地产

12月5日，加拿大副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）阁下和住房、基础设施与社区部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）阁下宣布，自 2023 年 4 月 1 日以来，已有 30 多万加拿大人开设了免税首套住房储蓄账户，这使他们更有能力储蓄首付款。   免税首套住房储蓄账户允许加拿大人每年为其首套住房支付最高 8000 加元（终身最高限额为40000加元）。为帮助加拿大人实现其储蓄目标，免税首套住房储蓄账户的供款可在年度所得税申报表中减税，就像注册退休储蓄计划（RRSP）一样。此外，与免税储蓄账户（TFSA）一样，用于购买第一套住房的取款（包括供款的任何投资收入）也无需纳税。入账免税，出账免税。 为了最大限度地提高 2023 年的报税扣除额，免税首套住房储蓄账户的供款必须在 2023 年 12 月31 日前支付。缴款也可以结转到以后的纳税年度扣除。 为了更快地建造更多房屋，副总理和住房部长还宣布，已拨款 7100 万加元，用于帮助魁北克省、不列颠哥伦比亚省、安大略省和新不伦瑞克省建造和维修 1600 多所合作建房，包括通过经济适用房基金。这包括： • 魁北克省 1004 处住宅；• 不列颠哥伦比亚省 422 处住宅；• 安大略省 132 处住宅;• 新不伦瑞克省 102 处住宅。 11 月 21 日出台的《2023 年秋季经济报告》推进了政府的经济计划，通过新的投资来更快、更多地建造房屋，包括合作建房。其中包括向经济适用房基金追加 10 亿加元，该基金将支持非营利组织、合作组织和公共住房提供商在 2028 年前新建 7000 多套住房。秋季经济报告还包括向公寓建设贷款计划增资 150 亿加元，这将支持在加拿大各地增建 3 万多所新住宅。 引述 “我们经济计划的一个重点是让加拿大人更负担得起住房。新的免税首套住房储蓄账户是我们计划的重要组成部分--它每天都在让更多加拿大人获得自己的房产。” - 副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）阁下 “我们正与各级政府和加拿大各地的社区合作，帮助以加拿大人实际负担得起的价格建造他们需要的房屋。通过在全加拿大开放 1600 多套合作住宅，我们正在帮助加拿大人安居乐业，并通过《秋季经济报告》进一步投资合作住宅，在此基础上进行更广泛的延展。 -住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）阁下 事实简要 • 自 2015 年以来，联邦年均住房投资与上届政府相比增长了一倍多。今年，联邦住房投资比 2013-14 年增加了 90 亿加元。 • 加拿大的经济计划，包括最近在《2023 年秋季经济报告》中的投资，正在以更快的速度建造更多的住房。这包括： o 通过经济适用房基金提供 140 多亿加元，用于新建 6 万套经济适用房和维修 24万套住房；o 通过 "公寓贷款建设计划"（Apartment Loan Construction Program）提供 400 多亿加元的低成本融资，在 2031-32 年之前新建 101000 多套出租房；o 40 亿加元的 "住房加速基金"（Housing Accelerator Fund），该基金利用联邦资金鼓励各市通过消除禁止性分区障碍和激励建设来进行变革，预计将超过其在全加拿大至少新建 10 万套住房的目标；o 通过 "快速住房计划"（Rapid Housing Initiative）拨款 40 亿加元，该计划正在为无家可归者或急切住房需求者建造 12000 多套经济适用房；o 通过 "联邦土地倡议"（Federal Lands Initiative）提供 2 亿多加元，通过将多余的联邦土地和建筑低价或免费提供给住房提供者，建造 4500 所新住房；o 通过 "经济适用房创新基金 "提供超过 7.5 亿加元，用于支持加拿大下一代住房的创新解决方案：以及o 67 亿加元用于为保护区域的原住民、因努伊特人、梅蒂斯人以及原住民自治和现代条约社区提供住房。 • 下面举例说明免税首套住房储蓄账户如何帮助加拿大人储蓄首套首付： 奥利维亚和阿米拉正在安大略省寻找第一套住房。她们每人每年在免税首次置业储蓄账户中最多存入 8000 加元，报税时可从收入中扣除。他们两人的收入都在 7 万至 10 万加元之间，这意味着他们的免税首次置业储蓄账户每存入 100 加元，就能节省 20.5 加元的联邦税，每年可获得 1640 加元的联邦退税。 经过五年的储蓄，奥利维亚和阿米拉总共拥有 90000 加元（包括 10000 加元的投资收益），可以免税提取，用于支付首套住房的首付款。在五年的时间里，他们将总共享受到 18450 加元的联邦税收减免，以及近 8000 加元的省级税收减免。 他们用免税首套住房储蓄账户作为 15% 的首付款，获得了按揭贷款资格，并以 60万加元的价格购买了自己的首套住房。 奥利维亚和阿米拉在购买第一套住房后报税时，将通过首次购房者税收抵免（First-Time Home Buyers' Tax Credit）额外获得 1500 加元的联邦税收减免。 相关链接 • 2023 Fall Economic Statement• Backgrounder: Canada’s Housing Action Plan• October 31， 2023: New Tax-Free First Home Savings Account now helping over 250，000 Canadians save for their first home• October 5， 2023: New tax-free First Home Savings Account already helping over 150，000 Canadians save for their first home• Tax-Free First Home Savings Account

12月3日，加拿大Global News报道称，加拿大银行的短期房贷利率将很快下跌！ 报道指出，加拿大央行制定基准利率定了房贷利率的下限，但市场中真实的房贷利率其实由债券收益率决定。 所以，即便周三央行不降息，但由于债券收益大幅走低，预计加拿大固定期限房贷利率将很快全面回调。 贷款网站Ratehub表示，加拿大人以固定利率续签或签新约时，将发现自己可以节省开支。 该网站负责人解释说，浮动利率的涨跌与央行基准利率是一致的，但固定利率通常使用债券市场作为基准。 债券是一种传统上保守的投资工具，在特定时间范围内具有固定的收益率。虽然债券供应是影响价格的因素之一，但其收益率也与通胀和加拿大央行的政策利率密切相关，当价格压力和借贷成本下降或预期下降时，债券收益率通常会下降。 莱尔德表示，银行和其他贷款机构也使用债券收益率作为固定利率的基础，通常会在债券收益率增加一到两个百分点。 今年9月底10月的初秋季节的时候，在基准美国国债的带动下，全球债券收益率飙升。 其中加拿大政府五年期债券收益率（代表最受欢迎的五年期固定抵押贷款）在10月升至4.42%的高点。 但截至11月30日，加拿大五年期国债收益率大幅降至3.64%。理论上5年期固定期限贷款利率可以下降同等幅度。 为何说是理论上，因为债券收益率上升时，银行贷款机构通常会第一时间提高贷款固定利率，二当债券市场下跌时，银行通常会较慢地、迟迟不愿意降低其固定利率。 目前，市场中最悲观的RBC等机构认为2024 年下半年加拿大才会迎来首次降息。而TD 和CIBC则认为加拿大央行将在2024年春季开始降息。 此外，加拿大统计局的数据显示，加拿大潜在购房者继续按兵不动，房价预计将进一步下跌。 加拿大皇家银行经济学家Claire Fan表示，有迹象表明加拿大消费者正在控制支出，加上劳动力市场摇摇欲坠，表明未来几个月通胀将继续放缓。 National Bank经济学家Daren King则预测，由于市场面临当前相对较高的利率水平和不太有利的经济背景等挑战，房价将继续下滑。 目前，加拿大Teranet-National Bank 综合房价基准指数（HPI）在连续五个月上涨后，10月份开始转向，当月下跌了 0.4%。由于该HPI 基准房价是在土地登记处记录价格后对其进行跟踪，这意味着该房价指数落后于当地房产局的数字。 此外，经季节调整后10月加拿大房屋成交量较9月下降5.6%。这也是自 2022年6月以来销售最大幅度的放缓。 TD经济学家Rishi Sondhi则表示，加拿大房价的下滑幅度将超出此前的预期。预计从2023年第三季度开始到2024年年初，加拿大平均房价将下降 10%。 而以城市论，多伦多是本轮降价的重灾区。温哥华也将下跌，但会保持稳健。 预测也只是预测，温哥华的房价很难用大数据和个案进行判断。他对客户的建议是，需要买就买，需要卖就卖，不用刻意等市场调整。

最近一个华人房东在微信群里发的帖子引起共鸣。房东打算卖房，征得租客同意后开始挂牌，也终于找到买家并签了卖房合同。不料最后一刻租客反悔，不肯按约定搬家。房东不得不面对卖房违约的困境。 据华人房东吴先生介绍，疫情期间他位于多伦多市中心的公寓找到一个租客，是一个读大学的女学生，而女生的母亲愿意担保女儿，母女俩共同作为租客签了租约。这位母亲是一位老师，由稳定的工作，而女孩的父亲是一位成功的商人。 因为疫情期间租房市场惨淡，所以这套在多伦多大学附近的公寓租金每个月只有2100元，好在租客一直按时付租金，大家相安无事。 之后加拿大央行连续加息，贷款利率飙涨，导致房东面临入不敷出的困境。吴先生决定卖房。因为有租客，首先需要征得租客的同意和配合。   租客知道吴先生卖房打算后，并没有提额外要求，表示按吴先生提出日期同意搬家。在卖房过程中，租客也十分配合，遇有买家需要看房，只需提前通知，租客都会合作。   尽管市场不好，但由于房子的位置很好，吴先生很快找到买家。由于买家提出买房是自住，因此吴先生按法律规定提前70天通知租客在11月底搬家，发了N12表格，租客没有表示反对。 不过到了11月按约定该交房租的时候，吴先生提醒租客最后一个月的房租不需要交了，因为此前已经交了一个月的押金。但是租客依旧按合同约定交了租金。 吴先生预感到情况不妙，反复发信息与租客确认，但租客一直不回复。 转眼就到了11月底。就在吴先生满心欢喜准备房子交接的时候，忽然收到租客发来的信息，租客说：“我想听听法官会怎么说”。 吴先生一下子就懵了。一路走来租客都十分配合，没有提过任何要求，想不到最后一刻摆了吴先生一道。 吴先生马上给租客发消息，提出了自己的困难，并给出一个很好的补偿条件，但是租客依旧不接电话，不回信息。 眼看就要到卖房交接日期了，吴先生最后发信息给租客，直接问租客有什么条件，提出来大家商量。然而租客依旧是不接电话，不回信息。 吴先生至此已经明白，租客是铁了心要上法庭了。吴先生找到法律服务帮忙，得知现在房东租客法庭受理案件排期需要5到8个月，这还只是受理案件，至于何时审结不知道要拖到猴年马月了。 因为无法按时交房，现在吴先生可能要面对买家的违约起诉，幸亏当初签合约时保留了如果租客不搬家的解决条款，但即便如此也肯定会面对买家的挑战。 吴先生说，他的一位朋友为了赶走欠租的租客用了21个月的时间，损失惨重。而他所面对的租客情况不一样，因为租客至今没有拖欠一分钱房租，不知道这样的情况下法官会怎么判。难道租客不欠租房东就没有卖房的权利了吗？ 现在吴先生只希望安省房东和租客法庭能加快受理案件的速度，平衡一下房东和租客的权利，房东对自己的物业没有处理的权利实在是说不通。

11 月的低陆平原房地产数据公布，两个房地产局的数据透露了一些难得的现象：在大温哥华地区的购屋者，拥有自 2021 年以来最多的购屋选择。在菲沙河谷的购屋者，则相对清闲，因为买卖情况不活跃，市场非常缓速。 CityNews 报道，菲沙河谷房地产局 (FVREB) 说，随着假期的到来，市场继续降温，买家和卖家可能都在忙于其它优先事项。因此菲沙河谷房屋销售和挂牌量又进入一个缓慢的月份，FVREB 表示，这是「10 年来排名第二个交易最缓慢的 11 月」。 // 该委员会表示，11 月共记录了 891 笔交易，比 10 月下降了 8%。 FVREB 主席贝恩斯 (Narinder Bains) 表示：「预计这种以销售缓慢和新上市量下降为特征的模式将持续整个冬季，直到我们看到利率出现下降。」 FVREB 表示，11 月的活跃挂牌量也较 10 月下降了 5%，但整体挂牌量较 2022 年 11 月增加了 17%。 FVREB 执行长吉尔 (Baldev Gill) 表示：「由于季节性和高利率继续抑制销售活动，我们预计销售将在 2024 年初进一步放缓。然而，即使市场缓慢也能带来机会。」 FVREB 表示，上个月该地区单户独立屋的基准价格下降了近 1%，至 1,489,1000 元，比 2022 年 11 月增加了 6.2%。11 月该地区城市屋的基准价格为 837,200 元，公寓基准价格为 545,300 元。 FVREB 涵盖阿伯斯福、兰里、米逊、北三角洲、素里和白石等低陆平原社区。 此同时，大温哥华房地产局 (REBGV) 表示，鉴于该地区住房库存的增加，「大温哥华地区的购房者拥有自 2021 年以来最多的选择之一。」 REBGV 表示，11 月该地区有 3,369 套待售房产，自 2022 年 11 月以来增加了近 10%。 它补充说，上个月大温哥华地区的住宅销售量突破 1,700 套，比该地区 10 年季节性平均值低 33%。 REBGV 的董事利斯 (Andrew Lis) 表示：「过去几个月，我们一直在观察市场上活跃挂牌房屋数量的增加，这为买家提供了比过去几年更多的选择。与每年这个时候我们通常会看到的季节性销售放缓相结合，供应的增加正在为整个大温哥华地区的房地产市场创造平衡的条件。」 REBGV 涵盖鲍文岛、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温哥华、皮特草原、高贵林港、满地宝、列治文、南三角洲、史夸米殊、阳光海岸、温哥华、西温哥华和威斯勒。 图：CityNews  

本拿比11户大多为新来乍到的新移民租客，得知房东夫妇实际上是非法转租别人的房屋后，顿时感到措手不及。 据CityNews报道，本拿比房客内智海（Marko Nezhyhai）9月他从乌克兰抵达大温时，收到了一份虚假的租赁协议，他最近才发现，自己与住在同一幢房子里的其它10名房客都成为了租赁骗局的受害者。 // 内智海表示，一对夫妇冒充屋主，但后来他得知他们只是房客。 「我真的很紧张，因为我被她陷入了这个欺骗之网，」内智海说。 洋名维多利亚的王姓(Ong，译音)女租客表示，她从新加坡搬到加拿大后，于11月签署了居住在该房屋的租约。 「我几乎不知道她在撒谎，所有这些房子都是租来的……每一间房屋都是非法转租，」她说。 面临这些指控的夫妇，在回覆CityNews的电邮中，对他们假装是房东一事未予回应，而是说：「我们与他们合住我们的家。」 该房屋的物业经理证实与这对夫妇签订了初步租赁协议，夫妇俩声称是为自己和家人租用该房子的。 物业经理也证实，这对夫妇非法将房屋转租给11名租户，并自称是房东。为此，他发出驱逐通知，因为这违反了实质条款，双方终止租约的协议已于月底（11月）提交。 这位经理表示，该房屋的实际月租金为6,500元，但房客们表示，他们总共支付了超过11,000元，并声称这对夫妇将把差额收入囊中。 大多数租户都是加拿大新移民，他们表示这次经历对他们在加拿大的新生活来说，是一次可怕的经历。 王女士表示，她于今年9月来到加拿大，没有朋友、家人或网络，也没有人可以寻求建议，「我真的感到很无助。」 本拿比皇家骑警（RCMP）表示，这是一宗未经授权的转租案例，他们称这种行为属于《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）的范畴，不属于刑事犯罪。 这对夫妇已向住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch, RTB）申请解决争议，但审裁处出于「私隐原因」无法透露更多有关情况的细节，但就表示，仲裁员将「解决租户提出的任何问题」。 物业经理表示，房主不希望任何人无家可归，可能会延长与那些需要找地方住的人新签订的临时租约。但从长远来看，租户下一步将在哪里安家，仍是未知数。 内智海最后表示：「我认为让我们的社区了解有很多骗子试图骗取你的钱是很重要的。」 图：CityNews