地产

高利率影响下，房地产市场似乎全面走软，尤其豪宅的冲击很大。。 CityNews 报道，大温哥华「豪华」住宅的潜在买家都在停看听，而那些已经拥有投资组合的人正在寻求出售。 Eitel Insights 创办人兼首席分析师 Dane Eitel 说，1 月底，大温超过 600 万元的挂牌房产数量有 346 套，现在这个数字是 409 套。 他说：「库存肯定开始达到更高的水平。 如果我们回顾一下 2022 年高峰期的情况，就会发现 2022 年 6 月有 449 个活跃挂牌房源。 因此，我们非常接近 600 万元及以上活跃独立房产的历史高位。」 据 Zealty 称，截至周四，仅温哥华西区（Ontario街以西的社区）就有 270 个挂牌房源。 Eitel 表示，即使在去年上市活跃的高峰期，该地区平均每月也有 15 至 19 套房屋的销售额超过 600 万元。 今年 9 月，这一数字下降了近 50%，仅售出 8 套同等价格的产品。 「目前销售处于较低水平。8 月份的平均售价为 2,345,000 元，上个月环比减少了 164,000 元，回落至 2,180,000 元。」 他解释说，奢侈品市场的运作方式与整个房地产市场略有不同，他指出，当人们拖欠抵押贷款时，强制出售的情况并不常见。 然而，他表示，随着利率大幅上升，奢侈品市场正在产生影响，包括卖家需要重新考虑并降低价格。 Eitel 预计这一趋势将持续下去，至少到 2024 年初。 温哥华独特的 West Point Grey 社区的一套住宅已挂牌超过 12 个月。 德拉蒙德大道 (Drummond Drive) 一房产坐落在西班牙银行 (Spanish Banks) 以南一英亩多的土地上，2022 年挂牌时，售价为 2,100 万元，现在花 1880 万元就可以得到它。 同时在桑纳西区，一栋独立屋上市不到 80 天，价格就下跌了 15% 以上。 据房地产经纪人称，这栋位于贝尔福大道的房子 10 年前进行了 300 万元的翻新工程。 现在，该房屋的原价为 15,33 万元，如今降至 12,98 万元。 另一栋桑纳西区独立屋已经上市 3 个多月了。这座位于西 26 大道的两层六房住宅最初于 7 月挂牌，售价超过 820 万元，目前挂牌价为 790 万元。 Eitel 说，卖家面临的压力越来越大，尤其是那些持有浮动抵押贷款的卖家。

COVID-19疫情初期，加拿大央行极大程度压低了利率，与此同时，房市也活跃起来。然而没过多久，供需平衡被打破，通胀开始飙升央行转而一再提高利率，关键利率一路从0.25%升到5%。对于许多仍在还贷的房主来说，这显然不在他们的计划之中。飙升的房贷成本给不少人带来极大的痛苦，一些房主甚至表示，“现在只能勉强生存。” 2020年7月，央行的行长蒂夫·马克莱姆（Tiff Macklem）曾向加拿大家庭保证，借款利率将会非常低，并将“在很长一段时间内”保持这种状态。但这种经济形势并没有持续太久。随着全球供应链难以满足从木材到生菜等各种商品急剧增长的需求，通胀开始飙升，最终达到了几十年来从未见过的水平。加拿大银行被迫采取了行动。经过10次调整，将关键利率从0.25%一路上调至5%，成为加拿大历史上最激进的加息行动之一。 利率的突然飙升让许多房主措手不及。那些选择浮动利率抵押贷款的人受到了加息的全面冲击。浮动利率抵押贷款与加拿大央行的政策利率和加拿大银行的优惠利率保持一致。现在，许多人甚至无法支付每月所欠的全部利息，更不用说本金了。但收到影响的也不只是选择浮动利率的房主，那些拥有固定利率抵押贷款的人也未能幸免，因为在疫情早期签署的3年期抵押贷款已经使他们的每月抵押贷款支出增加了一倍或两倍。如果利率持续走高，5年期贷款的中途者每月还款额也将大幅增加。 加拿大各地，很多房主正经历痛苦挣扎。下面就是Globe and Mail报道的几个真实故事。2019年11月，人身伤害律师贾斯敏·达亚(Jasmine Daya)为她的公司在多伦多Yorkville地区购买了一栋三层的商业地产，她自己使用了两层，并迅速找到了另一层的租户。当时，她签署了一份利率为5.49%的三年期固定抵押贷款。 在多伦多，达雅还拥有几家酒吧和夜总会，并有其他抵押贷款。在那之后没多久，疫情就来了，随着法庭听证会暂停，她的业务放缓，员工也不再来办公室上班。她的租客一直还在继续支付账单，但他们也不再过来了。去年秋天抵押贷款到期时，达雅又签署了一份年利率为7.92%的一年期抵押贷款。这使她每月的还款额增加了$6000加币，达到$3.1万加币。 今年早些时候，一位主要租客没有续约，达雅也没能找到新的租客。在下个月即将到期的抵押贷款续期之前，达雅已经将自己的办公室挂牌出售。今年早些时候，她就将这套房产挂牌出售了，并在9月中旬将价格下调了$150万加币，至$600万加币。 “现在不是出售股票的好时机。但我认为这是我能做的最好的选择，而不是每个月都在挣扎，”达雅说，形势的不确定性“肯定会引起焦虑”。 埃德加·纳瓦雷特（Edgard Navarrete）是安省剑桥市一名高级经济学家。然而经济学家自己的生活也因为加息而乱套。他2021 年底购买了位于安省剑桥的房子，当时签只有 1.2% 的浮动利率抵押贷款。他说，虽然他最初希望在多伦多买房，但他喜欢和母亲的房子位于同一个舒适且负担得起的地区。 然而一年后，他忧心忡忡地看着利率上升并意识到，自己将接近达到触发利率：也就是月付款不再涵盖任何本金，而只能偿还每月所欠的利息。 “我不想那样做，”他说，于是他两次主动要求银行提高利率，这样他就可以继续减少本金，将抵押贷款期限从 30 年缩短到 25 年。现在，他的利率接近 6%，每月还款额增加了一倍多。他说，除了这笔额外费用之外，他的煤气费和电费也高得多。为了平衡暴涨的生活开支，他不得不推迟升级车辆，并推迟了原定的哥斯达黎加之旅。还无奈调整自己的退休计划。 多伦多一对夫妻杰米·埃文斯（Jamie Evans）和阿纳斯塔西娅·奥斯塔普丘克（Anastasia Ostapchuk）在疫情前因为房东亲戚要入住，所以匆忙决定自己买房。他们在西区买了一套镇屋，并签了固定利率抵押贷款。然而当时他们眼睁睁地看着利率不断下跌。当他们有机会在 2022 年 2 月改用浮动利率时，他们转了浮动利率。结果更悲剧了。一年半之内，浮动利率大幅上升，他们的每月付款额从$2,500增加到$6,000。结果，这对夫妇不得不推迟一个重大人生步骤：生孩子。 加拿大各地正上演各种各样被房贷压倒喘不过气的故事。大家的贷款月供还撑得住吗？

最近上市的列治文这套大豪宅吸引了很多媒体的关注，不仅是因为其高昂的售价、奢华的房屋设施，更是因为其频繁易手的速度和价格变化。 最近这次交易是买家在买入一年之后的再次挂牌，售价相比买入价格已经再提高了 500 多万加元。 位于列治文 Finn Road 8731 号的这套房产土地面积 15 英亩，属于农用保护地上的豪宅，这类房产对于农地保护法案出台之后的大温，已经十分稀缺。 房屋建筑内部也有超过 1.4 万尺的空间，最新开价 1888 万加元。 这座房产除去其巨大的土地之外，建筑本身就是一个妥妥的豪宅，包括 7 间卧室和 9 间浴室，并设有一个带瀑布的私人花园、一个室内游泳池和桑拿房、网球场和酒窖。 据介绍，这套房屋是 2012 年建成的，当时农地建豪宅还没有被禁，房屋占地 5 英亩，另有 10 英亩业主出租给农民用作农地。 自从 2017 年开始，列治文开始限制农地建豪宅，将农地上的建筑面积限定在 10700 尺，之后在 2018 年将这个面积再次缩小到 4300 尺，比省府规定的面积还要小 1000 尺。 根据交易记录，这套房产是卖家在去年 8 月以 $13,575,735 的价格买入的，如今的新开价格比一年前的买入价格还要高出 500 多万。 对此，代理经纪表示，这是由于卖家在买入房产后进行了很多装修和翻新决定的。 但对于为何买入一年就再次出售，代理经纪并未解释。 列治文本地房产经纪 Chris Dinnell 表示，虽然开价很高，卖家总是希望获利更多，但在房地产市场中卖家最终未必能够拿到最心仪的价格。特别是在当下高利率的贷款压力下，市场环境低迷，这意味着售价越贵的房产可能销售会越慢。 此次挂牌，已经是这套房产再过去 3 年中的第 3 次售卖。 这套房产在 2020 年以 780 万的价格易手，随后在去年 8 月被现在的卖家以 1300 多万买入。 如今再次挂牌，1888 万，相比 3 年前的交易价格已经涨了 1000 万，这一售价相比其政府估值（615.7 万）也高出 2 倍还多。  

房价下跌时许多买家因毁约被判赔偿卖家，实际上当房价上涨时也有卖家毁约，最近一位华人因几年前买房遭遇卖家毁约而被法庭判获赔32万。 法庭文件显示，2015年11月1日，赵先生签订了一份买房合同，买下了位于大温素里Sunnyside Park社区的一套独立屋，定于2016年3月28日交割，成交价为278万元。 文件显示这是一套拥有8,278平方英尺居住空间的大宅，有一块17,330平方英尺的Lot，位于南素里Sunnyside Park社区的一条死胡同上。 买家赵先生是一位年轻的专业人士，有妻子和两个儿子。赵先生在中国广州的家族建筑企业工作，常年在中国和加拿大两地工作。 不料合同签订没几天卖家就反悔了，尝试解除合同，但遭到赵先生拒绝。 当时卖家给买家经纪发的一封邮件说：告诉您我们无法搬出并取消我们的销售。我们有很多次告诉我们的房地产经纪人我们不想再卖掉我们的房子，但他仍继续催促我们展示房子。我的孩子们得知要卖房非常沮丧，我的孙子们哭着说他们不想去其他地方。我的妻子也不高兴，一直哭，血压不断升高。她不想搬家。请退回押金并为您的买家寻找另一个地方。 赵先生告诉卖家，他希望按合同价格完成出售，他努力确保仍然执行该合同。他已经按约定交付12.5万定金。 到2016年3月28日交割日期到来时，赵先生给卖家发送了交割文件，但卖家没有回应。 几周后，赵先生购买了一套较小的替代房屋。他说，到那时，不断上涨的房价和有限的预算迫使他放弃了对他来说很重要的住房标准。由于当时房价快速上涨，他要求卖家赔偿相应金额。 但是此时卖家提出赵先生未能按照合同要求支付定金，卖家有权选择终止合同。事实是赵先生确实按时足额缴纳了押金。但合同规定押金必须以保付支票或汇票的方式支付，而赵先生则是以银行汇票支付，卖家表示因此终止合同。 不过当初似乎没有人知道为什么这笔押金不能通过银行汇票支付，或者为什么赵先生没有通过保付支票或汇票支付。直到多年后这场诉讼进行时才有人注意到这一差异。法官认为虽然这一缺陷使卖家可以选择终止合同，但他们当时并未行使该权利。 他们当时的沟通对于单方面终止协议也没有暗示原因是押金，甚至没有暗示他们有任何理由。押金存款问题是多年后才被提出的。法官认为现在将其作为终止合同的依据是不公平和不合理的。 法官判，评估截至2016年3月28日交割日期该房产的真实市场价值为310万元，合同价278万，这意味着卖家违反合同造成的损失为32万元，卖家必须赔偿买家的这个损失。

图：市府图片 温哥华西区位于基斯兰奴（Kitsilano）和Fairview社区边界的Burrard Slopes公园未来场地上的现有建筑即将拆除，临时公园将在过渡期间入驻。 温哥华公园局（Vancouver Park Board）委员下周预计将批准Scott Special Projects的一份合同，负责拆除温哥华市拥有土地上的现有建筑物。 这个占地2.5英亩的未来公园场地横跨整个城市街区——北边是西5街（West 5th Avenue），东边是冷杉街（Fir Street），南边是西6街（West 6th Avenue），西边是松树街（Pine Street），该公园位于古兰湖街桥（Granville Street Bridge）南端。 拆除工程包括所有剩余建筑物，但东北角的建筑物除外，由于业主拒绝将该地点出售给市政府，因此仍为私人所有。 Scott Special Projects的拆除合约价值112万元（含税），为期7个月，或直至服务完成。 现有建筑物为较旧的低层建筑，兼有商业及轻工业用途。 公园局工作人员表示，建筑物拆除后，新空置的地块上会添加临时公园功能，直至永久公园完成施工为止。 该街区西北角和西南角的两个市府拥有的地块已分别于2014年和2016年建成，具有临时公园功能。东南临时公园设有游乐场和开放空间，为阿布特斯绿色通道(Arbutus Greenway)目前的最东端，该绿道将街区一分为二，而西北临时公园则设有传粉媒介花园、休息区和大型壁画。 温哥华市议会于1993年批准了布拉德斜坡计划（Burrard Slopes Plan），拟将该区域从工业区过渡到住宅区。 公园局上个月开始就为未来公园创建永久性的连贯设计展开公众咨询，该公园预计将成为百老汇规划区域内未来最大的公园。线上调查开放至2023年10月15日。 当局将在2025年春季和2026年夏季进行详细设计和招标，并于2026年秋季开始施工。 另外，温市同时也将就未来新建和改进的公共空间以支持百老汇规划区进行公众咨询。其线上调查开放至2023年10月22日。

加拿大地产公司Royal LePage表示，加拿大今年剩余时间房价应保持相对稳定，由于经济放缓和借贷利率高企，该公司下调了年终预测，由此前预测年底上涨8.5%下调至同比增长7%。     Royal LePage周四公布的最新房价调查显示，今年第三季度加拿大房屋总价较去年同期上涨3.6%，至802,900加元，但比上季度下降0.8%。 Royal LePage此前预测今年总价将比2022年底上涨8.5%，但由于第三季度的交易低于预期，目前将这一预测下调至同比增长7%。 大多伦多和温哥华地区的房价较上季度分别下降了2.8%和1.8%，由此带动了全国房价的小幅下降。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示，尽管加拿大人已经适应了借贷利率的上升，但加拿大央行提高通胀目标导致的利率上升继续对房地产市场产生影响。 Soper在声明中表示：一旦利率开始下降，哪怕只是小幅下降，我们预计买家将大量重返市场，房价将再次开始持续上涨。 报告称，尽管销售活动放缓，但强劲的就业有助于防止房价下跌。 在全国范围内，Royal LePage下调了大多伦多地区、Edmonton和Regina的年终预测，同时维持了之前对大温哥华和蒙特利尔地区以及哈利法克斯、渥太华和温尼伯的预测。  只有卡尔加里的价格涨幅预计将高于之前的预测，与全国趋势相反。该公司目前预测，今年年底卡尔加里的房价将比2022年底上涨9.5%。卡尔加里房价较上季度上涨1.8%，是迄今为止全国主要市场的最大涨幅。 Royal LePage表示，由于需求继续超过供应，九月份是卡尔加里市场销售活动连续第九个月增加。 在阿尔伯塔省政府成功吸引加拿大其他地区工人的广告活动后，该市的跨省移民激增，该省的房价低于多伦多和温哥华等大城市。 Soper表示，住房供应不足仍然是控制房价的最大障碍。 他说，经济活动放缓导致许多地区的库存水平小幅上升，但加拿大可供出售的房屋数量仍远低于抑制房价上涨所需的水平。 他对联邦政府最近宣布将从新的专用租赁建筑中取消商品及服务税表示赞赏，称这是“朝着正确方向迈出的一步”。 加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)估计，到2030年，加拿大将需要额外350万套新房才能恢复负担能力。

    温哥华市长沈观健领导的ABC政党在2022年市选中取得压倒性胜利一周年之际，宣布将启动一项关于解决住房危机的战略，沈观健表示该战略显示ABC党在应对房屋问题上的坚定信心。 温哥华市长沈观健先生     他表示将在下星期提出的房屋动议，共包括7大项战略，重点是促进新住房供应并加快审批流程。概要如下：     1.创建26个新村落。这将在全市创建新的主要联排别墅、复合式建筑和混合用途低层建筑群。沈观健表示，这将有助于创建更互联的社区，将零售和住宅用途融合在一起，形成更宜居和步行的社区。上个月，市议会还批准了温和的致密化政策，允许在单户地块上启用最多6套分层住宅或套安全出租房屋。     2.探索和调整温哥华建筑规范与卑诗省建筑规范的步骤和措施。温哥华市的建筑规范与省级标准分开，规定了新建、建筑改建、维修和拆除的完成方式。沈观健表示，这些改变将以减少不必要的繁文缛节的方式进行，但不会损害该市在永续发展和可及性。     3.由于建筑物遮蔽影响，将审查城市的建筑物高度限制。目前，该市采取了一种独特的做法，如果建筑物高度影响附近公园、购物街、广场、十字路口和其他公共空间的日照时间，就会降低建筑高度。除此之外，市议会最近批准了一项动议，指示市政府工作人员探索受保护的山景锥如何影响潜在增加的住房和工作空间，并确定可能拆除过时的视锥。      4.增加住宅大楼的最大楼板尺寸。更大的楼板不仅可以透过增加密度来实现更多的住宅，而且可以提供更大的设计灵活性。      5.探索扩大和改进本市认证专业人员（CP）计划的机会。这将有助于加速更多住房建设。     6.探索在温哥华欠发达的轻轨车站附近进行更多高密度、以交通为导向的开发的机会。这将特别关注世博线Niniamo和29thAvenue两个车站以及千禧线Renfrew和Rupert两个车站附近土地的重新分区。     7.支持省政府即将推出的短租执法政策。温哥华市支持省府采取更多措施来规范Airbnb等短期租赁。市议会最近批准了一项政策，从2024年开始将温哥华的短期租赁许可费从现有的年费109元提高到1,000元。     市议员周楠说：“每个单位都很重要。一笔非法短期租赁将导致温哥华居民失去一套住房，因此这是一个核心优先事项。”

关注楼市行情的朋友可以参考以下信息，这是9月份本拿比地区出售一些房源的详情。 根据 Zealty.ca 的统计数据，1 月份住宅销售总量为 125 套，而 9 月份共售出 257 套住宅，其中包括 46 套独立屋、171 套公寓和 40 套联排别墅。 价格多种多样，最昂贵的房屋售价为 4,654,000 元，最便宜的公寓售价为 379,900 元。 本拿比最贵的独立屋 区域: 鹿湖 售价：4,654,000  挂牌价：$4,998,000 评估价：4,129,000 发售日期：上市55天后9月13日 建于2017年 六间卧室，八间浴室 特色： 5,753平方英尺的豪宅位于9,840平方英尺的角落地段，享有“一览无余的山景”。 本拿比最便宜的独立屋 区域: Suncrest (南本拿比) 售价：130万元 挂牌价：1,798,000  评估价值：1,836,000 发售日期：上市 153 天后的 9 月 13 日 建于1969年 四间卧室，四间浴室 特色： 2,999 平方英尺 住宅位于本拿比-温哥华边界附近的一条小路上，占地 9,501 平方英尺。 本拿比最贵的联排别墅 区域: 森林格伦 售价：215万 挂牌价：2,098,000  评估价：1,973,000 发售日期：上市10天后9月18日 建于2020年 五间卧室，四间浴室 特色： 2,241 平方英尺 住宅面积 9,792 平方英尺 英尺地块，设有双车库，可欣赏鹿湖景观。 本拿比最便宜的联排别墅 区域: Parkside Greene/Cascade Heights 售价：55万 挂牌价：$579,800 评估价：$566,000 发售日期：上市43天后9月20日 建于2012年 一间卧室，一间浴室 特色： 579 平方英尺，带环绕式露台的联排别墅。 本拿比最贵的公寓 地区: 布伦特伍德 售价：1,625,000  挂牌价：1,649,000  评估价：1,4730,000 发售日期：上市两天后9月14日 建于2020年 两间卧室，两间浴室 特点： 1,008 平方英尺，带露台和景观的次顶层公寓。 本拿比最便宜的公寓 区域： 西蒙弗雷泽山 售价：379,900 原要价：389,900 评估价值：406,000 发售日期：上市22天后9月12日 建于1976年 一间卧室，一间浴室 特色： 708 平方英尺的公寓，配有健身房、桑拿房和便利设施。

加拿大房产又一只黑天鹅来了 机构调降预测看空房价 9月份，由于新上市的房屋数量激增，需求疲软，加拿大大多数主要市场的房屋销售都走弱。现在，随着全球债券市场的崩溃，抵押贷款利率也在上升。凯投宏观（Capital Economics）副首席北美经济学家Stephen Brown表示，加拿大政府债券收益率近日升至金融危机以来的最高水平，这种上升可能会对房地产市场造成影响，从而对经济构成巨大风险。 上周，五年期债券收益率升至4.4%。Brown表示，由于债券收益率是固定抵押贷款利率的领先指标，这一增长意味着最低的五年期固定利率可能升至6.25%。自4月份以来，这一利率已经上升了150个基点。Brown表示，这相当于将负担能力降低了约13%。不断上升的抵押贷款利率将导致更多买家观望离场。 而在此之前，房价前景已经比Capital经济学家预期的更加糟糕。Brown指出，上周发布的当地房地产委员会数据显示，九月份新增房源激增，但买家数量较少，导致加拿大主要城市的平均销售与新增房源比率低于2022年的谷底水平，当时房价正在下跌。Capital目前对加拿大房地产市场的预测是，未来六个月房价将停滞不前，Brown表示："但鉴于最近的事态发展，现在看来房价更有可能下跌。" 多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）的经济学家还认为，由于债券收益率上升，房地产市场将出现比他们6月份预期的“更为明显和持续的低迷”。他们目前预计今年最后一个季度和2024年房屋销售和价格将下跌。据多伦多-道明银行经济学家Rishi Sondhi表示，在明年第一季度，他们预计销售和价格将分别比2023年第二季度下降8%和6%。如果加拿大债券收益率在今年年底开始下降，随着经济放缓和市场对加拿大央行降息的预期增加，购房者可能会在抵押贷款方面得到一些缓解。 但房地产市场的复苏将不会迅速发生。Sondhi表示：“我们怀疑，加拿大房屋销售将需要到2025年才能持续超过疫情前的水平。”

受到高利率的影响，BC 省很多地方的销售量和房价都出现了回落。下图中这套昨天刚刚上市的 5 卧室独立屋、自带一套租赁套房，开价仅 14 万，简直便宜哭了…… 虽然房子看起来条件不够好，但如果这套房子位于温哥华，那么售价至少要 100 多万加元，在一些更热门的区域价格可能会到 200-300 万元。 分析称，Fort Nelson 作为 BC 省负担性最好的区域，最近房价从高峰直线回落至 40 万出头，对于想要买独立屋的买家来说，价格相当有吸引力。 作为 BC 省最便宜的区域中最贵的城市，Fort Nelson 的数据显示，过去 9个月来，该地区的房价正在变得越来越便宜。与昂贵的大温地区形成鲜明对比。 统计显示，该地区最新的独立屋均价回落至 $408,000，相比 2022 年第二季度最高峰时期的房价 $431,000 已经明显回落。 但同期低陆平原，作为 BC 省房价最高的区域，独立屋相比 2022 年 9 月已经再次上涨了 5.5%，达到 $1,797,800 加元，是 Fort Nelson 独立屋均价的 4 倍还多。 今年前 9 个月，北部地区售出了 3,354 套住宅房产，而去年同期为 4,210 套。 BC 北部地产协会报告称，总体而言，BC 北区的房地产市场仍然疲软，因为高利率和不断上升的利率限制了买家的承受能力。在劳动力市场疲软和经济增长的情况下，预计销售将持续低迷到 2024 年。 尽管 Kitimat 价值 440 亿元的加拿大液化天然气 LNG 出口终端及其相关天然气管道项目预计将于明年完工，但这对于房市的拉动作用已经减弱， BC 省东北部的 Kitimat、Smithers 和 Terrace 的房屋销售量正在逐年下降。与此同时，乔治王子城 Prince George 、鲁珀特王子城 Prince Rupert、圣约翰堡 Fort St John、100 Mile House 和 Williams Lake 的交易量有所增加。 只有 Terrace 的房价异常突出，自 2021 年以来独立屋价格稳步上涨，今年平均价格达到 500,716 元，在该地区排名第三，仅次于 100 Mile House 和乔治王子城。 Fort St. John 是 BC 省北部第二大城市，独立屋平均价格目前为 412,955 加元，略高于一年前的 409,853 加元。 150万可以买个小岛 离开大温，BC 省还有很多地方房市有待发掘。 最近媒体报道的一个湖心私人岛屿，包括一套住宅，开价 150 万，也是相当吸引人。 据报道，这个位于考伊琴湖（Cowichan Lake）中的湖心岛占地 2.25 英亩，还包括一座现代化的住宅，可供最多 10 人同时入住。开价仅 150 多万元，相比大温来说有太多吸引力。 这个名为 7 号岛（Island 7）的房产是考伊琴湖上仅有的几个私人岛屿之一，是一处及其私密且交通便利的休闲度假圣地。 这个房产拥有自己的住宅和码头，并有功能齐全的离网系统，同时拥有手机信号。 岛上的建筑位于安静的一端，宽敞的玻璃窗可以欣赏到窗外美丽的湖景。 岛上参天大树形成茂密的树林，沿水周围则被低矮的湖边步行道包围。 房产中还包括独立屋的棚屋、工程化粪池、车间和宽敞的甲板。 房产中还包括一个烧木材的热水浴缸，以及良好的私密性。目前该房产通过 Colliers 高力国际代理出售。 事实上，只要离开大温，BC 省很多地方的美景胜地都能找到性价比不错的房源。

一座拥有自己夜总会的加拿大大型豪宅于去年 6 月挂牌出售，目前仍在市场上出售，但价格要低得多。 2019 年，位于道尔顿大道 2275 号的豪宅在市场上挂牌，售价高达 5000 万元。据Zolo称，去年价格跌至 3750 万元，今年则跌至 2990 万元。 这比最初的价格下降了 20,100,000 元。 米西索加的豪宅拥有自己的夜总会。地下室场地拥有镜面墙壁、闪闪发光的枝形吊灯和储备丰富的酒吧，已准备好迎接 Club Crawlers 的上市。 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 无需离开地下室，这里设有配备定制兰博基尼座椅的家庭影院、配备回收耐克鞋底地板的最先进健身房、理发店和两间蒸汽浴室。 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 如果您决定探索这座近 43,000 平方英尺的法国宫殿风格豪宅的其余部分，您会发现一个华丽的大厅、弯曲的大理石楼梯和五个壁炉。 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 室内游泳馆拥有高耸的天花板和从德国进口的闪闪发光的灰泥墙，俯瞰着这片近两英亩的土地。 加拿大苏富比国际地产 有六间加一间卧室，每间卧室均设有私人套间和步入式衣柜，另外还有七间浴室。 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 异常白色的厨房的焦点是超大的大理石岛。就餐区周围环绕着落地窗，步行至带顶棚的露台。 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 独立的室内和室外餐厅让您在任何天气下都可以轻松享受娱乐。 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 从家具和固定装置到门和装饰，这座房子拥有数量惊人的黄金。主层天花板的细节非常精美。 加拿大苏富比国际地产 加拿大苏富比国际地产 车库设有加热地板，可容纳 15 辆车，室外还可容纳 10 辆车。 加拿大苏富比国际地产 点击此链接，查看更多详细信息。 https://www.zolo.ca/mississauga-real-estate/2275-doulton-drive#sold-history

虽然安省和多伦多近年来才刚刚放宽对于独立屋改建的分区许可和规定，但一些房主却在多年前就很有远见，买房改造成多单元的出租房，一方面帮助缓解住房压力，一方面收租盈利。 多伦多建筑师 Craig Race在2019 年就接了个巨大的改建项目：将一栋 2,000 呎的独立屋宅改造成 10 个出租房单元。  他表示，可能很快，全加拿大都会冒出类似改建房屋。 这栋房屋是由一家小型房地产开发的建筑公司GreenStreet Flats四年前购买的，公司老板Leonid Kotov相雄心勃勃地准备把这套原本三层楼，三卧室、两浴室的小房子改造成10套出租房。 位于著名古堡卡萨罗马（Casa Loma）附近 Howland Avenue的这套房子被彻底改建，计划将内部分成四间公寓，在住宅的左侧复制建造一套一模一样的四间公寓，然后在房子外面再加建造一栋后巷套房。 对于 Race来说，所有这些构建听起来都很简单。但在2019年的时候，在多伦多改建房子真正挑战是繁文缛节审批。当时此类改造需要向市调整委员会进行繁琐的申请程序，申请的房主可能面临邻居的上诉，并经常导致改建设计划被彻底废弃。 Race说，“当时我们很少会收到建造超过三个单元的公寓的请求，因为很少有开发商对审批有耐心。大部分邻居都不热衷于新居民拥挤地住在他们的街道上。” 在这个项目之前，Race大约完成过十几个这样的改建，他表示自己一直认为这种改建可以让都市生活的住宿变得更便宜。 这个项目在经历了邻居的“冗长而似是而非”的反对后被推迟了很久。邻居们的投诉范围包括建筑审美，路边停车，以及对街道交通的影响等。但幸好最终获得了多伦多市府的批准。 今年五月，改造项目终于得以恢复进行。当时多伦多市放宽了分区章程，新批准允许建造最多包含四套单元，而且无须涉及委员会监督批准（包括邻居同意）。 改建开始后，第一个目标就是将现有房屋彻底拆除，在后院增建一栋，并将房屋分成四间 800 至 1,000 平方英尺的两居室公寓：一间位于地下室，一间位于主层，两间位于楼上。  此后还要对房屋进行全面“绿化环保”工程。将其包裹在连续隔热层中，并安装了高效的 HVAC 系统，这些附加设施可将房屋的平均能耗降低 40%。  最后在后巷建造一套800 平方英尺新套房，有两间卧室和一间浴室。 这套房子在社区里看起来并不扎眼，除了门口好多邮箱和４扇门显得有点与众不同。 但后巷房就很特别，外墙是由多伦多街头艺术家 Chris Perez 绘制的华丽壁画，这是整套物业中 Race 最喜欢的部分之一。  他说，“这套后巷房在小区里吸引了很多目光。有两种方法可以包装：一是购买昂贵的防涂鸦包层材料，二是自己贴。” 改建工程从开始到完工整整花了16 个月，可以说是大工程了。Races说从五月份多伦多章程修改以来，收到了很多房主的咨询有意对房产行改造。 Race 表示，一些开发商特别喜欢带有后巷套房的四层公寓模型，或者用开发商的话说，“四加一”，也就是一套房变5套。因为有了类似模式，所以他们也可以快速完成建造任务。 今年夏天早些时候，Race团队对这套改建房进行了收尾工作，然后Kotov又将这 10 套房子的每一个单元的都订出了租金标价，这些单元的月租在 $2,500 到 $4,180 之间。所以10 套房子的月租金总收入超过$3万加币。 到 10 月 1 日，所有单元全部出租掉了，租客有学生、小夫妻和年轻家庭等。 Race表示，这种一套房子至少能创建五个单元出租房的模式可能很快就会被一些大型开发商采纳，并可能在全加拿大范围建造几百套这种多单元的房子。这有可能弥补他所说的“缺失的中间地带”。

物价飞涨的年代，面对生活窘境的不仅仅是居住在多伦多、温哥华这样生活成本昂贵城市的人，连生活在加拿大东部大西洋省的网友也哭穷。最近一位网友在小红书曝光家庭开支，感觉自己每个月两个大人买衣服的费用不足百元，连乞丐都不如。 图源：小红书@探索发现加拿大 网友@探索发现加拿大在小红书发帖称：坐标加拿大东海岸第一大城市哈利法克斯，不谈收入，只论开销，帐经不起细算，希望给一些后起之秀一点小建议： 一家四口，居住3500尺+独立屋，不考虑房贷和车贷，按月算更直观： 地税  500/月房屋保险150/月两车保险300/月水费100/月电费平均150/月取暖油费平均500/月日常加油两车共300/月网+手机300/月 以上每个月固定开销为：2300 超市正常食物购物2000/月两孩子课外班玩具书本等300/月两孩子衣服100/月在外就餐吃喝200/月（这钱也只能吃1次）两大人衣服等100/月（买衣服的钱估计乞丐看了都会落泪） 以上不固定开销为：2700/月 两项相加5000/月12月总计：60000 额外开销：全家旅行开销5000草坪维护300房屋维护圣诞节礼物开销等1000 累计全年开销：$66300 灵魂拷问1: 这是没有算房贷没有算车贷的情况下，如果算上车贷房贷，是不是差不多得奔10万加币去了？ 灵魂拷问2: 上面所列费用明细是否有夸大虚假成分？如有，差价是不是也可以忽略不计？ 灵魂拷问3: 如果你有工作，基本上夫妻两人收入是否税前至少10万+，孩子牛奶金也忽略不计了：你的收入达标了嘛？ 灵魂拷问4: 如果你在加拿大没工作，每年开销折合人民币35万，在国内35万人民币的生活水平VS加拿大6万6加币的生活水平，你怎么看这个事情？ 总结：没有好坏，都是自己的选择，既然选择了就不要抱怨，一千个人眼中有一千个加拿大，以上数据仅供参考。 有网友说：国内35万你真的没这些，你来上海试试。别的什么都不说，国外牛奶食品一切都是真的，国内牛奶都是抗生素奶，A2鲜奶一瓶69。买的西瓜一个50，注水的，买的杨梅，泡糖精的，牛肉，烧出来是白的，35万能买多少真东西吃？在国内，如果想吃国外品质的东西，一家四口一个月需要2.3万，光吃这一块。 有网友问：住3500+的独立屋居然自称普通华人？作者回复：3000-3500尺独立屋疫情前在哈利法克斯也就40-50万一套。有网友附和：没有杠的意思，我去年来的，买房时中介确实讲三千尺独立屋就是加拿大基本配置，五千尺以上才算不普通吧。 一位网友吐槽：我的孩子还在肚子里，也不咋买奢侈品，还是租房，一个月也得至少开支1w➕ 加币，那点工资完全就是杯水车薪。 有网友回复：终于有个加拿大真实物价的帖子了。手动赞！如果算上房贷$3500～5000，两辆车贷$1500 （坐标多伦多）基本夫妻双方每个人都要年入10万加币，家庭年收入要20万加币才有可能养家。真刺激！有网友跟帖：主要是你年入20万，先得有7万那样缴了税... 另一位跟帖：您说的太对了，我们家就是20w的家庭收入，支出也差不多，我感觉毛也不剩。一位网友说：太真实了，我到现在还在开十年前的kia。一位网友说：士嘉堡一家三口，1600尺房子，地税差不多$4000，煤气取暖和做饭$160，电费冬天70夏天$110左右，水费$300左右4个月，网费$80，两个电话$140，保险两车➕房$7000/年，吃$1200，供车$750，房$600。有网友跟帖：帮算了下，这家开支3750一个月，再想想自己，为啥我家开支多这么多？？？就算房子月供贵一点翻倍，那我家不用供车啊，车保险也便宜不少。这可以打平吧？好吧，原来是在吃上，我家每月2000+是垫底的，各种咖啡酒水饮料羊奶cheese水果，没个500下不来。所以我家伙食得多出1500来。 还有网友说：你家地税那么便宜么？我们Oakville的3600尺房子地税已经8200多了。

9月份，由于新上市的房屋数量激增，需求疲软，加拿大大多数主要市场的房屋销售都走弱。现在，随着全球债券市场的崩溃，抵押贷款利率也在上升。 凯投宏观（Capital Economics）副首席北美经济学家Stephen Brown表示，加拿大政府债券收益率近日升至金融危机以来的最高水平，这种上升可能会对房地产市场造成影响，从而对经济构成巨大风险。 上周，五年期债券收益率升至4.4%。Brown表示，由于债券收益率是固定抵押贷款利率的领先指标，这一增长意味着最低的五年期固定利率可能升至6.25%。 自4月份以来，这一利率已经上升了150个基点。Brown表示，这相当于将负担能力降低了约13%。 不断上升的抵押贷款利率将导致更多买家观望离场。而在此之前，房价前景已经比Capital经济学家预期的更加糟糕。 Brown指出，上周发布的当地房地产委员会数据显示，九月份新增房源激增，但买家数量较少，导致加拿大主要城市的平均销售与新增房源比率低于2022年的谷底水平，当时房价正在下跌。 Capital目前对加拿大房地产市场的预测是，未来六个月房价将停滞不前，Brown表示："但鉴于最近的事态发展，现在看来房价更有可能下跌。"  多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）的经济学家还认为，由于债券收益率上升，房地产市场将出现比他们6月份预期的“更为明显和持续的低迷”。 他们目前预计今年最后一个季度和2024年房屋销售和价格将下跌。据多伦多-道明银行经济学家Rishi Sondhi表示，在明年第一季度，他们预计销售和价格将分别比2023年第二季度下降8%和6%。 如果加拿大债券收益率在今年年底开始下降，随着经济放缓和市场对加拿大央行降息的预期增加，购房者可能会在抵押贷款方面得到一些缓解。 但房地产市场的复苏将不会迅速发生。 Sondhi表示：“我们怀疑，加拿大房屋销售将需要到2025年才能持续超过疫情前的水平。”

    据《温哥华太阳报》报道，近期在BC省最高法院，有业主提出，温哥华市的税务部门错误地向他们征收了$41.15万元的空屋税（EmptyHomeTax）。     这3个未竣工的奢华套房位于前川普大厦的顶层。业主在向BC省法院提交的请愿书中表示，由于这些套房是“定制”的，翻修需要更长的时间，因此应该免除温哥华的空屋税。     然而，市税务审查发现，尽管业主声称这些套房需要进行“定制”开发，但进展太慢，因此这些物业将不获豁免支付空屋税的权利。     拥有位于市中心的ParadoxHotelVancouver的WestGeorgiaHoldings正向BC省最高法院提起诉讼，要求温哥华市府退还他们在2018年支付的$41.15万元空屋税。     温哥华市的空置住宅税于2017年首次引入，旨在将空置或未充分利用的房产转变为长期租赁住宅，最初的税率为房产估值的1％，逐年增加，2022年曾涨到5%，今年又恢复到了3％。       温哥华市的网站上表示，具有有效建筑许可证、正在重新开发或进行重大翻新的房屋可以获得免税资格，前提是翻新工程必须“没有不必要的延迟”。       这3个套房，两个位于顶层的公寓套房和6202号单元（两个套房被翻新成一个，并被市政府视为顶层套房），在2017年免除了税款。但在2019年进行审核后，WestGeorgiaHoldings收到了$41.15万元的税单。     根据首席建筑官的意见，3个套房的“翻新工程没有得到认真而迅速的执行”。     业主们对审计提出了异议，提供了2016年和2017年高达$100万元的设计合同副本，以及有关建筑、设计、照明、结构和机械工程、电梯以及干墙、水暖、瓷砖、石材和厨柜承包商“大量工作”的时间表。     业主们表示，他们于2008年获得了建筑许可证，并多次获得了延期。他们还在投诉中表示，市府需要考虑套房的“定制性质”以及额外的细节和工作。     温哥华市的税务审查官驳回了该投诉，并表示由于多种原因，这3个套房不能免除支付税款。     审查官指出，主楼的其余部分在2017年之前就已入住。因此，审查官裁定，3个顶层套房“没有理由不能在‘那时’一起竣工”。     业主们要求进行司法审查，因为审查官没有考虑到工程按时进行以及6202号单元的建设在2013年就已经开始，早于空屋税的颁布。     而且，市政府没有明确指出审查官具体根据哪些内部信息做出决定，以至于业主们无法根据明文规定做出回应。     业主们还提出，由于完成6202号单元的翻修一共需要4年时间，审查官不能使用较短的时间线来判断顶层两个套房的工作进展太慢。     业主们还从顶层套房设计师那里获得了书面确认，称“像顶层套房这样的高端定制住宅单位的设计需要远高于正常水平的详细设计和协调工作”，并附上了一封证实工程在2018年没有延误进行的信件。     诸如此类原因，业主们已经向法院提起上诉辩称，城市委员会的决定存在程序不公平。     空屋税自颁布以来就充满争议，《空屋税》法规的实际践行和裁定充满矛盾。就在前几个月不久，有两名温哥华居民因空屋税而将市府告上法庭，声称温哥华空屋税违反了《权利和自由宪章》，应该被宣布无效。     令人啼笑皆非的是，其中一位业主，在2022年买了一处被烧毁的独立屋。只是能住的房子都没建成，就在修缮期间被征收了$11.3万的空屋税。     不过，在诸多针对温哥华市府的官司中，也有业主告成功，例如在2019年，位于温哥华西区WestPointGrey的“亿万富翁之街”BelmontAvenue上的一位业主成功地要求法院对一栋充有石棉、无法居住的房屋征收的$24.9万元的空屋税进行审查，撤回了这些空屋税。

豪华公寓计划做地标建筑 法庭文件显示，为 The One、Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 在多伦多的豪华公寓开发项目提供早期融资的中国企业，正在起诉其加拿大法律顾问公司有疏忽和违反信托。 The One 是多伦多地标建筑，位于 Yonge 和 Bloor 两街交叉的黄金地段，2017 年动工，若建成，该 85 层高的豪华建筑高达 306.3 米，将成为仅次于CN塔的多伦多第二高的建筑物，也是加拿大最高的公寓大厦。 拖延6年没建成融资公司追责 初期建设融资来自总部在北京的中国企业──中经东源进出口有限责任公司（CERIECO）新成立的加拿大子公司。 《环球邮报》报道，如今 CERIECO 起诉大成加拿大律师事务所（Dentons Canada LLP）和大成渥太华房地产业务负责人里默（Philip Rimer），指控该律师事务所推荐一名中间人协调关于 CERIECO 融资项目，却违背 CERIECO 最佳利益。 根据安省高等法院提起的诉讼，CERIECO 还指控大成律师事务所和里默在融资安排签署后没有就关键事项进行适当协商，包括引入了目前地位高于这家中国公司的其它贷款人的变化。由于这种从属关系，这意味着必须先偿还其它贷款人，CERIECO 声称，它不太可能从拖延已久的公寓开发案中收回资金。 The One 目前已累积高额债务，CERIECO 在债权人的排名却垫底。 该诉讼称，「即使施工完成，这也超出了该项目的公平市场价值。因此，即使该项目被出售或进入破产管理，所得款项也不足以偿还 CERIECO。」 不当操作贷款？律所这样回应 大成律师事务所表示，针对该律师事务所和 Rimer 先生的指控毫无根据：「我们完全否认这些指控，并且无法提供进一步评论，因为 CERIECO 的诉讼目前正在法庭审理中。」 这些指控尚未在法庭上经过检验，大成律师事务所尚未提交答辩书。 法庭文件称，2016 年左右，Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 共同创立了 Bridging Finance Inc.（一家私人债务贷款公司，该公司于 2021 年倒闭），他们寻找资金来建设 The One。 经过一番谈判，CERIECO 同意预付 2.13 亿元的承包商贷款，为该专案的第一阶段开发提供资金。 然而，到2021年6月，该项目对 CERIECO 的第一笔债务已到期但尚未偿还。这家中国公司随后聘请了破产律师进行调查。 CERIECO 称，调查后才发现，Sam Mizrahi、Jenny Coco 和中间人Bosco Chan，在 CERIECO 不知情的情况下，不当地操作了贷款担保。它还发现在 2018 年至 2020 年间，有许多据称代表其财产的附属机构登记。 CERIECO 声称，「我们一直向大成律师事务所和 Rimer 先生表示，Bosco Chan 无权以任何身份（包括作为代理人）代表 CERIECO 或 CMEC 做出决定」。 （CMEC 是 CERIECO 的母公司。） 关于 CERIECO 的指控，Sam Mizrahi、Jenny Coco 和Bosco Chan 都未发表评论。

近日，加拿大新不伦瑞克省Moncton的一位居民惊讶地发现，两个陌生人睡在他家后院的沙发上，他对日益增加的无家可归者问题表示担忧。 据Global News报道，阿森诺（Shawn Arseneault）是一位小企业主，他在位于Moncton市中心东端的家中经营一家小型工程公司已有约两年时间。上周二（10月3日）早上，办公室经理通知他后院有陌生人，他当时不在住所，接到通知后立即就报了警。 他说："皇家骑警来了之后只是把他们叫醒......警方似乎很了解他们，基本上就是把他们赶回街上，然后就离开了。如果只是这样处理，他们很可能还会去隔壁邻居那里做同样的事情。" 图源：Global News 阿森诺表示，他知道闯入他家的人可能并没有暴力倾向或危险，但他补充说，一些遗留下来的物品如果落入他女儿的手中，可能会有危险。 他说："他们有一个小的手持电筒.....我还看到一些看起来可能是毒品的东西。" 他补充说："事实上，你永远不知道你是否会在某一次遇到有暴力倾向、醉酒的人......但就他们把可能对我女儿构成危险的东西留下这一点，我认为这是不可接受的。" 阿森诺 图源：Global News 事后，阿森诺在Facebook上给市长Dawn Arnold和其他负责监督该地区不断恶化的无家可归者问题的政府官员写了一封公开信，这封信在网上得到了数百人的回应。 他在这封信中写道："我厌倦了为临时措施喝彩，我厌倦了创可贴式的解决方案，我厌倦了掩盖问题。我明白这些都是需要帮助的人，但越来越难产生同理心，我现在有意识地选择重视员工和家人的安全，而不是同情。" "有很多人告诉我他们也担心自己的安全，并对这一问题的解决缺乏进展感到沮丧，"他说，并补充说，他希望看到市政府和省政府官员承担更多的责任。 他说："当我们的医疗保健系统、教育系统、司法系统和社会服务系统处于非常糟糕的状态时，听到省政府吹嘘有数十亿元的盈余，我觉得非常难以接受。" 高特罗（Lisa Gautreau）是其中一位忧心忡忡的居民，她是阿森诺的隔壁邻居，两年前从蒙特利尔搬回了Moncton。她说，由于担心侄女们的安全，她不允许她们单独在外面玩耍。 "我是在这个城市长大的，那时的Moncton晚上可以不锁门。现在不是这样了，"她说。 高特罗说，如果她在回来之前意识到这个普遍存在的问题，她很可能就不会在Moncton市中心买房了。 阿森诺表示，市长在他发帖后主动联系了他，并就该市正在采取的应对住房危机和无家可归者人数增加的措施进行了交谈。 他说，他与市长讨论了“住房优先方法”的概念，即无家可归者无论其就业状况如何，都会首先获得住房，以便在他们努力重返家园时获得更安全的生活环境。 Global News联系了Moncton市政府，但截至发稿时尚未收到回复。

温哥华房价常被诟病超出可负担水平，然而，只要有心发掘，亦可找到一些符合预算的楼盘。有意在列治文置业的人士，可有想到这里竟然也有低至17万元以下的独立屋，以及25万元有交易的楼盘呢？ 假如阁下的预算比较松动，不妨考虑位处第三路南端附近的芬恩路（Finn Road） 8731号（上图）。这个占地达15英亩的大宅，建筑面积14,432平方呎，设有7个睡房及8个浴室，还有室内泳池、私人网球场、瀑布园林、桑拿浴室、酒窖和酒吧等豪华设施，以及一个有机蔬果农场。挂牌售价1,888万元。 // 想当独立屋业主也不一定要家财万贯，位于河旁路（River Road）8191号，有一独立屋仅以16.8万元放售。 这是一所面积590呎的水上房屋，设有1睡房及1浴室，以及一个通往甲板的书房，房屋仍需进行一些保修工程。屋主可饲养宠物，但不可用作出租。   市中心马炳街（Mah Bing Street）6355号是目前市内最贵的城市屋售盘。设有3楼层3睡房的单位将于2025年竣工，据称将设有屋内私人升降机，其它设施包括室内泳池、热水浴池、桑拿浴室、健身室和儿童游乐区等。挂牌售价约229万元。   207 8140 Colonial Drive是最便宜的城市屋屋盘，挂牌售价57.9万元，面积1,056呎，有3楼层、3睡房及1浴室，屋龄46年，可能需要进行一些保修工作。   1101 6833 Pearson Way是最贵的多层式住宅大厦楼盘，面积2,754呎，坐拥山色海景，并设有私人升降机。建筑物内提供室内泳池，桑拿浴室、健身中心，瑜伽舞室、音乐室及阅读室，更有往来市中心的穿梭巴士服务。挂牌售价496.8万元。   这个位于Buswell Street 6340号的单睡房楼盘，挂牌售价低至25万元，楼龄51年，是一个年期至2073年的预付式分契租赁（leasehold）物业。每月有800元的物业保修费，当中已包括管理费、物业税、市府杂费、暖气、热水及垃圾收集费。   图：REW

对于想要购房或续贷的借款人来说，选择固定利率还是浮动利率一直是一个艰难的选择，但由于利率处于几十年来从未见过的水平，风险变得非常高。 图源：51网记者 随着加拿大央行加息，与大银行基准利率挂钩的贷款成本飙升，浮动利率的受欢迎程度下降。但是固定利率贷款的成本也从疫情低点上升。 Mortgage Brokers Ottawa的联合创始人和抵押贷款经纪人Frank Napolitano表示，他仍然看到一些借款人选择浮动利率，甚至指出最近一位曾因浮动利率贷款而苦恼的客户，在整合了其他一些债务并延长了分期付款期限后，决定继续选择浮动利率。 他说：“他决定选择浮动利率，因为他认为现在的利率可能已经达到了顶峰，并且他为自己设置的25年还款期限非常满意。” “他希望由于很多人都在困难中，利率可能会下降，然后他会考虑锁定利率，但他希望在此之前利率能再降低一点。” Napolitano还补充说，如果你不得不提前还清贷款，浮动利率抵押贷款通常比固定利率选项的罚款少。 直到最近，新浮动利率抵押贷款的成本通常比固定利率低一点。 根据Ratehub.ca网站上发布的为期五年的浮动利率抵押贷款的利率，很多时候高于为期五年的固定利率选项。这意味着，银行将不得不降低浮动利率借款人的优惠利率，以节省5年期限的资金。 加拿大央行未来的利率变化，成为选择浮动利率或固定利率抵押贷款的人的关键焦点。 在最新的利率公告中，加拿大央行将其关键利率保持在5%不变，但央行明确表示，它准备再次提高利率以将通胀降至其2%的目标。 对于选择浮动利率的借款人来说，这意味着他们需要为利率在真正下降之前，为再次上升的可能性做好准备。根据贷款的条款，如果利率上升，这可能意味着较高的月供或者延长贷款的分期付款期限。 浮动利率抵押贷款可以无罚金转为固定利率贷款，但通常你将被锁定在贷款人的公布利率上。如果你想与贷款人协商固定利率或转到另一家贷款人，就会有罚款。 固定利率选项提供了每月还款的稳定性，但是如今的利率水平是近年来最高的。在过去的18个月里，随着利率上升，选择固定利率的借款人得以从中受益，因为他们的利率被锁定了。 但是如果他们现在再次锁定，选择一个较高的利率，而后来利率下降了，那么这些借款人将被困在锁定的利率下，除非他们选择支付违约金来提前还清抵押贷款。 Meridian信用合作社的消费信贷副总裁Allison Van Rooijen建议即将购房或即将续贷的潜在买家和借款人，首先要查看他们的预算。 她说：“首先记录下你的实际开支······ 你在一个月里实际花费的所有开支，然后使用在线计算器，了解你可能面临的抵押贷款支付金额。” “并且在你续贷之前提前做好这些准备，这样当你与金融服务专业人员交谈时，你就能明明白白地了解情况。” Van Rooijen表示，现在的利率环境与几年前完全不同。 她说：“我们看到固定利率抵押贷款重新受到欢迎，因为加拿大人正在寻求每月的稳定性。” 但是她补充说，许多客户选择将利率锁定在传统五年期的期限之内，因为他们对利率未来走势采取观望态度，希望未来几年利率可能会下降。

温哥华市中心的豪华公寓究竟有多霸气？且不论位置，仅是景观就已经征服所有。 我们看温哥华太阳报报道的一套3居公寓，地处高豪港，室内可见风景绝了。 400多万的售价真不是闹着玩的！这套风景公寓于8月份售出。 我们一起看看细节吧…… 类型：三卧室、两浴室公寓 面积： 1,786 平方英尺 BC 评估价： $3,737,000 挂牌价： 4,500,000 售价： 4,175,000 这座壮观的海景和山景住宅位于高豪港 (Coal Harbour) 卡里纳 (Carina) 大楼的 22 楼，该大楼及其姊妹塔卡里斯托 (Callisto) 享有海滨位置，并提供共用设施，包括室内/室外游泳池、漩涡浴缸、蒸汽浴室、健身中心、会议室、剧院和 24 小时礼宾服务。 这套住宅提供三卧室装修，配有枫木硬木地板、人字形橱柜、皇冠造型、大理石壁炉、配有 Thermador 和 Gaggenau 电器的豪华厨房、升级照明、太阳能/遮光电动百叶窗、内置扬声器、安全系统、瓷砖庭院和 180度景观。 浴室配有大理石细节和瓷水槽，主浴室配有淋浴长凳和喷射浴缸，而第三间卧室/办公室则配有一张有用的墨菲床。该单位每月维护费为 1,473.72元，并配有两个停车位。 怎么样？400多万值不值？

房地产市场不景气，有开发商打折卖房，却遭已购房业主反对。 根据媒体报道，近日惠州保利阳光城因大幅降价卖房，遭到已购房业主的反对，目前该楼盘已经被房管局强制停业整改，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也会退房。 惠州一楼盘五折卖房被停业整顿 10月3日，有网民在人民网领导留言板向广东省惠州市惠阳区委书记留言称，保利阳光城四期备案价约1.5万元/平方米，最高卖到近1.7万/平方米，当时开房商捂盘惜售，对外宣称已无房源，结果今年10月低价销售。该网民称，该降价扰乱市场的行为，“对于我们已购房的业主来说损失惨重，我们坚决反对开发商随意降价，扰乱市场，要求开发商立即停止这一行为，并且赔偿业主相关损失。” 据第一财经报道，保利阳光城位于惠州市惠阳区淡水片区，距离深圳市坪山区沙田地铁站仅15分钟左右的车程，属于妥妥的临深楼盘。 贝壳找房平台上，当前保利阳光城的二手房挂牌价普遍在1.2万元/平方米左右，近半年成交均价在9700元/平方米左右，根据房产中介的描述，该小区目前在售的“最笋”房源单价为8400元/平方米。 “同小区原来的业主不满，他们的房子已经有7、8年的楼龄了，二手房市场价格9000多元/平，现在新房卖7800元/平，好的楼层也才8000多/平方米，他们的房子肯定难卖啊。”10月7日下午，保利阳光城售楼处的工作人员对第一财经表示，7800元/平方米的售价确实是真的，不过目前该楼盘已经被房管局强制停业整改了，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也会退房。 “前几年的价格比较高，但是老板不缺钱，就一直放着没卖，现在打算清盘，就放出来卖了。”对于市场上该楼盘“捂盘”的传闻，上述销售顾问这样说。另外，他表示，售楼处何时恢复营业还不清楚，具体的销售价格，“得看他（开发商）的想法，如果想走量，肯定还是得按照8000多元/平方米的价格卖，因为如果卖9000多元/平方米，周围相同价格有更好的楼盘，销售也会比较困难。”10月7日晚间，该销售人员对第一财经表示，时间定了，项目估计会在工作日重启销售，价格区间为7800～8000多元/平方米。 降价卖房成为惠州楼市集中现象 惠州被称为深圳的后花园，前几年在深圳房价经过几轮大涨后，开始成为部分刚需置业者和各地投资客重点关注地，吸引了大量开发商以住宅、别墅、养老、文旅等形式重仓布局。 不过，自2021年下半年不少房企债务违约以来，降价卖房成为惠州楼市的集中现象，楼市普遍按折扣价销售成为不争的事实。 据每日经济新闻今年5月报道，5月份以来，多个平台都能看到中介对惠州市大亚湾区一个楼盘的推荐：“惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，破了大亚湾的最低纪录。” “目前低楼层价格在6800元/平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。”5月16日上午，大亚湾区澳头安顺四路7号海伦堡·臻悦府项目置业顾问刘正凡向《每日经济新闻》记者介绍了项目具体情况。 惠州本地媒体惠民之家数据显示，臻悦府备案均价为14741元/平方米，就算按7200元/平方米较高价计算，那也相当于该楼盘价格直接打5折。 不过项目工作人员表达了不一样的口径：“目前已经下调了备案价，降到了现在的9000-10000元/平方米。” 换言之，如果以售价与最新备案价进行对比，并没有所谓的5折这么夸张。 报道称，5月以来，惠州的开发商为了卖房使出花式营销手段。如梵高的花园部分产品8.5折优惠；中骏·雍景府最高立减61万元，相当于6.2折；金悦华府，推出单价8xxx元/平方米优惠，还送40年车位的使用权。 值得注意的是，去年以来，惠州已经多次优化购房政策，目前惠州全域已取消限购，首付比例降至两成，限售政策也从原本的三年缩短至一年。 9月22日，广东省惠州市住建局、自然资源局、住房公积金管理中心联合印发《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（简称“《通知》”），涉及加大金融信贷支持力度、加大住房公积金支持力度、优化房屋交易流程、开展住房团购活动、进一步完善商品房价格指导制度等13项措施，自印发之日起施行。 其中，《通知》明确，生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度在《关于我市住房公积金贷款最高额度的通告》规定的最高贷款额度基础上上浮20%，即个人最高贷款额度为48万元，夫妻双方共同贷款最高贷款额度为72万元。 根据《通知》，落实“认房不认贷”“阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”政策，更大程度满足刚性和改善性住房购房者合理融资需求。 《通知》提出，鼓励各县（区）组织本区域内房地产开发企业面向社会公众开展购房团购活动，引导住房消费预期，房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围；房地产开发企业开展促住房消费活动产生的营销费用，按《惠州市商品房预售资金监督管理办法》有关规定申请拨付。

卑诗省一位女子购买一套柏文，并计划将其用作Airbnb赚外快，却未能获得该物业禁止短期租赁的条例的豁免。 卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)周三对这一纠纷做出裁决，认为虽然物业拒绝业主使用其单位用于短租是「不利的」，但也不是「明显不公平」。 审裁处裁决书披露​​，该名为尤斯塔斯(Dominique Eustace)的女子，于2022年9月购买了这套单位，当时该物业还没有制定禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯买屋后不久，温哥华市政府告诉她，她需要一份来自分契业主委员会的信函，授权使用柏文作为短期租赁，以获得相关营业执照。 但分契业主委员会拒绝了尤斯塔斯的授权请求。 CRT裁判员坎贝尔(Kate Campbell)在总结中写道，物业委员会在信中称，并未批准尤斯塔斯的（短期住宿授权）请求，信中称「（短期住宿）可能会对分契物业产生『重大影响』，并且没有成员提出动议批准该授权。」 「信中说，由于物业不会颁发批准函，市政府也不会颁发营业执照，因此『该房产不允许短期出租。』」 根据决定，一个月后，该分契物业召开了一次特别业主大会，通过了一项禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯以两个理由对物业的决定提出质疑。 首先，她说，当她购买柏文时，业主兼开发商向她发出了一份「J表格租金披露声明」，仲裁庭解释说，该表格允许单位出租，即使分契物业有限制租金的条例。 不过，坎贝尔表示，这封信所允许的豁免并不适用于尤斯塔斯的案件，因为「租赁在法律上与Airbnb和VRBO等（短期住宿）不同。」 其次，尤斯塔斯辩称，她提出的授权书请求应该得到批准，因为当她提出请求时，该柏文并没有禁止短期租赁的规章制度。 坎贝尔指，「然而，我发现分契物业决定举行投票而不是发出这封信并不是很不公平。结果对尤斯塔斯不利，我承认这会给她带来经济后果。然而，几项法院判决强调分契物业由分契地块所有者根据民主原则进行管理……基于这一推理，分契地块所有者可能将受到民主决策的约束，即使这些决策对他们产生负面影响。」 仲裁庭的裁决还表示，即使在禁止短租的条例通过之前获得了许可，一旦新规则生效，该授权也将「失效」。 坎贝尔写道：「虽然《分契物业法》(Strata Property Act)允许某些类型的附则追溯豁免，例如有关宠物和年龄限制的附则，但（短期住宿）附则不可能有这种追溯豁免。」他驳回了尤斯塔斯的说法。 图：Airbnb

BC省一位女子购买一套柏文，并计划将其用作Airbnb赚外快，却未能获得该物业禁止短期租赁的条例的豁免。 卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)周三对这一纠纷做出裁决，认为虽然物业拒绝业主使用其单位用于短租是「不利的」，但也不是「明显不公平」。 审裁处裁决书披露​​，该名为尤斯塔斯(Dominique Eustace)的女子，于2022年9月购买了这套单位，当时该物业还没有制定禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯买屋后不久，温哥华市政府告诉她，她需要一份来自分契业主委员会的信函，授权使用公寓作为短期租赁，以获得相关营业执照。 但分契业主委员会拒绝了尤斯塔斯的授权请求。 CRT裁判员坎贝尔(Kate Campbell)在总结中写道，物业委员会在信中称，并未批准尤斯塔斯的（短期住宿授权）请求，信中称「（短期住宿）可能会对分契物业产生『重大影响』，并且没有成员提出动议批准该授权。」 「信中说，由于物业不会颁发批准函，市政府也不会颁发营业执照，因此『该房产不允许短期出租。』」 根据决定，一个月后，该分契物业召开了一次特别业主大会，通过了一项禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯以两个理由对物业的决定提出质疑。 首先，她说，当她购买公寓时，业主兼开发商向她发出了一份「J表格租金披露声明」，仲裁庭解释说，该表格允许单位出租，即使分契物业有限制租金的条例。 不过，坎贝尔表示，这封信所允许的豁免并不适用于尤斯塔斯的案件，因为「租赁在法律上与Airbnb和VRBO等（短期住宿）不同。」 其次，尤斯塔斯辩称，她提出的授权书请求应该得到批准，因为当她提出请求时，该公寓并没有禁止短期租赁的规章制度。 坎贝尔指，「然而，我发现分契物业决定举行投票而不是发出这封信并不是很不公平。结果对尤斯塔斯不利，我承认这会给她带来经济后果。然而，几项法院判决强调分契物业由分契地块所有者根据民主原则进行管理……基于这一推理，分契地块所有者可能将受到民主决策的约束，即使这些决策对他们产生负面影响。」 仲裁庭的裁决还表示，即使在禁止短租的条例通过之前获得了许可，一旦新规则生效，该授权也将「失效」。 坎贝尔写道：「虽然《分契物业法》(Strata Property Act)允许某些类型的附则追溯豁免，例如有关宠物和年龄限制的附则，但（短期住宿）附则不可能有这种追溯豁免。」他驳回了尤斯塔斯的说法。 图：Airbnb

因为利率不断攀高，许多房贷户每个月的还款金额都只支付利息，本金纹风未动，无形中让原始贷款期限不断拉长，有民众惊觉原本 25 年的房贷期已经变成了 47 年。 CBC 报道，负摊销抵押贷款 (negative amortization mortgages) 正是这种情况，也就是因还款金额已不足以偿还最初条款中的贷款金，令付款期限延长数年甚至数十年。 // 加拿大三大银行中大约五分之一的房屋贷款现在为负摊销。加拿大银行监管机构即将宣布一些新措施，旨在降低负摊销抵押贷款带来的风险。 标准的 25 年期房屋贷款，在正常还款情况下，一定比例的金额是在付银行利息，而另一部分则用于偿还本金。这样借款人所欠的钱随着时间的推移会越来越少。 但利率大幅快速上升下，这种平衡已经被打破。 吉拉德-考蒂 (Michael Girard-Courty) 就遇上这样的事。去年他以 25 年期浮动利率贷款在魁省乔利埃特购买了一套孖屋，每月付款 1,156 元，完全在他的预算之内，但随后央行多次升息，他的月付金额都被分配给利息，他的房贷债务并未减少。 安省的 Rabia Shumayal 的抵押贷款利率今年从原本的 1.9% 升至 5% 以上，这迫使她必须削减家庭的所有其它支出。按照目前的情况，她说：「每个月只有 23 元用于支付本金，其余的全部是利息，我的抵押贷款期限从 25 年延长到了 47 年。」 上个季度，满地可银行 (BMO)、道明银行 (TD) 和加拿大帝国商业银行 (CIBC) 账面上约有五分之一的抵押贷款处于负摊销范围。 这相当于近 1,300 亿元的房屋债务，其中抵押贷款的期限不是标准的 25 年期贷款，而是 35 年、40 年或更长时间。加拿大每月约有 10 万笔抵押贷款需要续约，这代表未来会有更多负摊销抵押贷款。 渥太华的抵押贷款经纪人贝图 (Patrick Betu) 表示，这令人担忧，需要解决。 贝图表示，他的客户都没有负摊销贷款，很大程度上是因为他一直建议客户采用短期固定利率贷款来应对当前的波动。 一些贷方透过要求借款人在贷款合约结束前要交一笔一次性付款，或将其转为付款较高但稳定的固定利率贷款来限制负摊销的可能性。 加拿大另外两家大型银行皇家银行 (RBC) 和丰业银行 (Scotia) 正是这么做的，这就是为什么他们的情况不同。 尽管如此，RBC 帐面上几乎四分之一的抵押贷款摊销期限超过 35 年，TD 为 22%，BMO 为 18 年，CIBC 为 19 年，而丰业银行则不到 1%。 贝图等人认为根本不应该允许固定还款额的浮动利率贷款，因为这种贷款会导致负摊销，他希望新规则能够「打击」此类贷款。 但最近金融机构监管办公室负责人劳特利奇（Peter Routledge）对任何形式的「打击」想法泼了一盆冷水，他认为当前的情况还未到危机程度，仅表示即将出台的指导方针会降低整体金融体系的风险。 图：CTV  

根据最近的民事法庭案件，本拿比一套住房买卖双方在签订的购房合约后，却再次解除合同，那么购房押金究竟应该算谁的？买卖双方的华裔因此闹上了法庭。 据称，今年 6 月，一位华裔买家 Z 计划购买本拿比 17 街 8272 号的一套独立屋，卖家 S 与 Z 签订了购房合约，并向地产公司 TRG 的信托账户支付了 8 万加元的押金。 S 接受了这笔交易。 按照 BC 省当前的新规，买家有 3 天的时间可以反悔，且不会被收取押金。然而，Z 直到 7 月 4 日才发出解除合约的通知。但 TRG 仍然将 8 万押金退回给了买家。 卖家 S 表示，尽管 7 月 1 日是加拿大国庆日的法定休假日，但 7 月 3 日是周一不是法定假日，因此，Z 应当在 周一发出撤销通知，而是超过了约定了 3 个工作日的时间。 S 表示自己此前还曾经通知 TRG 公司，合约仍然有效，要求他们未经她本人的同意不得返还押金。然而，经纪公司却在收到 Z 的撤销购房合约后，将押金除 $4,612.50 外全部返还给了 Z。 起诉书中 S 认为，未经卖家的许可，就将押金的部分或全部返还给买家，经纪公司违背了信托资金的条款，因此 S 将买家 Z 和经纪公司 TRG 全部告上了法庭。 S 要求法庭强制 Z 支付其 8 万加元的押金和未明确的损害赔偿。 同时，S 还指出 TRG 违反了其法定信托、并违反了其要求保留押金不退还的约定。 目前此案仍然在民事法庭受理中。Z 和 TRG 公司并未就此案做出回应。 ref： https://www.burnabynow.com/local-news/80k-burnaby-real-es...