地产

上海东渡国际集团斥资940万美元收购的底特律地标建筑大卫斯托特大厦。 过去七年，中国人在全球各地房地产市场投资逾400亿美元。但在一些地方，中国投资者遇到了当地市场所特有的障碍。 在伦敦，一家中国开发商拟以5亿英镑（约合7.68亿美元）重建历史建筑水晶宫(Crystal Palace)，却因错过提交方案的最后期限导致计划告吹。在澳大利亚，政府援引针对外国投资者的限制规定，勒令一家中国集团公司出售其最近斥资 3,100万美元购买的房屋。 在底特律，中国投资者遇到了最棘手的个案之一。 两年前，一家上海房地产开发商押注底特律这座汽车城将会复兴，发起了数笔交易，斥资940万美元收购该市地标建筑大卫斯托特大厦(David Stott Building)就是其中一笔。如今，大厦人去楼空，这家上海开发商与包括一家酒吧和一家瑜伽馆在内的前租户对薄公堂。据大厦目前的租户和开发商表示，今年2月，因水管冻裂，45万加仑水淹没了大厦最底下两层，迫使最后一家租户搬出大厦。 这家总部位于上海的开发商东渡国际(DongDu International Group)表示，决定不再续签任何租约，以便更快地对大楼进行翻修改造。 中国的企业和个人正在海外市场大举购入房产，因为地产开发商希望实现投资的多元化，在疲软的中国房地产市场之外寻找其他投资领域，中国的富人也希望将资金转移到国外。在美国等国家，投资房地产也是获取居留权的一条捷径。 中国人的大部分海外房产投资似乎都进展顺利。研究公司Real Capital Analytics称，在该公司追踪的173笔中国人购买海外地产的交易中，只有4笔交易陷入困厄状态，主要原因在于买家都有雄厚的资金实力。追踪中国海外投资的研究公司Rhodium Group称，中国人购买海外房产的风潮大概在两年前才开始加速增长，目前缺乏可追踪的记录。 不过，总部位于华盛顿的非盈利性研究机构城市土地学会(Urban Land Institute)称，许多开发商、投资者和房地产行业的其他人士都质疑中国开发商的涌入速度是否过快。该机构在近期的一份报告中提到了此类交易可能涉及的一些问题，包括法律和文化方面的差异、购地价格过高的风险以及在住宅单元完工前卖给中国买家的做法。 美国普衡律师事务所(Paul Hastings)合伙人罗思坦(Joel Rothstein)表示，在美国，有很多复杂问题不是和政府官员磋商就能轻松解决的。他曾帮助中国企业组织海外地产交易。 东渡国际购买大卫斯托特大厦的行为说明该公司看好底特律前景，押注这个因汽车业滑坡而遭受重创的城市将再度复兴。此外，东渡国际还以420万美元买下了长期空置的14层高的“底特律自由新闻报”大厦(Detroit Free Press Building)，并斥资近280万美元收购了10层楼高、位于密歇根国会大厦(Capitol Building)旧址的Capitol Park Lofts大楼。 如今大卫斯托特大厦的景象已不复当初，正门前两条灰色管道蜿蜒而下，鸡尾酒吧霓虹灯招牌上的马提尼酒杯早已黯淡无光。 随着底特律长期以来的经济下滑，最近数十年来大卫斯托特大厦的租户不断流失。大卫斯托特大厦是一栋高38层的装饰艺术(Art Deco)大楼，以当地一位磨坊主的名字命名，于1929年投入使用。2013年10月东渡国际从埃姆雷.犹拉里(Emre Uralli)及妻子琳恩.犹拉里(Lynn Kassotis Uralli)手中购入这栋大楼，犹拉里夫妇当时在大厦33层还拥有一间鸡尾酒吧，一层和地下室也都是酒吧的场所。东渡国际称，当时这栋大楼共有九位租户。 东渡国际接管这座大厦两个月后，底特律消防局关闭了位于第33层的Skybar的运营，称该酒吧的临时占用证过期。琳恩.犹拉里起诉了东渡国际，称获取该证是这家中国公司的责任。 东渡国际旗下资产管理公司副总裁克赖顿(Ken Creighton)说，他们不负责获取临时占用证。随后东渡国际对Skybar提出反诉，称其未支付租金，并要求驱逐Skybar。琳恩.犹拉里表示，东渡国际拒绝接受其2014年1月租金，所以她将这笔钱存入了第三方托管账户。 另一家租户Detroit Yoga在2014年1月关闭瑜伽馆，并就多个问题向东渡国际提起诉讼。地方法院今年2月驳回了此案。 上月，大卫斯托特大厦的水管发生爆裂，导致地下室被淹，机电系统遭到破坏。28层一家广告公司的主管劳里(Philip Lauri)说，他和属下不得不因此搬出去。劳里称，不确定是否还能回来。 克赖顿表示，他们正采取行动，确保依据现有租约，将水管爆裂给劳里及其团队带来的不便尽可能降到最低程度。

　　列治文近日也参与到打击怪兽屋的行列中来。   　　周一晚上，一份呈给市议会的员工报告建议采取措施，打击利用立法漏洞在旧居住区建造三层豪宅的问题。   　　列治文规划委员会主席，市议员Linda McPhail表示，“问题主要集中在变迁中的社区，人们觉得这些房子太大太高了……社区失去了原来一致的风格。” 　　城市法规要求三楼的居住面积是二楼的一半，而且屋顶必须是斜屋顶。但很多人忽略了后面的规定，使用平屋顶，而打造了一个满足列治文九米高高度限制的生活空间。 　　市政规划委员会就法规提出改革建议，如果通过一读，将送交大温家庭建商联会，城市发展研究会和列治文小型建筑商组织进行讨论，最后还会举行公众听证会。     　　大温家庭建商联会执行总裁Bob de Wit表示，这种改革对于房屋的价值影响不大，主要是“外貌和感受”。 　　“社区应该有类似的设计模式是很里的，”他说，同时指出重建时尊重已有社区的重要性。“你会需要一个人们想要购买的房屋，但如果它太出格，你也得不到什么好处。” 　　怪兽屋的问题已经成为大温各个城市的普遍问题，人们抱怨这种豪宅阻挡视线，影响美观，也改变了已有社区的风格。  

　　在多伦多独立房房价飙升、公寓楼单元房价止步不前、两者之间的差价已经差不多30万加元的情况下，太多想在多伦多买房的人感到郁闷。因为独立房贵得买不起，而公寓楼单元面积又太小容不下大大小小一家子人居住。   　　根据二月份的统计数字，多伦多地区新建独立房new detached home或者排房镇屋townhouse的均价是733,578加元，在416电话区号的市中心和靠近市中心的地区，独立房的均价已经超过1百万加元;而公寓楼单元的均价是442,672加元 ，两者之间的差价是290,906加元。   　　多伦多独立房价格飙升是因为土地资源缺乏，结果是开发商把有限的土地用来盖高层公寓楼，而且大多数是小户型的单元公寓楼。统计数字显示，现在新建公寓楼的单元平均面积是800平方英尺，比十年前缩小了125平方英尺。 　　小户型的公寓楼单元对于拖家带口的家庭来说显得过于狭小，而独立房或排房镇屋又太贵买不起，这让想在多伦多地区安家落户买房子的来说实在是让人郁闷。 　　3月上旬多市独立屋价升至110万 大涨21.3% 　　3月17日，多伦多地产局(TREB)公布了今年三月上旬大多伦多地区房市数据。如业内所预期的那样，本地房市在二月份提前迎来“小阳春”之后，三月上旬房地产需求仍保持强劲，推动成交量和平均价大涨，涨幅双双突破10%。 　　数据显示，在三月份的前两个星期，GTA房屋成交量为3838宗，比去年同期增长了11.8%。与此同时，房屋的挂牌上市量也上涨了8.4%。由于上市量的涨幅低于销量，这说明市场正在进一步收紧。 　　三月上旬成交量涨幅最大的是市内的镇屋，年同比增长21.9%。其次是905地区的公寓房，涨幅为19.4%。其他类型的房屋涨幅多在10%左右，只有市内的半独立屋的销量比去年同期下降了7.2%，这是因为市场内存货量过低，从而影响了销量。 　　评论人士指出，随着市内独立屋价格一涨再涨，让越来越多的人难以负担，所以转向较为便宜的镇屋、公寓房市场。相信在今年剩下的时间里，这两类房屋的销量将领涨全区。 　　不过，市场内对独立屋的需求仍然很强。三月上旬市内和905地区独立屋的销量分别增长了13.2%和12.3%。业内早前曾警告，加元汇率下滑将会导致海外热钱在春节后加速涌入，而独立屋市场将成为有海外背景的买家的聚集地。 　　至于大多伦多地区的平均房屋成交价，在三月上旬增长至62.01万元，比去年同期增长10.6%。全区各类土地房屋都录得大幅增长，其中市内的独立屋均价达到109.9万元，年同比增长21.3%，比二月份涨了近6万元之多，而市内和905地区的半独立屋、镇屋的增幅也在10%上下。本地公寓房的价格则在三月上旬保持平稳，市内公寓略有降价。 　　多伦多地产局主席艾瑟灵顿(Paul Etherington)表示，三月上旬无论是市内还是905地区的房屋销量都录得大幅增长，说明本地居民正在继续将买房视为一项长期的投资手段。不过，在本地某些社区，低层房屋的挂牌量偏低，抑制了销量的增长。 　　地产局首席分析经理门瑟(Jason Mercer)表示，在过去的一段时间里面，本地房屋的挂牌量增幅一直低于销量增长，这说明市场正在不断收紧，特别是土地房(独立屋、半独立屋和镇屋)，因此这类房屋价格的增长将保持强劲。另一方面，今年三月本地豪宅销售火热远胜去年，这也大幅推高了独立屋的平均成交价。  

    图片来源: Reuters 　　TD银行下调了对加拿大经济前景的估算，认为低油价带来的连环影响对加拿大今年的经济增长构成挑战。   　　第一季度的增长将尤为乏力，TD的首席经济学家克雷格・亚历山大（ Craig Alexander）在星期二公布的报告中预测，第一季度的年增长率将只有0.5%，他原来的预测是1%。   　　下半年回升 　　然而，TD暗示到今年下半年经济将开始回升。 　　亚历山大对加拿大广播公司CBC表示，毫无疑问，石油价格给加拿大带来了负面影响，但不至于使加拿大经济“沉没”下去。 　　他说，能源丰富的省份，如阿尔伯达省，将会感到“刺痛”，但其他大部分地区则会因低油价受益，低油价给经济增长带来的打击将可通加元疲软、低利率、美国的经济增长以及消费者们节省下来的能源开支等来缓冲。 　　少花800油费，多花600日常费用 　　TD的报告 说，低油价可以使加拿大的家庭每年减少约800加元的汽油费和取暖费，然而，加元走弱导致食品和消费品价格上升，加拿大人在日常饮食、消费上的开销每年多花约600加元。 　　TD预测加拿大今年的经济增长率将为1.9%，2016年为2.2%。 　　加拿大央行-加拿大银行预测的2015年经济增长率为2.1%。 　　失业率上升 　　但是，加拿大的就业市场将继续处在困难境地中。 　　TD的报告估计加拿大的失业率到今年年底将上升到7%，目前的失业率为6.8%。 　　报告说，裁员的行业将不仅仅局限在石油和天然气领域，与能源业相关的行业都将受到连累，进行裁人。 　　阿省房市继续下滑 　　与此同时，阿尔伯达省的房地产市场大幅下滑。 　　国民邮报星期二报道说，卡尔加里市通过经纪人的房地产销售量今年1月比去年同期下降38.85%，2月比去年同期下降34.22%。 　　埃德蒙顿市的房产销售在1月降了25.92%，2月的降幅为17.02% （比去年同期）。 　　在阿省的油砂矿中心  麦克默里堡 市(Fort McMurray )及其周边地区，房产销量今年暴跌，继1月份下降了53.19%之后，2月份麦克默里堡独立住宅的销量比去年同期下降了高达66%！    

现时已是报税季度，有会计师提醒民众，在申报项目时如实填写，不要虚报或漏报。特许会计师梁万邦指出，由于众多人士已采用电子报税方式，不用向税局递交有关的单据或文件，但政府列明保留权利，随时要求申报者递交正本以便核实资料，所以要妥善保存。   他表示，有些人在报税时误解或不清楚报税原则，例如买卖房屋，以资本增值理由课税。其实，当局会看纳税人拥有该物业年期、买楼意向，交易次数及职业等因素衡量。   假设申报者为家人购买房屋自住，因为对新居有不满意或其他因素，一年内先后有两次房屋买卖，此情况如获税局接纳原因，才可以使用资本增值为由申报，以其交易所得的利润一半课税。 图片来自网络 如果纳税人每年均有物业买卖交易，又报称是自住居所，加上其职业是地产代理，这是难以令当局相信是自用，实质是炒买房屋，当中所得利润视为收入，更要全部申报。此外，对于搬迁开支也是容易误解申报方法。梁万邦说，当纳税人已拥有一间房屋，又买另一房屋并搬迁，必须向当局说明那一间是自住。同时，搬往新屋与新工作地点超过40公里，才合乎资格填报搬迁开支项目。   梁万邦称，早前联邦政府宣布，在下一个报税年度容许家庭报税，国民应该为此作好准备。过去政府采取夫妇分开报税，如果丈夫的收入偏高，可以把部分收入拨作妻子，按其所属的税率计算。将来实行新的方式以家庭为报税单位，对高收入家庭有助减少税款。  

市民在物色居所时会选择市中心的都市生活，还是乡郊地区的宁静？有银行机构的调查显示，这都与年纪及家庭状况有关。   加拿大道明银行委托市场调查公司Environics Research Group，於今年1月至2月期间，向6,149名加人进行问卷访问，并将他们分类为家长及准家长，前者有4,455人。   结果显示，33%受访者表示喜欢居住在大都市，31%选择城郊地区，32%则偏好小城镇或乡村。虽然38%千禧一族及36%X世代，都想在主要的大城市居住，但对於已育有小孩或将计划生育的年青夫妇来说，都会生活的高成本及交通挤塞等问题，都削弱了在该处成家立室的吸引力。   道明银行房地产按揭部高级经理泰勒（Kate Taylor）指出，调查结果反映出「合适居所」（homefitting）的重要性，买家应该寻找一间适合人生不同阶段的房屋。以大多数年轻人为例，他们都看到都会生活的吸引力，但往往忽略背後所需承担的代价。然而，愈早开始为置业计划进行储蓄，亦显得日益重要。     「人们在城市里置业後，不论是共管柏文单位或是独立屋，都应该继续为未来作准备，一旦家庭状态有转变而想搬屋，都有这个能力。这并不代表他们就要搬离大城市，因为据调查所得，如果可以找到适合家庭需要的大面积柏文单位，年轻家庭都会考虑继续留守在都市里。」   开设免税储蓄户口存钱   不过她提醒买家，如果想细屋搬大屋，特别是要留守在市区，都要非常小心的计划，包括预留金钱支付搬了大屋後增加了的开支。   泰勒建议，开设一个免税储蓄户口（Tax Free Savings Account），定期储起一些金钱，除了以备不时之需，当每月按揭支出增加、地税上升及其他相关开支增加时，都可应付得来。首次置业人士，亦应该购买注册退休储蓄计划（RRSP），在买屋时便以免税方式提取2.5万元用作首期。    

有地产界人士表示，现今房价持续攀升，资金不充裕的年轻人，置业选址的考虑只能由价钱作主导，根本不能以个人喜好来决定。   地产经纪黎宇昌指出，现时多伦多的平均屋价已经达100万元，支付首期35%後，即仍要65万元房贷，按揭加上地税和水电杂费等住屋相关开支，每年大约要5万元。   如果要应付所有生活开支，税前的家庭年收入至少要有15万元，才能承担一间100万元的房屋。「人们在置业选址时，只能将货就价，喜欢那种生活模式已非首要考虑因素。」   吸引大批海外投资者来置业   他续说，多伦多的地产市道如此活跃，很大程度是加元汇率跌及银行减息的影响，吸引大批海外投资者来置业，导致本地的年轻买家，除了要面对本地买家的竞争，还要跟海外投资者一同抢offer，令房价被抢高了不少。     他举例，上星期他的客人看中了万锦市一间标价99.9万元的独立屋，共有6张offer，最後要114万元才能成交。「相对去年同期，可能只需80多万元便买到。但无办法，现在要找一间双车房独立屋，没有100万元是不成的。就算是镇屋，也抢到70多万元了。近期的屋价，可说是一星期比一星期高。」   不过他预计，入春後放盘数量会逐渐增多，市场上的选择多了，届时抢offer的激烈情况将会稍为纾缓，楼价在未来半年虽维持向上，但升幅不会太夸张    

　　越来越多的本地媒体和个人博客公开报道关于大量“黑钱”由中国大陆流入本地，且主要投资在温哥华住宅房屋及商业发展市场，从而抬高了温哥华的房价。而本地《省报》上月头版爆料中国警方近期在加拿大展开秘密行动搜捕涉嫌在大陆犯下贪腐罪、逃亡到加国的官员，剑指是要把这些官员及他们夹带潜逃的“黑钱” 带返中国。   　　根据国际调查记者联盟(The International Consortium of Investigative Journalists，简称ICIJ)披露的资料，多间离岸空壳公司跟温哥华、西温及列治文多处地址有联系。   　　报导引述一名不愿透露身分的消息来源称，“温哥华的洗钱活动非常庞大，但我不认为你能找到谁肯公开谈论这个情况，因为那是等于自割咽喉。” 　　针对怀疑有人在本地进行“洗黑钱”活动，温市政府有否采取行动，市政经理贝勒姆(Penny Ballem)拒绝正面回答，认为须查询警方。 　　而温市警察局长朱小荪也不愿接受访问，只通过发言人蒙塔古(Brian Montague)，强调当局跟多个执法部门，包括国际刑警紧密合作，但对个别案件或嫌犯，不能发表评论。 　　中国买家频开天价 　　商业地产服务公司Colliers’ Spark的研究报告显示，2014年投放海外的中国资金高达180亿美元，流入加拿大、特别是温哥华的资金也大幅上升。 　　Colliers温哥华的发言人科斯特(Kirk Kuester)说，中国资金渴望投入温哥华的住宅发展市场，从2013年中开始急剧加速，更多热钱投入商业房地产， 　　很多中国投资者，包括国企或较小型的私企，他们往往认为开出天价，就可以立刻完成交易，但他们对本地合约的谈判过程及开发项目的政治考虑，往往感到无所适从。 　　Kirk Kuester举例说，他本人就有两三名潜在中国客人，手持5亿元资金，想立即做出投资，但本地根本没有足够大规模的项目能满足他们，“有些人想在本地开发出像大陆那种规模的大型发展项目”，但随便一个他们心目中想做的，都会是本地历来所见过最大规模的计划。再看看本拿比、列治文、西温便知道，越来越多的中国家庭介入这些市场。 　　温哥华地产开发公司Westbank Projects的总裁吉莱斯佩(Ian Gillespie)称，在奢华公寓项目Fairmont Pacific Rim所售房屋中，1/3的买家为中国人，他们买房居住而非投资。“他们并非挥金如土只为大赚一笔，也不是打一枪换个地方。他们可能更愿意定居这里，” Gillespie表示。 　　卖鸭富豪砸5180万购入大温最贵豪宅 疑被坑? 　　3月10号加西网作为首家中文媒体披露Point Grey附近Drummond Drive4785号以$5180万的价格被华人买走的消息后，引发微信朋友圈长达两周的疯狂转发热潮。  

  　　温哥华的地产为什么疯长，华商巨富为何对它独有情钟，温哥华的地产泡沫有多大，何时会崩盘，支撑高房价的主要因素是什么，引起未来房价波动(上升或下跌)的因素又是什么，下面抛砖引玉，浅谈一下个人看法。   　　温哥华的房价升势是被政府抬高的，政府是被迫无奈的(不是一些人臆测的政府想多收地税这么简单)，未来趋势会被继续抬高 ，高成长期刚开始，会有15到20年的快速成长期。   　　在谈市场前，先认识一下房地产温哥华。温哥华的土地在地产上被 分为不同的区域见下图1。用大写的英文字母代替。 　　图1：温哥华地产局的地产分区图。 　　温哥华东区 ：CH(Champlain Heights); CO(Collingwood); VEDT(Downtown East); FR (Fraser); FV(Fraserview); GR(Grandview); HA(Hastings); HE(Hastings East); KN(Killarney); KN(Knight); MN(Main); VEMP (Mount Pleasant East); RE(Renfrew); RH(Renfrew Heights); SV(South Vancouver); VI(Victoria) 　　温哥华西区 : AR(Arbutus); CA (Cambie): CH (Coal Harbour); VWDT (Downtown West); DU (Dunbar); FA (Fairview West); FC (False Creek); KE (Kerrisdale); KT (Kitsilano); MH (Mackenzie Heights); MR( Marpole); VEMP( Mount Pleasant West); OA (Oakridge); PG (Point Grey); QU (Quilchena); SW (S.W. Marine); SH (Shaughnessy); SC (South Cambie); SG (South Granville); SL (Southlands); UL (University); WE (West End); YA (Yaletown) 　　温哥华被一条超级重要的贯穿南北的甘比大街(Cambie St.)(见图2中的蓝线)分成东西两大部分，这条大街重要到了英国皇室成员来温哥华，从机场出发都是走这条街，这条街中间是非常宽的绿化隔离带。历史上人文概念上的温哥华东、西区是以这条街划分的，东区居住的是普通民众，西区居住的是当时太平洋铁路局的董事，医生，律师，企业家贵族等上层阶级。但是，政府规划的地理概念上的地址划分是以安大略省街(Ontario St.)来分东、西区。安大略省街是与甘比街平行，在其东侧不远处的一条小街。 　　温哥华唯一条南北走向的地铁线(图2中的蓝线)，2009年落成的地铁线The Canada Line 就是沿着Cambie St.修建。从温哥华DOWNTOWN 的WATER FRONT 通到列治文市的温哥华国际机场。 　　之所以说这是一条非常重要的街，是因为它比北京的东、西长安街还重要。 　　在它的东、西两侧分布着温哥华的政治、经济、文化、交通、医疗、休闲中心或枢纽。几乎温哥华的所有资源(UBC除外，虽然UBC在温哥华，实际上它并不归温哥华管辖)都集中在这条街上了。  

  3月24日消息，有消息称“阿里巴巴董事局主席马云在成都买房”， 据报道称，这位曝料人士的名字头像已经被打上了马赛克，但有媒体指出，曝出此消息的是一名成都地产圈知名人士。 该条曝料显示，马云在成都斥资4000万买了天府大道银泰中心华悦府顶楼一套600平方米的豪宅。 今年9月，位于成都大源的阿里巴巴西部基地就将开门营业，而马云2011年宣布辞任阿里巴巴CEO后重点打造的菜鸟网络，也将成都作为9个核心节点之一。 “马云，对的，就是你知道的那个特别牛的马云，上周在成都银泰中心买了一套房子，面积六百多平方米……” 这名业内人士在上午8时27分发出这则消息。 根据曝光信息，马云买下的可能是目前成都最高端楼盘成都华悦府600平方米的顶楼住宅，折算成单价，接近7万元/平方米的价格，目前市场价为4000万元一套，折后价3000多万元。

目前，多伦多的房价差犹如《权力游戏》的Moon Door。 二月份，在大多区买一栋新别墅和公寓的价格之差近乎$300,000，创下记录。BuzzBuzz Home指出，新建别墅的均价达到$733,578，比去年同期增加12%。而新建公寓的均价为$442,672，比去年同期高1%。 BuzzBuzz Home还指出，上个月该地区的低层交易量达到1465，比去年同期增加17%，而高层单元销售量达到1333，同比增加9%。 这一趋势意味着自从去年12月份以来，买独栋和公寓的差价已经增加了$40,000。二手房市场的趋势也大致如此，三月份的差价几乎涨到了$250,000。 图片来源：Huffington Post    

  　　据加拿大中文电台最新消息，今日(3月23日)中午，白石镇的居民将在市议会外组织一场集会,抗议市政府最近宣布的一项关于垃圾收集的修改方式,这将使他们每年要为此缴付400元。 　　据悉，白石镇最近宣布,修改固体垃圾的收费方式,将改为用者自付模式，白石镇也将会成为卑省低陆平原唯一一个采用上述收费模式的城镇。  

  　　中国贪官乔建军(中储粮周口直属库原主任)与前妻赵世兰被控移民欺诈，以投资移民名义入境美国，并以境外非法所获资金购置房产案，在聆讯期间爆出，原来两人还在温哥华开设一间企业及购置两间房屋，且经常往返加美两地。   　　据悉乔建军是于2011年11月携带3亿多元人民币(近5000万美元)潜逃不知所终，当时河南省检察机关已立案追缉，直到最近由于前妻赵世兰控诈骗移民、洗钱等罪名，在华盛顿州受审，因而揭出乔建军逃到美国。他目前仍然在逃，已受到美国通缉。 　　据悉，51岁的赵世兰日前在西雅图联邦法庭第二次出庭期间，控方除了以她在西雅图购置的房屋作为洗钱证据外，更爆出她与乔建军原来也在华州隔邻的卑诗省温哥华，开设一间企业公司，同时在温哥华购置两间房屋，相信也是动用卷逃得来的金钱，至于她的儿子目前仍在多伦多读书。其于上述原因，控方要求法官拒绝她的保释要求，担心她会潜逃。 　　庭上也透露，乔赵两人经常往来美加两地，相信是西雅图与温哥华之间，纪录显示自2011年以来最少20次。   　　在庭上呈给的交易纪录显示，乔赵两人所居住的西雅图4000尺豪宅，是于2010年2月以其子的名义购入，2011年1月由赵接手，2012年8月转到由赵挂名的房地产公司，2013年11月直接转到赵的名上。除此之外，两人在大西雅图地区也有另一间房屋。 　　这种做法在中国的外逃贪官非常普遍，先安排妻子儿女到国外，利用赃款购置房地产，到最后本人也外逃。  

加拿大广播公司英语电视台“告诉公众”Go Public节目组报道说，一些在老人院购买了公寓单元老人的亲属们发现，不管是病重搬出、还是已经死亡，只要没有把该公寓单元卖出去、就必须继续支付每个月的高额单元管理费。   图片来源: CBC     买老人院公寓单元等于带上手铐   去年，住在老人院自己购买的单元里的老人杰克.哈里斯被老人院管理公司“退休概念”公司Retirement Concepts要求搬出老人院住到护理院去，因为哈里斯的老年痴呆症已经恶化，发展到会无目的的到处漫游和会走失的地步，老人院无法对他进行看护管理。   不过，Retirement Concepts老人院管理公司虽然强迫哈里斯搬出了老人院，但却要求哈里斯的家人继续支付每个月的高额月费，而且是在公寓楼单元月费之上的服务月费，这一服务月费每个月是1千多加元，包括提供一日三餐、打扫卫生和使用娱乐健身设备的费用。   Retirement Concepts在不列颠哥伦比亚省管理着好几个老人院、在魁北克省也管理着一个老人院；该公司一般是把老人院的公寓单元出租给客户，但在一些老人院里也有少数单元是住户自己购买的，而且是在Retirement Concepts公司接管服务管理事务之前购买的。   哈里斯和罗丝的经历   © CBC   哈里斯三年半前花费17万5千加元购买该老人院公寓楼单元时已经患有帕金森氏病；该老人院当时的老板计划扩建老人院，再加建一个护理楼，但直到把公寓楼出售给Retirement Concepts公司，这个扩建计划也没有实现。   Retirement Concepts退休服务管理公司表示，要哈里斯在老年痴呆症恶化的情况下搬出老人院、住进护理院是老人院行业的常规做法，是出于安全的考虑。   负责管理哈里斯个人财务的是他的妹妹罗丝。罗丝说，Retirement Concepts公司不让杰克.哈里斯继续住在老人院里，但却继续收取高额月费；更让人郁闷的是，对于这种没有道理的事情，你没有办法去改变，因为老人院的购房和管理合同上就是这么写的。   © CBC   Retirement Concepts公司副总罗文娜.雷左蒂说，老人院管理合同上明确写着，每个单元的购买者在任何情况下都必须按月支付单元管理费和服务费，不管房子是不是有人住；在把所拥有的单元出售之前这个责任一直存在。   Retirement Concepts老人院管理公司在哈里斯搬出去之后，同意把每个月1200加元的服务费减少2百加元，说这是考虑到哈里斯已经不在老人院吃饭，并说这是公司方面能够做出的最大让步。   Retirement Concepts公司副总雷左蒂女士说，如果让哈里斯的家人打破合同，则也要准许其他人打破合同；该老人院公寓楼里有17户这样购买了自己公寓单元的老人，都要打破合同怎么办？公司如何维持高标准的服务水平？   哈里斯的妹妹罗丝一年来尝试把该老人院中的公寓单元出售；虽然降了好几次价，但可能的买主一听说这严格的服务月费合同就被吓跑了。   如果说处理哥哥的老人院单元已经让罗丝郁闷，还有比她更郁闷的人。   © CBC   布莱德的郁闷   布莱德.麦克拉根的父亲一年前已经病逝，但老人院每个月的高额服务费账单还是要付；而且是父债子还，要由布莱德负责支付，每个月差不多是9百加元。   布莱德想把这一老人院公寓单元尽快出售，但乏人问津。布莱德已经连续两次降价还是卖不掉，现在准备第三次降价。布莱德说在这老人院公寓楼单元卖不掉的情况下他自己也不能住，因为只有55岁以上的人才可以住进去，他还不到这个岁数。布莱德说，这个老人院公寓楼单元简直就像是手铐一样甩都甩不掉。   Retirement Concepts公司说现在他们有不少空置的单元，所以无法购买罗丝和布莱特手里的老人院公寓楼单元。   专家们的告诫   专家们认为，购买老人院公寓楼单元不是个好主意，因为老人院高月费服务合同的限制，购买这样的老人院公寓楼单元后很难出售；老人们租住老人院公寓楼的单元才是比较合理的选择。  

全美各地的房屋税，因各州和各郡而有极大差异，不过，有些州的房屋税似乎一向远超过其他州。保守派税务基金会(Tax Foundation)的最新报告显示，新泽西州即再度名列全美房地产税最高的州。 房屋税专家指出，由于房屋的估价非常复杂，而且容易随著市场而变动，因此估价并不一定等于房屋的成本或价格。另外，有些州是每一年估价一次，有的州每五年估价一次；这些因素均会对房屋税造成影响。 然而，有些地区房屋税的负担，确实会让人喘不过气，甚至已沉重至足以让屋主考虑卖掉房屋，迁至其他房屋税较低的地方。 税务基金会在汇整2004年至2009年人口普查有关屋主居住房屋税的资料，而列出全美房地产税最高十州的排名；该排名依据家庭支付的中位数房屋税、房屋税在房屋价值所占比率，以及房屋税在收入所占比率。 税务基金会指出，此种方法可获得一个比较表，在所有标准均公平之下，显示出哪一个州的房屋税较高。 这次排名第一是新泽西州。该州在税务基金会的三种评比指标中，均名列第一。新州房屋税于房屋价值的比率为1.89%，中位数房屋价值为34万8300元。此外，该州中位数房地产税为6579元。 新州社区事务厅的资料显示，在该州最富有城镇的塔维斯托克区(Tavistock Borough)，平均房屋税2万5346元，为全州最高。 其他列榜的州，还包括新罕布夏州、德州、威斯康辛州、内布拉斯加州、伊利诺州、康乃狄克州、密西根州、佛蒙特州和北达科他州。

  　　加拿大央行降息、加元汇率下跌，令安省、特别是大多伦多地区行情火爆。近日，加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测，将升幅调升几乎一倍，并有望在明年超过BC省，居全国之首。另一方面，CREA首席经济学家再次力挺加国房市，强调“没有泡沫”。   　　在去年12月，CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万元;至于安省，房价有望增长1.3%。谁料仅仅一个月过去，央行便降息，同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌，安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。   　　CREA表示，虽然油价下滑对阿省和萨省的房市造成打击，但是安省和BC省表现出色，足以弥补前两者的损失。据该机构新的预测，今年的平均房价有望增长2%至41.6万元;而安省的房价增长2.5%，比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%，称冠全国。 　　至于本国其余省、区的房价则有望在今年趋于平稳，跌的幅度将会在约1%或以下。 　　至于明年，安省房市将是全国市场的领头羊，房价增幅有望保持今年的水平(2.5%)，而今年饱受打压的阿省房价将反弹，录得2.4%的升幅，BC省则将趋于疲软，房价增幅可能回落至1.7%。 　　明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房价将会同今年持平。 　　二月份全国房价升势放缓 　　CREA最近公布的数据指出，在今年的二月份，全国房地产市场除了多伦多、温哥华之外，升势皆有所放缓。 　　其中GTA地区平均房价录得录得7.84%的升幅，超过了先前的全国冠军卡尔加里。排第二位的温哥华，房价则上升了6.38%。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。卡尔加里的全年房价增长只有5.96%，远远不及去年的表现，也是自从2012年以来所录得的最小增长。有关的数据也显示，上月份卡尔加里的二手房市场的成交量急挫，与去年同期比较下跌了34.7%。 　　数据还显示，上个月全国房屋成交量和挂牌量之比为52.2%，处于平衡的范畴。(低于40%为买方市场，高于60%为卖方市场) 　　就房屋类型来说，二月份全国价格升幅最大的是独立屋，达到6.63%;其次是镇屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分别是4.34%及2.77%。 　　CREA：加国房市毫无泡沫 　　CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，虽然全国房价持续上升，但是没有泡沫，因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响，无法反映真实的状况。 　　据悉，本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前国际货币基金会便指出，本国的房价在过去15年累积了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。 　　克伦普则表示，虽然2月份全国的平均房价升至纪录性的43.18万元，一年来增加了6.3%，但是只要剔除多、温两地的影响，全国平均房价立刻降低至32.69万元，而升幅只有1.5%。 　　换句话说，多、温两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%，或10.49万元。 　　克伦普表示，虽然如果利用国际货币基金会的研究方法，本国房价由2000年起确实增加了约60%，但自从2009年之后，房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落，全国的的平均房价自然会下降。  

  华裔男子谭志成是在12年前，以租借使用权方式住入列治文Busswell路6340号一个公寓两房单位，今年2月底突收到一份由公寓业主寄来的通知，要求支付近2万3000元的工程费用。他透露，部分一房单位也须缴付1万8000多元。   谭先生说，这已经不是业主第一次寄通知来要钱，过往也曾被以水管维修为由，收了近6000多元，他能理解公寓需要整修，也愿意支付相关费用，但是业主的黑箱作业令他感到相当不满。   谭先生表示，经过住客们的计算，业主向住户所收的总工程款高达近106万元，然而在付款通知上，业主仅提到需要的工程项目，却没有列明细项费用，事前更没有公开招标，质疑业主与工程承包商有狼狈为奸之嫌。   谭先生强调，位于他们隔壁的公寓，不久前才做过类似的工程。据他们了解，工程款仅为他们这座大楼的一半，实在不能理解业主开出106万的高价，是如何计算出来。   另一名在上址居住约两年的闫斌先生表示，自己也收到了这份开价2万多元的付款通知，公寓业主自始自终都未曾出面向住户说明工程内容，也没有召开咨询会议。   闫先生强调，因为这些款项是由租借户付款，他认为公寓业主应当公开招标，更应该公开细则，不能寄封信来就漫天喊价。他认为，身为租借使用户，绝对有权知道相关细节。   协助住户争取权益的列治文市议员区泽光则表示，他曾代表住户写信给公寓业主，希望对方能提供相关细节，但都如同石沉大海，一点回音都没有。   区泽光强调，这样的事件绝非独立个案，过去五年列市就曾发生过三次类似情形，目前列市还有七个地点，是以类似的方式出售使用权，约有700人受到影响，这绝非一个小数目。   区泽光进一步解释，在现行的法律下，这类购买使用权的住户几乎毫无保障，因为他们并非租客，也不是房屋所有人，没有权利成立住户委员会、或要求业主举行咨询会议。他认为，此类购屋方式是时代所产生的怪物，低陆平原亦有许多民众受影响，呼吁省府应考虑修订相关法律。     谭先生对业主漫天喊价，感到不满。   住户代表谭先生（右二）与当地住户手持付款通知，控诉公寓业主罔顾他们的权益。   列治文市议员区泽光认为，省府应考虑修改法律，保障购买使用权住户之权利。 谭先生对业主漫天喊价，感到不满。      

列治文一栋租赁地权的柏文单位个人业主近日收到柏文的大业主通知，每户平均需要负担2万多元的多项维修费用，分10个月缴清。有柏文单位的个人业主代表昨日向媒体发声，称大业主没有详列各项支出及是否公开招标，过程不透明。列治文市议员区泽光呼吁省府为租赁地权物业立法，让小业主们能够成立业主委员会监督维修工程。   闫斌（左一）与谭志成（右二）等人手持收费通知，希望大业主详列各项支出及公开招标情况。   区泽光呼吁省府立法令小业主有知情权。（王学文摄）   这栋位于列市中心租赁地权的柏文建成已有40余年，地点在巴斯韦街(Buswell St.)夹萨巴路(Saba Rd.)附近。   个人业主代表谭志成说，自己于9年前花12万元在该大厦购置了两房一厅的单位。2013年时，大业主曾向个人业主收取约1,500元及6,000元的费用，作为维修露台及水管之用。当时他们向大业主公司反映过，希望他们可以增加管理透明度，详列各项费用支出，包括是否经过市场竞争招标等细节，但大业主并未回应。   今年因粉饰、门窗、墙体、防水等共六个维修项目，大业主又通知他们要收取每户平均2万多元的维修费用。他还说，因为是租赁地权物业，所以房价比较便宜，入住者多不富裕，很多都是退休老人，2万多元的维修费实在难以负担。   另一业主代表闫斌表示，大厦楼龄较高，需要维修可以理解，但是大业主应该提高透明度，毕竟小业主是出钱一方，应该拥有知情权。大业主只是寄一封信来就让他们支付2万多元，这样不公平。   区泽光发信大业主陈情不果   区泽光说，自己曾于一年多前助该柏文的个人业主写信给大业主，要求分享具体信息，结果“不得要领”。   他表示，这并非个别事件，过去5年在列市曾出现过三次类似的事情。而列市有7处租赁产权房屋，牵涉约700个单位。这种租赁地权公寓普遍楼龄较高，未来维修的支出会愈来愈大。他呼吁省府可以立法让这些小业主成立业主委员会，至少拥有咨询权。  

陈脉林     　　前几日，大温Point Grey地区售出的天价豪宅引起海内外华人的热议。3月11日，中国新闻网在其网站刊登题为“中国商人豪掷5180万购买温哥华顶级豪宅”的文章。   　　文章中，中国新闻网援引《世界日报》的报导，称一位在加拿大温哥华市有注册公司的中国商人豪投掷5180万买下温西豪宅。该则新闻迅速成为国内外华人关注的热点，不但被中国各大门户网站作为重点新闻转载，也引发微信朋友圈疯狂转发的热潮。报导中指出，这栋位于 Drummond Drive 4785号的豪宅卖出5180万加币的高价(约合3.2亿人民币)，成为BC省有史以来最大宗住宅交易之一。 　　该房产并未通过加拿大房地产多重列销系统(MLS)交易。其原屋主为北美科技公司名人、社交游戏公司执行总裁、曾任大温游戏公司EA主席多年的麦崔克(Don Mattric)及妻子Nanon De Gaspe Beaubien-Mattrick，买家为中国南京商人陈脉林。 　　温哥华西区住宅的价格在近几年随着中国买家的涌入水涨船高已是不争的事实，但在这个区域的豪宅交易价值超过5000万加币还是引起了很多房地产业内人士的质疑和猜测。《加拿大地产周刊》随即对该项交易进行了深入分析。 　　首先，温哥华的中文媒体并不是这则消息的第一信息源，所谓《世界日报》的报导也不过只是大部分翻译本地报纸的报导。率先报导此事的是《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)的一则视频新闻，标题为“Point Grey mansion sold for $ 51.8 million to Chinese businessman”(豪宅以5180万加币售予中国商人)。整个视频新闻只有短短48秒，从文字到视频，《加拿大地产周刊》记者没有发现任何地方提到该报导的新闻来源。而且，该新闻中也没有提及中文报导中提到的“根据交易文件显示”的字眼。由于该房产并未在MLS上登记，人们并不能从公开途径查到该房产的售价。而且有关房产交易的法律文件属于住户隐私和商业秘密，一般不会对外公布。 　　那么，像售价这样的敏感信息只能从买家等极少数人那里获得，但该报导并未提及，中文媒体报导中更没有提到过。《加拿大地产周刊》记者在一个星期之前给《温哥华太阳报》的总编发去邮件，询问数据源，至截稿之日，仍未获得对方的答复。在得到确切回答之前，这个数字的真实性存在一定的争议。 　　那么，这栋豪宅真的值5180万这个价吗?《加拿大地产周刊》记者研究了同一个区域的其他在售楼盘。MLS.ca网站显示，该豪宅周围还有四栋正在公开挂牌销售的豪宅，分别为4728 Drummond Drive (MLS挂牌价$15,800,000)，4727 Drummond Drive(MLS挂牌价$16,800,000)，4812 Belmont Ave(挂牌价$16,800,000)以及4749 Belmont Ave(挂牌价$25,800,000)。从MSL的资料上看，其中最贵的是4749 Belmont Ave这处房产。挂牌信息显示，该房产的土地面积为52,141平方英尺。而根据《温哥华太阳报》所给出的信息，陈脉林所购买的房产的土地面积为1.09英亩，仅约合47,480平方英尺。4749 Belmont Ave叫价$25,800,000，仅为报导中陈脉林豪宅价格的一半。 　　此外，《加拿大地产周刊》根据地税资料统计了上面公开挂牌的房产的叫价与政府评估价的溢价比例，其中最高的是4727 Drummond Drive这处房产，市场叫价比估价高出65%，算是这个区域差价最大的一处房产。其余三处挂牌房产的市场价平均比估价高大约27%-40%。 　　根据本地某网站的信息，陈脉林所购房产的政府估价约为2700万加币，按照《温哥华太阳报》报导的售价5180万计算，高出成交价政府估价88%。温哥华西区超过千万的豪宅销售并非十分容易，有不少挂牌几年都尚未售出，而且这个区域的在售房源也相对丰富。购买住宅时的一个估值法则是比较周围小区的房价，很难想象华人富商在自己置业时会无视这条众所周知的法则，如此高的溢价比例非常令人震惊。 　　当然，如果是公司购入房产，可能存在财务规划或者其他方面的考虑，也可能购买住宅时前屋主同时出售了像定制家具或红酒收藏等有高附加价值的资产，导致房价上升。不论真相如何，这栋5180万的豪宅很难代表温哥华西区顶级豪宅市场的真实景象。    

　　进入冬春之交，融雪、恶劣的天气容易造成污水倒灌，并损害房屋，造成房屋保险费不断增加。有专家表示�安省房屋保费今年可能会增加10%到15%。   　　保险公司Insurancehotline.com发言人托马斯女士(Anne Marie Thomas)表示，刚过去的冬天多伦多接连发生爆水管事件。严重的水管爆裂可能导致整片社区、或是整座大厦发生水浸。   　　由于现在的房屋内设装潢更佳精美，所以赔偿额也水涨船高。与之对应，保险公司也一再提高保费。 　　托马斯女士透露，5年至10年前一般水浸的家居索偿是1到1.5万元，现今是3到5万元。 　　无独有偶，多伦多“金辉保险代理”公司的注册保险经纪黎丽仪也表示，多伦多城市已经比较老旧，基础设施欠帐不少，遇到大雨水浸，就可能出现污水倒流的问题。再加上现在很多家庭将地下室也装修成客厅、酒吧甚至是书房，一旦出现浸水问题，索赔量巨大。 　　除了上述因素外，近两年更恶劣的天气状况、更多投保的项目也是保费上扬的原因。其结果就是本来不过数百元的房屋保费，现在有的已经升破千元。 　　不过，屋主如想要降低房屋保费也不是没有办法，可以考虑汽车和房屋一起投保、安装排污设施和防盗设备，都可以和保险公司联系，以取得折扣。  

低房贷利率和加元走低等情况，让许多房市观察者看好加拿大的房地产市场发展，但同时也有人因此对未来忧心忡忡。有投资专家警告，加国房市正处在随时崩盘的境况，一旦房贷利率上调，或经济走入不景气，都很可能导致地产泡沫破裂，房价预计将下挫40%-50%。 财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯（Hilliard MacBeth）认为，在多年来超低房贷利率的刺激下，房市火热，房价水涨船高，超过了家庭收入可承担的水平，房市如同“纸牌屋”，很可能被风一刮即倒，现在只是时间问题。 他在“当泡沫破裂时”（When the Bubble Bursts）一书中指出，一旦房市泡沫破裂，加国房价降下跌40%至50%。 麦贝斯警告，一旦利率走高，特别是经济若再次陷入不景气，都有可能导致加国房市崩盘。 提及可能导致房市泡沫化的原因，他认为是贷款条件太宽松。联邦政府支持加拿大贷款暨房屋公司（CMHC）向巨额高风险房贷提供担保，让贷方可以继续出借大额度贷款，全国家庭债务水平因此高涨，15年内已从原来的1兆元（1 trillion）增加到现在的1兆8000亿元。 麦贝斯补充，当前超低的利率水平使得民众愿意借贷更高金额，虽然目前看来利率可能还不会走高，但万一情况转变，就有可能为房市带来沈重压力。但另一个更迫切的因素则是经济不景气，届时民众收入减少后，不少人将面临无法继续负担房屋供款的窘境。 他并强调，第二次世界大战之后，加拿大每四年到五年都会出现一次经济不景气的情况，现在距离上一次经济疲软已经超过五年时间。 虽然有人认为强劲的移民潮可推动房市乐观发展，他反驳说，美国同样拥有强劲的移民市场，然而不可避免地经历了繁荣、泡沫和大冲击。另外，对于海外投资者而言，一旦市场发生变化，他们就会把眼光投向其他地方，并不会独守加拿大。

　　列治文市政府将修改附例，加强管制市内日渐增多的三层高、平顶住宅房屋。   　　列治文市一向以来都规定，单户独立屋的结构，最多只能有两层半，不得有三层高，而楼顶部分的半层上盖必须采用斜屋顶(pitched roofs)；不过近年来，市内愈来愈多新建的房屋，采用平顶设计，而且为三层结构，虽然房屋高度仍然维持在市府规定的9米(即29.5尺)之内，但已引起不少居民以及市府官员批评，不仅破坏列市的传统观景，也暴露出有人利用附例中的漏洞，取巧兴建。   　　市议员麦乐田(Bill McNulty)甚至认为，「这种房屋实在很显眼，而且令现今列治文的外貌，丧失了往日旧观。」 　　其实除了列治文，大温住宅用地寸金尺土，业主和建筑商，尽量利用法例容许的极限，甚至取巧找漏洞，扩大楼面面积，或加建房屋顶层。 　　列市市府发言人唐善泰(Ted Townsend)表示，有人把现行法例规定的「两层半」楼房，演译成三层楼。 　　市议会的规划委员会早前指示规划人员，检讨规管土地用途合约(land use contracts)以外住宅物业的分区附例(zoning bylaw)，提议加强监管平顶房屋的结构，若使用平顶设计，顶楼则不得用作可居住面积(living space)。 　　其次是针对半层楼顶部分，不准使用宽阔平面外墙，也禁止兴建阳台(decks)。有市民投诉，一些三层高房屋的顶楼阳台所处位置，可能会侵犯邻舍私隐。 　　市议会计划于下月20日，举行公听会，收集市民意见。 　　至于受土地用途合约规管的住宅物业，应否容许三层高建筑，当局也会进行检讨。  

　　大多伦多豪宅区中，数富豪山庄（Bayview Hill）华裔比例最高。其名气在多伦多华社可用“如雷贯耳”来形容，这几年房价涨势惊人，目前在该区几乎找不到150万以下的房子。如果您的预算在150-450万之间，那么，富豪山庄绝对是一个很好的选择。   　　这个豪宅区有何独特魅力？  本文将详介富豪山庄的历史及其独特核心优势。   　　地理优越、交通方便 　　富豪山庄兴起于1990年代初，90年代末开始大规模开发。社区西起Bayview ，东至Leslie，南起16街，北至Major MacKenzie。它延续Bayview这一条多伦多“龙脉”向北拓展，与南边的Forest Hill（森林山）、Rosedale（玫瑰谷）、Lawrence Park（劳伦斯公园）、York Mills（约克坊）、Bridle Path（骑马径）等豪宅区处于一条中轴线上，其上风上水的旺位被多伦多华社所公认。 　　富豪山庄近404高速，经404往南可连通DVP高速，进入多伦多市中心，或者由404高速转东西向的401高速。 　　配套完备、生活便利 　　在Hwy7和Bayview Ave之间有沃尔玛超市、Elgin Mills和 Leslie之间有Costco和Metro，周围散布Home Depot、Winners、Hillcrest Mall、时代广场，还有很多华人商店及超市；小区北面有多个大型购物中心，东面还有大统华（T&T），生活非常便利。 　　环境优美、设施完善 　　富豪山庄区内有一条小溪Beaver Creek纵贯南北，还拥有四个大型社区公园。区内地势平坦，树木成荫，整齐划一的独立豪宅，精心设计的园艺，对于讲究风水学的客户来说不失为一个上选。与其他百多年豪宅区处于闹市的自然环境相比，这里的空气质量显得更加清新宜人。 　　社区最大公园是Bayview Hill Park，社区活动中心设立于此，距离各个小区都很近，步行范围之内。里面有泳池、篮球场，寒暑假有各种Day Camps供孩子们挑选。尤其有华人的各种兴趣班，如书法、绘画、舞蹈、唱歌等。旁边还有网球场、篮球场、足球场，操场以及大片绿地，是散步的绝佳场所。 　　另有一个大公园Helmkey，在Bayview Hill 小学旁边，里面有两个很大的操场供孩子们玩耍。靠近16街还有一个Ada Mackenzie Park。Spadina Rd.& Weldrick Rd. E. 处可以去到一个很长的Trail，里面绿树葱葱，令人赏心悦目，是散步或骑单车的绝佳去处。 　　沿着溪谷的Ravine山涧豪宅背靠河谷，景色宜人宁静而致远。区内有很多尽端路，有良好私密性，来往车辆少，既幽静又富丽。由于小区相对较新，道路两侧树木不高，但园林景观设计考究，园区整体环境非常幽美。园区全部是整齐划一的独立豪宅，每栋豪宅精心设计园林园艺，让人心旷神怡。 　　居民富裕，华裔为主 　　富豪山庄里，目前各个族裔均有在此居住。二十年前，富裕的香港移民大量在此购买新房置业。如今，不少大陆投资移民和富有的技术移民均纷纷抢住此区。这几年华社中在此抢Offer的比比皆是，所以在大家的印象中，富豪山庄的房价更多的是华人推高而至，但是实际上，纷涌而入的也有很多西人富豪。 　　不可否认的是，富豪山庄的华人比例确实是较高，居住于此，您不会感到异国他乡的寂寞。社区的主要族裔有华裔70%、东印度裔9%、意大利人6%、波兰人2%、希腊人2%。富豪山庄的平均家庭收入高于15万，99%都为业主居住，基本上没有出租。它是属于那种教育水平较高、收入水平也较高的社区。 　　名校配套、成绩优秀 　　富豪山庄内公私名校云集，Bayview Hill 小学是一所非常有名的公立小学，排名靠前。校内设托儿中心，有课前课后看顾服务。学校设有学前班到8年级。学生读完8年级以后，可以在Bayview 高中 就读9至12年级。 　　附近还有一个私立学校Holy Trinity School，提供从JK到12年级的课程。该校建于1981年，目前约有800名学生。 　　优品豪宅、宜居景观 　　富豪山庄是相对独立的豪宅区，面积约4平方公里，区内都是高级独立旺宅。大部分建造于80年代，南边豪宅房龄较长而北边和东边豪宅较新，宽阔的街道和宽大的地块是最大的亮点。 　　区内宅地宽度至少在50英尺以上， 70英尺以上的也不在少数，深度超过150英尺。这种大Lots，在同期或之后开发的高档社区中很少见。加上宽敞整齐的社区道路，充足的公园绿地，使整体社区的高档豪宅区风格充分展现。 　　在单体上，3车库在该区尤为集中，自带游泳池的极为普遍，价格150至500万左右。统一为二层独立屋，建筑面积在3500-6500平尺之间，大多4至5甚至6睡房。 　　此区建成时，正值港台移民高峰期，很多富人在此置业。政府为保持其街区独特性，规定车道只能铺砖，屋顶颜色不能随便变更，使得区域整体统一，还不失风格各异。区内无高压电塔也无火车干扰，房价保值升值能力高，是自住或长远投资的绝佳选择。 　　富豪山庄优雅气派，大路进入小区的每个入口都有设计别致的石门面，给人一种高贵沉稳欧式品位的感觉。区内人口密度远小于周边区域。前庭后院都经专门设计和园艺绿化打理，房屋装修考究，整个小区给人一种气势非凡的感觉。 　　现在区内有些豪宅由于装修比较陈旧，尚未升值，不少投资者前来购买旧宅进行改建。已经有一些投资者以一百来万买下房子，投资十几、二十万进行加建改建，转手可以200多万卖出，利润丰富。  

　　近期加拿大房地产市场明显回温，尤其大温房价飙升，引起市场是否过热的议论。加拿大总理哈珀18日强调政府并非「不关注」房市行情，但认为加国的市场体制仍健全，政府没有出手干预的必要性，现阶段也不会推出打房措施。   　　加拿大两大主要银行，满地可银行和TD道明银行17日宣布调降五年固定利率，从2.99%降至史上最低点的2.79%。两大银行的降息动作料将刺激加拿大全国的春季房市，尤其温哥华和多伦多的市场。   　　国际货币基金组织(IMF)于过去两个月已两度警告加拿大房地产市场有过热迹象，同时加国国民负债率偏高，引发房市过热后泡沫化的疑虑。月初由消费者信用评估公司Equifax公布的数据显示，加拿大国民的整体负债持续升高，但还款拖欠率却降至6年新低。其中2014年消费者债务上升至1.5兆元，这些债务也包括贷款。与2013年的1.42兆元相比，这一年来全国消费者债务增长7.7%。 　　保守党政府在前财长费拉逖任职期间，渥京曾多次采取干预行动，如将房贷最高偿还期限从40年缩短至30年，规定必须有一定比例的首付才能申请房贷，藉此冷却房地产市场。 　　总理哈珀于18日接受传媒询问有关房市过热的看法时，指出加拿大的金融机构体系仍相当健全，资金充足，且偿债的成本下降，拖欠债务的违约比率仍相当低。虽然政府会密切观察房地产走向和贷款市场，但与过去做法不同，现时没有提出冷却房地产市场的计画。    

大温全新的出租柏文增多，有城市规划师认为，这是无法避免的趋势，也能帮助年轻人居住在城市里，况且，高密度发展与发展公共运输，有互利关系。   谭秉荣建筑师行城市规划师、卑诗大学（UBC）城市规划学系客席教授甄瑞谦，周五接受《星岛日报》记者访问表示，大温地区的私人柏文，有超过五成被房东用作出租，比例算高。而在上世纪60与70年代，联邦与省府曾提供税务优惠，鼓励发展商兴建出租柏文，但年前早已停止优惠。   大温2成上班族使用公交   他说，为了满足住屋需求，温市府不得不推出优惠政策，用意就是希望提供更多住房单位，让不置业市民，特别是年轻族群，依旧能在城市里居住和工作。这种趋势一方面与本地经济表现有关，因为温市不像多伦多、卡加利或三藩市，提供较多高薪职位。     但这种高密度发展趋势，其实有助发展公共运输。首先，许多柏文都是兴建在架空列车站附近，市民使用公共运输的比例提高。另外，愈多人口居住在城市附近，也可减少行车或使用道路时间。     甄瑞谦引用数据说，大温有20%上班族是使用公共运输，比例在北美所有西岸城市属最高，也比加国的平均值13%要高，因此他强调说：「高密度人口发展与投资发展运输系统，绝对有互惠互利效果」。   大温新建出租单位去年占2成创新高   温市优惠政策地产商受落应市场需求   大温地区新动工的出租柏文居住单位，在过往几年趋增。2005年新动工的出租柏文单位只占全部新屋的3%，但到2014年，该数字劲增至17%。温哥华市议员郑文宇强调，大温需要更多出租单位。有发展商顺应市场需求，兴建更多出租柏文单位。   据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）统计数据，大温2014年的新动工房屋单位总数是19,212个，其中作为出租用途的新动工单位为3,286个，占了新屋比例17%。与十年前的2005年比较，当年的新屋开工总数是18,914，但新建出租单位仅有586个，比例只是3%。   实际上，大温地区从2005年至2011年的7年期间，供作为出租的新动工单位共5,714个；但从2012年至2014年短短3年间，作为出租用途的新动工单位就有7,712个，显示大温地区全新落成的出租柏文有大幅增长趋势。     获优惠柏文起码须出租60年   温市议员郑文宇周五接受《星岛日报》记者访问时强调，温市需要更多的出租单位，满足住房需求，因此2012年制订了「确保出租房屋市场政策」（Secured Market Rental Housing Policy），该政策推出多项优惠条件，鼓励发展商兴建纯粹作为出租用的柏文。   他说，其中的优惠条件包括，发展商支付给温市府来兴建污水道等设备的发展费可以豁免，这部分由市府负担。建筑密度也可以放宽，意味可兴建更多单位；停车位数目可以降低，还有出租单位的最小面积得以放宽至320平方呎。   温市府表示，这些柏文必须作为出租至少60年，市府的目标是在2021年新增5,000个全新出租单位。   此外，发展商Bosa公司副总裁戴顿（Michael Deighton）表示，只要温市府维持优惠政策，相信所有发展商都乐意继续兴建出租柏文，他们也有意在温市与其他城市继续推出类似计划，目前在华埠正在兴建一幢有192个出租单位的柏文。   据悉，Bosa公司在温市中心福溪（False Creek）已推出两幢共211个出租单位的柏文，未来在西端（West End），还会兴建有190个单位的出租柏文。