地产

在传统观念中，租房常被视为年轻人步入社会初期的过渡阶段。但在现今的加拿大，这个认知已不再站得住脚。根据SingleKey In. 11月发布的报告，加拿大租客的中位年龄已升至32岁，彻底改变了“租房主体为20多岁年轻人”的固有印象。在生活成本较高的多伦多与温哥华等城市，租房平均年龄更是趋近于34岁。 SingleKey联合创始人Viler Lika认为，这一变化主要有两个因素：加拿大成年人的租房周期整体延长；年轻人为节省开支而与父母同住的时间也在拉长。加拿大按揭及住房公司（CMHC）副首席经济学家Aled ab Iorwerth还补充说，部分年纪大的加拿大人在退休后会选择从独立屋搬到公寓住，以便“套取”更多现金，这也拉高了租客群体的整体中位年龄。随着租客年龄结构发生变化，他们的家庭构成也有了新的特点。报告中指出，全国有11.7%的租客家庭育有子女。其中，温尼伯的租客中位年龄为全国最高，达34.1岁，该城市中有20%的租客家庭带有孩子。 另外，根据加拿大统计局10月报告，租客的搬家频率也在持续下降。1996年时，有29.5%的租客每年更换住址；到2021年，这一比例已降至19.9%。越来越多租客在同一住址居住超过五年，居住稳定性提高，长期租赁的趋势日益明显。 Iorwerth认为，“终身租房”以往是蒙特利尔的地区性现象，如今在加拿大全国范围内正逐渐普遍化。 双薪合租仍难抵租金压力在加拿大，租客家庭年收入普遍介于$10.9万至$12.5万元之间，较个人平均收入的$6.8万至$7.8万元高出50%以上。 这说明大部分租客多是双收入家庭，比如伴侣或室友共同承担住房成本。 Iorwerth也观察到，越来越多无亲属关系但各自有收入的人选择合租以减轻住房负担。别看他们的收入不低，但租金压力依旧沉重。依照传统标准，房东通常不接受房租超过租客收入30%的申请者，但目前全国租金收入比已升至32.6%，在温哥华这一比例更是高达35.6%。若把个人债务添加进去，全国平均比例上扬至38%。 Lika说，这一现象主要源于租金持续上涨而工资停滞不前，尤其是疫情后租金大幅攀升，2023年的涨幅更是创下新高，远高于工资增长幅度。CMHC报告指出，尽管移民人口增速放缓、经济疲软及青年失业率上升对租金上涨产生了一定抑制作用，但由于新建公寓建造成本上升和设施升级，租金水平依然维持在较高区间。的确，根据RentCafe的统计，2024年10月全国的平均挂牌租金为$2105元，虽略低于去年同期水平，但仍高于疫情前$1845元的平均水平。各城租金走势分化CMHC报告还指出，卡尔加里、多伦多、温哥华及哈利法克斯等城市的租金挂牌价格已出现回落，而埃德蒙顿、蒙特利尔和渥太华则继续保持上涨态势。Iorwerth分析认为，蒙特利尔和埃德蒙顿本身租房人群比例较高，租赁需求稳定；而多伦多和温哥华则因房价更贵，促使更多年轻人转向租房市场。同时，国际学生政策调整也已影响到部分省份，2025年第一季度，安省、BC省、新斯科舍省工签与学签的持有人数量下降。温哥华：全国租金压力最重的城市温哥华的租房负担位居全国之首，租金收入比高达35.6%，明显高于全国平均的32.6%。当地租客的中位年龄接近34岁，说明在这样的高成本城市，许多人需要更长时间积累才能考虑购房，甚至完全放弃购房计划，转而选择长期租房。 作为BC省的经济中心，温哥华吸引大量国际移民跟省内人口流入，租赁需求长期维持强劲水平，空置率始终处于低位。这也让房东在租金议价过程中占得先机，温哥华的合租极为普遍，众多租客凭借共享空间分担高昂房租。多伦多：短期降温与长期隐忧并存同为移民热门城市的多伦多，租赁市场近期却显现出降温迹象。CMHC数据指出，多伦多的租金挂牌价格正在下降，原因是短期需求呈现减弱态势。Iorwerth点明，需求疲软虽可能带来短期租金回调，但会“对开发商新项目开工产生连锁影响”，进而导致未来住房供应缩减。 目前，多伦多租客的中位岁数约在34岁，跟温哥华情况相似。 这表明在高成本城市中，租房已不再是年轻人的过渡选择，而是更广泛年龄群体被迫接受的长期居住方式。 Iorwerth预测，到2026至2027年，由于公寓开发规模缩减，多伦多租客可能再次面临“可负担性危机”。他强调：“除非搬离城市核心区，迁至偏远外围，否则很难找到负担得起的住房。”预计未来多伦多“终身租房者”的比例将持续攀升。 纵观整体趋势，Lika认为，过去五年租赁市场经历了剧烈波动：疫情期间大量租客迁离大城市，随后又出现显著回流；移民政策调整导致人口先迅猛增长后又逐步放缓。鉴于当前公寓销售表现疲软，新建公寓数量将持续减少，而专用于长期租赁、空间更宽敞、设施更完善的项目预计将有所增加。 从户型需求来看，面积约600平方英尺的“小户型”租金下调明显，而两到三卧室房源因需求旺盛，价格保持相对稳定。 CMHC也分析认为，为减轻租金负担，合租趋势将继续强化，市场对三卧室及以上大户型的需求将持续增长，小户型未来或更难吸引租客。 Iorwerth则是指出，高成本城市中“终身租房”群体的比例将持续上升。未来租房市场的走向，仍将深受经济形势、移民政策与住房供应状况三重因素的影响。Lika总结道，过去五年的市场犹如坐过山车，而明年走势如何，目前仍难以判断。

加拿大的新建住房价格在很大程度上一直抵抗修正，但它们可能已准备好让步。加拿大统计局（StatCan）的新屋价格指数（NHPI）显示，10 月出现了异常急剧的下跌——为 2009 年以来最大跌幅。但更大的故事隐藏在数据之中：土地价格与房屋价格之间出现了一种过去 50 年中仅发生过一次的罕见关系变化。剧透：上一次发生这种情况时，市场表现并不乐观。   图源：betterdwelling   加拿大的 NHPI 上个月录得连续第七个月下降。10 月价格下跌了 0.41%——为 2009 年以来单月最大跌幅。价格较去年下降了 1.85%，同样创下 2009 年以来最大的年度跌幅。价格已回落到 2022 年初的水平——一个几乎无法显示出强劲需求的水平。   价格下跌了多远远不如其突然下跌的速度重要。自 2022 年见顶以来，价格仅下跌了 3.1%，但其中超过八分之一的跌幅就在上个月发生。换句话说，自从价格见顶已经过去了 38 个月，而最近这一个月——占整个期间的 3%——却贡献了修正幅度的 12% 以上。这种加速对未来买家来说可能是好消息——但对估值来说则是警告信号。   新屋价格通常由上涨的土地成本驱动   新建住房价格由两个部分构成：房屋本身与土地。传统上，土地部分的权重比房屋更大。这合乎逻辑——土地稀缺，与基础设施相连，并且不会因使用而折旧（工业用地除外）。在信贷繁荣期间，它也往往上涨得更快，因为土地投机的杠杆空间更大。   在过去大约 50 年里，加拿大的情况一直如此——除了一段可能让加拿大房地产专家印象深刻的罕见时期。   加拿大新屋价格只有一次出现房屋成本超过土地成本的情况——直到现在   在加拿大，历史上只有两个时期出现新屋价格中房屋部分的上涨速度超过土地部分。第一次是在 1980 年代的一个短暂时期，就发生在 1990 年代房地产泡沫破裂并引发城市房地产长期低迷之前。第二次就是现在，始于 2021 年。   另一个突出的点是：土地价格——通常在廉价信贷泛滥时快速上涨——至今完全没有出现修正。自 NHPI 在 2022 年见顶以来，房屋部分下跌了 4.55%，而土地价格几乎不变（+0.09%）。这给我们留下两个结论：一个关于稀缺性，一个关于价格。  

加拿大房地产经纪公司Re/Max Canada表示，随着越来越多买家的积极性提高，房地产市场预计将在2026年反弹。   加拿大房地产经纪公司Re/Max Canada表示，预计明年加拿大全国房屋销售量将增长3.4%，该公司认为在经历了2025年的下滑之后，“隧道尽头已现曙光”。   潜在购房者的强劲需求和库存的增加，可能为2026年房地产销售在经历了受经济不确定性影响的动荡一年后出现反弹铺平道路。   该公司在一份新闻稿中表示：“在经历了2025年全国房屋销售量下滑之后，曙光已现。”   与此同时，Re/Max委托Leger进行的一项调查显示，十分之一的加拿大人计划在未来12个月内购房，其中一半是首次购房。这一比例高于去年秋季的7%。 四分之一的受访者表示，他们相信所在地区的房价明年将更加亲民。 该报告指出，在1月至10月期间分析的38个市场中，有32个市场的房屋销售量同比下降。 Re/Max 加拿大总裁唐·科蒂克（ Don Kottick） 在一份新闻稿中表示：“尽管经济前景不明朗，加拿大人对购房的兴趣依然不减。” “预计这种从秋季开始显现的韧性将持续到 2026 年，尤其是首次购房者，他们正在寻找各种创新方法来节省开支并进入市场购买房屋。” 与上一年相比，2025年家庭、新移民和退休人员的房屋销售份额将有所增加，而上一年，首次购房者在加拿大大多数市场的销售中占据主导地位。 “过去一年我们看到的购房者结构变化将如何影响整体购房决策，时间会给出答案，”科蒂克表示。 但随着所有地区新挂牌房源数量同比增长，库存量有所增加，其中安大略省的增幅高达21%。 根据加拿大房地产协会的最新数据，截至10月底，加拿大共有18.9万套房产挂牌出售，比上年同期增长7.2%。 Re/Max 表示，这有助于形成平衡的市场环境，应该会吸引买家，预计 2026 年加拿大房屋的平均价格将下降 3.7%。  

温哥华市政府于周二（25日）通过2026年预算，批准23.9亿元营运预算，包括冻结地税增长，并在削减多个部门预算的同时，增加对市警察局拨款5,000万元。 据加拿大广播公司（CBC）报道，温哥华市长沈观健（Ken Sim）在市议会辩论结束后说道，“零就是零，市议会竭尽所能，确保居民和企业的生活可控可承受。”此次辩论对2026年预算草案进行了一系列细微修订，但与3周前公布的草案相比，并无重大改动。 这个24亿元的预算案引起了极大关注，沈观健和反对派议员都将其置于明年的市政选举背景下展开讨论，而市长则以“零就是零”展开宣传活动推动预算。在过去两周里，有超过600名市民在市议会会议上发表意见——与近年来预算辩论中仅有的10到20名公众参与相比，这是一个巨大的增长。 但最终该预算案按党派划分获得通过，沈观健和6位同样来自ABC温哥华的市议员投票支持，而反对党市议员费必得(Pete Fry)、容碧丽（Rebecca Bligh）、奥尔(Sean Orr)和马洛尼(Lucy Maloney)则投了反对票。 预算是如何制定的 市政当局不允许有赤字，通常会通过提高地税来支付员工薪资成长、通货膨胀成本以及新的市议会优先事项。 市政府工作人员最初表示，2026年预算需要将地税提高6%至7%。但在10月份，市议会要求工作人员提出削减服务和增加收入的方案，以便冻结地税，同时维持市警服务、消防部门、核心服务和社区拨款的资金支持。 根据市议会内部备忘录，这些措施包括削减超过10%的市艺术、文化、规划和永续发展部门预算，以及裁减多达400名市政员工。 它亦包括多个公园及康乐设施收费高于通胀的加幅，将大部分居民泊车许可证及交通罚款提高约50元，并大幅提高多个特别活动市场的收费。 虽然反对的市议员认为，这会把更多费用转嫁给温哥华的低收入居民，而ABC议员则表示，这是一个可以控制的平衡点。 预算的最终投票将于2026年第一季进行，届时将提供更详细的削减项目清单——由于时间紧迫导致细节缺失，这令许多反对派议员感到不满。 这些决定将在工作人员充分掌握预算整体方向的情况下做出，该份预算终极目标就是不增加地税，这也是市长沈观健的目标。 “有些议员想让我们回到上一届政府失败的做法，”沈观健说。 “有了这份预算，我们已向前迈出了一步。”“这是一个改变，我们正在改变这座城市的发展方向。” 图：加通社  

卑诗省（B.C.）仍在应对一项具有深远影响的法院裁决的后果，该裁决将一大片位于列治文（Richmond, B.C.）的土地，包括 100 多栋私人住宅，扩展为原住民所有权。 这项被称为 Cowichan Tribes 裁决的判例，是加拿大首例有效将大量私人土地置于原住民控制之下的案例。 Cowichan Tribes 原住民部落表示，他们没有驱逐该地区土地所有者的意图，但这并不意味着他们不能这么做。该裁决明确废除了私人财产的法律至高权，并指出 Cowichan 对该地区的原住民所有权优先于私人产权。 卑诗省省长尹大卫（David Eby）警告称，这项卑诗省最高法院的判例可能同样适用于加拿大其他城市。 虽然全国大部分地区建立在与英王签订的条约土地之上，但仍有数百万公顷土地符合“未割让土地”（unceded）的定义。也就是说，在欧洲人定居之前，占据这些土地的原住民群体从未正式将控制权交给王室。 这类土地主要分布在 B.C. 和魁北克省、整个爱德华王子岛（Prince Edward Island）以及纽芬兰与拉布拉多的大部分地区。此外，新不伦瑞克（New Brunswick）和新斯科舍（Nova Scotia）仍受 18 世纪“和平与友好”条约管辖，这些条约不同于后来的条约，并未明确废除原住民所有权。 尹大卫本月早些时候对记者表示：“在本省乃至全国，有很多例子显示，原住民因非法、错误或不公正而被迫离开土地，如今这些土地上有普通业主经营企业或居住。” 以下为一些目前受到重新关注、可能导致私人土地归原住民所有的加拿大土地索赔争议指南。 大温哥华地区的另一块土地 本周，高贵林港（Port Coquitlam）市长布拉德·韦斯特（Brad West）公开声明，他将“积极维护”私人财产权，以应对 Kwikwetlem First Nation 的原住民所有权索赔。 该索赔提出近十年，涵盖大温哥华东缘的高贵林（Coquitlam）和高贵林港的若干平方公里开发区。 如果成功，Kwikwetlem 将获得 700 英亩的 ƛ̓éxətəm 区域公园、Colony Farm 法医精神病院以及高贵林港主要公共公园之一的 Gates Park 的控制权。 然而，尽管韦斯特特别提到私人财产权，高贵林港市确认，该索赔只涉及政府所有土地，包括大温哥华地区、B.C. 省或高贵林港市本身。声明称：“没有任何原住民部落对私人财产提出民事索赔。” 情况并非一直如此。索赔的早期版本中，Kwikwetlem 曾寻求对高贵林港市区部分土地的原住民所有权，但在 2020 年，他们为了达成协议（由市政府为其保留地上的商业园提供公共设施接入）而缩小了索赔范围。 卑诗省坎卢普斯（Kamloops） 这一索赔也并非新鲜事。2015 年，由包括 Tk̓emlúps te Secwépemc（前称坎卢普斯印第安部落）在内的两部落联盟提出。这个部落最为人知的索赔事件，是 2021 年使用地面穿透雷达调查前坎卢普斯印第安寄宿学校附近发现 215 名儿童墓地的事件。 索赔涵盖坎卢普斯周边 12,543 平方公里土地，最初是为了阻止一项拟建的金铜矿项目，但项目后来搁置。 然而，该索赔仍然有效，并开始在坎卢普斯引起关注，因为它明确寻求对私人财产的原住民所有权。 坎卢普斯中区（Kamloops-Centre）省议员彼得·米洛巴（Peter Milobar）最近告诉当地媒体：“我接到很多选民打来的电话……他们确实想知道情况。” 正如 Cowichan Tribes 案件一样，提出坎卢普斯索赔的部落表示，他们无意从私人业主手中夺取房屋。但他们仍然开放地表示，坎卢普斯大片地区可能一觉醒来就归他们管辖。 前 Skeetchestn 印第安部落酋长 Ron Ignace 本月早些时候告诉 Nelson Star：“最糟糕的情况，我们只是让他们缴纳税款，他们仍可照常经营业务。” 魁北克加蒂诺（Gatineau）大部分地区 这一索赔在 Cowichan 裁决几周内提出，因此备受关注。10 月 24 日，Kitigan Zibi Anishinabeg First Nation 对加蒂诺周边八个区域提出索赔。加蒂诺位于渥太华河对岸。 原住民律师 Jullian Riddel 告诉加拿大新闻社，他们确实希望取得与 Cowichan 裁决类似的结果，即法院承认原住民所有权。 Riddel 说：“在卑诗省有多个类似案例，但迄今在安大略或魁北克都未出现。” 与 Cowichan 案类似，此案不仅基于传统领土索赔，Kitigan Zibi 还声称英王违反了与其签订的合同。 Cowichan 裁决中，列治文地区原本为 Cowichan 使用而划定，但 B.C. 首任土地专员擅自出售。 而 Kitigan Zibi 索赔中，声称加蒂诺的定居是因为当局违反了 1760 年的条约条款，本应保留给原住民使用。 新不伦瑞克一半地区 2021 年，由六个新不伦瑞克原住民部落组成的 Wolastoqey Nation 提出索赔，要求获得新不伦瑞克超过一半地区的原住民所有权。 如此大规模的索赔自然涉及数百名私人及工业土地所有者。 去年底，新不伦瑞克国王法庭（Court of King’s Bench）的一项判决似乎驳回了 Wolastoqey 对私人业主的索赔，裁定这些业主是“无辜的”，仅因其在争议土地上购买房屋，不需向 Wolastoqey 赔偿。 然而，法院仍裁定 Wolastoqey 对原住民所有权的索赔可以继续进行。 因此，新不伦瑞克的若干居民仍可能面临与列治文土地所有者相同的局面：法院可能裁定其土地为原住民所有权，使他们陷入无法出售或融资的“中间状态”。 法律事务所 Osler 对案件的分析指出，法院甚至承认 Wolastoqey Nation 可能最终赢得法院命令，要求政府“将土地从私人所有权中征用以作为补救措施”。