地产

一位卑诗省房主与分契物业公司发生争议，向法庭提起诉讼索要数万元，结果却适得其反，最终不得不支付数千元。 根据卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）的诉讼记录，这位房主声称该物业公司撤销了她将自家睡房用作短租民宿的许可。 她向法庭申请命令，要求物业公司停止执行短租附例（bylaw），并赔偿她的损失。她声称自己损失超过75,000元。 但物业公司否认了她的说法，称并未同意她将睡房用作短租民宿，并称其短租附例是有效的。此外，该物业公司也指控房主违反附例经营短租民宿。 在反诉中，物业公司要求房主支付20,000元的罚款。 据称，该屋苑业主立案法团（strata council）早在2023年5月就通过了一项新附例，规定业主单位不得用作短期民宿用途，包括像Airbnb和VRBO这类的网站。 该附例最初规定短租民宿期限为6个月或更短，但在2024年4月进行修订，将期限缩短至90天。 申请人的分契单位是一间与另一个分契单位共用的房屋内，有两层楼。主层设有一间睡房和一间浴室，业主希望将此套房用于经营短租。申请人甚至表示，她购买该单位正是因为她相信自己能够经营短期民宿。 在2023年1月与业主立案法团沟通中，法团秘书表示，业主可以经营短租，但需符合若干条件。 业主似乎接受了这些条件，并很快申请了营业执照，于2023年3月接管了该单位。她的第一位短租房客于2023年2月12日预订，并于3月30日入住。 2023年4月19日，所有单位业主召开会议，讨论了申请人的短租民宿事宜。 裁决指，该会议纪录提到对“陌生人穿越我们的物业，经过我们的睡房和客厅，并且可以在任何时间窥视我们的浴室”的担忧，以及一名业主报告了对私隐和安全的影响。业主们因此讨论了一项拟议的短租附例。 市政府于2023年4月24日暂停了该业主的商业牌照，因为她未能提供物业管理公司批准她进行短期出租的信件。 反短租附例于2023年5月获得通过，但其他业主投诉称，申请人仍在她的柏文单位内接待短租房客。而她的一些房客是透过Airbnb预订的。 2024年1月，业主立案法团致函申请人，表示将对其违反附例的行为每日处以最高1,000元的罚款。2024年2月，业主在律师的陪同下出席了业主立案法团的听证会。会上，她被告知将面临20,000元的附例罚款。 仲裁庭审查了该业主立案法团剥夺业主经营短租的权利是否构成严重不公，并最终认定业主立案法团并未对她有不公平对待。 由于业主立案法团只能证明部分短租情况，仲裁庭裁定其应获得8,000元的赔偿，而非最初索赔的20,000元。此外，仲裁庭也裁定，命令业主不得再违反物业附例。 最终，业主被勒令支付8,778.47元，用于支付违反物业附例的罚款和仲裁庭相关费用。 图：网上图片

太低迷了，大温房屋销量或创下本世纪以来的新低，租房市场挂两年内下跌10%！ 据CBC报道，大温房屋销售量持续走低，今年截至目前，总销量为22,263套。 按照这一速度，今年的总销量可能惨过2018年的24,619套，创下本世纪以来的最低记录。 大温房地产经纪人协会(Greater Vancouver Realtors)提供的月度数据显示，今年11月大温共售出1,846套住宅物业，延续了过去3年以来月度销售数据相对平稳的态势。 Central 1 Credit Union 首席经济学家布莱恩·于(Bryan Yu)表示：“这主要反映了我们在负担能力方面所见的情况、经济缺乏确定性，以及抵押贷款利率的影响——虽然利率比过去几年有所降低，但相对于几年前的水平仍然相当高。” 月度数据还显示，11月房价仍相对稳定，没有出现下跌的情况。目前大温地区独立屋的平均价格为202万加元，公寓价格略低于80万加元。 大温地区2001年至2025年住宅房产销量 不过，菲沙河谷(Fraser Valley)可就撑不住了，房价已出现持续下跌态势。 目前菲沙河谷地区房屋平均售价为145万加元，与顶峰时的2022年3月相比，跌幅已达19%；公寓价格为50.7万加元，与2022年3月的峰值相比，也已下跌了15%。 大温房地产经纪人协会首席经济学家安德鲁·利斯(Andrew Lis)表示：“这一年已接近尾声，我们看到的数据继续讲述着同一个市场故事：许多买家仍在耐心等待，而卖家正在适应多年未见的市场状况。” 对租房者是利好消息 在房屋销售数据公布的同一天，加拿大统计局也发布了租赁数据，证实了过去一年的许多坊间传闻：租金正在下降。 2025年第三季度，大温地区公寓的平均挂牌租金持续走低：一居室公寓的月租报价为2,390加元，低于去年同期的2,510加元；两居室单位的月租下跌200加元，从3,390加元降至3,190加元。 总体而言，大温哥华地区一居室公寓的挂牌价比2023年同期下降了9.5%。 加拿大统计局高级分析师乔什·戈登(Josh Gordon)指出：“近年来租赁市场发生了显著变化，与其他城市相比，温哥华的租金下降速度最快，降幅也最为显著。” 2023年三季度以来加拿大主要城市一居室公寓租金变化   戈登同时也警告称，现在断言导致租金下降的确切原因仍为时过早，但他指出，正在进行的新租赁项目能否完工存在持续的不确定性。 他说：“目前仍有施工在进行，但导致这些施工的决策是几年前做出的，甚至更早。新公寓市场如何演变、项目能否顺利启动，以及开发商在多大程度上能够完成项目，这些都是值得关注的问题。” 不过，布莱恩·于表示，短期内几乎没有什么因素可能会改变租赁市场的现状。 于补充道：“加拿大的移民上限和经济放缓，目前都在抑制租金的持续上涨，这对租房者来说是件好事。” “我们要知道，之前看到的租金加速上涨对于许多潜在租房者来说确实是难以负担的。而现在，他们在选择搬迁地点或协商激励措施方面有了一些余地。”  

加拿大统计局（StatCan）的新房价格指数（NHPI）显示，10月份新房价格出现异常大幅下跌，创下2009年以来最大跌幅。然而，数据背后隐藏着更深层次的信息：土地价格与房价之间的关系发生了罕见的转变，这种情况在过去50年中仅出现过一次。剧透一下：上次出现这种情况时，市场并不看好。 图源：51记者拍摄 加拿大新建住房价格指数。 加拿大新房价格指数（NHPI）上月连续第七个月下跌。10月份下跌0.41%，创下2009年以来最大单月跌幅。同比下跌1.85%，同样创下2009年以来最大同比跌幅。房价已回落至2022年初的水平，这一水平很难表明需求强劲。 价格下跌的幅度远不如其下跌的速度重要。自2022年达到峰值以来，价格仅下跌了3.1%，但其中超过八分之一的跌幅发生在上个月。换句话说，距离峰值已经过去了38个月，而最近一个月——仅占这段时间的3%——却占了总调整幅度的12%以上。这种加速下跌对未来的买家来说或许是好消息，但同时也预示着未来的估值可能过高。 新房价格由两部分组成：房屋和土地。传统上，土地部分的权重高于房屋。这不难理解——土地稀缺，与基础设施息息相关，而且不会因使用而贬值（工业用地除外）。此外，在信贷繁荣时期，土地价格往往上涨得更快，因为它能为土地投机提供更大的杠杆。 这种情况在加拿大已经持续了大约50年——除了一个罕见的时期，这个时期可能会让加拿大房地产专家印象深刻。 加拿大新建住宅价格此前仅有一次超过土地成本——直到现在。 在加拿大，有记录以来只有两次新建房屋价格中房屋部分的涨幅超过了土地价格的涨幅。第一次是上世纪80年代的短暂时期，恰好发生在90年代房地产泡沫破裂并引发城市房地产长期低迷之前。第二次就是现在，始于2021年。   图源：51记者拍摄 另一个值得注意的点是：土地价格在过度廉价信贷的推高下，至今仍未出现回调。自2022年国家住房价格指数（NHPI）达到峰值以来，房屋价格占比下降了4.55%，而土地价格几乎没有变化（仅上涨了0.09%）。由此我们可以得出两个结论：一是住房资源稀缺，二是价格因素。 认为房价上涨是由土地稀缺驱动的说法在这些数据中站不住脚。事实上，稀缺溢价主要体现在房屋本身，而非土地上。直白地说：快速建房的需求推高了房屋建造价格，其速度远超土地短缺的说法。这是一个众所周知的现象，但人们往往忽略它，转而支持更多激励措施。更重要的是，这表明政府支持的住房建设热潮更多是为了维持房价，而非提高住房可负担性。 图源：betterdwelling 此外，还有近期价格信号本身。房屋价格占比超过土地价格的情况只出现在投机热潮时期——而上一次出现这种情况后，价格出现了大幅回调。或许这次情况有所不同，房价会永远居高不下——无论在何处。只要土地投机存在，人们就一直这么说，而现在或许正是如此——但这种说法违背了历史、人性以及基本的数学规律。  

温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，尽管与普通房地产交易相比，法庭强制出售存在一些额外风险，但仍然可成为投资机会。Chung Chow, BIV 随着抵押贷款续约潮的来临，温哥华大都市地区的法庭强制出售数量正在激增，并可能继续增长。这一现象是五年前疫情高峰时期房地产疯狂后的结果。 根据房地产网站Zealty.ca的数据，尽管法庭强制出售的房源在市场中不到1%的占比，但在2025年10月，温哥华地区的强制出售房产总数已达到119处，而2024年10月这一数字仅为66处，2023年10月则为28处。 塞谢尔特的圣泉房地产公司经理亚当·梅杰表示，由于房价正在调整，失业率上升，以及在疫情期间购房的人们在高利率下需要续贷，法拍房的数量越来越多。 他说：“从2020年底到2022年，房屋销售量大幅上升。” 他补充道：“那是COVID疯狂的巅峰时期，当时加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆承诺利率将永远保持低位，政府给大家发放所谓的‘白花花的钞票’，而且我们都希望拥有更大的房子以便能在家工作。” 这些房产的融资利率也非常低，央行的政策利率从2020年3月到2022年3月始终维持在0.25%。由于加拿大银行通常最多提供五年的贷款期限，现在很多人都面临着以比一些人所能承受的更高利率续贷的问题。 梅杰表示：“这绝对是市场的坏兆头，因为我们才刚刚开始迎来大规模的抵押贷款续约潮。” 他说，那一地区在2021年3月创下的每月销售记录为5715笔交易。 他指出：“那些买家必须在即将到来的3月进行续约，而续约的数量在随后的年份内将保持较高水平。2021年3月的平均折扣抵押贷款利率为1.69%，而现在大约为3.79%，因此在2021年和2022年购房的人几乎都会在续约时支付显著更多的费用。” 温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，利率上升使得部分房主在生活成本上升的背景下无力支付贷款，进而陷入拖欠状态。 他说：“银行正在采取行动。” “如果人们未能按期还贷并且长期不付，银行就会对其进行法拍。” 利弊两面 伍特尔表示，他已经为蒙特利尔银行（TSX:BMO）的法律顾问进行了一些法庭强制出售，另一方面，一些投资者将法拍房视为以折扣价购买房产的机会。 他见过一些房产在挂牌价之下接到报价，进入法庭拍卖阶段后，经过多方竞标最终以高于挂牌价成交。但他提到的一处房产位于Horseshoe Bay的一栋新的Westbank Corp建筑内，类似房产的成交价在140万到150万之间，最终以约105万元成交。 他说：“我可以说它的成交价大约低于市场价值30%，我相信有些人会认为这是个好交易。” 然而，投资也并非没有风险。法院拍卖的房产是按现状出售的，交付给买家时对房产的状况并没有法律保障。尽管在看房时一切看上去都很好，但对于之后的损坏并没有法律保护。 伍特尔表示：“无论是房主还是租户，其可能对房屋造成的损害没有保护措施。他们可能会拆走所有的电器，打洞等等。所以这风险是相当高的，”但他也指出，破坏行为是非常少见的。 他表示，房产法拍的过程通常需要超过12个月，从原房主开始拖欠支付到房产真正上架销售。 他说：“我们绝对会看到数量增加，因为人们今天开始意识到，更高的支付带来的真正痛苦。”他称法拍为一种“滞后指标”，预计未来六到十二个月内将出现“显著增长”。 逾期付款上升 加拿大汇丰银行有限公司的副总裁瑞贝卡·奥克斯表示，由于高额的抵押贷款余额，温哥华及安大略省的抵押贷款压力比其他省份更为普遍。 她提到：“在英哥华，拖欠支付的情况几乎达到了五年前的两倍，因为该地区的抵押贷款余额要高得多。” 根据Equifax在英哥华的数据显示，在第三季度，0.18%的抵押贷款账户逾期超过90天，0.21%的抵押贷款金额逾期超过90天。而一年前的数字分别为0.14%和0.16%。 奥克斯表示，由于房屋是人们的住所，抵押贷款通常是人们最后选择拖欠的信用形式。而信用卡和汽车贷款的逾期要更为常见，这可能会影响个人信用评分，从而影响其获得更低抵押贷款利率的可能性。 她预测，尽管利率趋于稳定，但因支付冲击、经济不稳定和失业水平，上述拖欠情况可能会继续上升“一段时间”。根据加拿大统计局的数据显示，2025年10月英哥华的失业率为6.6%，较一个月前的6.4%及一年前的5.8%有所上升。 一些感到压力的加拿大人正在延长抵押贷款期限，尽管这意味着要支付更多利息。她表示，经济拮据的人应考虑与贷款人或财务顾问进行沟通，调整预算。 她说：“每个人的财务状况不同，但获得建议总是最好的选择。有很多免费组织可以提供帮助。” jmakan@biv.com x.com/jamimakan jamimakan.bsky.social

加拿大房贷市场又掀起浮动利率热潮——最新数据显示，11月有47%的优质借款人选择浮动利率。目前的浮动利率比固定利率低约25个基点， 这个微小差距就足以让许多购房者重新对浮动利率心动。不过，专家提醒，这种“小利”背后隐藏未来加息风险，混合房贷或许才是稳妥之选。 根据加拿大最大房贷发起机构Dominion Lending Centres的数据，今年11月，有47%的优质借款人选择了浮动利率，而8月这一比例仅为25.6%。许多人选择浮动利率，是因为他们认为加拿大经济前景不妙——尽管最新GDP数据增长2.6%可能会让部分人重新考虑。然而，国家银行金融分析师指出，加拿大央行的宽松周期已结束，下一次利率变动可能是加息。与此同时，美国与加拿大-墨西哥-美国协议（CUSMA）谈判的不确定性，也让部分购房者担心2026年经济可能出现更大波动。债券市场显示，加拿大可能已经完成本轮经济周期的最后一次降息。多方分析认为，加拿大的高通胀、股市上涨和巨额人工智能投资都支持这一判断。 抵押贷款策略师、利率分析师Robert McLister在《国家邮报》撰文表示，很多人更愿意为了眼前的“小利”而忽视未来潜在的风险。在加拿大房贷市场，这种心理现象在浮动利率和固定利率的选择中表现得尤为明显。为何仍有人青睐浮动利率？心理偏差：许多人倾向于“眼前小利”，宁可先拿到稍低的利率，也不愿意面对未来未知的利率风险。历史数据支持：部分房贷顾问引用约克大学教授Moshe Milevsky的研究显示，浮动利率在大多数情况下（超过77%）表现优于固定利率。灵活性：大部分浮动利率房贷可在三个月内退出，仅收取少量利息费用，相比固定利率在利率下降时高额罚金，这种灵活性显得非常吸引人。保护机制：浮动利率在利率变化不大时，月供基本固定，只有利率大幅上升才可能影响支付能力。当然，这种选择也有风险：央行一旦开启加息周期，通常不会只加一次；加拿大央行过去四年半未能将核心通胀恢复至目标水平；微小的利差意味着每月节省的利息有限，而平均一次加息周期可能达到282个基点。灵活应对的策略专家提醒，购房者无需完全选择固定或浮动利率。混合房贷（如半固定半浮动）可以兼顾两者优势，分散未来利率的不确定性，对于预计未来五年仍有较大房贷余额的人来说，是一种合理选择。总之，浮动利率的“先发优势”、选项价值以及历史表现的优势部分是心理错觉，购房者在选择时应充分了解风险，不被表面低利率所迷惑。