地产

　　中国总理李克强周日在人大闭幕记者会上表示，对于中国人被指在海外买楼，抢高了海外楼价，他没有确切消息。   　　有记者问他，中国人到海外买楼令当地楼价弹升，更成为纽约、伦敦等热点城市的最大海外顾客，李克强回应称未有这方面的确切消息，但愿意看到中国企业走出去，公民到国外创业，但要遵守中国与当地有关的法律及规定。   　　欢迎外国记者在中国置业 　　他又对于讲流利中文的外国记者称，不知道他有没有在中国买房，但欢迎他在中国置业。 　　李克强又表示，会合理调控内地房地产市场，因地制宜， 而中国城镇化进程还在加快，住房市场需求是刚性的，鼓励居民购买自助性住房、改善性住房，保持房地产市场长期健康稳定发展。另外，政府会继续加大力度，增建房屋及改造农村危房，保障群众基本居住条件。 　　承认经济面临下行压力 　　李克强表示，中国经济进入新常态，调整预期增长到7%左右，看起来增速低，实际上要实现目标不容易，因为中国的经济总量增大，因此要注重经济的质量效益，促使由中低端向中高端发展。 　　他承认经济面临下行压力和多种风险，关键是要平衡稳增长和调结构。 　　他说，如果经济增长的速度影响就业收入，会在稳定政策及稳定市场对中国预期的同时，加大定向调控力度，稳定市场当前信心，他指，这几年没有采取短期刺激措施，利用政策的旋余地还比较大，工具比较多。 　　李克强承认，中国存在个案性的金融风险，但无系统性或区域性的金融风险，以银行来说，虽然不良贷款的比率上升，但在国际上仍属于低水平。政府会加强大众留意风险，以及进一步发展资本市场，令金融为市场服务。 　　李克强表示，中国现时的物价水平较低，但不等如中国向世界输出通缩，实际上中国是被通缩的国家，但中央有应对及准备。他又说，1月份内地通胀处正增长，2月通胀率高过1月，不能说中国出现通缩(见另稿)。 　　李克强提到，去年内地进口原油及铁矿石的量不跌反升，价格下跌，主要受国际大宗商品价格大幅下跌影响。  

　　卑诗地产协会(BCREA)发表的最新统计显示，2月卑省房屋需求持续走高，价量齐扬。 　　据卑诗地产协会13日公布2月全省数据，卑省透过MLS成交的物业共6661单位，比去年同期增长了19.4%。成交总值达43亿元，比去年同期增长了24.8%。平均房屋成交价上升至63万9405元，比去年同期上涨4.5%。   　　该协会首席经济师穆尔(Cameron Muir)表示，经过新年期间一度低迷期后，卑省房屋交易的活跃情况目前已经超越了长期水平。2月份的客户需求在低利率及经济环境不断改善的前提下继续畅旺。   　　尽管地产需求增多，上市供给的房屋却在减少，挂牌房屋与去年同期相比下跌了7.5%。相比不断上升的买家数量，市面上的房屋数量更少。 　　从年初至今，卑省房屋销售成交总额相比去年同期上升了18%，总值达到69亿元。成交单位1万1038户，上涨了12.4%。平均房价也上涨5%至62万1065元。  

　　外媒称，中国买家正在加拿大的低陆平原地区抢购高级房地产楼盘，最近的一次震撼之举是一中国人斥资5180万加元(1加元约合4.94元人民币)购买了临海的三块地皮上的豪宅。   　　据加拿大《温哥华太阳报》网站3月11日报道，这栋位于波因特格雷的豪宅的原主人是唐・马特里克夫妇。唐・马特里克是网络游戏公司星佳的首席执行官，他曾是微软公司Xbox的负责人。他的妻子是加拿大电信大亨的女儿，在科技领域做投资。   　　土地证显示，这处有能容纳10辆车的车库的房产已经在12月中旬卖给中国大陆的商人陈麦林(音)和他在温哥华的投资公司。 　　他的公司在温哥华市中心有一个办公室。该办公室无人接听电话，陈麦林私人办公室的助理说，他目前不方便回答问题。 　　在温哥华西区，2月有118套房子售出，而去年同期是63套，涨幅是87%。皇家太平洋房地产公司的克拉伦斯・德贝莱说，购买400万加元以及更贵房产的人中，约75%是与中国大陆有关的买家。 　　中国人争相到加拿大买房主要是因为他们有钱，其中是一些生活在加拿大的人以购房作为保值和投资方式，还有一些生活在国内的中国人到海外买房。 　　这主要是由于中国国内的利率低和加元对人民币的汇率一直在降。 　　渥太华的房地产经纪人曼冶用业内人员的算法说：“如果你本来想买一个约80万加元(按人民币来算)的房子，现在你可以买100万加元左右的了。” 　　其他的因素还包括中国不断放缓的经济和政治上的反腐运动。同时，逃离雾霾也是中国人出国的一大原因。 　　中国人在海外的房地产投资不仅仅在温哥华，也面向其他有被看好的海外市场。这推高了房价，也使相关部门加强了对离开中国现金的审查。  

　　澳洲政府上月宣布，要强化管理当地房市的海外投资，对购买当地住宅的海外买家收取高额费用，并对违反海外投资管理规定者处以相当于房屋价格25%的罚款。有专家认为，同样受海外资金影响的卑诗房市或可参照澳洲模式。   　　“环球邮报”（Global and Mail）指出，澳洲雪梨（Sydney）等地与温哥华一样，受海外投资者，尤其是来自中国资金的冲击，面临房价高涨难负担问题，澳洲政府加强对来自海外的投资管理，不久前还指中国富豪严晖卡（Hui Ka Yan）透过空壳公司购买物业，违反相关规定，勒令其在三个月时间内，将他在11月刚刚购买的，价值3800万的豪宅出售。反观温哥华，面对海外投资和高房价问题，政府却一直无动于衷。   　　例如：温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）表示，市议会正在等待相关部门针对海外投资和空屋问题的研究报告，“在报告出来之前，我们不会采取任何行动”，并强调市府更着重在可负担屋问题上，而非高价豪宅交易。省府也表示，卑诗物业法并不要求本地居民购买或拥有卑诗土地，也不要求买房者拥有居民身分，想要改变这一规定，需透过立法，目前省府无此计画；而联邦政府仅表示，渥京一直在观察住房市场的发展，但不愿意就相关政策行动作出回应。 　　“变相课税 无助买房” 　　文章提到，现在除了澳洲，新加坡也对进入该地区房市的海外买家征收15%的印花税（stamp duty），英国政府也已经采取措施，对愈高价的物业收取更多印花税。但是否卑诗能够借鉴这些模式？ 　　对此，卑诗房产协会（BC Real Estate Association）首席经济师穆尔（Cameron Muir）指出，澳洲模式实际上是种课税手段，无法使得卑诗省的房价变得可负担。 　　温哥华建筑师和发展商格勒（Michael Geller）则表示，虽然一直以来并不乐见对非居民买家实行不同政策的做法，但显然很多国家已经这么做，也促使他重新考虑采取这一措施的必要性。他说，澳洲系统或许可行，但地方政府能做的有限，主要还应依靠联邦政府。 　　西门菲沙大学（SFU）城市计画部主任普莱斯（Gordon Price）也认为，澳洲模式作为解决当前问题的一部分，在卑诗省有其可行性，但强调并不能解决所有问题。  

      　　温哥华房市持续火热，2月房价同比成长6.4%。（CBC） 　　据加拿大地产协会（CREA）13日公布报告指出，由于温哥华、多伦多两地房市持续红火，尽管其他地区房价成长放缓或甚至减退，全国2月份房屋均价仍上涨6.3%，比原先预测更高。   　　加拿大地产协会指出，大温和大多地区是目前加拿大房市交易最热络，也是房价最昂贵的市场，由于两地房市表现劲扬，拉高了全国2月份的房屋均价水平，增长率比原先预测的5%更高。   　　统计显示，温哥华地区上月房屋均价与2014年同比跃增6.4%，大多伦多地区成长7.8%，两地房市表现傲视全国各都会区。 　　CREA指出，全国2月份的平均房价上扬6.3%，现已增至43万1812元。但是，若排除温哥华、多伦多两地，其余全国整体表现将黯然失色，房屋均价将跌至32万6910元，同比也只增长1.5%。 　　满地可银行经济分析师奎提厄里（Sal Guatieri）表示，当全国各地房价成长放缓、房市冷却之际，温哥华和多伦多持续出现大批买家竞价买房，推高房价，尤其是独立屋更是炙手可热。 　　奎提厄里说，房产逆势扬升现象是否意味温、多两地过热的房市将走向泡沫化，目前很难讲。 　　他指出，照理说，房价高涨会吓跑买家和抑低需求，可是两大都会的首购族可能出于担心如果慢点出手，会搭不上置产的列车，尽管面对难以负担的高房价，也要先挤破头利用低利率房贷的时机，赶快进场买房。 　　据CREA指出，从西岸到东岸，各地的房价走势不一，譬如加西的菲沙河谷、维多利亚和温哥华岛2月份的房价增长2.5%，沙斯卡通（Saskatoon）、渥太华和满地可表现持平，另一方面，沙省雷振那（Regina）和新省蒙克顿（Moncton）却出现负成长。 　　过去成长快速的卡加利房市，虽然上月房价仍攀升6%，但与过去屡创双位数字成长率相比，该地的房市动力已明显减退，2月的房屋销售已走下坡。 　　加拿大国家银行前日也公布今年2月的综合房价指数，显示加国11大房地产市场中有8个下跌，仅温哥华、多伦多和卡加利房市仍然呈上涨态势。  

　　据加拿大地产协会（CREA）预测，受到国际油价走低影响，加国今年的房屋交易量将向下修正，亚省、沙省等产油省份料大幅下跌，但卑诗省房市销售仍会成长4.9%，远超过全国平均成长。   　　据CREA指出，原先预测2015年全国房屋销售量为48万5200单位，比去年成长0.8%，但目前估计仅能达到47万5700单位交易量。.   　　几个产油省份的房屋销售市场将明显退烧，亚省今年预测交易量减少19.3%，沙省下降11.2%，缅省跌2.2%，纽芬兰拉布拉多省滑落1%。 　　反观卑诗省今年的房屋销售量同比将增加4.9%，诺瓦斯高沙省料成长3.7%，魁北克省和新布朗士维克省均成长2.5%。另外，安省年预测仍增长1.9%，爱德华王子岛省也会增加1.4%。 　　以单月而言，刚过去的2月份全国房屋销售止跌弹升，在连续数月跌落之后，比1月份增长了1%。 　　据CREA指出，2月份全国房屋销售会再度出现正成长，主要动力来自温哥华、卑省奥肯那根地区和多伦多的房市交易热络。  

据CBC报道，周四，一份公开发表的2月统计数据图显示，在加国11个主要的房地产市场中，有八个房地产市场楼价下跌.然而，上个月Teranet-National银行综合房价只是上升0.1%，但这很大部分是由于温哥华房产市场的增势。此外，维多利亚房价上升0.5%，Hamilton上升0.3%，但在另外八地房地产市场中，楼价均下滑，部分地方跌势明显。多伦多楼价跌0.1%。   资料图

去年有关本国屋价过高的报告接二连三的出笼。不过，至少有一名经济师认为不用理会这些报告。   根据Fortess Real Development的市场研究及分析高级副总裁迈尔斯(Ben Myers)，逾九成分析员不相信这些有关本国屋价过高的报告可以预测楼市。   他认为，大家可以不理会这些屋价过高的研究，反而是要留意贴近市场人士的意见。   迈尔斯在国际货币基金会发表了有关本国楼市新警示之后指出，很多机构会用平均屋价及平均租金来推算市场价格，但这种传统方法不能够准确的反映本国的整个楼市。   他解释，不能够以多伦多市中心的共管柏文来与在卑诗省史高米殊市(Squamish)的7,000平方尺房屋来作比较。   他同时指出，租金数据也不准确，原因一般所采用的是专供出租用途的公寓的数据，而非占了目前大部分市场的私人共管柏文的租金。   这名专家认为，这些报告会带来潜在的危险，因为会有人不完全明白统计数据，可能会理解错误。   他相信会有一些对统计认识有限的人看了这些报告后认为不宜入市。   他说，曾经问过一些分析员是否相信这些报告能够预测未来的楼市，而94%表示不相信。   这名专家近期发表名为市场手稿的报告。他表示，这报告收集了超过15名分析员及经济师的意见，以能让人们留意到不同报告的内容。 有经济师指不用理会本国屋价过高的报告。   据他指出，市场手稿中甚至乎包括了皇家银行的一项屋价过低了4%的研究。   他表示，目的是把不同预测集合起来，让人们自行作出结论。   事实上，唱淡本国楼市的报告近年来一个接一接的出现。2013年，高盛集团(Goldman Sachs)警示本国房地产会有大型的调整，而同年The Atlantic杂志形容加拿大的“楼市泡沫全球最大”。经济合作及发展组织(OECD)也持有类似的看法，认为本国屋价过高的程度属于全球最高之列。此外，资本经济研究(Capital Economics)的马达尼(David Madani)由2011年起便预期本国的楼市会调整。  

加国楼市炽热，多市楼价可谓水涨船高，但据个人理财杂志《MoneySense》的计算所得，投资首选或另有他地。杂志综合加拿大按揭及房屋公司（CMHC）、加拿大房地产协会﹙CREA﹚及市场调查公司Environics Analytics的数据后，计算出安省的雷湾﹙Thunder Bay﹚才是最佳置业首选。《MoneySense》列出35个最佳置业城市排名，十大之中有6个城市位于安省。亚省卡加利﹙Calgary﹚和安省巴里（Barrie）紧随雷湾之后排2、3位，多伦多排第12位。报告指出，雷湾失去连接加东西枢纽的角色后正静静重建之中，当地政府致力投资教育，成立学府吸引年轻人，但房价平均只需20万左右，在当地置业可说是相当吸引。    　　1.安省雷湾（Thunder Bay） 　　十大最佳置业城市之中，安省雷湾位列榜首。雷湾人口仅10.8万，原本是加西至加东的重要中转站角色，现时已转型为服务安省北部的医疗、商业和政府部门中心。当地平均房价为208,705元，家庭只需2.7年的总收入，就可以购买居所，五年房价升幅8.5%，平均五年租金升幅为21%，前年失业率为4.9%。   　　2.亚省卡加利（Calgary） 　　作为加国石油中心，今次排名就是根据以往油价高企、经济蓬勃时来衡量。卡加利平均房价为459,980元，家庭只需3.7年的总收入，就可以购买居所，五年房价升幅4.6%，平均五年租金升幅为22%，前年失业率为5.5%。 　　3.安省巴里（Barrie） 　　巴里市平均房价为338,624元，家庭只需3.7年的总收入，就可以购买居所，五年房价升幅5.7%，平均五年租金升幅为16%，前年失业率为5.8%。 　　4.安省布兰特福德（Brantford） 　　布兰特福德市平均房价为275,622元，家庭只需3.4年的总收入，就可以购买居所，五年房价升幅5.0%，平均五年租金升幅为14%，前年失业率为6%。 　　5.亚省首府爱民顿（Edmonton） 　　作为亚省多年来的文化、政府部门和教育中心，平均房价为362,244元，家庭只需3.5年的总收入，就可以购买居所，五年房价升幅3.6%，平均五年租金升幅为21%，前年失业率为5.6%。 　　6.缅省温尼辟Winnipeg 　　排名第六的是加国第八大城市，位于缅省的温尼辟。去年市内平均住房售价为274,679元，相等于平均住户3.3年薪金。房价五年升幅为4.6%，同期租金升幅则为27%，出租空置率为2.5%。该市2013年的失业率为5.4%。 　　7.安省咸美顿Hamilton 　　咸美顿2014年市内平均住宅物业售价为405,619元，按居住平均住户入息计算，每户动用4.4年的人工即可置业，房价五年升幅为6.7%，同期租金升幅为15%，出租空置率为2.2%。2013年咸美顿的失业率为6%，较温尼辟略高。 　　8.沙省利斋拿Regina 　　沙省首府兼该省第二大城市利斋拿，是全国第八大最宜置业城市。去年市内住房平均价格为314,319元，相等于平均住户入息的3.3倍。房价五年升幅为4.4%，同期租金升幅则为30%，出租空置率为3%。该市2013年的失业率只有2.8%。 　　9.安省贵湖市Guelph 　　离多伦多市中心以西约100公里的安省城市贵湖市，2014年平均住房售价为357,569元，相等于住户平均年收入的3.7倍，房价五年升幅为5.7%，同期租金升幅则为12%，出租空置率低见1.3%。该市2013年的失业率达6.7%。 　　10.安省杜咸／奥沙华区Durham/Oshawa 　　最后一个名列十大的地区，是同样位于安省的杜咸／奥沙华区。区内去年平均住房售价是387,492元，即住户平均年收入的3.7倍。房价五年升幅为3.7%，同期租金升幅则为13%，出租空置率为1.8%。区内2013年的失业率达7.9%。      

    本周，神秘中国商人在温哥华豪掷5180万加元（约合2.6亿元人民币）购入温西豪宅的消息震惊了整个华人圈，到底这位神秘商人是谁也让很多人感到好奇。这位中国富商应是南京鼎业投资集团董事长陈脉林。        此外，加拿大《Calgary Herald》的报道称，根据房屋交易文件显示，该栋房产位于温西Drummond Drive 4787号，已于去年12月卖给了一个名为陈脉林的中国地产商，资料称其是南京鼎业投资集团董事长。Vancitybuzz的消息则表示，陈脉林如今已是加拿大籍华人。   　　据南京鼎业投资集团网站介绍，鼎业投资集团是一家大型民营企业，2001年创立于南京，主要涉足房产开发、生物医药、酒店金融服务、服装制造等领域。截至2011年底，鼎业集团注册资金为1.7亿元，员工1000多名。 陈脉林（图片来源： 南京鼎业投资集团网站） 　　集团网站同时显示，集团董事长陈脉林1969年出生，系南京市人大代表。近十多年来曾先后获“建设浦口先进个人”、“南京市优秀民营企业家”、“光彩事业之星”、“南京市劳动模范”等荣誉。 　　《南京日报》此前的报道则显示，陈脉林是南京市浦口区石桥镇石村人，出身贫寒，家中有一个姐姐和三个哥哥。为了给家里帮忙，他初中毕业后就辍学了，曾先后当过后勤工、搬运工、养殖户、出租车司机、饭店老板、包工头等，最终创业成功，在2000年左右已经成为一位当地知名的亿万富翁。   　　另据温哥华媒体报道，陈脉林购入的豪宅位于温哥华顶级豪宅区Point Grey，占地2.7英亩、面积25000平方尺，豪宅可远眺海景与温哥华市中心美景。据悉，此次豪宅交易价格是卑诗省有史以来最贵的住宅交易之一。 　　交易文件显示，这栋豪宅的交易去年12月中旬完成，但并非通过经纪完成。买家陈脉林在温哥华拥有一家投资公司“中华投资(加拿大)公司”(Chunghwa Investments (Canada) Ltd.)，办公室位于温市中心Howe街，公司注册于2010年3月。        加拿大《Calgary Herald》3月10日的报道称，陈脉林于2010年3月在温哥华注册了名为Chunghwa Investment的公司，该公司位于温哥华市区的Howe街，但该公司目前无人接听电话。而一位在陈脉林私人办公室的助手否认了陈脉林购买该栋房产的消息。报道称，按照交易文件上留下的陈脉林的联系方式打过去，该电话也无人接听。 　　加拿大广播公司（CBC）的报道还指出，豪宅买家在温哥华居住已有6年时间。CBC电视台的报道称，日前一名女子开车驶进豪宅时表示，她喜欢温哥华，觉得温哥华很美丽，也很喜欢这边的教育环境，所以在当地置业。 陈脉林的家人表示喜爱加国环境及教育。CBC 　　此外，据卑诗物业估价处记录显示，陈脉林在今年1月曾以1050万加元售出位于温西桑尼斯（Shaughnessy）的另一座豪宅，该住宅在2010年4月底也曾留下交易记录，当时的交易价格是638万元。 　　据悉，今年2月，温西共有118栋房子出售，其中售价在400万及以上的住宅，75%的买家都与中国大陆的资金有着相当大的关系。            

国际货币基金会(International Monetary Fund)对加拿大楼市有买家借首期买豪宅的做法表示关注，并且建议在房贷保险中加设垫底费。 这个基金会在网站发表有关加拿大楼市新的评论，针对没有购买保险的房贷作出警示。基金会并指出，在加拿大新房贷之中，没有购买保险的房贷目前占了三分之二。 按照现行规定，首期达到20%的房贷可以不用购买加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)保险。 国际货币基金会对一些买家借首期的情况表示关注。 国际货币基金会表示，不购买房贷的买家在加拿大的豪宅楼市尤其活跃。该会关注到当中会有买家可能是透过借贷来筹措部分首期。 根据该基金会理解，这些新房贷当中，部分的借贷人并非属于优质级别，而那些向规模较细及受规管较少的财务公司借贷的置业人士，更有可能属于这个级别。 该基金会认为，这可能反映出一些人会借钱作为首期，以图避免购买房贷保险，节省成本。 目前不知道有多少置业者会这样做。国际货币基金会则建议规管当局开始收集有关的数据。一般来说，没有购买保险的房贷被视为较为安全，因为这些贷款占屋价的比率相应较低。不过，由于放贷公司会将这些房贷利用证券化的渠道来融资，所以对纳税人仍然构成威胁。  另方面，该货币基金会重新建议，加拿大按揭及房屋公司应该在房贷保险计划中加入垫底费，以能令到楼市进一步降温。 这个基金会的评论指出，减少联邦政府的支持将会令到商界分担更多的风险，可以鼓励审慎行事。不过，基金会亦补充，这些改变需要循序渐进的实施。  加拿大按揭及房屋公司其实已研究实施房贷保险免赔额的可能性，以能够减轻在楼市中所扮演的角色及把部分风险转嫁给私营放贷款公司，但仍然未有推行任何这方面的政策。 加拿大按揭及房屋公司在一份电邮公布中称，分担风险的构思有好处，值得考虑，而该公司的职责是向政府提供建议，至于政策的考虑，则是联邦透过财政部负责，并且作出决定。  目前，诸如Genworth Financial Canada及Canada Guaranty Mortgage Insurance Co.的私营保险商基本上设有免赔额，原因是旗下房贷保险的投资组合只有90%获得联邦政府的担保。 传媒引述加拿大按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)行政总裁梅菲(Jim Murphy)称，对于不接收存款的贷款公司来说，免赔额的措施将会有重大影响。这些贷款公司在新房贷市场的份额约为三成，极之依赖透过房贷担保的证券来融资，但一般都要求所利用的房贷已购买保险。 梅菲认为，如果不获得百分之百的担保，难以在这些证券中定价。 加拿大银行家协会(Canadian Bankers Association)认为这个构思纯属猜测，目前仍未有任何立场。

  　　在中国买家以5180万元买下温西豪宅的消息传出后，在本地西人的社交媒体论坛上即议论纷纷。   　　一位署名socialism的网友认为，这对加拿大来说是好事多于坏事，因为外国人在加国花费5180万元，对加国来说是有利。他又说，卖家极可能为加拿大人，将会拿着这笔金钱用在加国内。 　　不过另一位名为capkonfred的网友则持反对态度，表示不明白为何加国政府容许这样做，因为众所周知来自中国大陆的资金，多是见不得光的黑钱，认为应参考其他国家，例如澳洲，不能让外国人不受控制的购买房地产，更说不应让中国人来加国。 　　但他的说随即受到炮轰，认为全球最富裕的国家，都容许外国资金流入，只有贫穷国家才限制外国资金到来投资。 　　事实是中国资金的涌至，始终是敏感的热议话题，有些说加拿大已成为最佳的洗钱机器。有些人则说中国人什么都买，包括农地农庄，对未来几代的加拿大人感到担心。  

占地2.7英亩、室内面积2.5万呎、身价5,188万元豪宅，内里究竟有多辉煌？ 首先，该豪宅拥有从贝尔蒙特路进出的10个地下车库，车库屋顶铺着草坪。屋主可从豪宅南端的德拉蒙德路，一路在草坪往北漫步至贝尔蒙特路，西班牙海滩(Spanish Banks)、北岸山景，以及温市中心的天际线尽收眼帘。 室内设备有游泳池、图书馆与迷你戏院，屋外设施包括花园、人工瀑布、一个草地网球场、一个运动场、独立的客房与写字楼。虽然该区不乏数千万元豪宅，不过，这个集三幅土地于一身、拥宽广花园草坪的5,188万元屋王，更显示出它的华丽与尊贵，犹如私人皇宫。

本报记者报道 全国平均屋价15年劲涨6成 有硬着陆风险 国际货币基金组织(IMF)近日发出警告，认为加拿大的房屋市场有过热迹象，国民负债率达到历史最高水平，房市有「硬着陆」风险，成为国内经济一个隐忧。据国际货币基金组织( International Monetary Fund，简称IMF)经济学家Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori近日在该组织网站上发表评论，指加拿大在2008年全球经济危机中经受考验，不过目前仍存在一些经济风险，主要表现在房市过热及房屋负债率高。负债率等于可支配收入150%评论指加拿大国民的房屋负债率尽管在近期企稳，不过在过去10年中达到历史最高点，相当于可支配收入的150%，在经合组织成员中处于水平最高的国家之一。同时，房屋价格在过去15年激增60%，多伦多、卡加利等大都市更是全国房市增长的领头羊。温哥华房价飞涨，目前成为全球仅次于香港第二最难负担房价的城市。评论指，随着全球贸易环境更加脆弱，经济成长率偏低，以及可预见美国即将调高利率，加拿大过高的房价可能会冷却。举例而言，在富产石油的亚省，近期出现房屋挂牌积压严重情况，令人关注加国房市可能「硬着陆」。报告注意到近年加国政府已采取措施，特别是收紧房屋按揭政策，以减低国民债务的累积。不过这些政策可能仅在部分层面上限制债务增加。因为对那些能够负担二成以上首期、可申请无保险按揭的买家，这种紧缩政策并不奏效。房价的上涨看来正是由这些无保险按揭所推动。报告指如果金融风险进一步提升，决策者可能需更进一步收紧非保险按揭政策。建议更慎重审批按揭贷款报告说，政府要考虑降低与联邦按揭保险有关的财务风险，鼓励更多私人银行参与，令贷款审批更加慎重，不过这种过渡宜平稳进行。

华商5180万天价购豪宅 卑诗楼市最高之一 非经物业代理手   据《温哥华太阳报》报道，中国人正疯抢当地超豪物业，例如位于温哥华西区的一间超级海景豪宅，于去年底，由一名来自中国，于本地开设公司的华裔，以5180万的天价买入。   该所价值5180万的物业位于温哥华西区灰角(Point Grey)德拉蒙德径(Drummond Dr.)4787号。原业主为温哥华科技企业家马特里克(Don Mattrick)及其妻。物业跨越三个地段，其中一个地段向海。价格可与当地最贵，达5700万元、由瑜伽服务品牌创办人拥有的豪宅相比。   物业文件显示，该所超级豪宅有一个可存放10部汽车的车库，于去年12月中，转售给一名来自中国的陈姓商人(Mailin Chen)，他在2010年3月于当地成立投资公司。不过，虽然是项交易的金额，是卑诗省楼市最高之一，但是次买卖的天价物业并没有在市场上挂牌，交易亦非由物业代理负责。   本报在本年1月也曾报道，卑诗大学附近一间独立屋，近月以5500万元由中国买家买入，同样是以“暗盘”(private sale)方法交易。   据CBC电视台报道，昨日一名女子开车驶进豪宅时表示，她喜欢温哥华，觉得温哥华很美丽，亦喜欢这边的教育环境，所以在当地置业。据报，她来自南京，已在本国居住7年。 据报道，陈以往亦曾于大温买卖楼宇，包括在12月将一间位于桑那斯区(Shaughnessy)的豪宅，以1050万转售给一名译音姓许(Ling Xu)，开设餐馆的买家。 开车驶入改豪宅的女子（CBC电视图片） 除上述的交易外，其他地区最近亦录得不错的纪录，其中一间原本开价599万的房屋，最后更以801万成交。   有物业代理指，加元疲弱及低息的环境，吸引中国买家购买本国的楼房。资料显示，今年2月，在西温共有118间房屋成功出售，较去年同期增加87%。其中400万或以上的楼房中，估计约有75%是由与中国有关的买家购入。   报道指，撇开加元及利息因素，吸引中国买家的因素，还包括中国的经济及打击贪腐的趋势、中国城市的空气污染问题，都是令中国买家将资金外投的原因。   虽然中国对汇出资金设有每年5万美元的限制，但不少买家都能透过亲友的名义，或使用虚假的发票，在出入口交易时汇出个人资金。   加国现时对海外买家并没作规范，而同样受中国买家欢迎的澳洲，则已实施规定，只准许海外买家购入新建物业，并需要取得当局批准才可合法购买。  

  　　马西奥・平纳 (Marcio Penner) 正在估算作为一名麻醉师的终生收入，但看不到自己在温哥华的未来。住房太昂贵。 　　这位 32 岁的医生最近写信给市长罗品信 (Gregor Robertson) ，表达他对城市住房市场的担忧。 　　“在温哥华缺少有吸引力的住房选择非常令人困惑，”他写到（已经过了一个月仍未收到市长的反馈。） 　　平纳，来自芝里华克市，他的妻子琳妮 (Leanne)，在校任教，他们一起购买了一套 730 平方英尺的基斯兰奴 (Kitsilano) 公寓居住――在父母的帮助下――购于 2009 年，房价为 44 万加元。他们想要买一个不需要爬楼，有户外空间的中小型建筑。 　　按照目前的利率，这个几乎“几乎不可能”！ 　　平纳居住满 3 年之后，这对夫妇需要决定何去何从。 　　“我在想……在哪里里才能发挥我个人的专业特长和个人能量。” 　　“很抱歉地说，按照目前的趋势，温哥华没有太多优势，这样想的肯定不止我一个。 　　平纳喜欢划船，滑雪和骑山地自行车。但温哥华最明显的诱人之处“需要与经济平衡一下。” 　　他说本市正在因为其居住和可负担性上面临的挑战失去其优势。 　　按照平纳所说，他的收入 6 万加元，还有一些更加资深的医生挣得多一些，最近接受了温哥华的工作，而且“因为房价对生活质量的影响，选择在较远的城市居住。” 　　“温哥华正在让收入最高的人群望而却步，更不用说那些收入较低者。” 　　各大城市努力吸引像平纳一样的专业人才。因为昂贵的房价，本地的企业难以吸引人才。 　　平纳特别气愤的是市政府工作人员对“关系重大”的问题反应迟钝。 　　在写给市长的信中，他想要知道“还有那些政策和区域的变化尚未决定，”以及当地是如何借鉴欧洲人口密集城市的经验的。 　　事实是温哥华的房价可支付性危机发展得比当地的政治家们推测的更快。 　　10 年前谁会想到，甚至连西温哥华区最差的住房 2015 年也会超过百万？ 或者温哥华市区的排屋超过 50 万加元。 　　可以居住的地方，委员会已经安排给无家可归者以及正在扩张中的出租房，特别是对于家庭和低收入人员。 　　平纳说，这样的安排让他们困惑，因为中产阶级的住房问题一样迫切。 　　委员会去年夏天组建了一个适用性住房机构，但该机构还没有时间显示其作用。 　　需要记住，政客们知道人人都想要实惠方便的住房，还有一些人已经拥有了这样的住房等着房价上涨。 　　这些都是在说，反应慢是合理的。关于再不采取相应的办法，温哥华的房地产市场将面临危机这样的意识已经松懈了。或是是因为增加可负担性要求这个北美最拥挤的城市之一再挤一挤。 　　目前，很多温哥华地区还是单户住宅，无法划分停车场，正如建筑师迈克尔・盖勒 (Michael Geller) 建议的一样，在“口袋社区”发展小别墅和多家户住宅结构。 　　城市规划者兰斯弗 (Bob Ransford) 预测了通过区域调整，让宗教机构在他们比较好的地盘上建非营利性公寓。 　　兰斯弗也估计需要在车站附近修建微型住宅，同时为技术人员和与无污染的轻工业相关的人员提供住房。 　　近年来，一些国家因为外来人口的涌入加强了经济上的惩罚――购房限制，空置房者的费用，业主的物业附加税等。 　　关于向控制房者征收专门费用的想法是去年秋天温哥华公选中提出的，但被很多市长候选人拒绝。 　　但如果其它地方已经使用了这些创新性的做法，为何这里不试一试呢？

  　　在中国买家以5180万元买下温西豪宅的消息传出后，在本地西人的社交媒体论坛上即议论纷纷。 　　一位署名socialism的网友认为，这对加拿大来说是好事多于坏事，因为外国人在加国花费5180万元，对加国来说是有利。他又说，卖家极可能为加拿大人，将会拿著这笔金钱用在加国内。 　　不过另一位名为capkonfred的网友则持反对态度，表示不明白为何加国政府容许这样做，因为众所周知来自中国大陆的资金，多是见不得光的黑钱，认为应参考其他国家，例如澳洲，不能让外国人不受控制的购买房地产，更说不应让中国人来加国。 　　但他的说随即受到炮轰，认为全球最富裕的国家，都容许外国资金流入，只有贫穷国家才限制外国资金到来投资。 　　事实是中国资金的涌至，始终是敏感的热议话题，有些说加拿大已成为最佳的洗钱机器。有些人则说中国人什么都买，包括农地农庄，对未来几代的加拿大人感到担心。

  了解市场需求，才能更好地把握价格趋势。要想知道中国房价是否真的会崩盘，首先要清楚中国房地产市场的消费者有什么样的消费心理特征？瑞银的一份调查对围绕这一问题的各种细节进行了深度分析。 瑞银的调查结果显示，购买单套总价在50-200万元之间的自用型房屋的需求强劲，反映消费者对升级到更好社区或更大房屋的意愿。调查结果说明，只要有合适的房屋产品，通过降低抵押贷款利率且/或下调首付比例来放松政策在刺激需求、 缓解房地产市场低迷程度及其对经济的影响方面就应该是有效的。 部分调查内容如下： 购房者申请按揭贷款方面更倾向于国有银行（贷款价值比在50-60%、基本上是自住房），我们认为建设银行是房贷需求提升最受益的A股银行（抵押贷款市场敞口大）。 我们的调查结果表明，格力是空调行业的主导品牌，而海尔是消费者青睐的冰洗品牌，美的在空调、冰箱和洗衣机上均获较多消费者喜爱。格力、海尔和美的仍是我们的首选股，我们预计白电行业的消费升级将继续。调查显示出的、对这些品牌的强烈购买倾向支持了我们的观点。 自2014年中期以来，政府开始房地产调控，最初是通过逐步放松限购令；现在47个城市中有42个城市的限购令都已经松绑。 其他利好政策包括：鼓励房贷发放；降低房贷成本（目前依据城市不同，房贷利率在央行基准利率上打九至九五折）、下调央行基准利率。此外，在申请房贷时，对于“首套房”购房者的定义也放宽至此前房贷均已还清的购房者，不论目前持有多少套房。这使得这些购房者能像首套房购房者一样，首付30%、贷款 70%，享受优惠的房贷利率。 对于中国经济，住宅的成交量要比价格更重要。房屋施工面积骤减（即便房价没有大跌）会对经济增长和资产负债表产生严重负面影响。根据我们的估算，包括二轮效应在内，施工量增幅下降10个百分点将导致GDP增长率下降2.5个百分点。 因此，了解购房者心理和潜在需求至关重要。需求往往是供给和新开工的领先指标。此外，在我们的调查中，我们试图了解目前购房者及潜在购房者的态度和想法—购房目的是自住还是投资。我们希望了解影响其购买决定最重要的因素、需求最大的物业类型及购买的资金来源。我们还考虑了开发商品牌的重要性和声誉对购房决定的影响。 调查数据结果： 住房自有率相对较高，达到68%，另有19%的受访者住在父母或亲戚所购买的住房中。意料之中，一线城市住房自有率最高，为70%。年轻人（21-30 岁）和单身的住房自有率最低。我们调查中受访者68%的住房自有率与其他市场相似，但如果包括家庭成员拥有的住房情况，实际住房自有率达到87%，从全球看较高。 购房意向： 整体看，有四分之一的中国消费者表达了在2015年购买一处房产的意向。只有8%的受访者表示无意购房。一线城市购房意向更强，尤其是广州（在 2015年购房）和北京（在2016年购房）。我们注意到一线城市仍在实施限购令，消费者拥有的住房套数不得超过两套。在打算购买一套房的受访者中，略超半数都是自住需求，五分之一是纯投资需求。对于2015-2016年，在有购房意向的消费者中，有近三分之一都更青睐华东地区，其次是华南。从NAV看，万科A、保利地产及招商地产在华东和华南（合计）的敞口最大。 下表总结了购房者购买一套自住房的预算情况。对于一线城市，平均预算为16,626 元/平米，二线城市为9,293 元/平米，三线城市为8,377 元/平米。同样，华中和东北地区消费者愿意接受的房价更低一些，而华南和华东则更高。意料之中，上海的价格最高，为18,861元/平米。 购买新房的动机： 投资性购房： 对于2015-2016年，华东地区有三分之一的潜在购房者以投资为目的，华南和华北在这方面分列二三。在所有地区和所有层次的市场中，投资型购房者的预算都高于自用型购房者，部分原因可能是他们更倾向于在市中心购房。不过，在北京和上海，投资性购房预算稍低于自用性购房预算。绝大多数投资型购房者都打算将房屋出租。相对而言，在华东及北京，打算将房屋空置的投资型购房者较多。 消费者对房地产市场的看法： 消费者的主要顾虑包括房价高，政策调整风险以及可能征收房地税。推迟购房时间的主要原因有房价可能下跌或过高，已经有房以及需要攒首付。消费者对今后三年的房价走势看法不一，略少于三分之一的消费者看涨，略多于三分之一的消费者看跌，其余则认为房价将保持平稳。消费者更看好一线城市的房价上涨前景。东北地区消费者更担心房价下跌。 对消费者来说，鼓励他们购房的最主要原因包括升职或加薪，房价下跌15%以上，以及按揭利率下降。对于可能开征房产税，消费者的顾虑看来较小。 购房资金来源：　　超过一半的受访者认为过去12个月自己的经济状况得到了好转。在华南（包括广州），这种情况最为明显。这对购房者的负担能力而言是个利好消息。消费者对个人经济状况普遍持乐观态度，70%的受访者预计今后12个月自己的经济状况将改善。在自用型购房者中，表示打算交首付并申请按揭贷款的略多于一半，还有16% 的受访者表示打算申请公积金贷款。约三分之一的购房者表示将用自己的积蓄或在家人的帮助下付全款。就打算申请按揭贷款的购房者而言，其平均贷款价值比为 55%。平均按揭期限为15年，各地区在这方面也较为一致。 首付资金来源主要是个人储蓄（62%）；一小部分购房者（19%）表示可能卖掉一些股票来换取首付资金。15%的受访者表示在首付方面将寻求父母或其他家庭成员的帮助。很少一部分受访者（4%）称将卖掉现有房产，以获得首付资金。 开发商对购房决定的影响： 和楼盘本身相比，开发商的声誉对消费者的购房决定影响更大。在全国范围内，万科A和保利地产的品牌知名度最高，这可能是因为其业务遍及全国。万科的开发质量获得了全国性认可，在各地区和各城市均颇受好评。保利地产的认可度也较高。消费者购房时较青睐的往往是万科A和保利地产。

加拿大2月房屋兴建量创下2009年7月以来的新低，不少专家分析，除了受到严寒天气影响外，事实也反映加国房市明显走向疲弱的趋势。 皇家银行经济师库珀（Laura Cooper）指出，近六年以来最疲弱的局面，主要集中于安省及大西洋省份，由于这些省份几乎整个2月份都处于极度严寒的天气及风暴下，新屋兴建无疑受到极大影响。  她认为在酷寒天气减退后，建屋量将会回升，不过对草原省份（亚省、萨斯喀彻温省及曼尼托巴省）来说，原油市场仍然是兴建新屋的关键因素。  全国2月份新屋兴建量创近6年新低，专家指房市明显走向疲弱。（彭博资讯） 不过道明银行的高级经济师巴列特（Randall Bartlett）则认为，2月恶劣天气固然是其中一个因素，但“加国房屋市场的趋势是明显走向疲弱”。 他说，尽管2月份草原省份的天气情况较全国大部分地方为佳，但原油价格大幅下跌，将会令房地产情况持续走弱，起码在短期会如此。 根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）公布的最新数据，全国2月新屋兴建量由1月的18万7025间减至15万6276间，卑诗由2万5065间跌至2万2273间，安省由5万8785减至4万2617间，草原省份由5万3261间下跌至4万9426间。 2月份的六个月全国平均兴建量，由1月份的18万8761间下跌至18万2173间。

  　　温哥华人看待房产数据就像是垒球球迷计算防御率和得分比一样认真。每个月、每个季度、每年，新闻媒体不断地播报着房产新数据，而网上和咖啡厅里，这也是永不过时的话题。   　　每个人都在问：“泡沫会破灭吗?” “利率调整会发生什么?” “我的公寓楼里有多少外国投资者?” “我们的孩子还能住得起温哥华吗?” “你知不知道街角那栋房子卖了多少钱!”   　　还有，尽管大多数人不愿意承认，但很多温哥华的房产观察员也会想：“Bob Rennie怎么看?” 　　事实上，每年春天，数百个规划师、地产发展商和房产经纪会花大钱去听他在城市发展学会(Urban Development Institute)极具娱乐性的演讲――他当然也有Rennie Marketing Systems研究部门充分的数据作为后盾。 　　像Rennie这样一贯维持对房地产市场乐观的人，2014年也已经是非常好的年景。“我们年初预计会售出1300栋新屋，年中调整到1600栋，但事实上到了年末，我们总共售出了1880栋新屋。” 　　在大温，百万富翁似乎已经没什么了不起了，毕竟大温地区的独立屋平均价格早已超过了100万。而根据Rennie所言，这些房屋都是婴儿潮一代无房贷持有的，他认为许多人都会选择出手。Rennie说，大温地区共有价值超过1630亿加币的无房贷物业 ，“这些免税的资金会用于新屋购买，这些父母会选择更小的房屋，也愿意帮助孩子购买第一个住宅，我们的研究显示40%的首次购房者都需要父母或是祖父母的帮助。” 　　Rennie Marketing Systems的总部就位于唐人街的中心地段，一幢温哥华最古老最有历史的建筑当中。Rennie的对移民投资的看法很简单精要。他以最近香港发生的示威游行为例子。“首先是钱来，然后是人来。无论是中国、俄罗斯，还是其它任何人们担心资产充公或是政府干预的国家，温哥华提供的是稳定的投资环境和执政环境。久而久之，我们会知道如何处理外国移民问题。我们现在毕竟生活在一个地球村。” 　　Rennie并不觉得中国农历新年就会带来中国人买房大潮。“我认为你必须尊重他们的传统，人们大都到此来拜亲访友。但我也相信有些中国父母来这里看望自己在卑诗大学读书的孩子，也会趁此机会看看房产。节假日期间，人们有更多的时间，去年圣诞节我们在温哥华卖了47栋房子。” 　　Macdonald Realty的Dan Scarrow于2014年在上海开办新的办公室，帮助那些对加拿大房产有兴趣的中国买家和投资者。“我认为豪华公寓市场很热门，这几年也一直相对稳定。”他说，“发展商们为了回应这种强势市场也大量建造居住单位，也因此公寓单位和城市屋的价格并没有像独立屋一样疯长，毕竟后者的供应量实在有限。” 　　Scarrow说：“有时，只有外人才能理解一个社区的精髓所在。煤港和耶鲁镇就是这样。我认为列治文的滨水区非常有长期的潜能，River Green是加拿大最大的地产开发项目，20年前一手打造煤港社区的Aspac Developments就是River Green的推手。这里地理位置极佳，临近机场、温哥华和奥运村，并且这里是滨水区，也有北岸群山难以匹敌的美景。” 　　Rennie也同意这一点，“我们地处唐人街的中心位置，但事实上，20年前列治文就成为新的唐人街了。市中心的唐人街将会随着时间而变迁，但有时候温哥华人不喜欢改变。”  

    　　加国今年2月的开建房屋单位移动平均数是52﹐508个﹐少于1月份的53﹐545间。 　　该移动平均数是6个月长时间、经季节调整的年度比率。   　　制作该平均趋势的是加拿大「贷款和房产」公司。这间公司安省地区的经济师赛克波罗斯(Ted Tsiakopoulos)表示﹐住宅建设的趋势2月份继续走低﹐达到2009年以来的最低水平。2月份的情况﹐看起来是受低过平常的严寒气候影响﹐使得一些项目暂停。 　　不过﹐他认为﹐基本的开建趋势今年稍晚将会稳定﹐因为安省经济获得改善﹐房产市场很热﹐大批共管柏文尚在等待动工。 　　「贷款和房产」公司使用季度调整的趋势﹐希望获得更完整的房屋市场的全面图景。

  　　本地名作家、同时身为古屋保护人士Caroline Adderson日前向太阳报专栏记者John Mackie发了封”求救”短讯，说是位于西39街、3815号的「当巴尔古堡」(Dunbar Castle)即将面临被拆除的命运。   　　这种看似迷你古堡的建筑，曾在1930至1940年年间盛极一时。尖塔般的屋顶、拱型窗户，和其白色粉刷外墙，当时温西有很多像这样的建筑，看起来有点像是迪士尼城堡的缩小版。   　　Mackie两小时候赶到现场，无奈拆屋大队已经动工、正在捣毁他眼前的白色古堡。 　　怪手从空而降，先是捣碎尖顶、再击毁砖墙，把旧屋几乎夷为平地的过程，只需短短的10分钟。 　　温哥华市府最近才通过一项新法，让1940年之前所建、有特色的房舍能够得到保护。在该法的保护伞下，90%的老旧屋子理当能被回收或重复使用。 　　该法实际保护古迹的能力究竟有多少，目前仍是一个无解题。 　　2013年12月至今，光是温哥华就送出了210个拆屋案的准许牌照;其中有126个拆屋工程，已于今年1月和2月施行。 　　按照这个速率，温哥华在2015年总计会有750间古屋将化为灰烬，而这个数字还有可能更高。 　　试图保存部分温哥华既有文化风貌的保护人士，担心温市过快的翻新，会失去既有城市特色;但有网民认为，今日温哥华居民多向往新式建筑，无人会想要多花钱来保存旧有建筑。  

  　　地产界人士称，拆屋重建可令房价上升，导致拆屋热潮方兴未艾。   　　卑诗华人地产专业协会会长李世雄周六接受《星岛日报》记者访问时指出，温西登巴区原本住着许多中产阶级的土生居民，他们当初以30万元买入地宽33尺的房屋，其后以150万元卖掉后，发展商把旧屋清拆后盖新屋，就可以250万元卖出。一些200多万的旧屋，拆卸重建新屋，售价可达400多万元。他说，登巴区的房价在温西算是较便宜，又有许多33尺宽地皮，因而受发展商青睐。 　　有地库与后巷房屋 更受追捧 　　他又表示，温哥华没有新的地皮，必须拆旧屋来盖新房。东区也有许多33尺宽的地皮，如买地90万元的话，盖上新屋后可能以180万元成交，加上有地库与后巷屋（laneway house）可出租，每月可有约2,000元的租金收入，因此备受投资者青睐。  

  　　加拿大卑诗彩票局(BCLC)为了吸引中国富人，修改规定，玩家在赌场每手投注额上限增至10万元，这样的做法受到质疑，认为可让难以见光的中国黑钱提供洗钱机会，不过有反洗钱专家认为，加国的房地产市场才是中国黑钱漂白的最佳工具。   　　本身是大律师的杜希米(Christine Duhaime)是反洗钱专家，经常向政府、公司(包括赌场)及富豪提供相关专业意见。她表示，对在赌场大笔赌注豪赌的人，并不值得担心，反而炽热的大温及多伦多房地产市场，才值得关注。   　　她解释，加拿大的赌场是加国监管最严格、最有规章制度的「生意场所」，对于一些大手注码豪赌的人，事前早已「起底」，了解十足，并不担心他们藉赌场来洗钱。 　　杜希米指出，大温以及多伦多地区的豪宅市场反而值得关注，来自中国的投资者，即使数以百万元计，不少都以现金交易，是非常容易的将黑钱漂白，而地产经纪一般看到有交易，对于反洗钱的意识及规定，都会松懈下来。 　　她说，其实房地产经纪的反洗钱责任与赌场一样重要，然而实际受监管的水平并不一样。 　　早前已有房地产经纪指出，早在2011年开始，就有「惊人」的大量中国资金涌入大温，当中有多少属于黑钱，实在难以估计。  

　　如果说加拿大货币是油元，大家都不会否认，国际能源价格上升的时候，加币比美元还值钱；等到油价跌到每桶50美元，加币也跌的十分凄惨。在过去一年中，加币兑美元已经贬值了10%。这样的现状符合逻辑，能源出口影响较大的国家，其货币价格随着能源波动。   　　进出口也遵循这样的逻辑，如果货币相对而言价值太高，就不利于本国出口；反而言之，加币开始下跌的时候，加拿大政府就告诉大家，出口的好时机到来了，因为加币升值而失去的数十万个工作机会也有望回归。   　　让本国货币贬值，是各国增加出口、促进国内制造业发展、提高就业率等经济数据的不二法宝。 　　最近加拿大货币贬值，似乎没有在以上几个方面出现正面影响。反倒是继续了加拿大的一个怪现象――加拿大的房价还在增长，只是稍微慢了一点点。过去30年内，加拿大房价基本上每10年上升125%。多伦多房价57年涨了52倍！ 　　大温地区和大多地区，无论消息内容为何，似乎都能带来涨价的后果，买家、卖家和经纪也没有担心过加国央行到欧洲央行从30%-60%的房价高估警告，因为在他们看来，房市只有淡季和旺季的分别，而几乎没有跳水的迹象。 　　此前油价一路上扬，房价也跟着水涨船高，根据Teranet National Bank房价指数，过去五年里，加拿大房价已经累计上涨了27.2%。到了2014年2月11日，移民部宣布“一刀切”投资移民并退回所有申请，但大温房市2月份成交额较同期上升50.8%。2014年下半年，石油价格大跌，受到影响的是卡尔加里等以石油为经济支柱的地区，温哥华平均房价仍然创下新高。加币对人民币汇率刚下跌，就有经纪表示，温哥华高价独立屋会变得更加抢手。2015年年初，加拿大央行降息的消息更是火上浇油，让需要贷款买房的潜在购买者人心潮动，加上房源不够，按照皇家地产公司的预期，2015年加拿大平均房价将上涨2.9%…… 　　央行降息，为什么钱都跑去炒房子，而不是依照常理，增加制造业和出口业的投入呢？ 　　或许以下数据才是1月21日央行意外降息的根源，加拿大统计局数据表示，加拿大2014年8月制造业跌幅创下5年之最，下跌了3.3%，至521亿加元，同月出口率也萎缩了2.5%。2014年12月虽然增长了1.7%，但是这是得益于加币下跌。加拿大央行行长波洛兹认为，制造业的改善势头仍然不足以维持经济复苏。因此让人有些意外的降息其实是必然的。 　　低油价并不只是给企业较低的运营成本，也带来了投资抑制的问题。野村证券（Nomura）的分析师圣阿诺德2月初表示，加拿大的经济数据总体而言并不乐观。加拿大的一些关键经济部门走势不强，其中制造业、原油、天然气、金融和保险行业还有走弱的倾向。他表示，加拿大的制造业和非能源行业缺乏增长的后劲，加拿大的长期经济增长并不容乐观。因此加拿大央行很可能将再次削减利率，而加拿大11月GDP的萎缩，更提高了加拿大央行继续降息的可能性。 　　最典型的例子在安省，作为制造业大省，安大略省西南部的经济并没有因为近半年石油价格的持续降低以及加元贬值而表现出明显的活力。据报道，大型公司并不会因为短期的利率和油价降低而选择在加拿大投资，而是直接转移到墨西哥等国家。随着劳动力成本上升，底特律的汽车制造公司、日本本田和丰田汽车都陆陆续续将汽车生产线移出加拿大安省。 　　渥太华公共政策智库麦唐纳?劳里尔研究院（Macdonald-Laurier Institute）经济学家克劳斯认为，加拿大制造业遇到的麻烦基本上是源于经济结构改变。同70年代相比，加拿大在80年代之后，农业占的比重急剧下降，工业中特别是制造业的比重也在下降，而金融保险、服务部门有所上升。经济结构调整对加拿大80年代的经济增长起了一定作用。但是到了90年代之后，加拿大的企业对于扩充市场、技术研发的投入明显不如美国，经济上仍是依赖于初级大宗资源类商品出口，设备投资等方面也倾向于资源类公司。 　　这就造成了一个不稳定的循环，在经济转好的时候，投资者都跑去开发油井油砂等资源类产业，制造业难以得到足够的劳动力和资金；在经济转差的时候，资金并没有回流到制造业，而是跑去房屋建筑和销售市场进行新一轮的炒作，而资源产业则会因为效益下降暂停研发并开始裁员，这都加剧了制造业的萎缩。 　　由于出口自然资源而导致货币汇率上升，出口减少，从而引发制造业萎缩的现象被称作“荷兰病”（Dutch Disease）。加拿大只有10%的经济属于资源产业，然而加拿大的货币价值如今已经基本上与油价绑在一起。即使能源业发展强势，但在2002至2011年间，加拿大的制造业已经萎缩了11.5%，速度超过所有的发达国家，而工作流失也达到了1.7%。 　　更不好的征兆出现在地产业，加拿大地产被高估的言论早已有之，先不论价格回调可能带来的影响，在移民政策和宽松的银行房贷政策的推动下，加拿大的房价泡沫已经逐渐影响到了人们的生活。热钱炒房导致居民生活压力加大，家庭负债率一直居高不下，这一切都是加拿大经济的隐患。 　　当然，我们也不必非常悲观。虽然房价成为一个问题，但是被严重高估的城市数量并不多。而能源矿业出口所占出口比例也不是特别高，与澳洲的60%相比，加拿大只有28%。此外，加拿大的货物中有73%出口到美国，美国的经济复苏情况良好，对加拿大也有好处。 　　虽然阿省因为油价将会出现经济恶化，但加拿大咨议局（Conference Board of Canada）公布的“2015冬 � 各省前景预测报告”（Provincial Outlook-Winter 2015）报告显示，因为油价降低家庭开销，美国经济增强，加元走低，预计安省今年的经济增长率可达到2.9%，比全国平均水平高出一个百分点。在房价稳定，经济看好的情况下，BC省仍会保持较好的增长势头，本财政年度将出现大约8.79亿加元的财政盈余，是原来预测的两倍。 　　也许这是保守党政府没有对经济和政府预算表现出特别担心的原因。（作者：潘 达）