蒙(Bromont)在去年1月至9月的楼市数据并发表报告。 　　报告指出，拥有不少历史建筑的桑拿斯是温哥华其中一个楼价最贵的社区，在去年首三季一度有屋主以天价3580万元把豪宅放售，成为该时段全国挂牌价最高的房屋。报告指除桑拿斯外，温市另外两个受欢迎的豪宅社区包括邻近卑诗大学和沙滩的西灰角(West Point Grey)及坐拥无敌海景的西温，并指这三个地区的柏文尺价已经高达每尺1800元，成为全国最高，排第二的是满地可，尺价为1440元，多伦多则以每尺1300元排第三位。 　　该报告亦指出，外国买家占据大部分的温哥华豪宅市场，外国人的交易比率高达85%，当中来自中国的买家占大部分，其次为法国和德国买家，并预测新一年豪华柏文市场将能保持其优势继续增长。但是该报告与早前加拿大统计局(Statistics Canada)发表的报告不一样，统计局指在大温地区的外国买家只占整体市场5%，柏文市场则占7.9%。 　　统计局：外国买家占整体市场5% 　　报告指随着温市高科技产业的发展，将有助吸引更多新买家入市温哥华，并认为豪宅买家的品味已经改变，不再喜欢传统装潢，而是追求高科技设备及简约设计。 　　此外，报告亦指出温哥华市中心东端例如煤气镇正逐渐受到年轻一代欢迎，因为可以提供小型单位及独特的生活环境。

　　BC省财政厅宣布，调高2018年申请业主自住补助(Homeowner Grant)的屋价上限至165万元。省内业主自住房屋估价如在165万元或以下，可向当局申请570元的全额补助金。 　　BC物业估价局(BC Assessment)周二公布2018年房屋估价，显示大温地区的物业价格较去年上升10至40%。省财政厅宣布，将今年申请业主自住补助的屋价上限，由去年的160万元，上调3.1%至165万元。省财政厅指，调升屋价上限是为了确保今年在屋价上限的比例，维持在与去年一样的水平。 　　根据省府规定，申请业主自住补助的房屋必须为自住物业，基本补助为570元。若房屋位于本省北部或偏远地区，基本补助则为770元。 　　另外，若业主为65岁或以上人士，又或属于伤健人士，则可申领最多845元的补助。如房屋既位处北部或偏远地区、业主为65岁或以上或属伤健人士，则可获最高1045元补助。 　　省财政厅估计，今年将透过业主自住补助，可向省民退回合共8.25亿元。 　　资料显示，2009年至2010年申请补助的屋价上限为105万，至2015年则为110万元、去年大幅调高至160万元，今年则微增至165万元。

近日，温哥华的富人缓了口气。加拿大国税局（CRA）官员透露邮政编码查税项目正在全国５个高级社区紧锣密鼓进行，而大温地区仅有１个。整个查税过程将长达3-4年完成，追溯到2015年起。虽然CRA并未透露哪５个社区正在被稽核，但CRA负责国际人员和大型企业调查处的助理行政长官高利文（Ted Gallivan）透露称，CRA正紧盯全国超过4百万加元的5个社区，共1100户。大温地区仅有一个。业界估计是西温市的英属地产社区。（见配图）高利文称，税局第1步是摸清这些房子的业主情况，很多房子是由公司，信托持有，或者是非居民持有。在调查中我们发现，有些业主报税收入不足以支付物业税，很明显，他们有其他收入来源或者资产可以兑现，这些都让我们有机会提问更多问题。根据最新人口调查数据，西温市平均房价超过300万加元，却是大温地区最高的“低收入人口”之一在某些社区，比如Chartwell和Ambleside社区， 低收入家庭比例处于25%-33%之间。高利文表示，CRA还会调查一些其他数据，包括2015年之后的超过1万加元以上的电子转账记录。调查业主是否和海外大额汇入汇出款，是否有申报？如果不匹配，CRA将开始稽核，包括和其他国家的税务机构进行数据交换。高利文表示，有些业主并不配合，他们直接把我们支到他们的律师那里。高利文介绍说，整个稽核过程将耗时3-4年完成，并将向公众公布稽核结果。因为加拿大人担忧税法公正性，所以我们需要确保每个人都支付应付税款。另外CRA也可能会之后向其他社区推广这种查税方案。除了全国5大富裕社区的普查，CRA还正进行一项专项核查项目，集中在房地产领域，包括物业炒卖，未申报资本增益和未申报全球收入。

全球楼市正在呈现放缓迹象，但是加拿大是个例外，起码现在是。 加拿大仍然是全球房价上涨最快的国家之一，尽管今年上半年上涨势头极可能结束，毕竟更严格的贷款政策和更高的利率都出台了。 根据全球地产纲要网站(Global Property Guide)本周发布的数据，2017年第三季度加拿大的房价增速位列世界第四，仅次于冰岛、香港和澳门。该网站专门服务住宅地产投资者。 不过，该网站调研的大部分房地产市场都出现了疲软下滑的趋势。英国、北京、新加坡和墨西哥是目前房价下滑的地方。 调查的47个房地产市场里，有21个在2017年第三季度房价比上一年下跌。这和之前的那个季度相比明显不同，当时只有15个国家显示出同比下降。 调查的地产市场中有三分之二显现出放缓的势头——有的是价格放缓，有的是增速放缓。一度火热的新西兰楼市价格增势完全消失。 同时，这份报告特别指出，加拿大处于价格增长中。 这一结果显然没有因多温两市的外国买家税政策而有任何改变，即便是安省旨在冷却楼市的公平安居计划也没能有效阻止价格增长。 例如，大温地产局周三的报告显示，大温都会区的公寓基准价格去年一年攀升了近26%，而独立屋价格的增长为7.9%。 一场完美风暴将席卷加拿大楼市 加拿大楼市进入2018年将面临一系列政策的狂风暴雨，这些不利因素会把加拿大推进住房价格下跌的行列。 新的压力测试本月生效，预计将减少21%的房屋购买力。加拿大央行预计新规会令10%的潜在买家失去购房资格。 同时，专家预计央行今年会继续加息，虽然具体日程尚未敲定。 信贷评级机构DBRS去年秋天的报告警告说，加拿大的按揭贷款人未来几年面临还贷风险。连续多年的按揭利率走低后，加拿大人目前面临利率长期上调的前景，这无疑会给家庭财务带来压力。 面对未来的不利形势，加拿大地产协会(CREA)已经下调了2018年的加拿大楼市预期。目前预计全国房屋销售在2018年会下降5.3%。 该机构预计卑诗省2018年房价保持现有水平，而安省平均下降2.2%。 地产协会还预测，楼市放缓会导致加拿大经济损失11亿，换句话说会减少12000个就业机会。 但是地产协会也没有太悲观，预测一旦潜在购房者适应了新的按揭贷款政策和更高的利率，加拿大楼市会在今年下半年重新抬头。

多伦多与温哥华，这两座最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。 无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在，距温哥华加税已经过去一年多，多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间，这两地的市场发生了什么变化?房价是否真的降了?这两地房市在未来又将如何前行呢? 加税14个月后，温哥华房市新格局已形成 自2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价应声下跌。 大温哥华地区房价指数从加税后第二个月，开始连续5个月环比下跌。不过，在加税实施半年后，房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。然而，与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大变化，一直以来，最受投资者青睐的独栋别墅遭到最大的冲击，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8%， 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。 那么，如何判断接下来市场的走势?是否已经进入了一个新的稳定期呢? 按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升动力。而当该比例低于14%，买家在市场上就有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看作是一个稳定区间，房价不会发生太大变动。 加税以前，整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过加税的调整，独栋别墅的销量占库存比已处于平衡区域。 联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后，反弹重回卖家市场。说明政府加税的目的已基本实现，很多买家从独栋别墅市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。 按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平;在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。 加税后的多伦多房市：温哥华的重演 让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎比较清楚了。 从房价指数走势上看，温哥华整体房价在加税后第6个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。 2017年9月，也就是加税后的第5个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来得更大，但是多伦多整体房价反弹预计会在接下来几个月内发生。 目前，多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历剧烈的调整。从销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量均高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求。其中，双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。 从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入相对稳定的阶段。2017年10月的最新数据显示，当地独栋别墅市场经过几个月的调整，已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。 与同样处于加税后6个月(2017年2月)的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上，是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。 当市场受到15%附加税挤压时，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。但是多伦多的独栋别墅并未跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。 从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升;在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。 市场不稳定因素： 加拿大央行加息与贷款限制 不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息，走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室(OSFI)最新出台的贷款限制政策，要求从2018年1月起，将加息压力测试的范围从低首付购房者(20%以下)扩大到所有房贷申请者，以证明他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。 该举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月。 投资建议 一、多伦多：独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，对于与刚需买家来说是近期不错的入场机会;而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者对这几个板块的回报预期也可以调高。 二、温哥华： 独栋别墅目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择;在受到买家大力追捧的公寓市场，房价料将继续大步前行，目前看来投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者要避免在高位买进。

　　BC地产议会(RECBC)指使用比特币作为物业交易的货币带来风险，例如难以确定资金是否涉及洗黑钱，并规定经纪不能接受比特币交易。有地产从业员对于该会决定失望。 　　负责规管省内地产业的BC地产议会指出，虽然比特币已可合法用于很多交易，但与比特币交易的相关风险不能忽视。议会举例指风险包括洗黑钱活动。 　　BC地产议会并补充，根据现行规定，支付购买BC房屋的订金，必须存放在信托户口，除非特别在合约上列明。议会解释，由于比特币并不在银行及政府的范围存在，所以不能存入信托户口，亦即代表经纪及律师都不能接受以比特币支付订金及存放在信托户口中。 　　加拿大联邦金融交易分析报告中心(FinTRAC)则规定，如一宗现金交易的金额超过1万元，持牌经纪需要确定交易者的身分，但由于以比特币付帐的交易源头难以被发现，地产议会提醒业界，需要小心考虑联邦金融交易分析报告中心订明的《犯罪所得(洗黑钱)和恐怖主义融资法》《Proceeds of Crime (Money Laundering )and Terrorist Financing Act》。 　　对于BC地产议会不接受比特币的立场，本地地产从业员阿罗拉(Mayur Arora)表示失望，他曾在2016年1月表明，愿意接受以比特币作为佣金。阿罗拉上月说："如果我能够收比特币作为佣金，我已经成为了富翁。" 　　在2014年1月，比特币的兑换价约为600美元，有发展商当时亦接受以比特币作为预售楼花的订金，不过该发展商行政总裁上月称，未曾收过比特币，但相信其公司能接受，并认为："我们最终会看到一个强劲的数码货币系统出现。" 　　BC地产监管办公室(OSRE BC)发言人卢德维格森(Mykle Ludvigsen)表示，其办公室只会在接获投诉时才会采取行动。他说："如有人向我们投诉指一宗地产交易使用比特币完成，并且导致不公平的情况，办公室将会按照联邦政府的货币法(Currency Act)跟进。" 　　根据本国货币法，所有合约都需要以加元，或一种加拿大以外的国家货币，又或"以两个或更多国家货币界定的帐户单位"来订立。 　　比特币的价值是以美元及其他国家的货币来界定，因此如按货币法而言仍属合法。

　　还记得两年前富豪山庄西南角推出的一个仅有少量独立屋的新盘吗？当时近百华人提早两星期排队的场面震撼了许多人。据此地不远就是著名的David Dunlap Observatory，华人通常说的天文台。 　　当列治文山市政府公布将会关闭这个天文台并计划这片土地改造成一个四季式的景观公园的总体规划时，这里马上成为关注焦点。250万加元起价的独立屋瞬间像白菜一样遭到哄抢，但是现在问题来了。据业内人士介绍现在有人愿降价50万转让楼花但很难找到买家。有人为此打官司告状，因为损失太大了。 　　最近就出了这样一起官司，法庭文件显示，2016年1月30日，身为地产经纪的吴先生（化名）购买了列治文山著名的天文台社区一栋独立屋楼花，房价288.88万，并付了50万定金，约定交割日期为2017年6月29日。 　　到了2017年3月，正是列治文山房价进入巅峰状态的时刻，吴先生决定把楼花转让，并答应付10万经纪费。转让价包括原价和他付出的25万加税的装修升级费用，合共313万余。 　　很快买家出现了，那就是黄女士（化名），黄女士在付了15万定金后签约。 　　但是签约不久就赶上安省16条出台，房地产市场冷却，黄女士反悔，定金却拿不回来了。 　　黄女士于是以误导、欺诈等理由状告吴先生、代理地产经纪和其所属房地产公司以及房地产开发公司要求拿回定金，并质疑吴先生根本没有付25万加税的装修升级费，因此要求赔偿此费用，并要求地产经纪及其所属地产公司赔偿55万损失和惩罚性赔偿50万，要求开发商赔偿其额外损失40万。 　　目前此案已经提交到安省高等法院，本网将继续关注案件进展。

  　　卑诗物业估价局(BC Assessment)昨日公布2018年最新物业估价数字。 　　大温各区呈现柏文估价大涨的情况，但独立屋估价涨幅则是较前几年缩小的情况。其中列治文柏文估价上涨幅度达到34%，北素里柏文估价上涨达40%，中素里柏文上涨38%。大温各区柏文估价上涨不少超过20%。 　　物业估价师博戈(Paul Borgo)指出，大部分大温的独立屋业主将发现今年物业估价与去年相比变化不大，主要原因是独立屋市场非常稳定，但在另一方面，住宅柏文市场则非常火热。 　　他举例，大温各区独立屋估价的变化范围由下跌5%至上涨15%，但柏文上涨的范围则是从上涨5%至上涨35%。商业物业上涨幅度从5%至50%，轻工业区上涨从0%到45%。 　　在柏文估价上涨方面，北素里上涨40%为最高，其次是中素里上涨38%，列治文上涨34%，而本那比铁道镇，以及北温Central Lonsdale区上涨亦高达21%。 　　相较之下，温西柏文上涨10%，温东柏文上涨15%。 　　独立屋估价上涨情况则不明显，其中温西标准地大小独立屋今年估价上涨2%，温东上涨1%，北温独立屋上涨2%，西温Ambleside区上涨7%，本那比Capitol Hill上涨5%，但本那比Buckingham区估价持平。至于列治文不同区的独立屋涨幅从0%至5%不等。 　　博戈指出，最新估价是根据2017年7月1日的市价计算，估价通知已在本周寄出，而如果有业主对于估价的结果不同意，可致电估价人员了解估价如何计算，如果致电之后仍然不同意，则必须在1月31日之前提出上诉。 　　估价局上个月已针对全省估价大幅上涨的6.7万个物业业主寄发警告信，警告物业可能大幅上涨，而在2017年时，估价局总共寄发警告信数量高达8.2万封，估价局指这与最近一年独立屋市场趋于稳定，较少见到大幅上涨有关联。 　　估价局亦提醒，即使物业估值上涨，并不代表必须缴交的地税也一定上涨，必须该物业上涨情况，是否超过同一区相同类型物业的上涨平均幅度而定。 　　想进一步了自家物业估价以及比较同一区物业估价情况，可上网至www.bcassessment.ca查询。 　　根据统计，2018年本省各类物业总数达到204.4万个，较前一年增加1.17%，全省物业总值达到1.86万亿(trillion)，较前一年增加12%。其中88%属于住宅物业。 　　另外，每年有超过98%的业主对于物业估价无意见，只有不到2%的人士会对物业估价提出上诉。

本省物业估价第二高的是这间位于贝尔蒙特路（Belmont Ave.）4707号的豪宅，估价高达7182万元。（张伶铢摄） 　　本省物价估价最高的前十大超级豪宅有9间落在温西，其中第一名"楼王"、第五名及第十名位于灰角路，有5间则是位于贝尔蒙特路(Belmont Ave.)，而一间位于桑那斯The Crescent的豪宅排名第七，则是由一名华人业主透过一间公司拥有，业主登记地址在香港。 　　估价局统计指出，大温估价最贵的500个物业，第500名的估价亦达到1263万元，换句话说，想挤进"前500大昂贵物业"名单的业主，所拥有的物业的价值"门槛"必须至少为1263万元，否则挤不进。 　　本省"楼王"位于灰角路3085号，该豪宅估价从2016年的6380万元，2017年7580万元，上涨至2018年的7880万元，两年之内估价已上涨1530万元，涨幅惊人。 　　"楼王"业主是大名鼎鼎的Lululemon创办人威尔逊，豪宅坐拥无敌海景，几乎住在附近的邻居，以及每天经过豪宅到海滩散步的市民，都知道"楼王"业主是谁。 　　一名市民指出，"楼王"和隔壁房屋之间有留一条进入海滩的公共走道，她打趣指出，还好市府没有将沙滩一并卖给私人，令市民至少还可以进入海滩。 　　另外有邻居则说，房屋估价不断上涨，这是整个温哥华的现象，只是因为豪宅本来价格就高，所以上涨比较多。邻居说，他们并不觉得"楼王"邻居有何特别。 　　一名在贝尔蒙特路一间豪宅整理花园的师傅说，他知道其中一间豪宅每周都请两组人打理花园和草地，其中打理花园的一组人总共有4名园丁，他认为，在附近的豪宅一个月可能花费2000多到3000多元打理花园和庭院。 　　至于另外5间前十大豪宅聚集的贝尔蒙特街，由于拥有数量极多的豪宅，被附近居民称为"豪宅一条街"。 　　估价最高第三位的是James Island，整个岛的估价为5443万元，是位于温哥华岛对开的一个小岛。

  加拿大房地产市场要关注哪5件事? 据加拿大广播公司记者Pete Evans报道，2018年加拿大的房地产市场会继续受到人们的关注，其中包括下面这5件事。 首先是外国购房者是否不顾温哥华和多伦多地区实行的外国人购房特别税，在这两个城市的房地产市场卷土重来。 第二是从1月份开始对房贷申请者进行提高利率2个百分点的压力测试是否会让许多加拿大人无法获得其想要的购房贷款，导致他们或者是无法购买房产或者是只能购买小一点、远一点的住房。 第三是加拿大中央银行今年会几次上调利息率。专家们的预期是央行行长波罗兹会在2018年两次上调利率，让加拿大中央银行的利率水平从目前的1%上升到1.5%。 第四是多伦多地产局是否能上诉赢得法庭公司、保持其对房地产售价信息的保密和垄断。虽然2017年12月份上诉法院裁决多伦多地产局必须放弃其对房地产售价等信息的保密和垄断，但专家们认为多伦多地产局不会就此认输、而会把官司一直打到加拿大最高法院。 第五是加拿大房地产价格是继续上升、平稳略降软着陆、或是大幅度的调整;认为加拿大房地产市场面临价格大幅度下调的人似乎是少数。