地产

      长者倡权人士指出，大温楼市危机造成的租金狂彪、可负担房屋单位数量急跌，已经危及部分长者处于无家可归的边缘，有些长者要找室友共租，或睡人家沙发，或住在车上。 　　当舆论焦点放在千禧一代买不起房屋的问题时，服务本地耆英的工作者表示，低收入耆英更容易被高楼价累及。411长者中心协会(411 Seniors Centre Society)理事福塞特(Linda Forsythe)表示，她看到不少长者因为被逼迁而流落街头、住在车上、与朋友共租、睡人家沙发。"这些情况一般在年轻人身上很常见，但他们比较容易适应、忍受，最终能透过工作改善自己生活。然而对长者来说，他们已经没有机会赚更多的钱，这是问题所在。"   　　长者与所有省民一样，承受着同等的租金上升幅度，但他们的收入却是不合比例的低，以及需要应付更多的医疗费用。虽然省府有对低收入长者提供补助金，但市面上的政府补助单位却在减少中。   　　省府有一项年长租屋者住屋补助(SAFER)，提供每个月有上限的津贴。在低陆平原的租金上限为765元；根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的资料，大温一房柏文的平均租金为1223元。符合资格的领取SAFER的长者年收入不得超过2.7万元，每个月可领取200元。即是说，假如他们要缴付的月租为765元，可获得200元的津贴；如要缴付的月租为1500元，他们仍只可得到200元津贴。在低陆平原以外的SAFER上限――例如维多利亚或基隆拿――为667元。 　　卑诗长者倡权者麦肯齐(Isobel Mackenzie)表示，在过去10年，平均租金上升了45%，但SAFER上限则只增加了9%；该上限与市场租金中间出现了巨大差距，呼吁省府增加SAFER上限，追上平均租金，并每年检讨一次。 　　此外，麦肯齐说，自2013年起，本地政府补助的长者单位下跌了5%，令到轮候时间上升。 　　中侨行政总监周潘坤玲说，移民长者面对的困难就更大了，除语言障碍外，由家人担保移民的长者，不合资格申请SAFER。这些虽长者希望能独立生活，但他们无法得到这些帮助。

       发展商Bene计划在列治文第三路(No.3 Road)繁忙路段，兴建一幢十层高的商业大楼，市府职员指该项目有助纾缓市内办公室短缺问题。 　　商业大楼项目位于列市第三路4700号，即与莱斯利路(Leslie Rd.)相连的十字街口，根据市府文件，该地皮前身为一间快餐店，餐厅关闭后一直被丢空。 　　拥有该幅土地的发展商Bene近日向市政府申请更改土地用途，兴建一幢高十层的商业大楼，包括两层店铺、六层办公室，其他则为停车场，落成后将可提供总面积近1.5万平方尺的商店和6.3万平方尺的办公室。由于计划中的办公室地积比例超出市府规定，因此项目需要经市议会审议及通过。 　　另外，该商业大楼选址位于加拿大线沿线地区，发展商表示曾谘询过运输联线(TransLink)的意见，而运联亦回覆指不反对计划。 　　列治文市府职员表示，架空列车沿线办公室的需求近年愈来愈大，而大面积的办公室更加罕见，市府又指加拿大线沿线办公室的空置率只有2.3%，属于极低水平，而列治文过去近十年都没有明显的新办公室供应，指计划中的商业大楼邻近时代坊(Aberdeen)架空列车站和巴士站，是增加办公室供应的好机会。 　　市府文件亦指出，发展商承诺会把每层办公室只售予一位业主，方便日后大公司进驻时租用整个楼层办公。有关的土地更改用途申请上星期已获列市议会一读通过，稍后会进行公听会，搜集市民意见。

从明年1月1日开始，将实施联邦按揭新规，即针对无保险按揭的房屋买家推出新的更加严格的压力测试。尽管业内不少专家认为，实施按揭新规并非加拿大房地产市场的末日，但加拿大房地产协会（CREA）上周发布的2018年房市展望报告中作出悲观预测，认为明年全国房屋销量会减5.4%，房价跌1.3%，不仅意味着减少$11亿的经济收入，也意味有12,000份相关产业的工作流失，其中包括有些经纪可能失业。 面对2018年加拿大房地产市场的不确定性，CTV新闻网特地采访了多伦多房地产专家Karyn Filiatrault（下图），她对明年加拿大房市的五大趋向作出预测： 房价继续攀升 但增幅会减缓 Filiatrault对CTV新闻网表示，2018年加拿大的房价会继续攀升，不过其增幅将会减缓，增长幅度显然比不上今年，估计涨幅会低于10%。 其实对于明年的房价，业内分歧甚大，CREA预测明年房价跌1.3%，但皇家地产（Royal LePage）发布的报告称，根据对全国53个城市的市场调查，预测2018年房价综合指数将增长4.9％，平均房价会升至$661,919。另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告，预测2018年加拿大平均房价将上涨2.5%。 Condo抢手 公寓市场依然火爆 Karyn Filiatrault表示，2018年Condo还是抢手，公寓市场会持续今年的强势，依然火爆。其原因是多方面的，首先是婴儿潮一代多数已经退休，他们为了减低生活开支并保持生活水准，都希望大屋换小屋，尤其是用独立屋换Condo；二是不少家庭面对房价高企的现状，偏向于买负担能力更轻一些的公寓；再是千禧一代（millennials）多数也到了成家立业的年龄，他们喜欢住在公寓，享受市中心的方便及年轻人生活方式。 据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的数据，两年前的2015年，建成但并未消化的公寓等单位曾接近3,000套，而今年公寓卖得火，10月份GTA地区常备库存中的新建公寓仅剩197套。而在这197套中，有186套在多伦多市，另外11套则在周边的奥克维尔，万锦以及列治文山等地区。 CMHC的报告称，加拿大租房市场紧张也推高公寓租金，今秋各类房型（包括单间，一居室，二居室，三居室以及更多居室）的平均租金已经达到每月$1,296，比去年同期上涨4.5%。 公寓建设会更重视社区 而不仅仅是楼房 另外一个与Condo/公寓相关的话题是，在2018年，开发商和建筑商在Condo/公寓的规划与设计中，会更加重视社区社区建设，而不仅仅是某一幢楼房本身。 对Condo/公寓建设而言，地理位置和自然环境当然是吸引置业者的首要因素，但从社区设计上，则需要兴建相应比例的公用设施系统，诸如交通及道路，公园与绿化，教育与休闲场所等等。由于生活水平的提高，置业者对社区环境、设计及配套设施提出了越来越高的要求。 房产经纪将更多使用现代化手段 在新的一年，加拿大各地房产经纪不仅将会提供更多样化服务，也会使用更多现代化手段，比如用高科技手段，网络手段，让买家可以从网上观看视频，对物业的里里外外，前前后后进行全方位的“巡礼”。 而对买家更为有利的，是联邦上诉庭已经作出裁决，多伦多地产局（TREB）必须允许其成员在网上公开发布房屋销售尤其是房价的数据。由于多伦多地产局是加拿大规模最大的地产局，这项最新裁决预计会对全国各地的地产局如何在网上向消费者提供服务，带来很大的影响。但这无疑有助于买家了解更多有关物业的信息，在作出买房决策时“胸有成竹”。 2018年最热的市场是渥太华 Filiatrault指出，对买家而言尤其投资者而言，如果问到2018年加拿大最热的房地产市场，或者说，最值得去买房的地方，应该是首都渥太华莫属，因为那里的房价仍然相对便宜，比较温哥华和多伦多更是如此。当然，如果你有钱又有耐心，多伦多和温哥华的房子仍然很值得买，尤其是对投资者而言。 而CREA的房市展望报告，由于GTA地区高端房屋销量的减少，明年安省的平均房价会降低2.2%左右。而受到蒙特利尔房市的推动，魁省明年的房价增长将冠绝全国，高达4.2%，房屋销量则增加0.9。而纽芬兰的房屋销量增长率则全国第一，达到1.3%，但房屋均价会下滑1.9 %。

  当然，正如上个月北欧最大的金融集团之一、瑞典SEB集团发布的房价指标显示的那样，瑞典的房价当时还没有出现较大的下滑。但是随着斯德哥尔摩房价第一次大幅度下跌，瑞典房地产泡沫不断膨胀的时代终将走到尽头，市场预计瑞典SEB房价指标会明显下降。   如今，关于房价的“硬数据(实际下跌的价格)”似乎与“软数据(预期的价格)”相一致，因为瑞典国内的房价自2012年春季以来首次出现下滑，同比下降0.2%，环比下降2.9%。 在经历了多年的价格上涨之后，这个最大的北欧经济体的房地产市场正迅速降温。而多年价格上涨的主要原因是瑞典的住房短缺和超低利率，现在刺激价格上涨的因素已经很微弱了。如今，瑞典的房地产市场供应已超过需求，而更严格的抵押贷款规定，极大的打击了潜在购房者的贷款意愿，这些因素共同推动了当前房产价格走低。特别是瑞典首都斯德哥尔摩的高端公寓的价格大幅度下跌，带动了一连串的下跌走势。   根据市场调研机构Maklarstatistik的数据，11月瑞典全国平均房价下跌了3%，而10月份下则降了1%，预计12月的房价将下跌1%，降幅与10月持平。本月，斯德哥尔摩的平均房价下跌了3%，比去年同期下降了4%，这是近六年来的首次下降。 更糟糕的是，斯德哥尔摩的房价下跌幅度更大，房价下跌了4.2%，是自2008年10月以来的最大跌幅，也是2009年6月最大的同比跌幅。   在意料之中的是，当卖方市场试图打破泡沫破裂时，价格突然暴跌会引发慌买房者的增加。由于没有任何东西能帮助纠正目前供应过剩的房地产市场，供应过剩会导致房地产价格的进一步下跌。 市场调研机构Maklarstatistik的销售和商业发展负责人汉斯-弗林克(HansFlink)在一份声明中表示，因为房地产卖家开始调整价格，以应对更激烈的市场竞争，所以将会进一步压低房价。这种情况将导致买家有更多的选择，并在购买前花费更长的时间，从而导致市场的疲软状况将会持续很长时间。   幸运的是，有一位经济学家挖掘出了一些“令人鼓舞”的迹象。安德瑞斯-沃尔斯托姆(AndreasWallstrom)是位于斯德哥尔摩的北欧银行经济学家。他对瑞典的房地产市场走势保持乐观，认为“也许会有希望的曙光”。   房地产网站Booli近期发布的数据“相当令人鼓舞”，自11月中旬以来，瑞典的房地产价格已经趋于稳定，直到12月的第一周没有出现较为明显的下跌。在这一期间，斯德哥尔摩和整个瑞典的平均房价甚至有所上涨。   我们对12月的预期保持谨慎乐观，预计与11月相比，房价将保持不变。总的来说，我们预测房价会相对稳定。如果房价出现持续低迷的情况，可能主要原因是家庭改变了住房需求和对住房成本的担忧加剧。但只要抵押贷款利率保持在低水平，我们预期就很难看到明显的下降。   当然，值得玩味的是，想当年原美国华尔街第五大投资银行贝尔斯登(BearStearns)的分析师们也是如此预期，在2008年也是表示看到了美国房地产市场出现类似“相当鼓舞人心”的迹象。结果呢。    

　　地产经纪李昌豪指出，温市府将拆除格兰护桥的环形绕道，势必带动附近地区楼价大涨，估计日后该区新建的柏文呎价可能上涨至2000元。 　　他说，该计划对于几年前已在该区购买楼花例如温哥华一号公馆(Vancouver House)的业主，或是更早之前已在该区购买柏文单位的人士来说，均是超级利好。 　　他表示，目前市中心几乎已无大片土地可供发展，绕道拆除后该区整体楼价将会大幅上涨，而有机会与温市中心其他区域较贵的楼价看齐，他并预测，以后新出的柏文单位每呎价有可能上看2000元。  　　李昌豪说，其实温市府要拆格兰护桥绕道的构想，早在7、8年前就有提出，只是一直没有时间表，而业界对于温市何时採取行动，也有不同看法。 　　他指出，绕道下的地区，目前仍有不少货仓、停车场，两年多前，该区推出豪华柏文一号公馆时，业界对该楼盘的呎价订在1400至1500元间还有所怀疑，但以现在的角度来看，该计划当时的订价实在太便宜，而以后绕道拆除后，该区柏文价格势必再涨。 　　李昌豪认为，市中心基本上已没有大片土地可供开发，即使市府以租地方式释出土地，也将会吸引许多发展商有兴趣向市府争取租用这片土地开发。 　　他指出，该区域拆除一些碍眼的结构后，未来能够引进新的商业，以及换新景观，对于今后的楼价上涨产生带动作用。

　　西灰角区坐落于温市西北角，南至四街(4th Ave.)，东至布兰卡街(Blanca St.)，北到西班牙堤岸(Spanish Banks)，西至太平洋精神公园(Pacific Spirit Park)，在大学保留地附近。该区域以大屋大地着称，房屋叫价惊人，今年10月刚刚当选温哥华市议员的贝廉立，希望他的动议能改变这一现象。他说，该区域的土地大到如足球场一样，人们无法切割这些土地，也无法改变其容积率。他认为这151英亩土地未有充分利用。 　　目前该区的土地用途规定地宽最少150尺，禁止在小于1.2万尺的土地上建屋。贝廉立称该区域房屋通常卖价超过2000万元。 　　邻近UBC出租屋吃香 　　他说，该区域靠近BC大学，出租房屋需求甚殷。许多市民和学生要开车或乘公车很久才到学校，相信他们会希望多个选择。 　　贝廉立表示，这一建议符合可负担性房屋的居民需要，不过，截止昨日下午截稿时，西灰角区居民协会(West Point Grey Residents Association)并未就此对本报记者作出回应。 　　贝廉立要求市府职员调查此区更改土地用途、增加建筑密度的可行性，这将包括数月的研究及公众咨询。贝廉立希望实际更改土地用途的投票到明年春天可以举行。 　　贝廉立还表示，西灰角区只是市府应该考虑更改土地用途的区域之一。过去的廿五至卅年中，城市规模翻了一倍，但是70%的房屋仍是独立屋。整个城市现在都需要以不同的方式来考虑。  

　　加拿大房地产协会CREA（Canadian Real Estate Association）周四发布2018年房市展望报告，预测明年加拿大全国房屋销量减5.4%，房价跌1.3%，意味着减少$11亿的经济收入，也意味有12,000份相关产业的工作流失，其中包括有些经纪可能失业。 　　该数据恰好与本周早些时候皇家地产（Royal LePage）的预测形成鲜明对照，尤其在房价方面：该机构的报告称，根据对全国53个城市的市场调查，预测2018年房价综合指数将增长4.9％，平均房价会升至$661,919。 　　此外，另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告，预测2018年加拿大平均房价将上涨2.5%。 　　CREA：明年安省房屋交易量降10% 　　CREA在预测中称，2018年房屋销量会减少27,000套至486,600套，降幅为5.3%，高于2017年4%的降幅。 　　房价方面，全国房屋均价预计会从今年的$510,400降至$503,100，降幅为1.4%。实际上从2008年金融危机以来，加拿大没有出现过全国房屋均价全年下降的情况。 　　CREA在报告中认为，明年全国房屋销量减，房价跌的主要原因在于安省房屋交易量会明显下降，继2017年降9%之后，明年会降10%，该省平均房价也会降低2.2%左右。无论是房屋交易量，还是房价，安省明年在全国各省区中均表现最差。 　　而拖累安省房价降低的主要原因之一，在于GTA地区高端房屋销量的减少。由于明年年初开始实施联邦按揭新规，预计2018年上半年GTA地区高端房屋销量会明显减少，相比2017年年初更是如此。 　　收入减少$11亿 12,000人失业 　　CREA在报告中引用了房地产数据公司Altus Group的资料，该机构分析说，2018年预期减少27,000套房屋交易意味着减少$11亿的经济收入，也意味有12,000份相关产业的工作流失，其中包括有些经纪可能失业。 　　CREA在报告中称，已经注意到今年11月份房市反弹的现象：全国房屋销量比10月上升3.9%，而且是连续四个月的攀升，全国房价也比去年同期升高了2.9%。而GTA地区虽然房屋销量比去年同期减少14%，但与10月份相比却增加了16%。 　　CREA首席经济学家Gregory Klump指出，加拿大房市在接近年尾时确实出现了一些复苏和反弹的迹象，但问题是，这个势头是否可以延续到明年，尤其是1月1日开始实施联邦按揭新规之后。 　　Klump认为，新推出的新规无疑对买家有很大影响，这也是明年房市趋冷的关键因素。因此CREA认为，受新规影响最小的应该是魁省和纽芬兰省，其它省区几乎无一例外地会受到很大影响。 　　CREA的报告认为，受到蒙特利尔房市的推动，魁省明年的房价增长将冠绝全国，高达4.2%，房屋销量则增加0.9。而纽芬兰的房屋销量增长率则全国第一，达到1.3%，但房屋均价会下滑1.9 %。 　　至于BC省，估计明年房屋销量会降3.7%，但房价应该没有太大变化。 　　专家对加拿大明年房市乐观 　　据环球邮报报道，虽然政策方面有变化，但加拿大经济学家仍然对本国明年的房市乐观。即使具有全国最大市场的安省，由于经济强劲以及人口增长的支撑，安省的房市应该是软着陆（soft landing）。 　　如丰业银行（Bank of Nova Scotia）经济学家Adrienne Warren就预测说，即使明年加拿大房市不如2017年，但也不会糟糕到哪里去，应该对房价变化趋势保持乐观态度，理由是加拿大一半以上的本地市场都已经“处于平衡状态”。 　　满地可银行（Bank of Montreal）的经济学家Robert Kavcic则表示，即使按揭政策有变化，利率也可能进一步提高，但多伦多的供需基本面将在明年支撑市场，虽然再难见到房价飞涨的景象，但也不至于跌得一塌糊涂。

  50岁黄姓华裔麻醉医师Antonio Wong位于南、北加州的两栋房子，两个月内分别遭火吞噬，包括他与48岁妻子Pratima位于南加州范杜拉县的第一个家。 南、北加州两个月内分别发生山林大火，50岁黄姓华裔麻醉医师Antonio Wong位于南、北加州的两栋房子，也于两个月内分别遭火吞噬，包括他与48岁妻子Pratima位于南加州范杜拉县（Ventura）的第一个家。 两人在2008年离开加州前往西雅图任职时，将他们位于范杜拉县的第一个家出租。今年5月，黄医师与妻子在北加州圣塔罗莎（Santa Rosa）买下第二个家，距离湾区黄医师从小生长的家不远。 然而10月的Tubbs大火吞噬他们位于圣塔罗莎的家，上周的托马斯Thomas大火，范杜拉的家也付之一炬。 2003年，黄医师与Pratima还在约会时即买下范杜拉房子，原业主允许他们付少于10%的头款，其余贷款。该房子有三个壁炉，黄医师在后院建了按摩池。 他邀请同事在他家举办孩子出生前的宝宝派对，也在家中举办各式庆祝活动。对他们来说，这个家是神祕温暖的安全毯。 2008年黄医师与来自泰国的Pratima搬到西雅图，后来因工作关系，搬到内华达雷诺。2016年7月，夫妻俩搬回圣塔罗莎，与家人更近的地方。 10月一个晚上，两夫妻的19岁养子被远处大火的火光惊醒，紧接着他们打包了猫和狗，浓烟污浊的空气中，与邻居一起撤离。 黄医师说，当时他们不认为房子会被烧，只拿几件换洗裤与身分证。但当他们开车离开时，看见对街一棵松树成了火炬，“这才意识到我们可能无法再回来”。 这场大火最后烧毁他们的房子，两辆汽车和一辆摩托车。 上个月，他们搬进圣塔罗莎出租屋，11月初，他们穿着防护装备，在烧毁的房屋灰烬中，试图寻找Pratime结婚戒指，与祖母留下来的传家宝。 然而，黄家失去的不仅如此。12月4日，他们正在吃饭时，托马斯大火向南延烧数百哩。 隔天黄医师收到大火的短信，指出Tubbs山火是六大山火之一。后来朋友传来短信告知“坏消息，范杜拉县也发生山林大火，因为你在那有房子，请格外关注”。 几个小时后，传来另一封短信“你的房子刚刚在电视上，看起来着火了”，该屋四名租客，包括三名军人撤离他们家。Pratima说，他们甚至尚未亲眼看到这栋房子。 黄医师说，这段时间，他们感受到周遭亲友与邻居支持。他们想重建圣塔罗莎的房子，但目前尚不确定保险能支付多少。 他说，“加州变色了，如今我们要担心的除了地震，还有山火”。 

新西兰央行的一项新研究警告，加拿大长期以来繁荣的楼市极有可能不得善终，而这种情况一旦发生，处在收入阶梯低端的人将遭受最严重的损失。 与加拿大一样，新西兰在过去十年里房价飙升，也一直与住房负担危机缠斗不已。与多温两市互为参照，新西兰房价最高的几个城市，目前独立屋均价也是百万起。新西兰政府最近宣布禁止外国买家在新西兰买房。 新西兰储备银行就楼市繁荣问题开展研究，本月发布的一份研究报告考察了过去三十年世界范围内楼市的兴衰。 该研究追溯了数次经济危机前后房价的起落，比如1980年代的斯堪的纳维亚银行业危机,1990年代晚期的亚洲金融危机和2008-09年的次贷危机。 研究发现40%到50%的楼市繁荣以泡沫破裂的萧条落幕。相比之下，只有四分之一的股市繁荣是以萧条结尾。 “房价的繁荣-萧条循环比股票市场明显得多，”经济顾问Maitland MacFarlan在报告中写道。 MacFarlan并没有给“楼市繁荣”提供准确的定义，但是他在给加拿大HuffPost 的邮件中表示，“持续多年的两位数价格增长应该可以作为楼市繁荣的信号。” 听起来，多伦多和温哥华的楼市完全符合。 MacFarlan发现，当楼市由盛入衰时，损失最严重的是低收入房主。 报告特别指出，“举例来说，2008-09年的经济萧条前奏，就是美国房价前所未有的上涨，而且是便宜地区的小房子。当危机来临时，价格增长趋势完全逆转。” 报告还总结说，房价崩溃的时间更长，相比股市崩盘，楼市崩盘更加旷日持久。 “股市崩盘曲线更短而陡峭，循环呈现V字形，价格下跌约两年后完全恢复需要好几年时间。” “而房价的下跌和恢复曲线是U形，更加延宕，低谷通常持续约4-6年。” 报告发现，楼市萧条发生，通常会对国家的金融体系构成风险。 “楼市萧条和银行业危机之间存在很强的关联...二战以后，工业化国家所有主要的银行业危机几乎都与房价萧条同时发生，” MacFarlan写道，尽管他特别提到，不是所有的楼市萧条都必然引发金融危机，也不是所有的金融危机都能引发楼市萧条。 MacFarlan本人特别指出，楼市萧条的风险并非无法避免，毕竟40-50%的繁荣以萧条结尾，还有50-60%不是这样。 他写道，“楼市繁荣得以善终的情况还是比较多。”

抵押贷款经纪 Samantha Brookes 眼下正盘算如何为自己的一个客户填补债务窟窿。 她的客户是一对老夫妇，两人在郊区的房子，有41万房贷，现在已经停供了，两人想要重新融资，但是去年出台的贷款政策让他们失去了贷款资格。再过几周，抵押贷款新政生效后，他们连再找一家银行进行无保险贷款的条件也不符合了。 在这种情况下，他们选择了第三条道路：以10.5%的利率进行二次抵押，偿还房贷。这次是从不受政策规管的私人借贷公司借钱，很多其他加拿大人也正在寻求这样的途径。 不过这样一来，贷款就好像大型的打地鼠游戏，黔驴技穷的借款人这次将金融体系的风险转移到了不受国家银行监管机构监管的市场。 CIBC的副首席经济学家Benjamin Tal表示，“如果房地产市场行情不妙，不受监管的市场无疑将遭受更大的损失，因为这里通常是最先受到冲击，然后会传导到其他地方。” Brookes 说过去两个月里，超过90%的客户都在排队，打算从非银行机构和私人渠道获得贷款，或者从影子银行获得贷款。之前的比例大概五五开。“人们不会停止买房，只是会找不同的方式罢了。” 对政府来说，是希望避免类似10年前美国出现的次贷危机，减少抵押贷款保险市场的规模。 去年的压力测试把申请有保险贷款的买房者推向了首付20%、无保险贷款的申请队列。这些借款人从1月1日起，需要符合比原本批准的利率高两个百分点的要求。此举将把15%的贷款需求挤出市场。 根据加拿大央行的数据，今年无保险抵押贷款占新贷款总数的四分之三，比2014年的三分之二有所增长。 今年多温两市约90%的新贷款是无保险贷款，部分原因是因为标价100万以上的房子不可以申请政府保险。 央行在其半年金融体统评估中说，有保险抵押贷款的风险降低了17%。约49%的房贷是无保险的，比例较五年前的36%上升。央行表示，随着借款人买的房子没有那么贵，大银行贷款的信用质量也有所提升。 不过，金融系统的风险并没有消失，在无保险领域，贷款持续向负债高的家庭流动，越来越多的贷款期限超过25年。和前文提到的深陷债务的老夫妇一样，更多的借款人正把目光投向不受联邦规管机构限制的贷方。 信用合作社和抵押贷款投资公司(MIC)把个人股东的钱积聚在一起放贷，不受贷款新规限制。信用合作社占无保险抵押贷款的17%。 加拿大的监管体系并不只有联邦一级，信用合作社和经纪公司都有省级监管机构监督。贷款金融公司也处于半监管之下。只有MIC和其他私人贷方是不受监管的。 CIBC的研究数据显示，MIC目前占抵押贷款交易量的10%，金额占6%。新规执行后，交易量将增长到14%，楼市调整后，如果有违约现象，那么MIC投资者就会面临损失。 “份额在10%以上就不太妙了，不受监管的市场太大会增加市场盲点。” 解决办法 Brookes表示，就像她的客户一样，贷款人要开动脑筋规避新政。解决办法包括，向Alta West 资本公司、Fisgard Asset 管理公司和 Brookstreet 按揭贷款投资公司这样的机构寻求贷款，或者找个有钱的、愿意把钱借给自己的人，利率一般12%起。 总部在卡尔加里的 Alta West公司CEO Chuck McKitrick表示，MIC受加拿大证券委员会和各种房地产机构规管，“我们也是从各方各面受到详细检查，其实和被监管的银行等机构没有太大差别。” 与MIC将得到更多业务的普遍预计不同，McKitrick说大的金融机构会在适应新规的同时变通做法，保持放贷。 Mortgage Outlet Inc. 的按揭经纪人Shawn Stillman表示，银行可能会降低按揭贷款利率，以便买房者仍然可以符合新的压力测试要求。 Alta West 投资公司主要向创业的企业家和新移民贷款，这些群体通常很难从大银行获得按揭贷款。该公司贷款买房人如果没有按时还款，拖欠贷款的利率在2%左右，而相同情况下大银行的利率约为0.2%，信用社约为0.4%。 “人们需要解决方案，这些方案可能是暂时的，但是至少他们拥有了自己的房子，”Brookes说。

　　地产公司Royal LePage昨日公布一份报告显示，联邦金融监管机构明年开始的更严格房屋按揭贷款规定，会导致明年的住房交易放缓，但房屋价格并不会因此下跌，温哥华预计仍将上涨5%左右，大多区屋价升幅有6.8%。该调查报告称，房地产公司方面认为，加拿大53个城市的房价综合指数预计将增长4.9%，平均房价增至66.2万元。 　　金融机构监管局(OSFI)为了挤出房地产市场中可能存在的泡沫，决定从下月1日起，对不需要抵押贷款保险的购房者，也要进行压力测试。预计这将会导致可以支付20%首期的买家数量减少。 　　他们预计，新的措施将减缓住房市场交易，尤其是在2018年上半年，因为买家调整了他们的预期和财务状况。 　　鉴于明年再融资时大量现有房主再贷款时可能无法通过测试，消费者信心暂时下降，潜在买家和卖家采取观望态度，可能会进一步拖住价格增长。此外，一些潜在的升级买家可能会延迟上市，因为他们将无法获得足够的资金用于下一次购买。 　　随着负担能力进一步降低，对入门级物业的需求可能会激增。在大多数城市中心，体现为柏文单位的销售势头良好。 　　但即便房市交易放缓，房价仍会保持上升势头。大多伦多地区的房价预计在2018年将上涨6.8%，而大满地可地区预计上涨5.5%，大温区估计有5.2%的升幅。 　　Royal LePage总裁兼首席执行官索普(Phil Soper)称："政策制定者采取措施，以保护住房市场免受价格暴涨的影响，这是明智的做法。然而，自然供需力量总是会胜过监管的修补。试图在像多伦多和温哥华这样庞大、快速发展的城市中引导房地产价格，采取这样的公共政策就如同是一艘拖船试图想让远洋客轮掉头。通常来说，考虑周详的政策可以产生积极的影响，但不要试图把市场想得太简单，那会有沉船的巨大风险。"索普表示，一旦市场适应新的压力测试，多伦多的房屋供应不足问题，又会把开始把价格大幅推升至高于正常水平。"今天房价上涨的凶勐现像，比多伦多和温哥华市场崩盘的风险还要大，而另一方面，那些需求疲软并且已经在努力清库存的地区，则难以适应这些措施。"报告认为，包括大多伦多地区、大温哥华地区和渥太华及满地可在内许多大型都市群，房屋的供给将继续供不应求。移民需求，以及日益进入购房年龄的千禧一代，他们的需求将继续超过供应。

　　英国哈里王子未婚妻、电视剧《金牌律师》(Suits)女演员梅根马克尔(Megan Markle)在多伦多租用的房子待沽，卖家最早在周三晚间找到买家。地产经纪博勒加德(Alex Beauregard)说，这栋房屋在多伦多西面高尚住宅区Seaton Village，楼高两层，有3间卧室，梅根马克尔租用了两年。这幢房子上周挂牌出售，叫价139.5万元，很多人感兴趣。 　　周三下午4时，卖家开始接受报价。 　　博勒加德说，他们还没收到买家的支票，暂时不能透露售价，周四会公布更多资料。 　　梅根马克尔来自美国洛杉矶，自2011年以来，她间歇在多伦多居住。她与哈里王子邂逅，开始约会。11月27日，英国王室于宣布两人订婚。 　　梅根马克尔的成名作是电视连续剧《金牌律师》，她在剧中饰演法律助理赞恩(Rachel Zane)一角，片集在多伦多拍摄。 　　梅根马克尔与哈里王子计划，在今后6个月遍游英国，让女方认识英国。两人明年5月成婚，婚礼在温莎堡举行，他们结婚后会在肯辛顿宫居住。 　　地产公司Freeman Real Estate Ltd.经纪博勒加德说，梅根马克尔租用的房子上周末开放，150人前来参观。人们对王子与女星订婚充满好奇心，很想看看她租用的房子。 　　一些人最多等候20分钟，才能入内。他说，哈里王子未婚妻租用的房子开放，比同一社区类似的楼盘多访客50%左右。 　　博勒加德说，许多人只是"慕名而来"，有意思买房子的人约有20人。 　　他说："有人在屋子里走动，问这问那，问了很多问题，好像『哈里王子有没有用过这张桌子、这把椅子？』，你很快就看得出，谁人是认真的。" 　　这幢房子的卖家是，Flare时尚杂志前时装编缉卡布拉尔(Elizabeth Cabral)、奥尼尔(Kevin O'Neil)，他们手上已有3份出价登记。博勒加德估计，卖家会有10到15份出价书拣选。 　　地产经纪估计，这幢房子不会因为准太子妃入住，卖得更高价钱。

　　近年愈来愈多华人买家到新西兰购置房屋，推高当地楼市。新西兰房屋部长特怀福德(Phil Twyford)当地时间周三(13日)宣布，新西兰政府将于周四(14日)正式颁布新法例，限制海外买家购买现有房屋，该新法将于明年年初实施。 　　根据《海外投资法》新修订的条例规定，“住宅”将被分类为“敏感”类别，意味着海外买家无法购买现房;不过，海外买家如能证明购房后将在新西兰长期居住及生活，仍可获豁免，惟他们离开新西兰后，就需要将房产出售。 　　另外，持有新西兰居留签证者，只要能证明购买后能增加住房供应，能为新西兰带来利益，仍可申请购买住宅用地，但相关申请将由海外投资办公室进行评估及审批。不过，新西兰及澳洲公民将不受新立法影响。 　　数据显示，今年4月至6月期间，新西兰的外国人购屋比例为3%，当中最多是中国人，其次是澳洲人;另有为数不少的买家来自美国、英国及香港。外界认为，禁止外国人买楼的新法例，主要是针对中国买家。

　　温哥华市政府的律师这些天正在针对东区的两座宿舍楼采取法律行动，因为这两座楼存在严重的安全隐患。 　　这两座楼属于萨霍塔(Sahota)家族，原来是酒店，后来成为出租房。 　　今年上半年，市政府的建筑评估师对这两座建筑进行了全面的评估，认为结构上已出现问题，存在倒塌的危险。其中的一座Balmoral旅馆在6月份被关闭，导致150名租客不得不另找住所。另一座楼原来的旅馆名是Regent，由于水管漏水没及时维修已造成损坏，需要大修。 　　市政府住房事务主管(Paul Mochrie)说，市政府住房管理部门在9月份再次检查了第二座楼，发现了更多的问题。住房管理部门先后向这两座楼的主人发出了400多份指令，要求其维修或关闭。 　　他说，在昨天的法院首次出庭中，检控方针对楼主人提出了60项指控。其中47项是针对该家族的公司违背市政府有关住房安全的标准。 　　针对第二座楼的法庭审讯预订在1月16日开庭。  

　　世界上没有一种资产类别是只涨不跌的。过去不少人认为投资理财真是很简单，那就是买房子。事实上，过去十多年来，国内一、二线城市的房价涨了十倍以上，每年的年化回报率在20%以上。富裕人士的大部分财富是在房子! 　　相关数据显示:中国居民新增房贷/新增地产销售额比值持续飙升，2011年仅为19%，2015年达到39%，16年上半年则高达50%。这是个什么概念呢?2007年次贷危机爆发前，美国居民家庭抵押贷款占房产销售额的比例是51.6%。 　　知名财经专家叶檀称存款越来越少了，房子越来越多了。只要房价长期下跌，就有上亿人跌回到穷人队伍里去。高杠杆买房风险越来越大!那么未来哪些城市房价最容易下跌呢? 　　中国城市家庭住房消费调查报告指出，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是:洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。 　　在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。同时住房消费以刚性需求和改善型需求为主，投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。

　　大温柏文市场愈到年底愈火热，Brentwoodmall是热门推案区域。（资料图片）  Brentwoodmall楼花工程。（资料图片） 　　一项楼市报告指出，年底本应是大温楼市交易最为冷淡的季节，但受到联邦将于明年起实施新按揭压力测试的影响，楼市却有愈到年底愈红火的趋势，不仅见到更多买家投入抢房大战，甚至见到多家发展商加速在年底前推案，以满足市场突然涌现的大量需求。 　 　2,700单位 　　楼市顾问公司MLA Canada的报告统计指出，各家发展商11月份总共新推25个楼花计划，总共增加超过2100个单位，而在年底之前，还会有600个新的单位投入市场。 　　报告指出，上个月新推的25个楼花计划，有13个是城市屋，主要针对想购买比较大面积的单位，但却又没有足够资金可以购买独立屋的本地买家。 　　报告说，每年一到11月、12月天气变冷时，大温房屋市场通常也进入严冬，然而，受到联邦将于明年1月1日实施新的按揭压力测试的影响，大温楼市不仅丝毫不见销售放缓的迹象，11月销售更较去年同期增加26%。 　　报告分析，11月份的销售好过去年，但仍然不如今年10月，其原因是市场上柏文及城市屋的存货严重不足，供应赶不上需求，才使11月的销售较上一个月减少7%。其中柏文销售减少9%，城市屋销售减少21%。 　　MLA　Canada的总裁拉洛德(Ryan Lalonde)指出，大温最近销售最为火热的是柏文及城市屋的市场，而火热的情况会持续到12月底，一直到联邦新的压力测试办法实施之前。 　　他分析，由于许多买家为了赶在新测试之前买好房屋，这令到柏文或是城市屋市场的存货持续下降。 　　在新的供应赶不上需求的情况下，柏文及城市屋的价格已蒙受持续上涨的压力。 　　MLA Canada的首席顾问Suzana Goncalves则进一步分析发展商突然在最近大量推案的原因。 　　她指出，发展商当然也担心买家有可能过了明年之后通不过压力测试，借不到钱，且发展商还有另一项担心，那就是市场不确定政府是否会在明年推出新的干预楼市政策，可能影响买家信心，也因此能提前便尽可能提前，以免夜长梦多。 　　不仅销售楼花的发展商加速推案，大温房屋建筑商协会(GVHBA)行政总裁迪威特(Bob De Wit)说，该会见到不少发展商在最近赶施工，希望将原本订在明年初交屋的单位，在年底前完成，并交到买家的手上。 　　迪威特说，他听到许多发展商反映，担心新的压力测试实施后，令到两三年前购买楼花、但还没做好按揭安排的买家，因为测试标准提高而无法通过测试，发展商因此担心有买家到应该成交时却无法交出足够的尾款，而使交易告吹。 　　他指出，虽然目前并不知道压力测试最终对于个别买家，或是个别楼盘造成的影响，但他认为，如果已经接近完工的楼盘，最好的方法就是加紧赶工在年底前交屋，如此即可完全避开该测试带来的后续影响。 　　地产经纪李昌豪指出，大温最近新楼盘推出较多的是本那比的Brentwood Mall区，最近已推出的有Concord Brentwood、发展商Amacon推出的新盘Juneau，在列治文上月中也有新盘Cascade　City。 　　此外，李昌豪说，Amazing Brentwood的第四期计划可望在明年初推出，而在本那比铁道镇区，也即将有新盘Polaris推出。 　　李昌豪注意到，今年年底新盘大量推出的反常情况，确实与前几年入冬明显不同。

　　根据MLA Canada的楼市报告，最近三个月楼价上涨最高的是北本那比的柏文价格，三个月内升5%，其次是新西敏的城市屋，上涨幅度亦达到4.5%(见上表)；而有愈来愈多的迹象显示，大温买家对于城市屋的需求正与日俱增当中，而赶在年底前购入房屋的买家，有的为了购买城市屋，而选择到较远的大温郊区购买。 　　地产经纪李昌豪指出，市场上城市屋数量明显不足，就算是目前新推出的城市屋计划有十多个，但相对于市场上许多已成家有小孩，想购买一间较大面积房屋的买家来说，大温的城市屋挂牌仍远远不及需求。在柏文价格经过一阵时间的狂升之后，其实，一些买家可能会发现，买一个柏文单位的价格，早已经超过一个城市屋单位，尽管城市屋单位的面积较大，可使用的空间较多。 　　他举例指出，不久前才为一名客户在列治文购买了一间三房柏文单位，价格高达110万元，可惜当时市场上没有足够的城市屋单位可以挑选，否则他会建议客户不如考虑购买城市屋。 　　另一名经纪则是在最近两天，帮一位赶月底前购买房屋的客人出价，购买一间位于素里的城市屋，经纪指出，该客人被告知，如果明年联邦实施新的压力测试，则有可能少借十多万元，客户因此大为紧张，希望在月底前买到房屋。 　　该经纪说，最近带客户去买房子，均发现有一些抢在月底前想购买房屋的客人，使得在出价时都容易遇到对手。 　　大温建筑商协会行政总裁迪威特(Bob De Wit)说，发展商其实也都知道城市屋市场愈来愈热，只可惜取得土地并非那么容易，所以就算有心兴建城市屋，也不见得能够如愿。 　　迪威特说，两周前Polygon在阿博斯福推出的一个新的城市屋新盘，推出第一天的前半天即已经售罄，说明城市屋一屋难求的情况。

  ​ 提到窦唯，现在身上的标签是王菲的前夫，所以很多人觉得王菲当初嫁给窦唯可真是吃亏，当时真不是这样子的，窦唯当年是有名的才子，作词作曲包办，与张楚、何勇并称魔岩三杰，是当年摇滚乐领军乐队黑豹乐队的主唱，在内地的名气可是丝毫不亚于甚至高于当时的王菲 　　 　　如今的窦唯淡出娱乐圈多时，被不少媒体爆料他穷困潦倒，因为拍到他吃9元一碗的炸酱面，坐地铁、骑摩托，跟朋友聚会也只是玩十块一把的斗地主，胡子拉碴的样子沧桑的很 　　 　　 　　然而，事情的真相可真不是媒体爆料的那样，仅黑豹乐队赚的钱就够他花一辈子了，更何况早在十多年前，窦唯就在北京什刹海前海东沿开了一家餐厅兼酒吧，名叫庆云楼，生意一直火爆，窦唯平常也不怎么管理它，都是交给职业经理人，也就偶然跟黎明、那英、赵薇等好友聚会的时候来此小酌一杯 　　 　　更何况窦唯现在手里面还有着一栋价值上亿的北京四合院，这栋四合院据说是祖传的，当年黑豹乐队风靡一时，窦唯就居住在此潜心创作 　　 　　那时候的窦唯名声在外，放浪不羁，难怪使得王菲爱慕，还在此陪他住了两年的四合院 　　 　　两人在此算是度过一段平淡而又浪漫的日子，不过有一天，王菲跟往常一样，穿着普通睡衣，头发蓬松，穿着拖鞋，捂着鼻子上厕所，正好被赶来采访的一位香港记者拍到 　　 　　照片一经曝光就在香港引起轩然大波，甚至有媒体用财富、容貌、才华，王菲选择了最后一个。来形容王菲的选择，这件事让窦唯很是生气，于是亲自操刀，为她打造《浮躁》专辑，使得王菲在香港乐坛名声大噪，完成了从歌手到天后的蜕变。 　　 　　后来，有好事的媒体还特意来这栋四合院里参观，没想到价值上亿的豪宅看起来普普通通，不过他的地理位置注定了他的价值不菲，记者还专门采访了这里的街坊邻居，证实了王菲跟窦唯曾在这里居住过的消息 　　 　　 　　顺便多说一句，窦唯曾在这栋四合院的附近，买了两套商品房，位于同一个单元同一个楼层，门对门，作为两位女儿出嫁时的陪嫁，北京的房子，怎么的也得好几百万吧，请问谁又敢说窦唯穷呢 　　 　　从这里也能看出窦唯对两个女儿的爱护，虽说钱不代表什么，但也是一份心意不是 　　 　　真希望当年的黑豹可以回来，再来一次巡回演出。  

　　有报告指大温约40间独立屋的挂牌价都低于买入价。（资料图片） 　　一项地产市场分析显示，大温地区的独立屋楼价有回落迹象，目前有约40间正在放售的房屋，挂牌价都低于买入价，相差最多的有24%。有业内人士认为炒家预测省政府明年在楼控方面将有大动作，因此不惜蚀卖尽早离场。 　　据网络传媒ThinkPol报道，位于列治文Bellflower Drive 6200号路段一间已有44年楼龄的独立屋，近日以168万元挂牌价求售，与业主在去年6月时买入的220万元相差了52万，显示业主已准备蚀卖近24%，是目前正在放售的大温地区房屋中损失最多的一间独立屋。根据卑诗物业估价局(BC Assessment)的资料，该所房屋对上一个业主去年2月以135万元买入物业，仅四个月后便转手给现时的业主，狂赚85万元，惟现业主要准备蚀让。 　　排第二位的是位于本那比百老汇街(Broadway)6600号路段的独立屋，业主去年5月以146万元买入，现在挂牌129万元出售，准备蚀卖12%；排第三的是列治文Jaskow Drive 5600号路段的独立屋，业主今年7月才以190万元买入，唯现在要以170万元挂牌求售，损失11%。 　　报道指，准备蚀让的房屋主要位于列治文、本那比、西温、北温、高贵林、高贵林港和温东，并引述业内人士指市场盛传省政府将于明年预算案中推出投机税(speculation tax)打击炒风，又认为大温地区的房地产市场一直依靠炒家支撑，一般买家的影响力很小，因此宁愿蚀卖近25%也要尽快离场，亦显示了炒家预测投机税生效后，对楼价造成的打击并不止25%。但业内人士指出，就算楼价下跌，相信仍然有不少买家会看准时机承接。 　　对于独立屋走势回落，业主不惜蚀卖离场，地产经纪苏娴雅对此并不感到惊讶，她说去年至今年上半年都是独立屋楼价的高位，因此在该段时间置业的业主会较容易出现蚀让的情况。她又说知道有业主早年以127万元买入房屋，只希望以130万元出售，赚回佣金、律师费等成本，可是挂牌一年都无人问津，现在只好把房屋收回放租。苏娴雅又说，今年上半年还会遇到12个买家同时出价的情况，但到了下半年气氛已经明显转淡，她认为，焦点都转到柏文市场。

温哥华市议会将于周二讨论西格雷岬区(West Point Grey)部分土地更改用途，重新发展兴建出租柏文大厦，以增加居住密度。提出相关议案的新任市议员贝廉立（Hector Bremner）指出，市内居民大幅增加，但该豪宅区却有不少空置和日久失修的独立屋。   无党派协会（NPA）市议员贝廉立建议，在西端区西北角落、面积151英亩的土地，兴建一幢6层高、专用作出租的柏文大楼，范围由南面至4街(Fourth Ave.)、东面至布兰卡街(Blanca St.)、北至Spanish Banks，以及西至Pacific Spirit Park。   区内目前有居民402人   目前，上述区域的住宅占地规定至少要150尺阔，而总面积则不得少于1.2万平方尺。目前，区内的独立屋占地面积一般有1.2万至1.8万平方尺，当中更有一些超级豪宅，例如贝尔蒙特街（Belmont Ave.）4707号路段的独立屋，屋价高达6,920万元。   贝廉立强调，过去25至30年来，温市居民人数增加一倍，政府不应该任由广阔的住宅用地，被空置的独立屋占据。   住房倡议组织弃置房屋（Abundant Housing）发言人奥勒克斯克（Danny Oleksiuk）指出，他们估计格雷岬区居住了约402人，如与基斯兰奴区（Kitsilano）居住密度相同，该区应该可以有4,600人聚居。      

上周六，BC省政府宣布将取消取消“住宅租赁规定”和“流动房屋园地租务法”中的地域租金上涨条款。 市政和住房部长Selina Robinson，在温哥华宣布上述新措施时表示：“由于现行法例的漏洞，租客面对大幅加租的威胁，这是任何租客的噩梦。自2008年以来，我一直致力改变这种不公平情况，让租房者拥有他们所需要的更安全的住房。我很高兴我们的政府今天为为150万租客带来这个好消息。” 无可置疑，在BC省做房东是一件收益丰厚的事情，这几年BC省的租赁价格随着房屋买卖市场的火爆而水长船高，尽管BC省对于房租有规定，房子租金每年只能上涨4%。但房东们都很机智，努力在政策的夹缝中找到涨价的空间。 在BC省“流动房屋园地租务法”中，允许业主以同区物业租金上升为理由将租金增加到较高租金的水平。 如果一个街的房东们联合起来涨价，那么租客只能自认倒霉。 此前曾有媒体报道，在温哥华西北有些地区的房租年涨幅甚至达到73%，简直令人叹息。 不过，从今天开始，租房者们就不用再担心这个了！ 租房新规于12月11日周一正式生效! 而且，除了地理加租条款，还有一个定期租赁条约也作为政策漏洞被堵上了。 定期租赁条约是这样的：房东让租客签一份定期租房合同，带有“到期必须搬家”的条款。 在房屋租赁结束时，房客必须要搬出房子。再接着租赁就是新的合同了，可以避开4%的涨价限制，随意涨价。 现在BC省政府发布了禁令，取消了这两个霸王条款，房东们再也不能随意涨价了。 这项禁令会让温哥华的房租市场趋于平和，可负担性大大提升，更利于租户感受到租房实惠。

　　首次购屋族周先生上月已凑齐了30万元购买房屋的首期，最近更认真的在本那比寻找合适的柏文单位，按照他先前的计算，以他目前年薪及财务条件，应可向银行取得70万元的按揭，但周先生现在担心，有可能因为下个月压力测试新规定实施，令他手上的首期不够。 　　周先生自大学毕业不久，在一间不错的公司任职，年薪有8万元，本来受到同辈羡慕。即使如此，他也是凭最近三年工作省吃俭用，加上父母亲提供帮助，才终于在上个月凑齐了买屋的首期款30万元。 　　周先生说他生性保守，没有凑足首期款，过往其实也并未认真去看房子，对此他感到后悔，因为在过去三年当中，他想买区域内的柏文价格，每年是以20%、30%的速度上涨，后来父母知道他急于想买房屋，才同意出手相助，以免再继续蹉跎时机。 　　周先生表示，其实他已经和几家银行讨论过按揭，但还未决定选择哪一家，而最近他也更积极寻找房屋，希望能够尽快看好在预算内的柏文单位，如此就可向银行取得按揭。 　　现在周先生很担心，一旦明年新的压力测试实施，他原来准备的30万元首期金，有可能马上不够，父母虽然也会支援他，但他并不希望一直靠父母，所以可能会因此陷入两难。

　　Port Moody30多年来第一个新租赁公寓将交付使用。 　　Woodbridge Properties地产公司的总裁Jamie Howard表示，在市议会最终让这个项目通过的6到9个月之后，工程就开始在 Moray西边的St. Johns Street建设六层建筑。 11月28日，理事会对必要的章程和分区修正案进行了三读。 　　当建筑物在20至24个月内完成时，将由142个单元组成，其中五个为三室，72间是有两个卧室加上书房的公寓，59个是一间卧室加上书房，还有六个工作室。所有房子将以市场价格出租。 　　Howard说，在Port Moody建造这座座出租大楼已经很长时间了，当他所在的公司在2015开始从事这项工程时，市政厅关于这栋大楼的相关手续没有完成。 　　这也是Woodbridge第一个租赁项目，Woodbridge已经在大温哥华建造了公寓和联排别墅。 　　Howard说：“你有关于租赁理念的想法，每个人都希望能租房，所以它应该加快进程。 但是又没有什么政策能指导讨论。” 　　Howard说，在与城市工作人员和市政委员会合作时制定这些指导方针是一个艰难的过程，并指出，“如果我们当时正在建造一个公寓，我们现在可能正在建设中，并且已经卖完了。” 　　他说，这也造成了公司资金的损失。 　　Howard说，由于2015的公寓价格的快速上涨已经远远超过了租金的上涨，这意味着Woodbridge转向建设租房让自己损失了数百万加元。 　　他承认，在漫长的过程中，他曾动摇过。“你认为太糟糕了，我们没有走左边的路，而走了右边的路，”他说。“显然，我们会做得更好。” 　　BC省议员Dave Hudniak在上周二召开的议会会议之前的公开听证会上表示，Woodbridge的决心对希望在Port Moody租房的人来说是个好消息，特别是首次独自租房的年轻人。 　　住在这个城市的Hudniak说：“我担心我们的社区正在变成一个老龄化的，相对富裕的地区。 “我们的孩子需要找到更好的住房选择。” 　　几位年轻人在会上发言，恳求议会允许推动项目，以便他们可以搬出父母的地下室，或者从温哥华昂贵或不足的住房中搬离，可以离家人或朋友近一点。 　　前议员Karen Rockwell表示，Woodbridge想做的项目是“迫切需要的”。 　　市长Mike Clay表示：“这对一些人来说是负担得起的。我们需要租赁房屋。” 　　分区和章程修正案的三读以及确保该项目至少保持租赁20年的住房协议一致通过。 　　对Woodbridge的Howard来说，这是一个很好的结果 　　他说：“现在我们可以开始交付了。”  

　　在几乎每一个政治层面的批评中，Steveston-Richmond议员Joe Peschisolido坚持认为，联邦政府正严肃对待当地房地产市场的逃税和投资者投机行为。 　　但他不愿意承认在澳大利亚或新西兰等其他国家最近采取的措施分别对外国人的房屋拥有权进行了严格的限制或彻底的禁止。 　　“我们需要确保外国人不进行房产购买，把房产作为商品倒卖。但是我还没做好准备禁止外资买房产，而我们确实需要研究它。”他说。 　　Peschisolido表示，他听到自己辖区的当地居民担忧源源不断，尤其是来自中国的房地产的外资给社区带来了诸多问题，如空置房屋和农田投机。 　　除法律和专业界人士表达的担忧外，对于房地产销售的资本利得税逃税，外国人可能避免缴税，隐瞒自己在加拿大外的收入。 　　当地法律专家认为加拿大税务局没有能力处理这种逃税行为。 　　Peschisolido说，他已经转达这些问题给有关的内阁成员。 　　上个月，CBC报道加拿大税务局正在对低收入和高房价的地区进行审计。根据普查数据，Peschisolido承认Richmond 符合这样一个概况。 　　Peschisolido表示，尽管如此，不限制在加拿大的投资也是非常重要的。 　　“我想我们必须小心谨慎，不要阻止投资。我们必须确保有足够资金来促进经济增长，所以你能为项目提供资金;但是不能到最后出现所有房子都被买光的情况。” Pescisolido说。 　　虽然他承认，他没有证据表明彻底禁止或限制(如在瑞士和其他几个欧洲国家)外国房屋所有权会严重危害到经济。 　　Peschisolido建议省级和市级政府也制定政策来解除房屋的商品化。 　　最近，温哥华市宣布了一个以去商品化住房为目标的战略计划。其中一些政策正在研究的是一项财产附加税，根据个人所得税支付将会减少 - 有效地针对无收入者。这个城市还部署了空置房屋税。 　　温哥华具有根据“温哥华宪章”创造某些税收变化的独特能力。Richmond 必须遵守省级授权的社区宪章。

　　最近，读者H先生向小编吐槽，他所住的一幢列治文3号路边的高层公寓，曾经出现过一次意外，虽然与他住的这套单元没有任何直接联系，也没给他造成任何损失，但还是导致他卖房的时候比周边差不多同等的公寓要少卖10万元。 　　在加拿大，独立屋的日常维护和保养完全是由业主自主决定，但城市屋或是共管式公寓的管理、外部保养维护工作则由业主委员会负责进行。由于小区业主众多，需要有一定的规章制度才能保证大家共同的利益，让每位业主尽自己该尽的责任。每个小区都会依照各自的具体情况制定出适合自己的管理章程，不仅住户要遵守，访客也要遵守。 　　H先生所在的小区，由于物业管理不完善，有不明访客在公寓大楼的楼道里放烟花，引发烟雾报警器，并启动了消防喷淋系统，让报警的那一层住户全部遭受水淹。虽然最后物业抽除了积水，修缮了公共部位，受淹的住户也修复了自家的损失，但这件事情还是让所有的业主背了锅，导致卖房的业主卖不出应有的市场价。 　　由此可见，共管物业的物业管理非常重要，物业管理不仅会影响到住户的生活方式，甚至是在卖房时还会影响房屋的价值。 　　大多数情况下，业主委员会会雇用专业物业管理公司依据所订的管理章程来管理小区的公共财物，有些业主委员会会选择自我管理。不管是由物业公司代为管理还是自我管理，管理的职责都是保证小区管理章程的实施。 　　一些常见的小区管理章程有：年龄限制;禁止吸烟;禁止养宠物;有限制地允许养宠物(如限制宠物的数量，或者只允许养猫而不许养狗，或限制狗的大小的，等等);不允许出租;有限制地允许出租(通常限制小区里同时可出租的单元的数量，或是对出租时间长短有最低要求)。 　　除了前面说的物业管理不善造成意外会影响房屋的价值，上述管理章程也会影响房屋的价值。 　　限制年龄 　　通常对住户有年龄限制的房子，其售价远低于那些没有年龄限制的房子。原因很简单，如果不欢迎孩子入住的话，会将一部分潜在买家排除在外。 　　禁烟和限制吸烟 　　一些小区完全禁止吸烟，无论是在公共区域还是在自己的房子里;有些小区只是禁止在公共区域吸烟，包括阳台，但可以在自己家里吸烟。对于禁烟条款，很难把它具体量化为某个价值，但这对吸烟者绝对是个限制。因此，烟瘾重的人肯定不会买这样的房子;偶尔吸烟的人或许能接受这样的限制条款;但也有人会非常高兴小区物业有这样禁烟或限制吸烟的条款。总之，对这一条款的接受程度会因人而异。 　　不管怎样，公共区域禁烟的大楼其走廊会没有烟味，这无疑会给前来看房的人增加好印象。据某资深房产经纪人介绍，曾经有房子因为烟味太重而很长时间都没卖出去，因为不吸烟者实在无法接受那个味道。因此，房子里面有很重的难闻气味无疑会让房子更难卖出去，从而影响房屋的销售价格。当然，这对于要在家里吸烟的人来说，可能不会是问题。 　　限制宠物 　　这条影响很大，特别是在温哥华，人们真的爱他们的狗。如果允许养猫狗之类的宠物，无论是只租不卖的房子还是可以出售的房子，人们总是愿意花更多的钱来买或是租这样的房子。如果不允许住户养狗或是访客带狗，这会限制想买这所房子的买家，不仅是养狗的买家不能买，如果买家的亲戚养狗的话，他们也不会买，如果有养狗的亲戚来的话，总不能把狗拒之门外吧。因此，这一条款会让把一些买家拒之门外。 　　当然，有些人更喜欢不让养宠物的房子，例如那些对动物过敏或恐惧的人。不过，总的来说，与不让养宠物的房子相比，允许养宠物的房子售价要高很多，有数据显示可养宠物的一居室公寓比不能养宠物的一居室公寓售价高28%以上。 　　禁止或限制出租 　　完全不允许出租的房子对有些人来说非常有吸引力，这些人通常是更加安定的老人。他们不希望经常有人搬进搬出，也更喜欢小区严格地限定为业主自住。允许出租的房子通常对年轻人比较有吸引力，他们通常不想把自己锁在一个不允许出租的房子里，这样的话他们外出旅行或是去外地工作时就可以把房子租出去。但是没有出租限制的小区通常有很多租客，这些房子通常是投资客买了出租的。 　　有些小区会限制同一时期出租的单元的数量。有些买家可能会觉这会让他们不能自由处分自己的房子，但有些买家可能会觉得这是优点。有些小区对出租时间长短有最少租期限制，比如说6个月或是1年，通常来说这个最少租期长的话会更吸引买家，因为他们会考虑如果将来他们万一想出租房子的话，他们能够不受限。 　　小区内住户的年龄层分布对于那些允许或不允许出租的房子是否能卖个好价钱起到关键作用。有些房龄比较长的小区正在经历人口结构的变化，更多的年轻人搬进来。因此，小区物业的管理章程也在发生变化，变得限制条款越来越少，反映了年轻一代的需求和愿望。 　　执法和罚款 　　小区可以制定许多不同的规章制度，但这些规章制度是否能真正实施就是另一个故事了。一些小区会对住户的违规行为进行罚款，这些违规行为包括不清理狗屎、不等待停车场的大门关闭就开车走人等等，有些小区每年收到罚款高达4万元。这些钱可以帮助小区建立一个应急基金，或是支付小区维护所发生的其他费用。 　　对于小区管理的规章制度如何影响房子的价值这一问题，没有简单的答案。总之，如果你的房子吸引的潜在买家的数量越多，你能卖出个好价钱的机会就越大。如果小区的限制条款很多，从年龄、吸烟与否、宠物到出租等等，那么你的房子停留在市场上的时间就越长，因为很难找到能接受所有这些条款的买家。