地产

由于法庭拖延，一些面临驱逐的租户向房东索要数千甚至数万元现金补偿，有些人认为这是利用安省的政策漏洞，房东和租客委员会积压的其他人则认为是公平的补偿。 佩玛·泽拉说，在她的房客拒绝离开她拥有的房子后，她考虑破产。 当泽拉和她的丈夫需要搬回多伦多东区的房子时，她说房客告诉他们，即使租约到期，他也不会离开，停止支付租金，并很快试图“达成协议” ，要求支付 50,000 元以腾出房产。  “当他第一次说‘不’时，我简直难以想象”他不会离开。我想： ‘这是我的房子。 怎么有人能做到这一点？'”泽拉说道。  “当他向我要钱时，我想：‘你怎么敢？’” 泽拉和她丈夫所处的情况被称为“现金换钥匙”，这是合法的，租户寻求或房东提供资金让租户在约定的时间和平离开。  但律师助理和房东表示，一些租户利用安大略省房东和租户委员会（该委员会负责解决房东和租户之间的纠纷）的长期拖延，提出了比以往更高的现金换钥匙要求。  2020年，为了省钱，泽拉和她的丈夫决定将房子出租并与家人住在一起，同时泽拉完成了硕士课程。  他们以每月 2,100 元的价格出租了这套三居室的房子，租期为两年。  2022 年初，他们需要搬回来，因为她的项目结束了，他们无法再与家人住在一起。 Zela 表示，他们一直等到租约到期，并给予了所需的 60 天期限。通知租户搬出。 “只是想活下去” “这种事发生实在是太错误了，而且感觉没有任何责任。我们是努力工作的人，只是为了生存。”泽拉说道。 在租客拒绝搬出后，泽拉向房东和租客委员会提出驱逐令。那是2022年6月，但泽拉很快发现她可能需要等待一年才能获得听证会。  她说，与此同时，她的房客停止支付租金和水电费。虽然他后来搬走了，虽然泽拉最终也没有支付他要求的金额，但租客现在欠她 4 万多元。她不确定自己是否能看到这笔钱。  “我觉得这个系统出了问题，因为如果我们的系统正常工作，就不会给像他这样的人玩游戏的空间。因为他们知道没有责任，所以他们可以逃脱惩罚。” 该租户拒绝置评。 乔迪·登特（Geordie Dent）是多伦多都会租户联合会的执行董事。他表示，肯定有很多的租户利用房东和租户委员会的延误作为杠杆来获得更好的现金交易。但他也表示，多伦多的租金从未如此之高，因此，如果租户被迫搬家，考虑到当今的租赁市场，他们应该得到公平的补偿。 2023 年，全国平均租金再上涨 11%，多伦多仍然是全国最昂贵的城市之一。 根据 Rentals.ca 的数据，一居室公寓的平均价格为每月 2,594 元。 作为一名房客，登特也发现自己别无选择，不得不搬出居住的地方。 “我被要求离开这处房产，当你被驱逐时，那简直是地狱。不知道会发生什么的不确定性，令人沮丧，压力很大，而且代价高昂。” 登特说，他在自己的单位里只住了一年，房东就说他需要搬进去。 “我和大多数租户都在寻找稳定的住所。被告知必须搬家是极其困难的。我不得不支付更多的租金，搬家会产生很多费用。” 登特说，租户支付租金后也享有一些权利。 抵押贷款成本增加 然而，泽拉表示，她发现自己所处的情况让她考虑破产，甚至卖掉房子，因为在没有租金的情况下，她承担的抵押贷款成本不断增加，而她的家人在等待贷款时被迫租一套自己的公寓。 “没有地方可以去寻求正义。我感到孤立无援，但我也不敢相信这种事会发生在加拿大。”她说。 没有人能确切地说出有多少笔现金换钥匙的交易，因为这些交易是在法庭之外解决的。  但一些律师助理表示，他们的业务正在蓬勃发展，过去几年现金换钥匙的需求猛增，要求从两个月的租金和搬家费到数万元不等。 多伦多 Stonegate Legal Services 的律师助理 Bita Di Lisi 专门为安省的房东提供服务，她表示，2020 年她的公司处理了约 400 起现金换钥匙交易。 2023年，处理量超过1000起。 “我们有一些租户的要价超过10万元。一些租户甚至要求房东为他们购买一块土地，”迪丽丝说道。 “我们还有其他租户要求房东为他们购买房产。” 其他律师助理表示，他们也看到租户的需求有所增加，要求比以往任何时候都高得多。  “非常不幸的是，房东和租客委员会无法及时做它应该做的事情，所以人们常常觉得他们别无选择，只能付款，”迪丽丝说道。  令人难以忍受”在法庭的等待时间 2023 年春季，安省监察员办公室发布了一份报告，描述了房东和租客的案子等待时间“令人难以忍受”并呼吁进行彻底改革。报告指出积压案件超过 38,000 件。其中90%是给等待听证会的房东的。 这种情况是加拿大住房危机产生影响的另一个例子。一些租户倡导者表示，这种权力转变早就应该发生了。 “房东一直在使用他们的权利，几十年来他们一直享有很好的待遇。在我们正在经历的整个租赁危机中，房东一直在打开鱼子酱并开香槟，”登特说。 “租户只是在使用这种新发现的权力。他们只能从房东那里得到一些面包屑。” 登特说，他听到的第一个问题是“自用”问题。当房东说他们想搬回去或让家人住在那里时，就会被驱逐。但他认为这些主张经常被用来驱逐租户以提高租金。 根据房东和租客委员会的数据，“根据 2022 年和 2023 年前 9 个月的比较，截至 2023 年 10 月，N12 自用申请数量增加了 77%。 “如果你看看今天的整体市场，就会发现房东的日子从来没有这么好过。这是利润的黄金时代，家庭股票增加，减税和税收抵免，”登特说。 房东诺玛·达席尔瓦 (Norma Da Silva) 也发现自己陷入了现金换钥匙的境地。她说她的房客要求一个“巨大”的补偿才会离开她在多伦多皇后西区租给他的阁楼。 这是教师达席尔瓦的第二处房产，她说她需要卖掉它，因为利率上升意味着她无法再承担其费用。 她收到了购买阁楼的报价，并表示她给了租户 60 天的期限。注意。她还给了他一笔钱让他离开。在安大略省，房东必须支付一个月的租金。她不愿透露财务细节，但表示她最初的报价是一个多月的租金。 她说，随着截止日期的临近，她的租客告诉他，除非她向他支付更高的金额（她说她无法支付），否则他不会离开，并且卖房无法按时结束。 “我感觉这就像一场噩梦。我生活的方方面面都开始瓦解，”达席尔瓦说道。  由于和解条款和律师助理的建议，达席尔瓦不想透露房客的姓名或信息。 达席尔瓦表示，她焦急地等待房东和租户委员会的听证会，但最终选择与租户达成以现金换钥匙的协议。她不愿透露和解条款。  “真是令人震惊，房东和租客委员会无力解决问题，感觉就像在狂野的西部。”达席尔瓦说道。 专家表示，全国各地的房东和租户委员会都出现了延误，这是导致现金换钥匙交易激增的一个因素。  “我们首先在魁北克省开始注意到这种趋势，但现在你当然也可以在卑诗省和安省看到它，”他说。蒙特利尔麦吉尔大学城市治理研究主席戴维·沃克斯穆斯 (David Wachsmuth) 表示。  但这些延误以及总体生活成本的增加对房东和租户都产生了负面影响。  CBC 联系了房东和租户委员会征求意见，该委员会表示，一些申请等待时间已经开始减少，并且有信心来年等待时间将继续减少。 “为了支持减少积压，自 2023 年 5 月起，房东和租户委员会已任命 35 名全职评审员和 27 名兼职评审员。截至 2024 年 1 月 1 日，共拥有 70 名全职评审员和 58 名兼职评审员。”他们说。

加拿大的房地产销售在经历了惨淡的一年之后，至少有一家大型经纪公司仍然相信，温哥华、多伦多的房地产市场及其价格将在2024年回升，甚至回到昔日辉煌。 一些房地产专家预测，不确定性会进一步上升，房价会下跌，甚至可能崩盘，但是Royal LePage认为今年多伦多和加拿大各地的房价将继续上涨。 多数利益相关者表示，未来全国的房屋销售将取决于抵押贷款利率的变化，但Royal LePage相信，无论如何，需求将会很高。 Royal LePage首席执行官在周一发布的新预测中表示：“我认为，仅在加拿大央行降息时市场才会反弹的说法是错的。当消费者有信心他们今天购买的房子明天不会贬值时，复苏就会开始。” “我们认为，这个转折点将出现在第一季度，在备受期待的央行放松贷款利率之前。” 加拿大全国平均房价在2023年最后一个季度比上一年同期上涨了4.3%，多伦多的房价同期上涨了5.1%，这是全国大城市中涨幅最大的。该公司预测，今年价格还会上涨。 图源：BlogTO/Royal LePage 报告称：“加拿大消费者正在经历一段过渡期，全国房地产市场的动态也是如此……房价稳定的迹象将引发早期市场复苏，我们现在非常接近这一点。”目前房价仍低于2022年的峰值，但高于疫情前的水平。 Royal LePage估计，到2024年底，大多伦多地区的平均房价将上涨至1,190,698元，比2023年底上涨6%，上涨受“春季活跃”和不断增长的需求的推动。 加拿大唯一房价上涨幅度更大的城市是卡尔加里，房价将上涨8%，达到716,580元。 全国房价最高的城市仍是温哥华。预计到今年最后一个季度，这座西海岸城市的房价将达到1,256,703元，同比上涨3%。 图源：BlogTO/Royal LePage “几个月来，加拿大人似乎第一次对借贷成本的走势感到些许乐观，”Royal LePage的专家写道。 “降息的第一个迹象可能会在房地产市场引发一系列活动，释放被压抑的需求……预计房价将在2024年前六个月出现小幅季度上涨，预期的一系列降息之后，预计下半年房价将出现更大幅度的上涨。”

1 月 15 日，BC 省房地产协会发布了 2023 年全年的房屋销售数据，相比一年前的水平，房屋销售量下降近 10%，房价也下跌了 2 万多。 统计显示，2023 年 BC 省通过 MLS 系统售出的住宅房屋共 73,109 套，相比 2022 年的 80,506 套下降了 9.2%，而 MLS 系统记录的 BC 省住宅平均价格也从一年前的 $996,943 下降至 $971,144，降幅 2.6%。 从全年来看，总交易金额 710 亿加元，比 2022 年下降 11.5%。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：15 年来最高的抵押贷款利率导致 BC 省的销售出现十年来最缓慢的房地产市场。随着 2024 年初抵押贷款利率下降以及加拿大央行降息的可能性，2024 年的 BC 房地产市场前景似乎更加光明。 12 月，MLS 系统记录的房屋销售数据有 3596 套，住宅平均价格为 $965,447，从价格来看，这比 2022 年 12 月同期还上涨了 6.5%。 2023 年 12 月总销售金额为 35 亿元，也比上一年同期增幅 2.6%。 但活跃的挂牌数量 12 月为 24,606 套，相比上一年同期大幅增长 14.9%。 由于上市供应的累计增加和销售的持续走低，使得 BC 省的售出与活跃挂牌比率下降至 14.6%。这比上年同期的 16.4% 又进一步向买方市场靠近。 按照惯例，当该比率介于 12-20% 时，市场处于平衡市场，当该比率低于 12% 市场处于买方市场、房价有下降的趋势，当该比率高于 20%市场处于卖方市场，房价有上涨的动力。

卑诗省一名女子称自己的账户在未经同意下被设置自动扣款功能，对她的房东及道明银行（TD）提起诉讼。 据Glacier Media报道，据卑诗最高法院（BC Supreme Court）1月8日的民事索赔通知指，巴迪库（Jenni-Laura Badicu）（又名 Jenni-Laura Lewis）和她的配偶于2022年5月与卡萨姆（Aly Kassam）签订租房合约。 // 诉状称卡萨姆是道明银行（TD）的抵押贷款专家。 巴迪库称，卡萨姆利用其银行员工的身份存取她的账户讯息，以便在她的账户中设定卑诗水电公司(BC Hydro)的自动扣款。 她声称该账户受银行私隐条款保护和条件的约束。 巴迪库表示，2022年7月至10月期间扣款总额超过376元。 当年10月，她发现了扣款状况，并要求银行停止付款。她被收取了25元的费用，并声称道明银行尚未偿还这笔钱。 诉状称：「卡萨姆和道明银行的访问行为，侵犯了原告的私隐以及对私隐的预期。」 据称的违规行为，导致她和家人搬到另一所房子并更换服务银行，费用约为5,000元。 巴迪库进一步表示，她因此事终止了与道明银行的长期合作关系，并冻结了信用卡。 法庭文件称：「原告对金融机构失去了极大的信任。」 她声称银行对她负有保护义务，并须对其员工的行为承担间接责任。 巴迪库对各种损失提出索赔。 道明银行发言人Mick Ramos表示，由于此事已提交法庭审理，该银行不予置评。 Glacier Media透过道明线上查询系统、电子邮件、电话和简讯联系了卡萨姆，但没有收到回应。 所有指控均未在法庭上得到证实。 图：资料图片

一家公司试图从Steveston商业单位的股东那里，赔偿因为大麻种植未能出租房间，而损失的租金，但结果在法庭上受挫。 12320 Trites Road，两座工业大厦变更为30套住宅（图源：Google Map） 编号为0843003 BC Limited，对Inspire Group Development Corporation及其前唯一董事Terry Kin Keong Lai提起诉讼，声称Lai使用一座商业建筑中的五个单位种植大麻，而不是将它们出租。 在1月5日发布的一项卑诗省最高法院判决中，法官Ardith Walkem表示，该案涉及“多层公司实体”，是与挪用资金和其他不当行为指控有关的持续法律纠纷的一部分。 Lai通过购买0843003的股份，与另一人Paul Cheung一起购买了12280-12320 Trites Rd.的共管物业（strata complex），Lai和Cheung分别被提名为0843003的董事会成员。 0843003控制另一家控股公司，此案中编号为0891360 BC Limited，后者拥有Trites Road的财产。 合伙人被控私自出租自收租金 根据判决书，Cheung在2015年怀疑一些被认为是空置的Trites Road单位，实际上正在种植大麻，并雇佣了一名私家侦探。 他的律师向Lai的律师提出了担忧，暗示Lai可能一直在收取和扣留这些单位的租金。 Lai在2010年至2015年期间担任物业经理，尽管没有正式合同，但他的工作之一是出租空置单位并收取租金。将租金存入0843003的账户，他也能拿到这些空置单元的房门钥匙。 根据Lai的记录显示，在2011年至2014年期间，这五个单位没有收租金。但BC Hydro的账单却显示，它们在同一时期被计量给了Lai和Inspire之外的第三方。 在2015年6月，Cheung取代Lai成为物业经理，但没有拿到这五个单位的钥匙。在诉讼中，0843003声称Lai和Inspire后来将办公室用于他们自己的业务，并称Lai剥夺了他们对办公室的使用权直到2016年。 Cheung试图从Lai那里追讨420,277.42元的租金，他们的两家公司据称在2015年9月签署了一份出售该物业的协议。 然后在11月，Lai将五个单位和办公室单位出租给了Inspire Group Development Inc.，Inspire在加拿大注册为Inspire Group Development Corporation。他为双方签署了租赁协议，而且这些租赁“低于市场租金”。Cheung直到将这些租赁协议提供给物业买方时才得知这些租赁协议。 此外，Cheung不知情的是，Lai在2013年将其在Inspire的股份转让给了一个由他自己和另一个人共同拥有的公司。 Lai和这个名为Tonggui Xie的人，签署了一份重新开发Trites Road物业的合资协议。根据最高法院的判决，Cheung直到2017年才知晓这一点。 当Xie在2015年试图收回他的投资时，Inspire同意出售该物业。 最终，Trites Road物业于2016年以1,400万元的价格出售，50万被扣留以解决所有未清的款项。 Xie从销售中获得了70万，他还将Lai和其他个人告上法庭，指控他们侵占了他的100万元的投资，和Inspire Group从Trites Road物业销售中获得的100万，并被判决赔偿200万。 在2021年，卑诗省最高法院法官驳回了0843003要求让Inspire和Lai支付单位租金和过多公用事业费的申请。他发现Inspire并没有占用这些单位，并拒绝宣布Lai已经这样做了。 Lai被命令支付58,630.20元，作为他未能按时支付物业税的违约金。 0843003对这一判决提起上诉，而上诉法庭法官于2022年将此案发回重审。 其他股东有连带责任 在她的判决中，Walkem发现Lai使用或将这五个单位租给了种植大麻的业务，并收取并保留了租金。她还发现，Lai在被撤销为物业经理后通过扣留钥匙占用了办公室单位。 尽管0843003主张Inspire因为Lai的职位而拿到好处，因此在Lai的案件中有连带责任 ，但Walkem并不同意这一观点。 她发现Inspire由于Lai的行为失去了潜在的租金收入，占用的行为不能归因于Inspire。 她还拒绝了0843003的主张，即Inspire应该对Lai作为0843003董事的违反受托责任负有法定责任。 Walkem指出，Lai在成为Inspire的唯一董事和唯一股东的同时，被Inspire任命为0843003的董事。Trites Road物业是Inspire唯一的业务，而Inspire未采取预防措施来最小化Lai违法行为的风险。 她写道：“我同意原告的观点，即Inspire缺乏监督或采取的步骤不足以应对Lai违法行为的风险，这不幸地变成了现实。” 然而，尽管在本案中发现替代责任的“公平补偿和威慑”已经满足，但Walkem拒绝认为Inspire作为另一家公司的董事对Lai的受托违约负有替代责任。 她解释说，她没有找到任何案例，并且在Inspire没有从这种情况中获益的情况下，扩大法定责任的原则存在问题。 她还认为，对Lai的损害赔偿进行量化是不合适的，因为没有就他的个人责任提出任何论点。 在案件进行的同时，列治文市议会于2017年将Trites Road物业从轻工业区重新规划为住宅区，以容纳30个单户住宅用地。 房子纠纷这么多，居然还因为改变土地用途升值了。真是厄运中藏着好运！