地产

据房地产网站Zealty称，一幢位于温哥华桑那斯社区(Shaughnessy)社区的房屋，于2022年10月挂牌价为5,980,000元，但今年早些时候以低于评估价、4,100,000元的价格售出。 位于拉布纳姆街（Laburnum Street）5584号的宅邸是于今年3月售出的，最终售价4,100,000元，低于卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的最新估值4,807,000元。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 据悉，该物业曾于2022年10月交由Homeland Realty以5,980,000元的价格挂牌，但在挂牌撤下前降至5,180,000元。同年9月，再以488万元的价格挂出，11月又以同样的价格撤下。 最终，它于2023年12月换了地产公司，由Macdonald Realty以4,849,000元的价格重新挂牌，然后降价至4,100,000元售出。 挂牌讯息称，这幢拥有103年历史的房子「曾经有更好的日子」。 该房产位于温哥华着名的桑那斯社区，面积4,031平方呎，内有4间卧室和4间浴室。自2015年以来，它曾在2017年达到峰值，当时的估价为5,473,000元。         从房屋的照片看，「曾经有更好的日子」似乎是一个恰当的描述。虽然它看起来状况相对良好，但与最近出售的另一幢桑那斯房屋不同，没有甚么真正的亮点，你可以感受到屋子的年代感。 该列表建议新屋主重建「你梦想中的家，或者可以在这里建造多套复式公寓。」 根据大温地产经纪协会（Greater Vancouver REALTORS，GVR）的数据，截至4月份，大温独立屋的基准价格达到2,040,000元。 2024年4月，GVR整体基准房价达120.6万元，较2023年4月上涨2.8%，较2024年3月上涨0.8%。 同时，根据GVR（前称大温地产局，REBGV)）的数据，大温地区活跃挂牌的房屋数量已达到近4年来的最高水平。 图：Zealty  

加拿大皇家银行(RBC)经济师Carrie Freestone表示，加拿大央行将比美联储更快、更积极地降息。她预测，到2025年第三季度，也就是未来一年，加拿大央行的关键贷款利率将下调总共两个百分点，而美联储的降息幅度仅为75个基点。 图源：Globe and Mail   据环球邮报报道，这位RBC的经济师谈到了加美利率差的问题。她强调，目前加拿大和美国的情况存在着真正的差异，即加拿大央行和美联储未来将走上不同的道路。 她称：“我们预计加拿大央行将在6月降息25个基点，但美联储将在12月进行首次降息。” “美国的通胀数据一直比加拿大强劲得多。过去几个月，我们看到，美国一篮子消费品中有更大比例的价格涨幅超过2%。我们将看到通胀出现实质性放缓，但这需要一段时间。我们还预计，在美联储认为可以采取行动之前，还会有几个月的劳动力市场走软。美联储可能要到12月才会有足够的证据表明他们可以继续降息。” 目前的预测是，今年美联储将在12月降息25个基点，明年第一季度和第二季度将分别降息25个基点。因此，预计的降息幅度只有75个基点，这与对加拿大央行的预期大相径庭。 图源：51记者拍摄 她说：“在加拿大，已经有足够的证据表明正朝着正确的方向发展。加拿大央行将在6月份降息25个基点。我们今年将降息100个基点。明年将降息100个基点。我们认为，到明年第三季度，利率将在3%的水平，这可能接近中性水平，具体取决于明年的宏观数据。” 很多人猜测加拿大央行是否要等到美联储降息后才会降息。Freestone表示，“这不是我们的预期，因为经济数据非常不同。在加拿大，1月份的增长当然很强劲，但看起来第一季度末不会像年初那样强劲。通胀正在下降。按三个月移动平均年率计算，加拿大央行青睐的指标CPI下调和中值均在目标区间内。” 考虑到这一点，RBC认为加拿大央行将在6月开始降息。如果央行等待的时间更长，那么可能会犯错。 利率差对加元汇率和通胀的影响 图源：51记者拍摄 Freestone说，经常被问到关于加元和加元的问题。 加元将会走弱，因为利率不同。RBC全球外汇策略团队已经修改了对加元的预测。此前预测今年年底的汇率是1加元兑76美分。现在预测是75美分，所以有点弱。之前认为到2025年底，1加元将值78美分，而现在预测75美分。 Freestone说，进口成本上升，但预计这不会加剧通胀。她指出，加拿大一半以上的消费支出是用于服务而不是商品。在商品领域，我们从许多国家进口，不仅仅是美国。美国只占消费品进口的35%左右。另外65%的消费品进口来自美国以外；20%的消费品来自中国。 总的来说，风险敞口比你想象的要小，因此不会导致加拿大出现更大范围的通胀压力。 Freestone认为，不确定因素是地缘政治冲突和能源价格上涨。这可能会给加拿大人带来通货膨胀。 降息对房地产市场的影响 图源：51记者拍摄 Freestone指出，加拿大人目前的负担能力非常弱，这一直在阻碍房屋销售。预计，一旦加拿大央行开始降息，销售活动将在年中回升。 她认为，由于负担不起，加拿大许多主要市场的房价出现下调。但价格调整可能基本上已经结束 。 今年，销售同比下降了1%。到2025年，预计销售会有反弹。随着降息和人们重返市场，预测销售增长3.1%。 房价方面，2023年下跌了11.1%。到2024年，预计价格将同比上涨9.2%，到2025年将同比上涨16.1%。

加拿大税务局（CRA）在对卑诗省房地产进行的深入审计工作中，发现在2015至2023年间，共有13亿元的未缴税项，当中有近10亿元为未缴所得税，金额是安省的五倍多，但后者人口为卑诗省的三倍。 据Post Media报道，加拿大税务局合规项目部主管查伦（Jason Charron）表示，他们发现在本国一些大都会地区，出现了规模「不成比例 」的违规行为，尤以大温哥华被认定为最需要「特别关注」的地区。他说：「我们将继续专注于低陆平原地区，我们知道当地有不少违规行为。 」 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 税局近年大力加强对房地产的审计工作，无论对个人交易还是专业活动，都进行了仔细的审查；在2019年更成立了专责的房地产工作小组，集中加强对安省和卑诗省的审计工作，据此发出的重新评估通知书，涉及数十亿元的额外税款，并向违规者征收数亿元的罚款。 税局在对安省近八年的情况进行了评估后，认定房地产纳税人有14亿元未缴税款和罚款。卑诗省的人口仅为安省的三分之一，但同期发现的不合规税款金额几乎相同，都是大约13亿元。 税局的这些房地产审计工作，调查了涉及面甚广的不同活动和实体，从违规申报主要住所以求免税的卖家、未申报的资本收益、居于国外而在加国投资房产的人、以至为了隐瞒房产真正业主身份而进行的股份转让或设计公司架构等，此外还有审查建筑商和地产经纪的活动。 虽然在卑诗省和安省发现的未付税款和罚款总值接近，但两省出现的违规模式却明显不同。在安省房地产界中被发现的违规行为，大多与新屋未缴纳商品及服务税（GST）和消费税（HST）或与不当的退税申请有关。而在卑诗省，大多数违规都与所得税（Income Tax）有关，从2015至2023年，为数多达9.57亿元，是安省的五倍多，如按人口比例计，卑诗省情况较安省严重十多倍。 图：加通社  

BC省的住房危机日益严重，以至于该省五分之四的租房者如果不得不终止租约，就无法在其社区购买同等的公寓。 这是根据BC 省普通雇员工会委托研究公司进行的一项新的负担能力调查得出的结果。 调查发现，在接受调查的 BC 省租房者中，如果今天被驱逐，只有 17% 能够负担得起社区同等价格的单位。 更重要的是，有些人已经被迫搬出负担不起的住房。在接受调查的租房者中，27% 的人表示他们别无选择，只能离开所在地区，因为他们负担不起房租。 BCGEU 财务主管保罗·芬奇 (Paul Finch) 在一份新闻稿中表示：“如果短期内不对土地价格进行有意义的监管，租金和抵押贷款成本将继续造成，从护士到商人等技术工人的短缺，并进一步损害生活质量。” 他呼吁将土地价值上涨带来的增值部分重新投资于快速交通和工人的经济适用房。 BCGEU 主张对土地价值征收新税，并对租赁单位进行空置控制，以保持租户之间的价格稳定。 米明森/Shutterstock 该民意调查于4月29日至5月2日进行，调查了BC省的807名成年人。 4 月份，温哥华空置一居室公寓的平均租金徘徊在 2,600 元至 2,700 元之间，较疫情后一居室单位租金突破 3,000 元门槛时的高点略有下降。

一份新的报告称，4月份加拿大房屋的平均要价租金与一年前相比上涨了9.3%，月环比也出现了自1月份以来的首次小幅上涨。 Urbanation和Rentals.ca的报告分析了后者网络中的月度房源，称上个月所有类型房屋的平均要价租金为2188加元。 与前一个月8.8%的增幅相比，年增长率有所加快。要价租金月环比上涨0.3%。 报告显示，4月份加拿大一居室单位的平均要价租金为1915加元，比一年前上涨了11.6%；两居室单位的平均要价租金为2295加元，比2023年4月上涨了11%。 总体而言，4 月份专门建造的出租公寓要价租金比去年同期上涨了 13.1%，平均达到2,124加元。共管公寓的平均租金为2,331加元，上涨了3.8%。 4 月份，温哥华一居室单元的租金要价达到每月 2,646 元，较 3 月份上涨 0.5%，但较 2023 年 4 月下降5.1%。 虽然温哥华一居室的要价与上个月相比略有上涨，但两居室的租金成本略有下降。 根据Rentals.ca之前的报告，这是温哥华几个月来首次出现环比增长。 与去年相比，本拿比出现了相当大的增长，4 月份一居室的租金上涨了 9.6%，达到每月 2,553 元。 在4月份的报告中，北温哥华是加拿大租金最贵的地方，一居室单位的要价达到每月2,704加元。 在加拿大一居室单元的租金方面，大温哥华地区的两个城市名列前茅，本拿比紧随温哥华之后。 素里通常被誉为租金更便宜的地方，4 月份一居室单元的平均租金为 2,097 元。 在温哥华岛，维多利亚州一居室单位的平均要价为每月 2,113 元，环比上涨 0.1%，同比上涨 5.4%。 除安大略省的月租金和年租金分别下降 0.3% 和 0.7% 至平均 2,404 加元外，其他各省的月租金和年租金均有所上涨。

安省法庭近日就一起华人地产经纪向买家索赔佣金案作出判决，买家因违反合同，被判支付佣金22,797.75元和750元的诉讼费用。 图源：51记者拍摄   根据公开的法庭文件，买家Mani与地产经纪孙某早年曾在同一间银行工作。之后，孙某离开银行，成为地产经纪人。2021年，Mani联系孙某，请他帮助找房。 2021年5月3日，双方签署了一份“买方代理协议”，由于正值疫情，协议是通过DocuSign和Zoom会议在线签署的。协议的有效期是2021年5月3日至8月31日。 孙某作证说，在2021年4月24日到5月11日，他向Mani推荐了一套房产，但是Mani不满意该房屋的卫生间数量，双方在5月11日通过短信就这套房屋的情况进行了沟通。 之后，孙某就联系不上Mani，孙某持续跟进，但未收到回复。不过，孙某留言告知Mani，双方的《买方代表协议》仍然有效。 从2021年5月到2021年11月，孙某一直没有收到Mani的任何信息。孙某在给其他客户找房的时候偶然发现，当初的那套房子已经被Mani买下。 孙某经过查询发现，这个房子的购买日期是2021年7月30日，成交价是$807,000元。随后，孙某联系Mani，祝贺他买到了房子，但要求他支付佣金。 Mani拒绝支付佣金，于是双方对簿公堂。 图源：51记者拍摄 Mani作证说，他承认于2021年5月3日在Zoom会议期间签署了代理协议，他还阅读了协议，并问了一些问题。但Mani声称孙某告诉他，买方代表协议是一份“灵活的文件”，不会强制执行。Mani还说，他认为孙先生是他的朋友，尽管他自己读了合同条款，但在签合同时明白孙某不会执行合同。为此，孙某要求佣金，Mani觉得他被孙某出卖了。 Mani还说，在2021年5月，他收到孙某推荐的另一套房源信息，但是价格在他的预算之外，为此，他认为孙某没有为他的最大利益行事，而是为了销售提成让他加价。于是Mani认为他和孙某已经分道扬镳，但是没有书面证据证明这一点。 后来，Mani在同年5月16-17日约见了另一名房地产经纪人，并与他签署了一份新的买方代理协议。2021年7月30日，Mani通过新经纪买下了这套房屋。 图源：51记者拍摄 法官表示，被告Mani是一个成熟而聪明的人，能说多语种，是研究生专业人士，并在金融环境中使用英语工作。如果不想签订协议，可以随时拒绝，所以协议有效。 根据双方签署的协议，如果在协议生效期间，买方签订了购买房屋的协议，则买方同意经纪人有权获得售价2.5%的佣金。 至于Mani所描述的分道扬镳，与孙某的证词相矛盾。经纪人孙某在2021年5月3日之后不断尝试联系Mani，而所有短信和邮件都没有显示Mani明确表达过不想再受合同约束或是对孙某服务的不满。 而Mani买房的时间正处于双方的合同期内，所以Mani需要支付这笔佣金。 根据房屋的价格$807,000元，2.5%佣金为$20,175，按13%的HST征税，即$2,622.75，共计$22,797.75元。 此外被告Mani还需要支付$750的法庭费用。

加拿大房地产价格在央行疫情期间降息后飙升，但自央行连续加息以来房价普遍降温。加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，房价在2020年3月降息后大幅上涨，并在2022年利率开始正常化时达到顶峰。但是加拿大东部省份是一个很大的例外，当利率开始攀升时，这里只看到了最小的调整，因此保留了全国最泡沫增长的称号。 加拿大房地产价格大幅上涨 加拿大房价于2022年3月达到顶峰，典型房屋价格达到855,800加元，自2020年3月开始降息以来上涨了54.8%。此后，房价进行了调整，但价格仍比开始时高出32.0%，截至2024年3月基准价格为729,700元。 这两年的时间里房价就像坐过山车一样——两年前达到顶峰，然后在接下来的两年里大幅下跌。 数据显示，加拿大东部各省的房价增长普遍最为泡沫化。从2020年3月到各自的峰值，房价涨幅最高的是新斯科舍省(+71.7%)、新不伦瑞克省(+70.3%)和爱德华王子岛(+66.1%)。这些省份房价均在利率开始上涨后不久即达到顶峰，即2022年首次加息后的3个月内。 只有四个省份在房价增长高峰时跑赢全国，其中三个省份位于东海岸。还值得注意的是，在第一次加息后，贷款不会受到重大打击，因此这是由繁荣驱动的可能性非常高，就像它给安省的乡村带来的震动一样。 自降息以来加拿大东部房价保持泡沫增长 尽管几乎每个市场都已脱离高峰，但加拿大东部仍处于增长领先地位。超越历史高点，从2020年3月到2024年3月，这三个省份仍然保持着价格涨幅最高的称号，只是重新排序。 位居榜首的是新不伦瑞克省（+69.4%），其次是新斯科舍省（+60.4%）和爱德华王子岛（+59.3%）。最起码到现在为止，这几个省都没有观察到太大的价格调整。 加拿大两个最昂贵的市场在过去四年中经历了截然不同的情况。从2020年到峰值，安省(+64.4%)的表现优于全国平均水平。虽然BC省(+51.6%)在此期间的表现略有逊色，但它仍然是加拿大最昂贵的市场。 与加拿大东部省份不同，随着利率正常化，这些市场都出现了大幅回调。 截至2024年3月，安省（+35.2%）和BC省（+37.5%）的增长率较2020年大幅下降。而且值得注意的是，安省是迄今为止唯一一个修正率达到两位数的省份。 当大多数人想到泡沫增长时，他们会想到像BC省和安省这样昂贵的地方，而不是加拿大东部。很难说该地区的价格上涨是否合理，但它确实类似于专家所说的“泡沫传染”。

有地产发展商计划在列治文夜市(Richmond Night Market)的现址，开发一个占地达340万平方呎的大型项目，兴建酒店、娱乐场所、购物中心和商用设施，被视为列治文市目前正在审议中的最大发展项目之一。 这块地皮在夏季被用作举办夜市，目前被划为工业用地，发展商要求市议会将其更改为可建高厦的「河滨商业及机构区」，同时亦可兴建学校和机构。 据《列治文新闻》(Richmond News) 报道，市议会周一 (6日) 首读通过了更改土地用途附例的建议，下一步是于5月21日举行公听会。 市议会最近批准了列治文夜市可于未来三年内在该块地皮上继续经营。 提出开发申请的发展商 Jingon International Development公司的麦金尼 (Kevin McKinney) 表示，该公司已对如何安排夜市继续在这块地皮上营运制订了腹稿。 发展项目将分三期进行。麦金尼说：「因此，随着每个阶段的发展，这块地皮都会配合夜市，让其可以在原址经营。」 他补充说：「我们的终极愿景是让夜市继续成为这块地皮上重要的有生气画面。」 根据建议，市政府将可从这项目中获得捐献1,500万元，以作为「休闲设施储备基金」，并获提供接近7英亩的公共空间和堤坝设施。发展商还承诺将会兴建一座面积达3万平方呎的艺术文化场所，以及1.1万平方呎的社区安全大楼，这些设施将归市政府所有。 其他可供公众使用的空间包括一个面积1.6英亩的河滨「大阳台」和3英亩的开放空间。 麦金尼透露，已有一家酒店对计划中的第一期发展项目很感兴趣，稍后将作公布。他还说：「市场对这个项目很感兴趣。」 他表示，希望市府能于明年完成对这个发展项目的审批。

自 2023 年以来，温哥华市场上的一套房屋已挂牌出售，与上次销售相比，其价值明显下降。 这栋拥有 102 年历史的房屋位于温哥华巴克莱街 1511 号，自 2023 年 5 月起一直挂牌出售，当时挂牌价为 3,300,000 元。 今年三月份，该房产挂牌被终止。 截至 5 月 2 日，这栋温哥华房屋重新挂牌价格为 2,998,000 元，略高于最新评估价值2,882,300 元。 目前的要价比 2021 年的售价 3,185,000 元低了 187,000 元。 该房屋于 2015 年 10 月以 2,800,000 元的价格售出，略低于现在的挂牌价。 虽然这栋房子的外观看起来很普通，但从内部照片来看，这座房子的历史并没有超过一个世纪。 Re/Max Crest 房地产 根据 Re/Max Crest Realty 出售细节，房屋有过翻新，最近的一些装修包括全新的屋顶和更新的厨房。 Re/Max Crest 房地产 此房位于温哥华西区，拥有四间卧室、三间浴室和 2,542 平方英尺的空间，卖家称这是收购市中心优质房地产的“难得机会”。 对于买家来说两大卖点具有吸引力，一是“可以自由地将房产重新开发为多户住宅”，二是“未来巨大的潜在升值空间”。 销售清单还提供了一些有关重建房产的效果图。 Re/Max Crest 房地产 该住宅位于第二海滩、温哥华海堤、英吉利湾和市中心之间的中心位置。到太平洋中心购物中心走路只需20分钟。 对于想住在市中心的人来说，位置绝佳。 但是，最近该房源从一些房地产销售平台上删除，无法确定是否达成交易。 您认为这套房子比售价更值钱吗？    

据blogTO文章指出，近几个月来，多伦多的房地产市场一直动荡不安，相互矛盾的趋势和预测让潜在买家和卖家比以往任何时候都更加困惑和忧虑。 由于央行承诺今年晚些时候利率将会放松，并为市场带来更多的承受能力，房地产经纪人一直在向那些在持有房产的人保证，楼市活动将恢复到平常的狂热状态。 但是，事情继续朝着相反的方向发展。市场上的房源（特别是公寓）数量急剧增加，购买它们的人越来越少，而现在，尽管仍会出现一些抢offer的情况，但竞价战也有所减少。 根据房地产网站Wahi的一份新报告，大多伦多地区的“形势发生了逆转”，至少就竞价战现象而言是这样。 3月份，大多区43%社区的房屋平均售价高于挂牌价。但截至4月，这一数字已降至 39%，这是今年首次出现这项指标逐月下降的趋势。 Wahi在本周的报告中写道，“大多伦多地区房地产市场的竞价竞争出现了意外的下滑。” 他补充说，这在公寓市场上尤其明显，竞价不足地域的社区比例飙升至惊人的89%。 近期有数据显示，数十栋新公寓楼由于缺乏买家而被暂停，或者公寓销售量仅相当于上个月上市的新公寓数量的38.4%。 如今多伦多的公寓市场可以被归类为“买方市场”，有专家认为，这“感觉更像是一个冻结的市场”。 不过房子的价格仍未下降，这反过来又继续将许多买家拒之门外。 文章指出，也许当利率调整时，这种情况会发生变化。

近段时间以来，大多伦多地区的房地产市场处于相对停滞的时期，对于目前市场上大量仍然定价过高的房屋，几乎所有潜在买家都在观望，没有入场的机会。 图源：BlogTO 最新的市场趋势是，不断有开发商的建筑项目出现烂尾，因为买家的兴趣逐渐减少。现在情况更进一步，一些开发商似乎无法获得资金，来完成他们在经济景气好的时候，所制定的开发计划。 根据本地媒体BlogTO的报道，Ajax的一个社区就是最近的例子，它是最近进入破产管理的几个开发社区之一，因为背后的开发者已无法偿还不断增长的债务。 Ajax Meadows位于大多伦多地区的Rossland和Ravenscroft公路附近，以“时尚的设计和自然的吸引力”而自豪，是由DC&F Corp（在一家房地产控股公司名下）规划的镇屋综合社区。 这片土地总共计划建造27套住房，开发商试图在2024年初开始出售。大约两年前，该公司首次从一家贷款机构获得资金，由于错过了一些关键的还款期限，该公司目前欠这家贷款机构410多万元。 该开发项目上个月刚被接管，最初的申请指出，“Ajax Meadows对抵押物的价值有不切实际的高看，这种错误的（并且无法支持的）估值，可能会妨碍Ajax Meadows在短期内出售抵押物或者重新融资债务的任何尝试。” 现在，第三方接管人将负责清算空置的土地，以收回所欠的钱——这对那些正希望住在新社区的人来说是个坏消息。 Buyers in GTA project from embattled developer out of luck as it goes into receivership https://t.co/n6aKLIEEsQ — blogTO (@blogTO) May 1, 2024 就在上周，同样的情况也发生在Barrie一个建筑工地上，那里的房屋项目正在施工中，而许多买家已经投入了大量资金，其中许多人已经与开发商签订了购房合同，而该开发商却早已经入不敷出。

房地产交易经常因买/卖方退出交易或各种原因未达成一致而失败。房地产律师表示，为了避免对簿公堂，双方有机会避免矛盾和官司。 近日，Toronto Star仔细分析了一起发生在2020年的典型案例。当时一位卖家以$178万元的价格将他在多伦多的房产出售给了一对当时居住在国外的夫妇，起初这看起来是一笔无伤大雅的交易，但最终导致了诉讼和数千元的损失。 当时，卖家同意出售该房产，如果可以允许他回租一年。然而，几个月后，因为疫情的原因，买家夫妇不愿将房产租给卖家，于是卖家拒绝了交易。   然而，一份3月的法庭裁决称，买卖双方“没有就‘回租一年’达成任何正式协议”，所以卖家涉及违约。 而卖家反过来说，买家夫妇的$10万元定金迟了24小时，他曾对经纪指示过不要在规定的截止日期之后接受定金。 买家夫妇随后起诉卖家要求退还$10万元的定金，并要求赔偿违约损失。 法院裁定，由于卖家没有“立即对买家提出抗议”，或告诉他们销售协议“已经失效或无效”，夫妇有权要求返还他们的定金和约$2.7万元的费用。 但是他们的麻烦并没有结束。 在2022年，卖家起诉了这对夫妇、他自己的房地产经纪和其他人，要求赔偿自己$2.4亿的损失，以及$10万元的惩罚性损害赔偿，外加$10万元的定金。他的动议在3月被法官驳回。 一切都要有书面文件 在房地产交易中，购买和销售协议是最具约束力的文件。任何重要事项都应该加入到这个文件中。请律师起草并使其具有约束力。 在安省，房产买卖合同大约有3-4页（BC省则有6页），包括标准条款，但可以加附表以包含额外条款。 在上述案例，应该包括一个关于将房产租给业主一年的附表。 此外，房地产经纪使用的购买和销售协议中还有一个标准条款，称为书面协议条款（Agreement in Writing clause）。这个条款为买卖双方提供了确定性，即书面协议包含了双方约定的所有条款和条件，且书面协议之外没有其他条款。 在这个案例中，关键在于卖方试图依赖口头协议，但书面形式才有效。 必须遵守约定时间 房地产交易中的主导原则是：时间至关重要。如果一方依赖于合同，他们必须确保自己遵守合同中规定的所有必要时间节点。 在2020年的案例中，卖方的沟通很差。他们没有立即告诉买方定金需要迟交，而是在几周后，买家进行房屋检查并决定不再租房产后才提出。 避免情绪用事 房屋销售可能“充满了情绪”，买卖双方可能“坚持己见，无论对错”。在上述案例中，双方谈判不成剑拔弩张，如果找专业人士例如诉讼顾问，或许可以通过正确沟通减少精神健康、时间和经济上的损失。 如果人们在矛盾早期没有找法律顾问，可能会面临重大成本。购买和销售协议可能变成一份复杂的文件，最好有专家指导该过程。 在法律上，合同是客观的。如果早些明晰双方矛盾核心和自己身处的位置，可以防止诉讼。 信息来源：Toronto Star

在加拿大做房东，有时会面临莫须有的索赔。 虽然一晚睡不好不算什么事，但 BC省租客声称，由于邻居吵闹，他们已经有两年的睡不好了，要求房东减少上万元租金。 (网络)   根据V.I.A.的报道，在2023 年提起的一场诉讼中，BC省一个租客称隔壁邻居太吵，导致他们几个月睡不着觉，为此向住宅租赁部门 (RTB) 提出索赔，要求房东减少 10,500 元的租金。 该租约于2013年12月15日开始，每月租金为1,750元，租客向房东支付了 825 元的押金。 该租客称他们于 2020 年 11 月 24 日向房东发出了第一次噪音投诉。此后，他们开始记录噪音情况，“最常发生在午夜至凌晨 6 点之间”。 租客表示他们已向房东发送了超过 70 封电子邮件，“其中包括超过 45 个音频和视频文件，记录了两个单元之间的共用墙壁上听到的噪音，该墙壁之音没有管道”，这些声音包括撞击声、嘟嘟声和振动声。 租客称房东“基本上对他们的投诉不屑一顾”，并且没有立即采取行动。相反，他们表示房东于 2022 年 10 月开始调查，距第一次投诉时已过了近两年。而租客认为房东应该在一年前第一时间就开始调查“南边单元租户”的情况。 房东在法庭上表示他们对租户的投诉做出了回应，并“通过专业技术人员进行多次检查和调查，做出了合理的努力来解决噪音问题。” 双方向住宅租赁部门RTB提供电子邮件往来的时间表。在几条信息中，房东要求房客澄清他们是否仍然听到这些噪音、听起来是什么样的以及似乎来自哪里。房东采取了多项措施来追查噪音的来源，包括聘请检查人员检查单元和楼层的洗衣机、采访其他租户以及向邻近单元分发备忘录，提醒他们礼貌的生活期望。 RTB 认为房东已尽力 住宅租赁部门RTA 第 28 条规定，租户有权享受安静的生活，包括“免受无理骚扰的自由”。RTB表示，根据大量证据表明租客“两年来无法整夜入睡”，相信租客经历了“频繁且持续的干扰，影响了他们在公寓中的安静享受”。 但法庭也认为房东已经尝试纠正这个问题。 RTB 表示，房东在确定噪音来源后，采取了合理措施来纠正问题。 住宅租赁部门表示在审查了各方提交的材料后，发现从 2020 年 11 月到 2022 年 8 月，租客至少六次无意误导了房东，告诉房东噪音是或似乎是来自租客单位上方，向房东提供了有关噪音来源的错误信息，阻碍了房东确定噪音真正来源的努力。 尽管有两年左右的睡眠受到干扰，但租客要求赔偿被法庭驳回，并不允许重新申请。但是如果纠纷后噪音问题仍然存在，承租人可以重新向房东申请遵守租赁协议。 看来，BC房东太不容易了。  

房价一直是温哥华人最关心的问题之一。作为加拿大最贵住宅所在的城市，今年温哥华今年已经出现了房子大跌一千万的境况。 位于贝尔蒙特（Belmont）大道4838号的独立屋是目前加拿大房地产市场上价格最高的住宅，然而，这房子已经两度降价，比原价下降了1000万加元仍未有买家接手。                                    图自：REW 2024年5月5日 房子目前的市价为4980万加元。数日前这套房子还没降价的时候，它的挂牌价还在5580万加元，去年的挂牌价则是5980万加元。 这所房子已经在“亿万富翁”豪宅之列许久，稳坐“全加拿大最贵房子”的位置。不过现在它的价格已经和排名第二的房子很接近，两者之间只差了5万加元。 据REW记录，这座房子建于2019年，房产占地856英亩，自2018年以1700万加元的价格挂牌出售，但一直没有成功售出。在此之前，它曾在2000年以267万加元的价格成交。 房子内部的照片和视频还没有公布，但挂牌上说它提供了12000平方英尺的生活空间，内装意大利大理石地板，配有5间卧室、10间浴室，健身房和游泳池。 另外，房子内有自己的电梯、一个八车位车库和1404平方英尺的大露台。 目前，BC省房屋评估局将其列在了BC省年度最有价值住宅物业的第六位，估值为3977万加元。只是它值不值这个价呢？

BC省府推出了之前宣布的二级套房激励计划，符合条件的房主可以获得数万元的可免除贷款来建造出租单元。该举措首次作为BC省 2023 年预算，详细信息已经于去年秋天发布。周四，BC住房部门（BC Housing） 正式开放该计划的申请。该计划将为 3,000 名房主提供高达 40,000 元的可免除贷款，以帮助支付建造出租套房的费用。BC住房部还用中文发推，诚意满满 ，华人业主赶紧薅羊毛！ 不过，为了免除贷款，业主必须以低于市场的价格出租该套房至少五年。根据 BC Housing 的数据，温哥华一居室的价格为 1,640 元，市区两居室的价格为 2,100 元。根据 2024 年的评估，房屋价值不能超过 215 万元，家庭总收入不能超过 209,420 元。详情可浏览省府网站。 省长尹大卫在一份声明中表示：“BC省迫切需要更多能够负担得起的住房，这项新的激励计划使房主能够在他们的家中添加一套出租套房，创造出数以千计的经济实惠的租金。这个计划对房主和租客来都是双赢，对我们全省的社区来说也是一场胜利。”

5月1日，加拿大媒体DailyHive报道称，温哥华一栋独立屋在2003年间以64万元成交，二十一年后的2024年以410万元售出。 房主一买一卖，房价翻了6.3倍。而同期BC省最低工资只是从每小时8元涨到每小时16.75元，仅仅1倍。 温哥华房地产的赚钱效应依然非常明显，买房的回报远远跑赢了工资增长。                                    图自DailyHive，2024年5月 报道显示，该房产评估价为386.03 万元，在2003年该房产以64.15万元成交，以今天的标准来看算是可负担的价格。 2024年2月，卖家曾以578.9万元的价格挂牌，最终没有成交。 不久后挂牌价格调整到448.9万元，最终以410万成交。 尽管二十一年翻了6.3倍，但可以看出最终成交价距离卖家的心理预期还是有很大距离的。在2个月的时间里，从挂牌价578.9到410万最终成交，相当于卖家主动打了168.9万折。 这个案例可以从两个角度讲： 1、长期看房地产是非常好的投资目标，赚钱效应明显。 2、短期看2024年的房地产市场，交易还是有些疲软，特别是高价豪宅，成交价格距离卖家的心理预期普遍有一定差距。 而成交的这栋房子能卖到410万元也有赖于BC省政府和温哥华市政府的政策，因为这套房子恰好位于温哥华市政府提出的公交导向开发计划范围内。 这意味着该房产的土地允许开发一个有六个单元的多层建筑。 把时钟拨回到2003年，当时BC省最低时薪是8加元，两个全职打工人的月收入是3000元出头，购买价值64万元的房产虽然也不容易，但还是有希望的。 现在是2024年，BC省最低时薪还是16.75元，两个全职打工人的月收入就会是6000元，购买410万的房产绝对是天方夜谭。 短短二十一年，大温房价的可负担性早已物是人非。所以长期来看，买房只有赚多赚少的区别，但总比打工攒钱的效率更高。 根据加拿大统计局最新报告，在大温地区买房几乎都要靠两代人共同完成了。 报告显示，出生于1989年后的BC省居民中，超过五分之一的人选择与父母共同名下拥有住宅，这个比例在加拿大各省和地区中遥遥领先。 全加拿大平均水平为17.3%，而BC省高达20.3%。这种共有模式在移民家庭中尤为突出，特别是在温哥华，有将近四分之三的共有住宅屋主的父母是移民。 实事求是，已经没有年轻人单凭自己的努力购买房产了。 报道指出，截至2024年温哥华的房屋共有率为23.4%，因为这里的房价远远超过了大多数年轻人的收入能力。移民父母在原居地积累的财富多寡才是能不能买得起房的关键。 即使是收入最低的子女，购买的房产价值也能与收入最高者媲美，这在温哥华尤为显著。啃老在买房这个问题上是优势，没必要不好意思。 数据还显示，在温哥华14.6%的高价值房产是由收入并不高的成年子女所拥有，其中65.4%的房产至少有一位是第一代移民的成年子女。 可以说在当前的大温房地产市场中，没有家庭的经济支持，年轻人的购房梦几乎变得遥不可及。 那种靠打工攒钱买房的日子已经一去不复返了。

大温4月房地产数据5月2日新鲜出炉。尽管成交量比同年同期略有增加、价格也稍稍上涨，但房屋库存却同比上涨了42.1%。这说明，大部分潜在买家还在持续观望，等待加拿大央行降息的信号。 图自：vancouver sun 楼市依然低迷。大温哥华房地产委员会表示，4月份房屋成交量比去年同期增长了3.3%，但成交量仍远低于该月10年平均水平。 从成交量看，4月大温地区成交2831套，比2023年4月成交2741套略有增加。 从成交价格看，综合基准房价为房价为1,205,800加元，比去年同期上涨2.8%，比3月份上涨0.8%。 但与此同时，大温地区待售房屋数量同比增长 42.1% 至 12,491 套，比 10 年季节性平均水平高出 16.7%。这是自 2020 年夏季以来该数字首次突破 12,000 的门槛，达到了疫情以来的高点。 对此，大温地区房地产委员会经济和数据分析总监安德鲁·利斯(Andrew Lis)表示，需求依然强劲，这让许多人感到“惊讶”，而且面对十多年来最高的借贷成本，很少有房主被迫出售。

这不是开玩笑，大温地区的一套房屋最新挂牌出售，售价为$99,999。根据REW挂牌消息，该房屋去年 10 月挂牌价为 218,000 元，目前已挂牌 200 天，按新价格挂牌 28 天。 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); BC 评估局将其价值定得更低，BC 评估列出的总价值为 92,800 元，但其中只有 900 元是土地价值，该建筑的价值为 91,900 元。这座浮动房屋位于三角洲，被称为“最佳地点”，舒适的 499 平方英尺的房产，设有一间卧室和一间浴室。 根据挂牌信息，该房屋享有一览无余的河流和山脉景观，并且有直接从甲板上开走独木舟或皮划艇的独特能力。 这里可以欣赏到北岸山脉的景色，而且还为皮划艇爱好者提供了便利。据售房信息，该住宅具有巨大的特色和魅力，但显然它需要细心呵护和大量翻新。这也是价格低廉的原因之一。内部采用复古装饰，室内装饰融合了不拘一格和复古的装饰。不过，据售房信息称，该房屋不能留在该码头，必须搬到新的位置。每个月要付停泊费。 房地产经纪人泰·科里斯 (Ty Corise) 在 Instagram 上的一篇帖子中，他说这“这房子需要很多爱，但你就住在水面上。” 他说，虽然房子很便宜，但这并不意味着它没有自己的成本。 每月的停泊费约为 1,300 元，这仍然低于在大温地区购买一居室单元的月租金。未来的业主还将承担更换屋顶和新暖炉的费用。你会买这样的浮动房屋吗？

5月1日，据《温哥华太阳报》报道，Oakridge Park 的最新零售公告进一步强调了该区域对所有奢侈品的重视。这里将成为温哥华顶级奢侈品地标！ QuadReal Property Group 最近公布了将在该扩建项目中开设店铺的珠宝零售商名单，该项目将取代位于南温哥华 West 41st 和 Cambie 街交汇处的原 Oakridge 中心。之前的租户蒂芙尼公司（Tiffany & Co.）、总部位于香港的周大福公司（Chow Tai Fook）以及瑞士奢侈钟表公司劳力士（Rolex）、帝舵（Tudor）和豪雅（TAG Heuer）都是将于 2025 年开业的大牌商家。 该零售住宅开发项目还将成为三家高级珠宝和手表品牌在温哥华的首家独立商店： 宝格丽（Bvlgari）、豪雅（TAG Heuer）和大卫-尤曼（David Yurman）。 大卫-尤曼（David Yurman）专卖店将成为全球少数几家销售其高级珠宝系列的专卖店之一，这或许标志着温哥华超豪华珠宝消费市场的强大。 与此同时，法国奢侈珠宝和钟表品牌尚美（Chaumet）将在这里开设北美最大的精品店，雅各布公司（Jacob & Company）也将在这里开设西部最大的旗舰店。

Sandra Botnen 希望为艺术家建造经济适用房并增加建筑密度，但却遇到了温哥华确保历史建筑符合现代规范方面的棘手规定。 据《温哥华太阳报》报道，2016 年，当 Sandra Botnen 开始翻修 Strathcona 联合街 320 号的一栋破旧的传统房屋时，她认为这可能要花费 15 万至 20 万加元。 八年后，她仍在继续施工，并已花费超过100万加元。 究竟发生了什么？ 2016年该建筑原貌 这个项目受到了温哥华市政府多项法规的限制。 Botnen限制打算修复这座1895年建造的房屋，并将其改建成为可供七位艺术家租住的经济适用房。 她还在后院建造了一个三居室的房子，供自己居住。 听起来很简单，但实际上并非如此。 这栋房子在她购买时已经空置了十年，部分原因是因为它被归类为SRO，类似于唐人街东区的单间出租旅馆或招待所。 这并不是一家酒店，曾经是一座中国社团大楼，曾向其会员出租了七个房间。 但根据市政府的规定，要将SRO改建为单户住宅，她本应该支付每个房间12.5万加元，总计87.5万加元。 温哥华市在一封电子邮件中表示，这座房屋之所以被指定为SRO，是因为“它曾是一个由社团拥有的出租房屋。但是，它不被视为我们在唐人街看到的社团大楼，这些通常是高大的砖石建筑。” 因此Botnen决定将其改建为艺术家的经济适用房。 她最初只想修缮房屋，然后再建一个巷子里的房子，但市政府坚持要求同时进行，因此她照做了。 “当我购买这个物业时，存在风险，因为它有很多交织在一起的限制，”Botnen说道。 “这里涉及遗产、社会住房、还有分区。但是我提出了一个方案，我相信这个方案解决了温哥华正试图解决的所有热点问题，即负担能力和增加住房存量。” “尽管我的项目符合市政府正在努力解决的所有问题，但我觉得我并没有得到我原以为会得到的所有支持。甚至有一次，我甚至问市政府是否想要购买这个（物业）……如果他们不打算给我提供一些让步，那么市政府是否想要购买这个物业，以便他们自己解决问题。” 当时市政府拒绝购买，因此她继续修建。 “如果我是作为开发商来赚钱，我早就放弃了，”她说。 这位前太阳马戏团（Cirque du Soleil）的舞者和表演者希望留下一笔遗产。 “我的愿景是回馈城市文化，为艺术家提供经济适用房，”她说。 “这些人让城市变得有趣，让社区变得吸引人。这座房子被指定为A级遗产，房子在很长一段时间内将成为一个遗产，成为一个文化地标，记录着艺术家们的生活和工作。” 这所房子备受关注，因为它位于联合街自行车路线上。 “承包商决定最好是重新建造地基，”自2017年以来一直参与项目的建筑师托尼·奥斯本（Tony Osborn）说。 “我们原以为他们会像通常一样把房子抬起来，但他们想要完全移开。所以他们把它放在梁上，滑到后院，重新建造地基，然后滑回来。看到它四处移动真的很酷。” 这个项目最昂贵的部分是重新装修旧房子，必须将其拆至框架并按照现代规范重建。 2024年修建中的建筑 上周，房子唯一剩下的原始细节是房子的尖顶，保留了其维多利亚风格的鱼鳞状外墙板和菱形瓦片。但这周已经把它们取下了。 尽管如此，这栋房子将被重建成1895年的样子，尽可能使用原始材料。 “在任何可能的地方，我们都保留了木制外墙板，因为如今很难再制作出这种材料，”奥斯本说。“内部还保留了一些特色，一些木制扶手也被保留下来，它们也将被提升到规范要求。” 修复后的房子将在前部设有方形的凸窗，前门上方有一个奇特的小拱门，以及一个二层阳台。后院的新房子将完全现代化。这块地宽敞，可以容纳两栋建筑物。 “我们的理念是，新的结构不应该假装是传统的结构，”奥斯本说。 “当你看到斯特拉索纳的建筑时，你应该能够分辨出这是在2024年建造的，而（前面的房子）显然更老。它将有与传统房屋不同的表现形式。” 如果一切顺利，这个项目可能会在今年完成。 但这仍然取决于市政府的许可流程。 “Botnen想在这里做一些好事，创造经济适用房，通过后院的改建增加额外的住房，但市政府流程一直非常困难，”奥斯本说。 “有时候你不得不提交许可证修订，因为现场出现了变化。我们一年前提交了修订申请，市政府到现在还没有批准。他们在其他方面变得更好了，但在这个申请上，简直是一场噩梦。”

最新调查显示有8成加拿大人相信，置业已成为有钱人的事，超过7成未「上车」者更已放弃在有生之年成为业主的想法。 然而，另一调查发现，以入息及房价中位数对比，加拿大有几个城市的居民，要做业主其实绰绰有余。 Global News委托民调公司益普索（Ipsos）最近进行的调查显示，有80%的加拿大人认为，拥有房屋已成为富者的专利，比去年3月份的比率高出11个百分点。 在18至26岁的年龄层中，这比率更高达90%，在岁或以上的人群中，也达到78%。 调查也反映在未拥有物业的人当中，有72%表示打消了在人生中置业的念头，比率较去年高了9个百份点。 然而，另一项由地产交易研究网站Zoocasa的报告却指出，以当地居民入息中位数计，加拿大有几个城市的居民的负担能力绰绰有余，说到北美住房最难负担的城市，温哥华只排第三。 Zoocasa本月发表的报告，根据2021年入息中位数与当地2024年1月房价对比，列出了加拿大12个及美国28个城市居民的住房负担能力。发现只有8个城市出现「正值」数据，即负担能力高于房价中位数，加拿大城市包办了其中头4位，纽宾士域省的圣约翰居首。 温哥华房价远超入息中位数，为全国最难置业的城市，调查指当地居民平均最多可负担购买价值约33.3万美元的楼房，但房价中位数却高达87.7万，相差54.4万美元。然而，美国三藩市情况更糟，负担能力落差达64.4万美元，为北美之最，圣地牙哥（San Diego）以54.6万美元紧随其后。 加拿大买房负担能力城市排行： (货币以美元计) 城市 房价中位数 居民入息可负担房价 差额 圣约翰 $190,741 $272,152 +$81,411 沙斯卡通 $266,667 $324,487 +$57,820 爱民顿 $294,815 $351,703 +$56,888 温尼辟 $255,852 $299,368 +$43,516 卡加利 $340,741 $364,263 +$23,522 哈利法斯 $393,481 $290,991 -$102,490 渥太华 $456,926 $351,703 -$105,223 满地可 $407,407 $272,152 -$135,255 基秦拿-滑铁卢 $539,176 $339,143 -$200,033 咸美顿-柏林顿 $557,407 $334,956 -$222,451 多伦多 $718,519 $355,892 -$362,627 温哥华 $876,519 $332,863 -$543,656 图：Zoocasa、加通社

BC省住宅租赁部门就一项租约纠纷，裁定房东在要求巨额索赔中，仅有权获得前房客未付的租金和一小部分的损害赔偿金。 在最近的一场租约纠纷中，BC省一名租客向住宅租赁部门 (RTB) 提出索赔，声称房东在没有通知的情况下进入了他们的单位，要求赔偿他们失去享受宁静的机会。 而房东提出反诉申请，称前房客造成的房屋损失及相关损失，并要求支付半个月未付的租金并保留押金。 双方于 2023 年 5 月 1 日签下租约，月租金为 6,490 元，并缴纳一半的保证金（3,245 元）。租约于 2023 年 8 月 31 日结束。   双方同意8月份只支付一半的租金，但租客表示他们无法支付租金，因为他们需要钱来支付新的出租单位，并要求房东从损坏押金中扣除租金。 该租客表示，房东住在出租单元下方的地下室套房，多次在没有事先通知的情况下进入他们所租的房屋，并称房东未经许可把家具带入单位，并安装了摄像头。 房东反驳了这些说法，称他们只是敲了几次门来处理需要立即处理的问题。有一次，由于租客的室友太大声，房东的配偶敲门提醒。 RTB 裁定，租客有举证责任，提供房东侵犯其隐私的证据。由于双方都有关于事件发生时间和各自叙述的发生故事，因此双方这些主张都被驳回。 房东向租客索赔数千元损失 除了半个月的租金 3,245 元外，房东在反诉中还针对一长串问题提出了总计 2,445 元的损失赔偿申请，其中包括宠物污渍导致的地毯清洁费用 450 元、前门板 150 元、家庭 470 元房间墙壁上有凹痕，马桶座圈有划痕，花费 30 元等等。 房东甚至称“灯泡丢失和损坏”索要 50 元。 对于一些物品，房东声称所要求的金额“只是估计值”，并且没有提供发票。 房东还声称，由于条件较差，他们无法立即租用该单位。 另外，房东在租约开始时没有在租客搬入前和租客一起进行房屋检查。租户辩称，如果没有完全搬入，就不可能评估该单元的损坏情况检查报告。 对于房东提出的损害赔偿索赔申请，RTB 力挺了租客这一边，因为发现房东未能出示检查报告来证明承租人应对损坏负责。 不过，租客签署了一份合同，同意他们搬出时将支付495元的专业清洁费用，但在他们离开时并不同意支付。RTB则要求房客支付房东这笔清洁费。 RTB 表示，房东还有权获得 8 月份半个月的租金（3,245 元），但无权保留损坏押金（3,299 元）。由于房东的反诉部分成功，被允许收回 100 元的申请费。 RTB 于 2024 年 2 月 21 日向房东发放了 540.08 元的货币令。

一对夫妇在去年花了200万元在道格拉斯顿购买退休房产，却因为遭遇租霸，在近半年后仍然无法搬入。图为示意图。(路透) 纽约市皇后区道格拉斯顿镇(Douglaston)一对夫妇在去年斥资200万元购买了一栋满意的退休居所，却因为遭遇租霸，在近半年之后仍然无法搬入；近日他们与租霸再次对簿公堂，这对夫妇表示愿意支付14万元请他搬出，但是租霸却因金额嫌少，一口拒绝。 苏珊娜(Susana Landa)和丈夫约瑟夫(Joseph Landa)在去年10月，在皇后区道格拉斯顿花费200万元购买了一栋居所，但该房产的前房主的居家护理员弗洛雷斯(Brett Flores)拒不搬出，让他们头疼万分。 据悉，弗洛雷斯曾是一名男模，他于2019年从洛杉矶搬到纽约市，并被当时居住在该房产的手表公司高管费尔南德斯(Bernard Fernandez)雇用，成为他的护理员，费尔南德斯于去年1月去世，弗洛雷斯声称，前主人在去世后把房子留给了他。 苏珊娜说，弗洛雷斯手上没有协议，没有租约，「什么都没有，严格来说，他只是一名前雇员，他为去世的人工作，仅此而已。」 不但不肯搬出，弗洛雷斯还破坏房产，让房子里的一个污水池堵塞，导致后院被淹，导致苏珊娜夫妇被迫拆除了一个门廊和房子的大部分景观，房子如今看起来破破烂烂，年久失修。而且，弗洛雷斯在房子的门上留下了一张纸条，上面写着新主人不得不经过他同意就进入，且如果试图联系他，会将被「视为骚扰」。 苏珊娜夫妇补充，他们之前看到弗洛雷斯在出租网站上出租房间，每晚50元，目前这些广告已经被删除，「弗洛雷斯很了解法律系统，他知道如何在没有律师的情况下独自生活，不用缴房租，同时出租房间赚取收入，还破坏公物。」 双方多次上庭，进展缓慢，弗洛雷斯还多次借故推迟，最近一次上庭在18日，弗洛雷斯律师说，苏珊娜夫妇同意支付14万元给弗洛雷斯，「他需要这笔钱为家人购买足够的住房，一旦他拿到了这笔钱，他就不会赖着不走了。」 然而苏珊娜方表示，为求速战速决，确实答应给他钱，但弗洛雷斯拒绝了这笔钱，还要求更多。 最近，州参议员刘醇逸及州众议员 金兑锡在州参众两会分别提出的「S8996」以及「A9772」号法案被纳入新财年纽约州财政预算，该法案将在法理上区别「占屋者」及拥有住房权益的租客，强调「占屋者」不享有合法租户、居住人员或业主们所拥有的相关权益与保护。

近日，有关当局称，臭名昭著的墨西哥贩毒集团哈利斯科州新一代卡特尔正在实施精心设计的电话诈骗。 2016 年，来自加拿大埃尔德蒙的Rod Pratt和Diana Paquette夫妇第一次去墨西哥参加婚礼时，当机立断决定投资位于太平洋海岸新巴亚尔塔的一处海滨房产，该房产位于度假小镇巴亚尔塔港以北。 但一切都不尽人意。即使在分时度假和三次升级上花费了 95,000美元，还有房费、维护费、餐饮费和机票费——这意味着一周的假期仍然要花费5,000美元或更多。他们负担不起这些金额。 “你看的和摸的任何东西都标有美元标签，”65 岁的Pratt说。“这绝对不是全包的。” 到了2019年春天，他们急切地希望出售这套分时度假屋，从那以后，几乎每天都有电话打来。律师、房地产经纪人和手持现金的人都希望以更优惠的价格购买这对夫妇手里的墨西哥分时度假屋。 对于这对埃德蒙顿夫妇来说，这似乎是天赐良机。因此，当一位来自亚特兰大的经纪人打来电话说他有一位客户愿意支付 15.5 万美元时，Pratt抓住了机会。一位墨西哥房地产经纪人和买家加入了谈话，并签署了合同。Pratt只需支付几笔预付款，就完成了交易。 “他们开始要求各种小费用，”他说。“从 1,500 美元到 10,000 美元不等。” 当Pratt拒绝支付高达 30,000 美元的“税款”时，这笔所谓的交易失败了。 但很快，他的电话又被其他有利可图的人打爆了。在接下来的三年里，Pratt又签订了两份销售协议，并接受了一份短期租赁报价。所有所谓的交易都遵循相同的模式——预先收取费用、成本和税金，承诺的付款总是一步之遥。最后，他估计自己因这些骗局损失了 20 多万加元。 Pratt称：“他们都说自己是律师、房地产经纪人。他们什么都做。” “但这些都不合法。” 极端暴力的历史 哈利斯科新一代贩毒集团（西班牙语缩写为 CJNG）成立仅 15 年，却是墨西哥最大、最强大的犯罪组织之一。它在墨西哥 32 个州中的至少 27 个州开展业务，分支机构遍布全球，其大本营是巴亚尔塔港。 在其极端暴力的历史中，该组织的活动范围不断扩大，从毒品生产和贩运，到绑架和勒索，再到鳄梨贸易等不太容易预测的领域，以及最近的分时度假诈骗。 美国财政部长耶伦去年 11 月警告称，该贩毒集团 通过分时度假诈骗网络为其多方面的犯罪活动带来了大量收入。 “CJNG 使用极端暴力和恐吓手段来控制分时度假网络，该网络通常以美国老年人为目标，并可能骗取受害者的毕生积蓄。” 2023 年 5 月发生的一场可怕的大屠杀，当局在墨西哥萨波潘附近的一个山沟里发现了八名年轻呼叫中心工作人员的遗体，尸体被垃圾袋包裹，被砍成碎片。 官员们表示，该呼叫中心是该集团用于房地产诈骗的多个呼叫中心之一。据报道，这六名男子和两名女子因试图辞职而招致了该集团的愤怒。 没有人知道 CJNG 从分时度假诈骗中赚了多少钱；就像不知道该集团是否是向普拉特发出虚假报价的幕后黑手一样。联邦调查局表示，2022 年收到了 600 多起与此类诈骗有关的投诉，损失总额接近 4000 万美元。但其他估计每年高达数亿美元 ——针对在坎昆、阿卡普尔科和巴亚尔塔港拥有分时度假的美国人和加拿大人。 研究墨西哥黑帮的蒙特利尔大学犯罪学家Valentin Pereda 表示，哈利斯科州的多元化是该州成功的一个衡量标准。  他并补充说：“拥有广泛的犯罪和合法的商业利益，也有助于该集团免受警方打击或街头毒品价格下跌造成的经济中断的影响。” “分时度假诈骗可能特别有吸引力，因为它们不太可能引起美国或加拿大政府的强烈反对。一些团伙成员和企业因诈骗行为受到制裁，但没有人组建特别工作组来解决这个问题。” Pereda 说道。 复杂的骗局 从某种程度上来说，分时度假诈骗很常见——受害者被胁迫预付资金，承诺会获得丰厚回报，但哈利斯科州的骗局与尼日利亚王子骗局或失散多年的亲戚遗产骗局不同，其背景故事不同。 该集团为美国律师和经纪人建立了虚假网站，并提供看似官方的表格和合同。一旦受害者发现，甚至还会有自称调查人员的人员打来电话，提供帮助追回资金。 Guillermo Cruz是多伦多的一名律师，拥有安大略省和墨西哥的执业资格，他每月会接到 5 到 10 个分时度假骗局受害者的电话，希望追回损失的款项。 他说：“受骗数量正在不断增加。” Cruz表示，骗局提供的文件看起来很有说服力。 "我认为他们的手段相当高明。他说："除非你有墨西哥法律背景，并且熟悉墨西哥的分时度假法，否则你很可能会相信所提供的信息是准确的。 Pratt向CBC News提供了 60 多页文件，详细说明了他收到的所谓购买和租赁报价。这些文件列出了在墨西哥的六家不同的公司实体，以及在美国的几家所谓的经纪人和律师，还有他们的姓名、签名、地址和电话号码。 其至少有两家公司的网站仍然活跃，网上数据库中有几家公司的信息来自其他分时度假诈骗案。 一名自称在纽约市执业、在曼哈顿豪华摩天大楼设有办公室的律师，却没有出现在州执业记录中。（尽管美国有三名同名的合法律师，但他们都没有从事房地产或墨西哥分时度假业务。） 一名自称是埃尔帕索房地产经纪人的人声称自己在市中心一栋历史悠久的建筑内经营业务，该建筑目前正在改建为酒店。 Cruz翻阅了普拉特的文件，挑出了一份所谓的与 2019 年提议有关的税务表格，上面盖有墨西哥前政府的印章；这是一个虽小但意义重大的危险信号。 Cruz表示，美国和加拿大政府需要向墨西哥当局施加更大的压力，以打击欺诈行为，并为分时度假业主创造更便捷的途径来验证报价是否合法。 如果这些措施真的出台，对于Rod Pratt和Diana Paquette夫妇来说已经太晚了。 Pratt夫妇一直忙着收拾他们在埃德蒙顿的家，准备搬家并办理离婚。 “我真正想做的就是为我的妻子和我的生活赚点钱，”Pratt流着泪说道。 “我愿意用墨西哥之行换回我原来的生活，”他说。“我希望我们从来没有去过墨西哥。” 对于这对夫妇的遭遇，网友们也纷纷在评论区里留言表达自己的看法： “贩毒集团在墨西哥各州争夺地盘。这是一场低强度的战争;可怕的人权状况。成千上万的人因暴力、威胁、勒索、强迫征兵等而流离失所。关于乱葬岗的谣言比比皆是。” “所以，请将出售计划推迟到6月25日之后(届时新的资本利得税将生效)。政府将感谢你们的支持。” “我认为这篇报道的重点不在于在哪里购买分时度假屋，而在于被骗购买了不合法的东西。现在的骗局层出不穷，每个人都应该质疑任何涉及优惠、免费、报销等的字眼。这不仅仅是在墨西哥发生的事情，我为这对夫妇的遭遇感到难过。” “分时度假屋是一种非常糟糕的投资和生活负担。” “几年前，我和妻子在墨西哥参加了一次分时度假介绍会。我们事先就知道自己不会买，但他们说如果参加了介绍会，我们就可以在度假村免费吃两周的饭，所以我们只好假装感兴趣。不过好在并没有给那些人留下深刻印象。”

多伦多一对同性伴侣以为他们会一辈子租房。六年来，Dylan和Matt一直在小意大利租了住两居室公寓。他们住得很愉快，并不打算买房，但是当利率上调使得竞价战消失时，他们看到并抓住了机会。 据Toronto Life报道，33岁的Dylan是安永会计师事务所的营销和公关经理，36岁的Matt是音乐导演。 图源：Claudine Baltazar/Toronto Life 过去6年，两人愉快地在小意大利租了一套两居室公寓，每月租金3000元。他们并不打算购买，但是加息结束了竞购战，他们感觉到了机会。   这对伴侣想要的房子至少有三间卧室和两间浴室，有足够空间放书和唱片，有一个完工的地下室放Matt的电子游戏，还有一个供阅读和放松的后院。 2023年10月，他们获得了100万元抵押贷款的预先批准，11月，他们开始寻找自己的首套房。 选择1：Dupont Street半独立屋 要价：83.9万元；成交价83.5万元 图源：Claudine Baltazar/Toronto Life 首先是这栋三室三卫的半独立屋，距离Geary Avenue一个街区。看起来很舒适，但街对面要建一栋九层的共管公寓，这对伴侣不想住在建筑工地旁边。此外，地下室只完成了一半，一楼的浴室看起来像是自己动手布线，二楼的浴室没有水槽或淋浴。他们估计改造升级的成本会远远超出预算，所以没有出价。 选择2： Gledhill Avenue 要价：94.9万元；成交价：98.5万元 图源：Claudine Baltazar/Toronto Life Dylan和Matt的经纪人建议在东区看看，于是他们就去了Woodbine-Lumsden的这套2+1居室的独立屋。它有一个明亮的开放式主层，但地下室的天花板很低，二楼感觉很狭窄，所有的卧室都通往一条狭窄的走廊。他们喜欢这个地区绿树成荫的街道，但社区没有小意大利那样的活力和适宜步行的环境。 成交：Dufferin Street 要价：97.49万元；成交价：95万元 图源：Claudine Baltazar/Toronto Life 这间在小葡萄牙社区的半独立屋最初在去年8月以120万元挂牌，但没有售出，后来又以低得多的价格回到市场。Dylan和Matt喜欢它的飘窗和11尺高的天花板。它还有一个完工的地下室和后院。他们的出价比开价低3.4万元。卖家还价到95万元，这对伴侣接受了。 他们已在1月底搬入，并计划在前厅增加一张长椅，作为一个阅读角。 “我们很感激，”Dylan说，“现在这里开始有家的感觉了。” 春季房市买家谨慎、不急于成交 图源：51记者拍摄 据Globe and Mail报道，今年4月，多伦多地区的房地产市场出现了一批新房源，但买家们仍然不急于成交。 苏富比国际房地产加拿大公司的经纪人Paul Maranger和Christian Vermast表示，这个月通常是最繁忙的月份之一，但销售比平时慢。 “我们看到春季市场开始得非常、非常晚。” 丰业银行的高级经济师Farah Omran表示，今年春季到目前为止，全国房地产市场的表现平平，表明全国各地的买家都在“小心谨慎”。复活节长周末后新上市的房屋数量激增，可能预示着未来的销售将有所回升。 Maranger和Vermast说，250万元以下的房屋销售依然活跃，但更高价的房屋有时会滞销。所有价格区间的潜在买家都在密切关注加拿大央行的利率前景。 在多伦多，100万至200万元的房产被视为入门级房产，这类房产通常都有引人注目的要价和提交报价的截止日期。卖家通常会收到两到五份报价，而不是过去几年二三十份报价。 房屋的售价并没有大幅高于要价。买家现在更加谨慎了，因为他们知道，售价每增加10万元，就会对每月的抵押贷款支付产生重大影响。 这些首次购房者还想要一套即时可以入住的房子。“他们没有多余的钱来装修。” 在较高的价格区间，供应增加让买家有更多选择。黄金地段经过全面翻修的房产卖得很快，但环境、平面图或条件不太理想的房子就卖不动。 图源：51记者拍摄 与此同时，经纪人表示，与独立屋的需求相比，共管公寓市场非常低迷。 根据多伦多地区房地产委员会的数据，今年3月，416核心地区的公寓销售同比下降15.5%。同期半独立屋的销售增长了10.4%，而独立屋的销售下降了2.1%。 此外，一些房主似乎推迟了换小房的计划，而是留住自己的房子。因此，老建筑中较大的共管公寓的价格已经走软。 五年前，那些想卖掉房子，买一套较小共管公寓的房主惊讶地发现，他们实际上可能需要拜访银行，才能负担得起这套共管公寓。但这种动态已经发生了变化。 经纪人认为春季市场可能会持续到夏季。所有人都在关注央行，降息可能会触发7月和8月的交易更繁忙。 丰业银行的Omran补充说，利率的预期也在不断变化，这取决于美国经济表现、本国工资增长以及房市本身等因素。 他还指出，房屋销售低于长期平均水平，而人口增长却处于创纪录高位，这两者之间存在矛盾。现在的经济环境让人不容易做出非常重大的财务决定。“在常规日子里，压力已经很大。”