地产

过去几年里，加拿大房价疯狂上涨，令民众苦不堪言。加拿大政府迫于民众压力，一直表示要想办法遏制投机倒把者，将房价控制在合理范围之内。他们认为外国买家是造成房产高企的“罪魁祸首”，因而从去年春天开始，加拿大统计局就不断放风要投入巨资，调查外国买家真相。 加拿大政府称调查“外国买家”，实际上主要是针对中国买家，这在加拿大已成为公开的秘密。 现在，传闻已久的外国买家调查即将启动。加拿大统计局宣布，从2017年12月19日开始，启动一项专题调查项目，收集温哥华和多伦多地区房产的海外买家资料。到时，温哥华和多伦多外国人的购房信息将被公开。 该项目由统计局副局长Anik Lacroix直接负责，经费4000万加元(约合2.05亿元人民币)，历时五年。Anik Lacroix表示，政府曾经假定海外买家推高了加拿大、尤其温哥华和多伦多地区房价，但实际上是否如此，几乎没有人能说清楚。因此有必要拿到准确详实的调查信息，作为政府决策的依据。 调查主要内容包括房屋土地登记和报税、外国买家从何处获得首付、有物业交易之后的空置率、投资者的需求、炒房者的作用，以及海外投资者是否引致房价上升等。 有加拿大房地产专家和经济学家认为，这项调查可以为政府提供新鲜可靠的统计数据，减少政府决策的盲目性，是一项正确的决定。但是，有华人评论家认为，加拿大统计局准备历时五年、花费4000万加元调查外国买家数据，实在是拿着纳税人的钱不当回事，而且五年以后的统计结论，对现在的政策取向不会有什么意义。 加拿大房价高企到底与外国买家有多大的关系?根据2016年春加拿大贷款房产公司调查报告，1990年至1999年期间，多伦多外国买家比例不到2%，2010年以后则升至10%。而根据卑诗省财政厅提供的数据，2016年6月至7月底，温哥华地区外国买家比例约为13.2%。 温哥华和多伦多政府都认为，外国买家与当地房价飙升密不可分，两者分别于2016年8月和2017年4月，先后宣布向外国住房买家征收15%的转让税。外国买家转让税征收后，温哥华和多伦多两地房价一度下滑，但是不久又出现了复苏。 2014-2016年加拿大房价走势。图片来源：温房网 2017年3月，大多伦多地区平均房价同比增长33.2%;4月，大温哥华地区房屋平均价格同比增长11.4%。疯涨的房价让当地人买房成了奢望。2017年6月，EKOS Research进行的民意调查显示，40%的加拿大人表示难以负担购买房屋;在温哥华、多伦多、卡尔加里等大都会地区，更是超过90%的民众表示买不起住房。 前不久，温哥华市政府为平息民怨，提出了一项十年房屋发展计划，准备增加房屋密度，十年内增建72000套住房;打击住房和土地投机;限制非本地居民购买住房。消息一出，包括中国买家在内的海外投资者人心惶惶。 除了温哥华政府外，卑诗省和联邦政府亦纷纷出台新政，化解住房危机。卑诗省政府规定，从2017年11月27日开始，启用新版的物业转让税税表，要求买家填报自己和卖家的身份及相关信息;联邦自由党政府则高调提出了全国住房计划(National Housing Strategy)，宣布拨款400亿加元(约合2057.84亿元人民币)为低收入者提供住房福利。未来几年内，如何解决年轻人和低收入阶层住房问题，恐怕是加拿大各级政府工作的“重头戏”。 加拿大总理宣布全国房屋计划。图片来源：加拿大广播公司网 事实上，由于能源价格下跌，房地产已经成为加拿大经济的支柱，与财政收入息息相关，加拿大各级政府并不希望房价下跌。不少政府发言人也表示，他们只能严厉打击房产和土地投机，不会插手房产交易。从这个角度来说，禁止非本地居民买房的计划恐怕难以落地为法令。 至于中国买家在加拿大外国买家中的比例，目前并无确切统计。2016年网上曾经爆出一个加拿大银行数据，说中国买家在温哥华房地产市场投下127亿加元(约合653.36亿元人民币)，在多伦多投下90亿加元(约合463.01亿元人民币)，分别占两地交易额的33%和14%。 2017年9月，卑诗省也提供了一个初步数据，认为外国买家占大温地区房屋交易量的3.3%，市值占总交易额5%。其中，中国大陆买家占76.6%，美国买家占6.8%，英国买家占3%，台湾地区买家占1.5%。这一统计与上述加拿大银行数据相差过大，令人无所适从。中国买家在加拿大海外买家中到底占多大比例，仍然是一个谜团。 而据一名华人房产经纪的看法，中国人在多伦多外国房产买家中所占的比例实际上很小，排在前三位的一直是俄罗斯人、英国人和韩国人，近年来伊朗人异军突起，所占比例越来越大。 另一方面，加拿大是中国人海外房产投资最青睐的地方之一，但是并不是首选。2017年，排在中国人海外房产投资目的地前三位的是美国、澳大利亚和泰国，加拿大已经退出三甲，位居第四。 可是，或许是中国买家喜欢买豪宅，一掷千万金甚至亿金，抑或中国买家投资过于集中，加拿大各级政府和社会各界，都更倾向于将中国买家视为外来购房者的主力。 不知道加拿大统计局此番调查，是会坐实中国买家的“主力”名号，还是可以为中国买家的真实状况“正名”?  

  昆特兰理工大学的地理学家John Rose研究了加拿大33座大城市从2001年到2016年的住房供应。   他向CTV记者表示，以温哥华来说，房价在过去15年里迅速上涨，你以为这段时间里供应萎缩，事实正好相反。   他在周五发布自己的研究报告，分析中使用的数据来自加拿大统计局的人口普查。他的数据分析结果显示，从2001年开始，每100个迁居温哥华的个人或者家庭，市场同期增加的房屋数量为119套。 数字显示，温哥华地区在33个城市里的房屋供应量位列第5。   Rose说，市场供应了很多房子，然而我们却看到可负担性越来越差，如果我们回头来看就会发现，住房危机的根本原因不是房屋供应量不足。   相反，Rose认为“投机炒房”导致了数以万计的闲置房屋，进而催生了天价房。   截至2016年，大温地区的空置房屋数量已经超过6万套。他说，这些房子就在那里白白闲置，没人住。   也有人质疑Rose的研究结论，批评人士认为增加房屋供应量总是能够减轻房价的压力，不管有没有炒房行为都是如此。   Rose教授也表示，他并不是反对建设更多住房，但是希望他的研究能够提醒世人，建房要区分类型，尽量多建不大可能被用来投资炒房的类型。   “我对决策者的忠告是，我们需要进行仔细研究再投入建设，方式要和以往有所区别。”   2016年的外国买家税政策对遏制投机炒房的作用有限，尤其是公寓市场。   Rose说，“我们看到楼市有暂时的回落，但是现在又涨回来了，在我来看，这意味着有人找到其他渠道规避税款，或者投机者认为这些税是做买卖的成本”。   “或许我们需要出台更多进一步的法规， 遏制投机需求，因为如果不这样做，我们即便建设再多房子，也会被炒房的人轻易抢购，真正需要的人又住不上。”   房地产网站 Point2 Homes最近进行的另外一项研究发现，温哥华在北美地区的不可负担城市里贵得没朋友，程度已经超过了美国纽约和旧金山这样的城市。   温哥华的家庭平均年收入为 $81,608，而房价的中位数是140万，是前者的17倍多。    

　　该街区实景     温哥华这个寸土寸金的地方，土地价格之高已经突破你的想象。温市中心乔治亚西街(West Georgia St.)1616号一幅土地，最近以2.45亿加元成交，买家是香港上市公司嘉年华国际控股有限公司(Carnival Group InternationalHoldings)，这是今年温市最大一宗地产买卖。 　　事实上，乔治亚西街一带，目前是温市中心发展最活跃地区之一，例如在今年较早时，地产商Anthem Properties斥资7,200万加元，购入乔治亚西街1698号雪佛龙(Chevron)汽油站的地皮。 　　此外，另一主要发展商Bosa Properties及伙伴Kingswood Properties，也计划在乔治亚西街1500号路段，兴建一幢42层商住摩天大厦。 　　Shato Holdings也曾计划拆卸乔治亚西街的White Spot连锁餐厅，以重新发展两幢33层至39层高的柏文，是项计划本来可提供39.8万平方尺居住面积。 　香港嘉年华国际2.45亿豪购闹市地皮 　　嘉年华国际在9月26日宣布：该公司与卖方订立购买协议，将用2.45亿加元收购位于加拿大温哥华市中心约41573平方英尺的土地!包括该土地上建筑物的良好及可销售的永久业权的全部权利、所有权及权益。 　　该集团董事会认为，收购上述温哥华物业，有助加强物业发展业务及提升集团于物业市场的地位。此外，收购符合集团发展全球物业市场的策略，通过在不同国家投资，还可以分散外币及流动性风险。所收购的物业位于温市中心，该地区土地资源极为稀缺，有巨大发展潜力，交易符合整体股东利益。 　　引入新鸿基郭氏家族共同开发 　　12月20日，嘉年华国际控股有限公司发布公告称，引入新鸿基地产郭氏家族在加拿大的私人投资公司Aspac Developments Ltd作为嘉年华国际加拿大温哥华市中心地块的战略投资者。 　　嘉年华国际对此表示，此次携手Aspac战略布局加拿大温哥华，是嘉年华国际开拓海外市场的重要一步。 　　Aspac是以温哥华为基地的世界级高端住宅开发商，自1993年起致力于建造一流的高端住宅和社区。Aspac凭藉亚洲房地产界巨头的雄厚实力，将多年来积攒下的专业技术及经验引进温哥华，成功打造出蜚声国际及加拿大价值最高的高豪港(Coal Harbour)Waterfront Place、Harbour GreenPlace海滨住宅社区及River Green五星级豪华社区等。 　　新建公寓售价料200万加元起 　　物业属可建最少39.1万平方尺的住宅用地，有份参与该宗买卖的地产顾问艾伦(Perry Allen)指，以成交价2.45亿加元计，可建尺价逾626加元。 　　艾伦说：“这是温哥华市中心的将近1英亩的土地，这只怕是全加拿大，或许说全北美最好的地段!” 　　艾伦合作的另一经纪Paul Isaacs表示，该地点不但有靓景，它吸引发展商其他原因是，原建筑物并不是高楼大厦;在高楼的地盘拆除旧建筑物的时间要花数个月，开支更是数以百万元计。 　　另有指，旧业主Shato Holdings也曾在今年7月一次发展项目开放日中显示该地盘的初步设计图，原本计划为兴建两幢大厦，分别33层和39层，提供一共350个公寓单位，由最小单位502尺至最大的1342尺。 　　公寓建成后的虚拟图 　　西门菲沙大学(SFU)商学院地产财经教授帕夫洛夫(Andrey Pavlov)指，若以上述成交地价和旧计划兴建350个单位来计算，建成后单位出售的价格，估计每个最少需200万加元，“明显地，这是非常昂贵。” 　　嘉年华国际简介 　　嘉年华国际控股有限公司为一家在香港证券交易所上市的公司，主要业务范围包括在中国经营饮食业、主题公园及其他旅游业项目。 　　董事会现包括4名执行董事：景百孚(主席)、汪春宁(行政总裁)、王毅坤和宫晓程，及3名独立非执行董事：陈伟璋、李志荣和胡竞英。 　　该公司是中国平安人寿保险股份有限公司及台湾大型金融集团中信金控的主要附属公司之一，其中，中国信托人寿分别为集团的第二大股东及策略股东。 　　它还是知名自助餐连锁店“金钱豹”的东家。但在今年夏天，“曾经的高端自助餐饮代表金钱豹门店已经全线关闭”，上海和北京的门店都关闭了。看来，温哥华地产是它们的新投资方向。

几千年的文明史是人类不断进步的写照。特别是最近几十年数字化、基因工程、绿色能源等方面的革命性进展更是让社会生活发生了根本性的改变。 没有与时俱进 但至少有一个方面是个例外，这就是人们在经济方面的行为和表现并没有与时俱进。 据加拿大新闻社记者比吉斯 Ian Bickis报道，按照早期经济学家推演出的经济模式，投资者和消费者在做出经济决策时是不带感情色彩的理性行为者，但近年来经济理论界出现了行为经济学学派，他们的基本论点是人是感情动物，他们在做出经济决策时常常受到感情左右做出非理性的决定。   行为经济学兴起 行为经济学领域的早期探索者泰勒Richard Thaler获得了2017诺贝尔经济学奖。泰勒认为投资者、公司管理者和消费者往往是过分自信、易犯错误、脑子一热就拍板、有时又拖拖拉拉不及时作出决定的人。 加拿大卡尔加里大学经济学家董博Trevor Tombe指出，人们往往只吸收或者是只愿意听符合自己固定想法的信息和言论，这样会越来越走向极端;而社交媒体的爆炸式普及更加重了人们这种偏见的恶性循环。 偏听偏信 一个明显的例子是加拿大的房地产市场。那些认为房地产市场价格连年暴涨是因为刚性需求远远超过有限地皮供应的人相信房地产价格会继续上升;而那些相信加拿大多伦多和温哥华房地产市场价格已经失控和泡沫化的人认为房地产市场价格大调整的日子已经不再遥远。 加拿大满银首席经济师波特Doug Porter指出，他对这么多人愿意丢西瓜去捡芝麻的行为感到非常不解。比如，愿意花时间和花精力去节省几分钱、几块钱的人大有人在;但有很多人为了抢到房子而加入激烈的价格战，随便填个数字就让自己购房的出价高出卖房者要价几万、甚至十几万加元。 不识庐山真面目 波特承认往往要到泡沫破裂的时候人们才知道市场已经泡沫化，但在市场价格不断攀升的原因只是因为人们都相信价格只会上升不会下降的时候，这就是危险的信号，应该及早退步抽身。 非政府研究机构Conference Board of Canada的首席经济师亚历山大Craig Alexander对波特的看法深有同感;指出人们在购买电视机的时候要左比较、右比较，但在退休储蓄、购买保险等对其一生财务安全有重要影响的问题上却是掉以轻心、能拖就拖、能躲就躲。 加拿大卡尔顿大学经济系教授伍尔利Frances Woolley指出，消费者随大流的心理往往容易受到商家的利用，帮助商家从自己的腰包里往外掏钱。比如，现在许多餐馆的信用卡付款机会自动显示付小费的额度15%、20%到25%，似乎在告诉消费者这是应该给的小费额度;许多消费者就把15%作为应该给小费的最低额度，老老实实的交钱。 消费者与经济学家的一个区别是，消费者把价钱作为自己是否购物的一个主要考虑因素;而经济学家把价格作为社会资源分配的主要工具。  

　　John Christmas今年29岁，是皮尔逊的一位电子技术系统的专家，算上加班费，一年能赚9万。   　　目前，他和女朋友租住在密市的一个一居地下公寓。   　　他一直在努力攒钱买房，但是买房梦似乎遥不可及。他讲述了自己的每月开支。 　　他负责房租和水电费，每月$1,275，保证金是每月$23。女朋友负责食品和日常用品的开销，大概是房租的一半。他有一辆2011 Dodge Charger，每月的油费是$250，汽车保险是每月$183。网费和电视费大概是每月$74，手机费用$40，每月外出吃饭是$250，大概是一两周去一次，类似于Snug Harbour的餐厅。 　　他已经付清了学生贷款，现在一月大概节余$2,000。 　　不过，偶尔还会有额外的开销。比如说，最近在冰球上花了$350，买了一个无线路由器是$120，看场蓝鸟队的比赛花了$130，参加音乐节花了$180。还在Kijiji淘了一辆二手的摩托车GSX600F Katana。 　　这样算下来，不管怎么省，买房总是一个遥不可及的梦。 　　在他的身上，你有没有看到自己的影子呢?

  据《温哥华太阳报》报道， 嘉年华国际控股有限公司为一家在香港证券交易所上市的公司，主要业务范围包括在中国经营饮食业、主题公园及其他旅游业项目。   乔治亚西街一带目前是温哥华市中心发展最活跃地区之一，例如在今年较早时，地产商Anthem Properties斥资7,200万元，购入乔治亚西街1698号雪佛龙(Chevron)汽油站的地皮。 另一主要发展商Bosa Properties及伙伴Kingswood Properties，也计划在乔治亚西街1500号路段，兴建一幢42层商住摩天大厦 乔治亚西街(West Georgia St.)1616号目前设有一家White Spot连锁餐厅和附设停车场，原业主是Shato Holdings，新业主是由嘉年华国际控股有限公司行政总裁汪春宁(Chunning Wang)担任董事的Champion Rainbow Holdings。 Shato Holdings也曾经计划拆卸乔治亚西街的White Spot连锁餐厅，以重新发展两幢33层至39层高的单元楼，该项计划本来可提供39.8万平方尺居住面积。      

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局，周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，中国居外网行政总裁罗雪欣（Carrie Law）受访时引用其中一些数据，指出海外买家不是加国楼市问题所在。对此，西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指出，分析加国及大温楼市应研究多方面综合数据，例如周二公布的报告，涉及大温地区新建柏文非居民买家统计数据，但并未包括柏文楼花买家。 据Global电视台报道，罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据，例如大温地区非居民柏文业主占7.9%，而在安省多伦多的比例为7.2%。她说：「楼市中总是存在一个基础性事实：能获得低成本的借贷会推高楼市价位。」 罗雪欣也认为，非居民买家其实是首次置业者最好的朋友。她说：「他们（非居民买家）喜欢新建筑，在建筑开工前就购入，给予发展商项目开发的安全保证，很多首次置业者也会购买。」 列治文新柏文24%为非居民买家 不过，Global电视台报道指出，罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中，非居民买家在列治文的比例为24%，高贵林为23%，温哥华为19%，大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中强调，非居民买家与外国买家的定义不同，非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家，即在海外居住的加国公民及 都属于非居民。 非居民买家绝对影响楼市 甄瑞谦周四在接受《星岛日报》记者访问时指出，如果从加国及大温楼市总体统计数据综合分析，非居民买家对楼市的影响绝对存在。 甄瑞谦说：「看看新建柏文单位的非居民买家，在列治文的比例高达24%，其他地区也有较高比例，这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是，不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文，但没有包括预售楼花的买家。因此，非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。」 本报周四下午曾通过电邮等途径，尝试向中国居外网及罗雪欣查询对本地楼市的意见，至截稿时未获回覆。  

　在加拿大当房东真是不容易，稍有疏忽就得吃不了兜着走。这不，素里的一位房东因为一时大意，竟然就此和一位通缉犯住在了一起。 　　据Global News报道，这位不走运的房东名叫Gary Parhar。为了增加收入，他把自家的地下室租了出去，当时也没对租客做背景调查。 　　结果就在上周六，皇家骑警突然登门造访。Gary Parhar震惊之余才知道，原来租客的男朋友――24岁的Erin Norman是素里的十大通缉犯之一。 　　就是照片上的这位，Erin Norman的前科包括抢劫、伤人、藏械等多项罪名。 　　看看Gary Parhar这表情，感觉都要哭出来了。更加无语的是，这个周三，Erin Norman就被警方放了，又住到了Gary Parhar家的地下室。 　　Parhar当场就不干了，和他发生了争执。可“我是流氓我怕谁”，Norman就住这儿了，他还说：“我不在乎，你可以报警。” 　　警察随后就来了，可也只是和Norman谈了一会儿话，就又把他放了。 　　就要过圣诞了，家里却住着个通缉犯，这日子还能过吗？Parhar直言，遇到这样的情况，简直被吓坏了，他担心整个家庭的安全。 　　现在作为业主，Parhar只能按租务法将住客驱逐。但在此期间如果租客女邀请Norman过来的话，就算是骑警也不能采取任何行动。 　　好悲催啊。卑诗业主组织提醒准备将出租房子的业主，在选择租客时一定要先对对方进行背景审查，以免惹上麻烦。 素里骑警近日发布的十大通缉犯照片 图片来源：Surrey RCMP  　　另外一起看一下素里骑警近日公布的圣诞节10大通缉犯图片，这10大通缉犯包括8男2女，年龄由19至40岁。其中Erin Norman居然还有一位孪生兄弟Earl Norman也是通缉犯，他俩同时因为违反保释令而遭警方通缉。 　　警方表示，这些通缉犯涉及的罪行包括：爆窃、贩毒、藏有赃物，以及无牌驾驶等。 公众如有任何关于10大通缉犯消息，请立即致电素里骑警604-599-0502，或以匿名方式拨电灭罪热线1-800-222-8477，或登入网站www.solvecrime.ca。 　　出租房须知：这些申请人你要小心 　　1、只能支付现金，没有银行信息的人 　　2、不诚实的人 　　3、看了房马上要交定金，马上要搬入的 　　越是急于搬入的租客你越要问他更多的问题。通常不问问题就要交定金的人也不会太在乎你的房子。请千万不要不填申请表，不做背景调查就收下押金并答应租给他。 　　4、月底最后几天才打电话来要马上搬入的 　　不要因为时间紧就忽略了做背景调查，和他讲所有的申请人都要填申请表，你要做完背景调查满意后才可以决定。 　　5、没来看房就要在网上交押金，交租金，还要付几个月房租的 　　这种情况在Craigslist广告回复邮件中屡有出现。如果他人都没有看过房，或委托朋友来看房，怎么知道房子的位置、房屋状况、喜欢不喜欢?这样的申请人大多数是骗子。 　　6、几个朋友合住，但只来一个人看房和填申请表的 　　7、开始看房就有很多要求的人 　　有些合理的要求是可以理解的，但是如果要求过多，你就要小心。通常这样的租客搬进来后可能会有更多的要求，你不满足他，他会抱怨并可能拿不交租金威胁你。

昨日，财政部部长肖捷在《人民日报》发表署名文章，提及推动房地产税立法和实施。而这也再度引起各界对房地产税的热议。事实上，这已经是在党的十九大之后，肖捷第二次提及房地产税。此前，肖捷已在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。   据悉，肖捷在昨日文中提及，要“立法先行、充分授权、分步推进”，并且给出了明确的时间表——力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。就在财政部明确表态房产税时间表和计划表背后，这对普通家庭而言会产生多少冲击？又会对整个楼市产生多大的影响？ 实际上，肖捷提到的房地产税是一个综合的概念。据中原地产首席分析师张大伟介绍，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、耕地占用税等。备受关注的“房产税”也是房地产税的组成部分之一。   肖捷此番公布了明确的时间表，意味着房地产税或将在两年后完成立法，也标志着房地产税的改革正在加快。不过，立法并不意味着房产税立即实施。业内人士普遍认为，这意味着短期内中国不会征收房地产税，但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。   虽然短时间内，房地产税落地仍有困难，但是对于普通家庭而言，未来缴纳房产税肯定将成必然。那么，房产税会对自己的家庭财政造成一定的冲击吗？   易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，肖捷所说的“评估值的征收方式”，是对房屋持有环节的征税，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的纳税份额。“类似做法也是比较公平的做法，换而言之，评估值大征收越多，评估值小征收越小，符合持有环节征税的原理。”   此外，分步推进也被认为是各地差异化的表示。在此前的《党的十九大报告辅导读本》中，肖捷指出，在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。中国财政科学研究院院长刘尚希也表示，房地产税作为一个地方税种，不同的区域评估肯定不一样。   此外，严跃进表示，从住房角度看，考虑到刚需置换和异地居住等因素，需进一步明确征税范围。对持有三套以上住房的“炒房者”，征税的可能性较大。   北京大学国家发展研究院院长姚洋此前也表示，无论是宏观调控还是地区平衡，房地产税都是一个非常好的税种。另外，房地产税是对资产征税，会打击投机性的房屋囤积，不会影响老百姓的工作积极性。   那么，此次房地产税再次被“点名”背后，将对房地产行业有哪些影响？   对此，浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，房地产税的概念相对更大，外界广泛关注的房产税只是其中一部分。如果对个人住房全面征税，的确会对房地产二级销售市场，房价走势以及地方财税结构产生一定影响。但这种影响有多大，还要看征收范围、税率等如何确定。在不确定因素仍然较多的背景下，目前的影响更多还停留在预期层面。   张大伟认为，随着楼市调控继续深入，房地产税等长效机制的推进在逐渐加速，整体看，未来房地产市场的走势将逐渐平稳。“从房地产税未来的预期影响看，房住不炒依然是这一政策的目标。”    

  RioCan REIT这样的开发商，也是加拿大最大的地产信托公司，就正在做这样的事。同时，一些加拿大养老基金的地产投资部门也把目光投向这里，尤其是将以前没有物尽其用的优质土地——比如停车场和低层的零售商场。 大多地区作为全世界最昂贵、供应紧张的房地产市场之一，10月份的可购买新建住宅有 12,500 套，连2000年到2015年同期的平均值一半都不到。   多伦多的租房市场也很紧张，根据CMHC的数据，租房空置率只有1%。   过去三年里，温哥华的房价上升了60%不止，多伦多也超过40%。即便今年两地楼市因政策一度降温，现在仍然是供不应求。   相比之下，零售业的发展空间并没有增长。   RioCan在多伦多正在打造ePlace，相比其他的商场，其零售空间只有五分之一，但却同时有1100个condo和 apartment，以及一些办公室。   很多目前兴旺的商场也在跃跃欲试。   多伦多的Yorkdale 购物中心是加拿大营业额最高的商场，每平尺销售额达C$1,653 ($1,285)。但是Oxford地产作为拥有者，正在考虑进行改建，增加1496套住宅、办公室和旅馆房间。   Oxford寄希望于更好的公交体系和自动驾驶技术，以使停车需求减少。   更多商场空间闲置   随着过去几年里Sears和 Target加拿大分店的纷纷停业，零售空间闲置现象加剧，很多人开始想办法把闲置的空间用做他途。   如果说不论在什么地点，只要零售商集中在交通枢纽附近就会对生意产生影响，那么把其中一部分改建成住宅就可以减小负担。   但这不仅仅是在商场里或者附近增加一些公寓这么简单。Cadillac Fairview （CF）这样的业主认为，传统商场是由百货店为主，聚集一系列连锁店和快餐厅的模式，这样的业态未来可能盈利效果没有那么好了。   CF计划花费20亿加元，在旗下四座商场增加住宅，此外还有一幢在建的商场也位于多伦多。   改建的主要宗旨是“把mall里的店改成门面朝外，”把专门店、餐厅和其他非传统商场租户的门面都建在外面，与住宅部分有机结合，打造更生动活跃的居住空间。   “综合使用建筑空间能够创造活力，街道更安全，也能增加商店的吸引力。”  

■CMHC指中国投资者今年在满地可购买多层柏文的比率，增加超过一倍。资料图片 ■统计显示全国非居民拥有Condo比率不足1%。星报资料图片 本报记者 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）统计显示，非居民在加国拥有多层柏文（Condo）的比率不足1%。而多伦多、温哥华、满地可、哈里法斯、维多利亚和加蒂诺（Gatineau）等城市，非居民持有率则超过1%。中国投资者今年在满地可购买多层柏文的比率，增加超过一倍。 据CMHC高级经济师杜永高（Gustavo Durango）表示，多层柏文的非居民买家比例仍然是相当低，非居民在多伦多和温哥华，拥有多层柏文物业比率在2017年维持稳定，但满地可的外国业主则明显增加，由2016年的1.1%上升至今年的1.7%，反映安省和卑诗省推出的非居民买家物业转让税，或促使海外投资者转移市场；但另一方面，满地可的楼价比加国其他大城市为低，而当地经济也相对强劲，也可能因此吸引投资者入市。 非居民买家偏好大型楼盘 报告发现，非居民买家偏好单位数量多的大型新楼盘。这个情况在温哥华、多伦多和满地可尤为显著。大多伦多地区的非居民买家比率在2014年为2.4%，2015年上升至3.3%，但去年及今年回复至2.3%和2.5%水平。温哥华在2015年也曾升至3.5%高位，但基本上在2.2%至2.3%之间徘徊。满地可市在2014年也有1.5%，但过去两年比率不断减少，今年则大幅上升0.6%至1.7%。 非居民买家特别青睐满地可市中心和修女岛（Nun’s Island），非居民拥有多层柏文单位的比率，由去年4.3%增加至今年7.6%，满地可岛也上升0.9%至1.5%。魁省政府资料显示，今年1至11月，大约有860位非居民买家在满地可地区置业，比去年同期升33%。今年增多的非居民买家主要来自中国，去年中国买家只占10%，今年上升至21%。法国和美国投资者也分别增加17%和28%。在满地可置业的非居民买家有72%选择多层柏文，当中几乎一半拣选市中心楼盘；换言之，今年以来市中心有十分之一的多层柏文成交是非居民买家。报告指出，非居民买家和当地居民在满地可，买屋的挂牌价和成交价基本上没有差距，只是个别地区的多层柏文和独立屋，有更多非居民买家以高于挂牌价购置物业。

今天，“房子也能存银行”这则爆炸性新闻，引起了所有关注楼市的人的关注。是的，你没看错，房子也能存银行了！刚刚，建设银行广东省分行宣布：为发展租购并举，实现住有所居，该行将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。那么，这个“存房贷”具体怎么操作呢？建设银行广东分行做了一些简要的解读，概括起来，就是三部曲：首先，手握出租房的房东，将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期；然后，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金为50万，一次性交付给房东；最后，建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。有人可能会说，建行不会是画个大饼放空炮吧？！那可不是，因为，建行广东分行还向社会立了军令状：明年的1月8日，这一新的存房贷业务将率先在广州推出！也就是说，短短的18天后，这个租房新政就将落地。这一次，真的是说干就干了！02草蛇灰线，伏脉千里，这一次建行的布局可谓环环相扣，一石多鸟，没有一点闲篇。要知道，大城市有很大一部分人是以租房为生的。比如，深圳就有80%的人在租房，其中商品房占到32.4%，每年商品房的租金总量达到了216亿，这个数据是极其庞大的。但让人吃惊的是，现在租房市场大都是短租，深圳的换租周期仅9个月，优质长租房源更是稀缺。网友戏称：租房十年最大的成就是帮房东还清房贷。现在，以建设银行为龙头，商业银行正在发力直击“租购并举”推进中的痛点，探索建立银行持有、委托运营、租户贷款长租新模式。1、推进“存房贷”业务，可以促进长租房市场的发展，稳定房租价格。有了建行这一招，不仅哪些是长租房、哪些是短租房会更清楚，而且还能引导房东把原来的短租房交给建行去做成长租房。你想，一次性拿到几十万租金，这个诱惑还是蛮大的。不出意外，市场上长租房的数量将明显增加。有了建行当二房东，就不会发生租户租一段时间就被房东赶走的事，房租也会比较稳定，不会动不动就涨个不停。这样，无房者租房住的体验，将明显改善。2、推进“按居贷”业务，让手里没钱的无房者，能够用更低的利率租到长租房。前段时间，建行推出了银行业首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”。这款产品执行的是4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，额度最高100万，最长期限10年。“存房贷”让建行手里有很多的长租房可以出租，“按居贷”则让很多无房户可以通过贷款租住长租房，这样，给长租市场的需求和供给方架起了一座桥梁，将目前短租房转为长租房以提升市民住房品质，让百姓“住有所居”。简单地说，就是：建行拿一笔钱，从房东手里一次性买断若干年的租房权；然后拿一笔钱，贷给租户，一次性租若干年；建行则从中赚一些利差。应该说，这是一个三方共赢的好事。应该感谢建行，感谢它再次展现出了作为四大行之一应有的担当，开启金融支持住房长租市场的全新时代！03房住不炒！围绕这个原则，各方都在纷纷出手，楼市正在迎来巨变。君不见，刚刚闭幕的中央经济工作会议，明确指出：要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性！会议强调：要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。君不见，今天的另一个大消息：财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》文章。文中明确指出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。基本操作思路已定，开证房地产税的时间，还会远吗？ 限价、限购、租购并举、房地产税......相信，在一系列大招的推动下，平抑房价、抑制租金涨幅这些世纪难题，将得到有效解决。对于没买房的人来说，这将是一场的狂欢！而对于执迷不悟的炒房客来说，这将是一场的噩梦。一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼！拓展阅读：今天，中央开了一次很不寻常的会议！楼市再响巨雷！01先知先觉者胜，后知后觉者平，不知不觉者败。今天，一个超级重磅的信号释放出来，可能有些人还没注意到：中央政治局召开会议，研究2018年经济工作，对楼市给出了最新的说法：加快住房制度改革和长效机制建设。更具体的表述，是这样的：加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效。在这里，内参君想提醒你：这个会议召开的时间点同样值得关注！要知道，过个十来天，每年的中央经济工作会议就要召开了。在这时候，召开中央政治局会议，很大程度上，是为中央经济工作会议定基调的。换句话说，上面关于楼市的这个表述，可以看作是指导明年楼市大方向的权威论断了。说到这里，那些希望国家放松楼市调控、房价大涨、进而火中取栗的投机客大概快郁闷到崩溃了。是的，一方面，明年楼市调控不仅不会放松，而且还将拿住更有力的长效机制来。另一方面，去杠杆将进一步推进，市场上的钱，再也不会泛滥了！趁早断了房价大涨的心吧！02似乎为了佐证中央这个表述，刚刚，发生了两件大事。一个，涉及土地方面的；一个，则涉及开放商！1、北京市鼓励国有企业利用自有用地建设保障房！12月7日，北京市住建委宣布一个大消息：北京鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，目前已经建设约12万套。北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，不断拓宽保障房筹集渠道，多主体供给，形成了广泛合力。有人看的估计云里雾里的：这说明什么？亲，这说明了土地供给将进一步增加，住房总量也将进一步增加啊！别忘了，除了鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，此前，国家还批准集体土地建设租赁住房试点。未来5年，北京市将供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。再回想上海深圳大幅增加住房供应量的政策，可以看到，随着一线城市土地供应量的明显放大，大城市的房价基本没有多少上涨空间了。2、万科表示：发展商时代已经结束！无独有偶，今天，万科集团董事会主席郁亮对媒体表示，对于房地产行业而言，发展商时代已经结束！城市配套服务商是行业未来。万科近五年来着力转型为城市配套服务商。郁亮甚至还扔下这样的话：今后，谁再跟我说万科是发展商，我跟谁急！其实，郁亮扔这种狠话并不突兀。今年3月下旬，正在各家房地产商卖房卖得手抽筋、赚钱赚的合不拢嘴的时候，万科已经先知先觉地宣告：准备迎接楼市下跌！是的，当不少人还在加杠杆、彻夜排队冲进楼市的时候，一些先知先觉的开发商正在从楼市里鱼贯而出。各种信号表明，中国房地产行业的高暴利时代已经过去了，楼市的黄金时代，已渐行渐远！投资者买了房坐等升值的时代，或一去不复返了。散场了，用当时蜂拥而来的速度呼啸而去！03房子是用来住的，不是用来炒的！自古以来，房子就是我们的投资中心点。无论是各行各业的人士，赚钱最终的目的就是为了买房，似乎买房就是唯一保住资产的渠道。然而，任正非所说，世界是循序渐进的，不能去炫耀锄头，而忘了种地！任何的投资，有没有价值，取决于地里种出了什么。不种地，再多的锄头，再精致的锄头也毫无价值，也只是泡沫！这种房产虚高的现状很显然不适合社会的发展，必须控制！实力经济带来的红利，已经不足以撑起这个泡沫了！今天，大闸刀已经拉开，势必切除！从以往种种迹象看来，但凡国家下定决心要做的，就一定能做到。一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们又看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼！

这次调查中所指的“海外买家”严格来讲是非居民（Non-Resident），即不管该买家的公民身份是什么，他/她的主要居所在加拿大以外地区。也就是说既包括长期居外在海外的外籍买家持有的加拿大地产，也有长期居住在海外的加拿大籍居民所购买的地产。   从这份数据中可以看出，这些“海外买家”在大多地区拥有的房屋价值令人难以置信，在总共$1.2万亿元的住宅总价中，海外买家就持有其中价值$373.7亿元的住宅。即使对多伦多市以外的其他地区统计，非居民拥有的住宅价值依然高达$232.3亿元。不出所料海外买家较为集中购房的地区除了多伦多市之外，接下来就是华裔较为集中的列治文山。   温哥华公寓被海外买家拥有比例最高   房市较为火热的大温地区的所有房产物业中，海外买家持有4.8的地产%；而温哥华市(city of Vancouver)的比例则稍高，为7.6%；同时大温地区7.9%的公寓都被海外买家拥有，温哥华市的比例同样较高，为10.6%。海外买家在大温独立屋市场所占的比例仅为3.2%，这些物业的均价为$225万元，较本地居民所拥有物业的均价$160万元高出$65万元。   而在蒙特利尔，海外买家的比例则在过去一年中有显著增加，尤其是公寓市场格外受青睐，比例从1.1%增加到了1.7%。这也从侧面反应出安省和卑诗省出台海外买家税后，更多人将蒙特利尔定为投资的新目标，其它原因也是因为当地的房价更为便宜。  

01租房服务一站化、智慧化，来了就是深圳人，这再也不是一句空话！刚刚，腾讯横刀跃马，正式杀入了现在热得烫手的住房租赁市场！18号，腾讯公司与深圳市住房和建设局联合宣布：深圳市住房租赁交易服务平台正式启动。深圳方面表示：建立这样一个平台对于租赁双方，特别是保护承租方的合法权益，进一步推动住房市场规范发展，意义重大。腾讯方面表示：腾讯将以业内最全面的综合数据资源，全面赋能智慧租赁的建设，为市民提供更多更全面的服务。一石激起千层浪！继阿里携手杭州携手住房租赁平台已来，另一个互联网巨头也正式进入房地产，我们不难感受到一个强烈信号：政府+一线互联网企业、智慧+住房租赁大旗招展，正在乘风破浪前进。楼市将被颠覆，一场租房变革正式拉开序幕。02从报道中透露出的端倪看，与阿里主导的智慧住房租赁都杭州模板相比，深圳模板有它自己的特点。目前，该平台还处于试运营状态，一线功能还不完备。现在已经上线的功能有个人身份验真、房源验真、找房看房、公租房展示、在线交易、在线签约、便民服务、政务服务汇集等。但从目前透露的一些细节看，我们仍然可以窥见其部分特点：1、全面数字化、智慧化，云计算、人工智能、大数据、征信、支付等技术，在平台建设中得到了全方位运用。智慧核验系统。通过语音活体识别和海量人脸识别等前沿技术，提供房屋核验、身份识别、VR看房、在线备案、支付等全链条能力，力保每一个房源达到“真房源、真身份、真委托”。智慧信用系统。腾讯通过履约、安全、财富、消费、社交五大维度，运用腾讯大数据等技术综合评估得出个人的腾讯信用分，进而构建一套成熟的租赁市场信用体系。智慧“楼盘字典”和用户画像系统。通过开放API数据接入、LBS精准位置服务、人工智能和大数据可视化交互系统，帮助政府实现数据可视化、高效、智能的租前、租中、租后的后台管理。2、腾讯全方位介入平台建设，基本做到了全市房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。深圳基本上把服务平台全权授权给了腾讯搭建：包括交易、服务、监管三大环节全面介入腾讯云，租赁房体系各个品类全部覆盖，且连信用体系的搭建也是以腾讯信用为核心（平安信用体系则不再）。不仅如此，深圳还授权腾讯全面整合与住房租赁相关的配套公共服务，让腾讯通过大数据分析和物联网技术，直通积分入学、入户、公积金提取、电子证件办理等政府服务和金融保险服务。从腾讯这种全方面全覆盖的参与级别看，它深圳租赁的地位比起阿里在杭州的地位，可谓有过之而无不及！3、把握问题导向，直击用户体验。报道开门，就提出搭建这个智慧住房租赁平台，就是剑指目前租赁行业乱象：房源信息不真实、黑中介、毁约成本低、信息泄露等问题。用互联网互评系统，制约黑中介。它鼓励房源提供方、租赁者与中介机构等形成互评机制，通过互联网的反馈机制和优胜劣汰的奖惩机制，倡导健康、有序、繁荣和诚信的租赁生态。建立信息保护系统，防止个人信息泄露。比如，平台可能推出类似滴滴司机与乘客之间的安全拨号功能，房东、租客与中介可以通过虚拟号码联系，交易结束，该电话号码就会失效。这意味着，政府一直说要打造的租购同权，建设住房租赁市场这个事情，腾讯这样的互联网巨头们来充当急先锋。一旦互联网巨头入局，这个市场的游戏规则可能会随之发生改变：1、今后，以后所有的房源都在app显示，你像浏览腾讯钱包一样甄选房源。只要是租房，仅仅从手机端或者PC端进入界面，一个端口全部完成。它可能会告诉你哪些是长租房，哪些是短租房；哪些房子子女能上学，哪些房子能够帮您落户口。哪些是政府当房东的，哪些是自营的，哪些是机构改造的，哪些又是纯粹C2C的。用户在上面各取所需。甚至视频看房，3D图看房，地图看房，直播看房，也并非没有可能，大大提高了租房市场的效率。2、利用腾讯信用，租房市场上的很多基于不信任的痛点将随之被抹杀，比如虚假房源，黑中介，押一付三等等。比如，住房租赁平台上将推出基于腾讯信用分的免押险服务，满足腾讯信用分650分以上（最高为850分）的租户，即可购买信用免押险，享受免押金入住，并提供违约保障。3、利用互联网的双向评价功能，房东和租户都可以相互评价，相互制约！这样，为了赢得一个好评，房东中途赶你走的可能性就小了。想想在你租房之后，房东管你要好评的画面，是不是有点太美不敢看呢？当然，反过来，租户也如此，如果评价低、带上了污点，没人租房子给你，也是再正常不过了。也就是说，以后你不用冒寒风顶烈日去找房，官方租赁平台上将提供充足可靠的房源。租户在平台上找到房源后，可以直接在网上签约，以后每个月的租金也可以直接在网上缴纳，还省去了中介费用。变了，一切都变了。相对于买房市场，租房市场更早地迎来了大变革！03说到这里，我们不仅要问：腾讯和政府一起干租赁这件事，能得到什么？内参君觉得，腾讯帮政府解决问题，既受企业社会责任的驱动，同时他也能够得到一样东西——真正成为人与人、人与城市、人与互联网的连接器！1、腾讯将获得租赁市场的大数据。须知，数据是信息化最重要的资源。腾讯和政府共建租赁平台，直接就变成了全深圳的“二房东”，不仅成功导流了更多用户使用腾讯信用和微信支付，成为这个万亿级租房市场最大赢家，更重要的还将获取了所有租赁市场的大数据。2、腾讯将借机深度介入城市服务。腾讯钱包的九宫格里，有一格就是城市服务。腾讯一直寻求在城市服务领域突围，让微信能够直通积分入学、入户、公积金提取、电子证件办理等政府服务和金融保险服务。通过构建租赁平台，这次，腾讯得来全不费功夫！3、腾讯将进一步增强用户粘性。而用户粘性，则更是水到渠成的事。互联网做事的风格就是圈用户，规模越大、用户越多、使用越频繁，护城河就越深。衣食住行是人最基本的需求。腾讯以社交为基础，不断向外拓展，现在介入租赁市场，“住”这件事，也齐活了。腾讯帝国的疆域，又要拓展了！04从大的布局看，一手收紧一线城市商品房市场、灭掉炒房客，另一手全力做大租赁市场，这是现在国家正在做的事。1、从收紧商品房市场的方面看，就拿深圳来说，近日，在经历了限购、限售、提高利率等一系列招数重创后，深圳楼市遭遇了釜底抽薪——银行直接停贷。截至12月14日，深圳地区已有包括平安银行、深圳农村商业银行、民生银行、南洋银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、邮储银行、东莞银行、广州银行、华夏银行、杭州银行以及华润银行共13家银行，暂时停止了受理新增个人房贷按揭业务。这一手有用没有？有用！就在刚刚，备受关注的11月70大中城市房价公布，值得注意的是，70个大中城市中一线城市房价环比下降，北上广深涨势城市哑火了。2、但这些政策或将带来一个问题，那就是错伤了刚需族，让刚需族更难买到房。对这些刚需族，怎么办？国家的做法是：即使买不起房，也要让你更好更便利地租得到房！于是，就有了腾讯阿里深入参与政府租赁平台的案例。因为，要做好租赁市场，就必须盘活存量，而这太需要BAT这种互联网鲶鱼来激活和搅局了！毕竟，阿里、腾讯均拥有海量的数据和资源，更有行业领先的平台技术，这些资源、数据和技术运用到租赁市场，消费者就能享受到跟好的服务。巨头不出手，是因为这个市场他还看不明白，巨头出手之后，这个市场会马上重新建立游戏规则。有政府的决心，有腾讯阿里巴巴搅局，实现租购同权，实现租赁市场建设，这个梦想并不遥远！一场万亿级市场及流量争夺战正式打响了！一个以房地产为投资中心的时代结束了，一个更加公平，租购同权的时代正在到来！

  　　刚刚，中央经济工作会议精神出炉。 　　和以往所有重要会议一样，这里面又埋伏了一些赚钱的线索。这个菜鸡已经写了一半，估计得拖到明天发了。 　　因为今天，有一个对大家影响更直接的大新闻——房地产税。 　　一大早，财政部部长突然在《人民日报》发文，长长4000多字，简单来说，关系到我们普通财迷利益的重点就是：“房地产税”这个楼市月经帖，如今终于正式列入议程，甚至连时间表都给你排出来了！ 　　菜鸡学习了一下领导文章，有三点体会： 　　第一，征收房产税这事儿，不但板上钉钉，还得快马加鞭。 　　先是征收的原则定了：立法先行、充分授权、分步推进。 　　而且推进计划也出来了：力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。 　　也就是说，传闻很久的房产税，大概率2年内完成立法，3年内就有实质性的征收措施出台！ 　　从中央近期的表态来看，这无疑是“长效机制”的一部分，甚至是最有力的一环。 　　第二，也是更重要的一点，就是中央不仅明确表态要征收房产税，而且把征收标准也明确了。 　　那就是按“房屋评估价值征税”，适当降低建设、交易环节税费负担。 　　“评估值”什么意思？就是不是你房子面积有多大，不是你买入时付了多少钱，征税标准是按照当前市场的价格。 　　这里面的学问就多了。 　　如果按照居住面积来算，估计三四线城市的财迷们就坐不住了。房子越值钱，评估值越大，要缴的税也越多。 　　至于你这个房子到底值多少钱，很大可能会按照当地房地产交易中心近期的成交均价来确定，在这个均价上给你打个折，确定计税基数。 　　再想一想前段时间，银行放款都要按照网签价格来定，这可真是一环扣一环啊！ 　　另外，到时候肯定会出台免税面积的相关配套方案，这个面积大概率会由各地方政府决定。 　　第三，房地产税的出台，会让地方政府今后调控更加游刃有余。 　　之前房价之所以控不住，有很大一部分原因是，地方政府得靠卖土地活啊。所以以往每次调控，各地政府总是遮遮掩掩，风声紧了就严点，风声过了就松点。要真的没人买卖房子了，政府财政是会出问题的。 　　等税制改革、房地产税出台后，地方政府的财政收入就会变得合理了。不但在可开发土地越来越少之后，开辟了一条新的税收收入，还能帮助稳定未来的地价和房价。 　　中央这个政策出台之后，楼市必然会出现下面几个现象： 　　1、房地产税一定会在短期影响到房价。 　　之前政府调控楼市一直被大伙所诟病，政策稍微一松就暴涨。 　　出现这种情况，归根到底还是大家有房价会一直涨的幻觉。大家总觉得，调控政策风头一过，一切肯定还会回到原样。 　　现在不同了，房地产税的推出，会使得空置捂房等升值的代价越来越大。在这种预期下，“房哥房姐”今后将会抛售手里的多套房产，减少了这部分投资需求，同时增加市场上房源的供给。 　　这种变化，在短期内必定会改变大家认为楼市会只涨不跌的预期，即使政策松了也很难再度暴涨。 　　2、房地产税不会改变楼市涨跌的长期趋势。 　　归根到底，税收对价格起到的是调节作用；决定价格的，还是市场的供需。 　　房地产税也是这样。房价长期来看是涨是跌，取决于真正的供需，也就是一个城市的人口、收入，以及货币政策。 　　如果一个城市里，人口净流入、收入持续增加，货币增速可观，房价必然会上涨。这时候，房地产税的作用，也就是让上涨的速度慢一点，幅度小一点。 　　3、今后的楼市投资，会是一个更加专业和有风险的事情。 　　今后房价肯定会是一个波动的趋势，眼睛闭着一把梭追涨就能赚的日子，将会结束了。 　　想要真正赚到钱，需要去研究具体的城市、地段，同时还要考虑政策面、货币情况，会是一件更加专业的事情。 　　另外，房地产税征收后，房产持有期间也要不断付出成本。如果趋势没踩准，房价只要不涨，是会不断亏钱的，这也会增加房产投资的风险。 　　4、楼市大涨不符合所有人的利益。 　　按照评估值征收还会导致一个现象——房价暴涨会不符合所有人的利益。 　　原来房价上涨只是影响刚需买房者，现在按照评估价征收，将会影响我们每一个家庭。房价上去了，全民的税收都会上升，这是不符合所有人利益的。 　　再加上我上面也说了，今后楼市怎么走，完全由政府说了算。如果房地产税叠加严厉的限购限贷政策，房价肯定在几年内不会大涨。 　　总之，因为房地产税的出台，今后一二三四线楼市的房价都会被压制，虽然整体的房价涨跌仍取决于具体的城市和地段，但波动肯定会变得小一些。总担心错过最佳买点的刚需，也不用太着急了。

　　由加拿大联邦统计局和加拿大按揭及房屋公司（CMHC）发布的最新数据显示，多伦多所有房产物业中，外国买家只占3.4%，温哥华的比例稍高，也只有4.8%。这两个统计数字与之前舆论一直认为外国买家造成加拿大房价飙升的事实形成很大的反差。   　　以大多伦多为例，总共有58500套各类房子被海外买家买走，其中多伦多数量最大，共有36934套，占总数的63%。排在第二位的是密西沙加，有5455套房子被海外买家买走，万锦位居第三，有3337套房子被海外买家买走。此外被被海外买家买走超过1000套房子的还有奥克维尔、宾顿、旺市等地。   　　如果从比例上看，多伦多海外买家持有物业比例最高，占4.9%，其次为烈治文山市(3.6%)、万锦市(3.3%)及Georgina(2.9%)。因为房屋总量较小，烈治文山市尽管只被海外买家买走2220套房子，但比例高达3.6%，位居第二，而Georgina虽然只被海外买家买走540套房子，但比例高达2.9%，位居前四。 　　加拿大统计局数据显示外国买家对于公寓（Condo）的兴趣要大于独立屋。外国买家在温哥华和多伦多公寓市场所占比例分别为7.9%和7.2%；以价值计算比本地居民的平均水平分别高出30.4%和8.7%。由于加拿大统计局与CMHC收集数据的方法不同，故两者公布的比例也有很大差异。CMHC数据指海外买家在多伦多及温哥华周边地区持有的公寓比例只有2.5%及2.2%，与加拿大统计局的数据差了好几倍。 　　此次调查所谓外国买家严格来讲是非居民（Non-Resident），不管该买家的公民身份是哪里，他的主要居所在加拿大以外地区。这就是说，即便是加拿大公民，如果他的主要居所在加拿大以外地区被认定为是税务非居民，他就算是海外买家。 　　遗憾的是统计数据没有解答加拿大人最关心的问题：海外买家到底都是谁？不过从CMHC公寓蒙特利尔市中心及Nun's Island地区的公寓大厦的调查可以看出一点端倪，数据显示，由今年1月至11为止，有860名海外居民买入当地的公寓大厦，海外居民拥有当地公寓大厦的比例仍只有1.5%。这些买家中有21%来自中国，17%来自法国，28%来自美国。

温哥华市政府最近不时提醒市内的业主，在限期前申报自己的物业是否空置。不过温哥华一个女子表示，市府向她所拥有一块土地收取房屋空置税，她认为市府这个做法不公平，而她也抓破头也不明白市府为何会这样，因为在该块土地上根本没有任何房屋，换言之何来空置房屋。对此，市府没有解释，为何空置土地不能获豁免房屋空置税，但称该幅土地可以用来兴建房屋。有专家认为，强迫业主兴建房屋来出租，存在问题，一如强迫业主要兴建后巷屋，只因业主所拥有的房屋可以兴建后巷屋。 女事主麦克杜格尔(Jane Macdougall)所拥有的土地位于西区麦克唐纳街(Macdonald St.)6161号，属于克里斯戴尔区(Kerrisdale)。根据卑诗物业估价处的资料，以2016年7月1日的物业估价，该物业的估价为392.9万元，较之前一年的280.6万元增加逾100万元，但这估价全为土地的估价，因为在这片土地上没有房屋。 市府指该幅地可用来建房屋 麦克杜格尔表示，按照温哥华市府徵收房屋空置税的计算方法，她需要缴付4万至6万元房屋空置税。 麦克杜格尔续道，在上月市府向市内业主发出房屋空置税申报表格及资料时，她在申报表上找不到任何一种情况适用于自己，即是土地上没有房屋。 为此，麦克杜格尔向市府查询，对方告诉她，她须要支付房屋空置税，理由是该幅土地可以用来兴建房屋。 麦克杜格尔称，自己并非任由该幅土地空置，过去她曾试图开发该幅土地，然而手续和程序繁复，加上该富土地种了不少树，最终不得不放弃。 麦克杜格尔又称，她曾在今年较早时候尝试出售该幅土地，但没有买家愿意以估价购入该块土地，她于是放弃。 建筑师及房地产顾问盖勒(Michael Geller)认为，温市府推出房屋空置税的目的，是希望业主把自己空置的房屋和柏文出租，而非迫使业主开发从未发展过的土地，在这情况下，要空地的业主支付房屋空置税是错误的。 就麦克杜格尔的个案，温市府称，房屋空置税的目的，是鼓励空地的业主开发自己的物业，而市府不欲见到业主为了要避开房屋空置税，把自己的房屋拆卸。 市府正研究麦克杜格尔的个案，看看女事主是否有其他选择。  

　　持多伦多柏文大厦的海外买家约有7.2% 　　根据加拿大统计局昨与加拿大房屋按揭公司(CMHC)联合公布，海外居民拥有加国物业比例的报告，海外居民在多伦多及温哥华拥有的住宅物业比例平均不足5%，不过，海外买家所购置的物业较本地居民较新及较贵。资料又显示，在各类型住宅物业中，拥有柏文大厦的海外买家最多。当局相信，这与柏文大厦价格较廉，以及有人定期管理，较易打理有关。   　　今次是加拿大统计局得到联邦政府今年特别在预算案中取到拨款，�L集海外买家在本国置业资料后的首份报告。但�L集的数据中未包括海外买家的来源地。   　　多伦多市由海外居民拥有的住宅物业有3.4%，占总物业价值3%。温哥华由海外居民拥有的住宅物业则有4.8%，占所有物业总值的5.1%。 　　在多伦多市及其邻近地区中，海外居民持有物业比例，以多市最高，占4.9%；其余依次为烈治文山市(3.6%)、万锦市(3.3%)及乔治娜镇(Georgina)(2.9%)。 　　在多伦多及周边地区，海外居民拥有的独立屋平均价为94.41万元，较本地买家买入(均价84.06万元)高出12.3%；在温哥华，海外买家拥有物业平均价为230万元，比本地居民的160万元，高出43.7%。 　　柏文大厦市场的情况亦近似，海外买家购置的物业均价较本地买家为高。在多市，前者为42.05万元；后者为38.5万元；温哥华市则分别为69.15万元及52.67万元。 　　至于海外买家拥有柏文大厦的比例，由于加拿大统计局与CMHC�L集数据的方法不同，故两者公布的比例亦有异。前者指多伦多柏文大厦约有7.2%，温可华占7.9%；后者则指海外买家在多伦多及温哥华周边地区持有的柏文大厦各占2.5%及2.2%。 　　CMHC又指，由于安省政府及卑诗省政府先后推出征收海外买家税，令部分买家转至多伦多及温哥华以外的市场置业。 　　其中满地可市中心及Nun's Island地区的柏文大厦特别受海外买家追捧。由今年1月至11为止，便有860名海外居民买入当地的柏文大厦，较去年同期上升33%。 　　升幅虽大，但海外居民拥有当地柏文大厦的比例仍只有1.5%。这些买家中有21%来自中国，17%来自法国，28%来自美国。 　　CMHC首席经济师杜根(Bob Dugan)表示，满地可楼价偏低及强劲经济，亦是吸引更多投资者的原因。 　　根据加拿大地产协会的数字显示，多伦多及温哥华的楼房价格指数由2005年1月至今年11月止，分别上升145%及173.7% 。单在过去3年，多伦多及温哥华的楼房价亦分别上升了逾40%及60%。

据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，今年卑诗物业估价处发出的提早通知信为6.7万封，尽管较去年的8.2万封少了1.5万封，但是这是卑诗物业估价处连续第三年发出逾3万封提早通知信。 卑诗物业估价处在2015年及2014年发出的提早通知信，分别为3.7万封及2.4万封。 不过，跟过去不同的，今年柏文的估价平均上升10至30%，比独立屋为高。 相对而言，在温哥华、列治文、本拿比及北岸，独立屋的估价较为稳定。 其他地区诸如菲沙河谷、奥卡纳根(Okanagan)及温哥华岛，一些独立屋的估价上升10至20%。      

　　楼市有风险，买房需谨慎。不过，这样的话，在房价飙升的时候谁又能听的进去呢。 　　这不，一位自称是去年底刚刚登陆的华人青年，因为今年3月在多伦多楼市最高点买了一套房，结果不到一年就赔了60万加元（约300多万人民币）。因为无法忍受巨大压力，准备自杀，并且在网上发帖，提醒大家引以为戒。 　　这个贴子名为《请所有的人，一定一定进来，有房、无房的都进来》，最早于12月16日在东部的约克论坛出现，之后被广泛转载，但很多网友在震惊之余，对这位华人新移民的选择却表示不以为然。 　　先来看看这位网友都说了些什么吧，以下为帖子全文： 　　爸妈对不起，儿子给您跪下了，如有来生我一定好好孝敬您二老。 　　我的惨重教训希望能换回还没上车的兄弟姐妹们以此为戒，不要步我的后尘，希望大家把此文章看完。这是我的真实经历，也许大家看后我本人已经不在了。 　　我是2016年底刚登陆加拿大，来到加拿大后亲戚接待了我，那时候谈论的最多的话题就是加拿大的房子，我父母在中国虽然是普通的农民，但是经过数十年的打拼我爸妈舍不得吃穿总算给我攒了一些钱，也不多，就50来万人民币，我来加拿大也是想买个房子将来把我父母申请出来好好享福的。 　　到后来亲戚给我介绍了很多房屋，还有一些房屋经纪，我刚来加拿大很多东西我都不太熟悉，都是听他们说。毕竟他们都来了几十年了，论经验什么的都比我更加了解加拿大。 　　到后来我赶上2017年3月中旬的房子，把自己的命都赔进去了。 　　三月份大家都知道房子被炒的比火山还热，再加上我亲戚说如果趁现在不抓住机会恐怕以后再也没有这样的机会了，再加上房屋经纪的花言巧语，再赶上那火热的市场，大家一定都懂。 　　那时候市场确实是这样，其他的我也不想多说什么，为了买这个房子我用光了父母的所有积蓄，另外在老家标了5个会，又向亲戚借了50万，合计换成加币40几万。 　　我买了一套单车库独立房价值130几万加币，当时也是昏过头了，没想那么多，要是供不起的话大不了过个把年卖掉一定可以赚不少，也可以出租几千元。 　　其实能租多少，能卖多少，我一概不知。因为我刚到加拿大不久，再加上语言不通，都是他们这样说我就那样听，为了供这个房子我拼命的努力赚钱，什么都干，餐馆，鸡厂，搬货，连屋顶那么辛苦的活我都做下去，可是人生哪有想得那么简单，我来加拿大又没技术，就是做屋顶打杂，老板也是最多给我160，做其他更不用说了一天120已经很好了，可是我不怕苦不怕累。 　　到后来我得知加拿大政府开始打压房价，一直到现在，房价就像悬崖一样的起伏，遇到这种事其实我心里已经很难受了，我舍不得吃贵的，吃的都是超市里最便宜的白菜，包菜，一些猪肉，再把所有的血汗钱全部供给银行，还不算借的那些钱。 　　到后来，有一天我突然到网上看到一些真实性的房屋数据，这回才让我彻底醒悟，原来我这个房子买贵了很多很多，我看过旁边的同样的房子，有些是2013到2015差不多40几万，到后来又拿去转手70到80万左右，可是就我这个房子买了最贵，基本上连首付款都赔光。 　　我问了很多经纪，如果我现在把房子挂上去卖不会超过80万，我整整不到一年亏了60万加币还不止，按照我这种打工的方式就算打一辈子也还不上亏掉的60万，你们叫我怎么活？ 　　老家欠的人款都是我之前回去写欠条的，我已经无力承受跟偿还，只能一死一走了之，加拿大干活真的好累，爸妈我死在加拿大了，我对不住你们。 　　这个帖子一发出，有网友立刻留言说：谁认识，赶紧劝劝，救命要紧。 　　还有的网友劝他：坚持就是胜利！不能一点点小挫折就把命都搭进去了！做男人要坚强一点！没准以后又涨上去了呢！怎么这么快定输赢了！ 　　有网友表示：50万人民币的储蓄撬动650万的资产, 杠杆率1300％，这就是楼市赵薇啊。相当于用抄外汇的杠杆来炒地产，还估错了资产标地。 　　有网友劝他在做傻事之前一定要考虑父母的感受：楼主不要想不开，申请破产吧，你活着才能让你的父母有生存的欲望，不需要承受白头人送黑头人的痛苦 　　还有的网友发现，这位ID为Bkkkdddc的网友12月16日第一次注册，第一次发帖，就是这么沉重的内容，因此质疑帖子的真实性。 　　还有的网友提醒大家，人生不仅是房子：看完心酸，不管真的假的我们身边确实有这事发生，为了上车什么方法都敢去做，一年转身升值几十万把大部份人给催急眼了。其实人应该脚踩实地，这种投机游戏就是一个大骗局，像音乐椅一样，输了只可以让更多人清醒一下，人生观不只是房子，生活有很多种活法！ 　　截至目前，该网友在论坛上都没有再次现身，新闻里也没有出现不明身份的市民自杀的消息。大过年的，希望这一切，真的只是在开玩笑吧。

　　你相信吗？温哥华的房子，由非加拿大居民拥有的其实只有不到5%，数据来源于加拿大统计局的最新报告。   　　这是今天最新公布的数据，与加拿大按揭与房屋项目共同完成，是全国报告的一部分，详细了解了是谁，什么时候，在哪儿买的多少房？   　　温哥华的报告显示，非本地居民的买家为4.8%，占总房产值的5.1%。 　　并且，根据房产的类型不同，海外买家所占的比例也不同。在温哥华，非本地买家拥有7.9%的公寓。相比而言，非居民拥有的独立屋占3.2%。 　　根据大温哥华的不同区域看，温哥华地区的海外买家展7.6%，列治文占7.5%，西温占6.2%。 　　非居民所拥有的公寓价格更高 　　在温哥华，由非居民所拥有的公寓的平均价格比居民拥有的高30.4%。 　　温哥华在非居民所拥有的公寓是全国比率最高的。 　　全国由非居民拥有的公寓的平均值在$930,600左右，比居民拥有的高出25.6%。 　　所有这些地产形式，包括：独立屋、镇屋、排屋、半独立屋……都是非居民拥有的价格更高，差距最大的就是独立屋。 　　非居民拥有的独立屋的平均价格为$230万左右，居民拥有的在$160万左右。 　　在温哥华和西温地区这种差异就更明显 　　在大温哥华，  非居民所拥有的独立屋平均价格接近$800万，居民所拥有的大约$530万。 　　非居民所拥有的独立屋平均大小近4800平方尺，比居民所拥有的大32.2%。 　　加拿大统计局表示，这篇报告是为了构建一个框架，以标示出房屋的数据差。

西温哥华去年一幢独立屋「摩货」(shadow flipping)交易，最终引致买卖双方对簿公堂。提出诉讼的温市商人，正向买方的一个女商人，追讨约60万元款项。 根据温哥华市的卑诗最高法院资料显示，2016年3月21日，温市商人柯林斯（Andrew Collins）以299万元，买入西温Condor Place 5930号路段一幢独立屋，并支付订金20万元，成交最后限期为2016年6月21日。一个月后，即2016年4月21日，柯林斯把该物业的购买权，以20万元溢价转售予女商人休梅克（Katie Schomaker）。 买家延期成交?「摩上摩」或蚀让 可是，在成交最后限期前，休梅克要求延长成交日期至2016年9月5日，并向柯林斯贷款20万支付额外订金，物业最后于9月5日易手。不过，根据柯林斯在诉讼文件声称，休梅克拒绝缴付承诺的订金、偿还订金贷款和溢价等共60万元。 根据网络传媒ThinkPol报道，今年9月14日，休梅克曾经尝试以328.8万元叫价放售上述物业，但无人问津。她于今年10月19日再以299.8万元挂牌。至11月10日，有买家承诺以264万元购买，但至今仍未正式成交。 有地产界人士分析，该个新买家可能由于物业涉及法庭诉讼而最后放弃交易，而这类「摩货」活动更不时会引发这类争拗事件。「摩货」是指在房屋交易完成前，物业再被转手获利。 有关诉讼，法院仍未审讯。      

　　多伦多房地产市场到底有多少外国买家进入？联邦统计局和加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新数据显示，多伦多所有房产物业中，外国买家只占3.4%，温哥华的比例稍高，也只有4.8%。   　这是CMHC和联邦统计局首次就房地产市场外国买家所占比例公布相关数据，之前一直有舆论认为外国买家造成加拿大房价飙升，导致房市过热。   　　以物业价值计算，外国买家在多伦多约占3%，在温哥华占5.1%。 　　外国买家一直被认为炒高了加拿大的房产物业价格，尽管之前的调查显示外国买家在加国房市中只占5%-10%，安省和BC省还是先后实施了限制外国买家的相关政策。 　　此次调查所谓外国买家严格来讲是非居民（Non-Resident），不管该买家的公民身份是哪里，他的主要居所在加拿大以外地区。 　　数据显示外国买家对于公寓（Condo）的兴趣要大于独立屋。 　　外国买家在温哥华和多伦多公寓市场所占比例分别为7.9%和7.2%；以价值计算比本地居民的平均水平分别高出30.4%和8.7%。 　　此数据出炉后，估计会继续引起人们的争论，到底外国买家对加拿大房地产市场的影响有多大，BC省和安省的相关政策实施后，两地的房市瞬间冷却了不少，但是近期又有反弹的迹象。 　　加拿大房地产协会的屋价指数显示，从2005年1月到2017年11月，温哥华房价增加了173.7%，多伦多房价在此期间上升了145%。 　　过去3年温哥华房价上升了60%，多伦多升了40%。

新西兰央行的一项新研究警告，加拿大长期以来繁荣的楼市极有可能不得善终，而这种情况一旦发生，处在收入阶梯低端的人将遭受最严重的损失。 与加拿大一样，新西兰在过去十年里房价飙升，也一直与住房负担危机缠斗不已。与多伦多、温哥华两市互为参照，新西兰房价最高的几个城市，目前独立屋均价也是百万起。新西兰政府最近宣布禁止外国买家在新西兰买房。 新西兰储备银行就楼市繁荣问题开展研究，本月发布的一份研究报告考察了过去三十年世界范围内楼市的兴衰。 该研究追溯了数次经济危机前后房价的起落，比如1980年代的斯堪的纳维亚银行业危机,1990年代晚期的亚洲金融危机和2008-09年的次贷危机。 研究发现40%到50%的楼市繁荣以泡沫破裂的萧条落幕。相比之下，只有四分之一的股市繁荣是以萧条结尾。 “房价的繁荣-萧条循环比股票市场明显得多，”经济顾问Maitland MacFarlan在报告中写道。 MacFarlan并没有给“楼市繁荣”提供准确的定义，但是他在给加拿大HuffPost 的邮件中表示，“持续多年的两位数价格增长应该可以作为楼市繁荣的信号。” 听起来，多伦多和温哥华的楼市完全符合。 MacFarlan发现，当楼市由盛入衰时，损失最严重的是低收入房主。 报告特别指出，“举例来说，2008-09年的经济萧条前奏，就是美国房价前所未有的上涨，而且是便宜地区的小房子。当危机来临时，价格增长趋势完全逆转。” 报告还总结说，房价崩溃的时间更长，相比股市崩盘，楼市崩盘更加旷日持久。 “股市崩盘曲线更短而陡峭，循环呈现V字形，价格下跌约两年后完全恢复需要好几年时间。” “而房价的下跌和恢复曲线是U形，更加延宕，低谷通常持续约4-6年。” 报告发现，楼市萧条发生，通常会对国家的金融体系构成风险。 “楼市萧条和银行业危机之间存在很强的关联...二战以后，工业化国家所有主要的银行业危机几乎都与房价萧条同时发生，” MacFarlan写道，尽管他特别提到，不是所有的楼市萧条都必然引发金融危机，也不是所有的金融危机都能引发楼市萧条。 MacFarlan本人特别指出，楼市萧条的风险并非无法避免，毕竟40-50%的繁荣以萧条结尾，还有50-60%不是这样。 他写道，“楼市繁荣得以善终的情况还是比较多。”

      长者倡权人士指出，大温楼市危机造成的租金狂彪、可负担房屋单位数量急跌，已经危及部分长者处于无家可归的边缘，有些长者要找室友共租，或睡人家沙发，或住在车上。 　　当舆论焦点放在千禧一代买不起房屋的问题时，服务本地耆英的工作者表示，低收入耆英更容易被高楼价累及。411长者中心协会(411 Seniors Centre Society)理事福塞特(Linda Forsythe)表示，她看到不少长者因为被逼迁而流落街头、住在车上、与朋友共租、睡人家沙发。"这些情况一般在年轻人身上很常见，但他们比较容易适应、忍受，最终能透过工作改善自己生活。然而对长者来说，他们已经没有机会赚更多的钱，这是问题所在。"   　　长者与所有省民一样，承受着同等的租金上升幅度，但他们的收入却是不合比例的低，以及需要应付更多的医疗费用。虽然省府有对低收入长者提供补助金，但市面上的政府补助单位却在减少中。   　　省府有一项年长租屋者住屋补助(SAFER)，提供每个月有上限的津贴。在低陆平原的租金上限为765元；根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的资料，大温一房柏文的平均租金为1223元。符合资格的领取SAFER的长者年收入不得超过2.7万元，每个月可领取200元。即是说，假如他们要缴付的月租为765元，可获得200元的津贴；如要缴付的月租为1500元，他们仍只可得到200元津贴。在低陆平原以外的SAFER上限――例如维多利亚或基隆拿――为667元。 　　卑诗长者倡权者麦肯齐(Isobel Mackenzie)表示，在过去10年，平均租金上升了45%，但SAFER上限则只增加了9%；该上限与市场租金中间出现了巨大差距，呼吁省府增加SAFER上限，追上平均租金，并每年检讨一次。 　　此外，麦肯齐说，自2013年起，本地政府补助的长者单位下跌了5%，令到轮候时间上升。 　　中侨行政总监周潘坤玲说，移民长者面对的困难就更大了，除语言障碍外，由家人担保移民的长者，不合资格申请SAFER。这些虽长者希望能独立生活，但他们无法得到这些帮助。