地产

　　2016年多伦多楼市一路狂奔，晋升全国最热市场，第三季度开始取代温哥华成为楼价最难负担的城市，人们不吝以“前所未有”、“惊世骇俗”等词来形容。至于2017年，多家金融和房地产研究机构的预测报告都十分乐观：需求未减、卖方市场持续、外国买家继续活跃、房价升势强劲…让我们来听听本地业界人士怎么看明年的多伦多楼市。 　　天合地产金牌经纪陈虹表示，她从业超过15年的经验看，今年是是市场最热、上升最快的一年，以往每年平均房价的涨幅大约在15%，个别地区能达到20%，而今年平均升幅都到了30%。 　　房价维持上扬但增速放缓 　　市场如此迅勐是几个因素共同作用的结果：加元汇率疲弱，贷款利率走低，新上台的自由党政府敞开移民大门，以及开放10年签方便外国投资者买房。陈虹认为，今年的市场表现不是常态。2017年，市场仍然会继续上扬，但不会有如今年这般高的升幅。因为上述4个因素中，加元已开始走强，利率也开始调整，10年签大家也已经逐渐适应，影响减弱。再加上中国的外汇管制，资金离境越来越困难。 　　刚需有待消化 　　加中地产投资总商会会长袁浩彬表示，近几年全城焦点都集中在房地产，不论懂不懂，很多人都投入了时间、金钱和精力，造成市场火爆。2016年多伦多房地产市场的刚性需求非常强，这些需求在2017年仍需要时间消化，所以短期内市场看到所谓泡沫的可能性非常低，除非政府出台特别的政策压抑房价。 　　资深房地产经纪李丁表示，多伦多市场每年的正常升幅大约在8-10%，可今年上半年很多区域升幅就达20-30%，上涨过快，下半年稍有放缓。从不同档次的房屋分析，100万以下和200万以下的中低档房子涨得快，绝大多数买家都处于这两个群体，所以感觉尤其强烈。但350-400万左右的房子，价格上涨并不快。 　　至于明年的市场走势，李丁分析，经过今年这轮大涨，多伦多中档房已将接近200万，半独立和镇屋也快近百万，这个价位无论对本地人还是海外买家，收入都有些难以为继。除此之外，各个银行纷纷调高了贷款利率，出台了更严格的贷款政策，会对房价产生影响。而另一方面，加国移民政策更宽松，留学尺度放宽，对房屋需求是正面刺激。因此明年房价不会跌，但涨势可能放缓，不会像今年这么迅勐，会维持8-10%的健康增长速度。 　　多市若征“外国人税”能否压抑房价? 　　温哥华8月份开始对海外买家额外增收15%的土地转让税之后，最近两三个月当地房地产市场有所放缓，交易量回落。假设多伦多也开征针对外国买家的税项，能否有助于本地市场降温? 　　陈虹表示，据她温哥华的经纪朋友反映，当地一下子增收15%的土地转让税，政府和民间都感觉有些激进，可又不好再调降下来。多伦多会吸取温哥华的教训，即使加税也不会有那么大的幅度。因此她认为对海外买家征税要不是很离谱的比率，人们很快就会适应，不会对多伦多市场产生大的影响。正如多伦多当年加征双重土地转让税时，政策刚公布的第一个月，买家会考虑转往其它城市购房，令多伦多房价平淡，但几个月过去人们习惯后，就又重回多伦多了。 　　中低端物业有望追温哥华 　　李丁表示，温哥华高中端房价比多伦多高很多，对外国买家增收税后，几百万上千万的高价市场大受影响，从整体看市场交易量和房价有所下跌。多伦多和温哥华毕竟是两个不同的市场，多伦多是全加第一大城市，人口基数大，住房需求量大，而中低档房屋价格并不高，远低于温哥华、纽约、波士顿和中国的北上深。因此即使多伦多对外国买家征收一定的税，最受影响的应该是300万以上的高端市场，对中低端市场影响并不大。 　　袁浩彬认为，温哥华对外国买家加征税虽然令目前成交量减少，但对想买房的当地人真正有多大帮助?对市场健康秩序有多大助益?还存在疑问。安省若出台类似的政策，对市场一定有影响，尤其是高端物业市场，不过这个群体数量有限。本地买家需求仍在，而外国买家也不会杜绝，因为外来资金实力较强，也许不介意多付金钱，所以限制海外买家的政策对市场整体影响力很低。 　　多伦多房价能否追上温哥华? 　　几年前看到这个假设，会觉得两者房价差距实在太大。现在再看，恐怕不是疑问而是肯定了。陈虹表示，2017年多伦多房价能否追上温哥华，还要看两地政策的调整。如果温哥华继续对海外买家采取高压政策，仅仅依靠本国人，当地房价的上涨空间就缩小了。相比之下多伦多毕竟经济更繁荣，生意机会、工作机会多，周边大学多，直接在多伦多落脚的新移民和留学生也多，这从越来越多中国航班直飞多伦多就可见一斑。当人越来越多，住房供不应求时，房价一定稳步上涨。 　　李丁认为，多伦多房价会不会超越温哥华不能光看整体、看平均价，应该同类物业同类地段相比较，好区与好区、豪宅与豪宅相比较。例如多伦多Downtown的Condo，呎价大约在800-900元每呎，而温哥华市中心的Condo已经是每呎1700元，几乎贵一倍，这么大的差距不是明年能填补的;再看最高端的豪宅，多伦多能看到1000万、2000万的豪宅，而温哥华3000-4000万的很常见，看似差价也相当大，不过高端物业市场水分很大，所以两个城市拉近距离不是没有可能;至于多伦多200万以下、100万以下的中低端房屋，则很有可能在明年与温哥华拉平。 　　2017年选择哪儿投资? 　　袁浩彬表示，住房需求仍在，所以未来房价仍有上升空间，只是有些地区涨幅大，有些地区涨得慢些。一些之前房价基数比较低的地区，吸引了人们一窝蜂地投资置业，比如东部和很北的外围地区，近年升幅非常大，房价已然不便宜了。所以投资者要比较小心，不要以为还能短短几年就翻番，从而盲目跟风，预期太乐观。他更看好以Yonge街为中线，404和400两条高速公路之间从南到北的地带，发展会比较稳定，值得多关注。

　　徐华飞指中国部分资金有可能流向加拿大的地产市场。资料图片 　　大多伦多地区房价经过2016年的历史涨幅最高峰，明年会否依然再创辉煌?这是各界普遍关注的问题。有经济学博士背景的资深地产从业员徐华飞预测，2017年大多区的房屋销量会维持今年水平，平均房价依然上涨，但涨幅会减半。 　　徐华飞 　　关注市场动向、每年都会对大多区的房地产市场作个人预测的徐华飞对本报称，2017年影响房地产市场的因素特别多，因此预测比往年更困难，可能需要每两、三个月调整预测一次。首先，徐华飞指从宏观看，影响房地产走势的是政治和经济因素。在国际大背景中，影响加拿大的主要是两个国家──美国和中国。美国方面，特朗普誓言要重振美国的经济，让制造业重回美国。美联储12月份宣布加息，使得今后的加息轨道变得顺畅，这也令债券收益率上升，加拿大银行加息压力加大，按揭成本上升。 　　中国方面，中国经济进入了减速通道，且经济存在多方面危机，客观上令资金外流的意愿增加，而这部分资金也有可能会流向包括加拿大在内的外国房地产市场。与此同时，中国政府也进一步加强管控资金外流，所以中国的资金会否影响加拿大市场，就要看中国国内资金持有者与政府间的较力，看谁更占优势。 　　称对自由党政府缺乏信心 　　从世界局势看，全球一体化受到重大挫折，随着NAFT(北美自由贸易协定)、TPP(跨太平洋伙伴关系协定)，乃至WTO(世贸组织)的许多协定都发生变化，今后全球贸易战将不可避免，而在台海、中日、太平洋、南海等地的潜在军事冲突的氛围也很紧张。徐华飞对加拿大现任自由党政府执政能力缺乏信心，认为如果未来世界局势发生动荡，现任加拿大政府看来很难掌控这种复杂的国际形势。现阶段加拿大还看不到类似美国的雄心勃勃的振兴经济的计划，明年能保住经济增长2%已不错。安省则是明年拉开选战，政局亦不稳。 　　徐华飞认为，在这种大的社会经济背景下，如果明年没发生国际和国内大动荡，大多区房地产市场依然持续上涨，但不会如今年般呈两位数上涨;销量则保持与今年持平的11万手交易量;平均房价会比今年提高7%，达77万元左右(2016年全年涨幅是15%，平均房价为73万元)。 　　他对上述预测的解释是，大多区地产涨幅今年已达历史最高峰，这种形势很难持续，明年会趋向回稳。支持明年房市继续上涨的前提是，没有大的战争、没有经济危机;而支持上涨的有利条件是，明年加拿大的利率应该仍处在历史低位;房屋市场供应不可能大幅增加，而移民的增加则继续保持刚需的存在，因此市场还会是供不应求，而政府方面也应该不会有大的调控政策出台。  

　　多伦多地产专业协会副会长吴树声表示，现时中国人口多，大部分市民买卖楼宇集中于大城市，中国政府眼见国内楼价高，推出紧缩措施限制市民只准买一套房子作自住用，部分有更多资金买楼的投资者，唯有转移到其他地区置业，对他们而言加国不论在空气质素与政治经济稳定上，均对投资楼房者甚具吸引力。 　　疑港排名跌因政治不稳 　　香港的排名竟然是倒数第四的147位，楼房整体价格下跌了5.5%，吴树声对此结果颇惊讶。他提到今年确实见到多了香港人回流多伦多置业，他相信这与香港近年政治环境不稳，令不少有加籍、且正在香港工作人士，有意返多伦多置业，不仅为子女将来教育前途，亦为自己将来退休生活打算。 　　他预计明年或会有更多加籍港人回流本地置业，因为他们也感到多伦多楼市越来越炽热，若不尽快计划在多伦多置业，楼价或会更高。 　　撇除在“全球住宅城市指数”排名的首8位都是中国城市，温哥华在全球芸芸城市中名列第9位，显示温哥华住宅有价有市，吴树声相信海外买家尤其来自中国的买家，若有额外资金并打算投资物业，温哥华对他们来说甚具吸引力，原因是随着愈来愈多直航班机飞抵温哥华，加上当地空气清新，与中国的雾霾情况大相迳庭，另外加国在政治经济均非常稳定，这对投资者而言是非常优越的条件。 　　“咸美顿楼市潜力优厚” 　　他说尽管人民币最近有下跌之势，但加元也同步下跌，这对投资者影响不大。 　　温哥华与多伦多是加国置业及楼市火车头，固然成为不争之事实，但观乎此排名榜上，除了卑诗省维多利亚外，安省咸美顿市亦名列第27位，是本国排名第4高的城市，谈到在大多伦多地区以外的具潜力发展城市，吴树声指咸美顿市楼市潜力优厚。 　　他称对海外投资者而言，咸美顿市除了是一个工业化城市、充满就业机会外，该市拥有麦克马斯特大学（McMaster University），欲安排子女入读本国专上学府的海外人士，或选择在咸美顿市置业或租住楼房，令此城市具升值潜质。 　　对本地市民而言，大多伦多地区独立屋动辄已过百万，即使在密市或宾顿市，独立屋价格并非一般打工仔所能负担，此情况下咸美顿市独立楼房相对较为便宜，开始吸引本地欲购置独立屋人士注目。

　　一些华人家长在子女还未成年已经计划协助上楼，不过，始料不及的是近年屋价急升，以致打乱购买独立屋的大计，逼于无奈降格至共管柏文。 　　地产从业员Ken Tong的客人大多数购买楼花。他说，一些客人入市，其实是为协助15岁或16岁的子女置业。 　　这些年纪正是高中求学阶段，着手安排置业，一般人不禁觉得早了一些。不过，以近年来大多伦多地区楼市表现来说，认为入市愈早愈好的，却也大不乏人。 　　这名地产经纪表示，这些家长买的是楼花，打算当子女完成学业，开始投入社会后接手供楼。然而，过去的1年，屋价失控飙升，打乱部分父母代子女买屋的计划。今年以来，不论是新的还是旧的独立屋，平均价格增加了超过20万元，令到一些父母大失预算。 　　本年1月，大多伦多地区新独立屋平均售价约为98.6万，但至上月份已经升破123万元，亦即增加24.5万。 　　重售市场方面，独立屋的均价由接近84.9万元激增至105.8万，也增加了几乎21万。 　　这名恒生地产(Living Realty Inc. Brokerage)的经纪说，一些父母原本打算为子女购买独立屋，但很多人都赶不及上车，等了好一段日子，最终妥协，改变主意，购买共管柏文。 　　根据一些经济专家，负担能力恶化导致共管柏文市场升温。这名地产经纪亦指出，近2个月来，他所处理的柏文成交增加，而且也有抢柯化的情况。 　　他说，目前多伦多市中心楼龄不逾5年的共管柏文，一般也会引来买家抢柯化。

　　卑诗物业估价处(B.C. Assessment)周四表示，将于下周二（2017年1月3日)开始，以邮递方式向所有住宅及商业用物业业主，发出最新物业估价通知书。同时，卑诗居民也可以透过该处官方网站https://www.bcassessment.ca/，查看最新估价资料。 　　物业估价处指出，今年约有超过200万个物业业主，收到2017年物业估价通知书。除了查看个人物业估价资料之外，业主也可以透过其官网上的新免费工具e-valueBC，搜寻、查看及比较省内其他物业的2017年物业估价。 　　独立屋估价升幅料高达3至5成 　　根据卑诗物业估价处较早时表示，大温区业主将会发现，明年物业估值将会明显上涨，其中独立屋估价升幅更高达三至五成。 　　同时，估价处在今个月初，已经向物业估价升幅超于同区平均的业主，特别预早发出通知书，即约9万份，占全体200万个物业的约4.5%。

中央已经发话了，明年将进一步采取综合措施！   房子是用来住的，不是用来炒的！这句话最近火了。在这轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用，上演了一场炒房者的狂欢盛宴。   首先区分一下什么是炒房？ 如果买房的目的不是为了自住和解决家庭的刚需，而是在某个时间点把房子卖掉获得房价暴涨的增值收益，就可以理解为炒房。有一个标准就是，投机性买房。   今年以来，中国一些地区房价上涨过快，蕴藏大量的泡沫，投机炒房大行其道。不仅有个体在疯狂炒房，也有开发商在参与这场炒房游戏，因为买地也能用杠杆，使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价。   这样的后果是不仅导致金融风险上升，有损老百姓的幸福感，长此以往，也不利于实体经济的发展。 中央已经发话了，明年将进一步采取综合措施，因城施策，让投机的炒房者知难而退，最终确保房地产市场平稳健康发展。                                      发改委官员透露：2017年一二线房价依然会涨 国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受专访时谈道，2017年中央有望针对部分炒房现象明显的少数城市，出台对房产投机行为的监管和抑制政策。 2017年一二线城市的房价依然会涨，但涨幅会降低，而大城市周边的中小城市未来将是热点。所以总结起来就是——温和上涨。   一线二线的房子会继续涨。为什么？   杨红旭提出过一个楼市短期理论，一般周期是三年，有业内人士表示，当在工作和生活中不再听到有人在炒房时，说明房市已基本到低谷，这个点之后，房价就会回升。当然还有不少的买房人会表示，等到房价再降一点再买之类的话，很多买房人还是在观望。按照专家的推断： 目前一二线城市房价在“史上最严调控”下，出现短期内的波动是正常的，但是想要房价暴跌可能性很小，几乎可以忽略不计。因为中国的城镇化还在继续，只要一天没有完成，房价基本没有下降的可能，至少在一二线城市是这样的。 中国住建部住房政策专家委员会顾云昌也说过，房价涨幅有周期变化，短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高，2015年是次高，在2018年极有可能再走高。   中国的城市模式完全不同于USA。 我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落，在人口越是集中的城市，房价只能上涨，只是涨幅的有所减慢而已，而人口最为集中的当然是一线城市。   炒房到底有什么危害，为什么要抑制？   炒房容易使价格短期内暴涨，使房价偏离正常的市场价格，造成“再不买房就买不起房”的假象，引发恐慌性购房，很多人倾家荡产来买房，卖了三四线的房子去买一二线城市的房子，形成“房价—地价”轮番上涨的局面。热门城市的房价暴涨了，而三四线城市逐渐库存积压，沦为了鬼城。   一些炒房者短期内获得高额收益还将造成不良的示范效应。 房产升值的预期效应，会诱导越来越多的银行贷款、社会资本、个人投资对炒房欲罢不能，让很多人误以为不需要努力工作、发展实业，光靠炒房就能一夜暴富了，从而引导更多资本“脱实入虚”，很多企业主感叹辛苦一年对实体经济形成“挤出效应”。   如果房价严重背离了其自身价值和当地居民的收入水平，就会使房地产泡沫不断积累，不仅抬高了居民的生活成本，而且容易引发系统性金融风险，进而对经济发展产生较大危害。   为什么房价越高，炒房人越不惧风险敢炒房？   有一个人口理论在主导炒房者的心理预期：热点城市生产率高、财富多，大量外来转移人口将持续迁入。但这个预期一定能实现吗？一方面，房价过高会提升实体企业的成本，降低当地对企业的吸引力；另一方面，国家推动新型城镇化建设追求的是各地区均衡发展，而不是只让少数热点城市承担新增城镇人口。   如何让房子“炒不起来”，这是未来房市政策的重要方向。   现在，在中央的一系列重拳调控之下，北京房价开始降温了，环京区域的燕郊、廊坊等地楼市也开始降温。一个明显的信号是，在北京，多家中介机构卸下招牌，贴出“转让、出租”的告示，一些中介门店甚至把卖房的牌子挪移至地铁口和人流更多的十字路口，以招揽顾客。人为的炒作让房价飞起来了，但中心还是中心，睡城依旧是睡城。   一二线热点城市房价一度迅猛上涨，与巨额资金涌入楼市，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。有报道称，随着房价暴涨，北京、上海、深圳的刚需人群几乎已经付不起首付，也不可能贷到款了。因为供房月供算下来比收入还高，这不是一般老百姓能承受的，毕竟除了买房，我们还要生活养家糊口。楼市暴涨之下，或许背后买房的主力不是刚需人群，而是中国的炒房人在推高房价。   当炒房大行其道，市场就容易失灵，政府提出抑制楼市泡沫正当其时。   未来中国如何管住炒房这只推高房价的“黑手”呢？   有分析称，要管住“炒”，一是可以通过银行信贷政策加大“炒的负担”（提高贷款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款）。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。例如，正在酝酿中的房产税。   遏制炒房，不是中国一个国家在战斗，很多国家和地区，都不能容忍炒房行为大行其道。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的，一般会面临比较重的税。近两年，加拿大、澳大利亚和中国香港地区都出台了一些政策措施，严格限制当地房地产炒作的行为。 但明年还有政策抑制炒房 就明年来看，中国的房地产调控政策将呈现三大特点 一是加大一线城市的住宅土地供应，压制地王频出创历史新高；二是银行也该出手了，提高投机性购房的成本，打击高杠杆购房；三是大力搞活租赁市场，廉住房、公租房要全面建立起来，给漂泊异乡的奋斗青年提供一个稳定的住处。总之，“住房回归居住属性”才能有助于让炒房者知难而退。   在这里，温州炒房的噩梦给大家敲响了警钟。 有人还在坚信“京沪深永远涨”，因为一线城市资源无可匹敌。而温州在这场长达十几年的泡沫浮沉中，出现了太多我们现在正经历的现象。   2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。   当年，温州楼市大热时，房价犹如一匹脱缰的野马，一路暴涨。这时只要开发商敢漫天开价，市场上就会有人疯狂买入。于是出现了一个怪现象：妻子一年轻松买卖几套房子，却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。狂的楼市，进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。   时间到了2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，最高跌幅达到50%，房价几乎腰斩。市场一片哀嚎，那些失去理性的炒房者血本无归。后来，温州房价上演了连续40个月的下跌。有的人3100万入手的房子，跌得只剩值1200万，即使抛售甩卖，也无人敢接盘。这是中国楼市暴跌的一个缩影。   泡沫之下，楼市的暴跌或许说来就来。在当前经济放缓增长的情况下，为何楼市能够逆势上涨？为何依然有那么多人跟风炒房？尽管有去年股市股灾的“前车之鉴”，但疯狂的购房者似乎已经忘记了昨日的伤痛。   房地产调控可能需要时间。但中央都喊话了，要遏制炒房，抑制楼市泡沫。炒房者，请三思！

据本国最大的房地产经纪公司皇家地产公司(Royal LePage)最新公布的预测，温哥华地区的房价将在明年出现超过10%的下滑，而降价的起点可能是明年的1月份。 皇家地产公司，并不是第一个在今年8月份，BC省针对温哥华地区的海外买家推出15%的高额转让税之后，对该地区房价做出悲观预测的国内房地产机构。 早在今年10月份，国家银行(National Bank)曾预测明年温哥华平均独立屋房价将下降20%，镇屋均价将降低9%，而公寓房将降价5%。一个月后也就是11月，BC省房地产局则预测明年温哥华地区平均房价将下降8.7%，从今年的103万下降到94万元。 可是，皇家地产公司是一个经纪公司，一向不愿意唱衰房市，所以该机构的悲观预测一出台，立刻引起了业内的关注。 皇家地产公司(Royal LePage)总裁索珀(Phil Soper)指出，在今年年初，温哥华曾迎来过一波异常“炽热”的行情。特别是独立屋，在12个月内房价飙升近40%，同人们的工资增长严重脱节。尽管温哥华活力十足、经济强劲，房价上升也是正常现场，但是超过30%的房价涨幅，已明显能看出市场变得不理性。 果然，随着温哥华房价涨幅超出了大多数人可以承受的范围，房屋交易量就开始减少。瑞银集团(UBS Group)因此预计，温哥华已是全球最容易受到房地产泡沫危机影响的地方。 接下来政府采取了一系列旨在冷却市场的政策措施，包括15%的外国买家税和收紧房贷，这些都使得已经开始放缓的市场加速冷却。 至11月，温哥华房市交易量连续第五个月下降，但是房价同去年同期相比仍保持升势。索珀说，从市场规律来看，从需求量下滑到房价下跌，中间会有六个月的间隔。换句话说，明年的一月可将是温哥华房价下滑点。 2017年的温哥华房市会十分敏感，任何外部因素例如利率、经济信心或政策的变动，都会对债台高筑的屋主造成极大冲击，加快房价回调的步伐。 索珀预测，明年温哥华房屋均价应该会下跌超过10%，由于早前独立屋涨价最猛，所以回调降幅也会最大。目前，典型的独立屋价格已经飙升超过151万元，是该地区中等家庭收入的20倍。 不过索珀也提醒，由于潜在需求量仍然很大，温哥华的房价可能无法回落到人们期望的可负担水平。

　　自全球金融危机发生以来，经济分析师们几乎每一年都表示第二年房地产市场要冷却。今年分析师们又一次预测，加拿大的楼市在2017年要冷。不过这次，分析师们预测楼市要放缓的原因并非因为经济环境恶化，或是利率调涨，而是因为政府的强力干预。 　　回顾2016年，加拿大联邦、省府乃至当地市政府等都介入了房地产市场。在联邦层面，政府提高了购房首付的最低标准；要求对申请贷款者进行更严格的“压力测试”；对加拿大房贷及住房管理机构的资产证券化项目，也作出一些小而重要的改动等。 　　在一些省份也有一些调控举措，例如BC省在今年开始针对外国买家额外收税。另外，在联邦收紧了贷款政策之后，BC省和安省都作出了反应，希望帮首次购房者减轻负担。在安省，首次购房者的土地转让税最高退税补贴被提高到4000元；在BC省，政府对首次购房者提供了首付贷款免息的优惠。 　　另外，温哥华市长Gregor Roberston也引入了影响楼市的政策，从明年开始，市政府将对空置房屋征收1%的税。 　　在这些政策调控下，许多房地产市场的分析师们预测，明年全国范围内的房屋销量将减少，尤其BC省将出现明显下降，安省会出现疲软，而阿尔伯塔省及魁北克省可能会有适度的回升。 　　同时，分析师们也认为，未来政府可能还会出台更多政策干预房地产市场，尤其是他们更想要阻止人们所背的房贷的不断增长，这其中就少不了要调整楼市的状态，因此政府很可能已经做好了准备，要在明年有所行动。

新闻配图 想出手自己价值500万美元豪宅？纽约的对冲基金经理们可能要泪水往肚里吞了…纽约豪宅经济公司Olshan Realty带来了坏消息：纽约的高端楼市可能正处在崩跌的边缘。 Olshan Realty在其公司的年度报告中指出，2016年纽约高端楼市中超过400万美元房产的销售量暴跌25%。尽管这些房屋的平均市场价格大涨31%，但是房屋最终成交价较挂牌价下跌了6%。 销售量的暴跌反映出经典的房价阻力。 房屋平均询价仅有2%的增长，但是房屋的市场报价却上涨30%。在2016年卖出一幢豪宅要比2015年多花费超过2个月的时间。房屋最终的成交价较挂牌价要低6%，而在2015年最终成交价要比挂牌价高出5%。2016年，1000万美元及以上的房产成交价较挂牌价低5%。 成交价与挂牌价差距最大的为合作式公寓。 相比2015年，2016年成交的400万美元房产数量下跌25%。这反应出高端房产市场的需求正在向新式独立公寓转移。新式独立公寓可以提供自由的占全，全新的基础设施，耐用的生活设施以及一些奇特的建筑结构。 图1：2013年至2014年，纽约市各类型高端房产销售量，询价，成交价与挂牌价差距以及售出时间长短示意图。 我们的读者对于这种类型的新式独立公寓一定不会陌生，我们之前曾经报道过纽约曼哈顿因为大规模建造这种新式独立公寓所带来的库存积压问题。 事实上，几周之前我们就曾警告纽约的房产持有者们关注2016年第三季度的Elliman报告。Elliman报告第三季度报告指出，曼哈顿地区的房屋销售量下跌18.6%，市场中房屋待售的平均时间增加8.2%。新开发的房屋库存大涨27.2%。 报告指出，“过去四个季度中的每一个季度，曼哈顿地区二手房销售数量下滑的速度不断提速。库存情况清楚的显示了二手房屋和新房屋增速之间的巨大区别。二手房库存同比上涨8.2%，至5290间，而新房屋库存同比大涨27.2%，至973间。” 2016年第三季度Elliman房地产市场报告中，曼哈顿地区房屋平均价，房价中位数，房屋销售数以及房屋在市场中挂牌时间长短示意图。 图2：2006年至2016年，曼哈顿地区房屋销售走势及房价中位数走势图。 与此同时，从独立的角度来看，二手房市场更加的不景气。数字显示，在市场成交量上涨7.5%的同期，二手房成交量下跌超过20%。 图3：2016年第三季度Elliman房地产市场报告中，房屋销售数以及房屋在市场中挂牌时间长短示意图。 边缘的纽约买房者似乎已经被排挤出市场，尽管卖房者似乎还没有接受泡沫已经破裂的事实而仍在硬撑报价。这只会让他们的房产在市场中停留更长的时间，继续为高库存做出贡献，现在的情况就是如此。

2017年加拿大曾经炙手可热的房地产价格会继续上升还是开始下降，这是一个有房产的人和没有房产的人都关心的问题。 加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis报道说，过去几年每年都有专家预测加拿大火热的房地产市场会开始降温、甚至会出现房价暴跌和泡沫爆裂的局面;但这不断出现的“狼来了”的警告却并没有变成现实。 虽然没人都够以百分之一百的信心说自己对2017年加拿大房地产市场走向的预测会成为事实，但有5个因素的确会左右加拿大房地产市场的走向。 首先是美联储利率决策 虽然加拿大中央银行独立制定自己的利息率政策，但金融市场的向来是追随美国联邦储备委员会的利率政策。所以当12月份美联储主席耶伦宣布上调央行利率0.25%的话音刚落，债券市场价格就下跌、债息上升;加拿大的商业银行也开始上调自己的房屋贷款利率，因为投资者可以把钱投资于几乎没有风险而利息回报又高的美国政府债券，为什么要把钱放在风险越来越大的房贷市场呢? 投资者关注的不但是美联储在12月份的加息行动，而且关注美联储计划在2017年再上调利息率三次、每次0.25%个百分点的计划;这个连续加息计划意味着美联储认为美国经济会继续健康发展、而通货膨胀有抬头的危险。 第二个因素是加拿大经济 如果只是美联储加息，加拿大的房地产市场还不至于出现大的波动;但如果加拿大的经济继续疲软，则就业市场不振会让不少加拿大人不敢踏入房地产市场买房。 目前对加拿大经济2017年走向的预测有好有坏。预测加拿大经济会步入健康发展轨道的理由是世界市场石油和天然气价格开始回升，加元币值的低迷会有助于加拿大出口行业的发展;而预测加拿大经济持续疲软的人理由是特朗普担任美国总统上台执政后会采取贸易保护主义政策，这会伤害以贸易立国的加拿大经济，因为加拿大出口商品的70%以上以美国为出口市场。 第三是外国购房者 虽然缺乏对在加拿大购买房产的外国人的统计数字，但从不列颠哥伦比亚省政府推出对外国人购房者征收15%的外国人购房税后温哥华房地产市场立马冷却的情况推测，外国购房者对推动温哥华这样炙手可热房地产市场价格的飙升起到了至关重要的作用。 加拿大新闻社把外国房地产投资者评为2016年加拿大经济新闻人物 Canada’s business newsmaker of the year 也是一个佐证。 在温哥华房地产市场很活跃的外国购房者中有很大一部分是中国大陆的购房者。但在中国人民币贬值和中国政府采取严格限制外汇离开中国的措施后，已经有迹象显示中国大陆想在加拿大购买房地产的投资者出现了缺乏资金的问题。 第四是加拿大的建筑业 加拿大住房建筑业已经连续多年兴旺，特别是在温哥华和多伦多这样的房地产价格连年攀升的城市，建筑业更是在开足马力赶工。到目前为止，还没有迹象显示新建的公寓楼单元有卖不动的问题。 不过，加拿大各级政府和房地产经纪协会都在密切关注住房建筑业的开工和竣工情况，因为毕竟是“春江水暖鸭先知”。 第五是政府对房地产市场的调控 虽然加拿大联邦和各省的政府都喜欢说他们尊重市场运行的规律，但过去半年来加拿大联邦政府推出了严控房贷发放的措施，不列颠哥伦比亚省政府推出了对外国人征收15%购买房地产特别税的措施，温哥华市政府则推出了对空置的住房征收空置税的措施。 政府推出的房地产市场调控政策有时会产生立竿见影的效果，有时却需要较长一段时间才能显现出效果。 加拿大安大略省房地产经纪人协会负责人胡大可Tim Hudak认为，政府如果非要干预房地产市场，则一定要特别小心;温哥华房地产市场在省政府推出外国人购房特别税之后已经开始冷却，价格也开始下降就是一个例证;房地产市场不但是加拿大经济的基石之一、而且是会下金蛋的鹅，政府不要搞不好弄得鸡飞蛋打。 胡大可认为，解决房地产价格过高问题的根本途径应该是扩大房屋供应量，放松对住房用地的种种限制政策;上市的住房增多了、房价过快上升的问题自然就解决了。

　　温哥华市府一个咨询委员会指出，市内部分住宅和商业建筑的门牌号码不明显，往往导致救火或救援上的困难。委员会要求市府严格执行建筑附例，有市民表示赞成。 　　据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，温哥华消防和救援服务咨询委员会（the advisory committee to Vancouver Fire and Rescue Services）主席巴罗斯（Shannon Barrows）说："当救援人员没有看到门牌号码，会影响他们的反应时间。" 　　巴罗斯说，这方面一直以独立屋的问题较严重，但新建房屋门牌不清晰的情况也愈来愈多："如果他们（指消防队或救援人员）找不到致电911的人，那么求助者会受苦更久，要等更长时间才能获得回应。这对他们来说肯定是个挑战，似乎问题愈来愈糟。" 　　温委员会促严格执行建筑附例 　　巴罗斯在11月30日致函温哥华市长和市议会，要求关注这个问题。她说，虽然市府建筑附例要求门牌号清晰可见，但该附例并不为公众所知悉，而且通常没彻底执行。她在信中写道："我们想建议市府告知公众，须意识到明显的门牌号码，在紧急情况下获得识别的重要，以及它将影响居民或游客日常生活质量。" 　　巴罗斯称，最重要的是，避免由于识别地点困难，导致应急或救援时间遭延误，"我们第一线救援者，在危及生命的救援上有良好纪录；然而，由于难以确定紧急场所位置而导致救援受阻，但这可通过更严格要求加以避免"。 　　她透露，尽管紧急救援人员熟练驾驶最快路线，但常因未获通知街道关闭的消息而受影响。她说，在一些事故发生时，因为路障和停车措施，导致体积较大消防车难进入灾场。 　　设立实时可搜索街道数据库 　　巴罗斯说，一个解决方案将是，建立一个实时、可搜索的网络数据库，显示当前街道关闭规模和持续时间。有关系统不仅可减少紧急救援人员的反应时间，而且方便市民和游客活动。她说："我们预计可节省路程、时间和燃料消耗，还可减少遇到『路火』(road rage)风险。" 　　巴罗斯说，虽然温市府收到这封信，但委员会还未收到市府的回应。 　　据《星岛日报》记者观察，部分温哥华房屋的门牌号码确实不够清楚：有部分的颜色与背景对比不够强烈；有部分被植物或装饰物遮盖；也有部分没有放置在建筑物的正面，以致如果消防车从其中一个方向前来，很可能会错过门牌。 　　住在温市安格斯街(Angus Dr.)的华裔市民黄太太就表示，她家附近就有新建房屋未标识清楚门牌。黄太太在心中已未雨绸缪，一旦该房屋发生火警，她将致电911报案，并告知自己的地址，方便消防员前来救火。她说："我赞成市府建筑附例严格要求门牌号码清晰可见，如果不执行，可考虑罚款。" 　　有关设立清晰可见的门牌，美国家居安全网站www.live-safe.com作出多项建议，供民众参考。

　　温哥华市中心东区一块空置多年的地皮将会兴建一幢大型出租柏文，提供132个单位。该项目由以豪华见称的特朗普大厦(Trump Tower)发展商Holborn Group负责，将会加入大量住宅设施，并配合该区的未来发展。 　　Holborn Group多年前已购入温哥华喜士定街(Hastings St.)夹阿博特街(Abbott St.)一幅地皮，但却空置多年，一直未有发展计划。随着该区不断发展，包括活活大楼(Woodward's Building) 落成，周边地方陆续有高级餐厅、咖啡室和零售店铺进驻，发展商决定重新发展，兴建一幢高10层、有132个单位的出租柏文，当中三分一为两房单位，以配合温市政府希望增加大面积出租单位的目标。 　　Holborn Group发展总监Phillip Scott表示，该幅地皮的位置十分重要，是时候重新发展，认为兴建出租柏文是最佳的选择，能够为该区提供更多设施，提升居住环境的可持续性。 　　该计划的设计师Gair Williamson曾经负责温市中心东区和煤气镇多个建筑项目，他说今次的发展计划是该区历来最大，将会集合过往的经验，保留旧式建筑特点，例如弃用落地玻璃，改为采用铝、锌等金属材料和镶嵌式玻璃窗，打造怀旧工业风，以配合该区的独特风貌。 　　至于设施方面，Williamson说计划把靠近东面的3层楼，划为多用途娱乐区，加设健身室、工作坊、室外花园等，期望将柏文打造成一个小型城市。 　　Holborn Group同是兴建特朗普大厦的发展商，令人关注柏文落成后的租金定位，但Scott表示现阶段未有定案，又认为现时讨论言之尚早。 　　由于发展项目邻近胜利广场(Victory Square)，计划需要先获温市政府审批，而市府下个月26日下午5时至晚上8时，将于温哥华社区学院(VCC)举办开放日讲解有关计划。

　　卑诗在2015及2016年，在多方面表现强劲，但由于房地产从2016年中开始减慢，不同银行或智库等机构料本省明年的经济增长略逊过去两年，加拿大皇家银行旗下的RBC Economics料有1.7%，满地可银行(BMO)估计达2.5%。 　　据加拿大统计局的报告，卑诗实际国民生产总值在2015年有3.3%增长，卑诗是全国最高经济增长的省份。 　　独立的卑诗经济预测议会(BC Economic Forecast Council)曾在今年11月25日估计，本省今年表现仍较全国平均优胜，有3%经济增长，而2017年会有2.3%。 　　卑诗省府指本省能有领先全国的经济增长，归功于强劲的零售、出口(尤其输美国)、新屋动工和就业增长。 　　不同银行或智库等机构，料卑诗在2016年的经济增长有2.9%(丰业银行，Scotiabank)至3.4%(加拿大谘议局，Conference Board of Canada)；而明年的经济增长，预测由1.7%(RBC Economics)至2.5%(满银)。 　　谘议局则料卑诗明年经济增长仅次于安省，以2.2%排第二。 　　不过，皇银预测安省和缅省明年会共同领先其他省份，阿省会排在其后，卑诗只能与沙省并列第四。皇银料全国明年会增长1.8%；其分析指卑诗已连续六年表现比全国为佳，在过去两年更领先全国，"我们预计，温哥华地区住宅二手活动近期出现的冷却未来会持续一段日子，这将会削弱卑诗近年增长的一个强力来源。" 　　卑诗经济预测议会由多个经济预测机构，其中包括信用合作社Central 1 Credit Union，其资深经济学家Bryan Yu分析，指住宅建筑经过2016年强劲表现后料将会减退，2016年是本省自2009年以来有最多人口增长的一年，"经过非常强劲的一年后，住宅投资减慢的预测反映一个正常的回落，亦与遏市措施有关。" 　　卑诗地产协会(BC Real Estate Association)料卑诗各类房屋的销情在明年会跌15.4%，而住宅平均价会跌6.4%。

　　卑诗省8月在大温实施15%的外国买家税后，令部分外来投资转移至不需缴交外国买家税的威士拿(Whistler)，令以度假物业为主的威士拿楼价开始大幅上涨，上个月威士拿公寓楼价即较去年上涨接近4成。2016年也是威士拿自2008年金融危机以来，第一次出现较前一年楼价上涨。 　　加拿大苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty Canada)总裁亨德森(Brad Henderson)指出，在省府实施15%的外国买家税之后，愈来愈多外国投资者转至威士拿投资度假物业。 　　他预期2017年威士拿将吸引更多来自美国及中国的外国买家前往置产，而维多利亚的度假地产也将是外国买家投资的目标。 　　他分析，威士拿的楼市自从2008年金融危机引起楼市萧条之后，历经几年景气衰退，但今年在加元贬值、低按揭利率等因素带动下，威士拿的楼市已出现前所未有的繁荣景象，而省府实施外国买家税，威士拿不在适用新税的地区，更是让威士拿的楼市热度继续升高。 　　他指出，在威士拿地区，​​已较从前吸引更多元的外国投资人，虽然仍是以美国投资人为最多，但中国投资人的比例也不断增加。 　　他表示，愈来愈多中国投资人也像美国人一样，在北美主要城市已有住宅地产之后，开始想在风景宜人的旅游胜地，投资偶而可来居住的度假地产，而在卑诗省，最著名的度假地产胜地则非威士拿莫属。 　　大温地产局统计指出，今年11月威士拿的独立屋基准楼价为132.34万元，较去年同期相比上涨23.4%;城市屋楼价为77.27万元，较去年同期上涨26.6%，而公寓上涨39.4%，11月楼价为38.31万元。 　　亨德森说，以100多万元在威士拿购买的度假独立屋，不管大小或是屋况均比在温哥华购买的独立屋好很多，现在大温又有15%的外国买家税，令到外国买家在大温买不下手，而是改到威士拿寻找投资机会。 　　他表示，威士拿吸引的美国买家来自加州及德州，近年来逐渐也有来自麻省及纽约州的投资人，他发现中国买家对在威士拿购买房屋的兴趣亦增加很多。 　　苏富比威士拿办公室今年1月至今已售出126间独立屋，平均价格为234.82万元，光是在11月已销售8间独立屋，平均楼价上涨至314.17万元。截至目前为止，威士拿售出最贵一间房屋的楼价高达925万元。 　　亨德森指出，威士拿及维多利亚将是明年中国买家投资度假物业的重镇。他说，由于威士拿及维多利亚已有不少华人在此居住，有中餐厅及许多华人熟悉的名牌商店，从文化的角度来看，到令这两个地方投资地产的中国买家会感到有熟悉感，并且放心在此投资。

　　6月28日下午4时20左右，安省密西沙加市居民区发生大爆炸，一栋民宅夷为平地，致2死9伤，20多栋房子受到不同程度的损坏。其中就包括莫先生(Frank Mo)和夫人周女士(Irene Chow)所居住的镇屋。除了莫先生一家，密西沙加的爆炸还让另外32户人家被迫搬走。 　　华汉房屋被毁还在租房住     　　Frank Mo从他租住的公寓查看自己受损的房屋(Frank Mo) 　　半年前(6月28日)邻居家(位于密西沙加Hickory Drive)的一场大爆炸让莫先生的家受损严重，他和爱人不得不另找住处。 　　莫先生回忆，爆炸发生后，警方和消防员出于安全原因，暂时禁止他们回家。直到两个星期之后，他才被允许进入查看。走近房屋的他，被眼前的景象惊呆了：爆炸产生的巨大冲击波将他们家的屋顶掀开一个大洞，里面的家具也被震地歪歪倒倒，都不能再用，还有稍微小一些的饰品、挂件直接被击碎。 　　莫先生无奈地表示90%的房屋都要重新修葺。保险公司只能赔付一部分，其他的还需莫先生自己负担。 　　预计明年9月或10月才能彻底修好 　　一转眼半年过去了，莫先生一家仍然在外漂泊着。维修人员说，他的房屋可能要在明年9月或10月才能彻底修好。可是他的保险赔付将在明年春季到期，从那以后，他就将自己支付每月1800元的租金。 　　莫先生表示他们别无选择，只能忍痛接受。莫先生也很庆幸自己和夫人没有受伤，他说：“房屋毁了能重新修建，家具也能置换，所以我们还要继续前行。” 　　受爆炸波及而至今无家可归的不仅是莫先生一家，还有32户，其中最严重的有4家，他们的房屋必须被拆除，这意味着搬回家的梦想更加遥遥无期。 　　爆炸原因官方仍没有公布 　　直到现在官方还没有给出爆炸的原因。只有爆炸现场图片无声地记录了当时的惨状。 　　事件中2名死者均为被炸房屋的屋主，其中女屋主为佩奇(Diane Page);男屋主为纳德勒(Robert Nadler)，他们的年龄均为55岁。警方没有说他们如何身亡的，给公众留下一系列疑问。不过当时警方在爆炸现场发现一张疑似屋主留下的纸条，上面写到“人生痛苦，寻求上帝帮助，并希望上帝原谅自己的所作所为”。 佩奇(Diane Page)   　　爆炸发生后，密西沙加议会紧急召开会议，同意免除受损房屋屋主的暴雨水处理费，并要求物业评估公司优先对受损房屋做评估。不过，受损屋主仍然需要支付房贷。

 侨兴私募债违约风波背后:旗下两家公司被退市一家停牌5年,资产却越来越多…… 公路上远远就可以看到“侨兴集团”四个，在员工眼中，这是一个超级稳定的企业。而在外界看来，随着侨兴私募债违约，这个公司正有一劫待解。 门口立着两个石狮子，大门上方的石匾挂有“侨兴集团”四字，四个字之上是观音菩萨像。 小社会 大门口右侧堆放着电动自行车。门口工人们来来往往，侨兴集团的建筑给人厚实之感，建筑之间点缀着椰树，干净整洁。紧挨着大门的是绿地和旗杆，如果站在高处，会看到一个太极图案。 侨兴集团四个安在大门口左侧的办公楼上，这也是工业园的最高建筑，电梯可以上到8层，8层是总裁办公室，四五六层基本空空荡荡，但过道干净。整个大厦都是用木头和大理石装饰墙壁和地面。 前台坐在靠近电梯一侧的金黄色的办公桌上，近中午1点，她起身给财神爷和寿星鞠躬上香，插上香炉之后再次鞠躬。 侨兴集团产业园像是一个小社会，员工可以住在最右侧的工厂上班，可以住在最左侧的十多排公司宿舍里，单人租金200元左右，五六个人一个宿舍。挨着办公大厦的是食堂，窗口上写着一元、二元、三元、五元、八元、十元，有三层高，一个员工称他一个月的伙食费大概300元钱。 此地有3000多名员工，为了不拥堵，厂房安排不同时间点下班用餐。 餐厅一楼有广发银行和中国银行，广发银行惠州分行卷入到侨兴私募债违约时间中，目前还在和浙商财险撕扯。 宿舍区、食堂和工厂之间是一个篮球场，晚上8点多，有人在打篮球，有大人领着孩子在旁边骑着童车，还有几个大一点的孩子在打羽毛球。他们就在附近求学。 有一部分员工建厂的时候就来到此地打工，他们的家就安在工厂，老人孩子全都在此。一个叫“阿彪” 的腿脚不灵便四十岁左右男子告诉记者，他已在此打工十多年，工资从来都能按时发放。现在一个月能拿4000多元。大多数员工的工资在3000多元。 在宿舍区和工厂区之间，看到好几个腿脚不灵便人士，吴瑞林热心助残人，工厂里有300多个残障人士。 这是员工们信得过的企业，最近一段时间，外面疯传侨兴私募债违约，侨兴集团普通员工依然像水一样平静，他们大部分不了解这个事情，或者觉得不需要了解，或者觉得不会有很严重的后果。他们是打工者，只要工资跟往常是一样进入个人账户就行。 “三个多亿，对老板来说就是个鸟！”有员工说，这么多厂房，这么大一块地。“我们老板欠的都是大钱，银行的，不欠员工的。”这里每个月光水电费就要上千万元。 大部分面孔都是年轻的，年轻人来了又走，工厂常年招工。大门口铁栅栏处放着几个白色的红色的招工牌子，26日中午，门口右侧摊位上，侨兴电子招工点吸引了两位35岁左右的男女，他们现场报了名字。 侨兴电子是新三板挂牌企业，吴瑞林和桥兴电子董事长曹超是实际控制人。该公司成立后，经历过五次股权变更，大部分股权变更发生在几个人之间，就像左手倒右手。 一到晚上，大门口右侧过道上就摆上十几米的小吃档口，主要是麻辣烫，烧烤和砂锅，主要食客就是侨兴集团出来的年轻人。 临近元旦，员工们正在加班加点工作，同时还要准备篮球和拔河比赛，元旦这天全场放假联欢，篮球比赛的获奖者据说有5000元的奖金，还设有抽奖环节。 从厂区大门口一直往里面走，最南边，是一个围起来大宅，横竖都有十多个窗户，外墙和宅邸都是大理石装修，正门口写着“吴宅”，2008年所建，正面最为气派，正南方有龙形图案，大门有十多厘米高的门槛，不可通行汽车，右侧有个停车棚，足可以停下二十多辆车。正房有四个罗马立柱，门口是麒麟和鼎，鼎是用吊车从围墙外面吊进宅子。整个建筑豪华气派。 在铁门口一侧几平米的小亭子里，保安看着监控屏幕，他们24小时值班。宅子前面是一个七八米宽的水沟，沟那边就是农民房。有几栋显然烂尾，一个个窗户像合不拢的嘴。据说吴瑞林把宅子对面的地买了空置下来，防止建房太多。 “整个房子花了5000多万元，仿天安门的风格，石材什么的都是从福建运来，加上里面的红木古董几个亿都不止。”值班保安声称，他当年目睹鼎从外面如何吊运进宅子。 晚上，寨子里大部分都是黑乎乎的，右侧后排透出灯光。 吴瑞林的三个儿子不在这里住，一个亲戚住在里面，对侨兴私募债违约，她称搞不懂。 64岁的吴瑞林晚上会回到这里休息。 对企业家而言，这个年龄还不算老。 励志故事 和许多乡土出身的企业家一样，吴瑞林也有一个励志故事。 吴瑞林1952年出生在福建泉州市，12个兄弟姐妹。母亲45岁的时候生下了他，没钱买笔墨，用鸭毛蘸水在青砖上练字，小学5年级辍学。 他做过裁缝，办过采石场，17岁成为村里最早的万元户，但一场意外火灾将吴瑞林变得一无所有。吴瑞林倒表、倒布、包工程，那个年代这属于投机倒把，吴瑞林创下了在“不法户学习班”连续长达83天学习的记录。 1982年，吴瑞林承包了镇服装厂“安海工业服装公司”，手下有300多个工人，但随后生意失败。他转移到深圳，在沙湾一个老乡开办的小电子厂做车间主任，来料加工最简单的玩具型电话机。因为有38万元提成，跟老板闹翻。 这是他人生的转折点，他第一次接触电话机，之后他靠代销喇叭有了一点积累，部分终端客户也是电话机。 1986年吴瑞林办起了电话机来料加工厂。吴瑞林拼命找门路推销，企业发展迅速。 1992年，吴瑞林转移到惠州建厂，惠州当时已是最大的电话机产地，有成熟的配件市场，和TCL，德赛等为邻，竞争对手强大，吴瑞林就是要和强者为伍，当然另一方面是当地投资优惠。 吴瑞林的开挂人生就这样开始了。 有几个事例对吴瑞林影响甚大，以至于他念念不忘，在接受媒体采访时还能准确记得。 一个是他同村世伯对他所述：甘蔗常常不是烂头就是烂尾，或者是中间遭虫蛀；其实人一辈子和甘蔗差不多，你还年轻，要多吃苦才能有后福。 这让吴瑞林艰苦奋斗，要做人上之人，风光时接受了不少媒体采访，官网所见，大多数新闻都发生在2008年之前，总结经验，雄阔豪迈，但近年来基本不接受采访。 人生起伏，也让他感受到世事冷暖，比如当年服装生意做得好，三个孩子坐在前排上课，和镇长书记的孩子一起，服装生意失败，亲戚和朋友避而远之，孩子座位也被调到最后一排。 在深圳失业时，三个孩子到国贸大厦去玩，合起来吃一个冰棒，也让他心生酸楚。 他赚到一点钱后，买了一个欧米茄，却被同乡嘲笑是假货，并称他是个小商人。他决定做大生意，才有了后来惠州投资办厂。 吴瑞林足够聪明，电话机竞争激烈，他主持开发了中国第一个液晶电话，一下打开市场，跻身一线梯队。1999年，侨兴环球上市，成为中国第一个到美国上市的民营企业。 他早就看到深圳电话机行业在没落，深圳电话机厂批量倒闭，于是积极转型到手机行业。 他还善于利用资本市场，2002年，侨兴旗下的侨兴环球利用在纳斯达克募集的3.2亿(合计人民币)完成控股CECT手机,2002年收购中电通讯，2007年也在美国上市。 2004年中电通讯凭借T868系列——“最小的PDA手机”这一成功的定位，聚焦女性客户，抢占了国内PDA手机市场的一块真空，当年为公司创造了上亿元的利润。 规则 对员工守信用，不拖欠工资，不拖欠供应商，有员工说，2008年时金融危机，工人还加了工资。 一方面是胆大冒进，敢于尝试。 另一方面，吴瑞林不那么让人放心。 尽管声明到美国上市是为了规范公司治理，但显然没有做到。 2007年，侨兴环球营业收入达到38.74亿元，创历史新高，侨兴移动在纽交所上市，融资1.63亿美元。 同年，侨兴环球卷入诉讼之中。7月17日，侨兴环球电话宣布子其公司侨兴移动的2005年、2004年和2003年财报中存在特定错误。确定对2005年净利润高估了2%，对2004年净利润高估了93%，对2003年净亏损低估了210%。美国两个律师事务所向法院提起诉讼，指控侨兴环球电话和特定高管违反了联邦证券法。后来侨兴环球以240万美元和解。 2009年，侨兴环球将把侨兴电信100%的股权出售给DFIL，DFIL是独立第三方，但从侨兴电子股份转让说明看，吴瑞林目前持有侨兴电信大部分股权。 侨兴环球从2008年开始陷入亏损，拥有中电通信的侨兴移动也从2009年开始亏损，每年亏损2亿-3亿元。 2009年，侨兴环球更名为环球资源，以进军钼矿等行业，显示其进军矿产的决心。 侨兴环球持有侨兴移动61%股权，2011年4月7日曾经试图将后者私有化，后因故失败。 而在2012年，因被指隐瞒重大信息，侨兴环球又被多名美国投资者告上法庭，被指缺少完善的内部和财政监管体系。2011年6月，侨兴环球资源旗下一家子公司向公司前主席吴瑞林的一个账户中转入了一笔资金。 但是到2012年，侨兴集团终于可以不用为诉讼烦恼了，因业绩不佳。侨兴移动2012年5月2日被纽交所摘牌，侨兴资源股票摘牌，该决定将于2012年6月25日开盘时正式生效。 差异 就在侨兴环球更名的同一年，2009年，吴氏家族持股75%的瑞金矿业在港交所上市，募资7亿元。瑞金矿业的主要资产是内蒙古拥有三座金矿，上市第一天股价一度上涨至7.12港元/股，吴瑞林持股市值53亿港元。 瑞金矿业刚上市时，给人绩优股印象，上市后两年每年营收破10亿元，两年净利润合计超过13亿元，然而2011年媒体曝出其位于内蒙古的三座金矿全部没有生产经营迹象。2011年瑞金矿业停牌，今年披露了2011年至2015年的定期报告，5年合计亏损32.54一元。 和侨兴环球、侨兴移动非常相似，融一笔钱赚几年钱，然后来个巨亏。 但就是这么多困难，侨兴集团经营业绩貌似还没受多大影响。 根据侨兴私募债产品说明书，侨兴电讯2012年度、2013年度以及2014年前7个月的营业收入分别为16.67亿元，17.79亿元，9.43亿元，净利润分别为1.04亿元、1.09亿元和5987万元。 侨兴电信2012年度、2013年度以及2014年前7个月的营业收入分别为20.89亿元，22.16亿元和12.87亿元，净利润分别为1.72亿元，1.83亿元和7931万元。 这就形成了鲜明对比，一方面是上市公司巨亏，业绩不佳，摘牌退市。 另一方面，侨兴集团的其他业务依然稳健，有声有色。 侨兴集团截至2014年7月末总资产166.88亿元，所有者权益120.11亿元。2013年，侨兴集团营业总收入67.30亿元，净利润6.98亿元，经营活动净现金流5.18亿元。 今年6月15日挂牌的新三板公司业绩并不好，2013、2014年公司营业收入分别为3.1亿元、3.85亿元，净利润只有-237.96万元和84.52万元，资产负债率更是高达98%以上。 2015年7月17日，侨兴电子全体股东向侨兴电子增资9500万元。今年上半年资产负债率降低为47.16%。 但是经营业绩有了很大起伏，侨兴电子今年上半年营业收入1.68亿元，比去年同期减少63.95%，毛利率从5%提升到10.41%。净利润为388万元，减少43.45%。 侨兴电讯和侨兴电信主要是电话机、固定电话，侨兴发展主要是纯贸易业务，侨兴电子属于手机整机、MP3等业务，中电通信拥有入网许可，但没有生产线，收入主要来源是委托第三方生产，不存在贴牌情况。侨兴电子主要为外部品牌商贴牌代工，有自己的生产线。 侨兴电讯的上是游侨兴发展，下游是侨兴电信。 大多数人会被这些名字绕晕，这些公司和已被摘牌的侨兴资源、侨兴移动什么关系，也很难一下说清楚。 有意思的是，侨兴集团业绩如此之好，吴瑞林如此熟悉和热衷资本市场，为什么不将旗下公司拿到内地资本市场上市，可以融资，还可以增发收购多元化，挂牌到新三板一个业绩并不算好的企业，不知道目的如何。 侨兴集团等7位股东通过质押侨兴电子股票，融了5亿元。 私募债 据广东金融高新区股权交易中心12月26日公告，当月22日到期的侨兴电信私募债，兑付资金未有到账此，此前侨兴电讯、侨兴电信已有两期分别于12月15日、16日到期的债券发生违约，涉及本息3.12亿元。 侨兴私募债共有10亿元，还不知道最终违约规模有多大，记者多次联系侨兴集团，未能获得回应。 根据侨兴私募债发行说明书，募投项目基于第四代通讯技术的通讯终端产品制造与应用项目，由侨兴集团有限公司统筹安排，总投资额15亿元，截至2014年10月已投资3.4亿元，2014年已产生销售收入5亿元，预计2015年可产生销售收入10亿元，2016年起每年可产生销售收入12亿元，预计2014-2016年净利润为6亿元。 但是，根据侨兴集团向浙商财险提供的募集资金使用情况显示，10亿元中，用于置换或补充各商业银行2014年前后的强制退出贷款就约7亿元，侨兴集团下属制造企业产业升级之设备更新改造项目及新增7000平米附属生产车间及仓库基建工程项目等用了大约2亿元，剩余约1亿元用于补充下属制造企业流动资金。 根据2014年9月30日人行征信报告，侨兴电讯未结清贷款9笔，累计金额7.94亿元，全部为正常类贷款，且无不良记录和其他负面信息。 2014年侨兴电讯向广发银行惠州分行借款总额为5.59亿元，侨兴电信向广发银行惠州分行借款3.48亿元。两个子公司欠了广发银行9亿的债务。 很可能是有银行抽贷，侨兴集团虚构资金用途进行募资。 对本次私募债违约原因，侨兴集团有人表示，银行年底抽贷比较厉害。 据财新报道，2015年末侨兴集团总负债约112亿元，其中，存续贷款余额（短期借款与长期借款之和）约为51亿元，占比将近一半。实际贷款主体主要是侨兴电讯、侨兴电信，前者约有贷款余额39亿元，后者有11亿元。2015年末，侨兴集团总资产241亿元，资产负债率约46%；营业收入75亿元，净利润7亿余元；经营性现金流约有38亿元。 如此之大规模的经营性现金净流入，相对于营业收入而言算是比例比较高的，经营性现金流如此充沛，净利润的可靠性就高一些，却出现债券违约。实在是令人费解。 一方面是业务景气度下降，另一方面，侨兴集团总资产快速增加资产负债率在下降。 当地不少人是通过媒体报道了解到侨兴私募债违约。惠州金融局相关人士表示，他们询问广发银行惠州分行，得到的反馈是没有跟浙商财险签订保函。目前没有收到侨兴集团的求助，平时打交道并不多。 浦发银行惠州分行一位管理人员，他们之前有意给侨兴集团贷款，后来没有贷。 一位惠州博罗县官员认为，侨兴集团是在“圈地”。侨兴集团有四个产业园，其中两个没动工。 侨兴集团第二工业园位于博罗县体育馆附近，门口贴着一家公司的招工广告，靠近大马路一侧没有厂房，种着绿化植物，门卫表示，工业园从侧面门进入。大门右侧的一个门贴着荣兴集团的牌子，也有侨兴净水机的牌子。据称有1000多工人，因为附近缺少购物休闲场所，招不到工人，有时候要从总厂调人。据门卫称侨兴净水机的生意不错，每两天向外发一车货。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 在2017年在温哥华租房可能会相对容易一些，对一部分人而言。   UBC经济学家Tom Davidoff表示租房的房租应该会下降，不过问题是会下降多少呢？   他认为那些潜在的租房者要等着看在即将在明年出台的这些新政策会对租房市场产生多大的影响。   “温哥华市政府为了鼓励更多的人出租空置的房屋已经退出了空置屋税。还有省政府新的对于首次购房者的贷款优惠政策，也可能导致更多的人从租赁的公寓里搬出来购买第一套房产。这些情况加起来，我对于明年有一个不太乐观的租房市场并不吃惊，”他说。   Davidoff预测明年的独立屋出租市场会有一个比较明显的租金下降，特别是在西区，不过这也可能只发生在几个特定的社区。   Davidoff表示，“我猜测明年的高端租房市场会持续低迷，包括很多在西区的独立屋。在西温，有不少的房子都在挂牌出租。而在大温其他地区，那些小一点的房子和差一点的社区，我认为我们会有一个价格相对平稳的2017年。”   在温哥华，租房者在最近这些年一直面临着巨大的压力，比较温哥华的房屋空置率一直都在1%以下。   这种情况也让许多挂牌出租的公寓陷入了拍卖战的怪圈，而相对的，租金也跟着有一个两位数的增长。   还有一种现象，所谓“被迫迁移”，租房者不得不离开可以负担的租赁单元搬到新建的价格高出许多的高层公寓。  

　　对于中国的年轻人来说，房价似乎成了绕不过去的话题。跟国内相比，这两年多伦多的房价也不遑多让。 　　转眼之间，2016年即将过去，2017年已经近在眼前。每到年末，媒体都会做一系列盘点。如果中国的媒体做年终盘点，房价绝对是绕不过的话题。 　　对于中国的年轻人来说，房子几乎是日常闲聊中出现频率最高的话题之一。每次跟国内的小伙伴聊天，他们总会聊一下房价那些事儿。 　　跟中国相比，加拿大的房价也不遑多让，今年一直都处于高烧状态，其中以多伦多和温哥华这两个华人聚集地为甚。 　　多伦多房价过高导致换房难 大学教授都承受不起 　　跟中国的很多年轻人一样，多伦多人在高昂的房价面前会选择先买一个小房子，等收入提升后再换一个大房子。可是最近几年多伦多房价的高速增长让很多人的如意算盘落了空。 　　Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez夫妇都是Brock University的教授。两年前，他们迎来了第二个孩子。第二个小家伙的到来让Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez在2007年花费54万买的一栋两居室的半独立屋显得拥挤，所以他们计划换一栋更大的房子。 　　Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez原本打算以85万的价格卖掉现在的房子，然后买一套大一点的房子，总价在120万左右。但是由于多伦多的房价过于火爆，2015年房价就已经飙涨23%。虽然现在他们的房子能够卖接近100万，但是他们中意的房子却涨了40万，现在价格已经高达160万了。 　　如果Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez要买下之前中意的房子，就意味着他们要背负60万的贷款，再加上买房的各种税费，他们最终需要承担70多万的贷款。70多万的贷款已经超出Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez的承受能力了。 　　无奈之下，他们选择将现有的房子翻新改造一下，其中包括在原来的房子上加盖一层700平方尺大的阁楼空间，用来做一间主卧、一间浴室还有一间两人用的书房。 　　房价高企 低薪打工者只好选择在车里过夜 　　虽然看着很惨，但是跟下面这些人相比，Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez已经算是很幸福了。 　　滑雪胜地惠斯勒在2010年冬季奥运会前房价猛升，导致当地很多打工者连房子也租不起了，只能选择在车里过夜。Dan Davies和Andrew James就是车里过夜一族的成员。 　　Davies来自威尔士，是一个木匠。他和朋友在今年12月初抵达惠斯勒，想边工作边感受滑雪胜地的美丽。可惜，现实总是骨感的。在漫漫冬夜，他只能全身包裹严实后钻进汽车里的睡袋过夜。 　　Davies对加拿大广播公司的记者表示，他睡觉的那辆有四十多年车龄的面包车就是他现在能够找到的最好的“家”。 　　加拿大房价疯涨 央行“功不可没” 　　很多加拿大人把房价高涨归咎于中国人，其实加拿大央行才是房价高涨的最大助力。 　　本周一，加拿大央行在YouTube网站发布了一个视频。从这个视频中，我们可以总结出央行力保房价的五个原因： 　　1、央行指出，家庭过高的负债和房地产价格上涨，处于一种不可持续的水平，虽然人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。 　　2、这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前，比如严重的经济衰退将会导致失业率急剧上升。 　　3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭，将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果，部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来，银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权，并尝试出售这些房屋。 　　4、与此同时，随着经济增长放缓，新买家将会推迟自己的购房计划，直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战，这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。 　　5、如果房价下跌，将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中，家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振，而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下，家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。而金融业承受的额外压力也会拖累经济增长，因为贷款发放部门减少了新增贷款的规模。 　　正由于对这五个方面的担忧，加拿大央行虽然意识到房价上涨的不可持续和由此而来的巨大风险，但是仍然要尽全力保证房价的平稳，而平稳往往意味着继续上涨，虽然幅度会大幅减小。

　　近期，土地使用权到期续费问题备受关注，而温州一批20年住房土地使用权到期问题也有了答案。 　　国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示，针对温州当地20年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。 　　接近国土部的知情人士透露，温州土地使用权到期免费续期可能只是短期过渡性政策。该人士认为，就目前中国土地制度管理法而言，土地使用权到期续费是肯定的。 　　但短期内不会实行，因为会影响三四线楼市去库存。该人士称，即便续费，也不是直接续交土地出让金，很有可能会与房地产税结合起来考虑。 　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在接受21世纪经济报道记者采访时表示，温州土地使用权到期续费实际上涉及《物权法》关于土地自动续期如何理解的问题。这个问题需要立法明确。因此，就温州事件，国土部的态度可以理解为“先不去动它”。“国土部过渡办法我是同意的。‘你要卖我也给你登，但是不改变期限，就原来是什么期限现在就是什么期限’。” 　　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，“国土部所说过渡性，一是未来怎么做，还需要法律来定，现在也拿不准;二是大范围的还没到来，先临时性处理。” 　　温州样本 　　温州土地使用权到期免费续期，尽管国土部给出的仅是针对个案的指导性意见。但不少舆论已经将此理解为可供参考的“风向标”。 　　华融证券12月26日的晨会纪要提到国土资源部12月23日正式发布过渡性安排办法，温州等地少数住房土地使用权到期后“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。舆论称之为“本年度最好消息”。尽管这只涉及部分城市少量住房，但对全社会来说，这是落实党中央关于完善产权保护制度的最新行动，传递出“以人民为中心”，保护公民财产权益的讯息。 　　温州土地使用权到期续费事件缘起2016年4月。有媒体称温州有一批20年产权的房子，将陆续到期。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。 　　在不超过70年的前提下，温州市为了顺利推进国有土地使用权出让工作，将土地使用权按20-70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额，由此便出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的特殊情况。从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。另据温州市国土资源局初步摸索和排查，仅在温州市区，土地使用年限在2017年12月31日前过期的房产就有600多套。 　　邹晓云认为，“现在的文件虽然针对的是一个具体的案子，但是有很宽的指导性，别的地方如果有类似的情况可以参照这个做法。” 　　等待立法明确 　　温州样本为今后土地使用权到期问题提供了参照。但同时也引起了业界的广泛争议。 　　1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地最高使用年限为70年，常见的有40、50、70年三种。而在《中华人民共和国物权法》第一百四十九条对于土地使用权到期问题的表述是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 　　但由于《物权法》未提及续费后的费用及相关问题，因此使用权到期的处理仍存在模糊的地带。2016年11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)发布。《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。 　　楼建波表示，就《物权法》方面的土地使用权到期续费问题，学者之间存在争议。就关于土地使用权到期是否需要续费，从过渡办法上看不出明确答案。 　　邹晓云认为，《物权法》并没有说土地使用权到期一定会收费。原来土地制度设计主要是体现国有性质。但现在与当时情况已经不同。他认为，将来工业、商业可能会有偿续期，但住宅的趋势是免费续期。 　　从法学者楼建波的角度看，土地使用权到期应当续费。他的依据是，这是国家土地公有、土地利用有期限以及我国土地管理法和城市房地产管理法确立下来的两个原则。20年、50年以及70年不同的土地使用权应当有所区分;另外，他认为，如果将来到期不续费，还存在的问题是，当前的土地出让制度至少在住宅方面难以为继。“本来新的房子比老的房子更值钱，但是由于老的房子不再需要交土地出让金了，大家就更倾向于去买二手房。整个市场秩序会乱。” 　　浙大公共管理学院教授靳相木也认为，温州事件的解决方案是搁置争议的态度，并没有解决当前土地出让制度的矛盾问题。他建议，土地使用权到期可以采取两步走。第一步，无偿续期，即到期后居民可以拿着房产证到不动产登记处延期。这叫自动延期;第二步，拿到新的70年续期证之后，需要交费。比如，每年向国家缴纳一定费用。他认为，只有这样，才符合法律和政策效率与公平的本义。 　　楼建波认为，关于土地使用权到期是否续费问题不宜拖，立法层面应尽快给予民众一个明确的预期。  

　　一项美国全国性房价指标显示，今年10月房价连续第二个月创金融危机以来新高。业内分析人士认为，在按揭贷款利率回升、薪资和个人收入增速有限的影响下，房价的这种涨势难以持续。 　　星期二发布的标准普尔/凯斯―席勒(S&P/Case-Shiller)房价报告显示，美国20个主要城市的房价10月持续以稳定速度上涨，报告显示，全美20大城市房价继9月攀升5%后，10月较去年同期再增加5.1%，其中西雅图、波特兰和丹佛三市的房价同比增速再度创新高。但这些城市的房价仍较2006年的高峰低7.1%。 　　在就业市场持续向好、按揭贷款利率处于低位的背景下，美国房产市场需求回升、房价回涨不算意外。标普道琼斯指数的指数委员会主席和执行总经理David M. Blitzer也评论称，房价和美国经济都强劲增长。 　　不过Blitzer指出，今年11月美国按揭贷款利率上涨，预计会进一步走高，因为房价增速还会超过薪资和个人收入增速。眼下消费者信心高企、失业率降低，但房价不可能比个人收入和通胀涨得快。 　　调查显示，18岁到34岁的美国人里将近四成住在父母家。上次达到这么高的百分比还是在1940年。 　　财富中文网报道，租金高，买房按揭贷款难，越来越多美国年轻人选择与父母、亲戚或者兄弟姐妹同住，数字达到75年来高峰。 　　《华尔街日报》根据房地产信息供应商Trulia的数据得出以上结论。Trulia的源数据来自美国劳工统计局(BLS)，最早可追溯到1900年。 　　数据显示， 18岁到34岁的美国人里将近四成住在父母家。上次达到这么高的百分比还是在1940年，即上世纪30年代美国大萧条正式结束后的第二年。 　　和前几代人相比，这一上升趋势着实惊人：上世纪50年代，只有四分之一的年轻人住在父母家中。不过要指出一点，那时候女性通常不到21岁就结婚了。上世纪80年代到21世纪初，和父母同住的年轻人占比约三分之一。 　　以上趋势的一大成因是住房需求不足：许多80、90后不想掏腰包买房。《华尔街日报》援引哈佛大学研究机构哈佛房屋联合研究中心(Harvard Joint Center for Housing Studies)数据称，过去十年，30岁以下成年美国人增加了500万人，该年龄段的家庭却仅增长20万户。 　　Trulia的首席经济学家预计，美国年轻一代晚婚晚育的趋势可能无限持续下去。 　　这一趋势也反应了创业风潮消退：虽然最近几年创业热潮有些回暖，但年轻人创业的趋势在减弱。非营利组织考夫曼基金会(Kauffman Foundation)今年夏天发布报告称，在2015年成立新公司的企业家之中，20岁至34岁的创业者占四分之一，较1996年占比下降10个百分点。 　　创业潮退去导致创业者融资困难，不少人抵押房产维持公司运营。 　　Tulia的发现与房地产企业世邦魏理仕(CBRE)最近一份报告相符。世邦魏理仕今年12月稍早发布了一份调查80、90后的报告，其中显示四分之三的80、90后受访者声称住在父母家中是因为薪资没有房价涨得快。43%的受访者称，从现在开始算计划住在父母家的时间超过三年。而到2020年，劳动人口中半数都会是1980到2000年期间生人。世邦魏理仕报告的调查对象分布在全球12个国家。

去年11月到今年10月，整整一年的时间里，全加拿大总共有86万名业主动用房产来贷款，总额超过410亿元!这么多人贷这么多钱干什么用呢? 通过调查发现，资金主要用途是装修和债务调整，果然是房子弄来的钱，还得花到房子上去啊。自10月末开始，全国960万名业主中，9%曾在过去12个月通过加按揭、或者房产净值额度取得贷款，比例与此前一年基本相当，但相比历年来11%的水平要略低一点。 资料显示，这些业主平均每家的贷款额约47600元。 “我的房子很旧了，有了这笔钱可以重新装修一下，住的舒服点。”家在素里的Ellan是墨西哥移民，有一套30多年历史的独立屋，和父母、妻子以及儿子一家四口住在里面，从入手后至今将近20年时间里一直没有装修过，无论是水暖管道还是屋顶墙壁，都已孱弱的不堪一击。但多年来赡养老人、养育子女，他一直没有多余的钱装修，如今两个孙子孙女已经出世，房子里聚集了越来越多的人，他终于痛下决心装修一下。 “我们决定用房子贷款，毕竟装修下来不是一笔小数目，一下子拿不出来。”通过贷款，Ellan拿到了6.3万元，请装修公司重新装修了一遍，更换了屋顶、地板、门窗、花园栅栏、锅炉、厨卫设施，粉刷了墙壁，维修了水管……7月开工，历时45天，老房子焕然一新，全家老少三代开心入住。 根据加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)的调查，利用房产贷款的主要原因是应付家居装修或维修的开支，估计达到128亿元，占了总贷款额31%。 住宅装修成为业主贷款主因的现象并不令人感到意外。事实上﹐一些经济专家曾经指出，诸如温哥华和多伦多地区楼市炽热，越来越多业主没有足够的能力换房，只能将现有的住所翻修，长住下去。 调查还显示，业主们通过房子贷款的另一个原因是债务重整或偿还其他的债务。房贷加按或房产净值额度的利息成本较低，所以经常被用来先行清还诸如信用卡等高息债务。加拿大按揭专业人员会表示，这种用途的贷款合共116亿元，份额28%。其他主要的理由还包括了投资及购物，分别达到91亿元及39亿元。

接近年末，加拿大媒体行业内部近期评选出了今年年度“新闻人物”。“海外投资者”由于在多伦多和温哥华掀起房地产市场的众多讨论以及政府相关政策而登顶2016年度新闻人物。自2003年该项调查出炉之后，今年的“年度人物”是十多年来首次出现“不是一个真实的人”的情况。 尽管媒体并没有确定海外投资者就一定是多伦多和温哥华两市房价大涨的罪魁祸首，但海外投资者引发的新闻和激烈辩论仍然让这个群体受到广泛关注。而2016年8月开始BC省针对海外投资者实施的15%额外房产附加税又再次将海外投资者推上风口浪尖。BC省之前收集的数据显示，海外买家在温哥华的比例仅有5%到10%左右，而加拿大抵押贷款及房屋公司CMHC的数据则显示，海外买家在温哥华和多伦多目前占到的比例仅为3.5%和3.3%。不过由于两市房价近两年涨幅都超过或接近20%，海外资金流入被普遍认为是房价大涨的主要因素之一。 在今年的评选中，参与投票的加拿大37家媒体中，27家媒体认为海外投资者是年度新闻最受关注的人物。阿尔伯塔省省长Rachel Notley排名第二，获得8票。她在阿省的改革以及阿省2016年5月的大火也给媒体创造了不少新闻来源。 以下是加拿大媒体在过去今年中评选出的年度新闻人物名单： 2016年：全体海外投资者 2015年：加拿大央行行长波洛兹 2014年：Tim Hortons前任首席执行官Marc Caira 2013年：加拿大第一大日用品零售连锁Loblaw执行主席Galen G. Weston 2012年：加拿大央行时任行长Mark Carney 2011年：Research In Motion首席执行官Jim Balsillie以及Mike Lazaridis 2010年：加拿大时任财长Jim Flaherty 2009年：Research In Motion首席执行官Jim Balsillie 2008年：Maple Leaf食品公司首席执行官Michael McCain 2007年：媒体大亨Conrad Black 2006年：加拿大时任财长Jim Flaherty 2005年：媒体大亨Conrad Black 2004年：媒体大亨Conrad Black 2003年：媒体大亨Conrad Black  

　　温哥华计划在Mount Pleasant工业区增加四个城市街区的密度，目的是为了让温哥华一些最成功的科技公司在扩张中仍处于城市核心区。如果计划获得批准，该举措让面向魁北克街从东第二大道到东第六大道的四个街区的高层建筑容纳创新企业的公司。 　　城市规划助理主任Kent Munro表示，许多变化反映了市政区划正在追赶快速发展的产业。他表示温哥华已经吸取了未能创建大型科技集群区的经验。城市提出的区域划分允许大多数区块上的建筑物保持I-1工业区在一楼，以避免减少市中心附近已经很少的工业用地，但允许在高层上增加办公空间。 　　温哥华最大的科技公司Hootsuite的首席执行官Ryan Holmes和Westbank公司的开发人员Ian Gillespie组成了一个团体，并于9月在East 4th和5th之间买了一块土地。 Hootsuite在该地区的多个地点开展业务，包括去年购买的办公室。 　　在城市规划师报告中，政府人员表示，沿着魁北克东6街到8街的另一块土地可能被考虑作为未来的分区变化。

自今年入春后，加拿大房价一直处于高烧状态。尽管中间有传出加拿大房价泡沫过大，有破裂的担忧，但消息称，加拿大因为五大原因会力保高房价，而这五大原因北京是否也或多或少地存在着? 综合媒体报道， 据加拿大《星岛日报》报道，有多伦多地产经纪指出，自今年入春后，加拿大滑铁卢地区内的房地产买卖持续畅旺至今，来自大多区的华人买家更大举进驻，这与多伦多不断疯涨的房价不无关系。 熟悉滑铁卢地区房地产市场的地产经纪刘昕表示，自今年5月开始，有意到滑铁卢地区置业的外来买家不断增多，受欢迎的小区更有大量华人参与抢房战，当中有大学生、有陪读的父母，也有受聘于大公司的年轻雇员，其中年龄介乎30至50岁的华人买家最多。 面对疯狂的加拿大房价，有分析指出，房价之所以高，且能持续，与加拿大央行力保有关。 加拿大央行已经通过YouTube发布视频警告本国民众：过度债务和不切实际的房价预期将会带来危险。但是让他感到困惑的是，是否有民众将会听到来自加拿大房地产市场一个接一个泡沫破裂的声音，因为这个国家的家庭负债率已经达到前所未有的新高。 本周一，加拿大央行在YouTube网站发布了一个视频。这个视频与央行上周四发布的半年度金融系统审查报告遥相呼应。加拿大央行资深政策顾问约书亚·斯莱夫(Joshua Slive)勾勒出了目前该国国内债务，和过度膨胀的房价所带来的危险。这两种风险的结合有可能会摧毁加拿大国内经济。 实际上，加拿大央行担心房价下跌会出现以下五种场景。 1、加拿大央行已经指出，家庭过高的负债和房地产价格上涨，处于一种不可持续的水平。尽管就像约书亚·斯莱夫所观察到的，人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。 2、也就是说，这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前。例如，严重的经济衰退将会导致失业率“急剧上升”。 3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭，将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果，部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来，银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权，并尝试出售这些房屋。 4、与此同时，随着经济增长放缓，新买家将会推迟自己的购房计划，直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战，这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。 5、如果房价下跌，将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中，家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振，而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下，家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。而金融业承受的额外压力也会拖累经济增长，因为贷款发放部门减少了新增贷款的规模。约书亚·斯莱夫没有使用专业术语，但是他却阐述了一个真实存在的信贷危机。 加拿大央行在自己YouTube网站频道上发布的视频，是其常规收费节目中的一个插播内容，主要由该行高层的讲话内容组成。就算约书亚·斯莱夫的演讲内容只是加拿大央行一个基本标志，但其传递的消息却是直白无误的。这些内容表明，央行迫切希望加拿大民众能够关注自己对家庭债务和房地产价格上涨所发出的警告。 如果由此会产生一个模棱两可的看法，那就是加拿大央行看到一个设置好的原始多米诺骨牌正在向前运动——一场严峻的经济衰退导致大面积失业问题的出现。由于美国的房地产泡沫在破裂之后，让这个国家长期陷入黑暗恐惧的境地。人们通过激辩鸡与蛋的先后问题，来讨论是房地产市场崩溃触发了美国经济危机，还是其他的问题造成了房地产市场的崩溃。 比如油价暴涨造成经济衰退，反过来又导致了房地产价格下跌乃至整体崩溃。但毋庸置疑的一点是，2016年中期，美国房地产市场达到其泡沫最大化的程度，随后就开始一路下跌。一年半以后，美国国内的经济衰退正式开始。

“外来投资者”这个词在加拿大一直是一个热门的话题点，今年更是被新闻界评为最能制造新闻的话题点。尤其在过去的一年中，“来自中国的投资者疯狂抢购温哥华房屋”、“由于中国人疯狂抢购房屋，导致温哥华房屋价格上涨”等这样的新闻一直是新闻版面上的头条，因此更是引发了政府和民众们对海外投资者的极度不满。 今年8月，B.C.政府新政，在温哥华的海外人士在转卖房屋时需付15%的土地转让费。10月，联邦政府关闭了允许非居民购买加拿大住房的税法漏洞。(根据旧有税务规则，一直以来非居民，包括外国人在加拿大购买的房屋，如果当做主要居住场所，那么卖房的时候可以豁免缴纳增值税，但主要居住场所只能有一个物业。) 同月，各大银行也开始收紧贷款政策。 房价真的是海外投资者炒起来的吗? 苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)总裁兼首席执行官布莱德·亨德森(Brad Henderson)表示，人们担心海外投资者会影响加拿大房地产市场原因主要来自于本身可承受性的降低。 亨德森说，“房屋价格每个月都在升高， 似乎价格也越来越高，这让很多买不起房的人很愤怒，而这时人们需要一个点可以去发泄，而这个点就是外国购买者。” 虽然目前并没有任何调查数据能显示出海外投资者对加拿大的房屋价格有很大的影响，但是B.C省公布的一组数据显示，征税政策对房市的打压起到了一定的作用。 根据加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的报告显示，在加拿大最大城市多伦多，2016年有2.3%的公寓房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。在加拿大第三大城市温哥华，今年有2.2%的公寓的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。 10月份，温哥华地区出售的房屋中，仅有3%是出售给外国人的，远远低于7月份的13.2%。 在今年3月，联邦政府计划拨出50万预算给加拿大统计局, 用来收集海外买家在加拿大购房数据，研究其对国内房地产市场的影响。专家表示，尽管外国人房屋拥有权可能会因此有所上升，但不代表他们就会变成替罪羊，房屋价格上涨的因素有很多。 CMHC大多伦多地区的高级市场分析师安德鲁·斯科特(Andrew Scott)也表示说：“真的很难说房屋价格上涨的主要原因到底是什么。同一时间里，有很多因素的存在，虽然我不否认有海外投资者的原因，但是它不一定是主要的原因。供求本就无法平衡，虽然B.C省的新政并不是最好的解决方案，但是时间会解决一切的问题。”