地产

列治文一家本来由华裔商人拥有的酒店，因受考伊琴部落(Cowichan Tribes)原住民土地裁决影响，原定一笔交易告吹，最后演变为罕有地在法庭上演的拍卖会，当中过程峰回路转，竞价争持激烈，在场目击的律师和地产经纪也感到“精采刺激”。 列治文Versante酒店是一幢楼高14层、有100间客房的豪华精品酒店，位于桥港路(Bridgeport Rd)夹三号路(No. 3 Rd)附近，于2021年开业，内设多间高级餐厅，曾被《福布斯》(Forbes)评为温哥华最新颖的酒店，并于2023年入围卑诗省酒店协会两项大奖的决选名单。 据《Western Investor》报道，Versante酒店的买卖过程，远比许多资深地产律师和经纪曾见证的法院强制拍卖个案更具戏剧性。 去年1月，Fox Island Development Ltd.和Advanced Venture Holdings Co. Ltd.就其与酒店的一项贷款协议纠纷，提出止赎(foreclosure)诉讼。卑诗省最高法院于去年2月底批准了止赎申请，当时酒店的未偿债务达7,970万元，利息仍在累积中。 随后，酒店被法庭勒令放售，业主委托地产公司以9,800万元价格放盘，但最终未能成交。酒店当时的东主为程慕阳(Mo Yeung “Michael” Ching)及其地产公司Sunwins，贷款方其后申请将止赎程序转为接管(receivership)程序，以赋予贷款方更大的控制权。之后，该酒店以未定价的方式重新放售。 及至7月底，有68家公司签署保密协议表示有兴趣，其后有两家提交了报价，其中一家被贷款方和接管方选中，交易接近水到渠成。 然而，该买家于8月18日撤回了报价，理由是法院对考伊琴部落原住民土地的裁决，引发土地所有权的不确定性 (尽管该酒店并非位于裁决的土地范围内)，并成为了全国瞩目的话题。 此后又有一份银码为4,800万元的报价，来自Citation地产控股公司。法庭文件显示，该公司为香港柏卫资本(PACM)的附属机构。他们的报价原定于今年10月24日正式提交法院，但在此前一天，也就是截止报价当天，出现了戏剧性转折，杀出了一个名为Silverport地产公司的程咬金。 法官当即表示，翌日将在庭上举行一场拍卖会，让两家有兴趣的买家即场竞投。 在拍卖会上，相关的地产经纪都列席旁观，有如电影情节，两家公司在不到十分钟内，来回叫价了大约八次，每次出价都提高了10万至50万元。 经过一轮争持，最终决定不再叫价的是Silverport，法官在确认后，宣布Citation投得了购买权。 Colliers国际温哥华商业地产经纪达林(Jennifer Darling)表示，这种场面很罕见，律师们都为此感到兴奋，因为这比平时以密函形式的暗标竞投刺激得多。“在场很多经验老到的破产事务律师也从未见识过这种场面；甚至是我们，也感到有些惊讶。” 商业地产顾问班萨尔(Sunny Bansal)表示：“如果你想看地产界的戏剧，这一出就齐集了所有元素：意想不到的竞投者、紧张刺激的最后关头叫价，以及出乎意料的成交价。法庭变了交易所，进来的律师、贷款人和竞投者，都在拍卖官的带动下加快了节奏。” 该酒店的最终成交价为5,150万元，虽然仍远低于其未偿债务，但比最初提交给法院的报价高出了7%。 图：Versante Hotel  

据Vancouver sun报道，11月3日至14日之间，温哥华Granville Street 以西成交的18套房子成交价格均低于挂牌价格，额度从数万加元到数百万加元不等。 图自：vanvouver sun  比如这栋位于1864 Matthews Ave，始建于1912年的修复类豪宅。5月10日以998万加元的价格挂牌，一个月后撤下。9月22日，再次以750万加元的价格挂牌，并最终于11月6日以650万加元个价格成交。 这一价格比重新挂牌价低了100万加元，比最初要价低了350万加元。这比重新挂牌价低了 100 万加元，比最初的要价更是低了惊人的 350 万加元。 据悉，这栋面积为9100平方英尺的住宅有七间卧室和八间浴室，占地114英尺宽、135英尺深。其评估价值为704.2万加元，去年的房产税为36600加元。   还有这套，位于4698 West 4th Ave。这栋5,578 平方英尺的历史建筑于 11 月 6 日以 270 万加元的价格售出。 该房产于5月25日挂牌出售，要价378.8万加元，后来要价降至319.8万加元。买家最终以比最初要价低110万加元、比修订后价格低50万加元的价格买下这栋房产，最新评估价为357.2万加元。   还有这个，位于2637 West 21st Ave。 这栋二战时期建造的小型平房在市场上挂牌82天后，以298.9万加元的价格售出。它最初的挂牌价为339.9万加元，后来降至334.9万加元，最终成交价比要价低了41万加元。 根据BC省最新评估价，该房产价值340万加元。 那么，怎么看待当下大量独立屋以低于要价的价格成交？ 一位业内人士称，11月温哥华西区的房屋售价低于要价，这并不一定意味着一种趋势正在形成。 据大温哥华房地产经纪人协会（GVR）称，10 月份销售额低于 10 年季节性平均水平。 GVR首席经济学家安德鲁·利斯(Andrew Lis)说：“即使加拿大央行今年10月份第四次下调政策利率，也未能吸引更多买家重返市场。”  但在接受 Postmedia 采访时，利斯指出，有很多因素可能会影响房产的售价高于或低于要价，而且西区房屋售价低于要价与城市其他价格范围或城市其他地区房屋售价低于标价的情况有所不同。 他说：“售价超过 500 万、1000 万、1500 万加元的房产——这与典型的独立式住宅或房产（售价可能在 170 万到 200 万加元左右）的市场截然不同。” “高价位房产的运作基本正常。你可能会看到成交价与要价有很大的偏差，但这毕竟是一个非常非常不同的市场。” 利斯指出，考虑购买特定类型房产背后的动机很重要，例如，一块被重新划分为高密度用地的独立式住宅可能会从开发商那里获得更高的价格。 根据过去十年的数据，所有类型房产的售价与挂牌价之比的十年平均值为 97.7%，这意味着成交价通常约为挂牌价的 97.7%。 他指出：“目前，11 月份的这一数字为 96.8%，与长期平均水平相比并没有太大偏差。” “事实上，房产以低于标价的价格售出是很正常的现象。这实际上是市场正常运作的一部分 “在那些房产售价远高于标价的时期，市场状况非常不正常。” 利斯表示，过去房价高于要价的情况通常出现在库存高、需求低的时期。但现在情况恰恰相反。 而对于那些可能因房产售价低于要价的报道而感到沮丧的卖家来说，下半年情况有所好转。 2025 年上半年，卖家坚持定价，买家也不愿妥协。但利斯指出，虽然下半年销售额并没有真正回升，但卖家更愿意降低要价，或者从更符合当前市场行情的价格点开始。 “市场形势显然已经发生了变化”他说：“房地产市场不像股票市场，它需要很长时间才能调整到预期水平。”  

不少列治文居民正为了土地所有权问题感到焦虑，联邦保守党党领博励治(Pierre Pollivere)和列治文中-马宝选区(Richmond Centre-Marpole) 国会议员区泽光(Chak Au)共同发声，强力捍卫居民土地权，批评自由党政府在2018年种下了今日祸根。 区泽光周六举办一场“选民大会”，主题为“定义未来- 预算、社区安全、考伊琴土地争议和印太伙伴关系”，这些与加拿大国运，以及与民众息息相关的议题，吸引了近百人参与。 除了保守党党领博励治是重量级的出席嘉宾外，大温哥华地区保守党国会议员Tamara Jansen、Marc Dalton和Sukhman Gill也参与会议。 博励治批自由党让人民土地所有权动荡 日前卑诗省法院裁决考伊琴族(Cowichan Tribes)等部落及其后裔拥有列治文市约1846英亩土地所有权，而这片土地上涉及了政府、企业、私人屋主等150个业主的权利。 已经有多个案例称，如今土地所有权归属不明，导致贷款出现障碍、房产价值暴跌。不仅150个业主受影响，列治文其他土地、甚至整个卑诗省土地权都因此处在不确定性中。 卑诗省省长尹大卫 (David Eby) 最近刚宣布任命了一名 “社区联络员 ”，将逐家逐户走访可能受到考伊琴原住民 (Cowichan Aboriginal) 土地所有权裁决影响的居民。 这个争议始末究竟谁该负最大责任？博励治称：“联邦自由党政府是错误的始作俑者。” 他说，长久以来，fee-simple title(永久业权)本来就是无须质疑和被动摇的概念，但是自由党在2018年时对《原住民土地管理法》进行了预算和修订，让原住民在土地所有权上拥有更多的话语权，衍生出至今的纷争。 他批评联邦自由党政府不捍卫民众土地所有权。他强调 fee-simple title (永久业权，或称完全所有权) 应高于一切，一旦生效，自然将令原住民所有权失效(extinguish)。他和保守党坚决捍卫私人土地所有权的立场。 博励治批预算案令加拿大更贫穷 针对卡尼政府最新公布的预算案，博励治批评这是一个赤字大幅膨胀的预算，不仅将进一步令通货膨胀恶化，也将祸及子孙。 他说：“本财年最新赤字高达780亿元，债务变得越来越多。联邦一年收到的商品服务税(GST)约450亿元，而一年的国债利息支出就高达460亿元，新预算将使一年利息费暴增至500亿元以上，这比我们的医疗拨款都还要多。” 他称民众最关心的是生活成本过高问题，因此保守党的财政计划是削减不必要的税项、还富于民。“我们都说食物贵得不得了，不是因为食物生产不够，是因为生产成本中有太多『隐藏税』，无论是碳税、运输税等，都让送上桌的食物变得昂贵无比。” 博励治：卡尼已经没有手肘了 加拿大和中国的关系按下了重启键，上个月底在韩国庆州亚太经合组织（APEC）峰会期间，总理卡尼和中国国家主席习近平会面，习近平并当场邀请卡尼访问中国。 提到加中两国关系的发展，博励治称卡尼对美国总统川普很早就低头服软了，“他不是手肘向下，而是根本没有手肘了。” 他忧虑卡尼和中国交往谈判时也会出现同样情况。“因为卡尼个人的利益就和美国与中国有很深的联系。” 有民众关心中国政权威胁，也认为中国政权和中国人要分得清楚。博励治则顺势提到前国会议员赵锦荣和保守党最早就力推《外国代理人注册法案》，就是希望让政府接受外国说客的游说行为能更透明。他批自由党尽管后来通过了《外国影响力透明度和问责法案》，但迟迟不愿落实“外国代理人登记处”，质疑自由党“究竟在隐藏甚么？” 区泽光：加速外国认证  让移民才能得以发挥 尽管有很多新移民抵达加拿大，却落于找不到专业工作的窘境。区泽光说：“我最近碰到一个在香港担任急诊室医生的移民，来到加拿大后只能在餐厅当厨师。” 区泽光和博励治都强调加速对外国学经历认证流程、强化语言与专业再培训计划，让具有专业的移民人才顺利融入加拿大职场，缓解包括医护在内的一些专业领域的缺工危机。

在Main街天车站附近，有计划建设超过400套新的租赁住房、一个大型超市、多个零售空间以及一个公共广场。   该计划包括两座住宅塔楼，一座28层，另一座36层，两座塔由一座8层的大厅相连。塔楼将提供约470套租赁住房，其中20%的房源将低于市场价格。 这些住房将位于4700平方英尺的底层零售空间之上，二楼则设有一个26000平方英尺的超市，以及约50550平方英尺的办公或医疗实验室空间。 整个综合体的西南角将建有一个5320平方英尺的公共广场，进一步丰富附近已有的桑顿公园绿地。 这些计划符合市府和省政府提供工作租赁住房的目标，以便为即将开业的圣保罗医院的员工提供宿舍，同时也在考虑配置带家具的租赁套房。 “我们的提案旨在为该地区未来的医院社区提供亟需的租赁住房，以满足工作人员和前来就诊的患者的需要，以及提供医疗办公空间和零售服务，”GWL副总裁Geoff Heu在去年首次提交申请时表示。 “我们的愿景是与圣保罗医院及其多元化人群的需求相辅相成。” 申请文件指出，建筑的设计考虑了修改后的视线锥高度，靠近快速交通线路，并与位于伉错溪平地区域的其他塔楼风格相匹配。

2025年初的一个雪天，安省士嘉堡的居民Yvonne Morrish返回家里时，发现自己家的大门锁被换了，门上还贴着一张通告：鉴于她有一次按揭款没还上，RiverRock抵押贷款投资公司依据法律收回了该套房产。 这位在这里住了几十年、靠着自己养育孩子的母亲，瞧见门锁被换的刹那，彻底崩溃了，她说：那种感觉就跟经历了一回死亡似的，为一件没法再改变的事儿伤心。 Morrish长久地饱受健康问题的烦扰，于过去的15年岁月里，她多次把自住的房子抵押出去贷款，试图开办小型买卖，但最终皆以失败结束。 2022年，她转而投向RiverRock，这是一家由投资者集资运作、专门为无法从银行获得贷款的人提供资金的私人抵押贷款公司。 2024年12月，她未能及时支付当月约$6200元的月供，结果出了大问题，RiverRock 迅即启动“强制出售（power of sale）”程序，称房屋“遭到遗弃”，还替换了门锁。 Morrish感到震惊：我晓得那是我的责任，然而这件事几乎把我命都搭上了。 程序合法，却让人徒感无力 RiverRock总裁Nick Kyprianou拒绝就个案进行探讨，但证实Morrish的确漏付了一次款项。 抵押贷款属于最简单的合同类型，若启动法律程序，表明没支付款项，也未达成解决方案。 公司始终按照法律程序行事，且宣称必要时会为借款人安排搬家、找到住处，甚至为其支付首月与末月房租。“我们一直都按程序办事！”他说。 后来在律师的帮助下，Morrish又重新进入了自己被换锁的房子。她的地产经纪人猜出了贷款公司安装的新密码锁的密码。律师告诉她，只要她仍然住在屋里，法律上这栋房子就不能被认定为“被遗弃的房产”。 案件预计下个月开庭，根据法庭文件，截至今年1月，Morrish欠下约为$79.2万元的债务（含利息和相关费用），如今这一数字已进一步上升。 强制出售潮席卷GTA：从罕有过渡成普遍 Realosophy Realty总裁John Pasalis给出的MLS数据显示，2025年前九个月，士嘉堡北部Highland Creek社区，强制出售的比例达到9.9%这么高，近乎每10套住房就有1套遭到强制出售。 Pasalis表示，过去这种现象极为少见，如今在多伦多快达到1%了，郊区的情况更糟糕。 他统计发现：其中，Highland Creek位居首位；其次是Pickering西岸（West Shore），比例约4.9%；Brock的Beaverton社区为4.5%；Stouffville约1.52%；Oshawa为1.42%；Brampton为1.38%；Milton则约0.94%。 Pasalis宣称，这一趋势源自疫情后房价下跌以及高利率续约的双重压力，尤其是那些在疫情期间高价入场的投资者。 Brampton尤为脆弱，很多人那时买房是为了当作学生公寓，然而联邦政府限制留学生人数后，市场几乎垮掉了。 房贷违约率攀升，经济压力正慢慢扩散开去 来自征信机构Equifax的数据表明，安省房贷逾期比例已攀升到2012年以来的最高水平。 几家核心银行的房贷逾期率均明显上涨：BMO 从 0.15% 上升到 0.37%，Scotiabank 从 0.14% 升至 0.25%，CIBC 则由 0.17% 增至 0.36%。 而在西岸情况同样不容乐观。根据Equifax Canada最新报告，截至2025年第二季度，BC省（包括温哥华地区）的90天以上房贷逾期余额率为0.19%，较年初上升约33%。 这意味着，即便是在被视为加拿大房市最具抗风险能力的温哥华，越来越多的房主也开始感受到高利率与生活成本双重挤压的压力。 Royal LePage Terrequity Realty经纪及贷款顾问Jonathan Alphonso说道，他几乎每天都会接到来自房主的求助电话。 人们宁可让信用卡及汽车贷款大量堆积，也会拼命避免房贷出现违约。 主流银行一般要等三个月才启动程序，私人贷款机构或许两周内就会收房。 Morrish形容“失去房子就像失去生命”；而RiverRock总裁Kyprianou也认同这种感受，他认为房主在失去房屋的过程中，往往会经历类似“哀悼的五个阶段”：不承认事实、愤怒难平、讨价商量、心情忧郁与最终接纳。房主需要尽快接受现实，这样才能及时处理房屋、减少损失。 Pasalis解释说，部分社区的样本量太小，强制出售比例看上去可能偏高，但那只是冰山一角。 事实上，在每1000套被强制卖出的房屋背后，还有两三千户家庭正拖欠房贷，试图通过自行出售来避免走到那一步。 对许多房主来说，这不是孤立的悲剧，而是当下房市困境的一面镜子，高利率让续贷成本急剧攀升、房价下探造成房屋净值丧失、私人贷款市场的监管力度欠佳以及由于租赁需求下滑，投资性买盘被“反噬”。 “我知道那只是房子，但这里是我的家” Morrish的家依然温馨。墙面是深色的，厨房明亮整洁，阳光从天窗落下，几只鸟儿在屋里自由飞来飞去。 她说：“我知晓那只是房子而已，可这里记录了太多回忆。” 衣橱门上依旧留着孩子成长的痕迹，泳池里有落叶漂着，修复的费用她现在无力承担。 “我心里挺羞愧的，但我想跟大家说，我不是唯一一个落到这境地的人。”