地产

　　温哥华港湾（BCbay.com）雪蜓综合报道：大多伦多地区11月份房屋销量数据公布，显示销量和价格继续大幅上涨。据地产网站zolo.ca报告，11月，多伦多的平均房价较去年同期飙升了22.7%。多伦多独立屋的价格一年来猛涨32.3%，现在的均价是$135万。在附近905地区，独立屋价格上涨了25.5%，均价$957,517，逼近100万元。 　　显然，大多数首次买房者已经无法承受这样的价位。照这样下去，有专家已经预测，多伦多的房屋拥有率将开始下跌，更多家庭可能永远只能租房，除非房价下跌。即使是905地区的买家，可能很快也要连公寓都买不起了。 　　多伦多房价太高拿不下，华人买家也放弃了对大多伦多的宠爱，距离多伦多市中心1个多小时车程的纽马克特市(Newmarket)，目前大受华人买家垂青。有地产经纪认为，华人聚居地万锦和烈市等地房价急升，导致更多购买者转而向北寻找合适的楼盘，带动乡郊的房价也连带上涨。 　　涨势逼人 多伦多人马上连公寓买不起 　　据悉，11月，多伦多公寓的价格上涨了13.5%，均价为$471,256。 　　按照平均家庭收入$75,000估算，目前，首次买房者向大银行申请5年期、固定按揭的贷款，额度为$380,000至$420,000之间。加上首付的金额，是一般家庭可以负担的贷款限度。 　　所以，一般家庭要负担一间公寓单位，需要支付至少5万元的首付。 　　如果贷款人的收入高一些，银行批准的贷款额度会多些，那么，首付也会更多。 　　照这样下去，有专家已经预测，多伦多的房屋拥有率将开始下跌，更多家庭可能永远只能租房，除非房价下跌。 　　即使是905地区的买家，可能很快也要连公寓都买不起了。 　　目前，905区的公寓平均价格较去年上涨了18.9%，至$374,792。 　　多伦多成弃城 华裔买家北上抢新楼 　　多伦多房价太高拿不下，整个大多伦多的渐渐失去了华人买家的宠爱，北上置业逐渐成风，距离多伦多市中心1个多小时车程的纽马克特市(Newmarket)，也大受华人买家垂青。近期该市有多个新屋盘相继推出，除吸引大批准买家在公开发售日前通宵排队轮候，开售当日，所有单位甚至不用两个小时已悉数售罄。业界指出，即使条件相若的新屋楼花较二手屋贵2至3成，仍获不少华裔买家垂青。 　　根据多伦多地产商会10月份二手市场报告，纽马克特市独立屋平均价为92.3万元，而华人传统热捧的万锦市及烈治文山市，10月平均二手独立屋价均为153万元，新兴的奥罗拉市(Aurora)均价亦达121万元，相比之下，明显较易在纽马克特市实现拥有低幢房屋的梦想。 　　如果从多伦多地产商会的数字来看，纽马克特市房地产受关注，可说是近两年来的事。5年前同期纽马克特市的独立屋二手均价仅48.6万元，之后数年的10月份独立屋二手均价每年升约10%，即每年升值约4至5万元。直至去年，纽马克特市的二手独立屋均价开始有较高涨幅，达70.8万元。到了今年10月，均价已是92.3万元，一年内升幅高达30%。 　　专注北部地产买卖的君安地产经纪April Sun表示，近期纽马克有不少新独立屋盘开售，除了开售前吸引大批准买家在销售处门外通宵排队轮候外，甫一开售，都是两小时内售罄，情况非常夸张。 　　购房者越抢越北 Gwillimbury小镇最火 　　据地产网站zolo.ca报告显示，大多伦多除了华人聚居的烈市和万锦等地，北边一些郊区的房价因购房者抢购涨势已直追而上。 　　大多伦多地区房价涨幅最猛的地区是Newmarket北面的乡村小镇East Gwillimbury，当地房价较去年同期升幅在这40.5%。 　　同样位于北面的乡村小镇Bradford West Gwillimbury和偏西的New Tucumseth，房价涨幅也在24%以上，显示有买家开始看重土地面积大的乡村屋。这些地区虽然偏远，但仍靠近400和404高速公路，交通尚且便利。 　　数据还显示，Bradford West Gwillimbury镇的上市房屋，有72%售出，转手率(turnover)最高。 　　其次是Pickering和East Gwillimbury，转手率分别高达63%和61%。万锦市的房屋转手率也达59%。 　　另一个显示市场抢手的指标是上市天数。在Ajax、Aurora、Milton、Newmarket等地，这些地方的房屋都在挂牌上市不到2周时间内售出。万锦和旺市的房屋在上市平均15天内售出，烈市17天、多伦多18天。 　　有地产经纪认为，华人聚居地万锦和烈市等地房价急升，导致更多购买者转而向北寻找合适的楼盘，带动乡郊的房价连带上涨。  

　　又到年底，今年国内房地产市场的热度依然高涨，从各地频频出现的“地王”就可见一斑，然而“华丽”的外表之下却是是无尽的欲望和风险在涌动。因此，无论是住房还是投资，大家一定要擦亮眼睛。还是那句话，楼市有风险，投资需谨慎。 　　不光国内，加拿大也是如此。近日有网友爆料称Victoria Park Ave.与Sheppard Ave.交叉口东南角的SAIL Condos项目“黄了”。但也有网友反馈说该项目不是“黄了”，而是转手了，至于开发商要在2018年末才入伙。 　　据了解，SAIL Condos位于大多地区北约克和士嘉宝的交接地段VictoriaPark Ave.与Sheppard Ave.交叉口的东南角之上。建成后的SAIL Condos将会是一幢楼高18层共计180个单位的建筑。 　　公寓也火热了 　　事实上，除了独立屋均价在猛涨之外，多伦多的公寓价格也在攀升。 　　多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)24日公布了第三季度大多伦多地区公寓市场的销售报告，公寓市场的销售量在第三季度年同比猛增了22.1%，平均价格也上涨了9.6%。不过公寓市场也和低层住宅市场一样，面临着房源极度紧缺的问题。 　　地产局主席Larry Cerqua表示，公寓市场在2016年第三季度的销量比去年同一时期有了大幅增长，成交量达8014套。据报告显示，去年第三季度的时候，公寓成交量只有6564套。但这次统计报告也发现，今年第三季度挂牌上市的公寓数量比去年减少了13.3%。 　　多伦多地产局发言人称，由于今年第三季度多伦多的公寓建成数量较之去年有所减少，才多多少少导致现阶段的出租公寓供不应求，房租不断上涨。 　　不过，从最新的趋势也很难确定房租到底会不会继续飙升，如果明年住宅公寓在建数量增加的话，高房租的情况或许会有所缓解，但是这些都很难说，还要考虑出台的联邦政府贷款新规等因素。 　　房价的上涨除了供需不平衡外，很大一部反原因也是因为地价的上涨，10月13日，一家中国开发商在多伦多湖滨地段，以1.66亿元购下了一块大型公寓开发地，创下多伦多公寓开发地的成交纪录。 　　风险仍存 　　加拿大房贷和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)的数据显示，外国炒房者偏爱全新或较新、面积较大、处于市中心地区的公寓楼单元。不过，有迹象显示外国炒房者的投资热潮似乎在减退。 　　加拿大广播公司记者Solomon Israel引用加拿大房贷和住房公司的统计数字，2016年加拿大三大城市外国人拥有公寓楼单元的数量在下降。 　　在加拿大最大城市多伦多，2016年有2.3%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。在加拿大第三大城市温哥华，今年有2.2%的公寓楼单元的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。在加拿大第二大城市蒙特利尔，2016年有1.1%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是1.3%。 　　不过加拿大房贷和住房公司告诫不要过度解读其上述统计数字，因为其根据对大型公寓楼管理者的问询调查得出的公寓楼外国房主的数字，是把外国房主定义为那些其主要住所不在加拿大的房主。 　　总之，购买房子不是儿戏，无论是自住还是投资，大家在选择楼盘时一定要结合自己的情况，详细分析利弊，选择有实力的开发商等，避免自己“房钱两空”。

　   导读 　　2016年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省祭出重税政策，海外买家被迫承受15%的房产转移税，房价上涨脚步立即放缓。而加拿大其他地区如多伦多等，也有迹象跟进严控楼市。在诸多国际机构眼中泡沫化严重的温哥华、多伦多等城市，会因此变得更健康吗？ 　　作为全球受欢迎的移民国家之一，加拿大楼市长期保持升势，但长期涌入的海外买家和持续升高的楼市，终于让本地人不堪重负。 　　2016年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省祭出重税政策，海外买家被迫承受15%的房产转移税，房价上涨脚步立即放缓。甚至有言论称温哥华房价“雪崩”，而加拿大其他地区如多伦多等，也有迹象跟进严控楼市。 　　加拿大楼市在持续高温后似乎正在迎来一场“霜降”，在诸多国际机构眼中泡沫化严重的温哥华、多伦多等城市，会因此变得更健康吗？ 　　温哥华“雪崩”？ 　　高福利政策、优美的环境、多元文化，使得以温哥华、多伦多为代表的加拿大城市一直以来都是全球移民首选地，房价也随之高涨。 　　在过去一年多，加拿大房价上涨显著。莱坊公司发布的报告显示，2015年6月至2016年6月间，温哥华房价上涨了36.4%，涨幅位列全球第一。 　　长期的积累之下，触发了当地家庭的愤怒情绪。8月2日起，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省开始征收“物业转让税”。 　　根据这项新政，外国人或外国企业在当地购房时，除其他税种仍需按足额缴纳外，还要一次性加收15%的转让税（PTT）。 　　该项措施意在打击与日递增的外国购房者，不列颠哥伦比亚省财政厅长Michael de Jong表示：“在6月10日到7月14日间，外国人在不列颠哥伦比亚省的房产投资额超过10亿，其中超过86%的投资都在温哥华房地产市场。” 　　省长Christy Clark则说，“出台这一政策，是为了帮助不列颠哥伦比亚省人民可以在这片土地上继续生活、工作及养育后代”。 　　除此以外，温哥华宣布2017年起将向本市空置房屋征收最高2%的空置税。 　　这些政策对房地产市场的降温作用直接而有效。根据加拿大房产协会统计，温哥华8-10月楼市均价同比增长率分别为-7.5%、0.9%、-5.9%，10月楼市均价为89.17万美元/套。而在房产转让税出台前的6-7月，温哥华房价增幅在10%以上。 　　在温哥华留学5年的周东告诉记者，其朋友在温哥华有一套300万加币的房子，本想在今年卖出，但卖家需承担近45万加币的新税，加上原来的税费，卖出价还低于房子买入时的价格，因此房子一直未能卖出。 　　重税争议 　　虽然“物业转让税”效果明显，但在加拿大引起了较大争议。 　　苏富比国际房地产（Sotheby's international Realty Canada）总裁亨德森（Brad Henderson）认为，不列颠哥伦比亚省实行的重税政策，意在解决当地居民房屋负担过重的问题。但该议题很复杂，需要考虑多方面因素，不列颠哥伦比亚省的做法，不但不足以解决问题，还可能会导致不可预测的后果。 　　亦有声音认为，房地产及其上下游产业是不列颠哥伦比亚省最主要的经济和就业支柱，毫无预兆的重税措施对该省的经济与就业市场会造成较大影响。 　　这种争议还在继续向加拿大其他地区蔓延。21世纪经济报道发现，由于温哥华楼市调控，多伦多接棒温哥华，成为外国买家的新目标。 　　居外网北美地区负责人Matthew Moore表示，在温哥华楼市面临重压的现状下，买家的目光开始聚焦到具有相同吸引力但是门槛更低的城市，如安大略省的多伦多、渥太华等，这样的情况已经持续了几个月。 　　根据居外网数据，多伦多8月询盘量较7月环比增加104%，9月询盘量同比增长85.6%。 　　2016年以来，多伦多平均房价每月同比增长率达到12%以上，8-10月增长率更分别攀升至17.9%、20.5%、20.9%，10月楼市均价达到76.30万美元/套。 　　面对日益火热的楼市，加拿大帝国商业银行（CIBC）发布报告称，安大略省只能效仿不列颠哥伦比亚省的做法，向海外买家征收高额重税，而过半民众对此表示支持。据《多伦多太阳报》报道，调查显示，52%的多伦多人同意对外国购房者征税，21%表示反对。 　　多伦多所在的安大略省省长Kathleen Wynne 则表示，并不会效仿温哥华对外国买家收取重税，但正在研究其他的方法帮助首次购房者买房。 　　最新消息显示，多伦多地产局（TREB）近日称，多伦多土地转让税（Toronto Land Transfer Tax，TLTT）的税率可能会有所提高，如果这个提案获得通过，所有在多伦多买房的人都会受到影响。 　　根据居外网信息，这份土地转让税税率修改方案将在下周被递交到多伦多市府的专业委员会，提议市府在2017年预算案中进行相应考虑。 　　从全国范围来看，加拿大联邦政府针对房地产市场已经连下紧箍咒，延续不列颠哥伦比亚省的政策方向。 　　10月17日起，联邦政府规定银行对所有借贷人进行压力测试，并且提供收入证明，才能拥有贷款资格，而之前这一规定主要针对的是少于20%首付的按揭抵押借款人。 　　同时，贷款门槛也提高了，原来规定的外国买家首付额不能低于35%的政策发生变化，如丰业银行（Bank of Nova Scotia）要求符合贷款资格的海外买家需要支付至少50%的首付。 　　除此以外，10月3日，加拿大联邦政府财政部宣布，海外买家将不再享受之前“自住房免缴资产增值税”的优惠政策，这意味着即使是出售自住房，外国公民也要缴纳房地产资本增值税。 　　去泡沫化？ 　　一系列房地产紧缩政策与加拿大楼市被严重高估，风险加大有关。 　　2016年年初，德意志银行（Deutsche Bank）发表环球楼市报告称，加拿大房价被高估了63%，是全球楼价被高估国家中的冠军。其中温哥华更是被瑞银评为全球楼市泡沫风险最高城市。 　　尽管如此，地产中介和开发商们依然对以温哥华及多伦多为代表的加拿大楼市保持信心，相信楼市的中长线潜力。 　　Matthew Moore认为，多伦多楼市在全球热门城市中仍然保持着价格优势，如多伦多最贵地段Bay Street走廊的公寓价格为735加元/平方英尺，低于深圳的876 加元/平方英尺，甚至不及香港九龙1700加元/平方英尺的一半。 　　而且，许多海外买家购买加拿大房产多是为了自住或退休以后的生活，他们并不急于出手。 　　Matthew Moore介绍，在温哥华实行重税以后，询盘量的下降主要是在高端房产上，总价一百万加元以上的房产询盘量下降了55.6%。 　　上述人士认为，在楼市被重压后，房地产市场的缩紧主要是在高端房地产市场，而公寓市场所受影响较小。 　　多伦多公寓开发商 Camrost-Felcorp总裁David Feldman表示，预计未来20年将有200万人移民多伦多，并带来住宅市场的高需求，安大略省一直以来鼓励加强城市核心区域的集约化发展，这将带来高层公寓的空前发展，最多一年能够提供近2万个新公寓和租赁单位。预计公寓市场的高速发展将持续很长一段时间。 　　亨德森则认为，温哥华仍是主要的房产投资地，因为它是最宜居的城市，拥有最优质的教育。当地华人社区发展成熟、设备齐全，早已是众多华人的家庭所在地。 　　且自今年秋天以来，在调控之下，温哥华楼市价格回归到更为正常的水平，市场的力量与机会依然是存在的。 　　上述市场人士认为，长期来看，加拿大楼市经过调整之后仍会平稳向上。加拿大房产协会预计，2016年全国楼市均价会上升10.1%，达48.78万美元/套。

　　温哥华西区一幢历史超过110年的古老独立屋，周六早上由搬运公司暂时搬到福溪奥运村附近一个工场。而这幢两层高住宅物业，现将展开翻修，未来新业主计划把它移往东5街(E. 5 Ave.)400号路段，以作出租房屋用途。 　　据加拿大广播公司(CBC)报道，该幢旧屋原址在温市英吉利湾(English Bay)彭德雷尔街(Pendrell St.)1754号，屋主打算把它拆卸并在上址兴建一幢柏文，但最后决定把这幢建于1905年的独立屋，捐予格雷岬发展公司(Point Grey Developments Ltd.)。 　　格雷岬发展公司东主桑杜(Sanjiv Sandhu)表示，他非常喜欢保存这类历史久远的房屋，因为它们是温市历史一部分，而且“拆一幢，少一幢”，非常值得保留。他说，事实上，许多市民支持保护温市传统建筑物。 　　搬运工人在周六早上6时，天色还未亮的时候开始搬运工程，由重型货车缓缓把旧屋运至目的地。

　 　　FX168财经报社(香港)讯 温哥华本拿比以及高贵林地区市民期盼已久的Evergreen天车线路将于周五(12月2日)中午12点正式开始运营。对于大温哥华地区东北部的居民来说，Evergreen的通车将大大降低他们上下班的通勤时间。 　　新开通的Evergreen连接了高贵林市中心与Lougheed地区中心，将整个高贵林的交通网络与大温哥华地区天车网络联系起来。高贵林市长Richard Stewart表示，天车的开通让他的城市出现了变化。Richard Stewart表示，“我们在天车站的一端建立了一个全新的城市。实际上我们在很多年前就希望天车能够开通，不过现在我们终于盼到这个时刻了，我们已经做好了准备。”   】　Evergreen线路在高贵林的终点站附近最近几年已经建成了数栋高层公寓。当地的房地产市场也随着Evergreen线路接近通车而不断攀升。   　　Richard Stewart表示，随着天车站的建成，车站附近高层密集型建筑将会进一步增多。这对改善当地可负担房屋水平有非常大的提振作用。 　　Evergreen线路明天中午将迎来首批乘客。温哥华市捷运公司TransLink表示，预计到2021年，每天Evergreen将会运载7万人次的旅客。

大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)刚刚公布最新报告，房地产市场到底怎么样了，咱赶紧一块看看吧。 今年11月，房屋销售量比一年前减少37%，房价则保持稳健，上涨约20%，其中本拿比北、本拿比南、列治文及温东等地区，均有超过两成的涨幅(见附表)，所以小编总有一种感觉，这房子甭管多贵，甭管舆论怎么唱衰，大多数情况下，怎么还是那种买到就是赚到的节奏呢。 销量有所下降 不过据REBGV报告显示，成交量确实是在下降，大温区今年11月份包括独立屋、连幢屋和柏文的各类住宅物业易手数量，共计2,214个单位，较去年同期的3,524个单位急跌37.2%。和过往10年的11月份平均销售数据比，今年的11月下降了7.6%。 以上是和去年及往年同期相比的数字，再来看看环比，2016年10月，大温总共销售了2233套住宅，11月则是2214套，从这个数字来看，基本维持不变，仅仅下降了不到1%。 REBGV总裁莫里森(Dan Morrison)指出，大温区房地产市场的供应及需求，在过去几个月逐渐回复到较为正常水平。 新挂牌房屋方面，11月份电脑盘(MLS)新挂牌单位，共有3,147个，较去年同期减少7.2%，但比今年10月份则滑落20.9%。 独立屋成交量急跌52.2% 尽管销量在减退，但未有阻碍屋价升势。11月份大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数(HPI)基准价格为90.83万元，较去年11月份上涨20.5%。 莫里森分析，相对于连幢屋及柏文，独立屋的需求正在下调，导致销售量明显减少。 11月份的大温区独立屋成交量仅有638幢，较去年11月急跌52.2%，基准价格则较去年同期攀升23%，至151.11万元。 新房数量 大幅下降 事实上，11月和12月本就是房屋销售的淡季，因此11月的新房挂牌数量下降也在情理之中。报告显示，今年11月，总共挂牌出售的房屋为3147套，比起10月的3981套下降了20.9%。 目前，总共在MLS上出售的大温房地产数量为8835套，比起10月的9143套，下降了8.3%，但是比起2015年11月的8096套还是提升了3.6%。 公寓价格逆势上涨 公寓方面让人眼前一亮，上个月共有1200套公寓进行交易，较一年前减少22.7%，但均价却仍旧一路攀升，比去年同期上涨了18%，至51.21万元。 就像大温地产局主席说的那样，这几个月的投资热点正在偏向公寓。展望12月，总体趋势应该与11月相似。至于联排成交量在11月份则只有376个单位，较去年同期大幅减少40.9%，基准价格则较去年同期上升23%，至66.71万元。

加拿大住房机构则指出，温哥华向外国买家课税后，外资在加顶级公寓市场持有比例下滑 。 加拿大住房机构则指出，继温哥华向外国买家课税后，今年外资在加国顶级公寓市场持有比例下滑，仍维持大多集中于较新建物整体持有权的一小部分。 中央社报导，加拿大房屋抵押贷款暨房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)表示，外资今年对温哥华公寓市场持有率由去年的3.5%降至2.2%。报告暗示，温哥华8月推出向外国买家课税15%政策，已伤害房市需求。 外资买房一直被批为炒作加国房市的原因，在温哥华尤其如此，温哥华当地民众认为中国买家已将房价炒高至一般加国人民无法负担的地步。 位于加国西岸卑诗省(British Columbia)、全国最昂贵房市的温哥华向外资买房课税后，买房情形几乎立即下滑，不过10月又见回升一些。 虽然政府数据一直显示外国投资占房市一小部分，但批评人士说这项数据匮乏不足，且可能被外国人使用本国家庭成员或公司名义所掩饰。 ●房价高涨 供应、地理影响最大 另据加拿大中文电台报导，加拿大按揭及楼房公司主席兼行政总裁Evan Siddall日前表示，不少人，包括政府，都将多伦多及温哥华的房地产问题，归咎于海外买家。他承认是其中一个因素，但并非问题的全部，包括地理、本地投资、人口及经济发展、供应等原因，其中以地理影响最大。他以温哥华作例子，温市沿海的住宅供应有限，单位价格自然会特别贵，如果再以低密度住宅为主，问题只会雪上加霜。 Siddall建议政府，短期应该以不同的措施增加供应，长期要由城市规画入手，鼓励发展商兴建高密度住宅，大幅度增加供应。他说，如果不增加供应，楼价只会继续上升，给予投资者一个讯号，楼价只升不跌，从而再以高价入货，令价格不断上涨，成为一个恶性循环，最终只会加剧年轻人的负担。 他补充，根据统计，本国有八分之一的家庭，超过四成的收入用在住屋上，而温哥华的比例，更高达18%，当中有不少家庭更将收入的一半，用在住屋上。Siddall 又指出，如果楼市危机不得到处理，可能会酿成金融危机。

大多伦多地区11月份房屋销量数据公布，显示销量和价格继续大幅上涨。据地产网站zolo.ca报告，与去年相比，11月房价最贵的市镇依次是：King、烈治文山、Oakville、万锦、Whitchurch-Stouffville、Vaughan、Aurora等地。 这些地方的房屋平均成交价都超过多伦多，其中King镇的均价和中间价分别为160万元和130万元，居大多伦多地区之冠。 烈市、Oakville和万锦市的均价也都超过100万元，是名符其实的百万元级市镇。 数据也显示，除了华人聚居的烈市和万锦等地，北边一些郊区的房价涨势直追而上。 大多伦多地区房价涨幅最猛的地区是Newmarket北面的乡村小镇East Gwillimbury，当地房价较去年同期升幅在这40.5%。 同样位于北面的乡村小镇Bradford West Gwillimbury和偏西的New Tucumseth，房价涨幅也在24%以上，显示有买家开始看重土地面积大的乡村屋。这些地区虽然偏远，但仍靠近400和404高速公路，交通尚且便利。 数据还显示，Bradford West Gwillimbury镇的上市房屋，有72%售出，转手率(turnover)最高。 其次是Pickering和East Gwillimbury，转手率分别高达63%和61%。万锦市的房屋转手率也达59%。 另一个显示市场抢手的指标是上市天数。在Ajax、Aurora、Milton、Newmarket等地，这些地方的房屋都在挂牌上市不到2周时间内售出。万锦和旺市的房屋在上市平均15天内售出，烈市17天、多伦多18天。 有地产经纪认为，华人聚居地万锦和烈市等地房价急升，导致更多购买者转而向北寻找合适的楼盘，带动乡郊的房价连带上涨。 此外，Newmarket北面有一些新盘开售，吸引到不少买家，甚至也出现排队抢楼花，但不清楚这其中有多少是投资客和地产经纪，有多少是真正自住的买家。（作者：思忆）

　　温哥华唐人街历史建筑美华旅店(May Wah Hotel)本周五(12月2日)重新被摆上市场。此前唐人街基金会提出的1150万加元出价被目前的业主驳回。该建筑在一层拥有商业出租摊位，楼上的三层则是120个廉租单位。 　　该建筑主要的住客是唐人街年纪较大的女性华裔。目前房主Shon Yee Benevolent Association决定将该建筑出售的消息让她们担心自己可能在未来会无家可归。唐人街基金会为此通过筹集捐款以及向政府申请赞助等方式，尝试将美华旅店买下。美华旅店建于1913年，曾经在很多年中作为唐人街最高的建筑之一成为当地一个标志物。不过随着温哥华市中心的不断发展，这栋四层的建筑目前已经是唐人街附近地区比较老旧建筑的代表。 　　唐人街基金会的主席Carol Lee表示，“我们购买美华旅店的初衷主要是希望留住这间历史建筑。我们希望能够让一楼的商家和二到四楼的居民都能继续留在唐人街中。”不过基金会同时表示，即使能够买下这块土地，陈旧的美华旅店建筑也可能需要维修，这可能还要花费500到1500万加元。 　　Shon Yee Benevolent Association目前拒绝了基金会的报价，并在此将美华旅店以1200万加元的价格挂牌。Shon Yee Benevolent Association方面对于拒绝之前报价并没有做出回应。  

　　问这么一个问题：你知道在卑诗省买房有哪些福利吗?请说出三个。很多人也许连一个都说不出，甚至还会反问：对海外买家的限制一个接一个，都苦海无边了还有什么福利? 　　其实，买房并不是你想象的那么“一毛不拔”，有这么一些福利你是可以享受到的。并且其中的一些很多人之前都有听说，或是有被律师告知过。 　　1.New House Rebate (HST) 　　在卑诗省购买新房或者翻修力度大的房子，如果房价小于$850,000 购买者可以申请HST退税 = 房价×7%×71.43%。退税额最多不超过$42,500。若房价等于或大于$850,000退税额度一律为$42,500。 　　详情可以登录CRA官网 　　2. GST Rebate on New Homes 　　购买新房，如果房价低于$350,000购房者可以申请HST联邦税部分(5% GST)的退税。这一项退税最多是GST的36%，最多不超过$6,300。若房价介于$350,000和$450,000之间，可以申请部分退税。 　　详情请查阅www.cra.gc.ca，进入“RC4028” 1800-959-8287 　　3. BC New Rental Housing Rebate ( HST) 　　若是购买新房以出租为目的，依然可以申请HST退税=房价×7%×71.43%。退税最多不超过$42,500。 　　4. BC Home Owner Grant 　　政府估价低于$1,285,000的房子，可以减免部分地税。比如，在部分地区自住房地税可以减去500-600元;年龄大于65岁的伤残军人可以再减去300元左右。 　　详情可查询： www.rev.gov.bc.ca/hog or 致电市政办公室 　　5. Canada Mortgage and Housing(CMHC) Residential Rehabilitation Assistance Program( RRAP) Grants 　　这是联邦政府提供给符合条件的低收入家庭，用于对房屋进行必要的维修。包括供暖、房屋结构、水电系统、防火设施。可以申请的人群：老人、残疾人、出租房房东。 　　6. Home Adaptations for Independence ( HAFI) 　　符合条件的低收入老人、残疾人以及房东，可申请不超过$20,000的经费用于房屋无障碍设施(轮椅过道等)和安全设施的改造。 　　详情可查询www.bchousing.org/Options/Home_Renovations 或者致电1800-407-7757 　　7. Energy Saving Mortgages 　　如果房子是高能效的，一些银行会提供一系列的贷款品种。例如，如果一个房主在收到“RBC 节能贷款”90天内，通过能效评估，RBC会给该屋主的账户里奖励$300块。 　　8. LiveSmart BC: Efficiency Incentive Program 　　省政府、FortisBC和BC Hydro联合推出的一个计划，现金奖励屋主购买高效能产品用于更换供暖设备、泵、灶、隔热材料、窗户、门、天窗等等。这个计划同时还提供$150能效评估费的补贴，直接给服务提供商。 　　详情请参阅 www.livesmartbc.ca/rebates 或致电1866-430-8765 　　9. BC Hydro Appliance Rebates 　　购买有“ENERGY STAR”的洗衣机、冰箱、洗碗机、冰柜，BC Hydro会给购买者现金奖励。只需在购买90天内，把申请表填好，附上发票复印件寄出便可。 　　详情请参阅www.bchydro.com/rebates_savings/appliance_rebates.html 或致电1800-224-9376 　　10. Local Government Water Conservation Incentives 　　您所在的城市市政厅可能会补贴安装节水设施的居民。例如，高桂林补助$100,北温、西温补助$50给予安装节水马桶的居民。请登录您所在的市政厅网站，进入“toilet rebate”查看是否有该项津贴。

受大温海外买家税影响，多伦多房价在过去两个月猛涨。本周，多伦多市政府将在2017年预算案中提交提高多伦多市土地转让税的内容。 另据消息说，BC省府维多利亚也有政客提出增开海外买家税。勤劳的政府们，分分钟逼大家在2016年最后一个月买房的节奏啊! 多伦多市政府土地转让税的新税率如果被议会通过，几乎会影响所有本地房产，初次购房者要增加4%的税率，其他购房者平均则加税7%，而百万以上的豪宅加幅则更大。 在多伦多买房，要同时缴纳多伦多市土地转让税(Toronto Land Transfer Tax)和安省政府的省土地转让税(Land Transfer Tax)。 今年夏天，省税已经提高，多伦多市不但效仿省税做法，更将物业价值25万-40万这个范围的税率提高。新税制将提高多伦多全部房产交易的成本。 新的税收政策焦点包括： 1、购买25万元至40万元的物业，将会新增额外土地转让税率。 2、首次购房者有资格获得全额退款的房屋价格，将由市议会决定。 3、超过200万元房屋，土地转让税将由2%升至2.5%。 上述多伦多市政府的新政与安省省税新政如出一辙，而省税已确定从2017年1月1日起开始生效。 安省土地转让税计算方法 安省土地转让税的计算方法是按累进百分比计算： 从0-$55,000 按比例0.5%计算 从$55,000 - $250,000按比例1.0%计算 $250,000以上部分按比例1.5%计算 $200,0000以上部分按2.5%计算 小于2个单位的DUPLEX和SINGLE-FAMILY RESIDENCE则为: $250,000 - $400,000部分按比例1.5%计算 $400,000以上部分按比例2%计算 多伦多现行土地转让税计算方法 0-$55,000 按比例0.5%计算 $55,000 - $400,000按比例1.0%计算 $400,000-$40,000,000部分按比例1.5%计算 $40,000,000以上部分按比例1%计算 DUPLEX和SINGLE-FAMILY RESIDENCE则为： $400,000以上部分则按比例2%计算 根据多伦多地产局的说法，新税制将会与省府的新税制一样，增加25万-40万一级新税率。 但实际情况是安省土地转让税只是增加豪宅200万以上部分的税率。只有豪宅买家受影响。 但多伦多的税制由于增加25万-40万部分的税率，意味着所有购买25万加元以上的物业均需加税，相当于影响所有购房者。 如果新税政被通过，也将在2017年1月1日起生效，省税市税叠加上涨，对购买者的压力还是很明显的。 另一处被大温挤出资金关注的地区是BC省府所在的维多利亚。 过去2个月，维多利亚地区房屋销售共有6.3%涉及海外买家。而这个数据在9月份还是3.5%。 所以，BC省反对党David Eby呼吁省政府将15%海外买家附加税的规定延伸到维多利亚地区。David Eby表示，“省政府不能在出现重大问题之后才采取行动。15%附加税应该扩展到整个温哥华岛南部地区。” BC省财长则回应：他将会密切关注维多利亚市场海外买家增多的情况。 温哥华岛地产协会则表示，要添加海外买家附加税，需要更多数据支持。必须证明海外买家增多是必然趋势而不是短期波动。 山雨欲来风满楼。小编以为，传言就是即将兑现的诺言。 2017，加拿大房地产调控的力度只会越来越大，税务政策只是链条中的一环。还是那句话，买房越早越好!

　　温哥华金融分析机构Macquarie Capital Markets本周五(12月2日)公布一份报告指出，加拿大目前的GDP报告中，对房地产市场的投资占到巨大比重。这与2005年美国的情况非常类似。Macquarie Capital Markets分析师David Doyle警告称，加拿大房价可能在2016年触及峰值，并在之后开始下滑。 　　David Doyle表示，加拿大目前在房地产市场中的投资占比已经超过历史平均水平很高。而这个现象与美国2005年房价达到峰值时的表现非常类似。David Doyle指出，一旦加拿大的房价如美国2006年和2007年那样大幅下滑，对经济可能会有巨大影响。 　　David Doyle指出，历史上美国和加拿大房价在跨过峰值之后，并不一定会出现想2006、2007年那样的大幅下跌。但这仍然体现出加拿大房地产市场以及整体经济存在的风险。不过鉴于美国上一次房市崩盘中，房地产市场最早的下滑信号发生在2005年，而最终影响扩大导致金融危机的时间是2008年，所以早做准备绝对没有坏处。 　　David Doyle表示，目前BC省和安省对于房地产市场的管控理论上会缓解房市压力。但未来如果加拿大央行继续保持低利率以刺激经济，那么房地产市场将会继续保持高涨的需求。而到利率重新升高时，对支付贷款的居民和发放贷款的银行都会有一轮冲击。 　　David Doyle同时担心，如果美元继续走强，而加元持续低迷的话。那么加拿大的房地产市场将会受到更大打击。David Doyle认为，美元加元汇率在2017年末有可能达到1.45的水平。这将会吸引更多美国资金来到加拿大购买房地产。

　　本文内容源自北大国发院“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会，以下内容为任志强发言 　　01、房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146，非常快。 　　原因之一是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实，这和货币，尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。 　　新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，只有房地产业不是供给侧改革。 　　什么是供给侧改革?房地产供给侧改革本来应该是人往哪去，土地往哪供，但这几年我们恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是，大部分出了贪官的城市都不再供应土地，因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺，然后房价开始涨。 　　第二个原因是发达地区，不管你供不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。 　　大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么?就住宅来说，全国平均房价去年大概是6700，今年是6800。均价1万的城市9个，均价2万的10个，扣除这些，平均房价只有4000。像渭南这种地级市，市中心只有3000多，稍微偏一点的2000多，这种城市有400个。我们大概一共600个城市，通常只公布大城市指数，只公布70个，剩余的城市房价低得不得了。 　　这一轮宏观调控产生的作用就是，要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨，所以又出台了第二轮政策。 　　大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展的。 　　我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。 　　现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱，大家的工资是88块钱，一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱，增长了6.5倍，大学生工资是3750块钱，一般3500块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来，评价房价是上涨的更有问题。 　　美国选择的是中位数，把高的甩了。另外，美国计算收入，工资收入多少，财产性收入多少，是把所有的都混在一起计算，然后取中位数，中国计算收入，没有计算财产性收入，你的股票收入和房产收入不都在这里。 　　今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房，二手房涨价涨得很多，他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万，就是一套房的价格，北大教授也一样，卖一套房子就是1000多万。要是把它算到你的财产性收入里，你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导，说房价收入比不对，因为他不懂应该怎么计算。 　　我想，如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。 　　02、为什么我说现在房地产可以救中国经济? 　　在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改变，我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是从小城市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。1960年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，1980年达到了8个，2010年24个，中国有6个，到2030年，中国大概得有20个以上。 　　中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队，不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算方式。按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7 亿人，我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。 　　我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为什么呢?太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。 　　从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中，但是我们没有第三个过程，从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了，所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。 　　美国说的城市群概念，是我虽然住在农村，比如说老布什小布什回到庄园了，他虽然住在农村，但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市，30%来自于农村。这个比例关系是不对的，如果你来自于小城镇，收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移，比如比尔盖茨，那个街的房产都是他的，他到非大城市的时候，把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅，但是你不可能把资源带过去。 　　中断的结果就是大中城市可能有泡沫，就是房子贵。我们倒过来算算，西城区100万人口，500多亿税收，给国家创了6500亿，按照人均GDP算是7万美元，你说房子应该多贵，按照西城区的人民币计算，它的房子至少15万。按照人均收入来算的话，也很高。 　　03、一个投资家为什么把它搁在西城区，因为西城区给他减个人所得税，因为它自己税收很多，把最有钱的人吸收进来，吸收的这些人也很有钱，收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况，因为有钱人往这集中，这就不行了。 　　比如说你最少有5%的回报，在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到，是因为我们房改房太多，很多人不知道，我们全部的商品房加起来，从1992年到现在一共建了7000万套，我们建了这么多房子，在全国总量上大概只占30%多一点，70%是政府盖的房子，或者是原来房改房，或者是旧房，或是拆迁房，这些房子的回报率大概400-500。 　　我们拆迁的西城区房子，当时回迁房是230块，房改房大概是900块，60平就是5.4万，现在的房子多少钱?一平10万。这个房子租金多少?大概市中心60平米房子，尤其是学区房，8000-10000的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有富人居住，有些也不低，比如说女人街盖的房子，平均4万多，因为离美国大使馆近，旁边的美国人，记者什么的，那4万块钱的房租就是美国政府给的。 　　年初给我理发的小姑娘，说想买套房子，问我买哪儿的房子。我说，你买固安就行了，贵的房子你也买不起。当时房价6000块，她买了96平的房子，现在12000块，她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万，1.4万?因为有个机场，国航还留在老机场，东航等其它三个都搬到这里，他们都得到当地买房子或者租房子，下一步还有物流，他不住在那不行，即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的，各地的政府都是这样，没办法。他是希望这个地区的房价越高越好，没有一个地方的官员不是这样。 　　地价除以50%是房价，但在大城市房价就是地价，因为他计算，两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高，尤其在中国很多是资源性城市导致的，像鄂尔多斯(11.030, -0.13, -1.16%)，煤炭一降价就彻底死了，大庆地下如果还有油，它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况，具体分析。 　　我给政府的建议，是城市化率的基本发展，把后面的土地放开，就没有房价高涨过程中的城市化进程，就是平和房价过程中的城市化进程。假定，土地可以有一个自由度，那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候，有一个提案，当时北京有六个城中村改造，在集体土地上盖租赁性租房，把租赁的钱给农民，地也不整，政府配市政，给定价，这是第一步。 　　不能做到让土地私有化，但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务，可以解决一部分问题。如果土地政策不解决，谁都解决不了，不能简单说，价格好还是不好。 　　04、你看北上广，哪个地方的人多，哪个地方就可以买。比如深圳，按照当地户籍人口计算，人均4.6套房，他们的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆迁户，一个人就十几套。这个地区，老龄人口率最低，只是层次最高，科技能力最强。因为政府管的少，政府今年超税收1500多亿，估计最后超税收2000 亿。 　　深圳户籍人口962万，活跃性手机2800万部，只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区，房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子，因为他愿意生，生的起，养的起。我们出了一个贪官指数，它出了小学生指数，流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了，可能还会跑，但是小学生增长的，一定会增长，而且财富也不可能带走。还有一个是北京，中央只要不搬走，北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海，尤其是金融产业比重比上海还高。 　　第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训，上海一些省会的特殊城市，就是周边没有相关城市的，浙江，江苏周边都有，所以南京作为省会不是最高的，可能排第三第四的样子，但是其它地区就一个城市，没办法，它只能往那跑，你只能到那买房子。 　　另外一个特殊情况，就是中国高铁，都说这轮郑州房子涨，为什么涨?因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后，很多短途飞机取消了，两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处，也带来坏处，比如镇江，以前到镇江玩还住一个晚上，现在去才17分钟，现在没人住了。东京和大阪通高铁以后，大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。 　　问・答 　　问：我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨，下决心在三亚海棠湾拿了340亩地，这块地应该怎么做呢? 　　任志强：我觉得越往后越难做，每一块地都规划个酒店，隔几步一个酒店，满足旅游需要，所有的住宅都限制死了，必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了，现在单独的酒店还可以，因为有会议区。 　　我昨天回来一看海棠湾，清水湾，死的楼大概得有一两百万，就是搭着架子没人干活的，居住率大概5%，个别区域10%。很多房子没卖出去，你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行，做个独立的小镇。现在文化消费在快速上升阶段，王中军和很多地产商搞了旅游小镇，全国已经好几个很成功的旅游小镇了，有明星演员效应等等，无论如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的项目。 　　问：出于投资的角度，保值增值的角度，人民币持续贬值，这个时候应该怎么做，国内买房子还是出去买? 　　任志强：我不同意你说的，一般买房子的人没时间去投资，已经在干别的事，那个事干的挺好，没寻思干个创业就买房子。真正做投资的，谁去买房子，投资赚的比房子多，有能力有本事投资的就去投资，不买房子。如果你有正常的工作，又不愿意丢了这工作，又不愿意去搞股票，剩下钱在那干嘛，可以去买房子。别说你干着企业，花钱买房子了。

　 =川普当选美国第45届总统，这真的会导致美国人向加拿大“进军”，并推高这里的房价吗？美国新政府到底会对加拿大的政治和经济将造成什么样的影响？川普当选总统将会对加拿大房市有什么样的影响呢？ 　  更多的美国人移居加拿大，更多投资房产 　  有地产公司曾推测，川普的胜利可以导致一些美国人向北移居，造成加国房价上升。川普在美国总统大选中胜出，代表“极端白人主义”在美国将再次占据主导地位，美国的少数族裔移民为求自保，会将其财产转移到尊重多元化文明的加拿大作为避风港，而这些钱最安全就是投资在房地产上。 2016全球房市涨跌榜（Knight Frank数据），加拿大温哥华列居涨幅榜首 　　加拿大皇家银行市场部发表了最新报告，认为川普当选，会更加有利于加拿大的经济，虽然这个利好谈不上直接或持久，但却是纯粹的、更加直接的影响。 美国人更希望移民加拿大这个和平安定的国家，导致加拿大移民官网一度瘫痪 　　将直接推动加拿大房价的再次上涨 　　Macdonald-Laurier Institute 研究所的经济分析师 Linda Nazareth 在加拿大经济学峰会中指出，川普当选美国总统或将推动加拿大房价的再次上涨。 　　被认为是“不按常理出牌”的美国房地产大亨总统Donald Trump ，引来了许多加拿大人的担心，将来是不是会有更多的美国人会搬到加拿大，给已经如此紧张的房源供应量带来更大的危机。 　　根据 Huffington Post 邮报消息，在近期多伦多召开的加拿大经济研讨会中（The Economist’s Canada Summit），Macdonald-Laurier Institute 研究所的经济分析师指出，川普最终当选美国总统或将推动加拿大房价的再次上涨。“共和党川普当选美国总统，他的经济政策可能造成美元大量流入加拿大市场，在如今美元与加元 0.75:1 的汇率之下，美国投资者在加拿大的购买力将大幅增加，相信最多的投资方向，将是房地产市场。” 　专家们相信在今后一年内加元不但会继续对美元贬值，而且会跌倒1:0.70美元的水平        加拿大皇家银行美多年证券副总裁 Richard Micyk作为一名资深的房地产投资专家，从1986年便开始涉足房地产投资，拥有自己的地产投资公司，熟悉加拿大与美国地产产业，他认为，一个地区房地产的发展与以下七大因素密切相关： 　　利率：利率的变动作为外部因素，对房地产价格起到调节作用，利率上升，加大了房地产投资的机会成本。 　　汇率：从短期来看，加国货币对美金持续贬值会吸引更多位于邻国的美国投资者入场。  　　移民政策：加拿大移民政策的放宽和收紧，间接地影响到房地产市场，原因一目了然，移民人数增多，对房地产的需求将更多，反之亦然。 　　地产投资回报率：房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。 　　贷款政策：房地产业的迅速崛起很大程度上得益于相关政策的“保驾护航”，房地产方面的信贷政策，成为一个国家房地产市场的晴雨表。 　　房屋空置率：这是一个反映市场供需关系的指标器、风向标。温哥华公寓目前的空置率高达12.5%，因此，温哥华市议会投票通过了2017年房屋空置税 （Empty Homes Tax ）议案。征税对象为非主要住所的房产 （ Not-principal Residences），或一年中出租时间不到6个月的房产。征税额为1%，这就是说，100万加元的房产，若空置则将被征税1万加元，政府希望以此解决温哥华的住房危机。 　　就业率：这个指标代表房地产市场尤其是商业房地产的需求空间。失业率越低，表明某个特定区域内就业人数越高，如此一来，该市场就需要更多的办公场所。 　　既然加拿大房价长期看涨，那未来投资房地产的机会在哪些领域？ 　   Richard Micyk经过多年的考察和研究认为有以下几大地产领域可供投资者重点关注： 　　加拿大酒店行业 　　加拿大退休房屋及物业 　　加拿大连锁超市物业 　　加拿大农地 　　电信发射台 　　加拿大滑雪场度假屋  　　Richard Micyk还特别提醒投资者，在2020年之前，如果投资卡尔加里的房地产需特别谨慎， 相关数据显示直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市；但现在温哥华和多伦多的房地产市场可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。

11月份，多伦多的房地产市场持续升温，销量和房价双双见涨。 据多伦多地产据，上月，多伦多一共销售了8547套房，比2015年11月份上涨16.5%。 各类住房的均价是$776,684，比去年同期上涨22.7%，房价指数上涨20.3%。 就各地区来说，416的房价比905地区要高。416地区的独立屋均价接近135万，同比上涨32.3%;905地区的独立屋均价是$957,517，同比上涨25.5%。 据悉，房屋挂牌数量减少是房价上涨的主要因素。

　　加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)  主席斯达尔(Evan Siddall)本周三(11月30日)在大温贸易局(The Greater Vancouver Board of Trade)的会议上发言，首次就外国买家是否推高加拿大房价、并造成加拿大人房屋负担问题作出正式评论。 　　斯达尔在精心准备的发言稿中称，究竟谁该为加拿大人房屋负担问题负责?最简单的办法就是责怪海外买家，让他们成为替罪羊，尤其是来自中国的买家。 　　在加拿大就是这样，当一个白人买房的时候，大家认为正常也不以为意，但如果是非白人，尤其是有不同颜色的人，我们大家就很在意。仅从经济学意义而言，这显然不是好的经济学(And that’s not good economics)。 　　当温哥华和多伦多的房价越涨越高的时候，我们就有一个思维定式，就很轻巧地把责任推到海外买家身上，认为高房价的罪魁祸首不是我们自己，而是来自外面的人。这个不费力气的想法也造成不好的社会影响，以致在本地居民和新来者之间、老房主和年轻家庭之间形成“不健康的紧张关系”：本地居民责备新来者大把撒钱推高了房价，年轻家庭则怪老房主把房价定得越来越高，以致于他们买不起房，不得不黯然退出房地产市场。 　　斯达尔表示，来自外国的投资很显然是房市热、房价高的一个因素，但绝不是唯一的因素。仅就温哥华越来越昂贵的房价而言，就有一系列因素在起作用，例如超低利率、国内居民住宅投资、人口及经济增长，以及住房供应不足等等。 　　而CMHC自己的分析和研究证实，加拿大长期以来房价上升的最重要的因素是经济学方面的。仅以温哥华和多伦多为例，至少有两个与收入相关的因素在起作用：一是高收入工作职位的增加，再是这些工作主要集中在特大城市，这一点多伦多比温哥华更为显著。温哥华与多伦多略有不同的是，不是收入，而是财富起到更重要的作用。 　　海外买家只占房屋交易量7.1% 　　卑诗省府从今年6月10日开始专门收集与海外买家有关的数据。该数据显示，从今年6月10日至10月31日，非加拿大公民及永久居民的海外买家所购物业只占大温地区房屋总交易量的7.1%。 　　卑诗省府于今年8月2日初推出向海外买家征收15%转让税的新政策，在6月10日至8月2日的7周内，海外买家所占比例高一些，占大温地区房屋总交易量的13.2%。 　　至于温哥华独立屋房价奇高，平均价格已经达到创记录的$260万，几乎是多伦多的一倍，这与温哥华的土地供应及城市规划均有关系，更多的是经济学方面的。正因为独立屋资源紧缺，房价奇高，以致于越来越多的独立屋房主“按兵不动”-不想很快将房屋上市，导致房价越来越高。供与求之间的矛盾，导致温哥华成为全国(房屋)供给反应(supply response)最弱的城市。 　　海外买家在加拿大各城市比例仍然很低 　　CMHC在本周三发布的一份最新调查显示，海外买家在加拿大各城市所占比例仍然很低。 　　以condo业主所占比例为例，目前温哥华海外买家所拥有的condo仅占2.2%，比2015年的3.5%明显下降;多伦多从2015年的3.5%下降为目前的2.3%;蒙特利尔则从1.3%降为1.1%。 　　除了这三大都市之外，外国买家也在其它城市买condo，比如Saskatoon, Regina, Edmonton, Calgary 以及 Halifax等城市，但其比例比上述三大都市区更低。（作者：吴楚河）  

　　根据加拿大房贷及住房管理机构CMHC的统计报告，发现多伦多公寓的外国居民持有率，在今年成为全国第一，但总体上来说，各个主要城市公寓的外国居民持有率与前两年相比，都有所减少。 　　据CMHC在30日发布的报告，2014年及2015年加拿大全国公寓的外国居民持有比例非常接近，几乎没有什么变化，但今年情况与过去两年有所不同。今年多伦多成为了加拿大外国居民持有公寓比例最大的城市，共有2.3%的公寓业主是外国居民。而温哥华、蒙特利尔位居第二和第三位，外国居民持有公寓的比率分别为2.2%和1.1%。 　　总体来说，这三个城市公寓的外国居民持有率和前两年相比都有所下降。去年持有温哥华公寓的外国居民占3.5%，多伦多排在第二，外国居民占3.3%，蒙特利尔仍然排在第三位，但去年拥有公寓的外国居民比例占1.3%。 　　CMHC认为，在2015年时，外国居民买下新建公寓的比例高得不同寻常，才导致了今年比例的下降。 　　CMHC还表示，外国居民更倾向于买更新、更大的市中心公寓。2010年时，多伦多3.9%的新建公寓被外国居民买下，同年温哥华市买下新公寓的外国居民占5%。BC省内还有Victoria以及Kelowna地区也出现类似的趋势。 　　这份报告主要对加拿大主要城市的公寓居民进行调查，而这里所说的外国居民也并非传统意义上根据国籍来区分，主要居住地不在加拿大的人在这份调查中也被看做是外国居民。 　　今年三月时，CMHC曾表示，要使用新的办法来协助联邦及省府统计外国业主的数量，并监测他们的活动，以便更多地了解在加拿大主要城市飞速上涨的房价背后的种种因素。  

　　新闻配图 　　在周三(11月30日)发布的全球经济展望报告中，经济合作与发展组织(OECD)总体依然看好加拿大经济的发展，而且也特别表达了对全球经济新的热情。该组织近日表示，预期全球经济增长速度将会从今年的2.9%上升至2017年达3.3%，至2018年达3.6%。该组织别出心裁的将这种增长趋势称之为“特朗普效应”，并预计会在全球范围内的展开。 　　对于加拿大来说，尽管在“2016年的联邦预算中，坚持适度扩张的货币政策立场”，使得该国经济增长表现不俗。但经合组织已经发出了严厉警告：“房地产价格、房地产投资和家庭债务居高不下的情况，会给(加拿大)金融系统稳定性带来风险。” 　　由经合组织提供的图表显示了温哥华市和多伦多市的房地产价格指数。与加拿大国内其他地方相比，这两大城市的指数占加拿大全国房地产市场指数的三分之一。注意红线顶端的弯钩：一个微弱的迹象表明，温哥华的房地产价格可能会掉头向下。 　　亚太经合组织的这份报告还警告称：“对于加拿大房地产市场无序情况的调整，将会存在风险，特别是在房价居高不下的多伦多和温哥华市”。而这种风险何时会到来?上个月，有业内人士指出，现在，温哥华和多伦多房地产市场存在一种价格的分歧和动荡现象。 　　正如经合组织所指出的那样，对一个“无序房地产市场的调整”，需要压缩房地产投资，而这已成为加拿大经济平稳发展中的一个关键所在。同时，如果压缩房地产投资、通过对“财富效应”的扭转，个人消费将会遭受打击，而银行最终也要经历风险，而这种行为也会“威胁金融系统的稳定性”。 　　目前，加拿大国内的利率已经降至极低水平。对温哥华和多伦多过热的房地产市场来说，这种低利率政策完全是火上浇油，也鼓励加拿大家庭去承担更多的债务。但这些债务的偿还可能会成为一个问题。这两种效应都加剧了加拿大金融系统所存在的不稳定性。当使用加拿大居民家庭可支配收入衡量其债务时，就会发现这些债务继续处在“已有高水平的边缘之上”，而且也鼓励和支持着低利率政策。 　　在经合组织的成员国中，只有6个国家的个人债务-可支配收入比率处于较高水平，这6个国家分别是：爱尔兰、瑞典、澳大利亚、挪威、荷兰和丹麦(最后两个国家的比率超过250%)。这些国家都有气势磅礴的“政府支持力量”，和对房地产行业泡沫化的支持。对于那些美国债务的“奴隶们”来说，其个人债务-可支配收入比率也仅仅超过100%，远远低于加拿大2000年时的水平! 　　这份报告还表示：“非常低的贷款利率鼓励了家庭贷款额度的增加，也支撑了资产价格的上升，特别是在房地产市场尤为明显”。对于“金融稳定性问题”，经合组织的报告考虑了金融业规模在GDP组成中的占比，非金融业规模在GDP组成中的占比，住房贷款在银行许可贷款总额中的占比，流动性资产在短期负债中的占比。 　　在一份单独的提示中，经合组织经济部门的负责人彼得•贾勒特(Peter Jarrett)，对加拿大的房地产泡沫给出了一个特别的说法――有多少需要的家庭债务，就有多少金融系统的风险。 　　目前，加拿大国内的房地产市场具有高度的分散性，而多数中小城市的房地产价格处于相当稳定的水平，也没有超过基本面(收入和房租)。在加拿大抵押和住房公司(CMHC)监控的，15个人口比较稠密的大城市中， 10个城市出现房地产价格高估的迹象，有7个城市出现过度开发适度或强烈的证据。 　　要补充强调的是，经合组织还警告称，过度开发将会导致供应过剩。而供应过剩将会产生非常“无序”的房地产市场调节。 　　在多伦多和温哥华(特别是温哥华)，其房地产价格已经共同构成加拿大全国房地产市场的三分之一，由此也产生了较高的家庭债务(在2015年年末，这些地区的债务与可支配收入的比率已接近167.6%，接近经合组织所有国家排名的顶端)。这种情况也代表着一种显著的金融不稳定性。由市场波动造成房地产价格的直线下跌，会触发失业率的大幅增加。失业率增加将会削弱家庭偿还债务的能力，而由此也会引发抵押贷款违约率的上升。最终，这一连锁反应将会危及金融系统的稳定性。 　　在温哥华和多伦多，驱动市场力量的另一个因素是来自国外投资者的房地产购买行为(需要补充强调的一点，暗指中国购房者)。不幸的是，对于这些购买行为的可用数据非常有限。但是加拿大联邦政府已经分配了部分资金给统计部门，以支持他们对这些数据的收集整理。此外，英属哥伦比亚地区已经开始整治由境外投资者购买行为造成的房地产价格扭曲问题。该地区已经出台了针对非本地居民投资者征收转让税的政策和其他措施。他们的行动让温哥华的房地产开始陷入困境。然后就是与房地产价格泡沫相关的其他典型风险：建筑市场的火热，以及房地产市场崩溃后给经济发展和银行带来的问题。 　　目前，在经合组织所有成员国中，加拿大国内房地产投资在其GDP总值中的占比份额是最高的。理论上来说，强劲的房地产投资可能反映了人口的强劲增长，但是在加拿大，房地产投资强劲的增长速度似乎超过了潜在人口的增长速度。随着房地产投资在GDP总值中的占比逐步增加，当金融危机出现并造成繁荣结束时，房地产价格也会出现急剧下降。 　　另外的一件事：飞涨的房地产价格出现下降时，会成为经济增长的一种风险。而抵押贷款违约和建筑市场债务违约出现，也会引爆银行存在的问题。但是这些风险已经“在高房价的市场中，压榨着中产阶级家庭的财富”。就如同一句经典的话所说――一个“压榨中产阶级家庭财富”的经济体，不是一个伟大的经济体。 　　那么，经合组织对加拿大的房地产市场、家庭债务和银行业是否感到一种讽刺性的绝望吗?也许是的，因为这份报告将“低利率政策”看做是“不断重复的罪魁祸首”。经合组织对“加拿大当局”所提的建议却主要集中在宏观调控方面，但这份报告没有指出面对资产泡沫日益猖獗的、最明显的解决方案就是：更高的利率。而更高利率即将出现在美国，因为美联储已经准备开始加息。  

全球楼市泡沫已经从加拿大蔓延到澳大利亚，如今澳大利亚的邻居新西兰也出现了楼市泡沫。 据路透社报道，新西兰央行周三警告房价飙升带来重大风险，称如果房产价格继续加速上涨，可能需要实施新的抵押贷款限制举措。新西兰央行担忧债务助燃的地产泡沫，表明降息行动可能已结束。该央行本月稍早降息至纪录低点1.75%。 新西兰央行已将投资房产的贷款价值比(loan-to-value ratio，LVR)提高至40%，并在寻求根据借款人的债务收入比实施贷款限制。 “就楼市风险而言，新西兰央行肯定没有取得胜利，尽管有迹象显示奥克兰楼市在降温，贷款价值比限制也改善了银行对房价下跌的承受能力，”澳新银行资深分析师Philip Borkin表示。 “在讨论中提及的风险增强了市场预期，即利率在可预见的未来或将维持不变。” 位于新西兰奥克兰的一座公寓楼 新西兰央行发布半年度银行业体质报告后，央行总裁惠勒表示，他将在“几周后”会见财长英格利希，讨论是否把基于负债收入比(debt-to-income ratio)的贷款限制，纳入政策工具组合中。 惠勒称，虽然央行没有提出现在就动用这些措施，可如果楼市失衡状况进一步恶化，就有理由对负债收入比设限。 新西兰央行称，该国最大城市奥克兰的房价与收入之比在全球位居前列。 央行并称，农场债务偏高让乳品业容易受到未来冲击的影响，尽管预期本季农场平均将重返获利。 全球乳品价格自2008年起稳定走升，并在2013年创下纪录高位后，受到中国经济增长放缓及全球乳品供应过剩影响，乳品价格急跌。中国是新西兰最大的出口市场。自7月以来乳品价格已反弹约50%，但仍远低于高位水准。 新西兰央行表示，整体而言，银行业系统有强劲的资本水准，能够抵御冲击。但对银行高度倚赖海外趸售融资的情况，央行则带有警告意味。 “在金融市场震荡升高的情况下，银行业者可能更容易受到融资成本增加及融资管道降低的影响。”

虽然没有全面而准确的数字显示外国购房者在温哥华和多伦多这样房地产市场火热的城市到底对房地产市场起了多大推波助澜的作用，但在不少民众的眼里，大温和大多地区房价的迅猛蹿升是外国炒房者惹得祸。 不过，有迹象显示外国炒房者的投资热潮似乎在减退 加拿大仍严重缺乏对外国炒房者的统计资料 ? 记者引用加拿大房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation的统计数字，2016年加拿大三大城市外国人拥有公寓楼单元的数量在下降。 在加拿大最大城市多伦多，2016年有2.3%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。 在加拿大第三大城市温哥华，今年有2.2%的公寓楼单元的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。 在加拿大第二大城市蒙特利尔，2016年有1.1%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是1.3%。 加拿大房贷和住房公司的数据显示，外国炒房者偏爱全新或较新、面积较大、处于市中心地区的公寓楼单元。 不过加拿大房贷和住房公司告诫不要过度解读其上述统计数字，因为其根据对大型公寓楼管理者的问询调查得出的公寓楼外国房主的数字，是把外国房主定义为那些其主要住所不在加拿大的房主。（作者：方华）

　　本周三(11月30日)，TD银行再度宣布提升按揭率：从今年的12月1日起，还款期在25年以上的固定按揭，利率增加0.1%。对于出租物业的按揭，利率则上升0.25个百分点。 　　在本月早些时候，TD银行曾宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。数日之后，皇家银行即宣布上调固定按揭利率，还款期为25年的5年期固定按揭息率调升30个基点，由2.64%升至2.94%;还款期在25年以上的固定按揭，5年期利率调升40个基点，由2.64%升至3.04%。 　　紧接着，TD跟进皇银，也上调了固定按揭利率，将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。 　　本周三推出的新政策，是TD银行在短短的一个月内，连续第三次提高按揭率。不过，鉴于TD调升的幅度很低，所以利率总体来说仍处于历史的低点，而且并没有超过皇银的幅度。 　　TD银行在给客户们发的电邮声明中说，该行提高按揭率基于多个原因，如债券收益率，以及业内的“竞争环境”等等。对TD银行来说，提高按揭率不是一个轻易的决定，他们已经考虑到顾客的负担能力。 　　业内指出，TD和皇银是本国两个最大的按揭借贷商，总额达到4000亿元，因此两家银行调升按揭率，将影响很多本国的房屋买家和房主。 　　由于固定按揭利率与债券收益率直接挂，近期川普当选美国总统后，包括10年期美国政府债券等部分国债收益率大涨，并将利率上行的压力传至加拿大。 　　此外，早前联邦政府为平抑温哥华和多伦多地区的房价，上月出台系列政策。尽管没有直接提高基准利率，但市场已预期银行房贷成本和风险加大。 　　在皇银和TD提高固定按揭利率后，业内相信其他银行将会跟风上调。

　　2015年，一名女大学生借款200万提前给父母尽孝的消息仿佛还历历在目，如今，欧洲一名女孩竟决定卖初夜给父母买房。据英国《每日邮报》11月29日报道，18岁的亚历山德拉?客弗南(Aleexandra Khefren)决定将初夜以约85万英镑(约合人民币731万元)的价格卖出，她称父母2017年2月就会流落街头，且他们已无路可走，所以要为他们筹钱买房，而自己去牛津大学上学也需要用钱。她的这一举动顿时引发了巨大争议。 　　在看了电影《桃色交易》(影片中，百万富翁盖奇用100万换取与女主角黛安娜共度一夜)后，亚历山德拉受到启发，在一个应召网站上登上了自己的广告。在接受电视采访时，亚历山德拉说，自己并不担心赢得她初夜的人样貌如何，认为这只是一场交易而已，但她显然并没有一个周全的计划。此外，她还认为有能力买她初夜的人一定都是好人。亚历山德拉还说，如果父母不知道这件事，她永远都不会主动告诉他们，因为父亲绝对不会同意。 　　“脸谱”网的网友们对此事的态度不一。有人认为这是对年轻女孩的误导，说这和卖春没什么两样;还有人对亚历山德拉的困境表示同情和惋惜，说希望有人能劝她改变主意。

　5年期以上贷款基准利率调整情况(单位：%)数据来源：人民银行 　　从2012年下半年开始，你是不是发现你每个月房贷月供的扣款额越来越少?从2012年6月这轮降息开始，5年期贷款基准利率从7.05%一路下降到现在的4.9%，下降幅度高达30%。这也意味着，理论上你的月供还款额也减少了三成(视不同还款方式和银行政策有所差异)。 　　那你的月供有没有可能继续下降?换句话说，利率有没有继续下调的可能?这样的问题，不只房奴们关心，所有需要借钱的人都关心――不论是做小生意的个体户，还是做大生意的企业老总，因为这直接牵涉到未来你们需要支付多少利息。 　　要解答这样问题，我们需要关注最近一个席卷全球的标志性现象，这样的现象在中国也十分明显。理解了这个现象，这对你未来的财务规划很有帮助。 　　国债利率飙升 　　最近全世界都在为一个事情纠结――飙升的美国国债利率。 　　刚刚在说房贷、说贷款借钱的事情，为什么突然要说美国国债? 　　国债其实就是国家向整个社会借钱，国债的利率水平，反映的是国家借钱的成本，如果国家的借钱成本高了，那么这代表其他人借钱的成本也会变高――难道你的信用比国家还高?而且，国债拥有一个庞大的市场，每天都在连续交易，因此国债利率变动被视为其他所有利率未来走势的一个领先指标。 　　为什么谈美国国债?因为它是世界最大的国债市场，同时美国的利率水平，也被视为全球利率的风向标，美国的利率变动，会通过各种形式影响到他国的利率。 　　在美国国债所有品种当中(5年、10年、20年、30年等等)，10年期国债被公认为最具有代表性(原因比较复杂)。但从本月初以来，10年期美国国债利率曲线走势突然变得陡峭(即利率突然飙升)，而且至今依然延续这一速度。 　　自11月4日的阶段性低位1.778%开始，美国10年期国债收益率接连不断创新高，至本月25日达到2.359%，28日最新数据为2.32%。这一指标在7月份时还持续维持在低于1.4%的水平。 　　当地时间11月4日~28日，美国10年期国债收益率走势图(数据来源：美国财政部) 　　美国国债收益率飙升，是因为投资者正在大量抛售美国国债――这意味着国债价格下降，国债收益率(即回报率)上升。 　　对此，市场主流观点认为，债券空头力量强劲反映市场对经济向好的预期较强。因为他们需要从低收益率的国债当中套出现金，投向其他更高收益率的市场，毕竟国债收益率是最低的(因为它风险最低)。 　　这一点在其他经济体也有所表现。德国、日本10年期国债的近期走势几乎是复制美国，而中国10年期国债也不例外。 　　在中国市场，11月4日10年期国债收益率还只有2.743%，但到了18日已经高达2.921%。国债期货方面也有体现，10年期国债期货主力合约T1612从11月4日的报价101.52元连续跌至11月18日的100.52元(注意国债价格和国债收益率是相反关系)。 　　中国10年期国债收益率(数据来源：wind、中国债券信息网) 　　还记得上半年大爷大妈们彻夜排队秒抢国债的场景吗?那时候，由于可投资的品种太少，所以比银行存款率要高的国债成为抢手货，但如今，国债的市况已经发生了彻底改变，成为最近投资者抛售的品种。 　　今年上半年大爷大妈们彻夜排队秒抢国债 　　低利息借钱的时代正在结束 　　对于全球各大经济体10年期国债走势变动如此同步，国金证券大类资产资深分析师徐阳告诉每日经济新闻。 　　特朗普(专题)胜选和他的经济政策只是国债利率提升的一个方面，另外一个原因可能更为直接、重要。市场目前考虑最多的是美联储加息――加息预期越高，国债利率往往会跟着攀升。 　　美国联邦基金利率期货暗示，美联储12月加息概率已飙升至98%;2017年2月、3月、5月和6月加息概率则分别飙升至98.1%、98.4%、98.6%和99.1%。这种情况近几年几乎从未见过，在美联储2015年12月加息前，美国联邦基金利率期货暗示美联储当时加息的概率也才70%左右。 　　有国际金融专家向每日经济新闻记者表示，日本是全球量宽的始作俑者，在其带头下，全球的货币政策量化宽松工具已经用到了极致，与此同时，价格政策亦即利率政策也到了极限，货币宽松几乎没有了空间。也就说，利率也已经到了降无可降的地步，未来只可能与现在持平，甚至会有上升。 　　市场广泛认为，欧洲央行短期内将进一步延续宽松政策，但欧洲央行官员近日也发表观点认为，利率或接近见底。 　　中国央行第三季度货币政策执行报告也指出，对外汇占款下降形成的流动性缺口，考虑到准备金工具可能形成资产负债表效应且信号意义较强，受到的制约较多，更多借助公开市场操 　　作和中期借贷工具提供流动性。此番表述暗示进一步降准的概率正在降低。 　　市场已经明显感受到了资金面紧张的状况。Wind数据显示，11月29日，Shibor(反映银行之间相互借钱的利率)再一次全线上涨;5年期、10年期国债期货均创出该合约历史最大单日跌幅，其中10年期国债期货主力合约T1703收盘大幅下跌超过0.81%，至98.93元。 　　11月9日以来，隔夜shibor走势数据来源：shibor官网 　　九州证券全球首席经济学家邓海清接受每日经济新闻记者采访时明确表示，“全球流动性拐点”已经到来，有以下四个理由： 　　1，近几个月全球通胀呈现明显的回升趋势; 　　2，特朗普新政可能改变全球通胀预期; 　　3，货币宽松导致全球资产价格泡沫，继续宽松的潜在风险巨大; 　　4，美联储加息周期重启已经成为确定性事件，欧洲、日本央行由降息转为维持利率不变，中国央行货币市场利率收紧。 　　既然全球央行不会再像以往那样大水漫灌，那就意味着未来的借钱成本会上升。如果你正在准备借钱加杠杠，那么这时候你需要深思熟虑了，因为你现在支付的利息，不代表就是未来的利息。  

      建筑界指出，联邦政府若容许购买保险的房贷还本期延长，对置业担能力有帮助。 　　加拿大住宅建筑商协会(Canadian Home Builders' Association)表示，如果最长的还本期可以增加至30年，将能够协助8万个家庭符合取得借房贷资格。 　　还本期愈长，每月供款额愈低，房贷的收入要求门槛因此会相应下调。 　　根据目前的规定，首期不足20%的房贷，最长的还本期以25年为限。 　　另一个方法是政府提供50%的基建拨款。上述住宅建筑商组织解释，如此一来，新屋买家所面对的负担将会获得纾缓。 　　近年来，业界一直指称，政府所收取的发展费用日益增加，导致置业者的负担加重。资料显示，在大多伦多地区多个城市，这些费用占了新屋价格的20%以上。 　　此外，这个协会指出，专为首次置业人士提供装修税务抵免优惠，也可以带来若干程度的帮助。

　　多伦多著名科技及传媒企业家奥博尼（Lorne Abony）位于加东纽奔驰域省夏洛特县（Charlotte County）的27,000平方呎度假屋，两年前以965万元放售，若出售会成为纽省史上最昂贵屋盘，惟至今仍未卖出。 　　奥博尼的豪华度假屋位于Bay of Fury附近，距离圣约翰（Saint John）东部70公里的乌托邦湖（Lake Utopia），根据屋盘的介绍资料，这个物业总面积达27,000平方呎，包括主人大屋及两间迎客宾馆，更可饱览乌托邦湖上超过100亩未受污染的自然美景。 　　现年47岁的奥博尼，在2004年成为在加拿大上市公司的最年轻行政总裁，现时是FastForward Innovations, Ltd.的行政总裁。 　　设私人码头多个网球场 　　这间豪华度假屋除了有10间睡房，更有多个运动场、私人海滩、游乐场、游泳池、码头，奥博尼4年前兴建这间豪华度假屋是因为接近他妻子的娘家，不过他两年前已与妻子离婚。奥博尼的地产经纪麦克塔维什说：“你要亲眼看看才感受到这间豪华度假屋在世界上是独一无二，会觉得犹如置身另一个世界。” 　　这间豪华度假屋自两年前放售以来仍未遇上合适的买家，麦克塔维什承认要卖出并不容易：“奥博尼先生并没有期望会如一般屋盘般容易卖出，但我们有信心在这个世界上会遇上合适的买家，加上美国总统大选结果，可能会引来一些想离开美国的人，来到这里享受加拿大美丽的郊区。”