地产

日本经济新闻指出，中国恒大集团在纽约声请破产保护，显示中国房地产开发商“僵尸化”的共同问题，亦即负债累累的公司只能让工程烂尾一途，同时也凸显，中国开发商奠基在房地产价格走高的成长时代已经过去。 报道说，截至2022年底，恒大总负债2.437万亿人民币，其中占最大比例的是应支付给营建公司与其他业务伙伴的帐款，总额约1万亿元。  但这不仅是财务亏损的问题，曾为中国第2大地产商的恒大，去年结束时，共面临1519件官司，价值达3950亿人民币，其中许多案件要求支付拖欠的营建与材料费用。 由于流动性紧缩，使建案无法推进，进而使恒大无法向购屋者交屋。 报道指出，在恒大2.437兆人民币的债务中，事实上外币计价的债券只属一部分，恒大称，其多数的住宅与投资性房产业务都在中国，意指其在美国的资产有限。 另外，在其6120亿人民币的有息债务中，27.3%为美元与港元计价，亦即恒大多数的债务仍在中国。 恒大只是中国负债累累的众多地产开发商之一，尽管中国人民银行近期坦承一些房企深陷财务危机，强调将采取行动，化解与防范风险，但北京仍不愿采取严厉措施，比如法院主导的清算，来处理陷入困境的企业，因忧心将对相关企业伙伴造成负面冲击，导致社会动荡。 7月间，中国人行党委书记郭树清卸任。 他因提出“三道红线”，严格限制地产开发商融资规模而著称，而此举背后显示，习近平政府将中国的经济稳定置于首位，因此仍不愿大刀阔斧进行结构性改革。 报道说，因无法支付建筑成本而使建案停摆的“僵尸化”是中国建商共同的问题。 该问题正阻碍消费者购房意愿，进而加剧房屋销售的疲软。 如今中国人口开始减少，许多专家预测，住屋需求不太可能长期复苏。 中国地产开发商陆续公布巨额亏损的财报。 中国最大民营房企碧桂园预计今年上半年恐净亏损450亿至550亿人民币。 另一在香港挂牌的房地产开发商Soho中国18日公布财报，今年上半年其净利暴跌93%，营收年减8%。 中国开发商的僵尸化将使不良贷款激增，并迫使中国人未来付出更高代价。

在传说中的“温哥华豪宅一条街”—— Belmont Avenue， 聚集了很多 BC 省房产价值前十名的独立屋房产，房产价值都在几千万加元。 其中，包括 4883 号在内的相邻三块土地同属于同一房主，在疫情期间曾经打包挂售，开价一度高达 8800 万加元。 根据当时的媒体报道，这三块土地总面积 5 英亩，都是不规则的形状，每个面积不同，但都可通往西班牙海滩。其中最大的房产位于 4883 号。 根据当时的报道，这些房产每年的地税就需要 28 万加元。尽管位置极佳、面积大，但却无法作为共管类物业开发。 据称，这里至少从 1970 年代开始就作为三个独立屋土地打包出售，最后挂牌的售价为 8070 万加元。 其中 4883 号、4889 号和 4899 号价格分别为 3890 万元、2990 万元和 1190 万元， 据称，这三块土地是 2015 年由一位 W 姓华裔所有的三家数字公司购买，买入价格为 2650 万加元。 随后在 2016 年开始以 6850 万加元挂牌出售，但从未售出。 然而，这些土地虽然尚未售出，但其中最大的一块空地 4883 号却频发事故，被流浪汉占领的这个千万级不动产已经频繁与周围邻居发生冲突，以及与房产经纪人发生矛盾。警方也多次参与其中。 为业主工作的物业经理 Hosein Akbari 说，流浪汉们在这里搭帐篷居住，还一直在不断更该物业停车场入口处的大门锁。使得房主和工作人员无法进入。 大约一年前，曾经一名房地产经纪人试图向潜在买家展示该房产时，他第一次见到了盘踞在这里的流浪汉。 这名流浪汉大喊，这里是他的房产，并叫嚣着把看房的经纪人赶走，之后门锁又被换过很多次。 此外，还有邻居曾经看到居住在这里的流浪汉举着电锯站在附近的马路上挥舞，他们的存在让附近生活的邻居和散步人感到很不安全。 2023 年 1 月，业主委托新的上市代理人重新挂牌上市。 这个代理经纪已经在温哥华从事房地产销售 40 年，他称这些流浪汉的霸占不会影响房屋的销售，因为这里目前就是森林覆盖的空地。 他说，这种现象在温哥华也不是第一次遇到。他回忆 10-15 年前，他曾经在 Belmont 大街卖过一套老房子，里面也有很多流浪汉。 这位经纪人说，这里是温哥华，流浪汉的问题十分普遍。 根据媒体的报道，今年 4 月，温哥华警方逮捕了在这座房产中盘踞的一名男子，（但温哥华警局拒绝透露关于这名男子的详细指控），之后这座房产的现场很快被清理干净。 最近这 3 块土地再次成功售出，成交价 3900 万加元 房地产经纪人 Malcolm Hasman 表示， Belmont 大道上的 4883、4889 和 4899 号的房产已正式退出市场，但他拒绝提供更多细节。 虽然价格高昂，但这最终的售价相比其政府估值仍有巨大的差距，根据最新的政府估值，这三块土地占地约 5 英亩，总价值为 5870 万元。 而这一售价相比其最高峰时期的挂牌价格（8800 万）、以及最终的挂牌价格（8070 万）少了一半还多，但相比买家的买入价格（2650 万）还是有 1250 万的盈余。 目前这三块土地都还是空置状态，未来估计将都将登上 BC 省最贵的豪宅的榜单。BC 省每年评估值最高的房产前 10 名中，有 6 套都位于这条街上，这也是为何这里被称为温哥华的豪宅一条街 Golden Mile。

一项新的研究表明，加拿大的房主因为每月的还款额意外增加，已经对目前的房屋贷款感到后悔了。 根据加拿大房地产和按揭协会(REMIC)对1000名加拿大人进行的一项调查，超过三分之一的房主表示，他们对房贷感到后悔，21.8%的人表示，由于加拿大央行持续加息，他们无法支付贷款。 自2022年3月以来，央行基准利率已攀升至5%，推动了房贷利率的上升。30.2%的房主表示，如果他们知道利率会攀升这么多，他们会买一套更便宜的房子。 “买房是一个令人兴奋、激动的过程，”REMIC首席执行官Joe White表示，“购房后60到90天，如果过度透支，购房者的兴奋可能变成后悔，他们的房子可能成为永远的债务。” 近一半(45.2%)的房主认为，他们要到60岁才能还清房贷。一些人认为，可能要到70岁(8.2%)、75岁(4.6%)、甚至80岁以上(8.2%)才能无房贷。 但White说，人们仍在努力偿还房贷，即使需要削减其他开支。 “房屋是加拿大房主最不愿意拖欠的东西，因为他们的家庭需要一个栖身之所，”他说。“其他方面都会受到影响，比如假期取消、信用卡欠款带来的高额利息以及整体生活质量。” 一些房主(12.3%)后悔被锁定糟糕的利率，大多数人(58.2%)说他们不知道每月确切的还款额，“没有查过”。 此外，59%的人不清楚央行当前的政策利率，68.4%的人不确定达到当前的利率5%，他们的房贷月供是多少。 White说：“调查清楚地显示，加拿大购房者需要更多地了解房贷的基本知识及其对财务的持久影响。” 他说，超过一半(57%)的房主是由银行安排贷款的，这可能是问题的一部分。“对购房者来说，盲目相信银行可能是一个代价高昂的错误。” “房主往往盲目地、满怀感激地接受银行告诉他们的，花在比较贷款利率上的时间，比比较信用卡的时间要少。” 调查发现，10.5%的加拿大人认为银行总是有最好的贷款利率，21.2%的人认为银行给他们最好的利率是因为自己是忠实的客户。White表示，人们可能需要重新思虑这个概念：“加拿大人相信银行永远不会提供他们负担不起的贷款，但银行真的会关心你的生活质量，并纳入每月的贷款计算吗？”

根据最新的Teranet-National Bank综合指数，全国房价7月创下了继2006年7月以来第二高单月涨幅。 经季节性调整后，7月份该指数较6月份上涨2.4%，为连续第四个月上涨。 在11个市场中，有8个市场的房价上涨，其中哈利法克斯(Halifax)上涨4.9%，涨幅最大。 温哥华上涨3.9%，多伦多上涨3.5%。 魁北克市(Quebec City)房价下跌1.2%，蒙特利尔(Montreal)下跌0.9%，卡尔加里(Calgary)下跌0.3%。 与去年同期相比，7月份整体综合指数下跌1.9%。 报告称，高利率环境迫使一些买家离场，房价从2022年4月的峰值回落，但近期房价综合指数的上涨抵消了部分回调。 蒙特利尔银行（BMO）首席经济师Douglas Porter说，“我们在2022年看到的大幅下跌基本上已经结束。” 他指出，Teranet-National Bank指数往往滞后于其他房地产市场指标，部分原因是它更为详细。 其他指标在夏季开始显示出市场疲软，Porter认为，这种疲软也将开始在该指数中出现。 加拿大房地产协会(CREA)周二报告称，7月份房屋销量创下两年多来最大的年化增幅。但由于今年夏季市场显示出企稳迹象，数据与6月份相比变化不大。 预计秋季房价继续升 加拿大国家银行(National Bank of Canada)经济师Daren King)在报告中写道，受强劲的人口增长和供应量低的支撑，今年第三季度房价可能继续攀升。 King写道：“在经济不活跃的背景下，近期加息导致的负担能力恶化，应该会对此后的房价构成不利因素。” Porter也同意说，虽然大量移民将有助于支撑房价，未来房地产市场将面临更多阻力。 Porter，利率将在更长时间内保持较高水平的预期越来越高，这将在更长期内对房地产市场构成压力。 房贷利息的成本对消费者价格指数的影响，成为央行抗击通胀的“不幸副作用”，但Porter表示，如果央行不加息，情况会糟糕得多。

    ‍7月下旬，位于温哥华第十大道东414号的乐山（MountPleasant）公寓失火，造成5人受伤，70人流离失所。     该建筑的业主，任姓和严姓夫妻（音译，FuRen、FengYan）因违反消防法规被起诉。案件周二在BC省法院开庭审理。     调查人员认为七月的火灾是由蜡烛意外引起的。但他们也发现，一些消防法规没有在建筑物中得到遵守。 最终，温哥华消防救援服务公司（VFRS）建议因违章行为起诉业主。     VFRS的的副运营主管TrevorConnelly表示，这种做法“并不常见”。     “我们更倾向于找出违例事项，然后通知大厦业主或管理人，与他们合作，透过教育及其他方法，纠正违例事项。大多数人都非常愿意配合。”     因为案件将提交法庭审理，Connelly无法详细说明什么类型的消防规范没有得到遵守。     目前已知这座三层楼的建筑没有在停车场以外的地方安装喷淋装置。     在BC省，三层或三层以下的建筑物都不需要安装自动喷水灭火系统。三层以上的建筑物如果是在2012年后建造的，就必须有洒水器。     火灾发生后，乐山公寓的居民纷纷声讨业主，称大楼维护得很差，住户长年生活在火灾风险中。     GregTaylor在这栋楼里住了三年多。他的大部分财物，包括个人纪念品，都毁于大火，猫也丢了。     Taylor说，着火的大楼以前就经常出问题，包括频繁的漏水、霉菌，电梯每年坏好几次，后门也经常被锁住。     另外，大楼的火警警报每个月都要响几次，居民们已经习以为常。     对需要维修的地方，业主总是置之不理。     “我向他反映问题，他就说‘如果你不高兴，可以搬走’。每次都是如此。”     另一位居民ValerieDelair表示，火灾正好发生在她60岁生日的前一天。“我永远不会忘记这个生日，但是，我真不想记住它。”     Delair是2016年搬进这栋楼的，起初很是兴奋了一阵子。因为她有一对吉娃娃，能找到这样一套租金合理又能养宠物的公寓很不容易。     但她很快就后悔了。楼里经常有老鼠和蟑螂出没，她的公寓也有漏水和霉菌，花了很长时间才修好。     “所谓的修理都是零敲碎打。他本可以把这栋楼维护好，结果却只是听之任之。”     CBCNews的记者发现，任和妻子都有长期违反温哥华市政法规的历史。     2021年，任因乐山公寓违反五项消防条例而被送上法庭。据温哥华省法院登记处称，他认罪并被罚款1.3万加元。     根据另一家英文媒体TheTyee的报道，今年早些时候，夫妻两人被指控犯有20项违反温哥华市消防安全细则的罪名，这些罪名与2022年11月17日对乐山公寓的检查有关。     在电话采访和短信中，任告诉TheTyee，他有证据在法庭上反驳温哥华市的指控。任表示，他之前已经预约了另一次消防安全检查，但在检查进行之前，7月27日发生了火灾。     周二，在法庭上，温哥华市的律师要求两周的延期，以便审查任周一晚上发送的文件。任声称这些文件能证明他已经采取措施解决消防违规行为。     任和妻子以前在本拿比史密斯大道3526号还有一栋公寓楼。     2009年3月2日，这栋楼发生火灾，造成四名租户受伤，其中一名房客，60岁的SudeshnaNash因伤重不治身亡。     2013年，这栋楼发生第二次火灾，导致100多名租户无家可归。3526号所在的地点现在已经是一片空地。     BC省地产评估局的数据显示，这块地价值779.3万加元。根据土地所有权登记，地块的主人仍然是任和妻子。     任告诉TheTyee的记者，2009年本拿比公寓楼第一次火灾是由于有人将点燃的香烟留在大厅的沙发上引起的。2013年的第二次火灾中，消防部门的反应太慢，而且该事件“超出了业主的控制范围”。     他还表示，在这次乐山公寓的大火中，如果消防部门反应快一点，火焰不至于蔓延到整栋大楼。这次火灾给他带来了极大的痛苦，因为受损严重，该建筑必须被拆除。     乐山公寓现在估值将近1350万加元。已经有地产经纪开始将大楼所在地块作为难得的房地产开发机会进行推广。     目前，温哥华市政府正在为流离失所的居民提供紧急支持，包括住宿、食物和衣物。     但是Taylor说，居民们已经被告知在星期三之前搬出酒店房间。他已经看了16套公寓，但这些公寓的租金比乐山公寓贵得多。现在，他担心自己将无处可去，不得不露宿街头。