地产

据Toronto Life报道，40岁的Alexis Levenson是一家金融科技公司的高级客户经理。2016年，Alexis以375,000加元的价格在Corktown购买了一套一室一卫的公寓，她的终极目标是买一套独立屋。到了2022年9月，她的公寓价值几乎翻了一番，市场开始放缓，所以她认为这是扩大规模的好时机。 图源：Toronto Life 她想要一套至少有两间卧室和一个地下室的房子，适合出租套房，以帮助支付她的抵押贷款。只要新房子靠近地铁站，她愿意搬到城市的任何地方。她给自己定了750,000加元的预算，开始寻找房子。 选择1: Victoria Park和Danforth附近的Elward Boulevard 叫价$699,999 成交价$763,000 图源：Toronto Life Alexis很喜欢这处房产——位于一条安静街道上的一栋可爱的小平房——步行即可到达维多利亚公园站和多家杂货店。不过，她还是有些保留。 虽然房子的地下室已经完工，但她需要增加一个厨房才能出租。楼上的布局很奇怪：卧室位于房子的两端，由一条狭窄的走廊连接，中间有两个起居空间。“感觉有点脱节，”她说，“但我想我可以适应。” 她以高于要价20,000加元的价格买下这处房产，但别人的出价比叫价高出43,000加元。 选择2: St. Clair West附近的Jane Street  叫价$699,800 成交价$806,000 图源：Toronto Life 这套房产位于城市的另一边，非常完美。它有一个可以使用的石制壁炉、一个前院和一个后院棚屋，Alexis认为她可以把它改成办公室。这套房子还附带一套可出租的地下室公寓，她的父亲就住在附近的Bloor West Village。 她给出了75万加元的报价，这是她能接受的最高价格，并附上了一封信，信中说她非常喜欢这所房子和这个地区，希望这能给她带来优势。 但同样没有如愿。卖家接受了比她高出5.6万加元的报价。 最终结果： Kennedy和Eglinton附近的Benjamin Boulevard 叫价$699,900 成叫价$700,000 图源：Toronto Life Alexis很喜欢这栋房子——靠近Kennedy车站和即将建成的Eglinton Crosstown——有三间卧室和大窗户。地下室尚未完工，但她愿意升级。 她出价70万加元。她的房地产经纪人随后给了卖家三个小时的期限，以避免竞价战，这招奏效了。 自从搬进来后，她就把地下室装修成了一套两居​​室的公寓，目前以每月2,249加元的价格出租。 “这是一个美丽的社区，有着很强的社区意识，”她说。“我们都互相照顾。”

加拿大房地产市场并未因最近的降息而得到提振。根据BMO的最新研究报告，这是个好消息。该银行分析了CREA 6月份现有房屋销售的最新情况，并认为这正是加拿大央行 (BoC) 希望看到的。更便宜的信贷并没有突然引发旺盛的需求，这可能为进一步降息铺平道路。然而，BMO 警告称，这些数据仅由一个主要因素推动——人们逃离该国最大的市场多伦多和温哥华。同样的趋势也帮助推高了传统上负担得起的地区的房价，造成了由同一问题驱动的分裂市场。 图源：betterdwelling 加拿大房地产价格下滑，但波动不大 加拿大房地产价格上个月略有下跌。6月份，典型房屋未经调整的基准价格下跌 0.1%（-800加元）至 733,300 加元。与去年同期相比，下降了3.1%（-23,300加元）。这两种衡量标准都没有太大变化，但这不是卖家希望看到的。行业预计加拿大央行 (BoC) 降息后活动会回升，但只有卖家收到了这一消息。 “总的来说，6 月份全国大部分地区的二手房市场都表现低迷，对本周期的首次降息反应不大，” BMO高级经济学家Rob Kavcic解释道。 他补充道，“对于加拿大银行来说，这将被视为好消息，因为目前市场并没有阻碍进一步放松政策。” 尽管降息，加拿大房屋销售仍异常疲软 6月份仅售出45.6万套房屋，比一年前大幅下降9.4%。如前所述，这对许多卖家和希望降息能推动抵押贷款借贷的行业来说是一个很大的惊喜。然而，更便宜的杠杆已经存在，阻止了可用杠杆的任何实际变化。隔夜降息备受期待，债券市场几个月前就已经反映了这种宽松政策。 “简而言之，由于固定抵押贷款利率已经远低于浮动利率，而且很少有借款人使用浮动利率产品，这些早期的降息并没有产生太大影响，”Kavcic 解释道。 人们逃离多伦多和温哥华，扭曲了所有市场 目前一些市场的需求过热，这是由于人们逃离了需求现在冰冷的昂贵市场。 Kavcic 发现，买家正在寻找更实惠的地区，而传统上热门的市场则充斥着卖家。“……全国各地和各个细分市场的市场状况存在明显差异，”他说。 图源：51记者拍 草原地区被排除在2020年开始的低利率繁荣之外，但它们正在迅速迎头赶上。 BMO指出，卡尔加里现在是加拿大最强劲的市场，SNLR为79%，年价格增长率高出8.7%。埃德蒙顿、里贾纳和温尼伯等城市也开始出现类似的趋势——所有这些城市的年价格都呈正增长。 加拿大大西洋地区和魁北克省的部分地区也出现了类似的强劲势头。“在大多数情况下，这反映了加拿大人在哪里可以找到负担得起的房子，因此，他们正在搬到哪里，”Kavcic 说。 “在这种交易的另一端是温哥华和多伦多——也就是说，人们正在离开负担不起的市场。” 尽管人口激增，但这两个地区的销售量都出现了大幅下降。这两个市场的估值在2020年降息之前也出现了上涨，与周边市场相比，估值仅出现了轻微波动。年轻人和移民现在不是在扩大预算，而是在探索更广阔的天地。

卑诗省一所「树屋」以高于200万元令人瞠目结舌的价格售出，把卑诗省高房价下的市场形象提升到了一个新高度。 据DH News报道，负责上市该房产的房地产公司West Coast Modern称，这幢位于西温的住宅是「室内和室外生活」的完美融合。 它最初挂牌价为2,250,000元，7月11日最终成交价为2,190,000元，仅低于要价60,000元。 据称，该房产位于狮子湾（Lions Bay）的山腰，周围环绕着茂密的森林。它横跨4个楼层，呈现优雅的层次，共有4间卧房和两间浴室。     该住宅最初由D’Arcy Jones Architects于1974年设计，拥有实验性基础设施，「专注于通常设置在无法建造、复杂场地上的垂直、庞大的结构」。 最近，West Coast接手对该建筑物进行扩建，在新设计中，为这所已有些年头的房子注入了现代的西海岸特色，据称，这有效提升该房产的档次。其中包括扩建了令人惊叹的工作室和露台，这是在家工作的完美场所，可以边工作边欣赏豪湾（Howe Sound）令人难以置信的美景。 该树屋为新业主提供了2,317平方呎空间，并可坐拥无以伦比的美景和宁静。 图：westcoastmodern.ca

负责监管卑诗省房地产行业的省级监管机构已责令一名前房地产经纪人Rashin Rohani支付 13 万元，认定她犯有各种职业不当行为后吊销了她的执照。 省金融服务管理局首席听证官Andrew Pendray决定，仅是罚款是不够的，一定要吊销Rashin Rohani执照，以此向其它持牌人发出信号，重复参与欺骗性计划是不可原谅的，要受重大惩罚。 Pendray命令她支付 4 万元的行政罚款和 9 万元的执行费用。 根据判决，Rashin Rohani的不当行为持续了数年。 Pendray发现，Rashin Rohani为自己拥有或正在购买的五处不同房产提交了抵押贷款申请，并为每个房产提供了伪造的收入信息。 每份申请都是由决定中提到的「个人 1」作为抵押贷款经纪人提交的，根据判决，个人 1 不是注册抵押贷款经纪人。Rohani 也向个人 1 推荐了 6 位客户，当时她已知道个人 1 不是注册抵押贷款经纪人，她还收到个人 1 的推荐费。 Pendray认为所有这些都是专业不当行为。 判决书提到：「Rashin Rohani在多年的时间里，为了自己的利益，一再选择亲自参与欺骗性抵押贷款申请计划，随后又安排她的客户参与同一个欺骗性抵押贷款申请计划」。 判决书称，2015 年 12 月至 2020 年 2 月期间，Rashin Rohani的经纪公司只显示她完成了6笔交易，其中就有4笔被发现涉及不当行为。 根据该决定，Rashin Rohani必须在罚款发布之日起 90 天内支付 4 万元的纪律罚款。

阿伯茨福德曾经有大温之外BC省最高性价比的独立屋市场。 同等品质的独立屋，列治文卖200万，阿伯茨福德三分之一的价格就能拿下。 但谁也没想到，疫情导致大温地产估值下行，却让阿伯茨福德一飞冲天，2022年，后疫情时代有一位买家发现了阿伯茨福德独立屋市场的价值，然后义无反顾来到这片热土抢房子。 2022年1月16日，他以215万的价格抢下了图中这栋漂亮的独立屋。 看完这套房子的历史交易记录更令人感慨，当时的地产市场有多么疯狂，买家这是哪来的自信认为这个价格抢到的房子未来还有升值空间。 但事实就是事实，215万的价格是当时市场情绪的体现。 接下来的剧情大家就都知道了，随着经济衰退、央行加息，虚火最大的阿伯茨福德房价开始了回归之路。 2023年11月15日，这套215万抢来的独立屋挂牌了，但价格只有159.5万。这是回归理性后的正常估值。但此时市场却不够理性了，因为加息带来的心理压力导致没有人愿意在大温外围区域下注。 2024年2月21日，站在215万高位抢房的卖家欲哭无泪的把挂牌价格下调到147.49万。 但是，依然无人问津。 咬牙坚持6个月后，估计是可怕的还贷压力和不见前景的阿伯茨福德房市让卖家彻底失去了信心。 2024年6月1日，他把挂牌价格下调到139.99万。但直到2024年7月11日，依然没能成交。 翻开历史数据，2022年全年，菲莎河谷地区房价上涨36%，而阿伯茨福德是当时菲莎河谷地区的价值洼地，也是估值虚火最旺的城市。 但从2023年4月开始，随着加拿大央行开启加息之后，阿伯茨福德的投资故事开始变成疯狂爆雷。 像上面提到的215万抢房140万甩卖却依然无人问津的案例不敢说比比皆是，但也颇具代表性。 2024年5月，菲莎河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board)辖区房屋销量较同比下降11%，待售房屋数量则同比猛增42%。 卖家多了，买家少了，所以像阿伯茨福德这样大温的外围城市地产估值被重塑其实再正常不过，毕竟房地产市场的本质永远是地段，在菲莎河谷地区真正的核心是素里，即便有些买家不喜欢南亚邻居，但素里和白石依然是菲莎河谷地区最抗跌的区域。

位于哈利法克斯的一处历史性房产曾是Viola Desmond的童年住所，现已被有条件出售。 图源：51记者拍摄 房产信息显示，这栋位于Maynard Street的三卧两卫房屋是“开拓者、女性企业家和民权活动家Viola Desmond的童年住所”，坐落在前拳击手Delmore (Buddy) Daye的故居对面。 Desmond是新斯科舍省的一位成功女企业家，1946年，她拒绝离开电影院内仅限白人的区域，这一法庭案件激励了加拿大全国的种族平等运动。 2018年，加拿大央行发行了一张纪念这位社会正义偶像的10元纸币，上面描绘了Desmond曾生活和工作的哈利法克斯北区。 这栋有条件出售的房屋挂牌价为35万元，房产信息称旧居需要修复，包括结构修理和外观升级。 图源：Google Map 房屋面积为1,552平方英尺，客厅和主卧室都有古老但不再使用的壁炉，还配有步入式衣橱。 房产信息显示，买卖双方已就该物业的销售达成协议，但需满足某些条件才能使交易具有约束力。

有报道透露，苹果共同创办人乔布斯的遗孀劳伦（Laurene Powell Jobs）以破纪录价格7000万元，在旧金山太平洋高地购买一处房产。 旧金山纪事报引述华尔街日报来自匿名消息来源称，该房产由亿万富翁艺术收藏家琳德曼（George Lindemann）女儿巴尼特（Sloan Lindemann Barnett）与夫婿、保健品公司“Shaklee”执行长罗杰（Roger Barnett）未上市售出（sold off-market）。 据世界新闻网报道，房地产纪录显示，巴尼特家族于2011年以3300万收购地址在：2840 Broadway的西班牙文艺复兴宫殿式建筑。 这座大型庄园拥有白色玛瑙墙板、镜面装饰，并且可一览金门大桥景色。 据消息人士透露，巴尼特夫妇出售这处房产、最初寻求要价超过1亿元。 “建筑文摘”（Architectural Digest）在2021年1月文章指出，这栋豪宅被描述为“美国最美丽的房屋”（the most beautiful house in America）。 有报道透露，苹果共同创办人乔布斯的遗孀劳伦以破纪录价格7000万元，在旧金山太平洋高地购买一处房产。 （图取自劳伦脸书） 乔布斯遗孀劳伦以7000万美元买下旧金山高地豪宅，此豪宅以西班牙文艺复兴宫廷式建筑为主，还可一览金门大桥。 （翻摄自Google Map） 这间房产位置就在甲骨文创办人亿万富翁艾利森（Larry Ellison）先前拥有房屋旁边，邻近苹果设计师伊夫（Jonathan Ive）位在旧金山知名“亿万富翁街”（Billionaire's Row）的住房。 这座豪宅建于1916年，曾由国际社会名媛暨高级时装收藏家罗斯克兰斯（Dodie Rosekrans）拥有，并在巴尼特夫妇拥有房产期间，进行整修。 劳伦今年60岁，为专注投资、慈善事业与倡议活动组织“Emerson Collective”创办人。 她在斯坦福大学就学期间，在史大商学院一场演讲邂逅了乔布斯，两人于1991年结婚，共同育有三个孩子。 乔布斯于2011年过世。 这笔房地产交易打破之前旧金山最贵销售纪录。 先前纪录为一处位在太平洋高地房产，2021年以4350万元售出。 今年稍早，劳伦在南加州马里布（Malibu）天堂湾（Paradise Cove）买进一处价值9400万元的海边房屋，邻近她目前拥有房产。 她于2018年在旧金山Russian Hill社区买进一间1650万元房屋。

加拿大地产协会(CREA)表示，由于供应水准增加以及预计2024年降息幅度较小，导致春季市场平静，该协会正在下调下半年的地产市场预测数字。 该机构表示，预计全国房地产市场将逐步反弹，预计今年将有472,395套房产进行交易，较2023年增长6.1%，低于4月份预测的10.5%增幅。 6月售出房均价为696,179加元，比2023年6月下降1.6%；该协会表示，目前预测2024年的年增长率仅为2.5%，达到694,393加元。这低于先前预测的4.9%的增长。 与去年同期相比，6月易手的房屋数量下降了9.4%，反映出2023年春季房销活动更加强劲，但CREA表示，6月的房屋销量环比增长了3.7%。 CREA高级经济学家卡思卡特(Shaun Cathcart)表示，这并不是销售“令人震惊”的月份，但环比数据反映了全国住房市场复苏的一些早期迹象。 截至6月底，加拿大各地约有18万套待售房产，年增26%，但仍低于每年同期约20万套的历史平均水准。

满地可警方逮捕了一名43岁的亚裔男子，此人被控冒充房东，实施一系列房屋租赁诈欺。 43岁的Van Lanh Vuong于周四（11日）被捕，周五（12日）在满地可法院被指控入室盗窃和诈骗金额超过5,000元。 尽管警方不愿透露嫌疑人的所有策略，但就称，他的诈骗方法很复杂。 据悉，嫌疑人会透过回覆寻求公寓者发布在网上的贴文来联系受害者，他会传讯息给他们，自称他是房东，提供以低廉价格出租的漂亮公寓，或是自己直接在网上发布招租广告。 「据称嫌疑人使用了满地可的几套不同公寓来实施他的计划。每次，他都以该房屋所有者的身份出现。」警方周五表示。 Lanh Vuong被指闯入空置的公寓，带领受害者入内参观，然后要求他们签署一份虚假的租约，并要求支付相当于一两个月租金的押金给他。 据称，Lanh Vuong还利用自己的公寓进行诈骗。 满地可警方发言人高蒂尔(Sabrina Gauthier)指，「他向他们兜售一个梦想」。 受害者直到搬家那天才会知道自己被骗了。 「这个计划让他骗了很多人，聚敛了一大笔钱。」 「这种情况确实可悲，有些家庭认为他们找到了一个很好的房源，结果却发现自己无家可归了，」高蒂尔说。 「然后他们可以向警方报案，但他们得不到住房作为交换，住房危机仍然存在。」 高蒂尔说，警方已收到了十几宗投诉，但在Lanh Vuong的审判开始之前不会确认具体数量。 警方警告说，诈骗者利用当前的住房短缺情况，透过发布他们不拥有或根本不存在的公寓的广告来欺骗潜在的租户，并相信此案还有更多受害者从未提出投诉，敦促他们挺身而出。 图：警方提供

日夜期盼的降息在6月初真实发生后，加拿大的房地产市场却并没有迎来预想中的火热。 挂牌卖房的人越来越多，买房的人却仍然不愿意出手。市场弥漫着一股迷雾，让人无法抉择。 然而，在大洋另一边的澳大利亚却是另一番景象，房地产市场火热依旧，越来越旺。 刚刚传来一则爆炸性的消息，一名耿姓华人商人，买下一座叫价1亿澳元的海边别墅“Rockleigh”。成交价预计在8000万到8500万澳币之间。 豪宅所在区域 虽然比叫价少了近2000万，但这也足以让屋主一夜暴富了。它也成为今年悉尼售出的最贵豪宅。 前屋主是医学专家Philippa Harvey-Sutton女士。 她的家人于1978年花费32.5万购入这座别墅。2016年Philippa女士从母亲那里继承，正式成为屋主。 她的丈夫Alistair Harvey-Sutton曾是一名律师，现在已经退休。两人准备downsize换小一点的房子，所以才决定挂牌出售。 让我们来看看这座天价房子的外观： 是不是有点失望。 据报道，房子内部近年也没有进行过大规模的翻建。温哥华类似的房子简直比比皆是，这座凭什么卖这么贵？ 为此，英国媒体《每日邮报》甚至还专门写了一篇文章。 视角转到房子的另一边，可能就可以解释了。 这座房子拥有悉尼最佳的景观之一，可以俯瞰整个城市、海港大桥、歌剧院、北悉尼以及延伸至海岬的美景。 这篇文章标题的后半句就是 当你领略到它的景色，就明白了。 2024年在售的房产中，没有一座能够与之媲美。 房子地块超过12000呎，地处悉尼传统豪宅区Point Piper。悉尼历史上最贵的房子Uig Lodge也在这个区域，成交价高达1.3亿澳币。 Uig Lodge 而且，别看40多年前房子只花了32.5万，但悉尼平均房价仅为4.3万，那时候这就已经是妥妥的豪宅了。 购买豪宅的耿姓华人自己也有一套位于Rose Bay的海滨豪宅，正在叫价7500万出售。 进入2024年以来，澳洲的地产市场就异常活跃，挂牌数量逐月增加。悉尼、墨尔本和堪培拉等地都出现了待售房数量的快速增长，价格也保持坚挺。 与加拿大市场销售速度缓慢不同，澳大利亚房子出售的速度反而在加快。 示意图，非当事人 就在这几天，还有另一则新闻也迅速冲上头条，中国人的买房热情再次震惊了全澳。 一对中国父母到达澳大利亚才2天，就花了$258万，给自己在澳洲求学的女儿买了一套房，价格打破当地的房价记录。 这套房位于阿德莱德Urrbrae区Greenwood Grove。 地产经纪Jonathon Kiritsis表示，此次销售打破了他今年2月卖出的另一处Urrbrae区住宅所创下的$255万记录。 “他们（买家）来澳洲才两天。”Kiritsis说。 “女儿在这里上学已经有一段时间了，而父母刚搬过来。对他们来说，这房子装修精美，可以直接拎包入住，这一点十分吸引他们。” Kiritsis透露，还有2个当地家庭也参与了竞拍，但都败给了这个中国家庭。 这套房产靠近阿德莱德最著名的几所学校，有不少奢侈时尚品牌的购物中心Burnside Village也在附近。 自1977年建成以来，这栋乔治亚风格的4居室住宅经过了大规模翻修，现在配有一个铺满瓷砖的游泳池和毗邻的烧烤亭。 “厨房、起居室、卧室，再加上所有的景观设计，所有一切都做得非常漂亮。”Kiritsis说，“这套房产很独特。” 据Domain数据显示，短短九个月内，国际买家在澳购买的住宅价值达到53亿澳元；其中，中国买家豪掷25亿，购买了近2千套澳房产。 澳洲房产中介表示，相比往年，中国买家咨询数量增加了两倍甚至三倍。“今年迄今为止，澳大利亚是中国海外置业买家的首选国家。今年前三个月的买家咨询量比上一季度增长了127%。” 加拿大现在禁止外国人买房，但国际买房人并不会停住自己的脚步，这里不让买，就去别的地方。 为了抑制外国人买房，澳大利亚一些州政府也推出了类似“海外买家税”的外国人购房附加费。 近日，还有多个不同国家的购房者对维多利亚州政府提起诉讼，认为按照国籍征收附加税是不公平的歧视行为，要求他们退款。 看来，凡是房子受人追捧的宜居之地，都存在外国投资者和本地居民的互相拉扯。 但令人尴尬的是，国际货币基金组织表示，这些措施带有明显的“不公平性”。 澳洲各州也表示，这些费用纯属为了增加当地财政收入，而不是为了让本地买家更容易负担住房。 加拿大的住房政策不也是同样的结果吗？

最新的房屋销售数据显示，加拿大央行6月份的首次降息并没有为买家打开大门，许多买家在春季房地产市场异常低迷的情况下仍处于观望状态。 图源：51记者拍摄 据globalnews报道，当地房地产委员会上周发布的销售数据显示，在央行6月5日降息四分之一个百分点之后，上个月的房屋销售并没有出现太大的上涨，这是四年来的首次下降，也是央行有史以来最快的紧缩周期之后，在货币政策方面的重大转变。 多伦多地产委员会 (TRREB) 在月度报告中表示，“尽管央行上个月初降息，但许多买家仍暂缓购房决定”，该报告显示6月份房屋销售同比下降。 “我真的希望市场会做出更多反应，” Royal LePage的CEO Phil Soper说。 Re/Max Canada总裁 Christopher Alexander表示，降息“并没有真正产生实质性影响”，只是降息后一些市场的销售额略有上升。 他说，虽然3月春季市场开局“相当强劲”，但4月和5月的表现落后，因为潜在买家在等待6月利率决定的结果后再采取行动。 Alexander指出，尽管阿省多年来一直是“异类”，因为相对的负担能力吸引了其他省份的买家，但安省和BC省的买家却被仍然高昂的借贷成本和价格所困扰。他认为，在这些市场出现有意义的“势头”之前，其他地区的住房活动可能仍将保持低迷。 “你真的需要这两个因素共同努力，才能在全国产生更大的影响，” Alexander说。 先卖后买 Soper指出，对降低借贷成本的反应似乎首先出现在已经开始挂牌出售房产的现有业主中，加拿大各地市场库存的增加就是明证。 Alexander说，在今天的市场上，房主们正在采取先卖后买的思维方式，这样当他们准备购买下一套房子时，他们就确切地知道他们要面对什么样的价格。这与三年前的狂热相比发生了明显的逆转，当时业主可以放心他们的房子会以稳定的价格出售，而在竞价战中抢到房产才是棘手的部分。他预计，一旦第一批卖家卖出他们的房子，他们就会变成买家，希望利用全年抵押贷款利率下降的机会。 “我看到的新库存量实际上让我感到鼓舞，因为我认为这将开始刺激更多的购买，”亚历山大说。 对于那些尚未买到第一套房的人来说，Soper表示，25个基点的降息不足以“改变首次购房者的负担能力”，因为他们仍然被排除在购房市场之外。 TRREB总裁Jennifer Pearce表示，为当地委员会进行的民意调查显示，需要累计降低100个基点才能“大幅”提高房屋销售。 Alexander表示，他预计至少还需要两次降息，买家才能真正回归。如果央行本月晚些时候降息，他预计秋季住房季将在“非常强劲”的9月拉开帷幕。 “许多城市和人们都在等待更有利的购买条件，不幸的是，最终还是取决于利率，”他说。 “最终我们还是得听从央行的摆布。” 加拿大央行行长Tiff Macklem表示，如果通胀继续按照其预测下降，央行很可能会进一步降低基准利率。 房价下一步将走向何方？ Royal LePage周四还发布了最新的房价调查报告，报告指出，今年第二季度，房屋总价环比上涨1.5%，达到824,000加元。第二季度独立屋和公寓式房产的中位数价格环比和年度均有所上涨，涨幅均低于个位数。 Soper表示，虽然房地产市场低迷通常会让卖家在价格上做出让步以出售房屋，但加拿大的结构性供应短缺使房价即使在较冷的时期也保持高位。 Royal LePage仍预测2024年第四季度房价将同比上涨9%，但Soper指出，2023年最后一个季度，全国房价都在下跌，相比之下，今年房价的温和上涨似乎显得微不足道。 他预计，从2024年中期到年底，房价涨幅将保持在低至中等个位数。Royal LePage预计，央行在7月24日的下一次决策中不会降息，这意味着抵押贷款利率在秋季不会比现在的水平下降太多。 但Soper表示，“需求正在增加”，因为加拿大人口增长，储蓄率上升，尤其是渴望在房地产市场有所行动的千禧一代。

加国男子买楼花，8年后还在打地基！吐槽“大概我死后能住进去” 一名男子八年前在布兰普敦市购买一套预建房，现在他正在参观这套房的施工现场，这段视频在社交媒体上广为流传，原因是他的这套房至今仍未完工。该 TikTok 由用户@the.royaltigers上传，截至发布时已获得超过 60,000 次观看和超过 100 条评论。  “所以八年前，我在这个建筑工地买了一套公寓。位于布兰普顿市。开发商是 Vandyk。八年后，我们拥有的就是这个样子，没什么值得炫耀的。但我确定我死后会搬进去的，”他解释道。去年 11 月，Vandyk Properties 的几个开发项目（涉及多伦多各地约 1,700 套公寓）因债务超过 2 亿加元 而被接管。整个 2024 年，多伦多及其周边地区的公寓销售量急剧下降，导致一些公司无限期推迟已经在建的整个建筑群，而其他在建的社区则进入破产程序。 卡姆罗斯特费尔公司公司甚至在 3 月份发起了“抵押贷款疯狂”活动，承诺为在大多伦多地区即将落成的三栋大楼中购买价格低于 100 万加元的单位的买家承担两年的抵押贷款费用。一名用户在 TikTok 下开玩笑说：“也许这正好可以改变其用于长期护理的用途。” 2024 年第一季度，大多伦多地区预建房屋中仅有 50% 被预售，比去年同期下降 11%，低于利益相关者要求的 70% 的建设融资门槛。再来看看现在的公寓买卖市场。由于整个春季安大略省大部分主要房地产市场的房屋销售活动放缓，潜在买家在协商降价时获得了更多的回旋余地。 根据 加拿大房地产协会（CREA）的最新报告，5月份对于加拿大各地的许多房地产市场来说仍然是一个相对平静的月份，全国月度房屋销售量略有下降。加拿大房地产协会高级经济学家肖恩·卡斯卡特 (Shaun Cathcart) 表示：“5 月份是加拿大房地产活动低迷的一个月，不过，由于利率已经降低，5 月份可能是最后一个低迷的月份。”2024 年 4 月至 5 月期间，加拿大 MLS 系统记录的房屋销售活动下降了 0.6%，略低于过去 10 年的平均水平。  

去年12月，由于突然被裁员，Ayesha Asghar不得不卖掉了位于密西沙加的一栋房子。随后，她用仅剩的一点积蓄和遣散费在Hamilton东部买了一套普通的两层镇屋。但是交房之后，她却成了无家可归者，因为镇屋的租客坚决不搬走。 图源：Hamilton Spectator   据Hamilton Spectator在今年6月的报道，“我想重建生活，”这位36岁的女子说道。Asghar是去年科技行业大规模裁员的受害者。“失业后，我付不起房贷，而Hamilton是一个缩小房子规模、重整旗鼓、让我可以专注于重建生活和事业的地方。” 换房之后，原定的入住日期是6月6日。但现在，Asghar还是只能住在车里。 她说，她的房子里住着几个房客，尽管在她拥有这处房产的80多天前就发出了N12驱逐通知，但他们拒绝离开。 这场纠纷是近年来全省范围内普遍存在的趋势之一，Asghar几乎在一夜之间从年轻的屋主变成了无家可归的房东，除了等待房东和租户委员会 (LTB) 的听证会外，别无选择。 此外，Asghar还表示，这些租户还尚未支付租金或水电费，并对房产造成了严重损坏，包括在前院留下“成堆的”垃圾。而与此同时，她仍有义务支付房贷。 “这太不人道了，”仍然失业的Asghar声音哽咽地说道。“我无法告诉你我最近有多少次惊恐发作。” 图源：Hamilton Spectator 据报道，租户Kimberly Sheffield对此回应表示，作为租户，她有权继续留在那里。她说，她从未收到过N12驱逐通知，并表示她已支付了截至4月1日的租金。 她的说法是，Asghar想翻新房屋以吸引新租户并提高租金。“我不会因为她买了这栋房子就离开，”她说。 “我知道我作为房客的权利。我不认为买房者可以把人赶到街上。” 不过，最近Asghar终于得到了一点喘息的机会。 据toronto star在9日的报道，Asghar现在已获得房东和租户委员会的快速驱逐听证会通知，这将尽快决定那些拒绝离开的房客的命运。 “现在等待的时间缩短为一个月，而不是两个月，所以情况肯定好一点，” Asghar在谈到驱逐听证会时说道，听证会已从8月27日提前到7月29日。 “但这一切都取决于听证会的进展。即使我马上得到裁决，我仍然需要等待30到60天，等待委员会发布命令，然后再等待警察执行这项​​命令。” “我只想住在我花钱买的房子里，仅此而已，” Asghar补充说，“如果你都不知道晚上要睡在哪里，就很难找到工作。当你有房子时，你可以洗澡，可以换衣服，可以去办公室工作，打扮得漂漂亮亮。但当你住在车里时，你会给人一种生活不规律的印象。” 图源：Hamilton Spectator 专门处理房东房客问题的律师助理 Andrew Choubeta指出，房客“不必”因为房子换了主人就离开。 虽然安省法律允许房东代表买家驱逐房客，只要买家或其家庭成员打算入住该房屋，但Choubeta表示，“房客可以将此事提交法庭听证会，并质疑买家搬进该单位的能力。” 对Asghar来说，这意味着更多的等待以及更多的压力。 在她经历漫长的LTB流程时， 还必须学习如何做房东，监督那些她声称尚未支付租金或水电费的租户，以及这些租客在前院留下的“成堆”垃圾。 最近，Asghar聘请的一家物业管理公司对这所房子进行了检查，发现内部损坏超过17,000加元，照片显示，大部分墙壁上都有涂鸦，窗纱丢失，到处都是杂物和碎片。 “没人能做些什么，” Asghar说。 她曾向Hamilton警方投诉，警方告知她，对房屋的任何损坏都是民事问题，应由LTB处理。 她也向市政府投诉了前院垃圾成堆的问题。 市政府向该房屋发出了维护令，要求他们清除房屋前院的所有废物，例如废金属、废木料和室内家具。“ 截至今天，该命令的完成情况仍不合规，” 许可和法规服务主管 Monica Ciriello 在周一的一封电子邮件中表示。 但发现租户处理垃圾不合规对Asghar来说没什么帮助。 如果这项清理命令不被满足，市政府可以自己或通过承包商来清理混乱局面——任何相关费用都将被添加到房主的市政税单中。 “所以我只能支付账单，” 沮丧的Asghar还补充说，她的处境“没有任何改变”。

2016年，一名地产经纪拥有一栋平房并装修，仅仅持有33天后，他将该房产出售，获利近73,000元，但他并未在2016年个人纳税申报表中申报这笔收益。结果8年后被加拿大税务局找上门，要他将这笔收入当做商业收益需100%纳税，而不是纳税人自己所辩称的按资本利得50%纳税。   图源：financialpost 据报道，为了抑制房地产市场的投机行为，2022年联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反炒卖规则，该规则于2023年1月1日生效，旨在“减少市场上的投机需求并帮助抑制价格过快上涨。”而且税局有权追究规则生效日期前发生的炒房活动。 根据规定，如果您拥有房屋的时间少于12个月，您将无法申请主要住宅豁免来抵扣出售房屋所获得的资本收益，并且任何住宅房地产出售所得的收益都将作为100%的应税商业收入征税，但因死亡、残疾、分居和工作调动等生活事件卖房除外。 根据上个月阿尔伯塔法庭判决的案例，一名纳税人因未能申报其在卡尔加里处置一处房产所获得的利润而被重新评估2016纳税年度的税额。 2016年，这名纳税人是一名房地产从业人员，参与了多项房地产交易。他拥有的其中一处房产是一栋两室一卫的平房，带有一个独立的两车位车库，纳税人从2016年10月20日至2016年11月21日持有该房产，为期33天。在此期间，纳税人从未将该房产出租，最终以近73,000元的收益出售该房产，但他没有在2016年个人纳税申报单上申报这笔收益。 由于加拿大税务局在2021年对纳税人未申报的2016年销售进行了重新评估，因此税务法庭面临的第一个问题是，该机构是否被允许在正常的三年重新评估期之外对他进行重新评估。要做到这一点，加拿大税务局通常必须证明纳税人在提交纳税申报单时做出了可归因于“疏忽、粗心或故意违约或实施欺诈”的虚假陈述。   图源：51记者拍摄 在这种情况下，加拿大税务局并没有指控纳税人犯有欺诈行为，但税务局认为该纳税人的2016年纳税申报表存在重大失实陈述，因为他没有报告收益。 纳税人表示，他没有在纳税申报单上申报房产出售，因为他的“支出已经抵消了收益”，但法官并不认同这一解释，并表示纳税人在提交2016年纳税申报单时“明显存在虚假陈述”，而且是“由于疏忽或至少是粗心或故意违约”。因此，加拿大税务局被允许在正常重新评估期之外重新评估纳税人的2016纳税年度。 在法庭上，纳税人表示，他至少应该享有资本利得待遇，这意味着他只有50%的收益需要纳税。 该纳税人说，他的收益应从73,000加元减少到12,467加元，因为他支出了两项额外费用。第一项是向一家阿尔伯塔省编号公司支付了40,500加元介绍费，第二项是向其合伙人的配偶支付了20,000加元介绍费。他说，这两笔介绍费都是在出售该房产时支付的。 但是法官并不可他的说法，法官认为对于交易结束时支付两笔介绍费款项的真实性质过于含糊、模糊、不明确和不可靠。   图源：51找房 关于出售该房产的剩余问题是，73,000元的收益是否应作为资本收益或收入征税。由于纳税人根本没有在2016年纳税申报表中报告该处置情况，法院被迫完全依赖审判中提供的证据来确定加拿大税务局指控的收入账户处理是否成立。在这一点上，纳税人没有详细说明，只是坚持说他想出租该房产。 但法官援引了购买该房产的融资结构、纳税人最初购买该房产的情况、对主楼层和地下室的“立即和迅速的翻新”以及纳税人作为房地产经纪人的经验，并不能确信纳税人购买该房产的真实意图是将其出租。 法官说，很难相信纳税人在如此短的时间内面临如此多的事件，唯一的解释就是纳税人迅速出售房产，并在一个月内赚取约7万元的利润 最后，法官认为纳税人的证词不足以支持将出售该房产所获得的收益重新定性为资本收益，并支持加拿大税务局对收入处理的重新评估，即按商业收入来百分之百征税。 来源链接： https://financialpost.com/personal-finance/unreported-capital-gain-home-flipped-taxpayer

一名租客向原是一起居住的房东提出诉讼，声称他因为每天要洗澡两次而被逐，房东反指租客毁坏住所设施，结果由卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）作出仲裁。 根据审裁处上周五公布的内容，奈克（Mit Naik）指控前房东兼室友奥马尔（Wuria Kadir Omar）不但限制他的淋浴次数，洗衣服的时间也受限。 奥马尔回应指这名租客说谎，并指他损毁住所造成的损失，超过了缴交的按金数额。 去年初，奈克搬进了奥马尔的住所，房租为每月700元，双方并无签下租约。 奈克指奥马尔向他发短讯，要求他每天只可洗澡一次，而且每次20分钟实在太长。 租客认为要求不合理，而且未有事先声明，并称房东说煤气费和水费很贵，以及租客未有支付足以弥补每天洗澡两次的费用，如果不接受要求，大可搬走。 双方其后又为了退还按金和租金的问题发生争拗，奈克声称奥马尔曾威胁会把他的私人物品丢到垃圾站，又说过要报警。 审裁处裁定租客一方胜诉，认为房东声称租客造成的损毁，不足以成为扣起按金的理据，因此须向租客赔偿约787元，其中350元为按金，245元为应退还的部分租金，余额为堂费。 图：pixabay /pexels  

泰国一间鳄鱼养殖场的管理员拍摄了一段4岁女童与200只鳄鱼玩耍的影片，随著影片曝光也引发网络热议。对此，养殖场老板娘直言，自己的女儿自2岁起就经常跟鳄鱼近距离接触，而这些鳄鱼才出生不到1周，并不会对人类造成伤害。 根据《民意报》报道，泰国北柳府一间鳄鱼养殖场“Siripreecha”拍摄了一段女童与大量鳄鱼一同玩水的影片。鳄鱼养殖场老板娘7月10日表示，影片中的小女孩正是她4岁7个月大的女儿，而女儿从2岁开始就经常“近距离”与鳄鱼玩耍，一点都不会害怕这些动物，甚至还十分开心。 她同时也解释，跟女儿一起玩的鳄鱼其实是刚孵化出来的鳄鱼宝宝，出生仅2到7天。这些鳄鱼宝宝的皮肤柔软，没有牙齿，因此不会咬人。她说，女儿喜欢和这些刚孵化的鳄鱼玩耍，而自己通常都会待在旁边，并在拍摄影片的同时，随时掌握状况。 此次影片中的鳄鱼大约有200多只。她强调，鳄鱼一旦出生超过15天，皮肤就会变硬，并开始长牙，这时就不能再让孩子和鳄鱼玩了，因为鳄鱼会开始具有攻击性。 当被问及是否担心影片会引发争议或是做出不良示范误导一般人时，她表示，并没有这种疑虑，因为如果不是在养鳄场，普通人基本上不会有这样的机会与2到7天大的鳄鱼宝宝近距离接触。

《国家邮报》今天发表评论文章，称总理杜鲁多在最近的一次采访中讨论了可负担危机和代际公平问题，似乎打算利用住房危机，让年轻的加拿大人对抗老年人。 图源：51记者拍摄 杜鲁多接受倡导组织Generation Squeeze的播客采访，而该组织要求对所有100万元以上的住房征税。   杜鲁多表示，那些“省吃俭用”买房的老年人不理解年轻一代无法踏上住房阶梯的艰辛。 杜鲁多拒绝对当前的可负担性危机承担任何责任，但表示“挑战”在于让老年人和年长的加拿大人“理解”住房市场的根本转变。 这对拥有房产的老年人意味着什么？ 杜鲁多在播客中并没有详细说明任何新的政策，但他出现在Generation Squeeze的播客中，这个组织支持对自住房征税，这一点很有意味。 该组织的一份报告建议对价值超过100万元的房屋征收年度附加税。价值100万到150万元的房屋将面临0.2%的附加税，可能会随着时间的推移上升到0.5%，而价值200万元的房屋则将被征收1%的税。 图源：Generation Squeeze 该组织还建议，联邦和省级政府如果担心实施“房屋净值税”，可以将其作为一项税收政策的“技术”变更。 该组织对老年人的“意外之财”有些不屑一顾，也有些嫉妒。报告称：“在他们睡觉和看电视时，房价上涨，给他们带来了财富。” 在播客中，主持人、Generation Squeeze的创始人和UBC大学人口与公共卫生学院教授Paul Kershaw表示，“代际公平”是关于年轻人和老年人的公平。但整个采访都围绕着老一代可以为年轻人做些什么。 Kershaw说，X世代和婴儿潮（即60后70后）一代受益于年轻一代的“牺牲”，年轻人“容忍”高租金并推迟购房梦想，都是为了保护那些“前人”的房屋净值。 总理似乎同意这一点。老年人已经理解了气候变化等问题，但仍需要在变化的住房市场上接受教育。 杜鲁多说：“我认为住房问题仍有工作要做，直觉上感觉没有解决方案。”他说：“你与老一代的人交谈，他们会说，‘哦，不，我记得我不得不省吃俭用多年才能支付首付款。那真的很难。住房一直都很难。’” 年轻人说，“哦，进入住房市场很难”，但老年人说，“我们经历过这些。” “不是的，”杜鲁多说，“这一代人有很好的工作和额外收入，并且调整了期望，但他们仍然找不到真正开始积累房屋净值或购房的途径。” 杜鲁多在让老年人感到内疚或与年轻人制造分歧时，自己却不承担任何责任。 他说：“部分原因是几十年来对住房建设的投资不足，但还有其他问题，而让老年人理解这一点是我们仍在努力解决的挑战。” 回顾2015年投票给他的年轻人，杜鲁多说：“讽刺的是，现在我看着那些第一次和我一起参与的年轻人，他们现在二十多岁，他们说，‘我买不起房。我以为你会解决这个问题，但世界却朝着错误的方向发展。’” 对于这些长期遭背叛的人，总理给他们什么安慰？他说：“如果我们没有做出那些投资，情况会糟糕得多。” 从2015年以来一直担任总理的杜鲁多补充说：“我们的经济发生了一些根本性的变化，年轻人没有以前那样的机会。” 评论文章指出，对于自由党来说，似乎任何积累了一些钱或财富的人现在都成了为他们错误买单的对象。 就在上个月，副总理方慧兰就表示：“我们是否希望生活在一个这样的国家：那些最上层的人过着奢华的生活，但必须在越来越高围墙的封闭社区里生活，使用私人医疗和飞机，因为公共领域如此退化，大多数没有特权的同胞无比愤怒。” 在播客中，杜鲁多感谢Kershaw的思考“非常有帮助”。当Kershaw询问是否会任命一位代际公平部长时，杜鲁多回答说：“我认为这是一个非常有趣的想法，我认为这是你我可能共同努力的事情。” 最后，文章提醒，这不会是房屋净值税，只是税收制度的技术性变更。 网友质疑 这篇文章一经发表就引起网友的激烈讨论。网友们表示： 图源：national post “首先，通过对现有房主征税并让他们变得更穷，究竟如何能够帮助年轻购房者购买自己的房子？其次，目前的住房危机完全是因为杜鲁多的不受限制的移民政策（300万临时签证持有者因杜鲁多政府承诺给予他们永久居留权而无限期逗留）和疯狂的开支导致了前所未有的通货膨胀。所以，通过向那些努力工作一生以建立退休金的年长房主征税，究竟如何能够帮助首次购房者？” 图源：national post “我是那一代年长的人。我们确实省吃俭用。我们买旧车，买二手家具，与室友合租公寓，吃Kraft晚餐，并存现金买电视，而不是用信用卡消费。总理一生从未省吃俭用或牺牲过什么。他现在说我们应该付出，我感到被侮辱了。” 图源：national post “杜鲁多声称他的政府对住房可负担性危机没有责任，这简直是荒谬。他们所做的一切都使问题变得更糟。财富税并不能解决问题。多个国家曾尝试并最终放弃了与住房相关的财富税。从2002年到2022年，住宅房地产市场经历了前所未有的20年繁荣，这一情况不可能重演。许多价值100万元房屋的房主是收入有限的老年人。房价因宽松的货币政策、超低利率以及政府政策鼓励的投资者倾向于投资房地产而被过度推高，这不是他们的错。”

最近几个月，加拿大的租金增长整体停滞，一些最昂贵的城市如多伦多、温哥华的租金出现年度下降，不过其他租赁市场的租金价格仍在飙升。 图源：globalnews   根据Urbanation和rentals.ca发布的最新发布的六月租金报告，各类物业的平均挂牌租金较五月下降了0.8%，降至2,185加元。 报告指出，这是自2021年初COVID-19疫情期间以来租金最大的月度降幅，并标志着通常在这一时期租金上升的季节性趋势发生逆转。 图源：globalnews 根据rentals.ca和Urbanation的追踪，六月的年度增长率为7%，这是过去13个月中最慢的年增长率。 最近几个月的租赁市场显示出总体降温的迹象，与过去几年的租金飙升形成鲜明对比，这种租金飙升与单元竞争加剧和供应短缺有关。 报告称，过去三个月租金“实际上持平”，全国范围内从三月到六月仅上涨了0.2%。 不过仔细观察特定城市和省份则呈现出不同的情况。 报告指出，多伦多的公寓和专为租赁建造的公寓的平均挂牌租金下降了3%，降至22个月低点2,715加元。同类月租金在温哥华仍保持在3,000加元以上，虽然按月比上涨了1.1%，但年同比下降了8%。 多伦多的租金在过去五个月中逐年下降，而温哥华的租金在过去七个月中逐年下降。 蒙特利尔的租金在六月同比上涨了4.3%，略高于卡尔加里的4.2%增长。两市上个月的平均挂牌租金均刚刚超过2,000加元。 在省级层面上，报告称，安省和魁省的月度租金均有所下降，而BC省则持平。草原省和大西洋省的许多地区的情况则不同。 报告称，埃德蒙顿连续第六个月在加拿大六大城市中领跑公寓租金增长。六月平均挂牌租金上涨了14.3%，达到1,564加元，这一数字仍将阿尔伯塔省首府列在Urbanation和rentals.ca的25个加拿大租赁市场名单的底部附近。 里贾纳的年涨幅更大，为22%，其次是魁北克市的19%和萨斯卡通的17%。这些城市的平均挂牌租金在1,371加元至1,640加元之间。 最近接受Global News采访的专家表示，加拿大疯狂的租金增长有稳定的迹象，特别是在该国最昂贵的租赁市场。 Desjardins经济学家Randall Bartlett解释说，由于租户被多伦多和温哥华等城市的高租金排挤，他们向更负担得起的地方迁移，例如阿尔伯塔省，导致那里的租金随着单元竞争的加剧而飙升。 他表示，随着联邦政府计划缓解非永久居民流入加拿大的压力，并努力增加可用的租赁供应，租金压力应在未来几个月内减轻。

最近多伦多的房地产市场出现了房源激增的情况，这意味着挂牌出售的房屋在市场上等待的时间要长得多，对于某些建筑而言，开发商发现自己无法出售足够的房屋来应对成本。越来越多的开发公司进入了破产程序。而这也让一些买家不得不担心他们是否以及何时才能搬进他们一直在等待的新家。 图源：51记者拍摄   据blogTO报道，开发列治文山一处联排别墅综合体的公司在上个月刚刚进入破产程序。这个楼盘在King Road附近的Yonge街一带。负责开发的是King Development Inc.公司。 据Storeys报道，这个住房项目共涉及9块土地，位于列治文山的Bostwick Crescent 8、10、12、14、16 和 18 号，以及Bond Crescent 2、6 和 8 号，原定用于建造一个由叠拼式和镇屋组成的住宅社区。这些地块于2023年11月15日合并。 最近的法庭文件显示，该地块所有者King Development Inc.公司于 2024 年 6 月 11 日进入接管程序（receivership），安省法院指示Rosen Goldberg担任该公司所有资产、事业和财产的管理人。就在6月7日，C&K Mortgage Services Inc.抵押贷款公司提交了预约令（appointment order）申请，仅四天后就发生了这一情况。据C&K称，他们向King Development提供的贷款自2023年12月1日起就一直处于“财务违约”状态，截至12月6日，仍有超过2250万加元未偿还。 此后，抵押贷款公司试图将位于Bostwick和Bond Crescents附近的多个地址房产全部出售，但现在正在寻求法院命令的接管人的帮助，以“在合理的时间内完成房产的最终出售”。 多伦多及其周边地区另外两个大型公寓项目已进入接管程序。 图源：X 根据此前的报道，Mizrahi Group集团在Yonge和Bloor附近的The One高层酒店式公寓已经在进入托管后，被卖掉。而该集团正在多伦多Yorkville区128 Hazleton Avenue和旺市180 Steeles Avenue兴建的住宅项目也面临着同样的命运，未知数量的家庭投资也会受到这一决定的影响。 这可能意味着，买家们的押金会被退回，合同会作废，另一家公司可能会介入。但去年，同样的一些地块成为了法律诉讼的焦点。当时的开发商Ideal Developments在未经许可的情况下出售位于 8、12 和14 Bostwick Crescent的即将建成的房屋而被迫支付高额罚款。 在这种情况下，土地也进入破产程序，让买家陷入了更糟糕的困境——他们每人损失了数十万加元的押金，其中只有一小部分作为赔偿金退还。

降息之后，有人喊不知如何续房贷，根本没减多少负担；降息之后，有人抱怨买房仍很难，房源不少，价格就摆在高处下不来……  究竟，降息之后大温地区的成交量怎么样？ 今天我们就以2024年6月22日-2024年6月28日这一周的交易数据为例，看看降息对市场到底有没有刺激作用。 在这一周内，大温独立屋全面进入买家市场。其中最惨淡的市场是高贵林，在售377套独立屋仅成交27套，挂售比低至7.2%。成交均价环比下跌11.4%。就这个成交量和成交价，恐怕抄底的人都不知道自己抄的到底是第几层底。 除了高贵林外，比较惨淡的还有素里，在售1583套，成交103套，挂售比8.5%； 温哥华在售664套，成交61套，挂售比9.2%； 列治文在售480套，成交47套，挂售比9.8%。 独立屋市场大家都觉得一改多和降息是双重利好叠加，但实际上市场对这两个消息基本没什么反馈，就像什么都没发生一样。这一点令人非常意外。 只能说，我们还要持续观察。 而小红书一位受关注的地产经纪博主干脆劝说独立屋卖家，现在或许是最后的出货机会，未来独立屋价格将有一个较长的回调周期。 这是他在6月末7月初听到的最清晰的对独立屋价格的负面预测。 不过比惨这件事上，公寓还是最有发言权的。 还是2024年6月22日-2024年6月28日，大温地区最惨淡的公寓市场是UBC区域，在售100套，成交4套，挂售比4%。 其他比较惨淡的区域包括：温哥华的Cambie走廊，该区域在售公寓148套，成交8套，挂售比4.1%。 素里市中心区域，在售504套，成交31套，挂售比6.2%。 温哥华市中心区域，在售475套，成交25套，挂售比5.3%。 列治文的公寓市场还算好，在售265套，成交27套，挂售比10.2%。 但只要在售套数大于100的区域挂售比基本没有超过10%的，这意味着大温公寓全面进入了买家市场， 部分区域基本处于冰封状态，不打个狠折根本没人敢接盘。 从数据看， 唯一还能处于均衡市场的只有城市屋市场了。但这个市场表现最好的区域就是兰利，2024年6月22日-2024年6月28日期间，在售246套，成交26套，挂售比25.2%。 但大温地区其他城市售挂比最高的也只是高贵林的18.7%，而列治文也只有16.7%，算是弱势的均衡市场。 从市场的表现看，降息25基点对交易双方的情绪基本没有影响，买家继续观望，卖家也在观望，双方算是杠住了。 其他国家移民的财政状况不好说，但来自国内的移民在温哥华的地产购买力是肉眼可见的下降，至于原因大家去市场里聊聊天就都懂了。 这个世界就是这样，亚洲的一只蝴蝶扇动翅膀，温哥华地产市场的天就要变。 降息之后，你看到了什么？欢迎分享。

卑诗省三名买家在签署买卖房产合约后，因按揭申贷出问题而未有履约，被卖方控告违反合同及索偿，辩方反指卖家曾作失实声明，最终法院判被告赔偿37.5万元。 据CTV报道，方伟明（Wai Ming Fong ，译音）、刘小丽（Xiao Li Liu，译音）及马赫利（Navdeep Singh Mahli）三人签了合约，同意向卖方曼德尔（Jeffrey Anton Mandl）以111.5万元购入位于基隆拿的一个住宅物业，但未有在2022年7月的最后期限前完成交易。 及至去年1月，在卖方重新放盘数个月后，房产市场价格急跌，该物业最终以74万元售予另一买家。 卖方以违约为由提出诉讼，被告反指卖方在房产披露声明中含有「欺诈性或疏忽性失实陈述」，因此合约应告失效。 然而，卑诗最高法院法官霍里（Dennis K. Hori）裁定卖方有理。 有关物业早于2022年3月3日以99.9万元标价放售，马赫利代表买方出价111.3 万元，当时还有另一潜在买家提交报价，马赫利最终与卖方商定以111.5万元成交，方、刘两人也是合约中买方的当事人。 银行估价后拒批贷款 在已签署的买卖合约中，被告提交的是一个「无条件报价」，并放弃了「以取得融资为前提」（subject to financing clause）的保障条款，导致他们在申请房贷被拒时遇到了大问题。 判决书称，买方申请按揭的银行对该物业的估价远低于其买卖价，因此决定不批贷款，而且还有其他银行也同样表示拒绝。 买方提出加付额外订金，成功获卖方同意一再延迟交易限期，但始终无法说服对方降价出售。 被告向法院指出，他们的地产经纪在检查后认为，该屋存在一些问题「不适合居住」；但法官认为此事无关宏旨，因为合约中列明买方同意「按现状」（as-is ）买入该物业，这意味着买方放弃了向卖方追讨任何的责任赔偿。 法官驳回了被告的反诉，并表示：「在市场下行的情况下，应判予卖方获得相当于合约买卖价与在买方违约后合理时间内可获得的最高售价之间的差额，以作为损害赔偿。」 卖方指应待升市时才出售 法官接纳在违约后的四个月期间，市场价格急跌。在2022年7月，卖方标价94.9万元重新放售物业，到了10月底，大幅降价至79.9万元。在此期间，他为了提高物业在市场上的吸引力，还出资更换了屋顶和空调系统。 买方称赔偿额应酌量减少，因为卖方没有作出行动以减轻他们受到融资出问题而受到的伤害，买方认为卖方应与他们重新议价和降价；否则，也应该等到市场回复升势时才出售物业。法官认为这两个论点都站不住脚。 法庭勒令被告赔偿37.5万元差价，另加卖方更换屋顶和空调系统的费用，以及利息、地税和水电费等支出，扣取订金5万，须向原告支付共36.3万元。

7月9日，据dailyhive报道，位于温哥华西区著名的豪宅区域肖尼西 (Shaughnessy) 街区的一套豪宅最近售出，让人惊讶的是这套房子有着多次离奇的挂牌记录。 据Zealty称，这栋已有40年历史的独立屋最近进行了大规模翻修，上周以 385 万元的价格售出，略高于379.3 万元的评估价值。 卖这套房子的业主可是费了相当一段时间才得以出手，因为从2018年起就开始挂牌出售了，当时的评估价值为 4,251,000 元。 据资料显示，这套住宅有七间卧室和五间浴室，建筑面积为 3,873 平方英尺。 根据挂牌历史，这套房子曾经挂了又挂，价格变化多端。 该房产上一次交易是在 2017 年，售价为 4,285,480 元。此后，它在短短六年内挂牌九次，期间在两家不同的房地产中介之间转换。我们一起来看看—— 2018 年 10 月首次挂牌出售，售价为 4,680,000 元。 2019 年 2 月，该房产才再次挂牌出售，售价为 4,480,000 元。次月，该房产再次挂牌出售，售价为 4,280,000 元，然后于同月重新挂牌出售，挂牌价低得多，为 3,789,000 元。 2019 年 5 月，该房产的挂牌价格略高，为 3,980,000 元。此次挂牌于2019 年 9 月终止，直到2020年再次上市。 2020 年 11 月，该房产的挂牌价格为 4,289,000 元，此次挂牌又于 2021 年 3 月终止。 2021 年 3 月，该房产重新上市，价格仍为 4,289,000 元。2021 年 4 月，挂牌终止，此后​​整整两年没有上市。 2023 年 5 月，该房产再次以 4,680,000元的价格挂牌出售。又于 2024 年 5 月终止。 之后于2024年6月进行了最后一次挂牌，并找到了买家，以385万出，这个价格比2017年的交易价足足低了40多万！ 分析一下，这房子到底发生了啥？

多伦多的公寓开发商比以往任何时候都更难出售公寓单位，因为这种住房类型的市场完全不景气，迫使一些开发商拼命提供激励措施，甚至停止新建项目。   高利率和房价持续走低导致的普遍负担能力不足是这一令人担忧的局面的一个表现，大量住宅项目已进入破产清算程序，其背后的大型公司已无力偿还建设债务。   图源：blogto   最近，同一家公司，当地开发商 Maplequest Ventures Inc.   该开发商的项目位于该市的Heritage Road10475号和Torbram Road 11258号，据称该开发商欠贷款人近9000万加元，现已拖欠不还。   图源：X   由于这一决定，另外两个正在建设中的社区现在也被接管，它们的开发商是Digram Developments Caledon Inc.   正如 Storeys 所写的那样，所有相关地块的接管人现在可以 "按照他们认为合适的方式继续处理这些房产"，这可能意味着将它们出售，对于那些已经交了定金并等待入住的人来说，这几千套房屋的时间表和总体命运都悬而未决。   图源：X   在过去的几个月里，多伦多市中心的三个公寓项目（包括著名的位于Yonge和Bloor的The One）、旺市的一个住宅项目、Ajax的另一个住宅项目、 Barrie、彼得伯勒、Kitchener、密西沙加以及万锦的一个购物中心等都出现了这种情况。   与此同时，待售房屋的库存量却创下了历史新高，房产在市场上滞留的时间也更长，这表明该地区的 "住房危机 "与其说是供应不足，不如说是价格问题。  

最近，列治文退休人员陈先生(Tony Chan)发现自己又收到投机空置税帐单了，赫然写着 9 万元，他感到很震惊，因为他原本告知可以被豁免。 67 岁的陈于 2021 年首次受到媒体关注，当时他试图对抗卑诗省对其位于列治文 Terra Nova 社区内的一栋房屋的投机税和空置税。 2019 年，他收到了这笔帐单，每年的帐单约为 15,000 元。六年后的现在，他被要求支付约 9 万元加上利息，否则他可能会失去他的房子。 陈先生说：「我认为现在让我烦恼的一件事是他们确实给了我豁免权。然后两年后，他们又以未知的原因撤回对我的豁免。」 陈被归类为投机者，因为他在美国生活和工作的妻子收入比他高。即使退休后，陈的妻子仍可以透过退休金赚取更多收入。 陈先生于 2005 年立法生效前与妻子结婚，自 2000 年购买以来一直住在同一所房子里。 「除了我的婚姻状况之外，我完全不符合他们所描述的投机者的身份……这不是我能控制的。」他说。 「省长一直在谈论老年人的生活有多么困难，负担能力等问题。但猜怎么着？是他令我陷入这种困境。」 2022 年 8 月，在获得省议员屈洁冰的帮助并向媒体发表讲话后，陈接到税务部门一名员工的电话，通知他可以免缴空置税。 「事情就这样结束了，直到大约几周前，我再次收到[税务]部门的联系。他们说，『你不能豁免，』」他回忆道。 陈被告知，他从 2019 年起就欠税了，如果不缴税，他在 Terra Nova 的房子会被登记上欠款。他一生中大部分时间都在偿还这栋房子。 陈先生说他或许需要法律帮助，但「如果我能站在法官面前解释案件，我真的不需要律师来解释我的案子。这非常简单。」 即使他聘请了律师，他的税单仍将继续膨胀。 省府表示，自征收投机税和空置税以来，已筹集了超过 3.94 亿元，用于资助新建经济适用房。 它补充说，该税适用于全球未纳税的收入者以及持有空置房产的人。   陈先生被罚缴税，主要原因是在他购买房产的几年内，娶了一位在美国生活和工作的女人。 2000年，陈大爷用他在BC省打工挣来的钱买下了这栋房子。在过去的64年中，他在BC省生活了整整62年，从16岁就开始工作、缴纳所有税款。 2005年，他与一位在美国工作的BC省女子结婚。 现在他大部分时间都不管投资行业了，但是妻子还在工作，所以收入比他多。 BC省的投机空置税将陈先生定义为“卫星家庭的成员”，因为他的家庭收入中有50%以上是在加拿大境外赚取的。（卫星家庭一般指留学生、或妻儿独自住温哥华的豪宅里，其他的家庭成员在加拿大境外赚钱） 但是对于陈先生来说，他是加拿大的公民和居民，用辛辛苦苦赚的钱并全额征税买了房子居住，竟然要被这样对待。 他与妻子在两边都有独立的住所，偶尔会1-2周互相探望一次，但每年加在一起都不会超过三个月。 陈说，自己可以理解对空置住宅征税的理由，也理解大家对没有收入的学生购买豪宅的担忧。 但是，他认为此次对他征税“简直太荒谬了！税收的目的本来是保护BC省居民，但现在根本相反！” 陈的两个孩子都是在这里长大。房子仅落在他的名下，没有落妻子的名字，而且两人没有共同的账户。 陈先生自己本人也从来没有“搬过家”，房子从来没有被出租过。 陈先生说他可能需要法律帮助，但“如果我能站在法官面前解释我的案子，我真的不需要律师。这非常简单。” 并且，即使他聘请了律师，账单仍会继续增加。 由于资源有限，陈先生不知如何寻求帮助。 他说道：“如果我想继续和家人住在这里——我生活了一辈子的地方，那么我必须支付这些税款。” 他在给省长David Eby的信中将税务部门的“持续追讨”描述为“最恶劣的官僚欺凌”，因为大多数老年人“没有财力与繁文缛节作斗争。” 陈先生写道：“政府的主要职责是保护公民，而不是给他们的生活造成不必要的困难，特别是那些长期居住的公民，和花费一生建设该省的老年人。 他希望在选举季将这个问题公之于众，以促使政府作出回应。 什么是投机空置税？ 投机与空置税是BC省指定征税地区部分住宅业主每年需缴纳的一项税种。 该税种旨在打击BC省主要城镇中心的房屋投机与空置行为。 预计99%以上的BC居民都无需缴纳这一税种。然而，征税地区的所有住宅业主都必须申报，即使他们无需缴纳该税种。 空置税税率基于房屋评估价值，对于外国业主与卫星家庭为 2%；对于BC省居民与其他加拿大公民或永久居民（非卫星家庭）为 0.5% 卫星家庭是个人或配偶，其全年全球总收入的大部分未在加拿大纳税申报表中报告。如果一处住宅物业有多位业主，则税金将根据每位业主的所有权份额进行划分。 在给Richmond News的声明中，省政府表示，自征收投机和空置税以来，已筹集了超过3.94亿元，用于资助新建经济适用房。 根据政府列出的全面名单，对于那些将房产作为主要居所、在BC省报税，且不是非税全球收入者的加拿大公民或永久居民，可以免缴此税。 不符合豁免条件的房主可能有资格申请税收减免，那些认为税收错误的人可以在评估或判定日期起90天内提交上诉。 财政部表示：“上诉过程提供了对具体案件应用法律的公正审查，但除非情况符合立法下的豁免或减税条件，否则无法免除税收。”  

配合省政府增加住房的新政策，列治文市议会上星期通过新法，一个独立屋地块可以兴建 3 至 6 个单位。但新政策并未令屋主蠢蠢欲动想大兴土木，反而是担忧居住品质下降者居多。 住在列治文 Terra Nova 区域的梁先生表示，该社区一向宁静，如果房屋改建后的密度变高，将破坏整体社区环境。「10 年前我们从中国移民来加拿大，选择这个区域就是看中它的悠闲舒适，我的房子不临大马路，就是不想住在大批密集式住宅的环境中。」 华人白人都对「一改多」充满疑虑 本地白人 Linda 住在列治文 Steveston 社区已经将近 40 年了，她说：「这是一个具有历史感的社区，我不能想象如果都盖起了密密麻麻的房子后会变成甚么样子。」 她的一些老邻居在过去 10 年都陆续搬离列治文，她说自己很喜欢这个社区，不想离开，但「如果未来社区变了模样，我可能也会考虑卖房。」 同样住在 Steveston 社区的胡先生则感到矛盾。「我不喜欢社区变得拥挤，现在我住得小区已经很难找到停车位，未来一户变成多个单位，恐怕更糟糕。但这或许是让我孩子长大后也能留在大温的唯一方法，毕竟大温哥华的房子都太贵了，他们恐怕无力买房，或许可以考虑把我这栋老房子拆掉改建。」     列治文市议会通过了卑诗省府的立法要求，也就是面积为3,012平方呎(约 280平方米)的住宅地块，可允许建造至少3个单位；而面积超过3,012平方呎的住宅地块，将允许建成4个单位。 面积超过3,024平方呎且距离公共交通频繁的公车站400米内的住宅地块，可允许改建成6个住房单位。 不过列治文市议会认为 Steveston 社区是个独特的老区，因此已发函要求省政府给予更长的宽限时间来研究该社区该如何规划。省府尚未对列治文的要求做出回应。 「一改多」可「分层分户」 列治文市议员区泽光说，「一改多」可以用「分层分户」的方式操作。「就好像中港台熟悉的公寓楼一样，原来一栋老屋可以拆掉重建，建成一栋多层楼的房屋，只是必须要一层一户，各层的业主可以是不同人。」 列治文市长马保定 (Malcolm Brodie) 认为省府强制各市政府配合兴建更多房屋的政策有问题，周边设施根本跟不上。「没有足够的停车位，没有足够宽的道路、更别说下水道更新了，一切都没有配套。」 区泽光说，市民都认为住房是个大问题，但对于目前这样的政策也充满疑虑。「我想可能需要一年到两年的时间才能评估政策能起到甚么作用，现在很多人都还不清楚新政策，市政府未来会有一些说明会。」 开发商曾耀华也说，现在尚未听闻有市民对一改多有很大兴趣。「大家都还在观望，因为这不仅涉及到建筑方面的问题，更涉及税务问题。」 他说，如果单纯是老屋拆掉改成一个新屋，自住没有问题，不用缴税，也可以住个两三年再转卖，也没有额外的税负；但如果是一改多，将其它分层单位卖出或转至孩子名下，那如何计算利润？如何课税？这些问题尚不清楚。 曾耀华也怀疑政策能对抑制房价起到多大作用，因为房屋供需失衡其中一个关键是因政府官僚作业太慢。他说：「列治文过去审批新建案耗费6个月，现在已经长达一年时间，而一改多的建筑图，对市府审批人员来说也是新鲜事，我担心会审更久。」