地产

　　加拿大反洗钱监管机构（FINTRAC）本周公布了一份报告指，BC省竟然有大约112家公司的房产交易在2012年到2016年期间有“明显”或“非常明显”的洗钱嫌疑，这个比例近乎地产公司总数的一半。 　　加拿大银行监督委员会（FINTRAC）即加拿大反洗钱机构，主要负责对洗钱活动以及一万元以上的跨境交易进行监管。在本周银行和地产公司参与的通告会议上，FINTRAC表示，一直以来，BC省都是加拿大反洗钱监管机构最为重视的地区之一，而近来在BC房地产市场的火热局势可能让当地成为加拿大国内外各种来路不明资金洗钱的热门渠道。 　　4年卑诗省过半的地产公司有明显洗钱嫌疑 　　FINTRAC表示，在2003年到2013年的十年里，大温地区房屋交易总额达到9万亿加元，销售量500万宗，但FINTRAC从地产经纪和开发商方面收到的可疑资金来源报告十年间总共仅有127宗！ 　　因为不满地产经纪和开发商的消极合作，FINTRAC方面在2015至2016年大幅增加了对房地产洗钱行为的监察活动，结果FINTRAC就发现了112宗涉嫌洗钱的可疑行为，可想之前十年发生了多少事情。 　　自2008年至今，FINTRAC实际确定12宗有证据存在洗钱行为的活动，并因此向涉案地产公司总计开出11.31万加元的罚款，罚款的原因是这些公司没有如实向FINTRAC反映有洗钱嫌疑的顾客。 　　最终确定前暂不公布地产公司名称 　　FINTRAC在没有进一步调查并最终确定之前，监管机构方面不会透露有“非常明显”洗钱嫌疑的地产经纪公司名称，但表示将会继续深入调查，一定会对可疑案件追查到底。 　　BC省地产委员会（Real Estate Council of B.C）本周四也对FINTRAC的工作发声支持。委员会在一份向全省地产经纪发出的公开信中表示，“地产经纪有责任配合FINTRAC的工作汇报一切可疑的地产交易。我们不能让BC省的地产市场成为某些犯罪集团或国际恐怖组织洗钱的温床。” 　　调查越抓越严各大机构开始共享数据 　　地产公司的不合作不是一天两天的事了，虽然不断收到FINTRAC的呼吁，但有不少公司直接表示客户有洗钱嫌疑和自己的业务没有关系，更没有义务去申报。 　　在今年3月，加拿大统计局、移民局，CMHC分析师团队就曾与加拿大税务局、FINTRAC、加拿大央行、BC省地产局以及财政部等至少8家政府机构召开数次会议，互通数据、联合追查海外资金流向，讨论有关洗钱数据收集的问题。 　　目前加拿大还没有现成的工具可以明确计算进入加拿大房地产市场的海外资金，所以各大机构还在商讨，以更好地收集有关海外买家的信息，但从趋势来看，是越抓越严。

      对于加拿大统计局公布的最新消费价格指数，特许专业会计师黎宏俊认为应持乐观态度，但要谨慎小心，指加拿大能否继续保持这个升幅，也是具有挑战性，因为美国经济好转，失业率下降及零售业销售攀升，工资上调，美联署局早已宣布本年底将会加息，以减低通胀压力。 　　黎宏俊表示，此措施令美元上升，加元低企，向美国购买杂货导致通胀上升，且有利增加出口至美国。这并非与美国新一届总统特朗普未来减税及投放基建开支有关，而是短期可见美国经济增长的事实。 　　“通胀需维持2%以下” 　　统计局报告显示加国住屋成本上升，黎宏俊指，这是要留意的问题。不久前加拿大道明银行和加拿大皇家银行宣布调高按揭利率，日后美国联署局加息，对本国带来一定的影响。即使加拿大中央银行表明不会跟随美国加息的举动，但始终会产生一些压力。 　　他称，本国未有调低利率来刺激经济，继续保持现行利率多一段日子，这是好的应对方法。通胀需要维持在2%以下。如果过高，央行被迫加息，对于购房及借贷者不利。所以置业者应该趁美国尚未加息，把长年期的按揭利率锁定，因为利息上调便不会下降。 　　林木业料面对风险 　　现时百物腾贵，小市民更要精打细算。黎宏俊建议，消费者需要花时间比较价钱，货比三家才决定往何处消费。他指新的华人超市陆续开业，加上部分大型连锁店增设杂货，市民有更多选择，所以留意每周特价品，减价的必需品能够摆放或贮存冷柜较长时间，不妨多买一些。 　　他分析，长远看加国经济向好，本国及安省仍有与特朗普议价能力。目前安省汽车业的供应链与密芝根及其他州份相连，也有多个美国州分向安省进口货品，美国确实需要加拿大这个生意伙伴。特朗普在短期内实行保护主义，加国并非其对象，不过卑斯省的林木向来被评为价格低，或有被特朗普针对的风险。

　　在联邦政府出台了一系列收紧贷款、打击房地产市场的政策之后，加拿大贷款及住房管理机构(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC )18日表示，管理者应该继续加大力度，提高买房的最低首付标准，并实施其他的贷款限制政策，才能真正冷却楼市，让更多人买得起房，同时也缩小低贷款利率带来的风险。 　　去年联邦政府提高了房价在50万到100万之间房屋的首付标准，这部分房屋的买家需要支付房价10%的首付款。但CMHC的执行总监Evan Siddall认为，这个做法只是很基础的一步，政府需要进一步提升首付标准，才能弥补低利率带来的负面效应。 　　同时Siddall也表示，一些省府出台了帮助那些首次购房者更容易入市购房的政策。例如安省政府这个月提出要将首次购房者获得的退税额上限由2000元提高至4000元，但他指出，这个办法会让更多首次购房的买家涌入市场，给楼市造成更大的压力，并增加了整体经济的不稳定因素。 　　Siddall说，政府还是需要出台提高首付标准的措施来平衡省府的这些措施，因为低首付标准会加剧人们的购房需求，导致房价又被推高，其实这又进一步打击了首次购房者。 　　尽管联邦政府说目前没有新的住房管理措施要出台，Siddal还提出，加拿大这时候也要注意贷款与收入之间比例的差距问题。眼下，加拿大房贷保险管理规定要求买房者经过压力测试，证明他们有能力偿还房贷才能获批贷款，因此他建议联邦要设定一个贷款与收入比的最高限定来加以控制。  

邻近列治文三号路的River Road一带的Skyline码头正挂牌出售，价格为2500万元。代理商之一Tommy表示，这个码头才一年新左右，有256个停泊游艇的位置，相关配套措施都很完善。他面向中国买家，将陆续在中国开设说明会，希望爱好游艇娱乐的富豪们能投资。 加拿大中文电台报导，代理销售的地产商Colliers International日前也宣布出售温哥华新会议中心前一片水域，其面积高达6.2英亩，已经取得市府开发成码头许可，可供最长300呎的“超级游艇”停泊。 列治文有座新码头正挂牌出售。 据报导，Colliers International透露，该交易牵涉内容复杂，所以不设挂牌价，将视谈判结果而定，买主需自行兴建并管理码头，码头则是由买主所有，他们认为爱好超级游艇的中国商人应该对在温市投资兴建码头有高度兴趣。

　　加拿大反洗钱监管机构(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，FINTRAC)本周公布一份报告，指出目前BC省房地产市场存在非常严重的洗钱行为嫌疑。FINTRAC方面表示，BC省目前有大约112家公司的房产交易在2012年到2016年期间有“明显”或“非常明显”的洗钱嫌疑。 　　在本周BC当地银行和地产经纪公司参与的通告会议上。FINTRAC方面表示，一直以来，BC省都是加拿大反洗钱监管机构最为重视的地区之一。而近来在BC房地产市场的火热局势可能让当地成为加拿大国内外各种来路不明资金洗钱的热门渠道。 　　FINTRAC方面指出，目前在BC省房地产市场上，大量价值上百万的房地产交易资金来源可疑，交出的资金来源证明资料严重不足。FINTRAC方面表示，在2003年到2013年的十年中，大温地区房屋交易总额达到9万亿加元，销售量500万宗。但FINTRAC从地产经纪和开发商方面收到的可疑资金来源报告十年间总共仅有可怜的127宗。 　　鉴于地产经纪和开发商的消极合作，FINTRAC方面在2015至2016年大幅增加了对房地产洗钱行为的监察活动。而最终的结果是，仅一年间，FINTRAC就发现了112宗涉嫌洗钱的可疑行为。 　　FINTRAC方面表示，在没有进一步调查并最终确定之前，监管机构方面不会透露有“非常明显”洗钱嫌疑的地产经纪公司名称。但FINTRAC将会继续深入调查，一定会对可疑案件追查到底。 　　FINTRAC自2008年至今，共实际确定12宗有证据存在洗钱行为的活动，并因此向涉案地产经纪公司总计开出11.31万加元的罚款，罚款的原因是这些公司没有如实向FINTRAC反映有洗钱嫌疑的顾客。 　　BC省地产委员会(Real Estate Council of B.C)本周四也对FINTRAC的工作发声支持。委员会在一份向全省地产经纪发出的公开信中表示，“地产经纪有责任配合FINTRAC的工作汇报一切可疑的地产交易。我们不能让BC省的地产市场成为某些犯罪集团或国际恐怖组织洗钱的温床。”  

　　CIBC表示，CIBC本次调整幅度小于TD和RBC，仅为5个基点，是CIBC的常规调整，没有特别的含义和信号，希望外界不要过分解读。与TD、RBC加息的时间接近纯属巧合。 　　尽管CIBC低调解读本次加息，但加拿大五大商业银行中的三家已经宣布加息是不争的事实。有同业人士指出，加拿大各家银行加息是整体行业趋势，无非时间早晚。 　　CIBC牛俊东认为：美国总统大选导致一些基准债券的收益率发生变化，银行资金成本增加，必然会以更高的贷款利率形式把这些负担或风险转嫁给消费者。 　　同时，银行在年底要通过加息吸纳存款，为保证利润自然要提高贷款利息。TD、RBC的加息幅度都要大于CIBC，说明他们对资金的需求更迫切。 　　牛俊东说，TD本月2次加息后浮动利率上调15个基点，RBC加息25-40个基点，CIBC加息5个基点。从加息的幅度看暂时不会对贷款购房者造成太大的压力。准备近期办理房贷的购房者除了考虑各家银行利率高低之外，还要参考不同贷款年限之间的差价，综合考虑自身对加息风险的承受能力。 　　牛俊东表示，满地可银行(BMO)和丰业银行(Scotiabank)还没有对此作出反应，但相信二家银行将很快做出加息反应。 　　贷款急升，后果可怕 　　11月17日，加拿大按揭及房屋公司CMHC揭晓贷款压力测试，结果显示，当贷款利息急升时， 房价或降30%! 　　CMHC首席风险分析师解释说，压力测试是针对极小概率发生的重大问题进行模拟运算的，所以也不必过分担心，这是希望银行为此防范风险。 　　不过测试结果显示，在极端情况下，贷款利率的调整有可能会让加拿大陷入非常不利的情况。希望银行能够未雨绸缪。 　　最糟的结果是随严重且持续的全球经济萧条而出现，在这种情形下，加拿大失业率会升高至13.5%，房价猛降25%，而本国按揭保险业务在5年内将蒙受超过31亿加元的损失。 　　第二糟糕的情况就是即利率猛升，这种情况将导致加拿大失业率上升到11.3%，其所遭受的经济损失大约为10亿加元。 　　第三糟糕的情况是加拿大经历美国次极债式的崩溃，这种情况下加拿大房价也会猛跌30%，失业率升至12%。 　　牛俊东表示，加拿大政府在10月17日开始实施新的贷款审批规则，对于首次购房者进行更加严格的审查。新的贷款政策对于房地产市场的影响还无法判断，加上美国大选结果带来诸多不确定性。政府将会面对更复杂的房地产调控问题，贷款政策作为主要调控手段，松紧之间也将直接影响利率水平。 　　11月银行加息回顾 　　11月1日，TD银行将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。 　　11月15日，RBC宣布上调固定按揭利率：还款期25年的5年固定按揭利率调升30个基点，由2.64%升至2.94%;4年期则调升30个基点，由2.49%升至2.79%;3年期调升25个基点，由2.64%升至2.69%。 　　11月16日，TD银行第二次加息，将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。

  　　Q：我们楼上单位的按摩浴缸漏水，令我们的地板积水。住在楼上的夫妇同意不使用按摩浴缸，但以费用问题为由不会维修。我们的业主立案法团表示，他们可以阻止业主使用按摩浴缸，但不能强迫他们维修，因为它不是公共设施的一部分。这是否正确？ 　　A：如果是水管渗漏，则是公共设施的一部分，维修责任属于业主立案法团。但是，你的大厦章程书也可以指明属于公共设施的水管，若只供应该单位，就是该单位的一部分。如果是这样的话，又或者有缺陷的水管是属于按摩浴缸业主的单位，维修的责任就归于该业主。 　　如果业主有义务维修，但未在合理时间内进行维修，共管物业法则规定业主立案法团必须介入和解决问题，而费用须由业主负责支付。 　　还有一件事：如果渗漏是来自业主的按摩浴缸水管连接到公共水管的接口，该连接位就属于非正常改动。业主会被要求把公共水管回复到原始状态。 　　Q：我们的管理处经理应某些单位业主要求，致函一名把车泊在访客泊车位、违反大厦规例的业主。该经理援引共管物业法第55项第4条，拒绝向业主立案法团委员提供信件副本，该经理可以拒绝向法团提供信件吗？ 　　A：经理根据第55项第4条，因此决定不向其他业主提供信件，即使是本身要求撰写信件的一方，只有被致函的业主会收到信件。 　　依据第55项第4条，某些大厦记录是不能公开的，例如提出查看记录的业主，不能查看与其他业主相关的记录，也不能查看涉及其他单位的记录。 　　第55项第4条只涉及单位业主要求查核记录，并未赋予经理拒绝向法团提供记录的权力，而法团是需要该记录去履行管理大厦的功能。 　　部分经理似乎忘记了管理共管物业是法团的责任。而管理公司则起错了名字，它只不过是执行法团指示的管理助手。并没有权力去决定哪些记录法团有权查看，以便履行其管理职能。 　　Q：法团的承建商可以趁我们上班时，以及未获得我的同意下，进入我们单位维修浴室吗？ 　　A：通常，维修单位是你的义务。如果你未能于合理的时间内进行维修，法团就需要进行维修，费用由你承担。根据《共管物业法》（Condominium Act）第19条，法团毋须徵求你的同意，但是必须给予适当的通知，并在合理的时间进入单位。 　　问：有没有一个类似《罗伯特议事规则》（Roberts Rules of Order）中设定的行为守则，在公寓周年大会上恰当得体？ 　　答：《共管物业法》以及根据此法所通过的规章，都没有包含这类规定，也没有其它可以约束共管大厦公司的条例。共管公司可以通过一个附例，明确提出规矩，特别强调业主大会的方式，或者业主在大会期间所需要遵循的行为准则。  

      央行前行长道奇（David Dodge）声称，温哥华及多伦多的屋价贵是因为供应受到地方政客限制，这不是联邦政府所能解决的问题，又指财长莫奈提出的加强按揭保险监察不会产生作用。道奇表示从供求曲线来看，当供应量减少，价格上调是显而易见的事实。据《金融邮报》报道，他又声称联邦财长莫奈近日宣布的措施，目的是令炽热楼市降温，反映政府希望解决当前问题，但多伦多及温哥华两大市场主要受供应量的影响，当局的措施未必奏效，此举已打击本国其他已是楼市疲弱的省份。 　　道奇声称，问题可能在于地方政客不愿意发展房屋，而加强按揭保险制度或多或少是自然的做法。其实，本国多个地方的楼市升幅并非如此迅速。近日实行的措施，增加对买家的规限，但没有数据显示会带来即时的影响，特别是对多伦多而言。对于道奇的论点，地产经纪黄志豪表示，近几年来到本地的新移民及留学生不断上升，原本规划的房屋数量，未能配合突增的需求，因而令供应量不足，带动房价上涨。他不认为政府故意不让发展商建设更多楼房，令供求失衡，导致屋价持续飙升。 　　黄志豪称，政府处理发展商申请建楼房的程序需时，当延迟审批便会令建筑时间延期，买家更要耐心等待工程完成入伙居住。如果政府能够简化某些程序，加快审核各类文件及资料，发展商可及早开展工程，情况可能有所改变。 　　他说，多伦多可用作发展住宅的土地不多，多市北面仍见广大而未开发的土地，有不少人议论为何不加以善用。如果政府进行十年的城市规划，可否考虑某些土地可以提早规划，加快兴建楼房的步伐，使供求量平衡，价格便不会迅速上升。黄志豪认为，市民未必了解政府的运作及政策，市府职员本来工作繁重，如增聘人手以加快工作进度，将会令开支增加，当局体恤民情不随便增加地税，所以应该体谅政府处于两难的局面。

11月15日，加拿大皇家银行(RBC)上调固定按揭利率，第二天也就是11月16日，TD银行也宣布跟进上调固定按揭利率，这也是本周内TD银行第二次宣布上调按揭率。虽然说上调幅度并不大，但这毕竟释放一个明确信号，这一轮持久低利率的时代可能到头了。 据报道，皇家银行此次上调固定按揭利率，具体变化包括：25年为还款期的5年期固定按揭息率调升30个基点，由2.64%升至2.94%;4年期固定按揭息率调升30个基点，由2.49%升至2.79%;3年期固定按揭息率调升25个基点，由2.64%升至2.69%。至于25年以上还款期的固定按揭，5年期利率调升40个基点，由2.64%升至3.04%;4年期利率调升40个基点，由2.49%升至2.89%;3年期利率调升35个基点，由2.44%升至2.79%。 本月早些时候，TD银行刚刚宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%，并且明确说明，新利率仅影响到申请浮动按揭利率的贷款者。固定利率的贷款者不受影响。两周后TD银行就将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。 加拿大房贷中心贷款专家王永海告诉51记者，目前两大银行调升固定按揭利率与加拿大政策无关，这纯粹是美国大选后的“特朗普效应”在加拿大的反应。特朗普当选后业内普遍预期他会大刀阔斧的改革，推出一系列经济振兴措施，因此资金从债市流出，导致利率上升，银行也马上跟风，落得顺水推舟。从银行已上调固定按揭利率看，都是3年以上的贷款率在涨，而短期贷款没有变化。加拿大财政部并不希望看到这种局面出现，因此不会推波助澜。现在说利率由此开启上升通道还为时过早，至少要再观察6个月的时间，看看市场的变化。 王永海说，实际上联邦政府按揭新规生效后，贷款市场已经发生了很大变化，贷款难度普遍增加。除了一些高收入人士外，很多人已经申请不到优惠利率了，无奈之下只有接受高达3%—4%的按揭利率，尽管如此，申请贷款的人依然很多，市场购买力依旧坚挺。 另一位不愿透露姓名的贷款专家表示，5年固定按揭利率是与国债收益率直接挂钩的，目前债券收益率上升也就意味着银行资金成本增加，实际上这与国际原油变化和加油站油价挂钩一样的道理。所以很难说这次利率会涨多少、持续多长时间。

　　多伦多地产交易网站TheRedPin，研究多市市中心的租务情况，发现旺区的一睡房和两睡房condo租金，较全市同类单位平均租金高出11%和27%，而二手楼市场的竞价现象，亦已蔓延至condo租务市场。 　　网站引用2015年8月至2016年8月的condo（分契式单位）租金数据，显示在市中心主要交汇处的一睡房condo月租平均为1,924元，较全市平均租金高出11%，而两睡房单位的平均月租则为3,144元，较全成平均高出27%。 　　布尔夹大道租金最贵 　　在多伦多物业价格最昂贵的地段，租金同样水涨船高。网站在研究涉多市24个主要交汇处中，选出5大“贵租”地段受（详见附表）：第一位是布尔夹大道（Bloor and Avenue）一带，两房condo平均月租4,295元，一房月租为2,072元；第二位则是卑街夹皇后街（Bay and Queen）一带，两房condo月租4,107元，一房月租2,041元。 　　毗连卑街和阿德莱德街（Adelaide Street）的两房condo平均租金位列第三，达4,076元，而该区一个邻近Trump Tower的一房condo，平均租金可高达2,095元。 　　第四位是卑街与皇帝街一带，两房condo平均月租3,864元，一房月租为2,063元，第五位则是约克夹大学街一带，两房condo平均月租3,767元，一房月租为1,966元。 　　多伦多租务市场盘源一向短缺，出租公寓空置率仅为1.7%。近年由于缺乏新的出租大厦落成，condo逐渐成为多伦多主要的住房来源之一，占出租公寓的22%，然而要在市中心租一个安乐窝亦殊不简单。 　　须准备“租屋三宝” 　　多市地产代理Tarik Gidamy指出，未来几年内每6至8个月便会有4,000至5,000个单位推出市场，届时市场能否全数吸纳将会成为关键。 　　他续称，欲租住市中心condo的人士，须准备“租屋三宝”，即信用报告或申请（credit application）、工作纪录和已填妥的租赁申请表，同时要愿意付出较业主开价高50到100元的租金，方有机会在“抢租战”中胜出，而吸烟或饲养大型宠物的人士，也会在抢租时处于下风。

　　卑诗地产协会(BCREA)报告指今年10月经中央放盘的住宅销售有7272宗，这较去年同月少16.7% ，总成交金额有44亿多元，这亦比去年少24.2%。不过，报告提及温哥华岛和内陆的成交量按年有增长。 　　据报告的数据显示，大温地区上月录得2284宗成交，较去年10月的3714宗少38.5%;今年10月的成交金额有20.3亿多元，但去年同月有近35.2亿元，按年减幅高达42.1%。 　　另一个同样录得按年销量和成交金额下跌的地区是菲沙河谷，销量跌16.5%至1390宗，而金额跌17.2%至约8419万元。 　　大温及菲沙河谷的10月平均价格分别为89.1万和60.5万元，比去年10月的跌幅依次为5.9%和0.8%。 　　协会首席经济师穆尔(Cameroan Muir)表示，上月省内不同地区对房屋的需求仍然各有不同，整个低陆平原的房屋销量由一年前的高水平降下来，但按月变化则属平稳。相对地，温哥华岛和内陆地区的销量则出现较强劲的按年升幅。 　　报告数据显示，温岛上月成交宗数为732宗，比去年同月多9.4%，而锦碌(Kamloops)和奥肯那根主线区(Okanagan Mainline)录得的宗数升幅分别有27.7%和19.3 %。 　　卑诗10月的住宅平均价为60.6万多元，这较去年同月降9.1%。穆尔续指，平均价格下跌是反映出属温哥华的成交比例较少;这月份经大温地产局成交的数量，只占卑诗整体的31.4%，这较一年前占42.6%下跌不少。 　　不过，卑诗整体由年初至今的成交金额，有704亿元，这比去年同时段多27.4%，成交宗数亦上升15%达101,069宗，平均价为69.69万多元，升10.8%。

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)今天发布其压力测试结果，在利率急升的情况下，加拿大房价或猛降30%，导致本国房屋按揭公司损失至少$10亿！ CMHC对不同经济情形下，加拿大房市及房价变化的情况通过内部模型进行了压力测试。 若论对本国经济的影响及给房屋按揭公司带来的损失，其实上述结果不是这项测试中最糟糕的。最糟的结果将随严重且持续的全球经济萧条而出现，在这种情形下，加拿大失业率会升高至13.5%，房价猛降25%，而本国按揭保险业务在5年内将蒙受超过$31亿的损失。 比较而言，第一种情况即利率猛升的可能性更大一些，这种情况将导致加拿大失业率上升到11.3％，不过这种情况比全球经济萧条对按揭保险业务的影响要小一些，其所遭受的经济损失也相应小一些。 第三种情况：则是加拿大经历美国式的房市崩溃，这种情况下加拿大房价也会猛跌30%，失业率升至12%。 第四种情况：是油价继续下跌，假设明年国际市场油价每桶跌破US$20的关口，并且未来4年油价在US$20-30之间波动，那么加拿大失业率会升至8.8%，房价则下跌7.8%，但房屋按揭公司仍然可以盈利（在这过去的一年中，国际市场油价一直徘徊在每桶US$40-50之间）。 第五种情况：是发生大地震且导致主要都市市区损失惨重，这种情形会致失业率升至8.4%，房价仅有小幅下跌，房屋按揭公司也能盈利。 第六种情况：属于最乐观的情形，假设失业率降至6.6%，未来5年内房价上升9%，这种情形下房屋按揭公司足以盈利高达$64亿。 加拿大房市仍然火热 根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）上周发布的数据，今年10月全国房屋交易量创下历史最高记录，超过45,000套，11城市的综合基准价格飙至$579,800，年升幅高达14.6％。 虽然温哥华房市已经风光不再，但多伦多地区仍然火热，今年10月份房屋销量上升超过10%，平均房价按年上涨20%，周边地区也受刺激，如Kitchener-Waterloo地区升23.8%尼亚加拉瀑布区也升19.3%。 CMHC已发红色预警 就在上月中旬，CMHC在对加拿大房市风险进行总体评估之后，再次升级了房市的风险警报，从原先的“中度风险”上升到“高度风险”，并第一次发出红色预警，这也就意味加拿大房市整体已经进入高风险状态。 而在今年7月，CMHC就把房市风险警报从“轻度”上升至“中度”，称加拿大房市已经显现明显的房价虚高现象。一般而言，CMHC把房市风险划分为轻度风险（绿色警报）、中度风险（黄色警报）以及高度风险（红色警报）。 商业银行纷纷提高利率 就在周三（16日），继加拿大皇家银行（RBC）上调固定按揭利率之后，TD银行也宣布跟进，将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。这也是一周内，TD银行第二次宣布上调按揭利率。就在本周早些时候，TD宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。 而在前一天，RBC宣布上调固定按揭利率：还款期25年的5年固定按揭利率调升30个基点，由2.64%升至2.94%；4年期则调升30个基点，由2.49%升至2.79%；3年期调升25个基点，由2.64%升至2.69%。 至于25年以上还款期的固定按揭，5年期利率调升40个基点，由2.64%升至3.04%；4年期利率调升40个基点，由2.49%升至2.89%；3年期利率调升35个基点，由2.44%升至2.79%。

一直饱受争议的“空屋税”终于在温哥华尘埃落定，今后房主们可要做好准备了。日前温哥华市议会投票通过了征收空屋税的提案，不久后将正式对无人住或空置长达6个月及以上时间的房子征收1%的税费，以此缓和温哥华艰难挣扎的租房市场。 温哥华此次通过“空屋税”提案，标志着该市成为全国首例征收空房税费的地区。根据温哥华政府提案，房屋所有人可以向有关部门提交房屋是否空置的证明，如果被发现证明存在瞒报或造假，将处以高达一万元的罚款。 另外，所谓空屋排除了那些装修期间的空置、房主生病住院期间的空置以及签订了租房协议的公寓空置等情况。 虽然“空屋税”提案被温哥华政府正式通过，但要到2017年初才会真正开始实施。

加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，CREA)本周二(11月15日)公布了10月全国房地产市场数据。结果显示，加拿大房屋销售量在10月整体环比上涨2.4%，整体价格水平也继续保持攀升的状态。 数据显示，加拿大10月整体的房地产活动相比去年同期增长了2.0%。其中销售数量环比增加2.4%，新挂牌房屋环比增加了1.7%。房屋的价格指数HPI相比去年同期增长14.6%。而加拿大全国的平均销售价格相比去年同期增加了5.9%。 温哥华地区在房地产价格上仍然保持着最大的同比增长，整个大温地区房价相比去年同期上涨24.8%，而弗雷泽河谷地区涨幅更是达到32.5%。不过在与9月相比的环比标准上，温哥华地区房价实际出现一些下滑迹象。相比9月，大温哥华地区房价指数环比下滑0.78%。尽管还不能抵消过去一年25%左右同比增长，但环比下滑显示温哥华在房地产今年下半年之后的确实现了房价的冷却。 排在温哥华后面的是大多伦多地区，房价相比去年同期增长19.7%。维多利亚市区房价同比增长20.1%，而整个温哥华岛地区房价涨幅15.8%。这两个地区房价继续保持环比上涨。多伦多房价相比9月上涨2.01%，而温哥华岛地区房价上涨了1.34%。 温哥华和多伦多仍然是加拿大两个房地产市场活动最为活跃的地区。但两个地区的价格走势已经开始分离。温哥华在政府调控以及自身价格偏高之后开始出现回撤迹象，而多伦多则继续保持增长。 多伦多买不到房就北上 经纪指对于华人买家来说，如未能在大多区买楼房，大多数考虑向北寻找楼盘。 由Teranet国家银行房屋价格指数(Teranet-National Bank House Price Index)公布的资料显示，10月多伦多房价按年升17.4%，创多市按年升幅纪录，按月则上升1.2% 。安省咸美顿10月房价按月升1.4%，是全国上月按月升幅最高城市，按年升幅则为15%，温哥华按月下跌0.6%﹐按年上升22.5%。 据丰业银行高级经济师华伦分析，因为房屋供应短缺，大多伦多地区屋价预料会持续上升。一地产经纪透露，由于大多伦多地区房价高昂，近年在尼亚加拉瀑布区一带发展不错，有人看好在咸美顿有一定发展潜力，小型发展商选择在咸美顿、滑铁卢甚至北面建设楼房，大部分买家以投资为目的，但对于华人买家来说，如未能在大多伦多购买楼房，大多数考虑向北寻找楼盘，认为接近多伦多市，往返较为方便。 指按揭收紧令二手楼放缓 近月大多伦多地区的二手楼房有放缓趋势，当中原因是申请按揭的门槛收紧，有银行先后宣布调高利率，买家借贷供楼并不容易。如果情况持续一至两个月，有可能会令房价下调。 至于新楼盘市场表现向好，该地产经纪则表示，近日在多市东南端新推的楼盘销售反应理想，例如一睡房单位约28万元起，并提供买楼优惠，900多平方呎或以上的大单位数目占20%，每平方呎价约600元。 虽然该处并非位于黄金地点，但接近旧酒厂旅游区及运动村等，政府早前宣布将会把该区翻新美化，4年后新大厦落成入伙，届时会焕然一新，买家看准这个优点而进行投资。 目前有不少建筑商正在等待政府批准建楼房，未来仍有新盘陆续在市场发售，以满足本地买家的需求。近期在9街及7号公路有镇屋及Stack Town House新盘受到买家欢迎，后者是分上下单位发售，每个单位各有两层，面积比共管大厦单位大，但有住屋的感觉，预计这类镇屋将会趋于流行。 同时，CREA首席经济学家Gregory Klump表示，“随着政府出台一系列更加严格的贷款要求，很多首次购房者希望在政策出台前获得贷款完成交易，这刺激了10月的房地产活动。”加拿大政府在10月17日开始实施新的贷款审批规则，对于首次购房者进行更加严格的审查。 Gregory Klump表示，“尽管有一定迹象，但新的贷款政策对于房地产市场的影响是模糊不清的，联邦政府预计将会继续监测房地产市场和加拿大经济对新政策的反映。鉴于在美国大选之后加拿大未来的经济走势增加了一些不确定性，政府也会更加慎重地考量对房地产市场的调控。”

虽然刚刚公布的加拿大10月份房地产数字显示，加拿大的平均房价与去年10月份相比又上升了5.9%，但越来越多的迹象显示，连续多年热得发烫的加拿大房地产市场似乎已经到了强弩之末。 强弩之末的加拿大房地产市场 皇家银行在TD银行之后也上调了房贷利率 © Mark Blinch/Reuters 加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis报道说，尽管加拿大中央银行没有动基本利率，但加拿大五大商业银行中先是TD银行宣布上调房贷利率、接着是皇家银行宣布上调房贷利率，特别是上调5年期或更长年限的房贷利率，这让加拿大不少房奴很有些吃惊。 金融市场专家对加拿大商业银行不等中央银行、而是自己率先上调利率的看法是，这都是特朗普当选美国总统惹得祸。 特朗普惹得祸 善用别人钱赚钱的特朗普要拿一万亿美元刺激经济 © Reuters 特朗普在总统竞选时给美国经济开出的药方是，他上台执政后要双管齐下的刺激美国经济，一是普遍减税为美国人松绑，而是推出一万亿美元投资于美国经济的主要行业和基础设施建设。 结果是特朗普当选的消息传出后股票市场上升、美元走强、但债券市场却是哀鸿遍野、跌势连连。 因为金融市场相信，特朗普要实施普遍减税、再加上花一万亿美元政府所没有的钱投资，这只能靠举债或靠印钞票的方式来筹集资金，而这几乎肯定会带来通货膨胀；结果是美联储不但不得不很快开始上调利息率、而且会不得不加快加息的步伐。 美联储主席耶伦为抑制通胀会不得不加快加息步伐 © Joshua Roberts/Reuters 债券市场价格的走向与利率的走向是相反的，在过去十几年利息率不断下跌的情况下，债券的价格在不断上升，而利息率一旦开始进入上升轨道，则相反的事情就会发生，债券的价格会下降。 这是为什么特朗普上台的消息一传出、国际债券市场就是跌声一片。 债市与房市一损俱损 收听房地产价格的走向与债券市场价格的走向是一致的，只不过反应的速度没有那么快、会有一个较长的时间差。不过房价一旦开始下跌，其跌势也会是很可怕的；不但借了巨额房贷的房奴们会受苦受难、出借房贷的银行等金融机构的日子也会很难过、甚至整个加拿大经济都会受到沉重打击。 被房地产市场日新月异的价格新纪录刺激得欢欣鼓舞的购房者和炒房者中的许多人或者是没有经过、或者是忘记了15年前加拿大房贷利率是8个百分点的情况。 根据加拿大广播公司记者Pete Evans搜集的资料，15年前如果从银行借了30万加元5年期的房贷，每个月还本付息供房贷要交给银行2289.65加元。而在目前5年期2.64%房贷利率的情况下，同样借30万加元的房贷每个月还本付息只需交给银行1364.91加元。二者相比每个月几乎差了一千加元。 难怪过去十几年加拿大的房价加倍的情况很普遍，因为加拿大人在同样收入水平的情况下能够从银行借到两倍的房贷去购买房产。 不过，利率一旦开始上升，则房奴们的美梦成为泡影、甚至是噩梦的日子也就不远了。

华裔经纪挂牌空屋 三度遭纵火 温哥华再有空置屋怀疑遭纵火，消防员指已多次接报同一房屋发生火警。 房屋由华裔地产经纪挂牌，据报同一业主在附近亦拥有另一同属空置的物业。 温哥华东区米勒街(Miller St.)4100号路段一间已空置一段时间的房屋昨早约10时半起火;温哥华消防发言人韦尔逊(Kevin Wilson)表示，起火房屋门窗早已被围上木板，而消防其实已不是第一次到同一物业救火，「已到过(这里)很多次。」 他说，当局怀疑是次房屋遭故意放火，因此调查纵火的探员亦有到场;而初抵现场的消防员进入房屋後，曾尝试在一楼和二楼扑救。 据CTV报道指，有邻居称这已是第三次起火。另外消防曾透过为房屋放售的地产经纪联络过业主，但对方未有就今次再起火回应;而据田土厅的纪录显示，同一业主亦拥有在同一街道上的另一间房屋，并且同属空置屋。 一男子指目击一人从起火房屋的地库一处离开并跳上一部单车，数分钟後他便听到那男子大叫「房屋著火!房屋著火!」他又指，之前亦曾见过同一男子在附近出没，并相信他是无家可归者。 上述再三起火的房屋以125万元挂牌，有关放盘广告指它位近在京士威(Kingsway)的商铺及餐厅，而土地面积约32尺乘109乘，放售价主要是土地的价值，房屋已有106年历史。至於在同一街道上相隔不远的另一空置屋，2016年的物业估价约107.3万元。 温哥华市警上周公布今年已有25宗空置屋可疑火警事故，有最少8宗是在过去3周内发生。

　　温哥华的游艇活动一直受到当地居民的青睐。当地高净值人士通常拥有自己的游艇，而普通居民也时常通过租赁来享受泛舟的乐趣。但温哥华目前能够停靠游艇的市中心码头已经“船”满为患。本周二(11月15日)温哥华市中心最后一块可供开发的海岸经由Colliers International地产公司出售，预计将在未来成为新的游艇码头。 　　该处地点很多温哥华人都非常熟悉，就是位于温哥华会议中心西侧大楼靠北的一片海域。Colliers International副总裁Mark Lester表示，“现在在低陆平原地区要想找到一个建设游艇码头的地方实在是太难了。类似的地点我们可能一年也卖不上两三个，甚至有些年份一个都没有。” 　　Mark Lester表示，温哥华会议中心外的这一片海岸非常特殊。会议中心本身的位置以及地位就给这块地方带来很大的价值。同时附近便利的交通也能为游艇的所有者进出提供便利。 　　BC省游艇公司代表Michael Short对于新游艇港口的开发非常乐观。他表示，目前温哥华大部分的游艇港口都已经接近满员。而市中心又是游艇港口最完美的地理位置。如果在当地建设游艇码头，预计收益将会非常不错。 　　不过游艇港口建设可能也存在很多问题。温哥华会议中心两个大楼中间就是大型游轮的港口。同时在会议中心西楼的西侧是前往温哥华岛水上飞机的终点站。考虑到各种游艇进入、水上飞机起落、大型游轮进港等问题，市中心煤港附近的水道实际上目前已经是非常拥挤的。这或许会为游艇码头的开发带来一些挑战。  

　　嗯，地球人都知道川普当上总统的事了，可是即将入住白宫的特朗普夫妇看起来并不开森。 　　原因就是：白宫是他们住过的最小的地儿！ 　　你看特朗普夫妇的表情简直神诠释了：抢来的总统，哭着也要做完啊！ 　　重点是！你不要以为他们的的表情太浮夸，我带你来看看川普的豪宅，你就知道什么叫 　　壕无人性 　　川普大楼位于纽约第五大道，从66层开始就是川普的三层复式豪宅。这是特朗普和45岁的第三任妻子梅拉尼亚（Melania）、9岁的儿子巴伦（Barron）的住所 　　这里视野开阔，可以鸟瞰纽约中央公园，重点是装修风格特别奢华，地板、墙壁和柱子都是大理石制成，盘子、吊灯、花瓶、装饰都镶着24K金……好了我要开始了…… 　　这里应该是特朗普家里的某一个房间了，挂画、壁炉，沙发，雕塑……看起来好像都是标配，除了有点闪之外…… 　　哇，这个有点大的，两边的沙发和茶几还很对称，天花上的壁画和大吊灯很吸睛，好吧好吧，我安慰自己说，这不就是富豪的配置么？！！！ 　　然后……我就开始怀疑我的眼会不会亮瞎了，这确定不是某个王宫么…… 　　据说特朗普很喜欢法国路易14的奢华风，但实在没有想到他老人家似乎把王宫都搬过来了 　　@@ 　　下面的一些细节图你随意感受下吧 　　恩，然后下面据说是白宫的内部图片，你自己对比一下 　　嗯，外面看起来还是不错的 　　这是通往国宴厅的走廊 　　这是国宴厅，墙上是林肯的照片 　　这是东厅白宫最大的一个房间，可容纳三百位宾客，主要用作大型招待会、舞会和各种纪念性仪式的庆典。 　　蓝室 　　红室 　　绿室 　　还有一些小房间和细节图，自己看看 　　怎样！！！一对比，你是不是觉得特拉普夫人真的不是在开玩笑…… 　　而且事情到这里还没完， 　　川普在佛罗里达州棕榈湾的马阿拉歌俱乐部（Mar-A-Lago）还有一套占地8万平方米的度假别墅，周末和假期，他会带着妻子孩子前来小住。 　　外观大概是这样子的…… 　　据说里面有58间卧室、33个卫生间、29个壁炉，我数来数去，川普家也就几口人，怎么会用到58个卧室，想着想着就明白了！ 　　穷人是永远也不会明白有钱人的世界的…… 　　我们其实看看就好了 　　据说下面是川普大叔的私人飞机 　　港真，是不是有钱人的忧伤我是不会懂…… 　　不知道你懂了没有…… 　　如果没有你可以再看看下面这几位 　　这一位马大哥 　　和下面这一位马大哥 　　好吧，我觉得今天到这里就结束了吧……信息量那么多，够你消化这一两天了……

加拿大的房价又涨了!加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周二表示，10月份加拿大房屋均价再破纪录，达到$481,994，比去年同期上涨近6%。 根据地产协会公布的报告，10月份通过Multiple Listing Service售出的房屋数量为42,473，比去年同期上涨2%。其中GTA地区的成交量占据较大份额。 10月份，加拿大房屋均价为$481,994，比去年同期上涨5.9%，如果把温哥华和多伦多排除在，平均房价则为$361,012。 图片来源：CBC News 10月份，为了收紧房市，联邦政府出台了房产新规，新的政策规定，所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买房屋保险的申请贷款买家进行压力测试，看他们在加拿大银行传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，能否承受得住。 联邦称这些新政策的目标是要降低高房贷的风险，控制尤其在温哥华、多伦多地区高涨的房价。

美国大选已经尘埃落定，可是那些对特朗普上任后的未来忧心忡忡的美国自由主义者却不淡定了，纷纷表示要跨过边境涌入加拿大，一度使得加拿大移民局的网站崩溃，然而移民加拿大却不是一件简单的事情，首先要考虑的就是加拿大居高不下的房价问题。 近日，加拿大最大的房地产搜索网站Rentseeker就对加拿大各个城市的平均房价做了详细的调查，并制作出了房价地图，地图上不仅展示了加拿大各大城市的平均房价，还展示了买房需要达到的家庭年收入标准。 从图上可以看出，温哥华的平均房价依然位居榜首，成为加拿大房价最高的城市。在温哥华买一套一般的房子，家庭年收入就需要达到$140,000元，还需要支付20%的首付款。从图上还可以看出，密市的房价几乎是蒙特利尔的两倍，东部城市Fredericton是加拿大房价最便宜的地区。 此外，在加拿大，如果想要买得起百万元以上的房子，家庭年收入至少要达到$170,000元以及能够支付得起$200,000元的首付款。 而且随着特朗普在大选中获胜，可能会继续抬高加拿大的房价，所以，加拿大不是想来就能来的，先看看房价再决定吧!

仅仅6个月前，多伦多和温哥华还是加拿大楼市并驾齐驱的双杰，如今却已经完全相背而行。 多伦多及周边市场继续攀升，大温哥华楼市却已经崩溃，继年初达到顶峰后，今年10月温哥华楼市的资金流比去年同期缩水42.1%。 根据加拿大地产局的最新数据，2015年10月，MLS系统的交易总额是35.2亿元，至今年10月，金额减少至20.4亿元。 与此同时，大多伦多地区的楼市资金额从去年10月的55.5亿元，增至今年10月的74.5亿元，增幅34.2%。 卑诗省房屋销量于今年2月创下最高位，随后急剧下跌。10月份与去年同期相比销量下跌16.7%。业界普遍认为卑诗省7月宣布的15%外国买家税是罪魁祸首，但是数据显示，房屋销量于2月初就开始下跌。 目前，大温地区的房价也开始下跌，平均价格比三个月前回落 1.19%，为919,300元。 但是房价在过去一年已经经历了巨大的涨幅，目前的房价仍然比三年前高出53%。 与此同时，多伦多的房价平均上涨了20%，至683,000元，销量上升超过10%。 高房价下，购买者不得不远离大都市，带动了Kitchener-Waterloo(升23.8%)和尼亚加拉瀑布(升19.3%)等周边地区的房价上涨。

11月12日，郑州，80后美女刘娟正式离开她在郑州市区居住了十年的房子，开着车来到几十公里以外的一个小山村，开始了全新的农村生活。在这里，她租了几十亩地，种的有白菜、红薯、小米、花生、辣椒等庄稼都已经成熟，田野里一片丰收忙碌的景象。值得一提的是，她新建的几孔窑洞内部也刚刚布置好，里面的家具家电都是从市区搬来的。子君/视觉中国 如果按照目前郑州的房价来计算，刘娟在市区的房子已经价值140多万元。但因为对“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活的向往，她做出了让周围人都不能理解的选择，城里房子内的东西已经基本搬空。 在菜园子南边和西边，刘娟精心设计的三孔窑洞已经完成，她和女儿要长久地住在这里。院子用篱笆围着，墙里墙外，有树，有花，有庄稼，有蔬菜。当然，还有鸡有鸭，有狗和羊，有小兔子。这片远离城市喧嚣的黄土地，靠着大山，被刘娟命名为“我的田园”。 虽然远离城市，刘娟想做的并不是要离群索居，而是与众人结伴同行。刘娟在荥阳高山镇带头租了50亩的土地，在她众多粉丝的响应和支持下，用竹竿分割成一块一块的小菜地，每一片菜园都有他们各自的主人。多打的三孔窑洞，也有粉丝及好友租了下来，正在进行内部的装修。 窑洞内的情景。 很温馨的乡土气息。 窑洞内的书房。 为了开始新生活，这一年时间，刘娟吃了很多苦，建园子、挖窑洞。每天六点钟起床，往返于城市和农村之间，照看孩子，还要分出时间去照顾自己的菜地和写作。 刘娟到市集上买肉做菜。 刘娟在做饭，女儿在烧火。 土灶台做的饭，也别有味道。 刘娟的女儿和她的小伙伴在窑洞内看电视。 刘娟用捡来的树杈钉在墙上，当作衣架使用。“其实，有太多的人想过田园的生活，但都是没有付出实践。我希望，在我这里，有这样一种可能。多打几孔窑洞，建成真正田园风光的民宿，大家来到这里，呆上一天或者几天，真正地体验与经历‘劈柴’、‘耕种’及‘采摘’的乐趣。希望有志者，同行。” 最近，刘娟将自己的生活点滴记录了下来，写了一本书，即将于12月份出版印刷。 “在城里好好的房子不住，要回山沟沟里面住窑洞？！”面对大家的质疑，刘娟坦然地说，“喂马，劈柴，周游世界，多少人被海子的诗句打动，做着一个关于诗和远方的梦。我就是想过这样的日子，然后就有了今天这般景象。” 下一步，刘娟计划将院内再平整一下，种下各种果树和花草，让这片土地，在一年四季都不“孤单”。

加拿大楼市即将受到一轮新的冲击，这一次的原因，被经济学者们称为“特朗普通胀效应”（Trumpflation）。 所谓的“特朗普通胀效应”，非不是指房价上涨，而是指房贷按揭利率上升，意味着房地产市场的好日子到头了。 周二，加拿大皇家银行宣布，从周四（17日）起，上调五年期固定按揭利率至2.94%，升幅为0.3%。 三年期固定按揭利率和四年期固定按揭利率也分别上升至2.69%和2.79%。 本月初，多伦多道明银行（TD）率先将浮动按揭利率上调至2.85%。 通胀上升预期加剧 债券大抛售 特朗普意外入主美国白宫，美国股市连日大涨，这是因为市场预期特朗普新政府的计划将提振商业投资及支出，并推升通胀。 特朗普在竞选中提出要减税，实施贸易限制，以及大幅增加基建方面的财政开支，令市场押注美国经济成长加速和通胀上升，从而激励投资者进入股市，冷落债市。 “债市人气已经发生变化……大家已经开始重新布局，选择撤出债市进入股市，”洛杉矶DoubleLine Capital执行长Jeffrey Gundlach称。 美银美林的全球广泛市场指数(Global Broad Market Index)上周下跌1.18%，为2015年6月以来的最大百分比跌幅，相当于抹去逾1万亿美元，创下一年半以来的最惨表现。 有分析预期，这是债券市场逾30年的牛市的终结。 道明银行资深经济师Leslie Preston指出，“债券市场对特朗普胜选作出的反应是，预期通胀要上升。” 投资者预期美国通胀上升的另一个迹象是，加元兑美元汇率周一暴跌至近8个月低位，从上周的74美分跌至73.68美分。 国债收益率上升 直接推高按揭利率 打击债市的“特朗普通胀效应”，同样会冲击加拿大房地产市场，因为房贷按揭利率与加拿大国债收益率直接挂钩。加拿大与美国经济息息相关，美国债券收益率上升，加拿大也不会幸免，进而影响加拿大政府债券的收益率。 本周一，加拿大债券收益率已升至11个月高位，意味着债券价格跌至11个月低位。而在6个月前，加拿大债券收益率处于有史以来最低位，即价格处于最高位。 蒙特利尔银行（BMO）Nesbitt Burns首席经济师Douglas Porter说：“加拿大政府债券收益率确实面临上升压力，只是幅度小于美国债券收益率。” 他认为，幅度较小是因为加拿大央行在可预见的未来不会加息。 对于加拿大楼市而言，房贷按揭利率被捆绑在债券市场上。 利率终于……终于……成为楼市的阻力 Porter指出，按揭利率上升的趋势，可能不足以给市场严重的打击。不过，重要的是，长期低迷的借贷成本多年来一直在推动楼市上升，现在终于到了一个拐点，成为楼市的阻力。 当然，市场也可能出现不同的表现。Porter指出，市场看好特朗普的政策对美国经济有利，“如果特朗普效应下美国经济增长加速，好于加拿大经济增长，那么也会刺激加拿大的楼市，至少在初期。” 另外，Capital Economics的资深经济师David Madani则对加拿大家庭的债务水平表示更大的担忧。 他指出，“加拿大家庭债务水平已经是历史最高，任何债券收益率的实质性上升，进而导致借贷成本上升，都会给已经严重高估的房地产市场的消费与投资蒙上阴影。”

　　安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)11月14日下午在省议会提供的秋季经济报告中宣布，首次购房者将有资格获得最高$4,000的土地转让税退税，此前的最高退税额为$2,000;而购买200万及以上豪宅的买家将面临加税，即从目前的2%升至2.5%，帮助其更易负担多伦多火爆的房地产市场，该政策将从2017年1月1日起开始生效。 　　安省财长在周一下午提交的《2016年度安省经济前瞻及财政检讨 》(2016 Ontario Economic Outlook and Fiscal Review)中，动议对首次购房者的土地转让税退款额倍增至4000加元。换言之，首次购房者在购买房屋时，房屋价格的前36万8000元不需支付任何土地转让税，另外，他们还有资格获得高达4,000加元的省土地转让税的退款额。 　　苏善民表示，首次购买居民住宅和商业建筑的买家均有资格获得退税，而增收0.5%的豪宅税将每年增收约$1.05亿，这笔钱将全部用于给首次购房者的退税。 　　苏善民在上周就承诺将在今天宣布限制安省当地产市场的新政策。苏善民表示，尽管将税务减免上限从2000加元提升到4000加元对于大部分首次购房者仍然可能只是一个小幅提升，但预计对房价的管控会让他们更有能力负担首次购房开销。 　　仅土地转让税年入$23.6亿 　　省府的经济报告称，由于本省房市火热，政府所收的土地转让税也是迅速增加，估计本财年的总收入达到$23.6亿，比早前预期增加$3.14亿，增幅为15%。安省从1989年开始征收土地转让税。当时的平均房价为22.8万，按房价的0.5%-2%征收：5.5万以下房产交易税率为0.5; 5.5万-25万税率为1%;25万至-40万税率为1.5%;40万以上税率则为2%。 　　财长、省长接连发声遏制房价 　　苏善民在上周二就暗示，为了应对GTA地区飙升的房价，特别提高民众房屋负担能力，政府将采取行动，能够负担得起房价的涨幅。为了解决首次买房者的困难，省府正在研究对策。他当时并没有透露具体内容，但坊间普遍猜测可能要给首次买房者免土地转让税。而在两天之后，省长韦恩再次表示，省府将采取措施帮助本省首次购房者，强调不是带根本性的大改变，而是“动作不大”的调整。她当时没有提供细节，称会在周一(14日)发布的秋季经济报告中提供详情。 　　韦恩说，安省很多首次购房者确有困难储蓄一大笔钱来支付首付，因此省府考虑作出一些小的政策调整来帮助他们。安省房地产协会则一直呼吁政府减免首次购房者的土地转让税，以便帮助更多人进入房市。 　　此新政比BC省新政并不同 　　加拿大目前以多伦多和温哥华两大城市的房地产市场最为火热。BC省政府在8月已经出台了对海外买家征收15%附加税的政策限制房地产市场。很多人担心这会导致大量海外买家前往多伦多购房。不过苏善民一直表示尽管安省政府也将会出台政策管控房地产市场，但并不太可能出台类似BC省的措施。 　　本次公布的新政的确与BC省政策有很多不同。新政将影响所有安省居民而不是针对个别群体，这一点上，BC省针对海外买家的政策受到了大量指责。另外新政设置的200万加元标准在多伦多基本已经是相当高价的豪宅，政策的出台保证中低端市场不受影响。 　　苏善民表示，安省2016至2017财年的财政赤字预计为43亿加元，他计划在2017至2018财年达到收支平衡，如果顺利，明年将是安省近十年来首次收支平衡。 　　自由党政府重申2017-18恢复预算平衡 　　苏善民在省议会再次确认，估计2016-17财年的赤字为$43亿，但重申自由党政府仍然有信心在2017-18恢复预算平衡。如果自由党能够实现承诺，那么将是安省10年来首次预算平衡。 　　自由党秋季经济报告中还提到，增拨$1.4亿给安省医院，以便缩短病人轮候时间并改善服务;再拨$6550万给学校，增加3,400个托儿名额;成立一个新的金融服务规管机构(Financial Services Regulatory Authority)，以便为消费者、投资者及养老金受益人提供保护。

    今天，安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）在省议会提供的秋季经济报告中宣布，首次购房者将有资格获得最高$4,000的土地转让税退税！而此前的最高退税额仅为$2,000；而购买200万及以上豪宅的买家将面临加税，即从目前的2%升至2.5%，该政策将从2017年1月1日起开始生效。 　　苏善民表示，首次购买居民住宅和商业建筑的买家均有资格获得退税，而增收0.5%的豪宅税将每年增收约$1.05亿，这笔钱将全部用于给首次购房者的退税。        根据目前的税率水平，执行新的退税政策后，首次购房者在购买房屋时，房屋价格的前36万8000元不需支付任何土地转让税，另外他们还有资格获得高达4,000加元的省土地转让税的退款额。苏善民表示，尽管将税务减免上限从2000加元提升到4000加元对于大部分首次购房者仍然可能只是一个小幅提升，但预计对房价的管控会让他们更有能力负担首次购房开销。 　　土地转让税年入$23.6亿 　　省府的经济报告称，由于安省房市火热，政府所收的土地转让税也是迅速增加，估计本财年的总收入达到$23.6亿，比早前预期增加$3.14亿，增幅为15%。 　　据了解，安省从1989年开始征收土地转让税。而当时的平均房价为22.8万，按房价的0.5%-2%征收：5.5万以下房产交易税率为0.5； 5.5万-25万税率为1%；25万至-40万税率为1.5%；40万以上税率则为2%。 　   此新政比BC省新政并不同 　　从加拿大全国来看，房地产最为火热的地区尤以多伦多和温哥华两大城市最甚。        BC省政府早在今年8月就已经出台了对海外买家征收15%附加税的政策，希望藉此来限制房地产市场，因此很多人担心这会导致大量海外买家为了回避新税而涌入多伦多置业。        不过苏善民一直表示尽管安省政府也将会出台政策管控房地产市场，但他也直言，安省新政不会和BC省类似。如今，事实证明，本次公布的新政的确与BC省政策有很多不同。        首先，新政将影响所有安省全体居民而不是针对海外买家亦或是留学生的个别群体，毕竟此前BC省针对海外买家的政策受到了大量指责；其次，新政设置的200万加元标准在多伦多基本属于相当高价的豪宅，因此政策的出台，保证了中低端市场不受影响。 　　2017-2018年恢复预算平衡 　　苏善民表示，安省2016至2017财年的财政赤字预计为43亿加元，他计划在2017至2018财年达到收支平衡，如果顺利，明年将是安省近十年来首次收支平衡。 　　此外，自由党秋季经济报告中还提到，增拨$1.4亿给安省医院，以便缩短病人轮候时间并改善服务；再拨$6550万给学校，增加3,400个托儿名额；成立一个新的金融服务规管机构（Financial Services Regulatory Authority），以便为消费者、投资者及养老金受益人提供保护。