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集体幸灾乐祸! 加拿大屋主亏本卖房网友开心

在房市降温的今天，动辄数十万元的亏本卖房交易正不断出现，而在社交媒体上，这些消息却常常伴随着喝彩与调侃。越来越多的大多伦多地区网友聚集在Reddit、Facebook等平台，追踪并评论那些低于买入价成交的房产案例，形成了一股独特的“幸灾乐祸”文化。图源：51记者拍摄据本地英文媒体《多伦多星报》报道：这个夏天，多伦多西区怡陶碧谷的一栋红砖独立屋的交易引发广泛关注。这套三卧两卫的住宅在挂牌40天、经历多次降价后，以154.5万元成交，比2022年市场高峰期低了逾50万元。令人意外的是，这样的结果并未引起同情，反而在社交媒体上引来“太棒了”的喝彩。这是Reddit论坛上名为“HouseSigmaBlunders”的小组里近5000名成员的典型反应。类似的在线社区在大多伦多地区房地产市场转冷之际迅速兴起，专门追踪并讨论房产以低于买入价出售的案例，甚至有人为此欢呼。根据房地产科技公司HouseSigma的数据，2022年，多伦多仅0.7%的房产以低于买入价成交，而今年这一比例飙升至7%。动辄数十万元的亏损在过去极为罕见，如今却成了网络讨论的热门话题。 “幸灾乐祸”的心理根源为何人们会对他人的巨额亏损津津乐道？荷兰莱顿大学心理学教授范戴克（Wilco van Dijk）一语给出了答案：幸灾乐祸（schadenfreude）。“当别人境况更糟时，我们会相对感觉好一些。” 他解释，豪宅或百万元房产原本象征着“特权与优势”，一旦价格下跌，人们会觉得这是某种“正义”的回归。尤其是租客，他们可能因未能买房而焦虑，但看到有人在房地产上亏损，便觉得自己的处境没那么糟。范戴克指出，幸灾乐祸这种情绪普遍存在。他的研究发现，当群体之间存在认同或对立时（例如租客与房主），对另一方的损失就更容易产生幸灾乐祸的心理。除了Reddit，“多伦多房地产市场泡沫”等Facebook群组也在热议类似案例。X（前推特）上，一些高知名度用户专门转发亏损交易，常常收获成百上千个点赞与转发。 HouseSigma业务发展总监卡尼（Michael Carney）认为，这里面夹杂着对房地产投机的反感。“过去几年很多人靠房市快速获利，如今看到有人投资失败，难免让人产生一点快感。” 在这些论坛中，网友不仅关注亏损金额，还会评论卖家的定价策略。由于像HouseSigma这样的应用使得价格调整公开透明，卖家降价的全过程也被放在“显微镜”下讨论。例如，近期一套湖滨一卧加书房公寓，房主2024年最初叫价72万元，之后一降再降，最后的成交价竟比2017年的买入价还低了近3万元。一位网友留言评论道：“时机就是一切。我是2016年买入房产，去年果断出手，就赚了35万。” 不过，卡尼也提醒，卖房时的账面亏损并不能说明全部情况。有些卖家虽然在某一套房产上亏了钱，但也可能因此买到另一所更适合长期居住的“梦想之家”。多伦多大学罗特曼管理学院的蔡教授（Claire Tsai）则认为，这些网络社区也为部分受损房主提供了“情绪出口”。通过对比他人更大的亏损，或者在讨论中加入幽默感，他们能在一定程度上减轻焦虑。更深层的社会意义 UBC大学教授、非营利组织“挤压一代”创始人克肖（Paul Kershaw）认为，这股“庆祝亏损”的风潮折射出更深的社会矛盾。长期以来，加拿大社会形成了对房价上涨的“文化依赖”，财富过度集中在房产之中，而工资增长远远追不上房价。许多千禧一代和Z世代被排除在市场之外。如今，出现一个声音响亮的群体，开始公开庆祝房价下跌，这本身就是一种文化转折。 “这些声音帮助社会接受房价不必永远上涨的观念。”克肖说，“这意味着我们终于可以讨论：我们真正需要的，是怎样的房价水平。” 在多伦多房地产市场持续降温的背景下，这些群组吸引了来自买卖双方的关注。潜在买家期待进一步下跌，等待“捡漏”；房主则担心自家资产缩水，陷入“卖不掉、换不起”的困境。社交媒体上的调侃、幸灾乐祸与焦虑背后，是一场关于住房公平与财富分配的深层对话。正如一名论坛成员所写：“当房子不再只是投资工具，而回归居住本质时，也许我们才算走出了扭曲的市场。”

8个月前
加拿大最昂贵房产？大温开发项目挂牌$9800万

加拿大最贵房产？兰里开发项目挂牌价格9800万据dailyhive报道，位于兰里市的一个大型开发项目目前正处于建设阶段，挂牌价格为98,000,600加元。我们确认这并不是一个错字，这可能是全国最贵的房产。该开发项目位于兰里市27大道20264号，土地总面积约为40到50英亩，包括15个地块。兰里参与该开发项目的一名皇家地产—沃尔斯滕克劳夫特的房地产经纪向《每日蜂巢城市》透露，所有的物业将是多户住宅或联排别墅。此外，我们了解到，该开发项目将采用第44号法案。挂牌中包括一座住宅，但被告知这座住宅也将作为通往其他14个房产的入口。该住宅有三间卧室、两间浴室，居住面积约为4500平方英尺。挂牌信息中提到：“这是一处绝佳的住宅，适合在建造和分割时居住。” 兰里我们获悉，该公司正将此开发项目宣传为加拿大最贵的房产，任何对该物业的报价都可能帮助获取邻近的14个地块作为购房价格的一部分。该开发项目是布鲁克斯伍德-费恩里奇全面社区规划的一部分，该规划描绘了该地区的宏伟蓝图。社区规划指出：“布鲁克斯伍德-费恩里奇目前由两个不同的区域组成：北部区域是1960年代末到1990年代中期开发的城市用地，而南部区域尚未开发为城市用地。” 该规划补充道：“布鲁克斯伍德-费恩里奇地区约88%的住宅为自有住房，这一比例略高于整个市镇的85%。” “最初的布鲁克斯伍德-费恩里奇社区规划于1987年由市镇议会通过。该规划设想人口约为35,000人，其中30,000人居住在独立住宅中，3,000人居住在联排别墅或移动房屋中，2,000人居住在公寓中。” 该开发项目的历史可以追溯到2016年，当时与周边社区的咨询工作开始。 “2016年4月，市镇启动了一个规划和参与过程，以更新1987年的社区规划，旨在为未开发区域提供增长和重建的机会，同时保持已开发区域的土地使用和密度。” 相关文件还包括对该地区未来可能面貌的愿景。在大温哥华地区，没有任何其他挂牌房产能与这项兰里开发项目的价格相比。根据所提供的所有信息，您怎么看待这个价位呢？

8个月前
公寓养老行不通，怎样更稳妥？CPP可多领42%

2022年初，加拿大公寓市场火热，似乎永远不会降温。许多年长买家认为，购入公寓是为退休生活打下财务基础的明智之举。三年过去，形势已然逆转。专家警告，公寓市场的急速降温使这一投资变得风险重重，尤其对那些将养老钱押注其中的人来说，更是如此。本地专家认为，公寓曾是通往退休安全的“黄金路径”，但如今这一途径布满不确定性。对于计划退休的人来说，未雨绸缪、分散风险，或许才是更稳妥的选择。图源：51记者拍摄据本地英文媒体Global News报道：加拿大统计局数据显示，2022年，多伦多近四成（38.9%）公寓属于投资性房产，温哥华则约为三分之一（34.2%）。过去，公寓既为首次购房者提供了较低门槛，也为投资者带来租金收入与升值潜力。最新调查则显示，加拿大人对公寓投资的兴趣正在减退。Leger为Rates.ca所做的一项调查发现，30%的受访者认为公寓“曾经是好投资”，但如今吸引力大不如前；仅有11%表示愿意购买公寓作为投资，57%则明确拒绝。曾是北美最炙手可热公寓市场之一的多伦多，如今正经历历史罕见的低谷。Urbanation 7月的报告显示，大多伦多和汉密尔顿地区的公寓销售量同比暴跌69%，库存量创下历史新高。 Bloom Finance首席执行官麦凯布（Ben McCabe）坦言：“疫情高峰期购入的公寓，如今几乎都在贬值。这对依赖公寓养老的群体影响尤其严重。” 金融专家提醒，过度依赖公寓投资可能导致资产配置失衡。注册理财规划师杰森·埃文斯（Jason Evans）表示：“如果你的公寓和自住房都在同一城市，就等于把风险加倍。公寓投资缺乏灵活性，价值要等出售后才能兑现。” 与此同时，加拿大各地租金已连续九个月下跌，削弱了投资回报。Ratehub.ca的抵押贷款专家格雷厄姆（Penelope Graham）直言：“利率飙升，小房东越来越难以维持，许多人正在抛售公寓。” 另一方面，与90年代相比，新建公寓面积明显缩水。数据显示，多伦多公寓的平均面积已从947平方英尺缩减到640平方英尺，温哥华则从912平方英尺降至790平方英尺。专家表示，这与市场迎合投资者而非终端用户有关。Zown公司首席执行官里拉米兹（Rishard Rameez）指出：“许多老年人即使想缩小居住空间，仍希望拥有后院和更多休闲空间，而公寓往往无法满足。” 金融专家建议，退休资金应更多依赖多元化投资，而非押注单一房产。麦凯布表示，RRSP（注册退休储蓄计划）、TFSA（免税储蓄账户）、REIT（房地产投资信托基金）以及平衡投资组合，能在规避投机风险的同时实现财富增长。埃文斯补充道：“临近退休的人，应增加股票和债券组合中的增长部分。资产配置ETF等工具，能帮助简化这一过程。特别是在收入高峰期，将更多资金投入RRSP，能带来可观的税收减免。” CPP晚领可多收42%！早领还是晚领加拿大中老年人正在为退休储蓄感到焦虑：随着通胀压力和生活成本上升，许多人担心自己手中的积蓄不足以支撑，甚至选择放弃享受退休生活。然而，本地专家指出，即便现在财务状况不佳，且临近退休，仍有机会改变财务状况。图源：51记者拍摄据本地英文媒体《多伦多星报》报道：据满银（BMO）最近的一项调查显示，76%的加拿大人担心物价上涨会让他们在退休后难以维持生活水准。而安省医疗养老金计划的一项调查则显示，59%的未退休加拿大人认为，由于财务状况，他们可能永远无法退休。更令人担忧的是，近一半的受访者在过去一年内没有为退休储蓄任何资金，而39%的人从未进行过退休储蓄。 54岁的多伦多居民斯蒂帕克女士（Marci Stepak）就是其中之一。她坦言，多年来一直试图回避考虑自己的退休计划，“我会拼命地想逃避现实，”她说。然而，每当夜深人静、试图入睡时，想到未来可能缺乏积蓄，她便感到“像被猛击一拳”。对于斯蒂帕克来说，为退休储蓄仿佛是一个难以逾越的障碍。“我读到的大多数内容都告诉我，我已经等得太久，投入太少，甚至无法尝试，”她说，“这让我感到不堪重负、挫败感十足——而事实证明，这并不完全正确。” 本地金融专家特雷海尔（David Trahair）指出，许多关于退休的指南往往过于吓人，将退休描绘成需要数百万积蓄的任务，让中年人望而却步。于是，当人们到了50岁或55岁，储蓄远未达到他们认为所需的数额时，许多人就会放弃。然而，特雷海尔强调，即便是在退休前的最后十年，仍然有大量可以采取的行动，“还有希望。” 特雷海尔建议，准备退休时，首要任务应是偿还债务，尤其是信用卡债务。他指出，信用卡债务可能是人们陷入的最糟糕财务状况之一，而不少加拿大人正面临这一困境。根据Equifax2025年第一季度的数据，超过140万消费者至少错过了一次信用卡还款，相当于每22人中就有1人出现违约。在这种情况下，特雷海尔建议，“忘掉其他一切，尽力偿还信用卡债务。” 除了清理债务，他还建议每月至少跟踪一次支出，收集银行和信用卡对账单，并按类别汇总。通过这一方法，人们可以清楚地看到主要的资金消耗点，从而调整消费习惯，提高储蓄能力。他指出，传统经验法则认为退休后需要约退休前收入70%来维持生活水平，但这只是一个粗略估算，可能并不适合每个人。通过个性化的支出跟踪和预算规划，人们可以更准确地预测退休所需收入。对于有能力买房的人，特雷海尔建议在退休前尽量还清房贷，这不仅能减少利率上升带来的压力，也能在退休后获得更稳定的财务基础。加拿大养老金计划（CPP）和老年保障金（OAS）是退休后重要的收入来源，但很多人未充分利用其潜在价值。虽然最早可以在60岁开始领取加拿大养老金计划（CPP），但那些能够等到70岁的人可以获得一些重大福利。推迟领取CPP意味着当你开始领取时，每月将获得更多养老金。“如果人们准备退休，首先应该做的就是想办法推迟领取CPP，这样他们就能获得这份成本低廉、质量上乘的养老金计划，”多伦多都会大学国家老龄化研究所金融安全研究主任麦克唐纳（Bonnie-Jeanne MacDonald）说。截至4月，65岁人群的平均CPP养老金为每月844.53元。麦克唐纳说，如果你等待，60岁至70岁之间，你每月的养老金几乎可以翻倍。65岁后，你的养老金每月增加0.7%，到70岁时增加42%。“推迟领取CPP是一个非常有价值的机会，因为这是唯一一份任何人都能获得的养老金计划，它会随着通胀而增加，并会一直发放到你去世，所以你不会没钱花，”麦克唐纳解释道。她补充说，如果有人将CPP领取时间从60岁推迟到70岁，考虑到平均预期寿命，他们将多获得10万元。她的研究表明，90%的人在65岁前领取CPP，而不是等到70岁。“这真的是一个未被充分利用的机会，”她说。老年保障金（OAS）是65岁及以上人群可以申请的，65至74岁人群每月最高可领取734.95加元。你也可以将OAS领取时间推迟到70岁，以获得更多养老金；等待时间越长，每月养老金就越多。每月金额每月增加0.6%。五年后，将增加36%。但是也有人认为应该早领，因为自己的寿命难以预测，还要考虑通胀因素，如果拿这笔钱去投资的机会成本。当然，我们还要考虑保证收入补贴（GIS）的因素。它适用于65岁及以上、收入较低的加拿大人（单身、丧偶或离婚者收入低于22,272元；配偶或普通法伴侣领取全额OAS养老金者收入低于29,424元）。GIS每月最高可领取1,097.75元。如果你符合领取GIS的条件，你可能想在65岁时申请，因为如果你推迟领取OAS养老金，则无法领取GIS。特雷海尔强调，对于处于合适纳税等级的人，RRSP是一项极为有效的储蓄工具。中高收入者通过供款可以获得退税，而退休后取款时可能处于较低税率，从而获得额外财务优势。特雷海尔还建议，将退休储蓄补充至RRSP或TFSA之外的担保投资证（GICs）。GIC可在特定期限提供保证回报率，确保投资本金安全，同时获得利息回报。他指出，虽然长期来看股票表现优于GIC，但股市不可预测，“不要指望神奇回报来解决问题。”通过购买五年期GIC，投资者可在无风险前提下获得每年约4%的保证回报率。延长工作时间也是应对退休资金不足的有效策略。IG财富管理公司2024年的一项研究发现，三分之一受访加拿大人预计在65岁后仍将继续工作，以支付生活费用、补充收入或保持社交联系。前文提到的多伦多居民斯蒂帕克女士经过反复计算，决定将退休时间推迟五年。她表示，“我非常热爱我的工作，我觉得我直到70岁都有精力和意愿继续工作。”通过制定切实可行的财务目标，她不再感到绝望，而是充满行动的动力。其实，斯蒂帕克的经历折射出众多中老年加拿大人的心理状态：在面对退休储蓄压力时，焦虑和挫败感可能让人停滞不前。如今通过规划和行动，她逐渐找回了信心。“我不会像那些在20多岁和30多岁就吸取了这些教训的人一样退休，但做点什么总比什么都不做好。我不再感到绝望了。”

8个月前
不住了！房子被贼搞成这样加拿大屋主被迫拆房

加拿大入室盗窃已经到了令人发指的程度。马尼托巴省查尔斯伍德（Charleswood）一座曾因精美圣诞灯光展示而闻名的住宅，其主人保罗·泰勒（Paul Taylor）近日宣布，因多次遭遇入室盗窃、破坏和盗窃事件，他将拆除这座房屋，并清理周围的树木。（CBC）这座房屋位于温尼伯罗布林大道（Roblin Boulevard）远离街道的地方，坐落在阿西尼博因公园（Assiniboine Park）边缘的树林中。多年来，保罗·泰勒的父亲比尔·泰勒（Bill Taylor）将这片土地打造成了一个壮观的圣诞场景，装饰了10万个灯泡，还建造了“阿西尼博因谷铁路”（Assiniboine Valley Railway）——一条孩子们可以穿越树林的小型火车路线。 2013年，比尔·泰勒去世后，儿子保罗接管了家业，而他的母亲继续住在这座房子里。尽管这片土地曾是温尼伯地区的圣诞传统之一，但随着时间的推移，房子却逐渐成为犯罪分子的目标。 2023年10月，泰勒一家结束了为期一周的家庭度假后，回到家中发现房屋被非法入侵，“整个房子被洗劫一空，所有贵重物品都被盗走”，泰勒说道。盗贼不仅偷走物品，还拆除电线、切断排水泵的电源，导致地下室积水，滋生了黑霉。此后，泰勒表示，盗贼持续侵入，继续盗窃和破坏，窗户被砸破，地面上布满碎片，墙面上还出现了涂鸦，其中包括一些提到他父亲生死日期的“怪异”留言。在第一次入侵之后的一个事件中，保险公司工作人员准备进入房屋时，一名戴着头套、手持屠刀的男子走了出来，“尽管我们尽最大努力保护房屋，但人们还是不断进出，吸毒、犯罪，继续造成更多的损坏”，泰勒感叹道。安全隐患和隔离环境由于房屋位置偏僻，被树林遮挡，很难进行有效监控，“你完全是孤立的，每次走进去，都觉得是在拿命冒险”，泰勒说道。随着安全隐患的不断加剧，包括那些闯入者的生命安全，泰勒决定拆除这座房子以及他所拥有的一座相邻空房，并清理周围的树木。他表示：“如果你通过提供这样一个场所让他们得逞，那么你就成了问题的一部分。我不想再成为问题的一部分”。市政府介入，停止施工本周二，泰勒雇佣的一支清除队伍开始拆除树木。但是，温尼伯市政府于周三下令停止施工，市政府发言人黛博拉·鲍尔斯（Deborah Bowers）在一封邮件中写道：“根据温尼伯市的《分区条例》，任何开发项目，包括现场工作和植物清除，都需要获得开发许可证”，“目前，市政府未收到关于该物业的树木清除开发许可证申请”。业主泰勒表示，他并不知晓自己需要申请许可证才能清除树木，但已经提交了申请，并预计树木清除工作将在获批后继续进行。邻里震惊与疑虑根据CBC的报道，居住在旁边的布莱恩·帕特森（Brian Paterson）已经在这里住了67年，他对看到大片树木被砍伐感到震惊，“我知道会有计划，我知道会发生一些事情，但没想到会是这种大规模的——我不想说破坏，但它确实是破坏”，帕特森说。另一位邻居拉里·斯特凡内克（Larry Stefanec）则表示，自己并不知道泰勒的计划，“他可能有很好的想法，但如果能与周围的其他房主分享，尤其是在这个社区，肯定会有帮助”。业主泰勒表示，虽然清除土地并非轻松决定，但安全风险已经让他无法再忍受，“即使房子被拆掉，那里仍然是一个很好的藏匿场所。这是私人财产，我们为此支付了高额保险。现在，隐藏在树林中的东西必须被暴露出来”。目前，泰勒并没有立即开发该物业的计划，因为该地区属于温尼伯机场保护区的一部分，禁止建设新的住宅，“谁知道未来会怎样？现在只是关乎安全的问题”，他说。

8个月前
加拿大地产经纪公司丑闻升级！政府要接管！

近日，安省福特政府发出威胁，如果审计工作也无法彻底查清涉及安省大型地产经纪公司（iPro Realty）及其监管机构的丑闻，那么该政府将直接介入并接管安省房地产监管委员会（RECO）。图源：CTV News 安省公共及商业服务厅厅长Stephen Crawford周五（8月29日）深夜就iPro Realty公司倒闭一事发表评论。这家公司联合创始人被指从信托账户中挪用约1000万加元。 Crawford在声明中写道：“在此之后，我将评估是否需要进一步的监管措施或补救。如果我对审计的过程或结果不满意，我将毫不犹豫采取进一步措施，包括委任专员接管RECO。” 图源：CTV News 多名地产经纪告诉CTV新闻，自从RECO本月冻结了iPro的信托账户后，他们无法取出客户的定金和佣金。地产经纪Nazie Moseni表示，她有大约15万加元被卡在账户里：“这不是开玩笑，他们在拿我们的财务生活冒险。”她说，上周她和一群经纪前往RECO办公室，却被告知需要通过保险索赔。这起丑闻最早可追溯到5月。当时RECO调查发现，iPro创始人Rui Alves和Fedel Colucci动用了超过1000万加元的信托资金，这些资金本应用于购房定金和地产经纪佣金。调查还发现，iPro的老板用这些资金支付日常运营费用，并向投资人付款。但RECO并未对两人罚款或起诉，仅进行了纪律处分。值得注意的是，Alves还是RECO的前董事会成员。图源：CTV News 贷款经纪Ron Butler表示，iPro的信托账户在接下来的四个月仍继续运作，涉及约72亿加元的交易资金。“在此期间，大约72亿加元的新房地产交易发生了，所有的定金都打进了这个已经被发现有问题的信托账户。”他说。他批评RECO没有在5月的紧急会议后立即叫停信托账户、关闭经纪公司，这是“不可原谅的失职”，并呼吁政府必须强力介入，全面接管RECO。在舆论压力下，RECO登记官Joseph Richer已于8月中辞职。RECO首席执行官Brenda Buchanan表示，该机构已聘请Dentons律所对决策过程进行审计。多伦多东区地产经纪Teuta Guci称，她有近100万加元被冻结，导致无法领取佣金和支付员工工资。她呼吁RECO将资金交由受托人管理，以便尽快发放给需要的人，并确保交易不受影响。 “我们都对发生的事震惊了。很多人没钱还房贷，受影响的人甚至没钱买房。”她说。图源：CTV News 另一名地产经纪Nitin Hira表示，他所经历的情况“简直难以置信”。“为什么要我们为别人的错误买单？我们被彻底抛弃了。”他说。Moseni则表示，如果周二仍无结果，她将与其他经纪再度前往RECO讨说法。上周五，安省五大地产经纪协会发表联合声明，支持省府介入并审查RECO。他们在声明中指出：“我们欢迎对RECO治理和运作的全面审查。这个过程必须带来实质性改革，包括引入监察专员监督、更严格的问责机制、更强的执法手段，以保障消费者定金安全，恢复公众信心。” 该声明由多伦多地产委员会、渥太华地产委员会、中央湖区地产协会、Cornerstone地产协会和OnePoint地产协会联合发布。声明还敦促安省政府效仿卑诗省和魁北克，将RECO纳入安省监察专员的监管。 “这一建议反映了我们保护消费者、提升行业专业性以及推动安省房地产监管体系持续改进的承诺。”协会在声明中写道。

8个月前

顺流而下的选择为了凑够560万港币的首付，江苏人吴清玉经过了一场精密的计算。一个中国境内居民每人每年的最高外汇额度是5万美元，这还远远不够。人民币兑港币，潜在的办法有很多，杠杆、效率和风险同在的比特币交易，房产中介口中语焉不详的保险渠道，再不济还有坊间方法，内地买名表，香港转手卖，前提是愿意承担汇率和税费损失。当然，最安全又直接的一种，是人肉背现金——在出入境大厅，一名旅客最多可携带2万人民币现钞。没有别的要求，唯一需要的是耐心。着急的话，人海战术倒是一个超级加倍的方法，在过去，拖家带口十几号亲友带现钞一同入港的例子并不少见。吴清玉看了一眼日历，现在是2023年10月，香港楼市“撤辣”的风声越来越紧，中介告诉她，港府极有可能在来年初放出消息，一定要尽快。时间只有不到150天。吴清玉刚来香港两年，积蓄不多，家中存款几乎都在内地，除去找香港亲友凑钱，她自己能做的，就是把人力搬运发挥到极致，一点一点把内地的钱挪到香港。她计算过，自己一周最多可以去3次深圳——取钱，过海关，上高铁，回香港，150天，21周，64次，128万人民币，约合139万港币。今年2月28日，香港“全面撤辣”政策落地，港府不再压抑楼市以及外来需求。“辣招”在香港往往映射一种带有强制性、必要性的政策或举措。这个词与香港楼市扯上关系，最早可以追溯到2010年，彼时香港面临的命题是，如何掐灭新一轮炒楼之风的兴起，避免97年楼市疯狂又崩盘的悲剧重现。在这种背景下，香港出了“辣招”，即针对房产买卖采取特别的三大类印花税措施。 14年过去，直到今年2月28日，香港特区政府财政司宣布撤销所有楼市“辣招”，外界称这一举动为“撤辣”。在撤辣的背面，香港如今面临的是住宅物业交投量的大幅萎缩，中原地产曾经统计过，香港去年的住宅成交量只有2000多宗，和1997年相比，减少了接近10倍。有中介向36氪总结过，“撤辣”带给一个非香港永久居民的利好——300万以下的住宅，只需要缴付100元印花税。至于300万以上，以5千万为例，一个内地买家相较于撤辣前，可省下537.5万税费。大量内地买家涌入香港买房，深圳看房团大巴车直通香港，甚至有中介公司组织了“普通话专组”专门对接内地客户。香港中介陈超告诉36氪，自己就接待了一个大额投资客订单，一个内地买家一口气买下某小区25层的所有住宅，一共10套，平米均价在26万港币，总金额近亿港币。只是除去少量阔绰的投资客，在香港买房的内地买家们，到底是谁？据多位香港中介向36氪证实，此次跟随“撤辣”买房的内地人，大多去年就开始持续观望，他们多数已经通过高才、优才获得香港身份，只是并未期满取得永居权。经历一场漫长搬运后，撤辣第二天，吴清玉迅速下定了一套总价1400万港币的住宅，此时距离她取得香港永居权还有5年，赶在第二天买房，原因无他，“就是怕房子涨价”。长居深圳的周香香在3月初，跟随看房团，在启德（中环外的第二个香港CBD）当场押注了100万港币的支票看房，准备拿下维港汇一套总价1900万港币的住宅。还有一年，她的永居权才正式生效。只用了2天，北京人马丁已经顺利往返京港，买了一套总价500多万港币的住宅，面积不大，只有30平方米不到。抵达香港的当天，马丁和妻子带着行李箱，直达售楼处，当场落定香港珑碧楼盘最后一套住宅。区别于其他的投资，在这场内地奔赴香港买房的行为中，一个有意思的节点是，在2月28日全面撤辣前，港府已经针对高才、优才实施“先免后征”，即先免去买家印花税和新住宅印花税，如果未能如期在7年后取得香港永居权，再追补税款。这也意味着，对于高才、优才这批人群而言，属于他们的“全面撤辣”早在去年10月就发生了。香港已经为他们单独预留了一个狭小的开口。然而，尽管拥有优先选择权，在“全面撤辣”前，香港楼市并未取得这批最早赴港的内地中产精英的信任。数据足以佐证，直到2024年1月，香港私人住宅售价依旧萎靡，指数跌至306.4点，已经连续下降9个月，是2016年10月以来最低。一位在去年通过高才身份入港工作的女士告诉36氪，去年香港楼市持续下行，她身边多数高才、优才，一般会选择先租房，并不会着急买房。内地中产显露出了相当的理性。美元资产、低位入手、买涨不买跌，直到确认香港住宅具备优质资产的资格，中产才露出了他们的果决。 “全球通货膨胀与货币贬值几乎不可避免，如果你的银行卡只有几十万，作用还不明显，如果是数百万、千万甚至以上，再碰上房价下跌，你的资产实际每天都在流失，不亏钱都算好事了。”马丁跳过了那些关于中产消费降级的常见焦虑，向我讲述了一种最真实的现状。他们都流露出了一个当下典型的中产命题，在内地房产普遍贬值，缺乏好的投资手段的当下，还能如何配置自己的资产？是否要分散资产，以求风险对冲？撤辣之后的香港楼市让中产们重新看到了一种分散的可能性。某种程度上，就像最初选择在去年的香港抢人大战中，锚定一个香港身份，他们都在为自己博取一个备选。房子再也难以承担那些投机和狂热的欲望，相反，中产们保守、审慎、理性，这是个人的选择，也是一种顺流而下的必然。攥住优质资产人类学家豪道斯·魏斯在《我们从未中产过》一书中，曾经表达过一种观点，即中产阶级的“居中”本身就暗示了空间的存在。他们有时被形容为一个雄心勃勃的群体，被触手可及的成功所牵引；有时又被形容为一个缺乏安全感的群体，时时陷入对坠落的恐惧。 ——“延迟满足，牺牲部分消费以备将来之需，承担负债资产带来的风险与义务，投资教育、培训、房产、储蓄计划和养老金，这些都是中产阶级跃升和防止坠落的策略。” 中介陈超告诉36氪，香港这批楼市交易里，最受内地买家欢迎的楼盘是500-800万港币之间，近地铁、有校网的30-40平米小户型，它们的优势很明确，好上车，高保值。许多例子可以验证，香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place就是具备上述画像的典型楼盘，在社交媒体上，Belgravia Place售楼间的火爆流传甚广，人们把电梯间挤得水泄不通，一度再现香港楼市曾经的辉煌。它也是香港全面撤辣后的首个“日光盘”，首批开放的138套房源收到了超过4400个意向登记，开卖4小时售罄。北京人马丁购买的珑碧小区，也是这次最火爆的小区之一。用马丁的话说，珑碧是全港校网最多的一个楼盘，自己购买就是看中了它的校网属性。在香港，校网决定了一个拥有香港身份的适龄孩子，未来就读公立学校的资格。换句话说，校网多大，框定的港校范围就有多大，孩子拥有的可能性就越大。买房下定前，马丁在北京已经拥有三套房产，其中一套是西城“老破小”。去年，马丁一直在做两手准备，挂卖老破小，同时寻找新的学区房替换。他对比过一套北京和香港房产，对孩子“上学”的最大性价比。西城虽然是北京甚至全中国学区资源的高地，但香港公立高中考生，走的是DSE（俗称“香港高考”）途径，不仅能够避开激烈的高考竞争，直接参与内地高校申报，同时在国外大学的申请上也拥有优势。直到今天，房产往往占据中国家庭资产最大比例。作为多套房家庭，这些年，马丁一直在反复评估自己名下的资产，清理那些摇摇欲坠的，握住那些安全长期的，找寻那些保值升值的。“老破小在学区价值下滑的同时，还得面临房龄高和改善腾退的风险。不优质的资产一定要早做打算，攥在手里的，只能是优质资产。”他说。在中国，面对户籍、教育、医疗与房产深度绑定的现实，中产们对资产的考量天然就“深思熟虑”。有趣的是，这种趋势似乎越来越提前了，当马丁已经对香港校网了如指掌，他人生中的第一个孩子，还有一个月才待出生。几乎所有在香港买房的人都会提到，自己看中了高租售比的优势。香港平均租售比在3%-4%，在香港，一套不到30平米的房子，租金过2万港币并不少见。尤其当这套房子，还在校网内。土地供需和高昂薪水一直是推动香港租金的始作俑者，这已经不是什么秘密，但香港校网内的租金还是高得惊人。这背后存在一个有意思的因素，香港租售同权，只要有香港身份，租房和买房一样，都能享受校网内同等的升学待遇。陈超就接触过不少从内地奔赴香港租房的陪读妈妈，“有人甚至宁愿承受每月超6万港币的房租，只为让孩子在香港上学”。而在去年，高才优才的大量涌入，也迅速推升了香港房屋租赁需求。相比香港房地产陷入的长期低迷，租赁市场却逆向回暖，去年12月，《香港物业报告》显示，全港私人住宅租金指数10月报186.3点，该指数已经连升9月——某种程度上，这也再度验证在撤辣之前，来港的中产精英们起初选择租房，而不是买房。当租房供不应求，香港房东完全能决定，自己究竟要把房子租给谁。吴清玉还记得，自己当时就是从三名候选者中脱颖而出，才成功租下了目前居住的这套房子。在租房前，一个香港房东将会衡量你的三个指标，什么工作？收入如何？存款多少？它们分别对应着一个租客的社会地位、消费水平和资产的健康程度。如果对方是一个毫无收入的学生，跳出了指标框架之外，香港房东的选择是，租房可以，必须年付。 “我当时有一张平时闲置的副卡，拉了一个存款证明，里头有十几万港币。还有我的收入证明，那时候我虽然在实习，但每个月收入也超过了2万港币。房东要看到你每个月有固定进账，才会租给你。”吴清玉说。安放那些钱除去自住、教育和租售比的考虑，对于一些更有余力的高才优才来说，在香港买房，更像是没有投资手段下，一个最稳妥的出手机会。周香香用一句最直接的话，解释了自己买房的原因——相对于内地的政策强度，香港房子全球投资、美元交易，未来暴涨和暴跌都比较难。她在深圳有多套房产，对香港学区也没有多强烈的渴望，对她来说，这是一个手头有余钱，在大宗房产里，一个多元化、合理配置的机会。这次买房前，周香香足足观察了香港楼市一年之久，眼睁睁看到香港房价跌至2017年低位，又等到3月全面撤辣，确保了最佳入场时机才决定出手。在过去，她曾经亲眼目睹过深圳房价疯狂的年代，有朋友甚至愿意把身家全数抵押，不停贷款买房，宁愿刀口舔血，也要赌注高杠杆带来的利益。到了现在，周香香已经在提前告诉自己在上中学的孩子，资产配置需要20%是高风险，50%是低风险，剩下才是房产。面对合适的资产，周香香一直敏锐又果断。周香香上次在深圳买房，就在不久前。当天，中介给她拨了一个电话，提到附近有个成熟片区的二手房正在出手，价格也合适。吃过晚饭后，她和丈夫去看房，不到三小时，全款买下一套上千万的房子。如今她买房的原则是，只用闲钱，从不贷款，全款拿下。周香香观察过，除了几位还在币圈游走的朋友，这些年身边有钱人关心的话题，早就从投融资转移到了鸡娃身上，除非有合适的出手机会，对房子的热情也大大减少。相比寄希望于一个个波动、震荡又未知的经济周期，投资孩子，或许是一种可预见的、有反馈的回报——尽管鸡娃被外界评价为一种中国式的过度期待，但无可否认，它依旧是一个维持阶级属性，甚至实现阶级跃升的重要手段。对于周香香来说，人生的下一个命题，是如何给孩子托起一个几乎完美的教育。大儿子今年13岁，就读于一所顶尖国际学校，每年的开销超过40万，周香香已经在对比QS100强高校的人文、地理、学科优势，未来，大儿子的计划大概率也在欧美。至于香港的房子，如果有可能，周香香准备留给小儿子，做一个额外的上学备选。”实在不行，还可以留给孙子上学的那一天。“她说。事实上，学会如何分散手中的钱，这个课题并不只属于一线城市买家。在这次买房热潮中，二三线城市的买家同样在关注香港的投资机会。耗费150天人肉搬钱的吴清玉，就来自江苏一个三线城市，她是家中独女，本科毕业后，父母已经在对她的未来进行打算。吴清玉的父母是典型的浙江创一代，做贸易起家，这个家庭也正在面临一个最常见的代际交替问题，当你的二代决定拥有自己的人生，手中那些流动的钱，究竟要放在哪里？吴清玉说，她的父母对投资的态度非常谨慎，他们更相信不动产的价值，而不是风险投资带来的回报，“我们曾经考虑过，要不要在英国或者日本买房，后来觉得实在太远，不保险。”相对于不熟悉的境外，香港是一个很好的缓冲板。有时候，相对于中产的谨慎，一些豪横的县城买家，讲究的反倒更多是体面。吴超曾经接待过一些来自内地的县城老板，他们对香港房子的定位是，相比投资价值，更需要一个体面的“会所”。校网不重要，位置不考虑，需要的是别墅、大海与门廊前的草坪——一个TVB港剧里，经典的富人住宅形象。当香港变成退路香港从不缺任何宏大之词的加注，撇去那些老生常谈的股市、豪门和娱乐圈，霓虹灯或许是最能代表人与香港关系的物品。一根玻璃管在1000摄氏度的火上高温灼烧，烘烤到足够柔软，注入气体通电后，汇聚千千万万，就形成了香港世界闻名的灯河。曾经，没有人不想成为香港霓虹灯河的一部分，他们期待着香港的热烈馈赠，又小心维持着自己的光芒。在巨大的人口吸引力下，这座城市也拥有全球最昂贵的房价。直到2023年，香港已经连续8年蝉联“全球房价最高城市”榜首。香港也拥有极致紧张的土地供需，当750万人口生活在这座国际都市，却只能挤在6.9%的土地上生活，房子已经不仅是一处居所，它关联着生存空间、社会地位，甚至是个人尊严。许多内地人决定来香港买房的时候，起初都会感到一股强烈的反差，这里不讲究朝向，没有河景、海景之分，有关香港“笼屋”的传说更是屡见不鲜。用中介陈超的话说，每天早起晚归，明天的路还一片未知，谁会在乎头顶的太阳？人们为了前途来到香港，又必须服从它的规则。高楼窄长密集，如果想看到天空，请把头颅从窗口伸出去，然后用力抬头。但现在，香港的命题变成了留人。换句话说，香港从未这么主动过。过去两年里，香港流失了14万劳动人口，自2020年7月1日到2022年底，香港居民经机场离港的净移出数目超过40万人，流向了新加坡、英国、加拿大、美国等地。甚至有人因为移民不惜降价卖房，马丁还记得，自己的一位北京朋友，年初买下了一套香港的千万住宅，房主已经移民加拿大，着急周转，甚至等不到撤辣带来的上涨机会，宁可降价400万出售。 36氪曾在去年报道过，伴随着中国内地创投美元基金向人民币基金主导转移，发生在港股的IPO事件正在逐年减少，金融曾经是香港最大的支柱产业，如今却无可避免地在迈向下坡路。这也意味着一种深深的错位——在抢人大战中，香港的高才优才们主要来自于金融和互联网领域，香港既渴望人才，又无力提供足够的、有吸引力的岗位。马丁的主要业务就是负责港险和香港身份的协助办理。他告诉36氪，从去年开始，许多内地中产找到他咨询高才优才申请，他们多数在内地已经有相当稳定的工作，比如医生、大学教授、国企员工，“希望能保留内地工作的同时，申请香港身份作为一个备选。” 这背后，是来自中产深深的不确定性。一个例子是，香港保险开始在内地中产群体中走红。周香香从事香港保险多年，她还记得，港险经历了两个阶段的变化。2013年左右，大量内地中产直奔香港购买重疾保障险，一人两三万美金，他们的目标极其精准，香港平均寿命高，意味着保费便宜，美元赔付，又能分散货币风险，用简单的话来说——有病拿钱，没病储蓄。到了今天，港险再度走红，但中产的需求却发生了变化。2023年全年，内地访客赴港投保的个人人寿保险新增保单保费约590亿元，较2022年飙涨逾27倍。一个值得注意的数据是，与往年相比，储蓄型保险比保障型保险更受青睐，各占6成与4成——在过去，这个数据是4成与6成。 “往年香港储蓄险不太被看好，它偏理财属性、保费高、又需要长期持有，同时回本时间也长，过去投资环境好的时候，我买个好房子就能翻倍收益，何苦要买储蓄险？”周香香说。时移世易，人们再买储蓄险，看中的是美元资产的多元配置，是利率的稳妥，是对长期的偏向，换句话说，资金的安全性已经胜过一切。某种程度上，房产和保险一样，香港如今承接他们的，是一种保守而安全的退路。而全面撤辣，正让这条“退路”变得更加通畅。从2022年底高才通推出后，截至2024年2月，香港累计来港人才总数已经超过10万。对于港府来说，如何让高才、优才们和香港实现深度绑定，才是接下来的重点。这也是为什么有分析师并不看好香港在全面撤辣后的房价走向——目前香港房价和利率仍在高位，如果香港金融行业依旧不景气，服务业收入较低又难以吸纳高端人才，人口持续少进多出，香港房价未来两年或许还有下跌的可能性。一个例子是，撤辣后，香港房地产商并没有对一手住宅实行加价。这背后，是地产商对香港楼市长期交易的隐忧，香港楼市还面临极高的库存压力，没有人敢在此刻涨价。截止2023年底，香港楼盘的库存量已达2.03万套，达到20年以来的新高，潜在新盘也创了历史新高，达10.9万个单位。而这些忧虑也传导到了香港中介身上，吴清玉注意到，尽管撤辣后香港房源如此抢手，中介依旧大方地给出了“回佣”。在香港，成交低迷时，为了刺激买家交易，中介会从地产商所给的代理佣金中，不惜让利一部分给买家。我问中介陈超，既然外界预测房价短期内还有下跌的可能性，为什么不选择继续观望？他给了我一个非常直接的答案——在这里生存的每一个人，都被房子鞭打过，因为楼市，他们见证过暴富的神话，个体命运的翻转。所有人都知道，今天不买房，明天就是小居室，再等下去只剩开放式，这是刻在肌肉记忆里的痛楚。