地产

　　对于加拿大联邦政府本周宣布的房市新政策，虽然不少人为联邦堵上海外买家利用优惠政策逃税的漏洞政策叫好，但也有人认为新政策对于本地购房者造成了较大打击。 　　根据总部位于多伦多的全国最大的私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc. 的内部调查显示，如果按照联邦政府的要求，将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升，这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。这家公司的数据源显示，这部分客户大部分为首次购买房屋的年轻人。 　　相关经济学家分析，这些新政策已经迫使全国房地产市场进入新拐点，联邦政府已经表明决心将要打击房价，但对于加拿大脆弱的经济来时，是否能承受政策所带来的损失还是一个未知数。 　　加拿大地产头条(canadamls)观察到，自联邦财政部长摩尔诺(Bill Morneau)宣布房市四大新政后，本周三开始房地产股票开始全面下滑，受此影响国内六大银行的收益也受到损害。Genworth MI Canada Inc. 公司的股价在两天内下跌12%;加拿大最大的非银行按揭公司First National Financial Corp.在五天内，也已经从32.5元下跌到25.7元。 　　(First National Financial Corp.近五天内股价变化) 　　经济分析家表示，接下来受到冲击的应该是银行业，同时联邦政府计划出台“房贷风险分担(Lender Risk-Sharing)”政策也将加重银行的负担。来自Canaccord Genuity Group Inc公司的分析师Gabriel Dechaine认为，新政策还将增加影子银行(Shadow Banking)市场的份额，因为大部分首次购房者可能并不能符合新政策的要求。按照联邦政府的预估，在新政打压下全国房屋销量有望在第一年下跌超过8%，加拿大皇家银行(RBC)则认为新政能降低至少一成的房屋成交量。

　　有关大温楼市的负面消息再次袭来：丰业银行和满地可银行率先宣布收紧对外国人和新移民买房贷款政策。银行一旦把钱袋子收紧掐死，无疑会让风雨飘摇的大温楼市雪上加霜，前路茫茫。刚看了一个统计数字，省长目前的支持率持续上升，而上升时间恰好是从外国人买房多加15%税开始，加上最近舆论颇多的外国人和新移民没有过多税务贡献却大把从银行贷款，从而成为推高地产的强力推手。舆论选情与支持率交集，可以预见的是，在省选前很长一段路上，各种影响楼市的负面政策会持续连绵地发酵，左右着温哥华本来已经非常脆弱的楼市。 　　面对不明朗的楼市，难道就一味地等待下去?拐点来了我们再去进场再去抄底?加上这次银行开始逐步收紧外国人和新移民贷款政策，确实是掐死了楼市上涨的死脉。对于没有收入的外国人和新移民，规范银行贷款政策等于堵死了他们买房的大门，因为他们没有合理的收入证明和没有正式的工作。可是越是在政策频发楼市不明朗的时候，看看周围的一些投资者已经在蠢蠢欲动布局谋篇了，有点乱世出英雄的感觉。 　　简单举几个小例子。这几年由于独立屋的飞涨，Townhouse也跟着美美地涨了2年。不少地段好的Townhouse也就是在这2年飞涨了20-30万，憋屈了多年的屋主看到了小屋换大屋的曙光。之前的首付和目前的盈利点加上积蓄，都在开始物色合适的独立屋。一个非常明显的事实就是，虽然独立屋的销售市场陷入了严冬，但是公寓和联排屋的销售却依然活跃。这就加剧了小屋换大屋的市场开始活跃起来。之前忙碌不过来的大牌经纪本来把更多的精力放在了独立屋上，现在也开始慢慢梳理之前的人脉关系，重新联系之前住公寓和联排屋的关系客户，开始让客户走小屋换大屋的路线。在目前独立屋不活跃而公寓联排屋活跃的市场状态下，这是小屋换大屋的绝好时机。 　　一些手握资金的炒房者，在大温房市不明朗的状态下，他们也没有真正闲下来。眼看着省选前各种负面政策不断袭来，这些真正的炒家也早已经把目光投向了周边小型旅游城镇。如果你在周末驱车几个小时的车程去周边城市观光度假，在餐馆或在open house的时候，甚至在景点都会看到来自大温的投资者的身影。这些周边旅游城镇的湖边独立屋都在60-100万之间，精明的投资者首付几十万买来长租或者短租，一切打理交给当地人，有时周末开车几个小时呼朋唤友去度度假，小小的投资却是不错的收益。也有几个小型的投资者开始联手购买周边旅游城镇的宾馆酒店，期待一旦这些小镇发展起来，这些投资将会带来巨大的收益。一些在大温一直很难有大的作为的地产经纪，开始放弃了竞争激烈的大温地产经纪圈，转而把目光投向了比如周围Sunshine Coast ，Kelowna等城市的地产代理。周末带一些潜在的客户去这些城镇旅游观光，联手熟悉当地情况的本地经纪。既避开了竞争激烈的大温地产经纪市场，也找到了一条快速成长的渠道。不管是投资者还是自住者，我们要看到的事实是，省选一日不到来，左右省选选情的楼市都会不断震荡。目前大温楼市已经成了政客左右选情的杀手锏。所以目前的状态就是多看多思考，也不妨换个思路周围转转周围逛逛，因为投资是多样化的，投资是组合的。

　　因温哥华增收房屋空置税，大量华人涌入多伦多买房。如今，多伦多房价依然坚挺，还在持续走高。 　　尽管温哥华地区的房地产市场放缓了上涨的步伐，但是多伦多地区的房价却毫无任何放缓的迹象。多伦多房地产协会最新的数据显示，多伦多房价仍在上涨，独栋房屋的需求强劲，库存持续下滑。 　　房价持续走高 　　多伦多房屋均价上涨至755755美元，较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%，等于一周上涨1.1万美元。如果你觉得数字太抽象，多伦多房价的涨幅相当于每天上涨1500美元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价上涨将会持续多久无法预测，但是很难说当前的多伦多房地产市场是一个不好的投资。 　　 高端物业需求强劲 　　多伦多的购房者似乎没有预算上限。大部分购房者都倾向于高端物业，特别独栋公寓。独栋公寓的销售占到了所有房产销售的47.5%，平均售价为1013788美元。中位价格为83万美元，相当于多伦多地区家庭收入中位数的10倍。 　　库存大幅下滑 　　购房者竞价购房的一个重要原因在于多伦多房地产库存的萎缩。多伦多房地产库存在持续下滑，新登记的房屋较余年下跌5.6%。可交易的登记房产数量同样下滑36.6%。这一走势与房屋交易量上涨相对应，今年房屋销售上涨21.5%。 　　自然的，在房屋供应量有限的情况下，购房者不得不竞价购买从而推高了房价。此外，新登记的房产中三分之二都迅速成交。因此很难预测多伦多地区房产库存短缺的真实情况。 　　新房贷规定 　　多伦多地区新推出的房贷政策将于10月17日正式实行。新房贷政策给借贷人施加了更加严厉的贷款规定。新贷款政策预计将削弱新买家的需求并降低房价。当新政在10月正式实行时是否会给多伦多的房价带来即刻的影响，人们将拭目以待。如果真是那样，那么房价可能会在本月进一步大幅上涨。 　　当前对于购买者来说不是一个入场的好机会。新的监管环境带来了不确定性，这将让购房者选择持币观望。在局势明朗前就贸然进入市场显然不是一个明智的选择，但是这显示了一个逻辑性的市场。当一个城市的房屋均价是该城市居民平均收入6倍以上时，所有的逻辑都不存在了。

　　前段时间华裔学生以3110万加元(约合1.5亿人民币)的价格出手买下了加拿大温哥华一幢豪宅，创下了2016年温哥华豪宅的成交记录。这个新闻在加拿大热热闹闹一段时间了。 　　据称，这栋超级豪宅所在地被列为加拿大最昂贵的18个住宅物业之一，建于1979年，是一幢三层豪宅，占地面积达1.7英亩，坐落在温哥华城市最黄金地段，与海滩一步之遥，坐览史丹利公园(Stanley Park)及北岸(North Shore)等美丽景色。2015年7月评估价值为2215万。 　　豪宅室内面积约1356平方米，共有5个房间和8个浴室。屋内配有游泳馆、健身房、游泳池等。共146000尺的豪宅的新主人名叫Tian Yu Zhou，职业是――学生，拥有豪宅剩下99%的份额;他的母亲Cuie Feng，职业是商人，拥有豪宅剩下1%的份额。 　　现在我们不去评价其是是非非，还是以艳羡的目光来近距离看看这所豪宅吧! 豪宅自带的无边泳池　 空中俯瞰,这环境,这绿化也是没得说了! 　这幢豪宅内带5个卧室与8个卫生间，还有图书馆、健身房及游泳池等豪华设施。 当然房子的环境也是非常好,周围看得到史丹利公园和北岸海景，视野极好。 　　豪宅的正面图片,风格和我们国内的别墅明显不同,不过看上去另有格调啊!　　 这个是书房,够大够明亮,装修雅致,如果在这里码字,感觉肯定不同吧! 　这个是娱乐桌球室了,环境是不是比营业性质的还好呢 　　卫生间,这个是不是也太豪华,也是有点醉了!

　　盗梦空间里的这一幕，你还记得吗? 　　Joseph Gordon Levitt 无重力的打斗场景令人记忆尤深，而下面这些房子，能带给你盗梦空间的既视感。 　　是不是感受到一种世界翻转的萌感? 　　英国有一篇童话故事《蠢特夫妇》，在故事中，一对夫妇经常虐待猴子，让它们倒挂在头顶，后来猴子们将这对夫妇所有家具都黏到了天花板上，让他们相信自己才是四脚朝天的。 　　波兰建筑师伊雷克和马利克基从故事中得到了灵感，将这一童话带到了现实。 　　他们在奥地利的蒂罗尔州设计并建造了世界上的第一栋颠倒屋。 　　这个像来自盗梦空间的建筑不只外观是上下颠倒，里面的家具及一切物品都是，即便你走进车库，里面的汽车也是颠倒悬挂在空中的。 　　嗯……看完这个 　　小编已经感觉自己"时空错乱"了....  

　　冬季，算的上是温哥华房地产市场的淡季，如果你细心查看大温地区过去五年的房地产交易记录，可以发现每年冬天的房屋成交量比其他季节要少将近10%。 　　不过，你换个角度想想，冬季其实也是很不错的购房时机。 　　冬季对买家来说是个“黄金时段”，市场上会呈现卖家多、买家少的“买方市场”，等待出售的房屋供给大于市场需求，销量趋于平淡，卖方之间因为竞争而竞相抛售，房价自然呈下降趋势，让买家在交易上处于主动地位---除了有很大的挑选比较余地，杀价的空间也大。 　　在冬季，除了购房能淘到实惠，家电、居家等产品也来到打折季，为你装扮新家可省下不少开销。而且冬天还能体验到房屋供热的好坏，感受到阳光是否充足…… 　　现在，小编就来教教你，如何在冬季选购到优质房源。 　　注意事项一：采光与通风 　　采光对于房屋室内的明暗程度有很大影响，特别是在冬天，采光好，对于室内温度的保持也有好处。而且冬季阳光的照射角度最小，这个时候挑选房屋采光如果没有问题的话，其他季节的采光肯定没问题。早晨是一天中阳光最弱的时候，此时看房，如果房间的采光没问题，那么在采光方面就可以放心了。 　　虽然通风的效果在其他季节也能看得出，但还是不如冬天效果明显。冬季常常是寒风凛凛的季节，通常都是门窗紧闭，如果此时室内通风效果能达到预期，那么其它季节就大可不必过虑了，选择有风的日子去看房，顺便测试一下房屋的通风效果吧。 　　注意事项二：检查供暖效果 　　冬天，进入供暖期，供暖对于加拿大尤其重要，冬季的时候看房，买家很容易亲身感受到室内的温度，不会像平时那样，只单纯地听经纪的介绍，毕竟亲身感受的更为可信。 　　还有就是在冬季购房，可以观察其墙角的霜冻情况，如果墙体的保温效果差，那么很容易在墙角出现霜冻，这样可以判断出外墙体材料的保温效果如何。 　　注意事项三：关注电容量大小 　　冬天是用电的高峰期，各种家用电器的使用频繁，用电达到空前高峰，如果房屋的供电容量太小的话，许多方便日常生活的家电用品就只能歇业，变为生活的累赘。因此，小编提醒购房者，购房之前必须先弄清楚住宅供电容量的问题。 　　注意事项四：雨水能否及时排放 　　冬季的温哥华阴雨绵绵，检查楼房的雨水管道是否完好，还有哪个季节比雨季更好呢?如果你看上的房屋天窗多、露台多、飘窗多，那你一定要在雨天看房，因为这三处都是最易漏水的地方。 　　保证这三处雨水的及时排放，就能在最大范围内避免雨水漏近屋内。如果买了个漏水房，可是会造成数以千计的金钱损失哦。 　　注意事项五：谨慎验屋 　　冬季买房的弊端是看得不仔细，容易遗漏一些问题，如房子的地基、下水管道及冷气等潜在问题，而且冬季看屋出入较不方便及不安全，因此购房时更需要多留意。需要时，还是请专业验屋来看看吧，一个优秀的验屋师要会找出房屋的问题和缺陷，减少自己很多的麻烦。 　　冬天，虽然天气条件对买家和卖家而言，可能不是很理想，却可以让那些愿意顶风冒雪去“淘宝”的买家，避开抢OFFER之战，在轻松愉快的境况下淘到自己心仪的房屋....

　　新规中各条款的生效日期各不相同，如“压力测试”条款是10月17日起，新房贷门槛是11月30日起，而针对外国人的房地产资本增值税豁免取消，则会在明年报税季真正得到体现。 　　当地时间10月3日，加拿大联邦在事先并无征兆、也未提交议会讨论表决的背景下，出台了被称作“房产调控措施”的新规定。 　　这些规定中最引人瞩目的，是宣布修改房地产资本增值税(CapitalGainTax)规则。原规则下“主要居所”(PrincipalResi-dence)的买卖增值部分一般可获得增值税豁免，新规则将“外国人”(指既非加拿大公民也未获得加拿大永久居民身份的人)缴纳房地产资本增值税规定为“必须”，这意味着即使有证据证明外国人所购房屋确系“主要居所”，今后也几乎不可能获得资本增值税豁免。 　　但在许多专业人士眼中，更重要的条款其实是和房贷及利率有关的。 　　首先，原本房贷申请人只要选择5年以上定息房贷，就无需经过“压力测试”就可获得批准，而修改后的规则则规定，任何申请者选择任何期限、利率和形式的房贷，都需要接受以央行5年牌告利率(4.64%)为基数计算的“压力测试”，只有通过“压力测试”才能获批房贷。 　　其次，新规提高了低首付房贷的放贷标准，原本首付在20%以下的房贷申请就较高首付房贷门槛高得多，新规将进一步抬高门槛，令申请者更难获批。 　　一些分析家认为，联邦政府的这些做法可以“起到一定调控房地产的作用”，在他们看来，“资本增值税条款”的修改将迫使外国人不得不申报自己买卖房子所获得的差价，有助于“堵塞税负漏洞”，并且令“频繁的房屋买卖”有所冷却，而关于房贷的新规可以减少低首付房贷比例，从而有效减少房地产泡沫。 　　联邦政府的这一最新做法，实际上是加拿大房地产价格涨幅最大的两个市场―――大温哥华和大多伦多地区所属的卑诗省、安大略省已经和计划实施的“房产调控”措施的一种“惯性自然延续”。 　　今年7月25日，卑诗省政府在事先毫无预告的情况下突然宣布，自8月2日起“非居民”(指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民者)在该省购买房地产，将额外征收15%的房地产转让税(PTT)。 　　9月20日，加拿大帝国商业银行(CIBC)发布一份报告，称安大略省“别无选择”，只能仿效卑诗省的做法，向海外住房买家征收同样比率的PTT。 　　这一调控政策短期效果十分明显：大温地产局(RealEstateBoardofGreaterVancouver)数据显示，实行PTT后大温地产局区域内房屋销售量今年8月同比下降了26%，而9月15日加拿大房地产协会(CREA)统计显示，8月加拿大全国标准独立屋均价为456722加元，涨幅5%，录得自2015年1月以来最小的涨幅，决定性因素正在于大温房地产市场的迅速冷却。 　　报告指出，随着大温征收房地产转让税，许多被迫离场的热钱会转向多伦多或西雅图，苏富比(Sotheby)高档楼盘销售日前预测即作此断言，鉴于此，塔尔建议采取包括迫使银行收紧按揭政策、将最低首付比例提高到10%、对按揭实行更严密监控、为公租房开发商提供税收优惠并鼓励民众租房等措施，作为征收PTT的辅助。塔尔认为“应该让加拿大人意识到，在当前经济形势下必须量入为出、理性借贷”。在塔尔看来，此举可在短期内有效缓和供需矛盾，从而平抑房地产价格。 　　对于卑诗省和安省的这些措施和计划，争议的声音还是很多的。一些卑诗省分析家指出，该省经济缺乏“拳头”，房地产及其上下游产业是最主要的经济和就业支柱，如此“一刀切”很可能对整个国民经济和就业市场造成伤筋动骨的影响。更有人指出，不论“甄瑞谦报告”还是省府“7.7”报告，都存在调查取样时间、范围过于狭窄，数据缺乏说服力的问题，在这种情况下匆匆推出“大招”，恐怕过于草率。 　　安省一些分析家则指出，真正的投资炒房者其实往往有更多规避新规的经验、资源和办法，PTT之类调控措施对他们的杀伤力，至少是可疑的。 　　至于联邦的调控，在“外国人条款”方面的争议比各省更大，原因是加拿大十省三地区房地产市场冷热不均，除了大温哥华、大多伦多等极少数地区外，大多数地区涨幅十分温和，甚至下跌，明明只有少数“患者”便秘，大多数是正常甚至腹泻，却一律喂服“泻药”，这显然不合理。 　　10月6日，(TheBankofCanada)资深副知事威尔金斯(CarolynWilkins)发表讲话，宣布支持联邦政府稍早宣布的冷却房地产市场措施，并将此举的主要目的解读为“减少家庭财政失衡所带来的、针对加拿大金融体系的风险”，而不再多提“调控房价”的目的。 　　加拿大长期维持0.5%的低利率，导致民众越来越敢于借贷，债务负担始终居高不下，对此央行屡屡发出严厉警告，但市场鉴于加经济低迷，近期内加息预期不大，对此置若罔闻，在这种情况下借冷却房地产市场之名，行私人债务“瘦身”之实，是符合逻辑的，毕竟房贷是加拿大个人信贷的最大头，也是央行眼中风险聚集最多的领域。 　　但对于这一考量同样有许多人不以为然，他们指出，恰恰是加拿大本土低收入阶层对利率上调、按揭门槛提高的承受能力最弱，且更高的赋税和按揭利率意味着购房者需要花费更多时间来偿还按揭，这将导致实体消费的锐减，并可能引发经济衰退。

　　如今多伦多房价依然坚挺还在持续走高。多伦多今年房屋均价上涨至755755美元，较去年大涨20.4%。涨幅相当于每天上涨1500美元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。尽管如此，相比于温哥华，华人移民更爱多伦多。说起原因，无论是从衣食住行，吃喝玩乐，还是环境教育，那都是有理有据。 　　多伦多房价暴涨 每天上涨1500美元 　　近来温哥华地区的房地产市场放缓了上涨的步伐，但是多伦多地区的房价却毫无任何放缓的迹象。多伦多房地产协会最新的数据显示，多伦多房价仍在上涨，独栋房屋的需求强劲，库存持续下滑。 　　多伦多房屋均价上涨至755755美元，较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%，等于一周上涨1.1万美元。如果你觉得数字太抽象，多伦多房价的涨幅相当于每天上涨1500美元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价上涨将会持续多久无法预测。 　　多伦多地区新推出的房贷政策将于10月17日正式实行。新房贷政策给借贷人施加了更加严厉的贷款规定。新贷款政策预计将削弱新买家的需求并降低房价。当新政在10月正式实行时是否会给多伦多的房价带来即刻的影响，人们将拭目以待。如果真是那样，那么房价可能会在本月进一步大幅上涨。 　　相比于温哥华 华人移民其实更爱多伦多 　　温哥华和多伦多一直是被加拿大人经常拿来比较的两个城市。尽管多伦多房价一直暴涨，但相比于温哥华，华人移民其实更爱多伦多。据多伦多生活报道，说起原因，无论是从衣食住行，吃喝玩乐，还是环境教育，那都是有理有据的。   　　房价 　　如果说多伦多的房价便宜，相信很多人是拒绝的。在和温哥华的房价对比后，大家才会真实的感受到生活在多伦多的幸福。相信很多从国内北京上海广州深圳的人来到多伦多后，都会默默地感叹一句，真是来对了! 　　购物 　　无论你是想买顶尖的时尚奢侈品，还是家常的日用品，伊顿，Queen Street West、St. Lawrence都能满足你的需求。在购物上，多伦多绝对称得上大都市，大师的时尚单品，艺术家的文艺作品，生活家的创意用品，应有尽有。周末就是应该去shopping够! 　　娱乐 　　梅西音乐厅，多伦多电影节，CNE，毫不夸张的说多伦多的每一个周末，你都能想到放松娱乐的地方。坐上摩天轮欣赏安大略湖的风景，吃一顿丰盛的晚餐，然后去看个电影，这样的长周末才叫惬意。 　　文化 　　多伦多大学一直是一个全能选手的存在。没有特别突出的一项，但是她样样都可以排的上名次。安大略皇家博物馆是加拿大最大的世界文化和自然历史博物馆，馆内珍藏着上千片甲骨文，是探索中国文化的好去处。 　　风景 　　加拿大既有大城市的繁华，也有自己的独特风景。Bruce Peninsula National Park、Fathom Five National Marine Park、Georgian Bay Islands National Park、Point Pelee National Park，耸立的CN tower被列为来到多伦多必看的地方。秋天红透的枫叶、三文鱼洄游，冬天铺天盖地的大雪，多伦多的景色不带重样的美。 　　唐人街 　　中国人好像自古都有扎推的习惯。尤其是在国外，眼前都是老乡，耳边飘着乡音，吃的是家乡特产，倍感亲切。多伦多有5个唐人街，号称“中国以外最大的唐人街”。这里有大量聚居的华人，华人超市、华人餐馆，生活交流便利。有时候你甚至会产生一种错觉，自己根本没有出国。  

　  卑诗省针对海外买家而设的大温住宅物业15%转让税(PTT)，已在今年8月起实施，而在过去两个月的大温楼市交易数字显示，尽管成交量大幅下降，但屋价则仍然高居不下，这令人质疑，PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升？而假设楼价下跌，业主则将损失巨额资产。 　　据《温哥华太阳报》周六刊登一篇专题报道表示，PTT生效至今仍然充满不确定因素，首先是屋价相对"企稳"；其次是，根据卑诗省财政厅去年的研究结果表明，假定大温屋价平均下降10%，目前的业主每人平均损失资产值8.5万元。   　　 以新加坡经验看效果有限   　　该文由专栏作家Pete McMartin撰写，文中表示，无可否认的是，公众大多数是支持引进PTT，希望以改善大温地区的住屋可负担能力，甚至部分屋主也认为，屋价轻微下调并非坏事。这种"牺牲精神"，相对于大温居民去年在公投否决当局开徵0.5%交通改善税，也出乎许多人的意料之外。 　　不过，PTT最后会带来甚么效应，言之尚早。以新加坡经验来看，引进PTT对改善住屋可负担能力，帮助有限；但如果屋价最后下降逾10%，甚至达到20%至30%，这又是否有助更多人买楼"上车"，却是未知之数。 　　此外，假定屋价大降30%，目前70%大温家庭拥有自住房屋，而这些业主资产值就会平均下降20万至30万元。

　　联邦政府日前出台了新的贷款政策，希望以此降低高房贷的风险，无论贷款利率上调或下跌，都能让中产家庭可以承担，以此调控楼市，让人们能买得了房。但新政刚刚宣布，就有业界人士认为最直接受到新政策打击的是不是别的群体，而是本来首付就有限的首次购房者。 　　今年33岁的Dil Kaur一直梦想着能在大温哥华地区买下一栋独立屋，但找房子找了两年，她发现房价越涨越高，要买独立屋根本不可能，于是她就降低了自己的预期，希望能买一套两居室的公寓。   　　但就在联邦政府日前宣布了新的贷款政策后，她不得不再次放低自己的预期，开始看一居室的公寓。Kaur说，这就是不得不接受的现实。   　　BC省地产协会的首席经济师Cameron Muir表示，新的贷款政策会降低首次购房者约20%的购买力，这将彻底让他们被挤出房地产市场。 　　自17日起，新的政策规定，所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买房屋保险的申请贷款买家进行压力测试，看他们在加拿大银行传统五年贷款利率（现在为4.64%）的情况下，能否承受得住。联邦称这些新政策的目标是要降低高房贷的风险，控制尤其在温哥华、多伦多地区高涨的房价。 　　但Muri认为，许多首次购房者根本达不到新要求。他举例，如果一对夫妇家庭收入在8万左右，并购买房贷保险，在新政策之前，他们本来可以买到50万的房子，但现在只能买40万。对于Kaur而言，她本来在看60万到70万左右的房子，但现在恐怕不行了。她相信这项新的政策一定会影响到她。 　　Kaur表示，在普通人买房的可负担性方面，联邦及省府至今出台的政策似乎总是帮不上忙。哪怕她已经为买房存钱了好多年，也得到了父母的一些支持，但还是做不到。 　　Muri说，这项新规定也将让年轻人在温哥华地区更买不起房。同时，从短期来看，他预计楼市会因为那些潜在的首次购房者买不了房而相对有所冷却，新房建设也会变缓，但这将催生租房市场更加紧俏的情况。直到这些购房者存够了更多的首付才能再次进入市场，到那时供给会更加紧缺，而房价又会再次上涨。

因温哥华增收房屋空置税，大量华人涌入多伦多买房。如今，多伦多房价依然坚挺，还在持续走高。 尽管温哥华地区的房地产市场放缓了上涨的步伐，但是多伦多地区的房价却毫无任何放缓的迹象。多伦多房地产协会最新的数据显示，多伦多房价仍在上涨，独栋房屋的需求强劲，库存持续下滑。 房价持续走高 多伦多房屋均价上涨至755755美元，较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%，等于一周上涨1.1万美元。如果你觉得数字太抽象，多伦多房价的涨幅相当于每天上涨1500美元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价上涨将会持续多久无法预测，但是很难说当前的多伦多房地产市场是一个不好的投资。 多伦多 高端物业需求强劲 多伦多的购房者似乎没有预算上限。大部分购房者都倾向于高端物业，特别独栋公寓。独栋公寓的销售占到了所有房产销售的47.5%，平均售价为1013788美元。中位价格为83万美元，相当于多伦多地区家庭收入中位数的10倍。 库存大幅下滑 购房者竞价购房的一个重要原因在于多伦多房地产库存的萎缩。多伦多房地产库存在持续下滑，新登记的房屋较余年下跌5.6%。可交易的登记房产数量同样下滑36.6%。这一走势与房屋交易量上涨相对应，今年房屋销售上涨21.5%。 自然的，在房屋供应量有限的情况下，购房者不得不竞价购买从而推高了房价。此外，新登记的房产中三分之二都迅速成交。因此很难预测多伦多地区房产库存短缺的真实情况。 新房贷规定 多伦多地区新推出的房贷政策将于10月17日正式实行。新房贷政策给借贷人施加了更加严厉的贷款规定。新贷款政策预计将削弱新买家的需求并降低房价。当新政在10月正式实行时是否会给多伦多的房价带来即刻的影响，人们将拭目以待。如果真是那样，那么房价可能会在本月进一步大幅上涨。 当前对于购买者来说不是一个入场的好机会。新的监管环境带来了不确定性，这将让购房者选择持币观望。在局势明朗前就贸然进入市场显然不是一个明智的选择，但是这显示了一个逻辑性的市场。当一个城市的房屋均价是该城市居民平均收入6倍以上时，所有的逻辑都不存在了。

　　今年国庆前，笔者意外收到远房表弟的电话：“十一”酒席不办了，我要离婚。“这套婚房是爸妈5年前买的，贷款还得差不多了，现在市值600万，加个名字就分掉300万，开玩笑。想从婚姻中保本并获利，那就不要提爱情，就讲利益!”表弟愤愤道，我在上海有房，就算二婚，追我的女人也一大堆，我怕什么。 　　因为女方要求在男方的婚前房产证上加名而谈崩的，最近已经听说了5例。女方为求保障，男方却觉得结婚不是奔着离婚去的，加名字是情分，不加是道理。于是，房子成了爱情的试金石，婚姻在讨价还价中瓦解。 　　房子，房子，房子!何止是女人，对男人也是种保障，没房子就没老婆。 　　在上海开了19年的老牌婚介所梅园婚介，跟踪了最近几年的“丈母娘指数”后发现，上海姑娘对户籍的要求，已经放宽到江浙沪，收入、职业也降低了标准，但是房子问题，却从未松口。有套独立的婚房，哪怕小点，一直是结婚的标配。“早两年结婚的男会员都在感谢丈母娘当初逼着买房，如果那时不‘上车’，恐怕这辈子都婚不起了。” 　　“男方无房的话，有几个丈母娘能和颜悦色地嫁女儿?最终能成的大多因为拗不过女儿罢了。”梅园婚介的“小红梅”楼琼莉说，其实，姑娘不必急吼吼地要在男方的婚前产证上加名，功利性太强，既伤感情，也为日后的婆媳矛盾埋下隐患。不妨等婚后，小两口生好孩子，感情更稳固了，那时小房换大房，再加名岂不顺理成章? 　　结婚自带房子，本质上是一种绑架婚姻的行为，并不合理，但是，没有房子不嫁，却是时下申城婚嫁市场的普遍行情。于是，现在的新婚夫妻，买套婚房，动辄五六百万，耗尽两家三代人的财富。有的父母为了孩子忍辱负重，在外租房;有的家庭为筹首付，变卖市区老房，搬到郊区。而背上沉重房贷的年轻人，不敢生娃，不敢消费，不敢跳槽。带着梦想去创业，最终为了生存而放弃。 　　网友LILI说，现在的85后、90后，都太“独”、太宅、太自私了，他们习惯啃老，而父母也太宠，即便自己再苦，也要成全孩子的婚房。她结婚时买不起房子，婚后一年，才买了套小房子，前几年置换到市中心的次新二室二厅。 　　也有网友预言，再过几年，如果房价一直居高不下，郊区都要接近千万的话，真的会有很多人索性不买房了，然后就会有一批人不结婚，要么同居，要么像日本年轻人，租房结婚，40岁后才考虑买房。 　　好在，如今部分家境优越、父母开明又通情达理的上海姑娘家，开始接受租房结婚，有的甚至愿意提供婚房，上门女婿开始多了起来。 　　31岁的金小姐两年前和大学同学结婚，她父母有三套老公房，但是并没有变卖老房支援她买婚房，她婚后在公司附近租房，周末回娘家吃饭，至今也没买房。她说，爱情珍贵，而婚姻不该真贵。她不想啃老，也不想活得太累，对目前的生活状态很满意。

　　加拿大统计局（Statistics Canada）公布，全国8月发出的建筑许可证（building permits）总值73亿元，较7月上升10.4%，较经济学者的预期升幅3%。8月建筑许可证的数值正面，主要由于住宅部分经过连续4个月下跌后回升。8月住宅建筑许可证的价值增加9.6%，达到45亿元。 　　8个省份的建筑许可证价值在8月上升，其中，卑诗省8月建筑许可证的价值上升15.9%至12亿元，增幅比安省的7.2%为高，但较魁省的20.6%为低。若以大都会计算，温哥华8月建筑许可证的价值为6.6亿元，较7月回升14.9%。 　　报告指出，本国多住宅及单一家庭住宅建筑许可证的价值，均见增加。 　　全国多住宅建筑许可证的价值，在8月上升14.7%，至19亿元，而单一家庭住宅则上升6%至25亿元。在非住宅项目，全国地方政府8月发出的建筑许可证总值上升11.6%，达到29亿元。这主要由于计划兴建商业楼宇数量增加，与工业楼宇的关系不大。 　　全国8月批准兴建新屋有16,544个，较7月增加5.9%。增幅主要来自多住宅房屋增加7.9%，达到10,557个。

　　短期租房交易平台Airbnb在周五(10月7日)表示，温哥华短期租赁许可计划太严格，要求市政府重新考虑新短期租赁许可计划其中的一部分内容。 　　政府提议的方案禁止短期租赁第二套间，像地下室套房或是后巷房屋等都将受此影响。申请人只有资格出租主要住宅房屋，并且他们需要一个营业执照才能获得出租资格。 　　在周三的议会上，Airbnb公司敦促委员会能让新计划更加灵活。公司公共政策经理Alexandra Dagg表示，“我们相信房屋共享的规定可以有适当的灵活性。每个家庭都是不同的，并且会随时间转移而发生变化。包括利用房屋多余的空间等需求是客观存在的。” 　　委员会认为新增的限制会为市场增加租赁房源。市政府员工表示此举可能为温哥华房地产市场增加1500个租赁单位。 　　然而Alexandra Dagg并不赞同这一说法，她认为如果业主不打算出租房屋，那么这是徒劳无功的。尽管如此，她仍表示公司会按城市规定，公开营业执照号码。

加拿大政府最近关注涌入加拿大房地产市场的海外资金，并在试图加以规管，因此多伦多数名不少关购房资金来??源的证明，并明确表示怀疑他们购房的资金来源来自海外。 其实以往出售自住房时，只要符合自住房免税条例，就免缴增值税，甚至不用在个人税收和退税那一栏填写是否卖了房屋。然而自2017年开始，就算房主符合规命免缴增值税，但却必须在个人收入报税和退税栏揭露基本信息，包括买卖日期、房产描述以及收益。 加拿大税务局表示，这些改变主要是帮助税务局更有效管理。更重要的是，这些信息将有助于税务机关稽查房市资金走向，并追踪来源。 不少业内人士认为此次行动很可能与联邦政府采取措施给楼市降温有关，从而进一步去阻止来自中国大陆的热钱流入加拿大的房地产市场。 多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商认为多宗华裔移民被联邦税务局查税的个案拥有以下共同的特点，包括： 第一，是次查税针对的是购房数量多的华裔移民，被查税的人士拥有五至十一个物业。 第二，被查税者每年申报的收入均偏低，明显没有足够的经济能力购买多栋房产。 第三，联邦税务局在查税通知书中明确表示，怀疑被查税者购房的资金来自海外，并要求后者填写一份长长的海外资产拥有状况表格。此外，被查税者还被要求提供被调查期间的银行、资产和负债等文件。 第四，联邦税务局在过往针对购房资金的来源查税时，通常仅追溯2至5年。但联邦税务局的是次查税行动是根据被查税者购房的历史而定的，如果后者在过往10年内都曾购房，就会调查其在过往10年的税务情况。 第五，被查税者均在过往申报过海外资产。 据了解，联邦税务局正常的查税和税务重新评估的期限是3年，即3年以前的年份税局就不能查了。但根据税法的相关规定，如果税局能够证明纳税人的疏忽或舞弊，3年以上的报税不真实，那么税局可以不受这3年的限制。因此，如果税局选择查10年或更多的年份，在法律上是行得通的，但在实施方面则有困难，因为对于一般性的交易文件，税法仅要求纳税人保留6年。 因此胡商向上述被查税的移民提出如下建议，包括： 第一，鉴于税局是次查税针对的是购房资金的来源，因此，应付查税的工作重点应是证明购房的资金来源属于非应纳税收入，而不是填写海外资产拥有状况表格。 他说：「被查税者是否应填写海外资产拥有状况表格以及如何填写，应视具体情况而定，否则，现有的问题没有解决，恐怕又搞出新的问题来了。」 第二，在应付查税时提供的证明，必须是文件证明，不能停留在口头或书面解释。 第三，非应纳税收入包括移民加国之前的资产，包括亲友赠与或继承遗产等，但必须提供遗嘱和银行文件等相关的法律文件。 第四，如果夫妻两人中有一人是非税务居民，来自非税务居民的资金与加拿大无关。

　　关于“房地产行业是BC省的经济支柱产业”这个问题，多年以来一直争论不休。 　　有市场前瞻者认为： 　　房地产占据太多资源，只有把这些资源从房地产中解放出来，才能在房地产泡沫破灭的时候经济转型成功; 　　也有经济学家认为： 　　房地产是BC省经济的支柱，没有了房地产，本地经济就如无根之木，难以立足。 　　房地产创省财政盈余$7.3亿 　　数据显示，在2015上半年 - 2016上半年，BC全省销售的商业和民用房地产总额高达$936.7亿，其中民用房地产销售额大约在$790亿，商业房地产销售额约为$140亿。 　　财政年度的房地产转让税收入比前一年大增44%，比预算多$6.05亿，总额$15.3亿，从而使BC省政府财政盈余$7.3亿。 　　根据BC省房地产协会的统计，平均每销售一栋房屋，就会在搬家、装修、耐用品和法律费用上产生$8.45万的消费，还有$1.15万的土地转让和登记费的省财政部收入。这样的数据令其他省份都对BC省的财政资产负债表艳羡不已。 　　的确，当前BC省经济过度依赖房地产，若把与建筑地产所衍生出的经济产值都包括在内，例如水电工程、家具销售、房屋设计等领域都加总计算，BC省经济中高达26.75%都脱离不了地产行业;若再加上金融与保险业，产值高达35%。 　　未来，房地产发展面临“瓶颈” 　　加拿大统计局指出7月加拿大的生产总值增长0.5%，主要归功于原油开采行业上涨19%。相比之下，7月加拿大住房建造业指数下降了1.8%，部分原因是住宅房屋建造数量出现一定程度下滑。 　　Dominion Lending Centres 的首席经济学家 Sherry Cooper 认为在一系列的政策之后，建造业和房地产市场将遭受重击。 　　“由于经济放缓冲击了房地产行业的收入和支出，房地产业指数下降将超越住宅建设业。然而，可以肯定的是即使温哥华房地产销量逐渐冷却，房屋价格下调的可能性很低。” 　　RBC在对2017年的经济展望报告中指出： 　　“海外买家税政策对房地产市场带来实际上的改变，2016年BC省共建造4.09万栋房屋，预计在2017年这个数字将下降到3.35万栋，实质本地生产总值(Real GDP)也将从3.0下降到1.9。” 　　部分经济学家认为，这可能意味着加拿大多年的房地产荣景将告终。 　　BC省经济需要房地产支撑吗? 　　TD银经济分析师 Diana Petramala 认为： 　　“政府没有必要担心经济问题，就像2012年联邦政府收紧房屋贷款、将30年最大贷款期限减至25年时一样，当时并未对BC省经济造成剧烈影响。” 　　“BC省劳动力市场相当强劲，如信息、文化与娱乐和科技服务与科研等产业，近年都发展得相当不错，占劳动力市场份额逐年增长。” 　　的确，BC省具备多方面的经济发展优势，包括天然气、金属及林木等多元化自然资源业，而美国稳定的进口需求，以及加元汇率保持低位，有助加拿大出口及旅游业的发展。 　　不过，也有业内专家指出，除了房地产业，BC省实际上吸纳外部投资的领域不多，农业投入大见效慢，且农业深加工基础差;能源行业不仅受制于世界市场，更受制于各省的不同态度，仅一个输油管道问题，就让政府头痛不已，短时间内很难成为BC省经济复苏的动力。 　　最后，小编小说，其实所有人最关心的是生活质量、幸福度，不是GDP之类的账面数字，政府还是鼓励多建点房，解决供需问题吧...

　　菲沙地产局(FVREB)公布的9月份房屋销售数据显示，区内新挂牌房屋较去年同期增加了9.2%，其中以素里城市屋的升幅最显着，在Cloverdale区就录得41.7%增长。一般来说，挂牌量增加，未来的楼价会有下调空间；但由于目前城市屋的需求量很大，城市屋的价格料会继续稳定。 　　报告指出，菲沙河谷的新挂牌房屋，去年9月为2481间，今年9月则为2709间，升幅9.2%。不同类型房屋都出现增长，独立屋升了5.7%；城市屋增加23.5%；而柏文则上升6.9%，当中以城市屋的升幅最明显。 　　按地区而言，素里城市屋的新挂牌数目较一年前大幅增加。在素里中区(Surrey Central)，新挂牌城市屋由124间上升至142间，增加了14.5%；南素里和白石镇亦上升14.3%；素里Cloverdale区的升幅最多，高达41.7%，只有北素里录得负增长，减少了5.6%。 　　另外，兰里的新挂牌房屋亦同样出现增长，与去年9月比较，今年同月城市屋的新挂牌数字增加了37.5%，当中柏文增加了33.3%；而独立屋则上升了19.1%。 　　对于菲沙河谷多个地区的新挂牌城市屋数量出现双位数上升，地产经纪李昌豪表示，在一般情况下，新挂牌房屋增多，意味供应增加，这会导致楼价向下调整。但是他认为，素里城市屋的需求十分大，很多年轻家庭因为预算问题而搬往素里或兰里居住，因此相信楼价不会出现明显下跌，反而在供求都大的情况下，可以达致市场平衡，形成较健康的市场环境。 　　另一名地产经纪苏娴雅亦认同素里城市屋的需求很大，可是却不代表成交量也会随之增加，她认为买卖双方目前对于楼价定位仍然出现分歧，因此未能促成交易。 　　在楼价方面，报告指出多个地区的城市屋在9月份的基准价，较对上一个月上升，其中北素里、南素里/白石镇和北三角洲，分别录得2.6%、1.2%和1%的增长，另外素里柏文的基准价亦出现2%的升幅。

　　加拿大卑诗省自8月2日实施针对海外买家的15%物业转让税后，仅仅一个月，大温地区的外国买家房屋交易比例就从19%跌至1%，其中列治文市和本拿比（Burnaby）外资撤退最显著，从34%分别跌至2%和1%，温哥华市从25%跌至1%，素里（Surrey）从12%跌至1%。 　　加国无忧报导，加拿大按揭和房屋公司（CMHC）报告显示，外国买家税实施后，房屋销量明显减少，市场转向公寓交易，房屋交易的平均价格继续呈跌势。 　　数据显示，6月10日至7月14日，外国买家交易比例是10%，7月15日至8月1日上升至19%，这主要受到政府宣布新税政策的影响，而在之后的整个8月份，外国买家的比例只占1%。 　　外国买家撤离的同时，房屋销量也显著下跌。数据显示，大温地区的交易量于今年2月达到峰值，之后大幅滑落，新税实施后延续了这一趋势。 　　150万元房屋销量跌6成 　　报导指出，从CMHC的数据可以看出，MLS均价自2016年3月以来就趋于回落，但8月份实施新税后，房价下跌幅度加大。同时，最贵的房屋，销量跌幅最大。 　　与2016年前7个月相比，8月份150万元以上房屋的销量下跌59%，125万至149万房屋下跌56%，100万至124万房屋销量下跌48%，75万至100万房屋销量下跌45%，50万至75万销量下跌34%，50万以下销量下跌23%。 　　独立屋惨跌 公寓上升 　　数据显示，过去十年，大温地区独立屋在所有类型房屋销售中占44%，在2016年前3个月上升至45%。但是到8月和9月，独立屋的比例减到30%和32%。同时，公寓的比例从2016年初的三分之一，上升至近50%。 　　报告也指出，外国买家或外国资金只是推高温哥华房价的一个因素。经济和人口因素，加上房屋与土地供应有限，也在推动房屋市场的活跃度和房价。至于外国买家税对楼市的长期或中期影响还有待评估。

　　日前加拿大按揭及房屋公司发布报告显示，温哥华房地产市场中外国买家的份额已经下降至1%，此前曾高达19%。可以说从15%外国买家转让税实施后，温哥华海外买家几近绝迹，这也是不少本地买家喜闻乐见的结果。 　　新税后 温哥华地产市场几乎没有外国买家 　　卑诗省于8月2日实施针对海外买家的15%物业转让税，仅仅一个月在该地区的几个城市中，列治文市和本拿比(Burnaby)外资撤退最显著，从34%分别跌至2%和1%，温哥华市从25%跌至1%，素里(Surrey)从12%跌至1%。 　　加拿大按揭和房屋公司(CMHC)于10月6日发布报告，详细阐述了外国买家转业税对温哥华楼市的初步影响。 　　报告显示，外国买家税实施后，房屋销量明显减少，市场转向公寓交易，房屋交易的平均价格继续呈跌势。 　　BC省政府是在6月10开始追踪市场中外国买家的比例，并且在接下来的19天里，他们发现外国买家占市场份额的5%。7月14日，一个为期六周的分析显示外国买家的销售份额上涨至10%。而在7月15日到8月1日期间，占市场份额19% 。然而，在8月2日实行新税后，海外销售的百分比已经下降到仅为1%。 　　BC省政府指出，在税收实行前的最后一个工作日(7月29日)，外国买家的销售额占8.5亿加元，代表了在两个月期间房地产市场的40%外国投资。 　　在对市场的影响方面，公司指出温哥华市场在新税引入前，已经于2016年初登顶。与前七个月相比下，8月销量下滑了40%。独立屋销量下降了59%。这一趋势将在9月继续保持。 　　豪宅市场受到重击 150万以上房屋销售跌6成 　　虽然其大温地区的传统热门地区的房地产市场房价小幅上升，其中温哥华西区9月独立屋的基准价达到$362万，较8月上涨了0.2%，较去年同期上涨32.1%。温东地区的房价也有所升高，独立屋基准价为$154万，较去年上涨了32.4%，但成交量却不尽如人意。同时，最贵的房屋，销量跌幅最大。 　　与2016年前7个月相比，8月份150万元以上房屋的销量下跌59%，125万至149万房屋下跌56%，100万至124万房屋销量下跌48%，75万至100万房屋销量下跌45%，50万至75万销量下跌34%，50万以下销量下跌23%。 　　根据报告显示，9月新挂牌的独立屋为4799栋，相比8月下滑了11.8%。目前总挂牌数为9354栋，较去年同期下降了13.4%，但较8月增长了10%。 　　大温今年9月的销量/挂牌比率为24.1%，是2015年2月以来的最低水平。 　　不少本地买家喜闻乐见 高兴仍为时过早 　　虽然温哥华房屋下滑趋势明显，其中大温地区海外买家成交比例在短短一个月中就跌至1%，相信这也是不少本地买家喜闻乐见的结果。但加拿大按揭及房屋公司却认为，现在确定省政府对外国买家征收的15%税收的长期甚至中期影响仍为时过早。      其数据显示海外买家对市场的影响在整个夏季快速上升后，又在新政出台后迅速减弱。 　　CMHC报告表示，“虽然富有的外国买家或资本对房价的影响程度仍不明朗，并且富有争议，但这是被广泛认为推动价格的一个因素。” 　　据FX168财经网报道，CMHC还表示，温哥华房价多年来一直呈上升趋势，除了在2008和2011年有所下滑，过去十年年复合增长率7.9%。而在过去的十年中，独立屋的销量占市场份额的44%，并且对平均价格产生一定影响。 　　公司认为影响房价飙升的因素有很多，包括市场需求增加、就业增长以及低抵押贷款率等方面。而对于温哥华居民来说，将住房作为投资的心态强于将住房作为生活必需品。这主要是因为温哥华房价涨幅大幅超过加拿大其他城市。而这可能影响买家的购房行为并且让他们愿意承担更多抵押贷款债务。

　　约克区旺市（Vaughan）向来不是华裔置业者追捧热点，但随士巴丹拿地铁延线即将兴建至旺市都会中心（Vaughan Metropolitan Centre），投资或自住人士渐渐将目光投放到旺市，令当地房价不断飙升。以独立屋价为例，两年来升幅几近5成，炽热程度绝不逊于华人热捧的万锦及烈市。当地房市炽热，吸引了不少买家，当中8成是亚裔，而且不乏华裔和新移民。 　　根据多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board）刚公布的9月分二手楼房市场报告，旺市的二手独立屋平均价为134.5万元，镇屋平均价为79.7万元，共管柏文单位为42.9万元。 　　若单看独立屋这类别，去年同期旺市的二手独立屋均价是104.5万元，2014年9月只是90.5万元，即短短两年间，独立屋均价已升了44万元，升幅达49%。以升幅来看，虽然仍未及烈市二手独立屋均价在两年间升56%，以至万锦市的50%升幅，但也不难发现，旺市屋价已悄悄起革命，成为约克区又一备受关注的置业宝地。 　　亿兆地产东主黄志豪（Joseph Wong）指出，以前旺市的华裔居民不多，但近一、两年越来越多华人选择定居旺市，只要到公园或学校看看，不难发现亚裔面孔，尤其在Bathurst至Dufferin及Rutherford至Major Mackenzie Dr这个受华人喜爱的区域，华裔居民所占比率超过3成。 　　“不同于万锦市及烈市，已无新屋盘可买，旺市仍然有大量可发展土地，只要有新屋盘推出，即吸引大量买家，且大部分都是亚裔。从发展商方面得到的资料可见，8成买家都是亚裔，当然不乏华人及新移民。” 　　本身是旺市华商会会长的富诚地产东主宋伟表示，旺市的华裔居民多是移民第二代，也有不少越南及南美华侨，全市的华裔人口比率大约只有5%。他指出，由于万锦及烈市已没有新的社区，但旺市如Woodbridge及Maple等社区仍有很多土地可开发新社区，吸引不少华人迁入。 　　“用料讲究设计精心” 　　“事实上，旺市的房价一直不是便宜的，且建筑成本较高。相比万锦及烈市的屋，旺市的房屋在用料及设计上都更为讲究，线条优美。如果细心留意，房屋的屋顶、阳台、柱子等细节都经过精心设计的。” 　　宋伟认为，旺市市政府锐意发展该市，努力争取基建，是令当地地产市场兴旺、带动新屋与二手房屋受追捧的原因之一。 　　“旺市房地产受关注，是需要社区配件的推动，好像地铁、医院、VIVA等。沿400高速公路，有不少大公司总部，有就业机会，便可带动家庭、教育、消费。有工种的地方，地产自然兴旺，就算房价有升有跌，也不会跌得太多，以此方向作物业投资，错不了的。” 　　“去年初有一个新楼盘发售，镇屋售价80万元，但到了今年，同一地点、同一发展商，售价已被调高至100万元，而且依然是未动工兴建的楼花，不过现在都已全部售罄。附近的新楼盘，也是甫推出不久便sold out，可见市场需求确实不少。”

　　面对高居不下的房价，加拿大政府最近宣布，收紧外国买家在当地购房的缴税规定，确保只有加拿大居民才能享受主要自住房免缴资本增值税的优惠政策。 　　第一个是针对海外买家税务上的新安排，即所有在买房时只要不是本地居民的购房者，到今后如果要卖房子的时候，不能得到房子自住的豁免，卖房赚到的利润要上税。 　　第二个新的政策是针对本地高比例的贷款人士。高比例的意思就是这类人的首付少于20%，需要通过保险公司购买一个保险，银行才能贷款给他们。 　　这次政策出台不少人认为虽然堵上海外买家利用优惠政策逃税的漏洞，但也对于本地购房者造成了较大打击。 　　海外买家受到加拿大房市新政二次打击 　　大多数购房者是以外国人的身份，在一定的时间后会成为加拿大居民，在此政策之前，可以申报自住房的申请，避开增值税，而现在政府填补了这一方面的漏洞。第一个新政策又能追溯到所有人，包括之前已经购房的人，所以这个政策对于海外买家来说，又是一个较大的打击。 　　加拿大房贷新政让年轻人的购房梦碎 　　第二类新政策的购房者都必须经过所谓的“压力测试”，用一个比较高的利率(现在是4.64%)，来评估贷款人在这个利率的情况下，能不能负担还款的压力。以前只要客户选择一个5年固定贷款，是可以避开“压力测试”，现在，无论你选择任何贷款的年限，都需要经过这个“压力测试”，因而，相对来说，首付比较少的客户，能获得的银行贷款又会相应减少很多。 　　根据总部位于多伦多的全国最大的私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc. 的内部调查显示，如果按照联邦政府的要求，将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升，这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。这家公司的数据源显示，这部分客户大部分为首次购买房屋的本地年轻人。 　　相关经济学家分析，这些新政策已经迫使全国房地产市场进入新拐点，联邦政府已经表明决心将要打击房价，但对于加拿大脆弱的经济来时，是否能承受政策所带来的损失还是一个未知数。

　　位于本拿比 5329 Manor Street 的房屋昨晚着火，消防人员赶到现场后扑灭大火。 　　但在救火过程中，消防人员发现地下室疑似为毒品实验室，皇家骑警当即介入调查，并拘捕了3女2男。 　　生化小组搜查房屋 　　皇家骑警的生化事故警队应召调查着火房屋地下室内发现的材料。 　　探长 Dave Samson 认为起火房屋是用来从普通药物提取化学物质，最终制造非法药物的地方。   　　“百万大宅”实为“制毒工场” 　　列治文 Alberta Rd 也曾因一场火灾，发现了房屋内的地下冰毒工场。 　　皇家骑警在调查时发现房屋的出库堆这满半个人高的巨大胶桶，其中部分胶桶还渗漏出大量化学液体。数个粗大的通风管线由车房屋顶穿至地面，还可以见到自行装设的换气系统及大量管线，并称已达到“超级制毒工场(Super Lab)“的规模。 　　分辨“毒房” 　　有很多外观很漂亮的房屋，其实里面都在上演着丝毫不亚于绝命毒师的故事!谁都不想买到毒房或者大麻房。那么，买家怎样才能避开这种麻烦事呢? 　　你要学会分辨毒房! 　　通常，车库的地面上有大量密集、有规律的圆圈圈，即使是被清洗冲刷后，仍然清晰可见，这可能是化学药品或者盆栽大麻留下的痕迹; 　　查看厨房水槽、洗衣区域、卫生间或下水道周围是否有奇怪的化学污渍; 　　看看电表是否有偷电的痕迹，墙上是否留有不明用途的洞口; 　　毒屋通常会安装空气过滤装置以隐藏化学药水产生的怪异气味，这也是毒屋的“马脚”之一; 　　查看上方的木梁上是否存在有规律的挂钩或钉子，如果有，很可能是在制毒时用来挂照明设备; 　　检查是否有贯通地下室及楼层的通风管道，这类管道一般隐藏于衣柜之中; 　　毒屋的外墙面或基础表面有时可以发现有细小的结露，污渍或斑斑点点的被浸湿的迹象; 　　地下室的窗户是否有曾被从里面封死或留下钉子痕迹; 　　闻闻看，墙壁上可能会残留类似于臭鼬的特殊味道; 　　地下室有没有发霉，如果是新刷的油漆，要警惕; 　　让你的地产经纪查房屋交易的历史记录，一般来讲，毒屋往往有频繁倒手的记录，或不合理的历史成交价格。 　　最后建议大家，发现问题最好的方法还是验房。如果你钟情于某一物业，但无法根据观察判断出是否为毒屋，最好还是聘请一位验房师代为检验。

　　在温哥华和多伦多，购买一栋独立屋对大多数人来说，已经是越来越遥不可及。 　　资料显示：年龄在20至40岁之间的、受到房价飙升冲击的一代人，他们还面临托儿费、交通和教育成本的上涨，买不起也租不起，令当地居民越来越难以负担，目前这种“住房难”问题已经引起了联合国人权组织的关注... 　　联合国人权理事会特别通讯员 Leilani Farha 近日对媒体表示： 　　“住房是幸福和生活的核心，它在心理、生理等多方面影响着我们。住房问题与生命、死亡、健康等一样重要，也是每个人在生命中一定会面临到的问题，很多人没意识到住房是人权的一部分，而且这个权利不容小觑!” 　　Leilani Farha，贸易法律师，即将在联合国发表住房商品化研究报告的她日前在来到温哥华参加西蒙菲沙大学的拉理贝尔城市论坛(Larry Bell Urban Forum)，并把温哥华做为她研究的重要部分。 　　温哥华的房屋性质已经发生转变，已经由“家”变成“商品”，这不是刚出现的问题，温哥华也不是个例，同样的情况也发生在伦敦、纽约和悉尼等门户城市(具有良好自然条件，位于进出口枢纽地的城市)。 　　这样的门户城市，同样面临着“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的问题，有钱人住着市中心富丽堂皇的豪宅，低收入群体只能流离失所，或者背井离乡... 　　Leilani Farha 还有一个身份，就是“加拿大无贫困组织(Canada Without Poverty)”的执行主管，她认为富人并不会在意是否所有人都“居者有其屋”，富有阶级和低收入积极的两极分化越来越严重，越来越多的低收入阶级“无家可归”，而对于这个危机，加拿大人并没有给予足够的关注。 　　“财富不均、住房商品化、政府重视程度低...导致了房地产投资一场火爆的现状。” 　　“如果我们以北美为背景，甚至只看温哥华，这里的房屋价格在短短几年时间成倍翻番，我认为人们都感觉很高兴。花$50万买了栋房子，只过了很短的时间，现在就涨到了$300万。但这群人并不担心，担心这对这个国家最贫穷的人意味着什么。” 　　“就是因为这种态度，驱使着人们卖掉自己的土地和房屋，去投资、去倒卖，以此来挣更多的钱。能看到越来越多的现象――住户被骚扰、租金暴涨、被迫搬走、被不公平对待，这样屋主才能把房屋转手赚到一大笔钱。” 　　“人权问题的警钟已经敲响。现在的问题是，地方政府应不应该出面来规范?从人权的角度来看，答案是：绝对要管。各级政府都有同样的责任，目前政府并未对这个问题有足够的重视。” 　　联合国《住房权》 　　Right to Housing 　　适当住房的定义是以合理的成本、拥有受保护的使用权，生活在“安全、和平与尊严”的地方。 　　Adequate housing is defined as living “in security, peace and dignity,” at reasonable cost, with secure tenure. 　　居住权属于联合国的《经济、社会及文化权利国际公约》的第11条，加拿大也签字并批准了该条约，这使得租金暴涨、被公布平对待和被迫搬走成为了一个人权问题。 　　在温哥华，有个名为“Little Mountain”的社会型住房(social-housing)，省政府把Little Mountain 所在的六公顷(六万平方米)土地卖给了开发商 Holborn(温哥华市中心川普大厦的开发商，房屋的平均售价为$1615/平方英尺)，导致700个低收入人群流离失所。 　　在本拿比，因政府批准天车站附近的土地用途更改，建造更多的高层住宅，导致附近的数百名租客被强行驱逐，必须要离开他们目前所住的廉租房。 　　Leilani Farha 表示： 　　“国际人权委员会已认定，杜绝所以强行驱逐的发生，这严重侵犯了人权。” 　　“但人权不应仅仅是书面文字。在一个项目动工之前，政府一定会深思熟虑，但是否有与本拿比的这些居民进行协商?是否应该出台些规定给予这些搬走的居民些补偿?在达到这些协议之前，不应该强迫人们离开。” 　　全球财富增长推动温哥华住房危机 　　澳大利亚西悉尼大学的城市研究学教授 Dallas Rogers 也参加了西蒙菲沙大学的拉理贝尔城市论坛(Larry Bell Urban Forum)，他的著作《房地产的地缘政治(The Geopolitics of Real Estate)》近期刚刚出版，他对温哥华的住房危机也有自己的看法。 　　Dallas Rogers 教授表示： 　　“中国和俄罗斯的国有资产私有化，导致这些资金的流动更为方便，也让财富变得更加国际化，全球财富增长推动了温哥华的住房危机。” 　　“但并非所有海外投资的目的都一样，在不同的国家会有不同的用途。比如悉尼，那里更多是中国中产阶级的资金，大部分人置业是为了让他们的孩子未来在澳洲上大学;而伦敦和温哥华，海外资金购买的大多都是豪宅或者公寓，这让加拿大的房地产市场做为一个手段成为投资组合。” 　　温哥华的社区空心化 　　如果房地产市场仅仅被用来投资，社区空心化(Empty Neighbourhoods)就是温哥华的未来。 　　就目前来说，Dallas Rogers 教授认为温哥华已经出现了社区空心化的迹象。 　　“社区内无人居住的房子、本地小型生意门庭冷落....你也许在温哥华已经看到了这样的事情，温哥华的房地产市场已经不在是以居住为目的，而是投资收益，这是我们最担心的。” 　　“在悉尼，人们买房得到生活收益和居住收益远大于资金收益，所以海外人士搬到悉尼，在那里居住、生活，送孩子在本地上学。而温哥华和伦敦，更像是一个距离很远的保险箱而已。” 　　更易移民 　　+ 　　松脚型资本 　　= 　　社区空心化 　　造成温哥华和悉尼不同的原因，Dallas Rogers 教授认为移民身份的获得难度，以及澳大利亚限制海外买家仅能购买新房。 　　“因为这样的差异，越来越多的松脚型资本(footloose capital)可以自由自在的进入温哥华，但澳大利亚得到的更多为战略资本(strategic capital)。这是一个“为目的”的投资，这与澳大利亚的外国投资规定有莫大的关系”。 　　Leilani Farha 和 Dallas Rogers 的观念都是政府应加强对房地产的管理，以及缩小贫富差距。 　　Dallas Rogers 认为“政府的亲外政策(pro-foreign)并没有错，但需要制定规则，其次就是在城市内部建造更多的可负担性住房”;Leilani Farha 也认为“规范房地产市场、制定维护人权的法律是政府的职责”。  

　　屋价持续上升，再加上房贷资格收紧，置业梦想愈来愈难现实。 　　新的房贷压力测试将于10天之后生效。加拿大财政部表示，新楼市措施实施首年，全国成交量跌幅可能高至8%。 　　本周一，联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)宣布，由政府提供保险的房贷的资格将会进一步收紧，目的是要维持楼市的长期稳定，以及维护国民的财政健全。 　　新措施包括所有购买保险的新造房贷必须通过压力测试，并且以较高的利率来计算借贷人的偿债能力是否符合资格。现有的房贷及房贷续期则不受新例影响。 　　财政部发言人奥伯里(Jack Aubury)表示，短期来说，规例的更改可能会在未来的一年暂时导致楼市放缓。 　　他透过电邮答覆金融邮报的查询时称，历来的数据显示，在新措施推行的首年，全国楼市可能会有高至8%的成交量受到影响，但实际的打击将会因应个别置业者的处境及行为而异。 　　不过，他说，长远来说，这些措施的总体影响将会属于正面。 　　皇家银行分析师Geoffrey Kwan则估计，新的措施将会导致成交量下跌10%，以及屋价回落5%。 　　全国成交量下跌8%的情况以前也曾发生。事实上，目前的成交量已比今年的高峰位减少了6.9%。 　　重售市场资料显示，4月份全国录得46,688宗的成交，但至8月期间已回落至43,488宗。 　　早于2010年，成交量与对上一年的峰位相比，跌幅更加超过20%。 　　联邦政府的新措施包括由本月17日开始提高测试借贷人还款能力的标准，方法是使用较高的利率来计算借贷人的偿贷能力。 　　按照业内的做法，在进行这类的房贷压力测试方面，银行及房贷公司一般采用合约中的利率，但新例生效之后，适用的利率将加入加拿大中央银行指定的5年期定息利率，但以较高的为准。 　　以目前的情况来说，合约利率可以低至接近2厘的水平，但央行近期指定的利率则高至4.64厘，相差超过一倍。 　　若然按新例采用较高的利率来测试借款人的偿债能力，肯定会导致一些准买家未能符合房贷的资格。 　　财政部发言人奥伯里也有谈及这方面的问题。他说，难以预测准确的影响，因为买家可能会有不同的反应，当中包括取消买屋的打算，或者购买较为便宜的物业，又或者动用储蓄，以能符合新的要求。

上周二(9月20日)据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，温哥华一名华人开发商顾俊刚利用来自中国国内的资金在温哥华贷款炒房，获取巨额利润。但是他去年向加拿大税务局申报的收入只有4万5千多加元，他名下的公司也都处于亏损状态。 据顾俊刚的前雇员Demetre Lazos向环球邮报爆料的文件显示，在最近几年，上百万的加币通过顾俊刚的个人和企业银行账户流入，而他2015年只申报了45,865元的个人收入。他经手的房子都是作为不同客户的自住房(Principlal Residence)转卖的，因此按加拿大法律可以免税。他用来付首付的款项和用来支持贷款申请的财产属于公司贷款，也是免税的。 根据加拿大法律规定，自住房的购买者必须实际住在房子内，买的房子也不能在当年卖出，否则卖房收益要作为商业收益纳税。然而，“必须实际居住”很难查明，据称这类逃税行为相当普遍，是现行制度的一个巨大漏洞。 疑创造独有的炒房方式 赚取大量收益 据报道，顾俊刚来自南京，出国前是一名公务员。2009年，他以投资移民来到加拿大，取得永久居民身份。顾俊刚最初投资房地产开发，后来业务转成炒卖房产。他的资金都来自中国的投资客，在加拿大银行申请按揭时，也是以这些投资客的名义。 很多人以为投机炒房都是快速转手，但是顾俊刚等人被曝建立了一种独有的操作方式，他们较长时间持有房产，直到其大幅升值，再转卖获利。据《环球邮报》获得的文件显示，这些房产在名义上，属于海外买家，包括首付、按揭月供以及与房产相关的税务和其他开支使用的都是中国客户或客户的公司及配偶的名字，但是顾俊刚才是隐身的实际受益业主。 顾俊刚的公司以贷款的名义拿到这些客户的资金，从而不用交税，相当于在中国普遍的“影子银行”，承诺客户给予高利率回报。这些客户在中国大陆赚钱，来往于中国和温哥华，他们授权率顾俊刚进行房产炒卖。顾本人并没有按揭中介许可或投资管理许可，实际却在做这些事。 顾俊刚今年转手的5笔交易资料显示，他卖房的价格比之前买房的价格高出总共500万元。其中一间房屋空置了3年，并曾两次接到市政府下令清理。 《加拿大地产周刊》记者向三家律师事务所咨询了此案，其中一家曾办理过顾俊刚其他事务的律师事务所为了遵守律师执业准则，不能提供针对顾先生的评论和意见。 借款 vs. 众筹 税务法存在漏洞 本地律师、公证人李广田(George Lee)对《加拿大地产周刊》表示，听到顾俊刚的新闻他感到十分震惊，“如果环球邮报报道属实的话，那么顾俊刚的操作可以大幅盈利，也反映出加拿大在税务方面存在很大的漏洞。”不过李广田律师继而表示，任何法律都有漏洞。“所谓漏洞，就是法律在制定的过程当中没有考虑到的方面，而百分之百全面的法律是不存在的。在一些问题暴露出来以后，人们开始觉得不公平、呼吁杜绝的时候，法律才会被提议修改。在西方移民法和税务法中，法律漏洞是普遍存在的。” 加拿大税务依赖自行申报(Self Reporting)，这是一个诚实机制(Honor System)。例如小费之类的灰色收入，到达一定数额没有报税，这也算逃税。投资也是一样，顾俊刚的投资行为本不违法，但是这个投资行为牵扯到很多法律问题。 “据报道，顾俊刚的第一个动作是向国内的人借款，借款的性质是Loan(借款)、还是Share(股份)，这很关键”，李广田律师指出。 一般来说，借款人有责任向放款人透露足够的信息：第一，款项将会被用于什么地方;第二，借款人要怎么操作;第三，回报是多少。放款人要根据这些信息评估风险，做出正确的选择。 如果顾俊刚不是以借款，而是以众筹(Crowd Funding)的方式得到资金。那么这个就牵扯到两个法律问题。第一，大众消费法保护投资人，特别是在投资土地时，法律规定投资人要有7天至10天的考虑时间。顾俊刚须告诉投资人资金的去向、什么时候可以转卖房子及投资回报等信息。第二，众筹有可能也涉及证券管理，个人或私人公司募集资金用于投资是有法律限制的;除非投资人是自己公司里的个人或亲戚，如果向公众募集资金的话，这个筹集资金的性质就接近于发行股票，继而牵涉到证券交易法。 税法居民 vs. 移民居民 税法和移民法不统一 环球邮报还称放款人为外国人。李广田律师提出疑问，这里的外国人指的是华人移民，还是居民?“移民和居民是不同的概念，所谓的居民(Resident)延续了税法下的一个概念，而移民(Immigrant)延续了移民法的概念。” 多伦多人在卑诗省买房，有可能不能算作卑诗省居民;如果是加拿大移民，但长期住在海外，回到加拿大买房，也有可能算作卑诗省的居民;再如留学生在大温买房，如果他们前一、两年按要求向税务局报税的话，他们在移民法角度被视为非居民，但在税法角度可被看作当地居民。税法和移民法对于居民的概念没有统一。移民法的枫叶卡是用五年里住满两年来规管的。税法则考核很多方面，例如此人在加拿大是否有社会关系、是否有家庭以及居住时间的长短等等。 根据税法，外国人在卖房时，律师或公证人必须扣压(hold back)售价的25%用于报税。李广田律师表示，如果关于顾俊刚的报道是真实的，物业是以外国人的身份登记的，卖房的时候就必须扣押这部分钱，但是报道上并没有体现出这一点。 法定业主 vs. 受益业主 银行也是受益者 另外报道称顾俊刚为幕后业主(Shadow Owner)。在法律上，业主分为两种，一种是法定业主(Legal Owner)，也就是房屋产权的登记者，另一种是受益业主(Beneficial Owner)。例如媒体之前报道的在温西购买豪宅的留学生，他们虽然是法定业主，但可能并不是实际受益人。 加拿大税法允许法定业主和受益业主以信托协议(Trust Agreement)的形式来指定报税的人，一般来说，由法定业主报税，但是也可以用信托协议的形式指定受益业主报税。如果让法定业主申报，而法定业主是外国人，那么律师或公证人要扣押25%的卖房款，等卖房人通过税务局正常报税的手续后，律师或公证人才能把剩余的款项退还给卖房人。 目前很多细节都是未知的，但是李广田律师认为加拿大税法确实存在很多漏洞。“第一，加拿大税法没有监管制度。第二，税务都靠纳税人自行申报。第三，移民法和税法在一些概念上不统一。在卑诗省针对加拿大非移民、非居民推出15%物业转移税前，省府甚至没有要求购房者申报国籍，这些都是漏洞。” 李广田律师认为，贷款银行是受益者。从环球邮报报道的顾俊刚的操作流程当中，银行似乎没有严格审核过外国人的资产，好像也没有报道有任何海外机构认证过这些资产，这些信息都依赖贷款申请者自行申报。根据他的从业经验，只要贷款申请者的首付达到35%，银行评估抵押资产的净值(Equity)足够抵抗房地产下滑率，银行好像就会放贷。这样的机制鼓励了外国人在境内买房。 声称不知情 澄清站不住脚 针对环球邮报的报道，顾俊刚在上周通过律师正式表示，前雇员Demetre Lazos所说的消息并不真实，要求环球邮报道歉。然而事情峰回路转，同日，他接受了环球邮报的独家专访，在文中，顾俊刚承诺将与加拿大税务局合作，承担他应该担负的税务责任。 顾俊刚表示，纳税文件有错误但并非出自他本意。他所有的文件都交给会计师和律师处理，也许会计师和律师有些东西做的不太对，但是从他这边来讲，他完全不知情。他希望澄清关于炒房和逃税的指控，恢复自己的名誉。他不想让他的孩子认为他是坏人。 顾俊刚作出了典型且不明智的回应，在法律和常理上都站不住脚，因为在文件上签字的委托人要为本人签署的文件负责。律师、会计没有求证事实的责任，这些专业人员依赖客户提供的事实，作出对委托人有利的建议或解决办法。除非律师、会计师和委托人为了某种利益一起作出欺骗行为，否则律师和会计都不为委托人承担任何责任。 顾俊刚的案子现在只有媒体报道这一个信息来源，很多细节尚未公开，所以很难推测事情的走向，他猜测加拿大税务局(CRA)应该会成立一个小组，专门调查这个案子。但他也表示，西方的法庭程序复杂、进程缓慢，从调查到得出结论一般需要两到三年的时间。