地产

　　“9・30新政”出台至今半个月里，北京二手房市场表现出降温迹象。对于改善型购房者来说，首付比例的大幅提升成为他们迈不过去的那道坎儿。也许只是网签拖延了那么几天，一家人的换房计划就突然落空。而对于中介来说，市场需求的抑制无疑对他们的业务产生明显影响，而自今年以来住建部门三令五申严整中介行业的发声，也令中介机构如履薄冰。随着政策影响进一步渗透，未来北京二手房市场或将进入持续调整期。 　　两至三成客户或取消延缓换房 　　“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”9月30日，北京新出台的楼市政策，给众多正处二手房买卖苦战中的买卖双方浇了一桶冷水。 　　“一套700万的房子，一夜之间就需要多找补出280万元的首付钱。”说到最近换房的经历，唐女士感到倍感受挫。 　　唐女士家在石景山有两套两居室。今年随着家里小闺女越长越大，唐女士两口子决定把手里的小两居卖掉，找一套合适三居室，方便和老人同住。几个月时间，二手房看下来，他们在同区域看中一套房龄不算短的三居室，房子700万元左右，首付210万元。 　　“房子虽然不算新，但是配套、交通还算满意，我就想着先把房子定下来。节前看着市场挺火，我家的两居室出手速度一定不会慢。”唐女士这么打算着，便通过中介和业主签订了购房合同，交了20万元的定金。 　　谁知道还没赶上网签，北京的“9・30新政”便突然空降。根据新政要求，唐女士定下来的三居室属于非普住宅，又是家庭的二套房，首付比例立刻提升至近500万元。另一方面，受到政策影响，不少购房者选择了观望，唐女士现在居住的两居室还没出手，“即便这套房子现在卖出去，也不够支付下套房的首付”。 　　和家里人商量后，唐女士决定违约，“一下子多出几百万的首付，这真是没办法的办法”。 　　在目前以换房为主导的二手房市场上，类似唐女士的情况绝非少数。中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。在这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。 　　“北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。”链家研究院报告对于最近的市场做出如此分析。 　　记者了解到，自从9月30日北京出台楼市新政至今，二手房市场上的解约现象不时出现。而我爱我家分析报告称，预计将有两至三成的客户或将取消或延缓换房计划。 　　市场不好，中介面临经营调整 　　“9・30新政”出台后，房产中介明显感受到市场的变化。 　　“北京9月30日房地产新政出台以后这十天里，门店的成交量缩水了至少一半。”海淀区一链家门店经纪人表示，新政对二套房的购房者影响较大，之前来咨询的换房客户最近都表示“再考虑考虑”，“毕竟不少人要多出20%的首付款”。 　　海淀区一房产中介经纪人小顾表示，国庆节后看房客户明显变少，最近这几天他主要在忙着帮黄金周前做过网签的客户继续办理过户，“最近几天过户大厅排队人数最多时能达到一百多人。” 　　伴随着新政出台，中介行业在这十几天里也接受着考验。最近北京市在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。而假日期间，住建部发布了45家违规失信房地产开发企业和中介机构的名单，更令中介机构提高了警惕。 　　王诚(化名)在双井片区从事二手房经纪行业已经有四年时间。9・30新政出台后，公司明确要求他们要严查业主的一系列房产资料，以防交易中出现意外。他对记者表示：“按照建委要求，如果业主没有具备协议书、房产证复印件、房主身份证复印件等资料一律不得挂牌出售。我给客户和在朋友圈都发布了这条消息，给大家提个醒。” 　　链家总裁左晖曾公开表示过，市场不好时，正是房产中介调整和提升服务水平的机会。在业内看来，一旦市场进入调整期，房产中介又将面临经营上的调整和挑战。 　　降温显现，调整或将持续 　　新政对于北京二手房市场的降温作用可谓立竿见影。根据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大幅下跌了65.7%。 　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，国庆节后三个工作日，二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，不足1000套的网签量明显不如此前工作日基本都在千套以上的表现。从我爱我家自身的交易数据来看，楼市调控新政出台后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等均有明显回落。 　　位于朝阳区的一家房屋中介机构的经纪人告诉记者，新政出台后咨询看房的人数均有所减少。受到首付比例提升影响，房价最近“稳了点儿”。 　　而在方庄的一家麦田地产中介门店也少有咨询看房客户前来问津。该门店经纪人介绍，北京新规规定购买普宅首付比例提升5%，这意味着购房人需要准备的首付款多了不少。新政一出台，原本准备购房的客户立刻转为观望态度。也有不少购房人希望，政府出台的新政能够打压最近日益上涨的业主报价。而业主受到新政影响，也处于观望中。 　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，极大地抑制了购房需求。在市场需求受限的情况下，二手房市场自然都显现出了降温趋势。 　　在业内普遍看来，有了政策的强力调控，市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，二手房交易量无疑将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。

　　北京金融街 　　老子曰：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话用来形容今天的房价，似乎再合适不过。北上广深一套安居的小窝，价值要好几百万元。在高企的房价面前，不管是IT狗，还是金融狗，似乎都是刍狗。天之骄子的大学生们还没毕业，就被房价吓傻了眼。用不了多久，房奴会成为褒义词。有资格做房奴，会成为令人艳羡的事情。 　　房子成为全民话题，是可悲可叹的事情。即便在原始社会，人类砍树结草，茅屋蔽体，亦不是难事。万年以后的今天，年轻人为了几个平方米折腰而不得，作为万物之灵的人类到底是进步了，还是退步了?当一代青年的青春无处安放，怎么会有诗和远方? 　　这样的牢骚，每天都有人在发。理性的表达，是房价过高，影响企业和居民的生产生活成本，不利于经济的发展，社会的进步。不过，牢骚归牢骚，需要考究的，是为何房价这么高?房价到底有没有泡沫? 　　展开分析之前，再念一遍老子那句话：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话粗看似是激愤的控诉，其实是出世而无为的平淡诉说。老子的原意是：天地无所谓仁爱，对待万物有如刍狗，任凭自生自灭。用达尔文的话说，就是“适者生存”。 　　在房价的问题上，翻译成白话，就是看准了房价规律的人，赚;看错了房价规律的人，赔。当然，这里不关生死，只关财务和自由。 　　理解高房价，只需要问一个问题：房价这么高，为何还有这么多人买?这些人傻不傻?换一个角度问：这些人不买房的话，还能买什么? 　　众所周知，我国的居民储蓄大约有50万亿元，这个不包括人们已经拿去买股票、买房子的钱，也不包括人们未来可以挣的钱，而是躺在银行账户上的钱。存款利率只有1.5%，通胀大约2.0%，这意味着这些钱每天都在变“毛”，居民怎么办? 　　买股票?股民会告诉你，那是败家。去年至今的股灾、熔断，很多人还心有余悸呢。买债券?在中国那基本上还是银行、保险等机构投资者的事情。面向个人的凭证式国债数量很少，每次都是一抢而空的。买理财产品?懂行的会告诉你，理财产品也不安全，而且利率会越来越低。于是，50万亿元的储蓄，陷入了无资产可买的境地。 　　“资产荒”不是中国特有的现象，而是全球普遍的现象。你看欧洲、日本，不仅政策利率都是负的，而且利率为负的国债就超过10万亿美元。换句话说，这10万亿美元都是到处寻找正收益资产的“恶虎”，哪里有正收益，都会扑上去咬一口的。 　　为何会出现资产荒?无他，投资机会少。所有的金融工具，背后都需要实体投资机会的支撑。而时至今日，实体经济的投资回报率越来越低，投资机会越来越少。 　　大的历史背景，是二次世界大战后70年的黄金时代。 　　二战结束以后的70年，是近现代经济史上的黄金时代，也是和平时代，没有发生过大规模的战争。70年来，全世界平均储蓄率大概在20%~25%，折旧率大概在5%~6%，再考虑局部战争和自然灾害的影响，折旧率算成10%，储蓄率减去折旧率在10%~15%。同期，全球的平均增长率在4%~5%。 　　换句话说，储蓄率超过GDP增长率的差值在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球资本产出比14年翻一番，70年翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在战后初期已基本完成，上世纪90年代以来信息技术革命的硬件改造投资小很多，新增的投资需求很小。这样总体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，边际投资增速已变得很低，边际投资报酬率也很低。 　　美联储的历次议息报告里，近年来有一句话始终不变：“企业固定资产投资疲软(business fixed investment has been soft)”。这是美联储不加息的重要理由，是全球低利率的重要宏观背景。 　　放眼未来，如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求大幅上升的可能性。这意味着，接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。 　　超低利率意味着资产的贴现率很低。换言之，资产的高估值和高波动将成为这个时代的普遍现象，中国房地产并不例外。从这个角度看，中国房价的估值会很高，价格波动率也会很高。 　　很高是多高?以北京金融街100平方米的中高端房产为例 　　在金融街寸土寸金的地方，100平方米的房子月租是2万元。未来的通胀率以2%计算，租金上涨率以5%计算，租金实际增速以3%计算，贴现率以4%计算(这可是很高的回报率)。这样，得到的租售比是100倍，计算得到的均衡房价是2400万元，单价是24万元/平方米，和纽约豪宅的价格差不多。 　　这样的计算当然是拍脑袋的结果。未来是不确定的，一切预测都可能是错的。笔者想说的是，这里的测算其实很保守。 　　首先，4%的贴现率，其实是很高的，现在国债的回报率也就不到3%。 　　其次，5%的租金增长率，应该是保守的。你看过去5年间的租金增速，大概有10%。在城市化尚未完成、核心区域聚集优势明显的情况下，5%的租金增速是个保守的数字。 　　第三，2%的通胀增速，是比较折中的数字。全球通胀的下降是一种力量，货币宽松是另一种力量，对于未来通胀，既不可高估，也不可低估。 　　倘若上面的测算基本靠谱，那意味着金融街的房子还有较大的涨幅。现在金融街高端楼盘的单价在14万元左右，到24万元还有70%的空间。每年上涨10%的话，还要六七年。当然，资产价格的上涨不是均匀的，而是脉冲式的。当很多人都看涨时，是不会等到明年再涨的。 　　如何看待这样的情况?还是听听先贤怎么说吧。老子还说了一句话：“圣人不仁，以百姓为刍狗”，意思是圣人也是没有仁爱的，任凭人们自作自息。 　　最后笔者要做三点说明： 　　其一，对资产价格的判断，要超然于主观的期望。高房价的危害，众人皆知。本文的分析，是在给定的现实约束下(房地产税推出困难重重，北京土地的有效供应短期难以很快提高)，做出尽可能客观的冷眼旁观，力求不带感情色彩。 　　高房价对于企业和居民的伤害，对未置业的年轻人的压力，是毋庸置疑的。政策层面可以且应该有所作为，改善房地产的供求关系，降低均衡房价，也是毋庸置疑的。因为涉及的关系复杂，容另文讨论。 　　上海和重庆曾推行过房产税的试点，因收税成本大，并未收到奇效。但上海最近推出的不动产登记制度，也许是在往这个方向进一步。 　　其二，资产价格波动大意味着风险和收益都大。大学刚毕业的年轻人短期内现金流并不稳定，对于金融杠杆的运用应该特别小心，尤其谨慎。 　　其三，本文分析以北京为例，特别是以金融街这样的核心地段为例，对其他区域不一定完全适用，需要做相应调整。粗略来说，一线城市的核心地段大致如此，非核心地段根据区位价值作相应调整，二线、三线城市要根据发展潜力进一步调整。很多发展潜力不大而又房价偏高的中小城市，可能已经房价偏高。

　　财长莫奈昨日表示，除了即将于下周一实施的联邦房贷新规定外，暂时未有其他措施调控房市，但"会继续密切留意楼房市场，确保市场长期稳定的发展"。 　　至于联邦房贷辣招正式实施后可能带来的影响，莫奈称"无法预计"。 　　房贷辣招后果 财长亦无法预计 　　莫奈为准备联邦政府的秋季经济和财政报告，昨日到多伦多听取私营部门经济师们的见解。他会后接受媒体访问时，作上述表示。 　　他说："今后人们准备申请房屋贷款时，他们须经过一个大多数人都经历过的程序，就是确保他们申请一个适合自己情况的贷款"。 　　他继称："如果这促使他们更仔细考虑可负担的贷款额，那么无论对借贷人或对整个经济也是好事。" 　　满地可银行总经济师珀特(Douglas Porter)表示，一向以来，任何给市场降温的措施，最终无法胜过低利率的影响。"时间将告诉我们，这次情况是否仍是这样"。 　　联邦政府屡出招 效果不大 　　自从2008年美国金融危机以来，加拿大利率一直低企。期间联邦政府曾经多次收紧房产贷款的规定，但对调控房地产市场一直没有什么明显效果。 　　一位贷款业人士表示，橱窗利率(posted rate)是银行和借贷机构公布的利率，但银行等仍愿意以比较低的利率将贷款放出去。目前的新招是，首期不到20%的购房者，即便是选择5年以上的固定利率，也需要按照比较高的橱窗利率进行压力测试。目的是测试一旦利率走高，这些借款人是否仍有支付能力。 　　该贷款业者认为，新招对市场可能有一个温和的降温作用。 　　对于联邦政府目标针对温哥华和多伦多两个火热市场的辣招，地产经纪徐华飞认为，这些措施对调控多伦多房产市场很难起到作用。 　　徐华飞总结这些辣招主要是两条，除了规定所有保险贷款都需要接受较高的橱窗利率的压力测试以外，还有就是杜绝人们利用自居房屋不必报税的规则，从而避过投资收入税收的漏洞。 　　徐华飞称，借贷者之所以需要购买保险，是因为他们的首期不足20%。这些人主要是首次置业者、年轻人、本地人。他们本来的目标也仅是低端的独立屋，现在可以贷款的金额减少，可能只好考虑买共管柏文了。 　　至于堵住逃税漏洞，他指这是早就应该做的事情。但这部分人的数量并不多。 　　徐华飞称，大多伦多地区的房产市场具备一个刚性的需求，那就是加拿大国门大开，今年移民26万人、难民3万人。这些人都是要找地方居住的。 　　他指出，大多伦多地区可供建造独立屋的土地，愈来愈少，供不应求的现象明显。

自住房免交增值税政策让牛市更牛、跌市更跌 　　加拿大自住房出售免增值税的税制在房地产市场牛市时让资本成倍翻番的炒房者不用向国税局交一分钱，但这个把炒房者送上青天的“好风”在房地产处于跌市时也会让炒房者恨得咬牙切齿。 　　加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis报道说，加拿大政府实行的住房出售不用交付增值税的措施本意是为了从政策上鼓励民众拥有自己的住房，但在房地产市场进入疯狂上涨状态的温哥华和多伦多这样的城市，这个政策却成了帮助炒房者获取暴利的利器。 　　但如果房价开始下跌，这住房销售免交增值税的政策起到的却是雪上加霜的效果，因为不像股市投资和经商投资的亏损可以减免税务负担，炒房投资的亏损是不能用来减税的。 　　在房价日新月异上涨的城市，拥有住房的居民们不愿意出售手中的房子，炒房者争抢上市的房源，让房地产市场出现人为的供应短缺；但在房地产市场跌市来临时，会出现炒房者、开发商、退休老人、或房贷负担过重的房奴们争先恐后卖房的情况，出现人为的供应泛滥。

大温地区第三季的楼价中位数为119万元，较去年同期增加30.6%。（档案图片） 　　皇家地产公司(Royal LePage)公布大温地区今年第三季的楼市报告，显示楼价较去年同季上升超过3成，但该公司认为这是"最后的喝彩声"(Final hurrah)，预测受到市场气氛冷却影响，未来几个月大温的楼价将放缓。 　　报告指出，大温地区今年第三季的楼价中位数为119万元，较去年同季的91.5万元增加了30.6%，两层和单层独立屋分别上升33.5%和33.4%，柏文单位亦出现14.9%的增幅。 　　报告中所指的第三季，是由今年7月1日至9月30日的3个月，而省府推出的外国买家物业转移税则于8月2日生效。 　　西温楼价升幅最劲近四成 　　报告显示，大温地区各个城市的楼价都出现不同程度的增幅，其中以西温楼价的中位数升幅最大，与去年同季比较上升近4成，达到340万元；温哥华则录得34.1%上升，与列治文的34.3%相若；而升幅最低的是素里，但亦录得超过两成的增长，楼价升至76.3万元(详见表)。 　　Royal LePage主席兼行政总裁索珀(Phil Soper)表示，虽然报告显示大温楼价仍然上涨，但他相信第三季将是"最后的喝彩声"，预计未来几个月楼市成交量会下跌，而楼价亦会跟随市场而放缓，不会再出现惊人升幅。 　　该报告解释，市场的不明朗气氛，加上联邦政府亦出招调控楼市，即将收紧房屋贷款政策，将进一步令楼市冷却。 　　索珀称，楼市转淡并非完全因为省府推出新税打击外国买家，他指出大温楼市其实早于6个月前已经开始自行调整。当楼价升至顶点时，在缺乏买家的支撑下，楼价自然回落，他更批评省府只是借新政策邀功。 　　索珀说，新税制所针对的只有一少撮买家，不足以影响数以百亿元计的地产市场。

上图这栋看似普通的房子位于加拿大卡尔加里，2014年4月15日，五个年轻人被捅死在这间屋里。仅仅几个月后，这间房子就出现在了市场上，叫价48万9千。而且上市的时候，该房子的房源信息里对这段惨案只字未提。 谁都不想花钱买个死过人或是有黑历史的房子，可怎么知道一个自己看中的房子是否有问题呢?有的人会说，问卖家啊。但是在加国大部分地区，卖家是没有法律义务向潜在买家披露一个房子的问题历史的。也就是说，一个房子如果之前死过人或者是种过大麻，卖主是完全可以不向潜在买家提及的。 一座看似普通的房子却有五个年轻人惨死在此 而凶宅、大麻屋这一类的问题房在加拿大还不少。 市面上还有很多房子有问题。如果不能从卖家那边得到确切的信息，如何排查问题房就只能靠自己了。

最新统计数据显示，大多伦多地区的房价还在疯狂上涨，而且那些原本房价偏低的郊区城镇，涨幅已经超出市区。 根据地产经纪公司Royal Lepage周四发布的最新数据，今年第三季度大多伦多地区（GTA）的11个市镇中，有8个镇的房价涨幅超过多伦多市，其中涨幅最凶猛的是传统汽车制造业城市奥沙华（Oshawa）。 就在这份报告出炉的前一天，联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）在渥太华的公共政策论坛（Public Policy Forum）增长峰会上就最新的楼市政策发表评论，称新措施是为了稳定房价，限制外国资金流入加国房地产市场。 这些措施包括对按揭保险进行新的压力测试，确保房贷申请人有能力按更高的利率还款。 莫奈说：“我们始终要关注房地产市场对加拿大家庭构成的风险。” 他说，加拿大实际上存在三个不同的市场，温哥华、多伦多以及周边地区正在经历异常高的涨幅。 多伦多涨12%已经是小意思 现在来看一下今年第三季度各地平均房价的按年涨幅： 在多伦多，房价上涨12.1%，至714,002元（加元，下同）。这一涨幅与全国平均房价涨幅12%一致，而加拿大全国的平均房价是54.5万元。 但是在奥沙华，房价飙涨了26%，至453,975元。 紧随其后的是列治文山市，涨幅25.7%，平均房价飙至1,074,829元。 接下来是万锦市，涨幅15.2%，均价870,353元。 士嘉堡上涨了13.1%，均价583,760元。 至于西南，宾顿市涨幅12%，均价569.510元。 密西沙加市涨幅9.6%，均价609,266元。 在Halton区，Oakville镇因为库存低，涨幅也高达15.4%，均价高达894,696元。 对比省内其他城市 那么GTA的房价涨幅与省内其他地区相比如何呢？ 根据报告，Kitchener-Waterloo和Cambridge三镇的房价涨幅也有9.1%，均价为371,474元。 汉密尔顿涨幅10.3%，均价419,830元。 渥太华涨幅仅3.6%，均价411,654元。 夫妻在Whitby-Oshawa抢了19次Offer 奥沙华地区房价疯涨早有征兆，今年5月，一对夫妻（Kate 和Neil Stoodley ）终于在这一地区买到自己心仪的房子，问题是，在此之前他们已经抢Offer失败18次，第19次才尘埃落定、梦想成真。 Stoodley表示，他们两人这场持续6个月的抢Offer大战简直旷日持久、惊心动魄！“有次，我们看中一栋房子，出价高出叫价$105,000，心想这次总该成了，结果居然还是失败！这栋房子的成交价高出叫价$130,000！” 不过，付出有了回报。第19次，他们最终在奥沙华抢房成功，定定心心地安了家。 房价还有得涨 Royal LePage的总裁Phil Soper认为，数据显示加拿大的房价并没有下跌的迹象，联邦抑制房价新措施的消息会吓跑一些买家，至少是目前，买房者已经迅速作出了反应，但是新措施并不足以让房价调头回落。 也有分析师认为，新的按揭规定于10月17日生效，将有助于抑制市场的需求，而受冲击最大的是多伦多的公寓市场，因为公寓单位多数价格低于100万元，必须接受新的压力测试。 帝国商业银行的首席经济师Benjamin Tal曾经评论，新措施可能会将公寓市场的潜在买家推向租房市场。 也有业内人士认为，房价如果继续凶猛上涨，政府被要求征收外国买家税或空置物业税的压力将会上升。

本周四(10月13日)，也就是联邦财政部出台控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策的两周后，财长莫奈(Bill Morneau)在多伦多向媒体透露，政府下面不会再出台新政策，干涉本国的房市。 据早前的报道，鉴于温哥华、多伦多两大都会区房市过热，联邦财政部曾在本月出台两条降温的新政策，并将于本月17日生效。其一是对最自住房免税优惠政策(principal residence tax exemption)做出调整，即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房，在出售的时候也应该就增值部分缴税，以阻止人们在房市投机取巧赚钱，因此房市价格会有所上升。 另一项措施则是，从10月17日起，所有首付低于20%的买家，在申请有保险的贷款时都必须经过“压力测试”，确保贷款者的能力能够承受得了更高的贷款利率，而这将直接导致本国大量的潜在购房者不再满足贷款的条件。 在新政策出台之后，业内和民间纷纷担心，联邦政府已认定海外买家是推高本国房市的主力，因此接下来可能会出台一系列的打压措施，而财长今天的表态，算是给了人们一颗“定心丸”。 正在多伦多参加私人企业会议的财长对记者明确表示，联邦目前还没有计划推出任何新的政策插手冷却房市。不过，政府还是会继续会观察市场走向，确保该行业的稳定发展。 此外，潜在的房屋买家的也是被重点观察的对象，政府希望每一位买家的贷款水平都在“合适的范围之内”，这无论是对本国的经济还是家庭都有好处。 对于早前宣布的两项措施，财长指出，现在还无法明确判断它们能否有效地给房市降温，需要假以时日才可以。 BMO首席经济学家波特(Douglas Porter)则评论，鉴于本国的利率长期处于历史的最低水平，所以任何打压房市政策的果效都会受到压制。联邦新出台的两条降温的新政策到底有没有用，时间会告诉我们。 最新的数据指出，从今年8月到9月，大多伦多地区的平均房价再度上升2.2%。在温哥华地区，由于当地省政府针对海外买家出台了高达15%的土地转让税，所以同期房价增幅已降至0.2个百分点。

加拿大皇家地产经纪公司Royal LePage发布最新房价报告，显示今年第三季度大温哥华地区的房价年涨幅30.6%，但是这可能是大温房地产市场最后的辉煌。 截止9月30日的第三季度，大温哥华地区的平均房价上涨至119万元，去年同期为91.5万元。 相比之下，大多伦多地区第三季度的平均房价为69.3万元，比去年同期的61万元上涨了13.6%。 今年第三季度，温哥华市的平均房价已经升至1,464,507元，按年涨幅达34.1%。西温的年涨幅为39.6%，均价高达3,411.578元。由于大温地区房价高，更多人迁往维多利亚和基隆拿(Kelowna)市，导致两市的房价涨幅分别有8.8%和10.9%，均价分别为537,228元和554,289元。 报告称，卑诗省的经济增长在2016年领先全国各省，支持了当地的房价上涨。但是，在大温哥华地区的商家也面临房屋成本过高的负面挑战，高房价使得商业业主很难吸引到技术性人才。而外国买家税和联邦按揭新规也给市场带来不稳定，促使潜在买家采取观望态度，使销售转冷。 市场开始调头 虽然这些还没有影响到第三季度的数据，Royal LePage总裁Phil Soper预期，未来几个月，温哥华的房价涨幅会放缓，甚至调头下跌，因为近期联邦和省政府出台的一系列政策已经开始产生效应。 今年8月，卑诗省政府提出对温哥华市场的外国买家征收15%的物业转让税。之后，房屋销量开始下跌，9月份比去年下跌了32.6%。 Soper说：“不论上行还是下行，房价赶上需求往往要等 6个月。” 不过，Soper认为房屋销量下跌的趋势在外国买家税出台之前已经呈现，很多潜在买家在房价超出其负担能力时已经退出市场。 最后一根稻草 Soper指出，如果房价在未来开始下跌，新税不是唯一的因素，但肯定是关键的催化剂，压垮市场的最后一根稻草。 “新税在一个有限的市场和房价区间，影响到很小一部分人，然而时机上，正巧遇到市场已经在转冷，从而成为市场转向的拐点。” 至于联邦政府本月初推出的按揭新规，Soper认为与之有关的担忧被夸大了。 他预测安省以及全国其他地区的房价还会继续上涨。 虽然新措施要求贷款商对所有按揭申请者进行压力测试，Soper说，会有一些交易被取消，但是“我认为这并不足以扭转目前全国房价上涨的势头。”

任志强这些年吹过的牛皮，结果，基本都被实现了… 预言一：2007年 “没有买房的人都亏了”——任志强2007年7月在某论坛的讲话。此后的17个月一直到2008年11月，全国房价都是在一路走高。 预言二：2009年 “中国人太有钱了，房子太便宜了” 任志强认为2009年下半年房价“将暴涨”，“如果说前几个月是0.2%的增长，后几个月增幅大约会超过1%”。这样的话，全年平均增幅会超过5%“。 此后半年，房价涨幅分别为1%、2%、2.8%、3.9%、5.7%和7.8% 预言三：2010年 “你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧” 2010年中国楼市，看涨还是看跌，成为一道分水岭。任志强发表“必涨论“，与诸多”看跌派“专家隔空论战。事实证明，2010年是中国房价暴涨的一年。北京涨幅42%，广州23%，全国平均涨幅9.9%。 预言四：2012年 “房价将在2013年3月迎来新一轮暴涨”“2013年房价依然保持稳中有升的态势。”2012年底，任志强预言。 2013年，北京、广州、深圳涨幅均超过20%。 预言五：2013年 “三中全会会后房产限购令或停止” 2013年11月，任志强在接受第一财经《专访时表示，他觉得限购令“可能(十八届)三中全会就让它停止了。支持他产生这一预测的论据源于李克强总理多次提出的要减少政府行政干预，要“砍掉政府那只乱摸的手”。 2014年6月26日，呼和浩特正式发文取消限购，成为全国首个正式取消限购的城市。紧随其后的是济南、南昌、武汉等多地宣布取消限购，930新政等。截至10月，全国仅剩北上广深坚守“限购令”! 预言六：2015年 “不要等，有钱该买房就买房“ “都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行” 2015年，央妈降息降准等救市政策成为中国楼市的重要关键词，国家的救市政策也带动一些城市房价上涨。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。 预言七：2016年 “2016年的房价还将继续上涨！而目前，一线城市和热门二线城市相继出台各项“稳房价”“控地价”的政策，但依旧无法抑制住火热的楼市。今年的上涨行情会延续至年底，整体会好于去年。” Bingo！任志强又预言对了！！

10月12日，由西安浐灞生态区管委会等联合主办的“对话金融大咖罗杰斯”暨中国丝路·金融（基金）行业发展峰会在西安金融商务区开幕。 与会的国际金融投资大师吉姆·罗杰斯表示：“中国是过去30年最成功的国家，非常看好‘一带一路’战略。”他预测下一步中国投资的领域将集中在“一带一路”、健康医疗、环保、金融等方面。中国崛起、联通欧亚的同时将改变世界格局。在接受华商报记者采访时，罗杰斯说，如果做投资，希望大家坚持自己的判断，从自己最熟悉的领域发现赚钱机会。 谈宏观经济 “一带一路”将改变地缘格局 西安变化依靠金融支持 “十三五”期间，陕西提出积极建设“一带一路”，构建丝绸之路经济带国际交通商贸中心、科技创新中心、产业合作中心、文化旅游中心和区域金融中心，西安大力建设浐灞金融商务区。罗杰斯对此深表赞同，希望相关从业者抓住机遇。 在接受媒体采访时，罗杰斯认为，中国“一带一路”正在改变世界格局，将改变世界地理格局。这将给沿线地区带来投资机遇，让相关产业积累财富、让普通人受益。金融业是“一带一路”战略实施的重要方面。罗杰斯说，“一带一路”建设将带动铁路、基础设施建设，完善交通运输、仓储物流、酒店住宿、旅游等各方面，相关产业、普通个人都能找到财富机会，这都需要资金和金融支持。 罗杰斯看到，西安正在探索离岸金融。中国不少群体积累了大量资本，如果财富自由流动，对各方都有好处。建议西安更加开放，吸引外部资本和人才，不论其他地方还是西安，都将从全面开放和自由投资中受益。当然，探索更开放的资本市场需要循序渐进。 论楼市股市 房地产还在高位 业绩好的公司 股票有才前景 罗杰斯说，西安以及浐灞的优势主要有两大方面，一是旅游，一是金融行业特别是私募基金。未来二十年，旅游业一定是中国最繁荣的行业之一，将带来巨大客流和经济效益。私募基金也会寻找机会，陕西被列入自贸区省份，西安拥有巨大的投资机遇，私募基金会寻找机会，预计会有越来越多的基金公司到西安布局。有了金融业支持，实体经济可以专注于创新，形成产业聚合、发挥协同效应。 最近，楼市和股市是西安市民关注的热点。罗杰斯在接受华商报记者采访时认为，去年中国股市已经从高点跌下来，相对来说房地产还在高位水平。2017年他更看好中国A股，但并不意味着随便选股就能赚钱，买股票要特别小心，挑选业绩较好的公司才有前景，今后几年世界上很多的公司会遇到困境。如果条件允许，他暂时不考虑在中国买房，如果一定要投资房地产的话，不如到农村买农场，因为政策在支持农业，而不一定是支持房地产发展。他分析了农业商品指数等金融数据，谈论农业投资机会。谈到这里，他问在场的人谁会开拖拉机，并表示不一定要去北京、上海买房，但可以学技能，比如会开拖拉机。 聊投资理念 依靠自己判断 投资感兴趣又熟悉的领域 罗杰斯曾多次来到西安，在接受华商报记者采访时，罗杰斯说，看看窗外就知道，不论中国还是西安，每星期甚至每天都在发生变化。以前大家相对封闭，如今普通人外出、旅游更加便利，消费水平也更高，旅游行业必将迎来全新机遇。试想一下，13亿人都想看世界的话，那是多大的市场。如今中国每年有更多工程师毕业，甚至比其他发达国家还多。 罗杰斯认为，中国会在“一带一路”地区修建铁路，他在铁路方面有投资，建议大家不妨钻研铁路方面的股票，比如发现那些负债并不是很重的公司，即使世界经济出现问题，这个公司还能够健康运营的话，那它以后就是王者。除了旅游、金融，环境治理行业也将有投资机遇。 普通投资者怎样投资呢？这是华商报记者和现场不少听众关心的问题。罗杰斯说：“你应该投资自己非常了解的领域，不要听我讲什么，也不要听电视上讲什么，要倾听自己内心的声音。如果你想成为成功的投资者，一定要投资自己感兴趣又非常熟悉的领域，一定能找到投资机会，也更容易成功。”华商报记者 黄涛 会场花絮 金融峰会变“唐诗会” 罗杰斯昨日在为西安金融商务区发展出谋划策的同时，在主题演讲中特意秀了女儿背诵唐诗《静夜思》的视频，迎来现场阵阵掌声。 罗杰斯透露，自己30年前就曾来过西安，很喜欢中国和中国文化，他的两个女儿一直在学中文，小女儿在很小的时候甚至经常说自己是中国人，她不仅会背唐诗还会唱中文歌。 在峰会“对话金融大咖罗杰斯”互动问答环节，罗杰斯提议大家“吟诵唐诗再提问”，因为峰会所在地西安是中国历史的文化名城。在会议现场，与会人员不负大师所望，相继朗诵了《望庐山瀑布》、《黄鹤楼送孟浩然之广陵》等名篇。值得一提的是，来自浐灞生态区的成先生提问前朗诵的折柳送别名作——李益的《途中寄李二》：“杨柳含烟灞岸春，年年攀折为行人。好风若借低枝便，莫遣青丝扫路尘”，颇为应景。有基金行业从业者戏称，金融峰会成了“唐诗会”。华商报记者 魏晓飞 记者手记 采访现场爱互动 吉姆·罗杰斯，被称为现代华尔街风云人物，最富远见的国际投资家，与巴菲特、索罗斯并称“全球三大金融巨头”。演讲中罗杰斯经常举例子，方便让大家听懂他的观点和主旨。 采访中，华商报记者注意到几个细节。罗杰斯来到采访现场，首先给大家说早上好，很是谦逊。采访间隙，罗杰斯喜欢喝冰可乐。整个采访中他注重互动，了解提问者的生活情况，有时还会问：你会背唐诗吗？你会用农具吗？你会开拖拉机吗？聊起世界经济、中国经济、“一带一路”战略、西安区域经济以及楼市、股市、基金。。。。。。罗杰斯详尽分析，讲话幽默风趣。 提问环节不断有人举手希望获得机会，有人提问时，罗杰斯详细询问提问者的行业和年龄等信息，从创业、投资等不同角度解答。对投资方面的提问，他主动留名片希望联络、进一步沟通。他还关注一些创业者的研究成果，希望发给自己看看。

对不少年轻人来说，要在30岁前坐拥多间物业，过退休生活，看似遥遥无期。不过澳洲一名28岁青年，年纪轻轻便拥有十多套房子，甚至已经享受着半退休生活。该青年并非拥有丰厚家底，而且他只是一名薄饼送货员而已；他之所以成功，全靠自己省吃俭用存钱买房，再加上投资有道，终成为房地產"小大亨"。 成为小大亨的弗莱明（Tony Fleming），早在18岁的时候因贷款买车，迫使自己拼命工作，更养成节俭习惯，为日后置业奠下基础。一年后，弗莱明决定购买人生第一套房子，当时他在一间薄饼店工作，时薪10澳元（约新台币242元）。 拼命存钱9年 弗莱明当时起努力存钱，除跟父母同住，不与朋友吃饭外出消费，更超时工作，他称："我为存头期款，每周工作60小时，甚至曾试过一口气工作7天，而且更要经常吃泡麵及薄饼。"结果，弗莱明依靠自己所存的头期款，加上首次买房补助，终于买下第一套房子。 弗莱明在接下的7年继续努力工作，再在雪梨西部、新南威尔士省、南澳省等地购买多个物业，再为它们重新作简单装修，再以较高价钱放租予他人。如今弗莱明已经拥有14套房子，房租收入每年已经超过13万澳元（约新台币315万元），他更于本月初辞去薄饼店工作，与妻子过半退休生活。

“十一”国庆小长假期间，22城限购限贷风暴对高烧的楼市起到一定降温作用，楼市成交量骤减，退房潮涌现。与此同时，还有一些人因之前房价上涨过快没有成功购房的刚需族，在等待调控政策的效果，比如属于北漂一族的辛思（化名）。 “我常常自责，为什么没有早下决心。”10月12日，这是她与21世纪经济报道记者交谈过程中的第一句话，也是重复最多的一句话。 从2015年6月至8月，眼睁睁地看着股票账户里的27万元盈余在3个月时间内蒸发殆尽的辛思，决定转移战场，用自己剩余积蓄在北京安个家，但不曾想的是 “一切并没有那么顺利”。从2015年12月至今，“一套房的价格从320万元涨到420万元，位置从三环内移到四环外，预算不足，房主无信，不仅自己心 力憔悴，还连累父母着急上火。” 弃股投房 2015年2月，辛思开设了自己的股票账户。“当时，身边的一些朋友认为股市可能出现一波大的行情，我决定开户尝试一下，以30万元本金入场。” “5月，我已经累计盈余27万元，几乎翻了一番。”然而，6月的股市开始震荡下跌，7月、8月这种趋势不仅没有终止，反而越发厉害，最终股市从5000点一泻千里逼进3000点。 “后来，我在与亲戚、朋友的沟通中，比较深刻地认识到在资本市场上的投资难免存在不确定性，在缺乏优质投资渠道的情形下，购房是最佳投资方式，这既能满足自己居住需求，也能实现保值升值目的，于是决定用自己剩余积蓄，加上父母支援，在北京为自己安一个家。” 如今看来，那些卖房炒股的人，或许肠子早已悔青。 “我在北京生活和工作9年，是一名北漂，没有户口，租房居住，单身一人。说实话一直在攒钱，毕竟北京楼市的价格摆在那里，如果股市盈余，最终也可能将这笔 资金用于购房，所以这次能够下定决心既有偶然因素，也有必然因素。随着年龄增加，对家的归属感发强烈，在股市中受挫使得自己格外在意积蓄的管理，犹豫再三 还是决定用于购房。” 从320万元涨到420万元 于是，辛思开始了自己的购房之旅。2015年12月，辛思在东二环和三环之间相中了一套58平方米的公寓式住宅。“由于是公寓式住宅，价格相较普通住宅略低一些，总价188万元，首付80万元，在经济能力范围之内。” 不过，由于辛思犹豫了一周多的时间，这套公寓式住宅的总价即从188万元涨到205万元。“当时，距离农历春节越来越近，所以考虑先交1万元意向金，回家 与父母商议一下。”农历正月初八，“我回到北京，希望与业主签约，但业主称自己不在国内，一周后总价再次从205万元涨到220万元，于是决定再看一 看。” 随后，辛思又陆续选择了几套公寓式住宅，有些没相中，有些没谈妥。时间已经进入到5月，“父母劝说我还是选择普通住宅，但这意味着价格提高，必须以地理位 置为牺牲。我参考了一些新盘的情况，确实路途与市区有些远，与地铁站也有些距离，这令没有自驾车的我有些为难。最终，我决定动用全部积蓄，加上父母支援， 在东三环和东四环之间购买一套普通住宅，9月前完成这一计划。” “6月、7月的时候房源较多，我相中了一套65平方米的普通住宅，起初开价320万元，最后涨到350万元，首付130万元，我决定接受这一涨幅，但是问 题出在了‘满五唯一 ’上。”所谓“满五”即房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”即业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，满足 “满五唯一”的条件即可免征房子的个税。 “当时的情况是‘满五不唯一 ’，业主原本承诺通过离婚解决这一问题，但是最终放弃了这一方式，使得总价在350万元的基础上又增加20多万元个税，我认为这违背了原本的承诺，增加了额外负担，所以最后拒绝与业主成交。” 这时距离辛思确定的9月前完成购房计划的截止时间越来越近。“8月，房价已经开始明显上涨，原本同等价格已经难以在东三环和四环之间选择理想的普通住宅，中介开始介绍一些东四环外的普通住宅。” 父母督战 此时，辛思的父母有些着急，认为她耽误了购房时间，决定来京亲自督战。“在这一过程中，有两次购房经历印象深刻。 8月24日，父母相中一套前一天释放的普通住宅，决定当晚签约，但是业主表示一天内已有8拨看房人，房子太抢手，其心态发生变化，于是决定等一等再卖。 9月13日，东四环边上的普通住宅，67平方米，总价375万元，首付150万元，也是决定当晚签约，但是业主在出差，于是与他约定一周后签约，但等到见 面时候，他先是将总价提高到400万元，父母和辛思商量了，决定咬咬牙、凑凑钱，也接受了吧。哪里知道，业主接了一个电话，告诉我们有看房人出价415万 元，我们一下子傻眼了，价格真的接受不了。” 楼价越来越高。“我最后选择的一套普通住宅是在东四环四惠边上，2层，69平方米，总价390万元。与业主约了当晚5：30在她家附近的中介门店见面，结 果等到晚上7：30她也迟迟不出现，不断以借口推脱，最后8：30她出现的时候告诉我们涨到425万元。当时真是怒气中烧，所有的委屈和愤怒都在那一刻爆 发，与业主发生争执，自己的眼泪也不争气地往下流。” “那天晚上，我边走边流泪，边感觉心酸，自己陷入深深地自责，当初为什么不能果断一些，为什么如此没有预见性，为什么在位置选择上如此矫情。” 如今的辛思，选择等待。“我相信国家的调控政策能够进一步发挥作用，我自己再努力攒一些钱，尽早在北京拥有一套自己的房子。”或许，她的这句话也道出了众多北漂的心声。

2016年9月27日早上6点50分，一代商业狂人、中国前首富牟其中，乘车离开湖北洪山监狱。 这一天，距离他2000年5月因“信用证诈骗”入狱，已经整整16年。 牟其中（资料图） 白发苍苍已76岁的牟其中，随即通过其唯一代理人夏宗伟对外宣布，他计划筹措1000-2000亿的基本金东山再起，重启南德试验。 其实，当牟其中迈出监狱大门的那一刹那，论坛微博和微信朋友圈里立即就炸锅了。许多人都在猜测，牟其中能否第三次东山再起，更多人对此充满忧虑。毕竟，牟其中这个当时全中国无人不晓的名字，今天对许多人而言，已十分陌生。毕竟，在他入狱时，还是BP机如日中天的时代，如今一切早已换了人间。 为此，还有人专门将76岁的牟其中和褚时健相比，明确指出，牟其中不是褚时健：与褚时健相比，牟其中不仅欠缺企业经营管理能力，显然也欠缺东山再起所需要的低调和隐忍。 然而，牟其中当然不是褚时健，他和褚时健不同的是，褚时健出狱时几乎一无所有，而牟其中在北京门头沟，还有三栋楼，264套房子。 当初鸟都不拉屎的门头沟，在北京房价暴涨的今天，门头沟的房价也冲到了每平米四、五万元的高价，这三栋楼的市场价值大概有10亿人民币。 这个世界的确变了，有了他从来没见过的智能手机、微信和微博，还有腾讯、阿里巴巴和百度，然而，以为自己一无所有时的他发现，自己还是土豪！ 这并不是开玩笑，牟其中的南德集团在牟其中出狱当天，就专门发表了一个声明。 在这份声明中，南德集团特别提起了这批房产以及归属问题，同时，南德集团也表示，在北京的这264套家属住宅被哄抢一空，强行霸占。 关于这个问题，牟其中的秘书夏宗伟说：这些房子位于北京的门头沟，此前一直是南德的员工宿舍，总共有三栋楼。万通地产的冯仑曾经在一篇文章中，也提起过南德集团在门头沟的宿舍。 当然，时间过了快20年，这些房子的问题远非这么简单可以说清的，夏宗伟也说时间较为久远，不过将极力争取，也会有相关证据。 这三栋住宅楼，的确是牟其中出资建设的。 1995年元旦，牟其中在当时还是荒郊野岭的门头沟山里，考察拟建的“南德家园”别墅区用地。他说：“南德人辛苦，没有专门的时间疗养，建好别墅区，使南德人每天都处于疗养状态，能更好地工作。” 正是这次打算给员工谋福利的好意，为牟其中的未来埋下了伏笔。 正所谓无心插柳柳成荫，历来不事产业的牟其中，从来就不关心房地产，连在北京的家都是租的，谁料，不经意修建的员工宿舍却成为他此次东山再起的希望所在。 关键时刻，还是房子最靠谱！ 那么，如果讨回这264套房子，牟其中真的能东山再起吗？ 先看看牟其中“空手套白狼”的经典一战——罐头换飞机吧。 1989年，牟其中在火车上和人“扯皮”时，偶然得知面临财政危机的前苏联准备出售一批图-154飞机，但是找不到买主。这种不着边际的信息却让牟其中动起了心思。他对国内和前苏联的商业情况有相当研究：当时苏联严重缺乏轻工、食品等生活用品，而中国因经济一度过热，导致大量轻工业品积压。 虽然牟其中的南德公司没有外贸权、航空经营权，也没有足够现金，但牟其中觉得这是一个值得冒险的生意，他决定试一试。 于是他继续四处打听，打听到刚成立的四川航空公司在满世界找飞机。牟其中便七拐八弯地前往洽谈，说服川航同意购进苏联飞机。然后，牟其中又从四川当地的国营企业中组织了罐头、皮衣等大批积压商品，说服当时刚好严重缺乏食品和轻工产品的苏联不要现金，直接用这些产品来换飞机。 第一次做这种生意，双方都有点忐忑，于是约定，同时向对方发货。 牟其中稍微拖了一点点时间发货，巧妙地在这其中打了一个时间差。 因为虽然是同时发货，但俄方第一架图154一天就可飞抵成都，而中方的第一批轻工产品经铁路运输却滞后一周才能到达。 当第一架飞机到达后，牟其中立即将这架飞机飞快地在银行作抵押贷款，然后将贷款付给国营厂家，厂家发货给北京的贸易公司，贸易公司发货给俄方。 如此这样，俄方陆续发来第二架、第三架、第四架飞机，牟其中将其一个一个抵押给银行，然后购买积压产品，最终连续发出500车皮的消费商品给俄罗斯。 从任何角度来看，这都是一笔堪称完美的生意。 川航用极少资金拿到了干线飞机，解决了运输工具短缺的问题，这些飞机成为当时四川航空发展的重要基础；银行收获了不菲的回报；涉及的中国企业解决了积压问题；前苏联飞机有了市场，人民获得了亟需的轻工业产品…… 牟其中一分钱没出，却在里面赚了一个多亿！（要知道，这是90年代初的1个亿） 牟其中一战成名，他和南德集团的声誉也达到了顶峰，现在soho中国的潘石屹，万通的冯仑，以及当年私奔风波闹得满城风雨的王功权，都曾在牟其中麾下工作过。 牟其中及其南德集团，开始展开改造中国和世界的南德试验，不断宣布惊人项目，例如：购买卫星，移民火星，宣布投资100亿元独家开发满洲里，建设“北方香港”；将喜马拉雅山炸开一个宽50公里、深2000多米的口子，把印度洋的暖湿气流引入中国干旱的西北地区，使之变成降雨区，炸平陕北地区的沟壑，使其成为“好江南”…… 承诺越来越多，兑现的寥寥无几，而南德试验的资金漏洞也越来越大，最终让牟其中身陷囹圄，从首富变成首骗。 对牟其中后期的变化，知名媒体人刘春感慨说：“我98年带队旁听了审判，也采访了很多当事人，包括老牟，夏家三姐妹对老牟的感情就不八了，老牟后期完全陷入伟人般的狂想和幻觉中了。中国人一成功就容易得这个病，办公室挂大幅世界地图，军大衣披着踱步，围着火炉跟青年谈话，谈到老区就流泪，对亚非拉都很牵挂” 当年的牟其中称得上英雄，英雄当然少不了红颜相伴。 牟其中在监狱里呆了18年，夏宗伟在外面为他奔走喊冤了16年，起初的两年，她也被一同收监。 夏宗伟是牟其中的前秘书；牟其中前妻的妹妹（或者说，前小姨子）；牟其中诉讼委托代理人（有律师建议她，她的身份可以改为监护人）。 过去16年，铁窗内的牟其中与外面世界的唯一联系，都压在她身上；她的全部生活，就是为牟其中喊冤，持之以恒为牟其中奔走，成了牟其中的铁窗岁月里，唯一一个坚持去看望他的人，唯一依然听从他所有调配的人，唯一被他死死抓在手里的稻草。 霸道总裁，和他的迷妹。1995年下半年，牟其中与夏宗伟在郊外散步。这是到目前为止，两人距离最近的唯一的一次合影。 牟其中一生三度入狱，其中又一次还因反*革命被判了死刑（后来平反）。76年的人生岁月，有23年是在监狱中度过。至今，夏宗伟依然和他，不离不弃。 在湖北洪山监狱里面，牟其中坚持锻炼身体，每晚必看《新闻联播》，他还订阅了《人民日报》、《华尔街日报》等数十份国内外报刊杂志，他每天写几千字的阅读心得和分析文章，其笔记本摞起来有数米高、几百万字。出狱的时候，牟其中专门拿了几个大蛇皮口袋，带着他的精神财富一并重见天日。 牟其中自信第三次东山再起能够大获成功。他想起南德第一次进京，全部身家只剩下2000元，“我就凭南德的无形资产”。而年届76的他，依然保持着健康的体魄。他对自己说，“人生既可超百载，何妨一狂再少年”。 蹲监狱的时候，狱友们不理解这个白发渐生的老人。一天雨后，牟其中读完报纸对身边的一位犯人感慨道：“当一个大国的领导人，真是太累太累。”广场上散步的另外两位犯人听了，禁不住哑然失笑，而他却一脸严肃。 9月30日，出狱第三天，牟其中来到了位于重庆的父母的合葬坟前看望，父母坟头的墓碑上刻着大大的六个字——“这里通向世界” 牟其中会再次“通向世界”吗？ …… 以上。by青岛君。

在BC省府与联邦政府接连出台了控制房价高涨的政策之后，RBC银行近日的一份报告显示，如果当地居民光靠自己的收入，即使在温哥华房价跌了三成左右的情况下，依然很难实现在温哥华在买到一套独立屋的梦想。 RBC高级经济师Robert Hogue在12日公布的这项研究结果中表示，在温哥华要想拥有一套独立屋，按加拿大的收入标准根本没法负担得起。他强调，尽管现在市场可能有所放缓，房价有下跌的风险，但整个房地产市场的崩盘是不可能的，因为温哥华在经济及人口分布方面具有太大优势，而且尽管BC省实行了针对海外买家的附加税政策，温哥华地区依然是吸引有钱人和投资者的地方。 据统计，大温哥华地区9月份独立屋的均价达到153万元，比去年九月上涨了8.8%，但和2016年1月份时高峰期的价格相比，下降了16.1%。而在温哥华市区内，独立屋的价格更高。8月份时，市内独立屋均价为260万元，同一时期多伦多市内的独立房价格仅为121万元。 BC省府在8月时实施了针对海外买家额外征收15%物业转让税的措施，大温哥华的楼市在8月出现了放缓的迹象，销量出现下跌，但Houge认为新政策也许会在短期内打击到外国买家的利益，但从长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是那些中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间已经建立起了坚固的联系。 Houge说，温哥华给那些有钱的中国人提供了一种梦寐以求的生活方式及声望，全球只有例如香港、新加坡、悉尼、伦敦等一些国际都市能相提并论，而这些城市都有对外国买家不同程度的限制。温哥华地区的市场始终有着许多财力丰厚的移民作支撑，保持着对房地产的强大需求，尤其是独立屋和豪宅，只要“温哥华”这个“品牌”仍然在这些移民中有着强大的吸引力，温哥华房产的需求量就不会减少。  

　　皇家银行（RBC）最近表示，温哥华房市“正在冷却，但没有崩溃”。 　　RBC表示，温哥华房市自去年春季开始迟缓。RBC预计“需求会进一步下降，不久房价亦会适度降低”，但房价不太可能出现25%至30%的“大崩溃”。 　　RBC高级经济师Robert Hogue表示， 温哥华经济与人口基础仍然“坚实”，不过需要谨慎的是，因为该地区经济“直接或间接的过分依赖房屋市场”。 　　RBC指出，温哥华地区2015年和今年初的房价飙涨，主要是由那些“纯粹被资本获益所带动”的投机者所推动。 　　至于现在已经遭遇三级政府严苛的政策寒流的大温房市，Hogue相信温哥华仍会是外国富翁看好的城市。

　　纵使联邦政府上周进一步收紧楼宇按揭借贷措施，加上卑诗省征收海外买家投资物业重税，但据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)最新数字，全国9月份新屋动工单位数字达22万个，超出8月份的18.4万，更超过市场原先预期的19万个单位，当中魁省建屋量“跑赢”各省，安省则是建屋量唯一下跌省份。 　　联邦政府及卑诗省推出一系列针对楼房炽热政策，似乎没有冷却本国看好楼房买家们的投资热情，根据加拿大按揭及房屋公司昨日公布的数字，本国动工量有明显增长，甚至超出市场预期。 　　据每年季节性调整建屋率(SAAR)数字显示，本国不论大都会抑或郊区地带，建屋量合共超过22万个楼房单位，在大城市的建屋量上升近20%，至20万个单位，当中大城市多层柏文单位建屋量，较8月份上升了22.3%，接近13.8万个单位，独立屋建筑数字上升了14.5%，至64,000间房屋。 　　统计数字同时指出，魁省新建房屋量增幅一枝独秀，海洋省及草原省份亦有增长，连近月饱受省府征收针对海外买家15%税收的卑诗省，上月份建屋数字亦较8月有增长，然而一向属本国楼市火车头的安省动工量却减少。 　　“投资者没有却步” 　　CMHC数字指，魁省城市由8月份建屋数字为约31,000个新单位，增至上月逾41,000个新建单位;卑诗省城市由8月份34,000个新建单位数字，升至上月份有47,500个新单位;令人惊讶的是安省新建楼房单位，由8月份约7万个，微跌至67,000个单位。 　　CMHC首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，数字显示楼房投资者，没有因联邦政府推出收紧楼宇按揭措施，对本国楼市置业却步，同时也显示发展商对本国未来楼市颇有信心。 　　谈到安省新屋动工量是各省唯一减少的省份，杜根认为这无阻安省尤其大多伦多地区继续成为本国楼市火车头的地位，他指安省新建屋估量数字虽然微跌，不过相信此是安省楼市软着陆的表现，仅属正常调整而已。 　　至于魁省一枝独秀的表现，杜根称该省楼房单位增长，大部分来自新建共管与多层柏文大厦，他特别提到魁省不少退休长者，当子女相继搬出后，不想打理偌大房屋，转而购买柏文单位，令该省新建柏文单位需求量颇是火热，也是魁省建屋量大增的市场动力之一。  

　　加拿大联邦政府在上周宣布收紧抵押贷款规定。政府希望新政策能够保证大部分加拿大人在利率上升时仍然有能力支付贷款。抵押贷款经纪人认为这可能会对加拿大首次购房者产生影响，因新政限制了购房者可以获得的贷款金额。 　　Mortgage Brokers Ottawa抵押贷款经纪人Frank Napolitano表示，“一旦新规于10月17日生效，有资格申请抵押贷款的买家可能将会减少。首次购房者可能要缩减他们计划购买的房屋预算。对于某些正在计划购买房屋的人来说，可供他们选择的房源相对就会减少了。” 　　在新规则下，曾经只适用于那些选择可变利率抵押贷款或只有不到20%的首付并且少于5年期限的固定利率抵押贷款房屋购买者的压力测试目前已经被应用到全部加拿大居民身上。简而言之，加拿大政府已经把贷款的具体要求提高很多。 　　加拿大大银行的五年期固定利率按揭的特别优惠利率约为2.5%。然而，基于大银行的贴现率，加拿大央行在压力测试中使用的利率为4.64%。 　　Frank Napolitano表示，“你不用付更多的钱，但可供选择的房源因为预算减少而减少了好多。”潜在购房者必须能够表明，如果利率比现在高得多，他们仍然能够支付他们的抵押贷款以及和房屋相关的其他成本。 　　Frank Napolitano以一个年收入7万加元、有能力支付5%首付以及每月支付500加元像汽车贷款等非抵押债务的加拿大人为例。基于五年固定利率抵押贷款2.44%，他估计他们可能有资格获得在旧规下价值约37万加元的房屋的贷款。然而，在使用4.64%的新的压力测试下，Frank Napolitano估计同一购房者只能买得起价值约28万加元的房屋。 　　埃德蒙顿抵押贷款经纪人Jason Scott表示，在更严格的规则下，他的许多客户无法获得贷款。他指出，紧张的贷款提供方拒绝勉强符合要求的贷款申请人并不罕见。 　　Frank Napolitano认为有一部分人将会退出房地产市场。他表示，“毫无疑问一些渴望购房的年轻人可能已经准备好在今年买房，但他们现在不得不继续等待。”

　　北京金融街 　　老子曰：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话用来形容今天的房价，似乎再合适不过。北上广深一套安居的小窝，价值要好几百万元。在高企的房价面前，不管是IT狗，还是金融狗，似乎都是刍狗。天之骄子的大学生们还没毕业，就被房价吓傻了眼。用不了多久，房奴会成为褒义词。有资格做房奴，会成为令人艳羡的事情。 　　房子成为全民话题，是可悲可叹的事情。即便在原始社会，人类砍树结草，茅屋蔽体，亦不是难事。万年以后的今天，年轻人为了几个平方米折腰而不得，作为万物之灵的人类到底是进步了，还是退步了?当一代青年的青春无处安放，怎么会有诗和远方? 　　这样的牢骚，每天都有人在发。理性的表达，是房价过高，影响企业和居民的生产生活成本，不利于经济的发展，社会的进步。不过，牢骚归牢骚，需要考究的，是为何房价这么高?房价到底有没有泡沫? 　　展开分析之前，再念一遍老子那句话：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话粗看似是激愤的控诉，其实是出世而无为的平淡诉说。老子的原意是：天地无所谓仁爱，对待万物有如刍狗，任凭自生自灭。用达尔文的话说，就是“适者生存”。 　　在房价的问题上，翻译成白话，就是看准了房价规律的人，赚;看错了房价规律的人，赔。当然，这里不关生死，只关财务和自由。 　　理解高房价，只需要问一个问题：房价这么高，为何还有这么多人买?这些人傻不傻?换一个角度问：这些人不买房的话，还能买什么? 　　众所周知，我国的居民储蓄大约有50万亿元，这个不包括人们已经拿去买股票、买房子的钱，也不包括人们未来可以挣的钱，而是躺在银行账户上的钱。存款利率只有1.5%，通胀大约2.0%，这意味着这些钱每天都在变“毛”，居民怎么办? 　　买股票?股民会告诉你，那是败家。去年至今的股灾、熔断，很多人还心有余悸呢。买债券?在中国那基本上还是银行、保险等机构投资者的事情。面向个人的凭证式国债数量很少，每次都是一抢而空的。买理财产品?懂行的会告诉你，理财产品也不安全，而且利率会越来越低。于是，50万亿元的储蓄，陷入了无资产可买的境地。 　　“资产荒”不是中国特有的现象，而是全球普遍的现象。你看欧洲、日本，不仅政策利率都是负的，而且利率为负的国债就超过10万亿美元。换句话说，这10万亿美元都是到处寻找正收益资产的“恶虎”，哪里有正收益，都会扑上去咬一口的。 　　为何会出现资产荒?无他，投资机会少。所有的金融工具，背后都需要实体投资机会的支撑。而时至今日，实体经济的投资回报率越来越低，投资机会越来越少。 　　大的历史背景，是二次世界大战后70年的黄金时代。 　　二战结束以后的70年，是近现代经济史上的黄金时代，也是和平时代，没有发生过大规模的战争。70年来，全世界平均储蓄率大概在20%~25%，折旧率大概在5%~6%，再考虑局部战争和自然灾害的影响，折旧率算成10%，储蓄率减去折旧率在10%~15%。同期，全球的平均增长率在4%~5%。 　　换句话说，储蓄率超过GDP增长率的差值在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球资本产出比14年翻一番，70年翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在战后初期已基本完成，上世纪90年代以来信息技术革命的硬件改造投资小很多，新增的投资需求很小。这样总体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，边际投资增速已变得很低，边际投资报酬率也很低。 　　美联储的历次议息报告里，近年来有一句话始终不变：“企业固定资产投资疲软(business fixed investment has been soft)”。这是美联储不加息的重要理由，是全球低利率的重要宏观背景。 　　放眼未来，如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求大幅上升的可能性。这意味着，接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。 　　超低利率意味着资产的贴现率很低。换言之，资产的高估值和高波动将成为这个时代的普遍现象，中国房地产并不例外。从这个角度看，中国房价的估值会很高，价格波动率也会很高。 　　很高是多高?以北京金融街100平方米的中高端房产为例 　　在金融街寸土寸金的地方，100平方米的房子月租是2万元。未来的通胀率以2%计算，租金上涨率以5%计算，租金实际增速以3%计算，贴现率以4%计算(这可是很高的回报率)。这样，得到的租售比是100倍，计算得到的均衡房价是2400万元，单价是24万元/平方米，和纽约豪宅的价格差不多。 　　这样的计算当然是拍脑袋的结果。未来是不确定的，一切预测都可能是错的。笔者想说的是，这里的测算其实很保守。 　　首先，4%的贴现率，其实是很高的，现在国债的回报率也就不到3%。 　　其次，5%的租金增长率，应该是保守的。你看过去5年间的租金增速，大概有10%。在城市化尚未完成、核心区域聚集优势明显的情况下，5%的租金增速是个保守的数字。 　　第三，2%的通胀增速，是比较折中的数字。全球通胀的下降是一种力量，货币宽松是另一种力量，对于未来通胀，既不可高估，也不可低估。 　　倘若上面的测算基本靠谱，那意味着金融街的房子还有较大的涨幅。现在金融街高端楼盘的单价在14万元左右，到24万元还有70%的空间。每年上涨10%的话，还要六七年。当然，资产价格的上涨不是均匀的，而是脉冲式的。当很多人都看涨时，是不会等到明年再涨的。 　　如何看待这样的情况?还是听听先贤怎么说吧。老子还说了一句话：“圣人不仁，以百姓为刍狗”，意思是圣人也是没有仁爱的，任凭人们自作自息。 　　最后笔者要做三点说明： 　　其一，对资产价格的判断，要超然于主观的期望。高房价的危害，众人皆知。本文的分析，是在给定的现实约束下(房地产税推出困难重重，北京土地的有效供应短期难以很快提高)，做出尽可能客观的冷眼旁观，力求不带感情色彩。 　　高房价对于企业和居民的伤害，对未置业的年轻人的压力，是毋庸置疑的。政策层面可以且应该有所作为，改善房地产的供求关系，降低均衡房价，也是毋庸置疑的。因为涉及的关系复杂，容另文讨论。 　　上海和重庆曾推行过房产税的试点，因收税成本大，并未收到奇效。但上海最近推出的不动产登记制度，也许是在往这个方向进一步。 　　其二，资产价格波动大意味着风险和收益都大。大学刚毕业的年轻人短期内现金流并不稳定，对于金融杠杆的运用应该特别小心，尤其谨慎。 　　其三，本文分析以北京为例，特别是以金融街这样的核心地段为例，对其他区域不一定完全适用，需要做相应调整。粗略来说，一线城市的核心地段大致如此，非核心地段根据区位价值作相应调整，二线、三线城市要根据发展潜力进一步调整。很多发展潜力不大而又房价偏高的中小城市，可能已经房价偏高。

　　刘畅绘图 　　大学毕业生为了几百元的房租而抢劫杀人，十天内连夺两条人命。近日，宝坻区人民检察院以涉嫌抢劫罪将犯罪嫌疑人刘某批准逮捕。 　　记者了解到，今年24岁的刘某大学毕业后由于眼高手低、好逸恶劳，干什么工作都不长久。据其交代，他先是在某公司做理财顾问，但是嫌工资太低没几个月就辞职了。之后，刘某又开始干个体，经营过麻辣香锅店，倒卖过服装和玩具，但也总是赔钱。尽管没有什么收入，但刘某平时花钱大手大脚，最后连几百元的房租都交不起了。房主再三找他催要房租，刘某不思进取，竟然产生了抢劫的念头。 　　今年4月底，刘某携带匕首到西青区一个小超市抢劫超市老板张某某，遇张某某强烈反抗，刘某情急之下持刀连捅张某某胸部数刀，致张某某死亡，随后刘某抢走现金600多元。然而，刘某没有用抢来的现金交房租，而是继续吃喝玩乐，没几天钱就花完了。仅仅十天之后，刘某又在宝坻区某酒店门口抢劫出租车司机王某，在王某反抗下，刘某又用匕首将其刺死，并抢走了现金1000多元和轿车一辆。 网络图 　　刘某疯狂作案之后，警方很快将目光锁定在他身上，并将其抓获归案。近日，宝坻区人民检察院以涉嫌抢劫罪将犯罪嫌疑人刘某批准逮捕。  

　　利用地图软件可以看到楼房坍塌之前的样子 　　导语 　　10月10日凌晨，浙江温州发生一起塌楼悲剧。该地鹿城区某“城中村”4幢民房发生坍塌，导致22人死亡，6人不同程度受伤。而据媒体报道，在坍塌楼房居住的大多数都是外来务工人员，让人不胜唏嘘。楼房坍塌事件近年时有发生，不过像温州这样的却并不常见。到底谁该为这场悲剧负责? 　　楼塌悲剧，不该怪租客贪图便宜入住危房，房东违规扩建并出租房屋是直接原因 　　坍塌的楼房到底危不危?很多居民已经用脚进行了投票。不过温州鹿城区区长却坚称事发的楼房不属于危房。通过地图软件，可以看到楼房坍塌之前的样子――窗户脱落，墙体断裂，整个楼房已经变形。如此外观的房子，看着都让人担忧，更不消说住到里面。所以有人就认为那些租房的打工者不应该贪图便宜，冒险住进危房，最终酿成悲剧。不过这样的指责太过苛刻，对打工者而言，生活成本巨大，选择余地很小，即便知道房屋存在危险，也要冒险一试，否则就可能无房可住。 　　还有人把板子打在房东身上，理由是这些房子连房东本人都不住，可见并不安全，而且房子看上去有明显私自扩建的痕迹，直接带来安全隐患。这个说法有一定道理。对房东来说，他可能存在故意隐瞒的道德风险，即便他自己也没料到楼房会突然坍塌，也有提前如实告知房客的义务。加盖楼层的行为显然违反了法律规定，虽然背后的心理动机很好理解(招揽更多房客以及获取更多拆迁款)，但是这样的“自私自利”客观上也带来负面影响，如果最后的事故调查结果表明房东的违规加盖与楼房坍塌直接相关，那么房东就应该负责。 　　更应该加以诘问的是各部门监管的缺失和行政不作为 　　相比于房东的“自私自利”，在整个过程中应该发挥作用的监管部门却毫无存在感，这值得好好反思。事实上，这起悲剧的发生和监管部门的层层缺失脱不了干系。 　　监管的缺失首先体现在自建房的管理上。根据相关规定，工程投资额30万元以下、建筑面积300平米以下、3层(不含3层)以下的农村自建房主要由农民自建，不受《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程质量管理条例》等法律、法规的约束。换句话说，这些自建房一直处于监管的真空地带。此次温州坍塌的楼房就属于自建房，从建成到坍塌一直无人监管。在媒体的报道中，也可以看到这些坍塌楼房的建筑材料非常简单，没有钢筋结构，也正是如此简陋的房屋结构在居民的长期使用中不断自我“加码”，最终变成违规建筑。 　　虽然自建房无人监管，但是违规加盖的房屋却是有法规约束的。但即便如此，自带“帽子”的楼房也如雨后春笋般不断出现。据住在坍塌楼房附近的赖先生所说，“几乎家家户户都有(违规加盖)，算不上什么新鲜事”。这种违规加盖的现象也不止出现在温州，而是全国各个城市在发展过程中的普遍现象。各地也屡出奇招，例如西安此前就明确规定新建、扩建和改建的房屋和其他设施拆迁时不予安置补偿，甚至提供反向激励，对于未加盖的村民每户将给予不低于5万元的奖励。但还是无法压制扩建、加盖的的热潮。除了经济利益驱动外，违规加盖的人还有一种争强好胜的心态，看着别人都建了，自己也要建。 　　这些措施失效的根源在于监管部门只是把治理违规扩建当做拆迁过程中的一部分，而没有真正从房屋是否安全，违法扩建会不会带来隐患考虑问题，所以出来的都是“软”措施，居民只会继续斗智斗勇。 　　违规加盖的楼房 　　危房排查的问题也很重要。根据《温州日报》的报道，2014年鹿城区曾启动老楼危楼安全排查工作，鹿城区有C级危房448处，D级危房993处。根据当地的规定，C级危房需进行修缮和加固，D级危房则不建议继续居住。此次坍塌的楼房不知道属不属于这些危房，如果不属于，恐怕是排查工作在走过场。 　　但是即便危房得以查出，后续的处理也很困难。一位工作人员在排查过程中无奈地说到：“对危房住户，我们尽力做到排查、宣传、劝离，但没有强制执法权。”执法难的原因主要来自三个方面：第一缺少优惠政策，危房住户一般经济条件有限，如果需要大量资金就会挫伤整治的意愿;第二，老城区道路狭窄，大型器械进不来，老房之间距离较短，一旦动工很容易影响周边建筑;第三公寓住宅危房涉及的住户很多，改造意见很难统一。所以在实际情况下，危房的排查也仅仅仅止步于排查，无法达到修缮和改造的目的。 　　楼房坍塌的原因有很多，但不可否认的一个原因是房屋本身质量出现问题，而且没有得到及时的管理和修缮。如上所述，从开始的修建到监管再到危房的排查，整个过程无一没有监管的缺失，这样的房子如何能让人安心居住。 　　然而，如此破败的房子最后还是出租给打工者，房屋租赁部门难辞其咎。 　　据澎湃新闻报道，没拆完的三幢楼内，部分房间被房主简单修饰、加固后出租，一楼从西到东分别开起杂货铺、熟食店、蔬菜店，上面几层租给外来打工者居住，租金很便宜。而另一部分的租户则是附近工厂的工人，工厂租下楼房作为工人的宿舍。但其实按照这些房子本身的状况，是没有资格出现在租赁市场的，温州市政府2014年就出台了《居住房屋出租管理暂行办法》，其中明确规定了不得出租的房屋类型，这次坍塌的楼房显然隶属其中。打工者选择危房实属无奈，但是监管部门却有责任和义务保证租赁市场出现质量可靠的房源。政府相关部门的不作为直接给这些外来务工人员亲手关上最后一扇门。 　　对广大外来务工人员来说，既能享受城市生活的便利，又有价格低廉的居住环境，“城中村”就成了他们最终的选择，但是目前城中村中存在的各种楼房质量问题很难让这些打工者真正放下心来，现实的情况是，他们往往要在无房可住和住危房之间做出选择。但是外来务工人员对一个城市的发展至关重要，他们房租低，相应带来工业企业和服务业劳动成本的降低，不仅能保证城市有充足的廉价劳动力，而且可以使整个城市持续发展，保证城市的安定。但是，他们的血液最后却洒在了楼房的废墟中。 　　城中村是外来务工者的租房圣地 　　层层监管哪怕只有一个能兜住，这样的悲剧很可能就不会发生。 　　监管失效归根结底还在于无利可图的地方政府缺乏执行的驱动力 　　其实此次温州事发地中央涂村的拆迁早在七八年前就已经开始规划，2014年正式拆，但就这样东拆一点西拆一点，拖拖拉拉直到现在。这不是温州一城一池的现象，而是整个中国在快速城市化进程中改造“城中村”面临的集体困境，一个“城中村”的改造至少要花费三到五年的时间。这样漫长的过程，本已年久失修的房子却等不起。拖得越久，安全隐患就越大。 　　地方政府为何没有动力去积极管理?根本原因还在于无利可图。虽然从中央到地方，各种文件满天飞，但是缺钱的论调一直没有从媒体和官员的口中消失。有学者总结目前“城中村”改造的三种模式：一是由政府主导，负责前期土地开发，然后采取市场化的方式进行招标拍卖;二是由开发商主导，完全按照市场规则进行;三是村民在政府的指导和支持下，自筹资金，自行改造，但是这种模式需要政府在基础设施等方面进行支持。无论哪种方式，都需要地方政府“出血”，而假如这块区域缺少利益冲动，他也不会积极相应。温州的例子就能体现，僵持不下的拆迁改造一方面由于部分居民与政府和开发商的拆迁补偿没有谈拢，另一方面温州的城市规划开始东移，政府自然也没有太多心思和兴趣花在鹿城区这块，所以能拖就拖。 　　但是说到底政府作为公共机构，有维护辖区人民人身和财产安全的义务，不去防微杜渐，而是在事后极力抢救恐怕不是一个妥善的处理方法。 　　结语 　　温州楼房坍塌事件中，地方政府投入大量人力物力快速救援，这样的成本放在事前监管和排查上又该多好。  

　　进一步收紧房贷 买保险贷款要做压力测试 堵外国炒家避税 严审主要居所免税优惠 　　加拿大联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日宣布为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试，似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示，商业银行在放贷之前，对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序，联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。 　　而莫奈部长所强调的另一项措施，则是强调绝不容许外国"炒房客"滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。 　　但有希望长期持有加国房产的中国买家表示，他们买房是为了将来孩子在加拿大的就学，无意炒卖房产，所以联邦政府的新政策对于他们也无影响。 　　在昨日的记者招待会上，多名记者反覆追问，联邦政府是否也认同"外国买家推高大多区和温哥华地区楼市"的说法。而莫奈则强调，引致房价迅速飙升的塬因很有，既有加拿大经济增长比较强劲，也有银行利率比较低。 　　"尤其是2008年以来，长期的低利率改变了放款者和贷款人的态度和行为方式，有些人因此背上了巨额的负债，风险也随之出现。许多中产阶层人士在考虑购买他们的第一套房子时，却发现高涨的房价已不是他们所能负担得起，有的人担心再不出手就更买不起，于是狠下心借了大量的贷款。" 　　莫奈表示，联邦政府不能直接操控房价，但有责任确保房市的稳定及有效地运作。而那些已经拥有了房产的人，则希望房市能够稳定下来，保证自己的投资不受损。 　　莫奈随即宣布，要让贷款行业更有持续性，减少对纳税人面临的风险，确保每个人都是按章办事。 　　从本月17日起，所有贷款保险的贷款项目，都要接受央行公布的5年期固定利率来进行测试。第二是从11月30日起，所有低首付贷款的审批条件要向高首付贷款看齐。 　　"我们鼓励加拿大人在购买房产时，仔细考虑自己的负债情况，仔细考虑如果出现汇率波动时将要面临的挑战。" 　　收紧房贷进行压力测试 可负担屋价能力降24% 　　本月17日起实施收紧房屋贷款进行的压力测试实例说明。一个有10万元年收入，拿出4万元做首期(上左)，在现今制度下选用2.17%封闭式5年期按揭，这个家庭可以负担的房屋价格最高是66.5435万元(上右)。然而由本月17日开始，这个家庭要用央行提供的4.64%(昨日央行挂出)封闭式5年期按揭，可以负担的屋屋价格最高是50.5762万元(下右)，与之前相比购买力下降了24%(下左)。 　　联邦宣布收紧房贷，买家可负担屋价能力即下降。 　　帝国商业银行的金融理财师阎梅表示，如果财长只是宣布要进行压力测试的话，那对我们的业务几乎没有任何影响。 　　"我们的审批程序中，5年的固定利率贷款测试是必定要做的，申请人只有通过了这个测试，我们才会根据当前市场的最优惠利率向客户放贷。" 　　地产律师曾启荣表示，"实际上，现在要贷款已很不易，尤其是低首付贷款几乎都拿不到。联邦政府要求做压力测试，是想剔除那些不符贷款条件的人，买家少了，抢楼的情况减少，希望能以此压一压看似过度活跃的楼市。" 　　阎梅称，凡是首付低于20%的贷款人，都必须购买政府辖下加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房贷保险。以前5%的首付就能放贷，后来升到 10%(首50万房价最低首付5%，50万以上至100万的最低首付升至10%，房价不能超过100万)，但现在20%以下都很少批，都要买保险。 　　"加拿大的贷款政策其实很保守，20%的首付是我们的一贯政策。外国买家以前不用看收入证明，只要介绍其在国外的背景，就可以拿到最高65%的放贷。而加拿大本国的买家，因为要看收入，如果收入不理想的话，可能连50%的贷款都拿不到，所以招来一些不满。" 　　帮助买家寻找最优惠利率的网站"最低利率"(Lowest Rates.ca)的总裁图恩(Justin Thouin)表示，绝大多数来他们网站寻求低利率的客户，最终还是去了大银行求贷。 　　"65%客户去了商业银行，22%找贷款经纪，13%直接去找非银行贷款机构。这些客户里面，有的一些是既找商业银行，也找贷款经纪。" 　　图恩指出，所谓的压力测试，就是按央行的5年期固定利率，客户每年还贷的数额，不能超过其家庭年收入的39% 。 　　万锦信贷总裁许群表示，新政策出台对某些群体的申请人不利，比如说新移民和自雇人士。 　　"以前银行的贷款政策松一些，还能推出针对新移民和自雇人士的特别贷款计划，不用看收入证明，只要首付超过20%，都有可能办得下贷款。但现在都要看收入了，对我们华人社区来说不是一个好消息，因为我们的新移民和自雇人士的数量不小，他们没有收入证明，很难符合银行的贷款标准。" 　　徐群称，以前的贷款额度是家庭年收入的4至6倍，但现在只能是4倍，贷款额度降低不少。 　　联邦辣招不影响中国买家 只怕仿效卑诗徵土地转让税 　　对于联邦政府的"新政"，有华人地产经纪表示，对他的客户完全没有压力。"我的国内和本地的客户也好，都能提供足够的首付和准备。但他们唯一担心的是，安省政府或联邦政府，会实施卑诗省那样的额外的15%土地转让税，除此之外，贷款没有压力。" 　　另一位华人地产经纪也表示，她的客人大部分都是中国人，而他们寅吃卯粮的情况不多。 　　"我上一周几乎天天晚上出去抢"柯化"，看着价钱就上去了。但他们也不会冒险做超出他们财政能力的事情。如果心仪的房子不能按他们的心理价位买到，就想办法降低购房条件，例如免验房什么的。" 　　而莫奈昨日记者会的另一个重点，就是针对外国炒房客利用加拿大税法漏洞来避税的问题。 　　根据加拿大税务法，业主名下的房产如果是其主要住所，则该业主出售此房产时，无需向税务局申报，也就无需缴纳增值税。要符合这一标准，则业主，或者业主的现任或前任配偶，或者业主的子女，在房屋卖出之前都必须在此居住过一段时间。 　　但许多外国炒房客，却钻了这条针对加拿大人的税务优惠政策的空子。他们声称自己、自己的配偶或自己的孩子就住在这房子内，由此避缴增值税。 　　有经记解释这项昨日在国会内推出立法动议时表示，税局(CRA)今后将要求房屋卖家提供资料，若在审查期间税局职员质疑阁下售出的居所并非用作主要居所，阁下需要作出合理解释，不然便要缴付相关的资本增值税款。 　　而一位打算在多伦多大学校园区附近购房的大陆人士表示，他的女儿虽然目前年纪还小，但在北京这样的城市如果要入读私立学校，或者为了进好的公校而去购买"学区房"，每年也要二叁十万的费用，还不如乾脆早早就送来加拿大读书。 　　"所以我就早早考虑要在多伦多买房了，而且买了之后长期持有，是给孩子将来读书和移民用的，不会转卖，联邦政府的政策对我没有影响。"

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周二公布，经过8月份下调后，温哥华人口普查都会区(Census Metropolitan Area，简称CMA)9月份新屋动工量显着回升。至于卑诗省则受到需求强劲带动，同期新屋动工量升至超过4万个单位。 　　温哥华区9月份新屋动工量达29,741个单位，超于8月份的28,123个单位，升幅为5.75%。CMHC统计的月度新屋开建量，是采用6个月的移动平均数，称为“每月季节调整年率”(SAAR)。 　　据CMHC温哥华区市场分析员阿达马彻(Robyn Adamache)指出，9月份新屋开建走势逆转，主要是受到多户房屋类别的推动。他补充说，地产发展商继续在温哥华区推出多项大型多户房屋发展项目，包括在本拿比市、二埠及温哥华市。 　　至于卑诗省，9月份新屋开建量为41,214个单位，超于8月份的39,917个单位。CMHC卑诗地区经济学家弗拉克蒂（Carol Frketich）分析，受到房屋需求持续强劲的带动，无论是单户房屋或多户房屋的开建量均见上升，其中更有专门用作出租的柏文发展项目。

　　维多利亚大学和联合福音教会(Union Gospel Mission)的在周三(10月12日)发布的新研究表明，温哥华的高租金率和低空置率开始让人们无家可归，并且让那些已经无家可归的人更无法入住。 　　维多利亚大学护理学院副教授Bernie Pauly表示，“低收入的人们越来越无法负担昂贵的以及缺少房源的房地产市场。其中一个问题是社会救助率没有跟上平均租金率。接受社会援助的人每月收到约375加元，但在温哥华和BC省其他地方，以这个价格租到的房子是非常有限的 。” 　　事实上，报告显示2015年每月租金为750加元的温哥华单身公寓的空置率从2014年的1.3％大幅下降至0.1％。再加上供应不断减少，许多温哥华市民都面临着住房严峻的形势。 　　联合福音教会高级公共关系专家Jeremy Hunka表示，“在过去一年里，我们一直在努力帮助无家可归人们寻找住房。” 　　Bernie Pauly认为，各级政府都在为消除无家可归方面发挥作用。他表示，“对于市政府而言，无家可归的人们通常在他们的门口，但在许多情况下，政府没有足够的资源能够解决问题。虽然省政府今年承诺为住房计划提供5亿加元，但还应考虑提高社会救助率。”

　　美国总统候选人特朗普2005年一段用粗俗言语讨论猥亵妇女的视频曝光后，众多共和党成员已经公开拒绝支持特朗普的总统竞选资格。然而在温哥华，以特朗普名字命名的加国最豪华公寓大厦的开发商却仍然坚持不换名。 　　早在2015年12月，就有人提出将在建的特朗普大厦（Trump Tower）换名，当时特朗普提出如果当选总统，要禁止所有穆斯林入境美国。 　　温哥华市长罗品信曾介入此事，发信给开发商要求将大厦的名字换掉。 　　同时，Angus Reid民调公司的调查发现，有62%的加拿大人要求将温哥华和多伦多的特朗普大厦改名。 　　当时特朗普的竞选还处于初期，有另外9名候选人在竞争提名。 　　 特朗普口不择言陷泥沼 　　十个月后，特朗普已经无数次口不择言，有关侮辱女性的视频更成为竞选以来的最大丑闻，导致共和党元老纷纷表示将抛弃特朗普，不再为他辩护。 　　美国众议院议长瑞安（Paul Ryan）、前共和党总统候选人罗姆尼（Mitt Romney）、前加州州长施瓦辛格（Arnold Shwarzenegger）、俄亥俄州州长卡西奇（John Kasich）、亚利桑那州参议员麦凯恩（John McCain）、小布什政府国务卿莱丝（Condoleezza Rice）都相继谴责特朗普。 　　瑞安告诉共和党议员，如果他们想在竞选之日中赢得尊重，就无需因放弃支持特朗普而感到抱歉。 　　施瓦辛格在Instagram上发表评论，称自己自1983年成为美国公民以来第一次不会投票给共和党候选人。 　　然而，在加拿大卑诗省，温哥华特朗普国际酒店大厦（Trump International Hotel & Tower Vancouver）的开发商Holborn Group，还在给特朗普站台。 　　温哥华地产发展商Holborn Group拒绝评论特朗普的政治言论，也不解释为何该公司坚持使用特朗普的品牌，只提供了2015年12月公司总裁兼CEO程如锦（Joo Kim Tiah）的一份声明，其中称“Holborn是温哥华一间私有地产开发公司，拥有特朗普大厦，当2016年大厦开业时将创造300份工作。Holborn公司致力于温哥华的发展，从不介入美国政治……公司专注于建设一座最时尚奢华的居所。” 　　该公司还补充说，维持这一名字也是合约的约束。 　　2013年，程如锦（中）和特朗普及其两个儿子和女儿为温市中心全新地标建筑--63层高的的温哥华特朗普大厦作宣传。 　　超级富二代花巨资打造 　　来自马来西亚的超级富二代程如锦花费3.6亿元打造的这座大厦已经基本完工，通过大厦酒店部分的窗户可以看到室内已经装灯和布置家俱。 　　大厦最初计划于今年8月开业，之后推迟到秋季，现在又延至明年1月。 　　专家指，用名人为大厦背书已经成为一场公关恶梦，几个月来，特普朗已经冒犯了太多人，包括墨西哥裔、穆斯林、残疾人，非裔美国人，战犯、亚裔和妇女。 　　西门菲沙大学的市场推广系教授Lindsey Meredith认为，开发商可能故意推迟大厦开业，以避免因为特朗普受到负面影响。至少要等到大选结束，让一切尘埃落定。 　　新建的特朗普大厦今夏竖起了巨大的“TRUMP”字母，不久后被黑色垃圾袋遮了起来。Meredith认为，这也是公关的举措。 　　他说，Holborn等到大选结束再开业是明智的，温哥华的买家不会愿意与这个名字沾上边。 　　接下来，如果特朗普继续失言，他相信这个大厦项目还要再推迟。“希望他不要评论加拿大的医保或加拿大妇女，天知道他会说什么……”