地产

1月份全国房屋销售量再创新高，大温地区房市也持续火热。有地产经纪指出，由于供应需求高、库存有限，导致许多价位适中的挂牌房源十分枪手，出现多名买家竞价的情况。 大温地产经纪庄丽雯表示，1月大温房屋市场势头强劲，特别是100万到200万价位的独立屋，销售量较去年同期有近60%增长。这些独立屋主要集中在北素里、北温、高贵林、枫树岭（Maple Ridge）等，也有部分位于温东等地区。 她指出，受房价影响，越来越多买家将目光投向温市以外地区。以枫树岭一套占地面积7,240呎的独立屋，上月以98.9万元的价格挂牌出售，6天内售出，最终售价达到113万元。 庄丽雯表示，冬季通常是房市较淡的时期，但今年有所不同。主要原因是受疫情影响，许多往年在这个季节外出度假的民众都留在家中，有些开始考虑居住环境。另一方面，冬季挂牌房源相对较少，面对买家的高需求，导致出现竞价的情况。 她举例，以北温一套土地面积7,000呎、99年屋龄的独立屋为例，1月份挂牌叫价139.99万元，共收到31组出价，最后以180万元的价格成家。市场火热程度可见一斑。 数百万元住房非本地买家所好 卑诗省华人地产专业协会副会长陈永权周三接受《星岛日报》记者专访时表示，大温地区房市持续火热，尤其是100万以内的柏文及城市屋，100万到200万的独立屋等，因为可负担性相对较高，经常出现买家抢购的情况。相较而言，300万以上的独立屋因涉及“学校税”（school tax）等问题，不是本地买家最青睐的目标。 他指出，由于疫情原因，不少民众在过去一年的旅游开支、娱乐消费减少，节约下更多存款用于升级住房环境，加上利率持续走低，令一些人的购买能力增强。而面对当前的高供应需求，房源库存却很有限，房市更加紧俏。 他分析，随着疫苗逐步到位，疫情更加稳定，经济的恢复和前景都十分乐观，加上旅行限制放宽后会看到更多移民的到来，都会带动需求的持续增长。大温地区房屋销售相信仍会持续火热。 根据大温地产局（REBGV）发布的最新数据，大温地区在2021年延续了去年年底的火热势头，1月份共销售2,389套住房，包括740套独立屋、454套城市屋就1,195套柏文，总体销量与去年同期相比增长52.1%。  

在美国买卖地产和房产，你永远不知道你的买家看中了什么。 在美国，拥有一处房产并不是财富的象征，很可能是负担的开始，你要为它缴纳房产税、保险费、高额的人工维修费用等等。   受新冠肺炎疫情影响，美国经济受到了严重的打击，但住宅房地产市场却是一个例外，在房地产经纪人和投资者黄永明看来，这是因为美国的土地买卖方式众多，每个人对土地的需要并不全然受到宏观经济状况的影响。 三年前，黄永明赴美生活，在得克萨斯考取了房地产经纪人的执照，在他的观察中，由于美国主要实行土地私有制，土地买卖的方式和中国截然不同，购买土地的理由也千差万别。 在他的客户中，有人买地自住，趁年轻买下自己喜欢的一片地，留到以后退休时居住；有人买地狩猎，有人买地是为了挖掘地下的宝藏……你永远不知道买家看中的是这片土地上的什么价值。 全现在采访了黄永明，请他聊了聊华人眼中的美国房地产市场，以下是黄永明的自述： 我是一个狂热的美剧爱好者，2015年，美剧在中国的播出要先审后播，推迟6个月才能够播放。当时我就想，这怎么行，我要直接去美国看。 两年后，我从北京飞往休斯敦，没有一个亲戚朋友，我意识到这是一个在陌生社会重新开始的机会，怎么在陌生的制度里生存下来，并建立起你的财务安全？忽然觉得很有意思，它可能比美剧还要精彩。 我的职业是房地产投资，在美国的德克萨斯州拿到了房地产经纪人的执照，生活在休斯顿。在这边注册了两家公司，一家是房地产投资，另外一家公司做投资培训。 提到房地产投资，人们的第一反应甚至说唯一的反应就是买了房，然后等它升值。但是美国的方式就很不一样。因为美国70%的土地私有，买卖方式和中国千差万别。更重要的是，我并不需要特别雄厚的资本就能从事这项投资。你甚至可以花几千美元去买一块地，仅仅是用来拴你家里的几匹马。 我主要做的是tax lien（房产税留置权）的投资，这跟美国的房产税制度有关。在美国，个人或企业持有房产或土地每年都需要缴纳房地产税。这笔税根据土地的位置和大小各有不同，常常有人因为各种各样的原因，没办法或不愿意交出这笔钱。那么政府就会标记拖欠税务的房产，将房屋的tax lien（房产税留置权）拍卖出去。 欠税的原因有很多。比如个人债务过高，交不出这笔钱。美国的家庭负债率很高，去年底达到了每月平均家庭负债14.5万美元。   美国家庭债务变化情况 图源：路透社 但更多的情况并不是由缺钱导致的，通信上的原因也很常见，但政府不会因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交多少税，什么时间该交了。如果信件在送达的过程当中出了问题，业主不管是公司还是个人，因为各种原因没收到信，可能就耽误了税务缴纳。 曾经有一家连锁药店的大型停车场因为欠税被拍卖了，这家公司面临的处境就很尴尬。在美国，大型的药店没有停车场是开不下去的，于是他必须花更多的钱把停车场租回来，后来他们公司去寻找未缴税的原因，才发现是通信地址导致的误会，但没有任何其它的办法。 美国市场是合同至上的。我们还经常遇到的情况是，这块地的所有者全部都过世了导致没能缴税。有时是业主过世了，继承人不愿意去交这个税，或者是没有能力去交税，或者是他们不知道他们自己继承了这块地。 有一次，我们拍到了一块由公司持有的地，这个公司的两个合伙人都过世了，但是在他们过世之前没有把公司解散。就造成了这个地仍然是由公司持有的，又没有实际的管理人有权缴纳房产税。只好等到期拍卖。 还有的情况是业主年纪大了，忘记按时缴税，或者离婚后夫妻双方搬离原住地，又没人想起给一起住过的房子缴税，房子的留置权就被政府拍卖了。 我们做的事情就是作为投资者参与拍卖，但你拍得的所有权并不是房屋的直接产权，而是债务的所有权。tax lien被拍卖后，业主可以在一定时间内赎回，不同的州对赎回的规定不一样，大约是6个月到3年不等。那么我从中可以获得一定的利息。但是超过了规定可以赎回的时间，业主还是没能将它赎回，那么我就可以非常低的成本拿到房屋的产权。通过这种方式，我们通常能以市场价的5%~25%拿到一处房产或地产的产权，再以市场价或者略低于市场价的价格卖给合适的买方。 那我怎么去找要买方呢？最重要也是最简单的一种方式就是发电子邮件，我们会直接给这些给一个区域的业主大量寄信，告诉他们说我们有什么样的土地或房产，业主姓名和通信地址属于公开信息，你可以完全合法的手段去获取。 美国对于土地的需求五花八门，最多的一类就是建筑商，其次是用来自住。2020年11月一栋待售的美国房屋。 许多人会在自己年轻的时候，在某个喜欢的地方买下一块地，等到退休的时候在上面建房居住。通常他们看中的，都是一些远离城市的空地。 加上很多年轻人住在很拥挤的大都市里，比如洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约等等这些地方，一家人住在很小的公寓里，他们通常都会有一个搬家的梦想，要到什么地方去买块大一点的地，在上面盖自己的房子。 还有一种是批发出售，全球知名富豪比尔盖茨（Bill Gates）在美国各州收购农田，至今总共面积已达242000英亩，是美国最大的私人农业用地所有者。在美国，土地本身也是家族财富传承的手段。房子是有寿命的，但是土地谁也破坏不了，所以可以一代代传承下去。   美国一处农场 图源：AFP 在美国，另一个热门的房地产业务是买卖自助仓储用地，自助仓储在中国暂时没有很大的市场，但是它在美国的数量比麦当劳的门店的数量都要多。因为美国人购买和存放的东西特别多，家里面根本放不下，尤其是在一个消费社会，人们买的东西越来越多，电子产品更新换代越来越快，一个手机买回家没多久就感觉旧了。 由于土地所有者拥有地下的一切财富。在美国买卖地产和房产，你永远不知道你的买家在想什么，再加上美国是一个移民国家，人们的文化千差万别，价值观千差万别。 我记得有个同事在亚利桑那州拍下了一块20英亩的地，这块地上有一条季节性的河流经过。到了特定的季节会河水泛滥，所以这块土地没有住宅价值，因此价格也特别低，800美元就买到了。 当这块地挂牌出售的时候，一位卖家以9600的美金拍下了。我们反复跟买家确认，真的要买吗？对方才说，自己是来寻宝的，根据他的研究，在这条季节性河流附近有宝石。后来和这个买家断了联系，也不知道他现在淘到了宝石没有。 除了土地的快速翻卖带来的投资收入，我还在慢慢建立自己的被动收入。在美国的话，钱放在银行账户放在银行里面是亏的，所以大家的钱都放在退休投资账户，或者是基金、股票、债券、房地产等等。我的方式是做房地产的卖方融资，比如，我手里有一块地，你想买，但是你因为各种原因贷不到款，那么就可以签订一个分期付款的合同。比方说这块地卖8万美元，你付我20%的首付，剩下的64,000，分10期还给我。这样我既是卖家，也承担了银行的功能。 最后的投资回报就是，我以25,000左右低价购买了这块地，我以80,000的价格卖给需要的人，对方付我16,000，然后再付我一年的月供，成本就已经收回来了。顺利的话，到明年，我的被动收入就可以支撑我在美国的生活了。 刚到美国的时候，我从事的是自己的老本行，出版和编辑，但我很快就注意到了房地产，因为它和我们的房地产制度截然不同。在美国，如果你买房是自己住房需要，是一种纯支出的行为，是有很多的成本的。比如房产税、房屋保险费、高额的人工维修费用、水电费用等等。每个月固定有至少几百美元的支出。 很多美国人就会选择把房子租出去一部分来覆盖自住的成本。所以很多人说在北京买一套房子的价格可以在美国住别墅了，尽管确实如此，但这样的生活很难维持，因为房子越大，房产税也越重，养护成本也很高，每个月浇草地就得600美元。 另外一方面，房地产它确实也是在美国去建立财富，获得被动收入的方式之一。 为了成功转行，每一天我都会让自己至少解决一个问题，在本子上记下来，在美国三年多，我基本上除了吃饭睡觉以外都在都在琢磨房地产的问题。我攒下了几个本子，我把那个本子叫做365天的胜利。 尽管大多数时候，我都在家工作，没有太多的娱乐和社交，但我没有特别多的负面情绪，有的时候只是念头一闪，觉得还挺累的，但是这个念头可能也就是一闪就过去了，然后又重新投入工作中。 我感觉自己就在一个真实版的大富翁游戏里，尽管没有什么奇迹发生，让我一夜暴富，但走的每一步都获得了一点回报。

加拿大有一名古董收藏家日前用1万美元买下了一名已故钢琴老师的遗物，没想到被亲友嘲笑为“垃圾屋”的内部却处处充满惊喜。已故屋主留下了不少珍宝，这位收藏家经过整理后拍卖大赚40万美元，让原先看衰的亲友都跌破眼镜。 据报道，加拿大古董收藏家亚历克斯阿奇博尔德（Alex Archbold）与妻子经营一家古董店，经常会去回收场寻宝，同时他们也经营了一个Youtube频道。有一次交易中认识了钢琴老师贝蒂拉克（Bette－Joan Rac），之后2人只要在咖啡厅遇到都会寒暄几句。他形容拉克就像一朵鲜艳的花朵，总是穿着五颜六色的衣服，时常带着灿烂的笑容。 去年12月，拉克病故后，她的亲友决定将她身后留下一栋房子卖掉。阿奇博尔德得知消息后，决定花1万美元买下拉克留下来的房子，他知道拉克留下了一架钢琴。 他本来想说能找到等同于1万美金的价值物品，但听到别人说拉克夫人的收入不高，没有多少钱，于是他不抱太大期望，购买的原因也是认为能替Youtube频道带来一些流量。 阿奇博尔德进门后才发现对方有囤积癖，屋内到处都塞满各种积满灰尘的餐具、书籍、罐头等杂物，几乎没有可以坐下来的空间，亲友们听说了这件事，都忍不住调侃阿奇博尔德花大钱买一个“垃圾屋”。 尽管如此，阿奇博尔德还是花时间好好打扫了拉克的屋子，整理的过程中，他才发现原来拉克囤积的不是只有杂物，还有古董相机、珠宝、银币，一个装满金项链及戒指的袋子，重达2公斤的银条，在拉克的地下室，更堆满皮草大衣和精品服饰。这让阿奇博尔德相当惊讶，他惊呼拉克原来是一名大富翁，她家里的收藏甚至比古董猎人还要多。而这些惊人的发现也让阿奇博尔德的亲友看傻了眼。 阿奇博尔德仅保留最初引起他兴趣的那架钢琴，不能卖的家具和衣服则捐给慈善机构，其余屋内发现的所有珍宝经过整理后进行了3次拍卖后，总共收益为40万美元。他也开心说：“我们投资了1万美元，最后卖出40万美元，这是我至今做过最好的投资了。”

刚刚，大温地产局REBGV发布了2021年1月的大温地产销售数据，温哥华地区的住房市场延续了去年年底的劲头，房屋销售超过了待售房屋的供应。1月份，大温总共卖出2389套房子，包括740套独立屋、454套城市屋和1,195套公寓。销量与去年同期相比暴增52.1%，比过去10年1月份的平均销量高出36.4%。 REBGV主席Colette Gerber表示：“房屋销售活动远高于1月平均水平，待售房屋供应无法跟上步伐，这导致购房者之间的竞争加剧，价格上涨。”  库存不足，推动价格上涨   1月份新上市4,480套房源，与2020年1月上市的3,872套住宅相比，这一数字增长了15.7%，比去年12月份的2409套增长了86%。目前在大温哥华地区MLS®系统上市的房屋总数为8,306套，与2020年1月（8,617套）相比减少了3.6％，与2020年12月（8,538套）相比减少了2.7％。 售挂比持续高位，房价上涨压力明显 2021年1月的总体售挂比比率为28.8%。独立屋本月售挂比是26.3%、城市屋37.6%、公寓27.8%。 老生常谈：售挂比超过20%，就说明这个市场很活跃。当房价比率持续下降至12％以下时，就会出现房价下跌的压力，而在几个月内连续超过20％时，房价往往会受到上涨的压力。 “过去六个月，大流行期间住房需求的转变，以及处于历史低位的利率，是推动市场需求的关键因素，一些人几年前设法进入这个市场，看到自己的房子升值了，现在他们正寻求在市场上升级，以适应他们不断变化的需求。”REBGV主席Colette Gerber分析说。 房价继续全面上涨 MLS®住宅价格指数表明，大温地产局区域所有住宅物业综合基准价目前为$1,056,600。与2020年1月和12月相比，这一增幅分别为5.5%和0.9%。 •2021年1月独立式住宅的销售量达到740套，比2020年1月的439套增加了68.6%。独立式住宅的基准价格为$1,576,800，这比2020年1月增长了10.8％，与2020年12月相比增长了1.4%。 •2021年1月公寓住宅销售量达到1,195套，比2020年1月的814套增加了46.8%。公寓住宅的基准价格为$680,800，这比2020年1月增长了2.2％，与2020年12月相比价格增长了0.6%。 •2021年1月联排屋销售量为454套，比2020年1月的318套增加了42.8%。基准价格为$815,800，这比2020年1月增长了4.3％，与2020年12月相比增长了0.2％。 菲沙河谷地区1月销量创纪录 比当月正常水平高72％ 菲沙河谷地产局（FVREB）今天也公布了上月数据。1月份，菲沙河谷总共卖出 1,718套房子，同比增长76%，比当月的正常水平高72％，也创造了有数据统计以来最高1月销量，比之前2016年1月的最高纪录1,138套，高出28%。 1月新增挂牌2,784套，较去年1月增加26％。本月活跃库存总量为4,210套，但仍比十年平均水平低30％。 2021年1月，在菲沙河谷出售单户独立屋的平均天数为35天，而2020年1月为60天。出售联排别墅的平均时间为28天，出售公寓的平均时间为37天，而去年1月分别为47天和49天。 1月份，该地区独立屋、公寓、联排别墅基准价格分别为$1,106,500、$439,800、$580,800，和去年同期相比，分别增长了15.2 %，4.4 %和7.2%。

多伦多政府福利房（也称廉租屋）申请难，即使按照政府官方的说法，申请一套单人房要等至少7年，若申请一居室或两居室，那么申请者要做好10年以上的心理准备。 这还是官方说法，实际上很多人等了不止这么长时间。比如多伦多市民史密斯（Dave Smith）今年1月份终于等到好消息，第一次得到了一套单人房的offer。他对《多伦多星报》表示，盼星星盼月亮，他终于等到了，实际上他记得自己是在2001年申请的。也就是说，这一等就是20年！ 《星报》报道说，多伦多廉租屋申请者名单不断加长，截至今年1月已经增加到81,000，而申请过程如此漫长。鉴于这一状况，多伦多市府正考虑对申请政策作出较大改变，以加快申请进程，缩短申请者的轮候时间。 （Global News） 根据《星报》得到的消息，市府官员表示，多伦多计划推出一个新的数字化系统，以处理其廉租屋轮候名单。 首先，在新系统之下，每个申请人都有自己的户头，并在网上对相关文件进行更新。申请人被要求每年在网上至少确认其申请一次。 目前的情况下，如果申请人没有主动确认自己的申请，政府机构会以手动方式，也即写信通知申请人。新系统启用之后会以电子方式提醒申请人，而这一手动流程将被取消。 其次，市府希望新系统能够更快地让空置单元有人住进去，因为在疫情之下多伦多廉租房的空置率一直在稳步上升。为了提高效率，新系统不再让申请人完全被动地等待offer，而是鼓励排名在前的申请人主动选择。按照市府官员的说法，这意味着申请流程从传统的等待系统，过渡到基于申请者选择的系统（choice-based system）。 第三，也许是政策改变最大的方面，就是将采用省级强制性只提供一次offer的规则（one-offer rule）。按照该项规则，申请者在获得一次offer之后如果不满意予以拒绝，则会失去排队资格。 政府廉租屋不仅申请难，而且申请流程效率低下一直饱受批评。多伦多总审计长在2019年的审计报告中指出，只有13％的廉租屋offer被申请者接受。情况各种各样，有的是发出offer之后，根本无法联系到合乎资格的申请人；再是申请人因某些原因不满意而拒绝offer。因为按照现行政策，申请者有三次机会获得offer，拒绝第一个或第二个offer，还有第三个offer，正是这个心态，导致申请人“这山望着那山高”，一次又一次拒绝一般人等都等不到的offer。 多伦多总审计长发现，仅在2018年，这些问题不仅使多伦多市损失了700万元，而且原本要租出去的单位仍然空置在那儿，造成了极大的资源浪费与不平等。 安省麦克马斯特大学（McMaster University）政府福利房方面的专家邓恩（Jim Dunn）教授评论说，一次性提供系统的一个关键问题是，申请者可能仅出于失去排队位置的担心而接受offer，“这样就有点强迫的意味，迫使人们不得不接受他们实际上并不想要的廉租屋。” 不过，多伦多市府希望基于选择的住房提供模式能够缓解这一问题。有市府官员表示，空出的单元将至少上市两周，然后根据时间顺序和优先级，提供给那些表示有兴趣，而且排在最前面的人。 《星报》称，多伦多市府新系统的一些细节尚待完善，其中包括申请者排名有多高，才有获得选择上市廉租屋的机会等等。 相关信息请见本网此前相关报道：几万人排队：多伦多廉租屋居然有那么多空置？