地产

　　当今社会，从少年跨入成年人行列的传统目标往往被设定为毕业、就业、买房三大步，这也被视为个人成就的一个公式。每达到一个目标，都会有亲友拍拍你的肩膀表示祝贺。等到完成最后一步，就算是成功了：你成为一位房屋业主，恭喜，加入有房一族。 　　不过现在，在加拿大的卡尔加里，有一群精明的年轻人，虽然他们拥有足够多的钱买房，但却开始选择租房了。 　　是的，租房，或者像一些长辈们所说的：“在给别人付房贷按揭。” 　　决定租房还是买房，完全要看你的个人情况。 　　如果你确定自己会在同一个地方住上十年以上，有信心房价会跑赢通胀，上述三步成功公式就适用于你，买房也确实是一个好的选择。 　　但是这里也有风险。买房供按揭让你的家人和长辈放心，但是一旦风险和回报的天平朝向另一端倾斜，结果就与传统观念，以及政府、银行和地产经纪们的说法截然相反了。 　　现在就来说说那些可能让你决定租房而不是买房的理由： 　　数据说话 　　在卡尔加里，一间独立屋的价格约为51万加元。按这个价格买房，贷款按揭、地税保险、维护成本，加在一起每月是3000加元。 　　如果是租同样的房子，目前的租金是每月1700加元。另外，卡城的房屋空置率正在大幅上升。 　　这样一比较，租房比买房每个月可以省下1300加元。另外，还有十几万买房的首付款也省了。这些钱都可以用来做其他投资。 　　很多当地的年轻人都是这么计算的。他们希望有多元化的投资机会，减少市场波动所受的影响，因此并不急于买房。 　　32岁的Bridget Casey毕业于卡尔加里大学金融MBA专业。她正处于需要买房的阶段。 　　她在自己的理财博客中写道，虽然已经有了一名孩子，需要更固定的住所，也已经存了10万元的首府，但是，在更多了解这个市场后，反而更加不急于入市。 　　她说，每次计算租房和买房的成本时，就发现买房不值。 　　30岁的Danny Haines也有同感。他是一位工程师，拥有MBA学位。10年前在埃德蒙顿买了一间公寓。他说，如果算上经纪的佣金和其他开支，这间公寓刚刚可以收支持平。现在他搬来卡城，发现租房能便宜40%，显然是更好的选择。 　　现在，他把省下的钱投资到不同的地方，也包括地产投资信�基金。“把所有的钱全部放在一项资产上绝不是明智的。” 　　Haines指出，买房也会失去投资股市的机会，过去两年股市的回报相当好，好过许多房屋的回报。 　　当Haines2015年从一间建筑管理公司被解聘时，他不再为下一笔按揭还款担心，而是背上行李去新西兰旅游和工作了一年。所以租房不仅解放了他的资金，也解放了他的生活。 　　不过，Haines也承认，很多有家庭的人士，以及老一辈从房子上获利的人，并不能接受他的想法。 　　代沟 　　目前，当有人知道你在租房，很可能会问：“你是租的？你赚多少？”听起来很奇怪吗？ 　　但是年轻人租房已经趋于普遍。过去十年，加拿大35岁以下人士的房屋拥有率一直在下降，2016年人口普查数据显示为50.6%。 　　相比之下，婴儿潮一代的房屋拥有率高达83.1%。对这批人而言，买房是毋庸置疑的。卡城居民Max Fawcett说，这些人总是习惯“回头看”。“如果看过去30年，买房无疑是最好的选择。但是这不代表未来仍是正确的选择。” 　　Fawcett指出，问题在于，很多买家得到的信息“不平衡”。 　　这些信息来自地产经纪和银行贷款经纪；来自善意的家长，希望子女也能享受到他们得到的回报；也来自政府。政府为了吸引首次买房者，允许从他们的RRSP提款，以及提供房屋装修的税收优惠。“这就让那些买家们无法准确评估信息。”

越来越多的温哥华公寓项目实施“本地优先”的销售活动。 好吧，很多开发商们不得不这样做。为什么？因为若拒绝“本地优先”，那么市议会就不给你批准项目！Bosa就“中招”了。在过去一周的公开听证会上，温哥华Bosa公寓开发项目批准的一个条件是：只有居住在BC省或在温哥华地区工作的人才有资格在开盘的前30天购买。越来越多的开发商表示“本地优先”的销售活动是个好主意。Payam Imani说：“我们正在自愿地这样做。”他的公司Imani Development Inc.已经在该地区兴建独户住宅和小型公寓项目近30年。这意味着，他的公司将比平时花费更多的时间来销售新开发的126个单位。过去几个月约有70套房屋被卖出。温哥华市正在制定以当地为先的政策，而穆迪港以及北温哥华地区都在尝试类似的策略。来自该市的一份声明说，Bosa已经同意这项新政策。新的政策还将限制大宗销售，以及限制倒卖楼花的。购买Bosa楼花的合约中最后一项写出：任何转卖楼花的业主必须支付差价四分之一的转让费！UBC房地产金融学教授Tom Davidoff表示：“我认为将这项工作外包给开发商并不是一个好主意，要知道开发商一般都缺乏激励和执行能力。”城市分析公司（Urban Analytics）的Michael Ferreira表示，目前尚不清楚房地产市场的调整会对整体房价造成什么影响。“在某些方面这是聪明的营销，但是，对消费者进行购买限制，可能会对价格产生影响。”“那些大型的、豪华的公寓，需要向海外买家敞开大门！”

今天看到这么一个新闻，真是不怕骗子多，就怕骗子有文化。 2016年期间，黄潇潇（化名）在上海到处买房，从当年的3月到年底总共签下了起码4份以上的房地产定金合同。同时她支付了5-10万元不等的定金。但在付了定金之后，她便以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时，黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索赔。从2016年到2017年，上海大部分地区房价上涨超过50%，当初黄潇潇签订合同的房产价值超过2000万，现在已经暴涨了1000多万。 以下是21世界经济报道的原文： 一位90后年轻的上海女孩黄潇潇，通过房地产买卖合同，构设陷阱，最终以少量的定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产。 21世纪经济报道记者通过梳理几起黄潇潇相关案件的判决书，还原了整个事情的脉络。 2016年期间，黄潇潇在上海到处买房，从当年的3月到年底总共签下了起码4份以上的房地产定金合同。 她所买的房子每一套价格都是几百万不等，同时她也支付了5-10万元不等的定金。但在付了定金之后，她就开始玩“消失”，以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时，黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索赔。 因为合同中的“不平等条约”，黄潇潇相当于用5万到10万的定金，锁定了卖家数百万的房产未来600日内的升值收益。 从2016年到2017年，上海大部分地区房价上涨超过50%，当初黄潇潇签订合同的房产价值超过2000万，现在已经暴涨了1000多万。 定金变身为房屋“看涨期权” 在这些案例中，黄潇潇的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。 根据法院判决书写明，这些合同中的陷阱条款包括： 1.买家逾期超过600日不付款，卖家才可以解除合同； 2.买家不付钱每天只需付万分之零点三的违约金； 3.卖家可以找别人接手来买这个房屋； 4.600日内卖家如果把房子转卖给其他人，则要赔偿买家房价20%的违约金。 首先是买方有长达600日的逾期期限，这么长的期限会让卖方很是被动，极易陷入“收不到钱”或者“承担高额违约金”的两难境地。 其次是买方逾期后的违约金低至转让成交价的每日万分之零点三的违约金，算下来月息也不过0.09%，违约成本极低。 21世纪经济报道记者根据公开法院判决书的不完全统计，2016年在上海跟黄潇潇签下“不平等条约”的就有4套房产。分别是：长宁区利西路一套200平的房产，转让成交价620万；普陀区常德路一套房产，面积不详，转让成交价858万；闵行区莘松路一套房产，面积不详，转让成交价485万；浦东新区某某村163平，转让成交价395万。 这四套房子合计总价超过2358万，房价上涨的收益可达一千多万。按照合同的规定，这一千多万的差价就要归黄潇潇所有，而她付出的仅仅是合计不过是30万的定金和极低的违约金。 通过这套手法，黄潇潇仅需动用30万元的成本，就已经能够获利上千万元。即使是卖家们都选择“违约”，黄潇潇也能获得数百万元的违约金。 有的房东起诉到法院的时候，一审法院根据单份的合同来看，判定双方当事人的购房合同合法有效，驳回原房主的诉讼请求，判令原房主继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，案件受理费用也由原房主承担。 而在这样的案例多了后，受害者房东抱团集体去法院作证，法院审理认为，黄潇潇并没有付款能力，却在短期内与包括梁某、谢某等在内的多名房屋出售人签订房屋买卖合同，在合同中均约定了付款期限为600天，显然与购房政策不符。由此可见，购房不是黄潇潇的真正目的，而是通过支付小额钱款来谋取不正当的利益。 由此，黄潇潇才最终全部败诉。 虽然被律师认为黄潇潇的行为涉嫌到了欺诈，但是对于受害者房东来说却是因祸得福，因为2016年到2017年上海房价涨幅惊人，他们的房子被这么一折腾和耽搁，反而身价暴增，他们并没有实际的损失反而获益匪浅。因此，有的卖家二审和黄潇潇达成和解协议，撤销双方的合同，有的甚至还返还了黄潇潇的定金。 专家提醒：售房要注意合同条款 黄潇潇的房地产买卖合同就是一张典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不赔。 期权是一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购进或售出一种资产的权利。如果该期权只能在到期日执行，则称为欧式期权；如果该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行，则称为美式期权。 黄潇潇支付的5万或10万元的定金，类似于买方向卖方支付的权利金，付了这个权利金之后，黄潇潇就可以以事先约定的价格在合同规定的600天内锁定这套房子。 在600日的合约期限内，假如房子的价格上涨超过定金和违约金，黄潇潇可以选择行权买下这套房子，然后再把它转卖给他人，赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金，黄潇潇也可以选择放弃行权不买这套房子，她损失的只有定金和违约金。 但是，从400万到800万房产的看涨期权，权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否则，一套房子600天里随便涨个超过1%，卖家就会亏钱。 但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下，能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权，一方面在于黄潇潇的精心设计，另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，买卖房屋时，一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理，如果有不合理的地方一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。

　　就拆除温市中心两天桥及"福溪东北区域规划"(Northeast False Creek Plan，简称NEFC计划)，市议会将在下周讨论更详尽的发展大计内容。市府职员建议批准该全面规划，并为有关该社区定下未来20年如何发展的指引。该区估计会有1万至1.2万名新居民，房屋发展项目会包括1800个新的可负担单位，以及约32英亩的公园及开放空间。 　　温市议会财务委员会在下周三(1月31日)讨论报告，由温市府工程服务部及规划、城市设计及永续两部门总经理提交的报告，提及市议会在2015年批准拆除乔治亚天桥(Georgia Viaduct)及邓斯梅天桥(Dunsmuir Viaduct)并以地面街道网络取代它们，市府职员因而新制订"福溪东北区"的区域规划，部门指建议市议会通过NEFC计划。 　　报告指，有关大计亦为该社区提供未来20年的发展方向，其中包括可为公共设施及重要基建带来17亿元资金。 　　温市定有公共利益策略(PBS)为社区长远未来投资定出方向，所涉及的设施包括可负担房屋、托儿服务、公园及开放空间和交通等。资金会来自地税、水费和地产发展项目收取的现金贡献或实物贡献，例如社区设施由发展商建成后交予市府。 　　市府职员预计东北福溪地段所带来PBS贡献主要是透过与发展项目有关的收益、出售或出租在该区内的市府用地，以及省级和联邦政府的拨款。 　　报告定出PBS设施类别的优先次序，并以拆除天桥及重要基建为先，另外视可负担房屋及建造新公园而划出土地亦很重要。可负担房屋占17亿元中的约6亿元，公园及开放空间占2.5亿元，交通配套和社区设施分别占近2.7亿和1亿多，而环境修复方面约占1.7亿元。 　　报告就约6亿元的可负担房屋方面，估计其中9400万元会投放在其中一个分区内及建成300个目标社会房屋，受惠目标对象包括华裔长者、原住民专上学院学生和家庭式单位。 　　报告指有关拆除两天桥及有关工程的费用总数需约3.6亿元，约80%属于与工程有关的成本，如建筑物、街道和公共事务等，而余下20%部分与公园、环境修复及非市府的公共事务有关，而该3.6亿元已分摊到上述多项PBS类别的预算中。 　　报告亦指，新区发展计划可提供机会去改善交通网络，而网络所包括地区范围并不只限于福溪东北区，亦包括新圣保禄医院(St Paul’s Hospital)与市中心之间在遇到天灾后的避难路线。  

　　如果用一个词来描述2017年多伦多地区的新屋市场，那就是典型的“冰火两重天”：condo/公寓卖得异常红火，而以独立屋为主的单户住宅市场则冷冷清清，乏人问津。 　　专门收集建筑市场资料的Altus Group发布的最新数据称，2017年GTA地区总共才卖出7,700套新建单户住宅，与2016年相比大跌58%，当年的记录则是18,365套。 　　而新建condo/公寓则卖得火得不得了，2017年破了前一年创下的历史记录：2016卖出的新建condo/公寓为29,132套，而2017年更卖出36,429套。 　　Altus Group住宅产品部主任Matthew Boukall表示，对开发商而言，去年一年也是有人欢喜有人忧：大建condo/公寓的发展商赚得盆满钵满，喜笑颜开，因为公寓包括楼花销售行情实在太好了。而大建独立屋等单户住宅的开发商则是非常忧心，因为他们的新建屋乏人问津。 　　Boukall先生指出，买家对独立屋等单户住宅缺乏兴趣而转向condo/公寓，主要是独立屋等的价格太高，现在GTA地区新建单户住宅的平均价格攀升到$120万，而在4年前则只要$650,000，价格几乎涨了一倍。因此买家宁愿买更容易负担的condo/公寓，而不愿花更多钱去买单户住宅，包括独立屋、半独立屋和镇屋。 　　而从新建condo/公寓来看，多伦多市占了2017年预售楼花销售的60%，约克区以及皮尔区的销售量也有明显提升。 　　但Boukall先生也对今年新建condo/公寓的销售有些担心，因为2017年这类物业的价格也涨了41%，均价已经达到$716,000。故Altus预测，2018年公寓预售楼花的销售很难超过去年，能够接近或与去年持平就不错了。 　　Boukall先生表示，2018年GTA地区公寓预售楼花的销售量估计在36,000套左右，而新建单户住宅的销量应该会比去年好一些。 　　根据Altus提供的资料，GTA地区去年投资物业销售额升至$235亿元左右，比2016年升高38%。其中一个关键因素是未开发居住物业土地的销售激增49%到$85亿元。所谓投资物业主要包括零售物业，商业建筑以及未开发的居住物业土地等。

加拿大央行本月将基准利率升至1.25%，这是最近9年来的最高水平，也是2009年以来利率首次超过1%。加拿大各大商业银行快速做出反应，宣布将最优惠贷款利率从3.2%增到3.25%。最优惠利率直接影响到房屋贷款的浮动利率，与此同时，各大银行的房贷固定利率也都提高了。 眼看房贷政策越收越紧，贷款越来越难申请的时候，加拿大帝国商业银行（CIBC）近日在内部宣布了一项新政策。 据了解，CIBC的最新政策是针对新移民和高净值资产人士，自2018年2月1日起实施。 大体有： 1.高净值资产（High Net Worth Program） 此政策适用首付之后，在加拿大CIBC银行中存款超过50万加币，但收入却达不到标准的，可以提升10%左右贷款额，最低首付额度20%。可以用于购买最多2套房。 2.新移民（New Comer to Canada program） 此政策适用在1年内登陆的新移民，20%首付，需提供登陆纸，需要提供加拿大的收入证明！ 新政是对之前新移民房贷政策的修改，比如之前规定新移民申请房屋贷款，首付的比例是35%，现在减到20%，所以明显是放宽了。 不过，也有业内人士并不这么认为，因为新移民群体远不仅限于移民一年以内的。那些移民两年至五年的新移民们，是否就不能按照这个政策申请贷款了呢？ 据CIBC内部人士介绍，新政策目前还只是一个大纲，还没有具体的实施细则。 坊间不少贷款经纪和地产经纪也表示，新政缺失了一些关键的重点要求及条件，静待进一步说明。 至于留学生贷款买房，CIBC的这次新政策没有提及。各大银行对国际留学生借款买房的普遍政策是首付35%﹐要求留学生出具父母的资产和收入证明，购买房产必须登记在留学生和其父母的共同名下。

　　最近关于多伦多亿万富翁夫妇被害的消息在社交媒体不胫而走，近期关于案情的一些进展也陆续被各个媒体爆出，但是本周三，已经死亡的富豪的豪宅前却发生了非常诡异的一幕... 　　这对亿万富豪夫妇在12月15日遇害，距今已经有40天了，这些天里，警方例行来调查，也没有什么奇怪之处，直到一件事情引起了人们的注意。 　　周三，一辆银白色的福特野马停在豪宅前，车里的驾车的司机看起来就像是死去的富豪Barry Sherman。 　　他不仅看起来像死者，而且还刻意模仿死者，戴上了假发。 　　在他后面的一辆金色的雷克萨斯RX SUV车里坐着Barry的“妻子”Honey Sherman。 　　这一幕让周围的邻居惊讶不已，几个小时的时间里，看起来就好像是Sherman夫妇又活了一样。 　　后来这名驾车男子解释：“我们在拍电影。” 　　原来如此... 　　旁边还有专门管拍摄的人记录下了整个过程，而扮演死亡富豪的人驾车在街道上来回走，然后进了附近的车道。看起来真的是非常抢眼... 　　附近的一位邻居在Sherman夫妇还在世的时候见过他们，这位邻居说：“太不寻常了，这两个演员看起来就像是生前的Sherman夫妇一样。” 　　其实这也不是电影，只是CBC的The Fifth Estate的剧集，为了详细介绍一下这对夫妇在死亡前回家时的路程。 　　拍摄的车辆是租来的，两位演员也是雇来的。

加拿大央行近几个月的加息可能看起来步伐谨慎，但由于加拿大人债务负担沉重，每次加息一点点，加起来也是数十年来最急剧的增长。 这是根据加拿大Macquarie 资本市场的一项新分析，该分析估计，如果银行再次提高利率（未来几个月极有可能），其影响程度将达到1987 - 1990年间利率提高后影响的65％至80％。 这么比较的意义何在？因为当年银行大幅加息之后紧跟着就是经济衰退和住房市场的萧条。多伦多的房价此后连续七年下滑。 加拿大央行对90年代经济恶化要承担多大责任这一点虽然存在争议，但是加息拖累楼市是毋庸置疑的。从1987年到1990年，央行的主要贷款利率几乎翻了一番，从8.5％上升到令人瞠目结舌的近14％。 两个时代的不同点在于：当年央行正在与通货膨胀战斗，而今天没有这个问题。不过，现在的利率低得多，加息的影响“可能比传统分析所预示的更为严重，” Macquarie 分析师兼研究报告的联合作者David Doyle说。 Doyle指出，当时的利率要高得多，但消费者的债务相对于收入来说也较少，所以当年加息的影响可能还小一些 ——而现在加息的影响会更加明显。 事实上，初步数据显示，加拿大三家银行在过去半年内加息已经影响了消费者，不仅仅是主要贷款利率从0.5％上涨到1.25%这么简单。 去年12月债务咨询公司MNP进行的一项调查发现，自加息以来，加拿大家庭每月支付账单后，剩余的现金平均减少了260元。三分之一的受访者表示他们没法应对开销，三个月前这样表示的人占总人数的四分之一。 尽管如此，Doyle 并不认为加拿大央行加息会把国家拖入衰退，至少今年不会。 但是，“我确实看到今年房地产市场放缓，消费者支出也放缓”， Doyle 对HuffPost表示。加拿大应该会比较幸运：全球经济强劲和美国需求的蓬勃发展将使今年的加拿大经济保持平稳。 不过，如果加拿大确实出现经济衰退，“风险比上一次衰退要大得多”，Doyle 说。 他说，随着消费者债务的增加，加拿大家庭在下一次经济衰退时想抽身会很难。 Doyle 指出，2008年大萧条时期，美国消费者债务大幅上升，而这是“美国花了这么长时间才复苏的一大原因”。 Doyle表示，下次经济衰退可能就轮到加拿大了。

　　一年前也就是去年1月份，多伦多东面Whitby的一对夫妇Poei 和Fisher买了当地一个开发新区（Queens Common community）的楼花，他们买的是一期工程的物业，这个建筑群主要包括独立屋和镇屋。 　　但是前几天他们得到消息，这个新区也将开建第二期工程，但是令这对夫妻没有想到的是，几乎一模一样的独立屋或镇屋，第二期一套房的价格竟然比他们一期少了$75,000！ 　　他们也到工地现场去看了一下，不仅他们的一期连影儿都没有，所谓的工地仍然是烂泥一片，地基也没有打好，连任何建筑材料也没有见到，那就更不谈所谓的二期了。 　　见到此情此景，这对夫妻气不打一处来：房子连个影儿都没有，但价格竟然差了这么多！早知如此，也不会去年1月匆匆忙忙地付定金什么的，这一下就损失了近$8万，不想还好，想一想肠子都悔青了！ 　　其实，这对夫妇还不是最后悔的。另外一名52岁的买家Dionne Thompson更是欲哭无泪，也更有理由伤心，他也是买的一期，由于房子大一些，一年之后房价更降了$90,000！ 　　现在是有人哭，有人笑：哭的是买一期的人，笑的则是将订购二期的人，这一前一后的差价就是上十万。 　　开发商说：这就是市场 　　当CBC记者向开发商（Mattamy Homes Canada）方面查询时，该公司的主席Brad Carr直言这就是所谓房地产市场，这也是市场规律在起作用。 　　他说一年前GTA的房子是个什么价，现在是个什么价？要说这个差价，应该归咎于GTA地区这一年来几乎是史无前例的热热冷冷的变化，做生意的人也只能按市场规律行事，只能根据市场的变化做出回应。 　　他说很能理解预购一期买家的心情，但若把眼光放远一点，买家也不必太过忧心，这个差价也不是个什么大事，长期来看房子毕竟是增值的嘛！ 　　这位主席表示，为了减少一期买家的损失，公司也采取了相应措施，就是一期买家若愿意把订金增加到一定水平，可以考虑给他们减价，但有个最高限额，那就是$30,000封顶。 　　Poei 和Fisher说，一期工程要到2019年2月才完工并交付，他们还没有决定是否增加订金来减少损失，而Dionne Thompson则认为，只是减价这么多并不够。他坦言，一想到二期买家比他少付好几万，心中就很不舒坦。 　　地产经纪协会：GTA房市正走向平衡 　　Whitby市属于杜兰区（Durham Region），该区地产经纪协会主席Dennis Roberts对CBC新闻网表示，各级政府所采取的各项政策和措施，确实在抑制房价方面起到作用，让GTA地区的房价不再疯狂，而是越来越走向平衡市场。 　　他说这些政策就包括联邦政府的按揭新政以及压力测试，也包括安省政府针对海外买家征收转让税的“16条”。 　　当记者问到Whitby新区楼花大减价的事情时，这位地产经纪主席说，如果从市场条件及变化来看，应该说这没有什么不正常。

最近的全球住房可负担性调查显示，温哥华的住房可负担性比世界其他主要城市都恶化得厉害。 这是第十四年推出此项调查结果。温哥华今年排名第三，仅次于名列榜首的香港和位居第二的悉尼。 经历多年房价上涨后，温哥华这个结果也在意料之中。不过，温哥华住房可负担性恶化的速度确实无出其右。 这项由国际公共政策顾问机构Demographia公布的2017年度国际楼价负担能力报告，审视全球9个国家、293个城市的收入中位数与楼价中位数，评估中等收入家庭的住房可负担性。 房价中位数除以家庭收入中位数。结果为5.1就意味着一个家庭购买房屋的成本是家庭平均年收入的五倍以上，这种程度被认为是“严重负担不起”。 温哥华的结果是12.6，在调查的92个主要大城市中排第三。也是该调查有史以来第三高。 在2004年，温哥华的倍数还只有5.3 ——虽然当时也算是难以负担，但与2017年的数字相比还是差很多。 再深入研究，温哥华这13年来的恶化程度是2004年之前的30年里恶化程度的五倍以上。 前沿公共政策中心( Frontier Centre for Public Policy)发布的调查指出，卑诗省的外国买家税政策似乎“至少暂时性地起到冷却楼市的作用”，但也指出，温哥华的房价已经再次上涨，过去一年的上涨幅度是11%以上。调查显示，上涨速度是平均收入增长速度的四倍。 温哥华附近的几个城市在调查中也排名靠前，非常难以负担，其中包括维多利亚(8.1)，纳奈莫(7,2)，奇利瓦克(6.8)和基隆拿(6.6)。 最新调查显示，多伦多中位数相除结果为7.9，较2004年的3.9高。安省的汉密尔顿、圭尔夫、巴里、奥沙华、基齐纳-滑铁卢、以及剑桥市等也均属难以负担的城市。 蒙特利尔则从2004年的3.1上升至4.5。卡尔加里(4.1)，渥太华-加蒂诺(3.9)，埃德蒙顿(3.7) 。 加拿大城市中最可负担的是蒙克顿(Moncton)，中位倍数是2.1。麦克默里堡(Fort McMurray )为2.2。 报告还显示，香港由前年的18.1倍升至去年的19.4倍，再创新高。这意味着一个家庭不吃不喝，也要19.4年才能买得起，属于极度不可负担。 十个最难以负担的城市还包括洛杉矶和旧金山等5个位于美国加州的城市，此外还有澳洲的墨尔本和夏威夷的檀香山。

  不管是投资房产的高手还是首次置业，今年进军Condo都需要get一些新规。否则，一不小心进坑就后悔莫及了。 今天，小编就来说说2018年购买Condo的那些事儿。 首先来看下目前Condo市场的情况： 1居室的平均挂牌价是$488,495，2居室的平均挂牌价是$683,399。Condo的销售周期大概是20天至40天。 2018年房地产新规主要是什么？ 从1月1日开始，加拿大央行推出的“压力测试”已经开始生效。 就算是买家能够支付20%的首付，没有必要购买按揭保险，也需要证明还款能力可负担利率高于加拿大央行的5年期基准利率，或者可以承担比自己要签订的利率高出2%的利率。 换句话说，只要通过监管银行进行贷款，都需要进行压力测试。   这对买家意味着什么？ 有人说，这是史上最严的房贷压力测试政策，预计有10%的购房者因为这项政策拿不到贷款。 在James Harrison看来，这可能削弱大概15%至20%买家的购买力。 举例来说，购买多伦多一个均价$558,428的Condo。 20%的首付是$111,686，贷款$446,742。按照2.89%的利率计算，月供是$1,857，但是根据最新压力测试的要求，4.89%的利率计算，月供是$2,368。相同的房子，现在需要证明自己每月多承担$511，才能买下房子。 面对这种情况，要不买家想办法提高收入，要不只能选择一个更加便宜的房子。 2016年2月份，$50万至$100万房产的最低首付从5%涨到10 %。这两项措施都是为了保持长期的稳定。但是在一定程度上，刚需一族被中伤了。尤其是收入不算高，还要还学生贷款的年轻人。 不过，对于较高收入且没有贷款的人来说，2018年买房的压力会相对较小，竞争不会太大。从一定程度上来说，房地产市场将变成买家市场，这已经是很久以来不常见的情况。 如果因为新规不能拿到贷款怎么办？ 最简单的方法是寻找一个共同还贷人，这样可以证明较强的还款能力。不过，也许不会有太多人选择这种方法，反而会继续租房，毕竟，在多伦多租房已经压力山大。 当然，你可以可以避开加拿大金融机构监管办公室(OSFI)监管的金融机构，如五大银行。然后，选择一些不受新规约束的贷款机构，俗称“影子银行”，这也是一种途径。不过，这些机构也会尽量降低风险，选择那些信用较好的借贷人。

2018年起，温哥华市对于空置的房屋开始正式征收空屋税 （Empty Home Tax）。 如果位于温哥华市的住宅既没有被申报为业主的主要居住场所，也没有在一年中出租超过半年以上，每年将会被征收高达物业估价1%的空屋税。因此，在温哥华置业的业主可能需要开始考虑是否要将自己名下的空置住宅出租。   然而，很多人可能并不十分了解出租住宅的法律风险。在BC省，出租居住物业是受到ResidentialTenancy Act 《住宅租务法》和Residential Tenancy Branch租房管理委员会管辖的。由于《住宅租务法》偏向于保护租客的利益，房东在出租住宅之前应该认真了解《住宅租务法》的有关规定，以便根据此类规定保护好自己的权益。 以下我们简要谈一下几个比较大的法律风险。 首先，《住宅租务法》规定了房东和房客之间必须用书面的形式签订租约，租约内容和形式也同时受《住宅租务法》规定。如果不按照规定订立租约，那么一旦对租约条款发生争议，房东可能会面临没有充分证据的窘境，极端情况下，甚至无法证明租约的存在。标准格式的空白租约可以在政府的网站上下载。（https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/residential-tenancies/forms） 关于租约的期限，一般而言，有两种模式，一种是固定期限租约（fixed term），一种是每月更新的租约（Month-to-Month）。如果租约没有规定租约结束的时间，租约就会一直持续下去，被称为每月更新的租约。但是，即使租约有明确的开始和结束的日期，就是所谓固定期限租约，租约会在到期后，仍旧会自动变成每月更新的租约。无论哪一种模式，任何一方都不能马上结束租赁关系。尤其是对房东来说，更不能随意解除租赁关系，即使要解除租赁关系，也必须严格遵循《住宅租赁法》规定的程序。如果有违反相关规定的情况，一旦房客投诉，房东可能会遭受损失。 此外，房东必须特别注意，在房客入住前和搬走时，房客必须分别和房客一起完成两次房屋状况检查，并在在检查时完成房屋状况检查报告。房屋状况检查报告的电子版同样可以在之前提及的政府网站上下载。如果房东没能完成房屋状况检查报告，房东将有可能无法扣留租房押金，而且有可能即使房客对出租单位造成损害，也无法对租客要求损害赔偿。 在租约结束时，房东不能单方面扣押押金，必须在租约结束的15天内提交申请给住房管理委员会，说明缘由，申请扣押押金。住房管理委员后则会在听取房东和房客分别的陈述后作出决定。如果房东单方面扣押押金，一旦房客申诉，房东将可能面临双倍押金的罚款。 更多信息请参考《住宅租务法》，《住宅租务规定》，BC政府网站（https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/residential-tenancies），以及中文版的《住宅租务法：卑诗省房东和租客指南》 https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/guides/act_chinesetraditional.pdf）。

　　香港首富李嘉诚家族近期再次传出计划出售一处中国大陆资产。这处地产位于重庆市南岸区杨家山片区的大型住商综合用地，报价人民币200亿元。 　　据报导，这块地的持有人为李嘉诚创立的长江实业集团全资附属公司和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司。 　　时任和记黄埔地产公司集团董事、总经理周伟淦2007年与南岸区政府签定杨家山旧城改造合约，以24.5亿元的代价接手南岸杨家山约164公顷的土地。 　　根据协议，这片土地将发展为囊括居住、商业、绿地及市政设施的大型综合计划，并由香港长江实业(中国)有限公司、和记黄埔地产有限公司，与重庆洋世达集团合资成立和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司进行开发，总计划投资120亿元。 　　报导指出，这项土地开发计划2007年获取时，地区成交楼板价约每平方公尺760元，如今周边土地成交住宅和商住建案的地价约每平方公尺7000元，涨了近10倍。 　　据深耕重庆的地产业界人士透露，这次出售的区域仅是164公顷中的一部分，尚不得知该其他未出售土地现况。 　　整理过去一年资料，李嘉诚的长江实业集团在2017年持续出售旗下资产，其中大部分被中资企业收购。 　　长江实业2017年7月底以145亿港元出售和记电讯国际有限公司;同年9月，长江实业表示将出售两笔位于“世界最贵街道”的香港山顶道的房产，交易获利约19.3亿港元。 　　长江实业随后在2017年11月1日宣布以402亿港元转让中环中心，这也是李嘉诚近期抛售交易额度最大的香港资产，有关物业由具有中共对外联络部背景的中国国储能源及多名香港政协委员收购。 　　香港交易所则在去年12月20日披露公告，长江实业集团附属公司置富产业信�，正以20亿港元出售香港一座购物中心。  

　　房产可以说是人一生中最重要的资产。不仅因为它价格不菲，而且在土地资源匮乏的地区，还有保值增值的功能。 作为一个重要资产，很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权，或者是和子女联名共同拥有产权，个别的还有和朋友联名买房而共同拥有产权的。但是，在加拿大，中文的“共有产权”对应到英文上，却有两种不同的形式，就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)。虽然都是共有产权，但是其内涵意义大不相同，尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。 　　联权共有(Joint Tenancy) 　　联权共有指共同拥有房产的两名或多名业主，以同等的份额拥有某处房，且不可分割，各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。 　　如果这处房产有两名业主，那么各占二分之一产权;如果有三名业主，就各占三分之一;以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。 　　当其中一名业主即将离世时，其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着，该财产不会成为死者遗产的一部分，不受遗嘱的限制;既不会作为遗产的一部分被征税，也不会在遗产受益人中进行分配。 　　对于大多数夫妻来说，联权共有是比较普遍的。 　　分权共有(Tenants in Common) 　　相比于联权共有，分权共有产权的两名或多名业主，并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例，例如，一方拥有40%的产权，而另一方拥有60%的产权，而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额，那就默认各名业主有同等份额，比如两个人就是各占二分之一，三个人就是各占三分之一。 　　如果不幸共有产权的其中一名业主离世，他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产，并受遗嘱的限制，将在遗产的受益人中进行分配。然而，房产作为一个整体，是很难具体切割分配的，通常需要冗长的法律程序。 　　一般来说，再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房，或是投资度假地产，也会选择分权共有， 　　值得注意的是，如果是多人共有房屋产权，但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”，BC省的法律会将其默认为“分权共有”。 　　有时候我们会看到一所房子出现两个地产经纪分别代理挂牌的事情，这通常是离婚夫妻将房产中各自的权益部分委托不同的地产经纪人出售而出现的情况，两部分加起来才是整幢房屋的价格。 　　“联权共有”续存必须满足四个特征 　　在房地产的产权文件中，即使有两个或两个以上的业主作为联权共有人，但在法律上联权共有并不会自动产生或继续延续。为了创造和维持“联权共有”，在法律上，在财产转让以及共有关系续存期间，必须满足以下四个“一致”特征： 　　业权一致(Unity of title)：财产转移发生在同一法律文书中： 　　利益一致(Unity of interest)：在性质、范围和持续时间上，每名联权共有人者的利益必须一致; 　　所有权一致(Unity of possession)：每名联权共有人对整个房产有不可分割的所有权; 　　时间一致(Unity of time)：每名联权共有人的利益必须同时生效。 　　因此，在法律上，如果上述四个特征的任意一个特征不能保持，那么“联名共有”关系就被切断或破裂，产权共有关系就回归到“分权共有”形式。 　　这一点非常重要，假设你和某人联权共有一套房产，但这个人可以在你不知情或不同意的情况下切断“联权共有”关系。比如说他(她)可以在你不知情或不同意的情况下将自己的权益转让给第三方，这时就会自动切断原来的“联权共有”关系，而转变成三方“分权共有”。 　　总之，“联权共有”是一种极易打破的产权共有形式，即使你想规避遗产问题而通过“联权共有”的方式在身后将房产转移给自己的子女，这其中也还有其他许多比较细节的法律问题。小编不是法律专家，也难以将此问题讲述清楚，读者有具体情况请咨询相关律师。 　　和成年孩子一起联权共有要考虑可能的后果 　　对于父母与成年子女联权共有房产以规避遗产继承问题，地产律师Peter Borszcz说，这样的安排可能会带来许多意想不到的后果和缺陷，因此进行规划前最好找律师咨询。 　　Borszcz举出了下述几种可能的后果： 　　丧失控制权――没有子女的同意不能出售或抵押贷款; 　　税务――父母或子女可能有资本收益需要报税; 　　财产转让税――你可能必须要支付财产转让税，这取决于它是不是主要住所; 　　债权人――子女的债权人可以要求将该房产抵债; 　　不确定性――如果子女不生活在这所房子里，可能无法成功地建立联权共有产权关系,联权共有可能被一些意外事件无意中切断。 　　独立产权并不意味着伴侣没有权益和责任 　　有人说，共有产权处置起来这么麻烦，那么干脆就把房产登记在一个人名下就好了。其实，根据BC省的法律，产权只登记在一个人名下，并不意味着只有登记人才享有该处房产的权益。 如果你在一段伴侣关系中，并且已经同居了至少两年，那么你的伴侣可以主张拥有部分财产，尽管其名字并没有登记在产权文件上。 　　还有些人，自己开办企业，法律上属于自雇业者。为保护自己的资产不受任何商业债权的追讨，一些人会试图通过将产权放在配偶名下，或通过开设控股公司持有房屋产权，来保护个人财产。Peter Borszcz指出，这种保护不是绝对的，而且大多数银行都会要求要配偶作为至少是房贷的担保人(Guarantor)或契约人(Covenanter)。  

正如多数经济学家所预期，加拿大央行在周三的议息会议之后宣布再加息，将基准利率从1%调高至1.25%。实际上在央行宣布加息之前，加拿大各大银行已经纷纷调高按揭利率，多数将5年期固定利率升至5.14%。 央行这次加息对业主的按揭月供影响有多大？有业内专家举例说，如果某业主有$400,000的房贷，25年还款期且以浮动利率付息，那么本次加息之后每月的按揭月供要增加$52，一年下来则要多交$624左右。 考虑到央行今年还有可能加息，那么首次购房族在买房时，按揭到期的业主们在更新按揭时都会问到：现在是该继续使用浮动利率，还是应该锁定按揭利率？ 多伦多大学罗德曼管理学院（University of Toronto's Rotman School of Management）金融学教授Laurence Booth开玩笑说，他给学生们上课时“现身说法”，说自己就是继续用浮动利率吃了大亏：他买房时遭遇到利率疯狂起跌的年代，他在1981年时的按揭利率高达24%！ 不过他说今非昔比，现在可不是那个利率“动荡”的年代，虽然市场已经处于加息的环境，加拿大央行今年铁定会再加息，但不会乱加，一向谨慎行事的央行也要考虑本国的经济情况。但与他当时买房相比，现在的业主已经相当幸运了，过去8年的按揭利率都如此之低。央行即使随后再加息，也高不到哪里去。 这位金融学教授还说，央行的隔夜利率是浮动按揭利率的基础，而固定按揭利率则是以5年期国债利率为基础的。 而多伦多的按揭经纪James Laird则表示，是否现在锁定按揭利率实在是个仁者见仁智者见智的问题，以他的经验来看，这个主要应该看业主本人的家庭情况。 这位经纪说，如果一个家庭的经济比较宽裕，财务状况也有很大的回旋余地，那么就适合采用可变利率。即使这个利率变动的变幅超过75个基点，甚至比任何人都预期得快，这样的家庭也应该能够应对这种风险。 但是对家庭财务比较紧，或是首次购房者，本人还是建议他们锁定利率，最好是5年期的固定利率。 Laird说，消费者要注意的是，即使加拿大央行今年再加息甚至加到2%，其按揭利率也还是历史上的低利率。而他认为，央行在今年3月的议息会议之后不会宣布加息，根据央行本周三的语气，今年年内至少会再加息一次。 满银首席经济学家波特(Douglas Porter)也认为鉴于北美自由贸易协议谈判前途未卜，加拿大央行不会急于在3月，4月及5月议息时再加息，很可能会在7月才会考虑加息。不过他认为央行可能会再加息两次，将基准利率提高至1.75%。 TD银行的高级经济学家Brian DePratto也预测央行会在7月前或后再加息。 丰业银行的预测说，央行会在今年共加息3次，将主利率升至1.75%。 RBC的经济学家Dawn Desjardins则认为央行在今年会共加息4次，每次加25个基点，年底时加到2%。

　　卑诗地产协会(BCREA)公布2017年经中央放盘系统(MLS)成交的住宅地产数据，指本省去年平均楼价按年升幅有2.7%。在多个地区中，以智利域(Chilliwack)的价格升幅最高，达16.8%，而大温平均价虽升幅较少，但已升至103万元。 　　协会首席济师穆尔(Cameroan Muir)表示，2017年楼房需求畅旺，主因包括强劲的经济、就业人数增长和工资提高，其他原因亦包括来自外国或其他省份的移民刺激需求。 　　协会公布的报告，指卑诗楼市以强劲的12月来结束2017年，上月较去年11月的成交量多4%。年尾成交量推高的原因，可能是部分买家为了避开新年后实施的按揭条例收紧措施，因而提早成交。 　　本省2017年全年得出的平均价为70.96万元，较2016年的69.11万升2.7%。 　　大温地区的全年平均价，2017年为103.15万元，这较2016年升1.4%，升幅是协会下多个地产中最少。菲沙河谷去年的平均价有70.18万元，按年升幅为3.7%， 　　平均价按年升幅最高的地区是智利域，它由2016年的39.79万元升至去年的46.49万元，比率高达16.8%。 　　按年升幅达双位数字的另外4个区份是温哥华岛(12.5%)、维多利亚(11.5%)、鲍威尔河(Powell River，11.4%)和南奥肯那根(South Okanagan，10.1%)。

　　资料图：北京市西城区的一处楼盘 　　美媒称，中国楼市两年来在银行贷款和投机的托举下迅速增长，但是现在情况发生了改变，在北京和上海及其他超大型城市，房屋销售陷入停滞，价格开始下跌。 　　据美国《华尔街日报》网站1月16日报道，由于政府实施的一些措施，包括提高按揭利率、提高首付要求、限制购买第二套或第三套房，需求趋于萎缩，卖房者搁置卖房计划，等待房价反弹。 　　最新官方数据显示，北京和上海的房价11月同比下跌了0.3%，这个降幅虽然比较小，但是跟过去一年双位数的房价飙升比起来，是一个惊人的逆转。 　　据纽约格拉尼特峰咨询公司的布兰登・埃默里赫称，上海新楼盘价格从10月份到12月份之间下降了8%，包括深圳、无锡和杭州在内的其他大城市，房价小幅下跌。 　　报道称，中国家庭为了买房，借了越来越多、风险越来越高的贷款，价格下跌可能使得一些房主的负债超过房屋的价格。为了缓解压力，政府正在鼓励抬高租房市场价格。 　　美国PNC金融服务集团高级经济学家比尔・亚当斯说，中国房地产领域更脆弱的一个方面是，买房者的行为背离了他们的收入实力，“他们常常是从小城市或农村来到大城市的人。” 　　由于大城市吸引农民工，房价降幅很可能维持在目前水平，法国巴黎银行首席经济学家陈兴动说：“如果价格下降20%，将会出现大麻烦，低位单位数增长不是问题。” 　　报道称，在那些没有出台买房限制措施的地区，房市仍然强劲，2017年1月至11月中国房地产总投资同比增长7.5%。

  　　卑诗省长贺谨(John Horgan)在本周六(20日)访华前放风：不会禁止外国买家买房，拒绝了绿党提出的效仿新西兰禁止外国人买房的建议。 　　绿党党领韦弗(Andrew Weaver)上周说，省府应当在2月份的预算案中，引入新西兰式的外国人买房禁令。他认为目前的房市不可持续，应当遏制购房需求。 　　据了解，新西兰房价被海外买家，尤其中国大陆买家疯炒，导致新西兰人买不起房，民怨沸腾，迫使新西兰政府立法禁止外国人购买现有的房屋，只准许购买在建的新房。 　　绿党省议员奥尔森(Adam Olsen)也提出，卑诗房市已十分危机，得下猛药才能治，当务之急是打击炒房投机行为。 　　星期二，贺谨在记者会上正式表态，不会禁止外国人在本省买房。 　　他说：“我不相信在开放经济体制下，这样做的可行性。全面禁止外国买家买房会给投资者，就卑诗省的开放经济发出错误讯号”。 　　他说，卑诗是加拿大联结全球的门户，不应禁止人们来这里，因此卑诗大门会继续向全球买家敞开。 　　贺谨说，他自己也出身于移民家庭，身边认识的所有人也都出身于移民家庭。他还说，此次访问亚洲期间，他已做好准备回答卑诗房市政策。 　　贺谨说，他自己也出身于移民家庭，身边认识的所有人也都出身于移民家庭。他还说，此次访问亚洲期间，他已做好准备回答卑诗房市政策问题。 　　不过他也承诺，会在新一年的预算案中继续通过政策调控来打击炒房投机，处罚恶意炒房行为。2月公布的预算除了包括打击楼市投机的措施外，还会包括刺激房屋供应的政策。 　　目前卑诗政府仍在观望15%海外买家税对大温区房价影响走势，未来有可能加税或拓宽至其它城市。新民主党去年省选中承诺，当选后会征收2%空置税。

加拿大央行周三提高基准利率至1.25%，并且暗示除非有特定风险，年内还会再加息。 这就给加拿大人带来了一个不同寻常的局面：那些要更新（renew）按揭的房主会面对更高利率和更高还款额。 其实在央行加息之前，加拿大五大银行上周已经率先上调五年期固定利率15个基点，到5.14%。仅CIBC还维持4.99%的利率。 过去近十年来，加拿大人早已经习惯了低利率，家庭负债与收入也攀升到创纪录的高位，利率的变化尤其受到关注。 破产信托公司MNP Ltd.的调查发现，有48%的加拿大人付完每月的债务后，只剩不到$200元。这一比例比去年9月增加了8个百分点。 加拿大六大银行的平均五年期固定按揭利率在过去十多年里，一直是呈下跌趋势，直到2017年底。 North Cove Advisors的Ben Rabidoux说，从1990年代开始，每10万元按揭贷款，按五年期固定利率计算，到第一个还款期（first term）结束时，月还款额平均减少$91元。而随着利率上升，现在房主在首次renewal时，就会看到平均月还款额是增加了。 按揭Renew时要多付多少？ 那么，房主们现在面临的问题就是，到renewal时，要多付多少？以及他们是否还付得起？ 去年7月央行已经估算，有47%的房屋按揭业主要在一年之内更新按揭，另有31%的业主要在1至3年内更新按揭。按贷款额22.5万元，税前收入9万元计算，利率上升1%，月还款会增加$115元，相当于收入的1.5%。 很显然，贷款额越高，加息的冲击就越大。如果房贷是$36万，税前收入是6.3万元，每月还款额会增加$180元，相当于收入的3.5%。 加拿大按揭专业人士协会首席经济师Will Dunning预期，今年更新按揭贷款的利率不会大幅上升，不过“多数利率会高于或接近2013年的水平。” 目前加拿大有70%的按揭是固定利率，多数为五年期。2013年的平均利率是3.23%，目前的优惠利率介于3.4%到3.6%，所以差距不太大。 RateSpy.com创始人Rob McLister认为，如果央行今年内两次加息，利率提高50个基点，相当于贷款者的月还款额增加5%。如果是20万元的房贷，每月要多付50元。“这根本不算什么，除非你欠了一大笔贷款。” 不过，除了房贷，信用卡、汽车贷款和房屋净值信用贷款等，这些贷款的利率也在上涨。 明年Renew的冲击更大 TD首席经济师Beata Caranci指出，明年的影响会更大，而不是今年。如果是更新五年期按揭，2014年与2019年的利率差，会大过2013年与2018年间的，尤其是如果央行继续加息的话。 值得安慰的消息是，在加息的同时，收入和房屋净值也在增加。“已经付清的本金越多，还款余地就越大。” 当然，2019年和2020年会发生什么，现在谁也说不准，NAFTA谈判是一个最大的变数。不过值得一提的是，央行行长Stephen Poloz在去年12月的讲话中曾表示，有三件事令他失眠，NAFTA并不在其列，央行最关注的还是经济的表现。 资本市场经济师Derek Holt指出，“加息的风险已经警告了多年，一再延迟加息才导致目前的局面，这是抢劫存款的人，把钱送给那些贷款上了瘾的人。加息是一种干预。” 所以，加拿大人，请谨慎做好自己的预算。

　　该柏文大楼在2015年2月发生大火。（资料图片） 　　高贵林一幢在2015年2月发生大火的柏文，目前仍在重建，但不久前柏文业主收到2018年最新物业估价通知，竟然发现仍在重建的柏文单位估价，比前一年上涨一倍，并连带使地税大幅增加，令业主叫苦连天。 　　高贵林位于格林大道(Glen Dr.)2915号的柏文大楼，曾在2015年2月发生大火，当时大火损毁40多个单位，令到整幢大楼必须重新整修，整修经费高达1200万元，目前已经接近整修完成阶段。 　　该幢柏文大楼于28年前兴建，总共有77个单位，57岁担任语言治疗师的业主梦罗(Katherine Munro)的单位，去年估价曾受火灾影响而调低24%，令估价减至19.61万元，但今年最新估价则是跳升一倍至39.6万元，令梦罗感到震惊。 　　她说，她知道大楼单位的估价，需要接近其他附近单位价值，她倒不是觉得她的单位估价过高，而是她认为到目前为止，还没有住户可以重新搬进已接近整修完成的大楼，她希望估价局能够给予宽限时间，再涨柏文的估价，以让同幢柏文业主有时间因应地税大涨的影响。 　　同幢柏文305室的单位最新估价达到41.3万元，去年7月转售价格为35.2万元。 　　在同一社区不远的地方，同样在格林大道上，接近高贵林中心两个架空列车站之间的格林大道3081号的402 E室，最新估价为46万元，较去年上涨44%。 　　卑诗物业估价局代理估价师Paul Borgo指出，该大楼去年开始完成大量的装修工作，于是提高估价，虽然2017年的估价则反映出火灾对于该大楼单位造成的破坏，但到了今年的估价，则不会再考虑火灾的影响。 　　该大楼的管理经理格兰迪(Allan Grandy)指出，主要的装修工作已经快要完成，但仍在进行最后阶段，同时也需要等候市府的检查及取得许可，因此业主还不能入住。 　　卑诗省柏文业主协会的行政总裁Tony Gioventu指出，如此遭祝融之灾，之后完成整修并使估价大涨的例子并非罕见，但通常估价上涨的时候，都是大楼已经完成整修，而且业主已经搬进单位。 　　他表示，在1990年代本省爆发漏水柏文危机时，也有许多单位因为水浸而使估价降低，但通常在大楼内部及外墙整修完成后，估价即跳升回应有水平。 　　估价局指出，已经接到格林大道2915号几个业主的电话，而估价员也愿意听取业主意见，如果还是无法解决问题，则业主可以就估价结果提出上诉。

　　屋价带契之下，加拿大家庭中位净财富增至逾29万，与4年前相比，增加几乎一成半。不过，这些成员至少2人的家庭的最大笔负债也离不开屋价。 　　净财富是资产扣除负债的余额。加拿大统计局表示，2016年家庭净财富达295,100元，与上次于2012年进行的调查所得的257,200元相比，升幅14.7%。早于1999年，本国家庭中位净资产数字是144,500元，换言之，自从上世纪末以来累积增长超过一倍。 　　温哥华屋价全国最贵，当地居民也家凭屋富。统计资料显示，在主要人口普查区，温哥华平均中位家财全国最高，达到434,400元。 　　同是屋贵难负担的多伦多以365,100元占次高之位，不过，排名虽然只相差一级，中位净财富少了几乎7万。 　　中位净家财超过30万元的人口普查区还包括卡加利及魁北克，但均在34万元以下。与2012年情况相同，卑诗省中位家产全国最高，逼近43万。安省以365,700元居次高。 　　以增长幅度来说，缅尼托巴省全国跑赢，累积增长35.2%至约32万。安省也占次高之位，在这2次调查之间增加30.5%。 　　值得一提的是，统计局的资料显示，本国不少家庭亦同时背负颇为大笔的房贷，反映出屋贵家贫的处境。统计局表示，61.7%的家庭报称有主要居所房产，当中57.3%仍未还清房贷。事实上，加拿大人总房贷增加显着，与2012年相比，数年之间上升30.4%，亦即合共增加3,300亿元。 　　根据统计局2016年所得的数据，本国借了房贷的家庭份额38.4%，中位贷款19万，比2012年增加了2成。 　　年轻业主的房贷较高。资料显示，不逾34岁的业主的中位房贷21.9万，比年满65岁的业主高出一倍有多。

　　从20世纪初开始，第二大道地铁线(Second Avenue Subway)始终是纽约客一个可望而不可即的梦想，几经波折之后，它最终于2017年1月变成现实。目前，一期工程正式竣工，这个万众期待的交通项目将有效缓解曼哈顿东区的出行压力。 　　当Q线延伸工程于2007年启动时，《纽约时报》曾预测，"它将为第二大道及东区聚拢更多的人气。"事实证明，他们的预言是正确的。 　　根据房地产网站StreetEasy为环域居搜集的数据，去年三座新地铁站周边的房屋售价中位数的涨幅要高于附近其他地区。 　　道格拉斯・艾丽曼地产公司经纪人Richard Steinberg称，拥有其中两座车站的约克维尔(Yorkville)从延伸线工程中获益最多。这个社区横跨东79街(East 79th Street)到东96街(East 96th Street)，介于第三大道(Third Avenue)和东河(East River)之间。他估计，他有多达80%的业务来自上东区。 　　StreetEasy的数据显示， 2017年当地房屋售价中位数同比上涨1.2%至89万美元，尽管低于相邻地区，但约克维尔是2013年以来曼哈顿少数几个房价得以连年上涨的社区之一。与此同时，在上东区西北角以博物馆和美术馆著称的富裕社区卡内基丘(Carnegie Hill)，2017年房屋售价中位数达180万美元;在稍微靠近曼哈顿中城的勒诺克斯山社区(Lenox Hill)，去年房屋售价中位数为127万5000美元。 　　该公司高级经济学家格兰特・朗(Grant Long)说："早在2013年，约克维尔的房屋售价中位数还不到70万美元，按照曼哈顿的标准，算是相对便宜的。因此，该社区蕴藏着巨大的升值空间。随着地铁的开通，越来越多的纽约人将这里视为一个颇具吸引力的置业目的地。" 　　他补充道，"得益于相对低廉的房价和日益完善的交通系统，买家对约克维尔的兴趣不断增加，同时吸引不少房地产开发商到这个遍布二战前和战后建筑的社区开发新楼盘，进而推高了当地市场上的房源质量和价格。" 　　在第三大道以东的高端新楼盘中，具有代表性的是由建筑大师罗伯特・斯特恩(Robert A.M. Stern)操刀设计的东端大道20号(20 East End Avenue)、东95街200号(200 East 95th St.)的肯特大厦(The Kent)以及东89街360号(360 East 89th St.)的Citizen360大厦，这些项目均已于去年竣工。 　　地铁开通前买家兴趣已开始上升 　　Steinberg称，他发现地铁开通后，询盘人数急剧增加。他说："从大约六个月前开始，买家的兴趣与日俱增，这绝非偶然。" 　　他补充道，"但在地铁开通之前，很少有人愿意在这里买房。" 　　第二大道地铁线的前两英里隧道和铁轨延伸至上东区，设置96街、86街和72街三座新车站，并途经现有的莱辛顿大道-63街车站(Lexington Avenue-63rd Street)。根据纽约大都会运输署的规划，Q线延伸线全程共有16座车站，北起金融区的汉诺威广场(Hanover Square)，南抵哈莱姆区的125街。美国交通部称，下期工程暂定于2027年到2029年贯通。 　　整个上东区由五个邮编区组成，分别为10021、10028、10065、10075和10128。就房屋售价中位数而言，新地铁站所在的三个邮编区的涨幅要明显高于其他两个邮编区。具体的数据如下： 　　根据StreetEasy提供的数据，在Q线72街车站所在的10021邮编区，2016年到2017年房屋售价中位数飙升15.78%至110万美元;从长期来看，这与2013年的84万3500美元相比涨幅高达30.4%。 　　数据显示，在86街车站所在的10028邮编区，2017年房屋售价中位数同比上涨14.15%至121万美元;相比于2013年的91万5000美元，累计增长率为32.24%。 　　在最北面的96街车站所在的10128邮编区，2016年到2017年房屋售价中位数的年增长率为2.5%，虽然落后于上述两个邮编区，但五年累计增长率遥遥领先。2017年，当地房屋售价中位数为115万美元，较2013年的78万美元激增47%。 　　在没有规划地铁站的10075和10065邮编区，房屋售价中位数较上一年同期分别降低5.7%和13.27%，但长期变化率要平缓许多，分别下降6.7%和上升6.3%。 　　根据StreetEasy的数据，2016年到2017年曼哈顿的房屋售价中位数同比上涨10.11%，而过去五年的累计增长率为33.53%。 　　地铁开通加快周边基础设施建设 　　但地铁是该地区房价和关注度上升的唯一原因吗?房地产经纪公司Dolly Lenz Real Estate创始人多莉・伦茨(Dolly Lenz)说："这个问题就好比先有鸡还是先有蛋。哪个先出现呢?是第二大道地铁线?还是周边的基础设施?" 　　伦茨说："如果你让我猜，开发商会因第二大道线而押注这个地区。地铁规划的出台令相关公司加大他们的资金投入。大量资金涌入之后，吸引了更多的开发商到当地投资。" 　　房地产代理公司Compass经纪人Stacey Froelich指出，开发商并非唯一在该地区下注的群体。地铁开通以来，她发现当地涌现出一大批"此前因通勤问题而对上东区敬而远之的新买家。" 　　与此同时，她说："在地铁开通前，那些敢于购买第二大道周边物业的买家不仅得到了实惠的价格，如今更是获利良多。"

　　1月，我去第一财经录制《头脑风暴》节目，主题是2018年的灰犀牛。当一众专家讨论美联储加息、全球化退潮以及特朗普税改等海外问题之后，台下一个女观众有些怯生生发言说，她比较担心即将而来的房产税。 　　房产税，在中国经济这个房间中，可能是最大的灰犀牛。 　　上海从2011年开始执行房产税试点，七年过去了，房产税对于多数人来说，还是一个遥远的事情。虽然学者们当时测算说上海执行房产税之后房价大概会下降15%，实际上，即使限购政策在侧，这7年的上海房价仍旧一路飞涨。 　　2010年，国务院财政部发布三次文，作为房地产试点城市的上海和重庆启动了房产税。二者都是以新增购买租房为考虑，重庆针对别墅等高档住房，上海针对普通租房，且对于本地人有不少优惠。 　　从抑制房价的效果来看，两地房价持续上涨证伪了房地产税可以降低房价的说法。更何况，一方面，法规本身较松，另一方面，民间智慧令人叹为观止：按照网间的攻略，一家人各种离婚等组合一下，可以合法拥有八套房而不缴纳房地产税。 　　肖捷心目中的房地产税自然与此有所不同。那么，此刻推出，推房地产税的背景是什么?其中一个明显的原因，无疑是地方财政的捉襟见肘。伴随着拆迁成本高升以及城区土地日渐稀少，一线城市房地产正在由一手房市场变为二手房市场，收入土地出让金年年减少：土地出让金在2014 年达到 4.3 万亿的历史高位，随后一度回落，直到2017年才回升到4万亿左右。而过去十来年，土地出让金占到某些地方政府收入的四成到五成。 　　这个时候，以房产税补充土地出让金，自然成为可能选项。 　　在70年产权的情况下，土地产权没有完全落实，中国房产税还是房地产税仍旧无法厘清的情况下，屡屡吹风征税，的确映射了当下中国财政的问题。中国政府的官方债务水平虽然比价低，表面上没有赤字，但是各种隐性负担核算之下，地方一级政府的赤字率惊人。 　　过去的土地财政模式，虽然看起来是点石成金的金融炼金术，使得中国过去二十来多年基础建设速度走在世界前列，也让不少城市家庭几乎一夜之间因为房产成为千万富翁，但是容易的钱来得快去去的也快，这些年土地招投标制度使得中国深陷土地财政旋涡，中国地方政府发展模式在大干快上的投资狂潮中无法自拔，一步步依靠新增投资如同饮鸩止渴。 　　这种模式起源于香港(专题)，是特殊的殖民地制度下的产品，其弊端以及短视其实更应该引发反思。香港房价不断高涨，中产阶级收入止步，表面上赋税不高，但实际上每个人都为高房价而付出代价;“已婚却分居”的新生活模式也开始涌现，即香港年轻夫妻选择婚后仍会处于分居状态，即各自与父母同住。根据香港城市大学2016年调查，在18至35岁的香港人中，76%仍与父母同住。这一比例是在相当低的失业率情况之下发生，几乎是其他发达国家的两倍，房价在其中起到的作用不言而喻。 　　香港和内地的过去已经不可更改，未来更应该思考是如何改变不合理的土地制度。即使土地招投标制度在过去有其历史意义，但在当下几乎已成为鼓励地王、奖励投资的负面因素。这是比起房地产税更值得关注的土地政策。 　　退一步说，房地产税真的能够大幅扩张地方政府财力吗?有人测算全国房产地价格在130万亿左右，这看起来是一块大肥肉，但是实际情况收到手的房地产税到底有多少?按照国泰君安的测算，在0.5%的房产税税率假设下，针对房屋市值征收的房产税能占到地方本级收入的约10%;若房产税为1.5%，则对地方本级收入的贡献为30%。但如果考虑每人20平米减免，那么在0.5%和1.5%的税率下，房产税仅能分别占到地方本级收入的4%和12%。 　　进一步说，在年年房价上涨压力之下，有购买能力的中国家庭多数已经完成自住房配置。据美盛环球资产管理与渣打银行中国2017年报告，中国投资者的自有住房拥有率领先全球，高达74%的中国投资者拥有房产，属于受访市场中最高比例，而亚洲(日本除外)平均仅为 57%。这其实说明房屋已经成为中国人最重要的金融资产。随着房地产税的推出，无疑将会导致中国居民家庭财富的缩水。增加地方政府财力与家庭财富缩水之间的对冲，将会导致怎样的经济净效益?其实值得深思。 　　最后，从房产税的用途来看，美国等国往往作为地方一级政府使用，用于公立学校建设以及社区维护等，这种情况下房产税并不是作为贫富调节或者房价调整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的做法。 　　在日本案例中，房产税的目标并非房价调整。以日本房地产为例，其房产分为固定资产税和都市规划税等类别，目前并不算高。80年代时候一度出台比较高的税率，但并没有起到遏制房价上涨作用，到了90年代为了鼓励持有房地产做了调整，但也没有遏制土地价格下跌的势头。 　　回到中国场景。在房地产界，或许有房叔房姐，却并没有真正的神，一直鼓吹炒房的网红，可能最终是是通过梦想暴富的粉丝来变现。房价剧变带来的阶层变化，让焦虑和自满都成为集体游戏，大家都不过是时代经济中翻腾的蚂蚱，运气好的时候面朝上，给个灿烂笑脸，运气不好的面朝下，不小心就跌四仰八叉。 　　在一二线城市拥有两套房产，是中国中产阶级梦想标配，也几乎是他们对于自身奋斗最高肯定，在内环线迎接每天的上班高峰是他们人生理想。也正因此，对于即将而来的房产税消息多以视而不见的态度加以忽视。 　　经验告诉我们，政策并不仅仅以经济逻辑为要点，房产税推出的可能性在加大，但是推出之后，经济逻辑仍旧会发挥作用。房产税的问题不仅仅在公平问题，更在于可能的一连串反应，从居民层面，除了可能的房地产价格跌落，更多持币待购者出现犹豫，这带来申请房贷的放慢;从企业层面，银行抵押物缩水，在银行的调整之下，可能会带来流动性进一步收缩，甚至引发通缩循环。

　　无论是房价，还是租金，温哥华一直都高于多伦多高居全国第一，但据专门收集并分析租金的网站Padmapper刚刚发布的最新数据，多伦多已经超过温哥华，公寓/condo的租金全国最贵。 　　以一居室公寓/condo租金的中位价而言，多伦多平均要花$2,020，这比一年前上涨15.4%，而温哥华的平均数字则是$2,000，第三高是BC的本拿比（Burnaby），平均$1,430，蒙特利尔$1,310，安省的巴里（Barrie）$1,260： 　　多伦多的一家房地产咨询公司Urbanation本月初发布的数据也显示，在去年第四季度，GTA地区公寓/condo的平均月租金为$2,166，而多伦多市则达到$2,392。 　　Urbanation的分析说，过去一年来，多伦多的公寓租金上涨9.1%，可供租赁单位的数量下降11%，而新近挂牌出租公寓的数量则下降16%，说明多伦多租房市场已经越来越紧张。 　　温哥华出租房空置率仍然全国最低 　　虽然温哥华公寓/condo的平均租金不再比多伦多贵，但其出租房空置率仍然全国最低。根据加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的数据，多伦多的出租房空置率为1.1%，为16年来的最低，而温哥华则是0.9%，实际上在2016年，温哥华的出租房空置率更低至0.7%。 　　对一个健康的租房市场而言，一般比较理想的出租房空置率应该在3-4%左右。 　　蒙特利尔租金涨幅最大 　　尽管多伦多和温哥华是全国租赁市场最紧张的城市，但若论公寓/condo的租金的涨幅，则是蒙特利尔最大，一年的涨幅达到15.9%，一居室的平均租金达到$1,310。 　　Padmapper的分析说，蒙特利尔的房市发热以及租房市场变紧，很大程度上与魁北克的经济发展有关，也与该省就业强劲有关，因为魁北克的失业率近两年来持续下降，目前降至4.9%，为1976年有相关资料以来的最低水平。 　　而紧随蒙特利尔则是安省三个城市，分别为巴里，Kitchener和多伦多，公寓租金一年的涨幅均超过15%：  

最近有关禁止外国人买房的话题正在热议。但是有专家指出这是一个错误的研究方向！UBC社会学副教授Nathan Lauster指出，大家都在关注“禁止外国人买房”这个话题，但是却忽略了更大的问题。他说：“我们被引导着相信：所有的外国买家都是投机者，所有加拿大居民都住在他们自己的财产中。”但事实并非如此！Lauster说：“至少在温哥华市场，你所说的房地产投资中本地人是外国人的5倍！”他指出，按照数字大温地区海外买家所拥有的房地产价值在450亿元左右，而加拿大居民这边的数字为2270亿元。据加拿大统计局12月份的一项调查显示，非加拿大居民估计拥有温哥华不到5％的房产。然而，有些人认为数字远不止这些。根据加拿大透明国际（Transparency International Canada）2016年的一份报告，在温哥华100个最昂贵的房地产交易中，将近一半的受益所有者是未知的。Lauster指出，“把我们城市的所有问题都归咎于外国人，是一个非常有问题的叙述。”新西兰决定禁止海外买家在本地购买二手房，随后绿党党领韦弗指出温哥华也应该效仿这一做法。Lauster却表示，他宁愿政府在税收方面做文章，而不是禁止外国买家。