地产

每次说起房价上涨，很多人自然而然地会想到温哥华、多伦多等城市。殊不知，加拿大全国的房价都在疯涨，就连安省一个小镇的房子也被抢疯了。 安省Perth风景很不错，距离渥太华大概有一个小时的车程。 Barb Armstrong在这里有个平房，四间卧室，三个卫生间。 刚开始，他并不热衷于卖房，但是一个房地产的朋友给他们说现在楼市已经非常火热，然后他们就想着，把房子挂上去看看情况。 今年三月份中旬，他的房子挂牌出售，价格是$529,900。 没想到，这个房子竟然吸引了35个人看房，其中获得了11个offer，最终的售价竟然比开价高出了整整15万! 夫妻俩感觉自己就像是中了彩票，真的没想到竟然渥太华，甚至远在多伦多的人也会看中自己的房子。 不止是安省的小镇，就连温哥华岛Comox小镇居民也感受到了房价飞涨。 Lars Reese-Hansen已经到了退休的年级，想要把自己的大房子换成小房子养老。 没成想，大房子卖掉了，小房子却一直买不到，他中意地区的小房子一路飙升，他已经买不起了。 如今，60多岁的他也得四处排队，等待着新上市的房子。 希望，他能买到一个合适的房子，安度晚年。

独立屋价又涨18%大温这些地涨幅大 3月，大温地产局的统计数字显示，大温的房地产市场无论是销量还是售价，都在创造新的记录。房屋基准价格继续爬上新的高峰，达到$1,123,300， 对比2月的108万加元来说又涨了4万多加币，月环比涨幅3.6%。这一基准价格对比去年同期更是大涨了9.4%。而所有房型中，最贵、价格涨幅最大的还要属独立屋。 统计显示，大温3月独立屋的基准价格已经突破170万大关，共售出1965套，平均待售时间27天。独立屋的销量对比去年同期的852套来说，已经上涨了130.6%。翻了一倍还多。而独立屋基准价格170万，相比刚刚过去的2月已经又涨了4.9%，对比去年同期则上涨了17.9%。是大温所有房型中涨幅最大的类别。 对于市场上很多独立屋买家来说，一个犹豫的瞬间，房价似乎就从勉强买得起变成了无法企及的价位。从大温地产局各辖区来看，独立屋价格过去一年中上涨幅度最大的前三位分别是离西温哥华不远的博文岛，涨幅高达36.1%；其次是阳光海岸，涨幅34.6%；第三是高贵林港，涨幅27.7%。而上述3个市镇的独立屋售价也都相对便宜，博文岛基准价125.97万；阳光海岸基准价76.5万；高贵林港基准价122.64万。 其中，阳光海岸和博文岛的房屋销售加速，很大程度也受度假屋市场火热的拉动。根据预测，今年BC省度假屋的价格还将上涨15%，对于在这些度假屋区域购房的业主来说，应该算是不错的投资。对比2月来看，3月独立屋市场单月涨幅最大的分别是高贵林港（月涨幅8%）、惠斯勒和枫树岭（月涨幅都在7.3%）。 其中，枫树岭基准价为104.3万，惠斯勒基准价为187.4万。尽管统计显示大温房地产市场的上盘数量已经大幅增长，3月待售独立屋数量为3713套，但对比市场需求来说仍然有巨大的差距。这使得大温地区独立屋的售出与挂牌比率仍然居高不下，达到52.9%。当然，整个大温市场已经处于强势的卖方市场，售出与挂牌比率高达62.4%，其中最抢手的仍然是联排屋，该比率高达79.9%，其次为公寓为65.4%。按照惯例如果该比率高于20%则进入卖方市场，如果该比率低于12%则处于买方市场。而介于12%-20%区间属于平衡市场，房价则会相对平稳。从市场的现状来看，房价恐怕还有很多上涨的压力。目前大温市场中，最贵的独立屋仍然在温哥华西区，仅基准价就高达328.62万，但相比一年前已经上涨了10.4%，比2月的价格也涨了2.6%；其次是西温哥华，基准价也达304.34万；第三和第四分别是惠斯勒和北温，基准价分别为187.41万和185.31万。而从独立屋的销售数量来说，上涨幅度最大的是南三角洲（年涨幅195.8%），紧随其后的是惠斯勒（年涨幅194.7%）。郊区独立屋仍然是大温市场上最受欢迎的房型。  

  加拿大房市处于“崩溃”之前？“房价或要跌40%” 加拿大《金融邮报》上周报道说，全球知名信贷评级机构惠誉评级发表的一份报告指出，GTA地区的房屋平均被高估了32％，尽管现在各类房屋平均价格突破百万元，但房子并值不了这么多，如果吹去其泡沫成分，实际上均价最多应该只有78万元左右。看来这家评级机构还客气了，温哥华一名地产经纪语出惊人，他说加拿大现在房市很像美国发生崩溃之前的那个时候，如果他的预测准确，那么估计房价未来要跌40%！ 据多伦多英文网站NOW周一报道，这名地产经纪名叫梅杰（Adam Major），不仅是BC省地产公司Holywell Properties主管经纪人的经理，还是该公司旗下房地产跟踪网站Zealty.ca的首席执行官。梅杰最近表示，导致2008年美国房市崩盘的情况现在可能正在加拿大发生，他向政府及主管机构发出呼吁：“现在是时候采取一些行动了”。 众所周知，当年美国房市之所以崩溃，起因主要是所谓次按危机。而这位地产经纪指出，所谓次按危机说白了，就是为了帮助借贷人取得贷款资格，银行及金融机构为他们提供很低的“诱惑利率”（Teaser Rate）。“诱惑利率”也称为可调整利率，即在按揭贷款中，用一种很低的起始利率来诱惑借款人，而在一定还款期之后，贷款利率便开始调整并逐渐上升。 梅杰解释说：“在2005年至2006年的美国，银行售出的所有按揭贷款中，约有30％至40％是这样的'诱惑利率'，即最初的利率很低，但两年后却不断上升。”买家随后发现，利率上升导致按揭月供不断上涨，他们越来越付不起贷款。而雪上加霜的是，房价却开始下降，在房子越来越不值钱的情况下，他们无法为按揭贷款再融资。 梅杰指出，现在加拿大许多购房者目前获得的按揭利率为1.5％甚至更低，正因为如此，“我们现在处于一种状态，在加拿大出售的按揭贷款中，有近100％可能属于'诱惑利率'的按揭贷款。”为此梅杰算了一下账：如果某买家的固定按揭贷款为1.5％，若利率提高到3.5％，则付款额将增长30％。梅杰回忆说，大约在两三年前，加拿大的按揭贷款率为3.5％。 2007年，这一比率几乎高达6％。他说，按按揭利率5.5％计算，还款额就会相应增长63.5％。如果利率涨到7.5％，那么还款额就差不多比低利率时候要高一倍。 他说：“我认为按揭利率不会涨到7.5％，但回升到3.5％却是很容易的事情。会涨到5.5％吗？这意味着业主的月供会大幅增加，若现在每月要支付$3,000元，那么涨到5.5％之后，业主必须每月支付$4,905元才行。”梅杰说，现在的按揭利率低到令人难以置信，但他担心的是五年之后会怎样？他认为如果按揭利率真的涨到5.5％，那么加拿大很多人将养不起自己的房屋。   换句话说，如果按揭利率涨到5.5％，那么按目前的房价，不仅没有很多人买得起房，即使买了也很难付得起月供。接踵而来的是，在无人付得起贷款，买不起房产的时候，很多卖家便在市场上找不到买家，这当然将对价格造成下行的压力。梅杰大胆预测说：“如果加拿大的平均按揭利率在五年内达到5.5％，我们可能会看到房价下跌，最多可能下跌40％。” 梅杰指出，与2008年市场崩盘之前的美国房地产相比，现在加拿大的房价被高估得更多。他说：“我们在加拿大看到的房价调整幅度可能超过美国。当时美国房价下跌了34％，而我们现在的房价被高估得更多，那么由于加拿大房价会跌多少？”梅杰警告说，现在加拿大市场很热，就像着火一样，一不小心，就有可能“玩火自焚”。他说也许现在很多人头脑发热，不会相信他的说法，但是有句谚语说：“千万不要去抓即将落下的刀子”（“never catch a falling knife”），这就是他的忠告。目前加拿大央行已经意识到市场出现投机炒房的情况，不过并不打算干预，且在最近一次的议息会议之后仍然保持低利率，称疫情之下需要刺激经济，但本国的按揭利率实际上已经悄然上升了。  

加拿大持续的高房价令一些普通人担心，他们要在有生之年住进心仪房子的梦想，最后有可能只是一场镜花水月。 去年12月时，加拿大房地产协会(CREA)警告称，预计加拿大的平均房价将在2021年达到62万元。而本月CREA就有报告称，2月份的房屋销售与去年同期相比增长了39.2%，平均价格达到67.8万元，较上年同期增长25%。 价格上涨的部分原因是新冠疫情，人们离开了多伦多和温哥华等大城市，涌到周边地区，推高了当地的房价。 在疫情中，楼户市场表现更好的加拿大东部省份，已有大量人口迁往那处长期居住，导致当地房价也在飚升。 经济学家Armine Yalnizyan认为，加拿大人或对“置业安居”的观念有彻底的变化。 “我们以前一直认为『置业安居』是最好的。这概念是在40年前提出来的，这导致许多人认为，如不能买房，就是你作为成年人的某种失败，尤其是对年轻人来说，但任何一个人并不需要拥有房屋才被视为成功。” 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周报告称，多伦多、渥太华、哈利法克斯、咸美顿和纽宾士域省的蒙克顿(Moncton)这5个城市，当地的住房市场极易受到不稳定因素的影响。但总体上还是认为，全国住房市场面临的风险只是中等。 但在2月，加拿大银行就已警告，楼房市场有过热的早期迹象。路透社最近的一篇文章也称，加拿大的火爆住房市场正熊熊燃烧。 早在2019年5月，CMHC总裁兼首席执行官西德尔(Evan Siddall)便警告，加拿大对“置业安居”的概念不可持续。 但即使房价在疫情结束后开始下跌，满地可银行首席经济学家波特(Doug Porter)依然怀疑，加拿大人的固有想法是否会发生重大的变化。 “坦率地说，我们以前曾见过这种轮迴。1980年代末期房价暴涨，然后在1990年代初某些城市房价暴跌，这种情况持续了大约10年。我相信拥有住房的愿望不会完全消失。”

据《星报》报道，自从20世纪80年代后期以来，加拿大楼市首次出现过热现象。有经济学家警告，加拿大楼市市场面临严重的泡沫危机。   前美林证券（Merrill Lynch）首席经济学家、目前是Rosenberg Research and Associates Inc.的创始人罗森伯格（David Rosenberg）认为，多伦多的房价被高估，使该市成为北美有泡沫风险的城市，类似美国当年“泡沫”的状况，“泡沫”最终以灾难性的崩溃告终。 罗森伯格说：“现在我所观察到的几乎所有的指标而言，加拿大房地产市场的金融状况都与当年美国的情况相似，政商界人士应该重视。” 大流行期间，由于联邦政府推出系列纾困措施，央行也出台超低利率措施救市，令经济得以逐步恢复，房地产也进入“卖家市场”，房价不断攀升。多伦多地区房价平均上涨14.9%，价格达105万元。 在905地区的独立屋均价比上一年高出近30%，是整个房市均价涨幅最强的区块。 加拿大按揭与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）和多伦多地产局（Toronto Regional Real Estate Board)表示，今年不大可能发生市场下跌而产生风险的情况。 罗森伯格对此表示不认同，他认为若楼市价格下跌，那么有可能严重影响经济情况。若贷款利率上升，使得那些在大流行期间享受史上最低利率去购买房屋的客户，支付比他们预期更多的贷款。 罗森伯格说：“ 这让我想起2006年时任美联储主席伯南克曾对公众表示，房价永远不会下跌，当时我曾警告客户和对冲基金经理，表示房地产市场的崩溃可能会破坏整个经济市场，泡沫即将爆破，然而并没有人相信我的警告。” 事实证明，罗森伯格当年的警告是正确的。2008年，由于美国国内抵押贷款违约和法拍屋急剧增加所引发的金融危机，它对全球各地银行与金融市场产生了重大的不良后果。 加拿大皇家银行高级经济学家霍格（Robert Hogue）也表示，政策制定者必须作出干预，以遏制房价的飙升。霍格认为，楼市过热的市场可能会危及未来的经济稳定，并给政府带来沉重的成本代价。 联邦政府暂未表示是否采取措施冷却楼市，当被问及将于4月19日发布的财政预算是否考虑新的住房政策，财政部官员只表示他们会继续密切关注房地产市场的健康和稳定。 多伦多Realosophy经纪公司的帕萨利斯（John Pasalis）表示，当每年房价上涨30%时，是不正常的，按照所有客观标准，这都是“泡沫”。帕萨利斯认为，遏制楼市飙升的办法并不是银行利率的高低，而是抑制楼市投机并进行楼市调控。 滑铁卢经济学教授Jean-Paul Lam 承认，一旦疫苗广泛使用，且移民重新开始，本已紧张的楼市会变得更具竞争力，市场需求进一步增长。一些经济学家呼吁采取降温措施，是因为他们担心是否有更多投机行为在恶意提高楼价。 市场研究公司North Cove Advisors总裁拉比杜(Ben Rabidoux)表示，如今，民众想在加拿大致富的想法就是购买房地产，由于海外买家的涌入以及专业人士加入炒楼热潮，令楼市热上加热。 拉比杜最后表示，加拿大人会把买房成为人生中的一个重要梦想，理所当地然地奋斗。