地产

　　想在温哥华买房的人，没有再比这对夫妇更努力的了。Ana Esrock和她的丈夫看过了所有类型的房屋之后，最终决定买下一间需要全面翻修的法拍屋。 　　法拍屋是指贷款买房的人已经丧失回赎权，放贷银行将房产收走拍卖。这种房屋往往不理想，因为无法还贷的人往往也无法维护好房子。 　　Esrock夫妇回忆说，他们买下的法拍房一度脏乱不堪，后院如垃圾场，满地烟蒂和啤酒罐。 　　但是温哥华的楼市如此疯狂，以致于像这样的法拍屋也变成了抢手货，等不及人出价竞价，就已经被买走了。 　　Esrock夫妇去年有半年多时间都在找房，当地独立屋的平均价格已经涨到140万元，即使是在价位较低的温哥华东部，一间镇屋也要近100万元。 　　他们说，去看这间法拍屋的当天，卖房经纪正准备降价。房子已经失修多年，里面有猫屎味，内墙有只死老鼠，后院已经是垃圾堆，家俱破损严重。只有一间卫生间可以用。“任何想要尽快搬入新房的人，都会直接掉头。” 　　Esrock夫妇看完房子后想到：“如果要留在温哥华，唯一的选择就是买下这间没有人要的房子，重新装修。” 　　于是他们出了价，以不到44万元将房子买下。 　　他们花了两个半月的时间和10万元进行装修，包括水池、卫生间，通风管道，以及已经不透光的天窗。 　　即使要做大肆翻修，Esrock说，仍然比温哥华一间普通的房屋成本低，当地类似的房屋售价要65万元。 　　这间破屋在2016年初上市时叫价240万元。 　　法拍屋交易大不同 　　通常房屋交易时买卖双方会反复报价，直到双方达到满意的价位，可能还会附上验房等条件。 　　但是竞标法拍屋的情况完全不同。 　　当地法拍屋专家、地产经纪Russ Macnab称，“你不是向屋主出价，而是向银行或银行指定的律师。一旦确认收到定金后，法官会裁决是否按照你的出价把房子卖给你。” 　　法官是保护原房主的，确保银行卖房的价格不低于市价。 　　法庭的裁决日期也很关键，其他人可能中途提出新的竞价，卖房经纪会告诉竞标者之前接到的报价是多少，如果有人提出更好的价格，没有其他条件，房子就归其所有。 　　Macnab说，三年前一间法拍屋只有2至3个竞价，现在可能多达7个。 　　他说，最大的误区是人们以为可以比市价低10万元买到法拍屋，但是现在，一些法拍屋因为竞价者多，可能超过市价。 　　大温哥华地区的法拍屋多数在70万元以下，但是Macnab称有些房屋最终成交比要价还高出10万。 　　除了竞价的问题，法拍屋的风险也很多。如果没有附加条件，一些法拍屋在交钥匙时会与最初的状况相差很远。Macnab还建议不要购买仍有业主和租客住的法拍屋。 　　不过对于Esrock夫妇而言，他们经过努力已经将一间法拍屋，改造成了一个舒适的家。他们将楼梯隔墙打开，重做了地板，改造了厨房，装修后的房子让前来探访的邻居赞不绝口。 　　法拍屋装修前后    

　　加拿大联邦政府在过去1年半时间里，对安省和卑诗省房屋买卖中涉嫌税务欺诈的交易已经追回了2.4亿元税款，其中安省有超过1万宗交易被查。 　　根据加拿大税务局网站公布的数据，自2015年4月至2016年9月，税务局对超过13,400宗交易进行审计，在安省追回税款达2亿1,040万元，占全部追回税款的绝大部分。 　　有超过10,900宗交易涉及购买新屋GST/HST退税，共追回1亿4,390万元。 　　在卑诗省，税务局审查了2,366宗交易，追回3,030万元，其中余一半金额涉及GST/HST欺诈。 　　税务局也作出1,250万元的罚款。一旦有纳税人在税单上作假，税务局可以作出相当于逃税额50%的罚款。 　　在2015年4月至2016年9月期间，税务局共发出663份罚单，最高额度的一项罚款近250万元。 　　卑诗将成严查对象 　　今年7月，税务局曾表示会对楼市最火爆的卑诗省严加查处，审计集中于炒房交易和GST/HST逃税。 　　税务局表示，他们目前正对卑诗省的500单大额地产交易案进行穷追猛打，"对这些看起来似乎正常的交易，一定要查出任何与税务有关的问题来。"税务部长勒布蒂耶(Diane Lebouthillier)表示﹕"我们正在卑诗省进行目标明确的努力，而我们的目标就是，要像在安省一样，追回尽可能多的税款。" 　　之前有媒体广泛报道，在多伦多和温哥华这两个楼市火爆的地区，一些非加拿大出生的人士宣称自己是低收入人士，与此同时却通过亲戚从海外转移数百万元的资产进入加拿大。此外，地产经纪对房屋交易情况的报告不详尽，给洗黑钱的犯罪活动留下了空间。如果税务部确定某个纳税人有意地提供虚假资料，税务部在追回税款的同时，还有权征收应缴税款的50%作为罚金。 　　税务局指出，查税的主要五个领域包括： 　　可疑的资金来源; 　　炒房; 　　未申报与出售新房或大幅度翻修扩建物业相关的GST/HST; 　　未申报资本收益; 　　未申报海外收入。

在BC省执行针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策之后，多伦多与蒙特利尔的楼市已经成了他们投资的目的地，这两个地区的楼市变得更加紧俏。不过在这两个地区，他们并不像在温哥华那样抢购豪宅。 TD银行经济师Diana Petramala表示，在这种情况下，多伦多房屋销售与人口的比率在近几个月已经从原先的平均1.6激增至1.9。这意味着海外资金投资买房已经在多伦多这里产生了一些效应，只是规模小于温哥华地区。 在这种趋势作用下，大多伦多地区的楼市变得更加火热，房地产市场继续保持着强劲的势头，今年九月份，大多区房价年同比增长了18%。而安省的住房市场依然是加拿大最紧俏的，只有大约一个月到两个月的库存量——这意味着如果没有房源挂牌上市，那么市场上正待售的房屋只够维持一两个月的供给量。 全加拿大楼市的房屋库存量平均大约够维持4.7个月的时间。 除了多伦多地区，蒙特利尔楼市也受到了外国买家的影响，尤其是中国买家正涌向蒙特利尔买公寓，当地的公寓价格相对较低。他们希望移居到这座城市，或是为了孩子在那里有地方居住而买房。 而且在蒙特利尔并不像温哥华那样，出现中国买家抢购豪宅的局面。去年当地只有1%的价格超过150万元的豪宅被中国人买走。 蒙特利尔大部分的海外买家还是来自法国或美国，中国买家仅占其中的8%。 BC省府之所以实行这项针对海外买家的政策，是因为有数据显示，在6月10日至29日期间，超过3%的房屋被海外买家买下，而且其中大部分海外买家来自中国。从6月10日至7月14日，海外买家共买下了BC省价值10.24亿元的房产，占了当时所有房产成交总金额的7.9%。

“一家四口”、“一居室” 说起这两个词，相信想象力超群的人已经脑补了三十集蜗居家庭伦理电视剧了。 但对终于成功找到满意的住所，留在了纽约居住的这一家子来说， 这“一居室”可不算艰难的蜗居，而是他们幸福家庭生活的开端。 夫妻俩Casey和Kumar分别是设计师和艺术家，育有两个孩子。 纽约居大不易啊，何况这拖家带口的，几乎将夫妻逼到搬到乡下去了。 不过幸好，两人终于在布鲁克林区找到一个朝南的一居室，发现了户型具有挖掘的潜力，两人二话不说定了下来，开始改造。 改造前，一居室的房子实在有点小，不由得担心是否真的能容纳这一家子。 能成功改造，家庭活动模式的掌握和空间灵活的运用对此功不可没。 ▼ ▼ 夫妻俩经过对孩子活动模式的分析，决定将家里唯一的主卧划分为儿童睡房，爸爸妈妈就睡在客厅。 原本窄长的客厅被分隔成两部分， 一部分客厅，另一部分是可以化身卧室的多功能区域。 半透明的隔板让整个空间尽可能地保持开放性，每个空间都自然光。 必不可少的小户型利器自然是隐形床和旁边挤得满满当当的储物柜。 为了将减少厨房对客厅空间视觉上的侵占，他们用尽办法来整合储存厨房器具。 厨房的集成化设计，包含了冰箱和食物储存柜，统一了房子的格调，也将公寓唯一的构造柱掩藏起来。 简单而舒适的卫生间，背景画增加了一点现代主义设计气息。 改造前后平面图对比↓

　　继加拿大按揭和房屋公司对加国房地产市场发出“红色”警报后，穆迪公司发布报告，称加拿大的全国房价未来5年会放慢上涨，但不会大幅下跌。 　　报告预测，加拿大今年独立屋价格上涨9%，未来5年每年上涨2.9%。公寓价格今年上涨4.6%，未来5年每年上涨2.2%。 　　穆迪也警告一些大城市的房价短期会有小幅下跌。温哥华明年独立屋价格会下跌不到3%。 　　报告也提到，温哥华的独立屋房价被高估逾60%，所以仍有大幅下跌的风险。 　　同时，多伦多的独立屋价格被高估近30%。 　　穆迪的经济师Andrew Carbacho-Burgos表示，如此过热的市场并不意味着多伦多的房价会下跌，因为多伦多市场受到来自海外买家强劲需求的支撑。 　　穆迪的房市报告发表前，加拿大按揭和房屋公司(CMHC)首次对全国房地产市场作出“红色”警报。CMHC称，高房价的温哥华和多伦多已经在周边市场产生连带效应。 　　悲观者预测失业增加租金上涨 　　同时，联邦政府的按揭新政于本周生效。悲观者指出，新政策将给经济带来严重后果。 　　据《赫芬顿邮报》报道，加拿大按揭专业人士协会(MPC)首席经济师Will Dunning称，新的按揭规定将导致房屋销量下跌，但这只是第一轮效应。 　　接下来，新房动工量将减少，导致建筑业等所有相关行业裁员5万人。新房完工量减少也会导致公寓空置率下降以及租金加速上涨。 　　Dunning甚至认为，新政对楼市和经济的负面影响，超出了利率上升2个百分点的风险。

联邦新的贷款政策已经开始实施两天。政府只是希望新政策能够保证大部分加拿大人在利率上升时仍然有能力支付贷款，以此调控楼市，让人们能买得了房。但是不少业内人士认为新的贷款新规也会带来一系列的影响，甚至波及范围较广会直接影响普通人工作生活。 一、房贷新政效力来得快散也快 房贷收紧措施已于周一生效。Central 1 Credit Union首席经济师Helmut Pastrick也表示﹐市场将会很快作出反应，与目前的水平相比，成交量跌幅估计介于10至20%，至于屋价回落的幅度，料会介于5至10%之间。不过，根据这名专家的估计，这些负面影响持续期不长，市道回落只会维持约6个月的时间，并且在2017年中稳定下来。 他在分析报告写道，经过温和的调整之后﹐市场在低利率﹑收入增长﹑人口增加﹑以及置业及换屋意欲支持下回升。 Helmut Pastrick亦认为，新一轮的措施是自从2008年以来最辣的政策，但他强调﹐对楼市造成的影响，应只是调整而非崩盘。 二、多伦多影响较大屋价最多跌10% 银行经济研究部经济师Diana Petramala表示，过去8年来，联邦政府已经6度收紧房屋贷款规例，而每次出手之后的3至6个月，楼市成交量便会下跌6至14%。 今次的情况不同之处，乃是打击面较为广泛，针对的目标除了需要购买保险的房贷之外﹐也包括房贷商﹑海外的投资者及炒家。 这名经济师表示，预期重售市场成交量跌幅将会高至10%，而明年的屋价会回落1%。 她又认为，全国各地都将会受到影响，但多伦多楼市开始略见泡沬，所以预期受到的打击会大一些。 三、新政影响将会出现一系列的连锁效应 1)购买活跃度降低造成建房量减少从而导致失业 加拿大专业贷款(MPC)首席经济学家Will Dunning表示，缩紧加拿大房贷政策将对本国经济造成一连串的负面影响，导致租房价格上涨，并有50,000人失去工作。 Dunning在新闻报道中表示，新政策是基于对未来的预测，但其实发生的概率很低。 Dunning还在一份MPC的报告中表示，新政策确实能让房产转卖市场活跃度下降8%，但这只是第一轮的效果，购买活跃度的将导致转卖活跃度降低大约16%。 建房量的减少将造成大量失业，建房量减少15%将导致50,000人失业，例如建造业和其他建房相关的行业。 2)住房率下降，租房者也不能幸免 随着建房量的减少，住房率也会下降，这意味着能够搬出租屋自置居所的租房者也会越来越少。 公寓的空置率会下降(温哥华的租房率不到1%，多伦多的租房率在1.6%左右)，租房价格会更高，租客们的生活压力会越来越大。 3)本地买家压力增大 在新规则下，曾经只适用于那些选择可变利率抵押贷款或只有不到20%的首付并且少于5年期限的固定利率抵押贷款房屋购买者的压力测试目前已经被应用到全部加拿大居民身上。简而言之，加拿大政府已经把贷款的具体要求提高很多。 联邦政府表示设定新规则只是为了稳定楼市，但是这种规则下只会逼着一部分人退出房地产市场，尤其是好不容易凑够买房的年轻人迫不得已将会再次陷入继续等待中。 据了解，为了避免在房贷新政后，为避免自己买的起得房子有所变化。所以这项新贷款政策实施的前一周，办理按揭贷款的业务增加了四成。许多人赶在新贷款政策生效前，赶紧办理贷款。

　　为了抑制火热的楼市，温哥华前不久已经出台了一系列政策，对违法的地产经纪也进行了严厉的处罚。你以为这样就折腾完了?为了整顿短租市场，市议会下个月还将讨论关于房屋短租需申请营业业执照的提案。然而，本周，温哥华市府就已经对短租开始严格执法了，将一城市屋的华人屋主告上了卑诗最高法院。理由是她通过Airbnb短租房屋，违反了该市的有关政策：限把房屋或柏文作少于一个月的出租，除非是属于酒店(住宿加早餐)的一部分。 　　这是要逼疯屋主吗?因为这是温哥华市府首次起诉Airbnb短租房业主，市府以往对短租都是睁一眼闭一眼。   　　市府职员钓鱼执法有一套 该房屋在Airbnb上的宣传图片“Elegant 2BR in Fairview” 　　据称，在9月初，市府的工作人员假装顾客通过Airbnb同张女士联系，预定了这栋“Fairview地区优美的两居室”，租住时间为两个晚上。在Airbnb平台上的广告显示，该3层城市屋单位位于费尔围(Fairview Slopes)，有两个睡房，并提供毛巾、洗浴用品及煮食器具等用品。据悉，该房屋的登记业主是一家投资公司(East West Investments Ltd)的老板张女士(Heather Chang)。 　　市府人员入住后发现张女士并没有营业执照，不是持牌的家庭旅馆，无权短租房屋。当该市府人员住了2天离开后，该房屋又在Airbnb挂出来了，提供不足一个月的短租服务。 　　在掌握了这些证据后，市府援引分区附例作为法律依据，提出诉讼，要求法院下令强制East West 投资公司和张女士停止这种少于一个月的短期租赁行为。不过，至今为止，上述指控还未在法庭得到证实。   　　对于此次诉讼，CBC称被告张女士拒绝就此事置评，而Airbnb也不愿就该诉讼本身发表评论，只是称多数短租屋主只是把自住房偶尔出租以挣点外快，并非职业的投资人。在这之前，Airbnb有发过声明，表示正在与温哥华市府合作。不知道这宗诉讼会不会影响到Airbnb所提及的合作。事实上，在本月初，Airbnb认为温哥华短期租赁许可计划太严格，要求增加灵活性。这次诉讼似乎在表明温哥华市府的严格态度吧。 　　短租将成下一个遏制对象 　　由于高房价引发当地出租屋严重短缺，这必然加重了租房市场的压力。早前的数据显示，温哥华的出租屋空置率仅0.6%，属全国最低。 　　温哥华市府认为，类似的短租正在侵蚀长租市场，减少了可负担住房的供应。根据市政府委托所做的研究发现，今年6月，温哥华市有5353个上市短租，其中74%整栋房，23%是自住卧房，2%是合租房。所有这些上市短租，有85%是在Airbnb上挂牌的，Airbnb起到了最大的作用。对于温哥华可负担房屋问题如此严重，短期租屋平台Airbnb被指是造成温哥华可负担房屋供应减少的原因之一。 　　同时，Airbnb短期出租还可能给附近居民带来滋扰，不仅是噪音问题，还有违泊汽车、乱丢垃圾，甚至把肮脏的床垫、酒杯、纸杯随处弃置屋外。例如，在今年5月，密西沙加市有民众因为Airbnb租客行为令社区环境乌烟瘴气要求市政府介入处理。 　　短租对于租赁市场产生的负面影响已经引起了民间的广泛关注，对附近居民的日常生活造成的干扰也遭到了投诉，当局还能继续睁一眼闭一眼吗? 　　由此推测，温哥华市府首次向Airbnb短租房业主提起诉讼，是不是有杀鸡儆猴的想法?是不是暗示着打击、规管当地房地产市场的下一个对象是短租房屋主? 　　在此之前，温市府曾经通过拒发翻新许可的方式，成功阻止过一名试图将房屋改建为多个短租单元的屋主。而且，温市早些推出的空置税细节显示，将对在Airbnb上登广告出租非自住房的业主征税。这些都是针对短租市场的行为。至于本周发生的温哥华市府第一次因为短租与人对簿公堂，应该是温哥华市府对遏制短租市场的升级措施。该案发生后，温市负责规管短租房的市议员Geoff Meggs感到很震惊但表示支持。“(这种)及时、有效、透明的执法程序真的是无比重要”。可见，有人对此次温哥华市府提诉Airbnb屋主拍手称快。 　　并且，关于短租市场，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)曾在9月底公布新提案，要求像短租网站Airbnb一类的短租房屋主，必须向市府申请许可。而且，只有报称为自住物业(Principal Residence)的业主或其租户，才可申请物业全部或部分用于短租，非自住物业一律被禁止短租。他认为，此举将为长期租赁市场增加一千套住房。日后，短租屋可能要缴纳旅店税或其他税务，税金将用作市府的可负担房屋计划。 　　其实，设法遏制Airbnb的做大，温哥华是最后一个城市。魁北克在4月份就要求经常提供游客短租(少于31天)的经营者付250元办许可证、有至少200万保险并缴纳过夜酒店税。 　　由此可见，为了保障长期出租房屋的供应，温哥华针对短租市场的新政策必然要出台了。

  　　卑诗省，它有一句让无数居民引以为傲的宣传语：The Best Place on Earth―― 地球上最棒的土地! 　　没错，卑诗省充满了“诗和远方”。美轮美奂的城市，风景秀丽的远方，还有十分宜人的气候环境。问个简单的问题，你认为自己的收入在卑诗省最应该花在哪些地方? 　　答案无疑是：品尝来自世界的美食，来一次又一次说走就走的旅行，或是在购物中心流连忘返……可事实并不那么美好，在这个地球上最棒的土地上，同样有着地球上最难负担之一的房屋开销。《温哥华太阳报》撰文为我们揭示了这一现象：你的收入只是为了你的那个“栖息地”。至于诗和远方，又有多少人能去无忧无虑地领略呢? 　　调查显示，卑诗省的居民，尤其是大城市的居民，每月收入的接近70%是用于负担房屋开销：比如房屋贷款、水电网费、物业管理、房屋保险、房屋维护费等等。 　　加拿大经济分析中心主席 Paul Smetain对这个数据的解读令人无奈： 　　“看到了吧，你只剩下30%的当月收入了，这还不包括吃饭和养车。请问卑诗省的居民们，你们还有闲钱去寻找诗和远方吗”? 　　在下个星期，温哥华将举办一场邀请了500名房产专家参与的研讨会，议题自然是“如何让大温地区的房地产变得可负担”。Paul Smetain作为其中的一名专家，届时他也会把这个调查结果公之于众，倾听别的专家的意见。 　　Semetainin的观点是，评判一个城市的房屋是否可负担，决不能只从房价和贷款利率去分析。以温哥华为例，高昂的人力成本和居高不下的物价会让房屋的各项花费都水涨船高。比如不断上涨的水电费、上个月刚翻倍的煤气费、让很多人难以接受的搬家花销以及其他杂费。 　　即便是没有房贷的人，每月在房屋上面动辄花到上千元也是司空见惯的事。甚至有些价格在百万元以下的房屋，物业管理费会高达四五百元――也就是每年超过5000元，这在 Semetainin看来是严重影响温哥华房屋可负担性的。 　　“一句话就是：请永远不要只看贷款和房价来评判房屋是否可负担”， Semetainin认为。 　　虽然整个卑诗省只有大温的房价异常，但事实上即便统计卑诗省全部居民，平均每月都有43%的花销是用在房屋上，这在北美并不是一个合理的数字。 　　在 Smetanin看来，这个数字虽然不合理，但还“远远不能描述卑诗省居民的痛苦”。在2007年以前，大温地区的居民每月房屋开销占总收入的比例不足5成，9年后则超过了7成。再过9年呢?会不会更惊悚? 　　10月26号，温哥华为东道主举办的房地产峰会即将举办。在一系列的重磅措施后，温哥华又迎来了500名顶尖专家。这个为期两天的峰会也许将会影响温哥华房市接下来多年的走势，值得所有人的期待。 　　在遍布着诗和远方的卑诗省，我们理应有去追寻的权利，而不是让每月的荷包不断地被房屋开销去压榨，再压榨……  

　　温哥华市府提出诉讼，要求卑诗最高法院就短期租屋平台Airbnb，颁令停止一个位于费尔围坡(Fairview Slopes)的两睡房城市屋作短期出租。 　　据报道，该宗诉讼的与讼人为上述城市屋单位的登记业主东西投资公司(East West Investments)，以及该公司一个张姓(Chang，译音)董事。张姓董事拒绝就此事置评。 　　温哥华市府以该市土地用途附例为提出诉讼的理由，指出附例规限把房屋或柏文作少于一个月的出租，除非是属于酒店(住宿加早餐)的一部分。 　　相信这是温市府首次就该网上短期租屋平台提出诉讼。在房屋可负担问题严重的温哥华，该平台被指造成温哥华可负担房屋供应减少的原因之一。 　　在该平台的广告上，该3层城市屋单位位于费尔围，有两个睡房，并提供毛巾、洗浴用品及煮食器具等用品。 　　上述指控迄未在法庭上得到证明。  

　　2008年金融危机对房地产业造成重创以后，西雅图的房地产市场陷入了很长一段时间的低迷，不过现在这里正迎来一段美好的时光。受经济增速的刺激，西雅图增加了很多高收入工作，当地房产的价值自2009年以来也几乎翻了一倍。 　　据《华盛顿邮报》16日报道，虽然那些科技业的富豪们牢牢把握着从普吉特海湾（Puget Sound）到华盛顿湖（Lake Washington）等地段的房产，但是一位名为吉姆?康兰（Jim Conlan）的房地产经纪人表示，这种急剧的变化有很大一部分原因来自中国。 　　“坦率地说，过去几年时间里，中国买家如潮水般涌入。”在西雅图从事房产买卖已经超过30年的康兰说道，“他们中有人甚至连看都不看就会出手。” 　　西雅图不是唯一感受到这股浪潮的城市。根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）的调查，来自中国的买家已经连续四年排在美国房地产业外国买家之首。调查还显示，美国对中国公民出售的房产总价已经达到273亿美元，超过排在之后的四个国家的总和。 　　根据罗森咨询集团（Rosen Consulting Group）和亚洲协会的一份报告指出，到2025年，中国人在美房地产的投资将突破500亿美元大关。 　　这股现金的涌入导致房产价格的上涨以及供应量的减少，让美国本土买家特别是初次购房的人无力承担起一些重要市场的价格。 　　比如旧金山湾区的诸如帕洛阿尔托和伍德赛德（Woodside）等地方，过去3年时间里房价上涨了两倍。来自中国的买家自2012年以来数量也上涨了近2倍。另一名当地的房产经纪人佩内洛普?黄（Penelope Huang）表示，需求的上涨让这片地区的房产成为对年轻人来说最难以企及的地方之一。   　　在纽约，曼哈顿等地的房地产被那些金融巨子把控，而中国投资客则对其他一些地方的地产如饥似渴。 　　比如在布碌仑和皇后区这些中产阶级聚集的地方，2012年以来中国买家数量上涨了近2倍。其他诸如波特兰、坎布里奇（Cambridge）等小市场的房产价格也在不断上升，同样也对当地居民特别是初次购房的人造成了很大的困扰。 　　在大部分地方通行的影响房产销售的因素，比如收入水平和当地经济状况等，在中国买家的涌入下都不再能发挥原本那么重要的作用。在线房地产公司Redfin首席经济学家内拉?理查德森（Nela Richardson）这样认为。 　　近些年来，随着中国富人的增多，中国买家开始将目光瞄准高端市场。来自罗森咨询集团的研究显示，2015年，中国买家在美购房的平均价格为83.18万美元，而其他国际买家的这一数据则仅为49.96万美元。 　　这股现金流的涌入也让很多市场开始倾向开发更为昂贵的房产项目。 　　“就整个市场来说，中国买家占的比例还不大，但是就高端市场来说，他们非常关键。”位于旧金山的房产经纪公司太平洋联盟（Pacific Union）首席执行官马克?麦克拉弗林（Mark McLaughlin）说道。

　　炽热楼市出现跨家庭联名买家的现象，房贷业形容是理财有道的入市方法。安省规模最大的信用合作社Meridian Credit Union总裁兼行政总裁Bill Maurin表示，收到一些为数不多的房贷申请，由两对夫妇，家庭或朋友联名置业。他认为，这反映出在目前炽热的楼市中，一些消费者正自发性地进行房贷压力测试。 　　多伦多和温哥华住房负担能力日益恶化，出现朋友或双家庭合资买屋的趋势不会令人感到意外，因为这样的安排不仅可以加大房贷额，也可以更快地支付较大笔首期。 　　根据房贷业的计算，新一轮的房贷措施于周一生效之后，以10%首期来说，在大多伦多地区购买稍逾42万元均价共管柏文所需要的年收入增加至8万元。 　　明显的，随着屋价不断上升，以及房贷逐步收紧，一般首次置业的买家难以入市，可能需要略为灵活变通一下，才能快一些居有其屋。 　　不过，业内的一些专家曾指出，非直系家属联名置业在安排上宜先小人后君子，由共用地方的使用、家务、房贷和杂费分担，以至将来出售物业的安排，都应在合约中详细订明。 　　无论如何，Bill Maurin形容这类合资买屋是消费者理财有道的入市方法。他指称，目前大部分房贷商都不会接受多人联名的按排，但他的合作社则会接纳这类申请，也不会额外收费。 　　另方面，他否认信用合作社不用受新出台的房贷措施约束。根据联邦政府的新措施，所有需要购买保险的房贷都须通过压力测试，并且引用较高的利率来计算偿债能力，以致有房贷业人士指出，信用合作社只受省府规管，将会吸引更多准买家申请房贷。 　　Bill Maurin解释，不论是受省政府还是联邦政府的规管，金融机构一律受影响，原因是房贷保险商将须要遵守新的规定。不过，他预期新措施对Meridian的影响不大。 　　Central 1 Credit Union亦证实，在楼市及房贷业务方面，信用合作社必须遵守的规例与银行相同。

　　温哥华市长罗品信上个月宣布将在2017年底以前开始对整年空置的第二套房产征收空屋税(Empty Home Tax)。罗品信强调说，设新税不是为了增加税收，而是为了鼓励房主把为投资购买的房子租出去。 　　空屋税的税率还没有最后确定，目前只知道将在房价估值的0.5%和2%之间。对于一栋估值100万加元的房子来说，这意味着房主每年需交的空屋税在5000加元到2万加元之间。 　　一问：空屋税?究竟该如何定义? 　　依据市长罗品信的说法，市府只会针对那些空置一年以上的投资物业(secondary properties)征税，自住屋(primary residences)不会被收税。例如那些一年有几个月不住在温哥华的雪鸟族不用担心，住在护理中心的长者也不用紧张。 　　市政府不会采用卑诗水电局的电费使用情况来审核空屋，而是要求屋主诚实申报，市政府会从中抽查，再鼓励民众举报，也将制定一套严格的处罚规定。 　　目前，温哥华的租房空置率为0.6%，全市约有1万8百间空置房屋及公寓。据市政府估算，新税每年将为市政府增加约200万的收入，而这笔税收将主要用于建设廉租房。 　　二问：空屋税有效吗? 　　空屋税真能起到效果吗?西门菲沙大学公众政策副教授Josh Gordon表示，现在谈论成效如何还太早了，但任何政策有没有效果，一定要看其执行力。 　　Gordon希望温市政府在制定空屋税细节的时候，一定要有严格的罚则，如果罚则力度是房价的15%以上，那就会让那些想钻漏洞、不诚实的屋主害怕了。他们会考虑，难道要省百分之一、二的税吗?万一被抓到可是要缴罚款十几万以上呢! 　　三问：真能让市政府收到税款吗? 　　Josh Godron还说，他心目中认为最公平有效的课税方式，应该是让地税与个人所得税挂勾，让有贡献本地经济的屋主可以少付税，没有贡献者就多缴税。 　　注册会计师周洪才则认为空屋税执行上有高难度。如果空置365天算空屋，那空置360天算不算呢?如果有邻居真的举报，当事人又提出申诉，市政府就需派人相应处理，可想而知，将耗费许多行政成本，因此最后的行政成本恐怕比所收到的税还多。 　　四问：真能鼓励空置屋业主将房子出租吗? 　　目前房屋已空置三年的屋主林太太则说，宁愿缴税也不想出租，因为过去出租的惨痛经验让她吓怕了，租客拖延房租，甚至将房子恶意毁坏，费上九牛二虎之力才送走恶魔，不想重蹈覆辙。如今偶尔亲友来访可住一下，没什么不好。 　　地产经纪李昌豪说，有钱的人不在乎空屋，他们要求的是稳定方便，宁可让房子“空屋睡”，也不想出租。若有一间三百万以上的房子，屋主会想：能收多少租金呢?有人租吗?会遇上麻烦租客吗?要花多少时间处理相关问题?是合理收益吗?他们左思右想，恐怕就会放弃出租了。

　　加拿大房地产新政17日起已经正式生效，对于市场来说不管是堵上自住房免税优惠的漏洞还是压力测试都是具有重大影响力的新政。如果按照联邦政府的要求进行压力测试的话，相信不少本地客户的购房计划也需要推迟。 　　根据总部位于多伦多的全国最大私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc.的内部调查显示，如果按照联邦政府的要求，将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升，这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。 　　现在加拿大房贷公司Dominion Lending Centres就在4.64%房贷利率、按揭年限为25年以及年收入的前提下，估算出不同首付金额可以负担起的购房最大成本。对于高收入人群来说利率并不是问题，但对于中等收入和低收入家庭来说可能就累觉不爱吧!现在就赶紧来看看根据收入你可以买得起多贵的房子吧，此表并没有附加上暖气费等相关管理费用。  

　　继加拿大按揭和房屋公司对加国房地产市场发出“红色”警报后，穆迪公司发布报告，称加拿大的全国房价未来5年会放慢上涨，但不会大幅下跌。 　　报告预测，加拿大今年独立屋价格上涨9%，未来5年每年上涨2.9%。公寓价格今年上涨4.6%，未来5年每年上涨2.2%。 　　穆迪也警告一些大城市的房价短期会有小幅下跌。温哥华明年独立屋价格会下跌不到3%。 　　报告也提到，温哥华的独立屋房价被高估逾60%，所以仍有大幅下跌的风险。 　　同时，多伦多的独立屋价格被高估近30%。 　　穆迪的经济师Andrew Carbacho-Burgos表示，如此过热的市场并不意味着多伦多的房价会下跌，因为多伦多市场受到来自海外买家强劲需求的支撑。 　　穆迪的房市报告发表前，加拿大按揭和房屋公司(CMHC)首次对全国房地产市场作出“红色”警报。CMHC称，高房价的温哥华和多伦多已经在周边市场产生连带效应。 　　悲观者预测失业增加租金上涨 　　同时，联邦政府的按揭新政于本周生效。悲观者指出，新政策将给经济带来严重后果。 　　据《赫芬顿邮报》报道，加拿大按揭专业人士协会(MPC)首席经济师Will Dunning称，新的按揭规定将导致房屋销量下跌，但这只是第一轮效应。 　　接下来，新房动工量将减少，导致建筑业等所有相关行业裁员5万人。新房完工量减少也会导致公寓空置率下降以及租金加速上涨。 　　Dunning甚至认为，新政对楼市和经济的负面影响，超出了利率上升2个百分点的风险。  

温哥华开始向外国买家征收房屋购置税之后，成效确实显著，房屋销售量和房价大幅下降。房地产市场虽然有所降温，但是租房市场却依然火爆，根据房屋出租网站PadMapper公布的数据，10月份温哥华的房租均价再创新高，平均月租达到$1,800。 据悉，在温哥华，一套两居室的房子，平均月租为$2,800，比9月份上涨了4.5%，而一居室的平均月租则为$18,00，上涨2.9%。 作为房市火爆的另一大城市，多伦多也“不负众望”，10月份一居室平均月租$1,370，比上个月增加了4.6%，两居室平均月租$1,760，比上个月增加了4.8%。看完这个，小编现在只想静静地吃土去! 根据PadMapper公布的数据，10月份，加拿大房租价格普遍上涨，25个大城市中有17个城市的平均房租呈上涨趋势，尤其是像温哥华、多伦多、维多利亚以及蒙特利尔这样的大都市。 专家预测租金将继续上涨 一些房地产行业的专家表示，由于受到房产新规和不断下降的购房能力水平的影响，未来几个月，加拿大的租房市场的火爆现象将会加剧，也就是说，租金会继续上涨。 据悉，2016年温哥华民众的房屋购买能力水平创历年来新低，而多伦多也创下了25年以来的最低记录。因为购买能力下降，再加上政府实施的贷款新规，使得购房更加困难，许多民众放弃买房，继续选择租房居住，这必然会加剧租房市场的火爆现象，抬高房租价格。 图片来源：Huffington Post 房产市场的火爆现象有所缓解，但民众仍然买不起房子，现如今租房市场又开始火爆，这还真是“谈房色变”，要让我们露宿街头的节奏啊!

联邦政府新房贷措施已经生效实施，政府希望新政策能够保证大部分加拿大人在利率上升时仍然有能力去支付贷款。但是加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)发出预警称：本国房地产市场面临问题的强烈风险，已经显露出一些迹象。 一、加拿大楼市风险增大已成定局 按揭及房屋公司将在其于本月26日发布的新报告当中，对本国房地产市场的风险评级，从中等提高到了强烈。 公司首席执行官希德尔(Evan Siddall)表示，公司近期注意到，温哥华和多伦多的楼市兴盛有溢出的迹象。 相关的事实都会反映在该公司即将公布的房地产市场评估报告中。因此这些足以对加拿大的整体房市要发出首个红色警报。 据了解，该公司对15个都会城市的房地产市场进行了评估，寻找产生问题条件的证据，然后把这些城市分别标记上三类不同的信号，分别是微弱(绿色)、中等(黄色)和强烈(红色)。该判定风险程度的标准主要是4个要素，分别是过热、房价升值加速、高估以及过度兴建。 二、楼市兴盛，红色预警让买家再次吹响投资号角 1)辣招!牺牲小我成全经济 希德尔认为，高负债率和高昂的房价结合在一起，通常都会伴随有经济紧缩。我们希望莫奈部长的行动最终可以支撑经济。这样来看，与要付出的代价相比，上述举措造成大家购买第一套房子的时间推迟，造成大家购买更小的房子，以及造成改买为租等等结果，都算是很小的事情。 在今年7月时，按揭及房屋公司就已经将风险评级，从微弱提高到了中等，当时温哥华地区的房市已开始受到更严格的盘查，按揭及房屋公司对温哥华的风险评级，则更是由4月份的中等升级到强烈。 除此之外，卡加利市(Calgary)、沙斯卡寸旺(Saskatoon)、利载拿(Regina)和多伦多的楼市，也被按揭及房屋公司认为显示出强烈的问题信号。 温尼辟(Winnipeg)、咸美顿(Hamilton)、满地可(Montreal)和魁北克市(Quebec City)这4个城市，则被认为有「中等」风险。维多利亚市(Victoria)、渥太华市(Ottawa)、哈利法克斯市(Halifax)、蒙克顿(Moncton)和圣约翰市(St. John)，则被认为是「微弱」。 2)用本国资金去推波助澜 多伦多都市土地学院(Urban Land Institute)的负责人乔伊( Richard Joy)表示，目前的经济状况还不错，但加拿大国内在基础设施和实业上的投资回报很低甚至亏损，使得大量的资金转入房地产市场，再加上低利率、土地供应有限等等因素而推高了房价，不仅仅是所谓的海外炒房团，本国的投资者也是在推波助澜，把房产作为稳赚不赔的投资工具。 但房产还有它更主要的功能，居住。如果它因为房价太高而失去了这方面的作用，那就会变成纯粹的炒卖工具，终究会有崩盘的时候，我们现在就已经看到这样的前景。希望政府采取的措施，能够让房产的这两大功能恢复平衡。 据了解，今年7月时按揭及房屋公司的报告称，「与个人可支配收入、人口增长和其它基础性指标相比，目前全加拿大的房价还是稍稍过热。而且假如安省和卑诗省的价格上涨加速，且比重又超出那些石油大省的话，则出问题的风险更高。」在今年8月2日卑诗省政府开始对国外买家在大温区买房增收15%的税之后，大温区上月的销售比去年同期已下跌了32.6%，而与此同时，大多伦多地区上月的房屋销售比去年同期增长21.5%。

中国建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在加拿大接受加通社记者的采访时说，不列颠·哥伦比亚省出台向外国购房者额外征税15%， 给他的客户带来一些麻烦，他打算在星期二与加拿大总理会面时，提出这一问题。 胡葆森目前是中国房地产协会副主席，正随中国企业家代表团在加拿大访问。他说，额外付税使一些原本打算在温哥华购房的中国人感到沮丧，打击了他们的购房意愿。结果会使投资者转向加拿大的其他城市，例如多伦多和蒙特利尔， 或者干脆投资到其他国家，诸如美国、英国或澳大利亚。 图片来源: PC / Graham Hughes 不列颠·哥伦比亚省为了抑制疯涨的房价，在8月份出台新政，向外国买家额外征收15%的税项。但从现在的结果看，温哥华的房价并没有回落。根据最新的统计数据， 到9月底为止的第三季度，温哥华的独立屋均价仍比去年同期有所上涨， 从91.5万上涨到119万。只是交易量有所减少。 胡葆森还说，对外国买家额外收税可能影响到购房者的意愿，但不会改变他的投资计划，即在今后两三年内，在加拿大投资一亿美元建造新房，这些新房大部分将出售给中国购房者。

阿肯色小岩城、纽约查帕瓜、华盛顿特区，几十年来克林顿夫妇一次次搬家，每栋房子都印刻着他们不同年代的生活记忆。时报带你细数那些年克林顿夫妇买过的房子们。 住宅的变化，诠释了克林顿夫妇从普通中产家庭到百万富翁的蜕变之路。 从阿肯色州州长官邸到白宫，克林顿夫妇曾连续18年居住在政府提供的住房中。如果希拉里·克林顿在今年11月的总统大选中获胜，他们将成为第一对互换角色重回白宫的“第一夫妇”。 以下是克林顿夫妇居住过的房屋： 西克林顿路，费耶特维尔(Fayetteville)，阿肯色州。 via Clinton House Museum 阿肯色州费耶特维尔，克林顿夫妇在这栋住宅结婚。 居住时间：1975-1976 买入价格：1万7千200美元 当时的他们：1975年10月11日，同为法学院教授的比尔和希拉里在这栋复兴都铎式住宅的客厅中结为夫妻。这栋建筑现在是一个博物馆。 L街，小岩城(Little Rock)，阿肯色州。 Amy Chozick/The New York Times 阿肯色州小岩城，克林顿夫妇曾经位于L街的住宅。 居住时间：1976-1978 当时的他们：初到小岩城的希拉里并不能完全适应这里的生活，这里比费耶特维尔大学城要保守的多。他们居住在这栋1394平方公尺，两卧室两卫生间的住宅中。比尔·克林顿时任阿肯萨州检察长，距离州长位置一步之遥。 米德兰德街，小岩城 Andrea Morales for The New York Times 阿肯色州小岩城，克林顿夫妇曾经位于米德兰德街上的住宅。 居住时间：1980-1982 买入价格：11万2千美元 当时的他们：希拉里用投资和积蓄的6万美元付了购房定金。住宅位于城中的山顶区，当时比尔在州长竞选连任中落败，他们度过的一段难捱的日子。希拉里把这里的阁楼改造成女儿切尔西的房间，切尔西在这里学会走路，度过她的第一个生日。 老屋巷，查帕瓜(Chappaqua)，纽约州 Pat Carroll/NY Daily News Archive via Getty Images 克林顿夫妇位于纽约州查帕瓜的住宅。 居住时间：1999年至今 买入价格：170万美元 当时的他们：由于在白宫居住期间负债累累，克林顿夫妇最初通过他们的朋友兼募资人特里·迈克奥里夫(Terry McAuliffe)的帮助获得购房贷款，后来此举受到了舆论批评。这栋共有11间房的荷兰殖民风格建筑位于纽约郊外绿树成荫的韦斯特切斯特郡。希拉里也因此有机会参加纽约州参议院选举。 克林顿一家人在这里度过了许多美好时光，他们一起围坐观看电视剧《傲骨贤妻》和《唐顿庄园》、烹制丰盛的感恩节大餐。 怀特黑文街，华盛顿特区 Al Drago/The New York Times 克林顿夫妇在华盛顿特区的住宅。 居住时间：2000至今 买入价格：285万美元 当时的他们：当时的希拉里如愿成为了代表纽约州的联邦参议员，同时意味着克林顿一家人需要在华盛顿觅一个住处。这栋5500平方英尺的住宅位于华盛顿特区“使馆街”上，有7个卧室，并且配有一个活动室，泳池和露台。相对安全隐蔽的环境使这里免受记者的窥探和打扰，这里是克林顿一家人最喜欢的休闲和会客地。 克林顿总统大道，小岩城 Andrea Morales for The New York Times 克林顿夫妇位于小岩城克林顿图书馆的寓所外景。 居住时间：2004年至今，断断续续 当时的他们：这是一栋位于克林顿图书馆楼顶，装饰典雅的私人住宅。这里是克林顿一家人回到小岩城时居住的地方。这栋公寓有一个延伸的露台，可以看到远眺阿肯色河的美景，横跨这条河流的一座大桥名为克林顿总统公园大桥。

　　好房子的标准有很多，位置、朝向、地形、楼层等都很重要。 　　随着大温地区近几年房地产业的迅速发展，特别是寸土寸金的温哥华，建房子可谓是见缝插针，因为本地人只在乎房屋风格，对朝向淡然置之，所以朝向问题在北美国家基本被忽略了，不过对于想置业的中国购房者们来说，朝向是很重视的问题之一，但是，如何判断北美房屋的正确朝向呢? 　　在国内买房时，都要“坐北朝南”，因为北向房屋基本无光照，因为加拿大与中国都位于北半球，所以买房也理应按照“坐北朝南”的规律。但是，房屋构造不同，中国的房屋主要以公寓为主，温哥华的房子主要以独立屋为主，房屋类型的不同，会让朝向的选择背道而驰。 　　大多数独立屋的设计风格是前院有两个车库，入门后是玄关、厨房、餐厅，客厅和起居室通常在最里面;二楼客卧与前门的朝向一致，主卧在客厅的上方。就是说，主卧和客厅均在与前门相反的方向。 　　通常家中的主要活动区域为主卧与客厅，所以采光的也是主卧与客厅，也就是说这两个地方需要朝南，所以从舒适的角度来看，房子的正门方向应该是朝北的，这样的独立屋，朝北是最理想的朝向。 　　也有一部分独立屋，车库建在房屋侧面或者后面： 　　这种类型的独立屋，南北朝向会比较好，主要还是遵循客厅与主卧朝南的法则，如果客厅与主卧不在统一朝向，先厅后卧。 　　加拿大人非常注重家庭生活，如果住在一个夏天主要生活区避开强烈阳光的直射，而冬天阳光能照进这些家人活动多的房间，再温暖舒适不过了。 　　公寓朝向的选择 　　加拿大的公寓，很少有南北通透的房型，所以在购买公寓时，购房者会以“景色”与“采光”为首选考虑目标，大多时候景色的影响大于朝向，而朝向的优缺点为： 　　朝东，每天都可以看到温哥华美丽的朝霞。缺点：通风不足、在夏天，早上5点阳光就照射进房屋了。 　　朝南，四季有阳光，冬暖夏凉。缺点：价格略贵。 　　朝西，除早晨外，其余时间采光较好，冬天很舒服。缺点：夏天太热，西晒。 　　朝北，春分到秋分这半年有阳光充足，夏季凉爽。缺点：采光差，冬季阴冷，半年见不到阳光。 　　联排别墅朝向选择 　　联排别墅左右相连，除了角落单位(Corner Unit)，均只有两面采光，所以东西朝向会优于南北朝向，这样能确保两边每天都能有阳光照射。 　　现在，你知道该怎么选朝向了吧....

　　有多伦多业主以多年储蓄购入市中心的公寓当投资房，并且精挑细选一名纪录良好的租客。可是出租之后，不仅没收到租金，房子更是疑似被人放上短租网站出租，令她非常困扰。而且据律师助理称，调查过程中还发现租客在签约时以虚假文书欺骗业主。可谓是祸不单行。 　　根据Toronto Star独家报道，现职城市规划师的Vivian Ma，用多年工作的继续，在皇帝西街（King Street West）买了一个625平方尺的公寓。并决定透过房地产经纪放盘出租：“我想确定租客是行为端正、会好好爱护物业的人。” 　　Vivian Mah 右 　　经纪最终为她物色到现年53岁的翠普利（Elizabeth Tremblay），对方自称是任职非牟利机构行政总监。在证明文件上，信贷报告、工作证明一应俱全，年薪更达70,000元。在经纪推荐下，Mah决定以月租2,100元将单位租给Tremblay翠普利，起租日为今年5月1日，租约期不得少于3个月。 　　不过，马小姐声称在翠普利Tremblay入住后，交租支票却出现退票情况，更过分的是，她收到公寓管理员通知，翠普利涉嫌正把公寓分租给许多人，估计是透过短期租约网站Airbnb出租。马小姐强调与翠普利签订的租约，并不允许租客分租单位。 　　案件在8月3日闹上业主及租客委员会（Landlord and Tenant Board），翠普利在聆讯中自称：“我喜爱这公寓，为什麽你觉得我会分租出去？” 而马小姐则表示，自己多年辛劳购得的物业，竟变为别人的免费生财工具，事件令她忧心忡忡至无法入睡，并且出现食欲不振及心悸等严重健康问题。 　　有“租霸”前科的租客翠普利涉欺诈罪名，上周被捕 警方以欺诈罪逮捕租客 　　为涉事大厦提供服务的保安公司东主在聆讯作供时指称，翠普利曾与多名携带行李的人士进出大厦。另一证人指称，她曾目睹过翠普利与3名年轻男子在屋内，并一同参与加勒比海文化节。 　　时至上周，多市警方根据1项伪造文件及3项租金支票欺诈罪名，将翠普利拘捕，案件将于11月3日过堂，所有指控均未经证实。警方指翠普利有“租霸”前科，利用司法制度拖延迁出公寓多月，直至治安官到场驱逐为止，期间一直拖欠租金。 　　马小姐声称，由今年6月开始已申请驱逐程序，但业主及租客委员会直至上周开始，才向翠普利发出租约终止通告，生效日期为0月10日。马小姐的律师助理莎兰尼（Cheryl Sereny）声翠普利已还部份欠租，但还欠2,160元。 　　莎兰尼又指，案件突显出2006年订立的安省《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）有不足，应修订以防止租客透过Airbnb分租单位，一经发现租约应可被立刻解除。 　　莎兰尼又声称，在调查过程中查得，翠普利早前在卷入另一宗“租霸”案期间，疑于网上刊出招聘演员广告，以代申请延期聆讯的广告。翠普利回复Toronto Star指出，早料到广告内容会遭扭曲，并指有人作供时说谎诬告她。 　　莎兰尼又指控，翠普利是利用虚假文件获得租约，声称翠普利现时实质为失业的破产人士，靠领取每月479元社会津贴维生，但相关指控亦未经法庭证实。马小姐表示于Airbnb网站上找到自己公寓的出租广告，声称是以翠普利的女儿名义出租，她于是联络公司，不过他们以“保密条款”为由，表示爱莫能助。之后，Airbnb回复Toronto Star表示，已于房东审查政策栏目下发声明，指已移除该广告。 　　监管Airbnb倡权组织FairAirbnb.ca发言人韦迪士（Thorben Wieditz）表示，类似事件对业主来说实在可怕，立法监管正刻不容缓，应只容许领有旅馆牌照的屋主才能出租住宅，以确保住客安全及合法。他又指，做法有助增加透明度及追究责任。

　 Peter Brown        前一段时间中国留学生3100万加元购买豪宅的消息引起了不小的轰动，豪宅的前屋主谈及卑诗省最近针对海外买家的新税时，他笑称“这个策略太愚蠢”。不仅加拿大人怒批政府行为，刚刚随中国顶级富豪访问团来加拿大的一名地产大亨吴先生(Frank Wu)也直言讨厌卑诗新税，希望多伦多建房的想法。 　 　他将超级豪宅卖给中国人 批转让税愚蠢 　　将3100万豪宅卖给中国人的前屋主近日爆料称，登记买家共有两个，均为华裔，其中一人姓周(Tianyu Zhou)填写为“学生”，拥99%业权，另一人姓冯(Cuie Feng)拥1%业权，职业为商人。有媒体试图联络买家未果后，访问到前屋主Peter Brown，当被问到卑诗省最近针对海外买家的新政策时，他笑称“这个策略太愚蠢”。 　　近日有媒体试图联络买家未果后，访问到前屋主Peter Brown，他说自己现在仍住在这栋豪宅里。Peter Brown是投资银行Canaccord创始人，是一名投资者。他爆料说，其实这栋房子是留学生的父母付款买来住的，只是挂在孩子名下而已，而这种安排完全是出于置业时的一种规划。他相信这对父母是打算住在这里的。至于这么做的原因，他猜测很多这样符合法律规定的安排是希望将来在转移财产时不需要付遗产税。 　　约克论坛称，卑诗新民主党(NDP)房屋政策评论员David Eby近日曾公布一项调查，发现大温哥华地区许多豪宅屋主都是学生或家庭主妇。但事实上，这一方面是银行贷款的原因，另一方面很可能就如同Peter Brown所言，是因为以留学生的身份登记购房可以享受更多的优惠政策。 　　对于大温地区施行的房产转让税，Peter Brown表示，这个政策对于那些亚洲来的买家来说根本不算什么，他们仍然愿意也能承受得了这15%的附加税，那些真正被打击到、无法承受的都是加拿大最需要的技术型人才。他说，这个政策不能阻止政府原先想要打击的人群来买房，反而让加拿大最需要的人受到打击，这是非常愚蠢的。 　　中国地产大亨讨厌卑诗新税 多伦多建房 　　随中国顶级富豪访问团来加拿大的一名地产大亨吴先生(Frank Wu)在接受加通社采访时表示，他在中国的客户非常讨厌卑诗省给海外买家加税15%的做法，这显然使得很多中国富人不想再在温哥华投资并买房，而来自中国的投资者也不会再把钱投到温哥华，而是转向多伦多或蒙特利尔，甚至转向其它英语国家，诸如美国、澳大利亚和英国等。 　　吴先生是建业地产控股有限公司(Central China Real Estate Ltd.)的主席，该公司是香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在中国大陆创办的住宅开发独资企业，该公司也具有国家房地产开发一级资质。 　　加国无忧报道，吴先生(Frank Wu)应是建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森。 　　他毕业于郑州大学英语系。而建业集团从最初的800万元成长为总资产规模逾30亿元人民币、年纳税额过亿元的中国房地产业中西部第一品牌企业。除房地产外，建业集团还拥有职业足球俱乐部。 　　吴先生表示，他理解卑诗省府试图遏制过热房市的意图，但他希望当地政府改变这个做法。他还说，在他周二与加拿大总理杜鲁多见面时，也会提出这个问题。 　　吴先生还说，尽管不喜欢卑诗这个新税，但这不会改变未来两三年内，建业地产在加拿大投资$1亿建设居民用宅的计划。这些房屋就是为中国买家所建，其选址可能要排除温哥华。

今天，加拿大房屋贷款中心CMHC对加拿大房地产市场发出红色警报！ 该机构表示，在10月26日，即将发布的加拿大地产市场的评估报告中，首次将房地产风险级别从中级风险（黄色）提升至高风险（红色）风险。 根据对家国十五个城市的地产市场评估，加拿大房屋贷款中心CMHC认为，相对于个人收入，人口增长而言，加拿大的房价出现了持续过高的情况，该机构认为，温哥华、多伦多、卡尔加里、萨斯卡通等地的风险级别，都已经触及红色警报线。 加拿大再现危机，不会全身而退 无独有偶，汇丰银行最近的分析报告认为，上次2008年金融危机，美国房地产崩盘一溃千里。加拿大经济，房地产却固若金汤，许多人将此归功于加拿大的银行贷款政策和严谨的金融体系。 然而过了八年之后，汇丰银行认为，目前各种风险集聚的加拿大经济，无法再像2008年一样避过一场金融危机。一旦危机重现，加拿大的运气这次不会那么好。 债务高企，贸易赤字，企业失血 加拿大的家庭负债水平超过经济增长，私人部门的债务占GDP水平高达215%，在G7工业国里面债务水平最高。一般认为高债务水平抑制消费，而消费则是经济增长的最重要引擎。 加拿大的经常项目赤字目前已近占经济的3%，相比之下，在2008年金融危机时，加拿大的经常项目则是处于盈余状态。 正如所有的分析师一样，汇丰银行对于加拿大经济最担心的地方也是房地产板块，认为这个板块过度杠杆化。 加拿大央行低利息政策的红利，大部分被地产板块所囊括，企业投资却连续两年大规模下降, 特别是央行的降息救助重点-能源企业，这个板块资金出现大规模流出：即使是非制造业企业的投资，预计今年将出现18.3%的下降！ 虚线部分是企业投资正在经历大幅下降，资金全部涌入，红线部分的房地产投资 加拿大经济和房地产的问题可谓冰冻三尺非一日之寒。房地产已经成为加拿大经济中房间里的大象，目前加拿大政府突然收紧房贷政策，令加拿大经济的唯一乐土-房地产板块蒙上阴影。 加拿大真的像分析师所讲的那么悲观吗？ 首先，从CMHC的角度，认为政府收紧房贷，这是一件好事：因为房贷收紧后，购房者暂时会选择购房小一些的房子，甚至租房，把节省下来的钱用于消费，消费提高后，经济增长自然跟上。 其次，加拿大政府有足够的空间应付危局。加拿大政府的债务/GDP比例仅为38%, 这是G7工业国家政府中债务水平最低的！ 前保守党政府，为现任班子留下一个平衡的预算，现任政府可以利用这个大好局面刺激经济发展。 当然，在政府消费方面要吸取一些教训。哈珀政府在金融危机期间，自2009年开始为将来的家庭提供了装修免税额度的优惠政策，这项政策确实刺激了房地产相关的消费，提振了经济增长，同时也进一步刺激了房价, 增加了民间债务负担。 成也萧何，败也萧何，这项便民政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！ 现任自由党政府，在当前政府负债水平低的情况下，可以大展拳脚利用政府赤字消费来刺激经济增长，将资金的主要用途，用于提高生产力，进行基础设施建设，和提振私人部门消费。 最后，如果有可能，政府应该改变对于海外买家的态度，允许更多外资进入加拿大。在当前情况下，加拿大的经常项目赤字占经济的3%，政府如果要弥补这个缺口，加拿大需要欢迎外资流入，这个比例需要达到总体经济的4%。 加拿大针对海外买家的态度成为关键 加拿大的人文地理环境非常优越，吸引着各国的投资，但是，加拿大对于海外投资的态度不尽如人意。从尼克森石油公司，到后来的加拿大钾肥，还有最近的BC省海外买家税，加拿大对于海外买家态度可见一斑。 最近安省两家地产协会， 多伦多地产局Toronto Real Estate Board和安省地产协会Ontario Real Estate Association，同时向安省政府谏言， 不要学BC省针对海外买家征税！两家协会致信安省财长和多伦多市长，警告安省政府如果征税将对本地经济产生不利影响。 从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，基本都会选择货币贬值，那么贬值的最终目的还是让外资进入加拿大。那么，加拿大对于外资进入加拿大的投资，特别是对于进入加拿大房地产市场的资金，征收额外15%的奢侈税，在这个大框架下，实际上是自相矛盾的。希望加拿大政府能够检讨对于海外投资、海外买家的态度，未雨绸缪，另起炉灶，再次成为G7工业国所羡慕的对象。  

　　加拿大联邦政府的按揭新政策将从今天正式开始实施，地产业界对实施新规的看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌；也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微，尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲，足以阻止新政带来的冲击。 　　联邦政府的新政策规定，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试（stress test），看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。 　　悲观者：新政策实施，房屋交易量将大跌17% 　　多伦多一家地产咨询的公司（The Wealthy Homeowner）的分析师Ross Kay接受CBC新闻采访时表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”（full correction）。 　　这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。 　　加拿大皇家银行（RBC）首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。他还说，今年9月份的数据就显示，大温地区不仅房屋销量大减，而且房价也开始下行，因此收紧房贷会加速大温房市“退烧”。 　　乐观者：并非房地产的“世界末日” 　　但也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。 　　多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb（下图）就是其中之一。他认为新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。 　　他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。 　　他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。

特朗普当年亲自参与大楼奠基 最近被性骚扰丑闻缠身的美国总统候选人特朗普，他身为地产大亨﹐多伦多也有他的「足迹」。 2000年在多市中心大张旗鼓建造的「特朗普国际酒店」﹐销售人员推销其中单位时﹐就举特朗普的大名﹐说有远近闻名的大亨名字坐阵，是投资的好选择，但购入单位的2位市民却损失惨重、一败涂地，其中一名华裔妇人损失达100万，兴讼至上诉庭，终获法官判买卖涉及错误陈述，另一名亚裔买家获判可撤销买卖合约。 他们兴讼﹐要求解除购买合约及赔偿﹐但被初审法官驳回。 2名投资人上诉﹐3名上诉庭法官会审，一致裁定推翻初审法官的决定﹐基本接受了他们解除买卖合约和索偿的请求。 2名投资人﹐一位是华裔女子姓李﹐另外一位是南亚裔的辛夫。 原来多伦多这个所谓「特朗普国际酒店」﹐并非特朗普出资﹐而是发展商太龙(Talon)和他签署了一个牌照合约﹐使用他的名字和商标。这个大型项目包括2栋大厦﹐一是共管柏文﹐另外一栋则是提供全套服务的豪华酒店客房式共管单位，2栋大厦都公开发售。 都是向父母借钱付首期 购买酒店单位者﹐必须付钱参与单位的高水平的维护和运作，从而出租他们的单位﹐获得盈利。 2006年6月﹐「太龙」开始他们的大规模销售活动﹐打广告到不同媒体。投资者来到销售中心﹐可以看到「特朗普大厦」的网页﹐并看到一个笑咪咪的特朗普在宣布：「这将成为迄今最优美的大楼!多伦多甚至不可能有一座大楼可以于之媲美」。 案中的2位投资者，李女士是家庭主妇。她丈夫是个贷款承包人，她的父母借钱给她付首期。不过﹐虽然李女士是购房者﹐但诉讼前后都是她先生主理。 而辛夫3年前曾经破产﹐目前管理仓库﹐年薪5.5万元。他付首期的钱﹐是他曾经做焊工的退休老父以住房担保从银行借了钱再借给他。 案件的重点是2人购买单位时﹐销售公司提供的不实「估算」﹐是否需要负法律责任。 2人当初获得的估算都很激动人心。李女士的估算。她的单位的售价是857,000元﹐出租一天租金是600元。如果按出租率55%计算﹐她的年回报率将达到7.75%﹔如果按75%计算﹐回报将高达20.9%。 如果是55%出租率﹐辛夫的回报将为6.85%﹔75%出租﹐回报达24.64%。销售商称﹐55%是最差的出租率。 辛夫单位被估算的租金是一天550元。他问销售人员﹐这个租金是否高了些﹖对方答﹐不高﹐因为打着特朗普的名堂﹐五星级酒店。问到出租率55%是否可能﹖答曰﹕特朗普酒店﹐最终出租率是100%。 管理费用高出估算 特朗普酒店2012年终于落成。 2人收到的需要支付的各种费用远远高出原来的估算。其中有些费用在买入单位时没有提及﹐或者隐藏在厚达300页的文件中。辛夫每月的管理费和物业税加起来是5321元﹐比原来估算的3165元﹐高了68%。李女士的税费是5291元﹐比估算的高了51%。 而从2012年2月到9月底﹐李女士单位的出租率仅为43%﹐每日租金是366元﹐扣除各种管理费﹐8个月中亏损3.6万元﹐每月亏5,000元。辛夫的出租率33%﹐日租金428元﹐亏损2.9万元﹐月亏4,000元。 到2012年12月酒店单位最终落成﹐206名购买者中﹐仅50人愿意成交。辛夫选择退出。李女士则完成物业买卖。 从2012年12月到2014年12月﹐李女士的损失高达99.1万元。她于2015年2月兴讼。辛夫到2014年底的损失是24.8万元。他在2012年11月已采取法律行动。 整个诉讼涉及问题众多﹐其中也有不少法律专业方面的考虑。但如何解读发展商最初做出的估算﹐构成了初审法官驳回诉讼﹐和上诉法官接受诉讼的重大基础。 估算无事实基础 估算和后来的实际情况大相径庭﹐出入甚大﹐造成2位投资人的巨大损失。初审法官认为﹐这些估算仅仅是用做「讨论的目的」﹐并非加入投资的「保证」。 2位兴讼人知道投资是有风险的。发展商提供的文件中也提及这些风险。此外﹐投资者也知道他们有法定的冷静期。他们应在这个阶段充分考虑自己的投资的安全性。 但是﹐案件上诉到上诉庭后，上诉法官则认为﹐估算中的误导在于﹐这些估算并没有相应事实基础﹐主要出自销售商的想像﹐但他们则却给投资人这样的印象﹕估算的数字是基于最佳信息来源﹐酒店单位立刻就会盈利。而要投资人一开始就明白估算基本是编造出来的、他们需要付的费用或者没有披露或者明显低估﹐那是不合理的。 经过仔细分析﹐上诉庭法官裁定﹕废除辛夫的购买合约。销售商「太龙」因粗疏误导而需要赔偿李女士的损失。由于该诉讼还在高等法院进行﹐上诉庭法官将对李女士赔偿的具体数目留给高等法院决定，但赔偿要计算利息。 此外﹐原告方对销售商提出的欺诈性误导指控﹐由法院做进一步审理。

从10月17日开始，加拿大联邦政府将正式施行新的抵押贷款政策，可能会对一些初次购房者造成一定影响。 根据新规，贷款购房申请者都要接受压力测试，通过测试确定贷款者是否能够在出现利率上调或者个人财务危机时依然有能力偿还贷款。目前来看，如果选择了固定利率的抵押贷款且年限超5年的话，这些借贷者则可免于压力测试。 加拿大联邦政府之所以推出全新的抵押贷款规定，是试图稳定全国的房地产市场，控制房价失控，尤其是针对多伦多和温哥华这样的大都市疯狂飙升的房价现状。加拿大抵押经纪人们透露，上周开始便出现了一股疯狂办理抵押贷款的人群，他们都想赶在新政策生效前抓住最后的机会。