地产

　　11月25日，多伦多地产局(TREB)在曾发布一篇报道，透露多伦多市府在下周即将提出的2017年预算案中，考虑提高多伦多市土地转让税(Toronto Land Transfer Tax，简称TLTT)，多伦多市府不但仿效安省政府的省土地转让税(Land Transfer Tax，简称LTT)新政，将豪宅200万以上部分的税率从2.0%提升至2.5%，还会将物业价值从25万-40万这个范围的税率提高，也就是说，新税制将会影响所有的房产楼盘，同时包括初次购房者也要增加4%的税率，其他购房者平均则加税7%，豪宅加幅则更大。 　　过去数月不仅是多市居民及商家关注市内可负担房屋的问题，连政府管理层积极考虑有关政策，现时多伦多市有意改变土地转让税(Land Transfer Tax，LTT)，此举令所有买家都要向市府多付土地转让税，也表示今后在这个城市置业将更加昂贵。 　　同时，更多人认为多市首次置业者购买平均售价楼房时，多缴付475元予市府，其他买家也要多付750元，这与省府早前改变土地转让税以舒缓买家负担的目标背道而驰。 　　多伦多土地转让税将提高 　　据地产局TREB透露，在下周的行政委员会会议上，市府为2017年财务预算案考虑不同方法，可以与省府土地转让税整合，当中包括： 　　1、对价值从250,000加元到400,000加元的房产部分划分出来，提高土地转让税率。 　　2、购买25万元至40万元的物业，将会新增额外土地转让税率。 　　3、为了与省土地转让税4000元退税额一致，多伦多市转让税的最高退税额3,725加元相应增加至4000元，但在新税率下，首置者可获4,000元退税，相当于购买368,000元楼房。在现行没有额外税率下，市府最高退税3,725元，相当于40万元房屋支付的土地转让税。市府拟考虑退税增至4,475元，取代原来4,000元，如首次置业者购买40万元物业，可以合资格获得全数退回款项。 　　4、首次购房者有资格获得全额退款的房屋价格，将由市议会决定。 　　5、超过200万元房屋，土地转让税将由2%升至2.5%。相当于200万以上的豪宅每增加100万，则需要多缴5000加元的市土地转让税TLTT。 　　安省与多伦多TLTT对比计算 　　首次购房者将有资格获得最高$4,000的土地转让税退税，此前的最高退税额为$2,000，而购买200万及以上豪宅的买家将面临加税，即从目前的2%升至2.5%，帮助其更易负担多伦多火爆的房地产市场，该政策将从2017年1月1日起开始生效。 图：2017年1月1日实施的省LTT税率表 　　安省土地转让税计算方法 　　目前安省土地转让税的计算方法是按累进百分比计算： 　　物业的第一个$55,000 按比例0.5%计算 ($275.00) 　　物业金额的$55,000 - $250,000按比例1.0%计算($1,950) 　　物业金额的$250,000以上部分按比例1.5%计算 　　如果物业是小于2个单位(包括DUPLEX和SINGLE-FAMILY RESIDENCE): 　　物业金额的$250,000 - $400,000部分按比例1.5%计算($2,250) 　　物业金额的$400,000以上部分按比例2%计算 　　举例说明一套$450,000的房子(SINGLE-FAMILY OR DUPLEX RESIDENCES), 安省土地转让税应该是$5,475.00 ($275+$1,950+$2,250+$1,000) 　　而多伦多目前的旧税率表中，没有25万至40万这级税率，从5.5万至40万一律只收一个百分点。 图：目前多伦多土地转让税的旧税制 　　多伦多市土地转让税计算方法 　　多伦多市土地转让税的计算方法也是按累进百分比计算, 但与安省的略有差别: 　　物业的第一个$55,000 按比例0.5%计算 ($275.00) 　　物业金额的$55,000 - $400,000按比例1.0%计算($3,450) 　　物业金额的$400,000-$40,000,000部分按比例1.5%计算 　　物业金额的$40,000,000以上部分按比例1%计算 　　如果物业是小于2个单位(包括DUPLEX和SINGLE-FAMILY RESIDENCE): 　　物业金额的$400,000以上部分则按比例2%计算 　　举例说明一套$500,000的房子(SINGLE-FAMILY OR DUPLEX RESIDENCES), 多伦多市土地转让税应该是$5,725.00 ($275+$3,450+$2,000) 　　新税制影响所有多伦多市购房者 　　目前，多伦多市所有屋型(包括独立屋，半独立屋，排屋以及高层公寓Condo)的平均房价大约为77万加元，根据现有的旧税制，购房者如果购买一间多伦多市(416地区)77万加元的物业，将要向多市支付11,250加元的市土地转让税TLTT，另外还要向省府支付11,875加元的省土地转让税，两级转让税总共23,000元。 　　根据多伦多地产局的说法，下周递交的新税制将会与省府的新税制一样，增加25万-40万一级新税率。11月14日安省财长公布的省土地转让税只是增加豪宅200万以上部分的税率，对普罗大众没有影响，首次购房者还增加2000加元退税补贴额。但多伦多的税制由于增加25万-40万部分的税率，意味着所有购买25万加元以上的物业均需加税，相当于影响所有购房者。 　　TREB传讯主管及政府事务专员柏利马称，这些改变意味市府的财政更为依赖这类收入来源，而这类收入曾被市府经理批评为难以预计及依靠。该会将出席市府财政预算案咨询会，如推行该报告的建议，将会向当局表达关注。

　　剑桥房价升19%称冠大温哥华榜上无名 　　今年10月份全国最火热的10大卖家市场，全部都在安省，剑桥市（Cambridge）供不应求排首位，贵湖市（Guelph）排第2位。剑桥房市价量齐升，但业界指缺乏供应，买家竞争将推高房价。卑诗省大温地区前十不入。本报记者 　　据加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）于11月15日发表的全国地产销售报告，剑桥和贵湖两市的库存已低于1个月。地产网站BuzzBuzzHome根据CREA的数据，排出全国10大卖家市场排行榜，从多伦多经401高速公路开车大约个半小时可达的剑桥市，以103.73%的销售对新上市比率（销售比），成为十大之首。 　 　"房价以两位数上涨" 　　销售比被广泛认为是衡量一个市场是否平衡，或市场是由买方或卖方主导的指标。以百分比表示的比率，是通过将指定月份的销售数，除以在同一时期在市场上市的房屋数量计算出来。40%和60%之间的比率表明市场平衡，而超过60%则表示是一个卖方市场。 　　10月份全国10个最高销售比的市场均在安省。除剑桥外，贵湖和胡士托－英格索尔（Woodstock-Ingersoll）都超过了90%；诺森伯兰山（Northhumberland Hills）、基秦拿－滑铁炉（Kitchener-Waterloo）、嘉华达湖（Kawartha Lakes）、奥克维尔－米尔顿（Oakville-Milton）、咸美顿－伯灵顿（Hamilton-Burlington）、尼亚加拉瀑布－伊利堡（Niagara Falls-Fort Erie）和韦兰（Welland），都超过80%。 　　根据剑桥房地产经纪协会提供的统计数据，该市10月份的房屋销售数量为287套，较去年同期增长23.2%。而10月份房屋销售的平均价格也是创纪录的411,743元，比去年同期增长18.7%。 　　剑桥房地产经纪协会主席Karlis Bite表示，10月份的情况可能不可持续，这并不是因为缺乏需求，而是缺乏供应。由于10月份的库存不到1个月，销售比竟超过100%，买家之间的竞争继续推高价格，并以两位数上涨。该市10月底的库存量为0.9个月，低于去年同期的2.7个月。 　　买家市场集中草原省份 　　Bite认为，剑桥地产市场火热的原因是，大多区买家正面对高房价，同时汽油价格又低，导致一些通勤人士转向大多区郊区寻找机会。 　　与安省独霸10大火热卖家市场相反，全国10个销售比最低的市场，有9个位于草原省份，销售比均低于40%，是绝对的买家市场。

　　买新房的好处显而易见，可以按自己的喜好设计装修，将来有升值潜力，基于以上原因，很多年轻追求生活品质的置业者和有眼光的投资者都把目光集中在买新房上。买新房固然有很多好处，但是买新房的过程很复杂，需要花很多时间去研究选择，如果不认真对待，可能不但没买的梦想之家，反而惹来很多麻烦和烦恼，甚至经济损失。为了让买家买到逞心如意的房子避免麻烦和损失，在这里介绍一下在加拿大多伦多买新房的程序和注意事项。 　　买房是一个合法交易，需要详细的书面合同。这个合同，通常称作买卖合同，列出买主和建筑商之间达成的协议，双方的权利、限制和责任。没有详细的合同，一旦发生分歧和误解，很难解决也无法强制执行口头承诺，因为缺乏书面的证据。 　　与二手房不同，加拿大多伦多买新房没有标准的买卖合同，一些建筑商采用当地建筑商协会的样板合同，很多建筑商自己起草合同，结果不同的建筑商的新房合同有所不同。 　　一般来说，合同包括你，买家，你要买的房子的信息，和建筑商的行业规范，承诺，限制，声明。在同建筑商签合同之前，你一定要弄清合同包括什么，不包括什么，确保你的利益得到保护，问题得到满意的解答和疑虑得到解除。 　　新房合同包括哪些内容 　　多伦多新房买卖合同比二手房更复杂，这也说明在多伦多买新房比买二手房复杂。合同可能从几页纸到相当大的文件包括很多附件和明细。凭经验，越详细越好。即使是小事，也要落实到纸面，以避免误解和冲突。 　　在多伦多买新房有几种方式。从大的建筑公司买，有的建筑商可以根据客户的需要建造，有土地的人可以雇人建房，拥有或租地的人可以买厂家造好的房子，买低层或高层公寓。每种情况都有各自的行业规定和要求，都反映在合同里。下面着重介绍建筑商合同中的条款。记住每个建筑商的做法都有所不同，但都要合法。建筑商的合同可能包括保护建筑商利益的条款，买房的时候要睁大眼睛。仔细读合同，详细了解合同内容，如有任何疑问和顾虑，找建筑商问清楚。在签合同之前，要找律师审阅合同。 　　1、 房子的基本信息 　　房型和房间号 　　土地的编号(法律描述legal description) 　　可能包括的附件： 　　工地规划图(房子具体位置) 　　平面图 　　建筑师对房子的描绘 　　立体图 (房子前后左右的描绘) 　　规格 　　建筑计划(工作图纸) 　　声明 　　买主和建筑商应在所有附件，明细上草签。目的是避免所有可能出现的错误。如果建筑商对房子的外观提出几个方案，确认合同是你想要的方案和细节。 　　还要确认土地的面积和房子的朝向。为了避免千篇一律，营造美丽的街景，建筑商可能设计几种房型。要确认你知道你要买的是什么户型。为了与整个社区的风格匹配，有时设计方案后期会有改动。问一下建筑商你的房子会不会发生这种情况。 　　注意在售楼处和售楼手册上看到的建筑师的图纸只是艺术品，不是房子准确的描绘。出于宣传目的，门，窗，墙面覆盖层和房子周围的景观可能会被美化。 　　建造房子需要的材料和设备会详细列出，从木料和机械设备到门窗和洗手间的五金配件。 　　通常建造图纸不是合同的一部分。微小的改动会在平面图是上做标注。可是如果你要求对房子做大的改动，修改的建筑图纸要附在合同上。如果你额外付设计和建筑费，建筑商可以为你量身定做房子，建筑图纸通常包括在合同中，买主通常对图纸有所有权。 　　2、费用 　　大多数建筑商会提供取代标准产品的升级产品，比如，优质地毯或高级料理台面，或额外的可选择的项目，从酒架到阳光房。买房的费用通常包括两部分：房子的实际价格和买房附带的其他费用。弄清楚标准的房子包括哪些，不包括什么。如果你是因为喜欢样板房决定买房，可是样板房可能包括一些升级产品，不包括在标准房价内。如果你不确定，让建筑商详细说明样板房里哪些是标准配备，哪些是升级产品。如果你买的房子里有租赁的设备，合同上要注明，比如热水器，锅炉或加热泵。 　　你买的房子添加的升级产品应该详细列出(比如，牌子，型号，编号，颜色和价格，有些建筑商可能立及让你选择升级和附加的产品，额外的费算在房价内。很多时候，你可能以后才能有机会选择升级和额外产品，如需要会对合同做适当的修改。通常在房子交割时付额外的费用。 　　GST/HST和GST/HST新房退款 　　买主可以自己申请退款，或者让建筑商去领退款，也就是让加拿大税务局退税给建筑商。 　　在加拿大多伦多买新房要交GST/HST;然而，房子和买主如果符合某些条件，通常有高达房价2.5%的退款。 　　多伦多新房买主大多授权建筑商直接领取退款。实际上签购房合同时，买主要签一份退款转让表，退款会从房价内扣除。 　　联系当地的加拿大税务部门了解更详细的信息，或访问www.ccra-adrc.gc.ca. 　　付款时间表 　　合同中会列出付款的时间和金额。签合同时要付定金，当所有的条件都满足后，还要追加定金。在建筑过程中，建筑商会要求按建房的进度分次付款，余款在房子交割时付清。 　　不同的建筑商要求定金的金额差别很大，只要是在正常合理的范围内就可以。你要知道你交的定金是否由信托帐户管理?是否有保险?金额多大?如果你反悔想退房子，能否拿回定金。 　　附件： 　　价目表 　　升级产品清单 　　GST/HST 退款转让表 　　定金收据 　　建筑商可能把定金和预订款区别开来。后者是指建筑商会在短时间内为你预留一块地，给你一段时间考虑。一些建筑商在等待政府审批时，可能允许你长时间预定一个房子。 　　其他费用： 　　额外收费和费用 　　调整 　　交割费用 　　可能的附件―额外收费的清单 　　建筑商在交房时可能收各种费用。详细询问建筑商，为了避免交房时出现没预计到的高额收费，要求建筑商列出额外收费。额外收费可能包括，但不局限于：安装和水电煤气接通，电器连接，植树，车道二次铺沥青，新房保修，建筑商准备房契的律师费。建筑商可能会在合同中增加一个条款，当挖掘时遇到岩床或其他复杂的土地情况时要加收额外费用。一些费用是因交房时的调整引起的，比如水电煤气费，预先支付的地税和保险费(如果你接受建筑商的保险)。 　　最后，你还要付许多与交割有关的费用，比如律师费，土地转让费和贷款。虽然这些费用与建筑商无关，大多数公司都会给你一个清单列出费用的预算。应该让你的律师帮你算清交房时的费用。 　　3. 其他条件 　　从买主的利益出发 　　合同用语要易于理解，需要做什么，由谁去做，什么时候做完。 　　除了资金条款，合同要包括其他条款保护买主的利益。比如在签合同之前让律师审阅。有些建筑商会在合同中加一个标准的条款。如果没有这一条款，你要在合同上加上或者加一个附件。 　　还有其他的情况：比如你买新房要取决于卖掉现有的住房。或者你与建筑商签合同时你的配偶不在场，你想加一个条件，买房要得到配偶的同意。 　　从建筑商的利益出发 　　合同可能包含对建筑商有利的条款。比如，买房要取决于建筑商得到政府的建筑许可。或者建筑商还没拿到政府对土地分割计划的批复，如果政府不批准，就不能建房。合同里应该设定时限明确说明如果建筑商终止合同怎么办，比如退还定金。 　　4. 房权的限制 　　Easements在他人土地上的通行权或附属建筑权 　　如果房权有任何限制，多伦多新房合同中应包含这些信息。土地分割可能会限制你对你自己的房子做改动，这些情况很重要，你需要知道。 　　比如建筑商可能与市政府或其他土地拥有者有协议，这些协议要让买主知道。比如允许他人使用或进入你的土地，包括水电煤气管道、电话线、有线电视、下水的安装维修，其他居民进入你的后院。通常你在easement上不能建造永久的结构，比如花房，平台或娱乐设施。有时easement 是临时的，直到社区建设完成后。 　　Covenants 协议 　　协议通常规定拟可以做什么或不可以做什么，例如在后院晾衣服，栽种什么样的树，建或者拆栅栏，或者改变外墙的颜色。电视天线和空调压塑机的位置可能也有规定。有些开发商会公布详细的社区规则。 　　你买房的决定可能在一定程度上取决于社区，所以你要明确社区有哪些优点，比如绿地，景观，栅栏，娱乐设施和学校。如果你想了解其他情况，比如信箱，公车站和候车亭，需要问建筑商。 　　你或你的律师可能要联系当地的政府部门了解周边有没有未来规划会影响你和你的住宅。包括新建或延长的公路，工业区，商业区或住宅区。 　　5. 建筑时间表 　　开工和完工的时间 　　建筑商应该在合同中明确开工和完工的时间，但也有例外。比如，建筑商可能等待你取消条件或政府最后的批复。在这些情况下，合同可能注明开工日期是大致的时间。多伦多新房合同会注明如果建筑商在合同签署后一定时间内不能开始施工，或买主贷款得不到批准，合同失效，定金全数返还。与建筑商确认合同上的完工日和入住的时间是临时的还是确定的时间。 　　工期延迟 　　多伦多新房合同中或附件里应包含如果工期延迟，买主会得到什么补偿。合同可能注明建筑商加入了新房保修项目，这个项目会处理延迟问题。无论在任何情况下，买家要弄清楚什么情况是延迟，怎么处理这个问题，建筑商怎样通知你，如果你在新房完工前必须搬出旧家怎么办。这是很关键的问题，因为你可能要与房东或你现住房的新房主商谈搬家事宜。延迟可能造成借款机构批复的利率失效。询问建筑商和提供新房保修项目的公司，如果发生延迟，怎么处理，具体的工作程序。 　　可能的附件―处理延迟的具体工作程序 　　建筑商和你一样不希望延迟。发生延迟的原因很多，建筑商无法控制，从坏天气到人工和材料的短缺，合同中通常会提到这些情况。如果双方事先讨论过这些可能出现的问题，并熟悉处理程序，如果发生延迟，会比较容易解决。 　　6. 建筑标准 　　多伦多新房合同中通常声明房子将按照省建筑法规建造，精工细作，或类似的话。某些第三方新房保修公司对建筑的做工和材料有明确规定，提供评估优点和缺陷的客观标准。 　　建筑过程中参观工地 　　建筑工地是危险的地方。由于省和国家在劳工，安全和疏忽等方面的立法，以及对建筑商保险担保范围要求的增加，和第三责任险范围的加大，许多建筑商限制买主参观工地。 　　一些建筑商在有工作人员陪同的情况下允许买主参观工地。其他只在特定的情况下允许买主进入工地，比如决定配电盘的位置或在交工前的预检。按照法律，买主进入工地时要穿防护装备，安全帽和防护鞋。一些建筑商可能要求你签免责声明书，如果买主在参观过程中发生意外不追究建筑商的责任。 　　建筑商的新房合同可能包括参观工地的限制和规定。如果没有，询问什么时候可以参观工地?需要提前多长时间通知?可以带其他人来吗?比如家人，朋友或验房师。 　　还要同建筑商讨论如果参观后发现问题怎么解决。多伦多新房合同中可能规定买主不能与工人或承包商直接接触，要与指定的联系人商谈，以避免误解。 　　7. 颜色的选择 　　建筑商通常提供几种颜色和图案供买主选择，比如地板，壁橱和台面。一些建筑商会请有经验的室内设计师帮助买主进行选择。同时，买主可以借此机会根据自己需要更新和增加设备。根据社区的规定，买主也许可以选择外墙的颜色，材料以及门和车库的式样。 　　为了保证施工进度，多伦多新房合同可能规定在一定时间内完成选择。比如你可能要在建筑许可批准前决定外墙的颜色，你可能要在签合同几周内决定室内设计的方案。这样允许建筑商提前向供应商订货，以保证按时完工。如果买主在规定的时间内未作出反应，建筑商有权替买主决定。 　　8. 买主更改 　　从开工到完工，新房的建造通常要花几个月的时间。在这段时间内你可能改变想法或想增加一些内容。大多数建筑商在可能的情况下允许改变，但不是所有的建筑商允许变动。某些建筑商给买主施工进度表，当某一个阶段已经完成后就不允许改变。如果你付高额的费用且不介意延迟的话，建筑商也可能允许更改。 　　对房屋做的更改一般当做分别的独立的合同。所做的变动要落实到书面，双方要签字，这样做是为了避免你在电话中或在工地上同某人提出的要求没有执行，没有记录证明你提出过要求。买主可能要在签更改合同时付款，也可能在房子交割时付款。有些建筑商可能会加收改合同的手续费。 　　9. 建筑商改动 　　签新房合同之前，要弄清楚你在与谁打交道。选择信誉好的建筑商，询问以前的买主的买房经历，避免出现意外，分歧和接受不喜欢的方案。大多数建筑商在合同中加入条款，需要的话建筑商可以做微小的改动，不用通知买主。当然建筑商会尽量避免任何改动，但有些时候，改变是不可避免的。一般来说，建筑商在材料短缺，送货延迟或某种材料或产品停止生产时，有权用同样或更好质量的材料来代替，否则房子要面临停工或延迟交割。 　　多伦多新房合同中可能注明在某些情况下建筑商可以不通知买主做微小的改动，比如，房子的位置，规格，施工的细节已经外墙要经过政府的审批，买主要接受微小的变动。这些变动包括院子和房子以及房间的尺寸。没有标准的定义什么是微小的改动。合同中阐明房子的价值不能因改动而降低。关键问题是买主要了解清楚什么是合理的改动不需要通知买主?改动幅度有多大?会影响买主买房的决定吗?比如你可能意识不到车道小了6寸，可是如果门窗的数量或尺寸有改变时你要得到通知。 　　如果你担心可能出现的变动，要与建筑商谈，越具体越好，这种情况发生的概率有多大?建筑商怎样定义微小和大的变动，如果发生大的变动，是否会通知你，你是否有权退房或换房，还要联系新房保修公司详细询问。以上就是在多伦多购买新房需注意的所有合同事项，希望能对大家有所帮助。  

　　一名华人地产经纪与合伙人此前打算投资Oakville房产，计划联合打造2英亩大的建筑土地，于是与卖家协定以620万元购下物业，但就因为订金晚付了一天，合约无奈被卖方强行中止。       这名华人经纪一方向法庭申诉，希望该合约仍有效，但安省高等法庭在日前做出的裁定认为，本案中是买家未按照合约规定履行责任，因此合约仍旧被判无效。　　       签约日有更高offer 双方闹上庭 　　据法庭判决书的描述，申诉人陶先生是一名地产经纪和投资者，但他的其地产牌照已经于2016年8月过期。他与合伙人已经在奥克维尔市（Oakville）的Old Bronte路上拥有两处紧挨着的物业。今年1月份，他与合伙人打算购下此处另外三个挨着的物业，好让这三处物业与他们之前拥有的两栋物业，总共五个物业能连通成一块两英亩大的建筑土地。     今年，买卖双方就这3栋物业进行过两次谈判，均未达成交易。 　　2016年9月，双方又重新开始谈判，双方最终以620万元价格达成交易协议，陶先生一方需要在24小时之内交10万元的订金。        但根据合约，交易最终执行前还须满足一定条件。主要是合约附加条款中加入"但书"――允许买家在签约后5个工作日内安排银行按揭。买家必须在第5个工作日晚上11时59分前，书面通知卖方放弃但书条件，同时提交25万元追加订金给卖方律师，否则合约宣布无效。本来合约最初文本是买家有15天安排按揭及取消但书，但双方签约时将15天改为5天。 　　买家在第5个工作日晚间，依合约书面通知卖方放弃但书条款，但却未能同时交付25万元追加订金。这笔订金是在次日下午2点21分，这笔订金才转给卖方。通过买方律师转给卖方律师的。 但就因此剧情反转，卖方Toma的律师在7日通知陶先生的律师称，因为第二笔订金没有及时交付，这个合同已被终止。卖方就是以买方未能按时提交订金为由将合约作废，从而引发双方诉讼。        仅仅因为比合约规定时间延后了一天，提供订金给卖家，就被卖家取消合约。而有相关信息显示，卖家曾经在与陶先生签约当天，收过其他买家更好的报价。所以陶先生为此感到不平，将案件提交法院，要求卖家履行合约。　 　        法院裁决合约无效 　　法官拉姆锡（Justice Ramsay）在判词中表示，买方以客观上无法做到为由辩称没违反合约中第2笔订金的规定，但既然他决定在当天律师楼下班后才提交放弃但书条款的书面通知给卖方，就应该想办法在律师下班后也将第2笔订金送达卖方。法官表示不接受买方称试图驾车往律师行送支票的说法。         唐先生向法庭提供的证据，不能显示他当晚已准备好支票，并试图与书面通知一同交给卖家。他实际上是于隔天早上，由买方的信用额度（line of credit）中借25万元交给卖方。在涉及如何交接支票的问题上，唐先生必须事先做出安排，但实际上他没有，他在第二天才写支票。当晚"根本没有准备支票"与"无按时送达支票"是不相同的事。         此外，双方还有一个纠纷焦点，就是在谈判过程中，卖方告知买方物业中有租客居住，要求唐先生在买房之后必须对租客履行责任。随后卖方又向唐先生提交环境报告，透露其中一物业使用了尿素甲醛树脂作隔温材料。对此唐先生表示他有在电脑伤打开这一文件，但仅仅是打开，并没阅读，因此未作出相应回应。双方在此处也存在分歧。卖方不同意与T先生继续完成交易，并退回了此前的两笔订金。 　　综合各方面信息，诉讼中，买方请求法庭下令卖方履行合约，卖方也同时请求法庭下令合约无效。而安省高院法官于最终于11月25日裁决合约无效。        看罢陶先生悲催的经历，或许有很多人在为他惋惜的同时，也会认晚付一天定金就解除谈了那么久的合约会不会有点小题大做？毕竟又不是没钱付不起故意去拖延的。但是你要知道近几年房价猛涨，几乎是一天一个样，谁跟钱有愁呢？

　　《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》昨天正式发布，这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。 　　意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。 　　意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。 　　意见的发布，将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号? 　　我国首次出台产权保护顶层设计 　　《意见》明确了产权保护的十大任务：加强各种所有制经济产权保护;完善平等保护产权的法律制度;妥善处理历史形成的产权案件;严格规范涉案财产处置的法律程序;审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策;完善政府守信践诺机制;完善财产征收征用制度;加大知识产权保护力度;健全增加城乡居民财产性收入的各项制度;营造全社会重视和支持产权保护的良好环境。 　　中国宏观经济研究院教授 常修泽：产权保护制度，是社会主义市场经济体制的基石，只有进行产权保护，才能够保证这个社会主义市场经济能够正常的进行，交易活动才能够健康的展开。 　　中国宏观经济研究院教授 常修泽：产权保护制度，是社会主义市场经济体制的基石，只有进行产权保护，才能够保证这个社会主义市场经济能够正常的进行，交易活动才能够健康的展开。 　　除了我们日常理解的房产等物权，以及债券、股权等产权外，《意见》还明确：知识产权、各种无形财产权，比如人力资本产权，以及自然资源资产产权等都属于产权。 　　财产权保护：公私一视同仁 　　在昨天公布的意见中明确指出：保护产权要以公平为核心，坚持平等依法，对公私财产一视同仁。 　　《意见》明确要加快推进民法典编纂工作。统筹研究清理、废止按照所有制不同类型制定的市场主体法律和行政法规。加大对非公有财产的刑法保护力度。 　　《意见》提出，要严格规范涉案财产处置的法律程序，采取查封、扣押、冻结措施和处置涉案财物时，要依法严格区分个人财产和企业法人财产。 　　中国宏观经济研究院教授 常修泽：法人，比方他犯了法，要处理他的法人财产，不能连累人家自然人的财产。反过来说自然人要违法，也不能混淆法人的财产。 　　常修泽表示，《意见》中的很多内容都是针对实际中存在的问题提出来的，具有很强的针对性。明确公私财产权平等保护，将有利于提高民营资本的信心。 　　产权保护涉及多项社会热点难点 　　《意见》还明确，要完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化。 　　给予被征收征用者公平合理补偿。 　　房屋土地使用权到期，要研究后续期法律安排。 　　加大知识产权保护力度，提高知识产权侵权法定赔偿上限。 　　建立收集假冒产品来源地信息工作机制，将故意侵犯知识产权行为情况纳入企业和个人信用记录等。 　　70年住宅土地使用权到期了怎么办? 　　今年4月，温州房屋20年土地使用权到期事件，引发社会高度关注。70年住宅土地使用权到期了怎么办? 　　文件的精神为：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。 　　对此，北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。 　　对于到期该如何续期的问题，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。 　　北京大学法学院教授 常鹏翱：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，意味着对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。 　　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任 杨立新：续期问题可以从三个方面来考虑，一是不够70年的， 到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

物业税是地方政府的主要财政收入之一，房地产的持有人必须按年度缴纳物业税。但和国人所知的不同，加拿大征收物业税的目的是为了提供市民服务，与房地产价格调控没有任何关系。加拿大各级政府机构的规模普遍很小，权力也非常有限，主要功用就是为市民提供公共服务。市区街道、甬路、路灯、街牌标志、雨水排水等道路设施，以及消防、垃圾回收处理、污水处理等市政设施，物业税的目的就是用于这些设施的修建和维护。 物业税的额度是根据每年度的实际开支制定的。市政府首先要制定一份全年的详细预算，经市议会讨论通过，重要的增加项目要举行听证，市民意见，然后再根据批准的年度预算，推算出每家每户应摊的份额作为缴税的依据。 物业税大约是房屋在当年市值的千分之四。以160平米城市屋为例，物业税今年大约2000元左右。 加拿大10大城市住宅和商业物业税率每1,000元估价的税费表：红色为住宅税费，灰色为商业物业税费，来源：REALPAC 要加物业税2%? 多伦多面临$33亿的基本建设开支以及三条轻轨线中的操作成本近$1.3亿。市府目前没有明确资金来自何处，只是含糊其辞地说，资金不外乎三大途径，包括“税项增额拨款”计划TIF(Tax Increment Financing )、开发费(development fees)以及其它来源来筹集资金。 但市府工作人员的报告则建议，一旦市议会批准上述协议，市府可以将物业税增加2%。 报告称，即使TIF的收益能够偿还全部债务，但在工程建设初期，可能需要增加2%的物业税来填补资金短缺。 市府工作人员的报告还未下定论，多伦多大学芒克国际学院近日发表一份新的报告，该报告认为，物业税仍是城市政府不错的收入来源，用者自负的费用相当需要，城市政府需要多税混合，个人入息税已经为世界上一些城市政府选用。 物业税作用大 物业税。物业税仍是城市政府适用的税种，因为物业难以移动，因此逃这个税不容易。市民获得政府相关服务，交物业税也公平。此税稳定和可预计。但是，物业税带来的收入，可能已经不敷大城市发展的需要。 物业税也有负面因素。比如﹐无法随着经济增长自行增加﹔非常显眼﹔每次提高税率都千辛万苦。 用者自负费。这个费设计得好﹐可以帮助市民在考虑使用多少市府服务时﹐做出有效决定﹔也可帮助政府计算提供多少服务。用者自负的费用中﹐包括路费和停车场费。 城市政府需要的混合税 现在﹐世界上许多城市已开始可以征收不同的税了﹐包括入息、销售、酒店、汽油和车辆等税种。对于加国大城市来说﹐个人入息税﹐可以带来相当大量的收入。对于中小城市而言﹐征收新税可能不一定有效﹐因为征收到的税款有限﹐未必值得开征。比较小的城市﹐依靠省政府转拨税款的程度﹐要高过大型城市。 市府考虑新的税种﹐如果省政府本来已经有的﹐那么实施时就可借用省府的系统进行﹐由此节省了自己另开炉灶需要花费的成本。但市府需要确定自己的税率﹐并将税率和市府具体支出联系起来。 市长真的不多加物业税? 庄德利今天在多伦多地区商会(TorontoRegionBoardofTrade)所举行的午餐会上表示，对嘉丁纳高速和DVP收费是可行的举措，每年可为市府带来$2亿的收入，无疑对市府财政帮助很大。 庄德利说，有市议员建议将物业税增加5%到10%，但他不赞成这个做法。他还说，他既不愿意减少服务，也不赞成卖掉TorontoHydro，或是征收车辆登记税。 多伦多市民也许对庄德利当时信誓旦旦的说法记忆犹新，但当上市长那就是不一样了。尽管市议员们对开征新税的观点不一，市长庄德利的态度多少有些微妙，他说他也不反对加税，但是说要“真诚面对市民”(Lookpeopleintheeye)，告诉他们市府为了建地铁、修公屋、保护市民安全等等，那是要钱的，市府必须从市民那里增加收入。

经常使用谷歌地图的人发现，位于温哥华的川普大厦(Trump Tower)，已悄然无息地被改名为Dump Tower。谷歌方面尚未对此事做出解释，相信这是一个恶作剧，同温哥华市民反对美国总统当选人川普有关。 据悉，在美国大选期间，温哥华市长罗品信曾促请川普大厦发展商改名，而大厦外也曾出现多次示威抗议活动。 除温哥华外，谷歌地图上的美国纽约的川普大厦也曾短暂被改名为Dump Tower。

　　中国大型保险公司安邦保险集团正要买下BC省最大的连锁养老院。报道指称，这次交易金额将超过10亿加元，若得到政府批准，这家总部位于北京的安邦保险未来将在BC省医疗看护服务领域扮演至关重要的角色。 　　安邦保险集团近几十年内在全球收购的趋势强劲。据报道称，该集团已经与这家连锁养老院Retirement Concepts达成交易协议，买下这家创于1988年的家族式养老院企业。 　　由于这笔交易的金额超过了6亿元，因此这项交易目前正在联邦政府的投资审核部门进行详细审查，最终将由联邦创新部长Navdeep Bains做决定。 　　这家连锁养老院Retirement Concepts拥有并运营着BC省24家养老“社区”，该公司在Calgary和Montreal还有几家物业。不过更吸引人是，该公司还拥有几块未使用或仅部分开发的土地，将来可以在这些土地上进行大扩张。 　　而这家养老院公司同时也是BC省医疗看护服务系统的重要部分。Retirement Concepts为BC省提供重要的疗养及看护服务，省府在2015至2016财政年共拨款8650万元给该公司，比省内其他130家类似服务机构都多。 　　环球报道指，有消息来源称这次交易超过了10亿元，但Retirement Concepts拒绝确认这笔交易金额。该公司主席兼执行长Azim Jamal表示，此次交易条款还没有被正式公开，不能就此发表评论。不过他表示，在新的合作协议下，该公司仍然会保持有小比例的份额，并将继续管理养老院每日的运营。 　　政府在审核此类外国资金的投资时，通常需要看这笔投资是否对加拿大有实际利益，并是否符合加拿大工业、经济、文化方面的政策规定，还要看在加拿大参与的商业领域中会产生怎样的影响。 　　而加拿大政府现在正渴望吸引外国资金来加拿大投资，这类外国投资申请很少被拒绝。总理杜鲁多也特别希望能从中国吸引更多投资，并开始与中国展开自由贸易对话。 　　据报道，联邦政府大约在九月底或十月初的时候收到这项申请，通常来说，联邦部门有45天的时间来做决定，也可以再延长30天的时间。

由于公寓供给量增多，加拿大的租屋空置率在2016年普遍上升，但唯独温哥华和多伦多两个城市出现了相反的情况。在目前这两个地区楼市持续火热、许多人投资房地产而且公寓开发市场兴旺的情况下，人们要想在这两个地区租房，难上加难。 根据加拿大房贷及住房管理机构CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)28日公布的数据，加拿大全国总体的租屋空置率在今年10月上升到3.4%，比去年同一时期的3.3%有所增加。CMHC分析，这是由于越来越多新建好的公寓上市，已经超过了售出公寓的数量。 加拿大有许多城市都出现了这种空置率上升的趋势，但唯独温哥华和多伦多两个城市的租房市场越来越紧俏。温哥华的租屋空置率下跌了0.7%，多伦多下跌了1.3%。 紧张的出租市场也导致这两地的租金更高。据统计，在温哥华租一套两室一厅的公寓，平均租金比一年前上涨了5.7%，多伦多这类公寓租金也比去年涨了3.1%。涨幅远远超过了加拿大1.5%的年度通胀率。 这两个地区已经出现抢房价格战现象好多年，近几年房价也一直在上涨，导致许多人担心加拿大楼市产生泡沫，而且越来越外国资金涌入到公寓市场。只是加拿大其他地方的房地产市场相反，都出现了大范围地冷却状况。 CMHC还指出，今年越来越少有租客在安省买房，每年呈两位数增长的多伦多房价让许多人买不了房，同时政府近几年也逐步采取了几项措施，给想要购房的人增加了更多的负担，他们更难买房。

多伦多川普国际大厦酒店（Trump International Tower & Hotel ）被拍售，建议售价3亿元起。有消息说，新东家可以为大厦更换名字。 多伦多川普大厦或遭改名 金融邮报的报道称，美国商业地产公司CBRE正在对该座位于金融中心的56层高的酒店公寓大楼进行推销。本周，该公司在一封电邮中对潜在买家表示，交易完成后，该大厦可能会也有可能不会继续以川普（Trump）命名。 报道称，大厦换名至少会受到部分多伦多市民的欢迎。 美国当选总统川普（Donald Trump，也译作特朗普）并非该大厦的业主，川普的公司Trump Organization负责大厦和酒店的管理，并以其名字和品牌冠名。但多伦多川普大厦的开发商和公寓业主正企图将大厦改名。  言论惹争议 改名风波不断 温哥华新建的川普国际大厦和酒店也面临同样的问题。去年底民调公司的调查发现，有56%的加拿大人支持这两座大厦去除川普的名字。 温哥华川普国际大厦和酒店 川普有关种族评论的言论令不少人感到不安。去年12月，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）也加入要求川普大厦改名的呼声之中。温哥华前城市规划师Brent Toderian呼吁川普大厦改名，赢得了超过5万人的支持。 罗品信以市长的名义曾向川普大厦的开发商鸿博地产的CEO程如锦写了封公开信。“就像川普的无知的言论不该存在于现代社会，川普的名字和商标在温哥华的天际线也没有容身之地。我希望，你和你的公司会迅速移除他的商标，以及公司内所有相关象征。” 鸿博总裁程如锦（Joo Kim Tiah ）回应说，川普政见属个人行为。鸿博为使用川普的商标曾经签订过协议。鉴于取消协议会引发严重的法律和经济后果，这座大厦可能很难改名了。 多伦多川普大厦欠款3亿  香港集团有意竞标 今年10月初，美国私人公司JCF Capital ULC买下大厦的债权，并在当月向开发商Talon International两次发信要求偿债。 Talon于去年7月起违约，债务于去年12月到期。今年10月底，JCF Capital向法庭递交了文件，寻求将该地产进行法庭监管销售，以拿回开发商Talon International拖欠的3.01亿元欠款。 多伦多川普大厦于2007年动工，于2012年开业前，施工一直被推延，开业后大厦内的公寓单位销售不佳，同时又面对多项法律诉讼。3亿元售价包括了大厦内74间未售出公寓单位，一间酒店，以及211间未售出的酒店单位。该交易还包括一些停车位、一个水疗中心和一楼的酒吧。 报道称，有多间外资基金有意购买该大厦，包括InnVest Real Estate Investment Trust的业主Bluesky Hotels and Resorts Inc.，以及香港的鹰君集团有限公司（Great Eagle Holdings Ltd.,）。而对该大厦拥有债权的JFC Capital公司也表示，有意竞标。 罗品信以市长的名义曾向川普大厦的开发商鸿博地产的CEO程如锦写了封公开信。“就像川普的无知的言论不该存在于现代社会，川普的名字和商标在温哥华的天际线也没有容身之地。我希望，你和你的公司会迅速移除他的商标，以及公司内所有相关象征。” 鸿博总裁程如锦（Joo Kim Tiah ）回应说，川普政见属个人行为。鸿博为使用川普的商标曾经签订过协议。鉴于取消协议会引发严重的法律和经济后果，这座大厦可能很难改名了。

       前两天小编介绍了大温哥华部分地区最贵的待售豪宅，心惊肉跳的价格和高大上的装潢实在让人又爱又恨。今天介绍的几个地区的房产，虽然售价不及温西、西温等地，但依旧是不少人望而却步的高价，而且豪华和高大上程度也丝毫不输。虽然买不起，但看一看又不要钱~        1. 1098 Goat Ridge Drive, Britannia Beach, Squamish          Squamish离温哥华仅30分钟车程，这里风景优美，山清水秀，是不少人选择安居乐业的地方。而这栋建于2012年，高贵典雅的定制豪宅，依山傍水，每天都可享受着列颠沙滩（Britania Beach）的温煦日光和无敌海景，两旁还有高耸入云的雪松依稀环绕，既有足够日照，又有清凉树荫。房屋装修大量使用原木材质打造出清新大方的田园风格，花岗石和大理石的点缀以及大教堂式的尖顶天花板则为房屋装潢的高贵大气锦上添花。顶级的现代化设施也一应俱全。            价格：700万   //           地址：  1098 Goat Ridge Drive, Britannia Beach, Squamish              占地面积：26690平方英尺            房屋面积：6225平方英尺            房龄：4年            卧室：5间            地税：7699／年       2. 3127 Northwood Road, North Jingle Pot, Nanaimo        这栋豪宅坐落在距离温哥华四小时车程，需要坐渡轮到达的Nanaimo，占地面积达到了令人咋舌的6英亩。由于Naimao的天然地理优势，这栋住宅也理所当然地有着视野开阔的无敌山景和海景。客厅采用了大面积的落地窗设计，搭配着砖红色的原木窗饰和同色系家私，显得宽敞简洁又不失品味。值得一提的是，房屋墙上挂满了画作，展示橱窗的设计也随处可见，放满了各种各样的精美工艺品，为这栋典雅的豪宅又增添了不少格调。专设的吧台也颇具情调。            价格：670万            地址：3127 Borthwood Road, Nanaimo            占地面积：260489平方英尺            房屋面积：7833平方英尺            房龄：8年            卧室：4间            地税：10465／年        3. 368 33RD AVENUE, Main, Vancouver East        位于温哥华东33街的这栋豪宅离伊丽莎白女皇公园仅仅几个街区之隔，周边拥有良好的绿化环境，各种林荫小道使得Walkscore分数高达85分。很遗憾，或许是因为正在翻新装修的缘故，小编并没有找到更多内部图供大家欣赏。或许这栋豪宅和我们列出来的别的房屋比价格不算高，然而从占地面积来看，这栋豪宅的每平方英尺价格绝对不便宜。            价格：588万            地址：368 33RD AVENUE, Vancouver East            占地面积：3324平方英尺            房屋面积：1912平方英尺            房龄：11年            卧室：7间            地税：5316／年        4. 16551 40 AVENUE, Serpentine, Cloverdale           这一栋坐落在Cloverdale的房屋占地面积达到了令人吃惊的14.8英亩，拥有一大片蓝莓农场，蓝莓品种多样，平时都是自动灌溉，非常先进。一进大门就能看到位于房屋正前方的超大喷泉，十分气派。装饰风格为欧式，色调以白色、黑色和红木色为主，简单大方，而精致的细节设计则透露出低调的奢华。除了有多功能影音房、瑜伽/健身房、8间卧室以外，房屋还配有多个娱乐休闲房，可谓是什么样的休闲娱乐都能得到满足。除此之外，房屋四面八方视野开阔，南北面皆有优美山景。            价格：499.9万            地址： 16551 40 AVENUE, Cloverdale            占地面积：645995平方英尺            房屋面积：10525平方英尺            房龄：5年            卧室：8间            地税：6032／年        5. 330 PRAIRIE AVENUE, Riverwood, Port Coquitlam          这栋位于高贵林港的住宅经过全新修建和翻修过后，把原来相邻的房子与新建的主楼合并于一起，扩张成了住宅超过8000平方英尺，占地5个英亩的超大豪宅，对于大家庭来说是个非常不错的选择。对于喜好运动的家庭这更是一个尤其理想的选择，因为住宅配有超大露天泳池、排球场和运动场。同时，大型购物卖场Costco和高尔夫球场也在很近的地方，不仅休闲娱乐能满足，生活也十分便利。房屋周围绿草茵茵，被苹果树和樱桃树围绕着。装修风格则较为朴素，不及其他奢华住宅那么耀眼。            价格：450万            地址：330 PRAIRIE AVENUE, Port Coquitlam            占地面积：210830平方英尺            房屋面积：8185平方英尺            房龄：11年            卧室：5间            地税：5389／年        6. 5455 120 Street，Sunshine Hills Woods, Delta        与不少奢华豪宅一样，这栋坐落于北三角洲的意大利式独栋别墅也拥有着宽阔的海景视野，然而更加与众不同的是，在这栋房屋的每一个房间里都能够看到美丽的大海。不仅如此，这栋楼的海景、岛景、城景视野非常辽阔，占地竟有整整1英亩之多。经过全新翻修后，这栋住宅的装饰呈现出浓浓的地中海风格，淡蓝色和浅灰色的主调非常别具一格。            价格：400万            地址： 5455 120 Street, Delta            占地面积：39550平方英尺            房屋面积：8246平方英尺            房龄：26年            卧室：5间            地税：7773／年         7. 1536 PARKWAY BOULEVARD， Westwppd Plateau, Coquitlam       这栋坐落于高贵林北部盘龙山庄的全新独立屋，是一栋高贵典雅的欧式豪宅。房屋不仅靠近优美的Baker Mountain和Gulf Island，还背靠两个高尔夫果岭，放眼望去尽是美丽的山景和绿茵草坪。室内设计的最大亮点就是暖白色花岗石和深棕色木地板，形成强烈对比的同时又十分和谐，不难看出之前在装修时很是费了一番心思。在生活设施方面，也配置了最为现代化的空气循环系统和全屋地热。            价格：389.9万            地址：1536 PARKWAY BOULEVARD, Westwood Plateau, Coquitlam,            占地面积：11718平方英尺            房屋面积：7574平方英尺            房龄：0年            卧室：6间            地税：4914／年       8. 314 ARCHER STREET, The Heights, New Westminster           这栋New Westminster最昂贵的待售豪宅虽然价格居于大温各地区的末位，却有着最为独特的装修风格、简练的色彩，大量的原木家具，纯白的窗户，以及绝不多余的简单高档家具，使得这栋豪宅成为介绍的房屋里最为简洁和现代化的房屋。大量的几何设计更是干净利落，赏心悦目。实际上，这栋豪宅由加拿大最具盛名、曾赢得多项国际大奖的建筑公司Battersby Howat倾力打造。不算特别大的空间在细心布置后看上去非常宽敞明亮，每一寸都得到了合理应用。这也就是为什么这栋占地面积不到7500平方英尺的建筑能有这么高的售价。            价格：249.9万            地址：314 ARCHER STREET, The Heights, New Westminster            占地面积：7316平方英尺            房屋面积：2650平方英尺            房龄：1年            卧室：2间            地税：6762／年        看完了这么多漂亮又昂贵的房子，小编已经深深地沉醉了。不知道我们的读者朋友们最喜欢哪一栋呢~

有聪明人说，这不就是中介吗。错！当加拿大买房千万别把经纪当中介! 小编提示加拿大房产买家： 中加两国法律体系和源流截然不同，对商业交易秉承的代理原则也迥然各异。想顺顺利利到加拿大投资房产，首先要认清加拿大的房产经纪绝不等同与中国的房产中介或销售代理。 轻视加拿大房产经纪，您和您的钱也许会死得很难看哦! 在中国 中国有句熟话，叫一手托两家。房产中介大致就是这么运作的。一个中介或者一个销售在中间，买家和卖家是交易对手在两边。 中间人极力促成交易，帮买家压价，帮卖家说好。牵线成功，两头吃佣金。但买卖交易的法律流程中，根本不体现中间人，也就是说，如果交易出了任何问题，中介也是稳赚不赔的。 在加拿大 中国概念上的房产经纪在加拿大是不存在的。因为加拿大法律就不允许一手托两家的事情存在。互为交易对手的双方都要聘请各自的经纪人进行合同谈判。 这也是英美为代表的海洋法系和中法为代表的大陆法系的重要区别。 加拿大房产经纪不是中间人的角色，而是买家或者卖家全权委托的利益代理人。所以加拿大的房产经纪制度就是代理人制度。 经纪人受雇于买家或卖家，他们凭借自己的专业技能和法律专长，全权代表委托人的利益，绝对不会对交易对手有任何心慈手软，妥协和技巧也完全是为了雇主的利益。 清楚这一点就初步理清了加拿大房产交易和中国房产交易过程的差异。 加拿大房产经纪的法律责任和义务： 第一条： 加拿大地产经纪有责任和义务保护委托人的利益，并承担相应的法律责任。 也就是说，委托人和经纪人是法律认可的契约关系，经纪人不只用敬业精神约束自己，也不仅用获取经济利益刺激自己。 如果委托人认为雇佣的地产经纪没有完成自己的工作职责，甚至有渎职的问题，是可以对地产经纪进行法律诉讼的。即使买卖交易已经完成，雇佣的地产经纪仍然不能摆脱这种约束。 第二条： 与中介靠伶牙俐齿讨生活不一样。加拿大地产经纪没有权利代替买卖双方做决定，也不可以有倾向性的诱导买卖双方做决定，如果委托人认为雇佣的经纪做出了不符合规范的行为，即使交易已经完成，仍然有起诉的权利。 是的，又是法律诉讼的约束。 第三条： 加拿大的房地产经纪向自己的委托人提供全方位、客观的信息咨询服务。 请注意这是责任和义务，不认真履行同样会吃官司。 第四条： 加拿大的房地产经纪必须以委托人的利益为第一考虑。如果经纪人为了自己的利益而隐瞒或虚构信息，从而推动双方交易。 委托人仍然有权力随时起诉经纪人并索取经济补偿。 第五条： 加拿大的房地产经纪的责任并不随着交易的完成而结束，委托人在交易结束多年后依然有追索损失的权利。 第六条： 加拿大的房地产经纪佣金，而且是买卖双方经纪的佣金，完全由卖方承担，买方无需承担任何费用。 怎么与经纪人合作 地产经纪与委托人第一次见面的时候首先需要向委托人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系(The Agency Relationship)。 同时拿出“Working with A Realtor”这张表格为委托人讲解清楚，然后由委托人签字确认了解了双方的各种关系。 这个环节不具备法律效力，目的是为了让委托人明确经纪人在今后代理服务中的法律地位和工作状态。并知晓作为为委托人拥有哪些权利。 另外，这张表格只是按照行业协会的要求向委托人讲解，属于经纪人的规范流程。委托人不签字也是没有任何问题的。 第一次接触过后，如果委托人对经纪人表示认可，也愿意将买房的事代理给经纪人就需要签署下一份文件了。 如果你要卖房，需要签的文件叫做《Listing Agreement》。 如果你要买房呢，需要签署的文件叫做《Buyer Representation Agreement》。主要的内容是在某一个时间段内，指定某个经纪，在某个区域内为自己的买方代理人。 当然，如果你不想签署任何文件，经纪人也可以带你看房买房卖房。但这个时候你就要考虑经纪人的感受了，如果你不希望经纪人三心二意的为你工作。最好给他一个满意的预期。 毕竟，委托人和经纪人是互为依存的伙伴关系，需要彼此尊重和信任。

加拿大房地产协会(CREA)的最新数据显示，加拿大10月份平均房价，比去年同期攀升5.9%，至481,994元。尽管加拿大10月房屋均价仅温和上涨，涨幅远低于今年年初的两位数，但交易量打破纪录。 虽然加拿大平均房价的增速放缓，但交易量暴涨。通常，房市会在年初缓缓启动，春、夏季进入旺季，秋天逐渐转冷，冬天放缓。而在刚刚过去的10月，加拿大房市交易不同寻常的强劲，打破了有史以来的10月份纪录，比去年的强势还高出2%，总交易量超过了45,000个住宅。 今年10月份全国最火热的10大卖家市场，全部都在安河，剑桥市(Cambridge)供不应求排首位，贵湖市(Guelph)排第2位。剑桥房市价量齐升，但业界指缺乏供应，买家竞争将推高房价。 新政策影响 道明银行(TD)经济师佩特拉马拉(Diana Petramala)表示，加拿大大多数房市的住房需求上升，很大程度上与较低的利率和潜在的短期需求增长有关，因为购房者试图在新规生效之前入市。 鉴于加拿大在10月17日正式推行更严的房贷新规，买保险的房贷申请都得通过“压力测试”，CREA称，连锁反应将具长期性。该协会首席经济师科朗普(Gregory Klump)认为，衡量新规对房市的影响，需要更长的时间。至于首次置业者是否会受到挤兑，因房市而异。 六大银行齐提利率 大联邦政府为冷却房市而采取行动，加拿大各家银行对此已做出回应，它们开始提高最优惠房贷利率或对外发布的浮动利率。 据《金融邮报》报导，根据贷款跟踪网站RateSpy.com显示，加拿大六大银行通常的五年浮动利率，已从原来的2.25%上升至2.3%。 RateSpy.com的创始人麦克李斯特(Rob McLister)称，银行已开始提高最优惠房贷利率或对外发布的浮动利率。因为财政部正通过一些“幕后”政策，如要求各大银行必须增加资本金存储额以应对房市的风险、对银行将房贷证券化进行限制，及实施新的房贷违约保险限制等，使得房贷成本变高。 麦克李斯特说，美国川普当选总统预计也会对利率产生影响，因为债券市场会对更高的通胀预期作出反应。在最糟的情况下，在未来24～36个月，最优惠房贷利率会攀升1至1.5多个百分点，这意味着每10万元的房贷，每年的利息要增加1,400元。 还贷这笔账要细细算 按揭经纪Steve Garganis以20万元房贷额为例﹐比对每月还款及双周还款效果﹐结果发现﹐5年后本金余额相差不大﹐平均每年44元左右﹐大概相等1次的入油费。 大部分银行及房贷商都有提供的加速还款(accelerated payment)的效果则会大许多。以相同的设定来说﹐每月还款额增加至约1,140元﹐5年之后﹐倘余本金168,300元﹐余额相差5,808元。不过﹐他指出﹐实际的效益来自每年额外多付1个月的供款﹐合共5,260元﹐所以真正的得益也只不过是547元。 如果再进取一些﹐选择每2周的加速还款产品﹐本金额外减少的数额增加至726元。 根据他的见解﹐每2周甚或每周还款并非是提早清还房贷的魔法﹐如果想早一些摆脱房贷﹐实际有帮助的是加大还款额﹐至于每2周的加速还款产品﹐好处在于略为增加每次的供楼金额﹐避免一次性支付大笔的款项。

加拿大房地产协会(CREA)公布的数据显示全国房屋最紧俏的城市是安省剑桥市(Cambridge)，上月该市的房屋销量已经超过了挂牌出售的数量。 剑桥位于多伦多以西，车程1个半小时距离。当地上月的房屋销量与同期新挂牌量之比为103.73，居全国之首。 销存比(sales/new listings ratio)用于衡量房屋市场是否平衡，通常40%至60%为平衡区，高于60%即代表进入卖方市场。 10月份全国销量与挂牌量之比最高的10个城市，全部落在安省，第二至第九位分别是Guelph、Woodstock-Ingersoll、Northhumberland Hills、Kitchener-Waterloo、Kawartha Lakes、Oakville-Milton、Hamilton Burlington、Niagara Falls-Fort Erie和Welland。 这十个市场的销售比都在80%以上。 401沿线 多伦多以西 值得注意的是，这十大最紧销市场几乎都是紧邻401公路沿线，而且多数在多伦多市西面，其中Guelph和Waterloo都拥有大学，因而受到留学生和投资者的追捧。 剑桥地产经纪协会主席Karlis Bite称，当地市场紧俏主要是因为大多伦多地区房价太高。剑桥上月平均房价为$411,743，已经创下纪录，比去年同期上涨了18.7%。 他称当地房市正在经历一场完美风暴，因为来自GTA地区的买家已经从他们的房子上赚到钱，加上汽油价格尚低，可以理解人们愿意在GTA以外地区买房，虽然远一些，但他们的钱能买到更好的房子。

　　澳洲房地产进入“春季销售”旺季，中国买家趁热回归，无视旨在限制他们对澳洲火热楼市买兴的贷款限制举措。 　　融资和房地产经纪机构表示，亚洲投资者已经找到重新进入澳洲楼市的新途径，其中包括将价格较低的房地产作为购买目标，并以现金进行交易。澳洲银行业者今年关闭对海外买家的融资管道后，还有人转向富人或外资银行寻求贷款。 　　购买热潮卷土重来，已经点燃关于澳洲房地产市场泡沫的担忧，让监管机构警惕。澳洲房地产价格已经处在全球最贵行列。 　　房地产集团Knight Frank的研究显示，悉尼海港大桥景的公寓，现在价格超过类似的巴黎埃菲尔铁塔或迈阿密海滩景房。 　　“我们现在甚至看到来自成都或深圳等中国中型城市的人来澳洲买房，”墨尔本Lucror Property的主管David Chatterjee对路透表示，“我们发现大多数房屋和土地买家以现金交易。” 　　澳洲央行已表达对利率处于纪录低位下，房市热络可能是金融稳定性重要风险的担忧。 　　澳洲银行业者今年稍早对外国人收紧融资，指称因信贷风险升高，造成海外需求几近乾涸。 　　但中国买家的询问回升，根据中国最大国际房产网站Juwai.com，在9月当季对高达100万美元地产的询问增加了34%，6月则为12%。 　　澳洲的国外投资规定引导海外投资者购买新的房产，像是期房(off-the-plan)等尚未完工的公寓。 　　报酬不斐 　　监管文件显示，包括大华银行(UOBH.SI)和汇丰银行(HSBA.L)在内的外资银行，已进场填补大型银行留下的缺口。 　　汇丰银行一发言人士表示，银行的抵押贷款客户绝大多数还是当地澳洲人。大华银行则未对回覆置评要求。 　　非银行的放款机构也看中这块市场，咨询公司基点(Basis Point)称，已收到来自非银行放款机构以及借款人不计其数的咨询。 　　“房地产开发商给我们打电话，咨询应该向谁探询借款，投资者也在注意市场情报以便发放贷款，”基点总经理CT Johnson称。 　　一些富裕散户正在集结资金投资澳洲房产。悉尼企业顾问公司Challis Capital获得一亚洲私人投资者集团的1亿澳元(7,400万美元)委任后，本月也跨入房地产投资领域。 　　非银行放款机构Pepper Group(PEP.AX)今年发行7亿澳元的房地产抵押贷款支持证券，成为澳洲房地产领域10年来最大的一笔融资交易。 　　在上海，一私人财富管理顾问公司的一名高管告诉路透，近日有三位投资经理接洽他，希望他投资于提供华人贷款购买澳洲房产的基金。由于客户保密规定，这位高管无法具名。 　　据多位投资者称，在超低回报的大环境下，这种投资的回报可以高达15%。 　　华资企业Longshi Group主管Long Yi Hao称，货币贬值也推动中国投资者走向海外。Longshi在悉尼有三个开发案。 　　“由于现在澳洲的银行放贷要求更趋严格，中国买家将寻求中资银行国内分支以及中国民间机构提供贷款，其利率要高得多，”Long称。 　　硬着陆还是软着陆 　　据CoreLogic RP，澳洲最大城市悉尼房价中值过去一年涨10.6%至80万澳元。 　　澳洲央行原本期望，通过收紧对外资的放贷标准，以及增加房屋供应，会有助于给楼市降温，但房价最近涨势使得央行又开始担心。 　　澳洲央行上月表示，一些地区公寓供应过剩也令人担忧，供应过剩再加上放贷标准更加严格，可能推迟交易或使交易告吹。 　　中国买家的重新入市虽然推高了房价，但能够缓解近来围绕新建房屋供应过剩的担忧。 　　“住房领域或许已过度开发，将出现调整，这是毋庸置疑的，”澳洲央行政策委员会成员Ian Harper向路透表示。 　　但Harper也称，购房债务与房屋估值以及债务在家庭资产中的占比这两个关键的住房可负担性比率在下降，降低了危机在市场蔓延的可能性。 　　“我们会看到当前的轨迹因房地产危机而出现严重破坏吗?我不那么认为。” 　　但并非所有人都如此乐观。 　　“我们可以肯定的说，澳洲仍存在很大的泡沫，”驻香港(专题)的对冲基金公司Apt Capital Management的策略师Amy Reynolds说。Reynolds认为市场若出现修正或导致房价下跌至多15%。 　　“我们看不出能如何实现软着陆。当泡沫真的破裂时，市场人气将改变，形势将会发展很快。”  

(约克论坛综述)据新近的调查显示，接近一半的加拿大屋主未有预留足够金钱，以应付突然出现的经济困难，包括可能失业而缺乏主要收入来源。四成受访者因为拥有房屋，而感到难以支付日常开支，更有16%受访者指出若加息会难以继续供楼。 该项调查由宏利进行，发现约四分之一受访者有1,000元或以下作为应急款项，另有四分之一表示未知有多少积蓄可以用于紧急情况。年届20至34岁的千禧世代屋主认为，应急资金最低中位数字为3,500元。但有38%业主表示，对支付按揭、杂费及保养费用感到一定困难。 迟发工资难度日 由加拿大薪资协会 CPA (Canadian Payroll Association)发布的调查报告显示，近一半(48%)加拿大工薪族表示，他们完全依赖工资支票过活。还有1/4的受访者说，如果遇到紧急情况发生，他们在下个月内攒够 $2,000来应急都很难! CPA的调查还显示，受访者中有一半人称他们会把收入的一部分储蓄，但比例不超过5%;39%的人感觉债务负担沉重。 安省债务首次突破3000亿 尽管第一季度安省经济发展取得了不错的成绩，但是负债依然居高不下。去年底，前联邦财政部长奥利弗就曾指出，安省的债务在过去10年里翻了一番，2015年的净负债(Net Debt)为2948亿加元，比加州债务的2倍还要多，是世界上债务最高的省份。 据加拿大纳税人联盟安省主管Christine Van Geyn透露，安省的债务每天增加3340万元，平均每秒增加387元。到7月25日上午10时半左右，安省负债首次突破3,000亿元，安省省民每人负债约21623元，仅次于魁省的人均22020元。而根据安省财政问责办公室(Financial Accountability Office)的估计，未来4年内安省债务将增加500亿元，达到3500亿元。 预留6个月生活费应急 根据加拿大地产协会的数据，7月平均屋价为480,742元。调查指出，加拿大的屋主平均按揭债务为174,000元，他们以超过四分之一的净收入来支付按揭，约3成人更把30%收入用于供楼。超过三分之一供按揭的受访者是家庭主要收入者，一旦失业便难以支付未来3个月的供款。报告建议，屋主应该准备3至6个月的应急钱作为日常开支。 报告所得，每10人有多于4位利用现时低息环境，可以更快付清房债;有10%受访者未有及为意这个方式还债。接近一半的千禧世代及X世代人士，藉低利率来应付债务，只有三分之一婴儿潮人士会这样做。 家居日用要另外准备 目前多伦多市及温哥华的房价昂贵，时有听闻超级柯化推高成交价。对于千禧世代人士结婚后开始养育儿女，打算从共管柏文搬到低层房屋居住，除非他们的年薪甚高，应付80至90万元的按揭会感到沉重压力。她认为，他们可能只着眼低息情况，以为买下便会不断升值，未曾想到日后加息或屋价下跌将会如何应付。 年轻的置业者须仔细考虑，除支付按揭及日常开支外，还要额外储蓄应急钱，在失业时能够继续付房贷及生活，另备基建资金应付如修理家居等开支。 如果每月没有余钱储蓄，可以看看个人的技能及兴趣寻找兼职工作，持乐观态度及善用时间来多赚收入，工作也会起劲。另外，相约三五知己轮流到各人家里烹调食物或购买外卖，减少出外用餐的开销，同样共享愉快时光。

　　今年10月份全国最火热的10大卖家市场，全部都在安省，剑桥市（Cambridge）供不应求排首位，贵湖市（Guelph）排第2位。剑桥房市价量齐升，但业界指缺乏供应，买家竞争将推高房价。 　　据加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）于11月15日发表的全国地产销售报告，剑桥和贵湖两市的库存已低于1个月。地产网站BuzzBuzzHome根据CREA的数据，排出全国10大卖家市场排行榜，从多伦多经401高速公路开车大约1个半小时可达的剑桥市，以103.73%的销售对新上市比率（销售比），成为十大之首。 　　“房价以两位数上涨” 　　销售比被广泛认为是衡量一个市场是否平衡，或市场是由买方或卖方主导的指标。以百分比表示的比率，是通过将指定月份的销售数，除以在同一时期在市场上市的房屋数量计算出来。40%和60%之间的比率表明市场平衡，而超过60%则表示是一个卖方市场。 　　10月份全国10个最高销售比的市场均在安省。除剑桥外，贵湖和胡士托－英格索尔（Woodstock-Ingersoll）都超过了90%；诺森伯兰山（Northhumberland Hills）、基秦拿－滑铁炉（Kitchener-Waterloo）、嘉华达湖（Kawartha Lakes）、奥克维尔－米尔顿（Oakville-Milton）、咸美顿－伯灵顿（Hamilton-Burlington）、尼亚加拉瀑布－伊利堡（Niagara Falls-Fort Erie）和韦兰（Welland），都超过80%。 　　根据剑桥房地产经纪协会提供的统计数据，该市10月份的房屋销售数量为287套，较去年同期增长23.2%。而10月份房屋销售的平均价格也是创纪录的411,743元，比去年同期增长18.7%。 　　剑桥房地产经纪协会主席Karlis Bite表示，10月份的情况可能不可持续，这并不是因为缺乏需求，而是缺乏供应。由于10月份的库存不到1个月，销售比竟超过100%，买家之间的竞争继续推高价格，并以两位数上涨。该市10月底的库存量为0.9个月，低于去年同期的2.7个月。 　　Bite认为剑桥地产市场火热的原因是，大多区买家正面对高房价，同时汽油价格又低，导致一些通勤人士转向大多区郊区寻找机会。 　　与安省独霸10大火热卖家市场相反，全国10个销售比最低的市场，有9个位于草原省份，销售比均低于40%，是绝对的买家市场。

　    加大还款额是有效还清房贷的最好方法。 　　按揭经纪Steve Garganis以20万元房贷额为例，比对每月还款及双周还款效果，结果发现，5年后本金余额相差不大，平均每年44元左右，大概相等1次的入油费。 　　早于90年代中期，一些银行开始宣传每2周还款优点，指称可以节省大笔的供楼开支，而且也能够快一些摆脱房贷。不过，这名按揭经纪认为，每2周还款1次并非快一点还清房贷的魔法，与每月还款的分别其实不大。 　　为了证明这个看法，他以利息4%、还本期及年期分别是25年及5年为设定，从而比对这2种还款方法的分别。根据他的计算，如果选择每月还款1次，供楼款额是1,052元，期满之后，倘欠本金174,108元。 　　至于每2周还款，每次的供款额约486元，期满后本金尚余173,885元。换言之，在长达5年之后，本金相差223元左右。 　　大部分银行及房贷商都有提供加速还款(accelerated payment)，其效果则会大许多。以相同的设定来说，每月还款额增加至约1,140元，5年后尚余本金168,300元，余额相差5,808元。不过，他指出，实际的效益来自每年额外多付1个月的供款，合共5,260元，所以真正的得益只不过是547元。如果再进取一些，选择每2周加速还款，本金额外减少的数额增至726元。 　　根据他的见解，每2周甚或每周还款并非是提早清还房贷的魔法，如果想早一些摆脱房贷，实际有帮助的是加大还款额，至于每2周的加速还款产品，好处在于略为增加每次的供楼金额，避免一次性支付大笔的款项。

近几年加拿大的独立屋、豪宅、公寓等类型房屋都十分抢手，尤其在温哥华、多伦多地区，无论是本地买家还是海外人士，购房需求都非常高。但是在今年BC省政府和联邦政府接连出台政策打击买家对于房地产市场的投资后，大温地区周边的农场以其独有的特性吸引不少投资客的目光。 农场土地炙手可热 根据省政府的政策，针对海外买家15%物业转让税转的征税对象为房屋，所以只有农舍等建筑才能需要征税，农场自身所包含的大量土地并不需要缴纳税费;同时出于鼓励农业目的农场本身享有极低的房产税;并且加拿大西部中只有BC省和安大略省是不限制海外买家购物农场的省份。正是具备以上种种优点，大温哥华地区周围的不少农业地块现在已经被本地和海外买家购下。 海外买家建超级豪宅 由于农场土地的面积大，且地税低的特点，被许多海外买家看中。据悉，一位华裔买家近几日买下了列治文一块7英亩的农场土地，并在土地上盖起来两栋超级豪宅。而一年的地税只有4867元。 其中一栋豪宅占地面积为2万2000平方呎，里面带有五个带有按摩浴缸的豪华套房，八个浴室，还有一个泳池。另一栋相对小一些的豪宅仍在施工。 该买家表示自己大部分时间都在中国，不过他在BC省也有自己的公司，包括酒店、度假屋和旅行社等。目前，这栋2万多呎的超级豪宅，其中已经有三个套房被租了出去。明年夏天，他计划将这些豪华住宿的套房推荐给中国的游客，游客们还可以到房子周围摘蓝莓。 简而言之，由于这类农场用地，土地面积大且税低，已经越来越吸引海外买家。 郊区农场地抢手，BC省政府考虑对非农买主征收地税 据环球邮报报道，外国及本地买家共买下了温哥华郊区的122处农场土地，平均价格为370万元。今年七月时，一家与香港企业有关的BC省公司以600万元买下了位于郊区Maple Ridge的一块农场空地，该价格比政府的实际估价高了33倍，5年前这块土地的售价仅为1万5200元。而这块土地每年的物业税仅为5300元。 最典型的例子就是今年7月份一家和海外投资公司有关的BC省内公司就以600万加元买下了位于枫树岭的一块农场空地，此前根据政府估价该地块的仅为15,200元，现在这块土地每年的地税仅为5,300元。另一家本地地产公司以1,670万加元的成交价格购买了素里一块10英亩的农场土地，一年的地税也仅有400元。据了解该地块近年来已经被转手多次，其中一名买家的登记身份还是留学生。 据悉，今年9月大温哥华地区报告中就要求政府对“非生产农场”进行税收改革，改革内容包括：增加对土地上各种房屋的价值评估;取消一些免税政策，包括规定农场必须产出定量的农产品才能申请税费减免;并对农业土地储备中可建的房屋规模出台限制措施。BC文化部长Peter Fassbender表示，“政府已经收到关于建议修改土地税费的报告，我们将仔细阅读并进行彻底审查”。 列治文市长布罗迪(Malcolm Brodie)也在致BC省政府农业土地委员会的信件中表达了对这个问题的关注，他认为近些年来随着非农买家的增多，不少农场土地已不再具备农田的资格，“资料显示在2010年农业地块上的新建房屋平均面积为7,300平方英尺，但现在已经不少新建房屋面价超过24,000平方英尺。”加拿大乐活网(lahoo.ca)了解到，今年夏天一位农场主曾向列治文市政府提交一份在农业地块上建造一栋41,000平方英尺、带有泳池、乒乓球场、羽毛球场的“酒店式或多住户式”住宅的计划。 BC省农业部长则支持政府对于农场税费增加的举动，他认为省政府应该给予市政府限制农场建筑规模的法律权力。北英属哥伦比亚大学(University of Northern British Columbia)副教授David Connell认为各级政府应该共同出台更多的政策确保农业土地其本身的用途，“随着城市住宅市场需求的增加、对农业土地的侵占可以看出税费并不具备强有力的威慑力”。 不管如何折腾，总会是“上有政策下有对策”，内行看门道外行看热闹，小编只能提醒：投资有风险，买地需谨慎!

政府正在筹划对目前正空置的加拿大总理官邸进行重新装修。此前政府曾收到过多个有关修缮的建议方案，但最近有一个方案提议把官邸建成美国“白宫”式的地方，而这个花费大约需要5亿6170万元。 这栋位于24 Sussex Drive的官邸始建于1868年，自哈珀一家搬出去以后，目前官邸仍然空置着。总理杜鲁多去年秋天当选后，因为对官邸有安全方面的顾虑，而选择暂时不住进这栋房子。现在他仍然住在Rideau Hall的Rideau Cottage。 据National Post报道，政府现在每个月要花上万元来维护这栋空置的房子，其中光电费一个月就超过一万，而去年12月，这栋官邸光的维护管理费就超过5万。有数字统计，房子空置以来，平均每个月的管理维护费在2万2692元左右。 据2015年政府对这栋官邸所做的价值评估，房子价值在967万3000元左右。官邸占地约3.98英亩，位于一个小悬崖边上，可以欣赏到Ottawa River和Gatineau Hills等景色。房子的顶层还有一个室内泳池，这是杜鲁多的父亲Pierre Trudeau和家人当时住在这里时修建的。 据HuffPost Canada报道，国家资金委员会（National Capital Commission，NCC）收到了许多份修缮官邸的提议，这些提议中，花费最少的方案也需要110万元，主要用来装防弹窗户和进行基本的基建工程。其他的提议方案价格在3800万到5亿6200万之间，其中最“烧钱”的这个提议莫过于要把这个官邸改建成新的“白宫”，不仅可以在里面居住生活，还要办公、宴客等。 总理办公室表示，目前还没有选定任何方案来装修官邸。有消息透露称，政府大约会在明年新年之际决定方案。

　　在多伦多买不起房，就只能租房了。但是，在多伦多租房也不是一件容易的事情。 　　随着房价不断上涨，租房的代价也越来越高。 　　上月，房地产咨询公司Urbanation表示，多伦多租房市场的公寓均价首次突破2000。与此同时，多伦多地产局表示，在一年间，一室公寓和两室公寓的房租上涨7.2%至7.9%。 　　一般来说，地段好的地方，房租都比较贵，毕竟地理位置对房租的影响很大。但是，地理位置到底能怎样影响房租呢? 　　日前，TheRedPin根据2015年8月至2016年8月的数据对比了多伦多24个交叉路口的1室公寓和2室公寓的租价，而且给出了相关的中位价。 　　从整体来看，以下5个交叉路口的公寓确实是“贵的要死”： 　　Avenue Rd. and Bloor St.: 两室公寓$4,295; 一室公寓 $2,072 　　Bay and Queen streets: 两室公寓 $4,107; 一室公寓$2,041 　　Bay and Adelaide streets: 两室公寓 $4,076; 一室公寓$2,095 　　Bay and King streets: 两室公寓$3,864; 一室公寓$2,063 　　Yonge and King streets: 两室公寓$3,074; 一室公寓 $1,911 　　24个交叉口公寓房租信息具体如下 　　Yonge and Eglinton 　　社区：Midtown 　　1室公寓均价：$1,774 　　1室公寓中位价：$1,766 　　2室公寓均价：$2,725 　　2室公寓中位价： $2,650 　　Dundas and Bay 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,933 　　1室公寓中位价：$1,902 　　2室公寓均价：$2,949 　　2室公寓中位价： $2,793 　　Yonge and Dundas 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,890 　　1室公寓中位价：$1,867 　　2室公寓均价：$2,763 　　2室公寓中位价： $2,639 　　Bay and Bloor 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,949 　　1室公寓中位价：$1,868 　　2室公寓均价：$3,420 　　2室公寓中位价： $2,835 　　Yonge and Queen 　　社区：Financial District 　　1室公寓均价：$1,871 　　1室公寓中位价：$1,838 　　2室公寓均价：$3,256 　　2室公寓中位价： $2,600 　　Bay and Adelaide 　　社区：Financial District 　　1室公寓均价：$2,095 　　1室公寓中位价：$1,900 　　2室公寓均价：$4,076 　　2室公寓中位价： $2,954 　　Yonge and King 　　社区：Financial District 　　1室公寓均价：$1,911 　　1室公寓中位价：$1,844 　　2室公寓均价：$3,074 　　2室公寓中位价： $2,625 　　Yonge and Bloor 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,917 　　1室公寓中位价：$1,838 　　2室公寓均价：$3,126 　　2室公寓中位价： $2,686 　　York and University 　　社区：Entertainment District 　　1室公寓均价：$1,966 　　1室公寓中位价：$1,802 　　2室公寓均价：$3,767 　　2室公寓中位价： $2,628 　　Yonge and Adelaide 　　社区：Financial District 　　1室公寓均价：$1,912 　　1室公寓中位价：$1,866 　　2室公寓均价：$3,064 　　2室公寓中位价： $2,600 　　Yonge and Gerrard 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,915 　　1室公寓中位价：$1,880 　　2室公寓均价：$2,867 　　2室公寓中位价： $2,744 　　Bay and King 　　社区：Financial District 　　1室公寓均价：$2,063 　　1室公寓中位价：$1,883 　　2室公寓均价：$3,864 　　2室公寓中位价： $2,815 　　Dunadas and University 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,872 　　1室公寓中位价：$1,870 　　2室公寓均价：$2,675 　　2室公寓中位价： $2,500 　　Bay and College 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,917 　　1室公寓中位价：$1,880 　　2室公寓均价：$2,900 　　2室公寓中位价： $2,788 　　Yonge and Wellesley 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,883 　　1室公寓中位价：$1,840 　　2室公寓均价：$2,754 　　2室公寓中位价： $2,732 　　Bay and Queen 　　社区：Financial District 　　1室公寓均价：$2,041 　　1室公寓中位价：$1,880 　　2室公寓均价：$4,107 　　2室公寓中位价： $2,715 　　Bloor and Avenue 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$2,072 　　1室公寓中位价：$1,899 　　2室公寓均价：$4,295 　　2室公寓中位价： $3,125 　　Richmond and John 　　社区：Entertainment District 　　1室公寓均价：$1,958 　　1室公寓中位价：$1,826 　　2室公寓均价：$3,237 　　2室公寓中位价： $2,706 　　King and Spadina 　　社区：Fashion District 　　1室公寓均价：$1,844 　　1室公寓中位价：$1,783 　　2室公寓均价：$2,778 　　2室公寓中位价： $2,605 　　King and Jarvis 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,823 　　1室公寓中位价：$1,775 　　2室公寓均价：$2,721 　　2室公寓中位价： $2,533 　　Yonge and College 　　社区：Downtown 　　1室公寓均价：$1,888 　　1室公寓中位价：$1,851 　　2室公寓均价：$2,833 　　2室公寓中位价： $2,706 　　Bay and Wellington 　　社区：Financial District 　　1室公寓均价：$2,001 　　1室公寓中位价：$1,860 　　2室公寓均价：$3,575 　　2室公寓中位价： $2,741 　　Front and John 　　社区：Entertainment District 　　1室公寓均价：$1,917 　　1室公寓中位价：$1,838 　　2室公寓均价：$2,958 　　2室公寓中位价： $2,703 　　Yonge and St. Clair 　　社区：Midtown 　　1室公寓均价：$1,813 　　1室公寓中位价：$1,750 　　2室公寓均价：$2,872 　　2室公寓中位价： $2,650  

　　渥太华小伙约瑟夫（Joseph Dupuis ）仅仅用了三个集装箱拼凑成了他的梦想房屋。今年29岁的约瑟夫，来自渥太华市，他在距城市50公里外的森林中用三个集装箱建造了一栋小屋子，以便自己从喧嚣的都市中短暂逃离，来到这座小屋中休憩。 　　从外表看，很难发现它是一栋住宅。 　　约瑟夫以每个3400加元的价格买下三个集装箱。这间集装箱屋虽然只有30多平米，可是麻雀虽小，五脏俱全。这间集装箱房屋内配备有暖气，冰箱，厨房，起居室甚至是温暖的壁炉。约瑟夫称，为了打造这个梦想小屋，他花了3个月的时间，每天工作14个小时。约瑟夫有着继续设计此类低成本房屋的想法，以便帮助其他手头紧张的年轻人。为了建造这样一栋房子，其中太阳能板系统花费了25000加元，购置其他部件成本约20000加元。  　　约瑟夫是一名可再生能源的研究者，集装箱小屋还配备了太阳能板来发电供暖，不仅绿色节能，还降低了生活费用。据约塞夫称，在这里生活，通信费用是最大的开销。约瑟夫说他想买入第四个集装箱，这样这栋房就有二楼了。

　　多伦多地产协会月初刚刚发布数据称，多伦多的房价仍在继续攀升。分析人士认为，多伦多现在已经主导了全国的房地产市场。然而建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)发布了最新的报告表示，GTA的新房平均价格略有下降。 　　房价指数报告称多伦多房价10月上涨 　　根据国家银行的房价指数报告，多伦多房价从9月到10月上涨了1.2%。另据多伦多地产局公布的数据，10月份，大多伦多地区一共卖出9768套房，比去年同期上涨11.5%。 　　相比去年，多伦多的基准价格指数上涨19.7%，各类住房的平均房价上涨21.1%，达到$762,975。 　　地产局主席Larry Cerqua表示，尽管新房贷政策已经推出，但是10月份多伦多房地产市场的增长势头较强。 　　建筑业及土地发展协会：新房价格略降 　　据报告统计，今年十月份大多伦多地区内包括独立屋、半独立屋、镇屋在内的低层新建房屋均价为93万7689元，与九月份相比下降了5万4702元，不过与去年同一时期相比，增长了17%。每平方�盏姆考畚�394元，与九月份相比略有增长。 　　该协会主席兼执行官Bryan Tuckey表示，建筑商在十月份时推出了比前几个月更多的半独立屋和镇屋上市，这类房屋比独立屋要小，但对购房者来说更能负担。 　　报告还发现，十月份的低层新屋供给量比九月稍有增长，上个月共有2282套新建低层住宅上市，最后有1621套在一个月内完成了交易。交易量与去年同期相比减少了10%，不过还是高于十年平均交易量。在出售的新建低层房屋中，有802套是独立屋，独立屋的销量与2015年10月时相比下降了16%。 　　除了低层新屋之外，高层新建住宅的价格在十月也有所下滑，均价为48万3656元，不过与去年的均价相比，还是增长了10%。每平方�盏木�价比九月份有所下降，跌到了594元，但和2015年十月份相比，还是上涨了4%。 　　高层新房价格下降主要是由于多伦多市中心以外地区以及大多伦多其他地区，近期推出了许多新的楼盘开发项目。十月份推出的15个开发项目中，有10个在905区域，而一年前，905区域开发楼盘的项目只有7个，整个大多伦多地区新楼盘为20个。 　　        一个月的价格回落代表一直会跌?专家揭秘 　　早在月初，加拿大地产协会Canadian Real Estate Association所做的统计报告也指出，安省大多伦多地区及周边一带许多地区房屋的供求关系依然紧张，现在仍在是全国房地产市场最强劲的区域。不过有经济学家认为，未来当地的需求也会有所冷却，也许这就是出手买新房的好时机。加拿大权威人士也出来喊话，告诉你多伦多房价不会跌的4个理由。 　　多伦多房价不会跌的4个理由 　　(一)本地经济增长 　　在2016年、2017年和2018年，多伦多每年至少升个3%，超过了加拿大全国其他27个普查大都会地区(CMA)。 　　地产协会在3月发表过一份报告“多伦多经济的前景是激进的”，并且多伦多的失业率从5.8%跌到4.7%。 除此之外，RBC皇家银行也同样看好多伦多整体经济会将持续一个增长的状态。 　　(二)人口增长 供不应求 　　2015年新数据显示，多伦多人口数量已突破600万，而联邦统计局最新公布的移民数据报告显示，截至今年七月，在过去一年中共有32.09万移民登陆加拿大，增幅达到30年来的最高值。 　　而其中可能有一半最终来到好就业的大多地区吧……家安到哪里，就要在哪里买房，购房需求永远不会减少。 　　(三)海外投资者不断的涌入 　　种种迹象也表明，来自世界各地海外投资者，将多伦多视为他们的投资的“避风港”，越来越多了。 　　加拿大财富房地产称，随着俄罗斯和希腊的政局不稳定，这两个国家的投资者早已开始将资金往外挪，首选必是水深火热之中的多伦多。 　　(四)政策的支持 　　BC省的“外国买家税”“空屋税”等政策出来，安省省长明确表示不会效仿，大量资金从温哥华涌入到多伦多，房价自然而然涨的飞起。

　　卑诗省商业地产中酒店市场非常活跃，价格也高，以房间计算的均价近27万元，几乎比安省均价高出2倍。 　　根据商业地产公司高力国际(Colliers International)的报告，去年卑诗省酒店市场的物业成交量录得117%的增长，领先其他省份。 　　不仅如此，卑诗省以每个房间计算的成交价也属于全国最高，平均每房售价269,400元，与排次高的阿尔伯达省的118,600元相比，高出了1.27倍。 　　根据该公司的报告，安省去年酒店成交所录得的每房均价是94,500元，换言之，温哥华的售价高出了几乎2倍。 　　去年，卑诗省酒店物业成交量总值7.59亿元，比对上一年增加31%。大额的成交包括了Fairmont Hotel Vancouver及Westin Bayshore，成交价分别是1.8亿元及2.9亿元。

　　多名业界人士认为特朗普上台之后多伦多地区的楼市仍可望向好市道甚至可能继续火下去。前多伦多地产局主席封赖桂霞及特许会计师梁万邦都强调加元汇率是利好本国楼市的因素。 　　梁万邦表示市场预期美国加息速度比加拿大为快以致加元兑美元汇率料将会进一步回落。 　　他在出席Resident of Markham Amenity Network以加拿大楼市为主题的专家小组研讨会时指出以美元为计算单位的世界投资者会觉得加拿大屋价较为便宜。 　　他估计加拿大始终会加息但在短暂的将来楼市可望看好。 　　同是专家小组成员的封赖桂霞看法更加乐观预期多伦多楼市会继续火下去。 　　她直截了当的指出相对于美元目前加拿大屋价打了7折对买家有吸引力。 　　她表示一些经济师在分析楼市走势方面并没有考虑到加元汇率对楼市的影响。 　　她在研讨会上又谈到加拿大婴儿潮世代开始从美国回流的趋势也为本国楼市带来支持。 　　她解释一些人在美国的物业中赚了钱但当年龄达到70岁留在美国需要购买昂贵的保险所以便卖掉物业套现返回加拿大。她认为这些本土的长者会倾向于购买本土物业。 　　根据这名地产从业员另一个有利因素是全球气温变暖人们不想去暖的地方加拿大成为适合选择因为气温始终不会太热。 　　她说多伦多是世界城市不论是否受到美国影响楼市可望一路火下去。 　　特朗普的政策是以美国本土利益优先。不过富诚地产东主宋伟希望，这名候任美国总统的背景会对楼市有利。 　　他在小组研讨会上指出特朗普是地产发展商，一般来说应会希望老本行向好。 　　宋伟表示因此寄望特朗普推出的措施将会对北美洲楼市有帮助。 　　无论如何特朗普还未正式入主白官已经在金融市场带来动荡，波及本国的楼市。 　　由于市场预期特朗普的政府将会减税，增加开支，导致通胀加剧，以致债券收益率上升，结果令到本国多间大型银行相继调高若干定息房贷产品的利率。 　　皇家银行资深经济师Robert Hogue表示，如果近期的债券收益率上升的情况持续，最终会导致加拿大楼市降温。 　　不过，他指出，借贷成本应会缓慢上升，而且很多业主都造了5年的定息房贷，不会受到加息打击，估计楼市应会朝软着陆发展。