地产

　　过往温哥华一直是加国难以负担高楼价城市的代名词，不过昨日皇家银行公布的报告却指出，大多伦多地区在今年第三季已取替温哥华，成为全国楼价最难负担的城市。该银行首席经济师预测，联邦政府的冷却市场政策与提高长期息率，或会于明年使楼价更难以负担，届时所带来的经济影响难料。 　　皇银昨公布的“楼房走势与可负担性”年终报告指，多年来一直被视为楼市极难负担的城市温哥华，在今年第三季的数字中，被大多伦多地区取代了其位置；报告指出本国房屋难负担指数，连续6年上升，达到44.3%，而独立屋毫无疑问是最难以负担的房屋类别，达到49.4%，共管柏文的难负担程度则为35.6%。 　　大多伦多地区房屋难以负担程度以63.7%高踞各市之首；即使如此，温哥华始终是房屋支出占业主收入最多的城市，与房屋有关的常规支出，竟然占业主收入的92%。报告提到不论温哥华或多伦多，拥有一个共管柏文单位，是相对其他类型房屋更能够负担。 　　移民择居多市支持房价 　　皇银首席经济师韦特（Craig Wright）认为，联邦今年10月份推出的新按揭保险政策，长远来说或可纾缓房价难以负担的压力，此项政策实施后，一些以往可“过关”、财政处于边缘位置的置业人士，现时要购置房屋或未必能通过还款压力测试，而被银行拒于门外，受影响的主要是首次置业人士。他续指随着美国联储局预计于明年或加息3次，本国长期息率预计亦会提高，这对支付房贷的业主而言，必然是加重了财政负担。 　　谈到大多伦多地区楼市持续的升势，皇银报告坦言暂时没有任何迹象显示多伦多楼市会有慢下来的趋势，令大多伦多地区楼价居高不下的原因，包括颇多移民选择多伦多为立足之地，令房屋需求持续上扬；加上投资者乐于入市，使二手房屋交投量只升不降，推高屋价。

　　加拿大全国楼价近年不断飙升，尤其是多伦多和温哥华的楼价。越来越多的年轻人存钱的速度远远追不上房价的上升速度，最终只能租屋。那在加拿大的房租水平如何?据悉加拿大租客群体中每10名中就有4名租客需要花费收入的三分之一多来支付房租，那么加拿大房租排行如何? 　　房租排行榜 　　加拿大按揭和房屋公司(CMHC)今日公布了全国各城市公寓平均月租金情况，结果很意外，温哥华和多伦多都不是最高的，位于西北地区的黄刀(Yellowknife)成为全国租金最高的城市。 　　据统计，温哥华一套两居室的公寓的平均月租租金为1450元，排在全国第二。温哥华的出租空置率只有0.6%，是全加拿大最低的，说明需求很高。那也难怪租金这么高了。多伦多以平均月租1327元，位列第三。紧接着的是卡尔加里，每月租金平均1258元。第五名为埃德蒙顿，租金是$1,229元。另外安省的渥太华、Berrie、Kingston、Oshawa、Guelph、Hamilton和London均排在全国租金最贵的前19名中，每个月房租都在1000元以上。 　　加拿大全国这样一套公寓每个月的平均房租为995元。 　　值得一提的是，魁省没有一个城市进入榜单，加拿大第二大城市蒙特利尔也没有上榜，连前20名都没有进入。 　　黄刀何以最贵 　　以两居室公寓为例，生活在黄刀的人平均每月要支付$1,636元的租金。而同样的房屋在温哥华和多伦多的租金分别为$1,450和$1,327元。 　　CMHC分析师Timothy Gensey说居住在加拿大北边是件很辛苦的事，所有物资都要通过卡车运输，道致物价很高。Gensey还表示伊魁特市(Iqaluit，Nunavut地区首府)的租金可能更高，只不过CMHC没有记录那里的数据。 　　Gensey还表示，虽然黄刀的租金现在仍然是全国最高，但这个价格已经是几年来第一次下降的了。今年，两居室公寓的租金已经跌了2.2%。 　　黄刀的地产经纪兼市议员Adrian Bell表示，这次跌幅很大，因为黄刀的租金已经20多年没有降过了。 　　他认为，这次租金会跌是因为新建的公寓数量增加，而且越来越多人不选择租房。 　　黄刀作为一个旅游城市不被租客考虑，综上所诉，对大多数租客来说，温哥华依然是全加拿大房租最贵的城市。

不用说，多伦多跟温哥华一样，早已成为全加拿大房产市场最热的城市，两者基本上不相上下。但是如果你天真的认为对普通人来说，多伦多房子再贵努努力还是能买得起的，那你可要做好心碎的准备了。一份来自RBC(加拿大皇家银行)的数据表明，多伦多已超越温哥华，现阶段房价最贵，超出了人们正常的负担能力。 皇家银行近期进行了一项房产负担能力研究，考虑了众多诸如银行利率、现有住房量等因素，得出的结果让人心惊：自1990年到现在，多伦多的房市从未像现在这样严酷过。当年的利率为14%，而现在仅0.5%。如今多伦多某种程度上算是遭遇了房产负担力危机，不过究其原因与供不应求脱不开关系，现有住宅总数依然过少，尤其是独立屋数量，也就促使房价一直飙升，房价甚至冲破天际。 据RBC预测，多伦多这种房价过热的情况依然会持续到明年，房价疯涨的态势不会出现扭转，考虑买房的人们可要做好心理准备。不过，原本有专家预测今年多伦多房市会出现暴涨14%的惊人局面，不过银行表示目前基本不可能发生。 但是，RBC预测2017年多伦多房价总体将上涨5%-10%，涨幅也够让人心跳加速。明年你作何打算呢?

　■有经纪指若延长物业交接期，可能会助长炒家影子转售牟暴利。资料图片 　　大多伦多地区房屋竞价战在2016年进入白热化，人人都知道这是因为房屋供不应求所造成，而屋主不将自己的物业挂牌上市，是房屋供应不足的一个重要原因。一些经纪相信，如果协助业主将准备出售的物业交接期限加长，从而给卖家更多时间寻找下一个物业，或许是一个增强屋主卖房意愿的方法。有华裔经纪担心，这种做法有可能助长炒卖合约的所谓shadow flipping（影子转售，亦俗称摩货）的行为。 　　大多区各市镇买家加价竞购的故事，在2016年层出不穷，十个以上买家争抢offer、高于叫价20万元，甚至50万元以上的成交都不算稀奇。这种情况不仅令渴望在房价进一步上涨前，尽快购置物业的买家沮丧，也令准备卖屋换房的业主心理负担加重。不少屋主不愿意将房屋挂牌出售，是因为房屋卖掉之后，他们马上需要再买另一处物业居住，因而无可避免加入抢房大军。这种情况让准卖家望而生畏，宁可一动不如一静，推迟卖屋换屋计划，这也令市场上的供应量更趋紧张。 　　上月挂牌量跌35.8% 　　《环球邮报》引述多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board）的统计指，2016年6月大多区活跃挂牌房屋总数，比2015年6月同比下跌31.4%，房屋均价上涨16.8%。在刚过去的11月份供求情况更加严峻，11月大多区挂牌房屋数量，比去年同期大幅下跌35.8%，房屋均价上涨了22.7%。 　　报道又指，一些经纪预测在2017年，将因为市政府准备征收当谷大道和嘉甸拿高架路过路费，多伦多市内416地区房屋将更加抢手，不少买家可能重新考虑分散至多伦多周边地区置业的计划。一些经纪相信，帮助业主争取较长时间的交接日期，让他们在卖房后有较充足的时间去寻找下一处居住物业，可以有效增加卖房者的安全感，刺激他们的卖房意愿。

近日，旺市一栋标价$699900的房子，在三天的展房期内吸引了800多人前去看房。经纪人Steven Atsaves表示，房主更是在展房前就已经收到了50份的申请书。 据悉，这个房子靠近Dufferin 路和Steeles 街。 在Lakeview Estates旁边，房屋占地面积2670尺，4间卧室，一个两门车库，一层是客厅和洗衣房。此房建造于1984年，期间没有被转手或翻修过。 房主表示，这栋房子他并没有重新刷漆或者翻修。因为在他看来，一栋房子就像一个产品一样，如何翻修，刷什么颜色的漆或是选择什么样的地板都看买房人喜欢什么样的。我只是负责把产品给你，如何让它看起来漂亮需要靠买房人自己了。 “当然，还有一个原因就是，如果翻修或者重新装修的话都需要花费一段时间，那样就要等到明年春天才能上市，那个时候卖房人可能会多，竞争和风险也会增大。 “我怕看房的人会多，又额外开放了周六和周日的下午1点到5点的看房时间，但是人还是超出了我的想像，很多看房人在上百双的鞋子中寻找自己的鞋子。”房主说。 Atsaves表示，在多伦多，几十万的并不稀奇，有些时候甚至百万千万的房子都有。但临近圣诞，房源紧缺，而这栋房又在这个时间上市并且标价又很低，所以才会如此抢手。 最终这栋房子在本周一以高出$40000的价格(即$1.1M)成交。

　　BC省长简蕙芝前几天刚刚宣布要对首次购房者实行首付贷款免息的优惠政策，帮助他们买房凑首付。但其实安省皮尔区早前已经实施了类似的措施，不过因为太多人申请，负担太大，皮尔区决定在这个月暂停该项目。 　　简蕙芝在上周刚刚宣布了这项政策，并计划在明年初开始实施。首次购房者购买75万元以下的房子，就可最高贷款3万7500元作为首付，只要他们承诺在买房后的前五年住在这栋房子里，就可以享受五年内免息的优惠。 　　而在人口超过100万人的皮尔区，包括密西沙加、宾顿和Caledon等热门地区，皮尔区政府早在八年前就已经实施了一项类似的项目，并已经帮助许多原来租房的家庭买了房。 　　这个项目规定，如果买的是33万元以下的房子，就能借贷最多2万元做首付，只要购房者承诺愿意在未来20年内把这个房子作为主要住所。 　　该项目负责人Beth Storti表示，近几年越来越多人通过这个项目贷款，资金已经不够了。尤其是去年，申请的人特别特别多。 　　自该项目实施以来，已经借出了850万元。本月底，政府将暂停这个项目，并计划把资金用来帮助那些申请廉租屋的更穷的租客。 　　Storti表示，BC省的新政策目标更大，所提供的借贷额度更高，尤其是计划在未来三年批准1万5000个申请。但皮尔区的结果摆在那里。 　　同时Storti认为，比资助首付更重要的事是告诉首次购房者，买了房之后其实还有许多隐形开销需要承担。据2014年对该项目的调查，发现其实一些新屋主其实并不知道买房之后还要付一些开销。 　　BC省即将在明年5月展开省选，多伦多大学教授David Hulchanski表示，加拿大的政客历来总是会在选举前宣布一些讨好选民的政策，而BC省目前最主要的问题就是房地产。  

  　　Stephen Ramsay 住在大温，是一名网页开发程序员，他预备明年买一栋联排别墅，可 MLS 上的数据杂乱无章，涨跌都不明显，对于买房的他来说很是苦恼。 　　但是，Ramsay 不是一般人，他可是程序猿，双手捶胸嗷嗷叫的那种! 　　于是，二话不说，Ramsay 自己动手做了一个网站(myrealtycheck.ca)，抓取MLS上的挂牌数据，每日实时更新，以地图上的涨(绿色)与跌(红色)来表示房价变化。   　　从上图上看，大温地区最近的房价都是跌(红色)的。 　　细点地图上的一个位置，挂牌的房产便会跳出显示，除了位置，还有挂牌价的变化信息。 　　以上图为例，这座位于温西的房产在11月7日挂牌价为228.8万，而到了12月4日跌了13%至198.8万。 　　涨跌十分之明显，除此以外，网站还提供大温主要城市的平均房价变化： 　　以及跟踪那些最近更改挂牌价的房产：  

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权   在过去的五年里，Andy Yan所谓“百万加元线”一直是一个大温居民可以直观看出房价地理分布状况的标准。Yan的数据主要来自BC Assessment。 最开始，这还只是一个形式上的测量方法为了区分温哥华西区和东区的房价，从Main街以西和Fraser街以东。去年，也是第一次，这个方法开始揭示整个大温地区疯涨的房价。 在2016年，根据2015年的数据，列治文，本拿比，温哥华，北温和西温都有超过60%的独立屋价值超过了一百万，而西温是最高的97%的独立屋超过一百万。 Yan表示：“我猜想这个价格的上升应该跟当地人工资上涨没有什么关系。我认为这应该是独立屋供应短缺，贷款利率较低，房产市场乐观和外国资产涌入共同作用的结果。” 尽管在今年大温许多地区都出现了房屋价格下降，不过这个趋势并不会有任何程度的减少。 BC Assessment警告对大温独立屋的评价在2017年将有30%-50%的上涨。从2015年7月到2015年7月在这些地方的房产成为涨价最多的，这些地区包括温哥华，素里，列治文，本拿比，北温，Squamish和Tri-cities，这也将是2017年设立地税征税标准的根据。 作为SFU城市项目主管的Andy Yan，同时还研究了交通成本和住房可负担性的关系。 在温哥华平均交通成本的计算周期是25年，假设每年的通货膨胀是2%，现在的情况不会有任何改善的情况下，根据Yan的计算，交通成本为$298,459。 相比之下，如果你不幸是住在兰里，那么这25年里你的交通开销是$563,755。 整个大温地区，如果以25年作为交通开销的作为基准，加上交通开销的费用之后，百万以上价值的房屋比例就从43%直接升至92%！ 在温哥华，北温，本拿比和列治文加上交通开销后百分比是这样，但是在高贵林，新西敏，素里，Delta, Port Coquitlam和兰里这样的地方，交通开销对房屋价格的影响要更大。在高贵林，加上交通开销之后，房屋价格超过百万的比例从22.4%一下上升到97%。而兰里，这个百分比的上升就更可怕，从4.8%上升到90%。 “这还只是关注在交通消耗的经济成本，并没有算上时间成本。”Yan说。 他补充：“这这是一个‘可负担假象’，你以为你可以先在远的地方买房，等有钱了再买的近一些，可是其实你在贷款上省下的钱其实直接都花在了交通上。”

最近，多伦多女子Zena Gopal乐开了花，因为她收到了国际巨星Tom Hanks的一张自拍照，而且还亲自给她写信了。 这都源于一个赌注： 前段时间，Gopal和朋友们在喝酒的时候打赌，看看谁最早拿到明星的自拍。他们一致认为Tom Hanks是最合适的明星，因为Tom Hanks经常回复粉丝的信件。 所以，她就自拍了一张，然后要求Tom Hanks也自拍一张。三周之后，Tom Hanks果真回复了，而且还拿着Gopal的自拍照合拍了一张。 更让人意外的是，他还说出了自己对多伦多的看法：“发展很快，湖边有很多公寓，风景不错”。 下图就是国际巨星的回信了：  

德媒称，为了应对中国疯狂的房地产市场和限购政策，中国民众开启了买房“新套路”——假离婚。 德国之声电台网站12月17日援引《南德意志报》一篇题为《离婚人士的幸福》的报道称，要在中国买房子，不仅得有足够的财力，还要拼速度和胆量。仅在今年，上海房价就涨了45%，南方城市深圳涨幅更高，为55%。现在，北京房价一平方米在5.5万元左右，合约7400欧元，地点好的小区的价格翻倍，甚至更高。价格与伦敦、巴黎、纽约不相上下，而民众的人均工资却仅有550欧元。” 报道称，一些人有些不敢相信自己的运气，另外一些迟来者们也惊讶得目瞪口呆。今年3月，一对在北京的情侣在互联网上公布了他们看房的经历，一夜之间房子价格涨了30万元。9月的深圳，几套仅有6平方米的“鸽笼房”一上午以约合每套88万元的价格卖出。同在9月，王健林拉响警报，他说中国国房地产泡沫是“历史上最大的泡沫”。 报道称，政府因此出台了新规定，给疯狂的买房潮踩刹车。但今年夏天在上海，数百对情侣拥进民政局办理离婚，因为单身买方更便宜、更方便。 露丝（Rose）便是其中一员，今年春天的时候，她和丈夫还有孩子住在一间不大的公寓，4月离婚后买了房子，两人10月复婚，房子转到男方名下后，两人再次离婚，露丝又买了一套房子。现在，她名义上还是单身，但这一家已有了三套房子，第四套首付也已经交了。 17年前，她和三个兄弟从安徽农村来到北京。2005年，她开了一家儿童服装店： “第一间房（60平方米）在五环路，2010年，以约23万欧元（约合167万元人民币）的价格买了下来，他们全家现在就住在那里，现在这套房子价格翻了三倍。第二套房（88平方米）也在这个小区，今年3月用56万欧元（约合407万元人民币）买下来的，现在估价大概在85万欧元（约合617万元人民币）。她和丈夫本来打算要卖掉这两套，但诱惑实在太大。” 露丝的一个朋友病了，请她代劳去参加有500套小户型房的抽签活动，露丝到达时已经有2000人等着抽签了。她也因此心动，几天后便签了新的购房合同——38平方米，100万人民币，而她根本没见过这套房子。露丝介绍说，这套房子现在已经涨了40万元人民币。 《南德意志报》的报道对中国的购房热潮评价道：“这不是单纯的贪婪，对很多人来说，买房是现在唯一的投资方式。存款在银行几乎没有利率，去年夏天股市狂跌后，许多投资人都撤出股市。”

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 英文主流媒体环球邮报可能是温哥华主流媒体中最“关注”华人生活的了。最近，环球邮报又发表了一篇针对华人短租房的报道，实实在在又“关心”了一下温哥华华人的生活。   在一些中文网站上，有许多非法运营家庭旅馆的大温地区的独立屋，每家都提供数量不同的房价，服务包括可以利用房屋地址作为客人接收加拿大移民局文件和MSP卡的地址。   独立屋短期出租单个套房在大温地区是不合规定的，尤其在这套住房并不是拥有者的自住房的情况下。而长租房理论上也是不被允许的，除非是得到市政府的批准而且有限量的住户的情况下。   温哥华和列治文一直因为对于非法活动的视而不见而饱受诟病。尽管有成百上千起关于短租房的投诉，却没有一家被罚款。   环球邮报检查的广告中，超过10个全年运营的房间是多人居住的，价格区间从$69到$1,029一晚不等。   在环球邮报观察的所有广告中，几乎所有的房间都来自私人房产，并对租客提供连带服务。   在列治文Blundell Road的一所房子的招租广告上写道：“可以帮助客人申请社保卡，教育基金，申请学校，考驾照，开银行账户；并可以给客人介绍房产经纪，保险经纪和会计；还可以帮助新移民收取/邮寄枫叶卡。”   环球邮报记录了超过十家无牌照家庭旅馆提供类似服务，大多数都在列治文，靠近机场。还有一些广告暗示整间独立屋可分成多个套间出租，并表示屋主并不住在里面。   这使得这些中文网站的短租房和Airbnb产生了不同，在Airbnb里，会要求屋主注明是非商业目的的出租并且屋主是住在屋里的。并且，这些中文网站并不是专业的服务型预约网站也不能提供退款，而Airbnb是提供退款服务的。   还有一些家庭旅馆目前是在农业用地上运作的，在农业用地，屋主可以靠农业退税获得巨大的利益。省政府明令禁止利用农业用地从事其他商业行为。   在环球邮报的调查中，例如在列治文Granville Avenue出租的家庭旅馆，广告上面几个房间是$800一夜。而因为这处房产为农业用地，那处房产的屋主一年的地税只有$800。   列治文市政府在今年调查了105宗关于非法短租的投诉，比2015年增加了四成。还有40宗投诉是关于长租家庭旅馆的。   尽管如此，市政府并没有开出任何罚单。因为当调查员来到被投诉地之前，会提前24给出警告，在调查员正在来到投诉地点的时候是找不到任何非法出租的证据的。   温哥华市政府也没有开出任何关于非法短租的罚单，尽管今年温哥华市政府受到141通关于将私人住宅用于短租的投诉。 文章一出，评论栏里没有意外的炸了锅，让人欣慰的是评论了并没有出现大量的反华声浪，更多的还是理性的分析，声讨是政府没有尽到责任才导致了租房市场的乱象。不过对于华人的不满情绪还是没有完全消失。   像是这位网友：“为什么加拿大人这么害怕对中国人以及他们带给我们的问题做出反应？他们带给我们什么了？禽流感？H1N1? 非典？还抢我们工作！他们已经习惯强权政府了。你只要发现有关人员，什么屋主，代理人，房产经纪和律师。就直接关起来，如果这些人在海外就没收他们的资产，相信我，他们在中国已经习惯了。只有我们这些加拿大懦夫才觉得不能这么做。”

中共中央经济工作会议上周五已经结束，但有关对房地产的措辞引起了人们广泛关注，有港媒分析认为，楼市或将发生巨变，但需要北京跨过三座大山。 中国楼市将要发生巨变吗？（图源：Reuters/VCG） 据《明报》报道，一年一度的中央经济工作会议上周五结束，订出了2017年的中国经济增长具体数字指标，洋洋5000多字的官方通稿同时透露出明年内地经济的大势走向：为迎接中共十九大召开，以及国际形势的不确定因素，中央决心以稳字当头，将防控各类风险放在重要位置，预期未来一年内地股市、楼市乃至货币政策，都将从严从紧。 今年中经会议最引人注目的是对内地房地产市场的重新定义，首次明确提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，语气可谓前所未有地严厉果决。会议还提出了综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，“严格限制信贷流向投资投机性购房”；其他配套措施包括落实人地挂鈎政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例等。有内地学者专家指出，若上述措施真能落实，意味着从明年起，内地房地产市场将发生“根本性改变”。 但如何令中国楼市真正发生巨变？分析认为还得搬除三座大山。 《信报》认为，内地最新数据显示楼控续见成效，惟中外经验反映楼市要真正控住难之又难；而现届政府上周终显露房策定位，即“房子不是用来炒的”，对内地楼市是根本转变，惟落实挑战极大。 中国家统计局公布了上月70个大中城市，及该月下半月一綫和热点二綫城市住宅销售价格变动情况，数据反映自10月初以来并继而加码的新一轮房控，继续逐渐见效。惟形势实未许乐观。 一方面是中央采取不少行政措施如限购限贷，而非用市场工具成功引领市场转变；且不少地方政府上有政策下有对策，如乘势推「饥饿销售」推高楼价地价。另一方面，不论以内地过去十多年楼控经验，抑或境外如美、日以至本港经历，楼市每每非政策所能真正控制，往往要待楼泡爆破才真正调整。 现届中央能有明确房地产政策立场，市场不用继续猜测，固是好事，惟政策要真正落实有3大挑战。其一，中央将有多大意志将之坚决落实？中经会强调楼控，惟亦指出要避免房地产市场大起大落，由于楼市影响投资以及一大串相关产业，向来被抨为绑架了经济，若楼市真的降温并有较大副作用即大起大落时，中央会否因怕痛而蹈以往松楼控而令楼市顽疾变本加厉的覆辙？ 其二，中央可有足够政策工具？中经会指要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，但如筹备已久的房地产税，昨有报导引述人行智囊指，由于房地产税设计复杂，几年内很难推出。而让地方政府摆脱对土地收入严重依赖的财税改革，又何时推行？ 其三，民众与市场是否愿配合？内地在资金严重泛滥下，几乎所有商品与资本市场都脱不了炒卖特色，中央现要扭转楼市定位，若市场不配合，恐事倍功半而不断折腾。 最后，评论认为，楼市治标不易，治本更难，中共中央能否克服上述三大难关，有意志与本钱、有工具、赢得市场配合，将是能否真正及长远理顺楼市的关键。

　　安省有个4人家庭去年夏季花28万元，在安省温莎市地区购入一座建于1960年代的牧场式大宅，但设计风格阴森古怪如恐怖电影场景。这个家庭于是决定把大宅彻底翻新，花上13个月成功赶及在今年圣诞前完工，令大宅摇身一变成为既现代化又优雅的安乐窝，市值更飙升至110万元。 　　现年37岁任职辅导顾问的比格利（Matt Biggley），与33岁中学美术教师出身的妻子莱斯莉（Leslie Biggley），育有3岁大女儿朱丽叶（Juliette）及21个月大的佩内洛普（Penelope）。 　　他们去年于温莎以南的艾塞克斯县（Essex）喇沙镇（LaSalle）购入这座牧场式大宅，面积4,000平方呎的平顶设计，室内外设计布置、以至家具摆设都是上世纪中期的风格。 　　莱斯莉坦言，大宅气氛阴森如上演“恐怖电影”，几乎每幅墙壁都有渗水问题而要“推倒重来”，于是他们决定要为大宅来个彻底翻新，但原本预计5个月完成的工程，结果花上13个月才完工，工程的复杂程度大大超出他们的预算。 　　5度改厨房蓝图花近9万 　　莱斯莉坦言：“我们曾经认为这幢屋子难以化腐朽为神奇，又一度担心装修工程太复杂，考虑过放弃计划，幸而我们最终梦想成真了。” 　　有别于多数家庭事事请承建商代办，莱斯莉在工程上亲力亲为，为了选购理想的装置，他们不惜长途跋涉去四处搜罗，甚至放弃外游以便腾出所有时间处理装修事宜。莱斯莉特别重视如何改造厨房，曾经5度更改厨房蓝图，耗费于添置设备及装修的开支接近9万元。 　　经过一番精心构思后，改造后的大宅揉合了现代和法国乡村建筑风格，配上圆拱形状大门，整间屋以白色和木制装置为主，一改大宅原本的阴沉气氛。为配合圣诞节来临，莱斯莉更为新居增添圣诞装饰，以既现代又复古的主题布置，务求为参加派对的来宾带来惊喜。

　　在经济增长、教育和生产率超越西方后，中国在房地产方面也位居榜首了――在一项全球城市指数排名中，中国的4座特大城市进入前五名。 　　据英国《每日邮报》网站12月16日报道，在基金管理企业施罗德公司根据城市未来前景和房地产需求给出的排名中，大约有2200万人口的中国首都北京从第四位跃居首位。 　　尽管英国打算脱欧，但伦敦是中国和美国之外唯一进入前十的城市。 　　伦敦的排名提升两位，排名第八。这在一定程度上要归因于高需求和城市绿化带规划限制了供给和提高了现有房地产的价值。 　　报道称，北京之后的3个位置由上海、深圳和天津这3座中国城市占据。 　　实际上，纽约是中国之外唯一进入前五的城市，其排名由第二降至第五。 　　这之后的排名以北美城市为主。洛杉矶、达拉斯、休斯敦和芝加哥都进入前十。总体上，在前30名中有17座美国城市。 　　全球城市30指数是基于一系列因素的排名，其中包括预期经济增长、未来10年的可支配收入和劳动人口的规模。这项排名由施罗德全球城市房地产基金公司的团队编撰。 　　该基金致力于投资这样一类股票，即它们将受益于对全球排名最靠前城市的商业地产的强烈需求。 　　它专门寻找在城市扩张方面受到限制的城市，不管是地理限制还是规划规定，比如伦敦的城市绿化带。 　　这项投资战略的基本思想是，全球增长集中在这些城市，它们持久的吸引力使在这些城市占据一小块地方的公司拥有相当长期的定价权。 　　这些城市拥有沃伦・巴菲特风格的护城河。 　　“理想的”全球城市拥有高增长预期、持续增加的人口和技术工人以及高水平的可支配收入。 　　报道称，排名靠前的城市一般还有顶尖的大学和坚实的基础设施。 　　它们在经济上多元化，通过提供大量文化和休闲活动吸引居民。 　　施罗德全球城市房地产基金公司联席总裁雨果・梅钦说，可支配收入(人们用于非必需品的金额)目前是唯一拖中国城市后腿的因素。 　　梅钦说：“随着中国实现工业化，中国城市快速持续增长。其国内生产总值和零售额正在快速增长。” 　　他说：“在5个因素中，可支配收入是拖中国城市后腿的唯一因素。” 　　他说：“我们预计这些中国城市将变得越来越重要，并在我们未来几年的全球投资中扮演更大角色。” 　　报道称，由于中国的规定，个人难以通过直接投资进入中国许多城市，不过有其他途径获得机会，比如通过在香港上市的房地产公司。 　　梅钦还说，伦敦“拥有技能高超的劳动人口、大量旅游需求和文化吸引力，因此仍是我们非常喜欢的城市，而且我们认为它将继续繁荣”。

  　　据约克区网：约克区议会通过了明年的预算案，确定了约克区明年地税将上涨2.87%。 　　这也意味着平均每户一年要多交66元地税。当然根据所在社区不同，居民所缴纳的地税也将不同。例如在Georgina，平均每户明年只需多交35元地税。而在国王镇，每户要多交78元。在万锦和列治文山分别是67元和72元。

BC省长简蕙芝前几天刚刚宣布要对首次购房者实行首付贷款免息的优惠政策，帮助他们买房凑首付。但其实安省皮尔区早前已经实施了类似的措施，不过因为太多人申请，负担太大，皮尔区决定在这个月暂停该项目。 简蕙芝在上周刚刚宣布了这项政策，并计划在明年初开始实施。首次购房者购买75万元以下的房子，就可最高贷款3万7500元作为首付，只要他们承诺在买房后的前五年住在这栋房子里，就可以享受五年内免息的优惠。 而在人口超过100万人的皮尔区，包括密西沙加、宾顿和Caledon等热门地区，皮尔区政府早在八年前就已经实施了一项类似的项目，并已经帮助许多原来租房的家庭买了房。 这个项目规定，如果买的是33万元以下的房子，就能借贷最多2万元做首付，只要购房者承诺愿意在未来20年内把这个房子作为主要住所。 该项目负责人Beth Storti表示，近几年越来越多人通过这个项目贷款，资金已经不够了。尤其是去年，申请的人特别特别多。 自该项目实施以来，已经借出了850万元。本月底，政府将暂停这个项目，并计划把资金用来帮助那些申请廉租屋的更穷的租客。 Storti表示，BC省的新政策目标更大，所提供的借贷额度更高，尤其是计划在未来三年批准1万5000个申请。但皮尔区的结果摆在那里。 同时Storti认为，比资助首付更重要的事是告诉首次购房者，买了房之后其实还有许多隐形开销需要承担。据2014年对该项目的调查，发现其实一些新屋主其实并不知道买房之后还要付一些开销。 BC省即将在明年5月展开省选，多伦多大学教授David Hulchanski表示，加拿大的政客历来总是会在选举前宣布一些讨好选民的政策，而BC省目前最主要的问题就是房地产。

安省密西沙加的一名华人地产经纪程某(×× Cheng，译音)，由于未经房主同意，擅自协助她的一名亲戚将其房屋放售，并且未诚实填写相关资料、虚报售价，被安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)罚款1.8万元，并强制学习操守课程。 据安省地产议会纪律委员会官网公布的消息，程某曾在2001年时，以买房经纪的身份，协助A女士买下了一间房屋，A女士是唯一产权人。 在2009年11月，A女士将房屋的产权分割，自己持有99%，并将1%转给了B。 在2010年3月，A女士委托程某将房屋挂牌出售。其时，虽然房屋已有两个产权人，但是程某却在MLS系统上递交挂牌信息的时候，只将A女士列为卖家。 五天之后，房屋以为55万元售出，程某在填写买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)等文件时，同样仅将A女士列为卖方并签名。然而，由于买家的融资出现了问题，交易未能完成，买卖双方于6月执行免除合同(mutual release)。在此间的一切手续和文件里，程某自始自终没有提到房屋有另一个产权人。 2014年12月，程某已转至另一间地产公司供职，房屋另一名产权人B的亲戚C联系到他，说是要把A女士的这间房给卖了。 C曾住在A女士的房子里，所以在程上次替A卖房子的时，认识了他。 当时A女士并不再加拿大，可是程仍在没有取得两名产权人的许可下，就将房子挂牌。 一个月后，有买家上门。尽管C没有从产权人那里获得授权书(Power of Attorney)，但是在程某的指示下，签署相关文件。按他的说法，是等A女士返回加拿大之后，就能合法地签署文件了。 在包括买卖合约(listing agreement)和买卖协议等文件中，卖方只有A女士一人，仍然没有将B列在上面，而C则是代替A女士签字，程某也以见证人身分在买卖协议签署。程某更以C的驾驶执照号码，当作A女士的资料。 可是，按照A女士的说法，她对这一切都一无所知。 这幢房子最终以72万元转手。在2015年2月，A女士回到了加拿大，程某立刻要求她签署买卖协议，并称实际成交价只有68万元。只是为了让买家能够获得更高的按揭，好有钱搞装修，这才虚报了成交价。 A女士表示，她将在3月份再度离开加拿大，要求推前成交日期，程某于是将交易日提前至A回国前一天。可是A女士又反悔，称程没有取得买家同意便擅自行事，于是拒绝签署。 在其后的两个星期里，程某每天致电A女士，又多次上门劝说，弄得她不胜其烦，但是终究没有就范，如期离开了加拿大。 程某于是又向C施压，要求劝说A女士签卖房文件，甚至更威胁向移民部(Immigration Canada)举报A不符在加国的居住年期要求等。 与此同时，程某又开始劝说A女士的一名亲戚，并表示如果他说服了A女士签字，就会拿到好处费。该亲戚不为所动，而且还向安省地产议会投诉。 地产议会纪律委员会(Discipline Committee)经过调查，发现程某违规行为属实，裁定他违反道德守则，罚款1.8万元，另外必须完成加拿大地产学院(Real Estate Institute of Canada)的道德及商业惯例(Ethics and Business Practice)课程。

早前在约克区East Gwillimbury一处楼花被华人疯抢，该楼花开发商Minto Homes后来被查出没有盖楼许可，而且已经是第二次违规。East Gwillimbury市议会日前决定对此进行重罚严惩，杜绝其他开发商效仿。 据East Gwillimbury市议会表示，今年七月底，开发商Minto在没有盖楼许可的情况下开始施工，市政人员在9月下达通知，要求开发商获得建筑许可才行。同年十月，Minto被勒令停止施工。 市议会经过商讨，决定罚款该开发商150万元。市议员Marlene Johnston表示，市议会希望这次的惩罚能够给其他的开发商提个醒，不要效仿Minto的做法。 其实这已经不是Minto第一次被发现违规并被罚款。早在2008年时，Minto就做过类似的事情。据资料显示，当时Minto因为当时在获得开发计划注册和建筑许可之前，就开始在Harvest Hills的楼盘开始施工。 当年市议会一开始准备罚它20万2039元，后来Minto给市议会发了一封请求信，希望市府对这个决定再进行酌情考虑，最后市议会决定把罚金减低到10万1000元。 市议会如今表示，正在做更多调查工作，看是否有其他开发商也没有许可证就开工盖楼。 项目红火 华人疯抢 近两年来，这里的房地产项目暴增，据镇政府的统计，今年已经发出1,600份新屋建筑许可，去年仅136份。今年的验屋数量超过1万间，是往年的三倍多。 该镇已经计划，未来9年兴建7,174间房屋，位于Holland Landing、Sharon、Mount Albert和Queenville的数千间建房计划草案已经通过。 同时，销售数字显示，一共已经售出2,347间新建房屋。 地产网站的资料显示，Minto Homes在East Gwillimbury小镇的Queen's Landing项目第一期已经售完，共有镇屋和独立屋90间，面积在1600平方尺至3400平方尺。第二期开始接受买家登记。 早前更有报道称，该项目首期于2015年2月开售时，吸引到超过1300位买家排队，更有人为了排队冒着严寒在车中睡了2晚，当中包括不少华人。 结果全部楼花在开售仅3小时内就被抢光。

随着多伦多、温哥华及其周边地区的房价不断攀升，许多首次购房者为了追求独立屋的梦想而被迫搬到离多伦多很远的地方居住，也有迹象显示，楼价上升速度过快，对于首次购房的年轻人不利，存钱的速度远远追不上房价的上升速度，最终只能租屋。 为梦想 每天通勤200公里 今年早些时候，多伦多一名女子梅根·莫里森(Meghan Morrison)和她未婚夫做了一个很艰难的决定，为了追求他们拥有一所独立屋的梦想，跑到离多伦多100多公里的巴里镇(Barrie)买房子了。 而这对夫妇在多伦多市区工作，为此，他们每天要额外花多两个小时的通勤时间。 本来，为了上班方便，这对夫妇本来可以在大多伦多地区购买一套公寓，但梅根·莫里森说，他们想要更多的空间，能够从事他们的爱好，并且最终创建一个家庭。 今年26岁的梅根·莫里森说道：“我们看了多伦多的新建公寓CONDO，我的天，600平方英尺需要400,000加元!” 明年1月，这对夫妇将搬到他们在多伦多北面巴里镇新购买的一栋两层全砖独立屋，配有一个双车库和一个很大围栏式后院，供他们的法国斗牛犬(French bulldog)玩耍。 “这是一个非常艰难的决定，”莫里森说： “在这个决定上我们挣扎了很久，但我们不能看到自己永远住在公寓里。” 存钱速度追不上楼价上升速度 多伦多楼价在过去几年不断上涨，很多持币观望的潜在买家可没有莫里森这么好运，因为存钱的速度远远追不上房价。 23岁的妮可(Nicole Silver)是多伦多一位营销和公共关系专业的人士，为了省钱，过去几年与家人一起居住，到今年秋天，妮可终于积蓄了一笔$60,000到$70,000的首付款。 但她很快发现，即使公寓价格都已经涨到超出她的承受范围，独立屋就更别想了。 妮可说：“如果我早那么一点点，比如几个月前，也许会更好，我觉得每个月都越来越糟。” 虽然她仍然密切关注房地产市场，但妮可或多或少已经意识到，她已准备放弃买房，转而加入租房行列。 妮可说：“我不想一直租房子，住在别人家里，虽然不是很高兴，但这才是现实。” 瑞尔森大学(Ryerson University)社会学助理教授希瑟·罗尔瓦根(Heather Rollwagen)说，拥有一套房子对许多加拿大人来说非常重要。 罗尔瓦根直言，如果人们被告知只能租房住，这是非常不负责任的表现。 罗尔瓦根又说，购买房产并不一定令经济更安全- 特别是对于低收入者，他们由此承担大额债务，利率一旦变化，对他们影响将非常大。 2017房地产市场预测 加拿大全国楼价近年不断飙升，尤其是多伦多和温哥华的楼价。 CIBC副首席经济师杰明·塔尔(Benjamin Tal)预测，多伦多和温哥华的房地产市场在未来一年会更加走软，原因是政府出台政策打压，包括温哥华对外国买家的15%新税和联邦按揭规则的变化。 塔尔表示，联邦政府在10月份推出的新的按揭贷款规则，要求所有保险按揭贷款申请都必须经受压力测试，这很可能导致一些潜在买家放弃买房，继续租屋住，令到租赁市场会更加紧张。 不过，卑诗省和安省政府都先后已经宣布，将帮助首次购房者进入市场。 卑诗省还为首次置业人士提供5年免息贷款，卑诗省政府近日推出了一个新计划，提供贷款以帮助第一次购房者进入房地产市场，这些贷款在前五年是免息的。 皇家地产(Royal LePage)总裁Phil Soper则预测，2017年大多伦多地区的价格增长预计会放缓，而温哥华地区的价格可能会掉头，阿尔伯塔省和其他石油生产地区可能会恢复温和增长。

  　　纽约 皇后区一栋 华人家庭租住的老屋近日被踢爆墙面油漆含铅量爆表，住户家中两名幼童惨遭荼毒，呈现发育迟缓等铅中毒症状。 　　两幼童血铅超标 　　林女士10月带着年仅4岁及2岁的两名幼儿前往医院体检，谁知验血环节中竟查出两幼童双双血铅含量超标，疑似遭遇外部毒害。 　　孩子智力深受影响 　　市卫生管理局专员随后于11月前往林女士一家租住的老屋进行调查，发现该建筑久未翻新，墙面使用的依然是不符合当代环保标准的老油漆，含铅量爆表，房间空气中也因而漂浮有大量铅尘。 也就是说从林女士两年前搬进这栋老房子起，两个儿子每天都在呼吸着被铅污染的空气，致使身体智力都受到很大的影响，深受其害。 　　令租户林女士痛心的是，孩子学校在她的要求下对两名受害幼儿的智体发育水平进行了评估，结果让人大吃一惊：两个孩子的智力、体力和行为能力均出现不同程度的发育迟缓症状，落后于同龄孩子平均水平，饱尝铅中毒苦果，甚至或将贻害终生。 　　业主违规租房 　　高术仁律师指出，根据纽约市法，建造于1960年以前的老旧房屋必须每3年重新粉刷一次，且所用油漆必须符合铅含量控制标准，而如果兴建老屋时所用旧漆含铅量本就超标，翻新时必须先将超标老漆完全剥除后再重新粉刷新漆，以免留下祸根。 　　林女士租住的老屋建于1960年以前，建筑老油漆多年未经翻修，业主于两年前直接将违规住房租与林女士一家，这才导致两名年幼的儿童惨遭铅毒所害。 　　已向相关部门举报投诉 　　气愤的林女士找到律师高术仁(Steven Gershowitz)，询问一二后正式聘请高术仁律师为其状告房东进行索赔。 　　高术仁律师表示以往类似的案件都有获赔百万金额的例子，因为房东的疏忽而使两个无辜的小孩受到伤害，危及一生，因此林女士将会获得的赔偿金额将会依据医生进一步的检查报告，以及孩子今后的人生会因此而受到的影响等各方面的评估来决定。 对此，高术仁对于该案件的胜诉表示非常有信心.  

　　加拿大房地产市场的走势已经在2016年底出现巨大变化。曾经最为火热的温哥华市场开始逐渐降温，而多伦多则涨势进一步扩大。贷款机构对于房地产市场趋势的变化也非常敏感，根据加拿大商业地产服务协会(CBRE Canada)周三(12月14日)公布的一份报告显示，银行和其他贷款机构对于温哥华商业地产相关抵押贷款的热情已经降低，而对多伦多商业地产的热情则继续保持高涨。 　　贷款机构青睐多伦多 　　CBRE对加拿大各大国内商业银行、国际商业银行、贷款公司、私人信贷机构以及养老基金等进行了问卷调查。结果显示，84%的受访贷款机构有很强烈的欲望向多伦多的商业地产投资者提供贷款。而温哥华在这个方面获得的贷款机构青睐为68%。相比去年同期的80%有很大下滑。 　　全加拿大范围内，工业相关地产的贷款受到各大贷款提供方很大关注。而租赁型高层公寓受到的贷款机构青睐则不如去年。办公室地产同样出现一些冷却的迹象。 　　CBRE债务及金融机构执行副总裁Carmin Di Fiore表示，“我们在2016年经历了史无前例的商业贷款旺季。2016年最终的贷款总额数据可能会打破之前2007年创造的321亿加元记录。贷款机构和投资方对于商业地产的兴趣支撑了这部分投资的数量。大约58%的受访贷款机构表示将在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配比。不过从地理位置和类别上，贷款机构关注的焦点已经有所转移。” 　　Carmin Di Fiore表示，相比公寓和商铺，工业地产在2017年将受到更多贷款提供方关注。同时随着温哥华房市开始冷却，多伦多将继续成为追逐利益的贷款提供方最关注的市场。包括多伦多附近的滑铁卢、汉密尔顿等地也将会受到这个趋势波及。 　　房地产投资减少或拖累GDP 　　加拿大政府预算监控办公室(The independent Parliamentary Budget Officer)12月13日发布一份报告指出，随着加拿大房地产市场价格下滑，居民投资房地产的规模和金额将会减小，这将会在2018年到2020年左右影响到加拿大GDP总值计算时候的水平。 　　政府预算监控办公室是独立于加拿大联邦政府工作的政府工作监管机构。该办公室此份报告的公布显示了经济学家对于加拿大目前房地产过热以及部分地区经济过于依赖房地产的担忧情绪。 　　温哥华和多伦多两市是目前被经济学家关注的主要加拿大房地产市场。温哥华在2015和2016年两年中均出现25%左右的整体房价大幅上涨。而在多伦多，房价在2016年末也达到同比涨幅23%左右的高峰。不过温哥华在政府出台房市降温政策之后已经停止上涨。而房屋销量量早在年初就开始下降。经济学家普遍认为，如此规模的大幅上涨是不可持续的。 　　预算监控办公室表示，加拿大目前的房地产行业投资仍然对GDP产生正面的影响。预计这种趋势会延续到2017年。不过在进入2018年之后，趋势可能会反转。房价下跌、房地产投资减少将给加拿大GDP带来负面压力。 　　加拿大的新屋完工数量在2017年可能达到19.89万单元的峰值，随后将会在2019到2021年前后逐渐回到17万左右的历史平均值水平。

　　12月14日至16日举行的中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。 　　实际上，有必要搞清楚过去几十年中国房地产市场暴涨的原因在哪里，进而探讨未来中国房地产价格长周期可能面临的变化，焦点在于回答“当货币宽松政策再次来临或者限购政策再次放松时，中国房地产市场是否还会暴涨”。 　　过去20年里缘何暴涨? 　　首先是较高的经济增长和物价上涨速度，这是中国房价飞速上涨的根本原因。根据国际经验，名义收入增长速度是解释一个国家或者地区经济增长的重要因素。1978-2015年，中国人均GDP名义增长36倍，年均增长 14.0%;1990-2015年，名义增长24倍，年均增长14.5%;2000-2015年，名义增长15倍，年均增长13.0%。经济的高速增长和物价的大幅上升造就了人均收入的高速度增长，收入的高速增长大大提高了居民的购买力，促进了中国房地产销售和价格的持续走高。 　　其次是极度不平稳的人口年龄结构。中国建国以来有三次比较大的婴儿潮，这三次婴儿潮导致中国的人口年龄结构非常不平衡。根据链家的购房者年龄分布数据，中国的购房人群年龄非常集中，购房人群年龄主要集中在25-35岁。当婴儿潮人口进入购房适龄人群后，人口的突然暴涨导致房地产市场刚性需求大大增加，短期房地产市场出现供不应求，房价也会出现上涨。 　　最后是城镇化高峰同时到达。城镇化也是影响房价的重要影响因素之一。城镇化意味着农村人口迁移到城市，新增的人口带来新的购房需求。20世纪90年代末中国城镇化率开始每年提高1-1.5个百分点，快速的城镇化带来了中国城市人口的快速增长，也带来了中国房地产市场需求的增加，中国房地产市场价格的快速上涨也是从这个时间段开始的。 　　房价将在3-4年后迎来拐点 　　目前相对人均GDP和收入水平，中国房价都处于世界较高水平，随着中国GDP增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点。 　　首先是房价过快的上涨透支了收入。从房价绝对值来看，相对于GDP水平，中国的房价是较高的。根据Numbeo网站公布的国家相关的数据可知，中国主要城市市中心住房每平米的价格约为6321.97美元，非城市中心的价格为2857.30美元，在给出的国家或经济体中绝对值并不高，属于中等水平，但是根据给出的人均GDP数据我们可以发现，中国人均GDP非常低，为7590.02美元，仅高于印度的1581.51美元。中国人均GDP是美国的1/7，但其房价为美国的2.75倍，是英国的1.47倍。 　　从房价收入比来看，中国房价收入比处于世界较高水平房价收入比是识别房地产价格是否合理最为常用的指标，其主要用来衡量人们购房支付的能力。根据不同国家和经济体数据对比我们发现，目前中国房价收入比为25.73倍，也就是说一个家庭要25.73年才能买得起一套房子。其明显要高于其他国家，仅次于中国香港(专题)的34.95倍，其中美国房价收入比仅3.39倍。中国房价租金比处于世界较高水平。房价租金比同样是衡量房地产泡沫的常用指标，其含义是指住房的购买成本和租金收入的比，房价租金比越大说明房价偏高租金偏低，反之则表示房价偏低租金偏高。 　　从数据来看中国城市中心房价租金比为41.43，即需要41.43年的时间才能通过租金收入收回成本，显然该房地产价格水平仍处于高位。与其他国家或经济体相比，中国房价租金比属于中等偏上水平，低于台湾(专题)、韩国(专题)、日本和香港。 　　从房屋抵押贷款收入比来看，中国房屋抵押贷款收入比处于世界较高水平。房屋抵押贷款收入比，是指贷款成本与家庭收入的比例，贷款成本是指90平米住房 20年期限的全部贷款，其住房价格是指城市中心和非中心的平均价格;家庭收入同样是根据平均工资来估算的。房屋抵押贷款收入比衡量的是住房贷款的负担能力程度，其值越高说明负担能力越小，其值越小则说明负担能力越大。与房价收入比类似，中国房屋抵押贷款收入比非常高，仅次于香港，负担能力指数极低，也就是说居民收入难以承担过高的房地产价格。 　　其次是未来中国潜在经济增长和通胀中枢将逐渐下移。根据生产函数，一个国家的潜在经济增长速度由资本积累速度、劳动力增速、技术进步速度三方面决定。 　　中国潜在经济增速和物价中枢的双重下移，这意味着中国居民的名义收入增速将会逐渐下降，将会影响居民购买力的提高速度，进而影响房价。从购买力提高速度的角度来讲，如果不考虑其他因素，房价的增速将会回落。 　　再次是购房适龄人口迎来负增长拐点。由于计划生育政策的实施，1995年开始中国出生人口比1990年出现了大幅的下降，1990年出生人口为2800 万，1987-1990年平均每年出生人口在2500万以上，1995-2015年中国每年出生人口都在1500-1600万左右，巨大的人口落差导致中国25-35岁人口已经开始出现负增长，中国房地产市场的刚性需求的拐点正在到来。 　　最后是城镇化进程进入慢车道。建国之初中国的城镇化人口规模不足6000人，1978年之前中国城镇化进程相对缓慢可称之为调整阶段;1978年-1996年中国城镇化进程速度有所加快，可称之为快速发展阶段;1996年之后，中国城镇化进程进入加速发展阶段，截至2015年末，中国的城镇化率达到56.1%。 　　随着中国城镇化水平不断提高，中国城镇化进程也将进入慢车道，主要是因为城市工业发展已经到达天花板，环境资源约束，传统产业难以维持，整体劳动力需求减弱，从而对农村劳动力的吸纳作用减弱;同时，随着老龄化进程的加剧，劳动人口也将呈逐渐下降趋势，农村劳动力自身的供给也将呈下降趋势，从而会影响农村人口向城镇人口的转化，城镇化进程减缓。据日本和韩国相关历史数据显示，随着城镇化率的不断提高，城镇人口的增长率也将呈显著的下降趋势，城镇化进程逐渐进入慢车道。 　　房地产调控政策应何去何从? 　　首先，房地产限购政策应“送最后一程”。根据中国的人口年龄结构，目前第3次婴儿潮人口正处于购房年龄阶段，刚性需求正处于高峰期，为了避免房地产市场形成严重的泡沫，房地产限购政策还应该坚守2-3年，等刚性需求开始回落后，投资或者投机需求对房地产市场的影响才会逐步降低。对于部分上涨过快的城市，限购政策甚至应该从紧。 　　其次，房地产购买政策3-4年后应该逐步“松绑”。中国房地产市场销量和价格的长周期拐点都即将到来，一方面，对房地产市场购买政策的逐渐松绑可以对冲刚性需求的下滑，起到稳定房地产市场价格和需求的作用;另一方面，虽然在短期内中国房价会受到货币因素和经济周期的影响，但是长期来看中国房价的快速上涨很大程度是由于刚性需求的拉动导致，当刚性需求开始下降的时候，有必要、有可能放松对投资需求的管制。 　　再次，去房地产库存地方政府不应“补贴”。补贴会扰乱真实的市场供需信号，不仅扩大了需求，也刺激了供给。在未来中国房地产市场长期面临供过于求的背景下，补贴虽然能解决短期问题，但是对于扭转长期的供求关系微乎其微。房地产去库存的关键还在于改变供求关系，三、四线城市应停止新的土地供给，利用城市教育、医疗的优势吸引更多的潜在需求，解决库存较多的问题。 　　最后，货币政策不应过度关注房地产价格泡沫。在某种程度上，房地产价格是经济周期和人口周期共同决定下的产物。近20年来，中国房地产价格的泡沫人口年龄结构具有很强的解释作用，并不仅仅是由经济周期决定。因此，用抑制经济周期的货币政策调控去调整房地产周期很难会有很好的效果，因为“刚性需求”在一定程度上是不可调控的。

　　提起硅谷，人们印象最深的就是科技公司聚集，也是创业创新之城，也是全球最高房价的地方之一……俗话说得好，房价越高的地方就越容易出现“钉子户”。这不，科技巨头谷歌就碰到了一个。 　　据证券时报网报道，硅谷所在的加州旧金山湾区一家人不愿接受谷歌提出的700万美元赔偿，拒绝出售其拥有的农庄。为什么要谷歌愿意赔偿700万？ 　　据英国《卫报》报道，谷歌总部（Googleplex）位于加州山景城，园区总面积超过25英亩，该园区完全包围了一个面积不足1英亩的农庄，这里有几辆破旧的皮卡货车、一个摇摇欲坠的冰库，以及住着Mihail Kivachitsky等几位当地艺术家。 　　在成为全球科技中心之前，这座城市曾是无政府主义的嬉皮士们的天堂，而今常常被用来指代谷歌、苹果和脸书等巨头所在的行业。 　　早在1940年代，当时的硅谷还是一片农田，Victor Martinelli买下了如今的这块土地。他在2011年就已去世，79岁的Victoria Martinelli是该家族最年长的成员，同时也是Victor Martinelli的妹妹，她其实对出售与否持模棱两可的态度，年轻的家族成员则不同意出售这块地。“我们生活在这里。”现年49岁的Leonard Martinelli说，“我们不需要钱，现在这个农庄不卖。我们保留着它，就等于在保留了历史。” 　　“钉子户”一家 　　原来，谷歌也想“城市更新”，把农庄收购之后进行统一规划建设。 　　其实，硅谷在保留历史的工作上已经非常慷慨，例如在距离这个农庄仅1英里之外就有一个巨大的计算机历史博物馆。几十年来，外来的拓荒者将旧金山南部的农业用地改造成了世界上地价最贵的区域之一，Martinelli家族也见证了这块土地价格的飙升。据硅谷当地一名地产专家Myron Von Raesfeld估算，Martinelli家这块地估价在500万美元到700万美元之间。 　　据新浪财经报道，山景城的议员Leonard Siegel说：“我不觉得有人会认为那块地有任何历史意义，最终这些农庄都会消失，他们没有可以保留下去的理由，没有特色。” 　　Siegel自认为是一名职业的环保推广者，他说，“硅谷的优势在于永恒的变革意识。” 　　不过，对于高科技时代，一些人看来保留记忆还是最重要的，也有一些人认为硅谷的优势在于永恒的变革意识，最终这些农庄都会消失，他们没有可以保留下去的理由。 　　为了缓解民众对自己的不满情绪，谷歌、苹果、Facebook等科技巨头纷纷通过各种慈善手段，支援周边的社会设施建设。2013年，扎克伯格夫妇向硅谷社区基金会捐出了1800万股的Facebook股票，价值超过10亿美元。2016年7月，Facebook决定成为公寓开发商，打算建1500套房子，不是专门为了自己员工，而是向公众开放。 　　科技新闻网站the register称，加州每英亩土地价值39000美元，在全美各州中排第八，其中山景城两块挂牌在售的土地为0.44英亩和0.52英亩，售价分别为250万美元和280万美元，因此谷歌出价远高于市场价。

　　在经济不景气、贷款政策越来越严的情况下，许多加拿大本地人买不起房，特别是在房价高涨的多伦多和温哥华地区，许多人更是无法负担。在房价高的地方，该怎么解决住房问题？ 　　地点是关键 　　近期有数据显示，在多伦多地区，中等家庭的年收入在7万5270元左右，而房子均价为76万2975元。提供房贷利率对比服务的RateSpy.com网站创始人Rob McLister认为，按照中等家庭的收入标准来计算，他们能买得起的房子价值只有62万零935元，而且还要支付6%左右的首付，要在多伦多买房很难。 　　但如果要买房的人把眼光放到Hamilton-Burlington地区，就可以负担得了。那里的平均房价为50万7131元，年收入7万5270元的家庭买这样一套房子，首付大约为2万5713元。假设5年固定贷款利率为2.5%，25年内还清，包括房屋保险在内的每个月月供大约为2231元。 　　McLister表示，搬到更远地区是能够减轻负担，但对于人们来说就增加了出行的成本，同时还要考虑土地转让税和地税等问题。 　　跟别人一起分担 　　据最近一项RBC的调查，24%的年轻人考虑和朋友或者家人合力买房。这样一来，既可以贷更多的贷款，又有人一起分担首付和房贷、地税压力。 　　多伦多HomeLife/Realty One Ltd.公司地产经纪表示，例如一个人的年收入必须达到14万3342元才能买到一套80万的房子，但如果有两个人签订了合买协议，并同意分摊首付，那么在5年贷款利率为3%的情况下，按25五年分期还款，每个人每个月要支付的包括房贷保险在内的费用是1744元。 　　买不起就租吧 　　财物顾问公司Objective Financial Partners的Jason Heath认为，如果不考虑买房的实际价值及心理利益，租房也是一种选择。 　　Heath形容，假设一个温哥华的居民想要在把住的公寓升级成150万左右的独立屋，在把公寓按30万元卖出获得20%的首付后，按2.5%利率及25年分期还款来算，他每个月的月供差不多要5376元。同时，按BC省规定，他还要支付土地转让税2万8000元，律师费1500元等。 　　但如果租一套150万的房子，每个月租金只要3500元，同时他还能省下地税、房屋保险费、维护费等，一年差不多1万4000元。

　　近日，知名财经博客Zerohedge撰文分析加拿大楼市和其背后的中国热钱。以下为全文： 　　过去几年中，大量来自中国的资金流入温哥华房地产市场，将当地房价大幅炒高。尽管此前多个媒体都对这一波温哥华房地产泡沫提出警告，但是直到今年夏天，随着加拿大政府对外国购房者征收额外的房地产税之后，温哥华房地产市场才出现崩盘的迹象。 　　随着加拿大政府推出限购政策，中国买家继续南下，将购房目标转移至美国西雅图，再次吹起一个规模巨大的房地产泡沫。 　　当然，温哥华房地产市场的这波回调结束后，房价也有可能再次快速反弹。或许，温哥华的房地产泡沫还没有真正破裂。 　　图注：1977年至2016年温哥华住房平均销售价格 　　但同时，卑诗省政府积极鼓励购买力较低的购房者继续买房子。加拿大卑诗省政府已经主动向首套房购房者提供补贴，帮助这些购房者支付住房按揭贷款的首付，并额外提供免息的按揭贷款。 　　根据加拿大卑诗省政府推出的居民住房按揭贷款和权益合作项目（Mortgage and Equity Partnership），该地区的政府部门将会为首次购房者提供总额高达3.75万美元的购房补贴，补贴数额不超过购房全款的5%。同时，当地政府部门还会为购房者提供长达25年的无需利息的住房按揭贷款，购房者还能选择在按揭贷款前五年中延后支付贷款。该项目将从2017年1月16日开始接受购房补贴申请。 　　分析师认为，这种购房补贴政策实际上是帮助购房者在不用支付任何现金的前提下就能买下房产，这将吹起下一个房地产泡沫，只是这次房地产泡沫将集中在底端住宅领域。 　　加拿大卑诗省省长Clark在接受媒体采访时表示，当地政府将尽力帮助中产阶级实现人人有房产的梦想。 　　分析师认为，尽管卑诗省省长Clark的政策意图非常崇高，但是根据历史资料来看，这种帮助只能承担每月按揭贷款但是无力支付房贷首付的低收入阶层购房的政策，可能会引发一连串经济问题，因为每一个当地居民会涌入房地产市场，买下所有挂牌待售的房地产，快速将房地产市场的平均价格抬高。 　　同时，根据加拿大卑诗省提出的购房补贴政策来看，只要一个居民在购房后前五年内仍然保留其主要住户的身份，就可以延后支付每月应缴的住房按揭贷款。 　　只有五年过渡期结束之后，购房者才需要按照目前的贷款利率按月偿还住房按揭贷款，购房者的贷款偿付周期可以长达二十年，并可以在无需承担罚款的情况下提前部分或全额偿付住房按揭贷款。 　　图注：加拿大卑诗省住房补贴申请流程 　　当然，为了确保外国购房者不会成为该购房补贴项目的主要受益群体，该住房补贴项目规定，申请相关优惠购房按揭贷款的前提是，该住房的成交价格最多不能超过75万美元。而且，优惠住房按揭贷款的申请人必须在过去五年中持有加拿大公民或永久居民身份，并在加拿大卑诗省居住超过一年。申请者的年收入总和不能超过15万美元。申请者也需要同时满足加拿大卑诗省内住房按揭贷款保险的申请门槛。 　　此外，加拿大卑诗省提供的此项购房补贴项目将会施行三年，预计将为4.2万名首次购房者提供优惠补贴。