地产

　　   本地华裔成功压过中国富豪抢下这间温西豪宅。 　　温哥华西区Quilchena区一间豪宅一星期内11人出价竞标，结果以高出估价30%的价格成交，同区售价一年涨约100万元。不过这次抢下豪宅的并非中国富豪，而是一名出价成功压过大批中国富豪的本地华人。有地产经纪称目前温市西区豪宅市场并非中国富豪的天下，本地人一样会抢。   　　地产经纪黄英伟表示，这个位于温哥华西区Paton街4700路段的楼盘放出不久，便有11个买家下单，其中80%为华裔，最后他所代表的买家以410万元成交。他称该楼盘位于高处，可以看到无敌靓景，加上西区本来就是盘少买家多，因此才引来包括中国富豪以外的买家在短短一星期内一起竞标。   　　该楼盘土地逾6000尺，开价368.8万元，政府今年估价为315.3万元，成交价比估价高出30%。该间房屋2014年的政府估价为286.27万元，光是估价便在一年内上升10%。附近邻居更称，该区类似的楼盘去年成交价仅为310万元，今年竟然出现410万元的成交价，等于是一年上涨了100万元。而11名买家中排第二的出价，则为380万元。 　　黄英伟透露，他所代表的买家为一名本地华人医生，愿意出高价购屋的原因，主要是因为该区大多是专业人士居住，非常适合买家的需求。他称近期虽然温哥华西区的楼盘，有超过80%是来自中国的富豪在争抢，但本地人只要愿意出钱，未必无法与中国富豪竞争。 　　不过地产经纪苏娴雅则强调，一年上涨100万元的情况只是特例，相信该区豪宅一般至少要3年才能上涨100万元。她认为这名买家出价比第二名高出30万元，明显是「势在必得」。 　　苏娴雅指出，现在由于是农历新年期间，市场上有大批来自中国的「观光客」在抢楼。她称这些「观光客」一般不问细节，走在路上闲逛，看到喜欢的盘就联络经纪下单，不太会特意收集资料。而这些「观光客」也不怎么比价，要比价也是和北京上海比，基本上就是「想要就买」。 　　苏娴雅也透露，因为这些「观光客」本身并不理性，因此整个农历新年的市道也不理性，西区几乎每一单都是多人争抢。她称西区只要是400万以上的豪宅都没有固定行情可言，很多卖家故意开低价引来多人下单，希望让买家在「非理性争抢」的情况下能得到「意外惊喜」。但也有卖家开高价，例如政府估价400万的豪宅，开价600多万，但最后只以500多万成交。  

　　北美亚洲房地产协会 (Asian Real Estate Association of America)大多伦多分会在昨天正式宣告成立，该分会主席封赖桂霞指出，房地产交易在今时今日已国际化，据加拿大地产商会(CREA)调查报告，预期在2017年，来自亚洲买家的热钱涌入加拿大的房地产市场，总金额将高达1万亿元，而在投资加拿大房地产的国际买家中，来自中国大陆的买家所占的比例高达21.4%，位居第一。

　　华裔艺术家林荫庭的新作品，现在正在271 Union Street展出   　　华裔艺术家林荫庭(Ken Lum)创作缩小版的「温哥华特色屋」(Vancouver Specials)，藉由这种二战后兴起、有效安置大批移民的住房型态，来反讽现在温哥华高不可攀的房价。 　　林荫庭近年为人津津乐道的作品，是耸立在温市克拉克街(Clark Drive)上的巨型「温东」(East Van)十字架路标。 　　他的最新创作则是缩小版的「温哥华特色屋」，藉由这种在第二次世界大战后在本地兴起，用以安置大量涌至移民的住房型式，来反讽现在造成温市居大不易的高企房价。 　　「温哥华特色屋」的特色就是房子几乎占满整个建地(lot)，在小小的建地上盖出最大的室内使用面积。过去是温市可负担住房的象徵，但现在也变得高不可攀。 　　林荫庭将展览会命名为「尤其是温哥华」(Vancouver Especially)，用他创作的多项作品来凸显温哥华目前的房地产、财富及建筑型式。 　　他说自己对将过去的住房型式融入作品，以及定义这个城市的「新金钱阶级」(new money class)相当感兴趣。 　　1970年代，一栋温市特色屋只要4万5000元就可买到，因此当有人出资4万5000元要他创作一个作品时，他想到这个点子，用这笔钱「盖」一栋缩小版的温市特色屋，因为现在4万5000元只能买到这种大小的房子。 　　结果这栋「房子」小到人们经过时都不会注意到，于是他决定造一栋更大的「缩小版」特色屋，并将原来的迷你小屋放到附近的座台上。他说温市住房负担已达危机等级，过去催生「温市特色屋」的文化，或许可供借鉴。 　　这项作品展将于21日开始展出，地点在温市尤尼尔街(Union Street) 271号。

　　总部位于温哥华的麦当劳地产（MacDonald Realty）上海分公司正式运作，为中国投资者提供一站式服务，分公司负责人史卡罗（Dan Scarrow）表示，业务重心是在中国推展卑诗省商业地产。但他表示当地民众最常询问的却是加国移民政策。 　　由台裔女企业家徐芳玲担任总裁的麦当劳地产正式在上海设立分公司，为中国投资人提供一站式服务。分公司负责人史卡罗表示，除一般住宅外，分公司业务重心是在中国推展卑诗省的商用物业。他说中国投资人已成为加拿大房地产市场愈来愈重要的买家，不仅是住宅，同时也在商业地产。该公司调查后发现，现在还没有任何加拿大地产经纪公司前往中国设立分公司，他们应是第一家。 　　史卡罗指出，中国经济持续增长，创造出人类史上成长最快速的财富与中产阶级，因此进入这个市场对加拿大企业与国家而言，将是未来十年愈来愈重要的任务。 　　当被问到在推展卑诗省商业地产时，中国投资人最常询问的问题为何时，他说最常听到的问题不是房地产，反而是加拿大移民政策。因为近年联邦移民部多次修改移民法规，许多中国民众都对加拿大移民政策方向感到困惑。 　　不过，他认为并非所有中国富人都想移民，许多有钱人只是想让子女及部分资产移转到海外，毕竟中国不允许双重国籍，且他们也不愿意放弃在当地的事业。 　　近期由于国际原油大跌使得加元币值下滑，史卡罗认为这对中国投资人更有利，因为现在加拿大房地产变得比以前更便宜。 　　至于中国投资人对大温那一类商用物业较感兴趣？史卡罗表示，许多客户都想买旅馆，但其实投资旅馆比较像购买运作中的生意，如果投资人过去没有相关企业经验，他会建议他们改买其他物业，如有开发价值的零售店。

西温豪宅林立，市府正研议新法规，限制「怪兽屋」数量。图为西温一户海景豪宅。（本报资料照片） 西温市（West Vancouver）地价高昂，海景豪宅林立，但近年兴建的豪宅面积愈来愈大，许多当地民众认为这类「怪兽屋」（Monster house）有碍社区景观。市府研议分区限制新屋面积，并规范整地、挖土、移树与筑牆等可能影响社区景观及邻近居民的工程。 西温市是全国房价最高的地区之一，处处可见占地宽广，造型美轮美奂的海滨豪宅，但因近年兴建的新屋面积愈来愈大，不少当地民众担心这类「怪兽屋」将妨碍社区景观。针对这个问题，市府23日晚间举行特别会议，研究分区限制新屋面积的可行性。 市府规画及土地开发许可处主任索科尔（Bob Sokol）表示，问题并非仅止于房屋大小，更多市民关注的是整地、挖土、改建、移除树木以及固定围牆等施工作业，因为这些都可能冲击社区与民众，应整体考量。 他说目前法规允许业主兴建的房屋大小可达土地面积三分之一，这还不含地下室、车库与储藏室（accessory buildings），现拟议加以限制。 市府员工建议的新法规包括分区限制新屋面积，根据各地面积最小建地（Lot）上所能允许的房屋面积乘上1.5倍，做为当地可容许的最大室内面积。 例如，市内Ambleside地区的建地多为5000到6000平方英呎，当地可容许的新屋室内面积就会小于建地面积普遍较大的Altamont或Glenmore区。

    大温公寓愈来愈多，有人认为管理费太高将冲击房价，但也有人不担心。（本报资料照片） 　　民众购买公寓每月要缴纳管理费（strata fees），在多伦多，面积1000平方英尺的公寓，每月管理费平均高达590元，昂贵的管理费也影响到公寓售价，有民众忧虑温哥华会不会也出现这种趋势？有人认为重点不在管理费的高低，而在取决于管理的品质良莠，需要花大钱整修的物业才会乏人问津。   　　在加拿大购买公寓之类的共管式物业，每月要缴纳数额不等的管理费，有的只要一、两百元，有的可能上千元，视物业大小与公共设施多寡而定，若遇到建物有不正常损坏，需花大钱维修，业主可能还要摊付额外费用。   　以多伦多为例，室内面积1000平方英尺的公寓，每月管理费平均已达590元，有些管理费特高的公寓，转售时乏人问津，Condo变成Con-Don’t。 　　随著大温公寓建案愈来愈多，将来是否也会发生同样情况？ 　　卑诗公寓业主协会（Condo Owners Association of BC）主席乔温图（Tony Gioventu）并不担心，他认为重点不在管理费高低，而在物业管理的良莠，只要物业有足够资金妥善维护建物，目前尚无证据显示管理费过高会影响房价。 　　他强调，只有那些平常不好好维护，突然间要花一大笔钱整修的公寓物业，售价才会受到严重冲击。且物业管理费有时不仅包括暖气与热水，甚至还包括有线电视（cable TV）或上网费用。 　　华裔地产经纪人王怡华指出，除非是一些豪华公寓，业主不太担心每月管理费，否则一般人在购买公寓时还是会注意管理费多寡。她说在大温地区，小型公寓管理费若超过400元，通常买方都会有所迟疑。  

2012年加拿大公寓(condo)市场热潮後，现今许多城市都面临空屋率居高不下问题。 两年前多伦多和温哥华公寓市场过热，使联邦政府收紧贷款规定，然而今日加拿大许多城市面临公寓空屋率不断上升。温尼泊(Winnipeg)、满地可(Montreal)和蒙克顿（Moncton）正努力想办法刺激公寓销售，大多伦多地区的公寓空屋率更达到21年新高。根据统计，2015年1月份大多伦多地区新建1万368间公寓，是过去十年每月平均的八倍，虽然多数公寓已经预售卖出，但仍有1602间未售出。对此，满地可银行经济分析师认为，空屋率创下新高可能使多伦多公寓价格的涨势趋缓。除了多伦多以外，雷琴纳(Regina)和沙斯卡通（Saskatoon）的空屋率也创下30年新高，其中多数是公寓建筑。此外，分析认为油价下跌大大影响卡加利的房市，1月份卡加利公寓价格较去年同比下降41%，而待售公寓却上升52%，这也意味着卡加利房市已转变为买方市场。 加拿大许多城市公寓空屋率居高不下，多伦多更创下21年新高。（取材自The Huffington Post Canada）  

美国中文网据市场观察报道 尽管美国经济距离2008年经济危机时已经大幅好转，但对于很多美国人而言，拥有一栋房子仍然是件可望不可及的事情，因为他们赚的钱很难支付房子首付。根据一家总部在新泽西的贷款顾问网站HSH.com的调查，美国27个主要的大城市中，11个城市的居民如果想要购买房产，工资水平必须高于全美中等收入水平。 根据该网站调查，全美这27个大都市周边，26个大都市范围的房屋拥有者在去年第四季度的购房承受力要高于前几个季度，但佛罗里达的坦帕则是一个例外，该地区每个季度的房价都以10%的速度增长。 全国范围内，购房贷款30年的话房屋首付只需支付20%，因此，如果购房者年均收入达到4.8万左右美元就可以在2014年第四季度支付买得起房价约20.8万美元的房子。而2014年12月，全美中等家庭收入水平为5.4万美元左右，这个收入水平在迈阿密、波特兰和丹佛等11个大城市都很难买的起房。 根据该网站调查，匹兹堡一带居民必须实现最低平均收入3.1万美元，克里夫兰居民必须实现3.2万美元的年收入，圣路易斯居民必须实现3.3万美元年收入，辛辛那3.3万咩元，底特律3.3万美元，才可能买得起13.5万美元的房产。 旧金山居民需要达到年收入14.2万美元才可能支付一个当地中等价格在74.29万元的房产。其次是圣地亚哥（需要9.5万美元平均收入），洛杉矶（8.9万美元收入），纽约大都会地区（8.7万美元收入）。 、  

  哈里逊温泉度假村已被中国富豪收购。（哈里逊旅游局图片） 　　中国富豪近年对卑诗省酒店的兴趣也日益浓厚，去年卑诗省已经有4间酒店被与中国有关的资金收购。中国富豪目前已将眼光望向超过3,000万元的奢华型酒店，也有地产公司的中国上海分公司负责人透露，至少有15名客户表态希望收购卑诗省的酒店，目前万事俱备只等放盘。 　　根据《路透社》取得全球酒店顾问公司HVS的最新销售数据显示，卑诗省去年共有4间酒店卖给与中国有关联的买家，是2011年的400%，上升幅度非常惊人。 　　HVS顾问公司加拿大董事总经理拉塞尔(Carrie Russell)透露，近年本省酒店的收购价格多在1,500万元至3,000万元之间，中国买家仍在寻求价格更高昂的豪华酒店，但难以如愿。 　　去年被Macdonald地产公司派驻上海开设分公司的斯卡罗(Dan Scarrow)也在接受本地英文传媒访问时表示，中国投资人对大型酒店的兴趣浓厚，至少有15名客户希望能购买酒店，但市场上却没有相应的酒店放盘。他称中国投资人希望看到立即能有收入的投资，同时在未来5至10年内还有开发潜力。 　　斯卡罗强调，这些投资人中不乏在中国已经有经营酒店经验的人士，但也有许多毫无经验的人希望踏入这个市场。不过他称对于没有经验的人，会建议他们考虑其他选择，例如有重新开发潜力的临街商铺等。 　　卑诗省其中一宗最出名的酒店交易，便是哈里逊温泉度假村(Harrison Hot Springs Resort and Spa)于2013年，以3,230万元的价格被中国投资人收购。

　　 中国热钱抢攻卑诗水源，打算以加拿大的「好水」攻打中国市场。（冯新摄） 卑诗的「好山好水」，在中国「好出名」。（网上图片） 　　两名中国富豪分别投资1,700万及2,000万加元，在卑诗省购入两处不同的水源，将加拿大的「天然好水」装瓶运往中国销售。有地产专家称中国热钱已经「多到不再满足于炒豪宅」，近年逐渐将眼光转向大型商业项目等「深层投资」，而任何加拿大的产品，都被中国消费者视为「好东西」。 　　主流传媒也注意到中国富豪的投资发生转型，认为新一批的中国投资人更愿意在本地扎根。 　　协助多名中国富豪在卑诗省投资商业地产的黎恆表示，一名中国富豪已经投下1,700万加元，委托他购买一间位于菲沙河谷智利域(Chilliwack)的瓶装水厂。他称这间水厂并非冰川矿泉水，而是抽取地下水的自流井，但仍比纯净水含有更多矿物质。 　　运回中国可赚「暴利」 　　「任何加拿大的产品，在中国都会变成好东西。」黎恆强调，这名中国富豪并非是为了移民，而是纯粹以生意角度进行投资。他称中国市场认为卑诗水源非常干净，远比中国本身的水源更好，因此加拿大的水在中国非常受欢迎。加上水厂本身已经有全套生产线，而且水本身也是容易运输的资源，因此卖回中国根本是「暴利」。 　　另一名廖姓移民顾问透露，购买水源已成为一种趋势，有另一名中国富豪准备斥资最少2,000万加元购买卑诗省一处水源，并打算兴建一座装瓶厂，将矿泉水出口至中国销售。他称目前已经有一名客户正在做出口瓶装水生意，每个月会从卑诗省运送200个货柜的瓶装水至中国。 　　黎恆指出，近年已经有愈来愈多的中国富豪，不再满足于投资豪宅地产这类「表面性投资」，逐渐将眼光转向大型商业项目的「深层投资」。他称一些人手上有300万加元，或许可以买一间温西豪宅收租或等增值，但如果是手上有3,000万甚至3亿加元的富豪，已经不会将豪宅出租或升值的微小收益看在眼里。更何况有些中国富豪在本地投资生意项目，可以和自己在中国的业务互补，获得的利益更大。 　　移民律师李克伦认为，中国富豪将大笔资金带到温哥华，一口气扫下多间豪宅的时代已经成为历史。本地主流传媒更称随着大温楼价不断攀升，加上中国经济政治瞬息万变，中国热钱已经开始转向相对稳定的卑诗省商业地产，包括酒店、高尔夫球场、农场、酒庄、水源等。 　　《路透社》本月稍早曾针对中国富豪投资大温撰写文章，称以往中国富豪多是为了加拿大公民身分前来，在拿到身分并把孩子送入学校后，便会回到原居地。但现在中国投资人已经转为「更愿意在加拿大扎根」，甚至会为了下一代在加拿大的生活而提前铺路。

23日，曼哈顿高等法院就检察官指控国宝银行（Abacus Federal Savings Bank）帮华人客户作弊申请房屋贷款一案举行庭审。此案曝光了华人移民社区一个看似矛盾的“怪”现象：从税表上看华人收入低，但却买得起几十万美元的房子，并且能够按时还贷，极少滞欠。   国宝董事长孙启诚的女儿、国宝总裁孙仪文（右1）、孙仪芬（左2）等与辩护律师John Wing（左1）走出法庭。（侨报记者林菁摄） 检控官和辩护律师各自发表开审陈词，接下来将传召证人，预计整个审判将持续两三个月。此案拖了两年多，2012年国宝银行和19名雇员被起诉，其中17人已经认罪并与政府合作，将为检方作证。 坐在被告席的是两位主管，首席信贷长、副总裁王耀华（YIU WAH WONG），贷款申请部的主管谭伟雄“雷蒙德”（WAI HUNG　“RAYMOND” TAM）。他们总共被控140项罪，主要针对32个房屋贷款，罪名包括串谋犯罪、房贷欺诈、重大盗窃、伪造商业文件等。 国宝董事长孙启诚在开庭后离去，因为他可能会出庭作证。孙启诚的4个女儿都出庭，其中一个女儿孙仪文是国宝总裁，另一个女儿孙仪芬是国宝律师。国宝聘请了知名律师John Wing为其辩护，准备打一场硬战。 检方：国宝“盗窃”房利美 检方称，国宝帮客户在房屋贷款文件上作假，使本来不符合条件的人拿到房利美（Fannie Mae）的贷款，这些客户大多数是在指甲店和餐馆打工的低收入者，按收入他们买不起房子。 房利美是政府赞助的机构，提供低息房贷，国宝把贷款转售给房利美，房利美再打包发行债券。 检方称，房利美为了降低风险，要求国宝必须核实贷款人的收入和雇用情况，但国宝却帮客户造假，增加了贷款风险。 检方举了一个例子：2007年，一个姓陈的女子到几家银行贷款被拒后，来到了国宝，她和丈夫摆摊卖小礼品，有4个孩子，夫妇在报税表上的年收入只有2万4000元。陈女士想买一栋45万元的房子，国宝的雇员在文件上帮她造假，谎称她月收入6000元，并且在其供货商的公司当主管。 陈女士通过“标会”筹到25万元做首付，“标会”其实也是一种贷款，而房利美规定首付不能是贷款，因为那样风险大。但国宝却帮陈女士作假，声称这笔钱是其丈夫捐赠的。 检方称，通常赠款都是整数，而陈女士的赠款却分11次，每次金额都带有几分钱的零头，暴露了其不明来历。 检方指国宝向房利美“销售谎言，盗窃钱财”，从2005年到2010年，国宝卖给房利美数千个贷款，赚取数以百万元的利润。 2009年底，国宝一名信贷员Ken Yu帮客户Chi女士造假，后来事情败露，客户到警察局报案，检方开始调查。 辩方：房利美没损失反而赚上亿 辩护律师John Wing开门见山地指出，如果说国宝盗窃房利美，那么一定给房利美造成损失，而实际上，房利美非但没损失，还赚取了巨额利息。国宝贷出去的款项，至今运作良好，极少有客户滞欠。 1990年国宝与房利美签订合约，国宝把贷款卖给房利美，每个贷款卖10万元，房利美收取利息。为了保险，房利美要求一旦发生倒账，可以要求国宝退回本金，并保留已经收取的利息。 辩方称，2005到2010年国宝有3000个房屋贷款，只有9个倒账，而房利美从中赚取200万元利息，过去20年里，国宝帮房利美赚了1.8亿元的利息。华人贷款的滞欠率很低，远远低于全国平均数。 律师把所有不当行为都归因给低层工作人员，这些人每做成一单贷款可以拿佣金，他们的所作所为银行高层管理人员并不知晓。国宝总裁孙仪文发现Ken Yu造假后很震惊，立刻解雇了他，并展开内部调查。 律师称，贷款给无法偿还的人，对银行有害无利，银行不会那么做。国宝的客户支付高达40%的首期，房利美贷款给他们风险很低，不管文件上写什么，华人有经济来源承担贷款。 律师称，国宝是一个小银行，创办人孙启诚从小移民美国，追求他的美国梦，他自己是律师，1990年创办国宝，把它办得像非营利机构，未拿走盈利，银行旨在帮助华人新移民。孙启诚有4个女儿，3个是律师，孙仪文从1996年其帮父亲管理银行。

　　今年冬季大温房市持续畅旺，随着春天即将到来，外界预测房市旺季可期。但房市也存在不少似是而非的“迷思”(myths)，卑诗法律公证人协会(SNPBC)特别举出其中八项，为民众解惑。 　　卑诗法律公证人协会主席布雷德(Wayne Braid)表示，随着春季即将到来，该协会会员已见到愈来愈多的房地产交易，他认为主要原因是房贷利率维持低档、强劲人口与就业增长，加上全国各地退休人士搬到卑诗以躲避冗长的寒冬，这些都有助本地购屋与租房需求。 　　他说卑诗省有一半以上的房地产交易是透过法律公证人完成过户手续，因此会员们对本省房市交易的买卖方有第一手观察，也经常被客户问到一些有关房地产的疑难杂症。 　　该协会整理出一般人最常见的房地产八大迷思，为民众解惑： 　　迷思一：房价高不可攀。事实上用“平均价”(average price)来统计，很容易让人产生卑诗省房价高不可攀的错觉，因为平均价很容易受温西一些高单价豪宅交易的影响而偏高。事实上普通家庭仍可在大温一些城镇找到可负担的住房。 　　迷思二：大温出租地产绝大多数是外国人所拥有。其实大温出租公寓买家主要都是本地人，现在的低利环境与高租屋需求，让他们认为现在是投资出租物业的好时机。 　　迷思三：利率小幅调涨将让负担加重，无力买房。事实上现在利率很低，就算小幅调涨也不会让每月摊还的房贷额暴增。 　　迷思四：买房时要准备大笔首期。许多人都以为买房时要准备大笔首期，但现在有许多买家只提供低额首期，仍可取得贷款。此外父母、家人提供协助的情况也愈来愈普遍。 　　迷思五：购买公寓与独立屋没什么两样。事实上公寓“价格”与独立屋“价值”之间的差距已愈来愈大，独立屋的供给有限，且永远不会供给过剩，但公寓推案量不断扩大，且公寓相较而言，比较好出租。 　　迷思六：只有律师可完成所有交易法律文件。其实法律公证人可就房地产交易提供客户法律咨询。目前卑诗省有一半以上的房地产交易是由法律公证人所完成。 　　迷思七：卖方延迟支付物业税，不影响售房。事实上尽管买家无需支付之前的物业税，但只要有逾期未付的物业税，房屋产权就无法过户给新屋主，卖主及其法律代表在过户前一定要付清所有物业税。 　　迷思八：自己找银行谈贷款可获较佳条件。其实民众透过房贷经纪往往可获较佳房贷利率及条件。  

  据英国金融时报报道，今年1月，中国新房价格再次出现了创纪录跌幅。 中国国家统计局(National Bureau of Statistics)表示，1月份房地产价格指数显示，新房价格同比下跌5.1%。在此之前，自2011年当前数据开始统计以来的最大跌幅，是2014年12月的同比下跌4.3%。 在跟踪研究的70个城市中，64个城市的房价在当月出现了下跌，此前房价下跌城市的数目是65个。 最近几个月，随着经济放缓以及投资者将资金从楼市转移至股市，房价已出现降温。中国许多中等规模的城市也遭遇了供应过剩。 房地产和相关产业占中国经济的比重接近四分之一。分析师预计，今年房地产业还会继续下行趋势——特别是考虑到去年全年本已巨大的库存依然出现了增长。 北京房价同比下跌3.2%，上海房价则同比下跌4.2%。

    　　据大温哥华房地产局公布的数据，大温地区独立屋的平均价格已经跨过百万加元门槛。     　　感觉上温哥华西区独立屋均价跨越百万还是不久前的事情，现在温东列治文乃至整个大温地区百万豪宅遍地开花，估计大街上随便扔一块石头，基本都能砸在百万富翁的头上，这个“造富”速度真的惊人。   　　按理说，百万富翁满大街跑，温哥华人民应该感觉无比幸福才对。实际上正好相反。因为房价高，地税就涨，账面上的财富只能画饼充饥，看不见吃不着，房子还是那房子，居住成本却提高了。所以房主坐在家里，身家越来越高，荷包越来越瘪，难免生闷气。而那些想在温哥华买房又囊中羞涩的人，只能望房兴叹，更是怒火中烧。 　　大家心情不好，就得找地方发泄一下，于是亚裔移民特别是被“土豪化” 的中国移民，就成为推高房价的罪魁祸首。 　　表面上看，整个大温地区的华人所占人口比例确实是大幅度提高，很多豪宅被华人面孔拿下也确有其事。不过房子是商品，温哥华是世界上“最适合居住的城市”，房价达到世界水平也是理所当然，其实和特定的族裔并没有直接关系。 　　当然，温哥华的房价也和中国的“造富”过程同步。如果早个几十年，中国大陆穷的叮当响，年工资不过几百甚至几十加币，哪里有到国外买房子的本钱?比如上海，当时根本没有房市，房子是政府或者单位分配给职工居住的，所以称为“公房”。后来有了商品房，才房价疯涨，造就了不少房姐房叔这样的富翁，随便卖几套房子就可以在温哥华买一套豪宅，所以房价上涨的根源还是资本主义的市场规律。现在温哥华有人提出各种限制买房条件，说到底不过是社会主义的理念而已。 　　目前房价暴涨是世界性的问题，不论是伦敦东京纽约，还是上海北京广州，都面临这个问题。在温哥华，这个问题通常只是在选举的时候拿出来炒作一下，当选政府其实是乐观其成，不必大费周章增加税率就可以不声不响地多收地税，这样天上掉馅饼的好事高兴还来不及，哪有限制的道理?其实享受房地产升值好处的人不少，只是不便发声为高房价叫好而已。这样，高房价就必须有个替罪羊。 　　于是，将房价政治化种族化就应运而生了。比如，New Brunswick大学的Ricardo Duchesne教授就直接指责是亚洲移民推高房价彻底摧毁了温哥华。他说，亚洲移民尤其是中国人涌入温哥华的速度过快，使这个充满英伦风的城市变成了亚洲味儿。按照他的说法，加拿大是白人创造的，所以加拿大必须按照白人的风格建设，必须保证白人的居住优先权。Ricardo教授的意思很清楚，就是认为英伦风格比亚洲风格优越，白人比亚洲人高贵。 　　这个观点并不新鲜，当初加国出台的各种歧视华人的政策，就是来自这种白人至上主义。白人种族更优秀的观点，不但深深地打动一些白人的心，甚至得到一些华人的认同。这就是为什么这种明显的种族主义言论得以在“学术自由”的幌子下招摇过市的原因。  

　　今年多伦多会迎来大选，和国会议员的选举，和最近中国旧历新年的热热闹闹，各政客纷纷作秀百年图的是宣传自己的形象和选票，各华人移民在朋友圈大晒和政客合影吃饭的也为数不少，看到朋友圈的这些怪相，老卜总是感叹，改造一个人的思想真难，这些受了千年等级制度影响的人，和在吹嘘拍马，奉承应和环境待惯了的人，你让他们一下子接受人人平等政客也是看选民脸色的观点也不大容易。   　　听闻某地产皮包公司的老板，就是拿了一些和本地政要如市长，议员部长的合影到国内也骗了几百万的项目钱，听说还在打官司，荒诞。   　　话题扯的有点远了。最近的多伦多房市只能用“疯狂”两个字来形容。 　　怎么说呢，目前象老卜这样还做专业分析的经纪基本上是给客人买不到房子了，目前的市场，尤其是华人喜好的社区，被抢的程度，没有最疯狂，只有更疯狂。 　　让人不是大跌眼睛，是跌碎眼镜一片，例子太多，不一一列举。 　　原因是什么呢，老卜认为有以下几点： 　　1. 国内(大陆)资金疯狂逃窜，部分资金跑到了加拿大多伦多，老卜认为这是拜托习和王的打虎，逐级深入，去年和前年是国家级，省部级，司厅级，但是别忘了，国内大量的大规模的腐败在地方，也就是地市，乡镇，身子村一级，这个层面的人数更多，如果还没被抓住之前，“安全转移”也许是最好的出路。 　　但作为职业经纪，和老卜一样的专业经纪绝不会去询问客人的资金来源，这是客人的隐私。 　　2. 人民币对加元的累加升值，导致一部分在路上的来加和国内资金蠢蠢欲动。这两年，人民币对加元升值在20%以上，这对于手里握有人民币资本的人来说，多伦多的物业感觉愈加便宜，人不过来资金过来投资的也不在少数。 　　3. 我之本民族对不动产的热爱，在国内实行商品化后，国内的人基本都没见识过房地产的大跌，国人对房产的热爱，就是一句话， “拿砖头胜过拿现金”。 　　4. 市场存量的短缺，鉴于多伦多房地产市场过去5年价格的加速增长，尤其在华人社区，普遍存在着“惜售”现象，对于学区房，更始到了逢房必抢的地步，很多人不卖的原因是，卖出去了，就买不回来了(以同样的价格) 　　5. 加拿大经济遭遇滑铁卢，原油大跌，制造业萎靡，舆论和经济实体普遍不看好当前的经济，加拿大央行两次出手降低利率，这让原先已经预测了好几年的持涨息论调的专家和一群草根，痛失所望。 　　降息，意味这借贷成本更低，也从一个方面使的目前的地产经济一枝独秀。 　　对于目前疯狂的市场，老卜作为一个草根专业人士，并不期望这样的现象，也时有感到彷徨和不解。 　　套用一句老话：饭得一口一口的吃，步子得一步一步的迈，步子迈大了，容易扯着蛋。  

  　　民调显示，大温运输公投反对阵营的支持率过去一个月间大幅上升，但一位来自美国的运输系统规画专家泰姆林(Jeffrey Tumlin)认为，大温交通局所提供的服务，是北美最佳的。   　　泰姆林说，大温民众对交通局的要求近乎完美，一有瑕疵，民众立刻就会想要惩罚交通局，但若以投下反对票的方式来表达不满，到头来受害的，还是仰赖大众交通工具的民众本身。 　　泰姆林建议大温民众必须「实际一点」，若期望交通局能有完美表现，就必须提供更多资金。他强调从基本面来看，交通局处理问题的方式，已经比其他地方好上太多。 　　泰姆林是运输顾问公司Nelson Nygaard旧金山分公司的策略总监。他曾在2013年时，协助大温交通局规划大温单车设施策略(regional cycling strategy)，Nelson Nygaard公司也曾替大温交通局担任顾问公司。  

在国内人民抢红包过年之时，两名中国买家选择在澳大利亚悉尼买古宅过春节。  2月21日，据《悉尼先驱晨报》报道，位于悉尼Roseville区内一所古宅目前有两名中国买家在进行“夺宅大战”，两人均希望将此房收入囊中，他们各自的出价均超过2000万人民币。 位于悉尼Roseville区Findlay大道23号的豪宅。        这座被追捧的古宅是建于1894年的Corona House，位于Findlay大道23号，面积达1700平方米，房内拥有6个豪华客房，是一栋意大利式建筑物。该栋古宅自1995年被康纳利（Connelly）夫妇以92.4万澳元买入之后，至今从未易手。        报道称，该栋古宅要售出的消息是由Domain网站发布的，2月19日已被卖出。据称，第一名买家在网上获悉消息后，愿出价475万澳元（约合人民币2328.6万元）购买，随后便直接前往古宅拜访业主。第二名买家在2月18日也亲自拜会业主，表示愿出价480万澳元（约合人民币2353万元）购买，该笔交易最终将在24小时内落实。        澳大利亚的房价在过去的两年半内上涨了23%，根据汇丰银行的预测，今年还将保持8%的涨势。目前澳大利亚较低的贷款利率对于房价的上涨起到了推动作用，而且澳大利亚央行表示进一步降息的可能性仍然很大。汇丰银行认为，来澳大利亚进行房产投资的海外人士将继续推高今年的房价，特别是来自中国的投资者。        澳大利亚人对于中国人豪掷千金买房早已司空见惯。       去年10月，中国富豪为抢到两个带有停车位的三居室公寓房产，不惜斥资180多万澳元（约合人民币882万元）。        根据澳大利亚某房产公司网站数据，中国已经是澳大利亚房地产最近几年的主要海外投资来源，但2015年这一需求可能将进一步上涨至20%。同时该公司称，澳大利亚将成为中国购房者除美国以外的第二投资热点。        从2015年7月，澳大利亚推出的新富豪移民签证PIV也刺激了中国富豪的移民意愿，该签证要求投资1500万澳元即可获得澳洲永久居民签证，这也加深了澳大利亚人民对中国人推高澳洲房价的猜测和担忧。  

    　　有大多区共管公寓华裔女买家入Offer后发现管理费与经纪所述的增加了10%，凭Offer内的条款(Condition)要求踢契退订不纳，入禀小额钱债法庭要求地产公司退订。小额钱债法庭判华女胜诉，地产公司不服告上安省法院，法官最近维持原判，以华女未有违反诚信为由，勒令地产公司退订。     　　安省地区法院法官佩里(J. Perell)最近就这宗案例作出判决。案件编号284/13，法官本月公布判决。   　　案中向小额钱债法庭入禀的原讼人是谢小姐，涉及的是一宗未有完成的地产交易买卖，该个共管公寓单位售价是33.99万元，答辩人是代理出售物业一间以服务905地区为主的地产公司，以及地产经纪苏达。 　　案情透露原诉人于2013年6月提出了Offer，内有一项条款，列明必须经过买家的律师审视过共管单位的“状况证书”(Status Certificate)，认为满意买卖才有效，然而当原诉人的律师阅过“状况证书”后，发觉单位的管理费与“柯化”内的有出入，费用由原来的285.96元，增加至314.56元，因此要求把买卖告吹，并要求退还1.6万元的按金，答辩人不肯退还订金，原讼人遂入禀安省小额钱债法庭，要求退订。 　　小额钱债法庭的署理法官迪露西亚(William C. De Lucia)判原诉人胜诉，除可获发还1.6万元的按金外，还可获得3895元的讼费。 　　答辩人不服遂向安省地区法院上诉，要求推翻安省小额钱债法庭的判决，然而法官佩里在判词中指出，在Offer中有明确指出官理费是285.96元，但在“状况证书”中却是314.56元，此外，在“状况证书”的附件中还列有一项一次性的特别评估费用(special assessment)，住户要付457.87元。 　　法官佩里在判词中并指出，署理法官迪露西亚的判决，理由在认同原讼人一直按照诚信处理案件，对于管理费上升近10%和一次性的特别评估费用，提出了合理和真诚的忧虑，正因为此她应获得退回订金。 　　因此法官佩里并不同意地产经纪苏达的上诉入禀书，并认为署理法官迪露西亚并未犯下任何错误。 　　地产经纪Mark Xiao指出，购买二手共管公寓单位，必须要求代表自己的律师阅看“状况证书”，这是保障买家利益的不二法门， 　　“状况证书”内清楚列明共管公寓的业主立案法团的财务状况，拥有的储备金，以及欠债等。此外，其他如共管公寓未来需要的维修项目、譬如是电梯、泳池、露台和外墙等的修项都有列明，这些都是影响将来管理费的重要因素。      

    这栋亚省豪宅，原本开价3790万元，现降至2889.9万元求售。(取材自地产局网站)     前总理穆隆尼位于魁省的豪宅挂牌一年半仍未卖出。(取材自地产局网站) 　　温哥华与多伦多豪宅市场红火，愈贵卖得愈快，但加拿大其他地区的豪宅却呈现「曲高和寡」情况，开价过高乏人问津，被迫大幅降价。前总理穆隆尼(Brian Mulroney)位于魁省的豪宅一年半前以795万元挂牌，现降至579万馀元;亚省也有开价3790万元豪宅，一口气降至2889万馀元。 　 　有人说没有卖不掉的「房子」，只有卖不掉的「价格」，言下之意是出售房子时，开价要符合行情，以免「曲高和寡」。   　　但在温哥华与多伦多，由于豪宅市场红火，过去几年似乎是愈贵的房子卖的愈快。不过加拿大其他地区情况并非如此，为数可观的豪宅因开价过高，在市场上挂牌求售超过一年，只能大幅降价。 　　加拿大前总理穆隆尼位于魁省西山市(Westmount)的豪宅，2013年9月以795万元的高价开出，但挂牌超过一年半却乏人问津，近期降至579万9999元。 　　穆隆尼的豪宅并非特例，列名全国最昂贵豪宅之一的亚省22号高速公路254002号牧场，占地242英亩，室内5000多平方尺，布置的美仑美奂，光是整修健身房就号称花费100万元。 　　这座曾由美国汽车大王享利福特(Henry Ford)家族拥有的豪宅之前开价3790万元，却久久无法成交，近期将挂牌价调低至2889万9000元，大减逾900万元。 　　民众只要到地产局的「多重列销系统」(MLS)上查询就可发现，不是只有房价全国最高的温哥华与多伦多才有数百万、甚至数千万元豪宅，但许多都是「曲高和寡」。 　　因此买不起豪宅的民众无需难过，因为还是有许多豪宅连有钱人都买不起。  

      　　巨型「怪兽屋」与传统特色独立屋的差别可以很大。（西温市府报告）   　　西温市议会将于今晚讨论备受争议的「怪兽屋」问题，市议会有意限制新建的独立屋总面积，必须与邻近现有房屋的面积成一定比例。有建筑商非常反对规范新屋面积，认为剥夺屋主自由，也会影响该市楼价。   　　区报《North Shore News》报道，市府职员建议修改现行附例，任何新建独立屋的总面积，不得比同区最细小地皮上最大单位的总面积大逾50%。 　　市府职员的报告称，西温居民自80年代起，就开始对大型独立屋的出现表示关注，认为这种趋势会摧毁有历史价值的房屋，破坏社区特色面貌，大大影响居民的生活质素，「居民普遍有一种西温特色正在失去的感觉」。这些改变包括新屋的大小、数量、总面积、高度，甚至围墙等。 　　西温市议会去年10月曾就「怪兽屋」问题进行公听会，当时大批建筑商挤满会场，非常反对规范新屋大小，指此举不单剥夺屋主的自由选择，还会令该市的楼价大跌。 　　地产经纪Marc Burrows当时说：「西温已不再是一个小渔村，有些居民太着重保存30年前的社区面貌，但这样会令下一代的投资者却步。」 　　市长史密斯(Michael Smith)当时说，虽然大部分建筑商都做得很好，但是时候需要有新规定出台，「有些建筑商真的完全不理社区居民的感受，以为这里是纽顿(Newton)而不是西温。」  

  　加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)首席经济师杜根(Bob Dugan)在里贾纳发表全国楼市展望时指出﹐目前加拿大仍未有泡沫爆的迹象。     　　由于原油价格大幅下滑﹐阿尔伯塔省的主要地产市场已出现了成交量急跌及新楼盘数目上升的局面﹐引来了关于当地楼市可能出现大型调整的忧虑。   　　不过﹐对于有关楼市泡沬可能爆破﹐导致屋价急跌及大批银主盘的说法﹐杜根不以为然。   　　他说﹕“在加拿大﹐我们目前看不到这样的情况。没有市场有多个引起我们关注的指标。”   　　以全国来说﹐屋价出现温和程度的过高﹐但主要是因为多伦多及温哥华两地所引致﹐而这两个市场占了全国地产市场超过25%。   　　杜根指出﹐有两三个市场的风险属于中度而非偏低﹐但整体来说看不见有泡沬迹象。   　　全国屋价温和程度过高   　　不过﹐他认为本国政策制定者及业主应当关注家庭债务偏高情况﹐尤其是当加拿大再次遇到诸如近期油价下跌的另一次经济冲击。他说﹕“我们应当关注债务的水平吗﹖我认为是应当的。”   　　15年前﹐加拿大人35%的净资产与房地产挂?u﹐但现时这个比率已上升至接近50%﹐而且流动资产负债比率则在下降之中。   　　资产集中房地产 易受冲击   　　这名专家指出﹐由于流动资产偏低﹐再加上资产集中在房地产及分散程度不足﹐财政状况会较为容易受到冲击。   　　然而﹐他补充称﹐好消息是借贷的利率正在降低。   　　加拿大中央银行已于上月下旬突然减息0.25厘﹐而目前市场普遍预期央行下月将会再度减息﹐因而可能令到影响银行最优惠利率的隔夜息口下调至0.5厘。   　　他表示﹐根据经济合作与发展组织(OECD)的资料﹐2012年加拿大人的债务与收入比率高达162%﹐比英国?美国及大部分工业国家为高。   　　相对于偏高的债务与收入比率﹐他更加担心加拿大人对经济冲击的承受能力。   　　他说﹐如果加拿大仍然处于有利的情况﹐那么便不用太过忧虑﹐但如果出现不利的情况﹐他会感到担心。