地产

图：温哥华市府 在本地的市中心地区找寻居所，无论是买还是租，价格都难以负担，但透过一种既是租亦是买的「租赁产权」（leasehold）形式，就能够以较低成本购得安居之所。 据《环球邮报》（Globe and Mail）报道，沈雪莉（Shirley Shen，译音）与丈夫原本居于温哥华一个小单位内，但两口子要准备迎来第一个小孩，所以需要较大的住所。他们居住在奥运村（Olympic Village）附近的社区内，这区的两房单位动辄索价250万元，同类单位的租金，一样贵得难以负担。 结果，她和丈夫在2019年以不足100万元的代价，以「租赁产权」形式，获得位于市中心福溪（False Creek）的一幢三房城市屋（townhouse），条件是他们只能得到这个物业18年，之后需要协商续租，续租费用可能高达数十万元。 传统的永久产权买卖，交易内容包括了土地和房屋，但「租赁产权」不包括房屋所在的土地，它是一种在规定期限内，从政府、原住民部落或土地信托机构获得所有权的置业形式。租期通常为99年，到期之后，双方可以谈判延长。 这类合约的条款各不相同，但沈家以约20万元续签了为期约20年的租约，金额远低于他们的购买价。 这种置业形式在亚洲和欧洲比较常见，在加拿大却很少见，通常只在一些城镇或特定类型的房产如度假屋等才有，但温哥华是个例外，在福溪南岸（False Creek South）和善普连岭（Champlain Heights）等地有一些大型住宅区，主要是由温哥华市政府拥有的「租赁产权」物业组成。卑诗大学（UBC）和西门菲沙大学（SFU）拥有的一些土地上，也有由信托机构管理的这类物业。 对于未有能力购买永久产权的家庭来说，「租赁产权」可能是个不错的选择。尽管在获取按揭贷款、藉物业升值获利，以及合约到期时续租存在不确定性方面，都存在着一定的挑战，但其吸引之处也令不少人垂涎。 地产经纪克里斯辛斯基（Jark Krysinski），很多人都被低廉的价格吸引。在市中心西端社区，一房单位仅需30万元，合约期限还剩几十年，而较大的单位和城市屋，100万元以下就有交易，且有20年的租期。 他表示，如果有能力预留保修费用所需的现金，这类物业一般会比租房子好，因为付出的款项是用来购买资产，有部分还是会回到自己的口袋中，而总成本跟租房是差不多。 沈家在新居居住了两年后搬走了，但原因只是在当区找不到托儿服务，否则还是很乐意继续在那里住下去，他们现在仍然持有该城市屋的「租赁产权」，它更成为了租务市场上的抢手货。 借着「租赁产权」获得了较大居住空间的沈女士认为，这种形式的房产还有一个好处，就是有利住户之间建立长久的社区关系。「这个社区有一些非常特别的地方，因为大家都不是投机者，都是长期居民。这跟你住在流动性较大的租用单位所得到的体验，是完全不同的。」

(图：加通社资料图片) 随着加拿大央行预计于1月24日发布利率政策，有地产经纪认为楼市有升温迹象，因为圣诞节和新年假期过往通常相对安静，但今年，买家突然涌现。 据《列治文新闻》(Richmond News)报道，史蒂夫斯顿地产经纪丁内尔(Chris Dinnell)表示，当买家开始出现时，就知道楼市正在升温。这可能是民众普遍预计今年利率可能会下降，在此之前，丁内尔认为这是进入市场的最佳机会。 丁内尔说：「如果(利率)确实降低了，那么这将是真正打开了大门。」他解释，尽管利率上升，但2023年列治文所有类型房屋的售价都呈现上涨。 2023年，列治文独立屋的价格整体上涨6.5%，公寓上涨8.9%，连排屋上涨5.2%。总体而言，去年列治文所有类型的房屋都上涨了6%。 丁内尔预计，未来两个月将是购屋的机会点，类似于2020年疫情爆发时，是「聪明人」的进场时机。 50%的卑诗省民没有抵押贷款，年轻人仍可以依靠父母置业。他鼓励人们超越传统的购屋思维，年轻人可以制定一个投资计划，即使是一个5到10年的计划，但制定目标很重要。 丁内尔说他15年前也处于同样的境地，认为他永远买不到任何东西。「直到我改变了心态并制定目标，我才能够进入市场。」他解释，这可能是一套入门公寓，或是出租公寓，不一定是传统有院子的单户住宅。 丁内尔说，年轻买家的心态已发生转变，并不是每个人都在寻找院子和一张餐桌。 「我们的生活方式正在发生变化，我们需要适应。」  

在大多人眼里，有套闲置的房子可以平日里租出去收收租金，做个房东还能不是一件好事吗？ 很多都市传闻里，更是有一些穿着低调的大爷大妈们裤腰带上挂着一大串钥匙，每个月在家坐着就有大把收入。 然而，当房东真的是如此美事吗？在加拿大可真是不一定。   坎瓦尔和他收不回租金的出租屋 图源：Tina MacKenzie/CBC 泪往肚里流：拖欠3万房子还收不回 在安省的布兰普顿（Brampton），一名叫做坎瓦尔（Rajan Kanwar）的房东在 CBC 的采访中直言自己最近不仅金钱上负债累累，精神上也疲惫不堪，他每日奔走只有一个目的：讨回自己的财产。 明明是属于他的东西，为什么讨回来这么困难，这要从几个月，甚至几年前说起。 坎瓦尔于 2021 年 12 月以每个月 4,500 加元的价格将自己位于布兰普顿一栋四居室的房子出租，来为他承担部分需要支付的贷款。 原本一切都很正常，租客每个月都会按时支付租金和水电费，然而，从一开始的偶尔拖欠租金，拖欠到水电费，终于在 2023 年 5 月，租客正式告诉坎瓦尔：自己无力支付这笔租金了。 从 5 月开始，这位租客就没有一次支付过全款租金，并且这样的行为一直延续到今天。 这让坎瓦尔在支付这栋房子每个月高达 9,500 加元的贷款的同时，还因为租客拖欠的租金累积了 3 万加元的损失，可想而知作为房东，坎瓦尔有多么崩溃。 但这还不是最糟糕的，之所以这么长一段时间坎瓦尔都继续让租客住在这栋房子里，并不是他心怀希望认为租客某一天会突然赚到钱把之前拖欠的租金一笔还清，而是经过他多番努力，他竟然无法让这个拖欠租金的租客从属于坎瓦尔自己的房子里搬出去。   坎瓦尔 图源：Tina MacKenzie/CBC 让我们回顾在这段时间坎瓦尔做出的努力，没有人可以说他没有为此努力： 首先在，他向 LTB（Landlord and Tenant Board 安省房东和租客委员会）提交了两份申请，其中，一份名为 N11 的申请以租客同意搬离为理由，要求 LTB 发出驱逐令，根据上个月 LTB 的裁决，他们将租客搬离日期定在 2024 年 2 月。 然而，这一份申请并不顺利，即使 LTB 已经做出裁决，租客却改变了主意，并告诉 LTB 他并没有签署那份 N11 申请表，签名是伪造的。 另一边，他的一份名叫 N4 的申请主旨是让 LTB 下驱逐令使不愿意支付租金的租客搬离，然而，尽管他在七个月之前就提交了申请，目前仍未得到审理。（这意味着，如果租客不愿意，房东竟然收不到租金也难把他们赶走？） 据坎瓦尔所说，在今年 5 月租客告诉自己无法支付租金后，租客签署了 N11 以表达自己愿意搬离，然而现在看起来他反悔了。 目前，LTB 仍然命令租户在明年 2 月前搬出，但有关 N4 申请的听证会仍在推迟，因为租客的法律代表携带了 400 多页的文件出席听证会，数量之大让裁决员无法当场做出判决，至今，坎瓦尔并没有得到新的听证会日期。 漫长的纠纷让坎瓦尔情绪很糟糕，他不断表示，自己只想让他们偿还拖欠自己的钱。 然而，根据一位专门处理相关纠纷的律师助理佩奇（Elaine Page）所述，即使最终 LTB 下令还款，坎瓦尔会收到这笔钱的可能性”微乎其微”。 房东陷阱：租客信息竟然全是造假 这种无奈不仅发生在坎瓦尔身上，加拿大的很多房东都面临这样让人头疼的状况，对于很多依靠租金收入来维持生计的小房东来说，如果碰上这种租客更加是一个噩梦。 生活在安省密西沙加（Mississauga）的一位单亲母亲罗尚卡尔（Tozheg Roshankar）在挑选租客上格外谨慎，因为她需要这笔每个月 2,450 加元的租金来抚养自己的女儿和照顾自己的母亲。   罗尚卡尔 图源：Farrah Merali/CBC 在租客名单上，这样一位女士似乎是一个不能更加合适她心意的理想租客：良好的信用评分，可靠的就业证明和近期的三份工资单，之前房东的推荐信，以及，这位租客同样是一位单身母亲。 罗尚卡尔表示，同为单身母亲，她理解这个群体面对的挑战，因此她愿意给这位女士一些支持，将房子租给她。 然而，事情并没有像她想象的那样发展，迟交的租金，被退回的支票，这一切让罗尚卡尔感到担忧，因为这栋房子是她唯一一套出租的财产。 在她感到不对后不久，她读到了 CBC 上的一篇文章，里面是一位房东描述了自己的租客使用造假的文件来申请租住他的房子，然后在入住后就停止支付租金。 更糟糕的是，罗尚卡尔在里面发现了一个熟悉的名字：Shasteven Reid，这也是她的新租客的名字。 对她来说，一方面，自己想要帮助另一位单身母亲的愿望，原来只是一场骗局对她来说毫无疑问是一场打击，另一方面，租客不断拖欠房租和水电费更是对她经济状况的噩梦。 她在今年 8 月向 LTB 提出了驱逐申请，但一直到 10 月仍未收到听证会日期，据悉，即使收到了通知，也可能仍然需要 8 到 10 个月的时间来处理，这意味着这段时间里，她的房子不仅会被一个拖欠租金的租客占据，她也会损失很大一笔收入。   罗尚卡尔的出租屋 图源：Tozheg Roshankar 另一边，罗尚卡尔也向警方举报了租客的欺诈行为，其中包括租客两次租房提交的安省驾照显示了同样的姓名和不同的出生日期，然而，警方告诉她这需要一年多的时间来审查文件。 在这批“不幸房东”中，还有一些人甚至因为租客不愿意搬走而面临着自己有房却无家可归的现状。 谁能想到，原本以为出租房产可以缓解自己经济压力，却成了把他们推向财务混乱的一件祸事。 案件越积越多，申请越等越久 之所以房东维权如此无力，很大一部分原因在于在大流行期间，LTB 积压了太多类似的案件。 在 2020 年期间，LTB 暂停运营了长达 5 个月，这无疑让他们堆积了大量案件，即使在大流行结束后，情况反而越来越糟糕。 根据 LTB 的最新数据显示，截至 2023 年 5 月 LTB 积压了高达 53,000 件案件，这导致房东们需要花费数月，甚至数年的时间来等待一纸驱逐令让这些租客从他们自己的房子里搬离。 对比 21 年 3 月积压的 35,000 件，我们可以看出 LTB 糟糕的效率是一方面。 而另一方面，近年来的经济萎靡和房租飞涨也在加剧房东和租客之间的紧张关系，并导致此类申请越来越多，这意味着无论是房东还是租客，他们提交申请后需要等待的时间都越来越长。 但还是不得不感慨一句，这些无赖租客可以长期拖欠房租死不搬离，作为房东却只能日复一日老老实实等待一纸驱逐令，真是遵纪守法反而吃亏。

在过去很长时间里，加拿大有不少人都会通过买来旧房屋翻新装修后重新卖高价来赚取收益，然而，最新分析指出：这类靠房子致富的方法可能在 2024 年行不通。 事实上，2023 年的房地产市场已经给这些靠翻新装修房屋致富的投资者们沉重的打击。社交媒体上 X 网友列出一套多伦多最贵社区的独立屋就是惨痛的教训。 这套位于 61 Shannon Blvd. 的独立屋最近被贷款借贷方挂牌出售，挂牌价格只有 359.9 万元，相比一年前房主的挂牌价格 539.8 万元降价幅度高达约 180 万加元。   根据房产交易记录，该房产于 2019 年以 205 万元的价格卖给 Brampton 的一家房地产投资公司 Emerald Buildings Investment Ltd.。 2022 年 3 月，Vault Capital 以该房产为抵押提供贷款 164 万元（这笔金额在随后的再融资中增加），当时正是安大略省房地产估值泡沫的顶峰。现在，Vault 正在寻求 280 万元的债务偿还，在此之前，这套房屋还以抵押的方式给多家公司、个人和其他贷方，共登记了近 290 万元。 Emerald 公司的创始人 Avneep Singh Baidwan 表示，即使能找到买家，Emerald 很可能会在该项目上还是亏损的。   根据媒体调查，Emerald 公司的债务已经超过 2200 万加元，这与其公司网站所宣传的 6 套房产有关。现在许多翻新装修后挂牌的房屋都是在面临着债务和索赔，Baidwan 称，这是在 2023 年市场调整期对于未来期望值的错误判断造成的。不管这座房屋究竟花了多少钱装修的，但房地产经纪人 Scott Ingram 认为，这套房屋最终都不可能实现收支平衡。他介绍说，这套房屋所在的社区及其周边，历史上只有 3 套房屋售价超过 500 万，而且要么房子很大、要么更加独特，因此这套房屋最初希望以 500 多万出售其实定价本身就是错误的。 巴特勒抵押贷款公司（Butler Mortgage Inc.）的经纪人兼所有者 Ron Butler 表示：现在市场中很多房产投资失败的案例，都是由于翻新转售投资而造成的。那些房主通常已经背负了巨额债务来进行翻新和升级，目标是吸引更高收入买家。然而，投机的崩溃可能并不是发生在一瞬间，一段时间后，崩溃才会出现。在加拿大最大的房地产市场，大多伦多地区，有数十个待售房源就像这套房屋一样，都是由贷方申请法院销售、或是类似情况。这可以看出在在市场高峰期购房的买家们在转售时面临的巨额损失。 Baidwan 表示，2023 年末现金紧缩情况变得更加严重，因为出售其整个投资组合的交易失败，当时他只能部分支付每月所欠的数万元抵押贷款。Baidwan 是于 2010 年持国际学生签证从印度来到加拿大，在谢里登学院 (Sheridan College) 学习，获得了卡车司机和承包商的工作许可证，并最终获得了公民身份。比 Baidwan 规模更大或更小的翻新者和投机者的最终命运仍在法庭上解决，但 Butler 认为，这种蔓延不太可能蔓延到抵押贷款投资公司和信用合作社的 B 级贷款领域之外。因为，这类贷款都是为了避开压力测试的要求，而银行是不会借钱给这些人的。

温哥华空置公寓的租金较夏季高点略有下降，这意味着现在是一年中寻找公寓比几个月前更便宜的时候。 租金仍较去年大幅上涨，因为温哥华市公寓成本的上涨速度远快于通货膨胀。 // Zumper 的最新租金报告发现，平均温哥华一房和两房公寓的租金要价比去年同期高出 9%。 夏季租金要价攀升至最高点，但现在已降至一房平均租金 2,700 元，两房平均租金为 3,890 元，较上个月分别下降 1% 和 3%。 Zumper 的数据与另一个追踪价格的租赁平台 Rentals.ca 一致。Rentals.ca 也将温哥华一间一房的平均租金定为 2,700 元。 温哥华仍然是加拿大租金最贵的城市，多伦多排名第二，本拿比排名第三。 温哥华岛的维多利亚排名第四。 加通社资料图片

一些面临被驱逐的租户向房东索要数千甚至数万元现金补偿，有些人认为这是利用安省的政策漏洞，有些租客则认为是公平的补偿。 佩玛·泽拉说，在她的房客拒绝离开她拥有的房子后，她考虑破产。当泽拉和她的丈夫需要搬回多伦多东区已出租的房子时，她说房客告诉他们，即使租约到期，他也不会离开，停止支付租金，并很快试图「达成协议」 ，要求收取 50,000 元才肯迁。  “这还是我的房子吗？” 「当他第一次说『不』时，我简直难以想象」他说不会离开。我想：「这是我的房子。 怎么有人能做到这一点？」泽拉说道。 「当他向我要钱时，我想：『你怎么敢？』」 这个屋主所处的情况被称为「现金换钥匙」，这是合法的，租户寻求或房东提供金钱让租户在约定的时间和平离开。  但律师助理和房东表示，一些租户利用安大略省房东和租户委员会（该委员会负责解决房东和租户之间的纠纷）的长期拖延，提出了比以往更高的现金换钥匙要求。  2020年，为了省钱，泽拉和她的丈夫决定将房子出租出去并与家人住在一起。 他们以每月 2,100 元的价格出租了这套三房单位，租期为两年。  2022 年初，他们需要搬回来，因为他们无法再与家人住在一起。 泽拉 表示，他们一直等到租约到期，并给予了所需的 60 天期限。通知租户搬出。 房东：只是想活下去 「这种事发生实在是太错误了，而且感觉没有任何责任。我们是努力工作的人，只是为了生存。」泽拉说道。 在租客拒绝搬出后，泽拉向房东和租客委员会提出驱逐令。那是2022年6月，但泽拉很快发现她可能需要等待一年才能获得听证会。 与此同时，她的房客停止支付租金和水电费。虽然他后来搬走了，虽然泽拉最终也没有支付他要求的金额，但租客现在欠她 4 万多元。她不确定自己是否能将到这笔钱。  然而，泽拉表示，她发现自己所处的情况让她考虑破产，甚至卖掉房子，因为在没有租金的情况下，她承担的抵押贷款成本不断增加，而她的家人在等待贷款时被迫租一套自己的公寓。「没有地方可以去寻求正义。我感到孤立无援，但我也不敢相信这种事会发生在加拿大。」她说。 「我觉得这个(房产纠缠)系统出了问题，因为如果我们的系统正常工作，就不会给像他这样的人玩游戏的空间。因为他们知道没有责任，所以他们可以逃脱惩罚。」     租户联合会执行董事也被屋主逼迁 乔迪·登特（Geordie Dent）是多伦多都会租户联合会的执行董事。他表示，肯定有很多租户利用房东和租户委员会的延误作为杠杆来获得更好的现金交易。 但他又表示，多伦多的租金从未如此之高，因此，如果租户被迫搬家，考虑到当今的租赁市场，他们应该得到公平的补偿。2023 年，全国平均租金再上涨 11%，多伦多仍然是全国最昂贵的城市之一。 根据 Rentals.ca 的数据，一房单位的平均价格为每月 2,594 元。 作为一名房客，登特也发现自己别无选择，不得不搬出居住的地方。「我被要求离开这处房产，当你被驱逐时，那简直是地狱。不知道会发生什么的不确定性，令人沮丧，压力很大，而且代价高昂。」 登特说，他在自己的单位里只住了一年，房东就说他需要搬进去。他说「我和大多数租户都在寻找稳定的住所。被告知必须搬家是极其困难的。我不得不支付更多的租金，搬家会产生很多费用。」 登特说，租户支付租金后也享有一些权利。 要多少钱才可以换钥匙？ 没有人能确切地说出有多少笔现金换钥匙的交易，因为这些交易是在法庭之外解决的。  竟要多少钱才可以换钥匙？一些律师助理表示，他们的业务正在蓬勃发展，过去几年现金换钥匙的需求猛增，究要求从两个月的租金和搬家费到数万元不等。 多伦多 Stonegate Legal Services 的律师助理 迪丽丝专门为安省的房东提供服务，她表示，2020 年她的公司处理了约 400 宗现金换钥匙交易。 2023年，处理量超过1000宗。迪丽丝说：「我们有一些租户的要价超过10万元。一些租户甚至要求房东为他们购买一块土地 ...... 我们还有其它租户要求房东为他们购买房产。」 其它律师助理表示，他们也看到租户的需求有所增加，要求比以往任何时候都高得多。      房东和租户委员会处理案件的等待时间「令人难以忍受」 2023 年春季，安省监察员办公室发布了一份报告，描述了房东和租客的案子等待时间「令人难以忍受」并呼吁进行彻底改革。报告指出积压案件超过 38,000 件。其中90%是给等待听证会的房东的。 这种情况是加拿大住房危机产生影响的另一个例子。一些租户倡导者表示，这种权力转变早就应该发生了。 多伦多都会租户联合会的执行董事登特说，「房东一直在使用他们的权利，几十年来他们一直享有很好的待遇。在我们正在经历的整个租赁危机中，房东一直在打开鱼子酱并开香槟。」 「租户只是在使用这种新发现的权力。他们只能从房东那里得到一些面包屑。」 登特说，他听到的第一个问题是「自用」问题。当房东说他们想搬回去或让家人住在那里时，就会被驱逐。但他认为这些说法经常被用来驱逐租户以提高租金。 根据房东和租客委员会的数据，「根据 2022 年和 2023 年前 9 个月的比较，截至 2023 年 10 月，N12 表格自用申请的数量增加了 77%。 房东诺玛·达席尔瓦 (Norma Da Silva) 也发现自己陷入了现金换钥匙的境地。她说她的房客要求一个「巨大」的补偿才会离开她在多伦多皇后西区租给他的阁楼。这是教师达席尔瓦的第二处房产，她说她需要卖掉它，因为利率上升意味着她无法再承担其费用。 她想卖出阁楼，因此她给了租户 60 天的期限。注意。她还给了他一笔钱让他离开。在安大略省，房东必须支付一个月的租金。她不愿透露财务细节，但表示她最初的报价是一个多月的租金。她说，随着截止日期的临近，她的租客告诉他，除非她向他支付更高的金额（她说她无法支付），否则他不会离开，并且卖房无法按时结束。 房东达席尔瓦表示，她焦急地等待房东和租户委员会的听证会，但最终选择与租户达成以现金换钥匙的协议。她不愿透露和解条款。她说， 「真是令人震惊，房东和租客委员会无力解决问题，感觉就像在狂野的西部。」 专家表示，全国各地的房东和租户委员会办理的案件都出现了延误，这是导致「现金换钥匙交易」激增的一个因素。  麦吉尔大学城市治理研究主席戴维·沃克斯穆斯 (David Wachsmuth) 表示，「我们首先在魁北克省开始注意到这种趋势，但现在你当然也可以在卑诗省和安省看到。」 CBC 联系了房东和租户委员会征求意见，该委员会表示，「为了支持减少积压，自 2023 年 5 月起，房东和租户委员会已任命 35 名全职评审员和 27 名兼职评审员。截至 2024 年 1 月 1 日，共拥有 70 名全职评审员和 58 名兼职评审员。」委员会预期一些申请等待时间已经开始减少，并且有信心来年等待时间将继续减少。 (图：Pexels) 

去年多伦多的住房市场下滑可能并未使房价大幅下降，但那些专门做富人生意的地产经纪却感到有些担忧，因为400万加元以上的房屋销售量较2022年减少了17％，但价格800万以上豪宅销量却翻倍。 图源：blogto 专门负责加拿大最豪华房地产的Engel & Völkers Canada公司去年夏天表示，大多伦多地区（GTA）价格超过400万加元的房屋销售速度较慢，专家主要归咎于渥太华在2023年初实施的外国买家禁令。 但是，尽管继续实施为期两年的禁令，豪华住宅市场的下行趋势似乎已经得到纠正，根据该公司最新的数据，超级富豪们在年底重新回到市场并开始购买GTA的房屋。 根据E＆V本周发布的年终加拿大豪华房地产市场报告，截至2023年底，多伦多价值800万加元以上的住宅销售量较COVID前增长了50%以上。 报告指出，尽管其他市场受到“利率上升、燃气价格上涨、通货膨胀、战争以及引起市场不确定性的疫后影响”等因素的影响，但那些有足够资金考虑购买豪宅的人似乎对这些影响免疫。 报告称：多伦多100万加元以上的豪宅数据讲述了一个不同的故事——一个异常稳定和平衡的故事，尽管2023年400万加元以上的房屋销售量较2022年减少了17％，但超豪华住宅类别表现优于疫情前。 图源：blogto 去年，GTA地区共有31栋价值800万加元以上的房屋易手，这高于2019年该地区售出的同等价值的15栋房屋。 尽管400万至800万加元的房屋销售量同比下降，但这些房产的平均价格实际上略有上升，从2022年的5,598,005加元上升到2023年的5,672,525加元。 这个价格范围内的公寓销售保持相对稳定，价格也同样上涨（从2022年的4,472,471加元上涨到2023年的4,915,475加元）。 尽管介于100万至399万加元之间的房屋销售量同比下降了两位数，但价格仍然保持相对稳定，平均价仅下降了0.5％。 E＆V写道：2023年，多伦多北部市场表现出色，价格在整个年度内保持相对稳定，这与去年夏天的说法不同。 E＆V表示，由于对住房的需求增加以及利率环境的稳定，我们预计2024年将会有住房市场活动激增，2024年利率可能会呈下降趋势。 与此同时，我们其他人将继续为无法负担的食品账单而感到担忧。

加拿大安省汉密尔顿市（Hamilton）即将开创全省先例，出台一项新的“翻新逐租”法规，防止房东以翻新房子为由驱逐租客。该法规将强制房东获得许可证，以使他们对房产进行的维修合法化。 这项新法规在周三的市议会投票中以13-0-2的表决结果获得通过，规定业主在申请安省N-13通知（因计划拆除、维修或转换租赁单元而终止租赁合约）时必须申请特别许可证，费用约为700加元。 滑铁卢大学教授Brian Doucet对住房不安全问题进行了研究，他认为这项新法规是一场运动，将"开辟一条安省其他地区很快就会效仿的道路"。   Doucet表示，明确列出"（装修）步骤和预期"的条款是关键因素，在整个装修过程中对房东和租户具有约束力。这些条款确保了租户在房屋完成升级时可以返回。   Doucet周三在会议上说：“这项拟议的附则明确规定，拥有房屋所有权的房东与居住在其中并将其视为自己家的租户之间，必须共同承担返还权利的责任”。 汉密尔顿市第3选区议员Nrinder Nann表示，这项新法规将成为安省《住宅租赁法》的"补充条款"，规定并概述了住宅租赁协议中房东和租户的权利。 她说，汉密尔顿新法规的灵感来源于BC省New Westminster以前制定的一项法令——指派检查员对房屋进行检查，以确保它们符合标准。 Nann解释说："我们先在纸面上寻找一些信息，然后再根据这些信息决定是否需要进一步检查。我们知道，如果市政府没有掌握这些信息，我们就无法核实是否进行了实质性的翻修工作。" 与此同时，这项新法规规还借鉴了在多伦多和密西沙加实施了约5年的规定——要求检查员向房东发放许可证，确保其符合物业标准。 现行的省级法规要求房东以书面形式向租户提供翻新进展的最新情况，以及何时可以重新入住。对于违规行为的拟议罚款额为每天最高500加元，但还需接受安省总检察长办公室的审查。 然而，Nann指出，省级或特定市政府通常不会跟进和确认这些后续工作。她说："因为我们无法跟踪这些翻新工作是小型改造还是大型改造。因此，在新法规下，现在所有这些信息都将提供给市政府，以便帮助我们的租户。" 据Rentals.ca网站估计，截止去年12月，汉密尔顿市一居室单元的平均租金同比增长了3.5%，达到每月约1,825加元。 ODSP（安省残疾人支助计划）领取者代表Colleen Langmead泪流满面地告诉议员们，这个数字"超出了她每月的津贴"。 Langmead所租住的Barton Street街上一个八单元住宅楼，在几个月前被新业主接管，本周一有人向她提供了"现金换钥匙（cash for keys）"的和解协议，让她搬走。 "现金换钥匙"的做法是合法的：租客可以要求房东或者房东提出给钱补偿，让租客在约定的时间和平离开。 她说，自从发生变化后，她的邻居已经减少到只剩下三户。但她无法接受房东的提议，因为她需要在家中安装无障碍辅助设施，同时需要空间放置电动残疾人代步车，找一个新的住所并非易事。 她说：“无论如何，我不再相信我的优先租房权会得到尊重”。 根据汉密尔顿市政府的估算，该市34%的家庭是租户，而每新建一个可负担的单元，就会有23个可负担的单元消失，相当于10年内失去了大约1.6万个月租金低于750元的租赁单元。 2022年，该市表示大约有6000户家庭正在等待经济适用房。 Nann说，她一直在与渥太华、温莎和皮尔地区寻求实施类似解决方案的议员们分享汉密尔顿新法规的进展情况。 这项新法规仍需在下周由汉密尔顿市议会投票批准。与其相关的年度成本约为95万元，其中包括8名全职工作人员、车辆、外联和沟通工作等运营成本。一旦获得批准，2024年的一次性总成本预计将达到200万元。这笔资金将部分来自许可证申请费的收入，部分来自该市每年的税收征收。  

自春季以来，Scott Terrio遇到了大约十几位无法完成楼花交易的购房者，因为评估价值相差了数十万加元。这是他在消费者破产领域的14年工作经验中首次遇到的情况。这些人感到困扰，无法为两三年前购买的单元获得贷款，于是来找他咨询，不确定接下来该怎么办。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star的文章报道，来自多伦多Terrio表示，“在2023年之前我真的没有见过这种情况。” 作为Hoyes, Michalos & Associates的消费者破产经理，他认为，“这非常能说明未来的情况。” 在疫情期间，央行将隔夜贷款利率设定为0.25％，以帮助陷入困境的经济，让人们更容易借钱。这导致抵押贷款利率创历史新低，购房者蜂拥而至，导致了楼花的蓬勃发展。但自央行从2022年3月开始加息以抑制不断膨胀的通货膨胀以来，抵押贷款利率大幅上升，大多伦多部分地区的房价已经下跌了多达40％。 在此之后，一些总部位于大多伦多地区的破产受托人表示，他们注意到了恐慌的楼花购买者来寻求他们的建议，或在某些情况下申请破产。而专家表示，痛苦并不会就此止步，因为越来越多的开发商选择对那些无法完成交易的购房者采取法律行动，这给购房者带来了越来越沉重的财务负担，而这些买家把破产视为最后的手段。 专家表示，随着更多的交易在2024年临近，这种趋势很可能会持续下去。 “你会发现有些人在市场高峰时购买了楼花，现在却在市场低谷时交易，” Terrio说。“对于预建房产，你真的需要评估价值，而在房地产市场低迷时，结果就是人们无法完成交易。” 如果评估结果严重不足，将房产挂牌转让并不能改善情况，他补充道。 这是因为要建造一栋新的公寓大楼，必须事先销售75到80%的单元来为项目融资。一般来说，中高密度建筑的建造需要三到五年的时间。这意味着开发商依赖楼花单元的销售来完成施工。以前，如果买家无法完成购房交易，他们会通过转让销售来转让单位，这是一种合法交易，原始的预售公寓买家将购房协议的权利和义务转让给另一位买家，这样他们可以赚取更多的钱，或者至少不赔钱，但由于现在公寓价格大幅下跌，他们不得不亏本出售。 2022 年 1 月，Terrio 的一位客户以65.9万加元的价格再加上3.5万加元的定金购买了多伦多北部一处半建成的预售公寓。到了2023年夏天，单元已经可以交付使用，但因为利率飙升，价格下跌，其鉴定价值却只有40万加元。因此，他们无法为房子获得贷款，最终失去了定金。一个月后，他们收到了开发商律师的一封信，威胁说如果他们不交付使用就会起诉他们。他们仍在等待看是否会出现诉讼。 Harris公司的合伙人Joshua Harris注意到的一点是，以前如果楼花购买者无法完成交易，开发商会以更高的价格将房产卖给新买家。这样因为没有财务的短缺，开发商也就没有理由起诉退出交易的买家。 “但我们现在看到的是这些房产的售价低于预售购房者购买时的价格，”他说。“因此，我们看到更多的开发商追究这些人，试图收回资金。” Mihir Chande, Chande＆Company Inc.的持牌破产托管人表示，自秋季以来，他处理了更多与房地产有关的问题，占接听电话总量的20％，其中大部分是来自楼花购买者。大约一半的人能够与开发商达成和解，而另一半则进入正式提起申请以获得债权人保护的阶段。如果被拒绝，他们将申请破产。 “破产确实是最后的选择，”他说。“我们尽力让他们达成和解。” Chande补充说，处理预售房购买者的情况令人惊讶，因为自2008年金融危机以来，房价大多数情况下持续稳步上涨。他的客户来自“各个地方”，包括Scarborough、Richmond Hill和Burlington在内的大多伦多地区。“我认为到2024年，随着交房日期的临近，我们会接到更多电话，利率压力会影响更多人。”

加拿大统计局周二(16日)发布的最新数据显示，去年12月的通胀率上升3.4%，与市场预期相同。 此前的去年10月和11月，通胀率涨幅均稳定在3.1%。 值得注意的是，过去几个月，加拿大各大银行纷纷下调固定抵押贷款利率，和最高时相比已经狂降了1%，房奴们总算可以松口气了。 CPI数据公布后，市场认为加拿大央行将在3月降息的可能性为34%，较公布前的46%有所下降。   统计局表示，汽油、航空旅行、乘用车和租金的价格推动了12月的数字走高。 食品价格与去年同期相比上涨4.7%，涨幅与11月相同。 CBC消息，蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家道格·波特(Doug Porter)表示，最新的CPI涨幅结果并不令人意外。  “与一年前相比，这是一个很大的进步，”他说。“但对于舒适度来说，它还是有点太高了。” 波特指出，加拿大人的可自由支配支出有所减少，尤其是旅游及部分娱乐类别的支出有所下降。 “我们看到了一些潜在的疲软。人们还在消费，但愿意花钱的程度已经远不如一两年前，”波特说。  没有汽油，通胀率较去年11月下降 统计局表示，CPI数字走高，主要是因为12月的汽油价格与上年同期相比有所上涨。 如果不包括汽油在内，通胀其实有所放缓。 这也就是所谓的基准年效应(base year effect)，由于2022年12月油价环比大降，经济学者们普遍预期12月CPI会有所上升。 数据显示，12月的汽油价与2022年同期相比上涨1.4%，而11月同比则下降了7.7%。 统计局称，原因是2022年12月的汽油价环比下跌13.1%，当时由于担心全球经济放缓，原油价格走低，基数较低。 按揭利息成本上涨近30%，与近几个月创纪录的涨幅一致，租金成本上涨7.7%。 统计局称，2023年的年平均通胀率为3.9%，与2022年6.8%的40年高点相比降幅明显。 数据显示，与2022年相比，去年CPI指数的8个组成部分中，有6个增长放缓。 为了抑制通胀，自2022年初以来，加拿大央行已加息10次。 随着通胀持续放缓，在过去的三次利率决定中，央行选择将基准利率维持在5%。 不过，央行行长蒂夫·麦克莱姆(Tiff Macklem)去年底就强调，2024年将是加拿大经济转型年，现在考虑降息还为时过早”。 麦克莱姆预计，增长和就业将在今年晚些时候出现改善，通胀率也将逐步接近2%的目标。麦克勒姆强调，尽管通胀有所下降，但仍处于高位。   加拿大央行最新的消费者预期和商业前景调查显示，大约有三分之二的加拿大人表示，面对通胀，他们正在减少支出。 1月24日，加拿大央行将再次议息，公布新的利率决定。经济学家普遍预计，央行将继续维持基准利率不变，因为目前的利率已足以抑制通胀。 当然，首次降息的时机，最终还将取决于今年通胀下降的速度和经济走势。 房贷固定利率跌了1% 让房奴们稍稍松口气的是，不管央行下周是否降息，各大银行已经开始动手了。 据Globe News报道，过去几个月，加拿大一些金融机构的房贷固定利率款下降了整整一个百分点。   去年底之前，有保险的5年期固定利率抵押贷款的最低利率已降至5%以下，这还是去年春天以来首次。 Ratehub.ca 联合首席执行官表示，截至1月11日，多家加拿大银行的同一产品利率低至4.84%，较去年秋天的高点下降了超过一个百分点。 1月12日，在线贷款公司Butler Mortgage也放出了4.69%的最低受保5年期固定利率，不过这一利率只适用于部分省份。 有专业人士认为，加拿大经济疲软，通胀已明显降温，预计央行政策利率可能会从“较长时间内保持较高水平”转变为“降息宜早不宜迟”。 有专业人士预测，随着贷款利率下调，今年房地产市场或将出现开局强劲的局面。

列治文一名华裔房东故意拒绝收取房租，然后以拖欠租金为由拟将房客驱逐最近败诉，但双方闹上法庭后，该房客截止现在，已连续五个月没有支付租金。 法庭文件显示Henri Mbulu以每月 650 元的价格在列治文布伦德尔路 (Blundell Road) 的一所房子里租了一个房间，租了近四年。该房屋为华裔A某所有，共有八间房间可供出租。 该房子由A某的兄弟B某管理，他本人也住在那里，A某则住在海外。 Richmond landlord fails to evict tenant by declining rent payment https://t.co/mzG6sANVnT — Richmond News (@TheRichmondNews) January 16, 2024 根据《列治文新闻》的报道，2023 年 9 月，Mbulu 收到了房东发出一份为期 10 天的终止租约通知，称他尚未支付 8 月份的租金。 但Mbulu 出示网上银行记录，显示他在7月份通过电子转账方式支付了租金，但钱又退回到了他的账户，房东的兄弟B某没有存入这笔租金。 但租客Mbulu也没有对通知提出异议，双方闹上住宅租赁部门 (RTB)后， 裁决员做出了对房东有利的裁决，并授予房东占有令。 随后租客Mbulu申请对该决定进行复审，另一名 RTB 裁决员仍然力挺房东。 Mbulu 随后向 BC 省最高法院提交了司法审查申请后，最高法院法官最近撤销了RTB的以上两项裁决，改站租客这一边。 在 1 月 12 日发布的一项决定中，BC省最高法院法官凯文·卢（Kevin Loo）发现房东故意拒绝收下Mbulu 的租金，以此来摆脱他认为是“流氓”房客。 法官提到了房东提交的租约意见书，当时B某称他想“不惜一切代价驱逐Mbulu”，甚至考虑停掉免费的水电以达到目的。 B某称他们之所以拒收Mbulu 八月份的租金，是为了“避免他找借口”。 在决定中，法官发现租客Mbulu “不是没有责任”，因为他没有对驱逐通知做出回应。 Mbulu 告诉法庭，他不认为自己必须提出异议，因为他称自己已经付了房租，但承认他应该提交一份争议通知，并表明他已经支付了租金。法官称Mbulu应该知道房东没有存入他的租金，所以收到了房东驱逐文件。 但是，法官认为房东提交误导性的 10 天不交租金通知的行为，“超过（Mbulu）没有提出异议的缺陷”。法官表示房东故意就未付租金做出误导性陈述，所以 RTB 要对最初的决定进行审查。高院法官认为考虑到 Mbulu 的付款尝试以及房东拒绝租金以驱逐 Mbulu 的“故意决定”，RTB的最初决定“显然不合理”。 租客自 2023 年 8 月起不再支付租金。在听证会上，法院还获悉Mbulu没有支付八月份的租金，并且此后一直住在该房子里，一直没有支付租金。 2023 年 11 月，Mbulu获​​得了延期诉讼的期限，条件是他必须在两天内偿还拖欠的 2,600 元租金，但他从未支付。高院法官在决定中表示：“租客没有遵守 2023 年 11 月 24 日授予的有条件延期的条款，并且他在司法审查的事件期间依然居住在该房产中，而无需支付任何费用和任何租金，令人不安。”法官最终决定搁置 RTB 最早两项决定，而不是将其发回重新考虑。高院法官要求各方和 RTB 应该集中精力确定Mbulu是否应该支付已经欠下的五个月房租欠款。

由于法庭拖延，一些面临驱逐的租户向房东索要数千甚至数万元现金补偿，有些人认为这是利用安省的政策漏洞，房东和租客委员会积压的其他人则认为是公平的补偿。 佩玛·泽拉说，在她的房客拒绝离开她拥有的房子后，她考虑破产。 当泽拉和她的丈夫需要搬回多伦多东区的房子时，她说房客告诉他们，即使租约到期，他也不会离开，停止支付租金，并很快试图“达成协议” ，要求支付 50,000 元以腾出房产。  “当他第一次说‘不’时，我简直难以想象”他不会离开。我想： ‘这是我的房子。 怎么有人能做到这一点？'”泽拉说道。  “当他向我要钱时，我想：‘你怎么敢？’” 泽拉和她丈夫所处的情况被称为“现金换钥匙”，这是合法的，租户寻求或房东提供资金让租户在约定的时间和平离开。  但律师助理和房东表示，一些租户利用安大略省房东和租户委员会（该委员会负责解决房东和租户之间的纠纷）的长期拖延，提出了比以往更高的现金换钥匙要求。  2020年，为了省钱，泽拉和她的丈夫决定将房子出租并与家人住在一起，同时泽拉完成了硕士课程。  他们以每月 2,100 元的价格出租了这套三居室的房子，租期为两年。  2022 年初，他们需要搬回来，因为她的项目结束了，他们无法再与家人住在一起。 Zela 表示，他们一直等到租约到期，并给予了所需的 60 天期限。通知租户搬出。 “只是想活下去” “这种事发生实在是太错误了，而且感觉没有任何责任。我们是努力工作的人，只是为了生存。”泽拉说道。 在租客拒绝搬出后，泽拉向房东和租客委员会提出驱逐令。那是2022年6月，但泽拉很快发现她可能需要等待一年才能获得听证会。  她说，与此同时，她的房客停止支付租金和水电费。虽然他后来搬走了，虽然泽拉最终也没有支付他要求的金额，但租客现在欠她 4 万多元。她不确定自己是否能看到这笔钱。  “我觉得这个系统出了问题，因为如果我们的系统正常工作，就不会给像他这样的人玩游戏的空间。因为他们知道没有责任，所以他们可以逃脱惩罚。” 该租户拒绝置评。 乔迪·登特（Geordie Dent）是多伦多都会租户联合会的执行董事。他表示，肯定有很多的租户利用房东和租户委员会的延误作为杠杆来获得更好的现金交易。但他也表示，多伦多的租金从未如此之高，因此，如果租户被迫搬家，考虑到当今的租赁市场，他们应该得到公平的补偿。 2023 年，全国平均租金再上涨 11%，多伦多仍然是全国最昂贵的城市之一。 根据 Rentals.ca 的数据，一居室公寓的平均价格为每月 2,594 元。 作为一名房客，登特也发现自己别无选择，不得不搬出居住的地方。 “我被要求离开这处房产，当你被驱逐时，那简直是地狱。不知道会发生什么的不确定性，令人沮丧，压力很大，而且代价高昂。” 登特说，他在自己的单位里只住了一年，房东就说他需要搬进去。 “我和大多数租户都在寻找稳定的住所。被告知必须搬家是极其困难的。我不得不支付更多的租金，搬家会产生很多费用。” 登特说，租户支付租金后也享有一些权利。 抵押贷款成本增加 然而，泽拉表示，她发现自己所处的情况让她考虑破产，甚至卖掉房子，因为在没有租金的情况下，她承担的抵押贷款成本不断增加，而她的家人在等待贷款时被迫租一套自己的公寓。 “没有地方可以去寻求正义。我感到孤立无援，但我也不敢相信这种事会发生在加拿大。”她说。 没有人能确切地说出有多少笔现金换钥匙的交易，因为这些交易是在法庭之外解决的。  但一些律师助理表示，他们的业务正在蓬勃发展，过去几年现金换钥匙的需求猛增，要求从两个月的租金和搬家费到数万元不等。 多伦多 Stonegate Legal Services 的律师助理 Bita Di Lisi 专门为安省的房东提供服务，她表示，2020 年她的公司处理了约 400 起现金换钥匙交易。 2023年，处理量超过1000起。 “我们有一些租户的要价超过10万元。一些租户甚至要求房东为他们购买一块土地，”迪丽丝说道。 “我们还有其他租户要求房东为他们购买房产。” 其他律师助理表示，他们也看到租户的需求有所增加，要求比以往任何时候都高得多。  “非常不幸的是，房东和租客委员会无法及时做它应该做的事情，所以人们常常觉得他们别无选择，只能付款，”迪丽丝说道。  令人难以忍受”在法庭的等待时间 2023 年春季，安省监察员办公室发布了一份报告，描述了房东和租客的案子等待时间“令人难以忍受”并呼吁进行彻底改革。报告指出积压案件超过 38,000 件。其中90%是给等待听证会的房东的。 这种情况是加拿大住房危机产生影响的另一个例子。一些租户倡导者表示，这种权力转变早就应该发生了。 “房东一直在使用他们的权利，几十年来他们一直享有很好的待遇。在我们正在经历的整个租赁危机中，房东一直在打开鱼子酱并开香槟，”登特说。 “租户只是在使用这种新发现的权力。他们只能从房东那里得到一些面包屑。” 登特说，他听到的第一个问题是“自用”问题。当房东说他们想搬回去或让家人住在那里时，就会被驱逐。但他认为这些主张经常被用来驱逐租户以提高租金。 根据房东和租客委员会的数据，“根据 2022 年和 2023 年前 9 个月的比较，截至 2023 年 10 月，N12 自用申请数量增加了 77%。 “如果你看看今天的整体市场，就会发现房东的日子从来没有这么好过。这是利润的黄金时代，家庭股票增加，减税和税收抵免，”登特说。 房东诺玛·达席尔瓦 (Norma Da Silva) 也发现自己陷入了现金换钥匙的境地。她说她的房客要求一个“巨大”的补偿才会离开她在多伦多皇后西区租给他的阁楼。 这是教师达席尔瓦的第二处房产，她说她需要卖掉它，因为利率上升意味着她无法再承担其费用。 她收到了购买阁楼的报价，并表示她给了租户 60 天的期限。注意。她还给了他一笔钱让他离开。在安大略省，房东必须支付一个月的租金。她不愿透露财务细节，但表示她最初的报价是一个多月的租金。 她说，随着截止日期的临近，她的租客告诉他，除非她向他支付更高的金额（她说她无法支付），否则他不会离开，并且卖房无法按时结束。 “我感觉这就像一场噩梦。我生活的方方面面都开始瓦解，”达席尔瓦说道。  由于和解条款和律师助理的建议，达席尔瓦不想透露房客的姓名或信息。 达席尔瓦表示，她焦急地等待房东和租户委员会的听证会，但最终选择与租户达成以现金换钥匙的协议。她不愿透露和解条款。  “真是令人震惊，房东和租客委员会无力解决问题，感觉就像在狂野的西部。”达席尔瓦说道。 专家表示，全国各地的房东和租户委员会都出现了延误，这是导致现金换钥匙交易激增的一个因素。  “我们首先在魁北克省开始注意到这种趋势，但现在你当然也可以在卑诗省和安省看到它，”他说。蒙特利尔麦吉尔大学城市治理研究主席戴维·沃克斯穆斯 (David Wachsmuth) 表示。  但这些延误以及总体生活成本的增加对房东和租户都产生了负面影响。  CBC 联系了房东和租户委员会征求意见，该委员会表示，一些申请等待时间已经开始减少，并且有信心来年等待时间将继续减少。 “为了支持减少积压，自 2023 年 5 月起，房东和租户委员会已任命 35 名全职评审员和 27 名兼职评审员。截至 2024 年 1 月 1 日，共拥有 70 名全职评审员和 58 名兼职评审员。”他们说。

加拿大的房地产销售在经历了惨淡的一年之后，至少有一家大型经纪公司仍然相信，温哥华、多伦多的房地产市场及其价格将在2024年回升，甚至回到昔日辉煌。 一些房地产专家预测，不确定性会进一步上升，房价会下跌，甚至可能崩盘，但是Royal LePage认为今年多伦多和加拿大各地的房价将继续上涨。 多数利益相关者表示，未来全国的房屋销售将取决于抵押贷款利率的变化，但Royal LePage相信，无论如何，需求将会很高。 Royal LePage首席执行官在周一发布的新预测中表示：“我认为，仅在加拿大央行降息时市场才会反弹的说法是错的。当消费者有信心他们今天购买的房子明天不会贬值时，复苏就会开始。” “我们认为，这个转折点将出现在第一季度，在备受期待的央行放松贷款利率之前。” 加拿大全国平均房价在2023年最后一个季度比上一年同期上涨了4.3%，多伦多的房价同期上涨了5.1%，这是全国大城市中涨幅最大的。该公司预测，今年价格还会上涨。 图源：BlogTO/Royal LePage 报告称：“加拿大消费者正在经历一段过渡期，全国房地产市场的动态也是如此……房价稳定的迹象将引发早期市场复苏，我们现在非常接近这一点。”目前房价仍低于2022年的峰值，但高于疫情前的水平。 Royal LePage估计，到2024年底，大多伦多地区的平均房价将上涨至1,190,698元，比2023年底上涨6%，上涨受“春季活跃”和不断增长的需求的推动。 加拿大唯一房价上涨幅度更大的城市是卡尔加里，房价将上涨8%，达到716,580元。 全国房价最高的城市仍是温哥华。预计到今年最后一个季度，这座西海岸城市的房价将达到1,256,703元，同比上涨3%。 图源：BlogTO/Royal LePage “几个月来，加拿大人似乎第一次对借贷成本的走势感到些许乐观，”Royal LePage的专家写道。 “降息的第一个迹象可能会在房地产市场引发一系列活动，释放被压抑的需求……预计房价将在2024年前六个月出现小幅季度上涨，预期的一系列降息之后，预计下半年房价将出现更大幅度的上涨。”

1 月 15 日，BC 省房地产协会发布了 2023 年全年的房屋销售数据，相比一年前的水平，房屋销售量下降近 10%，房价也下跌了 2 万多。 统计显示，2023 年 BC 省通过 MLS 系统售出的住宅房屋共 73,109 套，相比 2022 年的 80,506 套下降了 9.2%，而 MLS 系统记录的 BC 省住宅平均价格也从一年前的 $996,943 下降至 $971,144，降幅 2.6%。 从全年来看，总交易金额 710 亿加元，比 2022 年下降 11.5%。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：15 年来最高的抵押贷款利率导致 BC 省的销售出现十年来最缓慢的房地产市场。随着 2024 年初抵押贷款利率下降以及加拿大央行降息的可能性，2024 年的 BC 房地产市场前景似乎更加光明。 12 月，MLS 系统记录的房屋销售数据有 3596 套，住宅平均价格为 $965,447，从价格来看，这比 2022 年 12 月同期还上涨了 6.5%。 2023 年 12 月总销售金额为 35 亿元，也比上一年同期增幅 2.6%。 但活跃的挂牌数量 12 月为 24,606 套，相比上一年同期大幅增长 14.9%。 由于上市供应的累计增加和销售的持续走低，使得 BC 省的售出与活跃挂牌比率下降至 14.6%。这比上年同期的 16.4% 又进一步向买方市场靠近。 按照惯例，当该比率介于 12-20% 时，市场处于平衡市场，当该比率低于 12% 市场处于买方市场、房价有下降的趋势，当该比率高于 20%市场处于卖方市场，房价有上涨的动力。

最近一段时间，大多伦多华人地产经纪非常不淡定，原因是安省地产协会 (OREA) 要求地产经纪在续签会员时必须购买健康保险(ORWP) ，每个人需要额外交660加元，这对地产经纪来说是一个额外负担，为此有地产经纪发起签名请愿反对OREA强制买健康保险。 据华人地产经纪林女士介绍，目前在安省地产协会注册的地产经纪在查看他们的2024年多伦多地产局 (TRREB) 会员资格续订发票后，发现有一笔额外费用标记为健康保险（ORWP）费用，包含HST，总计659.88加元。 图源：change.org 安省地产经纪们在与安省地产协会联系后，OREA向投诉人解释说：ORWP是一项强制性计划。任何在RECO下注册并希望成为TRREB成员的安省地产经纪都必须支付ORWP费用，无论是否需要。 林女士说，在目前的经济形势下，对于那些疲于应对生计的地产经纪来说，这笔额外费用无疑是雪上加霜。 林女士说，ORWP保险本身没什么问题， 但不应该强制安省所有地产经纪都必须加入这个保险计划。 而是应该允许大家自愿选择，对于有需要的人去买，没有需要的人可以选择不买。地产协会不能强制别人买保险，而且我们很多人都已经有了一份保险了，我们根本就不需要这个保险，这600多块钱就等于是打水漂。像我自己第一个保险就已经很好了，不可能再用到第二个保险。 图源：林女士提供 对强制保险表示不满的华人地产经纪已经行动起来，在群里讨论，并且发起签名请愿，仅昨天一天的功夫就收集到80多个签名，林女士说已经把有签名的反对信发给地产协会，并且继续征集签名： 签名地址点击链接 林女士说，除了华人自发组织的签名外，目前有人在现在change.org也发起相同请愿，签名者已经超过1.7万人。 图源：change.org 安省不需要此保险的地产经纪们自发组织起来，签署了请愿书来表达他们的不满。他们要求将此ORWP 保险项目变成非强制性，因为该费用对很多不需要此保险的房地产经纪是非常的不公平。 ORWP不应该成为2024年TRREB会员续约中包含的强制费用。安省地产经纪们希望将ORWP健康保险费用从续约会员费中去除，将此费用变成可选项。

卑诗省一名女子称自己的账户在未经同意下被设置自动扣款功能，对她的房东及道明银行（TD）提起诉讼。 据Glacier Media报道，据卑诗最高法院（BC Supreme Court）1月8日的民事索赔通知指，巴迪库（Jenni-Laura Badicu）（又名 Jenni-Laura Lewis）和她的配偶于2022年5月与卡萨姆（Aly Kassam）签订租房合约。 // 诉状称卡萨姆是道明银行（TD）的抵押贷款专家。 巴迪库称，卡萨姆利用其银行员工的身份存取她的账户讯息，以便在她的账户中设定卑诗水电公司(BC Hydro)的自动扣款。 她声称该账户受银行私隐条款保护和条件的约束。 巴迪库表示，2022年7月至10月期间扣款总额超过376元。 当年10月，她发现了扣款状况，并要求银行停止付款。她被收取了25元的费用，并声称道明银行尚未偿还这笔钱。 诉状称：「卡萨姆和道明银行的访问行为，侵犯了原告的私隐以及对私隐的预期。」 据称的违规行为，导致她和家人搬到另一所房子并更换服务银行，费用约为5,000元。 巴迪库进一步表示，她因此事终止了与道明银行的长期合作关系，并冻结了信用卡。 法庭文件称：「原告对金融机构失去了极大的信任。」 她声称银行对她负有保护义务，并须对其员工的行为承担间接责任。 巴迪库对各种损失提出索赔。 道明银行发言人Mick Ramos表示，由于此事已提交法庭审理，该银行不予置评。 Glacier Media透过道明线上查询系统、电子邮件、电话和简讯联系了卡萨姆，但没有收到回应。 所有指控均未在法庭上得到证实。 图：资料图片

一家公司试图从Steveston商业单位的股东那里，赔偿因为大麻种植未能出租房间，而损失的租金，但结果在法庭上受挫。 12320 Trites Road，两座工业大厦变更为30套住宅（图源：Google Map） 编号为0843003 BC Limited，对Inspire Group Development Corporation及其前唯一董事Terry Kin Keong Lai提起诉讼，声称Lai使用一座商业建筑中的五个单位种植大麻，而不是将它们出租。 在1月5日发布的一项卑诗省最高法院判决中，法官Ardith Walkem表示，该案涉及“多层公司实体”，是与挪用资金和其他不当行为指控有关的持续法律纠纷的一部分。 Lai通过购买0843003的股份，与另一人Paul Cheung一起购买了12280-12320 Trites Rd.的共管物业（strata complex），Lai和Cheung分别被提名为0843003的董事会成员。 0843003控制另一家控股公司，此案中编号为0891360 BC Limited，后者拥有Trites Road的财产。 物业经理被控扣留租金 根据判决书，Cheung在2015年怀疑一些被认为是空置的Trites Road单位，实际上正在种植大麻，并雇佣了一名私家侦探。 他的律师向Lai的律师提出了担忧，暗示Lai可能一直在收取和扣留这些单位的租金。 Lai在2010年至2015年期间担任物业经理，尽管没有正式合同，但他的工作之一是出租空置单位并收取租金。将租金存入0843003的账户，他也能拿到这些空置单元的房门钥匙。 根据Lai的记录显示，在2011年至2014年期间，这五个单位没有收租金。但BC Hydro的账单却显示，它们在同一时期被计量给了Lai和Inspire之外的第三方。 在2015年6月，Cheung取代Lai成为物业经理，但没有拿到这五个单位的钥匙。在诉讼中，0843003声称Lai和Inspire后来将办公室用于他们自己的业务，并称Lai剥夺了他们对办公室的使用权直到2016年。 Cheung试图从Lai那里追讨420,277.42元的租金，他们的两家公司据称在2015年9月签署了一份出售该物业的协议。 然后在11月，Lai将五个单位和办公室单位出租给了Inspire Group Development Inc.，Inspire在加拿大注册为Inspire Group Development Corporation。他为双方签署了租赁协议，而且这些租赁“低于市场租金”。Cheung直到将这些租赁协议提供给物业买方时才得知这些租赁协议。 此外，Cheung不知情的是，Lai在2013年将其在Inspire的股份转让给了一个由他自己和另一个人共同拥有的公司。 Lai和这个名为Tonggui Xie的人，签署了一份重新开发Trites Road物业的合资协议。根据最高法院的判决，Cheung直到2017年才知晓这一点。 当Xie在2015年试图收回他的投资时，Inspire同意出售该物业。 最终，Trites Road物业于2016年以1,400万元的价格出售，50万被扣留以解决所有未清的款项。 Xie从销售中获得了70万，他还将Lai和其他个人告上法庭，指控他们侵占了他的100万元的投资，和Inspire Group从Trites Road物业销售中获得的100万，并被判决赔偿200万。 在2021年，卑诗省最高法院法官驳回了0843003要求让Inspire和Lai支付单位租金和过多公用事业费的申请。他发现Inspire并没有占用这些单位，并拒绝宣布Lai已经这样做了。 Lai被命令支付58,630.20元，作为他未能按时支付物业税的违约金。 0843003对这一判决提起上诉，而上诉法庭法官于2022年将此案发回重审。 在她的判决中，Walkem发现Lai使用或将这五个单位租给了种植大麻的业务，并收取并保留了租金。她还发现，Lai在被撤销为物业经理后通过扣留钥匙占用了办公室单位。 尽管0843003主张Inspire因为Lai的职位而拿到好处，因此在Lai的案件中有连带责任 ，但Walkem并不同意这一观点。 她发现Inspire由于Lai的行为失去了潜在的租金收入，占用的行为不能归因于Inspire。 她还拒绝了0843003的主张，即Inspire应该对Lai作为0843003董事的违反受托责任负有法定责任。 Walkem指出，Lai在成为Inspire的唯一董事和唯一股东的同时，被Inspire任命为0843003的董事。Trites Road物业是Inspire唯一的业务，而Inspire未采取预防措施来最小化Lai违法行为的风险。 她写道：“我同意原告的观点，即Inspire缺乏监督或采取的步骤不足以应对Lai违法行为的风险，这不幸地变成了现实。” 然而，尽管在本案中发现替代责任的“公平补偿和威慑”已经满足，但Walkem拒绝认为Inspire作为另一家公司的董事对Lai的受托违约负有替代责任。 她解释说，她没有找到任何案例，并且在Inspire没有从这种情况中获益的情况下，扩大法定责任的原则存在问题。 她还认为，对Lai的损害赔偿进行量化是不合适的，因为没有就他的个人责任提出任何论点。 在案件进行的同时，列治文市议会于2017年将Trites Road物业从轻工业区重新规划为住宅区，以容纳30个单户住宅用地。

一家公司试图从Steveston商业单位的股东那里，赔偿因为大麻种植未能出租房间，而损失的租金，但结果在法庭上受挫。 12320 Trites Road，两座工业大厦变更为30套住宅（图源：Google Map） 编号为0843003 BC Limited，对Inspire Group Development Corporation及其前唯一董事Terry Kin Keong Lai提起诉讼，声称Lai使用一座商业建筑中的五个单位种植大麻，而不是将它们出租。 在1月5日发布的一项卑诗省最高法院判决中，法官Ardith Walkem表示，该案涉及“多层公司实体”，是与挪用资金和其他不当行为指控有关的持续法律纠纷的一部分。 Lai通过购买0843003的股份，与另一人Paul Cheung一起购买了12280-12320 Trites Rd.的共管物业（strata complex），Lai和Cheung分别被提名为0843003的董事会成员。 0843003控制另一家控股公司，此案中编号为0891360 BC Limited，后者拥有Trites Road的财产。 合伙人被控私自出租自收租金 根据判决书，Cheung在2015年怀疑一些被认为是空置的Trites Road单位，实际上正在种植大麻，并雇佣了一名私家侦探。 他的律师向Lai的律师提出了担忧，暗示Lai可能一直在收取和扣留这些单位的租金。 Lai在2010年至2015年期间担任物业经理，尽管没有正式合同，但他的工作之一是出租空置单位并收取租金。将租金存入0843003的账户，他也能拿到这些空置单元的房门钥匙。 根据Lai的记录显示，在2011年至2014年期间，这五个单位没有收租金。但BC Hydro的账单却显示，它们在同一时期被计量给了Lai和Inspire之外的第三方。 在2015年6月，Cheung取代Lai成为物业经理，但没有拿到这五个单位的钥匙。在诉讼中，0843003声称Lai和Inspire后来将办公室用于他们自己的业务，并称Lai剥夺了他们对办公室的使用权直到2016年。 Cheung试图从Lai那里追讨420,277.42元的租金，他们的两家公司据称在2015年9月签署了一份出售该物业的协议。 然后在11月，Lai将五个单位和办公室单位出租给了Inspire Group Development Inc.，Inspire在加拿大注册为Inspire Group Development Corporation。他为双方签署了租赁协议，而且这些租赁“低于市场租金”。Cheung直到将这些租赁协议提供给物业买方时才得知这些租赁协议。 此外，Cheung不知情的是，Lai在2013年将其在Inspire的股份转让给了一个由他自己和另一个人共同拥有的公司。 Lai和这个名为Tonggui Xie的人，签署了一份重新开发Trites Road物业的合资协议。根据最高法院的判决，Cheung直到2017年才知晓这一点。 当Xie在2015年试图收回他的投资时，Inspire同意出售该物业。 最终，Trites Road物业于2016年以1,400万元的价格出售，50万被扣留以解决所有未清的款项。 Xie从销售中获得了70万，他还将Lai和其他个人告上法庭，指控他们侵占了他的100万元的投资，和Inspire Group从Trites Road物业销售中获得的100万，并被判决赔偿200万。 在2021年，卑诗省最高法院法官驳回了0843003要求让Inspire和Lai支付单位租金和过多公用事业费的申请。他发现Inspire并没有占用这些单位，并拒绝宣布Lai已经这样做了。 Lai被命令支付58,630.20元，作为他未能按时支付物业税的违约金。 0843003对这一判决提起上诉，而上诉法庭法官于2022年将此案发回重审。 其他股东有连带责任 在她的判决中，Walkem发现Lai使用或将这五个单位租给了种植大麻的业务，并收取并保留了租金。她还发现，Lai在被撤销为物业经理后通过扣留钥匙占用了办公室单位。 尽管0843003主张Inspire因为Lai的职位而拿到好处，因此在Lai的案件中有连带责任 ，但Walkem并不同意这一观点。 她发现Inspire由于Lai的行为失去了潜在的租金收入，占用的行为不能归因于Inspire。 她还拒绝了0843003的主张，即Inspire应该对Lai作为0843003董事的违反受托责任负有法定责任。 Walkem指出，Lai在成为Inspire的唯一董事和唯一股东的同时，被Inspire任命为0843003的董事。Trites Road物业是Inspire唯一的业务，而Inspire未采取预防措施来最小化Lai违法行为的风险。 她写道：“我同意原告的观点，即Inspire缺乏监督或采取的步骤不足以应对Lai违法行为的风险，这不幸地变成了现实。” 然而，尽管在本案中发现替代责任的“公平补偿和威慑”已经满足，但Walkem拒绝认为Inspire作为另一家公司的董事对Lai的受托违约负有替代责任。 她解释说，她没有找到任何案例，并且在Inspire没有从这种情况中获益的情况下，扩大法定责任的原则存在问题。 她还认为，对Lai的损害赔偿进行量化是不合适的，因为没有就他的个人责任提出任何论点。 在案件进行的同时，列治文市议会于2017年将Trites Road物业从轻工业区重新规划为住宅区，以容纳30个单户住宅用地。 房子纠纷这么多，居然还因为改变土地用途升值了。真是厄运中藏着好运！

大温哥华地区大型住宅和商业建筑（尤其是旧建筑），可能会因加征新的区域性年度超额碳排放费，而令运营成本增加。 大温气候行动委员会(Climate Action Committee)提议，对每幢现有建筑征收500元的温室气体(GHG)排放年度登记和报告费。 此外，还将对化石天然气燃烧所产生的二氧化碳，每吨征收350元的年度排放费，该费用适用于超过建筑物排放限值的部分。 两项年费均适用于总建筑面积超过25,000平方呎的现有大型住宅和商业建筑，目前本区域约有9,000幢此类建筑，占建筑总数不到2%，其温室气体排放量却占所有建筑的35%。 报告要求年费征收分阶段实施，从2026年总建筑面积超过100,000平方呎的办公和零售建筑开始，然后扩展到更多建筑类型和规模，直至2028年纳入25,000平方呎。 年度超额排放费将于2028年开始征收。建筑业主和营运商可以将这些增加的年度成本转嫁给建筑用户，亦即居民和企业。 这个想法是让建筑业主每年提交有关其建筑排放的信息，这将鼓励他们改善建筑系统和营运策略。在计算出初始资本成本后，随着时间的推移，建筑业主可以看到由于拥有更有效率的建筑系统而使营运成本降低。 建议办公大楼的初始排放限值，为每平方公尺二氧化碳排放量25公斤，零售建筑每平方公尺二氧化碳排放量为14公斤。其它类型建筑（例如住宅用途）的初始排放限值，将在公众咨询后稍后确定。 另外值得注意的是，初始和最终排放限值将不包括烹饪和区域能源系统的输入。此外，使用再生天然气（而非化石天然气）的建筑物，在超额排放计算中将实现零排放，至少在最初是如此。 到2045年，所有建筑类型的排放限值将降低至零排放，以实现2050年零排放建筑的气候目标。 预计大温地区在未来二十年里，将有更多的业主采取必要措施减少排放。目前，空间加热和水暖设备每15至30年更新一次，建筑围护结构（出于隔热考虑的建筑物外部）每30至50年进行一次升级。 气候行动委员会报告表示：「建筑物的使用寿命很长，今天做出的决定将影响建筑物未来几十年的温室气体排放。」 图：Getty Images  

距离BC省短租房禁令生效还有四个月的时间，一些Airbnb业主试图在这之前尽可能多地赚钱，而另一些业主则在恐慌性抛售。 与整个BC省的Airbnb业主一样，维多利亚的短租房业主Debra Sheets也处于观望状态。 她被房地产经纪人告知，她于2017年以42万价格买入的位于The Janion大楼的250尺公寓单元，如今能卖到35万元就不错了，这是她临近退休时无法承受的巨大损失。 示意图（51记者拍摄） 自去年10月BC省宣布打击短租房以来，房地产经纪人Ira Willey一直在向他的客户介绍The Janion的一些微型公寓，但这些房子都卖不出去。 Willey站在一套面积为300尺、挂牌价为37.5万元的单元里说："这些单元太小了。这是一处完美的投资房产，适合短期租住几天。但长期住在这里就不合适了"。 根据Willey的统计，维多利亚有64座公寓楼是被允许短租房的建筑，其中约有50个是用于Airbnbs短租的。 他透露，美人鱼码头（Mermaid Wharf）俯瞰维多利亚内港的一个464尺的单元，最初挂牌价为46.7万，最后在去年11月底以30万的价格出售，相当于打了6折。 Orion Rodgers在维多利亚拥有一套短租公寓，并管理着另外30间短租房，他说，他看到很多Airbnb业主将自己的公寓挂牌出售，以抢占市场先机。但在此之前，市场已经停滞不前了。 Rodgers说："我们看到在整个假期期间，所有业主都因为没有任何销售而取消了他们的房产挂牌，因为根本没有买家"。 今年5月，BC省政府将开始实行新的短租房法规。这意味着大约1600个维多利亚市无法调控的单元将受到新规则的约束。

伴随着 BC 短租房禁令生效的时间临近，不少 BC 的短租房业主开始挂牌出售他们手中的短租房，而且很多售价都相当便宜。 维多利亚一套短租挂牌价格 46.7 万元，最近以比开价低 16.7 万元的价格便宜出售。 而另一位维多利亚的短租房业主则被告知，她 2017 年以 42 万价格买入的 250 尺公寓作为退休后收入来源的短租房，如今只能卖到 35 万的价格。这对于房主来说，是个巨大的打击。 而这套位于维多利亚 The Janion 大楼中的 250 尺公寓，其实并不适合日常生活作为长期住房居住，对于单元套房来说太小了。因此短租房，是这里最好的出路。 然而，这些房屋过去是被列为维多利亚短租公寓许可的建筑，如今都只能另谋生计。 维多利亚房地产经纪人 Ira Willey 最近正在向客户介绍 The Janion 楼内的一些微型公寓，其中有几套都是 10 月 BC 省府宣布短租禁令之后挂牌上市的。 Willey 站在一套 300 尺的公寓套房内介绍说，这个面积包括厨房、客厅、餐厅和卧室，是一个完美的投资型房产，但如果用作长期租赁房屋，这里是不适合居住的。 所谓的“卧室”是一张墨菲床，就是平常睡觉的时候拉下来当床，白天再收回去腾出客厅的空间。但如果床展开的时候，这个家里已经基本没有什么剩余活动空间。 他所介绍的这套公寓挂牌价格为 37.5 万元。 最惨的还是那些 2023 年刚刚入手这里房源的，一套公寓在 6 月以 45 万交易，然而仅仅几个月后，BC 省府就宣布了短租房禁令。想必对于那些高价买入的房主们来说，一定非常难过。 根据 Willey 的统计，维多利亚有 64 座公寓楼是被允许短租房的建筑，其中约有 50 个是用于短租房的。 Willey 表示，过去在 Airbnb 友好型建筑中购买公寓的人们为获得投资机会支付了 15% 至 20% 的溢价。现在这种溢价已经消失，而最终的售价甚至低于房主的买入价。 最近位于美人鱼码头、俯瞰维多利亚内港的一套 464 平方英尺的单位，最初挂牌价为 467,000 元，并于 11 月底以 300,000 元的价格售出，降价幅度超过 30%。 Orion Rodgers 在维多利亚拥有一间短租公寓，他同时还管理着另外 30 间短租房，他表示，最近看到许多 Airbnb 等短租房业主将他们的公寓挂牌出售，虽然尝试以某种程度领先于市场，但该市场已经基本停滞。 他看到整个假期期间，人们都没有挂牌出售自己的房产，因为没有任何销售、没有买家。 今年 5 月，BC 省府将开始实行新的短租房法规，不过 BC省住房厅表示，自从该法规生效后，已经看到了市场的变化。 例如在 Craigslist 搜索网站，The Janion 就新增了 6 套长期租赁的单位，租金价格从 1300-1800 元不等。 温哥华房地产经纪人 Jordan Ballantyne 表示，他的短租房客户也采取了类似的做法。最近他的一个来自温哥华市的客户以比开价 80 万元下降 5% 的价格出售了位于 Hope 的一处度假屋。 与此同时，温哥华市的短租许可证申请数量也出现了一定程度的下降。今年的许可费从原来的 109 元提高到 1,000 元，今年发放了 1,902 份申请，而去年同期发放了 1,963 份。 不过，还有一些短租房业主仍然在观望，例如 Willey 和他的妻子就拥有两套短租房，但他不急着出手，表示将等到 5 月 BC 短租房法规生效后进一步观察后再做决定。 此外，还有很多短租房业主对于是否继续申请短租房许可证，也持观望态度。

Winnipeg一名业主近日因为拥有的空置屋出现问题，面临着超过10万加元的罚款。 图源：CTV   据CTV报道，去年，根据当地市政府的一项新条例，该市开始向空置建筑的业主收取扑灭火灾的费用。 Maria Suzuki在Elgin Avenue的一套房产发生多起火灾后，收到了巨额罚款。她认为这笔罚款不公平，并称该市根据条例计算的金额是错误的。 “我简直无法相信，我不得不三次阅读才能相信，”Suzuki表示。2022年，她本打算出租这套空置物业，但她说后来一整年时间，不断有人闯入，这种情况发生了八到十次。这让她不得不应对成千上万加元的损失，并让她无法找到新的租户。 “他们拆掉天花板、石膏板，拆下了铜管等等，” 她说。“造成了巨大的损失。” 然后在2023年，Suzuki表示，这房子还发生了多起由纵火引起的火灾。 图源：CTV 这时，她收到了市政府寄来的三张大额账单，总额超过10万加元。 “我不认为这真的是我的错，是有人闯入并纵火，” 她说。“因为这么大的金额，我不知道这是否公平。” Winnipeg的空置和破旧建筑的火灾困扰着几个社区。去年，该市颁布了一项新的条例，要求这些物业的业主承担与扑灭火灾相关的费用。 Suzuki的律师John Prystanski表示，根据他对该条例的理解，他认为罚款应该接近每笔2600加元。 “我们在这里看到的是对条例的误用，它适用于Suzuki女士的说法以及所收到的发票，”他说。 图源：CTV Prystanski已经致函市长办公室和财产主席兼市议员Sherri Rollins，要求减少罚款或让Suzuki有机会在市政委员会上陈述自己的情况。 “当我们制定了一项严厉的条例时，我确实预料到我们会听到人们对其严厉程度的抱怨，”Rollins说。 目前尚不清楚Suzuki是否能够陈述自己的情况或减免罚款，但似乎会发生一些变化。 尽管有了新的条例，数据显示，当地空置建筑的火灾数量仍在增加。2020年发生了41起火灾，2021年有64起，2022年有84起。 图源：CTV 截至11月中旬，已经发生了125起空置建筑火灾。 Winnipeg消防救护服务表示，根据反馈意见，他们将向市议会提出拟议的变更，以改进计费流程，确保该策略的有效性。 Suzuki还指出，她遵守了其他空置建筑规定，比如确保窗户被钉上。 其律师表示，将问题提交法庭是一个选择，但这可能会变得和罚款本身一样昂贵，甚至更昂贵。

现年52岁的加拿大移民塞加尔（Sudip Sehgall）于2021年为BC省素里市一栋尚未建成的联排别墅支付了81,990加元的定金。他从退休的父亲那里借来了这笔钱，并希望这笔交易能够让他离在加拿大拥有第一套住房的梦想更近一步。 塞加尔原本计划出售他在新德里的房产来获得资金，从而完成这笔交易。不料在那之后，印度的新规定使他的房子变得不那么好卖，紧接着洪水来袭，导致卖房变得不可能。 更糟的是，当他试图寻找一个买家接手加拿大的联排别墅以便获得退款时，开发商却选择扣留他的定金，并重新出售这套全新的单元。 塞加尔于2016年以技术工人的身份来到加拿大，他说自己现在身无分文，又回到了租房的日子，现在租住在一个月租1700加元的狭窄地下室套房里，他的物只能装在行李箱里放在墙边。   他在接受CBC采访时表示："我可能不得不返回印度，我的加拿大梦已经破灭了。" 图源：X 日益严重的问题 尽管塞加尔的情况比较特殊和极端，但越来越多加拿大人在购买预售或预建公寓或住宅时因经济压力而违约。据房地产经纪人称，这种违约趋势的部分原因是高利率和公寓价格下降。 据全国各地的房地产经纪人和房地产律师透露，许多购房者失去了定金，并在这些交易的潜在风险方面得到了惨痛的教训。 多伦多房地产经纪人莱博（Barry Lebow）30年来从未见过如此多的买家违约。他说："这种情况大量地出现，我听说有很多人选择一走了之"。 购买预售或预建房屋意味着，买家先支付一笔定金并签订合同，然后在房产按照约定的规格在某个特定日期（即交割日）建成后支付余款。 莱博说，公寓价格的下降和高利率使人们难以融资和完成交易。比如，买家一开始同意支付100万元，而现在房产的价值降低了，银行只会批准按当前价值发放的抵押贷款，买家只能自己去找剩下的钱。 莱博指出："上一次出现这样的浪潮，还是在90年代。" 多伦多公寓律师Gerry Miller说，人们"最好买一些他们可以触摸和承受的东西"。他见过客户损失高达30万元的定金，这些合同被他形容为"极其复杂，而且几乎到了不公平的地步"。 塞加尔案例中的情况 在塞加尔的案例中，他未能出售位于新德里郊区的房产，让一切都变得非常复杂。 他说，他联系了开发商StreetSide Developments，并多次与该公司的销售副总裁Jennifer Wilson通话，要求退还定金，并请求允许他将交易转让愿意接手的新买家。 他说，合同中有一条允许"转让"的条款，即把交易转让给不同的买家。由于合同规定"建筑商不得无理拒绝转让"，因此他将交易转让给另一方会招致罚款，但不会损失全部定金。 然而，他说开发商不允许这样做："因为他们正在出售邻近的楼盘，所以他们拒绝了。" 温哥华房地产律师Kenneth Pazder解释说，重新转让可能会被视为竞争，可能会转移开发商正在出售的其他房产的潜在买家。 塞加尔说，开发商为他提供了延期，并鼓励他寻找一个共同所有人。但他想不出任何可行的办法。 他说："我恳请她，写了绝望的电子邮件，我不想违约。" 律师：合同"非常片面" Pazder律师表示，拿回定金有时是有可能的。当开发商允许重新转让合同时，通常会向原买家收取销售价格1%至3%的罚款。 但是，目前市场发展缓慢。TD银行于去年11月份预测，由于住房存量激增，2024年初的平均房价可能会下降10%，这使得预售买家的投资更容易贬值。 Pazder表示："预售房不像以往那样好卖。" 他说，虽然预售市场受省政府监管，但预售合同或预建单位却不受监管。他还说，这些合同在谈判时可能会很棘手，而且措辞对开发商有利。开发商不仅可以拒绝考虑"转让"选项，而且在交付时也不需要完全按照买家在展厅看到的样子。 Pazder说："这些合同上的条款都是非常片面的。" 他认为塞加尔有理由提出法律挑战，并认为开发商"无理取闹"，因为塞加尔声称他已经为该房产找到了另一位买家。 开发商拒绝接受采访 CBC联系了塞加尔案的卖家，但他们拒绝接受采访。该公司发言人在一封电子邮件声明中表示，公司的合同遵循《卑诗省房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act of b.c.)的规定。 StreetSide Developments的副总裁Jonathan Meads说："这是一个法律问题，我们鼓励塞加尔先生向律师寻求适当的建议。我们不会对此发表进一步评论。" 目前塞加尔已向政界人士和商界领袖寻求帮助。 他说："这是我第一次买房，我不是投资者，我是无辜的，我的房地产经纪人根本没有给我任何建议。我们只是去签了字。合同已经签了，如果开发商拒绝你的请求，那就很难办了。像我这样的买家没有法律团队或经济实力与大开发商抗衡。" "我们全家被毁了" BC省住房部长Ravi Kahlon告诉CBC，塞加尔的情况令人沮丧。 Kahlon在一份声明中说："购房可能是人们一生中最重要的财务决定之一，购房者必须了解他们所需的信息，以便仔细考虑这些决定。" "这就是为什么《房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act)要求开发商提供信息披露声明，并赋予购房者在头7天内取消预售合同的权利，以便消费者有时间考虑清楚自己的决定"。 Kahlon还表示，消费者可以从BC省金融服务管理局获取信息，帮助他们了解购买预售房以及他们在该法案下的权利。 他说，去年1月还引入了三天的等待期，以帮助购房者获得融资或安排房屋检查。 塞加尔希望能得到更好的建议，81,990元的定金是他在家人的帮助下获得的钱，失去这笔钱对他们来说是毁灭性的打击，特别是对于他80多岁的父母而言。 他说：“我们已经破产了。我的父母无法承受这个打击，他们仍然希望能够退款，我们仍然抱着最后的一丝希望。”

尽管目前借贷成本高、房价不断上涨、生活成本也居高不下、经济环境又不确定，但加拿大人似乎还是对买房充满兴趣。 多伦多房地产经纪公司 Wahi 针对加拿大民意调查社区 Angus Reid Forum 成员进行的一项最新调查显示，18% 的 18 岁及以上的加拿大人表示他们考虑在 2024 年购买房屋。 // 18 岁至 34 岁之间的年轻加拿大人最想买房，24% 的人表示有兴趣，35 至 54 岁想买房的比例 22%，55 岁及以上想买房的比例 11%。 亚省的受访者最多表示想考虑买房(25%)，其次是卑诗省(21%)、安大略省(19%)、缅省(同样19%)、沙省(16%) 和魁北克省(12%) 和大西洋省份 (11%)。 Wahi 表示，考虑拥有房屋的亚省民众比例较高，可能是因为与加拿大其它主要城市相比，卡加利和爱民顿的房地产市场条件相对更便宜。 全国一半的受访者表示，考虑买房的最大障碍是房价水平（49%）和利率状况（48%）。 经济学家之间越来越多的共识是，加拿大央行可能会从 2024 年中期开始首次下调政策利率，一些预测人士预计，到 2024 年底，由于经济进入温和衰退情况，利率可能会从目前的利率降至 4.25% 至 5.0% 之间。 近十分之三的受访者(28%) 不确定自己是否有足够的储蓄来支付首付，尤其是居住在卑诗省(36%)、大西洋省份(34%) 和安大略省(29%)的受访者。 此外，近一半的受访者（45%）正在削减开支以存钱买房，其中 18 至 34 岁的受访者最有可能削减开支（59%）。此外，21% 的受访者打算透过更多地工作以更快地存钱或从事零工经济工作，例如为 Uber 开车（8%）。 作为实现房屋所有权的另一种方法，有 19% 的 18 至 34 岁的潜在购屋者打算与伴侣或家庭成员一起购买房屋以分摊费用。 这项调查于 2023 年 12 月中旬进行，1,508 名加拿大人为代表样本。

选择住的地方，是不是暴露了你在加拿大待的时间呢？根据大温哥华地区规划委员会公布的一项调查得出结论发现，移民青睐居住在本拿比的铁道镇、素里的牛顿区和列治文市中心等城市中心地带，而老居民则喜欢大温哥华地区密度较低的地区，如三角洲、高贵林、兰里、枫树岭和白石。 该报告利用所得税和其他资讯对2000年之前在加拿大出生或居住的居民和最近来到加拿大的居民的住房进行了比较。 该报告从 3,400 万份长期居民个人记录和近 500 万份移民个人记录中收集了信息，并研究了对 3,000 名长期居民和 1,500 多名移民的调查。 调查分析讯息是希望更好地规划成长、住房设计和建筑基础设施。 报告说：「婴儿潮一代/战争一代的长期居民和移民往往长期坚持在一个地方，而收入较低的人更有可能搬迁或在该地区四处流动。」 研究发现，长期居民往往年龄较大、收入较高且拥有房主，而移民更有可能租屋、有孩子或与其他家庭成员住在一起。 移民和长期居民都表示希望拥有一间额外的卧室。大温哥华地区最常见的住宅是两房，其次是一房。 移民更有可能希望居住在公寓或多联式住宅中，而长期居民则更想要住在独立式住宅。 越来越多的移民表示选择目前的居住地是因为公共交通便捷，其中很大一部分人居住在本拿比、列治文、温哥华和高贵林。 西门菲沙大学城市计划主任甄瑞谦 (Andy Yan) 表示：「这是一份有趣的报告，其中介绍了移民居民登陆的『门户社区』、『现有居民』多于『新移民』的地区以及他们的能力。」” 报告发现，居住在三角洲和素里的「大量」长期居民和移民更喜欢使用公共交通工具来工作通勤。 总体而言，长期居民更喜欢居住在低密度地区，这「与 2050 年地铁规划的共同愿景、目标以及有限的现有土地供应相矛盾」。