地产

　　加拿大的房价大幅上升，令到部分业主感到如中了彩票般高兴，但同时却令到很多人没法负担起购买一个安乐窝。 　　加拿大国家银行(National Bank Financial)的报告指出，加拿大房屋负担能力出现16年来最差表现，连续5个季度表现下跌。 　　这情况是联邦自由党政府提出更严厉的按揭政策前;因此，联邦政府要求对借贷人实施财政压力测试。 　　报告指出，在今年第3季度，加人平均收入用作偿还按揭的比例升至35.6%，较去年同期的32.4%为多。而且，这情况在多伦多与温哥华更甚。 　　在温哥华，平均收入用作每月偿还房屋贷款的比率为77.5%，而去年同期为62.8%。而在多伦多，平均收入用作每月偿还房屋贷款的比率为53.5%，而去年同期为47.2%。 　　国银经济师亚辛尼亚(Matthieu Arseneau)与达姆斯(Kyle Dahms)在报告指出，"以目前的情势，加上政府採取的不同手段，我们认为现时的房价难以持续下去。" 　　因此，不少政客均要求政府收紧房按规定，而社会上亦强烈要求政府多建廉租屋以解决房屋问题。 　　撰写"Condo Bible for Canadians"一书作者巴力比(Dan Barnabic)警告，若果房价不受控制的上升，我们便要被逼只可以租住房屋或柏文单位了。 　　他促请政府应该完全禁止外国人涉足住宅房地产，以及要求政府释放官地以提供更多可负担房屋。 　　辛尼亚与达姆斯表示，联邦政府修改按揭规则，尤其是对要购买房贷保险的买家，增加首期付款金额，令多伦多与温哥华的可负担能力进一步恶化。 　　他们表示，"由于抵押人要符合橱窗利率的要求，以获得到房按保险，因此，市场上的买家比以前负更多债，因而变得更脆弱。" 　　不过，有经济学家预测，联邦政府公佈的最新房按规定，将有机会令房价下跌。若果如是，将可以改善负担能力，以及有助减少家庭债务水平。加人目前的家庭债务水平，是七大工业国中最高。  

Peter Walsh十年前从英国移居多伦多后，和老婆一起买了3栋独立屋和两套Condo。但他一直对“炒房”这个说法很不满意，表示这锅他不背：“我并不认为我们搅乱了市场，令其他人买不起房。”“我只是在闷声发财而已(quietly benefit from it)。” 根据多伦多地产局刚刚发布的报告，多伦多平均房价已达$762,975，较去年同比飙升21%。业内人士分析说，这与地产投资市场关系很大。本来就供不应求的市场长期被投资者霸占，导致很多第一次买房者根本没法入市。 而面向多伦多地产经纪的一项民调显示，他们的客户中，25%都是境内投资者，也就是买房用作投资的加拿大公民/移民。同时，根据一项针对Condo市场的调研，从7月到9月，多伦多Condo楼花的买家中只有5%是外国买家，而多达52%是本地投资人。 Graeme Roy/Canadian Press 对于“炒高房价”一说，Walsh表示不能接受。他说，他们夫妻买来的房子都经过了装修，并且全部出租出去，为那些没有建立信用记录或者买不起房的人提供住所。 “我是在帮助他人。我既没有多收房租，也没有损害到其他人的利益。” Walsh举例说，他之前的一位房客是名艺术家，因为付不起房租，所以用一幅画来抵租，Walsh也欣然接受了。 Walsh的一处房产(图片来源：Peter Walsh) Jennifer Goheen也是多伦多的一位地产投资人。她说，当她意识到房地产的回报远高于银行和其他传统投资项目，就立刻和老公买下3套Condo和一栋独立屋。 关于投资行为对房市的打击，她表示这不是自己的错：“更多的应该是外国买家的问题。” 另一位不愿意透露姓名的房屋买家，手上有两栋独立屋、一套Condo，全部用来出租。对于那些买了房子后快速装修一遍，6个月之后转手卖掉的“炒家”，他表示能够理解大家痛恨的心情。“但我们这样把房子出租的人，和他们不一样。”

安省将于下周推出新的举措，打压多伦多地区过热的房地产市场，不过预期不会效仿卑诗省的外国买家税。 安省财长Charles Sousa周二透露，必须采取行动，应对多伦多地区飙涨的房价，特别是对于无力支付足够首付的首次买房者。 财长说：“我们了解到，为了让大多伦多地区和金马蹄地区的居民能够负担得起房价的涨幅，要有更多的行动;我们也知道首次买房者越来越艰难，所以正在研究对策。” 账长是在多伦多加拿大俱乐部( Canadian Club Toronto)作出上述讲话。 他说，还需要收集卑诗省外国买家税对温哥华市场影响的更多数据，以及多伦多市场的数据，同时也不希望对邻近的房地产市场造成负面影响。 “安省的市场与卑诗省不同，我们的措施不能对大多伦多周边的市场产生负面影响。我们要确定外国投资的情况，物业空置率，以及投机和炒卖物业的程度是多少。” 温哥华10月份的房屋销量大跌了39%，大多伦多地区10月房屋销量创下纪录，年比上升11.5%。 财长将于下周发布秋季经济报告时公布安省解决房屋可负担问题的策略，目前，他没有透露是否计划对首次买房者提供税务补贴，或者其他措施打压房价。 据悉，安省地产委员会已经要求政府免除首次买房者的物业转业税。这项税收按房价的0.5%至2%计算。而多伦多市也征收该市的转让税，按房价的1%至2%计算。 安省地产委员会行政总裁胡达克说，扩大对首次买房者的减免税，会有帮助，特别是在大多地区。 目前首次买房者的土地转让税优惠最高为2000元，多市土地转让税折回金额最高3725元。

加拿大皇家银行周一发布加国楼市预测报告，认为联邦政府旨在打压楼市的最新按揭规定，会使明年全国的二手房交易量下跌逾一成，房价涨幅放缓。 根据皇银的预测，2017年全国房屋销量下跌11.5%，房价上涨1.6%。2016年的销量和房价分别将上升4.4%和9.5%。 皇银表示，联邦于10月3日宣布收紧按揭保险的规定，对全国各地房地产市场产生不同程度的影响，最显著的是房价飙高的安省和卑诗省。 财长的最新按揭保险规定，包括以更高的五年期固定利率审批按揭保险，预计会影响到五分之一的买家，这其中有三分之一至二分之一的买家将不再合资格，初步预期这会导致全国房屋销量下跌8%。 在卑诗省，由于对大温哥华地区的15%外国买家税，以及房价过高等因素，将导致该省2017年的房屋销量大跌23.8%。 报告称，今年前9个月加拿大房屋销量上升了7.7%，剩余月份销量预计下跌，全年销量上升4.4%，其中安省全年销量上升6.7%，卑诗省上升8.8%。 房价继续上涨   各地房价将继续上涨，仅纽芬兰、阿尔伯塔和萨省例外。 皇银预测2016年全国房价将上涨9.5%，其中卑诗省将上涨20.5%，安省上涨11.6%，录得安省27年以来年最大涨幅。   2017年，销量减少将削弱卖方的竞价力，但是在需求继续平衡下，房价不会回落。 预计2017年全国房价上涨1.6%。安省将上涨3%，可能是该省近8年来的最低涨幅。 报告称，2017年，加拿大的经济将支撑楼市的需求，利率继续维持低位。皇银也预测2017年央行将保持基准利率在0.5%不变。 不确定性 皇银的报告称，由于政府的政策干预，以及未来各级政府仍有可能继续出台干预政策，加拿大楼市存在很大的不确定性。 尤其是在多伦多和温哥华两地，政府一再对楼市过热，以及长期家庭财务健康表示担忧，但是政府又没有清楚说明怎样才是可以接受的“房屋可负担水平”。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）今天发布的数据称，今年10月份经季节调整后的全国按年新屋动工量为192,928套，比9月份的220,617套有所下降；其中城市房屋动工量为176,131套，比9月份降12.1%。 CMHC的数字显示，各省之间差别很大，尤其是卑诗与安省，几乎是冰火两重天：卑诗10月份新屋动工量比上个月大降44.9%，魁省、草原省和大西洋省份均不同程度地有所减少，而安省则是一枝独秀，10月份新屋动工量比9月上升20.0%。 新的数字引起业内人士担心，是不是加拿大历史上持续时间最长、房价屡破纪录的好日子行将结束？专家们也在问：是否卑诗和联邦政府一连串的打压政策开始发挥作用，以致于房市会从此一蹶不振？ 满银的高级经济学家Robert Kavcic对此评论说，10月份新屋开工量的数字充分说明了加拿大居民住宅建设明显的地区差异。卑诗，主要是温哥华新屋开工量急剧萎缩，可以看作是开发商对该地区需求疲软的一个反应。 9月份全国建筑许可总值下跌7% CMHC在另外一份报告中称，9月份全国建筑许可总值比8月份下跌7%，这是最近8个月以来最大的降幅，也比业界分析家曾经预期的5.6%的降幅要大。 不过，从建筑物类型来看，下跌主要集中在非住宅建筑，跌幅为22.3%，其中尤以零售业建筑和办公楼建筑为主。而住宅建筑的许可总值在9月份反而上升2.6%，这也是此前连续三个月（6-8月）下跌之后的首次上升，8月份的跌幅一度达到5%。 多伦多房市还要火多久？ 据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）本月初发布的数据，10月份GTA地区房屋销量和房价均呈双位数上涨，其中房屋交易量比去年同期上升11.5%，各类房屋均价为 $762,975，比去年同期上升21.1%。 大温房地产局 （Real Estate Board of Greater Vancouver）也在月初发布10月份数字，该月房屋销售量比去年同期下滑近39%。10月份平均房价为$919,300，虽然比去年同期上升24.8%，但比今年9月则降0.8%。地产局主席Dan Morrison认为，自卑诗省府从今年8月实施对海外买家征收15%的转让税之后，大温地区房屋销量开始下降，10月的数字也说明政府对房市的干预起到了作用。 目前无论从房屋交易量，还是房价，或是新屋动工量的不同层面，都可以说加拿大房市“东热西冷”的格局已经形成。这个“东”主要是以多伦多为核心的GTA地区，而“西”则是以温哥华为主的大温地区，问题是多伦多的房市还能火多久。 安省省长韦恩上周一（10月31日）的表态也许给多伦多房市打了一剂强心针：韦恩表示，安省不会仿效卑诗对海外买家课税，卑诗采取了特殊手段或机制来抑制房价过高的问题，但安省不会跟进。她说省府最关心、认为最紧迫的事情是如何解决首次购房者的房屋负担能力问题，基本原则一是让首次购房者买得起也养得起房，再是不让屋主所拥有的房地产大幅贬值。 TREB主席Larry Cerqua随后对环球邮报表示，联邦政府推出的新政、以及省长韦恩的表态会对多伦多房市有何影响，目前还看不清楚。TREB将密切关注随后两个月，即11月和12月多伦多地区的房屋销量和房价变化，到今年年底或许能看出一些端倪。

位于温哥华的一套豪华楼顶公寓近日挂牌上市，这套8000多呎、拥有360度无敌景观的房子开价约5900万元，成为温哥华历史上叫价最高的豪宅。而两年前这套房子的售价还不到2000万元，当时登记的买家是一家与中国房地产企业有关的公司。     这套位于3101-277 Thurlow Street的Coal Harbour豪华楼顶公寓拥有面积8010平方呎，房子共有两层，有4间卧室和5间浴室，还带有两个楼顶露台及一个阳台，户外活动空间达4840平方呎。另外还有可停7辆汽车的私人车库。这套房子的独特之处还在于它可以360度欣赏到外面的海景、山色和公园。     这套公寓建于2012年，在2014年时以1660万元被售出，现在这套房子的开价为5888万8000元，这意味着两年间买家把叫价提高了254%，它也很可能会超过在2013年出售的售价为5500万、位于Farimont Pacific Rim附近的三层式楼顶公寓，而成为加拿大最昂贵的公寓。     据省报报道，这套房产是在2014年被一家公司0996109 B.C. LTD.买下，该公司上列的唯一一位负责人是商人王安办（An-Ban Wang，音译），而王安办同样也是加拿大天泰投资控股有限公司（Tentimes Holding Canada Inc.）的其中一位负责人，另外两名负责人分别是王若雄和黄东（Dong Huang，音译）。看起来这家公司与及中国大型地产公司天泰集团有关。   天泰集团的创始者王若雄是该集团董事局主席，也是中国房地产十大风云人物。他在1994年时创立了天泰集团，目前该集团是山东区域最有影响力的地产商之一，企业资产超过25亿元。省报报道说，王若雄也是中国企业家俱乐部的创始人之一，这个俱乐部有时也被称为“千万富翁俱乐部”。王若雄在上个月时曾到访过加拿大。   另外，这套公寓在2016年的评估价值为2229万7000元，是目前BC省估算价值最高的公寓，也是该省第31个高估价的住宅。这样一套公寓一年的地税为7万零584元，每个月管理费为3394元。如果本地买家付了20%首付即1170万元买下这套公寓，每两周的房贷也需要约11万8000元，一年大约为280万元。   而BC省在8月时实行了针对海外买家额外正式15%物业转让税的政策，这意味着如果这套房子以现在的售价被海外买家买下，那么他要交880万元左右的转让税。

  所谓高档优雅，其实破败不堪，地处全美治安最差区域，不时有枪声传出市场价仅1万多美元，却以5万多美元购进，如今面临高额物业、维修费   “美国休斯敦高档优雅，温馨别致的住宅，只要5万多美元，就能拥有美国永久产权，包租两年，每年收益为房价的8%。”看到这样的美国置业投资计划，你会怦然心动吗？   2013年6月，杨女士支付53000美元，购买了美国休斯敦腾龙阁（Oakwood　Gardens）一套1027平方英尺（约95.41平方米）的公寓，她甚至都没看过这套房子，就付了全款。接下来的两年内，承诺的租金如期而至，从未拖欠，直至2015年7月。   租金断裂的背后，牵出了一个巨大的“局”——她所购房产的市场价仅为1万多美元，位于全美社会治安最糟糕的区域之一，想要把房子租出去实际上是很难的。那么，之前两年的租金，究竟又来自哪里呢？         杨女士说，被“海外置业投资”所蒙蔽的投资者，远不止她一个：目前，除了租金收入已断供外，他们还面临着高额的物业费、维修费等费用需要支付。   两年内租金都及时到账   亲爱的业主，您的物业截至目前，共欠物业费7300余美元，如果在11月1日之前没有付清，我们将采取法律途径，没收您的物业。10月16日，杨女士收到这份来自美国休斯敦的电子邮件时，傻眼了。无可奈何，杨女士只得赶在这一天之前，付清了相关费用，当初承诺的投资回报，几乎成了镜花水月。   这件事还得从一则手机短信说起。   2013年春天，杨女士在手机上看到休斯置业投资的推广信息，随后，她联系了项目的经销方美亚基业房地产经纪（上海）有限公司（以下简称“美亚置业”）。2013年4月29日，美亚置业的林先生向杨女士介绍了美国休斯敦腾龙阁（Oakwood Gardens）的物业。   三年半过去了，杨女士还保留着当初美亚置业给她的项目介绍：“腾龙阁，坐拥独特的葱翠繁茂，令您久久流连于这一清新栖所。优雅简约，设计极尽精致，高档优雅，营造温馨别致。窗外美景，空气泛绿，时时刻刻清透着居者的呼吸。绿意静谧，随处可见，居者在此与风景、时光对语。”   项目宣传册提到了腾龙阁优雅的环境，便利的交通，完善的配套设施。精美的画册上，这个有着三十多年历史的住宅区，房舍整洁，环境静谧。杨女士说，她当时想，即使不对外出租，以后退休了，偶尔过去住一段时间，也是很令人神往的。   此外，美亚置业还承诺：包租两年，每年的租金收益是总房价的8%。2013年5月5日，美亚置业的林先生发来邮件，向杨女士确认了这一投资回报计划。   “这个投资回报率还是可以的，两年包租，相当于我买这房子打了八五折。”最终，杨女士选中了腾龙阁703室公寓，面积1027平方英尺（约95.41平方米）。2013年6月10日，杨女士来到美亚置业上海公司当时位于威海路长发大厦609室的办公地点，签约并付全款53000美元。   不久，杨女士收到了美亚置业为她办好的产权证明，正式成为拥有美国资产的业主。   2013年9月，杨女士收到了第一笔租金，是第一个季度的，共1042美元，平均每月300多美元，与当初的包租承诺一致。此后包租合约的两年内，租金都会及时到账，从未拖欠：“那时候，我觉得这笔投资还是很合算的，休斯敦的房产这么便宜，我觉得捡了个大便宜。”   真正的房子破得不像样   然而，好景不长，两年包租期很快就满了。杨女士跟美亚置业上海公司续约，继续委托该公司帮她出租房屋。   从2015年7月开始，杨女士再也没有收到过房租，“从2015年7月到2016年1月，我先后五次催问美亚置业，为何断了我的租金？他们回答，是因为换了新租客。”   直到2016年5月，杨女士才得知，她的房子根本就没租出去。   今年5月，跟杨女士一起在休斯敦买房的沈先生去了一趟休斯敦，从没见过自己所购房屋的杨女士委托沈先生，代替她去看一看自己的房子。   “我到腾龙阁的时间大约是今年5月10日，当时的场景把我惊呆了：很多辆警车闪烁着警灯，把小区主要路口封住，警察正用扩音器向小区里喊话，而且不断有枪声从小区里传出来。”10月24日，沈先生向晨报记者叙述这一幕时，还心有余悸地说：“那个场面太震撼了，此前我只在警匪片中看过。”   为了不辜负朋友的嘱托，沈先生在事态稍稍平息后，进入腾龙阁，找到了杨女士703室的房子。“我看到那个房屋，实在破得不像样子：外墙木板已经腐烂破损了，百叶窗也有几个大窟窿。门外的枯叶和垃圾也很久没有清理，稀稀拉拉地长着一些杂草，门前的路面也坑坑洼洼。因为没有钥匙，没法进门去看。”   当地人告诉沈先生，小区里的租客基本都是破产者和低收入者。   其实估价才1万美元出头   杨女士说，她的房屋后来还曾被来历不明的人擅自占有居住。后来，杨女士向当地法院支付了150美元，申请驱逐令，才将这些“入侵者”驱赶出去。   沈先生拜访腾龙阁的物业公司后，才了解到这个小区坐落在全美社会治安最糟糕的区域之一，是休斯敦“最危险的地区”之一。   物业公司向沈先生提供的资料显示，该小区限制出租的公寓数量，最多只能占公寓总数的20%，但美亚置业公司却出售了该小区74%即227套公寓作为投资物业，明显违反了公寓协会的限制。   在休斯敦期间，沈先生还于5月12日去当地的房产局查阅过档案，了解到当年上家贷款180万美元购买腾龙阁227套物业，每套仅一万美元左右，后来他们通过美亚置业以5万至9万美元的价格，全部在中国出售。   根据沈先生复印的哈里斯县估价区地价税估算表，2013年到2015年，杨女士位于腾龙阁的这套1027平方英尺的房子，估价分别是10478美元、12263美元、15764美元。   据透露，这个房屋估价值是政府机构征税的依据，与市价有30%-40%的价差。   “2013年，我以53000美元买下这个房子，两年的租金是8300多美元，就算这个租金是中介自己掏给我的，他们卖给我的房价大约是44700美元，远远高于当时的市价。”杨女士说，考虑到现在她的房子一直租不出去，那先前那两年准时到账的租金究竟是谁付的，她一下子就明白了。   小区业主基本是中国人   沈先生先后通过美亚置业上海公司在休斯敦买了两套房：第一套是皇浦荟100号670平方英尺的公寓，以49000美元购得。他在休斯敦查询房屋档案发现，也是同一个上家用1万美元左右收购，然后通过美亚置业上海公司高价卖给他的。目前，该小区治安也很不好，近期物业公司来信，要求沈先生付3300美元修理费。   沈先生在休斯敦的另一处物业位于宝翠园11926号，1188平方英尺，当时以83000美元购得，也是同一个上家在2013年以18000美元购得。   “我买这两处物业是为小孩读书准备的，现在不仅收不到租金，还要支付大量物业管理费和维修费，给我们造成极大烦恼。”沈先生焦虑地说。   2016年6月，美亚置业答应帮沈先生原价出售，但休斯敦当地的物业又不肯交房，“美亚置业竟让我们自己去找物业公司要房！无奈我只好再飞美国，花费近两万美元，请当地律师催物业交房。今年10月总算清理完租客，但美亚置业又通知暂无出售消息，改请新物业公司管理，重新挂牌，新物业公司又收取了2100美元修理费。”   在腾龙阁的物业公司，沈先生看到了227户业主的名单，几乎都是用汉语拼音登记的名字，其中香港人和广东人居多，上海在腾龙阁的业主也有20多人。   腾龙阁的物业公司给业主发的电子邮件中，有相当一部分是用中文写的，而且还注明普通话联系人、广东话联系人。杨女士说，物业公司虽然是美国人的，但因为业主基本上都是中国人，物业公司也把中文列入工作语言，所以沟通起来，基本上不存在语言障碍。   所购物业陷入恶性循环   晨报记者曾向腾龙阁的物业公司发送多份电子邮件，对方邮箱自动回复收到，但是截至发稿时始终没有回复。不过，杨女士给记者转发了一份物业公司给业主的电子邮件，包括附件在内，长达26页。   在这份电子邮件中，物业公司除了再次强调物业所处治安环境恶劣，以及销售方提供的图片与小区实际情况不符外，还历数了销售公司向业主隐瞒的事实，同时物业公司强调自己接手该处业务以来，一直做得很努力。   不过，美亚置业集团客户服务部就相关问题回复晨报记者的电子邮件时声称，导致投资客目前困境，“原因是发展商所选择的物业管理公司对他们的物业管理不善而引起”。   “无论原因在哪一方，我们都是受害者。”沈先生说，他们在休斯敦的物业状况，目前已经陷入了一种恶性循环：装修不好不能出租，而装修好了，由于治安不好，租客基本上租三个月就走了，装修好的房屋设备便可能再次被破坏，周而复始，永无宁日。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)今天发布的数据称，今年10月份经季节调整后的全国按年新屋动工量为192,928套，比9月份的220,617套有所下降;其中城市房屋动工量为176,131套，比9月份降12.1%。 CMHC还说，城市新屋动工量减少的省区包括卑诗省、魁省、草原省和大西洋省份，不过安省则有增加。

　　根据RE/MAX地产公司的一份最新报告，大多伦多地区300万以上豪宅销量在今年前九个月呈跳跃式的增长，年同比销量增加了86%，而报告预计这种趋势还将持续到今年年底，连同周边地区都会出现火热的情况。 　　RE/MAX的报告指出，大多伦多地区如此疯狂的销量增长有许多原因，其中强烈的市场需求与房源量少是最关键的因素。简单来说，由于房源极少，加上人们对于独立屋的需求非常大，导致越来越多上市的独立房价格被抬高到了300万元以上。而房价被推高以后，也让现在的屋主有了更多的资金去买更高档、更贵的房子。 　　 应付高房价新办法：合伙买屋 　　据CBC报道，一名31岁的女子Siobhan McPherson就和她的妹妹Madeleine一起，在Hallam Avenue共买了一栋三个单元的住宅。她说，这么做就是钱的问题。在多伦多单独买一栋屋太困难了。 　　地产经纪Danyelle Boily也对合伙买屋表示感兴趣。她离婚后想买屋，结果发现自己没有单独买屋的能力。她负担不起。 　　她说，越来越多的人开始对合伙买屋感兴趣。纽约，温哥华，和满地可都有人合伙买屋。 　　事先拟定书面合约 　　多伦多地产律师Mark Weisleder说，合伙买屋，按揭只有一份，那么合伙买屋者之间怎么分摊按揭，就要事先说好。一些人倾向于五五开，也有人愿意按比例分摊。 　　重要的是事先要拟好书面协议，把未来可能发生的一切情况和处理方案都先规划好。 　　退而求其次 　　根据一些地产经纪的了解，首次买房者多愿意放弃首选的住宅类别及地区，但对居住面积的要求，以及地库等室内的设施，则会较为舍不得。 　　发展商Fortress Real Developments较早前进行的地产经纪调查显示，首次买房者最舍得的是住宅类别。换句话说，原本计划购买独立屋的人，为求完成置业目标，多会改而接受半独立屋，至于原本以镇屋为目标的买家，也愿意改为选择共管柏文。 　　此外，这次的调查又发现，地区也是较多首次买家愿意妥协的选项，当发现在心仪的地区找不到适合的居所时，便会选择其他地区的物业。 　　户外设施也是较多人愿意妥协的选项。首次置业的人士较倾向于接受较细的地块，以及稍次的外观。

　　根据RE/MAX地产公司的一份最新报告，大多伦多地区300万以上豪宅销量在今年前九个月呈跳跃式的增长，年同比销量增加了86%，而报告预计这种趋势还将持续到今年年底，连同周边地区都会出现火热的情况。 　　RE/MAX的报告指出，大多伦多地区如此疯狂的销量增长有许多原因，其中强烈的市场需求与房源量少是最关键的因素。简单来说，由于房源极少，加上人们对于独立屋的需求非常大，导致越来越多上市的独立房价格被抬高到了300万元以上。而房价被推高以后，也让现在的屋主有了更多的资金去买更高档、更贵的房子。 　　RE/MAX INTEGRA北美区的执行总监Pamela Alexander表示，大多伦多地区对于豪宅的需求一直很火热，这其中主要还是本地买家在推动，当然外国买家也仍然是重要原因。 　　另外，报告也认为大多伦多地区内豪宅销售火热的趋势将继续到今年年底，周边地区的豪宅市场也跟着被带热。例如大多伦多地区周围的Oakville市超过100万的房子销量在今年前九个月年同比增长了111%。 　　温哥华豪宅销售趋缓 　　大温哥华地区300百万以上的豪宅销量在今年前九个月也涨了41%，但超过100万的所有类型房屋销量在前九个月仅年同比增长了3%，而大多伦多地区这类型房屋销量增加了69%。另外，大温地区超过100万的独立屋销量在前九个月还年同比减少了7%。 　　RE/MAX加西地区的副总Elton Ash认为，过去短短几个月出现了销售放缓的趋势，一部分与今年八月实施的针对海外买家的附加税政策有关。除此之外，还有一些其他原因，例如市场上的房源增加也减缓了买家购房的急切感。

消防局发出的中文疏散令写明该住宅有安全风险，任何人再入内可被逮捕。 (记者王靖雯/摄影) 该住宅前院放满垃圾和废弃的家具，地库的门上也被贴查封令。 (记者王靖雯/摄影) 楼宇局发出的查封令写明该住宅有安全风险，任何人再入内可被逮捕。 (记者王靖雯/摄影) 5日下午，被查封的住宅仍有居民进出。图为一名穿红衣的中年男子在前院清理垃圾。 (记者王靖雯/摄影) 5日下午，被查封的住宅仍有居民进出，图为一名身穿红衣的中年男子在前院清理废弃的家具和垃圾。 (记者王靖雯/摄影)   继今夏布碌仑8大道社区发生华人住宅被查封后，布碌仑戴克高地也爆出华人违规改建住宅被市楼宇局(Department of Buildings)查封。位于12大道交71街的华裔房东把两家庭住宅改建成五家庭，住宅日前被贴出查封令，消防局紧急撤离25人，部分被转移到旅馆暂住，不过5日仍有居民进出。 市楼宇局3日晚间查封位于布碌仑71街1229号的两层楼住宅，全为华裔住客。据楼宇局4日在门外贴出的告示指出，该住宅原为合法的两家庭房屋，不过检查员发现二楼和地库分别违规加建两个和一个独立套间，共住五户人家。此外，地库采光通风不足，有两条违规的煤气管道；全栋楼没有第二个紧急出口，也没有消防洒水系统，存在安全隐患，25名居民须紧急撤离。 消防局3日晚上撤离居民时，美国红十字会迅速抵达现场，将九人转移到附近的一家旅馆，其余16人自行搬迁。消防局也在该栋住宅贴出「人员疏散、禁止入内」的中文疏散令，写明该住宅有安全风险，任何人再入内将被逮捕。不过在5日下午，该楼仍有居民进出。一名年约十岁的华裔少年从一楼出来，对于查封一事直摇头说「不清楚」，只说楼内有他的家人。 一位不愿具名的中年男性住户5日表示，一楼的少年是租客，不过现在该住宅已经无法继续出租。 「被政府查封了，整栋楼都不能住人了，需要在一个月内重新装修好。」他这次是回家丢弃不要的家具和垃圾，称自己在附近找到住处，不需要入住旅馆。 对于71街1229号住宅的查封，布碌仑区长亚当斯(Eric Adams)、戴克高地市议员蒋特利和市议会住房及楼宇委员会主席威廉姆斯(Jumaane Williams)联名发出声明，强烈谴责屋主，「我们才在上月31日与『房屋和楼宇委员会』(Committee on Housing and Buildings)召开针对住宅非法改建的1218号提案公听会，不料在戴克高地又发生此类情况」。 ●议会新案 罚款提高至4.5万 声明中指出，违规改建的住宅容易造成火灾和爆炸，并且因为居民密集，可能引起大规模的人员伤亡。 「这些房东因为贪财而使租客身陷险境，实在不能容忍。现在是时候推出1218号提案，加大惩罚力度，以保障公众的生命和财产安全。」如果通过1218号提案，楼宇局及环保委员会(Environmental Control Board)的执法人员将拥有更大的权力，可进入违规改建房屋检查并且给予惩处。同时，罚款的最低金额将提高至4万5000元。该提案也规定，如果房东在一年内无法缴交罚款，市府有权拍卖房产。  

  上周五（11月4日），香港特区政府祭出了打击楼市炒作之风的大杀招：非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到15%。 这一政策主要的针对对象是南下香港买房的内地资金。香港官方数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。 ▲图片来源：许丛军/ 东方IC 此次印花税调整，将大幅增加内地购房者的成本。比如内地人购买一套1000万元港元的住宅，至少要交300万港元的税，最多可能达到500万港元（视卖方持有物业的期限）！ 虽然香港房价暂未出现松动的情形，但香港一众开发商今天已经吃到了苦头，以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家均未能幸免。今天（11月7日）是新政实施后的第一个交易日，香港地产股出现了集体跳水，截至发稿，郭炳江和郭炳联（郭得胜后人）旗下的新鸿基地产（00016.HK）下跌8.93%，触及4个月低位；李嘉诚旗下的长实地产（01113.HK）下跌7.94%；已故郑裕彤旗下的新世界发展（00017.HK）下跌8.72%；李兆基旗下的恒基地产（00012.HK）下跌6.45%。 多家开发商暂停销售 面对越来越难以承受的高房价，香港政府突然宣布调控措施，楼市观察者均表示房价和成交量预计将很快下挫，因为买家和卖家都会暂停行动。 11月4日的发布会上，香港运输及房屋局局长张炳良表示，投资者再度活跃市场，8-9月投资者交易环比升50%，9月升至2600宗纪录新高，拥有一处以上物业的香港港永久居民交易9月达2300宗，当前楼宇风险上升，对社会有破坏力。 梁振英表示，过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，成功减低来自炒卖、外来的需求，但投资需求却仍主导市场。 ▲2012年、2013年港府出台的著名楼市“双辣招”。图片来源：微信公众号“小白读财经” 为提前设置“泡沫”隔离墙，香港出台了新政抑制房地产市场过热，港府全面提高了买卖住宅物业印花税率，税率统一调整至交易额的15%，但香港本地居民首次置业的，可以沿用原有的税率不受影响。 对于统一收税15%是否偏高，张炳良表示，政府内部对新税率做过研究，近期香港房价上涨主要由中小户型带动，希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。 其实，在本次“从价印花税”提高前，香港的房屋交易税负成本已经极高。具体包括（内地购房者为准）： 1.“从价印花税率” 8.5% 2.“买家印花税”15% 3.“额外印花税”（卖家持有物业6个月或以内，税率为20%；6个月~12个月为15%；12个月~36个月为10%） 综合计算，新的税率出台前，内地买家的印花税税率在23.5%~43.5%之间；在从价印花税提升至15%之后，内地买家的印花税税率提升至30%~50%。也就是说，一套1000万港元的房产，最高税率可能达到房价的一半，即500万港元，最低也有300万港元！具体的缴纳范围，取决于卖家持有物业的期限。 如此高昂的税负成本，这对内地买家是个不小的打击。香港政府数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。 据《南华早报》的消息，因应对政府措施，许多开发商在香港已经暂停了销售，其中包括新鸿基地产、恒基地产及新世界发展。新鸿基地产叫停位于何文田的全新豪宅楼盘“天铸”的销售安排，因需要修改价单，新的销售日期将另行安排。 花旗预计房价将跌15％ 香港物业差估署公布的最新数据显示，今年9月份楼价指数为295.5点，环比上升2.78%。资料显示，楼价指数自今年4月份起已经连续上升6个月，涨幅达8.9%，已回到去年11月的水平，与去年9月份的历史高位306.1点只差3.5%。 房价飙升助长了香港市民的不满情绪，据Demographia称，按中值计算，香港一套房产需要耗费19年的家庭收入，这就把绝大多数市民排除在了购买范围之外。Demographia去年认定，在该机构对大型城市房地产市场的11年调查中，香港的房价负担难度是最大的。 长期来往与香港与内地的国金证券分析师黄立冲对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，香港和内地一线城市一样，房价太高、置业困难，年轻人丧失了上升的希望，因此市民对新政打击炒楼和投资需求的行为表示欢迎。 针对港府对楼市突然加辣，国际大行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称，花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示，香港上调印花税之举出人意料，或标志着本轮楼市涨势的终结，预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。随着成交量低迷、房价下跌，预计未来12个月，香港地产股表现将弱于恒指。今年以来香港地产股涨幅比恒指高出18%。 中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计，未来三个月成交量将暴跌60%-70%，价格预计将下跌5%-8%；这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示，未来两个月成交量将下降30%-40%，价格将下跌5%。 利嘉阁地产总裁廖伟强认为，政府“加辣”对中小型住宅影响较大，豪宅影响略微较轻。预计未来两月住宅交投量将急挫30%至40％。至于楼价方面，估计落幅将抵消年初以来的上涨。 “印花税的上调幅度有点令人惊讶，”瑞穗证券亚洲的分析师Alan Jin说；他估计交易量将下降30%。 此外，花旗将长实地产(1113 HK)、会德丰(20 HK)、嘉里建设(683 HK)、信和置业(83 HK)、恒隆地产(101 HK)评级下调至卖出。将新鸿基地产(16 HK)、新世界发展(17 HK)评级降至中性。 但香港中原地产研究部高级联席董事黄良升则表示，受英国脱欧等影响，香港高净值资产人士重新配置香港不动产，这是资本的“正当防卫”，15%的印花税对大宗房产交易影响有限，从长远来看效用不大，但短期会对市场施压，预计楼市会横盘2-3月。

　　虽然气温一日低过一日，但多伦多房地产市场却仍处于炎热的夏季。不出所料今年10月多伦多房市又是一片红飘飘，根据多伦多地产局今天(11月3日)公布的数据显示，大多地区10月的房价、销量齐齐上升。其中销量达到了9,768套，比去年同期上涨了11.5%，房屋均价较去年同期上涨21%，达到$762,975。 　　自省政府和联邦政府的连环打压之下。温哥华房地产市场就不可逆转的进行下滑趋势，10月温哥华房产销量暴跌38.8%，其中独立屋比去年同期下跌54.6%;公寓销售量则比去年同期下降23.7%;城市屋交易量下降39.5%。 　　加拿大乐活网(lahoo.ca)了解到，如果从不同房屋类型来看，多伦多独立屋10月价格较去年同期上涨22%，平均价格为$130万。多伦多周边城市独立屋的平均价格为$948,191。如果从地区来看，Halton区10月房市均价$770,600，同比去年上涨20.88%;Peel地区的房价同比去年上涨20.55% ，达$584,300;多伦多市房屋均价为$705,600元，同比上涨了15.76%;传统豪宅地区的York的价格达到了$892,200,较去年上涨了24.48%;Durham也不甘落后，虽然10月房屋均价为$505,900元，但较去年暴涨了24.35%。 　　| 大多伦多各地区10月房屋基准价格

　　由于温哥华房价太高，许多年青人买不起房。近日一对华裔夫妇放弃了买房的念头，把目标转向了后巷屋(laneway home)。现在越来越多城市效仿温哥华市允许的建后巷屋政策。 　　38岁的陈文森(Vincent Chan，音译)与32岁的李洁敏(Jasmine Lee，音译)育有一个2岁大的女儿。原本这一家三口想要买一套镇屋居住，但由于房价太高，尤其是公寓和独立屋特别热销，他们迟迟找不到大小和价格都合适的房子。 　　后来陈文森就想到了可以在父母位于East Vancouver的独立屋物业上建一个后巷屋，经过商议之后，他的父母也很开心，于是这种三代人“一起住”的生活就开始了。 　　温哥华的房价从市中心一直火热到城郊地区，平均一套独立房价格在150万到200万之间，而建造一栋后巷屋的花费大约只要35万元。在温哥华，大部分独立屋都坐落在有后巷的街道上，因此有足够的空间在后院建一间小的房子，但市府规定，这种后巷屋不能出售。 　　陈文森的父母在Commercial Street附近有一栋独立屋，地点靠近商场和捷运站，可以说地理位置非常好。而通常后巷屋的大小取决于这套独立屋的大小。根据陈文森一家的情况，市政府同意他们建一栋940平方呎的后巷屋，这种面积的后巷屋在温哥华算是比较大的。 　　一年之后，两夫妇的后巷屋建好了，他们也搬进了家，而且屋子还能通向父母家的后院。李洁敏说，这么大的户外场地是公寓或镇屋都没有的。 　　温哥华自2010年起开始允许建这种后巷屋，那一年共批建了192个项目工程。现在已经城市里已经有2000多个这样的后巷屋建成。刚刚开始实行这项政策时，市政府收到了许多投诉，有邻居抱怨，一些建造得比较高层的后巷屋超过了后院围栏的高度，影响了周围邻居的隐私。后来政府做了些修改，鼓励人们可在一层建造大一些的面积，这样让人们尽量少建一层半式的后巷屋，以免影响邻居，现在这类投诉已经寥寥无几。 　　周围一些其他城市，例如Lower Mainland、Surrey等也都跟随温哥华市的脚步，允许建立这类后巷屋。New Westminster也正在考虑通过这个项目。

　　贷款买房投资者比较容易恐慌。但小编可以负责任的说，对大多数人来说这都不是事! 　　举例说明，一栋300万的房子，首付120万，贷款180万，贷款部分由收入支付，首付部分不参与资金流转，属于抗压资产。无论房价怎么跌，账面折价的是120万的首付资金。实际上你的还款能力并不会发生变化，还款计划如期进行。银行也不会因为你的首付资产缩水就对屋主采取措施。也就是说只要房价不从300万直线下跌到180万以下，银行并不会对抵押物有异议，也就不会从银行方面发生资金流转的问题。 　　但是，有人会相信，大温房价将有40%以上的短期跌幅吗?如果真有那一天，我们要做的唯一一件事情就是“借钱买房买到手软” 　　大多数人不必担心，不等于所有人都不必担心。小编在这里要郑重提醒两种投资者未雨绸缪。 　　第一种是曾经哄抬房价的。还以300万的房子为例，抢房心切的投资者为了击退其他竞争对手，凭空高开100万，以400万的价格拿下，这时他的首付依然是120万，贷款为280万。请注意，假设市场短期不振，300万的房价本来就是虚高，需要剔除，房字的市场价降到280万以下银行会发现抵押物已经不足以担保贷款的安全，极有可能要求投资者追加担保物或提前还款，这时投资者的资金流转就会面对极大压力，如果短期周转不开，就可能沦为银行的刀下鬼。待房价春暖花开时，已经物是人非。 　　第二种就是满负荷使用杠杆，以短线资金投资房产。例如300万的房子，买一套首付120万贷款180万，还款能力足够。但为了追求短期利益最大化，同时购买三套200万的房子，首付达到自有资金的极限180万，贷款520万，剩余资金仅能支撑3-6个月还款，这种投资者，如果遭遇市场的持续低迷，就有可能资金链寸断。 　　随着TD银行宣布加息，还有一种可能需要投资者警惕。以100万贷款为例，每增加1%的利息，全年还款总额增加7200元。最新的央行利息2.7%，我们做最坏打算，利息回到2007年的最高点6.25%附近，每百万加币的年还款总额将增加25000元左右，而购买温西房产的投资者，贷款300万以上的大有人在，即便在列治文，年增4万还款也是很容易的。因此，加息对投资者的潜在威胁还是比较大的。 　　看到这，很多人会说，诶妈呀小编，我中枪了!别急，小编从来都是一条龙服务，管吓唬就管哄好。 　　温哥华房价一旦形成下跌趋势，投资者要做的不是恐慌而是积极行动起来。小编在这里提供三种策略供投资者选择。 　　首先，清理有毒房产。啥叫有毒房产，就是房子本身有明显短板，比如漏水需要重建、地段风水太烂、地下藏着油罐等等。但抢房的时候蒙蔽了双眼，这种房子遇到市场下行，绝对是一马当先。要卖要快速的卖，不要等资金链紧张再卖。腾挪出来的资金不要闲置，重新配置到价格较低、没有短板、现金回报快的房子上。 　　其次，逆势买入，摊销成本。这一招特别适合急跌时还有资金在手的投资者。如果大温均价出现15%以上的暴跌或者个别房源25%以上的折价，这时就可以考虑进场扫货，但原则依然是能快速产生现金流的房子。同时把握快速交易机会，买入后3-6个月左右获利即可了解，防止市场反复。 　　最后，持有盘活。如果对所持房产的价值有信心，就可以坚持持有，同时积极围绕现有房产开展经营活动，增加现金流应对短期危机。比如出租、办俱乐部、做私人教学、月子中心等。尽管辛苦，但每个月回款万元加币不是难题。

密西沙加市市长康宝丽(Bonnie Crombie;下图)今天对加拿大广播公司(BBC)表示，密市不仅距离多伦多咫尺之遥，而且公交设施便利，环境优美，湖滨改造成功，一直是民众理想居住之地。随着多伦多房市越来越红火，密市的房价也是扶摇直上，目前独立屋均价已经突破$900,000，比去年同期上升20%。 但康宝丽也坦承，随着房价节节升高，市府也开始考虑如何遏制房价以及市民房屋负担能力的问题。她说市府已经采取以下三项措施来应对这些问题： 一是组建一个住房专家组，将研究如何通过提高房地产开发费，由政府出钱为低收入家庭买更多经济适用住房单位或廉租屋。 二是实施一项新的措施，要求开发商在新建公寓时，修建因为房产开发项目而损失的出租公寓单位。 三是采取适当措施，让地下室作为公寓单位合法化。 康宝丽强调说，以上举措都是为市民着想，为密市的劳动者着想，让在密市各社区工作和生活的人们买得起房，住得起房。 她还说，皮尔区正着手买廉租屋，以大幅减少廉租屋轮候时间，争取从现在的平均21年减为5年，最多7年。她同时呼吁杜鲁多政府要从国家层面考虑国民房屋负担问题，当务之急应该是解决好廉租屋的问题。 多伦多市议员建议对海外买家征收房屋转让税 安省省长韦恩上周一已经时明确表态：安省不会仿效卑诗对海外买家课税，省府最关心、认为最紧迫的事情是如何解决首次购房者的房屋负担能力问题。 韦恩还说，卑诗采取了特殊手段或机制来抑制房价过高的问题，不过安省不会跟进。省府正在研究并考虑各类选项，其基本原则一是让首次购房者买得起也养得起房，再是不让屋主所拥有的房地产大幅贬值。 但针对多伦多火热房市，多名市议员考虑在周二(8日)举行的市议会上提出对海外买家征收房屋转让税的建议。 詹嘉礼(Jim Karygiannis)就是主张对海外买家征收房屋转让税的市议员之一，预计他将在明天的市议会上提出，要求市府提供海外买家在多伦多的活动情况，尤其是他们参与房屋交易的情况以及所占交易的比例。 另一名市议员霍兰(Michelle Holland)则直接建议，效仿卑诗对海外买家征收房屋转让税，以遏制房价、限制海外买家在本市买房，她同时建议设立一项“可负担住房基金”。 10月多伦多房屋销量房价双升 售价涨21% 据多伦多房地产局TREB(Toronto Real Estate Board)上周四(3日)发布的数据，10月份GTA地区房屋销量和房价均呈双位数上涨，其中房屋交易量达9,768套，比去年同期上升11.5%; 基准价格指数上升19.7%，各类房屋均价为 $762,975，比去年同期上升21.1%。 在多伦多416地区，独立屋均价升至$130万，比2015年10月上涨21.7%，而在905地区，独立屋均价升至$948,191，其涨幅更达29.4%。

加拿大最大城市多伦多地产局的数字显示，大多伦多地区今年的平均房价已经达到76万3千加元，比去年同期猛升了21%。有的人认为是外国炒房者疯狂炒卖多伦多房产所致，有的说加拿大本国的房地产炒家也没有闲着，在多伦多房地产市场推波助澜、兴风作浪，形成了大多伦多地区房地产市场众人拾柴火焰高的局面。 加拿大广播公司记者马克.高伦Mark Gollom报道了几位积极参与多伦多房地产市场、拥有多个房产的多伦多居民的例子，这三位多伦多房地产市场的投资者都觉得他们背负了炒房者的恶名，但其实他们不过是选择了目前较好的投资方式，而且把买下的房产装修后出租，帮助了那些买不起住房的租客。 英国移民瓦尔士10年前就投资房地产 10年前从英国移民来到加拿大的皮特.瓦尔士Peter Walsh的职业是会计，但他在多伦多房地产市场买房、装修、出租的副业也搞得风生水起;10年来已经买下了三栋独立房和两个公寓楼单元。 瓦尔士在接受加拿大广播公司采访时否认他们这样的房地产市场投资者把大多伦多地区的房产价格炒到普通民众买不起的程度;瓦尔士说他和妻子在多伦多购买房产、翻修、出租实际上是在帮助一些多伦多人租到适合自己的住房;不过他承认确实从房价迅速上涨的多伦多房地产市场赚了些钱，也为自己以后的退休打好了资金基础。 皮特.瓦尔士在多伦多买下并装修出租的一所独立房 对于外国炒房者在多伦多房地产市场起了多大作用没有权威性的数据，是个众说纷纭的问题。但对大多伦多地区房地产经纪人的调查显示，加拿大本国的炒房者占了他们客户的四分之一。对大多伦多地区新建公寓楼市场的调查显示，今年第三季度购买楼花的人中有52%是加拿大人，只有5%是外国人。 詹妮弗也是多伦多房地产市场的投资客 另一位多伦多房地产市场投资者詹妮弗.戈西恩Jennifer Goheen认为不是他们这样的加拿大房地产投资者、而是外国炒家把多伦多的房地产市场价格炒得过高。詹妮弗和她的丈夫一道在多伦多购买的公寓楼单元和独立房房产一共有三处，他们也把这些房产用来出租。 第三位接受加拿大他广播公司记者采访但不愿意公开姓名的多伦多房地产投资者拥有2幢独立房和一个公寓楼单元。这位多伦多房地产市场的投资者说自己买房是为了作为出租房长期投资，而不是购买后加以简单装修、半年后就出手销售的炒房者。

随着冬季的到来，多伦多的天气开始逐渐转冷，但是多伦多的房地产市场却成了冬日里的一道“亮丽风景线”，丝毫没有降温的趋势，势头反而愈发强劲，10月份的房屋销售量再次突破记录，比去年同期增加了11.5%，而房价也是嗖嗖地上涨，简直让人累觉不爱! 根据多伦多房产局公布对最新数据，2016年10月份多伦多独立屋的均价高达$130万，比去年同期飙升了21.7%，半独立屋的均价同样高达$900,000，比去年同期飙涨了20.6%。 如果不考虑房屋类型，多伦多的平均房价为 $762,975，比去年同期上涨了21.1%。 图片来源：Dailyhive 多伦多房产局主席Larry Cerqua表示，他们会继续关注多伦多的房地产市场，来预测出2017年的发展趋势。

　　加拿大广播公司(CBC)市场调查节目(Marketplace)本周披露了地产业的黑幕，代表安省地产经纪的协会周五作出回应，表示会采取行动惩罚违规的不良经纪，保护消费者。 　　针对CBC记者通过隐藏摄像头拍到地产经纪违规双重代理的做法，安省地产协会(OREA)的新任行政总裁、原安省保守党领袖胡达克(Tim Hudark，图)，这些视频的内容“令人感到不安”。 　　他誓言，要严打不良经纪。 　　“这类行为不能容忍。如果有人违法，或者是地产经纪的道德守则，他们要受到处罚。” 　　“我认为，有一个这样的例子，都太多了。” 　　CBC记者假扮成买房者，探访了多伦多地区几个顶尖的地产经纪，这些正在代理出售房屋的经纪中，多数向记者担保，如果让他们同时也代表买方出价，会在竞价战中给予买家好处，例如透露其他买家的出价，或者在其他买家有机会出价之前，提早促成交易。 　　这种做法违反了《房地产和商业中介法》(Real Estate and Business Brokers Act)。有关地产经纪的行为规范要求经纪代表客户的最大利益，行为公正。 　　胡达克说：“房地产交易不同于普通交易，是人生中最大的交易，对个人和家庭的影响巨大。” 　　修改法规 加强调查 　　胡达克于今年8月刚刚上任安省地产协会行政总裁，但是他对地产业并不陌生。2002年，胡达克任安省消费者和商业服务部长期间，推动《房地产和商业中介法》生效。 　　他说，目前是时候改修这项规管地产业的法律了。 　　胡达克计划与安省政府和消费者服务部长Marie-France Laloonde会面，讨论下一步行动。 　　他表示要提高罚款额度，加强安省地产协会的执法和调查力度。 　　加倍罚款 　　胡达克提醒那些想要违法的地产经纪，监管机构的行动迅速，想要违法的经纪们该收敛了。 　　他说，地产协会即使没有接到投诉，也会主动出击，调查经纪们的行为。 　　至于罚款，目前，地产协会开出的最高罚款额为2.5万元，胡达克称至少要加倍。 　　实践中，罚款金额低得多。对于双重代理中的违规行为，罚款为3000元至5000元之间。 　　相比之下，一名经纪通过双重代理赚取的佣金，按照目前多伦多的平均房价，可达4万元。 　　至于双重代理，胡达克表示，他不建议禁止双重代理，因为并非总是对消费者不利。 　　在卑诗省，省长简蕙芝今年6月曾表示要禁止双重代理，以保护消费者，卑诗省的新法案有望在年底前出台。  

　　加拿大广播公司（CBC）的一档纪实节目使用隐藏式摄像机拍摄一组新闻显示，一些在涉及同一个物业的买卖中同时代表卖家和买家的安省地产经纪，在实际操作过程中，存在严重违反职业操守、损害客户利益的不诚实行为。 　　在大多数地产交易中，卖家和买家分别由不同的地产经纪代表，卖方经纪又称“挂牌经纪”（listing agent），买方经纪称“协同经纪”（co-op agent）。双方经纪均保护自己客人的最佳利益，但是在一些情况下，会出现在同一宗地产物业中同一位经纪既代表卖家也代表买家的现象，这种情况被称作“多重代理”（Multiple Representation）。 　　安省地产法律不允许注册地产经纪这样做，除非让涉及的买家和卖家了解这种多重代理的情况，并得到买卖家的书面同意。此外，在进行交易谈判中，地产经纪必须保持公正公平，不偏坦任何一方，不向任何一方透露关键信息，损害另一方利益。 　　CBC秘密报道希望知道当买家考虑透过挂牌经纪购买一间物业时，是否得到挂牌经纪的“特殊照愿”。CBC发现，一些挂牌经纪告诉买家最好单独找经纪代表自己利益，但10个挂牌经纪中有6人向买家暗示，若买家委托他们作其代理，会给买家特别关照。 　　一位挂牌经纪甚至向CBC记者乔装的买家表示，会向他暗示其他竞争者的出价情况，指导买家多出5,000元或10,000元击败其他竞争者，另一位挂牌经纪甚至直接透露了其他买家的准确出价数字。这种做法无疑会损害卖方的利益，亦对其他买家严重不公平。 　　一位要求匿名的多伦多华裔地产经纪声称，在多伦多目前这种卖方市场的情况下，一房难求，买家之间竞争激烈，出现“多重代表”的机率会大增。“买家在市场上处于不利的地位，他们或许相信让挂牌经纪代表自己，能得到一些内部消息与额外关照，成功率会提高。而卖方经纪在买主自动上门甚至竞争的情况下，也更容易说服买家委托自己做其经纪代表。” 　　多重代理可赚两份佣金 　　这位经纪提醒消费者，除了一位经纪同时代表买家和卖家，还有两种情况需特别注意：一是同一位经纪同时代表两位买家竞价，本身也存在利益冲突；二是买家和卖家虽然有不同经纪代表，但这两位经纪属于同一间经纪公司，理论上也较容易互相透露买卖家的情况。这两种情况也属于“多重代理”，须告知买卖双方，并取得其书面认可。 　　买卖双方经纪在一宗地产交易中各自赚取自己的佣金，如果一个经纪同时代表两方，即可赚取两份佣金。一些经纪为此会故意制造出“双重代理”的局面，在代表卖家挂牌时，一方面接待其他经纪带来的买家，同时自己也努力去寻找买家，或是在遇到没有经纪代表陪同自己来看房的买家时，试图说服他们委托自己做其经纪。 　　这位华裔经纪声称，这种做法于一定条件下在法律上允许，也不是所有多重代理都必然造成不公平竞争。关键是同时代表买卖双方的地产经纪，在做法上是否严格遵守注册地产经纪的职业操守和操作规范。这取决于经纪是以双方客户利益为先，还是以赚钱为出发点不择手段促成交易为先。他声称以消费者而言，应该仔细权衡自己所聘请的地产经纪人品是否信得过。若存有疑问，就不要以自己的利益做赌注。

     安省相关的地产法规明确规定，所有客户都有权被告知自己处于多重代理的情况之下。换言之，经纪公司和地产经纪必须向客户透露多重代理的情形。地产经纪的告知义务涉及以下两方面： 　　第一，在与客人签定委托代理合约前，经纪必须向客户告知未来有可能出现多重代理情形，以及经纪必须取得客户的书面认可才能多重代理。经纪必须向客户详细解释在多重代理情况下，对双方客户所能提供的服务的性质、类型及水平。 　　第二，当多重代理情况出现时，经纪必须在代表买家呈交竞价（offer）前，向各方明确透露他们有意愿同时代表双方，以及在多重代理的情况下，经纪及经纪公司促进及保护其客户利益的责任，相较于只代表一方客户时会有所不同，客人要得到详细的解释，了解到底有哪些不同。 　　客户可先权衡利弊 　　安省法规不允许多重代理，除非双方客户在清楚了解有关情况后，仍书面授权经纪这样做。如果有一方没有提供书面授权，则地产经纪（经纪公司）必须放弃这一客户，避免出现多重代理的情况。安省地产商会（Real Estate Council of Ontario，RECO）告诫消费者，客户保护自己的利益为先天经地义，客户永远有权选择是否接受多重代理。 　　据RECO的简报，客户可以依据多重代理的好处和坏处，来独立考虑是否接受这种情况出现。多重代理可能有一些优势，包括可能取得佣金上的折扣、免去买卖双方经纪沟通上的障碍，挂牌经纪对于所出售的房屋一般有更详细了解，如果同时代表买家时可能对买家有一定便利。 　　多重代理的弊端也是显而易见的，最根本原因是卖家与买家的目标不同，利益存在冲突。卖家希望房屋卖出高价，买家则希望价钱越低越好。当一位经纪同时代表双方时，要去保护哪一方的利益？不能透露哪些信息？一个典型的例子是，有一些房屋的关键信息，在买卖双方各有经纪代表时，卖方经纪不一定向买家经纪透露，但是若卖方经纪同时代表买方，则对其买方客人有一个义务必须透露。 另外一点，地产经纪旨在保护客户最大利益，但这种关系可能因多重代理而受到冲击。更坏的情况是，如果经纪向卖家透露了买家的保密信息，会令买家在谈判中处于不利地位。

向外国买家多徵15%物业转让税(Property Transfer Tax)，俗称外国买家税自今年8月2日起实施，卑诗政府公布的数据显示，虽然在实施后的余下8月内，外国买家佔列治文整体交易的比率大跌至2.9%，但在9月已回升至4.4%，他们在两个月份的成交金额相差一倍。 　　据政府的数据显示，由政府开始蒐集数据至实施外国买家税前(6月10日至8月1日)期间，列治文涉及外国买家的交易有24.7%是有。这段时期内列市成交总金额逾12.3亿元，若按金额而言，由外国买家的成交所涉及的金额接近3.35亿元，比例为27.2%。   　　在外国买家税实施当天(8月2日)至8月31日期间，列市有538宗成交，其中仅有10宗(1.9%)是涉及外国买家，这些交易的总金额更只有635.3万元，即佔全数4.98亿元中的1.3%。 　　在9月1日至30日期间，列治文的住宅物业成交量一共有480宗，其中21宗为外国买家，他们所佔的比率已略有回升，达至4.4%。 　　不过，报告显示9月的成交总额为4.2亿多，外国买家所投资的金额有近1234万元(佔3.1%)，金额较8月的多近一倍。 　　另外，大温地产局(REBGV)发表的10月数据显示，大温独立屋的需求下跌最多，但价格料不会在短期内下降。以列治文为例，其10月份综合房屋基准价为87.55万元，这跟9月没有变化，较三个月前降0.9%，但比起六个月前升9.4%，按年升幅达25.9%。 　　地产局的报告又指列治文的独立屋基准价，10月份为167.33万元，这较9月降0.7%，较三个月前跌2.6%，不过，较一年前却升34.8%，三年升幅更达80.3%，列市在地产局报告的20个区分中，其三年升幅最高，比传统贵价地区的温西(70.9%)和西温(70.2%)还要高。

　　看房、签约、握手、合影……5个月前，北京买家童先生与房屋出售人李志忠相处融洽。但现在，卖家未按合同约定完成贷款清偿，中介及买家多次催促，房主干脆不现身了。而签约房屋二度挂牌，价格比此前跳涨了150万元。 　　这只是最近在多个大城市上演的“房屋违约潮”中的一个普通案例。从去年11月底至今，全国大中城市房价数度“亢奋”，受其影响，交易参与者也是备受煎熬――买方“抢房慌”，卖方“违约急”。 　　北京某知名中介的一位分店经理任先生告诉《华夏时报》记者，在受冲击最大的8月份，该分店接到卖方电话，提出“我要毁约”、“来告我吧”的例子就不止一起。而在房价相对平稳时这一现象很难出现。 　　“都是利益作怪。房价大涨后卖家想卖更高的价，所以出现了违约。”上述经理说，在北京，一套房在8、9两个月内跳升百万，是很正常的现象。 　　房价疯涨催生违约 　　今年6月7日，70岁的李志忠从河南老家赶到北京。他此行，是要收割7年前的“投资成果”。 　　7年前，李志忠以个人及家庭成员的名义，在北京东三环外一口气买下多套住房。其中一套落在女儿李克名下，一套落在儿子李越名下。李志忠此行，则是以“代理人”的身份，将这两套房“逢高变现”。 　　而1979年出生的童先生参加工作后，历时7年才在北京拥有一处“蜗居”。今年初，孩子满3岁，原有住房已无法满足“三代同堂”需求，他决定换房。5月中旬，将原有房屋签订买卖合同后，他开始四处看房。 　　5月底，童先生通过麦田地产中介，看中李克名下的一套三居室。6月8日下午，李志忠与童先生签署了《北京市存量房屋买卖合同》，双方与中介签订了《居间服务合同》。 　　合同显示，总房款550万元。由于房屋“满五不唯一”，买方需另缴契税36万元，同时需向中介机构支付居间服务费8.25万元。也就是说，童先生共需支付人民币(专题)594.25万元。 　　据麦田地产中介工作人员金小姐回忆，三方合同签署很顺利，买卖双方互留了手机、微信，还热情合影。合同执行初期，履约也及时，童先生在3天内将50万元定金全部付清。记者看到，在买卖双方的微信对话上，李志忠对收到的合同定金予以确认：“童先生，总共收到50万定金……谢谢您能将定金提前汇来。” 　　但今年8、9两个月，一二线城市房价再次高歌猛进。8月19日晚间，童先生接到李克打来的电话，对方问：为什么不能尽早过户，为什么不能提前付款? 　　“合同约定在12月31日前完成过户，而此时才8月中旬，远未到期限。”童先生说，他对房主的要求感到不安。 　　果不其然，9月的一天，中介工作人员金小姐向童先生转达了房主的“几个意思”：首先，要求买家把购房全款打入银行，做资金监管;其次，买家务必提前办理房屋买卖手续，否则她就考虑不卖了。 　　二次挂牌跳涨150万 　　麦田中介分店经理董先生一直跟踪这单交易，他告诉记者，房主提出的上述要求，属合同外的新主张，买家没有义务执行。 　　“我们当时是跟房主面谈的。我们感觉，房主明显是想用这些要求，为自己违约找到借口。”金小姐告诉记者，房价上涨过快，在利益驱动下，卖房人心态发生改变，他们店已经收到好几起卖房人打来的“毁约电话”。 　　不仅如此，10月初，童先生从麦田中介得知：房主早在8月17日就将已签约出售的这套房，在另一家地产中介，进行二次挂牌出售，标价大幅提高到700万元。相比签约价涨了150万元。 　　对此，童先生非常不满。10月14日，以中介挂牌信息“涉嫌一房两卖”为由，童先生向北京市消费者协会投诉。10月17日，在北京市消费者协会约谈下，这家中介撤销了该套房屋“出售信息”。《华夏时报》记者从网站截图看到，该套房屋显示为“暂停出售”。 　　从10月初至今，中介董先生、金小姐及童先生，通过电话、短信、微信联系房主李克及代理人李志忠，提醒其按时履约，但截至记者发稿时为止，均未获实际响应。 　　“一次电话中，李志忠承诺在10月上旬来北京面谈，最终还是没来。其解释是，等他忙完一桩房产官司再说。”金小姐说。 　　10月21日，《华夏时报》记者致电李克，在获知记者身份后，她回应称“我对这事不清楚”，便挂断了电话。记者又跟李志忠取得联系，李则称“我已经不管这事了”。 　　记者调查发现，李克生于1983年，现担任深圳市鹤裕供应链管理有限公司董事长、总经理，还是这家公司的法人代表。深圳市信用网信息显示，深圳鹤裕公司由A股上市公司――旗滨集团投资参股。 　　公开资料显示，深圳鹤裕注册地为深圳市前海深港合作区，是由“株洲旗滨集团股份有限公司”(601636.SH)和“深圳前海励珀科技发展有限公司”在深圳地区首批成立的为企业提供供应链综合服务的创新型企业之一。 　　童先生说，从该公司官网所称的“打造供应链电商平台”、“做行业的互联网金融载体”来看，它是一个靠信用吃饭的企业，“按道理，这样公司的负责人，应该将信用视作生命一样重要”。 　　10月31日，是李克与童先生第一次合同交割日。合同规定，在此日前，房主要完成房屋抵押贷款的清偿，为随后的过户做准备。据金小姐介绍，目前时限已过，业主并未履行这一条款。 　　违约正在上演。根据律师建议，10月31日下午，童先生向房主李克、代理人李志忠发出“催告函”，要求对方在7个工作日内，对于是否继续履约，给予正式答复及确认。如未获答复，将视其正式违约。童先生表示，若卖家违约，他考虑启动诉讼程序。 　　违约成本要提高? 　　“二手房交易单方面违约成本低，是造成违约高发、交易混乱的重要条件。”知名地产律师、京师律师事务所高级合伙人孙建章在接受本报记者采访时指出。 　　据孙建章介绍，在快涨行情下，二手房卖方享有相对廉价的违约成本，这直接导致二手房的“散户市”，带有极强的投机性与功利性。他们判断，房价暴涨带来的利益，高于违约赔付的违约金，因而不惜“推倒重来”。 　　“乐观的是，今年发生在深圳、郑州的两则判例，彰显了司法机关对信用的保护倾向。”孙建章说。此两则判例的共同点是房屋出卖人“毁约”，最终被法院判决“继续履行合同”。不但如此，因卖方拒不履行合同，由此给买方带来的经济损失，一律由卖方承担。 　　孙建章表示，这对那些丧失信用、单房违约的合同方，相关判例无疑是一种警示。 　　补充阅读： 　　专家：二手房交易更易发生毁约行为 存较强投机性 　　记者：楼市违约潮"通常在什么背景与条件下发生? 　　孙建章：每次房屋市场价格暴涨，都会发生大量的"违约潮"。在投机性的恐慌式抢房行情中，一方面房价持续高烧、跳涨;另一方面，在利益驱动下，卖方单方面违约出现"违约潮"。 　　记者："违约潮"主要集中在新房市场还是二手房市场? 　　孙建章：绝大多数发生在二手房市场。与新房交易相比，二手房交易更容易发生毁约行为。究其原因，在于前者面临较大的毁约成本，甚至可能面临维稳压力，后者面临的法律代价相对较轻，并存在较强的投机性。 　　记者：二手房买卖合同，同样具有法律效力，为什么房价暴涨时，卖家敢轻易撕毁合同? 　　孙建章：原因主要有两个，首先是利益驱动，毁约之后待价而沽，比履约获利更大。我们接触的案例，很多卖家是投资客，拥有几套、几十套房产，趁高价套现本身具有浓厚的投机色彩。因为房价暴涨，价格"日新月异"，卖家签完合同后不久，觉得"卖低了"，于是选择毁约。他们更倾向于与买家私了，即，宁可向买家返还"双倍定金"，也要重新报个高价卖房，实现利益最大化。 　　其次，不论在交易管理层面，还是在司法层面，对合同的保护力度偏弱，导致信用价值低廉，违约成本较低，个体的信用价值与物质利益相比，悬殊较大，直接导致见利忘义、铤而走险。 　　记者："违约成本低"是怎样体现的? 　　孙建章：以房价上涨期间卖家违约为例，卖家一般面对两种情形：跟买家谈判，寻求"私了";买方不同意"私了"，选择诉讼。 　　第一种情况较为常见，原因在于，在管理部门不介入的条件下，买方个体维权势单力薄，依靠司法途径耗时耗力，并且对司法判决结果，带有不确定性预期。在强势卖方面前，很多买方不得不选择私了，即卖方向买方双倍返还定金。 　　在第二种情形下，即买方向卖方提起诉讼时，卖方仍然处于强势地位，经过"旷日持久"的司法途径，买家胜诉也是费时费力的"惨胜"。所以，房价快速上涨期间，如果卖家违约，买家大多是"输家"。 　　记者：毁约方强势的局面，将导致怎样的后果? 　　孙建章：房价暴涨期间，集中形成"卖家违约潮"，房价暴跌时，则形成"买家违约潮"。这对社会信用、社会风气及社会心理稳定，造成极大的损害与风险。 　　记者：你认为，在哪些方面需要有所作为? 　　孙建章：应该在两个方面堵住漏洞：首先，提高信用门槛，加大违约成本;其次，形成速判机制，减轻"讼累";再次，针对房屋交易参与者，尝试建立信用档案。  

　　专家们认为，在西方国家民众对地球变暖的关注明显提高、屋顶太阳能采光板价格近年来降低90%、许多人愿意在自己的家里安装太阳能发电和取暖系统的情况下，由于租房者没有兴趣花钱安装太阳能系统，住宅太阳能系统的迅速增长很快就会遇到很大的发展障碍。 　　太阳能将成为最主要能源 　　加拿大多伦多大学蒙克全球事务研究院环球记者项目Global Journalism at the Munk School of Global Affairs的学者Kara Sherwin为加拿大广播公司写作的报道说，屋顶太阳能采光板的售价和安装价格在过去15年里大幅度降低90%，这使得每个独立住宅都可能成为一个小型的太阳能发电站；以至于国际知名的电器公司通用电气公司宣称发电系统超级多元化的时代正在来临，国际能源署也预测说到2050年太阳能将领先于化石燃料、风能、水电、太阳能，成为世界上最主要的能源。 　　加拿大自由党联邦政府上台后也积极推动加拿大太阳能行业的发展，呼吁房地产开发商多建能源可以自给自足的“零能耗”住房，也就是住房的屋顶太阳能发电系统产生的电能与该房屋住户一年的能源消耗相等。  　　加拿大实现“零能耗”难度大 　　不过，加拿大的全国能源委员会认为，在加拿大全国范围内实现“零能耗”住房还属于梦想阶段。加拿大能源委员会说，实现“零能耗”住房普及化的一大障碍是加拿大主要城市过高的房价使得许许多多的加拿大人没有能力购买住房成为房主，他们不得不租房居住；而目前情况下租房居住的人是不会投资花钱去安装太阳能发电系统的；而房东也不会愿意投资花钱安装太阳能发电系统，因为房东要靠提高房租的办法来收回其在太阳能发电系统上的投资，而过高的房租会让许多租房者望而却步。 　　加拿大联邦政府下属的加拿大房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)警告说，加拿大房地产价格超出普通加拿大人承受能力的问题已经不仅是局限于温哥华和多伦多这样近年来房地产市场价格飙升的城市，并首次对加拿大房地产市场发出了红色预警。 　　加拿大租房者无缘太阳能 　　加拿大投资市场分析公司MSCI 发表报告说，温哥华和多伦多这样房地产市场火热的城市的民众要把每个月超过一半的平均工薪收入用在房贷等与住房有关的开支上；加拿大家庭的负债水平处于历史最高点，35岁以下的城市居民中有越来越大比例的人没有能力购买住房。 　　根据加拿大房贷和住房公司的统计数字，2015年加拿大新建出租建筑在所有新建住宅中的比例达到1992年以来的最高点。 　　加拿大低收入者中有70%的人靠租房解决居住问题；加拿大三分之二城市中的租房者要把他们每个月40%的平均收入用在支付房租上。 　　美国华盛顿大学的能源专家Amit Ronen把贫富两极分化与太阳能使用方面的两极分化综合起来考虑，提出了“太阳能收入差别”solar income gap的概念。 　　美国市场经济的办法 　　美国的市场经济制度为解决“太阳能收入差别”的问题提供了一个“借鸡生蛋”的办法，这就是没有钱的居民可以让能源公司在其屋顶上安装太阳能采光板和太阳能发电系统，然后每个月从节省下来的电费开支中拿出钱来逐步归还能源公司的投资；此外是利用办公大楼的屋顶安装太阳能发电系统，并向附近的居民零售发电信用额度，以便部分抵消自己租住房屋的能源账单。 　　预计美国这种社区性太阳能系统到2020年会占到全国太阳能市场的一半儿左右。 　　虽然现在加拿大的省市基本上还没有引入美国这样解决“太阳能收入差别”的方法，但专家们相信类似的解决办法会很快在加拿大的主要城市出现。

　　今天，万科有两件事情，非常值得注意。从中我们可以对市场未来的走向做一些解读，尤其是对正在关心房价会跌多少的吃瓜群众，我认为可以从中得到很重要的买房诀窍。 　　一件是刚刚，万科发布了10月简报。这份简报里体现了很重要的信息，反映了房地产企业在政策干预之后的市场行为。 　　万科前10个月销售金额突破3000亿，累计销售面积2300多万平米，相当于深圳2年的总成交量。 　　但我更关注万科在10月份土地投资方面的动作，房企购地是印证调控政策最直接的反映。 　　万科10月一共拿了20个项目(含物流地产项目2个)，花在拿地上的钱，165.52亿(含物流地产项目3亿元)。而今年前三季度，万科一共拿了99 个项目，按公司权益计算的规划建筑面积约1149.7万平方米，平均土地成本为人民币(5043 元/平方米，总的拿地金额是580亿，平均每个月是60多亿。 　　最严厉调控的月份，市场集体看空后市的月份，龙头企业拿地的金额没有减少，反而大幅增加。这一向是经验丰富的老演员才会使用的演技：反周期操作，在市场繁荣的时候多卖房子，市场调整的时候多买地。因为，这个时候去拿地，土地市场面临的市场竞争是最弱的，最有可能买到便宜的地。 　　当然，还有另外一个解释：万科在补库存。截至9月底，万科的土地储备可建面是：3331.1万平米，比6月份的土储还降了200多万平，相对每年2000多万平米开工量，这个土储已经很低很低了，需要积极补充。 　　但总之，在10月份这样非常特殊的月份增加拿地，足以显示：万科拿地的速度开始加快。而且我判断这只是个开始，接下来的动作会更加积极。就像2014年市场低迷期的做法一样，万科积极动作，买了大量的便宜的土地，从而让2015年的报表达到了历史最好。 　　反周期操作，需要有两个大前提。 　　一是：企业对市场2-3年以后的中长期走势还是相对看好。因为房地产是一个长生产周期的行业，现在拿了地，画图纸盖房子到销售，一个项目搞完都要2-3年。如果对未来的市场非常悲观，那么企业一般会谨慎一些。 　　二是：你手里要有很多钱，这样在市场调整来临的时候，你可以有银子去买地。经验丰富的老演员，这个时候都囤了大把的现金。万科到9月底是751亿，中海到今年中是1180亿港币。手里握着大把钱，就等着这一天到来收网捞鱼。所以，接下来我们应该大概率能看到，像中海这样经历过亚洲金融风暴的老演员，也会出来积极的拿地。 　　用大家听得最多的一句话就是：别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。 　　然而，总是说起来容易做起来难。现在回头想一想，如今站在高岗上的，都是今年上半年拼命拿地王的。尤其是央企国家队，看过去几个市场繁荣―萧条的小周期里，我觉得央企国家队的表现是最可爱的：从来都是喜欢顺着干(尤其是那些水电系、铁路系、能源系)。市场疯狂的时候，他们就去跟着抢地王，以为再不抢就没机会了，企业就要完了。而等到市场调整的时候，这帮家伙手里都没钱了只好吹胡子干瞪眼。 　　这也给吃瓜的群众们提个醒，以后，看到央企们在拼命抢地王的时候，就知道市场火候差不多了，该歇歇了。而看到这些大企业在积极的拿地补库存的时候，也可以试着反思一下，也许后市没有想象得那么糟糕。 　　第二件是，今天早上，11月刚开局，万科在佛山南海(专题)又拿了一块地。 　　这个地方是个不限购的区域。地块建面大概23万，总地价14.896亿，溢价率没有达到100%，楼面价更是6524块。和之前地王疯狂的时候相比，这个溢价率已经很低了。我在佛山的朋友说，佛山同行同感：这是块划算的地。原因一是：罗村9月的新房均价是9552元/平方米。二是：罗村现在的新房去化周期从年初的7.4个月剧降到9月底的2.7个月，属于住房短缺“高能警戒”的状态。 　　6000多块的楼面价，安全性显然还是比较高的。 　　我们可以进一步放大到下面这个框架里来理解万科在佛山的拿地行为： 　　万科在之前公布的三季报里有这样一段话： 　　第三季度全国商品住宅实现销售面积 3.6 亿平方米，同比上升 24.9%，增速较上半年回落 3.8 个百分点。公司持续观察的 14 个主要城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，商品住宅成交面积同比增长 22.6%，增速较上半年回落 22.8 个百分点。 　　报告期内，上述 14 城市的批准预售面积同比减少 15.8%，成交批售比(商品住宅成交面积/同期批准预售面积)由第二季度的 1.32 上升至1.44。由于成交增长和供 应下滑，9 月底上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)进一步下降至 0.98 亿平方米，为 2011 年年底以来最低水平，库存去化周期为 5.7 个月。 　　简单说就是：万科长期以来重兵囤积的中国四大都市圈(京津冀+长三角+珠三角+成渝城市群)，普遍情况都是：库存告急。 　　三季报的市场判断和今天佛山拿地的行为，都解释和验证了两个事儿： 　　一是万科认为2年以后的市场走势依然向好的概率大。因为考虑到房子的生产周期，一般城市的房子库存量总要在至少10个月以上，才算比较安全。一朝发现库存低了，房源少了，再紧张也没用，搬砖又不是搭积木。所以，企业判断市场的短期走向，往往都是看库存量。 　　二是万科接下来会集中在哪些地方拿地，四大都市圈。关于这个，在今年的股东大会上，万科已经清晰的诠释了：城市化下半场，房地产市场依然空间巨大，而且都将是都市圈的天下。挺进都市圈，是今年大型房企的集体动作，尤其是恒大，今年在都市圈的动作最为凶猛《恒大频繁举牌上市房企，讲的是楼市下半场新的投资逻辑：都市圈+卫星城》。 　　万科上述10月份新增的项目，也都展现了这样的特征：长三角占了7个、京津冀占了5个。 　　万科的动作，其实也是在提醒买房人学习用什么样的指标来评价市场更靠谱。不要一看到政策就立马六神无主，供应充足的预期不能稳定，未来还是存在房价上涨的压力的。深圳现在的库存量是9个月，群众们可以多关注这个指标。 　　所以，从龙头公司的市场行为身上，我们至少可以学到这三招： 　　1、短期看城市(区域)房地产的去化周期。去化周期越低，说明未来市场供不应求的严重程度越高，房价上涨的压力越大。 　　2、长期看四大都市圈。城市化率整体超过50%之后，人口加速流向就业机会最多的都市圈里，核心城市和围绕着核心城市的卫星城，是未来的房地产投资重点。 　　3、反周期操作。不要看到市场繁荣、房价高涨就想都不想像水电系一样杀进去，相信市场总是会有波动，机会总是会有。控制好风险，总是要留一些钱，调整来了抗风险能力也更强，抄底买房也更有资本。总之就是：一定要忍住! 　　这些，对我们判断时下的房地产调控也好，判断未来的房地产景气度也好，具体操作方法也好，都有很好的参考作用。 　　继续扯远一点说，时下判断房地产的风气，和以往并无不同，更多展现的是民众的社会化思维和企业的市场化思维之间的差异性。往往一碰到调控，民众情绪也好，社会舆论也好，总是习惯向上看，从政治的角度考虑问题，考虑社会公平多一些，考虑政策的力度会怎么打趴房价。而干企业卖房子的，永远都是在研究需求的变化。这就是为什么政策能够短期内影响房价，而长期无用的原因。因为，对市场的理解和把握，过多依据数字和民意做决策的官员，永远不能比根据市场变化随时调整策略的企业更加的敏锐和专业。官员不行，学者也不行，媒体也不行。 　　所以，观察和理解企业的行为，对正确理解市场波动，是更加重要的。