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一半产权怎么处理？分居夫妇为买断共同房产诉诸公堂

当夫妻分居或离婚时，继续共同拥有房屋是不现实的。剩下的两个选择是：一方可以购买另一方的产权，或者将房屋出售后分钱。在加拿大，法律明确规定一方不能强迫分居的配偶买断房屋，除非双方同意。默认的情况是将房屋在市场上公开出售。如果公开出售，分居或离婚的配偶是否可以提出购买房屋的报价？如果可以，必须遵守哪些规则？最近，安省有一起涉及此事的房产分割诉讼案。该夫妇于2020年7月分居，妻子则继续与两个孩子居住在共同拥有的房屋中。2023年8月，法院命令将房屋挂牌出售。 1个月后，房屋以$79.9万元的价格挂牌，有买家在10月17日出价（offer）。重要的是，出价过程是封闭的，妻子只收到一个出价，就是他的丈夫提出以$65万元购买房屋。妻子拒绝了这个报价，因为远低于她对房屋价值的估计。丈夫立即提出起诉，要求法院认定他的出价是“有效的公平市场报价”并且具有约束力。随后，丈夫指示经纪暂停挂牌，直到法院解决问题。根据丈夫的说法，妻子的拒绝意味着“违反了诚实守信的义务”。法官认为，丈夫有权在竞标过程中提出报价。然而，提出报价的配偶“必须与其他有意向的买家竞争，并且不得透露任何关于其他报价的内幕信息”。判例法明确规定，业主必须参与竞标过程，并遵守该过程的所有手续，就像任何其他第三方竞标者一样，房屋应该出售给在公平程序中出价最高的人。另一个问题在于妻子是否有义务接受丈夫的出价。法官指出，挂牌协议中没有包含一条规定妻子或丈夫必须接受购买报价的条款。法官确认妻子“作为共同所有者有权坚持以房屋的最高公平市场价值出售。”法官还认为，妻子拒绝丈夫的报价“显著低于他自己同意的公平挂牌价格”并不构成“她为阻止（丈夫）作为买家而进行的不诚实行为”。为了避免双方进一步发生纠纷，法官指出了一条明路，即二者有权以公平的市场价格出售房屋。法官命令房屋的挂牌价为$75万元，挂牌价每30天降低 $2万元，直到售出为止。丈夫和妻子可以按照当前的挂牌价随时提出报价。在加拿大，除了这种夫妻一方将另一方的产权买断，从而拥有整套房产，还有另一种听起来更加“奇葩”的方法，即一方直接将自己的一半产权在市场上出售，结果就是另一位作为买家的陌生人与房子的现任主人共同拥有房产，甚至一起居住。检索挂牌房屋时，辨别这种情况很简单——一栋不错的独立屋以政府估值一半不到的“白菜价”出售，肯定就有“故事”。例如，去年年底列治文有一栋2002年建造、土地面积5800平方英尺、房屋面积近3000平方英尺的独立屋，政府最新估价为$211.5万，挂牌价却以$75万挂牌，背后就有一出前夫哥因投资失败，资金周转不过来，将自己的一半产权登记在女儿名下的“欺诈性转让”案件，还登上了报纸头条。这种“陌生人住在同一屋檐下”的一半产权转让买卖，通常伴随着一些特殊的规定。例如去年6月，有人以$99.8万的价格出售温哥华2281 E 10th Ave独立屋55%的产权。在产权划分时很明确：买家可以使用1216平方英尺的3间卧室和2间盥洗室，顶层庭院可以共享。按照产权比例分担房屋贷款，房屋会分隔成独立空间，确保隐私。当然，这种卖部分产权的房子也是有市场的。例如，《温房一周》就报道过列治文6260 Udy Road的一半产权上市销售，挂牌价135万，最终以115.8万成交，说明还是有需求的。对于卖家来说，这种方法可以缓解持有房产的压力，同时又能保住房产。对于买家来说，用一半的价格购买一半的独立屋，也听起来比租房更靠谱、毕竟一半的资产是自己的。信息来源：Financial Post

2年前
真牛，加拿大10大最贵房价区域，大温占8个！

7月23日，据city news报道，如果按每平方英尺价格计算，加拿大十大最昂贵的购房地中，大温哥华地区占了八个。 21 世纪不动产公司（Century 21）发布的最新数据显示，温哥华西区、温哥华市中心和西温哥华是全国房价最贵的地方。根据21世纪不动产的数据，温哥华西区的独立屋每平方英尺价格为1161加元。不过，该房地产集团解释说，这些数字在过去六个月中保持相对稳定，涨幅不大。报告指出："尽管不列颠哥伦比亚省的房价在2024年前两个季度总体保持稳定，但大温哥华地区的一些郊区房价有所上涨，而温哥华的公寓价格则略有下降，这主要是由于一些家庭继续从城市核心地区搬到更实惠的市场。” 报告指出："温哥华东区房屋价格上涨近 18%，达到每平方英尺 977 加元，从去年的降价中反弹，远低于西区和市中心房产的每平方英尺价格。西温哥华、北温哥华、本拿比、列治文、三角洲、白石/南素里今年的房价也都有所上涨，其中大部分涨幅不大，与去年的跌幅相比有所反弹。菲沙河谷的房价保持稳定。” 与此同时，新不伦瑞克省圣约翰市的房价偏低，该市独立屋每平方英尺仅售 186 元，仅为温哥华房价的 16%。对于今年下半年的走势，21 世纪不动产表示，利率很可能是一个主要的决定性因素。加拿大央行将于周三发布最新的利率信息。 "卖家可能会暂缓将房屋投放市场，以应对等待利率下降买家群体。”

2年前
素里最高楼花暴雷！华人开发商欠巨款玩不下去跑路了？

7月17日，加拿大媒体《Daily Hive》报道称，因为贷款困难，有华人背景的开发商AimForce集团在大温多个项目难以为继。其中曾经饱受瞩目的素里第一高楼估计很难在该集团手里完成了。由于涉及地标项目，所以这起开发商财务爆雷事件也引起加拿大媒体的广泛关注，但实事求是，在当前的市场环境下，AimForce不是第一个，也不会是最后一个。图自《Daily Hive》，2024年7月据Daily Hive报道，开发商AimForce集团目前在素里、列治文、高贵林的地产项目总评估价值接近1亿元。而其中三个项目已经被接管。日前，AimForce希望赎回三个项目，但遭BC省法院驳回。简单来说，没钱就别想起死回生。其中最令媒体关注的项目是10227 King George Blvd，这个地址曾经意味着素里新地标，也是素里历史上建筑高度最高的楼花项目。该项目占地面积1.6英亩，位于素里中心车站东侧，楼层高达67层，包含685套住宅和20万平方英尺的综合空间，如果建成将会是素里第一高楼、地标建筑。目前，项目原址依然是是古老的商业中心，里面包含了地面停车场、RBC银行等商户，BC Assessment对该土地的评估价是6800万。该项目共计有两笔大额欠款，债务总计高达4500万元。两笔债务的债权人分别是太平洋抵押贷款投资公司（PMIC）和Amber Financial。此外，该项目还拖欠地税58.3万”，可见AimForce公司持有与自身财力不相当的物业有多么辛苦。 AimForce面对的困境其实和那些炒房子还不起月供的个人投资者没啥区别，只是体量更大，媒体关注更多。如果大家发现开发商那么那么好的土地都有可能深陷困境，个人操盘“一改多”其实真不一定稳赚。随着项目被托管，如果AimForce找不到外部资本来，预计2024年7月底就会进入出售程序，预计售价在4500万左右，只是估值的四分之三。大家可以发现，以这个价格出售，AimForce连欠的钱都还不清，也很难东山再起。报道还称，售土地还存在一系列开支，比如3%的佣金、税款、拖欠的各类费用，开发商几乎拿不到多少钱。此外，是否可以出售土地，还需要等待BC省最高法院的裁决。时间回到2023年3月，当时10227 King George Blvd的规划获得批准，各大媒体都用大篇幅报道素里将有新的天际线。可谓是眼见他起高楼，眼见他楼塌了。根据规划，该项目设计高度为213米，比温哥华市中心地标建筑Living in Shangri-La还要高12米，仅比本拿比的Gilmore Place矮。开发商AimForce曾表示，该项目会给素里带来无限机遇，成为素里市中心的新经济支柱。却终究难逃泡沫一场。除了素里项目之外，AimForce在列治文的3771 No.3 Rd、3791 No.3 Rd、高贵林的541 Clarke Rd也有风险。据媒体报道称，目前AimForce的董事长Davidson Guo已不见踪影，换句话说，该公司已经无法确定还有没有掌舵人。报道还指出，债权人试图与Davidson Guo联系，但发现其人已经不在大温。该公司注册在列治文，主要成员基本是华人。这个世界上没有稳赚不赔的投资。用杠杆撬动的地产投资更如此。因为开发房地产周期很长，牛熊之间谁也无法准确预测。无论什么数量级的投资者，对市场都要充满敬畏。

2年前
温哥华独立屋政府估价$280万结果$90万售出!

温哥华UBC大学附近的一套独立屋惊人地以不到100万加元的价格售出，这温哥华房地产市场可是极为罕见。为什么这个政府估价$280万，只卖了$90.2万？如果大家认为这是因为地理位置不好，那不是。这所房子位于邓巴-南兰兹(Dunbar-Southlands)社区，距离UBC大学不远。图自：Dexter Realty 今年，它的估价为$2,813,400。而以温哥华的标准来看，最初的要价仅为79.8万，已经很便宜了。对于这座有近60年历史的五卧室三浴室的房子，BC省评估将其大部分价值归因于土地($2,723,000)。这所房子之所以卖得这么便宜，在于它实际上是一处租赁房产。因为新业主购买的是有租约的土地和房屋，而不是买断了土地本身。买方实质上成为了租户。当然了，跟普通租户相比，买下房子的“租户”有一些优势。由于他们住在房子里的时间更长，他们可以在自己需要的时候对房子进行装修。不过，租赁协议的问题在于，在租赁结束时，该物业将连同已做的任何改进或补充，归还给原所有者。事实上，像这样的单户租赁房屋很少见，因为这通常适用于联排别墅和公寓住宅。图自：Dexter Realty 挂牌信息显示，这套房子的面积约为5000平方尺。多个卧室还提供了数量惊人的存储空间。图自：Dexter Realty 后院也相当大: 图自：Dexter Realty 以90多万买下这套大独立屋值不值呢?这就见仁见智了！

2年前
撑不住了！加拿大此地公寓房源爆仓，十多年来最高！

据路透社报道，加拿大房主正面临抵押贷款支付的急剧上升，现在许多人决定放弃，导致多伦多的房源数量达到十多年来的最高水平，预示未来几个月房价将大幅下跌。数据显示，全国三分之二的待售公寓在多伦多，成为其他大城市的风向标。多市的库存已超过十年前的高点，同时销售滞后。房地产顾问表示，库存增加但销售疲软表明市场压力很大，这预示着一系列违约或价格修正即将到来。推动房源激增的是那些在五年前以低利率购买房屋和公寓的房主和投资者，他们原本想在多伦多有利可图的租赁市场中分一杯羹。但是，这些抵押贷款现在续约时遇到了一个截然不同的利率环境。加拿大央行虽然最近开始引导利率下调，但抵押贷款利率仍然很高。在加拿大，抵押贷款通常为25年，每三到五年续约一次，而在美国，房主可以在15年或30年的抵押贷款期间享受固定利率。根据比较抵押贷款网站ratehub.ca的计算，在当前利率下，许多房主的贷款支付将翻倍。图源：ratehub.ca 明年，大约3000亿元的银行抵押贷款将到期续约。 “有些是投资者，他们现在只想放弃，因为他们负担不起，”总部位于美国的房地产信息提供商CoStar Group的首席经济师Carl Gomez说。同时，许多人也不愿意降低要价并在他们的投资上亏损，至少目前是这样。 “几乎没有人愿意亏钱，”RARE Real Estate的经济研究总监Daniel Foch说。“似乎没有人真正调整他们的预期，认识到这个市场他们不会赚钱。” 这种趋势在公寓市场尤为明显，库存处于历史高位，房地产经纪公司Right at Home Realty的总裁John Lusink说。目前的供应量通常需要五个多月才能售出。“这是一个没有买家的买方市场，”他说。代表多伦多地区7万名经纪人和销售人员的多伦多区域房地产委员会（TRREB）的数据显示，2024年前三个月的挂牌量比去年同期增加了近25%。与此同时，销量仅增长了5.3%。加拿大央行的下一次利率决定将在7月24日作出，多数经济师预计利率将再次下调25个基点。上个月，央行四年来首次将基准利率从5%下调至4.75%。但经济师表示，即使央行利率下调100个基点，对即将续约的抵押贷款利率影响有限。五年期固定利率与长期债券收益率挂钩，可能徘徊在3%至4%之间。 Lusink预测，多伦多公寓价格可能在年底前下跌10%。

2年前

　　11月21日，住建部会同国土部、央行召开座谈会，为未来楼市(专题)定了调：楼市调控不喘气，不歇脚。业内普遍预期，调控政策从严将是明年房地产工作的总基调。　　严调控态势下，2018年房价会怎么走?什么时候是买房的好时机?而对于刚需来说，房价降了，可是又买不到房，这又该如何应对? 　　12月2日-3日，以“决策与市场”为主题的第六届凤凰网财经峰会在北京举行。凤凰网财经专访城市与竞争力研究中心主任、中国社科院-联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞，解答楼市和房价热点话题。　　楼市严调控没有时间点明年仍会严调控　　本轮楼市调控热潮从今年“317新政”兴起，截至目前“五限”政策，新建商品房限价，预售证管理，住建部严查囤地等，已经让百姓看到政府调控楼市的决心。那么严调控究竟会持续到什么时候? 　　倪鹏飞认为，楼市严调控没有一个时间点。再者，房地产的基础性制度和长效机制建设，也应合二为一，需要两者时间的结合。还有，房地产调控已经机制化，之所以不放松，不动摇，是因为目前还存在着反弹、投机的可能性，有一些上涨压力，所以调控就不放松。　　“如果真要说楼市调控到什么时候?我想应该是长效机制制度性建设完成以后，那时炒房的预期和需求不存在，房地产就进入平稳发展的轨道，这时所谓的调控，可能就可以被大众逐步的接受了。”倪鹏飞表示。　　值得注意的是，房地产调控机制业内普遍预期还会有很长的一段时间才会建成，倪鹏飞表示，在目前来看，明年的楼市调控还会从严的。　　“第一是要调控，第二是房地产调控机制化，再者还要根据市场变化情况，预期变化情况进行相机抉择。”倪鹏飞认为，“如果说一些城市，首先是要有硬性政策。比如说一些城市如果明显上升，政府就要有新的措施，如果比较稳定，那么现在可以不动，总的来说在一个合理的区间里面波动，要保持调控的措施既不出台也不减少。如果有变化，政府可以采取相应的措施应对。” 　　经济增长预期比较低为楼市调控创造条件　　多年以来，我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长，尤其是每当经济下行压力较为严峻时，各级政府往往借助房地产“稳增长”，并且效果显著。然而，房地产并没有给我国的长期经济增长态势带来根本性改变。不利于生产性资本的积累，不利于创新和技术进步，导致资源错配不利于效率改进等。　　倪鹏飞指出，目前来看，房地产对经济增长的贡献确实不小。今年预计房地产拉动gdp增长率直接和间接可能会有1.01个百分点，总体来说贡献很大。但是，现在中国经济发展的预期目标，相对来说比较低，这就给中国不再像过去那样依赖房地产让经济处在一个所谓较高增长的水平奠定基础。中国经济增长目标的调整和未来经济发展整体向好的宏观情况，为坚持房地产调控不放松、不动摇、不泄气创造条件。　　2017年三季度以来，中国宏观数据都是全线下滑，但是中国目前情况来看，经济还是面临下滑压力。“因为我们的目标已经调低了，调到6.5，今年应该说能够达到6.9了，中间有0.4个百分点的回旋余地。2020年我们要实现经济增长目标的话，2018年、2019年、2020年保持6.5的增长率就够了。”倪鹏飞表示。　　发展租赁市场建议把租房者的租金抵扣个人所得税　　近期，链家董事长左晖在《财经》年会上表示，“北京65%的人是住在自己的房子里，35%的人住在其他的房子里，我指的是标准住宅，当然还有非标准。未来趋势性都会有很大的变化，北京50%以上的人租房是很正常的。”那么在大中型城市发展租赁市场是一个很大的进步。但是在中国的传统观念里，“有房就有家”，再者，租赁体系不健全，利益得不到保障，也让租房者更喜欢拥有一套自己的房子。　　“我认为我们发展租售并举没有错，甚至下一步重点增量发展租赁市场也没有错。但是租售的结构，大局已经形成了，在我们进入饱和阶段前，大家主要还是以购房为主，未来即使再增加也是比例增加一些。但是它的以售为主，或者说以购为主的局面难以改变。另外从当前趋势看，较短时间内，全球的需求是提高自住的比例。”倪鹏飞认为。　　“你担心的事情是两个问题，一个是租房者的利益难以得到保障，第二就是租房者和购房者公共服务不均等，这两大原因实际上从经济利益上导致了人民愿意购房，不愿意租房。” 　　倪鹏飞指出，解决这些问题，有三点建议：第一，从法律上确保租房者的利益;第二就是加快租购同权实行，从调研来看，一些地方也实行了，但是说和购房完全相等可能还有一段距离，但是在缩小。第三，建议租房者的租金抵扣个人所得税，　　“总体上我就在想和国际接轨，就是说我们租售并举，还要加一个先租后售。咱们有一个过程，咱们年轻人是先租，等到你收入增长了，到了一定的年龄了，前面又发展到一定的基础了再购，现在共有产权房就设计了这样一条道路。　　全国总体房价还不是特别严重　　近期，任志强在《财经》年会上表态，“我没太搞懂你们老说房价高，我觉得还早着呢。” 　　房价现在究竟高不高?倪鹏飞表示，“这要看不同的城市，国际上确实有一个标准――房价收入比，联合国大概在2到6的水平。因为中国处在快速发展期，中国人均收入在持续提高，所以我们在衡量合理区间的时候，我们甚至放松到8这样的一个水平，甚至到10，超过10肯定就太高了，所以说中国的房价时高时低，要看不同的城市。” 　　与此同时，倪鹏飞还指出，全国总体房价还不是特别严重。对于北京这个国际化城市来说，其房价确实很高了，但是因为是一个国际化的城市，所以至少从房价收入比方面来看，容忍度更高一点，但是任何城市不可能是无限的高下去。并且由于北京有一定的外部购房的压力，那么他是稳定上升，这是一个长期的整体的趋势，但是这个过程中也是有波动的。　　房价拐点究竟在什么地方?倪鹏飞认为，因为动态变化城市也比较复杂，所以不是特别好衡量。但是对于有一些城市就能从历史发展过程预测趋势。　　新建商品房和二手房价格齐下跌才是真实下跌　　10月份统计局数据显示北京、上海、深圳十个城市新建商品房同比是下跌的，也就是说它的价格比去年同期是要低了一些，价格回到了一年之前。但是刚需反而说我买不起房了，怎么看这种现象? 　　倪鹏飞指出，刚需始终是说他买不到房，从来就没说他买得起房。今年的房价的上涨下跌进行了一些观察，有的房价真的是下跌了，但有的房价不是真实的下跌。　　“如果我们把新建商品房和二手房两个指标放在一起，如果二手房下跌，然后新房也下跌，那么我们可以判断这个房价真的下跌。” 　　倪鹏飞进一步解释说，如果是新房下跌，二手房在上升，合成一个下跌那么他未必是在下跌，因为政府调控的时候主要是限制新房的下跌，新房价格跌是因为有销售许可证要求他的价格销售上限，所以他只能在要求的价格销售。由于这个现象可能导致很多人买不了房子，这个价格房子供应很少，所以说买不了房子，有一些城市出现了“秒光”。　　“我注意到北京确实是二手房价格也在下跌。所以北京的房子确实是有所回调，成都和南京没有下跌，成都和南京是倒挂的。”倪鹏飞表示。　　对于刚需买不到房这种现象，倪鹏飞认为，由于房屋销售许可证决定了房价不能超过一定幅度。开发商愿意在许可证规定的价格范围，供给的房子比较少。刚需没有下降，还是存在的，相对于刚需来说少了，供给严重的不足，所以出现了秒光。　　目前的调控是压抑了一部分的需求，使得房价名义看起来是下跌了，所以说这部分需求仍在的话，是不是说调控还是没有达到预期效果?倪鹏飞表示，“政府也在采取一些措施，增加土地供应，进而未来增加住房的供应，满足这个需求。” 　　“同时政府也必须采取措施，把土地的价格降下来，土地的价格不降，要开发商按照规定的价格卖，他既不愿意销售，更不愿意进行下一步的开发。不过，需要指出的是，尽管出现了那种情况，这个调控也是有必要的，因为不调控市场马上就出现难以失控那样一个局面，所以先把他们稳下来，接下来会有加快速度，加快改革，加快供给的过程。” 　　根据易居研究院总监严跃进提供的数据显示，最近几个月一二线城市成交楼板价已经有所下滑，三四线城市上涨幅度开始减少。严跃进分析称，这有两个原因：第一是土地价格管控是比较严厉的，所以实际上拿地方面会趋严谨慎和保守;第二是从当前此类房企的拿地来看，也面临一些限地价和限房价等管制，所以拿地的价格相对不会太高。　　“这里面很明显的是，如果你还是采取之前拍卖的办法，那房价又高了。所以政府在拍卖的过程中就完善了一些办法，到一定程度以后不再竟地价了，会去竟自持和保障房。”尽管政府没有明确表示过要降地价，倪鹏飞表示，这个问题不一定非要表示，政府实际上也是市场的一方面，但是他要落实房价方面过快上涨的这样一个政策，他在经济上做出一些牺牲，也就是说在土地财政上面要做出一定的调整。　　2018年楼市进入“盘整期”，2025年之前还会有一波增长　　严调控态势下，房价走势似乎在渐行明朗。那么楼市2018年会怎么走?未来房价会在一个怎么样的趋势上?刚需适合买房吗? 　　“我总的判断就是，2018年是进入一个‘盘整期’。各城市情况不太一样，增幅肯定是降低的，有一些城市会下跌的。前年是一线城市涨的快，去年是二线城市，今年是三线城市。明年情况肯定就变了，明年三线城市不可能涨太快了，一线城市我觉得会有一些新的变化，但是二线城市会有一些新的变化，总体上来看平稳的。”倪鹏飞指出。　　“现在是一个波动性增长的，2025年倒觉得可能还有一波增长，但是现在应该是处在一个平稳的调整期下行的一个状态。我们不能只看房价、销售和投资，开发、投资、销售、价格需要合在一起。当然如果是刚需，随时可以买房。”