地产

加拿大税务局（CRA）因无法海外房东追缴税款，转而向加拿大租户收钱，这一做法令法律界大为震惊。这是加拿大税务法庭去年审理的一起案件，但大多数人都没有注意到这起案件对租户的影响。 据The Globe and Mail报道，蒙特利尔的一名租户受到审计，并被勒令按照法律规定缴纳其非居民房东未缴纳的每月租金预扣税。结果，他被勒令支付6年的税款以及复利和罚款。 CRA无法向海外房东收取欠款，所以加拿大租户被迫承担责任。 去年，该租户将CRA告上法庭，辩称自己并不知道房东是非居民。该租户的房东居住在意大利，在蒙特利尔的一栋大楼内拥有一套单元。 但该租户在上诉中败诉，理由是他是一名向非居民房东支付租金的加拿大居民，因此需要扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认"后果很严重"，但仍要求"居民付款人"或承租人承担责任。   在本案中为租户辩护的蒙特利尔税务律师Eric Luu表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换句话说，住宅租户与"复杂企业"的标准相同。 租户不知道房东是非居民，不被视为有效的借口。 Luu表示："这令人担忧。但要追究非居民的责任非常困难，所以他们（CRA）将负担强加在租户身上。如果退一步说，抛开《所得税法》的起草方式，只看政策本身，在这种情况下，你扪心自问谁有优势？显然，租户没有优势。" Luu认为，CRA应该设法确保非居民房东缴纳税款，而不是简单地将负担加在租户身上。 "99.99%的租户都不知道" 众所周知，非居民业主必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，资深房地产经纪人Lorne Goldman表示，很少有租户和房地产行业人士知道，如果这些税款没有支付，租户可能会受到影响。 Goldman表示，所有房地产经纪人、租户和小业主都应该接受有关租户风险的正式教育。 Goldman坦言："我从事房地产业务，但我对此一无所知。在我看来，加拿大99.99%的租户都不知道，CRA有责任告知租房者，他们可能需要对预扣税负责。" 在BC省，十分之一的新公寓由非居民拥有，那么其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？ 非居民房东Chris Oliver居住在香港，在温哥华拥有三套出租单元。他表示，他不知道预扣税，但他的物业经理会打理好一切，这就减轻了租户的负担。 Oliver表示："让租户来处理这个会计规则，听起来很不公平。" "你能想象他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现还有一整套复杂的支付规则？" 图源：51记者拍摄 判断房东是否为非居民"非常困难" 公证人协会总法律顾问、西蒙弗雷泽大学客座教授Ron Usher表示，当他去年了解到魁北克的这一案例时大吃一惊。 他说："有多少非居民房东没有缴税？租户面临的风险是巨大的。......我认为目前的情况很奇怪，很惊人，而且似乎是法律规定的。" 他补充说，要弄清楚某人是否是居民或非居民“非常困难”。 "我们谈论的是税务居民，而不是实际居民。他们可以住在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了"。 BC房东协会副主席、租赁法专家Michael Drouillard律师表示："我认为CRA追究一个毫不知情的租户的责任不太好。他们在任何时候都没有被告知有这种潜在的责任，也没有被告知需要保持这种高度的谨慎。他们不需要为一些他们甚至都不知道的潜在巨额税务承担责任。" 如果一个人一年中在加拿大居住的时间少于183天，或者"通常"不居住在加拿大，政府就会将其视为非居民。一般来说，非居民在加拿大赚取的收入（包括租金收入）都要纳税。加拿大政府网站上写道："为了确保扣除正确的金额，重要的是要告诉加拿大支付人（例如租户）你是非所得税居民。" 租户Mariana Makulkina是在Facebook Marketplace上找到自己的公寓的，她说她在做调查后才知道房东住在海外。幸运的是她有一名物业经理，如果没有第三方的保护，她也不知道在签租约时要询问房东的居住地情况。而且，哪个房东愿意被问及他们是否在加拿大缴税？ Makulkina表示："从来没有人提醒我注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事。" Bodewell租赁物业管理公司的物业经理Donald Mackenzie表示，他的公司经常为非居民房东办理汇款申报，这些房东约占他客户的10%至15%，偶尔会有一些人表示他们不想缴税。 "然后我会说，'我不想和你合作'。就这么简单。但大多数房东会说，'确保我们合规'。" Drouillard表示，租户往往不知道他们的房东住在加拿大境外。为了保护自己，租户可以要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但是，房东的身份也可能随着他们突然搬到国外而发生变化，而租户不知情。 BC省的住宅租赁协议表格并不要求房东提供其居住状态的证明。但是当业主出售房产时，他们必须声明他们的税务居民身份。这样做的目的是为了保护买方免受可能存在的未缴税款的责任。租户应该享有同样的保护。 Drouillard表示："在住房危机的背景下，从政策角度来看，CRA这样做对吗？租户必须对此小心。" CRA没有回应置评请求。

温哥华的租金价格上涨似乎已经趋于平稳，但这并不意味着价格正在回落。     Zumper 的4 月份加拿大租金报告发现，温哥华空置一居室公寓的要价稳定在每月 2,650 元左右。根据 Zumper 的计算，这是租金要价连续第七个月保持稳定或略有下降。     温哥华仍然是全国租房最贵的主要城市。   在最昂贵的 10 个城市中，有 9 个城市的月租金率相对持平，变化小于 1%。   从年度来看，租金价格涨幅最大的 4 个城市是最实惠的市场之一，因为它们的一居室价格均低于 1,400 元。这些市场包括埃德蒙顿、魁北克、温尼伯和萨斯卡通。   埃德蒙顿继续以最大的增长率领跑，自去年同期以来增长了 28.2%。跨省移民是阿尔伯塔省需求激增的一个重要因素，因为该省就业市场繁忙，就业率创下历史新高，整体负担能力使该地区备受追捧。   加国城市租金前 5 位：   BC省温哥华 仍然是最昂贵的城市，一居室租金保持在 2,650 元，而两居室租金上涨 2.4% 至 3,790 元。 安大略省多伦多 排名第二，一居室租金稳定在 2,450 元，而两居室租金下降 0.9% 至 3,170 元。 BC省本拿比 排名第三，一居室和两居室租金分别为 2,440 元和 3,120 元。 BC省维多利亚市继续位列第四大最昂贵城市，一居室租金上涨 2.5% 至 2,080 元，而两居室租金下降 2.2% 至 2,620 元。 新斯科舍省哈利法克斯市跻身前 5 大城市之列，一居室和两居室租金均保持不变，中位数分别为 2,000 元和 2,600 元。   全国租金指数显示，自去年同期以来，两种卧室类型的租金均上涨近 7%，其中一卧室租金上涨 6.8% 至 1,889 元，两卧室租金上涨 6.7% 至 2,335 元。 全国租金指数显示，自去年同期以来，两种卧室类型的租金均上涨近 7%，其中一卧室租金上涨 6.8% 至 1,889 元，两卧室租金上涨 6.7% 至 2,335 元。

  （来源：Macdonald Realty） 这栋位于West 45th Avenue上，靠近 Oakridge 地区的小独立屋最近挂牌售价为 2,499,000加元。 这比 1975 年的售价 55,500 加元高出 2,443,500加元。它还比 2015 年评估值 1,468,300 加元高出 1,030,700加元。按照当前的利率如果首付 20%，摊销期为 25 年，那么每月的付款额预计为 11,960 加元。该住宅居住面积为1,379 平方英尺，有三间卧室、两间浴室。   （来源：Macdonald Realty） 挂牌信息显示，该房屋由同一位业主居住超过 45 年。 （来源：Macdonald Realty） 该独立屋的位置非常优越，在即将竣工的全新 Oakridge 购物中心开发项目的步行距离内。它还有一个巨大的后院。 （来源：Macdonald Realty） 该房屋现已有 79 岁高龄，因此外观颇有历史感。该售房信息中并未提及该房产的开发潜力。 BC评估列出的土地价值为$2,360,000，而建筑物价值仅为$29,200。 社交媒体上不少民众在感慨温哥华房价的大幅上涨。比如1978年以4.75万售出的一栋房子目前挂牌价格为350万。发帖者感慨：“现在大多数人永远都买不起这套房子”。

根据 MLA Canada 的最新公告，预计 2024 年 4 月将是大温哥华地区和菲沙河谷地区房屋预售量特别强劲的月份。 在本月，大温哥华房地产经纪人协会（前称大温哥华房地产协会）和菲沙河谷房地产委员会（FVREB）辖区内预计将有10个项目共计 1,996 套房屋推出市场。 这将是自2022年7月以来，施工前房屋销售量第二高的月份。 此前，2024年3月有 11 个项目推出了 1552 套住房的预售，2024 年 2 月有 6 个项目推出了 590 套住房的预售。 在 2024 年 4 月的预售预测中，有 7 个项目将位于 FVREB 范围内，其中包括 Bosa Properties 位于素里市中心的 Parkway Tower Two。 博萨地产公司（Bosa Properties）称，4 月 6 日至 7 日的开盘周末，Parkway 的二号塔楼首次推出的预售房源已售罄。这也是继2022年百汇一号楼成功推出后，该项目在一个周末内售罄。 由于 "压倒性的需求"，博萨地产公司（Bosa Properties）加快了 Parkway's Tower 2 住宅的第二次发布，并在上周末公布了新的库存，比计划的 2024 年秋季日期提前了。 开发商还表示将在有限的时间内延长 "Interest Builder Program"，以支持第二次发布，该计划要求购房者分四期支付 20% 的定金，并为最后两期定金支付单利。 本月推出的另一个值得关注的项目是由阿姆森集团（Amson Group）在南素里推出的两栋阿姆森大厦（Amson Block）。 总体而言，在 2024 年 4 月的预售预测中，1103 套住宅将为混凝土建筑，862 套住宅将为木结构建筑，31 套住宅将为联排别墅。 至于2024年3月，值得关注的推出项目是Wesgroup Properties在Metrotown的Reign第二座塔楼，该项目在45天内售出约80套住宅，占项目总单元的22%。 此外，北素里 Quadra Homes 的 Ledgeview 也售出了200套，约占存量的63%，这主要得益于其每平方英尺850元的诱人价格和5%的低定金要求。 总体而言，2024 年 3 月推出的新预售项目共售出 416 个单位，同月销售率为 27%。"三月份有更多的开发商进入市场并推出新项目，以利用春季需求的增长。因此，尽管销售量绝对值有所增长，但当月单位吸纳量却比 2 月份有所下降，"MLA 加拿大咨询总监加德-麦克唐纳（Garde MacDonald）在一份声明中说。 "四月份，我们已经看到在展示中心举办的房地产经纪人/潜在客户参与活动显著增加…… ”

据Toronto Star报道，多伦多一名女子不久前刚刚因为被银行判定不符合贷款资格，而不得已卖掉了公寓，开始租房生活，且租金是原来住房开支的一倍。但不久后，房东又通知要她搬出去。 图源：51记者拍摄 2015年，Emily Weedon在多伦多市中心一栋中高层建筑内，购买了一套现代化公寓，带1.5间卧室。她把主卧室让给了十几岁的女儿，并安装了推拉玻璃门来封闭自己的房间。尽管它并不完美，但好在这套房子靠近她女儿的学校，也是她们自己的家。 但后来，情况变了。 五十多岁Weedon是一名编剧和小说家，尽管她声称自己从未拖欠过抵押贷款，但在2021年续约房贷时，她还是失去了这套位于小意大利社区的公寓。 她表示，自己的收入不符合资格要求。所以她们母女俩只能选择租房住。 “当我买下我的公寓时，我为自己感到如此自豪，” 她说。“我觉得我的身份认同感随着不再是抵押贷款持有者消失了，现在转变成了租户。” 尽管拥有房屋被视为通往稳定和财产所有权的途径，Weedon正面对这样一个现实：虽然她曾经梦想着通过努力实现自己购买独立屋的梦想，但她不得不承认，可能再也负担不起拥有自己的房子了。与房主相比，租户面临更高的障碍来存钱——对于那些无法再负担得起自己的房屋的人来说，要重新获得失去的资产几乎是一条艰难的道路。 Weedon说，她的抵押贷款经纪人建议她在2015年申请时增加另一个人“作为担保”，以确保她有资格获得抵押贷款，因为她作为艺术工作者的收入可能会波动。因此，她和她的男朋友——就像越来越多的加拿大人在追求拥有房屋的道路上变得越来越有创意一样——同意让他签署1%的抵押贷款，但他永远也不会为此付款。 两人分手后，她的前任想要购买自己的财产——为了这样做，他需要从她的抵押贷款上摆脱出来。因此Weedon不得不独自重新申请，但这次她便没有符合条件。 她说，“迹象已经很明显：作为一个单身女性，作为一名电影工作者，面对不断上涨的利率和压力测试，我根本无法通过。” 图源：X 她卖掉了公寓，搬进了女儿学区内一套1300平方英尺的两居室住房——这让她有了更多空间和一个后院花园，但房租几乎使她的月度住房开支翻了一番。 去年秋天，她接到了一个电话，再次让她感到脚下的大地崩塌了：她的房东要把房子卖掉，这让她和女儿再次不得不匆忙寻找新的住所。 以前Weedon住在大约是700到800平方英尺的公寓里，她每月要花约2000加元用于抵押贷款和公寓费用。她目前的房租几乎是每月4000加元，租的是一个改建成两个单元的平房里的一个600平方英尺的两居室公寓，她说透过隔墙传来的邻居的声音和气味让人无法逃避。不过，这个住处让她的女儿能够留在同一个学区。 “这让我变得更加贫穷，如果我还住在原来的地方，我本来会处于一个很好的位置，”她说。“现在我的所有钱都花在了房租上，理论上这些钱本来应该用来买新房。” RBC的经济学家Carrie Freestone表示，Weedon并不是唯一一个作为租户面临着积累财富方面重大挑战的人。在Freestone最近撰写的一项研究中，她发现1999年，业主和租户平均都将四分之一的收入用于住房开支，但到了2022年，租户支付了三分之一的收入用于住房开支，而屋主的住房开支比例降至五分之一左右。 “租户在积累财富方面面临着比屋主更具挑战性的局面，” 她说。“如果住房更多地成为财富转移的故事，而不是人们努力购房的故事，那么我们可以合理地预期在加拿大会看到更多的不平等。” 她补充说，像Weedon这样的租户也无法建立资产净值，这些资产本可以传给他们的子女或用于退休。Freestone表示，房地产是加拿大财富的主要来源，但仅有三分之一的加拿大人能够仅凭自己的收入购买房屋。 对于Weedon来说，过去几个月是艰难的时期，她面临母亲去世、最新一本书的最后期限以及不得不在短短几天内搬离前公寓的截止日期。这让她意识到自己目前的处境与拥有自己家的梦想之间日益拉开的距离。她觉得自己一切都做得很对 —— 从不拖欠房租，保持良好的信用评分 —— 但她说她被当前的体系“惩罚”了，她觉得这个体系在她作为房主和现在作为租户时都未能照顾到她。 “Weedon说：“我一直以为我会搬出公寓，有朝一日能住进一栋房子里。” “当我听到（千禧一代）和Z一代的人说，‘我永远不会拥有一栋房子，’我感觉，是的，我也是。”

一家被大温都会局（Metro Vancouver）指控造成数十亿元超支及工程烂尾而遭中止合同的公司，获省政府选中为兴建天车站延线工程的承办商之一。 据Global News报道，省政府已选出为素里-兰里天车延线车站工程的优先竞标者，其中一家公司正与大温都会局进行诉讼，该公司因被指超支和烂尾而遭索偿。 这家公司名为加拿大ACCIONA Infrastructure，在北岸污水处理厂（North Shore Wastewater Treatment Plant）的工程中，被大温都会局指控引致了数以年计的工程延误，以及高达数十亿元超支。都会局指对方似乎已「放弃」了该项工程，因此决定中止合同。 北温在建的污水处理厂 污水厂工程最初估计造价为 5亿元，但截至2022年，已翻升近8倍，膨胀至38.6 亿元。工程原定于2021年完成，但都会局最新预估，污水厂将于2030年才「基本竣工」，随后数年还要继续进行小型连接工程。 2022年，ACCIONA起诉大温都会局并索偿近3亿元，指称对方提供了不适当的工地，并订立了一些「自相矛盾和错漏百出」的建筑规范，导致在施工中途须进行必要性的修改。 其后，大温都会局也向法院提诉，声称有人把一份机密报告泄露给该公司，内容关于都会局就决定取消合同及提出诉讼而获得的法律意见。 全长16公里的素里-兰里天车延线主工程，预计将于今年内动工。 图：TransLink、Metro Vancouver

北京二手房的挂牌量，又又突破历史新高了。 2023年3月，北京二手房的挂牌量还在10万套左右，小阳春过后，挂牌量开始缓慢上涨。 在23年9月1日“认房不认贷”前，挂牌量为12.65万套；新政后挂牌量开始激增，在一个月内暴涨至14万+。 最高峰时达到14.4万套，此后几个月挂牌量开始缓慢回落，直至2024年2月6日，通州放松双限，挂牌量回落到了13.73万套。 但今年春节后，北京二手房的挂牌量又开始快速攀升，截至目前，前台挂牌量创历史新高达到了： 147465套。 从春节后开始计算，在不到两个月的时间里，北京二手房挂牌量就净增加了10000套。 如果把近两个月已经成交的2万套成交量计算在内，意味着在短短两个月时间里，二手房挂牌量暴增： 三万套。 若再加上后台隐藏的房源，总房源量更是高达17.3万套，可以说，挂牌量几乎成为目前北京楼市最大的痛点。 市场抛售压力很大，平均卖掉一套房，就有三套房源挂牌出售，成交量完全赶不上挂牌量上涨的速度： 卖不完，根本卖不完。 并且虽然三月市场的带看热度和成交量都有所上涨，但成交价格相比年前，并没有得到明显改善，甚至比年前更低了。 以最近在全网刷屏的望京三杰--东湖湾的成交为例。 前几天，东湖湾三期出了一套2层变异大三居户型，211.78平，满五唯一，一口价1600万就卖。 单价只有7.55万一平，要知道在高峰时期东湖湾这个面积的总价能达到2300-2500万，单价11万以上。 所以，该房源一经入市遭到了市场疯抢，大量客户排队看房，导致房东觉得是不是卖便宜了，立即涨价到1700万。 但涨价后，客户并不买账，意向客户立马做鸟兽散，直到房东再次降价，最终以单价7.7万，总价1620万成交。 整体来看，北京市场其实并不缺购买需求，只要有价格合适的笋盘，就不愁无人接盘，甚至引发争抢。 但如果价格没有明显的性价比，在目前供过于求的市场里，没有“价格安全垫”支撑，大多数购房者并不愿意下手。 这就是如今卖方市场的现状。 另外多说一句，东湖湾这套是硬伤房源，户型变异，楼层低采光受限，高峰期的成交价9万多，与目前相比跌幅20%左右，没必要过度解读。 通过这个案例，也再次提醒广大购房者： 买房时，千万不要贪图一时便宜，去选择带有明显硬伤的房源，不要幻想未来能有“低买高卖”的可能。 在上涨周期里，所有的板块和房源都有优点可讲，大家都在为情绪买单。 但当市场回归理性后，所有滤镜都会消失，购房者只会为真实的价值买单。 此时硬伤房源不仅流动性受限，价格下跌更是无底线，高低楼层的价差会成倍放大，豪宅也不例外。 目前链家前后台挂牌量有17.3万套之巨，妥妥的买方市场，短时间内“以价换量”的成交趋势并不会改变。 对于购房者来说，仍然可以安心做个海王，在市场上挑挑拣拣，大谈价格，但对卖家可就没那么友好了。 如果是核心板块的优质小区，区域内竞品较少，同时房龄、户型、楼层等又没有明显硬伤，那只要价格合适，出手还是很容易的。 如果是非核心区域的非优质房源，区域内同类竞品又过多，想要在海量竞品中杀出重围，并没有太多的卖房技巧： 唯有大幅降价。 很多房东觉得，我已经大幅降价了，甚至挂牌价比当时买入价都低，但房子还是卖不掉，该怎么办？ “没有卖不掉的房子，只有不合适的价格”这句话不管什么时候都成立，如果降价之后房子还是卖不掉，那只能说明你： 对自己下手不够狠。 这是人之常情，在心理学上称呼这类现象为：损失厌恶 。 损失厌恶是一个心理学概念，描述的是人们对于损失的反应强度，远高于对同等数量收益的反应强度。 失去某物给人们带来的负面感觉，要远超过获得相同价值所带来的正面感觉，从而会让投资者因担心损失，做出非理性决策。 所以，对于那些不着急卖房，又对自己下不了狠手的房东来说，目前最好的解决办法是眼不见为净。 把房源下架，暂时躺平。

面对加拿大车辆盗窃日益猖獗社会治安不断恶化，有受害车主正考虑离开加拿大，也有受害车主认为汽车制造商应该负有责任。 住在多伦多东区、2017年从印度来加留学后来成为永久居民的侯赛因(Kamran Hussain)说：“我当时选择留在这里是因为看重加拿大是世界上最安全的国家之一，然而现在完全变了，今年1月11日我早上醒来发现停在我家车道上的2022年产丰田Highlander不见了，只留下一地打碎的车窗玻璃。加拿大变得愈来愈不安全，偷车、入室爆窃、街头抢劫到处发生，我正考虑离开加拿大。” 52岁的社工帕奎特(Laura Pauette)表示，今年1月10日凌晨4时，正在睡觉的她听到汽车报警器响起，“我和我先生立刻意识到有人正在盗窃我们的丰田越野车”。但当她们下楼冲出房屋时，眼看着窃贼驾车离开。 后来警方找到了被盗车辆，不过需要大修，在这期间帕奎特不得不每月花2000元租车，且还要继续偿还汽车贷款。 帕奎特说：“为什么车辆被偷只有消费者负责？汽车是大的投资，为什么它们如此容易被偷？我觉得汽车制造商也负有责任。这就好比我购买了一个安全防盗门，可是任何人很容易打开门进入我的家，防盗门公司当然要负责。我正在和律师讨论能否追究汽车制造商的责任。”   几周前联邦政府召集各省市有关部门在渥太华举行了车辆盗窃峰会，研讨协调加强汽车盗窃犯罪的打击力度。不久后安省省警(OPP)和加拿大边境服务局在满地可港口查获了598辆准备运往海外销赃的被盗汽车，OPP表示，这些被盗车辆75%来自安省。为了严打汽车盗窃犯罪，省警投资3600万元购买了警用直升机。 保险欺诈调查公司Equite Association调查部副总监加斯特(Bryan Gast)表示，汽车盗窃犯罪在疫情前就呈上升趋势，疫情造成的全球供应链紧张使得这一犯罪更加猖獗，犯罪分子把被盗车辆销往国外赚取更多利润。2020年以来单在安省，汽车被盗保险理赔的成本上涨了319%。 多伦多警队参事警司格瑞(Pauline Gray)表示，汽车盗窃是有组织犯罪集团犯罪收入的3个主要来源之一，与其他警队合作和全国统一行动，目标是遏制汽车盗窃案件上升态势，从目前看取得初步成功。

对于居住在安省K-W地区的Tessa D’Achille和Matt Lavrissa来说，2024年刚开始就变得很艰难。 图源：Jeff Pickel/CTV Kitchener 本周早些时候，这对居住在Kitchener的夫妻，从他们居住的250 Frederick Street房东那里收到了第二次驱逐通知。 D 'Achille在谈到大楼管理方面的诸多问题时说：“压力很大，我们真的没有预料到。” 1月31日，这对夫妻和同住在这栋大楼的其他几位居民收到了N13驱逐通知，要求他们必须在5月31日之前搬走。 D’Achille解释：“通知上说，他们想对我们的公寓进行装修，需要我们搬离，因为这里将不安全。” 这对夫妻以及其他租户和Acorn倡导组织认为，这不过是房东想以装修为理由赶走现有租户。 3月下旬，250 Frederick Street的租户又收到了一份通知，说使用该大楼的地下停车场，每月需要支付250元，否则他们的车辆可能会被拖走。 本周，两人又收到了第二次驱逐通知，这次是N5。                                           图源：当事人提供 D 'Achille解释说：“N5通常用于那些搞破坏的房客，或者他们的公寓处于一种对其他人不安全的状态。” 根据这对夫妻收到的通知，说他们一些常见的家用电器在大楼里造成了严重的问题。 他说：“在这张N5上，把原因描述为我们的迷你冰箱、冰柜和空调干扰了对居住空间的正当享受。” 这对情侣认为，在这份最新的驱逐令背后，恐怕是管理公司别有用心。 “这强烈、强烈地就是一种报复，因为我们是租户工会的组织者。”D’achille说，他和Lavrissa一直是针对这栋大楼管理方，最直言不讳的反对者。 “我们在帮助我们的邻居，让他们不容易成为目标，我们认为房东不喜欢这样。” N5的通知说，这对夫妇要么搬走电器，要么同意离开公寓。 图源： Jeff Pickel/CTV Kitchener D 'Achille和Lavrissa表示，他们没有这样做的计划。 Lavrissa说：“如果他们认为这会吓到我们，那只能说明他们无能。”

【星岛综合报道】加拿大银行监管机构正在控制贷方住宅按揭贷款组合中高杠杆贷款的数量，联邦金融机构监管办公室（OSFI）周五（12日）宣布将限制银行向高负债借款人提供按揭贷款。 星岛网上月曾引据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，联邦金融机构监管办公室告诉银行，他们必须限制超过借款人年收入4.5倍的按揭贷款数量，这也称为贷款与收入（LTI）比率为450%。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); OSFI周五的宣布确认此前报道并非空穴来风，OSFI表示，高额家庭债务对银行的「安全稳健」和金融体系的稳定构成风险。 该机构表示：「低利率时期发放的高LTI贷款造成了加拿大金融体系长期的脆弱性。」「OSFI的LTI框架将有助于防止未来向高杠杆和负债借款人提供类似的贷款。」 随着利率和价格飙升，住宅按揭贷款投资组合激增，使加拿大房主跻身全球负债最高的行列。 新的收入上限增加了现有按揭贷款资格规则，包括联邦压力测试，该测试要求借款人在利率比协商利率高两个百分点的情况下，必须能够支付按揭贷款，OSFI将这项新措施描述为现有按揭贷款压力测试的「后盾」。 尤其是银行按揭贷款组合中的高杠杆债务，也伴随着监管机构试图减轻的偿债能力风险。 该措施适用于银行整体投资组合中的新按揭贷款，而不是个人借款人。相比之下，压力测试适用于借款人。 即使如此，这些限制也将使一些借款人更难获得足够大的按揭贷款来购买房产。 新措施将于明年第一季生效 自2022年初新冠疫情（COVID-19）大流行带动房地产繁荣以来，高杠杆借款人数量有所下降。根据加拿大央行的数据，LTI比率高于450%的新增按揭贷款数量在2023年最后一个季度为12%，低于2022年第一季的26%。 新规则仅适用于新按揭贷款，不适用于现有贷款或需要续约的贷款。银行获准让某些客户的收入比率超出限额，以便为多伦多和温哥华等昂贵城市的借款人提供灵活性。 OSFI在制定LTI限额时，去年年初曾就按揭贷款风险，特别是债务偿还能力征求了业界的反馈。该监管机构表示，这种做法也让金融机构能够持续参与市场竞争。 这些限制适用于以财产担保的贷款，包括另一贷方的第二按揭贷款和房屋净值信贷额度。 新规则不适用于借款人必须支付按揭贷款保险的保险贷款，因为他们的首付低于房产购买价格的20%。 OSFI将监测季度贷款与收入比率，以确保银行未投保按揭贷款中，超过借款人收入4.5倍的百分比保持在规定门槛以下，该措施将于明年第一季生效。 图：加通社  

一群房主在奥克维尔（Oakville）的一个社区购买了全新的房子，他们本以为自己终于改善了居住环境。但却发现搬进去后，居然在一个还在施工的建筑区内生活了几个月，而且根本看不到完工尽头。 图源：CTV 去年8月，Suhail Abbasi和妻子，女儿搬进了他们的新家，位于Dundas街和William Cutmore大道附近的Mattamy homes其中一栋新建的住宅。 他说，他们搬入前，就知道该社区仍会有一些建筑工程。但几个月前，更大型的机械设备搬到了他家后面，院子的另一边也升起了一台大型起重机。他说，从那以后，这里就成了“噩梦”，每天都有来自建筑工地的噪音和灰尘。 他说，Mattamy还要求他签署一份协议，允许重型设备在他的院子里使用，以便加快他们建造一座新的中层建筑。他说，如果他签署协议，公司就会给他支付1万元的补偿费用，但他最终拒绝了。 尽管如此，施工还是继续开展。他说，从那以后，他的家从早到晚都感觉像一场“地震”。 “噪音、空气、健康危害；肮脏的街道、你的汽车、你的家每天都很脏。”“你知道你不能打开窗户，也不能打开门。” 他说，街上没有人愿意洗车，因为一天后汽车又会被厚厚的灰尘覆盖。他说，没有人能坐在家门口，有孩子的邻居也不让他们在外面玩。 Abbasi说：“生活在这里太沮丧了，我想过要搬出去。” 但他怀疑，鉴于该地区的状况，以及每天一大早就开工、一直持续到晚上的施工，他是否能把自己的房子出售或出租给其他人。 “你知道，人们会看到所有的重型机械、噪音、污染和污垢，他们在买房子之前会考虑10次，为什么要到这个地狱来？” 大约一年前，另一位业主Neeraj Nulu，从Milton的老家搬了出来，和父母一起搬进了街上的另一栋房子。他说，他们以为自己搬到了更好的地方，但感觉他们的房子从那以后就一直处于“战区”。 在家工作的Nulu说，他不得不应对连续不断的噪音和振动带来的偏头痛，他担心施工可能会对他和父母的健康产生影响。 他说，他们向Mattamy提出了让公司在施工期间，将他们安置到其他地方的想法，但没有得到回复。 他说，虽然他们知道购买协议中有一项关于正在进行的建设的条款，但他和其他邻居觉得，他们在项目的范围以及对他们的影响方面被误导了。 图源：CTV 现在，他们正在考虑采取法律行动。 Upper Joshua Creek的Clockwork共管公寓项目的网站显示，这个新综合体的房屋面积从473平方英尺到889平方英尺不等，起价略低于50万元，最高价格为90万左右。 该网站宣称，这些公寓位于“黄金地段”，“为您精心设计”。列出了2026年的完成目标。 在一份声明中，Mattamy Homes表示，他们“认识到并理解住在一个正在施工的建筑工地附近可能会造成的挫败感”，并表示，公司正在建造更多的房屋，与现有业主的关系是“发展过程中的一个重要因素”。 该公司坚持认为，该地块“在建筑活动和对邻居的潜在影响方面，与Dundas Street沿线的任何其他地块都没有什么不同。” CP24联系了当地议员Natalia Lischyna和Tom Adams寻求评论，并收到了Oakville镇的回应。 交通和工程总监Jill Stephen表示，已经注意到了这一开发项目，并表示开发商应该遵守城镇规章制度。 她证实，该镇已经接到了有关施工过程中道路噪音、灰尘和污垢的电话，并表示市政执法部门已经就这个问题与开发商进行了交谈。 Stephen补充说：“当购买房屋时，特别是在新建区域，希望居民了解他们家周围和社区内正在进行的各种施工。” 社区中的一些人问，为什么政府会允许一个正在施工的建筑区，中间有几套房屋可以让人居住？ 居民们说，这条街上的三居室和四居室，是Mattamy以大约170万元的价格卖给他们的。但在搬进来不到一年的时间里，他们估计，如果他们试图卖掉房子，他们将损失几十万元，因为这幢房子正在施工，而且共管公寓的阳台离他们的后院只有几英尺远。 图源：CTV Navneet Bagga说，当他与妻子和两个孩子住在这条街上的四居室房子里时，他希望能把地下室租出去，以帮助减轻抵押贷款还款压力。但他认为现在没有人会选择住在那里。 他说：“谁会来租我的地下室？”“我说‘你们这些家伙，你们杀了我。我甚至不知道我还能付多久的房贷。’” 他说，尽管他和邻居的房子是由负责公寓建设的同一家公司出售的，但没有人建议他们去查看申请的细节。 Bagga说，他们买房子的时候被误导，以为房子后面会有一个停车场，但在购买过程中，开发商决定把停车场移到地下，并在计划中的综合大楼上再建一栋楼。 他说，地下停车场的挖掘甚至还没有开始，他担心会带来新的破坏。 “想象一下，现在要卖掉这个房子，但开发商已经在你后院规划好要修另外的房子?”“谁会买这栋房子？没有人。”

素里市正在采取一项重大举措，从财政上激励建筑商和开发商加快在快速交通附近地区的多户住宅建设项目。 据Daily Hive报道，该市透过2023年12月4日之后支付费用的新退税计划，与建筑开发相关的各种申请费用将削减50%。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 透过退税，该计划将减少规划（重新分区、开发许可、开发差异许可）、工程（服务协议处理、管理、ESC申请）和建筑（建筑许可费）的申请费。     要获得退税资格，开发项目必须位于现有天车站（SkyTrain）附近，包括Scott Road站、Gateway站、Surrey Central站或King George站，以及现有RapidBus路线（R1 King George Boulevard或R6 Scott Road RapidBus）1.5公里范围内。     此类多户住宅建筑必须至少为4层楼，其建筑面积的容积率密度至少为建筑住宅用地面积的0.5倍，且住宅总建筑面积不得低于21,528平方呎（2,000平方米）。此外，为了获得退税资格，该项目必须在2026年8月31日之前获得完整的上层建筑建筑许可证。 这项名为「快速交通发展激励」（Rapid Transit Development Incentive）的退税计划，预计将使靠近频繁公共交通服务的约3,000个家庭受惠。 另一项新的单独激励措施称为「非市场租赁住房激励措施」（Non-Market Rental Housing Incentive），旨在透过免除市政开发成本费和社区设施捐助（Community Amenity Contributions，CAC）或许可证申请费退税，加速素里各处非市场住房发展。然而，这项激励措施预计在3年内只能支持300套非市场租赁房屋。 这两项激励措施相结合将促进并加速建造约3,300套住房，这将实现素里市根据联邦政府住房加速基金(HAF)计划，到2027年加快建造9,600套新住房的目标的三分之一。 2024年1月，联邦政府宣布素里市将从HAF获得9,600万元，以换取彻底改革和简化其政策，以促进和加速建造更多住房。这两项激励措施均由HAF资助。 图：素里市府  

联邦自由党今天公布了一项解决住房危机的计划，推出一系列新的税收激励措施，并为无家可归者提供超过10亿元的资金，以及在全国范围内努力在公共土地上建造更多住房。 杜鲁多今天在安省旺市宣布：“今天，我们发布了加拿大有史以来最全面、最雄心勃勃的住房计划。” “这是一个建造住房的计划，包括为租房者建造住房，其规模是几代人以来从未见过的。到2031年，我们谈论的是近390万户家庭。” 图源：CTV News 国会预算官本周四发布报告估计，到2030年，加拿大将需要建造310万套住房，以弥补住房缺口。 自由党这份长达28页的计划在联邦预算案出台前公布，是少数党政府面对生活成本上涨问题，制定可负担性议程的最新努力。 渥太华还向各省、地区和市发出了一个信息，即他们也需要加快步伐，称这个计划是“行动呼吁”。 住房部长弗雷泽(Sean Fraser)在接受采访时表示：“单靠一级政府是不可能解决全国住房危机的。” “但如果我们共同努力……并建立激励机制，鼓励彼此实际采取政策帮助我们达到目标，我知道我们可以完成这项非常重要的任务。” 新的建房税收激励措施 自由党的计划承诺解决加拿大人面临的一系列住房负担能力挑战，从遥不可及的住房梦想到飙升的租金成本再到无家可归者。 根据文件，政府的承诺是在加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）预测到2031年将建造187万套住房的基础上，至少新建200万套住房。 自由党表示，他们将建造更多房屋的主要方式之一是降低房屋建造成本，使房屋建筑商更容易制造房屋。 该计划的大部分内容是在政府最近甚至更早已经宣布，但文件中提出了几项新措施，包括扩大对住房建设的税收激励： 联邦政府打算将公寓的资本成本免税额从4%提高到10%，这将增加建筑商可以冲销的税款。 政府还将把免征商品及服务税（GST）的范围扩大到公立大学、学院和学校当局建造的学生宿舍。 该计划还拨出更多的资金来解决全国各地的社区都有的无家可归问题。 为联邦“到达家园”项目（Reaching Homes）提供额外的10亿元，为期四年。 另外拨款2.5亿元用于帮助社区消除营地帐篷，将人们转移到住房中。联邦政府要求各省和地区提供相应的资金。 作为新的“住宅建筑工业战略”的一部分，联邦政府将改变国家建筑规范，引入标准化的住房设计目录，并启动一项新的基金来支持创新技术，使建造模块化和预制房屋变得更容易。 自由党还承诺在政府使用公共土地建造住房的方式进行“历史性转变”，包括腾出更多土地用于住房建设，并租赁土地，而不是出售土地。 他们还将限制大型企业投资者购买现有的独栋住宅。 该计划的其他内容包括培训更多熟练的行业工人，放宽对外国证书的认可，提高建筑业的生产率，这些措施可能会加快住房建设的进程。 联邦政府还承诺帮助家庭降低能源费用，包括启动新项目，支持中低收入家庭进行节能改造。 自由党的住房计划受到了加拿大住宅建筑商协会的赞扬，协会表示，该计划为解决住房负担能力的“全面方法”奠定了基础。 计划的实施在某种程度上将取决于各省和地区的合作，其中一些省份和地区已经指责联邦政府越权。 魁北克省、萨斯喀彻温省、安大略省和新不伦瑞克省对获得新的基础设施资金取决于联邦一系列条件感到不满，包括让四单元住房合法化。 但弗雷泽部长反驳说，加拿大人只是希望自己的问题得到解决。他说：“当人们来敲我选区办公室的门，说他们有问题时，他们最不想听到的就是我没有责任帮助他们。” “所以在我看来，重要的是我们要尽我们所能迎接挑战，向加拿大人证明，即使可能存在技术障碍，我们也没有理由不尽我们所能做到最好。” 加拿大人是否仍然信任现政府能够解决问题 尽管自由党积极推销他们的住房计划和将于周二公布的联邦预算案，但能否得到支持，将取决于加拿大人是否仍然相信现任政府能够解决他们的问题。 自去年夏天以来，联邦保守党在民调中一直保持着两位数的领先优势，似乎已经成功地说服了一大批选民，让他们相信自由党只会让生活成本问题变得更糟。 保守党在很大程度上对政府最近的住房公告不屑一顾，认为向“政府官僚机构”投入更多资金并不能解决住房危机。 保守党住房评论员Scott Aitchison 在一份声明中说：“杜鲁多虚荣的声明和数十亿元的宣传合影并不能改变他的策略在过去八年中使住房成本翻了一番的事实。” 新民主党人周五对住房计划进行了类似的攻击。住房评论员Alexandre Boulerice在一份声明中说：“加拿大人不能相信自由党能解决他们制造的问题。” 弗雷泽承认，保守党成功吸引到加拿大人对住房问题的关注，但他说保守党的解决方案远远不够。“我认为，政客试图利用人们真正的焦虑，而不做任何事情来帮助他们，这是很危险的。这告诉我，他们的动机更多是为了夺取政权，而不是真正帮助那些挣扎的人。”弗雷泽说道。 保守党领袖博励治(Pierre Poilievre)认为，政府应该让路，让开发商建造更多的房屋。他提出的住房计划主要侧重于要求各城市每年增加15%的住房建设，以获得通常的基础设施资金，否则这些资金将被扣留。超过目标的开发商有资格获得“奖金”。

加拿大房地产协会(CREA)表示，目前预计全国平均房价将较去年同期上涨4.9%，达到710,468加元，是其在2024年初预测涨幅的两倍之多。 CREA在周五(12日)发布的最新年度展望中表示，预计今年将有492,083套房屋进行交易，比2023年增加10.5%。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 在1月的预测中，CREA预计今年房屋销售量将成长10.4%，2024年平均房价将成长 2.3%。 CREA表示：「如果以去年春天为参考，再加上去年创纪录的人口成长，以及今年夏天央行降息的可能性远大于去年那样升息的可能性，情况可能会变得很有趣。」 高级经济学家卡斯卡特(Shaun Cathcart)在新闻稿中表示：「今年的情况会是高利率让很多人保持观望，还是备受期待的首次降息吸引很多人重返市场？可能两者都有一点。」 修正后的预测是在CREA报告3月房屋销售量较去年同期成长1.7%之际发布的。 今年3月售出房屋的平均价格为698,530元，比2023年3月上涨了2%。 (图：加通社资料图片)  

加拿大税务局(CRA)因无法向海外房东收取费用，致使租户陷入困境。满地可的一名租户受到审计，并被勒令按照法律要求缴纳其非居民房东未预扣的月租税。结果，他须缴纳多达6年的税款以及复利和罚款。 据《环球邮报》（The Globe and Mail），满地可一名房客去年将加拿大税务局告上法庭，表示他不知道房东是非居民。该租户的意大利房东在满地可一幢大楼内拥有一套单元。 但租户在税务法庭的上诉中败诉，理由是他是加拿大居民，因此需要代扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认了「严重后果」，但仍要求「居民付款人」或承租人承担责任。 为该案租户辩护的满地可税务律师卢先生（Eric Luu，译音）表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换言之，住宅租户与「复杂的企业」的标准相同。 而该租客称不知道房东是非居民不获认可为有效的借口。 卢先生对此感到担忧，他说，「向非居民追讨非常困难，所以他们（税务局）把负担加到了房客身上。如果退一步，抛开所得税法的起草方式，只看它的政策，在这种情况下，你必须问自己谁有杠杆？显然，租户没有杠杆作用。」 他认为，当局应该设法让非居民房东缴税，同时又不会造成房客的负担。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 很多业内人士也对此规定一无所知 众所周知，非居民业主长期以来必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，房地产经纪人Lorne Goldman表示，很少有租户和房地产行业人士意识到，如果不缴纳这些税款，租户可能会陷入困境。 Goldman的客户不乏向非居民，他表示，房地产经纪以及所有租户和房东，均应该接受有关租户风险的教育。 「我从事房地产行业，但我对此一无所知，」Goldman说，「我认为，加拿大99.99%的租户都没有意识到这一点，CRA有责任告知租房民众，他们可能需要缴纳预扣税。」 他问道，在卑诗省有十分之一的新柏文由非居民拥有，其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？ 判断房东是居民还是非居民「非常困难」 住在香港、在温哥华拥有3套出租单元的非居民房东奥利弗(Chris Oliver)表示，不知道有预扣税，但他的物业经理会负责打理，这大大减轻了租户的负担。 「让租户遵守这项会计规则听起来不公平，」奥利弗说，「你能想象他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现还需要遵循一整套复杂的付款规则？」 Bodewell Rental Property Management的物业经理Donald Mackenzie表示，他的公司经常为非居民房东办理扣款，这些房东约占他客户的10%至15%。然而，偶尔也会有非居民表示不想缴税。 卑诗省公证人协会的总法律顾问亚瑟(Ron Usher)表示，去年当自己得知魁省案件时，也感到十分震惊。他想知道有多少非居民房东没有缴税。 「有多少成千上万的情况没有这样做？租户面临的风险是巨大的。……我认为现在的故事很奇怪，很神奇，而且这似乎是法律。」 他补充，判断一个人是居民还是非居民「非常困难」。 「我们谈论的是税务居住权，而不是实际居住权。他们可能人在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了。」 卑诗省房东协会(Landlord BC)副主席、租赁法专家罗亚尔（Michael Drouillard）认为，CRA向一个不知情的住宅租户追讨税款并非好事，「你怎么能指望住宅租户会这么做呢？」他问，「他们有足够多的事情需要弄清楚。他们不需要承担一些他们甚至没有意识到的潜在巨额纳税义务。」 如果某人每年在加拿大居住少于183天，或「通常」不居住在加拿大，政府即将其视为非居民。一般来说，非居民需要为在加拿大赚取的收入（包括租金收入）纳税。加拿大政府网站上写道：「为了确保扣除正确的金额，重要的是要告诉加拿大付款人（例如租房者）你是非所得税居民。」 房客马库基纳(Mariana Makulkina)在Facebook Marketplace上找到了自己的柏文，她说，她自己做调查后才知道房东住在海外。她有一名物业经理，但如果没有第三方保护，她在签署租约时就不会知道要询问房东。另外，哪个房东想被问到是否在加拿大缴税？ 「这件事从来没有引起我的注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事，」马库基纳说。 罗亚尔提醒房客，为了保护自己，可以要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但房东的身份也会发生变化，他们可能会搬到国外，而房客并不知道。 卑诗的住宅租赁协议表格并未要求房东提供其居住身份证明，但当房主出售房产时，就必须说明其税务居住地，这是为了保护买方在未缴税款的情况下免于承担责任。租户应该享有同样的保护。 CRA没有回应置评请求。 图：Getty Images  

一份关于大温哥华地区租金的最新报告显示，4月份本地区租金大幅上涨。 根据租屋社区线上平台liv.rent的报告，大温哥华地区的租客将其月收入的60%以上用于租金。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); Liv.rent报告指：「这是建议租金与收入比率占30%的两倍多，反映了该地区住房供需之间的不匹配。」 3月至4月期间，大温地区带家具的一居室单位的平均价格上涨了251元，不含家具的单位价格上涨了39元。 温哥华都会区一房、不含家具的柏文的新平均月租为2,376元。 温哥华市中心被称为整个大温地区最昂贵的社区，在这里，一套不带家具的一居室单位每月租金略高于2,800元。 位于大温哥华地区最便宜的Sunset Victoria Fraserview街区的同样一房单位租约为2,100元。 若以平方呎计算租金，Liv.rent的报告显示，大温地区租金最便宜的城市分别是兰里、素里和西温。在这些城市，每月每平方呎的租金不到3元。 与此同时，温哥华的每平方呎租金最高，为每平方呎3.88元，本拿比紧随其后，为3.84元，北温以3.55元排名第三。 报告发现，今年的租金率与去年基本一致，这使得liv.rent相信租金率将在夏季继续上涨。 自2023年4月以来，大温地区不含家具的租金已上涨了113元。 Liv.rent将监测5月1日卑诗省新的短期租赁法规生效时，租赁市场的变化。 在大多数城市，将只允许房东主要住所内的单位可以用于短期租赁，例如Airbnb。 这可能会使许多房源重返长租市场。 据liv.rent称，目前全国租金最贵的5个城市中，大温哥华地区就占据了4个。 图：Global News  

BC省一对华裔夫妇把温哥华岛的房屋转让给儿子，近日被法官裁定为“欺诈性转让”。   据CTV的报道，BC省最高法院于本周早些时候发布了的一项裁决，华裔A某和妻子B某于 2016 年秋天把位于纳奈莫多佛路的一栋房屋所有权转让给了他们的儿子C某。   转让的代价是“1元和自然的爱和感情”。判决显示，当时该房屋的评估价值为 485,000 元。根据 BC省最新评估，目前的房屋价格已升至 993,000 元。 此次转让发生时，另一名华裔D某就A某2013 年的殴打事件提起一项民事诉讼。2018 年初，陪审团在该案中判给D某获得 447,450 元的损害赔偿金。   D某也是最新案件中的原告，他在这项诉讼中称A某和B某把房屋转移给了他们的儿子，以防止房屋成为收取所欠损害赔偿的目标。   本周的裁决表明，截止目前，A某尚未支付任何赔偿金。   A某一家人则告诉法庭，转让房屋是合法行为，是出于遗产规划的原因并遵守中国习俗，但罗宾·A·M·贝尔德法官并不同意这种说法，认为该交易是欺诈性转让。     “推定”欺诈     原告D某根据省《欺诈转让法》提起诉讼，该法规定，为“拖延、阻碍或欺诈债权人”而进行的财产转让是“无效且无效的”。不过，“出于充分考虑和善意”向合法买家进行的转让也有例外。   由于毫无争议，本案中的转让是在没有有价值对等的情况下进行的，因此根据法官的判决，法律假定转让不合法。   判决书写道：“被告有责任反驳其欺诈性的推定。” “即他们有责任证明转让的目的不是，至少在某种程度上，是为了让原告无法获得财产。”     法官的结论是A某和B某并没有这样做。   A某夫妇告诉法庭，他们把房屋转移给儿子，是因为儿子订婚了，而中国习俗要求父母在婚礼前把所有财产转移给儿子。   虽然法官得出的结论是其儿子订婚“可能是真诚的”，但他指出，他们的儿子C某和未婚妻分手，并且从未和好。   被告还声称，子女在结婚后仍继续和父母同住并承担家庭财务责任，这也是中国的习俗。   A某夫妇在法庭上陈述房屋转让的原因：“他们都没有任何收入来支付持续的房产维护费用，并且因为儿子同意支付所有这些费用，允许他们继续在该房产上居住，并照顾他们直到他们去世，他们认为把所有权转移给儿子是公平的行为”。   法官指出，鉴于A某在转让时才 50 多岁，他觉得这对夫妇声称自己没有收入很奇怪。   此外，被告没有提供任何文件来证实儿子负责支付家庭所有开支的说法。

一份关于北美各地住房负担能力的新报告，给那些梦想移居美国的多伦多居民带来了好消息。 Zoocasa的报告显示，过去几年北美各地的房地产市场都受到利率上升和库存低的影响，但加拿大买家由于收入中位数较低，受到的影响尤其严重。 2021年，美国家庭收入中位数为75.149美元，加拿大为54.074美元(合73.000加元)，而两国的平均房价之间的差距更加明显。 报告称，加拿大人的收入中位数比美国低2万美元，但到2022年，加拿大的平均房价比美国高3万美元。   为了比较北美40个城市的住房负担能力水平，Zoocasa分析了房价中位数、收入中位数和最大负担能力。 结果发现，美国主要城市包括纽约、迈阿密、纳什维尔、凤凰城、达拉斯、休斯敦和费城，在住房方面都比多伦多更便宜。 总体而言，旧金山中等收入家庭的最大负担能力与房价中位数之间的差距最大，达到了惊人的644.338美元。 不过，在报告分析的所有城市中，旧金山的收入中位数最高，这意味着购房者的购买力更强。旧金山的中等收入家庭可以负担得起612.162美元左右的房屋，是名单上最高的，几乎是温哥华和多伦多中等收入家庭负担能力的两倍。 多伦多的收入中位数与达拉斯相当，但多伦多的房价中位数为718.519美元，而达拉斯的房价中位数仅为393.650美元。 达拉斯的最高负担能力和房价中位数之间仅相差107.093美元，而在多伦多，这一差距是达拉斯的三倍多。 在多伦多，收入中位数的家庭可以负担得起355.892美元左右的房价，比房价中位数低了362.627美元。 当然，在加拿大其他城市，卡尔加里、温尼伯、埃德蒙顿、萨斯卡通和圣约翰的中等收入者可以负担得起各自城市目前的房价中位数。

加拿大副总理兼财长方慧兰(Chrystia Freeland)11日公布了一系列改革措施，旨在帮助人们负担得起抵押贷款并购买首套房，这是自由党政府在下周联邦预算出炉前推出的最新住房政策。 方慧兰表示，政府将把首次购房者可以从退休基金 (RRSP) 提取的用于购买房屋或公寓首付的金额提高近一倍，将上限从3.5万加元提高到6万加元。这将于 4 月 16 日（即联邦预算公布当天）生效。   她还表示，政府将修改抵押贷款规定，允许那些每月难以偿还房屋债务的人将还款期限永久延长至35年。她说，从8月1日起，购买新建房屋的首次购房者也将获得30年期的抵押贷款，而不是25年期。   方慧兰称““面对住房选择的短缺以及日益高昂的租金和房价，年轻的加拿大人感觉自己处境不利，这是可以理解的。这意味着每月还款额降低，因此更多的加拿大年轻人可以负担得起每月购买新房的抵押贷款。”   根据现行规定，如果首付款低于房价的20%，允许的最长摊销期(房主偿还抵押贷款的时间长度)为25年。 加拿大房屋建筑商协会主张延长摊销期限，表示延长 5 年将有助于提高负担能力并刺激更多建设。 政府表示，这一变化反映了一个现实，即首付的数额和攒钱所需的时间都比以前大得多。 在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间已经或将取款的人也有更多的时间开始还款——总共最多五年，而不是两年。 渥太华方面表示，这些变化旨在与去年推出的首次购房储蓄账户(First Home Savings Account)共同发挥作用。该计划的相关规定允许潜在购房者在开设账户后开始长达15年的储蓄，每年的存款上限为8,000加元，终身供款上限为40,000加元。 方慧兰表示，到目前为止，已有超过75万加拿大人开设了FHSA。虽然该计划于去年4月1日上线，但大多数加拿大金融机构直到去年夏秋才开始提供该账户。 渥太华还宣布了对《加拿大抵押贷款宪章》的修改，其中包括要求金融机构提供永久摊销减免，以保护符合某些资格标准的现有房主。 这将允许符合条件的房主将每月抵押贷款还款额减少到他们可以负担得起的水平。

加拿大政府将允许首次购屋者购买新建房屋能享受 30 年房屋贷款的摊还期。 财政部长方慧兰 (Chrystia Freeland) 周四宣布这一消息，并表示将于 8 月 1 日生效。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 加拿大房屋建筑商协会主张延长摊销期限，表示延长 5 年将有助于提高负担能力并刺激更多建设。 方慧兰也表示，政府将把首次购屋者可以从退休基金 (RRSP) 提取的购屋金额增加近一倍，达到 6 万元。 这笔金额远高于原订的 35,000 元，将于 4 月 16 日生效。 在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之间进行此类提款的人也有更多的时间开始还款，总共长达 5 年，而不是 2 年。 图：路透社

两年前，Ryanne Stuart惊恐地看着她价值百万的房子变成了一场噩梦！ 2021年2月，她跟丈夫签署了一份购买和销售安省建筑商Mariman Homes独立屋楼花的协议。这是位于尼亚加拉地区中心佩勒姆的一栋价值$110万加元，面积2,600平方英尺的独立屋，有足够的空间供他们和三个孩子生活。 这对夫妇以他们现有的汉密尔顿房屋为抵押，申请了房屋净值信贷额度（HELOC），以支付新房$160,500加元的押金。 但令Stuart震惊的是，直到2022 年，她发现房子的建设还没有开始。她开始考虑如果结束交易是否能拿回押金。由于他们的HELOC金额不断膨胀，他们意识到自己无法还清贷款，因此这对夫妇于去年卖掉了安省的房子，搬到了曼尼托巴省。“我们实际上是为一栋不存在的房子申请了第二笔抵押贷款，”她说。 据住宅建设监管局 (HCRA) 称，数十名楼花买家担心自己已经无法拿回这笔支付给建筑商的押金，Stuart就是其中之一。 据英文媒体Toronto Star报道，Mariman Homes是安省的一家开发商，曾有“财务管理不善”的记录。该公司的资产于一月份被其中一家贷方接管，导致购房者的毕生积蓄恐将泡汤。 图源：51记者拍摄 HCRA文件显示，Mariman Homes与该省多个项目的潜在买家签订了建造和销售108套房屋的协议。然而，当时他们只获得了7处房产的授权。在审查他们的财务状况时，HCRA还指出，多个项目的购房者定金中有$1400万去向不明。 这一情况无疑让买家们崩溃了，因为他们不知道 Mariman Homes是否能够获得更多融资来完成建筑，也不知道他们的买卖协议是否会在法院命令的销售过程中终止 。一位专家表示，找到解决方案可能需要几个月的时间，因此买家目前只能继续观望。 2023年5月10日，HCRA在收到13起消费者投诉后，拒绝更新Mariman Homes的许可证。大部分投诉都指控该公司“财务管理不善”，给“消费者造成巨大困扰”。 一个主要问题是，从2016年12月至2022年4月期间，该建筑商签订了在安省出售108套新房的协议，尽管 HCRA 只允许他们建造或出售7套房屋。 监管机构调查发现，Mariman Homes在安省布兰特福德附近Scotland地区的新建筑项目遇到了融资问题，这些问题是在Mariman未能履行抵押贷款义务之后出现的。这也就意味着，如果新建筑商决定终止最初的买卖协议，将使一些购房者面临失去房屋的结果。目前，十二块地块已挂牌出售。 Ryan Macdonald于2020年9月在Scotland地区的一块地上支付了 $144,000加元的定金。但是，他家的交房日期不断被Mariman Homes 推迟，理由是“不可避免的延误”和“产品问题”。 直到2022年2月，项目经理告诉Macdonald，房屋即将竣工，但需要交更多前来完成地下室的建造。 Macdonald说：“他要求额外支付$10万加元，但我拒绝提前付款，直到我们看到房子的进展才行。” “从那以后就再也没有从他那里得到消息了。我打电话给他，他告诉我他不再管理Mariman Homes的项目了。” 对于Macdonald和他的家人来说，这段经历简直痛苦又崩溃！ 此外，HCRA发现Mariman Homes收取了超过$1500万的定金，根据买卖协议的规定，这笔定金应该存放在信托账户中。为了回应HCRA的检查，该建筑商提供了一份经过编辑的对账单，显示该账户仅持有$110万，“留下了$1400万的缺口无法解释”。 2023年12月5日，HCRA暂停了Mariman Homes的执照，一个月后，该公司与贷方MarshallZehr一起进入破产管理程序。 购房者如何拿回定金？ HCRA表示，Mariman Homes计划建造的108套新房中大部分未能纳入Tarion的保修计划。然而，即使房屋没有加入保修计划，购买者仍然可以获得押金保护，尽管这点不能保证。 根据法律规定，建筑商必须为安省建造的所有新房屋提供保修，Tarion有责任确保楼花买家获得他们应得的保险。但是，如果建筑商无法向买家交付房屋且无法退款，买家可以向Tarion提出索赔，要求退还定金。 目前，Macdonald正继续努力争取拿回定金，但他说他已经不再抱有希望，可能他“永远”不会再拿回他的$144,000加元了。

图：加通社 随着皇家地产(Royal LePage)透过最新收购举动，扩大在低陆平原经纪业务范围，科技对住宅物业销售以及市场投资者的重要性再次成为人们关注的焦点。 据Western Investor报道，总部位于高贵林港、在枫树岭（Maple Ridge）和阿波斯福（Abbotsford）设有办事处的Royal LePage Elite West于4月2日宣布，该公司由于在美业务动荡，重新评估其隶属关系，已脱离Keller Williams，成为Royal LePage有史以来规模最大的Keller Williams转换案。 皇家地产总裁兼执行长索博(Phil Soper)向Western Investor表示：「他们很高兴加入一家加拿大的公司」，据悉，此次转让将使Royal LePage最初10年内增加175名代理商。 Royal LePage Little Oak（原Re/Max Little Oak）是最近的另一项收购，去年11月为皇家地产旗下增添了150名代理商。 总而言之，皇家地产在全国650个办事处拥有20,000名代理商。Re/Max具有类似的规模，而Keller Williams仅经营23个办事处。 索博说：「过去几年，公司因在美国发生了一系列诉讼，承受了很大的市场压力，并达成了大量和解协议。」 最近，美全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）被指与某些经纪公司合伙抬高交易应付佣金，于3月同意支付4.18亿美元来达成一项集体诉讼的和解。 购屋者和卖家可以提前与经纪人协商费用，而不是标准的6%佣金。 Keller Williams在2月份同意以7,000万美元和解，而Re/Max去年10月同意以5,500万美元和解。 「银行、律师和会计师的角色各不相同。佣金——人们获得报酬的方式是不同的，」索博解释了加拿大和美国之间的差异。「加拿大的做法是不同的。消费者支付不同的费用（较低的费用），加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）制定的法规与美全国房地产经纪人协会制定的法规有很大不同。」 支援管理各方之间和代理商之间资讯流平台的技术也有所不同。 索博谈到皇家地产所采取的方法时说，「我们创建了专为在加拿大运营的房地产经纪人设计的系统。」 这点与麦克雷迪(Ross McCredie)去年收购Sutton Group时提出的观点类似，Sutton是本国与皇家地产并列的另一个主要本土品牌。 麦克雷迪谈到他的投资时说：「我已经看到足够多的美国公司进入加拿大，但并没有做得很好，也没有发挥出任何独特的作用。」他的投资为支持业务的技术进行更大的投资奠定了基础。「我们实际上是用新技术支持特许经营权所有者，翻新品牌并在加拿大市场上拥有强大的话语权。」 以皇家地产为例，其基础平台是rlpSPHERE，其中包括人工智能驱动的Smart CRM和行为自动化工具。 快速报价（Quick Quote）是一种为全国各地的房产提供初步估价的工具，为业主提供了足够的资讯来满足他们的需求，同时邀请他们致电代理商了解具体情况并进一步讨论。 该公司也首次为安省和新斯高沙省（Nova Scotia）的房产提供交易数据，并计划在当地地产局同意后在全国推广该服务。 今年夏天，它将推出一项专为房地产投资者设计的服务——Royal LePage Investors Edge。 索博说：「提供资讯和数据的透明度和开放性建立了对品牌的信任，进而建立了对我们一线人员的信任。」「成功的公司会继续投资。……他们在评估、洞察和比较工具上投入更多资金，并将其带给消费者。」

图：Kijiji 人们浏览Facebook Marketplace或Kijiji等网站，希望在大多伦多地区找到实惠的出租地点，常会遇到一些令人费解的房源，最近，大多伦多一位房东为招徕租户上传了一张照片就在网上激起公愤。 据DH News报道，大多伦多地区的一些房东为了吸引那些手头拮据的人，甚至自行将非传统空间改造成可疑的居住空间，包括标榜为「卧室」的楼梯顶部和厨房。 社群媒体Reddit和X上周末出现了一个令人震惊的房源，一位房东上传了一张有人（我们只能假设他是房客）睡在出租房间里的照片。 分享该房源内容的网友写道：「贫民窟领主现在上传熟睡的房客的照片来招徕他们的租客……我简直无语了。我该从哪里开始呢？」 「我一开始不想发布这个，因为这是对房客的公然不尊重，但我认为这只是表明这些怪胎『房东』现在有多疯狂……（他们）绝对是疯了，」原始发文者表示。 「这甚至不再只是成本的问题。从这些贫民窟领主那里租房，你将（拥有）零权利、零私隐或零尊重，即使在你的睡眠中！卑鄙！」 该房源广告上标明这是一间租金为每人500元的房间，并注明该房源靠近宾顿市（Brampton)的Sheridan College和巴士站。 这个出租广告引发社群媒体用户的困惑和震惊，其中大多数人担心租户的私隐权。 有人在Reddit上问道：「这种摄影合法吗？这不会违反人权或私隐法吗？」 「好吧，现在我已经看到了这一切，」另一个人写道。 今年在社群媒体上流传的安省其他可疑房源，包括每月450元的塞在楼梯顶部的床垫、每月570元与另外两人共用的卧室，以及每月555元在狭窄房间内共享一张双层床的铺位。

2024年4月4日，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）发布报告称，尽管因为加拿大央行加息导致房价上涨势头遇阻，但随着降息预期愈加明确，预计2025年加拿大房价开始反弹，到2026年将创造新高。 图自《国家邮报》，2024年4月 如果相信CMHC的判断，那么大家现在只有一件事要做，就是凑凑兜里钱，赶紧找房看房。 《国家邮报》报道称，CMHC发布的报告还显示，尽管 20234年市场上的出租房屋数量将增加，但预计供应量将无法满足需求，导致未来几年租金上涨、空置率下降。 CMHC 表示，不利的融资条件预计将使开发商在2024年启动新的公寓项目变得更加困难。因此预计到2025年至2026年间，加拿大房价和租金都将继续上涨。 CMHC还表示，未来三年住房市场的负担能力也将成为人们担忧的问题，因为抵押贷款利率下降和该国自上世纪50年代以来最强劲的人口增长可能会刺激房屋销售和价格的反弹。 数据显示，到2023年底，房屋销量从2021年初的峰值下降了约三分之一，而房价在此期间下跌了近15%。在此期间，由于人口强劲增长、储蓄增加和收入提高，潜在购房者数量也随之增长。 CMHC预测，随着 2024 年下半年抵押贷款利率和经济不确定性下降，我们预计买家将开始重返市场。此外，需求向加拿大各地低价住房和市场的转变也将推动房地产复苏。 CMHC还指出，2025年至2026年的销售活动将略微超过过去 10 年的平均水平。预计加拿大2024年的新屋开工量将下降，然后在2025年和2026 年复苏，这反映了利率上升对新房建设的滞后效应。 数据显示。2023年加拿大六大城市开工建设新公寓137915 套，这一水平与过去三年的水平大致持平。 从地区来看，CMHC 预测安大略省和BC省的新房开工量下降，主要是由于融资成本上涨，开发商难以提高公寓建设量。 他基本认同CMHC的大方向，但是不是乐观到2026年就能创新高，真的很难说。 不过，RBC在不久前进行了名为“首次置业者权衡调查”（First-Time Homebuyer Trade-Off Survey）的民调，结果发现温哥华30岁以下的年轻人购房意愿强烈，而且愿意在购房目标上妥协。 RBC在报告中表示，他们支持加拿大年轻人趁早上车！ 当然，加拿大银行的利益已经与房地产高度捆绑，RBC的意见也只是一家之言，仅供大家参考。 这份民调报告指出，面对房地产价格长期高企，加拿大年轻人对置业的想法发生变化，从以往采取消极的“躺平”态度，变为接受市场现实，愿意妥协。 30岁以下的买家对市场的态度是，可以放弃“理想家园”的梦想，而是先找个能买得起的房子。 其中，65%的30岁以下置业者都表示愿意接受较小的居住空间，相对之下，只有不足15%的30岁以上置业者表示愿意。 年轻置业者愿意接受的其他妥协，包括扩大对地点的选择范围，以及优先考虑一些适合他们当前人生阶段的住宅。 从积极一面理解，加拿大年轻人要奋斗起来了。从消极的方面看，加拿大年轻人将不得不卷起来。 但无论如何，从财务角度买房仍然是加拿大人的主流选择。

虽然大多伦多地区房屋的平均售价在2024年第一季度继续小幅上涨，但上个月在Caledon附近出售的房屋远低于其上市价格。这或者表明，该地区的价格往往是不可预测的。 这座一层的住宅位于9918 Old Church Rd.，占地2.93英亩，包括一个700平方英尺的扩建部分，14英尺高的天花板。一个宽敞的厨房，一个可步行的地下室，一个酒窖和一个僻静的池塘。根据成交记录，在2022年4月，这座豪宅曾以令人咋舌的256万价格成交转手。但在接下来的几个月里，这所房子以不断下跌的价格多次挂牌上市。 2023年10月，这栋房子被挂牌两次，一次是2,599,999元，一周后又降到了234.9万元。转眼到了2024年1月，由于一直卖不出去，这处房产的价格降低了几十万元，以197万元的价格重新上市。 11天后，这套房子又以222.5万元的价格再次挂牌出售。在市场上停留了大约一个月后，依旧无人问津，该房屋在2024年2月，又以2,198,888元的价格重新上市，并最终在3月以200万元的价格出售，比两年前的售价整整低了56万元。 这处房产并不是安大略省2024年唯一一处以巨额亏损出售的房屋。上个月，在Burlington区域富裕的LaSalle社区的一套住宅，以低于两年前最初购买价格70万元的价格售出。 尽管如此，多伦多地区房地产委员会(TRREB)周三发布的一份报告显示，该地区趋紧的市场环境将推高销售价格。TRREB总裁Jennifer Pearce说：“过去一个季度，我们看到市场状况逐步改善。更多的买家已经适应了更高的利率环境。与此同时，房主可能预计春季市场状况会有所改善，这有助于解释今年到目前为止新上市房屋的显著增加。” 报告显示，MLS房屋价格指数(MLS Home Price Index)综合基准同比上涨0.3%，平均售价上涨1.3%，至1,121,615元。 “随着我们进入2024年第一季度，平均售价与去年相比略有上升。“TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示：“随着销售增长赶上房源增长，卖家的市场状况开始在许多社区出现，预计价格增长将在春季加速，下半年甚至会加速。” “未来几个月较低的借贷成本将有助于推动对自有住房的需求增加。”