地产

　　新的物业转让税（PPT）表格要求买家填报是否已尽合理努力核实卖家的税务居民身分。 　　卑诗省府昨日正式开始使用新版的物业转让税(Property Transfer Tax，PPT)表格，要求买家填报及核实卖家是否本国税务居民，如买家未有提供准确资料，将面临被税务部追讨卖家的资本利得税(见另稿)。有专家提供五项买家自保方案，例如要求卖家提供税务报表等，但如对方坚拒提供资料，买家在填表时必须小心处理，必要时宁可漏空不能确定的项目。 　　卑诗省财政厅新PTT税表(第29版本)昨日正式使用；最具争议及对买家影响最大的，是买家需要表明，曾否尽合理的努力去核实卖家的居民身分，而卖家是否加拿大居民或非居民，则是根据加拿大的《入息税法》(Income Tax Act)而定，即所谓的税务居民。 　　本地法律公证人任立三指，买家在核实卖家的居民身分时，并不应单靠对方口头提供的资料作实。 　　他说，在新例未实施前，一般处理物业交易的买方律师，都会准备一份法定声明(Statutory Declaration)予卖方律师，并要求对方填写后交回。 　　任立三说，在该份法定声明中，卖方需要声明是否本国居民及在联邦《入息税法》定义下的税务居民，并需在律师见证下签署文件，文件具法律效用。 　　买家可按照卖方在声明提供的资料填写物业转让税表格。如今新例实行后，声明文件大部分都会加上省物业转让法下的条文。 　　任立三表示，如卖方没有签署法定声明，又拒绝提供居民及税务居民身分的资料，买家应该以书面及电邮，经对方的律师提出要求，并保留这些文件的副本，以证明曾尽努力希望核实对方的居民身分。但在填写表格的时候，如没有足够资讯确认对方是否居民，则宁可将该项漏空，亦不要冒险填写。 　　移民律师李克伦(Richard Kurland)则认为，虽然新例是将核实卖方居民身分的责任交到买方身上，但买家不必过分担心。 　　他建议买家可要求卖方提供最近两年的评税单(Notice of Assessment)，因为这是最简单直接的证明。 　　不过，如对方拒绝提供这项资料，而买方对卖方的税务居民身分仍存有疑问，则可请律师成立信托，要求卖方需要提供证明才能取得成交的款项。 　　李克伦认为，新例令加拿大税务局更易执法，甚至侦查出过去7年内曾漏报或瞒报的人，然后追讨漏报的税收。

  　　用类似翰林院这样的词给一个住宅小区命名，并把名字写在石头上摆在小区门口，这在中国是十分平常的，但这样的事第一次发生在澳大利亚，因为只写了中文，竟然引起了当地居民的不快，这个标志还可能会被移除。 　　据澳大利亚媒体11月26日报道，悉尼北部的帕拉马塔市一所公寓被命名为 翰林院，由于刻名字的标识上没有同时附上英文翻译，引起了附近居民的抗议，此事已经交于当地议会审理。 　　 　　 （报道截图） 　　其实，这块石头的背面是附有英文翻译的，公寓街对面的开发商也有英文标牌。 　　 （报道截图，下同） 　　据报道，这所公寓是在两个月前建成的，院子里还有一个阴阳大招牌和一个传统的中式鱼塘。 　　 　　公寓开发商的发言人张先生告诉记者，中文标语是直接向中国买家传达的，并不是什么秘密。他还说，这附近有很多高级的学校，公寓建在这里是想卖给那些希望孩子接受好的教育的中国人。 　　对此，当地居民接受采访称：每当我们望向街道时，都会看到这个醒目的中文标识，也许它写着你个土澳（stuff you Aussies）呢。另一位居民则说，这个标志使附近的说英语居民都感到被排斥，她还说，自己去过很多这样的公寓，想为自己的儿子找一个住处，但被告知这主要是面向中国人出售的。 　　该市前市长洛林维恩（Lorraine Wearne）接受采访表示，很多当地居民向她抱怨这个标志，而她担心这样下去中文标识会带来更多中国投资者，认为这对社区不利，因为中文标识不适合于周围环境。她还说：这是在利用我们的学校来向中国人出售公寓，对我们造成了困扰。我们包容了这些中国新移民，也希望他们包容我们。 　　 该市前市长洛林维恩 　　据报道，澳大利亚并没有法律条文规定标牌必须得是英文的，只是当地规定非英语的标牌不能正对着街道。 　　帕拉马塔市议会工作人员表示：标牌上写着我不懂的文字没有关系，但前提是必须附上我的母语的翻译。并说，这个标示可能已经违反了相关规定，将不得不移除。西悉尼商会的大卫博格（David Borger）对媒体表示，非英语标牌在该社区渐渐消失。并说：我想如果我们允许这种情况继续发生，人们会减少对这个城市的归属感。报道称，该市议会很快就会决定是否应该把这个标志移除。 　　据报道，这所公寓所在地区的华人在过去四年中从16%增加到了21%。 　　据了解，今天的澳大利亚生活着120万华裔，占全澳总人数约5%；在历史上，曾有大量华人在北澳的开荒，为当地的繁荣和发展做出巨大贡献。而近一年以来，澳大利亚部分政客对中国颇有敌意，指责中国政府、企业甚至华人收买澳大利亚政客为其代言的说法甚嚣尘上，总检察长还表示正准备彻底修改涉及间谍活动和外国政治干预的法律条款。  

林瑞阳张庭 据台湾媒体报道，明星夫妻林瑞阳和张庭，跨足科技保养品产业多年，旗下经销商达118万人，每个月发出约12、13亿薪水，目前传出林瑞阳五年前花上亿买下内湖豪宅，看似花钱不手软的他，据悉全是为了宠爱妻而做的。 林瑞阳和张庭的上海豪宅 林瑞阳原先砸上亿买2户，后来退掉1户，夫妻俩挑中的豪宅每坪落在120万左右，整体来说相当奢华，会在此购屋主要除了看准生活机能好，也相中近期形成的小型豪宅聚落，而两人添购的豪宅内部装潢，潢除了走巴洛克式风格外，还包含露天游泳池及顶楼空中花园，据悉还能眺望台北市景观。 张庭夫妇 张庭林瑞阳和孩子们 日前公开的上海豪宅，规模及派头也不亚于内湖的豪宅，装潢不仅宛如皇宫般华丽，也有空中花园、宫廷风客厅，还有容纳多人的BBQ广场，此外还能一览黄浦江，这也难怪张庭敢夸口说“家里到处都是钱”。

　　周六温哥华市中心举行游行抗议联邦政府最近出台的全国安居政策。 　　示威者认为政府计划在10年内减少50%无家可归者的计划实行起来太慢。 　　这项400亿的计划旨在建设十万套新的可负担住房，也包括在下次联邦选举之后发放住房福利。 　抗议者希望政府能在那之前就斥资。也有人质疑，新建的住房对最需要住房的人来说是否真的负担得起。首先应该进一步收紧出租管控政策并执行到位。 　　也有人认为该政策是全国性的中产阶级化，低收入人群会因此被迫迁离社区。 　　这次集会是全国各城市风起云涌反对该政策的诸多游行活动之一。 　　集会者认为，住房危机不是能等10年才解决的问题，有钱应该马上用来解决问题。

     中国投资者以数字公司的形式持有温哥华西区一幅商场土地，并计划改建柏文。有居民表示，知道该些单位可能会以海外买家为销售对象时，更担心项目最终会沦为炒家持有的空置房屋，令该处变成"空城"。 　　温市位于西33街(W 33 Ave.)夹麦肯齐街(MacKenzie St.)的一幅小型商场用地预期将会被重新发展，据重新发展的计划书显示，该幅土地上的8间商店，将会减少至3间，其余的空间并会用作兴建柏文单位。 　　有关注温西麦肯齐区(Mackenzie Heights)发展的居民近日成立麦肯齐社区协会(MacKenzie Heights Community Association)，并向市长及市议员发信，表达关注。组织在信中表示，有关的土地用途更改并不能为温市带来有效的人口密度增长，亦不能支持社区的可持续发展，只会是另一个让非本地居民投资的项目，并破坏社区的历史与发展。 　　居民担心，项目会成为投机者买入并持有的空置房屋，而商铺亦会因为租金太高而被空置，令该区变成"空城"。 　　据《环球邮报》(Globe and Mail)报道，持有该幅地皮的是一间本省注册的数字公司－1032682 B.C. Inc.，负责项目的建筑师兼发言人艾格罗夫(Ian Egloff)指，业主来自中国，并活跃于小型的发展项目。 　　根据记录，该家数字公司的两名股东都有华人姓名。 　　据报道，市府职员在收到该公司提交的设计方案时，已在去年春季指示发展商谘询居民意见，但至现时为止，双方对于设计及重新规划仍有严重分歧。 　　艾格罗夫表示在未来数月内，会提交更改土地用途申请，并继续与居民接触。 　　有居民表示，他们并不是因为项目的建筑高度或密度而提出反对，因为他们也希望该区能再次热闹起来，他们只是希望发展商能兴建较小及较可负担的单位，而不要兴建昂贵的豪华城市屋。 　　居于该区多年的居民亨德森(Deborah Henderson) 说："我们希望这个社区的人口密度能够增加，更想我们的子女能在这区居住，但他们现在因为负担不起而要到其他地区。" 　　她并指，当居民从建筑师那边得知，该些住宅单位有可能会向海外买家销售，令他们更担心这些单位最终会被空置。 　　另一名居民则认为，政府应想办法应对及停止将房屋用作为投机商品的现象。 　　据资料显示，该间数字公司的两名董事均为华裔，该幅地皮以往由一间公司持有数十年。卑诗物业估价处的纪录显示，该地皮近年首先以543万元于2015年1月转手，四个月后再由现时的数字公司，以640.3万买入，价格增幅接近一百万元。

　　有在大温郊区枫树岭、杜华逊(Tsawwassen)等地置业的华裔表示，尽管当初"被迫"搬到郊外，是因为负担不起市区的房价，不过在融入当地社区之后，却发现郊外另有一番景致。 　　资深投资顾问宋浩晖，日前接受《星岛日报》记者采访时坦言，自己的办公地点在列治文市，5年前决定搬离并在三角洲南面的杜华逊置业，是因为买不起列市的独立屋。 　　他说："2012年之前我一直住在列治文的城市屋，为了给年幼儿子有更大的成长空间，希望能够找到一幢独立屋。但是，当时列市独立屋的平均价格，已接近100万，我是买不起的。" 　　他说，后来发现距离列市约20分钟车程的杜华逊，不仅环境优美，并且屋价较便宜，还有不错的学校。结果他仅以约80万元，在杜华逊的英吉列崖区(English Bluff)，买下一幢占地1万平方尺的6睡房独立屋，室内面积接近2,800平方尺，室外还有一个20尺长的泳池。 　　宋浩晖表示，十分庆幸自己当初的选择，现时在该区居住非常舒适，8岁的儿子目前入读区内私校Southpointe Academy第三班，而杜华逊更是一个潜力十足的动态社区："前往维多利亚的卑诗渡轮码头就在附近，大温未来的邮轮码头也有望建在这里，杜华逊村商场(Tsawwassen Mills)更是大温最大购物中心。 　　另外，美国华盛顿州罗伯茨角(Point Roberts)近在咫尺，驾车过境加油可节省20%。" 　　他说，虽然马西隧道（George Massey Tunnel）的交通时常堵塞，不过他的工作时间比较弹性，再加上对周围路况十分熟悉，因此到列治文仅需20至30分钟车程。 　　枫树岭70万独立屋 一见钟情 　　另一位搬到枫树岭居住的中国移民周女士表示，去年决定买屋时，一家人曾经纠结了好一阵子："我们买房的预算只有70万元，在温哥华只够勉强买到两睡房柏文，一家4口将会十分拥挤。当经纪推荐枫树岭这幢独立屋时，我们本来只是当作郊游去见识一下，不过当看到房子之后，感觉很震撼，一下子就爱上它。" 　　她说，这幢4睡房独立屋叫价不到70万元，并且位于一个十分宁静的社区："这不就是我们一直想要的梦想屋吗？太吸引人了！虽然之前从未考虑过搬离市区这么远，不过那里乘西岸快车(West Coast Express)到温哥华市中心仅需50分钟，而且环境十分幽静，与我们之前租住的温东相比，完全是另一番景色。" 　　周女士还表示，枫树岭地区房价的涨幅，丝毫不比温哥华逊色，她的房屋目前的价值已将近90万元。 　　除此之外，该个社区华裔比例极小，有利两个孩子学英文，也可让他们早日融入主流社会。

　　大部分游客到魁北克城游览后有些留念就心满意足了，比如从小尚普兰的商店里买点儿纪念品，或者在芳堤娜城堡前拍张照，但是中国土豪可不那么容易满足，他们想把整个魁北克带过去。 　　中国金城集团斥资200亿加元，联手江苏省启东市政府要共同打造吕四・魁北克海洋文化艺术城项目。 　　他们要在启东重建完整的魁北克老城这一联合国教科文组织认定的历史文化遗产。启东是一个与上海隔扬子江相望的卫星城。   // 　　金城集团的加拿大办事处在今年初联络了蒙特利尔的城建规划公司WAA，讲述了这一构想。建筑公司的副总Ziad Haddad向魁北克调幅电台表示：“金城集团告诉我们他们想在中国建魁北克老城时，我们很感兴趣。”   　　得知中国有模仿西方城市的潮流后，Haddad和他的同事最初有些担心。但是在再三考虑后，决定冒冒险。 　　“我们不得不从正能量的角度来想这件事，”Haddad回忆说“但是问题是怎么把这件事做好？” 　　他们的担忧是有道理的，此前中国几项仿造西方城市地标的项目均华而不实，出尽洋相。 　　羡慕嫉妒、有钱任性？ 　　中国模仿西方建筑的倾向遭到一些人的公开反对，认为这出自东方文化对西方文化的羡慕嫉妒。 　　还有一些人把这一现象简单看做是财富膨胀的标志，认为这表明中国人有钱任性，现在想要什么都可以用买买买来解决，大不了自己建一个。 　　Haddad对此给出了更简单的解释。“中国人旅游需求旺盛，如果国内就有巴黎和伦敦，他们足不出户就可以‘周游世界’了。” 　　面积小、雄心不小 　　金城集团的公私合作项目预想建成面积为3.5平方公里，目标是吸引中产阶层居民，可以为上海纾解人口压力。 　　Haddad解释说“这个项目包括住房、公园、旅馆、会议中心、健康会馆、学校甚至大学。目的是打造一个完整的能够存续的城市。” 　　这么密集、多功能的地产项目被认为会使社区更宜居，居民更健康。 　　既然这个项目的理念得到认可， WAA 已经获邀参加进一步的具体设计投标。所有投标单位必须在12月拿出方案，最终结果明年年初揭晓。 　　由于此项目属于国际范围内竞标， Haddad不想透露过多公司的计划。 　　他倒是很乐于表明WAA不愿意去做的事“我们不想掉进刻奇的陷阱，拉斯维加斯式的假威尼斯不是我们想做的东西。” 　　Haddad 对创意和模仿有着泾渭分明的认识“我们只想传达城市的意境，不打算照搬魁北克老城，那样做不道德，也行不通。” 　　城市的精神内核 　　WAA考察了启东的地貌和条件，也了解了将来要在这里居住和工作的人们的需求和向往。 　　Haddad 说结果是“设计必须小心翼翼，因为既要尊重启东人的意志，又要尊重魁北克老城的精神实质。” 　　WAA在启东项目设计中使用的魁北克老城经典元素包括狭窄蜿蜒的街道，起伏的地形，以及英法混搭的建筑风格。 　　“我们尽力捕捉魁北克老城的魅力所在，而不是仅仅复制外观，”Haddad表示，WAA也会从魁北克公私空间衔接浑然天成的美感中汲取设计灵感。 　　尽管WAA公司最在意“捕捉城市的灵魂和精神所在，”但是有一样形式特征很难抗拒，他承认“客户十分想要一个城堡式的宾馆”。 　　不过他为避免误会急忙补充说，“我们不会彻头彻尾地抄袭芳堤娜城堡。”

据大温地产局（REBGV）公布数据，大温地区今年10月的独立屋基准价格(benchmark price)涨至160.96万元，城市屋和柏文基准价分别为80.24万元及64.2万元。菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board)公布同期数据显示，该地区独立屋、城市屋以及柏文的基准价，分别是97.19万元、50.28万元和36.94万元，与大温相比落差明显。 资深地产代理麦敏华接受《星岛日报》记者采访时表示，随着屋价持续上涨，加上联邦金融机构监理办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)推出房贷申请者收入压力测试的规则，令首置业者更难上车。 她说：“温哥华是富人的乐园，政府一边说要协助本地居民置业，但另一方面又不断收紧房贷政策；压力测试规则明年生效后，首置业者的购买能力势大打折扣。” 不过，她依然认为投资置业是硬道理，年轻人不能因为上车难就轻言放弃。麦敏华说：“华人十分重视置业，喜欢先苦后甜。房价年年上涨，如果你计划长期在本地生活，那就一定要想办法早日拥有自己的物业。”   她建议，年轻人即使无力购买梦想屋，也要设法先“挤上车”。如果买不起温哥华的房子，把目标对准郊外。以往选择房屋强调的是“地点”，现在最重要的是“公车”，只要公车到达的地方，尤其在天车站附近的住宅，往往十分抢手：“像素里市一些柏文，虽然地点位置不算好，但是因为靠近天车站卖得很快。” 据麦敏华提供的地产资料显示，目前温市几乎找不到低于100万元的独立屋，但以同样价钱，在高贵林、枫树岭(Maple Ridge)、二埠、三角洲、素里以及兰里等地，就有大量独立屋可供选择，甚至可以买到占地1万平方尺的大宅。如果肯花时间找资料，更可按着一己预算找到理想居所。 麦敏华指出，地产局有不同价格的住宅放盘资料，纵使置业者的预算只有40至60万元，又或者50至100万元，都有详细楼盘资料可参考。买家只消向地产代理查询，获提供网址就可一目了然；再计算法律及其他成本，在预算内置业非难事；至于地区远近、是否方便生活和上班，就要考虑清楚。 对于有些年轻人宁在市中心租房，也不愿搬到郊外当业主，麦敏华就表示：“我经常告诉客人，特别是年轻人，如果你不想放弃温市中心的生活，但又买不起同区的房子，那就先就自己的现有能力多做功课，买一个郊外的投资屋，然后租给别人，用租金来供房贷，自己仍然在市中心租房。所有生活方式没有改变，但就成功晋级为业主。“ 另一位大温经纪陈纪罡也认为，目前越来越多的人选择在大温郊区置业，当中不乏来自中国的新移民。除了价格因素，也有许多人更喜欢郊外的生活环境。他说：“像温东的特色屋，楼上自住、楼下可分两个单位出租，或许今后增值空间很大，但是这与西方中产阶级典型住宅有异。许多华人反而觉得乡郊社区环境，才更贴近这种生活方式。”也许这样的原生态味道较贴近本地民情，因此就更有利新移民融入本地社会。  

有在大温哥华郊区枫树岭、杜华逊(Tsawwassen)等地置业的华裔表示，尽管当初“被迫”搬到郊外，是因为负担不起市区的房价，不过在融入当地社区之后，却发现郊外另有一番景致。 资深投资顾问宋浩晖坦言，自己的办公地点在列治文市，5年前决定搬离并在三角洲南面的杜华逊置业，是因为买不起列治文市的独立屋。 他说：“2012年之前我一直住在列治文的城市屋，为了给年幼儿子有更大的成长空间，希望能够找到一幢独立屋。但是，当时列市独立屋的平均价格，已接近100万，我是买不起的。” 他说，后来发现距离列市约20分钟车程的杜华逊，不仅环境优美，并且屋价较便宜，还有不错的学校。结果他仅以约80万元，在杜华逊的英吉列崖区(English Bluff)，买下一幢占地1万平方尺的6睡房独立屋，室内面积接近2,800平方尺，室外还有一个20尺长的泳池。 宋浩晖表示，十分庆幸自己当初的选择，现时在该区居住非常舒适，8岁的儿子目前入读区内私校Southpointe Academy第三班，而杜华逊更是一个潜力十足的动态社区：“前往维多利亚的卑诗渡轮码头就在附近，大温未来的邮轮码头也有望建在这里，杜华逊村商场(Tsawwassen Mills)更是大温最大购物中心。另外，美国华盛顿州罗伯茨角(Point Roberts)近在咫尺，驾车过境加油可节省20%。” 他说，虽然马西隧道（George Massey Tunnel）的交通时常堵塞，不过他的工作时间比较弹性，再加上对周围路况十分熟悉，因此到列治文仅需20至30分钟车程。 另一位搬到枫树岭居住的中国 周女士表示，去年决定买屋时，一家人曾经纠结了好一阵子：“我们买房的预算只有70万元，在温哥华只够勉强买到两睡房公寓，一家4口将会十分拥挤。当经纪推荐枫树岭这幢独立屋时，我们本来只是当作郊游去见识一下，不过当看到房子之后，感觉很震撼，一下子就爱上它。” 她说，这幢4睡房独立屋叫价不到70万元，并且位于一个十分宁静的社区：“这不就是我们一直想要的梦想屋吗？太吸引人了！虽然之前从未考虑过搬离市区这麽远，不过那里乘西岸快车(West Coast Express)到温哥华市中心仅需50分钟，而且环境十分幽静，与我们之前租住的温东相比，完全是另一番景色。” 周女士还表示，枫树岭地区房价的涨幅，丝毫不比温哥华逊色，她的房屋目前的价值已将近90万元。 除此之外，该个社区华裔比例极小，有利两个孩子学英文，也可让他们早日融入主流社会。  

安省地产经纪黎宇昌表示，当大多伦多及邻近地区买卖两闲的情况下，有实力的华人明白到在市内再购买一些方向未明的独立屋，无论作为自住或投资，在短期内房市出现另一高潮是不切实际。这些人开始转向长线投资，在大多市近郊找寻有潜力的独立屋作为另类选择。 他称有些华裔客户最近购买一些面积广阔的独立屋，这些独立屋占地一亩至十多亩不等。这类型独立屋散落在万锦市，如和顿大道（Warden Avenue）及麦健时少校径（Major Mackenzie Drive）以北一带，史托维尔路（Stouffville Road）、布明顿路（Bloomington Road）、皇帝路（King Road）和400号公路一带。 黎称选择面积超过一亩地的独立屋有很多好处，第一是房屋面积可用性大，整个家庭拥有前后广阔及有深度的地皮；其次是独立屋因为地皮面积大，私隐度亦相对较大；第三是不少华人觉得拥有大宅可作为一个身分象徵。 他指客户购买这些面积超大的独立屋，因为这类房屋在大多市及邻近地区已经成为一些稀有品种。在市中心很多大面积独立屋的阔度，一般只有50尺乘120尺，在市中心要找到有一亩面积的独立屋已经十分罕有。因此买家向邻近市区地方，购买这类大面积土地的独立屋。 他强调在未来发展潜力来看，买这类房屋的客户一定要放眼在长远方面。因大部分这类独立屋如想改变规划，拆卸后重建成多间房屋出售，目前在几个邻近多伦多市的发展规划都是不容许的。除非在若干年后当大多市人口膨胀，住宅用地要向四面八方扩阔时，省府末有可能把某些以往较为偏僻的地段重新规划，到时才可申请将土地发展成多间独立屋或镇屋发售。 有人会认为面积以亩计的土地，省府只容许建一间独立屋是十分浪费。他解释其实在这样大面积的土地，如业主遵从规定，透过各种建屋申请，是可以在土地上多建一至两间独立屋。但这些房屋必须是亲戚住屋，即是如一个家庭有两个子女，他们成家后，可以在土地上各自建屋居住。虽然每间独立屋的业主都可以拥有居住权及业主身分，但他们是没有业权的，换句话说是每间屋不能单独出售。 如果其中有一个业主想将自己的房屋出售，只能出售居住权，因此杜绝了一些想把这些面积阔大独立屋推倒，而建筑多间房屋出售图利的投机活动。 黎宇昌说，也有些人为了方便就以多个合伙人方式拥有及分享业权，会首先成立一间股份有限公司来拥有这片土地的业权，建成三间屋后，每间屋的业主或居住者身分，分别占公司三分一股权，将来房屋要再转手，可以用公司股票转让方式成交，但这样涉及太多法律问题，目前仍不太多见。   

　　周四，温哥华市政府发布了一份文件，是针对解决本市住房危机的十年计划。   　　其中表示，温哥华正在考虑“限制非永久居民的房产拥有权”。   　　除此之外，还提到了将打击将房屋作为商品的投机行为，进行“税务和金融管制以限制住房商品化和土地投机投资”； 　　重新审视炒房所得收益的税务制度，填补其漏洞。 　　报告一出，中国买家立刻人心惶惶，因为在这份报告中，这些事项被列为“第一年”的“优先、重要”事件。 　　报告还明确提出了将效仿澳大利亚和新西兰的案例。 　　原因是这两个国家的情况和温哥华非常雷同。 　　例如，新西兰其最大城市奥克兰(Auckland)的平均房价在100万新西兰元(约等于87万加元)，当地成年人口中只有约25%的人购买了自己的物业。 　　外国人在新西兰大量购买土地，其中最主要人群就是中国人，其次是澳洲人、英国人和美国人。 　　这使得奥克兰和温哥华同时出现在了全球房屋最不可负担城市榜单的前五名里。 　　在这两个国家，都开始出手严格管控外国人买房。 　　今年10月，新西兰女总理就职，一上台就宣布，新政府将禁止外国人在新西兰买房。 　　除了市府将“限制非永久居民的房产拥有权”以外，最近联邦政府、省府、市府为了解决住房问题可以说是花样百出： 　　1. 联邦政府，宣布了联邦自由党政府的全国房屋政策计划（National Housing Strategy），砸400亿 让53万人有房住。主要承诺为低收入者提供住房福利； 　　2. BC省府又将于下星期一（11月27日）起，启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，要求买家填报自己及卖家身份及相关信息，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息。否则将面临罚款甚至入狱。 　　3. 温哥华出台的房屋新政主要看准了独立屋住宅区，将让这些区域变得更加可负担。这些区域将会兴建更多的镇屋、排屋、后巷屋和公寓。10年以内新建72,000 户新住房，让低密度的社区增加房屋密度。 　　这么多的新政策，其实只有一个目的：就是让本地居民有可负担的住房…… 　　虽然目前的房价看起来，任重而道远……

　　北温艾尔派恩路515号物业 都说加拿大是“万税之国”，购物要交税，吃饭要交税，买房子这么大的一笔投资，自然也要向政府纳贡不少。而且在BC省针对外国人买房出了一个新政策：从2016年8月2日起，将向海外房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(Property Transfer Tax，PTT)。 　　新税规定现只针对在大温地区购房的外国买家(包括非加拿大籍和非加拿大永久居民人士，包含留学生和外国劳工)。 　　新税政策一出吓跑了不少原先预备购屋的外国买家，也让不少人因无力支付这笔税款，所以只好放弃订金。 　　韩裔女子损失18万 　　近日，卑诗最高法院裁定，一名于2016年6月同意购买一幢北温房屋的韩裔女子，因未能在同年秋季如期履行买卖合约，因此卖方可获得已支付的18万元订金作赔偿。   　　据报道，案中姜姓(Kyeonga Jeong，译音)韩裔女子于2016年6月与北温艾尔派恩路(Alpine Court)515号独立屋的业主韦尔基(Sandra Wilkie)达成协议，姜女同意以260万买入该幢独立屋，交屋日期订在该年10月。   　　不料卑诗省府2016年8月引进PTT，她的买屋成本立刻增加40万元，她因此并未如期完成房屋交易。PTT适用于任何在2016年8月2日后成交的物业，即使买卖协议在上述日期前订立。 　　姜女在卑诗最高法院称，她与韦尔基达成协议时，双方都不知道省府可能引进PTT，但该税生效之后，她并没有足够资金支付屋价连税共约300万元。 　　姜女要求退还定金遭拒，官司打到法庭，卑诗最高法院女法官沃伦(Lisa Warren)认为省府开征新税，并非任何一方的错，但这不足以影响合约精神，因此卖家有权保留定金。 　　其他类似事件 　　据报道，第一个面对媒体访问公开说放弃订金的是一个美国人，他叫Mac Kerman，是一个动漫创作者，他在温哥华已经工作两年，并希望长期居住，于2016年7月初决定购买位于温哥华快乐山区的一个两睡房公寓，也已经签署买卖合约并支付订金3万元。因为无法赶在8月2日新税生效前完成交易，他将不得不多付9万元税款，而他实在无力支付这笔税款，所以只好放弃3万元订金。 　　一个来自新加坡的家庭，他们看中了一间位于Bowen岛、叫价76.5万加元的房子，并已经交了订金。不幸的是，他们的成交日订于8月2日新政策实施以后，这意味着他们需要额外支付11.5万加元的物业转让税才能完成交易，而这笔税款足以让他们打消买房计划，所以他们只能损失订金。 　　29岁中国学生李静(Jing Li，译音)，于2016年7月中旬付订金，在兰里市购买了一个城市屋单位，计划永久定居加拿大。在她签订购房合同12天后，卑诗省府宣布对外国购房者加征15%PTT。李静不是永久居民，所以须多缴8.4万加元物业转让税，而这是她无力负担的。但是，如果她退出交易，她将失去约5.6万加元的押金。

　　这个星期，加拿大联邦政府推出了一个全国住房策略，目的是帮助那些正为维持住自己的住处而“挣扎”的人们。 　　加拿大广播公司的 Jordan Press报道说，这一新的全国住房策略，包括为加拿大人建造8万个廉价出租的公寓房，并计划将在今后10年内拨款250亿加元，专门缓解加拿大人流浪街头、无家可归的现象。 　　近年来随着房价的高涨，租金的上涨，加拿大有越来越多的人因房租而感到经济紧张，而且有越来越多的人流落街头，成为无家可归者。 　　加拿大合作住房联盟 （ Co-operative Housing Federation of Canada）的战略事务主任蒂姆・罗斯（Tim Ross）表示，住房的费用正在成为越来越多人的压力。 　　多伦多 1/5家庭庭感到紧张 　　加拿大房屋抵押贷款和住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corp.）最新发布的数据显示，2016年，加拿大有170万户家庭存在着 “基本的住房需求”，这意味着在他们的税前收入中，超过三分之一的收入被用在了住房的开支上，而且这些住房往往并不满足他们的居住需求。 　　除了温哥华外，基本住房需求最高的城市都在安大略省。 　　在多伦多市，有接近五分之一的家庭因住房而感到财政紧张，这个比例在全国是最高的。 　　旨在帮助100万个家庭 　　加拿大政府希望在未来十年内，建设 8 万个人们能负担得起的出租单位，再加上 250 亿加元的政府拨款和私人资本，从而减轻 50万个家庭的住房负担，并帮助另外 50 万个家庭避免流落街头。 　　加拿大无家可归问题联盟的首席执行官蒂姆・里希特（Tim Richter）表示，当然，这些资金不可能完全解决无家可归的危机，但至少这些资金将能改善局面，而获得资金的机构如何来使用这笔钱将是非常重要的。 　　加拿大广播公司报道说，政府的官员告诉住房领域的机构，在这个新的住房策略中，政府将强调住房是一项人权。 　　不过，这个新计划的许多细节要到明年才能拿出来。 　　全国住房日 　　加拿大政府是在全国住房日 （National Housing Day，11月22日）来临之际宣布上述政策的。 　　加拿大总理贾斯汀・杜鲁多（Justin Trudeau）特意前往多伦多市，而联邦家庭事务部长让 �C 伊夫・杜克洛斯（Jean-Yves Duclos）则在温哥华市，就此策略发表讲话。 　　报道说，明年联邦政府将推出一个规模更大的减贫计划，全国住房策略是新的计划奠定基础。 　　加拿大关注住房问题的机构都对这个旨在于提供人口整体住房承受力的策略抱很大希望，但也有机构组织感到不安，因为新策略的重点是修建低租金住房，而不是紧急庇护所，有些机构担心在新政策实施后，政府有可能削减给他们提供的项目资金。

　　■ 新版物业转让税表，要求买家承担责任，尽力确定卖家身分。图为温市一景。网上图片 　　卑诗省府即将启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，要求卖家申报在加拿大的身分，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息；同时也要求买家尽力确认卖家身分，披露其是否是加拿大税务居民，以便CRA追查非居民所需缴纳的资本增值税(capital gains tax)，否则将面临罚款甚至入狱。有大温地产经纪认为，新例要求买家所承担的责任，并不合理，而且卖方的私隐也难以获得保障。 　　新版的物业转让税税表将于11月27日起生效，该PTTR税表已经多次修改，这是第29版。 　　去年的修改版要求买家申报是否加拿大公民或是永久居民，否则需要缴付额外的15%海外买家物业转让税(PTT)；省府最新公布的新版表格增加一个新的内容，询问买家是否“尽力(reasonable efforts)去确认卖家的身分信息”，并要提供卖家的地址及电话。在填写表格时，买家还需表明所有信息是“完整且正确”的，否则将面临罚款甚至入狱。 　　买家须尽力确认卖家居民身分 　　省府修改PTTR税表目的，是收集房地产卖家是否为加拿大居民的信息，是否为加国居民根据加拿大《所得税法》(Income Tax Act)来确定。加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本增值税，而非居民则须在出售物业时缴纳该税项。 　　大温地产经纪陈纪罡周四接受《星岛日报》记者访问时表示，虽然新版PTTR税表有助堵塞漏洞，不过将确认卖家身分的责任落到了买家头上，既不合理，在操作上也有困难：“在加拿大买卖物业，买家与卖家通常都见不到面，一切都是提供地产经纪来代理，并且由双方律师来完成交易手续。” 　　他说，根据加拿大金融交易与报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC)的规则，挂牌经纪有责任去确认及收集卖家的身分信息，但地产经纪同时还要遵守保密条例，不得随意泄露客户的私人信息：“如果有人随便出个报价(offer)，挂牌经纪都得提供卖方身分信息的话，那如何保护客人的隐私？” 　　陈纪罡认为，由挂牌经纪去确认卖家的信息，从理论上讲，足以确保信息的准确性，但是由买家去承担这个责任，并不公平：“买家并没有直接的渠道去取得这些信息。如果一定要明确是谁的责任，那么按照FINTRAC的规则，卖方经纪在物业挂牌之前，有责任去做好这项工作。” 　　他还表示，在完成最终交易手续时，律师也可担当积极角色：“我个人认为，律师既可从法律角度去获取卖方的身分信息，同时按照律师的专业操守，也不会轻易透露给第三方，有助保护客户的隐私。”

据加拿大广播公司记者塔斯克John Paul Tasker报道，自由党政府总理杜鲁多星期三公布了10年内拨款4百亿加元用于帮助低收入加拿大人能有自己住房的全国性计划。   人人有房住   杜鲁多说，加拿大人都能够住进安全、可负担的住房属于基本人权；不应该有人在大街上无家可归的流浪。   杜鲁多政府承诺的10年内用4百亿加元的资金新建廉租房、维修旧的廉租房，并为530万低收入加拿大人提供每年2500加元的租金补贴。   杜鲁多强调解决低收入者住房难问题是个长期、需要各级政府和各个民间组织携手合作的项目，他的自由党政府决心坚持不懈的下大力气去解决这个问题。   需要省政府的合作   虽然杜鲁多政府的全国低收入者住房计划需要各省政府拿出4百亿资金中的一半，但联邦政府劳动和就业事务部长哈吉杜Patty Hajdu 表示，她相信加拿大各省区的政府会积极响应联邦政府的计划，与联邦政府合作解决亟待解决的低收入者住房难的问题。   加拿大联邦议会反对党之一的新民主党领袖辛格则指出，新民主党过去十几年来一直努力把低收入者的住房权定为基本人权，但历届执政党都没有拿出解决这个问题的有效措施，现在的自由党政府也缺乏解决问题的勇气。   联合国的解读   新民主党议会党团负责人卡龙Guy Caron则表示，希望自由党政府不要只是耍嘴皮子说住房问题是人权问题，而是真正拿出有效的立法和具体的措施去解决低收入加拿大人住房难的问题。   维权组织Canada Without Poverty负责人法尔哈女士Leilani Farha认为，虽然杜鲁多自由党政府的10年全国住房计划的确是在落实联合国住房属于人权的要求，但认为杜鲁多政府定下的在10年内把长期使用慈善组织为无家可归者提供的避难所的人数减少一半的目标定的太低。   不过专家们指出，不要以为联合国把住房权列入基本人权范围、加拿大联邦议会各主要政党都承诺解决低收入者住房问题，这就意味着政府会给每个加拿大家庭送上住房的钥匙。   其实，联合国已经在其最近发表的报告中承认，公民享有住房权并不意味着每个国家的政府必须负责盖房子提供给自己国家的公民，而只是意味着政府要采取措施避免无家可归者流浪街头的问题、禁止强迫拆迁行为、禁止租房方面的歧视行为，等等。   别抱幻想   此外，加拿大的人权宪章也并没有把人人有房住的条款写进去。   第三是加拿大几个大城市已经是寸土寸金，房地产价格贵得普通中产都买不起；要解决低收入者住房难的问题需要巨额资金，而债台高筑的各级政府根本没有足够的财力。

据BNN报道，秋季，多伦多楼市依旧销售低迷，但年度均价并没降，主要归功于是公寓市场的强劲表现。 地产业一直期望的秋季买卖高潮并没有如愿到来，进一步收紧的贷款政策倒是促成一些交易。 10月马上就要结束了，销售量却比去年降了29%。 尽管现在整体市场比一年前更均衡，但是公寓和独立屋的情况差别明显，社区和社区之间的差别也很大。 均价比去年增长两个百分点，主要是因为公寓市场的价格增长了17%。独立屋价格与去年持平。 如果按照邮编区块划分大多地区，就会发现价格差异更明显。 多伦多市中心的楼市更抢手，约克区下降最明显。北边的很多社区销量下降近一半，年度均价也下降了两位数。 Whitchurch-Stouffville的价格同比下降了 25 %。 随着2017年最后两个月的到来，可能推动市场的一个因素是金融机构监督厅(OSFI)收紧贷款政策的预期。 严格的压力测试意味着首付20%以上的借贷者需要在利率继续升高的情况下仍然具备还款能力。 RateHub.ca 预测，一旦新规实施，将使家庭购买力下降21%。 Realosophy.com 总裁 John Pasalis表示，“最近的OSFI宣布将采取的政策可能实际上导致受影响的人赶在新规实施以前匆忙购房。1月1号之后会发生什么谁都只能猜测，不过我预计2018年春季市场会是近几年里比较萧条的。”

曾经一高歌的燕郊楼市，今年显得格外冷清：无新盘开售，二手房普遍下跌1万元/平米，成交量骤降，投资客纷纷离...... 如今，走在燕郊的大街上，中介门庭冷落、关店成群，晚八点还未到就已闭门谢客，中介人员要么百无聊赖地玩手机，要么凑在一起喝茶聊天。听他们说，有一大批中介人员去了外地，开始转战香河、大厂、沧州等地，那里的房子还能卖出去一些。 房子在燕郊已成为热点话题。上周末，90度地产来到燕郊，逢人问几句，都能问出几件“夹带着前因后果”的生动案例来。在这些活生生的例子中，“投资客”成为最受人关注的一个群体。 那些“老投资客”们，曾经盲目加入炒房大军，如今想要潇洒抽身却变得愈加艰难，心里的痛和悔无人言说，慢慢舔舐消解伤口同时，还必须硬着头皮想办法填补房贷这个大窟窿。而在“新投资客”的眼里，燕郊楼市投资泡沫已基本被挤掉，尽管楼市依然冰封，但却挡不住他们变着花样悄悄入场。 资料图 老投资客赔掉首付 当初盲目入局的投资客如今已经“赔掉了首付”。逼不得已，超低价卖房还房贷在燕郊楼市已司空见惯。 刘云是燕郊一家房产中介的经纪人，2016年市场好的时候根本不缺客户，一个月收入多的时候能挣十来万。 也就是在那个时候，刘云利用工作中的关系，一口气在燕郊买了5套房子，都付了首付，每月从工资里抽出差不多一万五还5套房的贷款。区区一万五的月供对于拿着“高薪”的中介大姐来说，轻松自如。 但今时不同往日了，市场进入冰冻期，几个月都卖不出去一套房子，每个月工资都要发不出了，更别提还房贷了。 “当初，燕郊的房子成了投资客眼中的‘香饽饽’，一个人囤房5套、10套的现象很常见。现在囤房的基本都挺不住，房贷都还不起了，只能忍痛割爱，超低价卖掉其中的两到三套房子还房贷。”手上拿着5套房，刘云进退两难。 还贷的钱就像一座大山一样压得刘云喘不过气来。为了还房贷，她卖掉了其中的两套房筹钱，价格只有她买房时房价的一半，为了能尽快还其他几套房的房贷，卖房时她特别注明买家必须全款交付。 资料图 “不卖不行啊，而且只能降价抛售，因为现在大家都知道燕郊房子在降价，买房的也都在抱着抄底的心理慢慢选房。”刘云说。 不过唯一让刘云感到“平衡”的是，跟她一样“苦不堪言”、甚至比她更惨的人还有很多，比如她所在的中介经理，当初在燕郊囤了10套房子，现在的处境更为尴尬，也在低价抛售房产筹钱还贷款。 另一位卖房中介杜猛说，之前盲目入局的投资客，当初四处借钱买房，现在很多人月供都还不起，直接连房子都不要了，“人”也消失不见。 杜猛是燕郊当地人，他负责的一位业主连续好几个月都没还贷款，银行催缴不成，直接给中介打电话让帮忙去催款，于是杜猛就写了张催款条跑到业主家告知，去了几次，业主都不在家。 “人跑了，房子也不要了。”杜猛说，这些不要的房子最终交由银行处置，不过，这些房子对于银行来说都属于“不良资产”，银行为了补平账面，往往就会将这些不良资产拍卖或低价出售。比如，出售给跟银行有合作关系的中介，中介低价买走后再等着高价卖出，或者如果这类房源较多的时候，银行也会集中打包出售掉。 资料图 新投资客变着花样入场 随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水。 据媒体报道，目前，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，个别楼盘甚至暴跌三分之二。二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万～1.3万元，比起4月份的高点3万多元已经下跌了近三分之二。 但令人感到意外的是，这样的市场环境下，仍然有新投资客变着花样入场。 李山，算是燕郊区域知道颇多内情的“知情人士”，他告诉我们，现在燕郊的新投资客们为了取得“合规买房”的资格，想出了“买指标”的法子。 “现在燕郊有一些有钱的中介老板或从事房地产相关的人，一个月内就从燕郊收了50多套房子，当然，这里面也不排除背后有投资人。”李山说。 买指标的基本流程是这样的：燕郊的新投资客们通过当地的“关系”，从燕郊当地农民手中买一大批“购房指标”。这些指标已经明码标价，一个指标2万元，可以使用2年，2年之后待房子升值、价格回升后再卖出去，赚取差价。 “对于农民来说，他们既没那么多钱、也不会去买燕郊的房子，购房指标闲着也是闲着，现在有人愿意出2万块钱用2年，农民是很乐意的。”李山说。 拿到购房指标之后，投资客再去市场上购买降价抛售的房子，在投资客眼中，这不叫买房而叫“收房”，为了避税，收房人一般只收满2年以上的房子。 在这些投资客看来，当下或许是抄底燕郊楼市最好的时机。不过，有业内人士认为，北三县一直是炒房客的热土，政府不会轻易放松政策，想在北三县靠短炒致富并不现实。未来房地产税一旦开始征收，这里也将是征收房地产税的重点区域。

　　■北温艾尔派恩路515号物业。互联网 　　卑诗最高法院裁定，一名于2016年6月同意购买一幢北温房屋的韩裔女子，因未能在同年秋季如期履行买卖合约，因此卖方可获得已支付的18万元订金作赔偿。卑诗省在2016年8月实施适用于海外买家物业转让税（Property Transfer Tax，PTT）。 　　据报道，案中姜姓（Kyeonga Jeong，译音）韩裔女子，在2016年6月与北温艾尔派恩路（Alpine Court）515号独立屋的业主韦尔基（Sandra Wilkie）达成协议，姜女同意以260万买入该幢独立屋，而交屋日期订在该年10月。 　　不过，卑诗省府2016年8月引进PTT，使姜女的买屋成本增加40万元，她因此并未如期完成房屋交易。PTT适用于任何在2016年8月2日后成交的物业，即使买卖协议在上述日期前订立。 　　姜女在卑诗最高法院称，她与韦尔基达成协议时，双方都不知道省府可能引进PTT，但该税生效之后，她并没有足够资金支付屋价连税共约300万元。 　　卑诗最高法院女法官沃伦（Lisa Warren）宣判称，尽管本次交易成本增加，不过买方本身出现财政困难，并不构成违约理由，而且省府开征新税，并非任何一方的错，但这不足以影响合约精神。

加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）最新的数字显字，本国房地产市场再次分成两个截然不同的市场。在今年10月，本国其中一半市场出现涨价，另一半的价格呈现下降。   地产网站Better Dwelling报道，根据CREA的最新数字，本国主要房地产市场的基准价格增长开始持平，上月房屋综合基准价格为60.1万元，跟再前一个月的综合基准价格相若。按年计，上月综合基准价格比去年同月上升9.71%，是自去年3月的9.44%增幅以来的最低升幅，亦比今年4月高峰时的19.7%增长率少了9.99个百分点。   在全国主要城市或地区中，安省的房屋价格出现回落，而头三个房屋基准价最高的城市或地区皆坐落于卑诗省。榜首的是大温，综合基准价格为1,042,300元；紧随其后的是低陆平原，综合基准价格为941,700元；排第三是菲沙河谷，综合基准价格为751,400元，而多伦多位列第四，综合基准价为747,800元(见附表)。 尽管对于一些国民来说，大温以至安省的楼房价格是相当昂贵，但是本国仍有部分房地产市场属于可负担，其中纽宾士域省蒙克顿(Moncton)的价格为最低，10月的综合房屋基准价为175,300元；第二低是利齌拿，综合房屋基准价为28.9万元；第三低是沙斯卡通，综合房屋基准价为299,900元。   若按月计，在本国14个主要市场里，上月其中一半市场的楼房价格较前一个月(即9月)出现上升，另一半则呈下降。在上涨的市场中，卑诗省占了头三位，菲沙河谷居首，比9月时上升0.72%；低陆平原居次，上升0.57%；大温位列第三，升幅为0.48%。   至于价格下跌的市场中，安省南部占了几位。出现最大跌幅是贵湖(Guelph)，10月的综合房屋基准价较9月下跌0.91%；其次是利斋拿，下跌0.82%；第三是安省奥克维尔-米尔顿(Oakville-Milton)，下跌0.73%；沙斯卡通第四，跌幅为0.62%；卡加利第五，下跌0.55%；而多伦多第六，下跌0.4%。   此外，全年计，全国屋价增幅最大头三位同样在卑诗，以温哥华岛增长最高，达18.91%，第二及第三位分别是菲沙河谷(17.35%)及维多利亚(14.29%)。       

　　温哥华市政府与渥京同步，推出新设的房屋供应策略，保障市内出租单位的供应量，为温市的租屋户提供新的资源及计划，协助他们面对各种居住困难情况。并预计在未来十年广建的7.2万个住屋单位中，三分二将只作为出租单位。 　　温市长罗品信（Gregor Robertson）在声明中提到，温市出租单位向来严重短缺，市内却有过半数的家庭及个人是租户，因此很多人面对困难的状况。新的策略就是要保护租客权益，协助他们面对收楼迫迁时，如何在市府不同部门之间取得有用资料(如下)。 　　未来十年新建住屋分配 （资料来源：温市府） 　　• 50%为年入8万元以下人士而设 　　• 40%可供家庭入住 　　• 12, 000个社区支援房屋， 其中4,100个为特别需要项目 　　• 20,000个市场价格长期出租单位 　　• 4,000个为新家庭而设的后巷屋 　　• 为第一次置业人士及计划换细屋的长者提供更多购买选择 　　吸引非牟利机构参与广建廉屋 　　另外，市府为了增加租住单位数目，特别研究出新的方法，以提供可负担及有质素的出租单位。而在明年1月开始至2019年6月间，市府职员需要向市议会提出20个发展项目，为低中收入市民提供租住单位，而相应的租金指标分别是单人房月租950元，一睡房单位月租1,200元，两睡房单位月租1,600元，以及月租2,000元的三睡房单位。温市政府城市规划部门总经理凯利(Gil Kelley)指出，市府策略目标，是预计在未来十年兴建的7.2万个住屋单位中，三分二将为可租住单位(如下)。 　　针对出租单位新策略 (资料来源：温市府) 　　增聘温市府专责保护租客经理 　　更改土地用途容许分租屋营运 　　拆卸租务大厦重建时，如兴建3个单位或以上者，就须补回出租单位。相对旧例6个收紧一倍 　　放宽包括两成低收入单位的全出租楼宇高度限制 　　明年开始， 市府将提出20个针对低中收入出租单位的发展计划针对出租单位新策略 　　为了提高诱因，市府又推出社区用途地产发展计划，以吸引拥有土地的非牟利机构兴建可负担房屋。现时已经有三间教会参与计划，市府就提高建筑密度，及每户津贴，成功吸引他们重建及增加新的可负担房屋。 　　租户组织盼修葺旧楼 改革租赁条例 　　市府又提出新的纯租住用途土地规划种类，同时多利用密度补贴，取代冗长的更改土地审议程序，加快建屋速度。而正在执行的房屋空置税，以及新制订的短租条例，都是为了保留非自住房屋及后巷屋为长租单位，鼓励业主把单位租予本地居民。 　　租户资源及咨询中心(TRAC)行政总监坂本(Andrew Sakamoto)就市府推出新房屋政策表示欢迎。坂本指出，温市租户面对昂贵租金，迫迁，楼宇失修，及缺乏支援等问题。市府新推出的政策有助改善租户生活条件，他期望市府新聘的专责保护租客经理，积极教育温市的业主及租户，避免发生租务纠纷。又希望未来温市政府与省及联邦政府合作，投放资源修葺旧楼，以及进一步改革住宅租赁条例。

　　温哥华市政府公布2018年财政预算，建议明年调高物业税3.9%，加幅与今年相同。 　　市府指出，3.9%的加幅之中，3.3%是用作维持市府服务水平，即薪酬、能源、租金、维修保养及其他固定开支。 　　以市内单户房屋估价中位数为182.3万元计算，单户房屋业主明年要多缴87元物业税。至于多户房屋方面，以估值中位数60.9万元计算，业主明年须要缴付多29元物业税。 　　市政府在周三发表的新闻公布中指出，过去5年的物业税平均增幅为2.3%，整体税率仍"属各个大温区城镇的中等水平"。 　　除此之外，财政预算更建议调高市府杂费7.9%，以及运动设施费用2%。同时，市府预算明年的营运预算为14.05亿元，而资本预算则为4亿2,640万元。 　　市政府将于12月1日下午4时30分至晚上7时30分，在市政府大楼举行公众谘询会，收集市民对新一份财政预算案的意见。市议会则将于12月12日进行投票。 　　市民可以登入http://vancouver.ca/files/cov/vancouver-2018-budget.pdf浏览预算案内容。

　　多年来，加拿大的经济适用房危机一直在增长。不幸的是，在卡尔加里(Calgary)，经济衰退减缓了，但对更好住房的需求却仍然存在。 　　这也就是为什么住房倡导者们对渥太华的一项重大公告和全国住房政策表示赞许。近160亿被指定用于新建和翻新现有住宅;政府又投入20亿作为新的加拿大住房福利金，发放给低收入家庭和个人;同事还为无家可归人士提供22亿的帮助。 　　但是，一旦群众的喝彩声平息下来，大家就会看到这一承诺背后所显示的更多地与政治有关，而不是贫穷。 　　大部分政策需要将各省和地区的资金相匹配;大部分资金，包括住房福利等至少要等到2019年才会下放，而这恰好与下一次的联邦大选期限相吻合。 　　如果自由党政府真的是认真对待此次住房危机，那么它必须把政治放在一边，现在就着手解决这个问题。你认为呢?

　　据加通社报道，昨天下午，联邦政府发布了国家住房新政策，以下5点最关键： 　　1. 2021年开始，民众将获得国家给予的住房新福利。自由党表示，这一福利将在7年内为本国30万户困难家庭每年提供2,500加元的住房补助。 　　2. 对于加拿大人来说，获得抵押贷款依旧困难。联邦政府仍旧没有将处理抵押贷款难的问题放上时间表。 　　3. 住房新政策中需要花费大量经费，但是并非所有花费都是刚刚提出的。此外新政策中的很多资金也需要各省出钱，自由党政府希望新建100,000套新保障性住房，并对目前已有的240,000套进行维护。 　　4. 联邦准备立法使住房成为一项基本权利。联邦政府还表示将为此成立新的资讯委员会，确保这一政策可以按期施行。 　　5. 土著居民特别住房政策仍需等待。政府表示将为土著居民群体计划特别的住房政策，但是并不会在短期内完成。

　　加拿大总理杜鲁多周三在多伦多宣布自由党政府的全国房屋政策计划（National Housing Strategy），十年内拨款$400亿，新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有住房，向低收入者直接提供租金补贴，以及采取得力举措减少无家可归人士。 　　小杜雄心勃勃的十年计划公布之后，不少专家似乎并不买账，称自由党政府如此大把撒钱不仅有政治目的，而且对解决加拿大房市现存的问题无济于事。 　　大把撒钱无助于解决房市危机 　　对于加拿大房市危机，不少专家提出过解决方案，有些甚至是相互矛盾的，诸如开放更多农地增加土地供给，禁止海外移民，建设更多可负担房屋，“赶尽杀绝”外国投资者，放开所有的租房限制，加紧租房限制... 　　遗憾的是，加拿大的房市危机不是下一两剂猛药就能解决的，否则那就不叫什么危机了。加拿大的房市危机太大，太复杂，而且许多问题相互交织，不是一项两项政策或措施就能见到成效的。 　　加拿大一个非盈利组织CHRA（Canadian Housing and Renewal Association）的执行主任Jeff Morrison表示，无论如何自由党政府给国民一个好消息，因为好几十年以来，联邦层面都没有向低收入阶层倾斜的房屋政策及投资计划。政府建设或修缮600,000 个可负担房屋单位无疑对大家是好消息。 　　但他也直言，杜鲁多政府如此大把撒钱并不能解决加拿大房市危机，因为怎么花钱都嫌太少，而且政府的政策来得太迟。更为重要的是，这个做法本身并不正确，也很难帮到真正需要帮助的人。 　　也有批评者形容说，这就像希腊神话中的西绪弗斯（The Myth of Sisyphus），他因为卓尔不凡的智慧惹恼了众神。作为惩罚，他双目失明并被判永久地试图将一块大石头推上山顶，但最终都不可避免地要接受大石头重新滚进山谷的结局。 　　现在杜鲁多好比就是西绪弗斯，他也在试图把加拿大房市的这块“大石头”推上山顶，但无论他如何努力，终将徒劳无功。 　　市场经济规律不可违背 　　房地产是一个市场，而市场的经济规律是不可违背的。在加拿大经济和社会的宏观背景下，一是海外移民在扮演重要角色，他们每年都源源不断地流向加拿大。根据自由党政府的最新计划，未来三年会有百万海外移民移入加拿大，这些人并不想在穷乡僻壤安家，他们的落脚点一般都是大城市，因为那里有更多工作机会，因为那里有他们的社交网络。 　　再是加拿大人自己，无论富人，还是穷者，甚至无家可归者，他们的流向也是大城市，甚至是最大城市，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。CBC新闻网的专栏作家Don Pittis在他的专文中就分析说，人口流向大城市不仅仅是加拿大的问题，而是一个全球性问题，比如英国就很典型。 　　大城市优势明显 房价再高也要去！ 　　众所周知，主宰加拿大房市的其实就是几个大城市的房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。但因大城市各方面优势明显，不管房价有多高，有多贵，人们仍然趋之若鹜，仍然往哪里涌。 　　且不说别的，请看看多伦多和温哥华的Condo市场，到处是工地，到处是吊塔，尽管高楼建了一幢又一幢，仍然供不应求，开发商说他们不愁卖，他们还要继续建，这就是大城市的魅力！ 　　难怪批评者说，虽然杜鲁多宣布的$400亿听起来很多，但若分摊到十年，那就不多了；再分摊到各省区，各城市，又更少了。这点钱比起GTA的房屋重售价值真个是小巫见大巫：GTA地区仅一个月的房屋重售价值就高达$50亿！ 　　从时间表看：自由党大选若败 投资计划就会泡汤 　　前国会预算官Kevin Page在接受CTV新闻网采访时，称赞自由党的计划是一个真正的联邦住房战略，但他忧心的是，这个十年计划要从2021年才开始正式实施。这里的问题是，2019年就是联邦大选年，如若自由党败选，那么这个雄心勃勃的投资计划就会泡汤，变成一纸空文。 　　不过作为国会预算官的也理解这个时间表，因为联邦层面的计划涉及各省区，各部门，作为长期规划也只能是十年的。比如基建投资计划是十年的，而国防计划不仅是10年，甚至是20年的，或30年的。

加拿大总理杜鲁多宣布了联邦自由党政府的全国房屋政策计划(National Housing Strategy)，称将向低收入者直接提供租金补贴。为正在等待廉租房的低收入人士提供新福利，而且笔联邦福利金是在省市政府的其他补贴之外。 这项住房计划，将解决全国53万低收入人士的住房需求，包括新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有的住房，以及减少50%无家可归人士。通过住房福利给30万居民发放财政补助，防止居民失去他们的可负担住房。 杜鲁多表示，这项计划标志着联邦政府对住房问题的重视，加上省级和市级政府的投资，计划总拨款金额达到$400亿，是预算案中有关拨款的4倍。 这个雄心勃勃的计划有望在未来十年解决无家可归，新住房短缺和维修现有单位等问题，包括： $159亿元全国住房联合投资基金，用于兴建6万间新单元和修缮24万间现有住宅。这项基金将提供$47亿资本金和$112亿低息贷款。至少2400个单位将提供给有残障的人士，12000个单位提供给老人，700个单位提供给家庭暴力受害者。 $40亿元作为新的加拿大住房福利金，直接发放给低收入家庭和个人。 $22亿元用于延长一个帮助无家可归人士的项目，旨在减少无家可归人士。 $43亿元用于加拿大社区住房项目，协助各省和地区的社区住房建设。加上各省在这一项目上的匹配拨款，总投资金额将达到$86亿元。 该计划的大部分资金已经在2017年预算中公布，因此不会对联邦政府的财政计划产生任何影响。 例外的是40亿加拿大的房屋福利，联邦政府表示将从2020年4月起每年平均提供2500美元的房租补贴，并在2028年结束。 到2028年花费40亿美元的一半将来自各省和地区，另一半来自联邦政府。政府表示，到2028年，这一福利将有助于支持30万户家庭。 杜鲁多在多伦多宣布新政策的同时，联邦社会发展部长Jean-Yves Duclos正在温哥华作出同样的宣布，其他国会议员也将在未来两天访问全国各地宣传新政。 最新住房政策强调削减贫困，包括提供数十万套新建及改建的住房。政策侧重低收入人士住房需求，而非中产家庭的住房负担。 杜鲁多强调，住房的可负担性已经成为目前加拿大各地民众的一个巨大问题，政府致力于确保人们负担得起他们的房子，确保很有效地解决无家可归问题。“拥有可以依赖的住房是家庭和社区成功的基石。” 新民主党领导人贾格梅特·辛格对这一战略持批评态度，认为全国可用住房短缺是一场危机，辛格说：“在我们需要大胆行动的时候，我们所看到的基本上是一个胆小的计划。 保守派领袖安德鲁·谢尔(Andrew Scheer)也持批评态度，认为虽然这项计划有助于“不幸的人”，但对于那些想进入房地产市场的人来说，却一事无成。 然而，加拿大城市联合会FCM对该计划表示欢迎，坚持要从根本上解决住房危机。