地产

　　温哥华港湾（BCbay.com）晓寒综合报道：据城市规画学者，同时也是谭秉荣建筑师事务所专家甄瑞谦(Andy Yan)今日最新发表的一份百万元独立屋分布分析报告，指出温哥华的独立屋多达91%房价已经突破百万元大关。温哥华独立房百万加元线 (The Million Dollar Line)已经沦陷! 2015年温哥华的独立屋多达66%房价已经突破百万元大关 2016年温哥华的独立屋多达91%房价已经突破百万元大关 　　甄瑞谦以200万元为界限，重设了“新标线”，显示价格超过200万的房屋数量也很高（32%），地图上明显出现一条界线。 　　甄瑞谦认为：“低贷款利息，全球热钱资本涌进，人口增长，特别是新移民的快速增长，投机购买行为，资产转移等各种因素综合起来，导致了温哥华的房屋价格增长过快。” 2016年温哥华的独立屋多达房价分布图   　　本月初，大温物业估价公布，大温地区的物业估价平均较去年上升了16%，估价总值（total assessed values）高达6362亿元，较去年的5467亿元上升14%。温哥华继续成为升势的火车头，全市住宅的估价总值升幅较去年高16.85%，其中很多独立屋估价增幅高达25%。   　　市场研究机构Demographia25日也公布了其一年一度的《国际住房负担能力调查》显示，温哥华是房价最让人负担不起的三大城市之一。本次报告引用的是2015年全球房产第三季度数据，研究了澳大利亚，加拿大，中国香港，爱尔兰，日本，新西兰，新加坡，英国及美国的房产数据。温哥华房价/收入比达10.8倍。 　　看来，想在温哥华买一套独立房是越来越难了！

要更改Molson酿酒厂的土地用途可能并不容易。(谷歌地图) 温哥华最近有不少商业物业以高价易手。其中不少由华人独资或是通过众筹（crowdfunding）的模式买入。可是市议员与城市规划师均忧虑，这些海外或新移民买家不谙熟本地开发准则，可能以高价买入物业之后，却不能更改土地用途，遭受重大损失。 根据《环球邮报》（Globe and Mail）的报导，温哥华最近一批物业以高价售出，让政客、城市规划师，以至证监机构一同感到忧虑。 特别是最近一些物业是通过众筹（Crowdfunding）的方法徵集资金。小投资者并不一定知道所有隐藏的成本，也不一定考虑到一旦更改土地用途被拒绝，可能会出现损失。 温哥华市议员雷健华指出，在筹集资金时，有些投资者只被告知这些物业具有开发潜力，但同时不知道所承担的风险，这种情况令人忧虑。 他又说，不论是否众筹还是独资，投资者可能以高价买入物业，却不知道更改土地用途几乎是不可能。又或者投资者不知道市府将要求投资者在社区设施上作出巨额补贴。 他认为。假若中介人扭曲了真相，则需要负上责任。但就算如此，市府也不会因此而迁就投资者。 最近温哥华市不仅是住宅楼宇价格飙升，就是商业楼宇，也以前所未见的价钱成交。 靠近基斯兰奴（Kitsilano）的酿酒厂Molson Brewery的估价为4370万元。但消息人士透露，该物业最近以1.9亿元的价钱易手。该栋物业的土地用途，只被规划为工业用地。 可是却有人却在一个华人网站中私下形容该厂为具有开发33万平方尺海景柏文的潜力。 另一方面，温市中心西端位于尼尔逊街（Nelson Street）的两栋小型柏文大厦，估值为1600万元，据悉在去年秋季却以6000万元的价格售出。有华人在网站中声称该地段可以兴建58层高大楼。 《环球邮报》指出，投资者不一定知道，更改土地用途并不一定会成事。就是申请成功，市府对西端的物业有所规定，新大厦其中四分之一的单位必须是可负担房屋。 卑诗证券事务监察委员会(简称卑诗省证监会) (The British Columbia Securities Commission) 已经对一些在华人之间展开的集资活动进行检核。 任何总部设于卑诗省的公司，又或者与卑诗省有关联的公司，都有需要向证监会报告集资情况；包括筹集到多少资金，使用何种形式等。但最近一些在华人众筹活动仍然未有向证监会报告。 温哥华市府助理规划总监麦兰尼（Kevin McNaney）指出，其实在购买大金额物业之前，买家可以先跟市府接触，以熟识市府在规划上以及社区设施上有何要求。

根据「天马」的公司註册纪录及主席黄冬的房屋业权登记，从2004至2013年的10年间，黄愈搬愈豪，由素里一间38万的独立屋，到后来搬到温西桑那斯区(Shaughnessy)的470万元豪宅，10年升价逾10倍。　　纪录显示，黄在2004年报称的地址是素里Fraser Height区的一间独立屋，当时价值為38万元；两年后，搬到同区另一间市价71万元的独立屋。在2010年，黄的登记地址是逾132万的列治文Broadmoor区大宅。　　两年后的2012年，黄的登记地址更变成温西豪宅区桑那斯一间价值逾470万元的豪宅，并在翌年以逾485万元售出。从2004年至2013年，黄的登记物业身价翻了10倍。　　根据卑诗证监会的资料，黄涉嫌从2008年开始从事非法债券业务。

温哥华灰角区1930年老屋求售，叫价239.8万。（加新社） 温哥华高尚住宅区有价有市，1间老旧房子就是它的写照。 房子在上世纪30年代建成，面积不大，屋瓦脱落，浴室墙壁有点发霉，需要髹漆，它最近求售，叫价将近240万元，还算压低价格。据说，它的售价可能更高。 新上市资料图片显示，这幢房子在1930年建造，有3个卧室、两个卫生间。 周四的网上简介说，它在温哥华西面灰角区(Point Grey)中间路段，房屋有山景，街旁樱花树夹道，地段约有10米。 资深地产经纪威德(Ken Wyder)售屋15年，不涉这宗房屋买卖。他说，那样的房子「压低价格」。 威德说：「那个价格点并非不寻常，以它的地段价钱。不论40年或80年老屋，没有太大关系。」 他又说，市西还有数以百计类似物业，其中大约90%只是售卖地产价值。 代理商说，他们受雇推销这幢房子，不接受访问。 温哥华及邻近地区房价飙升，是棘手议题，最近几年爆发买家抢购战，楼价冲上天。市长办公室最近的数据显示，温市西区独立屋平均售价超过250万元。 温哥华房价高，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)上周暗示，省府下月公布财政预算案，会为首次置业者舒解房屋问题。

在去年，由于独立屋价格的暴涨，大多地区的独立屋和公寓的平均价格差扩大了近50%。但是最近有地产行业专家预测称，在未来数年里二者的价格差距有可能将会缩小。因为许多当地市政府的低层房屋建设项目将逐渐完工，而过度建设的公寓市场也会慢慢地冷却下来。 根据商业地产公司 Altus Group 的数据显示，在2015年，大多地区的新独立屋销售量增长了约8%至19,600，而新公寓房的销售量则下跌了2%至21,600。 过于火热的新独立屋市场使得大多地区的独立屋价格飙升，在去年平均价格增长了约18%，为82万9,766元。 去年12月底，大多地区挂牌出售的独立屋仅有5,000栋，创了历史性新低。同时，与前一年相比，公寓价格则变化不大，平均价格为45万3,083元。这使得二者的价格差一度达到了37万6,000元。 但是这种趋势很有可能在未来数年里减缓，因为公寓建设已经明显放缓，在多伦多市中心的公寓项目也逐渐向租赁公寓转变，同时公寓项目的开发商们也将眼光转向了低层房屋市场，比如独立屋和镇屋。 Altus 的副总裁 Peter Norman 称：“在过去3至4年的时间里，我们涉足独立屋市场的程度明显不足。” 公寓开发商 Tridel Group of Companies 的市场和销售主管 Jim Richie 则表示，尽管独立屋建设正在复苏，但是大多地区的公寓市场已经开始转向，从投资者主导转向租赁市场。这种变化很可能将意味着，用于出售的公寓面积会越大，售价也会更高，公寓与独立屋的价格差会逐渐缩小。 Norman 预测称，明年预计多伦多地区的新独立屋销售量将增加约30%至13,000。此后，新建公寓数量将会从过去五年的19,500，降低至17,000至18,000，这种水准与市场的实际需求比较一致。同时，新建低层房屋数量可能会从16,500增加至约22,000。

《省报》（The Province)1月29日报道，通过卑诗省证券委员会的调查和证券欺诈委员会对Ayaz Dhanani的罪证披露，一个房地产交易与涉嫌欺诈和有组织犯罪的复杂联系浮出水面。 这引起了人们对温哥华房地产市场和卑诗省房地产法的极大关注。 2014年12月底，温哥华地产经纪Liang Ming Wei走进了华埠的一家热闹中餐馆。在由无数食客、侍者和点心打造的喧闹氛围中，一个放不到台面上的交易正要开展。此前，Wei把300万人民币存入列治文一家货币兑换所指定的中国账户内，兑换所老板Tony Xu告诉Wei521,470加元已到账。通常情况下，Wei应该到位于列治文的兑换所去提取这笔钱，但是Tony Xu让Wei到温哥华华埠的这家餐厅找他的兄弟Frank Xu拿钱。这笔钱的数额是中国政府规定的个人年购汇额度的10倍，也是加拿大反洗钱法规定$1万加币以上必须要汇报的50倍。 这笔钱，Wei是为他的客户——一名中国女子兑换的。2014年8月，Zhongyun Zhang希望在温哥华买房，她找到了地产经纪Wei。在Wei的帮助下，Zhang在BMO银行开户，地址写着地产经纪的本拿比住址，职业则是家庭主妇，银行存留的文件中她自称是加拿大居民，但这些资料都不是真的。 在中餐馆里，Wei收到3张银行本票共计47万加元，另有一张Tony Xu弟弟Frank Xu开出的5万加元个人支票。3张银行本票中，有一张来自温哥华名叫JOHN的牙医，但他并不认识Zhang，同时他是AYAZ DHANANI黄金股票投资骗局的受骗者。另外开出两张本票的加拿大公民也都称并不认识Zhang。     根据BC省证监会听证会（BCSC）的证据显示，这些交到Wei手里的银行票据，至少经过五手，而整个交易的核心是一个被加拿大有组织商业犯罪调查员熟知的洗钱贷款大鳄Edwin Shek-Yin Cheng。     就在3张银行本票存入Zhang账户的6个月以后，也就是2015年6月，Cheng被发现死于列治文一家印度寺庙外的汽车内，他身中20枪，该案仍在调查之中。 涉案调查：谁也不认识谁？ 牙医John：声称与Dhanani在2014年年末在一个派对上认识，D向他介绍了一个投资项目，称只要$12万就能拿到每月40%-50%的回报，零风险！于是John在2014年12月17日开出本票，当D让他填写Zhang的名字时，John感到奇怪并问他为什么要开给个人，D就解释说为了合理避税，并且也不是第一次这样操作，但是John等到2015年1月份还没收到任何之前承诺过的投资回报，开始感到紧张，并于同年3月和BCSC联系开始申请调查，接下来Zhang的BMO账户就被立即冻结了。地产经纪Wei、客户Zhang及兑换所弟兄俩：从没见过Dhanani，也不知道什么黄金股票投资事项。Frank Xu：也不认识Zhang，只是Wei告诉他这些钱都是要存到Zhang账户，因为一笔地产交易。调查记录充满问号！根据现有调查记录，对于Wei为何把Zhang的名字放在自己房子的名下，并且将其身份写成家庭主妇，并没有很清楚的解释，并且对于Wei是否有帮助Zhang制造虚假信息来蒙骗加拿大或者中国政府的，也没有写清楚。当问到为什么要帮助客户这样复杂地转钱时，Wei说：“中国的银行不提供这样的服务，客户当时对于买公寓还是买独立屋还很犹豫，但作为经纪，我建议她当然要买独立屋，我告诉她温哥华的房市很火爆，并且应该准备好足够的资金，这样一有合适的好房子，就可以马上下offer了，不管怎么样，你在加拿大都需要准备好$50万。”当Zhang被调查问到为何要在加拿大银行开户时提供虚假信息时，她说：“我不记得了，也许是当时银行工作人员建议我写加拿大吧”。当被问到为什么要把Wei的本拿比房屋地址写成是她自己的时，她说：”我真的不知道，是什么地址？“当被问到她个人账户内47万的来源时，对话如下：”这笔钱是从哪里来的？“”我不知道。“”这是你的账户，你怎么会不知道呢？“”我记不起来了。“”有没有可能是你自己曾经去存的？“”我记不起来了。“”你知道为什么有三个你完全不认识的人会把钱存到你账户上么？“”我不知道。“地产市场如此运作引发关注虽然省报这次所收集到的关于境外汇款及地产交易相关的信息都不是这起诈骗案件的调查重点，但是所有披露的信息足以引起社会的重视，温哥华新民主党省议员David Eby就对此非常关注，他表示，对于省报目前披露的事实感到很震惊，他担心像Wei这样帮助客户非法转款的经纪并不是个案，而是普遍行为，应该引起大家的关注并开始好好调查。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周四发表首季市场展望报告，指大温地区房屋销售在今年将略降温，但房价或会持续上升。   2015年，大温地区易手房屋单位共有43,145个，但估计在2016年会下调8.2%，至39,600个。到了2017年，BCREA预测房销量会回升2.3%，至40,500个，但仍低于2015年水平。   至于卑诗省整体楼市今年销售状况，BCREA估计同样会出现下调，较去年减少约6.2%，至96,115个单位。   需求维持 带动新屋兴建   BCREA首席经济师缪尔（Cameron Muir） 指出，房销量减少与需求下跌无关。他补充说，相反地，楼市需求可望维持强健，带动本省整体房屋价格上升。   大温区今年平均屋价估计会录得8.6%的升幅，即由去年的902,801元，上调至2016年的980,000元。至于卑诗省整体楼价则会攀升6.4%，至平均677,200元。而维多利亚区房屋价格，则预料今年会跃升4.5%，至545,000元。   BCREA报告同时指出，需求稳健将会带动新屋兴建畅旺，尤其是南岸区（South Coast）。   报告预测，至2017年的未来两年内，卑诗省新屋动工量有望保持在每年3万个单位的水平。  

市场经济时代，信息的作用是至关重要的。由于信息不对成，信息劣势一方，总是做“逆向选择”，即总是选择对自己不利的取向。从某种角度讲，当前发展中国家的贫富差距，基本上都是社会成员享有国家商业信息不均衡造成的。例如，股票市场，大股东对上市公司信息的了解一定比小股民要透彻的多，和及时的多。自然而然，大股东在股票买入时机，和股票退出时机要比小股民领先半拍。这就自然注定，大股东总是在股票上涨之前买入，下降之前卖出；小股民正好与此相反。这样，小股民的钱自然而然地流向大股东的腰包里。数亿计的这样小股民，成全成千上万的大股东。利用信息优势，这些大股东轻而易举地成为千万富翁，亿万富翁。   股票市场是这样，房屋市场，其它市场也一样! 二十几年前，国内刚开始房改时，那时，北京的房子也很廉价。即便是在这种情况下，信息劣势一方，普通百姓还在争议该不该买房时。 而信息优势一方，那些政策制定者，还有那时就有海外生活经验的人，抢得市场时机，尽可能地多买几套房子。这些有海外生活经验的人拥有房屋市场信息要比国内普通百姓多的多，他们清楚地意识到房屋市场的发展趋势。到今天，这些人不用工作就成为千万大富翁，亿万富翁; 而于此相反，大多数普通百姓，很多人从来就没有出过国，不清楚国际房屋市场发展趋势。自然，信息劣势一方普通百姓，又做出“逆向选择”，在房屋市场最廉价的时候，在最该买房子的时候，没有买房。最后，当房价不断走高，已显然成为大趋势不可逆转时，不得不买高价房，成为新时代不带“枷锁”的房奴。市场经济时代，由于“信息不对称，所以逆向选择”是无处不在，无时不有的现象。多伦多的房屋市场也不例外。当前，在多伦多新移民在信息不对称情况下，有很多“逆向选择”现象。如选择“黄金地段”，选择”最佳校区”，和选择“清华园”等等现象。   新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之一是选择“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。这里需要澄清的是商业广告信息和房屋市场信息是不一回事的。商业广告信息，是具有主观性的；而房屋市场信息是客观的。作为商家，有时推出“黄金地段”的房源是普通商业行为，但新移民完全相信这样的地端具有黄金价值是太荒唐了！在多伦多，几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story” 。这些”Story” 对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。而商家看到自己编织的有关房子的”Story” 也能随同房子买如此高的价，做梦都能乐醒了。因此，新移民选择具有很多美好”Story”的高价房屋，是一种典型的“逆向选择”。   新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之二是选择“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，加拿大的教育就是在中，小学时代发现自己的爱好和专长，到大学时代发展自己的爱好和专长，再到职场上去发挥自己的爱好和专长，去实现自我，实现自己的人生！这话说的非常好，对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”， 到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买名校区的房子，有时是对家庭发展不利的“逆向选择”。   新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之三是选择“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大，定居在多伦多的原因，都是奔着多伦多是国际化大都市，奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多了以后，到新移民选房买房时，大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区，争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多，社区的华人越多，房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高，社区居民几乎都是华人的社区，人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是，新移民花了高价，在这样文化单一的“清华园” 买完房后，又变了，又开始喜爱多元文化了，又开始重视国际化教育了，又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择，单从文字上看，逻辑上讲是非常怪异的，有点“叶公好龙”的味道。多伦多市是移民城市，是多元文化城市，也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点，多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势，也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示，大多伦多地区，华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格，有时甚至高出一倍，高出几十万加币。实际上，新移民在这样的社区生活，除了付高价买房子，相比生活社区的华人，没有任何在多伦多发展优势；反而，有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了，都会意思到。谁在多伦多英语环境工作，生活时间长，谁的英语长进快，谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人，由于经常有和邻里讲英语，语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子不用英语，生活环境都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰，新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子？理由就是新移民在信息不对称情况下，做出的“逆向选择”。   总而言之，在市场经济环境下，信息不对称，和逆向选择是非常普遍存在现象，甚至可以说无时不有，无处不在。很多成功的人士，过着富裕轻松自在的生活，不是来自蛮干苦干，而是来自充分，及时，和真实的市场信息，和对这一市场信息的正确反应；反之，很多生活在困苦中的人们，之所以困苦，不是源于不勤奋工作，而是源于接受错误的市场信息，或是源于对市场信息的错误判断，和错误的反应，而做出的不利于自身的“逆向选择”。在多伦多，由于新移民对多伦多房屋信息缺乏客观全面的信息，结果，在新移民选择房子时，多半是“逆向选择”，即选择对自身不利的房屋。哪里的房屋房价高，哪里房屋价格涨的猛，哪里的商家房屋广告多，就到那里买房子。即选择一些所谓的“黄金地段”的房子，选择一些所谓”最好校区“的房子，选择一些所谓“清华园”的房子，选择一些听起来很好，面子过得去的房子。不能说这些房子不好，而是说与其它社区的同类房子相比，这些房子的价格太高了！对于新移民来说，这么沉重和漫长的财务压力，会严重影响新移民在加拿大的生活质量。有的新移民在超负荷的财务压力下，不堪重负，未老先衰，有的没付完房贷就撒手人寰。而这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼，很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习，也会上一所不错的大学。大学毕业后，孩子也会找到一个自己喜爱的，适合自己的工作，实现孩子自己的价值，和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校，爱面子，生硬地将孩子转到那些所谓的“名校”。再由于这些天性活泼的孩子天性贪玩，不适应这样高强度竞争环境，长期饱受压抑，对学习产生厌烦心理。最后，孩子选择放弃继续上大学。这都是新移民在买房过程中，“逆向选择”的结果。即使有廉价的质量好的房子，也不买；非选择对自家人不利的高价房；即使有适合孩子发展的比较好学区，也不选，非得选那些所谓的“最好校区”。最终结果，这种“逆向选择”不但害己，还害孩子（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。）

　　多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)昨天发表去年第四季度大多区公寓销售及出租市场统计报告，显示公寓销量比前年同期增长12.6%，均价同比增长达4.1%。报告指首次置业者占公寓买家一半以上。与此同时，出租公寓的数量较同期大增20.7%。无论是租售市场，供求关系仍趋紧张，租金增幅更大过通胀率。 　　报告显示，去年第四季大多区共售出公寓5,595间，比前年同期销量4,971间增长12.6%。相比之下，透过多种放盘系统(MLS)挂牌的公寓数量仅增加3.3%，这表示市场供求关系相较一年前更趋紧张。公寓平均价格达382,070元，比前年同期的367,184元增长4.1%。MLS共管公寓类房屋价格指数(HPI)则较一年前增长4%至6%。 　　多伦多地产商会市场分析总监莫瑟(Jason Mercer)表示，首次置业者占公寓买家一半以上，在多伦多市内这比例更高，表明共管公寓是买家首次进入房市的一个重要途径。在大多区去年第四季全部销量中，多伦多市共售出3,966间，比一年前同期销量3,562间增长了11.34%。多市公寓的均价升至407,991元，比一年前均价390,896元增长了4.37%。其他销量较高的地区包括皮尔区807间，约克区543间。 　　大多区租金增幅大过通胀率 　　此外，大多区公寓出租市场亦变得更加火爆。2015年第四季透过MLS系统租出的柏文共6,073间，比2014年同期的5,032间大增20.7%，这一增幅远高于在MLS挂牌出租的公寓数量增幅(5.5%)，显示需求增速大过供应增速，租客之间的竞争加剧，结果是一卧房至三卧房公寓的平均租金，增幅大过通胀率。 　　整个大多区Bachelor、一房、两房及三房公寓单位的平均租金在去年第四季分别为1,350元、1,653元、2,236元及2,833元，同比增幅为1.7%、2.8%、3.3%及9.9%。 　　莫瑟表示，大多区公寓市场的走向与整个房市的整体走向吻合。在过去10年中，由于政府的限制土地使用政策，公寓在房市中所占地位日渐重要。投资者进入公寓市场，令新建单位可以较快被吸收，而需求旺盛仍保持价格适度增长。投资者持有的房屋也是租房市场一个重要供给来源。挂牌出租房屋的增幅远不及实际租出的房屋增幅，造成供求趋紧，租金增长强劲。这种情况若在2016年继续保持，会造成租金进一步上升。

　　加拿大汇丰否认会对非居民房贷申请人实施一刀切政策。   　　中国加强外汇管制，在全球金融市场牵起连锁效应。美国汇丰银行据报已经修改政策，拒绝为持访客签证的中国人提供房贷。加拿大汇丰(HSBC Bank Canada)虽然不排除会因应形势，调整贷款方针，但目前并无一刀切政策针对非加拿大居民的贷款申请，这类申请人仍然有机会获批楼宇按揭。 　　中国政府最近大力压制非法违规资金外流，近日更有报道指出，美国汇丰银行已经停止向持有B类签证(非移民签证)的中国访客提供房屋信贷。相关报道不仅见诸美国媒体，而且还在网上引发热烈讨论。 　　同样被指有大量中国热钱流入，买卖本地房地产的加拿大，尤其是大温哥华地区，也引起了不少疑问，加拿大汇丰银行究竟会不会采取同类政策？ 　　路透社引述纽约知情者说，新政策在上星期才实施。当地汇丰没有澄清，究竟有哪些中国客户受到新政策影响。但网上讨论以及全球高档房屋销售网站Mansion Global则报称，持有美国B类型签证，只以访客身分到访美国的中国人的房屋按揭已经被叫停。 　　路透社的报道指出，中国股市与汇市双双疲软，触发不少中国人设法将资产转移国外。中国政府现正采取各类措施，阻截资金外逃。一些银行的外汇业务已经受到规限。 　　加拿大汇丰发言人伯宁(Aurora Bonin)昨日对本报表示，该行目前对房屋按揭申请人并无一刀切政策；不会只根据所持签证类别而决定是否提供贷款。 　　伯宁说，她不会评论美国汇丰的政策。虽然各国汇丰的政策相差不大，但不同国家所发出的签证，难以对比。「这不是一个苹果与另一个苹果之间的差别」。 　　她指出，加拿大汇丰以至整个汇丰集团都经常调整策略，伯宁并未完全排除房屋按揭贷款政策改变的可能性。 　　「假若出现全球性的规律与政策改变，则会参考本地的法则与政策，以决定是否有需要作出调整。」 　　伯宁指出，汇丰在不同的市场内运作，其一贯策略皆是恪守当地市场所定的法规。但同时亦经常进行检讨，以确保该银行的政策遵守各项法规。这样做不仅保护汇丰的客户，同时也确保各金融市场的运作有序而且透明。 　　但伯宁强调，目前没有一刀切的政策，持有加拿大访客签证的申请人，便一定不能申请到房贷。 　　「不能说客人持有某类别的签证，我们便会批出某类别的贷款。」她希望汇丰的顾客不要误解，以为自己签证的类别，会决定贷款申请是否被拒绝。她说每一宗申请，都是一宗独一无二的个案，汇丰会考虑不同因素，作出评估。 　　「汇丰也期望客户能遵守所有适用的法律与规限，这包括中国所施行的外汇管制的法规。」 　　伯宁指出，加拿大汇丰是加国首屈一指的国际银行。汇丰会继续为所有受到认识与信任，并且与加拿大有联系的客户提供服务。「我们的目标是与客户构筑强健、高素质的长远关系。故此我们会施行最高标准的「反洗钱」(Anti-Money Laundering，简称AML)以及「认识阁下的客户」(Know Your Customer，简称KYC)等机制，审核所有活动。」 　　她说，汇丰在妥善对待客户的同时，亦会在背后作出适当的查核。

　　卑诗去年11月兴建房屋总额有7.84亿元。 　　据加拿大统计局最近公布的数据指，卑诗2015年11月兴建房屋的总值为7.84亿元，是全国第三高。其中，本省兴建独立屋的总金额多个月来首次超过柏文，但柏文的按年升幅则高达30%。 　　2015年11月的总额较同年10月月上升10.1%。投资兴建独立屋的总额，在过去多个月内都屈居柏文总额之下，但上述月份却超越柏文。 　　兴建独立屋总额达3.45亿元，虽然出现季节性调整，比10月下跌9.1%，但仍较2014年11月上升3.5%。 　　兴建柏文单位的总额与独立屋的贴近，有3.44亿元，如独立屋般11月的金额较10月减少，跌幅为11.9%，但比2014年11月多达30%。 　　统计局报告亦提及城市屋及排屋一类的投资金额，按年升幅达双位数字，去年11月有7430万元，较2014年同期多16.5%；而相对去年10月，按月下调2.1%。 　　报告又指，唯一按年出现负增长的房屋类别是一幢两户的房屋(Duplex)，它持续过去数个月的跌势，2015年11月只录得2060万元，较前一个月跌20%，跟一年前比较，跌幅达22%。 　　卑诗11月兴建新屋的总额是全国第三高；最高是安省，录得17.3亿元，阿省有近8.2亿元。

　　英国发展商向温市提交重新规划申请，计划在汉比街(Hornby St.)兴建39层高的柏文大厦，预期将可提供212个单位。 　　英国发展商Grosvenor Americas已向温市市府提交重新规划申请，计划在Il Giardino餐厅的旧址，兴建一座住宅大楼，总建筑面积为24.4万平方呎。该块地皮位于汉比街1380至1382号，即汉比街夹太平洋街(Pacific St.)占地1.5万平方呎，地积比率(floor space ratio)为16.25。 　　据申请文件显示，发展商将会建造39层高的柏文大厦，设有212个市售住宅单位及238个地下停车位，同时亦会在项目包括把具历史性的Leslie House结构修缮。 　　项目将由两间建筑公司合作设计。根据现有的设计构思，柏文大楼建成後，汉比街一边将会建有三角型的露台，而该面的外墙，外墙的边界将会用哑光不袗包裹，以强调天空的颜色，让大厦呈现精致的剪影。露台则会采用白色石块作为主调。 　　温市市府将于下月24日下午5时至8时，于豪街(Howe St.)1110号，就有关申请举行公听会。

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)今年首季楼市评估报告指出，全加15个都会区当中有包括多伦多在内的8个都会区，已有证据显示楼价被高估，但大温不管自有物业或是租屋需求仍持续旺盛，整体而言，大温楼市出现问题状况的证据薄弱。维多利亚楼市出问题的证据亦弱。 　　另一方面，大温多个地区抢房战况激烈，已有出高价准备的华人买家却屡抢不到房屋，屋主预期楼价仍会上涨，有在本那比的独立屋挂牌价格高过估价50%。地产经纪指出，再过10天即是农历春节，预计将有最新一波的买家涌入，为原本已经激烈的抢房战再添新柴火。 　　CMHC的楼市评估报告(Housing Market Assessment)主要分析全加主要楼市是否处于价格高估、市场过热或过度兴建等有问题状态，有问题状态可能引起楼价下跌，该报告是地产业界赖以观测风向的可靠情报。 　　昨日新发表2016年首季报告指出，有8个城市属于有「强而有力」或已有「有限度」(moderate)证据显示价格高估，卡加利、利载拿及多伦多即属于已有「强而有力」的证据显示楼价高估。 　　楼价已是全加最高的大温地区，向来也有人担心大温楼价也被高估?CMHC的报告虽然提到大温楼价去年第三季开始出现有限度证据指向高估，例如楼价比个人能够支配的收入高太多，同时也与人口成长不成比例等，但由于楼市需求旺盛，未来「出现问题情况的证据薄弱」(weak evidence of problematic conditions)。 　　报告提到，大温独立屋销售创下历史纪录，主要是资产雄厚，以及已有房屋的业主进场购买，而不管是自有房屋或是出租房屋的需求均强劲。 　　报告指出，大温出租柏文或是私有柏文的空置率均在1%以下，令大温整体楼市状况处于「出现问题状况的证据薄弱」。 　　最近常有地产经纪抱怨帮客户出价却抢不到房屋，其中一间挂牌139万元的独立屋，有14组买家出价，最后以165万元成交;另有一间是71万元的房屋，有17组买家出价，以89.5万元成交。有地产经纪说，大温楼市已到了就算有钱也抢不到房屋的情况，而随着春节假期的到来，抢房情况可能更火热。      温西房价高早已不是新闻，然而，以下这栋历史长达86年的房子，竟也以两百四十万的标价挂牌，着实让人吃惊。这栋占地2,000平方英尺的三卧室独立屋位于West 14th Avenue，尽管估价高达214.55万，但实在很难让人联想到豪宅。       　　在本那比，一间政府估价只有130万元的房子，最近挂价欲卖189万元，几乎多出近50%，引起街坊热议，无法想像本那比的楼价也逐渐晋身至温市西区楼价的水平。

　　卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)昨日发表首季市场展望报告，指大温地区房屋销售在今年全年将略见降温，但屋价则可望持续升势。 　　2015年，大温地区易手房屋单位共有43,145个，但估计在2016年会下调8.2%，至39,600个。到了2017年，BCREA预测房销量会回升2.3%，至40,500个，但仍低于2015年水平。 　　至于卑诗省整体楼市今年销售状况，BCREA估计同样会出现下调，较去年减少约6.2%，至96,115个单位。 　　BCREA首席经济师缪尔（Cameron Muir） 指出，房销量减少与需求下跌无关。他补充说，相反地，楼市需求可望维持强健，带动本省整体房屋价格上升。 　　大温区今年平均屋价估计会录得8.6%的升幅，即由去年的902,801元，上调至2016年的980,000元。至于卑诗省整体楼价则会攀升6.4%，至平均677,200元。而维多利亚区房屋价格，则预料今年会跃升4.5%，至545,000元。 　　BCREA报告同时指出，需求稳健将会带动新屋兴建畅旺，尤其是南岸区（South Coast）。 　　报告预测，至2017年的未来两年内，卑诗省新屋动工量可望保持在每年3万个单位的水平。

  最近美国政府和银行相继出台的两项政策对中国来美购房者进行了限制，一是由于担心非法资金流入美国豪宅市场，美国财政部20日公布，将开始识别并追踪这些高端物业买家。二是，汇丰银行近日出台一项新政策，对某些购买美国物业的中国人进行限制。这对于美国的房地产业以及来美购房的中国人无疑会引起不小的影响：美国房价会因此大幅下跌吗？ 美国启动豪宅洗钱调查 据华尔街见闻报道，这项调查最先将在全球财富标的城市曼哈顿和迈阿密-戴德县开始，并以壳公司全现金交易为主要调查目标。《纽约时报》称，这是联邦政府第一次要求房地产公司公开全现金交易的买家身份，这可能引起整个地产行业的警惕。 此前，美国房地产经纪人协会（NAR）透过国会游说，让外籍人士在美购买房地产拥有豁免反洗钱规定（Anti-Money Laundering provisions）。换句话说，那些豪掷千万亿美元购置曼哈顿房产的海外寡头政客，都可以通过壳公司匿名购买房产的方式将现金汇入美国，且不用经过严格的审查。 显然，联邦政府现在要提高对房地产洗钱行为的侦查。财政部和联邦政府执法官员称，他们正在向涉及壳公司购买的豪宅销售投入更多调查资源，调查对象包括股份公司、合伙企业和其它壳公司。 财政部高级官员Jennifer Shasky Calvery称，已发现类似案例。“买家将百万美金的豪宅当作不义之财的储蓄罐，而这些交易中由于壳公司匿名，使资金来源变得更模糊。” 有数据显示，纽约、拉斯维加斯、波士顿等市场的房地产全现金交易不断增加。去年八月，纽约-新泽西北部-长岛地区的房地产全现金交易有44.7%之高，拉斯维加斯全现金交易也有42.2%。 Calvery称，“我们非常担心非法财产大量涌入豪宅市场的可能性。我们认为隐秘性越高的交易，存在的风险也越高。” 美国金融博客ZeroHedge的最新图表显示，2012年至今，中国资金外流的趋势与纽约房价的走势呈正相关关系。（图片真实性无法核实，仅供读者参考）   全球金融诚信（Global Financial Integrity）2012年12月的数据也显示，中国在2010年之前10年转移出境资金高达2.7万亿美元，其中2010年占4200亿美元。其结果，相当一大笔资金流入美国房地产市场。 Zerohedge评论称，估计豪宅市场的需求量和价格都将大幅下滑。   中国人在美买房贷款受限 如果持有B签证（临时访问签证）的中国公民主要收入和资产都来源于中国大陆，汇丰银行将不再对其提供房屋按揭贷款。一位汇丰银行的发言人肯定了这个政策。 一位不愿透露姓名、在美国汇丰银行工作的信贷员说，上周五她从自己的主管那里接到了这个通知，“不再颁发新的贷款，但是已经申请成功的贷款将不受影响。” 纽约市汇丰银行信贷员Yangying Zheng进一步解释说，只有那些持B-签证、并且其收入和资产主要来源于中国的客户才会受到影响。“如果你在EB-5投资移民的基础上申请贷款，或者在第三国获得了永久居民身份，将不会受到影响。”她说。 Yangying Zheng认为，这种政策的出台是为了配合美中的反腐败和反洗钱工作，“虽然这样会影响汇丰的业绩，但作为一个跨国金融机构，汇丰把法律视为高于一切。” 主营纽约长岛地产的安居地产(Lin Pan Realty Group)总裁潘琳发现，从2015年开始，要求贷款的客户人数显著增加，“许多中国大陆客户表示越来越难通过合法渠道把资金转入美国，有些人不得不放弃购买数百万的豪宅，改为购买100万美元以下的住宅。还有一部分人只能先申请贷款。”   美国房产中国人买得最多 全美房地产经纪人协会2014年7月公布的一份调查显示，从2013年3月至2014年3月，美国销售给外国买家总价值为922亿美元的住房中，包括台湾和香港在内的中国买家贡献的销售额大幅提升72%至220亿美元。 若按交易价值计算，中国比重约为24%，为最大份额；若按照交易房屋数量计算，中国以最快速度将份额增至了16%。中国买家平均每宗房产买入价格为59万美元，购房价中值超过了52.3万美元。而美国买家的购房中值还不到20万美元。 该协会的另一份报告称，中国已经取代加拿大成为美国房产的顶级买家。截至2015年3月的前12个月里，中国买家购买了共计286亿美元的房产，远高于加拿大的112亿美元，是两年前的年成交额的两倍还要多。 所以，在中国经济减速，股市低迷的情况下，中国有钱人在美国买房的欲望更加强烈，但这些政策的出台必然会阻止这些人的投资，也必定会对美国的房市产生重大影响。

据加国道明银行经济部（TD Economics）发表最新报告显示，加国25至34岁间的千禧世代，比起美国的同辈更富有；而且加拿大的千禧世代，相较于他们父母辈，能够有条件可以更早置业。 加拿大广播公司（CBC）报道，该报告指在去年上半年，加国千禧世代中，超过一半成为业主，但他们的美国同辈当中，却只有36%置业。不仅能购置房地产，据道明银行经济部分析师及该报告共同作者柏特马拉(Diana Petramala)表示，加国的千禧世代往往找到良好工作，收入高，尤以女性为然；“这让他们得以比美国同辈更早置业，甚至早过30年前他们父母首次置业时间”。父母房价平均录双位数升幅同一报告还指出，加国千禧一族大学毕业所欠债务，低于美国大学生的欠债额；柏特马拉向CBC表示，因此之故，这群加国80后、90后，可较美国同辈早些“上车”做业主。 加国千禧世代在首次置业时，往往从父母处取得财政支援。事实上，他们的双亲过去十年受惠于加拿大房市持续升势，住房价格平均录得双位数升幅。道明的报告并且指出，父母在楼价上涨取得的收益，部分转作为支援首度置业子女的“上车”资金。而加国这些千禧世代当中，极多就业女性的待遇优渥，加上他们这群年轻人的就业率高，形成极具实力的年轻首置族，进而在客观上，也拉近了这个年龄层的男女薪酬差距。

  卑诗省新民主党(NDP)党领贺谨(John Horgan)表示，他支持向空置房屋业主，徵收物业价值1.5%的「物业附加税」（property surcharge ），但仍需完善相关设计，以避免屋主不会因外出度假几个月，而被课税。   贺谨与NDP温哥华—格雷岬(Vancouver-Point Grey)选区省议员尹大卫（David Eby）及本拿比—鹿湖选区（Burnaby-Deer Lake）省议员柯瑞根（Kathy Corrigan），周三与中文传媒会面。   贺谨透露，提出开徵物业附加税的学者，在公布前曾致电贺谨讨论，他个人支持这个方案的基本理念，包括结合业主申报入息税，以及设立卑诗可负担房屋基金(BC Housing Affordability Fund，简称BCHAF)等，但设计需要完善，确保执法的可能性。   贺谨表示：「省府目前各部门拥有购楼相关数据，但未加以整合，作为制订政策的参考。」他说，解决大温楼价高企问题，最重要是增加供应量，各市府应设法增加更多可负担房屋。   有关如何协助首次购屋的「上车盘」家庭，贺谨认为，与其规定物业转让税（Property Transfer Tax）豁免优惠门槛，还不如乾脆规定首次购屋若达一定屋价以上，就可直接获得税惠。   另一方面，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)早前说，徵收物业附加税建议具参考价值，但实施起来可能有难度。

　　据加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada;简称SIRC)本月发表的高端房产报告(Top-Tier Real Estate Report)指，温哥华100万元以上城市屋单位于2015年的销量，较2014年多近一倍;而100万以上柏文的成交，按年升幅亦有43.6%。 　　参考地产市场中央放盘(MLS)市场数据的高端房产报告指，温哥华100万元以上的城市屋，去年头半年一共有227宗交易，下半年有218宗交易，全年总共有445宗;于2014年，上下半年的销量分别为104宗和124宗，总数为228宗;按年升幅高达95.2%。 　　报告将100万元以上销量按价格分三级，100万至200万元、200万至400万元和400万元以上。100万至200万元城市屋的交投最为活跃，去年有411宗，报告亦指，这些成交中，有109个单位是高出放盘价卖出。 　　按升幅最高而言，属200万至400万元城市屋的销量，2014年只有14宗，去年则有32宗，在三类城市屋中的升幅最大达129%。 　　报告提及，第二级价格城市屋去年的放盘日数，上下半年均较2014年为少，以去年上半年为例，平均只需33日，但2014年同期需要55天。于 2015的下半年，平均日数是41天，而2014年需要52日。此外，于2015下半年成交的这类单位，有42.86%是高于放盘价出售。 　　400万元以上的城市屋，基于货量不多，去年只有两单位易手，均在上半年卖出，放盘平均日数为155日，而成交价均未能高出放盘价。 　　在100万元以上柏文单位方面，去年一共有679宗，这较2014年的473宗多43.6%。大部分的单位属第一级价格类别，一共有528个单位成交，而2014年有376个，按年的升幅是40%。 　　报告指出，去年下半年是最活跃时期，录得286宗，而平均放盘日数也是最低，只有39天。将两年同期的销量比较，升幅近57%。此外，于下半年出售的单位，有16.43%其成交价是较放盘价高。第二级价格的柏文单位，去年成交119间，这较2014年的80间多近49%。 　　报告称，由于物业价上升，400万元以上一类柏文的销量，其按年升幅是最显着，有88%。这级别的柏文市场，同样在去年的下半年较多，全年32宗成交中，21宗属下半年。2014年上下半年分别只录得9和8宗。 　　报告提及，400万元以上的柏文单位，去年在市场上的日数较2014年大减，而下半年成交的单位，有14.3%是高于放盘价出售。 　　报告提供温哥华五大豪宅区去年9月至12月的销售概况。于传统高级柏文区高豪港，平均价于12月C升至142.9万，而市场最活跃的月份为11月，录得27宗，平均为90.4万元。 　　桑拿斯区城市屋交投最多的是9月，有3宗，成交均价亦是这五区四个月内最高，该区城市屋9月份均价为226.9万元。

　　据加国道明银行经济部（TD Economics）发表最新报告显示，加国25至34岁间的千禧世代，比起美国的同辈更富有；而且加拿大的千禧世代，相较于他们父母辈，能够有条件可以更早置业。 加拿大广播公司（CBC）报道，该报告指在去年上半年，加国千禧世代中，超过一半成为业主，但他们的美国同辈当中，却只有36%置业。 　　不仅能购置房地产，据道明银行经济部分析师及该报告共同作者柏特马拉(Diana Petramala)表示，加国的千禧世代往往找到良好工作，收入高，尤以女性为然；“这让他们得以比美国同辈更早置业，甚至早过30年前他们父母首次置业时间”。 　　同一报告还指出，加国千禧一族大学毕业所欠债务，低于美国大学生的欠债额；柏特马拉向CBC表示，因此之故，这群加国80后、90后，可较美国同辈早些“上车”做业主。 　　加国千禧世代在首次置业时，往往从父母处取得财政支援。事实上，他们的双亲过去十年受惠于加拿大房市持续升势，住房价格平均录得双位数升幅。 　　道明的报告并且指出，父母在楼价上涨取得的收益，部分转作为支援首度置业子女的“上车”资金。 　　而加国这些千禧世代当中，极多就业女性的待遇优渥，加上他们这群年轻人的就业率高，形成极具实力的年轻首置族，进而在客观上，也拉近了这个年龄层的男女薪酬差距。

  根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing，简称CMHC)指出，有「强烈证据」显示，卡加利市楼价可能会突然出现崩溃，主要原因是供应过量及价格过高。至于楼价数一数二高企的温哥华市，房价大跌风险则属温和。   CMHC周三提升卡城房地产市场的风险程度，由「有问题」提升至最高的「强烈」级别。   CMHC首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，自从3个月前进行过评估之后，他们发现卡城，以及沙省的沙斯卡通（Saskatoon）及利斋拿（Regina）的房屋供应过量，情况越来越明显，包括：空置率上升，以及全新房屋单位或楼盘数量持续高企。   报告显示，亚省及沙省因为油价下跌，目前正面对移居者减少、就业情况转弱，以及家庭收入减少等问题，从而拖累房地产市场。其中沙斯卡通及利斋拿供应过量程度更越来越严重。   至于楼价为全国之冠的温哥华市，楼房价格过高的情况未算严重，因此，楼价大跌的风险仅属中度。分析家同时指出，温市的空置率仍处于低水平，而需求也维持强健。   至于多伦多市，去年楼价迅速攀升，特别是独立屋类别。CMHC指出，正注意供应过量情况会否恶化，尤其是分契式房屋单位。

　      　除了天气，2016年至今为止还没有特别善待加拿大。 　　加元跌到了15年来最低，汽油每桶的交易金额跌破了$30，连加拿大全国青年男子冰球队都没有进入四强!和美国比较这些因素你会得到一个悲观的经济预期。但是，我国经济的一个部分似乎不会受到影响，因为房地产市场在国家层面显示出放缓的迹象不大。 　　尽管经济环境令人不安，不要指望加拿大2016年的房地产市场会有价格的下调。TREB预测房屋平均价格会增加近10%，一些大的市场需求大于攻击，比如大多伦多地区。 　　加拿大住房市场正在上演一场卓越的开场，以下是一些将会影响2016加拿大房市的因素，准备入市和已经在这个市场里的买家需要认真考量。 　　石油价格 　　油价已经跌到我们几十年都没有见过的最低点了，每桶油自2014年6月开始已经暴跌了超过60%。现在每桶油的价格低于$29，但这似乎还是个无底洞。 　　一些石油生产国和公司已经开始经历市场供应过剩，这使得他们必须压低原油的成本。因此，它在加拿大不景气的经济环境下扮演了一个重要角色。 　　石油、天然气和采矿业占国民生产总值的四分之一还要多，很多工人都被迫下岗，因为加拿大石油产量的停滞不前。 　　当能源这一部分还处于良好状态的时候，地产市场也表现良好，尤其是在加拿大西部。但是，卑诗省的房地产市场发展迅猛得犹如温哥华火速上升的房价一般，虽然阿尔伯塔的房市在经历了数年的增长后正遭受着打击。 　　加元贬值 　　加元兑美元已经跌破70美分，这是我们自2003年来都没有见过的一个汇率。回想一下，当时大多数人的手机还没有上网功能呢! 　　此外，我们的货币比起美元来说，已经在国际市场失去了很大的价值，包括英镑和日元。 　　根据你在加拿大的居住地，这些数据对您所在的住房市场都有显着的影响。在这点上。很多经济学家都相信，最糟糕的情况还没有到来。这可能对于那些住在加拿大西部地区的人来说是难以置信的。 　　很多加拿大的公司都承受着花销上涨的情况，人们失去工作。《多伦多星报》已经把他们的印刷部门关闭了，Goodwill也关闭了安省的16间门店。这是加拿大公司正经历艰难时期的两个案例。 　　当加拿大人失去工作，房地产市场也会受到影响。我们会看到加元的走低对于失业率的影响，以及哪个省份受到的冲击最大。 　　房贷利率 　　房屋贷款利率已经低得不能再低了!加币的贬值和油价的低迷是导致利率下调的重要因素。贷款利率现在非常地具有可负担性，这给那些新购房的买家带来了便利。尤其是在三巨头城市(温哥华，多伦多，蒙特利尔)以外的较小市场。 　　CBC的一篇文章指出，“许多经济学家预测加拿大央行行长斯蒂芬(Stephen Poloz)会被迫再次降低利率，因为过低的原油价格削弱了加拿大的经济增长。” 　　只要借钱的成本是便宜的，房屋的价格就不会便宜。租房市场在全国已经历了一番增长，而买房价格又超出预期，贷款买房是许多人唯一的选择。公寓发现者像RentSeeker.ca而像Craigslist的和客齐集分类是寻找那些找房子全国范围内租一个好地方。 　　海外投资 　　在加拿大房地产市场的海外投资一直是把双刃剑。对于那些拥有房产的人来说，海外投资能够推动他们房价的增值;而对于大多数租房的加拿大人来说，海外投资意味着那些已经负担不起的房价会更加走高。 　　很多住在温哥华的温哥华很多年的人，已经因为房价的过度膨胀而被挤出了城市，当地人都十分需要政府出台政策进行房价干预。但如果政府出面干预海外投资，卑诗省财政局将会损失十亿元，并且4000个建筑工作岗位将会流失。 　　无论好与坏，海外投资都会是一个重要因素，加币的贬值更是吸引了很多海外投资者的目光。不要再期待那些如温哥华一样的重点城市房地产市场会冷却下来了。 　　我们的新总理小杜鲁多接手了一个十分困难的经济和政治局面，自由党将会有一段非常艰难的路要走。自由党从来就不是把“经济”放在首位的党派，而现在的经济环境是我们几十年来都从未经历过的糟糕情况之一。 　　罗娜・安布罗斯(Rona Ambrose)已经明确表示了她的担忧，一个“非常新的，且未经考验的”自由党政府还没有做好准备去迎接未来。但是我们希望她这个说法是错误的。 　　尽管2016年的开始很艰难，但我国房地产市场并没有显示出放缓的迹象。我们只需要等待，看看事情如何转变。

  2015年的房地产市场可谓热火朝天，给人们的生活带来了巨大的变化。 温哥华房地产分析师Andy Yan再次用图表的形式对房地产市场做出分析，清晰明了地展示温哥华百万以上独立屋的分布格局。从某种意义上说，这些屋主已是百万富翁。那么，在去年到底有多少人成了百万富翁？答案是：几乎所有独立屋的屋主。 过去五年来，Andy Yan一直为城市研究公司——BTA工作室绘制百万独立屋的数据地图。这些地图展示出一些共性：Main街是百万独立屋的分界线——大部分百万以上独立屋都位于Main街以西，而Main街以东的大部分房屋都在100万以下。   在2015年以前，Main街一直都是分界线。然而，这种情况在过去一年被迅速改变。百万屋正飞速向温东扩张。在不到12个月的时间里，估值超过一百万的独立屋占比从65％增长到了91％。   更糟糕的是，BTA表示，由于物业评估值是在2015年7月份认定，所以数据不能代表最新的实际情况。据温哥华地产局的数据显示，从2015年7月至2015年12月，温哥华西区独立屋平均升值9%，温东独立屋涨幅更是高达9.5%。因此，现在温哥华的百万屋比例只会更高。 介于温哥华独立屋已基本全面进入“百万时代”，Andy Yan开始绘制“下个分界线”楼市地图。以200万估值作为分水岭。以下地图显示，有32%的独立屋超过了200万元。   在利用图像做形象说明的同时，Andy Yan还分析了房价高企的原因：“过去十年间多种因素造成了房价暴涨：贷款成本处于低位、全球资本涌入大温、城市人口增长、投机性购房增加、购房文化取代租房文化、代际财富转移等等。” 同时，Andy Yan认为，房价高涨对温哥华的经济、社会和文化等各个方面，会产生巨大且长远的影响。 以下地图描述了2016年各价位独立屋的分布情况：

      据加通社报导，加拿大按揭与房屋公司（CMHC）指出有力证据与分析，显示在卡尔加里(Calgary)、萨斯卡通(Saskatoon)、里贾纳(Regina) 和渥太华(Ottawa)的房地产市出现供过于求的情况。 　　CMHC的房价分析和评估员指，在评估加拿大房地产15个市场潜在风险的过程中，需考虑经济、金融及人口分布的因素。它又指，在多伦多出现房价急升和估价过高的现象，以及过量的房屋数目（尤其是柏文公寓的市场），将会是个重大的问题。 　　房屋中介表示，空置率高以及有太多未出售的新楼盘，都表现出房屋供过于求。

  在就业成长强劲、房贷利率创新低、待售房屋短缺等因素相互助威下，去年11月的美国房价快速上涨，并使达拉斯、丹佛、旧金山和俄勒冈州波特兰四个都会区的房价，冲破或打平最高纪录。 据26日公布的一项报告指出，史坦普／凯斯席勒（Standard & Poors/Case-Shiller）20城市房价指数比前一年上涨5.8%，比去年10月上涨5.5%。 全美各地房价几乎恢复到2006年7月房价高峰的价位，房地产市场也缓慢从房市崩溃中复甦，而上一次房市崩溃引发了经济大衰退。部分都会地区已从房价下滑趋势中完全反弹，同时德州达拉斯、科罗拉多州丹佛、加州旧金山和俄勒冈州波特兰四大都会区，有的房价达到过去的最高纪录，有的甚至创下新高。 去年，房屋买家蜂涌挤向房市。全国房地产商协会（National Association of Realtors）指出，去年成屋销售增加6.5%，达到526万户。由于雇主增加270万个就业机会，借贷成本偏低，更多美国民众有能力添置房产。然而可售房屋却比一年前减少3.8%，造成房屋供应紧俏，助长了房价的拉抬。 但是房价上涨和可售房屋有限，最终可能遏阻2016年房屋销售的成长。房地产经纪公司Redfin首席经济学家李察逊说：「房屋存量短缺已经伤及房市，今年的购屋者或会受此刺激，但不致饥不择食，他们仍会拒绝被漫天喊价。在可售房屋不见增加的情况下，房价将会上扬，房屋销售数量会减少，对购屋者不是好消息。」 不过，房价上涨带来的挑战，可因近数周房贷利率下降获得弥补。联邦房贷巨头房地美指出，上周30年固定利率房贷，由一周前的平均3.92%降到3.81%。利率创下历史新低，平均为6%，这表示利息成本相当低。此外，就业市场强劲和低油价，也都有助于在本月再度提高美国消费者的信心。 

  汇丰银行(HSBC)对部分在美的中国公民停止核发购房贷款的消息，近日在网络上流传，24日上午有中国游客去南加地区汇丰银行申请贷款，汇丰银行表示，已不再接受持有B类商务及旅游签证的中国公民贷款。 据道琼斯旗下高端地产媒体“寰域居”(Mansion Global)25日报导，自23日开始，中国社交媒体流传有关汇丰银行(HSBC)停止向部分持短期访问(B类)签证来美，且收入和资产来自中国的中国公民办理在美住房贷款。据报导，汇丰银行相关官员以及部分业内人士，证实此一说法。 在加州的中国公民孙太太日前持B类旅游签证入境美国，她因为孩子在这边上学想买一处住宅，计画一半自付、一半贷款，但是她24日上午去南加的汇丰银行询问贷款时，对方却告知，现在银行不做持B类旅游签证外国人的贷款业务。 地产经纪杨小姐对本报说，她的客人最近也有类似遭遇，主要是因为中国国家政策调整，让这边的银行担心中国游客在大陆的钱出不来，无法还款。以前有些银行给中国人做贷款虽然声称不查收入，但其实还是需要他们拿中国公司报表或房产作为抵押，那时候中国政府没有外汇管制，所以银行不用担心他们无法还钱的问题，现在则不一样。 “寰域居”报导，汇丰银行一位纽约贷款专员Yangying Zheng说，目前不再接受贷款申请的人，限于收入和买房资金来自中国的购房者，“但办理投资移民过程中和持有其他国家永久居留身分的中国公民不在受限之列”。Zheng指出，这一政策变化来自中美两国在反腐和反洗钱上所达成的共识，“尽管我们的业绩会受到影响，但汇丰银行作为大公司，守法是前提”。 报导并指纽约财富首席执行官麦慧琪认为依照当前情况来看，这一变化对豪宅交易影响不大，“从中国来美的豪宅买家多是使用全现金交易，不受贷款影响”。 她指出，短期内汇丰银行的房贷申请者会转到中资银行，“但若中资银行也跟进实施类似变动，对行业未来会产生长远的影响”。 报导并指，中国工商银行(ICBC)纽约区消费者金融部经理孙昕炜(Marco Sun)表示工商银行目前没有这样的调整计画，依旧正常向在美持短期签证的中国公民发放贷款。 据报导，中美两国政府从去年开始的一连串针对外汇和财政的管制政策皆令地产业者感到明显的压力。一位在曼哈坦从事地产的经纪人陈娟表示自己有大陆客户准备在汇丰银行贷款，目前遇到这个问题，“现在考虑全现金买房”。