地产

　　这样的涨幅，还不把人逼疯了! 　　日前，卑省资产估值中心发布了对2017年卑省房屋估值的预测报告，报告指出，由于大温房价在过去一段时间出现疯涨，在2016年7月1日，位于温哥华，北岸，Squamish，本拿比，三联市，列治文以及素里的部分独立屋的楼价上升30%至50%。 　　而公寓、联排别墅等业主委员会管理的小区价格升幅大约在15%至30%。除此之外，大温地区商业及工业用地，估值也普遍上涨10%至30%。如果地皮准备再发展的话，价值就会更加高昂。 　　第一招：想申诉估价 记得及早行动 　　2017年的物业税便是按物业在2016年7月1日的楼价计算。即今年7月份你的房子值多少钱，将直接影响到明年你要缴纳多少钱。如果你对政府对你的物业估值不满或怀疑的话，你知道怎样去申诉吗? 　　BC省屋主大约会在2017年1月第二个星期就收到估价报告，如过对于估价有异议，不同意估价署的评估，屋主可以于1月31日以前提出上诉。屋主可以进入卑诗物业估价署网址”www.bcassessment.ca”，在网上申请上诉，或者可以透过邮件、写信或传真到你那区的物业估价署。如有问题，可致电 1-866-825-8322，和他们联系。 　　第二招：先做好功课，才有成功机率 　　地税专家Paul Sullivan建议屋主如果想进行上诉，一定要先做好功课，才有成功机率。 　　首先，屋主先看看自己的数据有没有错误，例如估价署在评估您房子的面积、房龄、房间数量等信息，是不是都正确，如果数据有误，申诉很有可能成功。 　　例如，前两年媒体就报导素里发生一个“蘑菇屋”的案例，屋主收到的估价单较前一年增加43%，后来才发现估价署把她的住家变成"头重脚轻"的"蘑菇屋"，资料登记成一楼面积1746平方尺，但二楼却多达8791平方尺，事实上她家二楼只有879平方尺。估价署承认，是人为疏失，在打字时多输入第四位数，随即修正估价。 　　第三招：上官网搜集资料 　　如果资料正确，那就继续搜集你同区和邻居的物业估值是否和自己差不多。怎样去搜集资料呢?当然不是挨家挨户敲门问邻居估价，所有房屋估价都可以透过卑诗省物业估价署的网站查到。只要进入估价署e-value BC的官网https://evaluebc.bcassessment.ca/，然后打进你想查询之地区和物业地址，此网址不单可以查到你的物业估价，屋主还可以知道其它物业之估值。 　　例如，之前有屋主抱怨，他的房子的土地与地上建筑与邻居都一样，土地估价差不多，但建筑本身却比邻居少估了30万，他得以上诉估价署要求重新评估。 　　不过房屋估价专家Jason Upton提醒，估价不是以同一街区的房子互相参考，会扩及附近的街区，特别是附近几个街区内去年的卖价为主要依据。 　　第四招：把握好5分钟陈述的机会 　　如果屋主正式提出申诉要求后，将由独立的三人委员来审议估价，届时会发函请屋主参加会议，与估价署人员面对面沟通，互相提出左证，在这里你将有5分钟陈述的机会。 　　聆听你陈述的独立委员们是由省府小区、体育及文化发展厅长所委任，这些独立委员们当场会决定是否您的房屋估价错误。地产律师John McLachlan表示，任何想要对政府估价提出申诉的屋主都最好准备好具体的实证，而不是简单的对这个数据表示抗议或者评论，屋主们必须要拿出自己的证据，来证明给政府你的房子需要重新评估。 　　第五招：对簿公堂到法院 　　如果第一次的独立委员会驳回你的上诉，您还是可以再提出书面申请、继续上诉，但要缴费30元，申请截止日是2017年4月30日。 　　最后一站就是法院了，如果你在经过上面一些步骤后仍然对你的物业估价不满，法律规定屋主可以到卑诗省高院进行上诉。  

本周负责BC省物业估价局（BC Assessment）发布了对2017年各市物业估价的预测，大温各市市议会也于本周分别提出了地税的建议涨幅，以下为政府公布的数据。 温哥华市提议提高地税3.9% 温哥华市议会本周三（12月7日）讨论了 2017年增加地税的问题，原定的涨幅为3.4%，但市府职员最后提交的涨幅为3.9%，理由是温哥华市府需要更多预算来应付市内的毒品（芬太尼）危机。  温哥华消防工会指，吸食过量强力镇痛药芬太尼的问题，增加了救护员的工作负担，消防及拯救队需获更多拨款。温哥华2017年的总营运预算是13亿，地税增加3.4%可为市府增加5500万收入，提高3.9%，将额外获得350万元。 列治文市提议提高地税3% 在大多数市议员暂时批准2017年列治文的财政预算后，列治文目前确定增长3%的地税。 最初列治文计划增长3.5%的地税，市长马保定（Malcolm Brodie）建议从1.3亿元的雨天基金（rainy day fund）中调出100万元。 列治文的地税上涨的原因是市政费用高于新的税收（前者增长幅度为2.24%，后者为1.36%），此外警务费用也增长了0.62%。 素里市提议提高地税4.4% 素里市政府建议2017年提高地税4.4%，连同其他增加的收费，平均每名独立屋业主需额外支付100元税款和费用。市议会稍后会对预算进行表决。 市议会财务委员会主席表示，由于资本投资增加，包括兴建五个溜冰场等，因此要提高地税。此外，2017年的公共安全支出将增加1330万，包括增聘12名皇家骑警，令骑警总数增至831名。 高贵林市提议提高地税2.13% 高贵林业主将可能在地税和公共设施费上多付78元，高贵林市提议提高地税2.13%，同时公共设施费也会上涨，排水系统的费用增长5%（每户23元），处理固体垃圾的费用提高3%（每户9元）。水费将保持不变。 大温地产局要求卑诗省府  修改申领地税补助的物业估值上限 2017年，温哥华、北温、本拿比、高贵林、高贵林港、满地宝、列治文和素里的独立屋的政府估价都将上调30%至50%，分管物业住宅则会上涨15%至30%。 大温地产局要求卑诗省府修改申领地税补助的物业估值上限。地产局指过去一年房地产价格急升令更少业主符合申领资格。 按现在的规定，最高地税补助额为570元。但估值130万或以下的业主才可申领。大温地区11月独立屋的指标价为150万元，BC省物业估价局12月6日也提出警告，部份物业估值的升幅可能高达50%。 地产局指过去10年，大温哥华地区获发地税补助的比率，由占全省的53%跌至47%。

据CBC和《温哥华太阳报》报道，由反贪污组织Transparency International近日所做的一份调查表明，将近一半的温哥华前100个最贵的超级豪宅买家在登记时用的是空壳公司或其他名义，真正买家的身份很容易被掩盖。 报告中举例说，位于4707 Belmont街的西温豪宅，售价是5700万元，他的屋主公司就是一个位于Virgin Island空壳公司。反贪污组织彻查了该公司的运作历史，发现这个公司竟然从没“启动”过。 而同样在Belmont街，4833号住宅的屋主同样利用空壳公司购买该房屋，并且将房屋空置。 反贪污组织这份报告主要是为了打击在加拿大房地产市场中的洗钱以及避税行为，它着重对温哥华的豪宅进行了研究，发现许多超级豪宅登记在空壳公司或其他代理人名下，这样一来，加拿大政府就很难堵住制度上的漏洞，也很难真正衡量究竟有多少海外资金投入到BC省的楼市中。 从国际反腐败组织Transparency International的调查数据分析，该机构指出，温哥华宽松的购房政策，加拿大宽松的移民政策为腐败和洗钱提供了温床—— 没有比投资当地房产更好的洗钱行为了。 机构负责人认为，卑诗省尽管在近期要提出更为严格的海外买家审查制度，来探明这些巨款究竟是从何而来。然而在近些年里，这些审查可以说是毫无作用，甚至毫无审查——省府任由巨额资产涌入，完全不顾资产的来源是黑是白，只看重自身的利益。 相比于其他发达经济体，比如美国和欧盟，加拿大在反洗钱反腐败上的法律法规太少了，尤其针对海外人士，几乎就没有约束条款。 Transparency International组织认为，和一些小国，比如摩纳哥比起来，加拿大不算是个避税圣地，洗钱圣地，但人们还是可以轻易地找到法律的空缺，比如开设一家有名无实的小公司，以公司的名义进行无限制的金钱交易，或是轻易申请到大额的贷款——甚至自己都没有足够的偿还能力。 该组织调查了温哥华最昂贵的100栋房屋，得出了以下一组数据：发现46%超过10亿元的房子的买家身份极为不透明。其中有29栋登记在空壳公司名下，至少11栋的业主登记的是代理人(例如学生或家庭主妇)，至少6栋为匿名的受益人代管。 该组织发言人Adam Ross认为：“这100间豪宅的数据只是一个缩影，非豪宅持有者的透明度一定会高于豪宅持有者，但这种来源不明的现象在大温绝不仅限于豪宅领域”。 “这对卑诗省是一个警告。现在的情况是：我们甚至不知道究竟是谁，通过什么方式得到了这些房屋”。 那么，为什么那些人要用空壳公司的形式来在大温买房呢? Ross表示，原因很简单：避开高昂的房屋转让税。当某家公司以商用目的购买某间房屋并通过审批时，15%的海外买家转让税也就不存在了。 然而，一家公司不能只是在注册生效后就“合法”，尽管它是合法公司，但是否在审查时要提供足够多的证据——至少证明该公司运作正常，并且已经有一定的盈利了呢?在这一点上，卑诗省的监管无疑太宽松了，从而导致空壳公司逃税甚至洗钱层出不穷。 此外，Ross同时提到，在100栋最贵的房屋里，有26栋的拥有者职业是“学生”或者“无业”。他认为，银行绝对不应该贷款给毫无偿还能力的个体，尽管他们的担保人有足够的经济能力，可是担保人并不在加拿大，担保人在中国的资金来源难道就不用仔细审查吗? Transparency International机构同时对世界上60个国家利用空壳公司“诈骗”房屋或是其他财产的能力进行评估，得出了以下这个结论。 在开设空壳公司并蒙混过关这一项上，最容易得逞的国家是肯尼亚，其次是美国夏威夷岛，再其次就是加拿大。

  来源：凤凰财经（finance_ifeng)综合郭磊宏观茶座（glmacro)、筹码（chouma2016)报道   政治局会议12月9日召开，部署2017年经济工作，会议透露了一些重要信号： 第一，本次会议淡化了GDP目标。 第二，“稳中求进”意味着政策需在关键改革及人民币资产预期稳定性间寻求一个平衡。 第三，将农业供给侧改革放到首要位置意味着工业领域“去产能”已经取得了阶段性成果，后期会调整节奏和力度。 第四，农业供给侧改革的主线估计是去库存（完善收储政策、调整种植结构）、降成本（规模化经营）、补短板（农村基础设施）。 第五，“振兴实体经济”一则对应宽财政、稳货币；二则金融去杠杆和脱虚入实，三则对应重要领域的产业政策。 第六，关注实体就要关注“振兴东北”的相关规划，政治局会议之后中央经济工作会议大概率会重点涉及。 第七，加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制，意味着房地产去库存政策结束。 第八，较去年更强调“扩大开放领域”，关注明年自贸区和“一带一路”的进展。 其中一个重磅消息是，建立房地产平稳健康发展长效机制。 房地产政策先后经历了年初的全面去库存和9月底开始的一轮重点城市调控。此次政治局会议强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，这意味着去库存政策已经告一段落，房地产调控的政策导向在2017年预计将全年维持。“加快研究”的表述意味着房产税等政策短期并无落地时间表。 由此可见，抑制房地产泡沫和推行房地产领域的全面改革已经成为中央高层的共识。 从此次会议看，中央下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。   在中央加快楼市调控的同时，大力振兴实体经济也是一大亮点。 会议指出“要积极推进农业供给侧结构性改革，大力振兴实体经济，培育壮大新动能”。 振兴实体经济意味着财政难紧，货币难松。唯有如此，更为积极的财政政策才能通过基建和税收杠杆拉动实体经济增长；而货币政策太宽则会带来资金停留在虚体经济部门，催生泡沫。   金融去杠杆和脱虚入实是“振兴实体经济”的另一面。今年年中政治局会议以来，政策先后对理财产品、票据、万能险、互联网金融、债券等金融产品领域进行了规范和引导。本次会议明确指出“一些领域金融风险显现”，这一点是去年会议中没有的，未来引导金融去杠杆的政策导向获将继续。 习总书记也指出了，“工业化很重要，我们这么一个大国要强大，要靠实体经济，不能泡沫化”。 振兴实体经济同时意味着在重要的产业领域将会有一系列政策举措。 在中央表态建立房地产平稳健康发展长效机制，以及大力振兴实体经济之时，房地产行业与实体经济之间是种怎样的关系？ 房地产业是一个买房同时就创造了货币、创造了税收，还推高了房价的神奇行业。制造业，乃至其他任何行业，都做不到。   举个例子，5万美元通过出口创汇，进入国内。外管局投放31.5万人民币（6.3的汇率）进入金融体系。这31.5万人民币，通过银行12倍杠杆，可以创造378 万的贷款。假设这378万全部进入房地产业务，银行又通过表外业务、第三方理财等，以及你的购房行为产生的再次贷款，最终会让数字继续放大三到十倍。   货币不断被放大，而这创造出来的货币却并未流通到实体经济中。这些年，无论成败，资金都围着房地产跑。一转眼，小企业已经没有机会再开展技术升级，因为缺钱。房地产的赚钱效应，让大部分低端制造业实际上没有机会升级。如果企业主没有多屯几套房子作为抵押品，想找银行借救命钱，门都没有。 当楼市泡沫引发各方警惕时，中央提出了要“抑制资产泡沫”，首当其中的是抑制一线城市的楼市泡沫。 资产泡沫不仅在于房，更在于地！ 仅以今年上半年为例，土地拍卖产生了太多的地王，按照楼面地价的溢价率超过100%的地王标准，151个城市共有287宗地王，其中，一二线城市共诞生149宗地王，平均溢价率183%。地王频出间接推高了房价。 此时，中央提出“抑制资产泡沫”，并建立房地产平稳健康发展长效机制是具有现实意义的。   在保持中国经济增长稳健增长的同时，在实体经济尚未止跌企稳、金融业和第三产业无法提升GDP增长的背景下，抑制楼市一家独大，大力振兴实体经济，将中国制造推向全球化，是一条中国经济的复兴之路，任重道远。 目前，中央要想建立房地产平稳健康发展长效机制，还涉及长效机制就有很多重要的问题要解决： 一是房地产税何时在全国推行，目前上海和重庆已在试点；二是农村土地转让和宅基地问题，如何释放农村土地的活力；三是地方政府的土地财政问题怎么破解？如何摆脱土地财政的依赖；四是户籍制度问题，如何实现人口的自由流动；五是70年土地使用权问题，70年到期了产权该如何延期？六是小产权房问题，大量存在的小产权房如何管理和交易。这些政策只是冰山一角，未来还有更多的楼市改革政策将破土而出。 这次会议可能带给中国房地产政策的一次历史性的转折。 最核心的是“长效机制”，要避免“短期调控”政策，因为“短期调控”往往容易掩盖市场的真实需求，会导致房价报复性反弹。真正的“长效机制”应该是，让回到房价涨幅与人均收入增速基本同步的年代，让老百姓真正实现安居乐业的梦想。 来源：凤凰财经

　　加拿大抵押贷款及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)周四(12月8日)晚些时候公布数据显示，大温哥华地区10月房屋开工数量达到2651单元，截止到10月的2016年年内总数增至25760个单元，预计到年末全年的总数将达到27495个单元的预计水平。 　　如果数据最终的结果符合预期，温哥华当地的新屋开工数量可能会是过去五年中唯一一次与新居民数保持涨幅一致的年份。尽管CMHC方面预计新屋开工在2017年将会出现回落，但回落幅度可能不会太大。家庭迁入数量的增加进一步刺激温哥华当地的房屋需求，进而将继续保持新屋开工数量在较高的水平。 　　CMHC地区市场分析师Robyn Adamache表示，“有的时候一年的新屋开工数据太高，下一年可能就会有所回落。新屋开工数据就是这样波动的。但我们并不认为温哥华目前的房地产市场存在过度建设。” 　　温哥华地区的居民迁入数据目前还没有公布，但Robyn Adamache预计，在过去5年中，大约有15.8万个家庭迁入温哥华。但与此同时，仅有15.2万个单元的新建房屋。尽管新建房屋的数量并没有计算那些拆掉旧房盖新房的情况，但新建房屋仍然与迁入的家庭数相差6000个单位左右。 　　Robyn Adamache表示，CHMC方面预计2017年大温哥华的新建房屋将维持在2.15万到2.35万个单元之间。而到2018年，新建房屋将维持在2万到2.2万之间。BC省相对强劲的劳动力市场表现将继续支撑新屋开工数据保持在相对较高的水平。 　　另一方面，温哥华建筑商协会(Greater Vancouver Home Builders Association)对于2017年新屋开工数量回落也表示了赞同。协会总裁Robert de Wit表示，建筑行业基本上决定开工需要考虑半年甚至一年之后的市场。协会方面认为，2017年理论上会出现新屋开工数量回落。 　　UBC大学Sauder商学院教授Tom Davidoff则认为，建筑商实际上对价格更加敏感。Tom Davidoff表示，一旦新建房价出现下滑，那么建筑商就会首先考虑停止申请新屋开工许可，或者停止合并土地或者改建的项目。

　　年轻人买房需要父母资助，这在中国、俄罗斯等地都不是新鲜事。然而近年来加拿大温哥华和多伦多也因为房价一飞冲天，买房要靠父母支付首付的现象也变得越来越普遍。 　　 年轻人普遍靠父母资助买房 　　蒙特利尔银行(BMO)的调查显示，有三分之二(65%)的年轻人需要依赖父母资助买房，靠自身能力几乎办不到。与15年前相比，年轻人为买房存够首付的时间已经翻倍。 　　《财富和新西兰》作者Max Rashbrooke指出：“如果不出手拉回房价，情况会变得更糟，没有父母资助购房将极度困难。” 　　他称，新西兰近年来由于低按揭利率和外资涌入，房价升急，情况与加拿大相似。奥克兰的独立屋均价已经超过100万元新西兰元，和多伦多一样。 　　房价正在划分社会阶层   　　他说，只有有房有钱的父母才有能力给子女提供资助，于是形成一种富裕有房产的阶层，世代相传。为此，“出生在合适的家庭变得很重要”。 　　另一位新西兰经济学家Shamubeel Eaqub提出，父母资助买房，将浇灭子孙爬上“房产阶梯”的希望。 　　购房的门槛越来越高，按当前的价位，房子之门仅向有世袭财富的人打开。 　　也许房价会继续上涨，直到绝大多数人都无法攒够钱支付首付。温哥华和多伦多就可能会出现这样的情况。 　　加拿大按揭专业人士协会的数据显示，目前加拿大人需要存下102个星期的收入，才能攒够首付，所需时间比是15年前多一倍。 　　房贷新规只对有房者有利   　　Eaqub也不看好加拿大联邦政府的房贷新规，即对贷款人进行压力测试，确保在利率上升时仍有能力还款。 　　他认为新规对低收入者和年轻人的打击更大。 　　“这类政策往往对已经入市的人有利，年轻人、穷人将无法通过压力测试。” 　　他称，新西兰推出的的压力测试和重返最低20%首付的政策，并没有阻止房价上涨。 　　他建议对房屋开发设置严格限制的城市，如多伦多和奥克兰，扩大房屋供应。 　　这一观点与加拿大地产开发商们近期的主张一致。 　　Rashbrooke也认为，房价上涨的一个原因是发达国家的政府纷纷减少社区住房的建设。包括新西兰、澳大利亚、英国和加拿大，近年来不少城市都出现房价大涨和供应短缺的问题。 　　加拿大城市联盟(Federation of Canadian Municipalities)2012年的报告指出，加拿大各大城市的出租屋供应量首次出现减少，现存出租屋都被改造成共管公寓出售。 　　也许，最好的方法是制订公共住房计划，模块化建房，以降低成本和减少浪费。 　　租房也是一种活法     　　拥有房屋真的那么重要吗? 　　加拿大经济分析中心的首席行政总裁Paul Smetanin指出，在许多人口密集城市，租房是一种生活方式。在城市建筑亮丽的维也纳，60%人租房住。 　　他建议租房市场倾向租客，鼓励人们租住更久。 　　然而，怀雅逊大学近期的一项研究显示，加拿大人对房屋的期望值并没有改变。 　　在“千禧一代”中，只有18%的人喜欢住公寓多过土地房。现在买公寓的人多了，并不表明这是他们想买的，他们只是还买不起房子。 　　房价导致资源分配不当 　　Eaqub也指出，房价飙升导致“大规模的资源分配不当”。 　　越来越多资金集中于住宅市场，其他类的投资资金就少了，包括由于油价暴跌，商业投资也急剧缩水。 　　Eaqub也建议，银行贷款应该更严格，因为目前加拿大银行过于按揭贷款获利。 　　1970年代初，房贷占银行资产不足8%，而目前已经超过40%。 　　他称，房地产泡沫已经吹起，但不会很快涨破。直到某种信贷危机出现前，泡沫会继续越吹越大。当信贷供应萎缩时，才是泡沫破灭的时候。

　　国际反贪腐组织"透明国际"(Transparency International)报告指出，温市最昂贵100间房屋，近半是由空壳公司，或是以非真正业主的身分登记业权。但也有专家指出，隐藏身分可能有正当理由，不一定涉及违法活动。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道指出，"透明国际"报告分析最贵的100间房屋，有46%存在业权不透明的问题，累计资产金额高达10亿元。 　　其中29间是登记在空壳公司名下，25间是加拿大空壳公司，4间是境外空壳公司。另外最少有11间是由代理人所拥有，例如是学生或是家庭主妇。而至少6间是登记在信托公司名下，这些信托公司属于匿名受益人所有。 　　该报告透过分析大温最昂贵100间豪宅的业权，了解加拿大楼市是否存在洗钱及逃税的问题。报告抨击加拿大未能修补漏洞，让真正业主可以通过空壳公司、信托及指派其他人登记作为业主等方法隐藏身分。 　　海外买家资料难搜集 　　报告指出，卑诗省豪宅业权不够透明，以致根本无法计算有多少海外的现金投资在本省楼市，即使卑诗省府正试图搜集海外买家的资讯，亦无法掌握海外现金的流入。 　　报告说，海外资金的流入是造成楼价上升的多个重要因素之一，尤其是在温哥华及多伦多。然而，究竟流入这两地的海外投资规模及影响，至今仍是未知之数，原因正是对业主的资料搜集不足够。 　　报告说，在加拿大，个人可使用空壳公司、信托是指定其他人购买房地产，以隐藏他们在加拿大楼市的投资或利益。 　　报告指出，若与其他先进经济体相比，加拿大有关透明化的法律较为脆弱，虽然加拿大还不是国际知名洗钱及逃税中心，但加拿大的法律架构及松散的执法环境，令到一些人有机可乘，以私人公司和信托来图利。 　　报告作者罗斯(Adam Ross)指出，信托属于私人契约，有时需要主动公布内容与合约人的利益，但在加拿大，这些信托并不需要登记，也毋须登记在田土厅资料中。 　　罗斯说，在分析这100间豪宅的资料后，公众根本无法得知所有该等房屋背后真正的业主，这对所有加拿大人来说，应该敲响警钟。 　　罗斯相信，加拿大的犯罪组织会以报告所提到的方式隐藏业权，但他同时认为，这些方法也是外国买家常用的方式。 　　报告引用2016年总部设在巴黎的跨国政府反洗钱组织"国际财务行动小组"(Financial Action Task Force)的调查指出，中国的贪官也利用模煳物业拥有权的方式，将金钱转移至温哥华的房地产。

　　地产代理公司RE/MAX于2017楼市展望报告，指联邦政府在今年收紧按揭条件，会导致菲沙河谷较高档市场的需求回软，因区内将住所"升级"的家庭或会受到新例影响而较难贷款。报告料这区明年的住宅平均售价会跌5%，至65.55万元。 　　报告指菲沙河谷在2016年于各类住宅类别均持续有强劲的交投，独立屋总销量上升8%，柏文销量升幅更劲，由2015年的7687宗升至今年的9407宗，多出22%。 　　分析提及区内首次置业人士活跃，他们较多物色柏文和视柏文为较可负担的房屋，因此，在较低档市场，售价20万至25万元物业的需求在2016年上升。首次置业人士和转到较细房屋的婴儿潮一代是推动菲沙河谷柏文市场的力量。 　　报告预测在较低档市场的活动仍可维持强劲，因菲沙河谷拥有天然美丽景色，前往温哥华方便，这些条件料可继续吸引本地及外国买家。 　　报告指细屋变大屋的买家继续推动菲沙河谷的需求，这类家庭一般在寻找独立屋。另外，分析指省府实施15%外国买家税所造成的影响，对菲沙河谷的冲击不如低陆平原般显着。 　　不过，联邦政府今年实行的新按揭规条，预料会使较高档市场的需求回软，因为要升级寻找更大房屋的家庭，在找按揭时或会遇上困难，"预期这可导致2017年住宅平均售价跌5%。" 　　报告指这区豪宅市场有大量选择，由农庄式至海景单位均有出售。高档市场的买家一般寻找叫价300万至580万大宅。 　　据报告数据显示，菲沙河谷住宅平均售价在2014年为49.87万元，2015年升至57.75万元(按年升幅15.8%)，今年估计达69万元(按年升幅19.4%)；而预测明年跌价，将是近年的首次。报告补充，低存量和高需求使今年平均价较2015年大升近20%的原因。 　　加拿大央行在明年1月有关利率的决定会对菲沙河谷明春的市场带来重大的影响，但分析指人口持续增长仍会增加住屋需求。

根据加拿大按揭贷款专家公司 Mortgage Professionals Canada 的最新报告，比起15年前，现在的加拿大居民存钱时间要再延长一倍，才能攒够买首套房的首期款。对于年轻人而言，能够买到起他们人生中的第一套房子就更加艰难了。 加拿大按揭贷款专家公司 Mortgage Professionals Canada 的2016年最新秋季调查指出，房地产价格的飙升意味着房屋首付款比以往任何时候都更多了。根据加拿大房地产协会 Canadian Real Estate Association的统计，如果按照目前加拿大人的平均收入来计算，需要不吃不喝存102周才能存够首付款。比起15年前，这个时间整整延长了一倍。 没人可以真的不吃不喝来存钱 加拿大按揭贷款专家公司 Mortgage Professionals Canada的董事长兼首席执行官Paul Taylor说：“ 你做做简单的数学计算就能很清楚的看出，和飞涨的房价比起来，居民平均收入根本就没有怎么涨。现在对于首套房消费者而言，必须要省吃俭用越来越久，才有可能存够买房的首付款。” Taylor还补充道，完全不吃不喝、一拿到工资就全部存起来根本不现实，更何况不少人的收入连平均工资都达不到，这些都意味着你还得存更久才行。 他说：“如果你住在加拿大房价相对降低的地方还好点，至少你的收入和房价是基本相符的，这样可能存钱的时间会相对较短。但如果你住在多伦多或者温哥华这种房价惊人的城市，你真的就要存太久的钱了。” 研究同时表明，首套房消费者和以前一样，依然是以支付百分之20的首付款为目标，这个数字基本没有变化。 困难可远不止是首付款 不过，高额的首付款可不是购房者如今头上压着的唯一一座大山。 今年10月，加拿大财政部长Bill Morneau 宣布了新的按揭贷款条例。该条例要求，首付款比例低于百分之二十的购房者必须满足加拿大4.64%的五年恒定贷款利率条件。 这一改变就意味着购房者虽然不用首付更多钱，但却要支付更高的贷款利息。也有人表示这一新的条例是对购房者购买能力的最大打击。 比方说，一个打算支付百分之十首付款的购房者本来够条件贷款52万7千元的，现在新条例颁布以后，就只有资格贷款42万元了，相当于购买力跌了百分之二十。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 一份通过研究温哥华豪宅，关注加拿大房地产行业洗钱和偷税漏洞的报告职责加拿大在反洗钱和逃税上有大量漏洞。这些漏洞都和空壳公司，信托基金，和代理买家有关。   报告还指出，BC豪宅业普遍的业主情况不透明导致政府几乎无法计算到底有多少外国资产流入BC房产市场，虽然BC政府一直在试图收集外国买家的资料。   “外国资本的涌入是造成房价上升的主要原因之一，但是因为业主数据非常有限造成外国投资对市场的影响一直处于不透明的状态，”报告显示。“投资者可以通过空壳公司，信托和代理人来隐藏其在加拿大地产市场的真正企图。”   跟其他发达国家相比，加拿大关于透明度的法规相对较弱，报告表示，国际资产透明是一个非政府组织，主要研究全球腐败和主张法律打击金融犯罪的组织。   “加拿大虽然不是国际洗钱和逃税的主要地点，不过加拿大的法律框架对于个人利用空壳公司和信托公司代买较为宽松。匿名公司和信托成为了金融犯罪的运输工具。加拿大对于这些投资的吸引力在不断提升。”   报告提醒加拿大不知道出于何种原因始终不能完成国际承诺关闭其纵容金融犯罪的漏洞。   包括关注了温哥华前100个最贵的豪宅，其中46%价值超过10亿加币的豪宅的业主身份不明。在这100栋豪宅中，29栋由空壳公司购得，至少11栋豪宅通过代理人购买（学生或者主妇作为屋主），其中至少6栋豪宅是由信托基金为匿名买家持有。   “观察这100栋豪宅是一个很好的例子说明BC政府不可能有任何途径知道这些屋主的信息。”报告作者Ross表示。“这应该给大多数加拿大人敲响警钟。”   在BC可以通过信托和空壳公司购买房产来避免购置税，Ross表示。对于商业地产，避免地产购置税是合法的。但是这个“税务漏洞被很多人利用通过空壳公司来购买私人地产。”报告表示。   报告指出，想要知道这100个抽样豪宅中有多少是通过代理人购买的也基本是不可能的。   代理人是指一栋房屋的屋主而不是真正的买家。在这份报告中，代理人主要是指学生和家庭主妇。   其中42个豪宅样本都是在最近五年卖出的，26%的豪宅业主一栏写的都是学生或家庭主妇。但是“在2011年以前成交的58个豪宅里只有一栋是通过代理人名字购买的。”   包括援引温哥华前阵子闹得沸沸扬扬的一篇新闻，一个中国留学生花三千多万加币购买温西豪宅。   “这么贵的豪宅可能是个个例，可是这种没有收入来源的代理人用其他人的资本购买豪宅的例子在温哥华已经成为流行趋势，”报告显示。“一般情况下这种没有收入的代理人都是为家人或朋友充当代理。”   根据一个RCMP的调查，利用代理人购买房产是洗钱是经常用到的手段，同时报告还显示“真正的买家可以利用代理人通过申请首套住宅的方法避税。”   空壳公司则是指那些没有任何生意经营只是为了保留资产的公司。     报告显示，在加拿大不需要提供任何文件来证明公司拥有者的身份，公司拥有者可以用其他代理人来作为公司法人，在BC共同持股人也是不需要身份证明的。   “最近的一项研究显示全世界60个国家包括被称为避税天堂的地方在内，只有肯尼亚和美国的一些州比在加拿大创建空壳公司容易，”报告显示“在加拿大办图书馆卡的身份检查程序都要比开公司身份审核要严格。”   报告举出了几个例子关于外国空壳公司匿名购买房产。在一个例子里，一栋位于Point Grey的价值五千七百万加币豪宅的持有者是一个位于British Virgin Islands的空壳公司。另一个Fairmont   报告建议联邦政府制定一个系统注册这些公司和信托的真是拥有者，这一办法在英国和其他很多国家都已经开始使用。   “匿名公司和信托使得政府每年损失近19亿加币的税收，还要加上执法部门的开销”。建立一个注册系统可以有效的节省政府耗损还可以“平衡收入水平，保证合法纳税人不用承担这些占系统便宜的人的开销。”  

由反贪污组织Transparency International近日所做的一份调查表明，将近一半的温哥华100栋最贵的超级豪宅买家在登记时用的是空壳公司或其他名义，真正买家的身份很容易被掩盖。该报告呼吁政府出台政策，增加透明度，以监察海外投资者的实际活动。 这份报告主要是为了打击在加拿大房地产市场中的洗钱以及避税行为，它着重对温哥华的豪宅进行了研究，发现许多超级豪宅登记在空壳公司或其他代理人名下，这样一来，加拿大政府就很难堵住制度上的漏洞，也很难真正衡量究竟有多少海外资金投入到BC省的楼市中。 在调查温哥华100套最贵的豪宅时，该报告发现46%超过10亿元的房子的买家身份极为不透明。其中有29栋登记在空壳公司名下，至少11栋的业主登记的是代理人(例如学生或家庭主妇)，至少6栋为匿名的受益人代管。 报告作者Adam Ross表示，这类房屋登记在空壳公司或代理等的名下，就能避缴物业转让税。有法律规定，商业地产在公司之间交易时，不需要缴交物业税。报告中还提到，一个政府间的反洗钱组织Financial Action Task Force曾在一份公布的报告中表示，中国的贪腐官员曾用这种掩饰身份的办法，在温哥华的房地产市场洗钱。 报告中还发现一些房子登记在学生或家庭主妇名下，实际上他们并不是真正的购房者。在过去五年销售的42套豪宅中，26%的房子业主是学生或主妇。此前曾有报道，来自中国的一名留学生以3110万元买下Point Grey的一栋超级豪宅(下图)。用这种办法登记业主，就可以用首次购房者的税务优惠来避税。 报告中还举了几个用海外公司登记、隐藏买家身份的例子。例如Point Grey一栋5700万元的房子就登记在British Virgin Island的空壳公司名下(下图)。另一个匿名业主在2013年以4000万买下Fairmont Pacific Rim的两套楼顶豪华公寓，用的是阿联酋某公司的名义。 这份报告强烈呼吁联邦政府完善管理办法，要求买家在登记时更加透明化。

据本地英文媒体报道，自BC省政府针对大温哥华地区的外国买家增加15%的高额土地转让税以来，房市出现明显的降温效果。该地区房屋销量大幅下降，尽管平均房价变化不大，但一些地区已经出现大幅下跌。温哥华降温后，多伦多明年的情况会是怎样呢？ 部分地区房价暴跌 大温地区平均房价变化不大，但平均数据无法反映出局部市场的情况。一些业内人士发现，在大温哥华地区的东部，房价已经呈现陡降之势。 图片来源：网络 目前在MLS系统上搜索搜索温哥华东区的房屋，许多已经降价到百万元以内，其中位于Renfrew Heights的一栋独立屋，8月份叫价136万元，11月中仅以80万元成交，比报价暴跌56万元。 而BC省地产协会近期曾预估，明年大温哥华地区独立屋、公寓及镇屋销售的均价差不多会在94万左右，与今年的103万相比将下跌8.7%。 一直跟踪大温哥华地区房价的地产经纪哈奇森(David Hutchinson)说，现在的行情是，如果屋主打算卖掉房子，那就需要做出真正的让步——降价。他相信，房价的暴跌已经箭在弦上。事实上，他发现百万元以内的独立屋，已经重新出现在了市场里，有的甚至是刚刚翻新过的。 在豪宅市场内，降价的趋势就更明显了。卖家即便下调了挂牌价，买家还有还价的余地，所以成交价会远低于报价。例如温西一房屋的起价为390万元，在下调了挂牌价后，成交价比之还低了近百万元。Kitsilano一独立屋的起价为250万元，最终以160万元售出。 预测称大多伦多明年涨8% 地产公司Re/Max公司预计，明年全国各类房屋的平均房价将上涨2%，但大多伦多地区的涨幅将远远高于这个比例。该公司预测，大多区2017年平均住宅价格应该会上涨8%。 图片来源：网络 此前，路透根据经济师平均估算，多市房价明年只会涨6%、温市则会跌1.8%，预计全国整体房价明年涨1.8%。 随着大多伦多地区价格的稳步增长，许多买家也会往相对更远、但价格更便宜的地区买房，例如Barrie和Hamilton。 这份预测报告也认为，自今年第二季度来，由于BC省实施打击外国买家的政策，让许多外国投资者把注意力转到了多伦多市场。 明年大多伦多地区的房屋销量可能会减少5%，不过这个区域仍然会是买方市场，尤其人们对于独立屋的需求还会继续高涨。特别是在加元低迷的情况下，更加有利于外国买家来投资。外国买家明年会继续活跃于大多区。 婴儿潮时期的老人们这时候正要把大房子卖掉，换成高档公寓。2017年一些新建的高档独立屋也会上市。明年大多区的形势仍会大好。

安省一名男子因在位于湖边的家中自己建了水坝和池塘，被判罚近10万元，还必须把这些违章建设拆除，回归原样。 这名男子Kevin Strong于2010年1月到2013年5月期间，在他位于安省Centre Hastings的家中，自己建了水坝和池塘。他的家就位于Moreland Lake湖边。 安省自然资源厅认为该男子非法私自建造水坝，还改变了湖的水路，向他罚款9万9000元。

今年八月的时候，加拿大温哥华政府宣布对外国购房者征收15%的房地产税，主要为了防止大量中国热钱涌入加拿大房地产市场过快推高房价。 当时，分析师预计温哥华的房地产市场即将崩盘。结果一语成谶。房地产新政策颁布后数周内，受房地产税的影响，中国买家不再大肆扫购住房，导致温哥华房价和住宅成交量双双大幅杀跌。 同时，过去一个月内温哥华房地产市场的最新交易数据显示，温哥华房地产泡沫已经彻底破裂。加拿大房地产中介商Zolo公司提供的实时和历史平均房价显示，过去一周内，温哥华中心地区的房价大幅回调，市中心房价目前已经降至110万美元，过去四周内累计下跌20.7%，过去三个月的跌幅更是高达24.5%。独栋住房的平均价格也在三个月内下跌7%至260万美元。 新闻配图 图注：温哥华平均房价走势图 随着外国资金不再大量涌入温哥华房地产市场，住房交易量也随着房价大幅杀跌。尽管一般而言，每年八月是一年中住房成交量最低的月份，但是根据房屋中介机构提供的住房销售数据显示，八月前两周温哥华西部地区仅有三套住宅成交，远远低于去年同期52套住房的成交量，同比跌幅高达94%。 图注：温哥华住宅成交量分布图 当然，这些来自中国的热钱即使不在温哥华买房，也会流向其他地方，特别是对外国资金没有额外税费的地方。因此，美国西雅图(专题)成为这些资金下一个中意的目标。根据彭博社收集的数据显示，在温哥华宣布施行房地产税政策后几天内，西雅图的房地产中介商就接到大量中国买家看房的要求，一些有钱的中国商人希望卖掉在加拿大的房子来换购西雅图的房产。 西雅图的房屋中介机构表示，一般在经过一周的看房后，一位中国商人就决定买下位于与西雅图隔华盛顿湖相望的贝尔维尤市的房子。没过多久，这位商人再次回到西雅图，决定再多买两套房子，包括一次性支票付清总价220万美元位于克莱德希尔的别墅。 房屋销售中介透露，近期中国大陆和香港(专题)购房者的看房要求如潮水般涌来，特别是在温哥华政府推行对外国人征收15%房地产税导致当地房地产市场出现寒冬(视频)后。对于这些中国投资者来说，西雅图和温哥华的房子没有本质区别。随着中国的投资资金涌入北美房地产市场，西雅图和多伦多等地的房地产市场变得异常火热。 加拿大不列颠哥伦比亚大学地理系教授Ley认为，来自中国的热钱不会沉淀在温哥华的房地产市场，他们的目标已经向多伦多和西雅图转移。 图注：来自中国的购房咨询分部统计 就像温哥华房地产市场此前的走势一样，境外资金流入对西雅图住房市场的影响主要集中在高端领域。尽管没有详细的房屋交易数据，但是房屋中介表示西雅图和多伦多的住房需求非常旺盛，其中中国买家更倾向于高端豪宅。今年，50%的西雅图郊区住房成交量是由中国买家贡献的，比去年同期比例30%大幅上升。 一位住房中介支出，总额超过100万美元的住房成交量占总成交量比例已经比去年同期翻番。Windermere房屋中介公司提供的数据显示，西雅图今年房屋成交总量中超过100万美元的豪宅占12%，比十年期翻了一番。Realtor公司提供的房价数据显示，中心城区中，独栋别墅价格比去年十月同比大涨15%。 今年十一月，多伦多地区的平均房价也比去年大涨23%，达到58.6万美元，销售额也同比上升近17%。相比之下，温哥华房地产价格从今年七月以来一路下跌，上个月平均房价比去年同期低了37%。 主营高端房地产市场的Realogics Sotheby公司首席执行官Jones估计，今年公司在西雅图地区一半的业绩来自中国买家，去年同期这一比例只有30%。大部分资金来自国际银行和第三方托管。如今，西雅图已经成为温哥华2.0版，中国资金正在西雅图复制温哥华此前火热的房地产热潮。

年轻人买房需要父母资助，这在中国、俄罗斯等地都不是新鲜事。然而近年来加拿大温哥华和多伦多也因为房价一飞冲天，买房要靠父母支付首付的现象也变得越来越普遍。 年轻人普遍靠父母资助买房 蒙特利尔银行(BMO)的调查显示，有三分之二(65%)的年轻人需要依赖父母资助买房，靠自身能力几乎办不到。与15年前相比，年轻人为买房存够首付的时间已经翻倍。 《财富和新西兰》作者Max Rashbrooke指出：“如果不出手拉回房价，情况会变得更糟，没有父母资助购房将极度困难。” 他称，新西兰近年来由于低按揭利率和外资涌入，房价升急，情况与加拿大相似。奥克兰的独立屋均价已经超过100万元新西兰元，和多伦多一样。 房价正在划分社会阶层 他说，只有有房有钱的父母才有能力给子女提供资助，于是形成一种富裕有房产的阶层，世代相传。为此，“出生在合适的家庭变得很重要”。 另一位新西兰经济学家Shamubeel Eaqub提出，父母资助买房，将浇灭子孙爬上“房产阶梯”的希望。 购房的门槛越来越高，按当前的价位，房子之门仅向有世袭财富的人打开。 也许房价会继续上涨，直到绝大多数人都无法攒够钱支付首付。温哥华和多伦多就可能会出现这样的情况。 加拿大按揭专业人士协会的数据显示，目前加拿大人需要存下102个星期的收入，才能攒够首付，所需时间是15年前的一倍。 房贷新规只对有房者有利 Eaqub也不看好加拿大联邦政府的房贷新规，即对贷款人进行压力测试，确保在利率上升时仍有能力还款。 他认为新规对低收入者和年轻人的打击更大。 “这类政策往往对已经入市的人有利，年轻人、穷人将无法通过压力测试。” 他称，新西兰推出的的压力测试和重返最低20%首付的政策，并没有阻止房价上涨。 他建议对房屋开发设置严格限制的城市，如多伦多和奥克兰，扩大房屋供应。 这一观点与加拿大地产开发商们近期的主张一致。 Rashbrooke也认为，房价上涨的一个原因是发达国家的政府纷纷减少社区住房的建设。包括新西兰、澳大利亚、英国和加拿大，近年来不少城市都出现房价大涨和供应短缺的问题。 加拿大城市联盟(Federation of Canadian Municipalities)2012年的报告指出，加拿大各大城市的出租屋供应量首次出现减少，现存出租屋都被改造成共管公寓出售。 也许，最好的方法是制订公共住房计划，模块化建房，以降低成本和减少浪费。 租房也是一种活法 拥有房屋真的那么重要吗? 加拿大经济分析中心的首席行政总裁Paul Smetanin指出，在许多人口密集城市，租房是一种生活方式。在城市建筑亮丽的维也纳，60%人租房住。 他建议租房市场倾向租客，鼓励人们租住更久。 然而，怀雅逊大学近期的一项研究显示，加拿大人对房屋的期望值并没有改变。 在“千禧一代”中，只有18%的人喜欢住公寓多过土地房。现在买公寓的人多了，并不表明这是他们想买的，他们只是还买不起房子。 房价导致资源分配不当 Eaqub也指出，房价飙升导致“大规模的资源分配不当”。 越来越多资金集中于住宅市场，其他类的投资资金就少了，包括由于油价暴跌，商业投资也急剧缩水。 Eaqub也建议，银行贷款应该更严格，因为目前加拿大银行过于按揭贷款获利。 1970年代初，房贷占银行资产不足8%，而目前已经超过40%。 他称，房地产泡沫已经吹起，但不会很快涨破。直到某种信贷危机出现前，泡沫会继续越吹越大。当信贷供应萎缩时，才是泡沫破灭的时候。

　　你可能知道有些邻居没有按规定向政府申领许可就在自家后院建了个deck，但是你听说过开发商没有许可就盖楼的吗? 　　今年夏天，这事就发生在多伦多北面，约克区Newmarket以北的小镇East Gwillimbury镇上。 　　据镇政府称，开发商Minto Homes没有必须的许可，就在当地动工兴建房屋。 　　今年7月底开始动工后，政府职员于9月出发指令，要求开发商申请建筑许可，10月又发出了停工令。 　　按照当地附例，政府要收取一项特别调查费，每间无许可的房屋$5000元。 　　政府考虑作出严厉处罚 　　目前，政府还在考虑作出更严厉的作罚。 　　首席行政官Tom Webster表示，当地有90%的新建屋都遵守法规，但是确实有一家开发商没有必须的许可就动工了。 　　政府考虑提高罚款额，也可能对违规者延迟或不给予批复。 　　近两年来，这个小镇的房地产项目暴增，据镇政府的统计，今年已经发出1,600份新屋建筑许可，去年仅136份。今年的验屋数量超过1万间，是往年的三倍多。 　　该镇已经计划，未来9年兴建7,174间房屋，位于Holland Landing、Sharon、Mount Albert和Queenville的数千间建房计划草案已经通过。 　　同时，销售数字显示，一共已经售出2,347间新建房屋。 　　违规开发商楼花遭疯抢 3小时内售空 　　地产网站的资料显示，Minto Homes在East Gwillimbury小镇的Queen's Landing项目第一期已经售完，共有镇屋和独立屋90间，面积在1600平方尺至3400平方尺。第二期开始接受买家登记。 　　早前更有报道称，该项目首期于2015年2月开售时，吸引到超过1300位买家排队，更有人为了排队冒着严寒在车中睡了2晚，当中包括不少华人。 　　结果全部楼花在开售仅3小时内就被抢光。  

　　加拿大房地产经纪公司Re/Max周四(12月8日)公布了2017年全加拿大房价波动幅度预测报告。报告指出，多伦多、汉密尔顿以及滑铁卢等地将成为2017年加拿大房地产涨幅最大的地区，而过去两年中大涨的温哥华地区房价在2017年预计将会出现一定程度的下滑。 　　Re/Max报告指出，多伦多南部的安省地区可能会在2017年成为房价涨幅最高的地区。汉密尔顿房价涨幅可能会达到11%，而大多伦多地区房价涨幅预计在8%左右。滑铁卢等地房价涨幅也会在8%附近。 　　Re/Max同时指出，最近两年异常火爆的大温哥华地区房地产在2017年预计将会温和走平或是回撤。Re/Max预计当地房价整体仍然会出现2%左右的温和上涨，这个水平基本会与通货膨胀持平。但个别涨幅之前过高的地区将会出现房价一定程度的下滑。 　　Re/Max在报告中表示，“尽管几个主要城市的房地产需求仍然旺盛，但已经不足的房屋库存将会继续限制买卖活动。同时各地政府对于房地产市场过热的管控也将会在2017年继续发挥作用。联邦政府限制抵押贷款的政策理论上也会发挥一些效用。不过这方面在大部分地区理论上并不会产生长期影响。” 　　Re/Max还公布了部分地区2017年的房价波动预期： 　　维多利亚：+1.6% 　　菲沙河谷：-5.0% 　　科罗娜：+4% 　　温尼伯：+3% 　　渥太华：+2% 　　蒙特利尔：+6% 　　魁北克城：-2% 　　哈利法克斯：+1.5%

还记得2008年轰动一时的奥地利禁室乱伦案吗？“兽父”约瑟夫把女儿伊丽莎白?弗里泽尔，禁锢在房子地下室长达24年，并接连生下7名儿女，直到2008年4月才终于逃出生天。事情曝光后，备受全球关注。 　 庭审现场的约瑟夫 从此这座房子从此成为当地人的禁忌之所，没有拆卸，也一直处于闲置。据中时电子报12月8日报道，近日，它被卖给一间脱衣舞女夜店的业主，作为员工宿舍之用。虽然伊丽莎白如今已隐姓埋名，重获新生，但她曾经历苦难的房子，最终成了脱衣舞女的宿舍，无疑是在她的伤口上洒盐。 　　 自1984年起，约瑟夫便把女儿伊丽莎白禁锢在地下室。伊丽莎白经常被父亲强奸，先后为他诞下7名孩子。据悉，有一个孩子死后被其父亲残忍地用火烧毁。直至2008年，他们其中一个女儿患上肾病，约瑟夫同意让她到医院求医，事件才被揭发。约瑟夫最终被判终身监禁。 　　 伊丽莎白18岁与42岁的电脑模拟照片对比 据《东网》报道，奥地利当局此前曾将该房屋充公变卖，一直无人问津。2015年9月，当局打算将该屋改作难民屋，安置难民，但遭居民反对。而“兽父”约瑟夫用来关押伊丽莎白的大宅地窖，已于2013年被填平。 约瑟夫把伊丽莎白关在地下室。（图/美联社） 中介人安茨德波克近日指出，该个位于阿姆施泰滕（Amstetten）的物业，已以16万欧元（约合人民币118万元 观察者网注）出售，卖予当地的脱衣舞女夜店业主豪斯卡（Herbert Houska）。 豪斯卡于阿姆施泰滕经营一间夜店，提供脱衣舞表演。他称，已与太太英格丽德和另一名生意伙伴，一同买下房子，打算改建为住宅，成为员工宿舍。 他表示，旗下有不少的员工来自其他地区，因此需要购置一间房屋，让他们居住。 他说：“房子总不能永远空着吧！我们要为它灌注生命，2年内它就会再次成为平常的房屋。” 翻页为乱伦事件此前报道： 据英国《每日邮报》2009年报道，这起震惊世界的案件16日在奥地利首都维也纳以西65公里外的圣波尔滕开审，现年73岁的弗莱茨勒被指控将亲生女儿伊丽莎白囚禁在不见天日的地窖长达24年时间，甚至和其生下7个孩子，并使其中一个孩子不幸夭折。弗莱茨勒在当天的庭审中承认乱伦和非法拘禁，部分承认胁迫和强奸，但否认谋杀和奴役罪的指控。 在17日的庭审中，法庭播放了伊丽莎白的录像证词。这份长达11个小时的证词是去年伊丽莎白在8名陪审员在场的隔间内录制的，共录制了两天。由于此事对人心理的冲击过大，在场的8名陪审员事后都接受了心理辅导。 在18日的庭审中，弗莱茨勒出乎意料地承认了对他的所有指控，并向法庭表示他态度转变的原因是因为看了伊丽莎白的录像证词。 法院发言人弗朗茨·丘特卡说，弗莱茨勒在观看录像时非常认真，并不时就提问作答。自去年4月罪行曝光后，这是弗莱茨勒第一次“看到”女儿。判决结果预计会在19日或20日作出。 强奸3000次 在证词中，伊丽莎白谈到了自己“被窃走的少女时光”。弗莱茨勒曾说，当年伊丽莎白陷入酗酒和放荡的不良生活，他囚禁她是为了拯救她。但是伊丽莎白在录像中说，当年她和其他少女一样过着正常的生活，有正常的热情和梦想。她说她想从家里搬出去，享受所有少女想要的一切，但是她的生活被自己的亲身父亲偷走了，她成为变态父亲的私人生育机器。伊丽莎白说:“我不知道为什么，父亲会选择我。” 据伊丽莎白讲，从她11岁起弗莱茨勒就开始骚扰她、猥亵她并把色情杂志放在她的枕头下。由于不堪忍受父亲的*，1983年10月她和一个朋友跑到维也纳，后来她被警方发现并被送回到父亲身边，度过了她最后几个月的自由生活。 尽管伊丽莎白在讲述中既没有哭泣也没有颤抖，但是听者无不感到心惊胆寒。1984年8月29日，弗莱茨勒让她跟着他去地窖，帮他安装一个门，随后他袭击了她，用医用聚醚将她放倒并关在地窖里。第二天他拿来一根锁链把她铐在铁杆上并强奸了她。 在最初的5至9个月（由于没有表，伊丽莎白不知道确切时间）里，伊丽莎白被锁链铐在四角，腰上也缠着铁链。弗莱茨勒经常强奸她，平均每三天一次。后来因为锁链妨碍了弗莱茨勒的性侵犯行为，他这才把链条去掉了。伊丽莎白说：“他不停地殴打并踢我全身”。 1989年后，弗莱茨勒拿来成盒的色情录像放给伊丽莎白看，并命令她模仿录像中的演员。她还谈到，弗莱茨勒在一些长时间的暴力性行为中还使用了性用具，造成她严重的内伤，但是伊丽莎白却没能接受治疗。 伊丽莎白说，起初她反抗过，但是后来意识到反抗只能遭受更多的身体伤害，因此她停止了反抗。当孩子们出生后，弗莱茨勒关掉灯强奸她，而孩子们就在几英尺远的地方！可怜的孩子们不得不坐下来听着父亲发泄兽欲时可怕的“呻吟声”，每当这时伊丽莎白就拼命克制自己不出声，因为她担心他会殴打她或者孩子们。 恐惧如影随形 不同于去年一些报道中说地窖中的生活条件还算舒适，伊丽莎白称地窖里的生活条件非常恶劣，老鼠横行，污水聚集，通风系统十分简陋，这使她和孩子们呼吸困难，无法长时间活动。地窖夏天时非常潮湿，她们不得不在墙角放毛巾来阻止过多的水。“简直就像生活在桑拿房中……我们讨厌夏天，每当夏天结束时我们总是很高兴，”伊丽莎白说。 黑暗地窖的电源经常被弗莱茨勒切断，有时甚至连续10天没电，她们不得不吃冰冷的食物、用冷水洗澡。吃的食物也经常不新鲜而且很少，伊丽莎白不得不计划着吃，因为她不知道什么时候弗莱茨勒会来。由于地窖恶劣的生活条件，伊丽莎白和孩子们经常生病，但是无法得到治疗，弗莱茨勒只给她们一些咳嗽药或者止疼药。 伊丽莎白表示，比起身体上的伤害，她和孩子们处境的“不确定性”更让她痛苦。她在地下度过的8642天里，恐惧害怕时刻伴随着她。检察长克里斯蒂安娜·布尔克海泽16日说，在伊丽莎白被囚禁的头几年，弗莱茨勒根本就不跟她说话。但是伊丽莎白在证词中否认了这一说法，她说弗莱茨勒经常威胁她，比如“如果你不按我说的做，你的待遇将更糟，无论如何你都逃不出这个地窖”。弗莱茨勒还告诉她们，他已经对出去的路进行了“装配”，如果她们试图逃跑，煤气就会溢出要了她们的命。弗莱茨勒还多次说，他宁可杀掉地窖里所有的人也不愿有人成功逃走，从而使真相暴露。他还嘲笑伊丽莎白:“没有我你就没有机会在这里生存下去。如果你想让我这么做，我将永远关闭大门，让我们来看看你没有我如何生活。” 7个孩子降生 伊丽莎白回忆说，1986年夏天她20岁时第一次怀孕，但是在怀孕10周时她在黑暗中流产了。大约4个月后，她再次怀孕了，但是不堪父亲的虐待，她想自杀。 1987年10月，她又一次怀孕。在孩子出生前的两个月，弗莱茨勒终于在她的强烈要求下给她买来一本关于怀孕的书。1988年8月，女儿谢斯廷出生在潮湿黑暗的地窖里，弗莱茨勒却在孩子出生的10天里没有来看过母女俩。 随后，1990年2月儿子斯特凡出生，1992年8月女儿莉萨出生，1994年2月女儿莫妮卡出生，1996年4月双胞胎儿子亚历山大和迈克尔出生，2002年12月最小的儿子费利克斯降临到人世。怀孕期间伊丽莎白遭受了更多的折磨，由于得不到任何医疗帮助，她害怕怀孕。 莉萨出生后，由于地窖的空间越来越不够用，弗莱茨勒决定带走一些孩子。他之前已经告诉妻子，伊丽莎白离家出走后加入一个宗教组织。于是他强迫她假装写信给父母，说宗教组织不允许她留下孩子。接着，他说在自家家门外发现了被遗弃的孩子，并分别于1993年、1994年和1997年把莉萨、莫妮卡和亚历山大带到地上的家中。 据伊丽莎白讲，莫妮卡出生后不久，弗莱茨勒扩建了地窖，增加了两个房间，地窖面积从18平米增加至40平米。他还安装了一个淋浴装置和通风系统，新添了烤箱和电冰箱。 小迈克尔之死 此案审理中最关键的是刚出生就夭折的迈克尔的死亡一事，这将直接关系到弗莱茨勒是否犯有谋杀罪。根据奥地利法律，谋杀罪最高可判处终身监禁。因此当伊丽莎白讲述迈克尔之死时，陪审员们听得非常认真。 伊丽莎白说，分娩前几周她已经意识到要生双胞胎，因为胎动很多以及她自己体重增加过多。分娩时弗莱茨勒也在，每隔几小时他就来看看她的情况。迈克尔先出生，但是数小时后开始出现呼吸障碍、皮肤发青、双腿僵直等症状。孩子最终两天后死亡。 伊丽莎白称，弗莱茨勒看到迈克尔的情况正在变得糟糕，他完全清楚孩子的生命“显然有危险”，但他并没有打电话请医护人员来对孩子进行救治。孩子死后，弗莱茨勒趁其他家人出去时把孩子烧掉，并把骨灰撒在花园里。 终获自由 伊丽莎白证词的最后部分谈到女儿谢斯廷患病的情况。2008年4月，当时19岁的谢斯廷患重病，伊丽莎白恳求弗莱茨勒带女儿去医院治疗，虽然弗莱茨勒害怕秘密外泄，但看到谢斯廷濒临死亡，于是同意送她去医院。 伊丽莎白讲述了她和儿子斯特凡把谢斯廷拖到弗莱茨勒的车上让他带着她去医院，这是24年来伊丽莎白第一次看到外面的世界，也是她儿子斯特凡第一次到地面上来。弗莱茨勒随后把她们俩又绑回地窖后带着谢斯廷去了医院，他还是重复着那个谎言－－“他发现孩子被遗弃在家门口”。 但是医院不相信他，警方也不相信并开始进行调查。由于谢斯廷病情严重生命垂危，医生坚持要见孩子的母亲，他们需要更多关于谢斯廷的信息。弗莱茨勒命令伊丽莎白告诉医生，是她遗弃了谢斯廷，因为她无法救活她。但是弗莱茨勒导演的这场令人发指的“游戏”结束了，警察将他和伊丽莎白分别带入房间询问，伊丽莎白在警方保证她不会再看到父亲时终于让一切真相大白

数个月来，有分析师一直警告称，由于大量豪华公寓将涌入市场，纽约和旧金山房地产市场正在做好暴跌的准备。这两大市场的房地产泡沫已经开始显现出破裂的迹象——因为公寓销售周期拉长，价格增长停滞。 近日《华尔街日报》报道称，富有的中国房地产投资者们承认，在诸如纽约等大城市已经出现了房价的疲软，并且有愈演愈烈之势。未来几个季度，随着大量房地产供应量的上市，(房价)增长周期正进入第八年，就如一位中国房地产投资者感觉的那样——美国房市正达到顶峰。 分析师们表示，不断增加的纽约高端公寓可能让一些中国房地产开发商面临亏损。此外，在与美国房地产开发商在其他项目上的合作已经出现了各种各样的问题，出现了意想不到的法律纠纷和其他问题。 一家名为鑫源房地产开发有限公司(Xinyuan Real Estate)负责美国地区运营的执行董事约翰-梁表示：“我在美国房地产市场看到了潜在的危险。鉴于其房市7至8年的价格周期，大家可以感受到美国房市正达到顶峰水平。”他还补充道，他在曼哈顿和皇后区的中层住宅房产市场看到了投资价值。 Soho中国首席执行官张欣( Zhang Xin)称，“现在价格实在高。如果我决定大规模投资纽约房市，那么我将变得非常谨慎。据悉，张欣的家族于2013年投资曼哈顿通用汽车大楼。” 当然，曼哈顿不是唯一一个经历过“供过于求”的地区，美国房地产开发巨头之一的Forest City Realty公司刚刚因其与中国上海某房地产开发公司联合成立企业，花费了3亿美元的减损费用。在此之前，布鲁克林市中心曾出现空前多的待租房屋，这迫使Forest City Realty公司延期开发相关项目。此外，在曼哈顿有着三个高端住宅开发项目的CL投资公司(CL Investment)，迫于“供过于求”的压力，计划保持原有办公场所不变，作为其降低成本和多元化改革的一部分。在纽约布鲁克林区，上海房地产巨擘绿地控股集团有限公司(Greenland Holding Group)和Forest City Realty Trust公司之间的一项有22英亩、15层楼混合使用建设项目协议也面临阻力。本月早些时候，Forest City Realty Trust公司曾表示，公司在这个被称为“Pacific Park Brooklyn”的项目上已经支付了3.076亿美元的减损，公司计划延迟未来的“垂直”开发。 雪上加霜的是，由于中国可能再次收紧对境外资本投资的相关规定，(美国)房地产市场可能会越发疲软。 美中关系全国委员会(the National Committee on U.S.-China Relations)和荣鼎咨询(Rhodium Group)的最新报告显示，中国直接投资美国房地产和酒店类资产的总额已经接近126亿美元，占了自1990年以来中国对美国总投资额的近五分之一，大多数的投资活动发生于2010年后，主要集中在诸如纽约、洛杉矶和旧金山等地。 数据显示，在2016年第三季度纽约公寓成交量暴跌18.6%之后，一些分析师已经发出了警告。纽约公寓所有者应该注意最新的、2016年第三季度曼哈顿房地产销售情况的报告“Elliman Report”，因为该地区市场看起来正在“自由落体”。事实上，公寓成交量同比暴跌18.6%，而公寓待售时间平均拉长了8.2%。存量激增，二手房存量同比增加了8.2%，新开发房地产库存量则增加了27.2%。同时，高端房地产项目的价格大幅上涨，与此同时房屋销售价格的中值同比增加了7.6%，但是环比暴跌。 曼哈顿房地产销售情况正在“自由落体” 独立来看，二手房市场看起来更凄凉，而总数却因超豪华房产销量而受到了扭曲。二手房成交量同比减少了20%，而待售房屋在市场停留的时间增加了7.5%。 二手房市场看起来更凄凉 房市所有类型的项目都显现出销售疲软的情况，合作销售额同比减少了17.1%，而待售时间则拉长了14.1%，销售价中值增加了1.4%。 合作销售额同比减少了17.1% 分套出售销售额同比减少了20.1%，而待售时间拉长了2.4%，房屋销售价中值增加了6.7%。此外，这类房屋的存量增加了15%。 分套出售销售额同比减少了20.1% 当然，第三季度豪华房地产市场表现看起来最佳——虽然销量减少了18.6%，但是平均价格上涨了23.9%，而且待售库存量也同比减少。 第三季度豪华房地产市场表现看起来最佳 总之，那些处在边缘地带的纽约城买家(指投资纽约城的炒房客)已经被价格因素挤出了市场(这一类型买家的数量下降了20%)，而卖家还无法接受泡沫已破的事实，依然在维持上市价格，让其公寓在市场停留更长的时间，殊不知房产存量正不断增加。与此同时，豪华房地产市场是唯一一个看起来业绩保持不错的部门，这也证明了很多中国亿万富翁仍希望把钱“藏在”美国的。

东京获得了2020年奥运会的主办权之后，让一些上了年纪的日本人想起了“美好的旧时光”。上一次在东京举办奥运会是1964年，属于日本经济蓬勃发展时期，特别是房地产行业。1964年，日本民间住宅建设总数相比1954年增加了7成，而且量价齐升。 但上世纪90年代房地产泡沫的最终破灭，不仅卷走了巨额的财富，也将日本拖入“失落的二十年”。 现如今，奥运会将再度回到东京，叠加日本央行的负利率政策，近两年日本首都圈的房价涨幅接近20%。 房产是否重新成为日本人青睐的投资方式？什么样的人在泡沫破灭后的日本买房？而日本人的房产观在“失落的二十年”中发生了哪些变化？ 泡沫亲历者：当时有钱 也会买房 日本不动产研究所的房产专家中岛正人年轻时，曾在日本国土政策局任职多年。他坦言，自己刚入职时，正是日本房地产价格疯狂上涨的时期。 “当时的前辈就建议应该去买房，身边也有很多人在买。可惜，当时太年轻，并没有钱。当时看着房价上涨之快，真的很吓人。” 在泡沫高峰的1991年，东京住宅平均价格超过200万日元/平米（12万元人民币／平米），按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算，相当于买一个100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。 年轻时囊中羞涩的中岛正人买不起房，却因此躲过一劫。 1991年之后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，时至今日，日本的住宅价格和泡沫高点相比，近乎跌去70%。 “当然后来还是买了房。”中岛正人表示，“是在价格下跌之后。”但并不是所有人都这么乐观。泡沫破灭后，日本人买房意愿出现明显滑坡。 日本内阁府2015年公布的一份官方调查显示，希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%，而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。 “‘只要持有土地，房价会一直涨下去’的这种想法，如今已经没有了。”中岛正人表示，“现在呢，只在需要的时候，买必要的东西。”在“土地神话”破灭之后，日本的消费观越来越务实，甚至显得过于谨慎和悲观。 旅居日本已超过20年的日籍华人肇邺，把在日本买房子看作是“把钱存银行”。 肇邺表示，如果现在把钱存在日本的银行里，实在没有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大约为0.03%。”这相当于1万元日元放在银行里，3-5年后，每年只能收到3元利息。他选择将收入的60%都用于在日本购买房产。 我问肇邺的夫人，日本的女孩会要求丈夫在结婚前，就准备好房产吗？这个20多岁的日本女孩，似乎没有听懂我的问题，显得很困惑。她回答，不会。为什么？ 一辈子不买房也不丢人 和老一代日本人将拥有“一户建（独门独户的别墅）”为人生理想所不同的是，现在部分日本人即使有钱，也不买房，而是喜欢租房，这也催生出新的商业模式，比如“共同住宅”。 小金井公园附近由OakHouse经营的“共同住宅”，共有120个房间，常年客满。其中10.45平方米的单人间，一个月的租金约为67000日元(约4000元人民币)，几乎和其他长租房价格相差无几，但共同住宅共享浴室、放映厅、厨房，部分设施比长租房更完备 。工作人员伊藤优称，共同住宅，最早是为那些在日本打短工、找不到租房担保人的外国人提供的租房服务。但是现如今，住户中只有40%是外国人，另有一大半是日本人，大多在20-30岁之间。 年逾40岁的新井也住在共同住宅里，即使他已经买得起房。“这里是开放的空间。24小时的，每天回来会有人跟你问好，没有一个人孤独的感觉。”而对仍单身的他来说，之所以不买房更大的原因是金钱观，“如果买了房，就要在这里一直住着，否则如果离开的时候，就要处理掉。”相对房产，新井还是更喜欢流动性更高的现金。 日本的千禧一代和上一代相比，在购买房产时变得更为谨慎。一来看多了九十年代泡沫危机破裂、房价崩盘、半生积蓄化为泡影的惨痛故事，二来，年轻人工作流动性更大，也更崇尚自由。三来，日本公司职员的平均年收入在1997年之后持续下滑。年轻人大多并没有他们的父母辈富裕。数据显示 ，40岁以下的日本年轻人中，拥有住房的比例仅28.4%，几乎只有80年代的一半。 负利率政策下的买房客 随着东京奥运会的即将举办，在房价将会回暖的预期中，一些当地的投资客重新回到房产市场。 IT公司任职的野多，已经在东京郊外有了一处“一户建”，和他的夫人和两只狗生活在一起。但是，因为觉得离东京太远。他打算在东京再买一处房。 “有的时候，如果工作太晚，公共交通又停运了的话，我宁可去胶囊旅馆住一晚。”胶囊旅馆给每个住户提供一个长2米，宽、高各1.5米的格子间睡觉，一晚价格大约是4000-5000日元（约250-300元人民币）。但是如果打车回家，他坦言，一个小时的车程，花费大约是1000元人民币。 野多表示，在泡沫破灭之后，东京核心地段的房子依旧抢手。他看中的几处房产，都需要抽签才能购买。而他表示，自己也在寻找投资房，随着日本即将在2020年举办东京奥运会，东京的房价仍有上涨空间，他看好日本的楼市复苏。 过去两年，东京核心地段房产日渐抢手，海外投资客的参与，也是房价上涨的因素之一。 为中国人购买日本房产提供服务的有一居联合创始人之一芦义表示，2015年，许多中国人涌入日本房产市场，“长租回报大约是4-6%，短租回报率是长租的1.5-2倍。”他表示，日本政府计划在2025年迎接6000万海外游客，届时，酒店供应紧张，许多人现在购入房产，是希望通过经营民宿的方式，获取高回报，即使未来游客减少，也可以回归到自住或长租，“许多人现在买的三千万日元(约170万元人民币)左右的房子，比如新宿30平方米的房产，我们觉得回报率挺好。” 而中国人对房产的胃口，也让日本人叹为观止。 2015年，根据日本媒体的报道，一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤坂的两幢住宅，价格分别为6.9亿日元（约合3700万元人民币）和6.8亿日元（约合3600万元人民币）。该售价是东京近12年以来的最高新房售价。

　　温哥华市府正考虑推出不同措施，保存华埠的传统小店铺。华埠近年来发展迅速，多栋物业与一些地皮易手，大量非华裔开设店铺在华埠开张。而一批华人传统店铺不是被逼关门结业就是迁出，引起区内人士关注。不仅是华埠的邻舍特色丧失，而且低收入长者再也不能在可负担店铺内消费。 　　温哥华市府规划部门消息人士昨日指出，市府正衡量各种不同办法，保存这些华人传统店铺。 　　市府规划部门消息人士指出，市府无权规定某家店铺一定要由某个族裔经营，或是出售某个族裔商品。但各个区域的商业促进会，可以扮演一定的角色，鼓励邻舍之内的店铺采取经营模式，比如不欢迎连锁店进入等。 　　目前市府只可以限制店铺的门面宽度，假若收窄门面阔度，起码在地铺上，可以保存华埠传统小店林立的观感。 　　温哥华市府消息人士又指出，另一个考虑的办法是扶助具有传统价值的店铺，也就是所谓的legacy business。市府未来数个月会作出评估，看看是否可以在温哥华施行。该计划在美国三藩市的华埠推出，但在温哥华是否可以照搬，仍有待评估。 　　市府也希望，楼宇高度与阔度之间维持适当的比例。华埠楼宇愈高，楼宇的阔度也愈宽，可以限制出现"牙签"一样高瘦的大厦，影响观瞻。这一要求也可以让楼宇之间有较宽阔的间距，路上行人抬头仰望，也可以在楼宇之间看到天空。 　　加高建筑须加入社屋 　　市府也计划引入规定，发展商若要提升楼宇高度，必须在新建筑内容纳某一比例的社会房屋，主要供长者居住。事实上，市府支持华埠传统社团堂所的楼宇维修，这些楼宇也包含不少低收入房屋单位。 　　假若该计划成功，华埠有望成为众多长者集中居住的地区。 　　市府职员也知道，华埠不仅属于当地的居民或是上班族，也属于众多的访客，一些长者远道而来出席社交活动或是购物，故此市府将聆听各方意见。 　　市府目前正就华埠经济振兴与发展政策进行检讨，并就此徵集民意，计划在明年春季呈交报告，交由市议会决议。 　　市府人士指出，温哥华华埠的规划，也借鉴其他邻舍的经验，比如是后巷店铺的开发。而华埠规划所衍生出来的经验，也可以应用到其他承受发展压力的邻舍，包括商业街(Commercial Dr.)等地。

　　今年4月，联邦竞争仲裁法庭(Federal Competition Tribunal)作出了里程碑式的裁决，裁定多伦多地产局 TREB( Toronto Real Estate Board )必须修改规定，在网上公开房屋的售价及经纪佣金等信息，因为限制这些信息的公开有违公平竞争的原则。仲裁法庭又于今年6月3日颁令，给多伦多地产局60天时间，TREB应从8月3日开始在网上公开这些信息。 　　但多伦多地产局毫不示弱，随后发布声明称，如果在网上公开房价等信息，不仅会暴露买家的隐私，也会泄漏卖家的信息，如果让一般人都能进入地产局的多重交易系统MLS(Multiple Listing Service)，那么就违反了隐私保护的相关法律。按照加拿大的隐私法，将当事人(指房屋买卖双方)的个人财务资料公之于众应该事先征得当事人同意。因此TREB认为， 竞争仲裁法庭的决定并没有尊重 GTA地区消费者的权利，不仅违反网络隐私法，也违反房地产和地产经纪法。 　　多伦多地产局还在声明中发出警告，仲裁庭的决定一旦付诸实施，那么 TREB就无法阻止消费者个人财务信息，尤其是贵府物业售价在网络上被广而告之，房屋的照片可能被复制、出售甚至被滥用，TREB将对此不负任何责任。 　　联邦竞争局支持仲裁庭 CREA为TREB帮腔 　　联邦仲裁法庭在做出裁决时指出，由于多伦多房地产市场火热，一些卖家有时会开出比房屋实际价值低很多的价格吸引买家来竞争，有时甚至开出低得离谱的$1。如果挂牌出售房屋的售价在网上公开，买家就可以通过与区内或邻近地区房屋的售价进行比较，掌握到比以前多得多的信息，以便预估正在出售房屋的真实价值，从而做出理性和明智的买房决定。 　　加拿大竞争局(Competition Bureau of Canada)对仲裁法庭的裁决表示欢迎和支持，称多伦多地产局限制竞争，结果导致房价越升越高。竞争局还说，多伦多地产局的多重交易系统MLS几乎涉及全国超过90%的房屋交易，但地产局为市民设置障碍，让他们无法进入数据库进行查询，显然违背公平竞争的原则。 　　同为联邦机构的加拿大房地产协会CREA(Canadian Real Estate Association)则为属下成员的TREB说话，称保护消费者隐私是一个合法理由。CREA在给联邦上诉法院(Federal Court of Appeal)的文件中，表明与多伦多地产局的立场一致，希望不在网络公开相关的卖房信息。CREA也多次强调，如果上诉法院最终同意仲裁法庭的裁决，那么也只能限制在多伦多地区。 　　而在竞争仲裁法庭做出历史性裁决之后，多伦多地产局向联邦上诉法院提出上诉�o要求上诉法院延迟执行仲裁法庭的相关裁决。 　　联邦上诉法院将作出最后裁决 　　根据上述两方针锋相对且相持不下的情况，联邦上诉法院法官 Mary J.L. Gleason在今年7月作出决定，多伦多地产局 TREB暂时不必按仲裁法庭的裁决，从今年8月3日起在网上公开与房屋售价等相关的信息。这名法官表示，多伦多地产局仍然可以维持现行的做法，直到上诉法院对地产局的上诉作出最后裁决为止。 　　联邦上诉法院于周二(6日)结束了在多伦多的听证，但目前尚不清楚上诉法院是否就此达成一致，以及何时将作出最后裁决。 　　业内人士认为公开卖房信息与隐私无关 　　多伦多一家房地产网站Realosophy的创办人John Pasalis(下图)评论说，其实公开卖房信息与隐私无关，不过是TREB还想继续垄断并掌管这些信息流，只对GTA地区的 45,000名地产经纪公开，而一般市民难以获得需要的信息。 　　Pasalis表示，一旦上诉法院作出有利于仲裁法庭而不利于多伦多地产局的裁决，那么他就可以在自家的网站合法公布房屋成交价格、房地产挂牌后多长时间售出等信息，以便为消费者提供更好的服务，也可以让网站吸引更多的生意。 　　多伦多另一名地产经纪 Fraser Beach也同意Pasalis的看法。他说所谓保护隐私的说法不过是TREB放出的烟幕弹而已，其目的是用来误导公众。 　　Fraser Beach自从2011年起一直在为登陆其网站的客户提供多伦多每日交易房屋最后的房价信息，但在今年9月他接到TREB的律师函之后，才不得不关掉了他的网站。 　　但他对此不服，他说GTA现在有 45,000名地产经纪可以看到这些信息，他们可以把这些信息随便告诉他们的熟人，然后你传我，我传你，不知多少人在共享，你说这还有啥隐私可言? 　　目前在斯省(Nova Scotia)，购房者已经可以在网上查阅过去的卖房及房价等相关信息。

本月中，BC省地产协会(British Columbia Real Estate Association)曾预测温哥华地区房价2017年将下跌8.7%，为地产行业协会五年来第一次预测大温房价将要下跌。可是，从最近房市里的一些迹象来看，该地区房价面临的缩水可能不止那么多。 据本地英文媒体CBC报道，在今年的8月，BC省政府针对大温哥华地区的外国买家增加15%的高额土地转让税，对房市起到了明显的打压效果。其后三个月，该地区房屋销量大幅下降，不过平均房价暂时保持稳定，没有剧烈震动的迹象。 然而，平均数据无法反映出局部市场的情况。一些业内人士发现，在大温哥华地区的东部，房价已经呈现陡降之势。 目前在MLS系统上搜索搜索温哥华东区的房屋，许多已经降价到百万元以内，其中位于Renfrew Heights的一栋独立屋，8月份叫价136万元，11月中仅以80万元成交，比报价暴跌56万元。 一直跟踪大温哥华地区房价的地产经纪哈奇森(David Hutchinson)说，现在的行情是，如果屋主打算卖掉房子，那就需要做出真正的让步——降价。他相信，房价的暴跌已经箭在弦上。事实上，他发现百万元以内的独立屋，已经重新出现在了市场里，有的甚至是刚刚翻新过的。 在豪宅市场内，降价的趋势就更明显了。卖家即便下调了挂牌价，买家还有还价的余地，所以成交价会远低于报价。例如温西一房屋的起价为390万元，在下调了挂牌价后，成交价比之还低了近百万元。Kitsilano一独立屋的起价为250万元，最终以160万元售出。 UBC商学院教授德维朵夫(Tom Davidoff)也表示，房市不确定令卖家进退两难，既想等待明春房市回升，又担心明年房价进一步暴跌。随着时间过去，卖家渐渐认清了形势，再加上销售量继续缩水，房价下降是必然趋势，而是这是对房市有利的。他相信，BC省对外国买家增加15%的高额土地转让税，只是引发降价的一个因素而已，联邦收紧房贷的规定更令房屋的销售雪上加霜。日后，如果银行一步步调高了房贷利率，那将对房价带来真正的重创。 据悉，目前全国的五大银行中，TD和RBC已经提涨了房贷利率，但是央行的利率尚未变动。

近几年温哥华及多伦多两地楼市异常火热，尤其温哥华更是领跑加拿大整体房价水平。但据预测，2017年时将只剩下多伦多地区的房价会继续高涨，人们在多伦多的购房需求仍然高，独立屋也会更抢手。 据Re/Max的报告，温哥华地区由于BC省在今年8月2日出台了针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策，会给2017年当地房价产生影响。据预测，2017年温哥华所有类型房屋的平均房价涨幅仅会在2%左右。而BC省地产协会近期曾预估，明年大温哥华地区独立屋、公寓及镇屋销售的均价差不多会在94万左右，与今年的103万相比将下跌8.7%。 虽然联邦政府在十月时也出台了收紧贷款的政策，但Re/Max公司认为，这个政策只会在短期内，限制一些当地的首次购房者进入楼市，长远来看影响甚微。 另据地产公司Re/Max公司的预计，明年全国各类房屋的平均房价将上涨2%，但大多伦多地区的涨幅将远远高于这个比例。该公司预测，大多区2017年平均住宅价格应该会上涨8%。 随着大多伦多地区价格的稳步增长，许多买家也会往相对更远、但价格更便宜的地区买房，例如Barrie和Hamilton。 多伦多会更吸引外国买家 这份预测报告也认为，自今年第二季度来，由于BC省实施打击外国买家的政策，让许多外国投资者把注意力转到了多伦多市场。 明年大多伦多地区的房屋销量可能会减少5%，不过这个区域仍然会是买方市场，尤其人们对于独立屋的需求还会继续高涨。特别是在加元低迷的情况下，更加有利于外国买家来投资。外国买家明年会继续活跃于大多区。 婴儿潮时期的老人们这时候正要把大房子卖掉，换成高档公寓。2017年一些新建的高档独立屋也会上市。明年大多区的形势仍会大好。

提起加拿大房地产市场最火爆的两大城市，多伦多和温哥华一定是当仁不让，但是究竟谁能更胜一筹成为房地产市场的翘楚呢，来看一份最新报告吧! 2017年多伦多房屋均价高达$783,926 首超温哥华 根据加拿大房产公司RE/MAX INTEGRA公布的2017年房地产市场前景报告，多伦多的房产市场发展前景更胜一筹超越温哥华，当然对于要买房的小伙伴们来说，这应该不是一件值得骄傲的事情吧! 报告还指出，2017年大多区的房价将上涨8%，均价达到$783,926，而大温区的房价则会下降2%，由此可见，多伦多地区的房地产市场确实要赶超温哥华。 图片来源：Metronews 房屋需求量是主因 温哥华降多伦多升 RE/MAX INTEGRA公司的区域主管Christopher Alexander表示，这也是近年来多伦多的房价首次赶超温哥华。因为该公司去年的预测报告中还指出温哥华房价的涨幅(上涨7%)高于多伦多(上涨5%)。然而Alexander并不认为卑省向外国买家征收15%的房屋购置税是造成温哥华房价下降的全部原因。他指出，在实施15%房产税之前，温哥华的房地产市场就已经呈现出冷却的趋势，虽然政策实施之后，一些外国买家会转向GTA房产市场，但并没有显著影响，主要原因还是对房产的需求量降低了。而GTA地区的房地产市场依然火爆，主要是因为需求量高，2016年GTA地区的房屋需求量增加了17%。 庄德利采取措施降房价 但效果甚微 为了解决高房价问题，多伦多市长庄德利采取了增加廉租房以及修缮社会福利住房的措施。另外还可能增加2%的地税。政策实施后，多伦多的房屋交易量确实有所减少，但是房价依然持续走高。 多伦多房地产市场何时才能真能冷却下来，小伙伴们还是耐心等待吧!