地产

　　温哥华楼市销量及价格虽下跌，但一份全国楼市展望报告仍视温市为最值得观望的城市，并指千禧一代的决定占重要地位。报告预期温哥华在2017年的经济增长会领先全国达3.3%，这由强劲的就业增长(1.9%)和有近2.2万间新屋动工量所推动。 　　报告料有最多新屋动工的城市为多伦多(3.68万)，温哥华是第二多。大部分的新屋动工属多户房屋，因为发展商会聚焦在兴建混合用途的发展和高密度柏文。 　　在整体地产前景中，取得观望评分最高的城市是温哥华，在投资和发展两评分最高分，而房屋方面虽得分不是最高，但属良好。 　　上述2017年楼市展望报告Emerging Trends in Real Estate由加拿大普华永道(PwC Canada)和都市土地研究所(Urban Land Institute)发表，研究其中一部分是分析与报告同名的问卷调查结果。 　　报告又称卑诗政府引入所谓"外国买家税"的影响仍有待观察，部分人认为这措施对遏抑外国买家的作用不大，因为外国买家有能力负担高企的楼价，要待两至三个季度后才会有足够的证据去量度或预测这措施的长期成效。 　　报告提及，千禧一代正推动温哥华的出租市场，他们寻找高质素和新的租盘，并要求位近公共运输系统和设备完善的居所，而出租供应属难以置信般少，空置率在过去五年只有1%或更低。此外，另一挑战会是温市中心欠缺设施，由商铺到学校都不足。 　　报告料，全国整体的楼市价格明年会下跌约1%，而楼市属稳定。  

　　据多伦多星报报道，多伦多的特朗普国际酒店和大厦（The Trump International Hotel & Tower ）可能要被拍卖了。债主想要卖掉它。 　　少数人控股的公司JCF Capital ULC最近买下了这栋65层楼酒店和公寓大厦的建筑贷款。该公司声称，开发商Talon International Inc.和其他相关公司自去年以来就拖欠贷款。 　　JCF Capital已向法庭递交文件，寻求将该地产进行法庭监管销售，以拿回拖欠的3.01亿元欠款。 　　代表该公司的律师未对发表评论要求立即作出回应。授权命名和管理该大厦的特朗普组织（Trump Organization）的律师也未对发表评论要求作出回应。 　　代表开发商Talon公司的多伦多律师行WeirFoulds LLP合伙人Steven Rukavina在电邮里说，“在法庭重组资产的过程中，Talon公司打算和所有当事人进行合作。”他拒绝进行进一步评论。

　　不久前，温市府已宣布从2017年开始，向空置物业业主征收空置税(Empty Homes Tax，简称EHT)。届时，温哥华将成为加拿大首个对空置房屋征税的城市。为什么市府要实施空屋税这样的狠招？在本周三(26日)，菲沙大学(SFU)城市规划(City Program)学系主任Andy Yan在公布的研究中表示，自2001年至2011年，大温房屋空置率在这十年间几乎翻了一番。这是一个多么令人震惊的数字！究竟是什么原因导致了房屋空置率上升得如此厉害？ 　　大温房屋空置率10年内翻番 　　作为加拿大西部第一大城市，温哥华也是一座受到海外投资者青睐的城市之一。Andy Yan指出，自2001年以来，大温房地产成为本地和外国买家热衷投资的项目。   　　而同一时期，根据这份研究显示，在 大温哥华地区，2001年的非本地居民对房屋的占有率为3.5%，五年后上升到6.2%，到2011年时为6.1%。从2001年至2011年期间，大温的非本地居民几乎增长了一倍。可见，越来越多的房屋是非本地居民所有，或是由外国买家或临时居民持有。 　　而最近的数据显示，从2005年至2010年温哥华百万富翁签证计划吸引大约5.7万人，大于3万人选择定居不列颠哥伦比亚省，加拿大西部海岸省份温哥华宜人环境和一流学校吸引来了海外投资者，2015年温哥华大约三分之一房屋被咱们中国买家买走。也证实了大温很多房子都不是本地居民在居住，而是外国人或者临时居民居住的，所以温哥华的空屋越来越多。 　　如果只看非当地人居住的房屋总量，那么温哥华的空置情况更加明显了。大温哥华地区房屋的非本地居民占有数量已经从2001年的27,564套上升至58,229套，十年间增长了一倍。更不可思议的是，其中87%完全是被空置的，外国买家或临时居民所居住的房屋仅占13%。 当地居民和非当地居民的对比也是相当明显 　　关于空屋率上升的趋势，Andy Yan周三在接受《星岛日报》记者访问时表示，从过去7次公布的人口普查结果可以看出，在2006年以前，温哥华市及周边地区的房屋空置率约3%或4%。直到2011年，这一数字超过6%，并保持在该水平。对此，Andy Yan说，当空置房屋在2000年代中期真正成为流行词汇时，正是空屋率上升之际。 　　温哥华2011年空置房屋比例超过6%。图为温市一间空置房屋。资料图片   　　高空置率不止发生在温市 　　Andy Yan的研究不仅仅是为证明温哥华存在空屋率过高的情况，而且说明素里、列治文和Burnaby等地区也存在类似的情况。为此，Andy还调查了大温近30年间的临时居民的居住情况。   　　空置房屋量比较 　　调查指出，大温的空置房屋中，温哥华市区的增长的确最为明显，非本地居民房屋占有数从2001年的12,884套上升到2011年的22,169套。但素里在10年间也出现了明显增长，空置房屋量几乎翻了四倍，从2816个单位达增加到了11,139个单位。列治文和本拿比两个城市在近30年，空置房屋也有两倍成长。 　　Andy Yan向我们透露了高空置地区。温市高豪港(Coal Harbour)可以说是最严重地区，房屋空置率达到了四分之一左右。列治文则集中在3号路(No. 3 Rd.)附近，素里则是靠近天车站一带高层柏文。 　　为了强调这不仅仅是温市的独有现象，他还检查了较小的人口普查区，像宝云岛(Bowen Island)等社区。他怀疑许多是度假屋，至于兰里空置房屋可能被季节性农场工人使用。所以，他的调查表明，空置率的不断增长也发生在大温地区的其他地方。 　　温市低估空置屋数量 　　根据省政府水电局的数据，温哥华2014年有1.08万个空置一年以上的住宅单元，其中有9700个是公寓，占温哥华公寓总数的12.5%，其他为独立屋或其他住宅，占全市总数的1%。空置屋比率仅4.8%。不过，Andy Yan对有关数字持怀疑态度，他估计实际空置房屋至少达到了2.16万个。 　　不论实际空置屋的数量是多少，显而易见的是，非本地居民房屋占有数量越来越多，空的房子这么多，可还有成千上万的租房者难以找到一个家。但愿，明年的空屋税能让房屋被正确利用。让我们拭目以待吧！

　　联邦财政部长最近宣布收紧自住房买卖申报，堵塞税务漏洞的消息经媒体广泛报道后，引发坊间各种解读，其中也不乏误读或模糊的理解。本报记者向财政部查询，获对方澄清一些技术问题，例如可获得资本增值税豁免的“居民”定义，是“税务居民”，而不是取决于公民或移民身分。 　　联邦财长莫奈（Bill Morneau）日前宣布两项联邦政府调控楼市新措施，其中一项措施涉及堵塞非居民在卖房时，获得资本增值税豁免的漏洞，被外界广泛解读为要借此打击外国人在加拿大炒卖房产的投机行为。事实上，“非居民”在此是否可解读为“外国人”，是一般人很难清楚界定的概念。 　　非取决于公民或移民身分 　　在当日联邦财政部的新闻稿所附技术背景资料中写到，一个人如果在买入住所的那一年并非在加拿大居住，则在今年10月2日后，就不可以在卖房时享有资本增值的豁免。这一措施确保“非永久居民”在卖房时，不可以享有任何增值部分的税务豁免。 　　本报向财政部查询“非永久居民”的定义，得到的答案是，在该措施的背景下，“非永久居民”意味在该个人拥有该住房的每个税务年度内都是非居民。而这里的“居民”定义，也就是根据加拿大联邦所得税的规定而决定的居民，而不是取决于该人士的公民或移民身分。 　　本报记者提出一个例子，假如一个已经拥有加拿大籍的香港移民，在此地拥有一个自住房，但后来决定回流香港发展，并申报为税务非居民，几年后决定卖出自己在加国的自住房，其所得的资本增值是否可获得免税？根据财政部的答案分析，这名拥有加拿大籍的税务非居民，很可能只是获得部分税务豁免。 　　财政部称，自住房增值税豁免的计算，是根据在相应税务年度内，是否达到两个条件，即业主是加拿大居民，而且该物业是业主的自住房，两个条件缺一不可。但即使业主在出售物业时的税务年度内，不符合其中一个条件，但在业主拥有该物业期间，在部份课税年度内有符合上述两项条件，则还是可以获得相应部分的税务豁免。 　　留学生长住报税不受影响 　　另一方面，特许注册会计师梁万邦从专业角度，进一步分析联邦财政部的新措施。他强调，有关非居民不可享有增值税豁免的政策，其实并非新政，只是过去执行不严格，因此导致漏洞，而即使如传言指是借此打击外国人炒房，也不会影响留学生和持超级签证、工签等人士在本地购买的自住房。 　　梁万邦表示，很多人将非居民与外国人划上等号是误读。许多有加拿大公民或移民身分的人，如果在某个课税年度内没有在加拿大申报为税务居民，没有纳税，也不算居民。而一些留学生、持工作签证和超级签证的外国人，如果在加拿大常住并报税，也被视为税务居民。 　　因此，联邦政府若希望藉堵塞税务漏洞打压外国人炒房，也只会影响到那些只是作为游客在此购房的外国人，和一些并不在加拿大居住的本国人，而真正在此长期居住并报税的外国人是不受影响的。梁万邦认为，这也是公平合理的。 　　非居民不享豁免早已立法 　　他进一步解释，非居民不享有任何资本增值税务豁免，在1972年已是成文的法律，并非新政，只是联邦政府过去在执行上把关不严。如一个税务非居民在卖出其之前购买的自住房时，对律师声称其家人一直住在此处，其家人是居民，因此这也是其自住房，律师往往将此视为居民的自住房，不会扣押本应扣押的非居民25%增值部分，令部分人钻空子。他估计今后会先扣除所有人增值部分的25%，然后再让卖家拿出是居民自住房的证据，才决定是否获得免税。 　　梁万邦认为，如果联邦政府希望借此打击所谓的留学生和外籍人士炒房，并不会奏效，例如一个在本地居住4年的留学生，买了一所房子自住，并一直报税，在其毕业后准备回国时出售房子，还是可以获得税务豁免。而一个回流香港的加籍人士，如果其在拥有自住房的5年中，有两年符合居民自住房的标准，还是可以获得2年加1年的税务豁免。他指这是非常复杂的税务问题，最好由专业人士来处理。

加拿大建筑商最近日子并不好过，刚推出了新房贷政策之后又迎来了联邦政府修订建筑规则，房价飞高，加拿大房屋供应量更不上的现状，本应该是个好行当的建筑行业并不是顺风顺水。 城门失火殃及池鱼 全国多个建筑业组织抱怨﹐指称所属地区根本没有楼市过热及屋价过高的问题﹐但却受到新一轮收紧房贷措施的打击﹐以致处于城门失火﹐殃及池鱼的境况。 阿尔伯达省住宅建筑商协会(Alberta Home Builders' Association)行政总裁摩亚(Donna Moore)指称﹐有楼市问题的是温哥华﹐至于阿省的首次置业人士﹐则需要协助。 根据这个协会的看法﹐有关的措施其实是针对国内最炽热的市场﹐目前在全国实施﹐因此便出了问题。 斯高沙省住宅建筑商协会(Nova Scotia Home Builders' Association)行政总裁杜洛温(Sherry Donovan)也指出﹐数年之前﹐哈里法克斯每年住宅建筑量高至1,200间﹐但现在已经下降至约450间。 加拿大楼市表现极化的情况明显。加拿大债券评级机构DBRS日前表示﹐由去年7月至今年7月﹐如果剔除卑诗省及安省不计﹐全国的屋价大致持平。 曾经为加拿大按揭及房屋公司工作的经济师邓宁(Will Dunning)亦认为最疲弱的市场将会承受最大的冲击﹐正因如此﹐2012年的重大房贷修例﹐受影响最大的并非多伦多﹐而是一些楼市放缓的市场。 新修订的建筑规则 房屋造价提高 联邦政府料将修订全国建筑规则﹐要求承建商在以下15年中﹐建造更多净零耗能住宅﹐即这所房子能够自己提供本身所需要的所有能量。 它也预期引入措施﹐鼓励屋主将现有房屋改造的更为节能。 它也预期引入措施﹐鼓励屋主将现有房屋改造的更为节能。 两项措施的目的﹐是为减少建筑物排放的的温室气体﹐那占目前加拿大碳污染的17%。 总理杜鲁多将于12月与省长们举行重大的气候会议﹐政府拟在会议之前推出一系列措施﹐房屋节能就是其中一项。 爱蒙顿住宅开发商Landmark Homes发言人伦马克(Tanya Rumak)表示﹕“政府在这方面起领导作用﹐这令人兴奋。我们开始采取措施﹐提高住宅的最低标准﹐这很重要。净零耗能是达到目的的其中一个途径。” 伦马克指出﹐随着与拥有住宅有关的能源开支持续攀升﹐承建商可能选择推出更多净零耗能住宅﹐不需鼓励措施也会这样做﹐因为人们会认为﹐这种房屋长期角度看更节约成本。 净零耗能住宅采用屋顶上的太阳能光板﹐运作高效能的电炉。它们也有额外的绝缘层﹐三层玻璃的窗户等特性﹐以提升建筑物保留热量的能力。这些措施将令一栋房屋的平均成本增加15%。 渥太华住宅建筑商Minto Communities高级副总裁斯特罗恩(Brent Strachan)说﹐从长远看﹐拥有一栋净零耗能住宅﹐会为物业主节省能源开支﹐尤其是即将实施碳税的情况下﹐但尽管如此﹐这种住宅仍然很难推销。 他说﹐成本增加是其中一个因素﹐一栋单一家庭的房屋﹐成本增加75,000元﹐那不是小数字。 楼市新政使得楼市市场放缓，而此带来的影响将远不止这些，房价给加拿大经济带给联邦政府的考验也将远不止与此。

多伦多在生活成本飙升速度上越来越让人欲哭无泪了，为什么这么说?因为据多伦多房产局的最新报告，在多伦多想在公寓楼上租个一居室，均价达到了1777元/月，这个数字较之去年同期上涨了7.2%。 看了上面的数据，敢问你的钱包是否有房租涨的快呢?这只是一居室的房租价格，如果你在寻觅空间大点的公寓，比如两室一厅，房产局给出的月租均价为2219元，比去年增长了8个百分点。 对多伦多很多租房一族来说，房产局的最新数据在意料之中，因为在加拿大，多伦多的房价和房租一直都高居榜首，让生活在这个城市的人们，尤其是年轻人倍感压力，他们一边在梦想的支撑下坚持，一边在疯狂蹿升的房租下艰难求生，仿佛这已成为多伦多的众生百态。 多伦多房产局发言人称，由于今年第三季度多伦多的公寓建成数量较之去年有所减少，才多多少少导致现阶段的出租公寓供不应求，房租不断上涨。 不过，从最新的趋势也很难确定房租到底会不会继续飙升，如果明年住宅公寓在建数量增加的话，将会缓解高房租的情况，但是这些都很难说，还要考虑出台的联邦政府贷款新规等因素。

近年来，海外购房者越来越多的涌入加拿大房产市场，很多加拿大本地人以及房市专家也表达了对海外购房群体的担忧。 不过，多伦多一家公寓调查机构最新公布了一份数据，显示在大多伦多地区(GTA)的置业数量中，加拿大本地购房者占多数，而饱受争议的海外买家数量反而并不大，仅占了5%。 Urbanation机构日前发布了这份最新的调查数据，在大多区所有售出的新房中，海外购房者占了5%，而GTA本地居民的新房成交量占了52%。 这份调查结合了全国新公寓地产项目的地产开发商和房产经纪人提供的数据，基本上加拿大各个地区目前售出的新房中，海外购房者占比在1%-25%，本国购房者占比在5%-90%。 整体上来看，加拿大本国居民购房量依然远超海外买家。所以，虽然海外购房者尤其是中国人在加拿大买房的越来越多，但也并没有对加拿大人购置房产造成很大的威胁和负面影响。

硅谷，一个常常见诸于报端，看着很熟悉，但是又不那么被人所了解的未及之地。它不是一个严格限定的地理位置，一般来说是指旧金山和湾区，其中湾区又分为东湾（East Bay）和南湾（South Bay），传统意义上以高科技为主的硅谷其实可以看作是南湾的代名词。 虽然我们可以通过 HBO 出了三季的喜剧《硅谷》管中窥豹认识一下硅谷中人的生活，但是该剧中充满了科技圈中那种你知我知心照不宣的暗语，人物角色也大多有着现实映射，总的来说还是属于小圈子的乐趣。本文不会存在这种认知难度，直接就给你扒皮，探寻一个硅谷精英的生活娱乐，衣食住行。 数据与暗语：硅谷精英的切口 在科技行业中很容易就看到夸张的形容词：产品「史上最强」，技术「独一无二」，团队「世界一流」，收入「飞速增长」，市场「大到没边」，最后「改变世界」。但是在硅谷这样一个数据驱动型的世界里，你得拿出数据来证明自己。数据相关的各类指标也是硅谷精英们商务会谈、聊天扯淡所必不可少的词汇。 等你要写融资 PPT 的时候，别忘了还有 Cohort Analysis（用户粘性分析）、Retention Rate（回报率）与 Burn Rate（烧钱率）。 除了上述数据指标缩写，硅谷还有一些常用词。最典型的一个当然就是被用到发红发紫甚至让人反胃的「独角兽」。虽然说得太多有失格调，但是作为基本知识还是需要了解的： Hustler，Hacker，Growth，Lean，Rock Star，Monetize，Ideate，Iteration，Low-hanging fruit，Uber for X?，Visionary?，Crushing it，Gamify，Bubble。 上述词汇不宜翻译成中文使用，它们非常精妙，只有当你在聊天时轻轻吐出上述英文，才会显得比别人不知道高到哪里去。 硅谷毗邻世界上最会说故事的好莱坞，相当意义上来看其实是一个科莱坞（Techlywood）。在硅谷会讲故事的人运气都不会太差（在中国会讲相声也行），它不仅能打动人们并获取注意力，也是最好的兜售方法。 想要请到一位技术大牛吗？你得向他兜售公司的远大前程。想要和消费者愉快聊天吗？最终目的当然是要推销产品。想要风投被你的融资 PPT 打动吗？别忘了你其实就是在想方设法卖出自己公司的部分股权。想要科技记者为你写出一篇完美的报道吗？你得先给自己找一些读者爱看的卖点。中国小店都知道给自家烧饼与肉汤扯上一个朱元璋落难逃窜、乾隆爷七下江南的故事，何况是硅谷这帮要卖公司的人精呢？ 富忙族：在硅谷，吃饭穿衣都可以省略 硅谷的科技公司为员工提供的福利经常为外人所羡慕，花样繁多的食堂，随便吃的零食饮料，健身房与冥想室，游泳池与婴儿房，带着宠物去上班，自己死了家属能领 10 年半薪，还为女性员工冷冻卵子提供补助。但是换个角度想一想，公司之所以提供这么齐全的设备与周全的福利，就是为了让你安心地多加一会班，为公司玩命没有后顾之忧。 硅谷精英们以忙为荣，每周工作 100 小时，早上 6 点起床已经不值一提。你知道雅虎 CEO 玛丽莎•梅耶在哺乳期也每周工作 130 小时吗？ 没有时间搭配穿衣 当你走进硅谷的各大科技「工厂」，第一件事就是赶紧脱掉西装与领带，免得被别人认为是给 CEO 开豪华轿车的司机。 硅谷人民着装风格随意，大家更愿意将搭配服装的时间用于工作。时尚杂志编辑们经常嘲笑这种极简穿衣风格，认为硅谷这帮人是品味糟糕才穿得如此邋遢，这实在是冤枉了他们的良苦用心，硅谷精英们可是要抓紧时间改变世界的人。 乔布斯与扎克伯格是硅谷极简着装的代表人物。已经仙逝的乔帮主不仅将黑色高领套头毛衣在一次又一次的苹果新品发布会上发扬光大，还带动了 New Balance 运动鞋的销量，使其成为技术男的标配。 扎克伯格的衣柜里则挂满了一模一样的印有 Facebook 标志的灰色短袖 T 恤与黑色长袖拉链卫衣。除了结婚和会见国家领导人，其余场合都可以用这两款上衣应对。这种简单的组合可以保证他在早上起床的时候不花一秒钟就可以决定今天穿什么，「有更多时间服务用户」。 计划在明年上市的 Snapchat 也有一个不那么费心打扮的 CEO，埃文•斯皮格尔即便是与超模未婚妻米兰达•可儿一起出街，大多数情况下也是简单的白 T、白鞋加牛仔裤，只是在天气冷的时候披上一件黑色夹克。 （作为超模的可儿还是比较注重服装的搭配，换了五套来搭埃文不变的装束） 即便是在硅谷有着放荡不羁的花花公子之称的甲骨文 CEO 拉里•埃里森，也没有在服装上花费太多心思，永恒的黑色毛衣（高领与 V 领）配不同的西装外套，唯一需要动脑筋的就是外套颜色而已。 （黑灰棕，男士外套不悔的选择） 没有时间好好吃饭 吃饭浪费了自己本可以用于改变世界的时间，这是硅谷中人的一大痛点。特斯拉 CEO 伊隆•马斯克曾经说道：「如果有一种方法可以做到不吃饭省下时间去工作，我肯定就不吃了。真希望有办法可以不吃饭就获取足够营养。」马斯克是硅谷精英中珍惜时间的代表性人物，他的 5 个孩子都是依靠试管婴儿这一超有效率的方式来到人世。 在 2013 年，厌倦吃饭的硅谷程序员 Rob Rhinehart 通过众筹生产了 Soylent 这种类似于家畜饲料的代餐粉末，解决了在硅谷吃饭费事这个问题。该产品成为了无数硅谷忙人的福音，一直苦于无法边吃饭边写代码的程序员们，终于可以依靠流食来实现梦想。 硅谷的另一类大忙人风投们也爱死了 Soylent Soylent，Andreessen Horowitz 的风投公司里不少人都投资了 Soylent，甚至将一天三餐都换成了这种代餐食品。该公司还在发布会上以 Soylent 调制成鸡尾酒供来宾享用。风投的喜爱使得生产Soylent 公司估值已达到 1 亿美元。 最新版的 Soylent2.0 变成了打开就喝的瓶装饮料，一瓶可提供热量 400 大卡，售价 2.4 美元。普通人一天喝 5 瓶，仅花 12 美元就可以活下来。这么好的生意当然不能让其一家独大，现在硅谷已经有了 Schmoylent、Schmilk 和 PeopleChow 等同类竞品，百变的名称，不变的粉末。 依我看上述这些都不是终极的解决之道，硅谷精英们应该向乔布斯学习，从东方古老智慧中寻求答案，像中国道家一样练习辟谷。 浪费别人时间就是谋财害命 守时在硅谷格外重要。知名风投 Andreessen Horowitz 规定自己的员工在与创业者见面时每迟到 1 分钟罚款 10 美元，这不仅关系到你是否对于别人有足够的尊重，也是为了节省双方时间。 写邮件也不能大意，风投平均只花不到 4 分钟看一份融资演讲稿，读邮件顶天了也不会超过 30 秒。在硅谷的邮件礼仪中，言之有物的邮件应该将内容控制在 3 个要点，不超过 5 行字的范围内。正文务必简洁，无需博士学位也能轻松阅读。 在硅谷打一通电话的时间最好控制在 15 分钟内，与人会面则以 30-60 分钟为佳。之所以要按照 15、30、60 分钟的时间段来进行安排，是因为不少硅谷的工作狂们一天的时间安排表都精确到了 15 分钟一个区间。 如果你也想要像硅谷精英学习，不如先对衣柜进行断舍离，再去美亚海淘一箱 Soylent，在工作场合别迟到也别废话。 居硅谷，大不易 北京深圳的房价令人咋舌，硅谷的房价也是如此，旧金山湾区都市圈的房价中位数为 110.8 万美元，而美国房价平均中位数也不过 18.35 万美元。城门失火殃及池鱼，硅谷的高房价害得附近餐厅因为付不起租金纷纷倒闭，这下子又给人们不好好吃饭提供了更多的理由。 （在 zillow 上随便搜了一下 Palo Alto 的房价，你们感受一下） 在硅谷房子反正是买不起了，然而租房也不会更好过。请看 2015 年的硅谷部分房租数据： 在如此高房租下，能与朋友合租或者在朋友家客厅打地铺已经算好的了，连 Google 的员工都得在公司搭帐篷、睡在厢式货车里来省下房租，你就能明白这个问题的严重性。 （Google 员工 Ben Discoe 住在一辆面包车里） 不出意外，可睡人的厢式货车在硅谷也成为了一门创业生意，68 岁的老创业者 Bob Allen 为没钱租公寓的湾区居民提供了带床和厨房的厢式货车，租半个月以上日租金为 30 美元。你问洗澡怎么办？当然是在设施齐全且带健身房、游泳池的公司里解决。 除了房子，在硅谷开车也比别的地方花钱更多。硅谷所在的旧金山地区汽油每加仑均价 3.20 美元，全美平均油价则为 2.33 美元。通过这个数字对比，你或许会明白为什么硅谷居民宁愿开特斯拉或骑自行车。 与美国其他地方相比，旧金山的食品价格也贵的离谱。旧金山的奶酪均价为 7.1 美元，全美均价仅为 4.35 美元；一磅鸡肉在旧金山平均要卖 6.25 美元，然而全美平均售价仅为 3.63 美元。不过这个关系不大，反正硅谷精英们还可以喝廉价的 soylent 代餐饮料。 酒精、大麻与节日：硅谷精英怎么玩？ 房价、租金、物价的问题实在太沉重了，最后还是来看看硅谷精英生活中那些轻松愉悦的话题吧。 中国的酒桌文化饱受诟病，可是在硅谷也少不了要喝酒。硅谷创业公司企业文化一部分就是喝酒，没有吧台的创业公司都不太好招人。工作压力大要喝，新版本上线了要喝，公司没拿到钱要喝酒解忧，顺利融资当然要大喝庆祝。在硅谷不喝酒的只有孕妇和正在治疗酒瘾的患者。 （去火人节受罪属于硅谷金字塔底层需求） 硅谷金字塔的上层人士热衷于去内华达黑岩沙漠参加一年一度的火人节，不过他们可不想像一般人那么受罪。硅谷大佬会提前让人把自己的豪车开到营地里围成一个私人领地，随后再乘私人飞机去度过为期一周的帝王生活。这些豪华营地里有电、有水、有厨师，还引入了奢华的流动厕所。有些高级营地也接受外部人员加入其中，不过收费是一人 2.5 万美元。 （还未烧掉的 Burnning Man） 比火人节更得硅谷精英人心的是才刚刚举办两年的 Further Future，票价最低 350 美元。火人节讲究吃苦耐劳，硅谷精英们的豪华营地只能遮遮掩掩。Further Future 反其道行之，就是要让硅谷精英们大笔花钱、肆意放松。 （Further Future 现场照片,来源其官方网站截图） 对于金字塔底层的硅谷民众来说也不用愁，在未来或许你可以在硅谷光明正大吸大麻。加州医用大麻已经合法了十几年，如今正在积极推动消遣用大麻合法化，Facebook 前总裁肖恩•帕克为大麻消遣用合法化捐款了 100 万美元。 如果一点钱也不想花，又觉得喝酒抽大麻不健康，那就听听独立乐队的音乐吧。注意了，在硅谷听独立音乐是没有问题的，如果听火到不行的霉霉（Taylor Swift）或者水果姐（Ketty Perry），还是要注意隐蔽。虽然与好莱坞比邻而居，硅谷精英们对于大众主流音乐并不那么感冒。 硅谷在感觉中一直很近，无论是每天面对的手机还是电脑，都充满了来自硅谷的智慧。在芬兰语有一个词语 Kaukokaipuu 专门形容一种莫名的「对未及之地的乡愁」，希望本文能够让你缓解一下你对于硅谷的愁思。

为了让女儿有一个温馨的住家，好爸爸Tim用了4年的时间，把一个破马厩改造成网络最红的房子。 房顶树影斑驳，小院绿草青青。 玻璃门窗温暖，原木墙透着热爱。 六年前，为了更好的居住环境，Tim买下这里。 处于富人区，40万英镑的价格，在他承受范围内，面积也足够大。 虽然是百年前的破马厩，和7间小车库。荒废已久，还飘着异味。 Tim本人就是结构工程师，又找来建筑师朋友帮忙，用了两年时间，准备前期工作。光设计图纸，前前后后，就画了750版！ 开工之后，更加是细致入微。 在坚持不拆除，维多利亚时期砖墙的基础上，地基打了半人多高。 屋顶专门定制。土黄色的金属表面，还特意做旧，营造历史感。 大物件用大吊车运。 小物件从窗口塞。 铺个沥青，Tim跪着上阵。生怕哪一块，没有弄平整。 连组装的柜子，也测测承重。累得Tim连连感叹：腰都要不是我的。 这样不分寒暑，不辞辛苦，又是两年之后，终于大功告成。 昔日破马厩，变成了，温馨独特的家园。 庭院不大，满是绿植，入眼青翠如许。厨房空间足够大，一面墙壁柜，一面墙玻璃。木面大岛台，低垂灯具，极具艺术感。 楼道墙壁被通透的玻璃代替。遮风挡雨，却不耽误阳光普照。 更重要的是，这里成为了女儿的乐园！

一哄而上，一哄而散。 中国的很多事情，大抵如是。 股市火的时候，人人都去炒股，连公园跳广场舞的大妈都开口闭口市盈率啊、K线图啊。 楼市火的时候，大家都去买房，小夫妇彻夜排队办离婚，交易大厅办过户的号都炒到几万甚至几十万一个。 之所以有这种恐慌性的心理，很多时候跟信息不对称有极大的关系。 俗话说，手中有粮，心中不慌。 在大数据时代，则是手中有数据，心中不慌。 你试想啊，之所以大家在房价高涨的时候拼命买房，是因为你不知道这个市场上还有多少房子可以供应，有多少人在抢购房子，供需方面的数据，都是一笔糊涂账。 而那些中介、开发商就钻了信息不对称的空子，造出一房难求、土豪一次购买60套房等不实谣言，助长了市场的恐慌情绪。 所以，搞清楚中国有多少套房子，这事很重要。 那么，中国究竟有多少套房子，这其中，又有多少是空着的呢。 哥上午正好跟社科院日本所一位专家聊天，谈到了日本房子的空置率问题，他说日本的平均空置率大概在10%以上。 中国呢，对不起，没有这样的数据。 挨家挨户查？可能吗？！ 哥记得有一年北京市公安局曾经有一个数据，大体是北京有380多万住户联系不到，当时被市场解读为北京空置380多万套房子，尽管有关部门对此进行否认，但究竟真正有多少房子，仍然成谜。 不动产登记？对不起，一些城市刚开始试点就已经叫停了，没法查房屋统计数据，据说是怕那些数据公布出来造成恐慌情绪。 虽然没有官方的权威统计数据，民间一些研究机构还是在努力。 以下是一些机构发布的数据。 第一，中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。 第二，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。 老实说，这些数据到底靠不靠谱哥是持怀疑态度的，你想想日本的楼市都跌成狗了，人家的空置率也就14%左右，中国的大城市的空置率有那么高吗？ 而且如何定义空置，这本身就是个难题。 小夫妇装修完房子之后，把它晾个一年半载散散味道，这算空置吗？ 这片老旧小区要改造了，居民先暂时迁居到别的地方，等改造好了再回来，这些被改造的房子算空置吗？ 类似的疑问还有很多很多。 据说国际上的通行标准是想租租不出去，想卖也卖不掉，这样的房子才算空置房子。 这种标准哥觉得更是靠不住了。如何定义租不出去，卖不掉呢，哪个房东会说自己的房子租不出去，卖不掉呢。 另外一个问题是，发达国家城镇化率接近百分之八九十，生育率也极低，房地产市场基本就是个二手市场，存量市场，统计起来很比较方便。 中国呢，城镇化正在进行之中，虽说人口拐点快到了，但人口还在增长，新房子在不断地盖造，这就给统计空置房子又增加了一道难题。 所以说，要统计中国的房屋空置率，基本是无解。 现在国家严调控之下，楼市跌了，然而这钱也没到股市去，股市依然是疲软，那这些热钱都流到哪里去了呢？

　　多伦多房价今年来一直上涨，除了独立屋均价在猛涨之外，公寓价格也在攀升。最近，一家中国开发商在多伦多湖滨地段，以1.66亿元购下了一块大型公寓开发地，创下多伦多公寓开发地的成交纪录。 　　据BuzzBuzz News报道，这块开发地位于多伦多湖滨215 Lakeshore Boulevard East，占地面积约4英亩。私人股本公司Graybrook Capital的资产管理分部Greybrook Waterfront Limited Partnership在发布的声明中表示，2014年年中时，它与开发商Castlepoint Development Group、Cityzen Development Group以6000万元合力购下这块开发地。 　　原先Greybrook与开发商Castlepoint、Cityzen计划把这块开发地建成拥有2000个住宅单元的公寓楼盘，但现在该处主要出租给FedEx货运中心使用。 　　最近Greybrook Waterfront Limited Partnership把这块开发地以1亿6605万元卖给中国的绿地集团。Greybrook表示，这是多伦多有史以来其中一个交易金额最大的公寓开发地。 　　Greybrook Realty Partner的执行总监Peter Politis表示，这块开发地对于像绿地集团这样的全球大型开发商来说非常有吸引力，因为这是一块非常适合建成多伦多地标性项目的开发地。 　　这笔交易在10月13日时成交。这已经不是绿地集团进军加拿大房地产市场的第一笔投资了。在多伦多市中心的绿地君峯（King Blue Condos）公寓是该公司在加拿大的第一个投资项目。该公司总部设在上海，计划把绿地君峯项目建成两栋分别为44层和48层的大楼。该项目已于今年5月动工。

　　CMHC预测 大温楼市列高风险 2017至18年房价微升 　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周三公布加国及各主要地区楼市评估及展望报告，预测大温都会区平均楼价2017-2018年仍将有温和增长，销量明年有所下跌，而2018年则有轻微回升。报告也列出大温主要市镇，若以今年8月的价格购买独立屋及柏文，所需要的家庭收入。 　　周三公布的报告有两个，分别为《房屋市场展望》（Housing Market Outlook）及《房屋市场评估》（Housing Market Assessment），这也是CMHC首次同时公布该两个报告。CMHC首席经济师杜根（Bob Dugan）及温哥华地区市场分析师阿达马彻（Robyn Adamache）等，周三召开全国电话记者会，介绍这两个报告。 　　报告中的温哥华人口普查都会区(Census Metropolitan Area，简称CMA)房屋价格以电脑盘（MLS）平均价格计算，2016年楼价预测价格在957,400元至1,056,600元间；2017年介乎966,200元至1,089,900元。2018年将是1,006,900元至1,161,100。 　　报告也对新屋动工、销售、利率、房屋出租市场及总体经济做出预测（附表2）。阿达马彻说："大温楼市柏文成交量今年有所增长，今年初柏文成交占全部楼市成交的三分之一，目前该比例已增至一半。这表明相对较容易负担的房屋成交增多，但同时也拉低了成交平均价格。" 　　报告中，CMHC列出大温地区主要市镇，若以今年8月的价格购买独立屋及柏文，所需要的全年家庭税前收入。该统计以4.64%的5年固定按揭利率、楼价20%首期付款，以及25年按揭期等计算。报告指出，如果在温哥华西区购买独立屋，所需要的家庭全年收入，达71.0万元；若购买柏文，也需要13.6万元的家庭年收入，两者水平均属大温之最。 　　大温楼市销量在历经了连续3年的两位数增长后，今年预计开始减缓。杜根说："人口统计学及经济学的基本要素将是支持大温楼市需求的积极方面，即该区域就业及人口增长的预期。但是，房屋按揭利率潜在调升的压力，将会对抑制楼市交易发挥作用。" 　　房屋涨价步伐快过个人收入增长 　　CMHC提高加国整体楼市风险评级，由中度的"黄色警告"，首次调高至严重的"红色警告"，其中温哥华再次被列入"红色警告"级别。报告指出，温市整体楼市处于红色的最高风险，原因是楼价高估（overvaluation）指标，处于高度风险；而市道过热（overheating）和升价过急(price acceleration)两项指标，也达黄色的中级风险。 　　除温哥华外，卡加利、多伦多、咸美顿（Hamilton）、沙斯卡通（Saskatoon）及利斋拿（Regina），同样列为整体风险"红色"级别(附表3)。大温楼价预测走势，则仍然向上(附表4)。 　　报告分析，房屋价格上升步伐快过个人净收入和人口增长等经济基础元素的增幅，是导致加国许多地产市场出现楼价高估情况。但CMHC强调，这不表示房屋价格将迅速下跌。 　　大型私人房贷公司Dominion Lending Centres首席经济师库珀（Sherry Cooper）批评CMHC的报告了无新意，称报告很多细节充斥过时资料，包括卑诗向购买大温住宅物业的海外买家加徵15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）政策实施前，温市楼市价格及成交已开始回软的情况。 　　库珀还批评说："10月3日联邦财政部曾出台收紧楼市按揭政策为市场降温，CMHC周三的报告只是为该最新公布的政策辩护，而非提出任何有新意的信息。" 　　一些机构并不认可CMHC的预测，普华永道(PricewaterhouseCoopers，简称PwC）就预测大温楼价明年跌1%。此外有业者预测，房屋出租及商业楼宇市场将呈现兴旺景象。 　　学者指楼市高风险 呈跌价先兆 　　西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛（Andrey Pavlov）在回应CMHC最新楼市评估报告时指，除楼市已处于高风险的结论外，他无法认同楼价将温和增长等预测。卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄则认为，目前市况将鼓励本地柏文投资者入市，再把柏文投入出租市场。 放盘独立屋增 卖家愿给折扣 　　帕夫洛周三接受《星岛日报》记者访问时，明确指出目前大温楼市正处于成交量大幅下降的状况，同时很多地区的放盘房屋，特别是独立屋增多，这就是楼价将下降的先兆；而卖家若希望成功售楼，必须给予买家一些折扣，因为市场上有很多房屋正在出售。他说："这是最简单，同时也是最可倚赖的分析，以往在很多地方都被验证过。CMHC预测2018年大温楼市成交将反弹，我认为这很难预测。" 　　帕夫洛也对首次置业的年轻一代，因无力承担大都会地区楼价，而被迫在远离市中心地方买楼感到忧心，"把年轻人挤出楼市十分糟糕，雇主将难以聘请有能力年轻雇员，这对经济很不利。最有效的解决方法是提高楼市供应量，让更多年轻人可负担。" 　　李世雄则指出，向购买大温住宅物业的海外买家加徵15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）不适用商业物业，会令商业物业在投资人眼中更具吸引力。 　　他也表示，其实购买非自住物业的本地买家，多为长线投资者；目前温市一睡房柏文月租金要1,800至2,000元，房屋出租市场空置率也极低。目前买家对独立屋市场有观望心态，但柏文交易一直坚挺。柏文易出租、回报率高等特点，将吸引买家。

如果你需要找个地方住，何不选择Tim Horton呢? 别误会，这里说的不是咖啡店，而是咖啡连锁店创始人Tim Horton的士嘉堡故居。 这个平房位于1382 Warden Avenue，售价70万。虽然外观看起来并不高大上，但是内部装修还是蛮不错的，实木地板、各种灯饰等等。 这座房子一共有5个卧室和5个洗手间，底层可以作为公寓出租。 加拿大前著名冰球运动员，著名咖啡品牌创始人 Tim Horton在1952年搬入这幢房子，并且在这里成家立业。当时，他的年收入仅9千加元，除把冰球作为职业外，平时还会做点零工。1964年，他开了第一家Tim Horton店，从此走上从商之路，并且非常成功。 不幸的是，1974年他因车祸去世，年仅44岁。 以下是这所房子的内景：

走在温哥华的街道上，随处可见各式各样的高楼大厦。市中心拔地而起的公寓大楼、市中心之外的独立屋等等让人应接不暇。 如果你是外地人的话，肯定认为这些房子都是当地人在居住的。可事实上，温哥华的房屋空置数量在过去十年已经翻了一番。 很多房子都不是温哥华居民在居住，而是外国人或者临时居民居住的，所以温哥华的空屋越来越多。 周三，菲沙大学(SFU)城市计划(City Program)项目总监Andy Yan表示，2001年至2011年间，在大温都会区(Metro Vancouver)居住的非温哥华居民比例已经翻了一番，从2001年的3.5%上升至2011年的6.1%。 Andy Yan调查了大温都会区近30年间的临时居民的居住情况。他的主要目的不仅仅证明温哥华存在空屋率过高的情况，而且证明素里、列治文和Burnaby等地区也存在这样的情况。 如果只看非当地人居住的房屋总量，那么温哥华的空置情况更加明显了。 当地居民和非当地居民的对比也是相当明显，如下图    

　    温市政府举办的房屋论坛Re:Address踏入第二日，邀请来自国外的专家讨论房屋可负担性问题，他们都表示要协助年轻人拥有安定居所，必须先增加租屋供应，之后他们才能够在可应付的情况下置业。另外有报告指出，卑诗省的住屋负担指数全国排行第三位，直接原因是租金太高，而排首两位的省份，原因则与低收入、日常生活开支高有关。 　　加拿大经济分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis，简称CANCEA)今年4月发表报告，研究各省份在住屋方面的可负担程度，中心将各省的平均租金与净收入作比较，计算出负担指数，指数愈高代表愈难负担。 　　至于净收入的定义，则是整份收入扣除税项、交通费、水电费和其他必要开支例如食物、衣服、医疗费用等。 　　结果发现卑诗省的负担指数为43%，与纽宾士域省一同排行全国第三，而排第一和二的分别是斯高沙省(46%)和爱德华王子岛(44%)，因此列入三甲的省份当中，只有卑诗省不属于大西洋省份。 　　另外报告亦指出，斯高沙省和爱德华王子岛取得高排名的原因与租金无关，而是因为收入低、交通费高、日常生活开支大，导致净收入减少，降低住屋的可负担性。相反卑诗省能位列第三位，租金高昂是唯一的原因。 　　CANCEA行政总裁Paul Smetanin出席昨日的温市政府房屋论坛时表示，要协助年轻人寻得理想居所，各级政府必须合作增加租屋供应。他说，现时温哥华的租屋空置率长期处于低水平，在缺乏选择下，年轻人唯有硬着头皮买楼，造成财政负担过重。 　　Smetanin亦建议收紧房屋政策，加强监管，把住屋从投资工具变回市民必需品，令市场可以健康发展。 　　有份出席论坛的英国圣安德鲁大学城市管理及金融系教授Duncan Maclennan表示，伦敦正面临与温哥华一样的挑战，25岁至35岁市民的置业比率近年急剧下降，年轻人被迫搬到更偏远地区居住，他认同增加租屋的重要性，指这是年轻人置业的踏脚石。另外，他亦认为渥太华可以考虑放宽房屋借贷政策，让年轻人更易上车。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 加拿大联邦住房机构的一份报告表明，越来越多的证据表明，加拿大房产价格增长大大快于人口增长和收入的增长。     加拿大房贷和住房联合会在周日将加拿大房产市场的风险等级升级为“很强”，上一次的评估是今年7月，风险等级为“中级”。   CMHC首席经济学家Bob Dugan表示，“我们现在掌握了更多的证据表明，全国范围内的房产市场状况都不容乐观。”   “主要是由于加拿大多数房产被‘高估’，也就是说，住房价格大大高于地区人均收入，人口增长和基础设施建设比例。这一‘高估’显现和很多地区的过度建设息息相关。由于这一关联，在2017和2018年，房屋价格会有一个明显的降温。”   CMHC还表示，现在房价疯涨的证据等级为中级。而在7月房价疯涨的证据等级则为弱。   CMHC预计，在2018年全国范围内房屋销售量和新建房屋数量都会开始减少   CMHC的CEO Evan Siddall表示，在这个月的早些时候，房屋管理机构会把房产市场危险等级上升到史无前例的高危险等级。   CMHC表示，各种证据表明，温哥华，卡尔加里，萨斯卡通，多伦多等城市都面临着问题严重的情况。   埃德蒙顿，温尼伯，蒙特利尔和魁北克怎处于中等危险水平。   房屋评估机构试图警告加拿大人关于当前加拿大房产市场的风险情况，风险概括15个地区的市场，而全国市场风险是统一的。   温哥华楼市依旧傲视全国   尽管温哥华的房屋销售量和价格近几个月都处于下降趋势，一份刚刚出炉的权威报告依然把温哥华列为了2017年加拿大最值得注意的房产市场，原因是千禧一代将发挥巨大作用。   2017房产市场的趋势表明，投资者将继续从住宅投资转向多用途项目的投资，也就是结合住房和商业用房的项目。   报告预测，在接下来的5年里，关于可负担房屋的压力会越来越大，主要是由于移民的大量增长和对房屋数量要求的不断增加。   这份由普华永道联合Urban Land Institute发布的报告指出，千禧一代是拔高温哥华租房市场的主要因素。他们在租房是会寻找更新，更高质量的房屋，要更靠近公交系统和其他基础设施。报告指出，在过去的五年里，温哥华的租房市场一直处于紧缺状态，其次就是在温哥华市中心，基础设施例如便利店和学校都是紧缺资源。   报告预测，2017年加拿大全国范围内，房价将会下降，温哥华和多伦多可能面临一个更大的下滑。

正在找房的人士，如果想住在加国最昂贵的两个城市，就别再想有后院的土地房了。业内人士再次推荐市民接受公寓式生活。 认清现实 根据普华永道(PricewaterhouseCoopers LLP)和多伦多城市土地学会( Urban Land Institute)周三公布的最新报告，温哥华地区和大多伦多区的独立屋价格将长期大幅高于本地人的收入，首次买房者需要面对这一现实。 这份题为“房地产新趋势”的报告对250份市场调研作了评估，并采访了90多位业内人士，包括开发商、地产经纪、建筑商和贷款商。 报告称，在这些高房价市场，独立屋的供应量收紧，但是公寓和租房市场还有机会。 普华永道的Chris Potter在电话会议上说：“政府的政策明确倾向于更高密度的住宅，而不是低密度，如独立屋。”一些买房者要实现房子的梦想，意味着更加远离城市。 在多伦多和温哥华，政府的用地政策难以令房屋供应量满足需求。受买家无法负担土地房，又不愿住公寓的影响，市场被推动建造中等密度的镇屋，排屋，特别是在多伦多的填充式开发项目( infill projects )。 房价走势 报道提到多伦多道明银行(TD)8月底的预测，温哥华地区今年独立屋、镇屋和公寓的平均价格将比去年上涨16.2%。明年房价将下跌5.4%。 大多区今年所有类型房屋的均价将上涨15.5%，明年大多区房价涨幅为4.6%。 针对卑诗省政策8月2日在温哥华实施15%海外买家税，报告称，还要再等6至9个月的时间，才能看出这一政策的长期效应。 报告认为除了温哥华和多伦多的市场可能出现回调，加拿大总体市场将维持稳定。多伦多、温哥华以及蒙特利尔的业内人士均不看好当地的经济。 报告最后指出，越来越多年轻人将放弃买房，转而租房。同时，人们继续拥入大城市，以及退休人士相继大屋换小屋，将带动租房市场，以及建造更多大面积豪华公寓，以满足人们对空间的期望。  

　　温哥华市府周一欢迎卑诗最高法院法官上周的一项裁决，裁决指温市府有权禁止在第一桑尼斯(First Shaughnessy)拆卸1940年前兴建的建筑物。 　　2015年时，有关于在该第一桑尼斯区申请拆卸1940年前兴建建筑物的个案越来越多，温市府把该区定为该市首个传统保育地区(Heritage Conservation Area，简称HCA)，以保留及保护温哥华有传统价值的建筑物。不过，有不满的市民入禀法院提出诉讼。 　 　该处去年列为传统保育地区 　　卑诗最高法院法官菲茨帕特里克(Shelley Fitzpatrick)否决有关上诉。她在书面判词中称："HCA附例在进行公众听证过程中，市民已有充裕机会提出他们的立场。" 　　对于这个裁决，温市府发表声明表示欢迎，并称会继续以一个平衡的取态，一方面避免拆卸历史性建筑物，另一方面为该区增加适当密度的新机会。 　　在HCA附例通过时，第一桑尼斯区有595幢建筑物，其中317幢是在1940前兴建，但只有80幢被列入温哥华传统建筑物名单上。

多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)24日公布了第三季度大多伦多地区公寓市场的销售报告，公寓市场的销售量在第三季度年同比猛增了22.1%，平均价格也上涨了9.6%。不过公寓市场也和低层住宅市场一样，面临着房源极度紧缺的问题。 地产局主席Larry Cerqua表示，公寓市场在2016年第三季度的销量比去年同一时期有了大幅增长，成交量达8014套。据报告显示，去年第三季度的时候，公寓成交量只有6564套。但这次统计报告也发现，今年第三季度挂牌上市的公寓数量比去年减少了13.3%。 Cerqua说，人们现在都在担忧低层住宅市场的房源供给量问题，但实际上人们也应该注意到，在过去一年中，公寓市场也同样经历着房源供给压力。尤其是在今年前三个季度内，新完工的公寓数量比去年同一时期急剧减少，因此在MLS系统上挂牌上市的新公寓数量也相应下降。 在价格方面，大多伦多地区今年第三季度的公寓均价比去年同期增涨了近10%，平均价格达到41万5643元，而去年同期，公寓均价仅为37万9322元。 从各地区来看，第三季度多伦多市区内的成交量达5619套，均价为44万零96元。约克区公寓成交量为882套，均价为39万6964元。其中万锦市成交量最大，达388套，均价为39万7436元，旺市和烈治文山市的公寓成交量都在200套以上，分别为225套和213套，均价分别为42万7730元和36万2512元。 地产局市场分析总监Jason Mercer表示，由于可挂牌上市的房源供给量稀缺，但市场对于公寓的需求仍旧强烈，就导致了公寓价格每年持续增长。不过Mercer指出，虽然公寓价格上涨，但和低层住宅房屋相比，还是比较能负担的，尤其对于那些首次购房者来说，是不错的选择。

多伦多的房价高，租金贵，这是不争的事实，但是关于多伦多的房价，还存在一个旷日持久的争论，那就是多伦多东西两边究竟哪边的房价更高呢? 相信小伙伴们也存在这样的疑问，那就跟小编一起来看下吧! 为了给小伙伴们答疑解惑，知名房地产网站 TheRedPin以Don Valley Parkway和Dufferin Street为分界线对多伦多东西两边的房价进行了分析，根据分析结果，2015年9月到2016年9月，多伦多西区独立屋的均价为$913,470，比东区动物独立屋均价高了将近$59,000，与此同时，多伦多西区condo均价为$355,472，比东区高了将近$54,000。 据悉，为了与多伦多房产局保持一致， TheRedPin也选取了Don Valley Parkway和Dufferin Street作为多伦多的两条的分界线，所以，以上结果具有很高的参考价值。 另外该网站还用另外一种方式对比分析了多伦多东西两边的房价，那就是以邮政编码为依据来分析多伦多102个邮政区独立屋、condo以及联排屋的房价，并根据分析结果绘制了多伦多最贵condo、和最贵独立屋地图。从图表上来看，多伦多最贵且销售量最高的condo和独立屋都集中在东边。 看完多伦多东西两边房价对比图，小编只想选择狗带，因为不管怎么对比，小编还是买不起房!

在如今这个“谈房色变”的时代，高房价着实害苦了一大波民众，大家都在盼望房价走低。近日，加拿大National Bank就发布公告表示，未来一年，多伦多和温哥华的房价将会大幅度下降，对于购房者来说，这算是一个喜大普奔的好消息吧! National Bank表示，未来12个月内，温哥华的房价将会下降10%，其中独立屋价格将会下降20%，联排屋价格将会下降9%，condos价格将会下降5%，与去年房价飙升24%相比，明年的房价水平将趋于正常。 当然，房产市场降温离不开政府的一系列调控手段，为了抑制温哥华的房价，卑省就实施多项房产政策，例如向外国买家征收15%的房屋购置税，如果房屋总价超过$500,000，则把首付从5%提高到10%等等，就目前来看，这些措施也小有成效，温哥华的房产市场确实有所降温。 与此同时，多伦多未来一年的房产市场也会有所降温，但幅度没有温哥华那么大，预计房价将会下降3%。由于多伦多的房地产市场依然火爆，过去四个月的均价上涨了2.9%，所以在未来一年能够下降3%已经算是不易了。 据了解，多伦多的房价依然不容乐观，根本症结就在于供求关系，2015年多伦多挂牌销售的房屋下降了37%，然而销售量却上涨了21.5%，供应量远远小于需求量，供不应求，房价必然上涨! 图片来源：Huffington Post 目前，多伦多的房地产市场呈现出18年以来最紧缩的状态，尤其是condos，供应量远远大于需求量，这也就是9月份condos价格飙升9.6%以及其它房屋均价飙升19%的一大原因吧! 为了缓和多伦多和温哥华的房市，加拿大政府也是蛮拼的，直接出台房产新规来打压势头强劲的房市，希望能够效果显著吧!

大温8月实施海外买家税，当时有预测指，海外买家会因此转投多伦多房屋市场，根据上月数据，海外买家税推出后，大多房屋成交量上升超过20%，大温则下跌33%。 加拿大中文电台报导，卑诗大学教授Tom Davidoff认为，安省的决定并不会对本地房屋市场带来大影响，因为有些买家本就视多伦多为置业首选，但若全加只有卑诗省实施海外买家税，长远而言，会影响联邦政府对政策的看法，政策最终可能会被迫取消。 安省省长韦恩表示，不会跟随卑诗省实施15%海外买家税。(CBC) 韦恩又指，虽然多伦多与温哥华都是本国大城市，但两地房屋市场结构完全不同，多伦多的置业人士多是当地的上班族，温哥华的房屋市场则有部分资金来自海外，两地情况不能相提并论。 韦恩补充说，她会尽快推出措施，协助首次购屋者，但Davidoff认为，为首次购屋者提供税务津贴不可行，因为此举只会带动房屋需求上升，继而推高楼价，无助解决购屋问题。

　　随着房价越来越难以负担，加拿大迷你房屋日渐流行，曼尼托巴省建筑商推出仅有320平方�盏牧鞫�屋，受买家欢迎。建筑商抱怨，目前大多数市府附例不准人们长期居住在小屋内。多伦多也有人想建这样的迷你小屋，但市府规划部门对此拒绝作答，实际上也就是不允许。 　　经营曼尼托巴迷你屋(Mini Homes of Manitoba)的建筑商Darrell Manuliak与妻子Anita Munn开业第一年就售出5间迷你屋，现在还有许多订单等候2017年生产。他们建造的最大房屋只有320平方呎，小屋可接水管和电源，完全能抵御加拿大严寒的冬天。但是现在全国各地都将它归类为流动屋，禁止人们长期居住。Darrell Manuliak希望市政府能修订附例，允许人们长期居住。 　　多伦多青年盖迷你住宅 　　多伦多房价飞涨，很多青年人无力购屋，29岁的Anthony Moscar想要建造一种几乎是不排放任何温室气体的小房子。他计划建造的房子长11公尺、宽2.5至3.7公尺的，水是来自自备的雨水收集器，电力和取暖使用太阳能，马桶下面是处理粪便的堆肥装置，一幢这样的迷你小屋的建造费用大约是3万元。 　　建造住宅，不管是多么“迷你”的住宅，都要事先得到市政府规划部门的许可，也就是必须先申请建筑许可证，当就此问题询问市府规划部门时，该部门的人拒绝作答。 　　BC小情侣改住迷你移动屋 　　据报道，居住在卑省东北内陆Fort St. John的Katie Wintersgill，一开始认为迷你住宅的概念十分荒谬，但日益高涨的房价，令她改变想法，最终花了5万元购入一间移动小屋，晋升屋主之列。 　　Katie Wintersgill说，她跟男友购入这间小屋，内有160平方呎，是美国俄勒冈州(Oregon)的一家公司为她量身打造，小屋完工后，她与男友还开车前往美国将其拖回。她透露，未来两人没有买房计划，将会继续住在小屋内，不过会考虑买地，然后将移动小屋放在上头变成固定居所。 　　政府出资修建集装箱组件屋 　　温哥华市政府在今年5月宣布，在该市两处兴建80至120个组件屋单位，月租375至700元，预计今年底或明年初入住。这些组件屋有独立浴室及厨房，适合单人或两人租住。组件屋单位可由货柜改建，或采用金属框架搭建，通常在其他地方制作完毕，然后再运至目的地组合而成。 　　虽说这些组件屋隔音差，环境也不好，但是便宜，这就是许多年轻人喜欢的重要理由。 　　实际上在加拿大有许多地方允许租场地停放流动房屋，月租金只要500元左右，有时甚至只要租用亲友后院的一角，就可拥有自己的一片天地，相较于多伦多市平均$1300左右的租金，真的是便宜了不少。 　　在还没有兴建起固定停车点的城市，大多数采用Off the grid的迷你屋，原理和房车差不多。在停车场接上电线插上插头，就可以了。屋里也自带发电机， 发电机可以靠烧自带的甲烷，然后蓄电，也可以在行驶中烧汽油/柴油蓄电。供应日常的生活用电不成问题。多伦多也有可以停泊房车的停车场和公园。  

 作者：Elena梳塬  　　8月2日，BC省政府宣布针对外国买家增收15%的海外买家税，给大温地区的房地产市场带来“楼市大地震”。 　　9月18日，一起针对海外买家税的诉讼将BC省政府告上了法庭，诉讼的发起人是一位名叫李静的29岁中国留学生。代表李静提起诉讼的律师是 Luciana Brasil，她主要提出了三个观点： 　　观点一 　　15%海外买家税的做法超出了BC省政府的立法权限，侵犯到联邦政府的立法权，只有联邦政府才有权利规管国际贸易和国际商务; 　　加拿大宪法由两部分组成，两个部分形成于不同时期，1867年宪法(以下简称“宪法”)主要规定了政府的机构和组成以及联邦政府与省政府的分权; 　　1982年宪法，又称大宪章(以下简称“宪章”/“Charter”), 主要规定了各项人权和公民的基本权利和自由，也规定了土著印第安人的权利。其中1867年宪法91，92条罗列了联邦和省的立法权。 　　贸易和商务 Trade and Commerce 　　BC省府征收的海外买家税，到底在不在省政府的立法权内? 　　根据宪法91(2)条, 只有联邦政府能就省际和国际的贸易和商务(The Regulation of Trade and Commerce)进行立法。 　　与之相对的是第92(2)条规定了省政府能在省内进行直接征税(indirect tax)以为本省创造收入;第92(13)条规定了省政府能就省内财产和民事权利(Property and Civil Rights in the Province)进行立法。 　　那海外买家税到底有没有在规制省际或者国际贸易/商务呢? 　　来看看两个案例： 　　Carnation v. Quebec Agricultural Marketing Board[1968 SCC] Carnation 这个公司在魁北克购买牛奶，在安大略省进行加工，他们绝大多数的产品都运到了国际市场售卖。魁北克省的省法设立了农业市场营销委员会，根据省立法，干涉了Carnation这个公司与本地卖家的交易，决定了Carnation应当付给当地牛奶供应商的采购价格。Carnation不服，认为这个委员会根据的省法是无效的，因为这个法律在干涉省以外的贸易，这属于联邦的立法范畴。加拿大最高法院在判决中认为，这个省法有效。虽然最后牛奶运往省外和国际市场，确实与省际、国际商务相关，但是其目标是规制省内的农产品营销。 　　相对应的，Burns Foods v Attorney General Manitoba[1975 SCC], 最高法院认定了省法无效。曼尼托巴省立法设立了一个委员会对猪肉进行管理，此法要求所有在曼省内宰杀的猪肉都必须从委员会出购买。Burns Foods这个公司在萨斯卡通省采购活猪，运到曼省，宰杀，再售卖。委员会命令这个公司停止其行为。Burns Foods不服，认为他们在进行省际贸易，省政府无权立法干预。最高法院对曼省立法进行解读后，同意了Burns Foods的主张，认为省法确实旨在干预省际贸易，以对本地猪肉生产商进行保护，省法无效。 　　所以总结起来，有时省立法确实会对省际、国际商务产生影响，省法到底能不能有效，取决于其目的到底在规范本地的商业、财产、民事权利，还是在于干预跨省商业。 　　再说到海外买家税，如果想证明省法无效，需要证明此法的目的是在规制国际商务，并且此立法的目标并没有本地指向。 　　然而在海外买家税出台前后，BC省府声明该税旨在规制过热的大温地区房地产市场，这个主张很难站得住脚。 　　宪法第92(2)条规定了省政府能在省内进行直接征税(direct tax)以为本省创造收入。但是省政府没有权进行间接征税，除非依据92(9)条，这是税其实为了替省政府产生收入的一种执照(比如酒精、沙龙等，显然交易税不在此列)。 　　什么叫直接税，什么叫间接税呢?直接税就是说，税收指向谁，税就是从谁的腰包里出，比如个人所得税。而间接税，税收虽然名义上由一方负担，但是其实会被转移到另一方，比如出口税。 　　那BC这个交易税到底是直接税还是间接税呢? 　　省政府可以主张：直接税!税收指向就是外国买家，钱由他们付，并不能转嫁到 　　别人身上; 　　反对者：间接税!虽然外国买家给了税，这增加了他们支付的价格，当他们再卖房子的时候，税收自然就转嫁到了新的买家身上了，这等于是后来的买家在支付这个税。 　　关于这一点，BC省政府和李静的代表律师都可以为自己辩护。 　　观点二 　　海外买家税歧视外国人，触犯了宪章(Charter); 　　Constitution Act 1982 的第15条规定“Everyindividual is equal before and under the law and has the right to the equalprotection and equal benefit of the law without discrimination and, inparticular, without discrimination based on race, national or ethnic origin,colour, religion, sex, age or mental or physical disability.” 　　简单来说，就是人人平等，不能因种族、国籍、肤色、信仰、性别、年龄或者身体或心理的残疾而受到歧视。 　　从这点可以看出，海外买家税涉嫌歧视，因为 Constitution Act 中强调的是人人平等，并不是公民平等。 　　加拿大宪章对于权利的保护并不是绝对的，第一条说了：“The Canadian Charter of Rights and Freedoms guarantees the rights and freedoms set out in it subject only to such reasonable limits prescribed by law as can be demonstrably justified in a free and democratic society.” 　　我们保护权利和自由，但是这种权利自由可以受到法律的正当限制。这种法律限制需要被证明在自由民主的社会中是正当的。 　　什么样的限制才是正当的? 　　1986年，历史性的，最高法院首席大法官 Dickson在R v. Oakes 一案的判决中，阐述了在什么情况下，政府可以立法侵犯宪章中赋予人民的权利。政府需要满足一系列的条件，被称为Oakes Test. 　　我们来看看Oakes Test的要求： 　　一、政府必须有一个紧迫的实质性目的 　　二、政府采取的方式和对权利的侵害必须成比例 　　1.采取的方式必须和目的合理相关联 　　2.对权利的侵害必须是最小程度 　　3.对权利侵害的程度与所达目的必须是成比例的 　　BC 省政府需要来证明以上要求能得到满足，我们来讨论讨论。 　　一： 　　政府可以称控制过热的房地产市场是此交易税的目的，但这个目的是不是那么紧迫?政府可能需要一些数据和研究报告来证明。 　　二： 　　1.交易税的征收和降温房地产是相关联的，这点似乎没多大争议; 　　2. 对权利的侵害最小程度?就没有更好的办法了?颁布了法令给更长的缓冲期，不让外国卖家收到突如其来的消息，以至于无法完成交易，是不是对权利的侵害更小?必须是15%?10%不行么?在这点上，政府似乎得下点功夫为自己辩护了。 　　3. 这对权利的侵害可不是一点点，那为房地产降温的作用起到了多大作用呢?政府也需要好好证明这两者是成比例的了。 　　政府有可能通过Oakes Test吗?这点来看似乎两方都可以有话说。 　　观点三 　　海外买家税违反加拿大与多个国家，包括阿根廷、中国、俄罗斯与美国所签订的逾20个国际条约，这些条约禁止政府推行只针对海外人士的歧视政策。 　　海外买家税的立是否法违反了加拿大签订的二十多部国际条约呢? 　　我们来看看北美自由贸易协定(NAFTA)。海外买家税针对的不仅仅是中国买家，美国、墨西哥买家若没有枫叶卡，一样受影响。这个集体诉讼虽然由一个中国人发起，但是所有受到此税收影响的人都可以被包括，美国人也是成为这个集体诉讼的参与者。 　　NAFTA 第1102条规定了国民待遇，简言之就是：条约缔约国对于另缔约国投资者的待遇，不能比对自己本国投资者的待遇差。 　　如果美国人到大温买房是作为投资的话，BC省政府违反这个国民待遇也是没什么争议。 　　只是与上述两个论点不同的是，违反国际条约并不导致法律违宪，不会因此被宣布无效。国际条约中一般自带救济条款。 　　可能BC真的违反了数个国际条约，只是难处在于违反国际条约的救济程序不同于一般国内法。有的是缔约国可以采取报复，比如加拿大的违约给予美国权力制定一个政策收加拿大人交易税;有的需要个体遵循条约规定的仲裁程序，程序一般耗时耗力，不是一般个人所能负担。 　　总的来说，除去大家对这个交易税个人情感、政治、经济上的支持或反对，法律上讲，BC省政府采取的手段值得商榷。 　　具体这场风波如何发展，板上钉钉的15%海外买家税，是否还有回旋的余地，让我们拭目以待。

　　第一期流动组合房屋的兴建计划是位于Main街1500号，是由温哥华可负担房屋机构负责策划，Horizon North 建筑公司兴建。每个单位是250平方尺，内有独立厨房，浴室，可供单人居住。第一期共有40 个单位，并在2017年头落成，提供给低收入在职人士暂时入住。        现在开始至下个月1日，示范单位在温市中心艺术馆门外的公众空间供市民参观。 　　 市长罗品信不肯评论这种房屋能否解决学生租住单位及低收入人士居住问题，只是表示计划是解决露宿者问题。         流动组合房屋属于临时性，及可随时搬迁及组合的居住空间，是市府在2021年完成2万5000 个长期低收入房屋单位前，解决居住问题的办法。每个单位的建筑成本大约是8-9万元。        第一期工程耗资350万，由市府出钱兴建，非牟利机构管理。工程展开时亦会招聘未来住客为建筑工人。有关计划在测试阶段，市府将收集社区意见，再决定未来组合房屋的选址。