地产

  这幢位处北温林山道（Forest Hills Drive）825号的柱梁式中世纪现代住宅，建于1950年，为已故本地名建筑师霍林斯沃思（Fred Hollingsworth）的早期作品。负责代理的经纪称，这是现存为数不多的同类型建筑之一。 房子采用了外露的木梁、杉木护墙板和天花板、石地板、宽大的玻璃窗，设有日式水池及青葱的景观，向和风的设计致敬。 房屋共分三层，居住面积3,865平方呎，有3间半浴室及5间睡房，占地达8,626平方呎。 代理的经纪罗德尼（Trent Rodney）表示，屋主在2016年以307.5万元买下这幢房屋，当时正值市场高峰期，政府还未开征外国买家税。 屋主去年11月叫价328.5万元放售，结果以高于标价的340万元成交。考虑到本地市场近年冷静下来，销售额较一年前同期下降了约50%，这个成交价让所有人都感到兴奋。 更让人意外的是，房屋挂牌后，立即引起了广泛关注。罗德尼说："网页上的点击量超过了100万次。我们收到有400多人要求来看屋，但每次最多只能接待80人。" 地产经纪与屋主保持了5年的联系，终于等到对方因为要搬到其他地方而决定出售，达成了交易。 经过5年联系后，这屋在市场上出现了仅5天，就成交了。据称一共收到3份报价，交易于上月14日完成。 图：WEST COAST MODERNV20

一位房地产专家表示，美国黑石集团（Blackstone）提出的35亿美元收购Tricon Residential的交易显示，即使在经济疲软的环境中，房地产交易仍然存在。 图源：Tricon Residential 上周五，Blackstone宣布已达成协议，将购买这家总部位于多伦多的房屋租赁公司，该公司将进一步扩大其在单一家庭租赁住房领域的业务。 Trez Capital的房地产顾问兼董事会成员Josh Varghese表示，这对双方都是合理的举措，因为Tricon希望在公开市场之外实现增长，而Blackstone则在紧张的市场中寻找住房。 Varghese在周五接受BNN Bloomberg电视采访时表示，我认为它显示出即使在这种差的环境中，对高质量房地产的需求仍然存在 。 他说，我认为宏观经济正在发生变化，利率环境已经稳定下来。 图源：BNN Varghese表示，由于住房市场紧张，目前认为租赁物业是更高质量的投资，而封闭式购物中心和一些办公空间则不那么吸引人，因为人们将购物集中在网上，办公室则因混合或远程工作的增长而空置。 他说，在这种新环境中，其他类型的房地产则处于非常有利的位置。这种新环境是整个北美都存在住房短缺，因此如果你拥有房地产并且可以向租户提供良好的服务，那么从投资的角度来看，你就处于一个有利的位置。 Mizuho Americas的董事总经理Haendel Emmanuel St. Juste也认为Tricon在住房领域的地位使其成为一家有吸引力的收购目标。 他说，Tricon在我们看来处于一个基本面非常好的行业中，美国的住房供应多年来一直处于供不应求状态。 与此同时，TD银行的分析师称交易价格“公平但不是过于引人注目”，因为它符合公司估值的中点。 St. Juste还表示，这笔交易对于Tricon的股东来说似乎是合适的。 他说，从Tricon投资者的角度来看，为了获得这一溢价，获得让你处于两个较大的美国同行给出的竞争报价，对股东来说是公平的。 消息公布后Tricon Residential股价猛涨22%。

图：温哥华市府 在本地的市中心地区找寻居所，无论是买还是租，价格都难以负担，但透过一种既是租亦是买的「租赁产权」（leasehold）形式，就能够以较低成本购得安居之所。 据《环球邮报》（Globe and Mail）报道，沈雪莉（Shirley Shen，译音）与丈夫原本居于温哥华一个小单位内，但两口子要准备迎来第一个小孩，所以需要较大的住所。他们居住在奥运村（Olympic Village）附近的社区内，这区的两房单位动辄索价250万元，同类单位的租金，一样贵得难以负担。 结果，她和丈夫在2019年以不足100万元的代价，以「租赁产权」形式，获得位于市中心福溪（False Creek）的一幢三房城市屋（townhouse），条件是他们只能得到这个物业18年，之后需要协商续租，续租费用可能高达数十万元。 传统的永久产权买卖，交易内容包括了土地和房屋，但「租赁产权」不包括房屋所在的土地，它是一种在规定期限内，从政府、原住民部落或土地信托机构获得所有权的置业形式。租期通常为99年，到期之后，双方可以谈判延长。 这类合约的条款各不相同，但沈家以约20万元续签了为期约20年的租约，金额远低于他们的购买价。 这种置业形式在亚洲和欧洲比较常见，在加拿大却很少见，通常只在一些城镇或特定类型的房产如度假屋等才有，但温哥华是个例外，在福溪南岸（False Creek South）和善普连岭（Champlain Heights）等地有一些大型住宅区，主要是由温哥华市政府拥有的「租赁产权」物业组成。卑诗大学（UBC）和西门菲沙大学（SFU）拥有的一些土地上，也有由信托机构管理的这类物业。 对于未有能力购买永久产权的家庭来说，「租赁产权」可能是个不错的选择。尽管在获取按揭贷款、藉物业升值获利，以及合约到期时续租存在不确定性方面，都存在着一定的挑战，但其吸引之处也令不少人垂涎。 地产经纪克里斯辛斯基（Jark Krysinski），很多人都被低廉的价格吸引。在市中心西端社区，一房单位仅需30万元，合约期限还剩几十年，而较大的单位和城市屋，100万元以下就有交易，且有20年的租期。 他表示，如果有能力预留保修费用所需的现金，这类物业一般会比租房子好，因为付出的款项是用来购买资产，有部分还是会回到自己的口袋中，而总成本跟租房是差不多。 沈家在新居居住了两年后搬走了，但原因只是在当区找不到托儿服务，否则还是很乐意继续在那里住下去，他们现在仍然持有该城市屋的「租赁产权」，它更成为了租务市场上的抢手货。 借着「租赁产权」获得了较大居住空间的沈女士认为，这种形式的房产还有一个好处，就是有利住户之间建立长久的社区关系。「这个社区有一些非常特别的地方，因为大家都不是投机者，都是长期居民。这跟你住在流动性较大的租用单位所得到的体验，是完全不同的。」

(图：加通社资料图片) 随着加拿大央行预计于1月24日发布利率政策，有地产经纪认为楼市有升温迹象，因为圣诞节和新年假期过往通常相对安静，但今年，买家突然涌现。 据《列治文新闻》(Richmond News)报道，史蒂夫斯顿地产经纪丁内尔(Chris Dinnell)表示，当买家开始出现时，就知道楼市正在升温。这可能是民众普遍预计今年利率可能会下降，在此之前，丁内尔认为这是进入市场的最佳机会。 丁内尔说：「如果(利率)确实降低了，那么这将是真正打开了大门。」他解释，尽管利率上升，但2023年列治文所有类型房屋的售价都呈现上涨。 2023年，列治文独立屋的价格整体上涨6.5%，公寓上涨8.9%，连排屋上涨5.2%。总体而言，去年列治文所有类型的房屋都上涨了6%。 丁内尔预计，未来两个月将是购屋的机会点，类似于2020年疫情爆发时，是「聪明人」的进场时机。 50%的卑诗省民没有抵押贷款，年轻人仍可以依靠父母置业。他鼓励人们超越传统的购屋思维，年轻人可以制定一个投资计划，即使是一个5到10年的计划，但制定目标很重要。 丁内尔说他15年前也处于同样的境地，认为他永远买不到任何东西。「直到我改变了心态并制定目标，我才能够进入市场。」他解释，这可能是一套入门公寓，或是出租公寓，不一定是传统有院子的单户住宅。 丁内尔说，年轻买家的心态已发生转变，并不是每个人都在寻找院子和一张餐桌。 「我们的生活方式正在发生变化，我们需要适应。」  

在大多人眼里，有套闲置的房子可以平日里租出去收收租金，做个房东还能不是一件好事吗？ 很多都市传闻里，更是有一些穿着低调的大爷大妈们裤腰带上挂着一大串钥匙，每个月在家坐着就有大把收入。 然而，当房东真的是如此美事吗？在加拿大可真是不一定。   坎瓦尔和他收不回租金的出租屋 图源：Tina MacKenzie/CBC 泪往肚里流：拖欠3万房子还收不回 在安省的布兰普顿（Brampton），一名叫做坎瓦尔（Rajan Kanwar）的房东在 CBC 的采访中直言自己最近不仅金钱上负债累累，精神上也疲惫不堪，他每日奔走只有一个目的：讨回自己的财产。 明明是属于他的东西，为什么讨回来这么困难，这要从几个月，甚至几年前说起。 坎瓦尔于 2021 年 12 月以每个月 4,500 加元的价格将自己位于布兰普顿一栋四居室的房子出租，来为他承担部分需要支付的贷款。 原本一切都很正常，租客每个月都会按时支付租金和水电费，然而，从一开始的偶尔拖欠租金，拖欠到水电费，终于在 2023 年 5 月，租客正式告诉坎瓦尔：自己无力支付这笔租金了。 从 5 月开始，这位租客就没有一次支付过全款租金，并且这样的行为一直延续到今天。 这让坎瓦尔在支付这栋房子每个月高达 9,500 加元的贷款的同时，还因为租客拖欠的租金累积了 3 万加元的损失，可想而知作为房东，坎瓦尔有多么崩溃。 但这还不是最糟糕的，之所以这么长一段时间坎瓦尔都继续让租客住在这栋房子里，并不是他心怀希望认为租客某一天会突然赚到钱把之前拖欠的租金一笔还清，而是经过他多番努力，他竟然无法让这个拖欠租金的租客从属于坎瓦尔自己的房子里搬出去。   坎瓦尔 图源：Tina MacKenzie/CBC 让我们回顾在这段时间坎瓦尔做出的努力，没有人可以说他没有为此努力： 首先在，他向 LTB（Landlord and Tenant Board 安省房东和租客委员会）提交了两份申请，其中，一份名为 N11 的申请以租客同意搬离为理由，要求 LTB 发出驱逐令，根据上个月 LTB 的裁决，他们将租客搬离日期定在 2024 年 2 月。 然而，这一份申请并不顺利，即使 LTB 已经做出裁决，租客却改变了主意，并告诉 LTB 他并没有签署那份 N11 申请表，签名是伪造的。 另一边，他的一份名叫 N4 的申请主旨是让 LTB 下驱逐令使不愿意支付租金的租客搬离，然而，尽管他在七个月之前就提交了申请，目前仍未得到审理。（这意味着，如果租客不愿意，房东竟然收不到租金也难把他们赶走？） 据坎瓦尔所说，在今年 5 月租客告诉自己无法支付租金后，租客签署了 N11 以表达自己愿意搬离，然而现在看起来他反悔了。 目前，LTB 仍然命令租户在明年 2 月前搬出，但有关 N4 申请的听证会仍在推迟，因为租客的法律代表携带了 400 多页的文件出席听证会，数量之大让裁决员无法当场做出判决，至今，坎瓦尔并没有得到新的听证会日期。 漫长的纠纷让坎瓦尔情绪很糟糕，他不断表示，自己只想让他们偿还拖欠自己的钱。 然而，根据一位专门处理相关纠纷的律师助理佩奇（Elaine Page）所述，即使最终 LTB 下令还款，坎瓦尔会收到这笔钱的可能性”微乎其微”。 房东陷阱：租客信息竟然全是造假 这种无奈不仅发生在坎瓦尔身上，加拿大的很多房东都面临这样让人头疼的状况，对于很多依靠租金收入来维持生计的小房东来说，如果碰上这种租客更加是一个噩梦。 生活在安省密西沙加（Mississauga）的一位单亲母亲罗尚卡尔（Tozheg Roshankar）在挑选租客上格外谨慎，因为她需要这笔每个月 2,450 加元的租金来抚养自己的女儿和照顾自己的母亲。   罗尚卡尔 图源：Farrah Merali/CBC 在租客名单上，这样一位女士似乎是一个不能更加合适她心意的理想租客：良好的信用评分，可靠的就业证明和近期的三份工资单，之前房东的推荐信，以及，这位租客同样是一位单身母亲。 罗尚卡尔表示，同为单身母亲，她理解这个群体面对的挑战，因此她愿意给这位女士一些支持，将房子租给她。 然而，事情并没有像她想象的那样发展，迟交的租金，被退回的支票，这一切让罗尚卡尔感到担忧，因为这栋房子是她唯一一套出租的财产。 在她感到不对后不久，她读到了 CBC 上的一篇文章，里面是一位房东描述了自己的租客使用造假的文件来申请租住他的房子，然后在入住后就停止支付租金。 更糟糕的是，罗尚卡尔在里面发现了一个熟悉的名字：Shasteven Reid，这也是她的新租客的名字。 对她来说，一方面，自己想要帮助另一位单身母亲的愿望，原来只是一场骗局对她来说毫无疑问是一场打击，另一方面，租客不断拖欠房租和水电费更是对她经济状况的噩梦。 她在今年 8 月向 LTB 提出了驱逐申请，但一直到 10 月仍未收到听证会日期，据悉，即使收到了通知，也可能仍然需要 8 到 10 个月的时间来处理，这意味着这段时间里，她的房子不仅会被一个拖欠租金的租客占据，她也会损失很大一笔收入。   罗尚卡尔的出租屋 图源：Tozheg Roshankar 另一边，罗尚卡尔也向警方举报了租客的欺诈行为，其中包括租客两次租房提交的安省驾照显示了同样的姓名和不同的出生日期，然而，警方告诉她这需要一年多的时间来审查文件。 在这批“不幸房东”中，还有一些人甚至因为租客不愿意搬走而面临着自己有房却无家可归的现状。 谁能想到，原本以为出租房产可以缓解自己经济压力，却成了把他们推向财务混乱的一件祸事。 案件越积越多，申请越等越久 之所以房东维权如此无力，很大一部分原因在于在大流行期间，LTB 积压了太多类似的案件。 在 2020 年期间，LTB 暂停运营了长达 5 个月，这无疑让他们堆积了大量案件，即使在大流行结束后，情况反而越来越糟糕。 根据 LTB 的最新数据显示，截至 2023 年 5 月 LTB 积压了高达 53,000 件案件，这导致房东们需要花费数月，甚至数年的时间来等待一纸驱逐令让这些租客从他们自己的房子里搬离。 对比 21 年 3 月积压的 35,000 件，我们可以看出 LTB 糟糕的效率是一方面。 而另一方面，近年来的经济萎靡和房租飞涨也在加剧房东和租客之间的紧张关系，并导致此类申请越来越多，这意味着无论是房东还是租客，他们提交申请后需要等待的时间都越来越长。 但还是不得不感慨一句，这些无赖租客可以长期拖欠房租死不搬离，作为房东却只能日复一日老老实实等待一纸驱逐令，真是遵纪守法反而吃亏。