地产

随着加拿大央行本月宣布降息，一些经济学家认为加拿大房地产市场将发生转折，很多人认为降息将重振市场。这一理论对卖家来说是正确的，但加拿大的一家银行并不认为它会带动许多新买家。     BMO 的一项新分析认为，加拿大央行 (BoC) 降息可能会提振市场情绪，但不会带来太大的负担能力缓解。短期内，他们认为市场受到库存激增和缺乏承受能力的限制。   BMO 高级经济学家 Robert Kavcic 解释说："大多数市场参与者一直在热切地等待这次降息，而且既然本次利率周期的峰值很可能已经确定，心理上肯定会受到提振。"   Kavcic 补充道，"但与此同时，当大多数借款人已经转向较低的固定利率抵押贷款时，将可变利率从 23 年高点下调 25 个基点并不能带来真正的缓解。"   隔夜利率只直接影响浮动利率抵押贷款的成本。固定利率抵押贷款与类似期限的债券一样，价格已经便宜很多。他指出，固定利率抵押贷款利息提供了约 125 个基点（bps）的价值。购房者已经在使用更便宜的贷款。   BMO 指出，监管数据显示，大部分新增贷款都是固定利率贷款，尤其是 5 年期贷款。相比之下，他们发现过去 12 个月的新增贷款中只有 10% 是浮动利率贷款。     Kavcic 解释道："......如果市场目前主要以固定利率运行，那么本周的走势即使确实提供了心理上的提振，也不会太大改变计算结果"。   低利率可以比价格调整更快地降低融资成本，从而有助于刺激购买。传统上，降息应该有助于提振需求，或者至少消除一些摩擦。这次情况可能并非如此，因为负担能力已经达到了降息几乎没有影响的程度。   该银行表示：“尽管房价有所调整，而且最近固定抵押贷款利率有所下降，但负担能力仍然紧张。”   根据他们的计算，要恢复到大流行前的负担能力，需要抵押贷款利率降至 4% 以下，房价再下降 12%，收入需要增加到足以弥补这两者的差额，或者以上所有因素的结合发生。   上个月，多伦多和温哥华的房屋销售量分别下降了约 20%，而库存却大幅上升。大量卖家在上市前一直在等待利率回落，这有助于支撑价格。然而，如果买家不尽快回归，可能会对市场造成下行压力。   Kavcic 解释说：“我们的观点是，不断增加的库存和几乎没有实际的抵押贷款利率减免将阻碍市场在现阶段真正起飞。”

加拿大央行四年多来首次降息，最新民意调查显示，央行降息不足以帮助大多数因高借贷成本而感到无力购房的潜在购房者。63%的受访者说会继续观望。 图源：51找房   在加拿大央行6月5日降息25个基点后，益普索（ Ipsos）为Global News独家进行的民意调查显示，人们对住房负担能力的悲观情绪依然存在。 央行的基准利率是影响住房成本的关键因素，它影响加拿大人能够获得的抵押贷款规模和每月支付的金额。 图源：globalnews 超过六成的受访者（63%）表示，由于利率过高，他们将继续观望房地产市场。6月7日至10日期间，超过1,000名18岁及以上的加拿大人接受了益普索在线调查。 在那些没有房产的人中，约有6%的人表示，利率下降不到一个百分点，他们就会考虑买房。四分之一的人表示，他们需要看到利率下降1到3.99个百分点才能进入市场，而10%的人表示，他们需要利率大幅下降，才能拥有自己的房产。 约有45%的人认为无论利率下降多少，他们都买不起房子。 大多数加拿大人（78%）表示，现在在加拿大拥有房产只是富人的专利，这与4月份类似民意调查中的80%相比略有下降。 六成受访者（62%）表示，他们已经放弃拥有一套房子，这一比例也比4月份的72%有所下降。 图源：globalnews 尽管加拿大央行上周启动了宽松周期，并暗示今年可能会进一步降息，但利率仍然处于高位。 在目前拥有房产的人中，三分之一的人表示，他们担心由于高贷款利率而无法保住自己的房子。 三分之二（67%）的加拿大贷款人表示，如果他们今年要续借或申请新贷款，他们会选择固定利率。约30%的人会选择浮动利率。 加拿大央行将于7月24日公布下一次利率决定。      

近日，温哥华一对夫妇向不列颠哥伦比亚省最高法院提起诉讼，诉讼关键问题是：建筑物上空的空域归谁所有？ 据《温哥华太阳报》6月10日报道，温哥华夫妇大卫-贝克沃（David Beckow）和苏珊娜-凯莱特（Susannah Kellet）对StreetSide 开发公司提起诉讼，该公司开发了一个名为贝利（Bailey）的六层公寓项目，毗邻他们位于温哥华莱利公园（Riley Park）社区的房产。 诉讼称，“起重机已多次连续数小时处于摆动或悬挂状态”，距离他们的房产约 15 米，“这有相当大的安全风险，让居民产生焦虑，且干扰原告享用其住宅”。 法斯肯律师事务所在其网站上对该案的评论称，不列颠哥伦比亚省最高法院 2020 年对另一起案件的判决认定，起重机进入另一处房产的领空属于非法侵入，在该案中，起重机在邻居家上空的移动 “造成了无法弥补的伤害风险”。 “权衡利弊后，我们倾向于对无视建筑起重机通过邻居领空的许可时间的业主下达禁令。” 在 2020 年的案例中，开发商辩称这些限制措施使其付出了额外的成本，但判决指出： “法院不会仅以方便或节省成本为由，原谅对邻近物业领空的侵犯”。 在最新的诉讼中，Beckow 和 Kellett 表示，他们多次试图联系 StreetSide，讨论他们的安全问题，并在 5 月初要求起重机在不使用时不得留在他们的物业上空，他们还提出了关于起重机使用的其他协议。 5月中旬，StreetSide 公司提供了一份协议草案，但这对夫妇第二天就把草案退了回来，并作部分修改，包括支付许可协议的费用。 几天后，StreetSide 承认侵犯了他们的房产，并 “将继续这样做”。 一周后，这对夫妇说，显然双方无法达成协议，StreetSide 公司将继续以 “危险的方式 ”操作起重机，“造成滋扰，并侵犯土地上方的领空”。 ”起重机的运行不是偶然发生的小事。” 诉状称，StreetSide 公司的行为 “完全无视并公然侵犯了 ”他们的财产权，并警告说，如果起重机伤害或损坏了任何人或任何东西，开发商将承担损害赔偿责任。 该诉讼要求宣布非法入侵，下令阻止开发商实施滋扰行为，并要求对非法入侵和滋扰行为进行损害赔偿，以及惩罚性赔偿。 诉状称，他们 “有权享受自己的房产，不受他人的无理干扰”。 这些指控尚未在法庭上得到证实。 截止发稿前，要求发表评论的留言未得到回复。

如果你六个月前遇到38岁的Chris Ramlackhan，他会告诉你生活很好。他最近刚升职，计划与女朋友的未来，并期待搬入他已经支付首付款但仍在建设中的士嘉堡新公寓。 “我当时有很多事情要做，我爱我的生活。”他在Speakers Corner上说。 但在二月，他的生活发生了重大转折。                                            图源：citynews “据我记得，我开始发烧并出现严重的头痛，我在没有好转的情况下被紧急送到ICU。”Ramlackhan在病床上说道。 这是他记得的全部内容。在到达医院后，他失去了意识。 “据我所知，我只有两小时的生命。我不知怎么感染了病毒，导致败血症。他们后来解释说这是血液感染，但他们甚至不知道我是怎么感染的。可能是任何事情引起的，也许是剃须。他们真的不知道。” 虽然医生们挽救了他的生命，但他们不得不切除他的四肢。 “血液没有流到我的四肢，所以他们最后截去了我两条腿，几乎到膝盖。我失去了双臂和双手。” Ramlackhan目前仍在医院接受治疗，但他的生活已经永远改变。现在失去四肢的他，不确定是否还能工作，并担心出院后能否负担得起假肢和家庭护理费用。 事情变得更加复杂的是，他在士嘉堡的K-Square开发项目中签署了购房合同，这个项目由Kingdom Development公司开发。他已经支付了首付款，但尚未入住或获得抵押贷款。 “我们还没有正式交房，但我每月支付3200加元的费用，加上我已经支付的超过9万加元的首付款。”他说。“我们查看了合同，发现没有条款能让我因为目前的情况退出合同。” 但Ramlackhan在继续康复的过程中面临更多账单，需要这笔钱。他的家人联系了Speakers Corner，希望我们能调查他的情况。 “我儿子一向非常独立，从不向任何人求助，”他的母亲Sue说道。“他不是那种会寻找捷径的人。他为这套公寓储蓄了多年，但现在我们不知道未来会怎样。” 几周前，Speakers Corner联系了Kingdom Development。我们向他们发送了 Ramlackhan在病床上的照片，这是他们之前没有见过的，并与他们的高管团队会面。 “看到照片并听到他的故事后，我们立刻对这个人产生了同情，”Kingdom Development副总裁Ali Mehrdana说。“我们将他的情况汇报给公司所有者，看看如何能在未来帮助他。” Mehrdana表示，公司老板很快就做出了决定。 “他甚至没多想就说，‘让我们尽一切可能帮助这个人。’” 他们不仅让Ramlackhan退出了合同，还退还了他支付的款项。虽然从法律上讲他们没有义务这样做，但公司表示其使命是将人放在利润之前。 “这是一个非常独特的情况，一个人可能无法工作并且不能支付他在合同上有义务支付的费用。但我们退后一步，看到了这个极端情况。我们必须为他做点什么。” 在得知消息后，Speakers Corner与Ramlackhan进行了交谈。 “我看着我的女朋友说，‘哦，天哪，他们把我的押金退给我了。’这就像是肩上的一块大石头被搬开了，感觉如释重负，”他说。“这一切都要感谢CityNews联系了公寓公司。事实上，Kingdom Development做了他们不必做的事情。他们本可以坚持让我遵守合同，从法律上讲我是必须遵守的，但他们真的听取了我的情况。” Ramlackhan和他的家人向Kingdom Development发送了一封表示感谢的电子邮件。 “你们决定退还定金，为我们提供了极大的帮助。你们的同情和灵活性让我们非常感激。我们无法用言语表达对你们关心我们情况的感激之情。愿上帝保佑你们所有人。”邮件中写道。 Speakers Corner把这封邮件给Mehrdana看，这是他第一次看到。 “这就是生活的意义所在。没错，我们是一个企业，赚钱是其中一方面，但在这个特殊情况下，人道主义远比财务方面重要和有意义得多。”Mehrdana说。 尽管Ramlackhan的情况非常特殊，但这不是Kingdom Development第一次帮助有需要的客户。在Ramlackhan购买公寓的同一个开发项目中，另一位购房者有特殊需要，Kingdom Development为其改造了整个公寓，而且没有额外收费。 “我们花了接近3万加元，没有向那个人要一分钱。”Mehrdana补充道。 Kingdom Development在2018年凭借K-Square大楼进入多伦多公寓市场，今年计划再建2500个单元。Mehrdana表示，这样的案例证明了他们与众不同的做事方式。 “这源于公司真诚的愿望，成为一个以客户为中心的企业，”Mehrdana说。“是的，我们必须赚钱，但不能以像克里斯这样的人的利益为代价，他无辜地遭受了这种可怕的疾病。” “很多时候，人们会说，‘那太糟了，’”Ramlackhan补充道。“但他们没有对我说‘这是你的问题，不是我们的。’他们在我需要的时候伸出了援手，我真的很感激Kingdom所做的一切。”

《先驱太阳报》6月9日报道，Terry Talarico及其未婚夫Monique Chetcuti在20岁出头时就买了他们的第3套房，且没有得到父母的任何经济援助。 报道中称，这两人都有两份工作，他们的主业是在两家不同的Woolies门店担任经理和助理经理，副业是在周末和夜班担任残疾人支持工作者。 虽然他们放弃了在一起的时间转而努力工作，但他们希望能在未来的时间获得回报。 Talarico表示：“我想说的是，如果你想取得成功，就必须为未来做出牺牲。” Terry Talarico和Monique Chetcuti（图片来源：《先驱太阳报》） 多年来，他一直与母亲及3兄弟住在出租屋里。2022年，他和Chetcuti在墨尔北区买了第一套房，他们现在就住在这里。 他们刚刚将Fraser Rise的房产租了出去，又在Ballarat买了一块地，计划在这里建造一处投资房产。 Talarico和Chetcuti向墨尔本Eda Property的创始人Anissa Cavallo寻求建议，后者经常帮助首次置业者和想要“投租”的人。 （图片来源：《先驱太阳报》） 与Z世代合作意味着要教他们如何存钱，通常是5位数的存款，以及如何提高偿还住房贷款的能力。 Cavallo表示：“如果你没有这两样东西，就需要少花钱和/或多赚钱。” 除非已经有足够的收入和储蓄，否则她的许多客户都会开始存钱并找一份副业，如拼车、快递、送餐或零售。 （图片来源：《先驱太阳报》） Advantage Property Consulting的Frank Valentic表示，许多年轻购房者不知道他们可以申请Victorian Homebuyer Fund，符合条件的购房者在墨尔本或Geelong买95万澳元的房产，或在偏远地区购买70万澳元的房产时，州政府将出资房价的25%。 他还建议，以65万澳元或更低的价格购买第一套房，以避免缴纳印花税。 另一个建议是尽可能长时间的与父母或家人住在一起以节省开支，而非租房。

卑诗省法律规定，在某些情况下，房东可将租金提高到允许的限额以上，包括营运费用的大幅增加，但一位房东提出增加租金20%以上的申请，却因未能提供上涨或经审计的证据，被省住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch，RTB）驳回。 据V.I.A.报道，卑诗省一名房东试图将租户的租金上涨20%以上，亦即增加400多元，但因证据不足而被拒绝。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 房东称，由于营运费用大幅增加，向省住宅租务审裁处申请解决争议，要求在允许的年度限额之上额外增加租金20%以上。 根据卑诗省法律，在某些情况下，房东可能会将租金提高到允许的限额以上，包括营运费用的大幅增加。 根据RTB文件，涉事租约于2017年10月15日开始，月租金为1,600元。房东称，在过去很多年都未将租金提高到允许的限额以上，因为他们认为仍然能赚取利润。但在过去几年间，营运费用已经超过了租金收入，房东表示，该租金还包括水电费，而这些费用均大幅上涨。 房东于2024年1月7日，向房客发出租金上涨400元的通知，但房客拒绝签字，只同意按照省政府2023年核准的租金上涨2%的标准。 房东建议的加价幅度高达20.2%，加上允许的2%加价，增幅总计22.2%。 业主解释，该物业面积为1,104平方呎，位于一栋设有商业单位（餐厅）的大楼内，二楼有出租单位。2022年12月，该楼消防洒水系统结冰，当它解冻时，水管破裂导致出租单位遭损坏。在水管爆裂维修期间，租户并没有居住在该单位，也没有支付租金。 房东表示，该单位的总租金收入最近3年稳定在19,302.95元，而根据房东的申请，营业费用净增加额为13,664.52元。 房东表示，如果不大幅上涨租金，2022年至2023年的地税上涨116%是「难以克服的」。其中还包括2021年至2022年未经审计的损益，强调增加了多项费用，包括维修和保养、电话和互联网、管理费等。 房东也指出，卑诗省的出租房产包括公用事业在内的市场成本，往往在建议的上涨范围内。他们提供了一个例子，其中一间包括水电费的一卧室租金为每月1,900元，而另一间不包括水电费的一卧室租金为每月1,200元。 RTB则表示，房东必须提交经过审计或认证的财务报表。在这种情况下，他们只提供了未经审计的损益表。 《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)的政策指南37D，也要求房东在要求租金涨幅超过允许限额之前，每年增加的租金应反映「通常逐年上升的营运成本」。 由于房东未能提出任何年度租金上涨或提交经审计的证据，RTB于3月24日拒绝了该申请。 图：Getty Images   

渥太华一批新业主在单位成交几个月后收到巨额税单大吃一惊，事源旧业主未按新出台的空置税规定申报，以致相关物业的地税(Property Tax)大增数千元。 有意置业的加格农(Nicholas Gagnon)在一次地产拍卖购得尼比恩(Nepean)一个物业。有关交易于2月完成，他目前正忙于处理卖家失误的后果。 加格农说，“我们感到非常震惊，我们从未想过要支付这笔空置税。” 有相同遭遇的皮克(Rolando Pirker)则于3月购入一个物业，他于周一收到地税税单，打开一看惊讶地发现税金金额较其估计高出一倍，当中包括空置税金达3,670元。   他怀疑旧业主在填写申报表时犯错，无法确认该物业在交易之前一年是否有人居住。但不管原因为何，他不明白为什么现在这一切都要他承担责任。 不过，市府表示，这是他的问题。根据市府网页解释有关计划称，买家应尽职调查，以确保他们购买的物业没有欠税，因为所有未缴付的税款在交易后将由买家负责。 渥太华市副财务长穆胡尼(Joseph Muhuni)指，空置税的运作方式类似地税，有关税金跟物业挂钩，而不是业主，当市府推出该税项时，它已致函负责楼宇买卖的律师事务所，建议他们确保无论任何一种情况，均进行充分披露并进行尽职调查，无论该物业被宣布空置还是有人居住，确保买家了解该物业于前一年被申报空置还是有人居住。 情况可能会变得复杂，空置税申报截止日期原定是3月中旬，但最后期限延至4月30日。若物业在1月1日后但在获延长的截止日期之前完成成交，应由卖方提交申报表。 因应空置税尚属新项目，Mann Lawyers房地产律师霍根(Shannon Hogan)认为，若有人在今年很早时间购买物业，即在上一年空置税申报到期之前，卖家可能不会填写有关申报表，而当最后限期届满，当局征收有关税金时，买家才大吃一惊。 霍根指，律师通常会查看地税税单并确保卖家支付有关税金，但这可能不足以缴付空置税。她称，买方律师应要求税务证明或其他明确的确认书，这样就不会出现错漏，随着地产经纪开始在买卖协议中顾及空置税，让买家获额外保障，其中可以包括一份宣誓声明，确认卖方已提交空置税申报表，甚至还包括一份索赔声明，订明若出现任何问题，责任由卖方而非买方承担。 加格农称，他现在厘清地税税单上为何增加了4,800元税金，事源卖方声称，原业主去世后可豁免空置税，但事实证明他们实际不符合资格，因为该物业已空置5年。 他说，其律师正着手处理问题，可能就此提出诉讼，也可以通过产权保险来弥补，但加格农认为这不是解决问题的好方法，因为这会增加其他人的产权保险费用。 至于皮克，他确认税单上的3,670元款项源于一个错误，前业主选择错误年份作为2023年租约开始的年份，其律师现已经卖方律师联络市府，并获悉市府已承认错误并作出纠正。 他说，整件事令人困扰，他目前不打算缴付该笔空置，但他不确定在没有正式上诉的情况下，这笔税款是否真的获撤消。 Aaron Zhang, Local Journalism Initiative Reporter

温哥华开发商在高利率环境下取消抵押品赎回权的情况正不断出现，超过历次房地产衰退时期，对于缺乏经验或不熟悉温哥华开发过程往往十分漫长的公司来说尤其如此。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加卫人寿（Great-West Life，GWL）的房地产部门想买下温哥华市中心洛逊街(Robson Street)的这块地已经有一段时间了，所以当他们听说这块土地已经丧失抵押品赎回权时，便毫不犹豫地采取行动，买下洛逊街1555号的地块。■ 洛逊街1555号 该地块由Vivagrand Developments营运的一家编号公司拥有，作为止赎程序的一部分，法院下令将土地出售。Vivagrand本已获批在该幅地上开发一幢28层公寓大楼，但GWL将提交一份新的租赁大楼计划。 Vivagrand（现称为Align Properties）也拖欠了市中心西端区（West End）另一处地块的贷款，那是一幢位于戴维街(Davie St)1485号的四层公寓楼。 ■ 戴维街1485号 GWL Realty Advisors加拿大西部开发部副总裁Geoff Heu表示，该公司追踪洛逊街地块已经很长时间，他们目前计划在该地块的两座塔楼上建造400个出租单位，零售面积达40,000平方呎。该地靠近GWL的另一个项目，即已竣工的Chronicle租赁大楼，共有128个单位，最近的收购是GWL沿着洛逊街扩张计划的一部分。 Heu称，目前投资环境下对“规模较大的成熟开发商就没有问题”，因为他们资本雄厚，并且有自己的品牌需要保护，并指出，导致止赎现象，与新开发商经验不足有关。 对于缺乏经验或不熟悉温哥华通常漫长的开发流程的公司来说，在目前利率环境下，取消抵押品赎回权的情况不断出现，这对公司来说太具有挑战性。 它揭示了市场上许多渴望轻松获利的参与者，并没有为市场下行周期做好准备。有些人更感兴趣的是作为投资的房地产，而不是用于建设的土地，因此他们只是持有房地产，升息对中小投资者的打击很大。 有些公司设法在遇到麻烦之前将他们的专案通过重新分区，甚至进入开发许可证申请阶段，通常，这些项目（有时是空置土地或涉及单户住宅的组合）的收入并不足以支付持有成本。 取消抵押品赎回权的趋势仍很长 行业专家发现，鲜为人知且规模较小的开发商取消抵押品赎回权的数量前所未有，而且他们认为这种趋势不会很快得到遏制。 高力国际副总裁哈特（Buck Hart）和高级助理达林（Jennifer Darling）近几个月来一直在处理大量取消抵押品赎回权的销售问题，他们在卑诗省列治文拥有3处丧失抵押品赎回权的挂牌房产，其中两处房产已经开始建设。 哈特指，93年、97年、2008年和2018年是周期的顶峰，“在每个周期之后，都会出现衰退，就像现在一样，”他还指出，“现在市场上取消抵押品赎回权的数量比任何一个高峰之后的数量都要多。” 达林则表示，许多项目的“预估”（即初始成本和收入预测）已经严重扭曲，她认为取消抵押品赎回权的趋势并没有减弱，“预计跑道会更长”，即使利率开始下降也于事无补。 今年初，哈罗-瑟洛街专案(Haro-Thurlow Street Project)在哈罗街1045号建造一幢55层塔楼的计划进入破产管理程序，在此之前还有其他几座塔楼，但麻烦的第一个迹像是去年出现，规模较大的开发商Coromandel Properties已申请债权人保护，债务达7亿元，哈特称之为“经典例子”。 ■ 哈罗街1045号 “有一家公司拥有十多个地块并建立了一些（专案），但其中许多专案甚至从未真正开始开发过程。他们只是占据了一块好地，有一些绝佳土地。但是，当事情发生转变时，你知道，如果你拥有十几幅地却没有现金流，那是无法持续很长时间的。当利率上升时，在一年内翻两番时，你就会陷入麻烦，也就是说，我认为，这是我们今天看到的许多问题的根源。” 他说，投资人几十年前就开始改变这种情况。 “我从1985年开始涉足房地产，当时我们刚走出可怕的80年代初期。有些人会告诉你，我们现在的感受和那个时期有些相似之处。” 他说，到1997年，许多海外买家涌入大温，购买土地并支付许多本地人认为不可持续的价格，与此同时，本地人则纷纷前往多伦多或前往美国、西雅图，然后前往沙漠中的亚利桑那州进入Dallas，并进行建设，有很多温哥华开发商在美国非常活跃，“他们中的一些人会告诉你，他们去那里的原因，是因为他们不想与那些在温哥华购房的群体竞争。” 经验丰富、成熟的开发商通常拥有包含创收房产（例如出租房产）的投资组合，以帮助他们度过经济低迷时期，而那些遇到麻烦的人没有这样的缓冲能力。 达林表示：“许多成熟的本地开发商除了开发地块之外，还拥有创收投资组合，这在市场利率和其他因素发生变化时肯定会有所帮助。” 没有真正做与开发相关的事情 Tera Development的共同所有人黄先生（Tom Huang）表示，一些规模较小的开发商将拥有第二次或第三次抵押贷款，有时私人贷款人会接管该房产并持有它，直到市场再次回升。 黄先生说，像许多小企业一样，开发公司来来去去，“很多我们戏称为他们‘炒股者’的人”，他们会创立一家名为“某某开发”的公司，使其听起来更合法一点，但并非真的做开发，“他们购买、等待、翻炒，但并没有真正做任何与开发相关的事情。” 那些进行重新分区的人通常会最大限度地扩大面积，以使房产更有价值。他说，这可能会导致空间利用变得奇怪，例如对居民无用的走廊，而不是有效利用空间，甚至可能减少面积。 经济低迷意味着公寓开发商已转向租赁项目，这些项目得到了政府融资的帮助。刚从亚洲回来的温哥华开发商和行销人员陈先生（Jacky Chan）表示，他在那里会见了大型开发商、基金经理和政府，帮助将租赁住房的资金引入加拿大，因为加拿大的租赁需求比其他国家更强劲。 他说，他公司的律师目前正在处理10宗丧失抵押品赎回权的案件，但这甚至不是他的专长。他指出，利率上升和中国房地产市场低迷的“双重打击”对温哥华产生了直接影响。 他在谈到中国房地产市场时说道，“在这样的大规模崩盘中，没有人能够为其他人提供保障——他们都陷入了现金短缺，这是多米诺骨牌效应。” “第二件事是人们谈论经验不足的开发商或资本较少的开发商。是的，这确实有一定道理，但许多开发商已经做了很多工作，可能是在亚洲或全球。……所以，他们在技术上并不是缺乏经验，而是对加拿大开发周期和行业中的官僚体系和政策如何运作不熟悉，这增加了这些开发商的负担。” 图：Getty Images/CBRE

最近，温哥华的Airbnb房东帕特里克·鲍德温（Patrick Baldwin）摊上事了，他因为没有短期租赁业务许可证，被狠罚了6000加元。这事儿一下子引起了不小的轰动。 事情的起因要从去年9月说起。当时，温哥华市议会决定将短期租赁许可证的费用从109加元涨到1000加元，这一涨价幅度让不少房东大呼吃不消。 鲍德温也是其中之一，他对这项政策公开表达了不满，还因此在社交媒体上成为了众矢之的。 温哥华市政府表示，在去年9月29日、10月1日和10月22日，他们有“合理的理由相信”鲍德温和他的妻子在没有许可证的情况下提供短期租赁服务。 因为鲍德温没有按时支付罚款，今年4月，这对夫妇收到了法院的传票。 最终，鲍德温选择认罪，并在5月28日支付了总计6000加元的罚款，每张罚单2000加元。同时，市政府撤销了对他妻子的指控。目前，鲍德温在Airbnb上的房源只接受30天或更长时间的租赁，因此不再需要短期租赁营业执照。 短期租赁为房东提供了不少收入，尤其是在温哥华这种房租高昂的地方，短租对不少人来说是个不错的选择。 不过，随着越来越多的房源被用作短租，长期住房的供应量就减少了，结果导致本来就很高的房价和房租进一步上涨，给本地居民带来了很大的生活压力。 为了应对这个问题，温哥华市从2018年起实施了严格的短期租赁条例。根据这些条例，违规的短期租赁可能会被罚款250到10000加元不等。 鲍德温的案例正是这一条例下的最新执法行动。除此之外，BC省也在今年5月1日出台了新的立法，进一步限制短期租赁。 新法规定，业主只能在其主要住所进行短期出租，而且连续出租时间不得超过90天。温哥华市的规定得到了省级法规的支持，这意味着未来对短期租赁的管理只会越来越严格。 鲍德温的遭遇引发了很多讨论。一些人认为他只是个想增加收入的小业主，不该成为严厉政策的牺牲品。 鲍德温自己也表示，那些在主要住所内出租套房的房东不是问题的根源，真正的问题是那些“Airbnb投资者”——他们大量购置房产用于短租，进一步挤压了本地居民的住房空间。 不过，也有不少人支持市政府的做法，认为这是保障城市长期住房供应的必要手段。毕竟，短期租赁的泛滥确实让许多居民无房可租，甚至被迫搬离他们熟悉的社区。 根据温哥华市政府网站的数据，目前该市有4526个活跃的短期租赁房源。尽管市政府和省政府采取了一系列措施，但要在满足游客住宿需求和保障居民长期住房供应之间找到平衡，依然是个难题。 未来，随着法规的不断完善和执法力度的加大，短期租赁市场可能会迎来进一步的调整。 对于像鲍德温这样的房东来说，如何在合法合规的前提下出租房屋，将成为他们需要重点考虑的问题。

根据一份新报告显示，加拿大 5 月份平均租金超过 2,200 元，创下历史新高。 由Rentals.ca 和 Urbanation于周四发布的报告发现，5 月份所有住宅租金的平均每月要价同比上涨 9.3%，达到 2,202 元。 温哥华继续位居全国首位，一居室租金要价最高，为 2,671 加元，其次是不列颠哥伦比亚省本拿比的 2,545 加元，多伦多的 2,479 加元和安大略省密西沙加的 2,339 加元。 在该国其他地区，类似设备的售价在纽芬兰省圣约翰为 955 元，在阿尔伯塔省麦克默里堡为 1,242 元，在萨斯喀彻温省萨斯卡通为 1,258 元。 自 2023 年 5 月以来，温哥华和多伦多的租金略有下降，而里贾纳、魁北克市和哈利法克斯等较小的城市的租金年增长率则达到 10% 或更多。 该报告由多伦多房地产研究公司 Urbanation 撰写，基于 Rentals.ca 网站发布的住宅清单数据。 Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 在新闻稿中表示：“加拿大的租赁市场正进入夏季旺季，并持续保持强劲势头。温哥华和多伦多等市场在前几个月经历了租金的下滑，目前已稳定在历史高位附近，而该国许多中小型城市的租金仍保持两位数的涨幅。” 不列颠哥伦比亚省也是加拿大平均租金最高的省份，公寓或公寓的平均租金要价为 2,526 加元，上涨 2.3％，其次是安大略省，为 2,423 加元，上涨 0.7％。 加拿大各地租金上涨的部分原因是萨斯喀彻温省（21.4% 至 1,334 加元）、阿尔伯塔省（17.5% 至 1,787 加元）和新斯科舍省（17.1% 至 2,238 加元）的年度大幅上涨。所有省份的要价均有所上涨。 埃德蒙顿的要价涨幅居加拿大各大城市之首，达 14.6%，但仍低于卡尔加里的平均价格，分别为 1,507 加元和 2,089 加元。就所有公寓和共管公寓规模而言，温哥华（3,008 加元）和多伦多（2,784 加元）的价格最高。  

加拿大央行周三将基准利率下调了25个基点至4.75%，这是四年多来的首次下调，并表示如果通胀继续缓解，可能会进一步降息。许多经济学家预测预测央行7月将再次降息，今年共会降息3次。 图源：Reuters   央行周三的举措是自2020年以来七国集团国家中首次降息，此前被经济学家和市场广泛预期。许多经济学家预测7月将进一步降息，根据路透社的报道，市场开始预计下个月利率降至4.5%的概率为35%。 加拿大央行行长Tiff Macklem在准备好的开场声明中说：在对抗通胀的斗争中我们已经走了很长一段路。最近几个月，我们对通胀将继续接近2%的目标的信心有所增加。如果通胀继续缓解，并且我们对通胀持续朝2%的目标前进的信心继续增加，那么进一步降低我们的基准利率是合理的。但我们将逐次会议做出利率决策。 “首次降息是最重要的标志” 虽然25个基点的降息不会为面临最大财务压力的借款人提供显著的缓解，但这标志着加拿大央行历史上最激进的紧缩周期之一的转折点。自2022年3月以来，央行已将基准利率上调了475个基点至5%。 图源：51记者拍摄 BMO首席经济学家Douglas Porter在一份研究报告中写道：首次降息可能并不是最大的，但它是最重要的，因为它标志着在两年多的限制性政策后正式转折点的到来。 Porter说，这很可能是系列降息的开端，尽管这个系列不会是直线下降的。央行的语气比预期的要温和一些，不过今年的每一次降息都需要有通胀在缓解的证据。 Macklem在周三的新闻发布会上反复强调，央行将“逐次会议”做出利率决策。他指出，通胀的进一步进展“可能是不均衡的”，未来通胀仍存在风险，包括全球紧张局势上升、房价上涨超出预期以及工资增长保持高位等因素。如果我们过快降低利率，可能会危及已经取得的进展。 央行还表示将密切关注核心通胀的演变、经济中供需平衡、通胀预期、工资增长和企业定价行为。 Macklem说：如果经济继续大致按我们预期的方式发展，如果我们继续看到通胀压力缓解，那么进一步降低利率是合理的，但这些降息的时间或任何进一步降息的时间将取决于即将到来的数据以及我们对这些数据对未来通胀路径的意义的评估。 Macklem表示，加拿大经济所追求的“软着陆”已经在望。 加拿大今年内会降息多少次？ 虽然许多经济学家预计央行将在7月降息，但对年底前加拿大人将看到多少次降息存在不确定性。 RBC的Claire Fan、CIBC的Andrew Grantham以及National Bank的Taylor Schleich和Warren Lovely表示，他们都预计2024年将有三次降息。 Vanguard首席经济学家Roger Aliaga-Diaz预计将有一到两次额外的降息。 TD高级经济学家James Orlando表示，我们认为加拿大央行的未来降息路径将是缓慢的。 据介绍央行今年还有四次利率决策。

联邦预算于2022年引入打击房地产倒卖的法规，并于2023年1月1日生效，目的是减少市场投机性需求，为房价过度上涨降温。不过，最近一宗法庭判例显示，加拿大税务局（CRA）可以对法规生效之前的交易进行审查。 图源：51记者拍摄 根据规定，持有房产不满12个月就出售，不能按自住房豁免所得资本收益税，收益将100%全部作为应税收入，只有死亡、残疾、分居和工作调动等情况下仍可享受豁免。   这一规则是在2023年生效，但是如果CRA认为纳税人是为了快速获利而倒卖房产，仍然可以对2023年之前发生的交易提出质疑。 金融邮报个人理财作者Jamie Golombek举了一个上月裁决的案例。 一名阿尔伯塔省纳税人由于未报告他处置卡尔加里一处房产的获利，他的2016纳税年度被重新评估。 2016年，该纳税人是一名房地产合伙人，参与多个房产交易。他拥有的其中一处房产是两室一卫的平房，带两车位车库，他在2016年10月20日至11月21日持有该房产，总共33天。期间，他没有将房产出租，并出售了房产，获得近73,000元的收益，但他没有在2016年报税时报告这一收益。 由于CRA在2021年才对纳税人2016年未报告的交易进行重新评估，因此税务法庭在裁决时要考虑的第一个问题是，CRA是否能在正常三年重新评估期之外对纳税人进行重新评估。 为此，CRA通常必须证明该纳税人在报税时的虚假陈述是由于疏忽、粗心、故意违约或欺诈。 在这个案例中，CRA并未指控纳税人实施欺诈，但认为存在重大虚假陈述，因为该纳税人未报告收益。 该纳税人表示，他没有申报房产出售，是因为他的“费用已经抵消了所有可能的收益”，但法官并不接受这种解释，并表示当纳税人提交2016年纳税申报表时，“明显存在虚假陈述”，而且这是出于疏忽或至少是粗心，或故意违约。因此，CRA被允许在正常重新评估期之外，重新评估该纳税人2016年的报税。 图源：51记者拍摄 在法庭上，该纳税人表示，他至少应该有权资本利得待遇，即仅50%的利得需要纳税。（对于个人而言，2024年6月25日起，收益超过25万元的资本利得的纳税率将提高至三分之二。） 该纳税人还表示，考虑到他在听证会上提出的两项额外费用，他的收益应减少至12,467元（原为73,000元）。第一个是向一家阿省编号的公司支付了40,500元的介绍费，该公司是该纳税人与其商业伙伴以50-50股比拥有的公司；第二个是向其合作伙伴的配偶支付了20,000元的介绍费。他说，这两笔介绍费都与出售房产有关。 然而，法官并不认为额外的6万多元的开支可以从收益中扣除，表示“这些文件对于交割时支付款项来说，过于模糊、不明确且不可靠。” 关于出售房产的剩余问题是：73,000元的收益应作为资本收益还是收入征税。由于纳税人在其2016年报税中完全没有申报这笔交易，法院只能依据庭审证据来确定CRA主张的按收入征税是否成立。在这一点上，该纳税人没有详细说明，只是坚持他想将房产出租。 但是法官指出，由于购买该房产所使用的贷款结构、该纳税人最初购买该房产的情况、“立即且迅速”对主层和地下室装修的行为，以及纳税人作为房地产经纪人的经验，不相信纳税人购买的真正意图是将其出租。 最终，法官裁定，该纳税人的证词不足以支持将房产出售所得的收益改为资本收益，并维持了CRA对其作为收入处理的重新评估。

美国密歇根州一对夫妇移除家中浴缸时，意外发现地板下20呎竟有一个充满水的神秘房间，该房间以一根6呎长的水管连接休伦湖（Lake Huron）。 他们将发现过程放到TikTok，吸引超过2千万次点阅。 历史专家推测，该房间可能是美国禁酒令时期时从加拿大走私酒类到美国的管道。 每日邮报（Daily Mail）报道，崔佛（Trevor）和海莉（Hayley Gilmartin）决定大翻修他们2020年买的1970年代风格房子，他们在移除位于客厅的按摩浴缸时发现，浴缸下竟然有可以容得下一个人通过宽度的人孔。 海莉说，他们家每层楼的地板是约3呎厚的水泥，他们初见那个人孔时觉得很诡异，他们往下看发现只有水，并没有其他物品或生物，崔佛夫妇决定亲自下去看看，他们下去后发现下面是一间充满水的房间，潜入水中看到其中一面墙壁后有一隧道，壁面上用水管连接休伦湖，湖水持续涌入，因此把房间的水抽干是不太可能的事情。 崔佛夫妇公布他们发现的神秘房间后，各种关于房间用途的猜测如雪片般飞来，有人猜那是二战时期对货轮补给盐水的房间。 历史学家班克罗夫特（Douglas Bancroft）认为，房间极有可能是禁酒令时期从加拿大跨境走私酒类的管道，因为该地靠近加拿大，休伦湖也是分隔美加的湖。 海莉说，房间用于走私酒类是她听过最疯狂的推论，不过他们的确在住家周边找到禁酒令时期的酒瓶，也有附近邻居告诉他们自宅地下也有连通到该神秘房间的通道。   在禁酒令期间，休伦湖和圣克莱尔河成为繁忙的酒类走私管道，反对禁酒令者利用这两条路线将酒类跨过边境从加拿大运到美国。 海莉说，他们还在神秘房间发现一扇封死的木门，未来计划将其拆开，如果可能的话他们也想把房间的水排干，改建成游戏室或盖一条保龄球道。

加拿大央行今日将利率下调 25 个基点，这一举措可能会给抵押贷款持有人带来一些缓解，但专家表示，此举不会对温哥华的房地产市场产生影响。 房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基表示，抵押贷款利率仍然比许多业主预期的利率高得多。 “降息不会影响抵押贷款，而抵押贷款是目前市场上的绝大部分，”他告诉 CityNews。“所以，这并没有真正的改变。” 如果你选择浮动利率抵押贷款，每借入10万元，抵押贷款持有人每月将减少约15元。 所以，让人松了一口气的角度恐怕是——利率已经不再上涨。 即便利率下调0.25基点，央行基准利率目前为 4.75%，但浮动利率抵押贷款仍将在 6% 左右。 萨雷茨基说，对于那些试图进入温哥华房地产市场的人来说，随着低陆平原地区可用房屋库存的增加，尤其是公寓，房价开始小幅下降。 “有一些交易可以达成。我认为买家可以慢慢来，进行谈判，并在谈判策略上采取更积极的态度。” 对于未来利率的走向，萨雷茨基认为，央行不会大幅降息，我们将看到利率在比过去五年更长的时间内保持在高位。 “我们不会再回到 2% 的抵押贷款利率。因此，我认为人们将不得不慢慢调整他们的生活方式，也许 4% 就是新的最低水平。” “我认为，那些即将续签抵押贷款或者计划购房的人必须接受这样一个事实：这很有可能就是未来的利率。”

据《温哥华太阳报》6月5日报道，温哥华一家开发商在遭遇工期延误和财务困难后，被勒令出售其所有四个住宅项目，以偿还贷款。 开发商Align Properties 的项目最初是在温哥华西区和cambie走廊开发住宅公寓大楼，而其最新的低层市场租赁开发项目也位于附近。 Align Properties 前身为 Vivagrand Development Corp.，自称是中国广州房地产开发商祥利集团旗下子公司。 Align 正在 Oakridge Centre 附近的 Baillie 街的四块土地上开发两栋六层租赁大楼，共有 120 套住房。 根据要求出售的法庭文件，总部位于列治文的 Amber Mortgage Investment Corporation 于 2021 年 10 月借出了 530 万元的本金。Align 于同月提交了重新分区申请，并于 2022 年 7 月获得温哥华市议会的批准。 这笔贷款于2023 年 11 月到期，但当 Align 未能如期偿还，Amber 便诉诸法庭。 法庭文件显示，2024 年 5 月，欠款金额连同利息增加到 590 多万元。 上周，这四块土地的营销清单被张贴出来，作为法院下令出售。Align 将用出售所得向 Amber 偿还未偿还的贷款。 该地块标价 2200 万元，每个小地块的估价约为 450 万元，总价超过 1700 万元。 今年 2 月，Align 位于 Robson 街 1555 号的项目被挂牌出售，原因是贷款人因未收到贷款而向法院提起诉讼。 2023 年 7 月的法庭文件称，当时以 Vivagrand 名义运营的 Align 欠款超过 4100 万元。该公司于 2017 年 10 月为该地块支付了超过7900 万元，并一直开发一座拥有 177 个住宅单元的 28 层公寓大楼。 今年 3 月，Align 位于戴维街 1485 号的项目被挂牌出售，原因是贷方欠款超过 3700 万元，法院表示他们可以出售该物业以收回欠款。 Vivagrand 于 2016 年以 3650 万元的价格购买了该地块，用于建造一栋 22 层高、拥有 120 个单元的大楼和一栋 6 层低层建筑，其中有 51 个经济适用房出租单元。 Align 位于 Cambie 街 5812-5844 号的房产计划在 Oakridge Centre 对面建造一栋 33 层的住宅楼和一栋 12 层的办公楼，在贷款人提起诉讼后，该房产于 3 月上市。该房产没有要价，但评估价值超过 8500 万元。 2017 年，当 Align还被称为Vivagrand 时，突然取消了位于 Cambie Street 走廊的一个预售公寓项目，并将该地块出售，导致 70 多名签订了两年合同的买家只剩下了定金。 本周，Centred Developments 旗下位于温哥华马宝公园大道的一座半成品联排别墅项目（共 17 套公寓）被接管。 2 月份，该公司位于高贵林的一座高层公寓项目在止赎程序后被勒令出售。

大温地产局(Greater Vancouver's real estate board)表示，随着更多新房产继续上市，5月易手的房屋数量比去年同期下降了19.9%。 大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)表示，上个月该地区房屋销售量为2,733套，低于2023年5月记录的3,411套，比5月份10年季节性平均低19.6%。 同时，大温哥华地区待售房屋数量年增46.3%，达到13,600套，比10年季节性平均高出近五分之一。 该会经济和数据分析总监利斯(Andrew Lis)表示，5月份销售比平时疲软令人意外，但他将其归因于借贷成本上升、对经济的担忧，以及各种政府政策等因素。 综合基准房价为1,212,000元，比去年同期上涨2.3%，比4月上涨0.5%。 5月份，新推出的独立屋、联排房和公寓有6,374套，与2023年5月相比增加了12.6%。 (图：加通社资料图片)  

加拿大安省一位母亲说，如果周三央行利率不降的话，她的房贷月供几乎要翻倍了，每月要多付2000多元，这是她遇到的“最难的事情”。 图源：CTV News Shawna Wood是一位40岁的母亲，她有8个孩子，其中一半孩子有健康问题，她告诉CTV新闻：“要让2100元从天上掉下来，才能负担得起孩子的所有医疗需求。”   这个10口之家在安省小镇Oro-Medonte租了10年房子后，在2021年以80万元的价格买下五居室的房子，当时锁定了3.2%的3年期固定利率。 和许多加拿大人一样，Wood在疫情期间获得了史上最低的利率。但在这个月底，她的贷款到期，因此正密切关注周三加拿大央行宣布的利率。 她表示，银行提供的续贷利率是7.1%，这意味着每月的按揭还款将从3000元跃升至5100元。“这让人恶心，”她说。“为了买房，我们非常努力。” 她的丈夫已经从每周工作50小时增加到70小时。Wood说，考虑到利率，她和丈夫已经考虑离开安省，卖掉房子，再贷款。 她表示：“我祈祷这次会降息，而不是利率保持不变。” Wood说：“我一直在祈祷，哪怕只降0.25%。听起来不是很多，但对于巨额抵押贷款而言，几百元的差别真的很大。” “哪怕降一点点也好” 图源：CTV News 在安省Lindsay北部Cameron的一所乡村住宅里，65岁的Heather Weatherill和丈夫的房贷10年固定利率已经过了9年。 她承认，目前3.06%的利率不会再出现了，她希望利率下降，“即使降一点点也会有帮助，”她说。 过去十年，她的生活发生了很大变化。去年11月，她从护士的职位上退休，而她丈夫作为商业保险经纪人的薪水最近被削减了一半，因为他在家做透析，等待肾脏移植。 “压力很大，”Weatherill说。“再加上钱的问题，压力就更大了。” 围绕房贷月供的焦虑情绪似乎普遍存在。与Wood和Weatherill一样，在加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的一项调查中，约有四分之一的受访者对自己每月偿还抵押贷款的能力表示担忧。 选择固定利率更安全 CTV News咨询的50家抵押贷款经纪人中，多伦多有5家一致认为，固定抵押贷款是最安全的途径。 多伦多抵押贷款经纪人Marlon Valencia说，固定利率的可预测性超过了浮动利率下降的可能性。“只有客户能够接受风险，我才会建议使用浮动。” 不过，这不代表拥有浮动抵押贷款的个人应该放弃它，除非他们绝对负担不起每月的付款。她说：“只要延长贷款期限，许多浮动利率都允许免费将利率固定下来。在高利率即将结束时固定下来，将是一种耻辱。如果他们可以，我会等。” 对于Wood来说，这些都是她晚上睡觉要思考，早上醒来仍然脑海里的问题。她说：“你一天24小时都在想着这件事，想着发生的一切。” “没有外出就餐。你不能送孩子去露营，因为抵押贷款巨额增加正压在我们身上，孩子们才是受苦的人。”      

各种新闻报道和网上讨论都表明，许多人为了更便宜的房地产从温哥华搬到加拿大其他城市，但在其他省份买房能得到什么呢？ 根据 DailyHive 的信息，发现了温哥华的一处公寓，其售价为 399,000 元，是上个月温市最便宜的房屋之一。       这与埃德蒙顿、卡尔加里甚至多伦多的体验相比如何？   温哥华   我们先来看看温哥华的房产，我们将用它来进行比较。温哥华公寓标价 399,000 元，是一套一居室一卫的公寓。   该住宅位于温哥华东 7 街 830 号，占地 441 平方英尺，建于 1975 年。   图片来源：Al Chan房源信息将其描述为一间经过“高雅装修”的小型一居室。图片来源：Al Chan   据 Zeatly 称，该套公寓的售价为 420,000 元，比要价高出 20,000 元。图片来源：Al Chan 很容易理解为什么温哥华的房子卖得这么快。它地段优越，价格在温哥华很少见。但与阿尔伯塔省相比，以这个价格能买到的房子差别令人震惊。   即使是初步搜索的结果也会让这处温哥华的房产相形见绌。   卡尔加里   据 REW 称，你可以以更低的价格找到一套三居室、两浴室、面积是普通公寓两倍多的住宅。   Royal LePage这栋卡尔加里三居室联排别墅目前标价 359,900 元。其面积为 1,094 平方英尺。 这个两层楼的单位有两个停车位和一个有围栏的后院。   你也可以在埃德蒙顿找到类似的结果。你甚至可能会对埃德蒙顿的房价如此便宜而感到愤怒。   这座位于埃德蒙顿的住宅占地 1,464 平方英尺。   Royal LePage Magna仅需 358,800 元即可买到一套四卧室、三浴室的联排别墅。Royal LePage Magna 尽管在BC省有可能找到与卡尔加里和埃德蒙顿价格相近的房屋，但在温哥华，你找不到与阿尔伯塔省价格相近的房屋。   多伦多   以多伦多为例，会发现结果与温哥华相同价格范围内的结果相似，小公寓面积约 500 平方英尺，一居室或单间公寓。要是寻找市中心以外的住所，比如这套一居室一卫公寓，面积不到 499 平方英尺，标价 399,000 元。 Re/Max Hallmark 房地产   这栋房屋位于小葡萄牙 (Little Portugal)，距离多伦多市中心有一段距离。 Re/Max Hallmark 房地产 只要简单比较一下温哥华和阿尔伯塔省的房地产价格，就很容易明白为什么从BC亚省迁往阿尔伯塔省的人数激增。   一项新调查显示，多伦多和温哥华那些正在考虑迁往更便宜的住房市场的的人们正将目光瞄准埃德蒙顿。   房地产公司 Royal LePage 上周发布了一份新名单，列出了加拿大最实惠的 15 个城市，排名依据是每个城市在相同贷款条件下，每月抵押贷款支付占家庭平均收入的百分比。   该分析将埃德蒙顿列为购房者负担得起的第五大城市。   另外，Royal LePage 的一项调查询问了加拿大三大城市地区（多伦多、温哥华和蒙特利尔）的居民，他们是否会考虑搬迁到排名前 15 位的城市之一买房。一半的受访者表示会，而多伦多和温哥华的受访者最有可能选择埃德蒙顿作为他们搬迁的首选，前提是他们能找到工作或远程工作。   您考虑过搬家吗？   REF: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-alberta-real-es...    

一位多伦多房东在过去的五个月里一直住在餐厅地下室，等待驱逐住在他公寓里的租户。   据CBC的报道，斯蒂芬·波凯 (Stephane Poquet) 住在狭窄、黑暗、炎热又嘈杂的餐馆地下室里，让他回忆起在法国海军服役的日子。   地下室空间狭小，临时床很小，四周摆放着很多杂物。   由于商务电话铃声、制冰机的嗡嗡声和餐厅空气压缩机的嗡嗡声，地下室空间非常嘈杂。   除了居住条件不佳以外，波凯还不得不在他商业伙伴的住所洗澡、洗衣服等。   然而他不得不继续蜗居在这个地下室空间里，因为他和他的前伴侣去年卖掉了他们的房子，他计划搬回多伦多 Cabbagetown 社区附近的公寓里的租客还没走。   2023 年 3 月 2 日，波凯向租户发出了 N12 通知，如果房东或其家人将搬入已占用的出租单元，则允许房东驱逐租户。   波凯给了房客近 120 天的通知时间，并向他们提供了所需的一个月租金的补偿。然而现在波凯还在等待安省房东与租客委员会 (LTB) 的决定。   波凯原本以为在地下室居住只是暂时的，然而他已经等待了 130 多天。   就波凯提交的驱逐申请，原本LTB定于2023 年 9 月举行一次虚拟听证会被延期，最后一次听证会于今年 1 月 17 日举行，但四个多月后仍未作出判决。     上个财年，LTB 收到了 73,000 多份申请。根据其 2022-23 年度报告，截至本财年末，尚有 53,000 多起未解决的案件。   最新数据显示，2018 年至 2022 年期间，案件解决时间每年都更长。2022 年，最终听证会后收到裁决的时间是 2018 年的五倍左右。   2022 年，申请提交后平均需要 278 天才能做出决定，而 2018 年为 59 天。   波凯的申请已经审理了 450 天。 安省法庭表示，已实施了一系列策略来减少积压案件，包括简化流程、引进新技术和雇用更多员工。   一位发言人表示，今年 LTB 的案件数量每月都在下降，自去年年底以来，总数已减少了约 10％。   安省法庭发言人维罗妮卡·斯帕达 (Veronica Spada) 表示：“我们正在取得进展，预计未来几个月将取得更多进展”。   斯帕达表示，去年，LTB 解决了 83,000 起案件，比前一年增加了 45%。她表示，这本来可以大大减少积压案件，但 2023 年 LTB 收到的申请增加了 31%。   斯帕达表示，该委员会预计今年将安排超过 100,000 场听证会，这将是有史以来最多的一次。   负责监管安省法庭的安省司法厅表示，已增加资金和资源，以帮助减少积压案件并缩短决策时间。   波凯表示，经历了这次与 LTB 的遭遇后，他不想再当房东了。   “我应该被允许搬回我的房产”，他说，“政府让我很失望”。

对于大多数加拿大人来说，抵押贷款是他们一生中获得的最大一笔贷款。在加拿大央行历史性的加息周期之后，借贷成本给全加国各地的家庭带来了巨大压力。   在接下来的一年半里，预计加拿大 44% 的抵押贷款将需要续签，肯定都在考虑固定或活期这个何去何从的问题。   为了帮助引导消费者度过当前不确定的金融时期，CTV News 联系了加拿大各地大约 60 名抵押贷款经纪人，为寻求清晰和合理建议的个人和家庭提供专业指导。     （国家银行） 多伦多抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒 (Ron Butler) 在接受 CTV National News 采访时指出，“鉴于负担能力都很差，如果旧抵押贷款利率下的按揭接近您的预算，那么在新抵押贷款利率下可能会超出预算。”   2019年5月，加拿大央行的主要利率为1.74%。疫情期间，关键利率降至0.25%。如今，利率高达 5.00%。   加拿大抵押贷款住房公司副首席经济学家塔尼亚·布拉萨-奥乔亚（Tania Bourassa-Ochoa）发现“许多抵押贷款消费者实际上面临着巨大的财务压力。有很多指标显示借款人的处境实际上想象的要困难一些。”阿曼达·库珀和杰夫·库珀带着两个孩子住在安大略省西南部的多切斯特小镇。这个四口之家现在正在出售现在较小的房子，正准备最近为家人购买的一栋新房子的贷款；尽管他们仍然不确定哪一种类型的抵押贷款最适合他们的短期和长期需求。   杰夫说：“我觉得这是一场巨大的赌博和风险，不知道五年后会发生什么。”   他们目前的房屋在 2020 年底获得的抵押贷款利率为 1.7%。阿曼达分享道，“现在我们正在考虑新房的抵押贷款在5%的范围内。这肯定是一个显著的差异。”   这对夫妇现在正在考虑一项可能对其未来财务前景产生重大影响的决定。他们倾向于短期固定利率，并和值得信赖的抵押贷款经纪人密切合作。     杰夫称他们已经考虑了固定利率和可变利率之间的选择，正以两种方式计算，寻找最适合他们的情况。”   在这项全国性调查中，CTV 新闻就以下问题向抵押贷款经纪人寻求建议。     目前最适合的抵押贷款类型以及持续多长时间？   59% 的经纪人认为短期固定抵押贷款是目前的正确选择。只有 7% 的人表示是可变利率，34% 的人表示这取决于个人的当前情况。   在过去的 12 个月里，巴特勒一直告诉他的客户：“采取两年或三年的固定抵押贷款。”他的理由是“我们不知道（利率）会下降多少，也不知道下降的速度有多快；短期固定可能是答案。”   个人是否可以信任银行提供抵押贷款续签的建议   29% 的人说是，51% 的人说不是，20% 的人说要看情况。     多伦多抵押贷款经纪巴特勒表示，银行的职责是赚钱，“银行在续保时第一次、每次都给出尽可能低的报价，这是不寻常的。” “最大的可能性是银行会提供更高的价格，然后如果你和他们谈判，他们可能会降价。”   目前持有可变抵押贷款是否应该改为固定？   对于目前陷入天价可变抵押贷款的人，CTV News 向加拿大各地的经纪人询问，如果您目前拥有可变抵押贷款，您是否应该摆脱可变抵押贷款。   19%的人说是； 49% 的人表示不； 32% 的人认为取决于每个人的情况。     渥太华的抵押贷款经纪人弗兰克·纳波利塔诺（Frank Napolitano）表示，如果您拥有可变抵押贷款，“您已经成功度过了最糟糕的利率。如果所有经济学家都是正确的，按揭利率和加拿大央行开始降低利率，那么最好再等几个月，这样你就可以锁定更好的利率。​​”   CMHC 预测利率会降低。 Bourassa-Ochoa 表示，到 2026 年，CMHC 的“基线预测使利率降到 2.5% 至 3% 之间。但话虽如此，（利率）仍将明显高于原来水平。”   全加国最好的利率   至于全国最好的利率——根据参与调查的经纪人的说法——目前固定利率抵押贷款最低的是安省伦敦和萨斯卡通，为 4.34%。多伦多的浮动利率最低，为 5.90%。 你可以信任银行的续贷建议吗？ 29% 的人说是，51% 的人说不是，20% 的人说要看情况。   房产经纪巴特勒向目前正在寻找最适合自己需求的抵押贷款的人给出了最后的建议：“疯狂搜索。网上有很多利率，很简单，只需多做功课即可。”   “一旦你找到了最好的答案，就不要长期坚持。有时五年期利率很诱人，但从长远来看，三年期利率可能对你更有利。“  

作为技术销售人员，多伦多居民Maganlal自从商学院硕士毕业以来，收入一直很高。由于他的收入涉及佣金，所以波动很大，每年大约在18万至23万元之间。他们在阿省买了投资房，但在多伦多买不起理想的自住房，一直在租房住。   图源：51记者拍摄 但在2023年中期，他第一次被解雇——就在他与相恋多年的女友结婚的几个月前——并且失业了九个月。 “找工作真的很难，”他说。更令人沮丧的是，他多次进入面试环节，却最终没有得到工作。 有一次，当他确信自己会被录用时，他和妻子签了一份新公寓的租约：从7月开始一套三室三卫的公寓，可以看到安大略湖的景色，每月租金4,400元。 但Maganlal最终并没有得到这份工作，大约在同一时间，Maganlal的失业保险金突然被错误地断供，因为他的前雇主在他的就业记录上犯了一个错误。 “如果我到七月份还没找到工作，那我们就真的倒霉了，”Maganlal说道。 最终，他在在五月份找到了新工作。 “我仍然非常沮丧，”他补充道。他甚至考虑找一份零售工作或其他临时工作，这样他就不会花掉太多积蓄。 失业问题已经过去，这对夫妇再次展望未来。他们想象自己留在多伦多抚养孩子，但即使作为高收入者，他们也很难想象如何负担得起他们想要的生活。 Maganlal夫妇基本情况： 姓名： Maganlal 年龄：31岁 工作：技术销售 居住地：多伦多 年收入： Maganlal收入20万元，妻子收入13万元，房子租金收入27,600元。 贷款：15,000元汽车贷款，430,000元营利性房产贷款 储蓄：账户60,000元，免税储蓄账户75,000元，注册退休储蓄金70,000元，非注册账户350,000元，加密货币25,000元。 每月开支： 投资和储蓄：1,833元 583元存入TFSA。“我们的策略是每年将TFSA存入到最大限额。” 250元存入RRSP。“刚好够缴税。” 1,000元（或更多）存至非注册账户。 偿还贷款：3,161元 2,200元营利性房产贷款。“位于阿省的一处出租房。” 961元用于支付汽车贷款。“贷款几乎还清了。最初的55,000元只剩下大约15,000元了。” 家庭和交通：5,847元 租金4,400元。“仍然比买房便宜。” 100元的房屋保险。“用于阿省的房子。” 40元的租客保险。“多伦多租赁的公寓。” 阿尔伯塔省房产的房产税：375元 汽油费：500元。 汽车保险：350元 汽车维修费用：42元。“更换机油，基本保养。” 手机费：40元。“妻子的手机费由她的工作单位承担。” 食品和饮料：970元 600元用于购买食品杂货。“我们是素食主义者。我们80%到85%的饭菜都是在家里做的。” 咖啡店：20元。“可能一个月喝几杯咖啡。” 外出就餐费用：250元。“这个数字每个月差别很大。” 酒水：100元 杂费：1,094元 外出花100元。“如果有一场很酷的音乐会，我们就会去。” 大麻100元 Netflix会员15元 服装100元 健身房会员费为0元。“我们大楼里有一个很棒的健身房。” 理发75元 个人服务费用100元。“我的妻子修了指甲。” 假期花费583元 捐款21元 最大的财务担忧：“尽管我们是高收入者，但我们仍然担心如何在多伦多买房。” “我们不是特别挑剔。我们只是想要一个好地方，我的意思是半独立屋，或者独立屋，”他说，“我想要有车道的房子，有玩耍的空间，三间卧室，两到三间浴室，还有一个车库。” Maganlal估计，为了实现这个梦想，他们可能要花费160万元。“我认为我们最终会买房。只是可能比我们想要的时间推迟五年，”他说。

在全网拥有上百万粉丝的网红珍娜·菲普斯(Jenna Phipps)和她的男友尼克·沃尔科夫(Nick Volkov)，最近遇到了一个巨大的意外：他们在西温购买的一栋废弃豪宅，本打算进行DIY改造项目，结果被当地政府叫停了。 “我们收到了最坏的消息。”28岁的珍娜在最新一期视频中哭诉，“这可能是迄今为止最糟糕的消息了。”她27岁的男友尼克也无奈地附和道：“是啊，真让人难过。” 八个月前，这对情侣花费210万加币，购买了一栋面积为2.757平方呎的房屋，这栋房屋坐落在西温Howe Sound的悬崖上，拥有壮丽的海景。 两人购买这栋房屋的初衷，是将其改造成他们的梦想之家，全部工程都计划自己动手完成。然而，5月17日，西温市政府对这栋房屋发出了停工令，发放了拆除部分屋顶的紧急许可，房屋其他部分仍在法律通知下，不能继续施工。 珍娜在上周发布的视频中向她的粉丝们公布了这一消息。这对情侣在今年2月份申请了建筑许可，但他们表示，市政府处理他们的申请时间过长，导致他们的改造计划被迫停滞。 珍娜在视频中表达了他们的无奈：“我们和市政府来来回回沟通了三个月，他们从未告诉我们可以做什么和不可以做什么。” 在等待期间，珍娜和尼克通过清理房屋内的家具、拆除干墙和硬木地板以及对物业进行园艺工作来打发时间。 之所以会叫停房屋翻新工作，主要是因为他们在没有获得必要的建筑和贸易许可的情况下开始施工。 按照规定，在施工开始前，必须由注册专业人士提供必要的保证，并且必须发放所有必要的建筑和贸易许可证。 由于这对情侣在获得完整许可之前就开始了一些翻新工作，这违反了当地的建筑法规，因此政府部门发出了停工令，以确保所有施工活动都在合法和安全的框架内进行。 然而，珍娜和尼克强调，他们做的这些工作并不会影响房屋的结构。 他们当时选择购买这栋需要修缮的房屋，是为了能够在他们心仪的社区拥有一套独立屋。然而，作为首次购房者，这对情侣也面临着极大的财务压力。 根据加拿大皇家银行上月发布的一份报告，到2023年底，拥有住房的成本需要占到中等收入的106.4%，这意味着只有少数高收入者才能负担得起。 由于房屋的状况，他们选择了为期两年的私人贷款，计划通过装修后重新贷款，获得传统的抵押贷款。然而，这栋房屋的修缮工程并非易事。 房屋空置了四年，屋顶倾斜，存在霉菌，水分渗透导致高湿度，这些问题让房屋的状况非常糟糕，他们的房地产经纪人甚至在第一次带他们看房时，要求他们签署了一份免责声明。 尽管如此，在上周获得紧急许可证拆除部分屋顶后，珍娜和尼克还是立即开始了工作。珍娜在她最新的视频中问尼克：“问题来了，怎么拆屋顶?”尼克这个技术项目经理则如实回答：“我也不知道。” 尽管遇到了挫折，珍娜和尼克表示，他们不会放弃这栋房屋的改造计划。他们希望通过这个项目，向粉丝展示如何在有限的预算内，通过自己的努力，实现梦想中的家园。

如果说4月是个税的报税季的话，那5月6月是大温各市的“地税季”。最近，大温华人房主们纷纷收到了2024年的地税单，抱怨声不绝于耳，因为涨得太离谱！有一位华人在本地论坛上发帖，引发热议，Ta的观点是： “太奇怪了，这两年大温房价几乎没怎么涨，但两年地税却涨了百分之十几，有的地方甚至涨了百分之几十。”这名网友表示“我知道地税不和房价直接挂钩，但涨这么多合理吗？我们就是待割的韭菜，没任何办法去抱怨吗？” 网友们晒出的地税单显示，今年大温各地的地税涨幅普遍在7%以上，不乏两位数的上涨。地税涨幅比疫情前要高的多，比2016年房价“坐火箭”时涨幅更是高了几倍。地税显著上涨是从2021年开始的，有的居民一年地税暴增20%，从2021年到2024年，地税涨幅普遍在30%以上，让本就饱受房贷压力的房主们雪上加霜。人工成本激增，地税必须跟着大幅上涨？其实为了让居民了解地税用在哪些方面，温哥华的地税单上其实都会有显示。   以今年为例： 6%用在图书馆； 7%用在工程、交通； 12%用在公园； 14%用在政府基础开支； 19%用在财政方面； 21%用在警察服务、火灾救援等等。 早在去年讨论地税涨幅时，包括温哥华市长沈观健在内的多个政府领导都表示“这两年因为疫情带来的通胀压力，导致人力成本、材料成本迅速上涨，因此为了满足政府开支，地税增幅必须变大”。尤其是温哥华市，因为人口的快速增长加之基础设施老化程度最严重，所以需要“领衔”地税涨幅，以便能够更好地修缮、升级设施，为民众创建更好的生活环境。看似理由很充分，但问题是：政府也许是“哭穷”，但民众们这两年是“真穷”。在这位华人网友帖子的评论区里，也基本没有好话。 有网友认为，地税上涨了，那么Home owner grant地税补贴的门槛应该有所变化，从而让更多人能享受到补贴。然而2024年，地税补贴维持现状，意味着补贴在地税总额里的比例降低了，实际上是业主的支出增加了。改善治安是重中之重？可是…在所有的支出项目中，温哥华市政府将改善治安列为2024年的重中之重：温哥华警察局的预算将提升3200万元，更多的警力、更多的摄像头会部署在城市的重点社区。 2024年，光是温哥华警察局的预算，就占据了市政府年度运营预算的20%。面对疫情后日益恶化的治安问题，市政府显然是希望有明显改善，让温哥华人更有安全感。可治安真的改善了吗？至少华人们丝毫不觉得，毕竟自媒体上的治安新闻几乎天天不间断。但先不要急着下结论，治安是否有改善还是得看温哥华警察局年底的治安报告。 自沈观健上任以来，作为加拿大首位大都市华裔市长，他的总体风评还是不错的，至少好过前任肯尼迪.斯图尔特和花边新闻不断的罗品信。可当人们发现生活压力陡增后，“同胞滤镜”也许会很快消失。温哥华已宣布2025年地税增幅2024年地税的涨幅已经让民众们抓狂，结果更抓狂的事来了。2024年上半年还没有过完，温哥华市政府竟然已经“急不可耐”地宣布了2025年地税涨幅：7%！又是高涨幅。周三晚上的议会会议上，温哥华市议员们对2025年地税涨幅展开了激烈辩论，其中一部分人主张更“温和”的5.5%，但更多的人主张7%。 原因又是老一套：需要支持城市运营。不过议员们都意识到，无止尽高速增长一定会激化民怨，因此许诺“从2026年开始限制地税涨幅，以降低人们的生活成本。”如果明年涨幅是7%，那么温哥华平均每套房的地税又会增加$100左右。市议员们都承认这几年地税涨幅偏高，但用议员Rebecca Bligh的话来说：“我们必须要将城市的一切事务管理妥当”。 在晚些时候，温哥华市长沈观健又发布了新的动议，认为7%还是太高了，指示市政府工作人员将2025年地税涨幅控制在5.5%以内。“民众、小企业在苦苦挣扎，地税会影响我们所有人”，沈观健指出，“我们必须将地税增幅控制在可持续的水平”。沈观健同时认为，相比于普通民众，企业面临的地税涨幅压力会更大。 其实就算是5.5%的涨幅，在近十几年里也已经是名列前茅。 看看温哥华近年来地税涨幅： 2023 年：10.7% 2022年：6.35% 2021年：5.0% 2020年：7.0% 2019年：4.9% 2018年：4.2% 2017年：3.9% 2016年：2.3% 2015年：2.4% 2014年：1.9% 2013年：1.5% 2012年：2.8% 2011年：2.2% 2010年：2.3% 近14年，2024年的地税涨幅高居第二，仅次于因为创纪录通胀导致骤增10.7%的2023年。从2020年开始，地税的涨幅就已经远远超出了此前十年的平均值，数字可谓扶摇直上。 所谓的地税涨幅稳定，应当指的是2010年到2016年期间的状况，每年涨幅在2%上下徘徊。正如论坛网友所说的那样，2010~2016年房价飞涨，但地税涨幅却完全能接受。

    中国一名30岁黄姓男子，在北漂北京事业有成后，在通州区以高于市价价格买下1间房，准备用来当作与女友的未来新婚房，岂料，2人入住后怪事连连，还发现浴血绿衣女留下的腥红血书，吓得向原屋主解约退房。 综合陆媒报道，尽管该2房房屋价格高于市价，但黄男见地点紧邻地铁、价格还能接受，与年龄相近的付姓原屋主兼房东，交谈相当融洽，便签下“买家先付70%总房款，剩余款项等房子过户再支付，如有任何一方违约，将支付巨额违约金”购屋合约。但黄男购屋后，先发现该房有租客，须等租客2个月后跑完租约，才能正式入住，之后要付尾款时，付男又声称自己在国外，然而，这些波折与后来的诡事相比，完全不值一提。 黄男有天回家发现，客厅桌上多了1个抛弃式纸杯，询问女友确认对方在外地出差，吓得他立刻更换门锁，并怀疑是前租客留下纸杯，几天后的半夜又在床上摸到1张照片，用手机灯一照，见到1名绿裙女子的身边沾染了红色不明液体，惊得打开所有灯且整晚未眠。怪异事件就像在水中晕开的染料，黄男找到照片隔天，再收到署名“我们来自天堂”的电邮，他虽惊骇向女友求助，对方却认为是他的朋友恶作剧，然而，黄男女友出完差回家后，竟发现衣柜放满了其他女人衣服，气得她兴师问罪，黄男则是再吓破胆。▲黄男找到满张都是血的血书，照片相当诡异。 （图/翻摄自微博）黄男为了证明家中真有怪事，拿笔电并打开信箱给女友看未点开的信件，孰料2人打开一看，内容全占满屏幕的“为什么在我家里！” 红字，被吓得六神无主的2人，立刻向付男表达退房。付男得知原委后，坦承隐瞒凶宅事实与道歉，并表示接受退房且不收违约金，但付男过于大器的态度，反倒让黄男起了疑心，向付男谎称需要时间考虑并偷偷装设监视器后，果真发现付男私闯住家并制造“鬼事”。东窗事发后，付男透露这间房“1个月涨了几10万”，让他后悔卖给黄男，才想用凶宅与免违约金的“萝卜加大棒”方式赶走对方，最后在自知理亏情况下，与黄男完成过户手续。  

大温商圈Lougheed Mall旁房子地税突涨！？眼下，这话题已经引发热议。M某就是其中一位“遭殃”的房主。 M在受访时透露，他的房子靠近Lougheed Mall商场和繁忙天车线，现在准备重建。他家的地税（Property Tax）今年涨了7成之多，也就是在一年内从5800加元涨到了9394加元。他认为地税涨是因为房子地段好，房主才被迫承担费用。 M某在他现在的家住了8年。在此之前的10年里，他住在离Lougheed Mall几个街区之外，也从没收到过如此高额的地税账单。 M是在去年收到了市政府的税单。用他的话说，金额“简直太疯狂了”，上涨了近7成。政府说评估是基于“这个地区未来发展的潜力”。 图自：CBC/Ben Nelms 根据《评估法》第19.8条，如果房子是房主的主要住所，并且房主在那里居住了至少10年，那么就有条款可免除地税大幅上涨。 很可惜，M只在那里住了八年。 他已经就事件跟政府部门交涉，但并没有得到实质回应。 M怨怼，”我五个月的养老金都用来交地税了！” 他已经接触了本拿比市长Mike Hurley，住房部长Ravi Kahlon和部分议员办公室。但是，截至发稿前，他的所有相关邮件都没有得到回复。