地产

27岁的Robert翻修倒卖了一栋位于安省伦敦市的房子后，赚了点钱。这栋房子原先是他的学生住房。现在，他准备去Hamilton买房建立家庭。问题是，他的女朋友因为职业生涯而陷在多伦多，因此他们现在与另一个室友租住了一套公寓。 Robert说：“我想搬去Hamilton，买一套漂亮的房子，但我的女朋友想留在多伦多租房。我们在这个决定上，正处在一个艰难的时刻。” 不过，与两个人一起租房的好处是租金更便宜，在Rgent Park的一套公寓，租金分成三份后，他每月只需付430加币。 作为一个小企业主，Robert每年可以赚到9万加币，但是他把大部分钱重新投入到自己的生意中，这使得他每月实际的收入只有近2000加币。 由于疫情，他大大减少了食品、饮料和旅游的开销。“过去会和朋友经常社交。和朋友在酒吧喝喝啤酒。现在，大多数时候是在家里或露台吃饭，很少点外卖。” 看看他两周的花销清单：一共460加币。除了买衣服花了60多加币外，其余大部分钱都花在了食物上，其中和朋友出去吃饭4次，花了180多加币。 到了周末，Robert会和他的女朋友花更多的时间和更少的钱，去户外散步，逛逛公园，或者在GTA地区看看房子。 Robert也有了新的爱好——装修。 “翻修倒卖我伦敦的学生出租物业，赚到点钱，让我感觉用自己的双手做些事是令人开心的。在城市里，我发现当你在桌前朝九晚五地工作时，是很难找到那样的出路的。” 没有债务在身，他的目标是购买另一套房子，然后将剩余的存款投入股市为退休做准备。但是，由于他女朋友的工作在多伦多，他该在哪里买房呢？ 对此，理财专家Jason Heath提出了以下几点建议： 1 听起来Robert在2020年的财务情况有好有坏。虽然在伦敦市的翻修倒卖房屋赚到了一笔钱，但是他的收入因为疫情受到了重创。我认为这两点都需要好好思考。 2 购买、翻修、出售房屋，当然可以产生盈利。他可以投入少量的预付款，并从银行借来其余的钱来产生一种杠杆作用。但是，同样的杠杆可能会伤害到他。 3 用一个简单不切实际的数字来举例，如果你以2万加币的首付，购买一套10万加币的房子，然后以12万加币的价格出售，利润不是20%，而是100%。你投资了2万加币，获得了2万加币的利润。但是，要是房子以8万加币的价格出售，这意味着投资了2万加币，损失了2万加币，回报率为-100%。 4 房地产交易面临的最大挑战是交易和账面成本，这在我简单的举例中并未考虑。买卖房产通常会产生土地转让税，房地产佣金和律师费，这些交易成本通常在5%到10%之间。而且，当你转移财产时，你还需要支付抵押贷款的利息，财产税，保险和其他杂费，但是却收不到租金。 5 一次有野性的翻修倒卖，若是出了差错的话，可能会花费超过预期的成本进行翻修，并且可能会花费与预期更长的时间。这样下来，成本会越加越多。不过，Robert动手能力不错，有一些翻修工作可以自己干，这样使得翻修倒卖不仅成了一种财务策略，也成了一种经验积累。 6 我认为在疫情期间，一个收入下降的年轻人应该更加谨慎地承担财务风险。如果在房屋翻修过程中途收入下降，这意味着无法承担这笔费用，该怎么办？ 7 Robert和他的女朋友在选择住处时遇到了一些挑战。如果他们留在原处继续租房，那么就需要考虑租房成本。尽管听起来有些微不足道，但是多伦多的公寓租金正在下降，他们或许可以能够以更低的价格租到另一套公寓，支付相同的费用并获得更多的空间或更长的租期，或者可以跟们现在房东进行商量。此时是多伦多近年来首次出现租房者主导市场。 8 他的交通费不高，没有汽车付款。所以我认为，他要考虑何时需要新车并计划未来的成本。而且，他们现在的租金是低的，如果以后买房了，那住房成本会加大。 9 由于旅游和娱乐花销的下降，他的支出相比于疫情前是减少的。因此，现在可能是制定存钱计划的好时机，为未来拥有房屋做准备，并坚持短期和长期的存钱目标。我鼓励人们先存钱，再花钱，因为这比先花钱要容易——有时候，你根本省不出钱来还钱。 10 我很高兴听到为退休而投资股票是Robert的目标之一。许多年轻人想要把钱全部投入房地产，获得房屋所有权，但是却没有想到要分配少量资金作为长期投资。最近几年，多伦多房地产价格涨了太多，但是如果一个年轻人认为房屋可以在接下来的30年里代替RRSP，那么我担心可能不会有好结果。对于像Robert这样的高收入者来说，RRSP是很好的储蓄工具，其中还有购房者计划用于购房首付。 听了专家的建议后，Robert觉得自己对于买房这件事，可能有点操之过急了。他说：“我已经意识到疫情期间，我的收入是有多么的脆弱。在购房时我需要认真考虑，可能每月的住房花销要翻三倍。” 因此，他打算把买房计划，放宽在未来五年内实行。他说：“如果我要保持房屋的利润来进行再投资，则需要认真研究RRSP和TFSA来配置我的资产。” “我要去研究啦！”  

温哥华一家把BC省爱护动物协会(BC SPCA)告上法庭，而亲人留下的一栋价值200万元的温哥华豪华地段的房屋就是双方冲突的核心。  根据吉娜·汉考克（Gina Hancock）在法院提起的诉讼，姨妈埃琳娜·穆雷（Eleena Murray）于2003年写下把房产赠予BC省爱护动物协会SPCA的遗嘱，他们应该​​获得146万元，约占200万元遗产屋的80％。 汉考克表示，埃琳娜·穆雷于2017年5月在其99岁生日时撰写了一份手写便条，把赠予SPCA的金额限制为100,000元。5个月后，埃琳娜·穆雷去世，没有改变她的遗嘱。 汉考克指姨妈打算把遗产赠予SPCA，“但不是150万元。”   在埃琳娜·穆雷去世之前，她房屋所在的温哥华Point Grey街区房屋价值已经飙升，而给亲属指定的遗产价值则保持不变。 汉考克认为姨妈从未希望SPCA收到比家人更多的钱，还指责这个慈善组织“贪婪”。 BC省SPCA则在一份声明中表示，由法院对手写的便条及其这个诉讼做出裁决。   “有几位亲戚声称，一张简短的手写便条(未签名，未注明日期和未见证)代表了穆雷夫人的最后遗愿。他们依靠这个便条和穆雷夫人进行了两次会面。朋友们在2017年5月庆祝穆雷太太99岁生日时，当时她的心智已经不佳。” 根据SPCA的说法，埃琳娜·穆雷向各个亲戚总计赠予了44万元。   // 根据CBC的报道，遗产规划律师Sukhminder Virk表示，通常建议客户在解决遗产问题时，把写明固定金额的款项留给慈善机构，最好不要写比例，以免发生冲突。   吉娜·汉考克表示，有两位目击者见证了埃琳娜·穆雷在其99岁生日时写的便条，并且都签署了名字以证明其真实性。 这宗诉讼将于明年1月25号开庭审理。 REF: https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/vancouver-family-heading-to-court-in-1-5m-inheritance-fight-with-spca-1.5803925

　　日前，BC省府宣布将本省租金冻结令延长至2021年7月份，让不少因疫情影响交不起房租的房客松了一口气。 　　12日，温哥华一名租户却又遇上烦心事——房东想通过提供停车费用，直接增加233%! 　　这名苦主名为杰罗姆·柯林斯(Jerome Collins)，20年前搬进位于西区的一套公寓。 　多年来，柯林斯的停车费用一直是每月$30，但就在上周物业公司Hollyburn Properties突然发通知，说从2021年1月1日起，停车费就要上涨至$100!   　　他大吐苦水，“我现在属于半退休状态，收入有限，停车费一夜之间涨这么多，实在吃不消!” 　　这也是20年来，这栋公寓第一次涨停车费，“疫情下，我们能有很多开销，税、吃喝、租金，根本无法维持生计。” 　　Hollyburn Properties方面则表示，“我们也面临公用维护、运营和财产税成本的持续增长，租金不能涨，但其他费用的上涨不可避免。” 　　目前，柯林斯已向住宅租赁处提起诉讼，并提出增加停车费是违法的，“若房客的停车费包含在租金中，房东不能向房客收取停车位的任何额外费用，只能根据该法案增加房租”。 　　问题是，他的停车租金并没有额外的合约。

目前，加拿大正处在第二波疫情中，冠状病毒冲击了加拿大经济，加拿大人对个人财务、工作保障及经济的信心下降，但最新民调显示，加人对房地产市场的信心仍继续高涨。 事实上，有疫情爆发大半年内，加拿大楼市成交易和价格都已经大涨。 在Nanos研究公司的每周民意调查中，约45%的受访者认为，未来6个月，他们所在地区的房价将上涨，达到3月中旬以来的最高水平，只有13%的人认为价值将会下降，为同期最低水平。 3月中旬，为了抗疫及防疫，政府实施了大规模的封闭措施。 过去数月，加拿大房地产市场一直是个亮点。处于历史低位的利率，以及人们更多地在家工作，强劲的住房需求加上供应有限，推动许多市场的房价升至新高。 据彭博社报导，多伦多道明银行首席经济师贝达·卡兰西（BeataCaranci）表示，低利率环境是住房需求的巨大推动力，“低利率改善了观望人群的支付能力，也让房主有机会通过再融资来节省资金”。 加拿大住房销售量与新上市比率，这个衡量市场平衡的指标正处于20年来的最高水平，表明住房需求远远超过供应。 房地产市场的持续乐观情绪，有助于抵消家庭在其它方面日益增长的担忧。 10月份，加拿大整体消费者信心指数出现自疫情爆发以来的首次月度下降，有迹象表明经济复苏正在逐渐减弱。彭博社Nanos加拿大信心指数10月末为52.5，低于9月底的53.1。 每周，Nanos研究公司都会对250名加拿大人进行调查，以了解他们对个人财务状况、工作保障、经济和房地产价格前景的看法。 彭博社公布了1,000条回复的四周滚动平均值。房市前景是过去1个月唯一显示有所改善的部分。 尽管总体信心在10月份有所下降，但在月底出现了小幅反弹，结束了连续4周的低迷。

加拿大是一个法制国家，每个人都可以拿出法律武器维护自己的权益，法庭也会做出公正的判决。但如果藐视法庭，拒绝执行法院的宣判结果，那只会让自己的处境更加艰难。 近日，加拿大北温哥华一栋镇屋的华人房主余女士(音译：Emily Yu)被警方抓走了。因为她的房产在被法院拍卖期间，她拒绝让法警、房产经纪人和买家进入屋内。 2017年，余女士把3个房间的镇屋改建成了有15个床位的旅馆，并放在Airbnb等网站上进行短租。她的做法是违反了当地法律，没过多久就被邻居起诉。 当年9月，民事法庭判余女士败诉，她需要立即关闭短租业务，并支付物业公司罚款。 但余女士并不满意判罚结果，她称自己因车祸导致脑部受伤无法工作，因此靠短租维持生计。后来他还表示会继续上诉，甚至还把邻居和物业公司告上法庭。 但在2018年，余女士又被判藐视法庭，被要求向该省支付约$95,000罚金，以及向其他涉及方支付超过$52,000罚款和法律费用。总罚款金额共$14万多加币。 但余女士仍拒绝缴付罚款，再加上其违规经营，多次违反法院禁令，今年6月25日，BC省最高法院下令拍卖余女士的房屋。这座被称为“Oasis Hostel”的物业以$965,000的价格挂牌上市。 法院令她必须在11月底之前撤离该物业，她再一次决绝执行。 11月3日，当有买家前来看房时，余女士锁上大门，拒绝对方进入，于是有人选择报警。 随后警察赶到，将余女士带上手铐带走。这场维持了三年的法律案件终于落下帷幕。