地产

加拿大的住房和生活成本危机已失控，大城市的人们愿意做出牺牲去寻找更便宜的地方居住。 “房地产界有句老话，‘一直努力，直到你有资格买房。’随着住房负担能力持续下降，加拿大人在买房时面临的门槛越来越高，这句老话正变得越来越难实现，”Royal LePage房地产服务有限公司首席运营官Karen Yolevski表示。Yolevski补充道：“许多居住在加拿大最大、最昂贵城市中心的潜在购房者都在认真考虑搬迁到生活成本较低的城市，以便能够拥有自己的房子。” Royal LePage最近对居住在多伦多、蒙特利尔和温哥华地区的加拿大人进行了调查，并指出50%的受访者表示，如果能够找到可以居家办公或者目的地当地的工作，他们会考虑在加拿大最实惠的城市购买房产并生活。专家指出：“这些地区的60%租房者表示愿意搬迁，而45%的现有房主表示会考虑搬迁。” 在对房地产市场进行深入研究后，Royal LePage发布了加拿大15个最实惠城市的名单。这些城市的可负担性是根据每月抵押贷款和偿还这些抵押贷款所需收入计算的。该表格使用了加拿大统计局2022年省级收入中位数，以及Royal LePage 2024年第一季度房价调查数据。Royal LePage表示：“抵押贷款是根据三年期固定期限贷款，利率为5.71%，分25年偿还，首付为20%。” 以下是加拿大最经济实惠的城市：安大略省，计算结果表明，安大略省Thunder Bay是全国生活成本最低的城市，可负担率为22.2%。2024年第一季度Thunder Bay的房屋总价不到30万元。温莎-埃塞克斯是安省上榜的另一个城市，排名第13位，可负担性系数为36.4%。 新不伦瑞克省，负担能力排名第二的城市是新不伦瑞克省圣约翰，每月抵押贷款还款额比其他任何城市都低——1,400元。这里的负担能力百分比为25.1%，仅比Thunder Bay高出三个百分点。新不伦瑞克省的Fredericton是第11便宜的城市，第一季度房屋总价格为342,200元，可负担率为32%。 阿尔伯塔省，红鹿市和埃德蒙顿是阿尔伯塔省仅有的两个上榜的城市，分别排名第三和第五。在红鹿市，第一季度的房屋总价为392,900元。每月抵押贷款还款额约为2,050元，可负担性系数仍为25.7%。根据Royal LePage的研究，埃德蒙顿是大多伦多地区和大温哥华地区居民的首选迁居地。 魁北克省，魁北克省在可负担性榜单上拥有最多的城市：三河市（第四）、魁北克市（第八）、舍布鲁克（第九）和加蒂诺（第15）。三河市的每月抵押贷款支付额在全省最低，为1,771.21元，而加蒂诺的最高，为2,288元。魁北克市和舍布鲁克的可负担指数——均为30.8%。唯一真正的区别是总房价，舍布鲁克仅比魁北克市高100元。 BC省，看起来BC省的所有城市都不能被称为“可负担得起”。没有一个城市出现在名单上。但根据Royal LePage的调查，居住在大温哥华地区的人们“最有可能想要留在原地”，其中46％的人表示他们不会考虑搬家。 萨斯喀彻温省，首府里贾纳是加拿大第六大最实惠的城市，可负担指数为29.1%。里贾纳的每月抵押贷款支付额约为1,981元。萨斯卡通排名第12，月抵押贷款支付额为2,220.40元。 纽芬兰和拉布拉多，圣约翰（不要与新不伦瑞克省的圣约翰混淆）是加拿大第七大最实惠的城市，也是Royal LePage排名中唯一的纽芬兰和拉布拉多省城市。2022年全省家庭总收入中位数为71,200元，每月抵押贷款支付额为1,786.28 元，该市的可负担系数为30.1%。 曼尼托巴省，2022 年，首府温尼伯在加拿大15个最实惠的城市中排名第10，全省家庭总收入中位数为77,000元。第一季度的房屋总价为390,900元，每月抵押贷款支付额为2,039.48元。 爱德华王子岛，爱德华王子岛最大的城市也是其生活成本最低的城市。夏洛特敦在全国排名第14，可负担率为36.6%。 如果你在这些经济实惠的城市找到工作，你会搬到那里吗？欢迎留言交流啊！    

美国加州一对夫妻分享如何成功向房东杀价房租，他们提到谈价格时侧重自己是好房客，不仅按时缴交房租，还会自己解决简单的维修问题；另外夫妻俩也对价格及合约租期持开放态度，上述这2项因素让他们成功争取到一年省下1200美元的折扣。 加州女子坦加拉基丝-利珀特（Katherine Tangalakis-Lippert）在美国商业内幕网（Business Insider）撰文，分享自己和先生在房源稀少的加州滨海城市圣巴巴拉（Santa Barbara）郊区争取房租减价的过程。 强调好房客的价值 坦加拉基丝-利珀特夫妇居住的房型为2房3套卫浴，他们提到成功砍价的第一要素是强调自己是好房客。夫妻俩在给房东的信函中写道，他们不仅按时缴交房租，还很乐意自己处理较简单的维修，以及立即通知代房东管理的物业管理公司进行维修。 夫妻也在信中强调自己也是房东，深知找到会像自己那样照顾房子的房客有多困难，“我们知道好房客能让你睡得更好、降低长期维修费用、降低管理支出”。 坦加拉基丝-利珀特解释，夫妻俩因工作搬至圣巴巴拉附近后，将原来自有房子出租，自此经历过模范房客及糟糕房客等各种租客。他们得知房东的上一组房客非常糟糕，严重毁损房子，因此在谈判中充分利用了按时付款、维护房子的事实。 对目标持开放、弹性态度 坦加拉基丝-利珀特的另一个砍价建议是对目标持开放、弹性的态度，夫妻俩在给房东的信函中提出了2个价位目标及合约租期，一是签订半年合约，月租金为3550美元，二是一年合约，月租金为3450美元。 坦加拉基丝-利珀特解释，提出不同目标及租期的用意是让房东知道自己对合约相当弹性。她也特别提醒，提出价位需求时，要按照自己可以接受的价位提出，而不是趁机大砍价，试图降低房子的价值。 最后，房东回复了更优惠的价格，但前提是夫妻俩要签下更长期的合约，其中一个方案是每个月折50美元，要签1年约，第二方案是每月折100美元，但要签2年约。 坦加拉基丝-利珀特表示，由于无法预知是否会持续在这里工作，他们原先没有考虑过2年约，但考量到违反1年约或2年约的结果都是一样的，因此他们签下可以省更多的2年合约。

加拿大卡尔加里男子Ryan Fehr是一名40岁的单亲爸爸，刚和女友分手。他发现，在卡尔加里，房东涨租是没有限制的，而他渴望买个房子安定下来，尤其是为了他和前任伴侣所生的两岁儿子。 但是因为买不起房子，现在他只能带着孩子，住在自己父母的房子里。 图源：Darren Makowichuk/Postmedia Fehr是一家机械公司的领班，年收入不到10万元。由于疫情期间日托关闭，照顾孩子变得更加困难，威胁到他的就业，于是他考虑住在父母家，让父母帮助照顾孩子，同时他也可以存够钱买房子。   可以住在父母家里是件幸运的事，但Fehr也感到尴尬。他想，这样的处境是暂时的。2021年，他搬进了自己童年的房间，儿子住在他哥哥的房间里。差不多一年后，他开始找房。 Fehr搜索了几个应用程序，每天查找，并去看了几处房子。在Tuscany有一处房产，售价38万元。但一天后，经纪人告诉他，房子比要价高出5万元卖掉了。随后，房价开始上涨。Fehr改到Cremona找房，但他对那里的价格和房屋状况感到失望，还有通勤的问题。 “作为单亲父亲，每天起床后开一个小时车送孩子去托儿是不现实的。”他说。 接着房价开始飙升，有些房子超过了50万。Fehr看到他要拿出近一半甚至更多的收入才能在卡尔加里买房子，他放弃了。“我不会买奢侈品，我不乱花钱，我有一份好的工作，我有我的职业。” 原本住在父母家是暂时的安排，现在却要长住了。在找房两年之后，他已经放弃了买房的目标。 “我们装修了地下室，把它变成套房，我可以住在地下室。等我父母年老的时候，他们可以住地下室，我来接管这个房子。” 随着房价暴涨，像Fehr这样的故事在阿尔伯塔省变得越来越普遍。 Ipsos于2022年的一项民调发现，63%的加拿大无房者已经放弃买房。尽管加拿大各地的买房梦正在逐渐消减，但阿省由于经济独特一直是个例外，房价一直负担得起，外省和海外人士纷纷涌入。 根据卡尔加里房地产局的数据，今年2月份，房价同比上涨了23％。自2000年以来，卡尔加里的独立屋价格已经翻了两倍，镇屋的价格几乎翻了四番。超过一半阿省人在Ipsos民调中称已经停止考虑买房。 由于工资增长严重落后于房价，很多买家希望房价能够下跌。但是这却不符合许多房主的利益。承诺降低房价被认为是“政治自杀”：任何使住房更加负担得起的善意努力都会与房主的利益冲突。 西蒙菲莎大学城市项目主任Andy Yan指出：“很长一段时间以来，拥有房子被视为住房稳定和保障的手段，突然间，它变成像特斯拉股票一样。” 随着油价攀升，人们纷纷涌入阿省。与过去不同的是，他们中的许多人搬家不仅仅是为了经济机会，还因为其他大城市的生活已经变得负担不起了。 卡尔加里住房需求的激增，也为全国各地的现有房主和投资者带来了机会。这些投资者中有许多也是租赁服务的提供者。然而，住房还是负担不起。 与此同时，竞争加剧也使那些想买房的人的预算吃紧。 卡尔加里房地产经纪人Jamil Thobani 表示，他代理的房产几乎都是以高于挂牌价成交，而且近一半的客户来自省外。 研究人员担心，住房所有权会集中在那些通过购买更多房产来积累财富的人身上。Yan说：“目前，这是穷人和富人之间的挑战。” Policy Alternatives的经济师Ricardo Tranjan说，仅仅增加住房供应是错误的。解决方案还要包括为最需要的人提供更多负担得起的住房。 随着越来越多的人买不起房子，Fehr在想，如果他的父母没有房子，他会在哪里。 他说：“我很感激我现在还能住那儿，但是40岁了，还困在父母家里，真的令人沮丧、绝望。”

近年来，多伦多很多屋主都开始在后院造后巷房、花园房。 这种额外的居住空间适合给父母辈住，子女长大后居住，或者也可以出租，于此同时，不用负担买公寓每月要交的管理费。 多伦多有一家人就在后院造了一套房子，总共花费了$50万加元。精心设计的1000呎套房比豪华公寓还漂亮，Toronto Life报道了这个房屋，我们一起来看看吧。 经营装修行业的 Craig Fournier 在2018年买了一套房。房子位于The Annex社区，他准备用来投资并出租。 三年后，到了 2021 年，Fournier一家决定自己搬进这个房子住。他，妻子和三个孩子住在主屋，并准备在房子的后院新造一套后巷房，让Fournier的岳父搬进去住。这样外孙们和姥爷就能经常相聚，享受天伦之乐的同时，也各自有私密空间。 他们计划建造总面积大约1000平呎的套房。两层楼、一卧室加书房、两浴室。房子与主屋共用一个车库和一个庭院。 房子希望打造成温暖色调，时尚大气，有充足自然光线的现代住宅。有加热地板、方格花旗松木的天花板、储藏室等。 在获得市政府批准开工后，Fournier和他的建筑师朋友Jason Halter 及建筑装修团队立即开始造房了。 他们为该结构的底座浇筑了重型混凝土，同时在上层铺上了染色的雪松木板。内部安装了 30 英尺高的花旗松梁。 他说，“无论如何，房子都需要这种结构和支撑，所以你最好使用一种好看而坚固的材料。” 1年多后，房子建好了。比想象中还漂亮。2023 年夏天，孩子们的姥爷搬了进来，他非常喜欢这个属于他自己的空间，而且很高兴能与孙子们如此亲近，跨个门槛就能串门。 我们一起来看看这套房子吧。 二层楼的房子，楼梯下方是一个隐藏的存储空间，可以通过活板门进入。 房间有许多窗户、白色漆和灯光布局都照亮了开放式空间。 各处均铺有加热工程硬木地板。加拿大这种天气，地暖对老人有多重要，你懂的。 厨房里配有KitchenAid 燃气灶等。厨房柜台和后挡板是瓷质的。 隔壁就是节省空间的卫生间，配有移拉门和压缩水槽。 上楼可以看到二楼的平台，那里有天窗和通往书房的滑动谷仓门。仓门通向书房。 这就是书房，俯瞰着巷道和后面的共用庭院。书房可以改造成客房。当需要改造成客卧时，可以用这个折叠沙发变成床。 书房可以通向阳台。 阳台面积约 30 平方英尺，配有染色雪松和定制栏杆。 大厅下方是浴室，配有第二个天窗、瓷砖和玻璃淋浴间。 浴室的另一个天窗。 优雅的花洒淋浴间面积为 24 平方英尺。 主卧室左边的那个角落之后会放一个内置的加州式壁橱。 角落休息室俯瞰一棵 200 年树龄的枫树。 最后，这里是爷孙们共用的庭院，设有壁炉和供家庭用餐的用餐区。 大家觉得这个房子怎么样？  

温哥华历史悠久的华埠一座5层办公大楼，过去大部分时间用作汇丰银行(HSBC)办事处，现在将改建为酒店。 据Daily Hive报道，W.T. Leung建筑事务所提出了一项新的开发申请，旨在将缅街610号的这座建物上三层改造成一家小型酒店。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 该建筑物位于奇化街和缅街交叉口东南角，十分显眼。 建筑师介绍，汇丰银行大约6年前在缩小规模时腾出了这栋大楼。目前，其一楼大部分和二楼整层均租给温哥华城市储蓄及信用合作社(Vancity Credit Union)，一楼其它小租户包括Tim Hortons和大参行(B&Y Ginseng)。 依照目前计划，第三、四、五楼各有9至10间酒店客房或套房，总共可提供游客约30间单位。 该建筑将进行些微的垂直扩展，增加额外的六楼，面积为2,025平方呎，约为现有五楼面积的38%。 新的六楼与五楼的大面积相结合将成为两层的顶楼套房。此次垂直扩建将建筑高度从现有最高护墙77呎略微推高至81呎，总建筑面积从 28,099平方呎增加到30,146平方呎。 除了增加额外的楼层外，建筑物的外观还将进行一些小的改动，包括在第五层现有露台前面的套房安装隐私屏幕，并切入巷道前面的砖立面，为一些房间创建新的窗户。 此外，该申请还指出，底层入口和大堂将基本保持不变，但将能够作为酒店接待处和残疾人通道。 值得注意的是，由于当前和可预见的办公空间需求非常疲软，业主正在寻求新的酒店用途。众所周知，温哥华的酒店客房日益短缺，随着圣保禄医院新院区的启用，预计从今起算的10年内后期，附近地区的过夜住宿需求将激增。 如果改建计划实现，将成为华埠第二家新的酒店。 (图：Google Maps)

卑诗省府代表与「租赁保护基金」(Rental Protection Fund)，周五(24日)宣布Brightside社区住房基金会(Brightside Community Homes Foundation)收购了本拿比的Casa Mia公寓。这项宣布标志着位于巴尔莫勒尔街(Balmoral St) 7268号的56个经济适用房单位，将移交给Brightside管理。   房屋厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 表示：「对于租房者来说，看到他们多年来一直居住的出租房屋上挂起出售标志，的确令人感伤。我们设立了租赁保护基金，以保护本拿比的Casa Mia等经济适用房，免受私人投资者、潜在的开发商和租金上涨的影响。这是我们正在实施的人人乐居计划。」 该基金已为收购Casa Mia提供了1,180万元的资金，并为每户住宅提供了15,000元的拨款，以支持建物更新和翻修。Casa Mia除了为固定收入的老年人提供住房外，其租金比本拿比的租金中位数低56%。这项收购在解决本拿比租金危机方面发挥了至关重要的作用，该市从2010年到 2021年失去了1,300多个经济适用房。 租赁保护基金执行长马斯莱奇科(Katie Maslechko) 表示：「保护这些房屋可以提供直接的安全性，保障重要的房屋库存量。透过租赁保护基金，保护卑诗省成千上万的租户。 Casa Mia位于交通导引区附近，步行10分钟即可抵达天车站。Brightside是大温地区历史最悠久的非营利住房提供者之一。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); (图：Brightside官网)  

  温哥华市议会可望于一周内审查一项动议，主旨是将市中心空置办公空间改装成「胶囊旅馆」。 据CTV报道，温市议员杨瑞兰 (Sarah Kirby-Yung) 将于周三在市议会提交该动议，她说：「温哥华的酒店房间严重短缺。」 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 杨瑞兰引用了温哥华旅游局委托进行的一项研究，该研究预计温哥华市在未来几年将短缺上万间酒店客房。 杨瑞兰说：「到了2026年夏季，需求将超过供应。这种情况正在迅速发生，迫在眉睫。胶囊旅馆对加拿大和北美的我们来说相对较新，但它们在日本已经存在了几十年。」 胶囊旅馆是小型、私人或半私人睡眠空间的组合，并设有共享设施。它们被认为是传统酒店房间更实惠的替代品。 杨瑞兰提出该项动议的基本想法是，它们的建造速度也会更快、更经济。 「建造一座独立的酒店可能需要数年时间，但这一动议背后的原因是我们看到温哥华有多余的旧办公空间，所以我认为我们有能力利用其中一些空置率较高的办公楼。 」她说。 温哥华市中心商业促进会(Downtown Vancouver Business Improvement Association)在其最新的「市中心状况」(State of Downtown)报告中，估计办公空间空置率为9.4%。 世邦魏理仕集团 (CBRE Group) 的类似报告显示，截至2023年第四季度，温哥华办公空间空置率为11%。 事实上，随着疫情后工作型态的改变，温市中心办公大楼的占用率实际上比加拿大其它大城市更好。 世邦魏理仕的报告显示，多伦多的办公楼空置率为17.4%，爱民顿为22.9%，卡加利为30.2%。 尽管如此，温哥华的空置率仍远高于疫情前水平。杨瑞兰动议指出，「较旧的办公大楼和商业古迹建筑」特别有可能空置。 该动议指示市政府工作人员报告允许办公大楼临时或永久改建为胶囊旅馆的选项，以及需要进行哪些附例修改。 杨瑞兰说，问题在于温哥华有自己的建筑法规，与卑诗省其它地方不同。 「温哥华的附例非常严格，我们正在寻求扫除这个障碍。」她说：「有一些支持者有兴趣寻找这个机会，特别是在温哥华市中心。」 (图：Panda Pod Hotel)  

2022 年底，在温哥华逗留了 18 个月后，阿德里安·麦克尤恩（Adrian MacEwen）回到了大多伦多地区准备买房。 29岁的麦克尤恩是一名建筑框架工，妻子沙巴汉·佩泽什克（Shabahang Pezeshk）35岁，是一名零售经理，他们还养了一只卡斯罗犬。 2022 年底，麦克尤恩决定自己先回到了 GTA 寻找合适的房子，而妻子则留在温哥华地区，完成他们在本拿比住所的卖房销售。 这对小夫妻想回到在大多伦多购买一套联排别墅，愿望清单包括有大厨房、大量壁橱空间和车库。 他们喜欢购买全新的东西，所以他们决定看看多伦多杜林区的楼花预建房产。 他们喜欢郊区比多伦多更安静、更不拥挤，但仍然靠近城市。 两人设定了大约 850,000 元的预算并开始搜索新房，下面看看他们的购房故事。 第一套看上的房子位于皮克林Taunton路（即Steeles）和Brock的新区，叫价62万，管理费每月326元。 小两口喜欢这套两室两卫的联排别墅，因为它紧邻绿树成荫的皮克林高尔夫场和 Duffin Meadows 公墓。 但由于属于新开发小区，最近的便利设施（如超市和餐馆）均不在步行距离内，每次出门都要开车才行。 此外，当麦克尤恩参观样板房时，感觉很拥挤，他的肩膀总是撞到狭窄的门道，客厅的布局让家具和电视只能朝一个方向摆放。 这让他感觉这套townhouse更像是千篇一律的Condo公寓，而不是一栋house房子。 所以这对夫妇没有出价就走了。 下一站地点是奥沙华，第二套房子位于奥沙华Winchester路（即Highway 7）和Harmony的新建小区，叫价92万，管理费119元，比第一套房子更东更北。 这套房子看起来更有希望，两人喜欢这里灵活的布局、宽敞的走廊、储物车库、半完成的地下室和低维护费。 不过，他们认为奥沙华离多伦多有点太远了。 虽然妻子人还在温哥华，但已经在杜林区找到了一份工作，不过丈夫麦克尤恩仍然需要通勤到多伦多城里工作。 另外，他们希望能自由地与家人和朋友定期在Donwtown市中心共进晚餐，而不必每次开车一小时。 所以最后还是放弃，回到皮克林继续寻找。 最后，他们看上Kingston路和Brock路的一套加价79万的房子，在第一套房子南面3-4公里，在皮克林市中心附近。 2023 年 4 月，两人参观了这套两居室、三浴室的Corner位单元样板房，步行即可到达 GO 车站和 Pickering Town Centre购物中心，非常适合购物和买菜。 这套房子厨房很大，两间卧室都配有步入式衣柜。 车库虽然有点小，但麦克尤恩认为他可以在客房存放额外的东西。 他把房子的视频发给了妻子，然后最后就搞定了。 这对夫妇去年 8 月搬了进来，一切非常简单。 麦克尤恩说：“如果我知道在 GTA 买房这么容易，我就会早点买了。”

超级巨星霉霉，泰勒·斯威夫特将于今年11月在多伦多举行六场音乐会，而酒店业正利用这次大型活动疯狂赚钱：将每晚房费大幅提高。 图源：Global News 酒店的经营依赖于供求关系，虽然在重大活动期间住宿价格上涨并不奇怪，但霉霉在多伦多一系列演出期间，价格差异却非常大。 斯威夫特将于11月4日、15日、16日、21日、22日和23日来多伦多举办演出。为了迎接这个人气旺盛的一周，全市各处的酒店都纷纷提高房价。 多伦多市中心万豪酒店就建在罗杰斯中心内，对于外地的音乐会观众来说，它可能是最佳位置，但是如果想住在靠近大型演出的地方，需要花费不少钱。 十月第一周的住宿费用为每晚500元，而几周后演唱会举办期间，同一家酒店每晚的住宿费用高达1,999元。丽思卡尔顿酒店的情况也类似，霉霉在多伦多期间，酒店客房每晚价格接近2,500元。 事实上，几乎每家距离演唱会场馆步行距离内的酒店每晚的费用都超过1,000元。 图源：Google Map 甚至在演唱会宣布后的几周内，该市的酒店预订量就出现了惊人的增长。 如果游客们还没有预订住宿，并且希望在六场演出期间住在多伦多，那他们可能就没那么幸运了，因为许多市中心的酒店在几个月前就已经被粉丝们预订一空，有些酒店甚至在展会开始前一年就已被预订满。 图源：X 这些酒店价格可能超出了很多人愿意为演唱会前/后住宿所支付的费用，但很多霉霉粉丝可以算得上是最忠实的粉丝群体之一——许多人甚至愿意支付一大笔钱来获得这些珍贵演唱会的“黄牛”门票。

暴跌37% 2万套房“烂尾” 加拿大建新房速度骤降 加拿大安省的新房建设速度已降低至2018年以来的最低水平，这使安省政府距离实现住房目标更加遥远。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）报告的最新数据，4月份安省城市地区的新屋开工量比去年同月大幅下降37% 。 经济学家认为，未来几个月经济放缓没有好转的迹象，因此新房建设可能在2024年面临更严峻形势。CMHC安省南部首席经济学家安东尼·帕萨雷利表示：“在今年剩余时间里，我们预计该省的新屋开工数量将继续呈下降趋势，尤其是大多伦多地区。”这并不是安省独有的问题。道明经济预测，全国新屋开工量将在今年剩余时间内继续下降，反映出多伦多等主要市场预售疲软、建筑成本上升和利率高昂的现状。 上个月，安省开工建设了5,589套房屋，数量少于2018年以来的所有4月份的数据。多位行业专家表示，利率是推动新建筑放缓的主要因素。较高的贷款成本不仅会降低购房者的需求，较高的利率也会推高开发商的成本。 安省住宅建筑商协会首席执行官斯科特·安迪森表示：“有时人们会忘记，开发商还需要为这些大型项目融资。”安迪森表示，利率上升削弱了开发商在2021年和2022年住房建设热潮期间积累的乐观情绪。安迪森说：“以前看起来确实可行的项目现在可能不那么可行。” 公寓市场分析公司Urbanation最近报告称，大多伦多和汉密尔顿地区60个总计超过21,000套的新项目已被无限期搁置。根据Urbanation的数据，2024年前三个月这两个地区的新公寓销量创下了自2009年初全球金融危机最严重时期以来的最低季度总额。Urbanation的报告指出，“除了2009年初的短暂时期外，自1990年代末以来，新建公寓的销售量从未如此低。” 安省住宅建设委员会总裁兼首席执行官莱尔表示，虽然利率上升是一个关键因素，但住房负担能力危机已经酝酿了数十年。莱尔在接受采访时表示：“销量大幅下降，开工率下降，住房供应量将会下降，而且情况会变得更糟。有时你必须先触底，然后才能重新开始建设，而我们还没有触底。”CMHC项目显示，第一季度的施工进度使得安省城市地区到2024年的住房开工量仅为77,920套。这将比2023年下降15%，也是自2020年疫情开始以来的最低数量。 从全省范围来看，下降的主要原因是多单元住宅建设的停滞。根据CMHC的数据，安省4月份非独立式住宅（包括多单元公寓、镇屋等等）开工量为4,587套，比2023年同月下降41%。上个月，独立屋开工数量为1,002栋，较2023年4月的1,088栋略有下降。 尽管如此，这并不意味着单户住宅建筑行业是健康的。渥太华大学智能繁荣研究所智库迈克·莫法特指出，今年第一季度，安省非多单元住房开工总数不到5,000套，这是本世纪第三次出现这种情况。 安省政府3月份提出的预算预计2024年新屋开工量将少于安省上一年的开工量。经济衰退促使开发商和一些经济学家敦促政府采取措施降低新建筑的成本。在上周的立法委员会听证会上，安迪森提出了担忧。“在住房危机中谁提高开发费和税收？”安迪森问道。 与2023年4月相比，安省上个月新屋开工量下降，主要是由于多伦多和大多伦多地区下降了38%，这两个地区通常占该省新屋开工量的一半以上。安大略省第二大城市中心的新屋开工量下降幅度更大，渥太华4月份与2023年同月相比下降了58%，汉密尔顿下降了91%。基奇纳-滑铁卢-剑桥、伦敦和温莎等较小城市地区的开工量有所增加，这些地区的开工量合计超过1,200处，占全省总数的20%以上。  

密西沙加一套公寓在两年时间内以截然不同的价格出售，展示了大多伦多地区（GTA）的房价每年的波动幅度有多大。 图源：City Scape Real Estate Ltd., Brokerage   这套两室两卫的公寓位于80 Absolute Ave.，就在Square One购物中心对面，配套设施一应俱全，包括篮球场、健身房、水疗中心、剧院和高架跑道。根据房源信息，这套公寓拥有东北朝向的阳台视野和开放式布局，以及一个带有四件套的主卧。 图源：51找房 交易记录显示，这套公寓上一次出售是在2022年4月以75.1万元的价格成交，当时整个GTA地区的房价都在飙升。在这一高峰期，大批潜在买家涌入房地产市场，以享受更低的贷款利率。 然而，加拿大央行随后开始提高利率，不久后房价再次开始下跌。 仅仅两年后，同一套公寓以54.9万元的价格挂牌，最终以低于要价的50.5万加元成交，血亏近25万元。 图源：X 2024年迄今为止，安省的房地产市场已经见证了多起房产巨额亏损出售的案例。今年3月，伯灵顿LaSalle社区的一栋房屋在多次尝试出售失败后，以70万元的亏损价格售出。 在另一起案例中，汉密尔顿Stoney Creek社区的一栋四居室房屋在6次尝试出售失败后，以亏损50万元的惊人价格出售。 图源：blogTO 根据多伦多地产局（TRREB）本月早些时候发布的市场观察报告，与2023年4月相比，该地区的潜在买家在选择增加和平均售价的小幅变动方面受益。 TRREB主席Jennifer Pearce表示：“4月份的房源数量与去年同期和上个月相比显著增加。随着进入春季，许多房主预计，自住房买家的需求将会增加。” Pearce继续说道："虽然销售有望回升，但许多潜在买家可能会等加拿大央行开始降息之后再买房。" TRREB首席市场分析师Jason Mercer补充道："总体而言，4月份在GTA二手房市场上，买家的选择余地很大。因此，与去年同期相比，售价变动不大。" "展望未来，预计较低的借贷成本将促使未来几个月的市场环境趋紧，这将导致价格重新增长，尤其是在进入2025年之后。"

坐拥一座私人岛屿是不是很美？在卑诗的斯沃茨湾(Swartz Bay)附近有一处私人岛屿度假胜地正在挂牌出售，而且只需花费700万元，相当于一幢温哥华独立屋的价格。 据苏富比地产（Sotheby’s Realty）提供的信息显示，该房产位于皮姆岛(Pym Island)，占地6.2英亩，距离温哥华岛的独木舟湾码头(Canoe Cove Marina)仅10分钟船程。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 岛屿庄园拥有令人难以置信的2,700呎海岸，可欣赏周围岛屿、贝克山（Mount Baker）和奥林匹克山脉（Olympic Mountain）的壮丽景色。     岛上庄园有一幢豪宅，5个度假小屋、一间看门人住所、一个网球场和两艘快艇，可供自由进出。 苏富比将该地产描述为人间天堂，「保持了私人岛屿的所有私密感，但又至于孤立和缺乏服务。」 皮姆岛几乎没有机会与卑诗水电公司(BC Hydro)电网的完整电力及温哥华岛的备用水系统连接，但有自己的柴油发电机、两个大型淡水储水箱、覆盖全岛的灭火站，以及几座用于存放工具、车辆和柴火的附属建筑。 「这幢豪宅建于1980年，富丽堂皇的主屋设有四间卧室、四间浴室，还设有带书房和卫浴的男女主卧室、大型室内泳池、餐厅、带吧台的拱形天花板大型娱乐室、图书馆、玻璃天花板中庭、厨师厨房、带燃木烤箱的户外露台、游戏室、独立的宾客/管理员/佣人套房，以及可饱览顶级岛上及海上胜景的屋顶平台。」 度假小屋设备齐全，每间小屋均配有卫星电视和网络联机。 若想获得内心的平静和安宁的生活，这座价值700万元的岛屿房产可能正好符合所有期待。 图：苏富比  

◼ 卑诗省长尹大卫于温哥华说明第二阶段可负担住房计划现况。星岛记者黄忆欣摄 【星岛记者黄忆欣报道】卑诗省府、大温都会局(Metro Vancouver)及非营利住房开发商之间的协作项目，第二阶段(Phase 2)将在4个不同城市社区提供670个低于市场价格的租赁单位。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 卑诗省长尹大卫(David Eby)周四于温哥华费尔围(Fairview)社区经济适用房工地现场表示，该项协作计划是去年省府透过卑诗房屋局 (BC Housing) 、大温都会局，与大温都会房屋公司 (Metro Vancouver Housing) 携手推动的。 该项房屋行动计划是根据双方于2023年春季签订的一份谅解备忘录，目标是未来10年内，在大温都会局确定的优先地点兴建约2,000个可负担出租单位。 尹大卫在省房屋厅长柯议伦(Ravi Kahlon)、环境厅长贺佐治(George Heyman) 、温市议员裴智励(Peter Meiszner)陪同下，向媒体宣布拟议开发项目之一的建筑计划细节。   省房屋厅长柯议伦(中)、温市议员裴智励(左)说明项目进度。星岛记者黄忆欣摄   第二阶段项目计划在预定在北温、温哥华市和高贵林市的两个地点进行，由省府提供2.26亿元资金，大温都会局提供市值逾3.67亿元的土地和资金。 尹大卫说：「省府承诺将尽力解决住房危机。我们会采取一切可以想象得到的途径，确保省民住房可负担且宜居。」 尹大卫列举近期省府出台多项针对增加经济适用房而制订的法规和政策，包括限制短租、在主要公交路线附近增加可负担出租单位，以及于公有土地兴建中产阶级住房等。他表示，省府承诺从2028年开始为第三阶段经济适用房计划提供资金，但地点尚未确定。   已有租客入住的Heather Place A，地点在天车站附近，交通方便。星岛记者黄忆欣摄   第一阶段可负担房屋建设由政府投资1.58亿元，其中包括目前正在新闻发布会现场兴建的Heather Place B项目，预计于2025年竣工，提供87套经济适用租赁单位。 房屋厅表示，大温都会房屋公司是卑诗省其中一个最大规模的非牟利房屋提供机构，拥有超过3,400个可负担出租单位，分布在49个不同地点，为近10,000个住客提供服务。   工作团队于后方兴建中的Heather Place B项目前合影。星岛记者黄忆欣摄  

可以说，没有停车位的独立屋或者半独立屋，绝对是硬伤，但想卖掉也是有办法的。   位于25 Berryman St.的一个四卧半独立屋，非常漂亮。   图源：theglobeandmail 这座建于一个多世纪前的三层维多利亚式房屋最近经过改造，配备了高端奢华设施，如双层凯撒石厨房岛和一个带有室内窗户的三层采光井，可通往二楼的主卧室和套间浴室。   图源：theglobeandmail 娱乐区位于主楼和地下室。主楼的客厅配有燃气壁炉。   餐厅有拱形法式门，通往朝南的露台，上面有一座凉亭和一个嵌入岛中的烧烤架。20×116英尺的地块后面还有一个火坑。   “以这个价格、地点和装修来说，这是一栋非常出色的房子。它位于最繁忙的社区之一，但却是一条非常安静、几乎秘密的街道。”   图源：theglobeandmail   但，这个房子有一个硬伤：没有停车位，所以一直没有成功售出。   有经纪也表示：“如果有一个停车位，这种房子我能卖出十套。”   2022年，这个房子以$5,450,000的价格挂牌出售，但没能收到任何报价。   2023年，房子重新挂牌出售时，经过六次调价，最终在年底定价$3,990,000。   图源：theglobeandmail   今年，第三位经纪人接手了这个任务。听说停车位不足是一个主要的障碍，她从一个邻居那里租了一个私人停车位，直到2026年，还有可选的延期到2029年。   “我给之前的挂牌经纪人打了电话，询问问题所在，因为这是一栋漂亮的房子，所以我们敲了每一扇门，去了每一栋楼，花了大约三天的时间找停车位。”   “买家们一直在积极寻找，但只对带停车位的地方感兴趣，还有其他人快要出价了，所以我们可能最终会有多个买家，情况完全扭转了。”   在挂牌一周内，最终以395万元的价格达成了交易。   图源：theglobeandmail  

5月20日，加拿大银行BMO发布报告称：72%的加拿大人在降息之前不会买房。 报告称，买家等降息基于两个原因： 1、买家需要更低的利率才能通过压力测试，借款人必须证明他们能够在比合同利率高出200个基点的利率下支付月供。 2、利率每下降一个百分点，购买力就会提高8%以上。按照加拿大的平均房价计算，最高购房预算将增加5万多元。 但是，降息对买家最重要的是心理暗示，一种房价开启上升通道的暗示。 事实上，大温这种与收入严重不符的房价不可能只靠刚需支撑，必然有大量的投资者和投机客混在其中。但投资也好投机也罢，都需要信心和信号。 降息将是大家的信心，也是冲锋的信号。 尽管加拿大地产问题专家和加拿大政府都相信增加住房供给会降低房价，但CMHC的数据显示 ，加拿大目前只能建造满足长期需求所需房屋的一半。 而建筑业工人每年涨薪幅度达到4.4%，这个增速是加拿大为数不多能跑赢通胀的行业。 也许有人认为一场经济危机会导致大温房价下跌，但BMO指出，大温房价只要跌了一些就会引来更多资本。所以经济衰退甚至危机会影响租房的人，但影响不到买房的人。 目前，加拿大房地产库存去化周期为4.22个月，是2020年3月以来的最高水平，但真正看跌加拿大房价的人并不多。 其实，在一定程度上，房价不涨就是跌！ BMO指出，房地产经纪、央行、地产公司都无法准确预测未来的房价走势，但有几个要点可以关注： 1、新移民的数量。 2、核心通胀率。 3、市政法规和建筑成本。 4、加拿大就业和收入水平。 5、金融市场的走势。 这五个要素综合在一起，可以更准确预测加拿大房价走势。 不过BMO在报告中乐观地指出，加拿大住房长期供需失衡、不断下降的抵押贷款利率、加拿大人对房子近乎宗教信仰式的追捧，都会继续刺激房价。所以，大多数市场不会看到房价大幅下跌。 而就在BMO报告发布的同时，Ratehub.ca发布的最新报告显示，2024年4月在温哥华购买房屋所需的最低年收入较3月有所下降。目前购房者只需年收入23.2万加元年收入就能购买一套普通住宅。对于那些梦想在温哥华拥有一套房产的人来说，这无疑是个好消息。 图自Daily Hive，2024年5月 Ratehub.ca对加拿大主要城市的房屋负担能力进行了详细分析，并计算了购置普通住宅所需的最低年收入。报告发现，温哥华、蒙特利尔和维多利亚的房屋负担能力均有所改善。 而好消息是，加拿大压力测试和平均抵押贷款利率开始下调调整。数据显示，2024年3月压力测试利率为7.62%，4月份降至7.50%。与此同时，抵押贷款利率从5.62%降至5.50%。 Ratehub.ca调查的13个城市中，有12个城市的利率下降，房屋价值上升。但BC省大温哥华地区和维多利亚地区的房价依然上涨。 所谓好消息坏消息都是一种情感判断，过去十年大温房价就没有被坏消息击倒过。23.2万的年收入即便是BC省长的薪水也做不到。 对普通人而言，靠自己的努力在大温买房遥不可及。或许这才是72%的人不买房的原因，而不是降息或者不降息。

许多人因为高利率在为房贷发愁，但也有早期买房的人已经幸运还清房贷。 Stephanie今年42岁，单身，今年9月就不用还房贷了，她现在想知道如何最好地分配自己每月剩余的钱。 图源：51记者拍摄 15年前，Stephanie在大多伦多地区买下自己的房子，唯一目标就是尽快拥有。为此，她放弃为退休存钱，支付更多的房贷月供，回报就是成为无债务的房主。现在，她的房子价格上涨了两倍，目前为95万元。 “我天生就爱存钱，”她说。“我的支出基本上与收入相当，还清房贷感觉像是一笔意外之财，但我不想把它当作意外之财来对待。” 过去五年，Stephanie一直在休残疾假，每月开支全靠3645元的残疾福利金。 “我不确定是否还能回去工作，”她说。“这笔钱不与通胀挂钩，在我领退休金之前一直保持不变。” 到2046年她65岁时，有资格获得每年21,000元的固定收益雇主退休金（DBEP），这笔退休金与通胀指数挂钩。 Stephanie生活节俭，每月在免税储蓄账户(TFSA)中投资400元，目前账户里有23,000元。她还每月向注册残疾人储蓄计划(RDSP)缴纳125元，目前账户里有83500元。她最大的支出是每月1198元的房贷月供。 她想知道，“还清房贷后，是否应该将TFSA供款增加到每月1000元？” 她已经向RDSP供款了最高额度，以获得政府3500元的补助金。 “或者可以每月向TFSA投资750元，剩下的250元用于日常生活？ “我的车开了12年了，得换辆车，但我想尽可能开得更久。” 她的目标是在60岁之前，在她的TFSA和RDSP中存下50万元，届时RDSP将开始强制提款。 她说：“我的投资一直基于4%至5%的回报率。” 随着利率和通胀上升，她想知道50万元的目标是否足以让她过上舒适的退休生活。 “我会有退休金，CPP和OAS，我还有房子。” 理想情况下，Stephanie希望尽可能久呆在家里。她已经重新装修了房子。 她说：“最终，我可能会把房子卖掉或反向抵押。在那之前，我怎样存钱，在房子和汽车需要修理的时候可以提款，同时又能为退休存钱呢？” 专家说 “Stephanie做的都是对的。她量入为出，还清所有债务，利用强大的储蓄账户，在她还有时间调整的时候，专注于规划未来，”渥太华Exponent投资管理公司的退休规划师Eliott Einarson说。 “她下一步最好是要求RDSP和TFSA提供商对她的投资和储蓄预测进行审查。这将使她对未来有一个清晰的认识，并帮助决定在还清房贷后如何处理额外的现金流。” Stephanie不应该把重点放在实现50万元储蓄目标，而是应该放在未来的需求上，并相应地分配她的钱，因为预期退休金和政府福利是有保障的，将满足她退休后的生活开支。 他说：“Stephanie目前每月的生活开支，不包括房贷和储蓄，总计1920元。” “以今天的货币值计算，满足她最基本需求的绝对最低目标是2000元，这可以成为她退休的起点。超出的收入会提高生活水平，并确保她能尽可能长时间地住在家里。” 65岁时Stephanie每月将有三笔可靠的收入来源：固定收益退休金(1750元)，CPP(1122元)和OAS(713元)，税后每月收入总计3144元，用于基本退休需求，以及任何额外的生活方式选择或与房子有关费用。 Einarson说，她的RDSP是一个很好的账户，可以帮助补充她从60岁开始的其他有保障收入。 他说：“许多加拿大残疾人没有利用RDSP，它可以帮助加速储蓄，提供数倍的政府匹配福利金。” TFSA也是一个强大的储蓄工具，一旦还清房贷，建议她将900元的现金流分配给TFSA。这将使她每月的供款增加到1300元，而且每月还有300元的额外资金用于日常生活。 “如果她在65岁之前每月向TFSA存入1300元，按照4%的适度回报率计算，她将拥有65万元。即使她需要在65岁之前买车或修理房屋，仍有可能接近TFSA中50万元的目标。” 除了TFSA，Stephanie还可以期待她的房屋净值继续上升，为她的未来增加另一层安全保障。

据环球邮报理财专家Rob Carrick报道，温哥华一个年收入25万元的四口之家因为面临房屋贷款续贷的巨大压力，不得不卖掉他们住了10年的大房，换住镇屋，以便缓解财务压力。 Jennifer Deane和她的丈夫卖掉了他们在北温哥华的2700平方英尺住宅。几天后，他们买下了一栋几乎全新的1920平方英尺镇屋。这并不是一个传统上以大换小的例子。Deane女士今年47岁，她的丈夫48岁，他们的两个女儿，一个14岁，一个18岁。他们决定搬家是为了有更大的财务灵活性，因为继续拥有大房已经成为一种经济负担，随着抵押贷款续约，压力只会变得更糟。“这是一种取舍，”经营一间领导力培训公司的Deane说，“这是以空间换独立。”加拿大正处于一波抵押贷款续期潮，高利率推高了贷款月供。全国各地的家庭都在问，我们怎么负担得起？一些人延长了分期付款以降低月供，一些人正在削减开支或者背债，还有一些人不得不出售房屋。Deane和她的丈夫Ronan幸运地保住了他们的家。他们只是不愿意付出现在的代价，尤其是在即将到来的抵押贷款续期后。这对夫妇的抵押贷款余额为60万元，五年的贷款期限即将结束，原本利率为2.2%。Deane估计，按照现在的抵押贷款利率5%至6%计算，她每月的还款额将增加800至1000元。卖掉他们10年前买的四居室房子，每个月可以省下不少。卖房所得加上一笔现金，他们就可以在新的三居室镇屋中过上无贷款的生活。而原本的贷款成本是每月3965元。此外，Deane估计还能节省电费、暖气、保险、地税和维护费用。即使考虑到新房每月710元的共管费用，新住房每月总共能节省4640元。Deane发现，即使她和丈夫拥有每年25万元总收入，他们的生活方式也很节俭，时不时要放弃点外卖和旅行等消费，以避免债务。“尽管收入相对较高，但问题是抵押贷款太高了。”Deane和丈夫考虑过找一份薪水更高的工作，但他们都对自己的事业和工作与生活的平衡感到满意。她在大约一年前萌生了换小房的想法，并在收听了有关实现经济独立的播客后更加坚定这一想法。这间镇屋距离原来的家不到两公里，而且在同一个学区。在说服了女儿们之后，接下来的工作就是向朋友和家人解释搬家的原因。“我的父母仍然住在他们的大房子里，他们很享受这种生活，”Deane说。“但我认为他们完全理解我们在做什么，因为抵押贷款。

安省宾顿一对夫妇说，他们被租客拖欠了超过2.2万元的租金，并且因为租客拒绝离开，无法进入自己唯一的房子。 “我们需要回到自己的房子，”Yvonne Folkes说，她描述了几个月来试图回家的挫败感。 图源：Global News Folkes和丈夫以每月约3200元的价格，把他们在宾顿的自住房半独立屋租给了Hermann Founiapte Dakono。一开始，她以为这是一个“好房客”，但是现在他拒绝搬走，并且突然停止支付租金和一些水电费。   她说，现在她与丈夫暂时与其他家庭成员住在附近的另一间房子里，房租用于支付他们每月的抵押贷款。 现在房客不付租金，这家人要动用他们的信贷额度来支付费用。 今年4月，Folkes在接受《环球新闻》采访时感叹说：“让人沮丧、太难了。”她聘请了一名律师助理，试图把房客赶出去。 “我们需要把他赶走，”她对房东和租客委员会（LTB）的一系列持续拖延感到沮丧。 图源：Global News 根据Folkes的说法，租客以Hermann Founiapte的名义签署了一份租赁协议，他坚持要求法庭以他的母语法语进行听证，但是他会说英语，并且只用英语与Folkes交流。 《环球新闻》试图在租客Founiapte的家中获得他的评论。当工作人员出现在前门时，房子里的人打电话给皮尔区警方，声称有人闯入。 几分钟后，两辆警车到达，警员向Founiapte问话，他最终出现在屋外车道上接受了采访。 当被问及为什么2023年10月以来一直不付房租时，Founiapte把责任归咎于房东Folkes。“她告诉我，她不想让我付钱，”他告诉记者，Folkes退还他的支票。 但是Founiapte继续与一位女性伴侣和一个孩子住了7个多月。 邻居和Folkes称，屋里还住着其他人，据邻居说，其中一些人有自己的钥匙。 Founiapte还说，他在汉密尔顿有一间房子在建，可以等到夏天房子建成时，他们会搬走。 Founiapte开一辆新款红色道奇皮卡，车停在车道上。他经营一家货运公司。 “不，不，不，我不害怕和你说话，”Founiapte告诉《环球新闻》记者。 当被问及他是否熟悉安省管理房东客关系的规则时，他说“当然，我必须知道。” 图源：Global News 《从租到毁》一书的作者Kevin Costain说，一些租客辜负了小房东的信任，许多小房东像Folkes一样把自己唯一的房子租出去了。“现在一年不付房租也可以不受惩罚。”系统中的官僚主义和积压对Folkes这样的房东来说是一个特别的挑战。 《环球新闻》记者问Folkes的房客，他是否会支付拖欠的租金和水电费。他说：“我们将上法庭，法官将决定我是否错了。我会一直待在这里，直到法院做出裁决。” 然后，Founiaipte爬上他的皮卡车去上班，而房东Folkes和丈夫在人行道上对他大喊“骗子”，而两名皮尔区警察提醒她，他们无能为力，并敦促这对夫妇保持和平。 “我们需要他们出去，我们需要房子，我们需要租金，”Folkes告诉警察。 听证会定于6月4日举行。

联邦副总理兼财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)周二(21日)表示，自由党政府将在众议院暑期前提出法案，以实施对资本利得税(capital gains tax)的拟议修改。 加拿大广播公司(CBC)报道，在2024新预算案中首次宣布，对所得超过25万元者，个人资本利得「包容率」(inclusion rate)从二分之一提高到三分之二。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 方慧兰说：「在未来几周内，我们将开始立法程序，以实施提高包容率的举措。」 宣布将提高个人资本利得包容率后，自由党政府将资本利得税改革与其预算实施法案分开，并承诺推出一项需要针对该项单独投票的法案。 这项变更在预算的税务附件中有详细说明，这意味着加拿大税务局(CRA)可以暂时强制执行此变更，直到立法通过。 总理杜鲁多上周四表示，该项税改将于6月25日生效。 联邦保守党党领博励治(Pierre Poilievre)上周被问到是否支持该项税改，他回答：「没有这增加的项目，他们已经从预算案中删除。」 方慧兰周二对博励治的回答提出质疑，称这位保守党党领「在被问及他对资本收益变化的立场时一直在改变」。 她补充说：「对加拿大人来说，坚持要求保守党就税收公平问题给出明确答案非常重要，我认为，根据我们得到的答案，加拿大人会知道保守党真正站在哪一边。」 博励治的发言人周二告诉CBC，由于法案尚未提交至众议院，他的立场自上周以来没有改变。 博励治新闻秘书斯卡姆斯基(Sebastian Skamski)在电邮中表示：「由于杜鲁多的无能，你所询问的法案尚不存在，因此我们不可能介入此事。」 斯卡姆斯基还表示，方慧兰正急促地制定这项政策。他说：「很明显，他们的无能只会让加拿大人付出更多的代价。」 方慧兰表示，这一税项增长将为国库带来高达190亿元的新入账。 个人资本利得的变化 资本收益是资产(投资房产、股票或共同基金)的成本与其总销售价格之间的差额。目前，只有50%的资本利得需要缴税。 一旦实施这些变化，纳税人个人赚取的前25万元资本利得中的50%将被征税。对于超过25万元的部分则有三分之二将被课税。 新预算案提议对公司和信托赚取的所有资本利得按三分之二的税率征税。 2024年预算维持现有的出售主要住宅资本利得豁免，并保留了现有对出售小型企业股票以及农渔业财产的终身资本利得税豁免。 根据联邦政府的数据，预计有2,850万加拿大人根本没有任何资本利得收入。预计有300万人赚取的资本利得低于25万元的年度门槛。 政府数据显示，只有0.13%的加拿大人(平均年收入约为140万元者)，预计将因这项变更而为其资本利得缴纳更多个人所得税。  

卑诗省一名房地产经纪人被指控违反销售合约出售有缺陷电器的房屋，因此面临法律诉讼。 在公开发布的裁决中，Sally 和 Steven Nicholls 在卑诗民事解决法庭纠纷中对 Kevin Huynh 提起法律诉讼。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 他们还称，入住时房子很脏，索赔 5,000 元用于更换电器和清洁房屋。 Huynh 在辩护中表示，申请人在没有检查的情况下购买了房屋，因此他不负责设备更换费用。基于合约条款，仲裁庭不同意。 Nicholls 夫妇于 2023 年 5 月 25 日购买了该房屋，当天交屋。 仲裁庭没有透露的买卖房屋价格中包括冰箱、炉灶、洗碗机、洗衣机、烘干机、微波炉、百叶窗和窗帘以及钥匙。 合约还规定，「本合约中包含的任何设备或机械物品均已使用，且不受卖方保证，但在拥有时必须处于工作状态。」 尼可斯夫妇入住后发现冰箱、炉灶、洗碗机、洗衣机和烘干机无法使用，只能立即更换洗衣机和烘干机。 他们在法庭上索赔 5,000 元，但实际上支付了大约 7,000 元。 申请人拿到房子几天后拍摄的一段影片显示，冰箱里不断发出蜂鸣声。在影片中，Sally Nicholls 说：「冰箱很热，她无法调节温度。」 在另一个影片中，她展示了炉子无法点燃。 除了这些问题之外，烘干机不能烘干任何衣服，当他们尝试使用洗衣机时，洗衣机开始冒烟。 Huynh 表示一切实际上都在正常运转，但没有证据支持这一说法。 最终，仲裁庭站在了新房主一边，Huynh 地产经纪被勒令支付 5,317.37 元，即损害赔偿金加上仲裁庭费用共 5,000 元。  

温哥华快乐山(Mount Pleasant)可是许多买家心中的优质社区。当地一栋独立屋近日挂牌出售，但与别不同的是，卖家为潜在买家提供了“买房送吃的”的有趣体验… 挂牌的房子位于东第十大道（East 10th Avenue）735号，待售招牌上有意思低写着 “这栋房子附赠四升枫糖浆”！ 图自：X 2024年5月19日 话说看房网Zillow上的信息并没有显示这处房产上有任何枫树，所以我们只能假设枫糖浆是送给买家的一次性礼物，而不是房子原本附带的天然“福利”。 从外观上看，这栋独立屋住宅被漆成蓝色，坐落在百老汇夹菲莎街附近一条绿树成荫的街道上。房子内有四间卧室，两间浴室，还有一个前后院。客厅和部分卧室以硬木地板为特色，不过楼上和地下室似乎是介于地毯和未完工的状态。 图自：Zillow 2024年5月19日 这套房子以190万刀的价格挂牌出售，价格算适中。至于卖家竟卖房送礼，颇有为吸引买家的目的。快乐山多年的买家市场要扭转了！？我们拭目以待。

在加国住在半独立屋（Semi-detached）的业主如果想对自己房子进行改造，一定要和跟你共享一面墙的邻居进行沟通。要是不幸遇到一个难缠的邻居，那可是噩梦般的经历了。 居住在多伦多半独立屋的两家人，就因此对簿公堂。半独立屋（Semi-detached）就是一半独立的房屋，一般是相邻的两家有一面共用一堵墙。当退休人员凯西和帕特·巴顿开始翻修他们在多伦多海滩的家时，他们先向邻居打招呼，希望避免施工冲突。但是目前邻里关系已经恶化。亚历克斯·希夫林和塔塔·希夫林位于韦弗利路 (Waverley Road) 的房子，与巴顿夫妇的房子被一堵共用的墙隔开，希夫林夫妇最初支持该项目，这项目于 2022-23 年获得多伦多市政府批准。但去年秋天施工开始后，希夫林夫妇将邻居告上了法庭，称这超出了他们认为同意的范围，危及了他们自己出售房屋的计划和安全感。巴顿夫妇提出争议，但是该项目也因违反许可证而受到打击。这场冲突目前正在法庭上审理，这对在邻近邻居的地方进行大规模翻修可能存在的潜在陷阱提出了警示。一位未参与此案的房地产律师表示，她在多伦多房地产市场上看到了更多的邻里分歧。“由于多伦多的房价很高，人们选择翻新房屋，而不是买卖新房，”坦尼娅·沃克说。“或者人们有时会搬迁然后进行大量工作，这可能会导致与邻居的紧张关系。”邻居最初同意计划市政府记录显示，翻修工程包括对巴顿夫妇现有的单层住宅进行改造，增建二层和后部扩建、一个新的前廊和一个带地下室的新底层露台。亚历克斯说，在巴顿一家同意随时向他们通报情况并解决他三个年幼的孩子的安全问题（包括在施工期间封锁通道）后，他提供了一封支持信和一封同意许可信。多伦多和东约克调整委员会于 2022 年 8 月批准了巴顿夫妇的计划，七个月后该市颁发了建筑许可证。塔塔说，2023 年 10 月的一天，当她回到家时，发现邻居的大部分房子都被拆掉了，她感到非常震惊。“现在的施工和当初跟我们说的完全不一样，”亚历克斯说。“翻修和加建变成了拆除和挖掘。”希夫林夫妇表示，邻居的翻修工程导致他们 120 年历史的木屋内的墙壁和天花板出现裂缝，未经他们许可的挖掘工程侵占了他们的房产范围，松鼠和浣熊通过施工过程中留下的洞进入了内部屋顶空间。他们雇了一名结构工程师进行目视检查，发现房屋内部存在三处主要裂缝，并表明这些裂缝可能是在施工过程中发生的。   “孩子们不敢睡在自己的卧室里，因为浣熊会把松鼠撕成碎片，”塔塔说。巴顿夫妇表示，他们获得的许可证允许他们部分拆除现有房屋，并在邻居的房产上挖掘 2.5 英尺，以建造一堵新的隔离墙。这对夫妇对希夫林夫妇关于项目范围发生变化的说法提出异议，并补充说邻居们收到了公告，所有相关文件都可以在市政府网站上找到。“我们在 2020 年 9 月给他们的图纸从未改变。一些内墙发生了一点移动，但自 2022 年以来就没有改动过。”凯西·巴顿在接受采访时说。然而，施工过程并非没有失误：巴顿夫妇承认，他们在 10 月初拆除剩余两堵墙超出了他们的许可范围。巴顿一家提供的市政结构工程公司一封信中指出，由于水和白蚁的破坏，墙壁“不适合为上面的地板提供结构支撑”，并建议更换它们。凯西·巴顿说，他们立即拆除了墙壁，以防止它们在感恩节长周末倒塌，他们通知了负责监督这项工作的城市督察。“这些墙被拆除是为了保证人们的安全，”她说。巴顿说，她的工程师在周末后申请了更新的建筑许可证，该市府在收到投诉后于 10 月 20 日发布了“遵守命令”，并指出“现有外墙的 50% 以上被拆除”违反现有许可证。施工被勒令停止，直至获得适当的许可证。 冲突进入法庭程序，施工恢复 该市府于三月份颁发了新的许可证，建筑工程现已恢复。市政府发言人在一封电子邮件中表示，巴顿的最初许可证允许拆除和挖掘，并指出从最初的许可证到最近的许可证，唯一重大的设计变化是拆除了超过 50% 的现有墙壁，这导致该项目被视为“新住宅”，而不是现有住宅的扩建。 同月，希夫林夫妇向安大略省高等法院提交了一份索赔声明，寻求 20 万元的损失赔偿。他们声称拆除和挖掘工作是疏忽大意，没有经过他们的同意或必要的许可，他们还认为巴顿夫妇在未经许可的情况下挖掘了他们后院的一部分，这是非法侵入。所有指控均未在法庭上得到证实。巴顿夫妇尚未提交答辩书，但表示他们打算提供证据来反驳希夫林夫妇在回应中的说法。 凯西·巴顿说“从来不存在安全问题”，他们优先考虑希夫林孩子们的安全。“直到十月份我们都非常友好，”她说。 “在每一步中我们实际上都进行了过度咨询，因为我们不是建设者……而且我们也不会假装是。” 市政府发言人表示，建筑部门鼓励许可证持有者与邻居讨论施工事宜，并在合理期限内补救损害，并指出市政府的干预权力有限。财产律师沃克表示，她建议客户通过调解或与法官举行和解会议来解决邻里纠纷，而不是上庭审判。沃克说：“无论你在法庭上败诉或胜诉，与邻居以后相处会变得更加困难。”REF: https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/semi-detached-home...

今年1月，硅谷发生了一起震撼全球华人的血案。 年轻的谷歌工程师Liren Chen竟然用双手将新婚不久的妻子Yu赤手空拳活活打死，手段极其残忍！ 我们没等到案件的新进展，却刷到了卖房的消息——曾经是Chen和Yu共同居住的房子，今天挂牌上市！ 标价为212万美元。 这样的房子你敢买吗？ 据房产网站Redfin预计，房产估价为$2,23万，如今房主开价$212万出售，算得上是低价出售。 一年前，他们以$204.9万的价格购得这套房子，对于许多在硅谷奋斗的中国人来说，这是一个多么珍贵的人生里程碑，人生即将迈向新的阶段。 没想到，对于Yu来说，这个里程碑却成了她人生的终点。     这座房子坐落在圣克拉拉市中心，骑自行车几分钟就能到达苹果公司总部，地理位置非常好，房价几乎都在200万美元以上。     房子的面积为1811平方英尺（约168平方米），四室两卫，前院和后院加起来总共有6098平方英尺（约566平方米）。 房屋说明中写道：“请在报价前阅读并签署披露信息”。 根据我们此前的报道，2024年1月15日晚上，Chen和Yu还与友人在这个房子里聚餐，当晚友人察觉到chen有不对劲的地方，但还是离开。 第二天友人打电话给Chen和Yu，均无法接通，上门查看就发现Chen神情茫然地跪倒在客厅，于是赶紧报警。 这个房子就是Chen残忍杀妻的凶案现场， 法庭记录显示，警方进入家中并拘留Chen后，在卧室地板上发现了Yu的尸体，她的头部受到严重钝器伤害。 房间的地板、墙壁、门上都溅满了血迹。 4月19日是Chen首次认罪听证会，他身穿黄色囚服出现在法庭。 据在场记者报道，他看起来精神状态不错，但似乎头发少了一块，可能是头部受伤的原因。 当时，法官批准了他的请求，并将下次认罪听证会安排在6月7日上午9点。 有分析称，距离Chen迎来最终审判，可能还需要数年时间。 目前，Chen仍然关押在圣塔克拉拉县北主监狱（Main Jail）。 Chen被控二级谋杀罪以及三项加重惩罚，包括涉及严重暴力，重大人身伤害，而且表现出高度残忍、恶毒或冷酷无情；对弱势群体进行伤害，以及利用对方的信任实施犯罪等三大加重惩罚。 如果罪名成立，Chen面临终身监禁。 此外，关于死者Yu女士遗产的民事案件，也在当地时间2月13日向法庭递交，受理这起遗产纠纷案的是当地“遗嘱认证和精神健康法庭”。 对此，美国司法界人士分析，这起遗产纠纷，应该是针对两人生前所购买的房屋及相关遗产分配的争夺，而案件之所以由“遗嘱认证和精神健康法庭”受理，是根据美国司法程序： “一般来说，分配遗产前，首先是要确认遗嘱是否有效，因此需要确认立遗嘱人的精神状况是否正常，是否具有独立思考能力，因此才会把遗嘱认证与精神健康两件事归于同一个法庭。这是美国司法体系当中的一个常态化设置，并非代表本案涉及到了精神类疾病患者的情况。”   有分析人士称，此后免不了还要上演一场Chen与Yu家人关于房子和相关遗产分配的争夺战……  

据房地产网站Zealty称，一幢位于温哥华桑那斯社区(Shaughnessy)社区的房屋，于2022年10月挂牌价为5,980,000元，但今年早些时候以低于评估价、4,100,000元的价格售出。 位于拉布纳姆街（Laburnum Street）5584号的宅邸是于今年3月售出的，最终售价4,100,000元，低于卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的最新估值4,807,000元。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 据悉，该物业曾于2022年10月交由Homeland Realty以5,980,000元的价格挂牌，但在挂牌撤下前降至5,180,000元。同年9月，再以488万元的价格挂出，11月又以同样的价格撤下。 最终，它于2023年12月换了地产公司，由Macdonald Realty以4,849,000元的价格重新挂牌，然后降价至4,100,000元售出。 挂牌讯息称，这幢拥有103年历史的房子「曾经有更好的日子」。 该房产位于温哥华着名的桑那斯社区，面积4,031平方呎，内有4间卧室和4间浴室。自2015年以来，它曾在2017年达到峰值，当时的估价为5,473,000元。         从房屋的照片看，「曾经有更好的日子」似乎是一个恰当的描述。虽然它看起来状况相对良好，但与最近出售的另一幢桑那斯房屋不同，没有甚么真正的亮点，你可以感受到屋子的年代感。 该列表建议新屋主重建「你梦想中的家，或者可以在这里建造多套复式公寓。」 根据大温地产经纪协会（Greater Vancouver REALTORS，GVR）的数据，截至4月份，大温独立屋的基准价格达到2,040,000元。 2024年4月，GVR整体基准房价达120.6万元，较2023年4月上涨2.8%，较2024年3月上涨0.8%。 同时，根据GVR（前称大温地产局，REBGV)）的数据，大温地区活跃挂牌的房屋数量已达到近4年来的最高水平。 图：Zealty  

加拿大皇家银行(RBC)经济师Carrie Freestone表示，加拿大央行将比美联储更快、更积极地降息。她预测，到2025年第三季度，也就是未来一年，加拿大央行的关键贷款利率将下调总共两个百分点，而美联储的降息幅度仅为75个基点。 图源：Globe and Mail   据环球邮报报道，这位RBC的经济师谈到了加美利率差的问题。她强调，目前加拿大和美国的情况存在着真正的差异，即加拿大央行和美联储未来将走上不同的道路。 她称：“我们预计加拿大央行将在6月降息25个基点，但美联储将在12月进行首次降息。” “美国的通胀数据一直比加拿大强劲得多。过去几个月，我们看到，美国一篮子消费品中有更大比例的价格涨幅超过2%。我们将看到通胀出现实质性放缓，但这需要一段时间。我们还预计，在美联储认为可以采取行动之前，还会有几个月的劳动力市场走软。美联储可能要到12月才会有足够的证据表明他们可以继续降息。” 目前的预测是，今年美联储将在12月降息25个基点，明年第一季度和第二季度将分别降息25个基点。因此，预计的降息幅度只有75个基点，这与对加拿大央行的预期大相径庭。 图源：51记者拍摄 她说：“在加拿大，已经有足够的证据表明正朝着正确的方向发展。加拿大央行将在6月份降息25个基点。我们今年将降息100个基点。明年将降息100个基点。我们认为，到明年第三季度，利率将在3%的水平，这可能接近中性水平，具体取决于明年的宏观数据。” 很多人猜测加拿大央行是否要等到美联储降息后才会降息。Freestone表示，“这不是我们的预期，因为经济数据非常不同。在加拿大，1月份的增长当然很强劲，但看起来第一季度末不会像年初那样强劲。通胀正在下降。按三个月移动平均年率计算，加拿大央行青睐的指标CPI下调和中值均在目标区间内。” 考虑到这一点，RBC认为加拿大央行将在6月开始降息。如果央行等待的时间更长，那么可能会犯错。 利率差对加元汇率和通胀的影响 图源：51记者拍摄 Freestone说，经常被问到关于加元和加元的问题。 加元将会走弱，因为利率不同。RBC全球外汇策略团队已经修改了对加元的预测。此前预测今年年底的汇率是1加元兑76美分。现在预测是75美分，所以有点弱。之前认为到2025年底，1加元将值78美分，而现在预测75美分。 Freestone说，进口成本上升，但预计这不会加剧通胀。她指出，加拿大一半以上的消费支出是用于服务而不是商品。在商品领域，我们从许多国家进口，不仅仅是美国。美国只占消费品进口的35%左右。另外65%的消费品进口来自美国以外；20%的消费品来自中国。 总的来说，风险敞口比你想象的要小，因此不会导致加拿大出现更大范围的通胀压力。 Freestone认为，不确定因素是地缘政治冲突和能源价格上涨。这可能会给加拿大人带来通货膨胀。 降息对房地产市场的影响 图源：51记者拍摄 Freestone指出，加拿大人目前的负担能力非常弱，这一直在阻碍房屋销售。预计，一旦加拿大央行开始降息，销售活动将在年中回升。 她认为，由于负担不起，加拿大许多主要市场的房价出现下调。但价格调整可能基本上已经结束 。 今年，销售同比下降了1%。到2025年，预计销售会有反弹。随着降息和人们重返市场，预测销售增长3.1%。 房价方面，2023年下跌了11.1%。到2024年，预计价格将同比上涨9.2%，到2025年将同比上涨16.1%。