地产

2021 房市开年红，1 月尚未过半，已可看出，独立屋仍延续刚过去的圣诞月，表现亮眼。即使差强人意的物业，上市后也会立刻受到众多买家关注;有低开高走抢单物业，周末预约看房的经纪过百，真正的僧多粥少。 疫情一波三折，变异病毒已经登陆，安省每天感染人数几乎失控，令人心忧。兵荒马乱的加拿大，唯有房市，病态般亢奋。 无论房市多火爆，市场上总有因年久失修，升级不当而滞销的物业;而那些装修和升级实惠且养眼的房，即便是在相对平静的市场下，也会脱颖而出，被买家抢走。 过去这些年里，无论带买家看房，还是为卖家售房，虽角度不同，但在物业装修，室内外升级上，有一些来自实践中的心得。 作为业主，平常的日子里，不卖房也可能会想着给自家物业做些必要升级，毕竟，个人生活质量才是头等大事。 想说的是，即使您在做升级装修的那一刻，完全没有要卖房的打算，也务必将未来 “可能会卖房 ” 纳入考虑。 如果完全按照个人喜好装修，而您还特立独行，品味非主流，装修自然无法顾及大众的接受程度，真到卖房那一天，应了那句：“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一 ” ，错过一万个买家，悔之不及。 哪些装修性价比高，回报率好，物超所值呢?今天就由外及里，提纲挈领的说说。 1. 外墙贴石。用人造石，抑或天然石，替代乙烯塑料板，尤其房前，进门，书写门牌号的门楣，房左右侧面拐角处，总之从正面一眼能看到的所有地方，贴石。门脸贴石头的房，看着非常上档次。 成本上，举例：铺设36 尺的门框，40 尺屋角，一条门楣，材料包括两层防水隔层，防腐板与固定，通常的开销大约是 $9500, 可收回 96% 成本，回报率高，且加快售房速度。 贴石头关乎房子的脸面，而侧面，后面等整体外墙，有时也需改观，且有很多不同方式。如果您家外墙非常老旧，破皮凹陷，断壁残桓的感觉，这就像挺好一个人，穿着乞丐服，怎么看都是穷相，那就最好换新墙面。 不想成本太大，可以换全新纤维水泥板，还想更便宜，那就用前边说的那种聚乙烯塑料板来换，同样面积，比纤维水泥板便宜大约 $3500。 纤维水泥板贴墙回报率 76%，塑料板墙面回报率 74%。 2. 换全新车库门。现代感强的全新车库门，成本回报率 95%，和外墙贴石不相伯仲。 更换一个全新四节车库门，承重转轮钢轨，如果可以使用原有大马力启动器，大约 $3500 上下，两个门 $ 7000 左右。好质量现代车库门，不但吸引羡慕眼光，也可能让潜在买家下单决定更快。 3. 换窗(材质是乙烯基塑料)。换窗不是小钱，一个标准独立屋，2000尺上下，如果您要那种隔热，挡寒高效节能窗，并且和原窗框搭配，整套屋换下来，大约要 $18000 到 $ 20000 ，大宅子换所有窗，几万加币也不稀奇。换窗回报率大约在 72 % 。 近几年接触的买家客人，都知道换窗很耗资，所以，一套换了节能新窗的物业，会让买家感觉自己额外节约很多钱，捡个大便宜。不过呢，是否换过窗，不是决定买卖成败的关键，所以，算是一个加分项吧。 4. 厨房微升级。厨房升级回报率不低，大约是 78%。为啥加个“微” ?因为厨房过分装修升级，被业界视为“过犹不及”，反而是减分项。我见过有厨房装修成专业大厨的水平，冷荤和热菜分开烹制，装修成本巨贵，但却真的只适合大厨来用。 厨房，卫生间以及全屋木地板，这些必要装修过去被提过多次，大家都知道回报很不错，厨房升级，是其中最出彩，最有必要的一项，哪怕别的不做，厨房至少也要微整容。普通厨房升级，包括但不局限：更换台面，橱柜翻新，柜子把手，全套厨房节能电器，地面瓷砖和墙壁粉刷。 哪些装修或升级，在物业重售时回报率最低，最不值得做呢? 1.  卧室合并。为了空间大，把两个小卧室合并成一个大卧室;或者，疫情下，家里没有专门办公室，主人需要居家办公，于是将卧室大改装，成为专门办公室。 少一个卧室，可不是小事儿，卖房时，因此掉价10% 完全有可能，除非您家空间超级大，且最少有 6 个以上卧室，将两小卧合并成一大卧，也许勉强可以，否则一定不要合并卧室。 如果您想多一个办公室出来，可以暂时把一个卧室开辟成办公地，但一定不要有大动作，要随时可以切换回卧室模式。 2.  贴壁纸。都知道，“ 己所不欲，勿施于人 ”的道理，更要知道，己所欲，也勿施于人。您贴的壁纸，全球范围内，也许只有您自己喜欢。粉刷墙壁用的油漆颜色都不能太出格，遑论壁纸? 您如果实在有壁纸情节，可以在卫生间，或者最小的一个卧室的某一面墙上过个瘾，仅此而已，不能再多。 3. 改装车库，或打掉储物柜，以求增加面积。 好多本地西人习惯将车停在外边车道上，车库本身作为储物间，或自己的木工房，这些无可厚非。但我曾不止一次看到，有些业主将车库的一面，或者一小部分，装修成室内一部分;或者，将楼上卧室的一个储物间打掉，让卧室看上去大些。 减少储物空间的做法，不明智。一定不要去破坏一个房间或空间的原始使用功能，买家也许更在意的是车库无法正常停车，或者，卧室里的衣物没地方放。 4. 建造太阳房，貌似增加使用面积，实则占据后院休闲空间。 如果您家后院足够大，而且纵深特别长，也许可以考虑把通往后院的一个房间接出去，改装成一个像样的客厅，或者，太阳房。否则，专家意见：不建议这样做!原因自然是，花钱不少，买家看到的可不是多个阳光房，而是失去了后院草地，用来烧烤和自己家狗和孩子玩耍的空间。、

恶魔在人间 近日，墨尔本一位退休的高级警探Rowland Legg在媒体上开设了一个自己的专栏。 Legg警官在退休前是墨尔本最具经验的刑侦探员之一，专攻谋杀案的侦破。 他在自己的专栏中介绍了一些自己曾经办过的大案，其中有一起至今来起来都叫人心有余悸： 墨尔本一对年轻的中国夫妻，竟然被自己招进门的留学生租客残忍杀害。 这起血案发生在2004年。 受害者名叫Yuqing Li和Ying Zhao，是一对时年31岁的年轻夫妻，来自中国。 Li先生和Zhao女士是在2002年来到的澳洲，2004年4月他们搬进了位于墨尔本西北Essendon区的一处公寓内。 结果没想到，才过了不到一个月就出事了。 2004年5月10日星期一晚，因为Zhao女士自5月7日起就再没去上班，所以Zhao女士的一位同事就来到了她的家里查看情况。 在一位隔壁领居的帮助下，二人打开了Li先生和Zhao女士的门。 但是眼前的一幕将二人彻底吓傻了。 整个屋子里都弥漫着血腥味，而Li先生和Zhao女士都倒在了血泊里。 警方赶到后对现场进行了勘察发现： Li先生和Zhao女士都死于刀伤，二人的头颈部都有十几处刀伤。 作案工具也在现场被找到了，是两把厨刀。 经过警方勘察发现，杀人凶手也在现场留下了血迹，因此警方判断凶手也受了伤。 警方还在现场发现了一件凶手留下的夹克，里面有一张ATM的取款小票。 加上Zhao女士的同事提供的一条重要线索，对凶手身份的确认很快取得了重大进展。 Zhao女士的同事告诉警方，之前Li先生和Zhao女士曾经对外发过招租的广告，并且招进了一个亚裔留学生。 通过对受害者电话记录以及ATM小票的调查，警方锁定了一名名叫Andrew Jek Kabo的22岁印尼留学生。 Kabo当时在墨尔本一家语言学校读书，在他学校的广告栏就有来自Li先生和Zhao女士的招租广告。 而且经过照片指认，又有附近的邻居表示自己在5月7日下午目击了Kabo在Li先生和Zhao女士的公寓附近出现过。 在确定了作案嫌疑人的身份后警方马上开展了抓捕工作，不过连续突袭了Kabo的几个地址却都已不见人影。 此时警方敏锐的意识到： 这家伙可能要跑路。 因此迅速通知了澳洲边检部门。 结果到了5月12日，墨尔本机场海关就截住了正准备潜逃出境的Kabo，警方也将其逮捕归案。 从接到报案到抓获罪犯，一共仅仅用了不到48小时，这个效率是真的可以。 Kabo被抓以后供述了更多的犯罪细节： 案发时，他正和Li先生一起坐在沙发上看电视，然后毫无征兆地突然暴起，用提前准备好的刀将Li先生活活砍死。 接着他继续在家中等待，直到Zhao女士下班回家，再将Zhao女士残忍杀害。 关于Kabo的作案动机，Kabo供述他与Li先生和Zhao女士之间并无任何过节，甚至称他们都是好人。 自己杀人的原因仅仅是因为自己“就想要杀人”。 根据Kabo打工的餐厅的工友介绍，Kabo曾表示自己有一股 “想要杀人的冲动”。 他还曾带着刀到学校对着同学当众摆弄过。 看到这里应该不少人会觉得这家伙一定是个神经病。 不过他到底是不是神经病我们不知道，但是法官最后并没有认可他是神经病。 但Kabo最终只被判处25年监禁，并且可以在服刑20年后申请假释。 掐指一算，再过个几年就能出狱了... 2条人命就判20年，真的不知道该说什么...

  卑诗物业估价处（BC Assessment）最新公布的卑诗省低陆平原物业估价显示，尽管受到新冠疫情冲击，大温地区住宅物业包括独立屋和多户房屋估价仍有0%至10%“适度增长”，低陆平原地区的物业总价值同比上一年增长约500亿元，独立屋估价涨幅最大的是温哥华市和史戈米殊(Squamish)，多户房屋涨幅最大则是北温地区（详附表）。 卑诗物业估价处在一封新闻稿中称，低陆平原地区超过1,056,000个物业的屋主将于未来几天收到2021年的物业评估报告，反映的是其物业在2020年7月1日的市场价值。整个低陆平原地区的总评估价达到1.46万亿元，比2020年的1.41万亿增加了约500亿元。 温哥华市和史戈米殊独立屋估价增长10%，是低陆平原独立屋增幅最大的城市，其中温哥华独立屋评估平均价格从前一年的156.7万元升至171.7万元，史戈米殊的评估价则从之前的93万升至102.6万元。其次是鲍恩岛（Bowen Island）的独立屋增长9％，以及彭伯顿（Pemberton）、米逊（Mission）和高贵林港（Port Coquitlam）增长8％。温市大学保留地（University Endowment Lands）则是独立屋估价唯一出现整体下跌的区域，跌幅达1%。 大学保留地独立屋唯一下跌 北温地区多户房屋增幅达6%，领先于其他城市，其次是北温市和枫树岭（Maple Ridge）增幅达到5%。白石是多户房屋估价唯一总体下跌的城市，跌幅达2%，西温则持平。 全省来看，住宅地产估价总值同比增长4.2%，达到2.01万亿元。 卑诗物业估价处发言人梁桢怡在接受《星岛日报》记者专访时表示，住宅估价增加反映了房地产市场去年7月1日与前年7月1日的不同情况，而房价上涨的因素包含很多方面。 商业地产和工业地产则因区域及类型不同而有所不同，大温地区的商业和工业物业增幅放缓，而市郊地区的商业和工业物业估价有上升趋势。 大温多户房屋评估均价变化 商业和工业物业增幅放缓 梁桢怡指出，卑诗物业估价处每年主要根据市场买卖情况及其他市场指标对物业的价值做出评估，同时也会根据一些变化对物业估价进行调整，比如若物业进行过装修、翻新且在市府及地方政府申请了许可，或是过去一年物业有买卖且在地产局的MLS系统上有登记，那么评估人员就可以参考翻新许可记录或是买卖网站的图片等。 她还表示，卑诗物业估价处每年的评估满意率超过98%，只有1%至2%的人会上诉。而每个上诉的人情况都有所不同，有人可能认为评估过高会影响自己交地税的额度，或是认为评估过低影响房屋出售。

温哥华亿万富豪、瑜伽服装生产及销售商Lululemon创办人威尔逊(Chip Wilson)的海滨豪宅再次登上“屋王”宝座，最新估价超过6,680万元，同比增加2.9%，增值188万元，但仍无法超越其在2018年7,880万元的估价。   根据卑诗物业估价处最新推出的评估价，威尔逊坐落温哥华基斯兰奴地区（Kitsilano）格雷岬路（Point Grey Rd.）3085号的海滨豪宅评估价6,682.8万元，这也反映出温哥华市房地产市场在疫情中仍蓬勃发展。 威尔逊的豪宅共有15,694平方呎，包括7间卧室和9个卫生间。

疫情下的2020，很多换房的加拿大家庭都是以小换大，卖掉市区的公寓，搬入郊外的宽阔独立屋。但安省的威廉姆斯（Williams）一家做法正好相反，他们离开郊区独立屋，搬进多伦多市区一套小公寓。 为什么要这样做呢？这家人到底经历了怎样的心路历程？ 根据《多伦多生活》（Toronto Life）报道，威廉姆斯一家共有五口人，一对父母带着三个女儿。 两名家长都是工作稳定的专业人士。父亲迪恩·威廉姆斯（DeanWilliams）今年49岁，是宝马汽车公司的机械技工。母亲安德丽亚（AndreaPeart-Williams）也是49岁。她年轻时曾是教师，10多年前改行与朋友合伙创建地产投资公司KEAN Group。 他们家有3个女儿，分别是今年27岁的特尼希亚（Tenishia）、17岁的克里斯蒂安娜（Kristienne）和8岁的阿丽亚娜（Ariana）。其中27岁的大女儿是安德丽亚与前夫的孩子。 2003年，安德丽亚和迪恩结婚的时候，两人在多伦多西北郊的宾顿市（Brampton）买了一座3100平方英尺的独立屋，价格30.5万加元。独立屋共有五个卧室，其中两个卧室位于半地下室，是一套可出租的完整套间。 当时9岁的的大女儿也随着他们俩一起入住。接下来的17年里一家人在这座独立屋里安居乐业，逐渐发展成一个幸福的5口之家。 结婚3年后，迪恩和安德丽亚攒下了一笔钱。当时还是教师的安德丽亚当机立断买下第二套房，以租养贷。从那以后，夫妻俩买房的步子就停不下来了，14年来他们先后在宾顿、剑桥和伦敦等安省小城购买了9套房产，基本全部用来出租。加上宾顿的自住房，目前安德丽亚和迪恩名下共有10套房产，总价950万加元，每月租金收入$3.5万。 2017年，安德丽亚和迪恩不再满足于多伦多周边市场，正式进军多伦多市区。他们多伦多靠近安大略湖的地带买下两套公寓楼花。一套是自由村（LibertyVillage）的两房两卫公寓，价格66.2万加元。另一套是位于斯旺西（Swansea）的一卧小公寓，价格$51.5万。 按照开发商的规划，自由村公寓会在2020年4月完工，安德丽亚和迪恩计划收房后立即将它租出去。斯旺西公寓预计2021年底前完工。迪恩说，他们打算将这套小公寓作为夫妻俩的第二套房，过几年等二女儿和三女儿都上大学以后，他们可以搬到那里退休。迪恩在多伦多东边的士嘉堡长大，至今他的父母和其他亲戚仍在那里居住。迪恩说，搬到多伦多公寓以后，他们可以离家人更近。 然而新冠改变了一切。因为疫情，他们自由村公寓的建设被推迟了，竣工时间延至2020年秋季。斯旺西公寓的开盘时间也被推迟到2022年。与此同时，一直与父母在宾顿独立屋同住的大女儿特尼西亚决定搬出去，父母将她安排到他们在宾顿市一处投资房的地下室。 2020年5月，27岁的大女儿正式离开父母。威廉斯家的其他4口人开始商量着搬到自由村的公寓。 这个打算，不仅是因为家里常住人口变少了，而且其他多种原因。比如，迪恩希望能靠近父母住处，因为长辈年纪大了，需要照顾。其次，他家的二女儿和三女儿都希望住到市区，以靠近多伦多的影视机构。两个女孩虽然只有8岁和17岁，但这几年都已进军娱乐圈，接了不少模特和表演工作，三女儿阿丽亚娜还在Netflix奇幻剧《影子猎人》（Shadowhunters）中多次出镜。 自由村的新公寓面积很小，711平方英尺（约66平米），只有他们宾顿独立屋面积的22%。另外，公寓只有两个卧室，一家四口挤进去有难度。但安德丽亚和迪安说，他们可以将书房（den）改成第三间卧室给小女儿住。这样的话，二女儿和三女儿会像以前一样拥有各自独立的卧室。 忽然由大house搬入小condo，安德丽亚和迪恩并不觉得不适。夫妻俩说，其实他们早就打算downsize了，新冠和楼花竣工时间的改变只是让他们的规划提前实现。至于搬家对孩子们的影响，刚开始时二女儿对高中最后一年转学感到忐忑不安，但由于今年剩下的时间全上网课，转校并没有当初想象的那么艰难。 此外，因搬家能交到新朋友且有更多的时间与爷爷奶奶相处，两个女孩对搬家这件事其实兴奋多于担忧。 住公寓意味着与其他居民共用电梯和大厅，这在疫期并不是好事。但安德里亚和迪恩说，宾顿的疫情其实颇为严重，但他们都幸存下了来。他们甚至认为，离开宾顿搬到多伦多，实际上可能是一种改善。他们一直认真防疫，经常洗手，每次外出都戴口罩。 9月8日，也就是自由村公寓竣工仅仅一周之后，安德丽亚和迪恩终于搬进了新家。在这之前，他们将宾顿的五卧独立屋挂牌出租，月租金3000加元，立刻就有一个当地家庭出手，将独立屋租下。 以大换小的决策不仅意味着住房面积的缩小，也意味着家具规模的缩小。安德丽亚和迪恩以前的家具和大床，对新公寓来说都太大了，夫妻俩就将大部分家具都留在独立屋的储物间，只带了衣服和其他必需品入住新公寓。他们提前订购了适合小户型的轻盈家具，但因疫情对物流的延误，搬家时他们只收到了床垫，其他家具仍需等待。 所以在家工作的安德丽亚，只能将卧室一角变成临时办公室。办公桌是她在脸书二手交易市场（Facebook Marketplace）找到的二手货，价格便宜而且面积足够小。 与此同时，安德丽亚从旧家的储物间里拿来一张折叠桌充当新公寓的临时餐桌，一张旧床垫则被用作客厅里的临时沙发。 居住空间忽然变小，也给这家人带来了新的挑战。二女儿和三女儿比以前更容易吵架了，家庭成员在走廊里相遇经常要侧身挤过去。 二女儿虽然有自己的独立卧室，但面积比以前小了不少，只好采用学校宿舍常见的高低床，上床下桌，最大效率地使用空间。 尽管存在这些问题，但一家四口相处的时间比以前多了许多。此外，新家距离商店、公园和海滨都非常近，步行可达，孩子们非常高兴。以前在宾顿独立屋的时候，他们每次去超市和海边都要开车。 疫期出门旅行受到政府限制，但这个家庭已经兴致勃勃地规划了疫情结束后的市内旅行，比如参观安大略广场和多伦多CN塔。 威廉姆斯一家的换房故事在英文媒体发布后获得很大反响，迄今已是《多伦多生活》2020年点击率最高的地产类文章。 威廉姆斯一家选择逆流而动，原因首先是需求的改变。家里常住人口由5人变为4人，以前的房子开始显大。同时，青春期的孩子希望到热闹的大城市闯荡，变老的长辈也希望晚辈经常探访。这些需求，远郊独立屋不能满足。所以这家人的换房其实与疫情关系不大，是自家情况变化的结果，只是碰巧发生在疫期。 有些民众无法理解这家人的折腾：大房子住得好好的，为什么非要挤进闹市的小公寓？为了省钱和赚钱，这家人未免太偏执。明明是家产千万的“富豪”，8岁的幺女换到别家大概会享受公主待遇的，到了这家却要被迫挤进一个连衣柜都没有的小屋，还要因地盘冲突与姐姐吵架。另外，27岁的大女儿一直住在父母家，不怕被同学闺蜜嘲笑为“回旋镖孩子（boomerang kid）”吗？ 回旋镖也叫“飞去来器”，是一种扔出去以后能自动返回原处的器物。在20世纪后半期以来的北美文化中，孩子曼18岁应搬出父母住宅，开始独立生活。离家多年又搬回父母家借住的成年人被嘲为“回旋镖孩子”，类似中文里的“啃老族”。（不过近年来随着各大房价与工资水平的脱节，“回旋镖一代”开始得到社会的同情，嘲讽的意味也逐渐淡化。） 对于安德丽亚的大女儿来说，与父母同住至少有一个好处：省钱。多伦多租房9年保守估计也要$20万，为未来目标忍受当下的闲言碎语，算是一种理性选择。 这大概也是威廉姆斯一家的共同特征：愿意吃苦，为了长期目标而延迟满足。认真倾听自己的需求，外界的声响一概不理。正因为这些特质，一对普通夫妇才能在短短10几年中从一无所有的打工租变成坐拥10套房产的投资人，逐步实现梦寐以求的财务自由。