地产

加拿大皇家银行RBC表示，大多数房主都将面临房贷“付款冲击”，到 2026 年，价值 4000 亿加元的抵押贷款将进行续签，每月还款额增幅可能高达 48%。 加拿大皇家银行 (RBC) 10 月 30 日发表一份报告，资本市场分析师达科·米赫利奇 (Darko Mihelic) 表示，到 2026 年，价值 4000 亿元的抵押贷款将要续签，这一数字包括很大一部分所谓的负摊销贷款，按加权平均计算，每月还款额的增幅可能高达 48%。 他写道：“我们认为，未来三年内将有大量抵押贷款到期”，并且面临“付款冲击（续约时月供付款的增加）可能会很大，并对加拿大银行构成风险”。 “除非利率大幅下降，否则我们认为信贷损失（credit losses）将不可避免地上升，或许在 2025 年及以后会大幅上升。” 米赫利奇预测，明年月供付款将飙升 32%，届时将有超过 1,860 亿元的抵押贷款需要续约，而到 2025 年，月供付款将飙升 33%，届时将有约 3150 亿元的住房贷款需要续约。报告称，如果加拿大央行目前为 5% 的隔夜利率下降 100 个基点，那么 2024 年和 2025 年的支付冲击将减少10个点至约 22% 和 23%。 但 2026 年的续签可能会面临最大的挑战， 届时，很大一部分每月固定还款额的浮动利率抵押贷款将被更新。目前，虽然央行10轮加息，不过，这些借款人继续每月支付相同的还款额，但在许多情况下，他们现在每月只支付利息，延长了还清贷款的时间，也称为负摊销。当他们续约时，他们将面临更高的月供付款。 除了给借款人带来痛苦之外，这种动态还给加拿大大型银行的国内零售业务带来了充满挑战的环境。皇家银行资本市场维持其“不温不火”的预测，即加拿大零售银行业务 2024 年收入增长约 4%，2025 年收入增长约 3%。 米赫利奇表示：“我们认为抵押贷款支付冲击可能会影响贷款/收入增长、抵押贷款违约拖欠（尽管影响不大）以及其他形式的信贷损失。” 但“加拿大银行并没有坐以待毙，而是积极主动地减少客户的支付冲击，这可能会产生重大影响。”他说，贷款机构正在与客户合作，让他们现在增加每月还款额、一次性付款、延长贷款期限或从浮动利率抵押贷款转向固定利率贷款。

万圣节（10月31日）是一年一度令人惊魂的日子，也是加拿大联邦住宅空置税（UHT）罚款宽限截止日。拥有加拿大住宅的外国人要小心，别被空置税罚款吓着。报税专家提醒，加拿大的一些屋主也可能受到类似惊吓。 联邦空置税自2022年1月1日生效，对空置或未充分使用的相关住宅，加拿大政府将征1%的空置税。 对2022年12月31日截止的联邦空置税，法定的申报截止日是2023年4月30日。鉴于是第一年实施，加拿大税局延期至10月31日。  这意味着，只要在10月31日之前缴纳联邦空置税，将免除对屋主的任何罚款和利息。  相关罚款可不是个小数目，个人5,000元起，公司1万元起。 加拿大私人公司也在列 加拿大特许专业会计师事务所税务副总裁奥基（John Oakey）对《环球邮报》表示，在许多情况下，相关法规也要求加拿大人申报联邦空置税。   针对外国买家和部分加拿大人，房子久不住人，政府会征收住1%的空置税。（Shutterstock）   奥基解释，以信托或合伙方式持有住宅房产时，加拿大需要申报该税。 Kingston Ross Pasnak LLP律师事务所的特许专业会计师兼税务服务总监尼尔森（Hugh Neilson）表示，受影响的加拿大人，包括与成年子女共同签署了房贷的父母。仅仅因为他们为帮助孩子安居置业，名字放到了孩子的房屋产权中。 尼尔森提醒，拥有年迈父母房屋产权的成年子女也是如此。这么做的加拿大人，通常是为了避免父母去世时继承财产的繁琐手续。 另一个可能的情况是：某人拥有患有精神障碍的亲属所居住的房屋产权。 拥有出租房产的夫妇也可能必须提交申请，因为法律可能把他们视为合伙人。 问题是，对加拿大人来说，谁可能被视为以信托或合伙方式持有房产，并不太容易界定；是否是合伙人，也常常模糊难定。 “必须切实考虑实际情况才能做出决定。”奥基说，一些会计师选择建议客户申报联邦空置税，以尽量减少可能被罚巨款的风险。他说，这是一种明智的做法，但缺点是纳税人每年都会被迫填写联邦空置税表格。 尼尔森提醒，名字出现在产权上的每个业主（包括夫妇）都必须单独提交，每个房产都要单独申报。

卑诗省政府周三（1日）出台新立法，旨在透过鼓励小型和多单元住宅的发展，缓解住房危机。 据加通社报道，卑诗新法将要求地方政府更新土地用途规划附例（Zoning Bylaw），以允许在通常用于单户独立住宅的土地上建造多户型建筑。 // 各城市将允许在面积不超过280平方米的地块上兴建至少3个单元，而在更大的地块上至少4个单元，在靠近公共交通服务站点的较大地块上则允许至少6个单元。 这些变化将适用于城市边缘以及人口超过5,000人的城市。 该法律还要求在全省范围内划为单户或双拼屋（Duplex）社区的地块上，至少允许加盖「第二套间」(secondary suite)或后巷屋。 卑诗省长尹大卫(David Eby)发表声明称，「过时的土地规划附例」令省民在自己生活的社区中找到居住的地方变得更加困难。 「建造高层柏文或单户住宅为主，意味着卑诗省未能建造足够的小型多单元住宅，来适应现有社区，也无法为人们提供更多触手可及的住房选择。」 省府表示，预计各地方政府将在明年6月底前更新附例，以适应新的分土地规划要求。 省府还表示，将发放5,100万元以及一份政策手册，以支持政策变更的实施。 省府补充说，温哥华、维多利亚、基隆拿（Kelowna）和金伯利（Kimberley）已推出了类似政策。 据省府初步分析，由于这些政策改变，预计全省未来10年内可能会出现超过13万套新建小型住宅，不过声明同时强调，模型无法解释不可预见或住房和房地产市场的变化。 周三的立法，是在即将推出省级试点项目之前推出的，该项目为房主提供高达40,000元的可宽免贷款，用于建造「第二套间」并以低于市场价格的价格出租。 图：加通社

如今房地产的楼花行业继续面临困境，由于购房者无法完成交易，他们选择放弃了大额定金，其中一些价值高达32万加元。   Toronto Star一篇报道指出，行业专家表示，这是一个新现象，特别是在大多伦多城郊地区的低层住宅市场，这些房屋在疫情期间迅速上涨，现在价格大幅下降。随着交房日期临近，购房者由于评估价值不足或无法符合抵押贷款条件而无法完成交房。 根据大多伦多地地产局最新公布的数据，大多地区的房屋销量也出现了突然下降。周四上午公布的最新数据显示，10月份的销售量较去年同期下降了6%。房产的平均价格也在持续下跌，从5月份的119万5469加元降至10月份的112万5928加元。 一些放弃交房的买家是最终用户，还有一些正试图转让公寓楼花的合同权利和义务给另一位购房者。 “这种情况虽然不寻常，但在当前的房地产环境下是可以预料的，” RARE房地产公司的经济研究主管Daniel Foch表示。“人们放弃如此巨额的定金还是相当罕见的，但这种情况越来越普遍。这只是个开始。” 特别是那些在2021年年底或2022年初购买低层住宅的购房者，当时房价“飞涨”，利率“极低”，但现在又必须在利率环境发生巨大变化的情况下完成交易。如今的情况是，房价正在下降，而人们必须以9%的利率来贷款。 “独立屋或半独立屋需要六个月到一年的时间才能建成，这就是为什么我们现在看到更多的人放弃低层住宅的定金，”  Foch表示。 他还补充说，对于在2021年或2022年购买公寓楼花的人来说，他们可能要等到2025年或2026年才会交房，这就是为什么没有那么多人放弃对公寓的定金。 通常定金是最终购买价格的20%，买房者要在项目动工前交给开发商，房地产法律事务所Legalclosing.ca的律师Mark Morris表示。 如果买方在房子建成后不完成交易，并支付剩余的房价，建筑商可以没收定金并起诉追究损害赔偿。而且这种情况下，如果开发商以比原购买者购买价格低得多的价格重新销售房产，"他们可以回来要求原购买者支付差价"，他补充说。 专家们注意到，买家放弃的定金高达数十万加元。据一个Facebook群组讨论中，一些定金高达32万加元。 在多伦多和Barrie之间区域的城市，如King City和East Gwillimbury，其独立屋的房产价值跌幅最大，Morris说道。根据大多伦多地区房产局的数据，2022年2月份的房价高峰期间，King City的平均房价为320万加元，到2023年9月下降至200万，跌了近40%。 "我们看到这种情况最多发生在距离多伦多一两个小时的城市，人们为一套房产支付了100万加元，而现在估价只有60万，" 他补充表示。"他们宁愿面对建筑商的怒火并选择放弃，也不愿完成交易。" Royal LePage's REC Canada的管理合伙人Simeon Papailias表示，沿着400系列高速公路主干道周围的城市正面临困境，因为房屋价值当时在短期内大幅增长，他认为这种增长是不可持续的。 Papailias指出，约有5%至10%的人放弃了他们在低层住宅领域的定金，这是"非常高"和"不寻常"的。他还补充说，约有2%的人放弃了他们在公寓领域的定金。 然而，他说，选择放弃定金的人"实际上只是市场的一角"。 虽然比例仍然很低，但Foch认为，低层楼花的活动预示着未来可能出现更大的问题。 "这是一个不断发展的故事，“ 他说道。“这将在未来几年变得非常普遍。特别是在疫情高峰期购买公寓的人开始把这些房源上市之后，这将对贷款人和建筑商构成风险。"

BC省政府周三将推出立法，修正“过时的分区规则”，并将在全省范围内提供更多小型住房单元，如联排别墅、三层别墅和后巷屋。 省府表示，BC省社区的历史分区规则导致大多数新住房都以公寓或单户住宅的形式建造，“这对许多人来说是遥不可及的”。 据称分区上跨度太大导致选择有限，导致介于两者之间的住房类型缺乏选择,即“中间缺失”，此外分区障碍和法规也减缓了急需的住房开发项目的交付速度。     省长尹大卫表示：“任何在自己喜欢的社区寻找居住地的人都知道这有多困难，而过时的分区规则让这变得更加困难”，"主要建造高层公寓楼或单户住宅，意味着 BC 省没有建造足够的小型多单元住宅，这些住宅无法适应现有社区，也无法为人们提供更多触手可及的住房选择。这就是为什么我们正在采取行动解决分区问题并更快地为人们提供更多住房"。 住房厅长拉维·卡隆 (Ravi Kahlon) 表示：“住房危机使得寻找更多空间的成长型家庭、想要缩小规模的老年人以及无法找到满足其需求和预算的住房的首次购房者变得更加困难” ，“这项立法增强了我们社区的活力，同时建造了有助于我们解决住房危机的住房类型”。 拟议的立法和即将出台的法规将允许 BC 省所有社区拥有一套二级套房或一套后巷屋（附属住宅单元） 在人口超过5千的城市，新立法还要求城市法规允许： 目前划为单户或复式用途的地块允许三到四个单元，具体取决于地块大小； 目前划定为单户或复式用途且靠近交通频繁的公交站的较大地块允许建造六个单元； 立法所涵盖的城市可以允许增加密度，但不能制定允许比省立法更少的单位的章程。 该省表示，新的变化还将逐步取消针对“符合官方社区计划”的住房项目重新分区申请的一次性公开听证会。 初步分析表明，未来 10 年内，BC 省可能会出现超过 130,000 套新建小型多单元住宅。 据称其他司法管辖区利用类似政策更快地交付更多小型多单元住宅，取得了巨大成功。新西兰奥克兰在 2016 年也做出了类似的改变。研究表明，这些行动导致五年内新增了 20,000 多套新住宅。

日前一名男子向BC省小额法庭申诉说，他的地产经纪之前说好，如果他愿意购买一处房产，就支付他3000加元，但对方事后不承认。法庭近日对此案作出了裁决。   图源：CTV   据CTV报道，BC省民事解决仲裁庭成员Peter Mennie在周一于网上发布了这一决定。 该案原告Shailesh Patel对他的房产经纪人Gaurav Maini索赔，仲裁庭在决定中对此案作出的总结如下： “Patel先生说Maini先生承诺过，如果他购买一处房产，将支付给他3000加元。按照Patel先生的描述，他购买了这处房产，然而Maini并没有支付给他这3000加元。而Maini先生说他从未做过这样的承诺。Maini表示这是一个误会，之前谈的这3000加元实际上是卖家提出的降低房价优惠。” 决定书没有说明这处房产位于BC省哪个地方，但提到Patel于2022年4月底成了这所房屋的业主。 在买房前，Patel通过Maini先生给出了一项需要验房的offer。当检查出房子有“许多需要修复的问题”时，Patel和Maini希望卖方可以有所降价。 而原被告双方之间的争议就是由此产生的。Patel告诉仲裁庭，他对卖方提出的减价3000加元不满意，然后Maini打电话给他说，如果他愿意接收卖家提出的减价条件，可以支付给他3000加元。Patel给法庭提交了一条他发给Maini的短信作为证据，来说明当时他不接受3000加元降价条件的立场。 “Maini先生的说法是，他从未承诺支付给Patel先生3000加元来购买这处房产，”决定书中写道。 “他说Patel先生误解了他们的对话，错误地认为是Maini将支付给他3000加元，而实际上这是卖方同意的将房价降低3000加元的条件。” Maini递交的证据显示，他起草了一份补充协议，说明购买价格降低了3,000加元，而Patel签署了该协议并继续购买。 尽管Patel提供了文件显示，Maini打算支付他3,000加元的推介费，以换取他不采取法律行动，但冲裁员发现这个提议受到“和解特权”的保护。 仲裁员的决定中写道，“和解特权的存在是为了鼓励双方和解，允许人们在谈判中作出承认，而不必担心这些承认会在像小额诉讼法庭争议这样的民事诉讼中被用作证据。” “因此我对这些文件不予考虑，” 仲裁员表示。   图源：CTV   相反，仲裁员表示，他考虑了当时的情况和各方对发生的事情的不同陈述，并得出最有可能的解释是Patel误解了Maini告诉他有关卖方降价3,000加元的内容。 仲裁员认为，Patel犯了“单方面错误”，“我认为Patel先生不能基于错误法获得诉讼成功。” “没有证据表明Maini先生在Patel先生购买财产时知道Patel先生的错误。我也不能得出结论，即Maini先生应该知道Patel先生的错误。在150万加房产交易的背景下，一个合理的人不会认为Patel先生只会接受3,000加元支付款。” 在得出这个结论后，仲裁员驳回了诉讼。

如果你的房子未来18个月面临抵押贷款续约，请仔细阅读下文。 据《温哥华太阳报》报道，房地产公司 Royal LePage 发布的 Nanos 民意调查显示，到 2025 年 4 月，加拿大超过 1000 万笔抵押贷款中的 30% 需要更新。 加拿大皇家银行的一份报告支持了这一点，该报告显示60%的抵押贷款将在未来三年内到期。 Nanos 民意调查显示，75%即将续贷的抵押贷款人担心每月还款额的上涨，他们是在加拿大央行基准利率低于2%的情况下申请抵押贷款的，现在是5%。 Spring Financial 表示，这种不断扩大的困境将对 BC 省造成特别严重的打击，因为这里的房价和抵押贷款债务负担高于加拿大其他地区。 以下是有关新利率和抵押贷款续签的一些具体信息： 高利率怎么来的？ 加拿大曾有过高利率时期，但在过去十年中，隔夜利率（银行用来确定抵押贷款利率的利率）曾连续多年低至 0.25%。 加拿大央行从 2022 年 4 月开始提高利率，从 0.25% 提高到 0.5%，到当年年底，利率为 4.25%。这是为了帮助抑制物价上涨，并缓和大流行后过度膨胀的经济。 随着通货膨胀率的下降，自7月以来，该利率一直为5%。 每个月多还多少钱？ 让我们比较一下 25 万元、50万元和100万元的抵押贷款，固定期限为五年，利率分别为2% 和 5%的，摊销期为30年。 在这些情况下，5%的抵押贷款每月多支付 44.5%。 25 万元抵押贷款，月供从923元增加到 1334元；50万元抵押贷款，月供从1846元增加到2668元；100万元抵押贷款，月供从3692元增加到5337元。 不管怎么算，几乎所有需要重新抵押贷款的加拿大人都要为此多掏一大笔钱。 有多少人受影响？ 据加拿大政府称，35.5%的加拿大成年人有抵押贷款，只有三分之一的抵押贷款持有者表示他们可以毫无困难地履行财务承诺。这部分群体大约有1120万人。 CMHC 最新的住宅抵押贷款行业报告显示抵押贷款增长放缓，而非银行贷款机构抵押贷款增长加速。新的抵押贷款持有人正在寻求短期固定利率抵押贷款。 不列颠哥伦比亚省133万套自住房屋中近 60% 附有抵押贷款。 该如何续约？ 首先，当您的抵押贷款到期更新时，希望加拿大央行没有进一步提高隔夜利率，甚至可能已经下降。加拿大的许多经济学家预测到 2025 年将不会再加息，而会降息，但这只是猜测。 加拿大皇家银行资本市场分析师达科·米赫利奇 (Darko Mihelic) 表示，贷款机构正在与客户合作，让他们立即增加每月还款额、一次性付款、延长贷款期限或从可变利率抵押贷款转向固定利率贷款。 另一种选择是，当需要续约时，延长摊销期限。通过延长还清抵押贷款的时间，每月还款额会减少。 BC省有何不同？ 根据加拿大统计局（StatsCan）10月4日发布的BC省住房指标报告，BC省共有1,988,210个家庭。 其中，1,327,885 户为业主自住，其中 57.5% 的家庭有抵押贷款。 因此，在未来 18 个月内，将有229197份抵押贷款需要续期。 道明银行经济学家莱斯利-普雷斯顿（Leslie Preston）说，BC省每个家庭的总体债务高于加拿大其他地区。 "BC省确实有大量国际资金流入市场，因此并非所有的房价都显示为债务。该省的经济表现相对较好，与其他省份相比一直处于领先地位。BC省的人口增长也比很多其他省份强劲。” 因此，BC省的房贷持有者平均每月的房贷支出会更高，因为房屋价格比加拿大其他地区高很多。

位于列治文市中心Gilbert Road夹Elmbridge Way的一幢去年才落成的分契式住宅大厦，近半年来共有24个单位放售，占该厦单位总数量约10%。 在这24个单位中，10个已经成交，14个仍在放售中。 // 据《列治文新闻》(Richmond News) 报道，Dinnell地产集团的地产经纪丁内尔 (Chris Dinnell) 表示，这样的住宅通常很少卖盘，但现在却有很多。 他解释，查看过该厦的文件，认为建筑物本身并无问题，相信卖盘数量较多是因为近期高利率和政府新推出「加辣」的短期租赁条例。 他表示，很多单位可能是由投资者购买的，现在利率比16个月前高出5个百分点，有些业主可能无法支付按揭贷款。 新建成的住宅在市场上的卖盘数量增多，并且有更多的交投，显示购买了预售住宅的业主，正在出售手上的合约。 然而，在列市史蒂夫斯顿 (Steveston) 南区，情况大相径庭，市场上目前只有10个卖盘，而挂牌价都低于95万元。这区的房盘较抢手，尤其是一些售价较经济的「上车盘」。 丁内尔认为，买家正在持谨慎观望态度，有25%的买家正在等待房价下跌，另外25%则在等待息率下降，但他不认为现在已是买家市场。 他相信当局收紧了短期租赁条例，无助下调房租水平，甚至适得其反，因为业主在偿还房贷方面受压，只会更着力向租户开刀，务求收取更高的租金。 图：REW  

　　帮派地狱天使(Hell Angels)3间早前被充公的会所，将会在地产市场放售。 　　BC民事充公办公室就3年前地狱天使3间会所毋须充公的裁决提出上诉，于今年2月获BC上诉庭推翻原判，理由是这3间会所日后可能作犯罪用途。 　　该帮派不服并提出终极上诉，但加拿大最高法院拒绝受理，并批准BC省府出售这3个已被充公并更换门锁的物业。 　　这3间会所分别位于温哥华东区，Nanaimo及Kelowna，其中一间位于温东East Georgia街3598号，有3间睡房，也有地下室，估价为152万元。 　　过去17年来，BC省因地狱天使涉嫌犯罪而没收了1亿5500万元的现金、汽车、房屋甚至是无人机等，但该帮派从未被定罪。 　　虽然省府表示，民事充公是打击组织犯罪的一种方式，但公民自由倡导者说，这种方式并无实际刑事程序保护。

BC 省最近公布的短租房法规，将会更多的限定包括大温在内各地的短租的招租。这一决定引起很多房主的不满，但也有很多居民拍手称快，认为将会对本地的租赁市场进行规范。 网友深扒一位大温的短租房房东发现，其个人名下就有 162 套短租房的房源。 但也有网友指出，这只是一家房产管理公司的工作，而非个人房东。很多人只是物业经理。 作为贴文中所提及的“房东”，Jordan Deyrmenjian 接受媒体采访，并表示自己是很多大温地区的短租房的“房东”，但实际上他也是 Artin Properties 的创始人兼首席执行官。  他表示，自己所代理的这些房源并不都是自己的房产。 Deyrmenjian 表示自己完全理解人们对于短租房占领了长期租赁房屋房源的担忧，尤其是温哥华这样的高房租区域。 但他也指出，他所管理的房产为不同背景的人提供了庇护所和住房。 他所代理的很多短租平台的住房中，为那些处于紧急情况下的人提供住房，他的短租房租户中有：例如受山火、或冬季管道爆裂而无法回家的人、或是因为长期住院接受治疗、或是等候手术的患者、以及一些电影行业的专业人士等，他们在温哥华的短期住宿都需要住房。     Deyrmenjian 认同商业中的变化、以及需要适应新的法规，但他表示仍然会专注于满足需要带家具住房的客人的需求。 他认为，如果短租房的定义少于 90 天，那么将会产生很大的负面影响，尤其是对温哥华、维多利亚、素里和基洛纳等主要城市。 不过 BC 省住房部长拉维·卡隆 (Ravi Kahlon) 也在社交媒体中对这类多房源的短租房情况作出批评，他重申了 BC 省首先引入法规的原因，是为了让房屋可以居住，而不是成为投机或是获利的工具。     卡隆称，拥有多个挂牌房源的运营商正在将房屋从长期市场上撤走，以赚取巨额利润，而人们却要付出代价——这种情况不能再继续下去。该立法是全面的，旨在针对住房需求高的地区。 针对限定短租房的新法案，反对党 BC 联合党（BC United party）也提出了几项拟议修正案，包括增加对指定“重大活动住宿区”的限时豁免，以及针对医疗治病的患者短租房的豁免、和租赁时间的豁免等情况。 此外，BC United 还提出：使短期租赁业主除了拥有自己的主要住所外还可以拥有一套短期租赁住房。 如果新法案最终获批，短租房立法将在 2024 年开始全年分阶段实施。

最近，加拿大华裔移民圈有一则热议的新闻。温哥华一栋公寓楼（威尔逊大道 5978 号）的华人业主是加拿大永久居民，却被省政府判定需要缴纳$600万加元的海外买家税。 两人不服判决进行了上诉，但是卑诗省的最高法院本周裁定，省政府的裁决是正确的。 2018年，Mailin Chen和Yongjin Yong支付3000万加元购买了本拿比的一栋公寓楼。 加拿大永久居民通常免于缴纳海外买家税，该税于 2016 年首次针对大温哥华地区的房产征收，此后扩大到该省其他地区。 本案的不同之处在于购房背后复杂的所有权结构，其中包括一家在中国注册的公司。 在本周早些时候发布并在网上公布的一份判决书中，法官史蒂文–威尔逊（Steven Wilson）指出，此案与由同一卑诗省居民控制的另一家公司提起的另外两起案件有关，这两起案件涉及 “大致相同的问题“。 这两起案件的裁决尚未发布。     复杂的所有权结构 根据判决书，所有三起案件都涉及Mailin Chen和Yongjin Yong所拥有的公司。 威尔逊的判决附录中有一张图表，概述了这些公司的所有权结构，法官还对其进行了书面总结。 公司所有权结构的复杂性，是本案判定是否需要缴纳海外买家税的关键。 一家名为南京鼎业投资置业集团有限公司（Nanjing Dingye Investment Real Estate Group Co.）在中国注册成立，Chen拥有该公司的大部分股份，Yong持有该公司的其余股份。 南京鼎业是卑诗省一家名为 Global Dingye Capital Ltd. 的公司的唯一股东，该公司又是参与购买威尔逊大道 5978 号的两家编号为 B.C. 的公司的唯一股东，威尔逊大道 5978 号是本拿比的一栋四层公寓楼，共有 38 个单元。 其中一家编号为 1164708 B.C. Ltd. 的公司购买了该建筑，并将其托管给另一家编号为 1162509 B.C. Ltd. 的公司，该公司在整个裁决中被称为 “实际所有人“。 1164708 B.C. Ltd. 向法院提起诉讼，在裁决中被称为 “申请人“。 Global是南京公司在卑诗省拥有的公司，同时还拥有卑诗省另一家名为中华投资（加拿大）有限公司（Chunghwa Investment (Canada) Co. Ltd.）81.1%的股份，其余18.9%的股份由Chen直接拥有。 根据卑诗省评估局（BC Assessment）的数据，截至 2022 年 7 月 1 日，该房产价值超过 1400 万加元。 控制权的定义受到质疑 在威尔逊裁决的案件中，申请人认为卑诗省财政部错误地解释了外国买家税法中 “控制 “的定义。 威尔逊在裁决中总结了这一论点：“只能有一个人或实体行使最终控制权，而本案中的这个人就是Chen。” “由于Chen先生控制着南京公司的大部分股份，而南京公司控制着Global公司，Global公司又控制着申请人，因此不应缴纳额外的财产转让税“。 对此，卑诗省总检察长认为，是申请人误解了法规。 “不同的人或实体可以同时控制一家公司，由于南京公司是在中国注册成立的，因此 Global 公司及其子公司，包括请愿人在内，都是外国公司。” 在考虑这些论点时，威尔逊提到了该省的立法以及联邦《所得税法》，卑诗省法律正是从这两部法律中得出控制权的定义的。 判决指出，由于南京公司是一家外国公司，因此环球公司和申请人也是外国公司。 因此，威尔逊驳回了此案，这一裁决使申请人必须承担了 $600 万元的海外买家税。

　　一对素里夫妇违反该市的建筑附例，被卑诗最高法院(BC Supreme Court)下令拆除他们主屋的扩建部分以及后巷屋。 　　据Surrey Now-Leader报道，素里市向法院提起针对辛格·西杜(Jagmohan Singh Sidhu)和考尔·西杜(Gagandeep Kaur Sidhu)的请愿书，要求拆除他们位于148街8373号的建筑物。 　　此案由二埠(New Westminster)卑诗最高法院法官卡斯利(John Gibb-Carsley)负责审理。 　　法官在周二(24日)的判决中阐述理由，“具体来说，市政府认为这些建筑物的面积大大超过了附例允许的范围，其在该地产上的位置违反了邻近红线的退缩要求，而且这些建筑物的建造没有任何建筑许可证或必要的检查。” 　　素里市多年来一直致力于打击非法建筑，去年，该市对阻碍检查、未经许可施工、未经许可占用，以及无视停工令等违规行为的罚款从500元增加了一倍，达到1.000元。非法建筑不仅会妨碍邻居视野，还会给靠近的人带来危险。 　　自2018年以来，素里的公众投诉不断增加，但问题绝不仅限于该市，加拿大高达四分之一的地下经济与非法和未经许可的建造有关。   　　     卡斯利指，在最近的这宗案件中，西杜承认这些建筑“在建造方式、规模和地产上的位置都违反了城市附例”。 　　“然而，这对夫妇认为，鉴于卑诗省低陆平原的住房危机，下令拆除建筑物是浪费和过于严厉的补救措施。他们要求有机会追溯性地将违规行为合法化，以便这些建筑物可以继续出租给租户。” 　　但法官最终裁定，这些建筑“公然违反”了素里市附例，必须拆除。 　　法官驳回这对夫妇要求允许他们追溯合法化的要求，因为他们建造过程的每一步都没有获得许可和检查，结构的尺寸和位置都是非法的。“即使有潜在的补救措施使这些结构符合规定(我认为没有)，法院也不得纵容非法活动。” 　　法官在判决理由中指出，西杜承认他们在没有先获得出租单位入住许可证的情况下收取租金。 　　这对夫妇被指“公然且故意的”赌他们可以在没有获得许可的情况下，扩建该房产上的建筑物并建造出租单位，并且不会被市政府抓获。但“他们输掉了这个赌注”。 　　卡斯利命令这对夫妇根据《建筑附例》申请许可证，并在收到许可证后60天内拆除建筑物。

如果您想以低于温哥华数百万元的价格买到一套两居室的房子，那么BC省周边的许多城市可能更适合您的预算。 即便你花50万元的预算在温哥华也能拥有一套公寓，但选择有限，而且面积小配套设施不多。 但是移步到BC省2万人口的中小城市，每个地方都有50万的房源！ 以下是daily hive挑出的5处房源，均在BC省一些非大温哥华地区主要城市，包括联排别墅和独立屋，售价低于 50万加元。 看看你怎么选？ 坎卢普斯 Anny Kosovic/RE/MAX Performance Realty 54-1605 Summit Drive 要价：479,900元 四卧室、两浴室联排别墅 1,332 平方英尺 基洛纳 桑德拉·里奇·豪/Sage Executive Group Real Estate 555-1255 Raymer Avenue 要价：469,900 元 两间卧室，两间浴室 1,230 平方英尺 考特尼 Christina Berry/Royal LePage – 科莫克斯/Valley (CV) 1-1855 Willemar Avenue 要价：459,000元 两间卧室和两间浴室 1,230 平方英尺 彭蒂克顿 Ale Morales/Royal Lepage 地点 西 15-3096 South Main Street 要价：425,000元 两间卧室和两间浴室 1,080 平方英尺 邓肯 Ron Neal/RE/MAX Generation – 尼尔地产集团 41-111 Mckinstry Road 要价：499,000 元 两间卧室和两间浴室 1,166 平方英尺 您会考虑搬入BC 省这些两居室的房子吗？

BC高级法院本周做出最新裁决，一家中国公司在大温本拿比所购的公寓楼必须补缴600多万加币的外国买家税。 按照该公司买入价格3000万加币、外加600多万加币的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达3600多万加元，相比当前的政府估值来说，已经亏了1200多万。 法庭文件显示，这座位于本拿比Wilson大道5987号的公寓楼地处Metrotown热门商圈，买家在2018年8月以3000万加元价格买入。 当时，买家支付了141.8万加元的财产转让税，但并没有支付外国买家税。 BC省规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。 2020年12月，BC省财政厅裁定这个买家应当追加房产价格20%，累计600万加元，作为“外国买家税”支付给省府。 对于财政厅的决定，买家表示反对，并认为他们在购买时所做的评估才是正确的，他们认为自己不属于“外国买家。” 法官史蒂文·威尔逊 (Steven Wilson)裁决认为，购买这幢公寓的买家是公司，虽然公司在BC，但为这家公司实际控股的是一家在中国南京成立的公司，因此该公司应当属于“外国买家”。 裁决书显示，发起上诉的数字编号公司是另一家BC数字编号公司的托管财产，这两家公司都是 BC省的公司，但也同时被BC省的另一家公司GD所拥有，但这家GD公司的实际所有者，就是一家在中国南京成立的房产投资公司。 与此同时，GD的大股东C先生也是地道中国人，拥有加拿大永久居民身份。 买家认为：不能因为其注册地在中国南京，就将其视为外国公司。对《所得税法》的正确解释是“只能由一个人或一个实体行使最终控制权”，因此该公司的实际所有者不是南京，而是加拿大的永久居民C先生。 买家还表示，C先生是南京公司的大股东、而这家南京公司控制着 GD、GD又控制着BC的这两家数字公司，因此这家公司不应当属于外国买家。 法官威尔逊并不支持这个观点。 同时指出：南京的公司是一家外国公司、而GD和提起诉讼的数字编号公司都也是被外国公司所拥有，因此这座楼的实际买家就应该被界定为“外国买家”。 威尔逊最终驳回了上诉。 据悉，本案的这座公寓楼总共4层高，建成于1967 年，算是比较老的公寓楼了，共38套公寓房屋。 按照BC省评估局的最新数据显示，截止2022年7月1日，这座公寓楼的价值为2322.4万加元，其中0.6英亩的土地面积价值占据了绝对主要部分，共计2312.7 万元，老公寓建筑本身的价值已经不足10万加元。 买家当时的买入价格为3000万加元、如今再算上600多万加元的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达3600多万加元，相比当前的政府估值，前后五年时间已经累计亏损1200多万加元。 这笔钱对咱们普通打工人来说无异于天文数字。 但不容忽视的是，这座建筑地处大温最热门的Metrotown核心区域，未来应该 还有很大的升值空间。

根据 BC 省高级法院本周做出的裁决，一家有中国背景的编号公司在本拿比所购的公寓楼应当补缴 $600 多万的外国买家税。 根据法庭文件，这座位于本拿比 Wilson 大道 5987 号的公寓楼地处铁道镇热门商圈，是一家数字编号公司在 2018 年 8 月以 3000 万加元的价格买入的。 当时，该公司支付了 141. 8 万加元的财产转让税，但没有支付外国买家税。 根据 BC 省府的规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。2020 年 12 月，BC 省财政厅裁定这家由外国公司控股的公司应当追加房产价格 20% 的 600 万加元作为外国买家税支付给省府。   对于财政厅的决定，该公司表示反对，并认为当时购买时的评估是正确的，这家在 BC 省成立的数字编号公司不属于外国买家。随后该公司向 BC 省最高法院提起上诉。   但法官史蒂文·威尔逊 (Steven Wilson)裁决认为，这家公司的实际控股为一家在中国南京成立的公司，因此该公司应当属于“外国买家”。 法院裁决书中称，发起上诉的数字编号公司是另一家 BC 省数字编号公司的托管财产，这两家公司都是 BC 公司。这两家公司同时被 BC 省的另一家公司 GD 所有。但这家 GD 公司的所有者是一家在中国南京成立的房产投资公司。 与此同时，GD 的大股东是一位加拿大的永久居民 C 姓先生。 发起上诉的编号公司称，不能因为其注册地在中国南京，就将其视为外国公司。它认为，对《所得税法》的正确解释是“只能由一个人或一个实体行使最终控制权”因此，该公司的实际所有者不是南京，而是永久居民 C 先生。 该公司认为 C 先生是南京公司的大股东、而这家南京公司控制着 GD、GD 又控制着 BC 的这两家数字公司，因此这家公司不应当属于外国买家。 但法官威尔逊驳回了这一观点，他指出，南京的公司是一家外国公司、而 GD 和提起诉讼的数字编号公司都是外国公司，因此这座楼的买家应该被界定为外国买家，最终驳回了上诉。 按照 BC 省评估局的最新数据，截止到 2022 年 7 月 1 日，这座公寓楼的价值为 2322.4 万加元，其中 0.6 英亩的土地面积价值 2312.7 万元，建筑物本身建成于 1967 年，价值不足 10 万元。 这座 4 层高的公寓楼共有 38 套公寓房屋。 按照该公司买入价格 3000 万、外加 600 多万的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达 3600 多万加元，相比当前的政府估值来说已经亏了 1200 多万。

　　据Daily Hive报道，BC省立法机构正在考虑修订BC省执政党新民主党(BC NDP)一周前出台的短租限制政策。 　　几项拟议修正案由反对党BC联合党(BC United，即前BC自由党)提出，包括增加对指定“重大活动的住宿区”(major event accommodation area)的豁免，其中几乎肯定包括温哥华市中心——温哥华会议中心(Vancouver Convention Centre)、BC省体育场(BC Place Stadium)和罗杰斯竞技场(Rogers Arena)的所在地。 　　BC联合党表示，该修正案将为该省重大活动的所在地提供限时的豁免，例如2026年温哥华共同主办FIFA世界杯时。 　　这是为了避免非法黑市租房激增，并保留较为实惠的经济旅行住宿。根据联合党的提议，政府应该“通过法规来确定地理位置和时间限制”。     “重大活动的住宅区”的定义采用了BC新民主党在去年10月底提出“重大活动市政和地区税(Major Events Municipal and Regional District Tax，简称Major Events MRDT)”时使用的相同概念。   　　重大活动MRDT实际上是一项额外的酒店房间税，旨在贴补市政和地区政府在支持旅游业时产生的直接成本。这项税款政策目前已经在温哥华市内生效，税率为5.5%。   　　       通过平台如Airbnb和Vrbo，温哥华市中心拥有BC省迄今为止最大规模的短租，游客对过夜住宿的需求最大。 　　与此同时，BC省新民主党提议的立法旨在限制BC省最大社区的短租供应。在这些社区，住房价格和供应问题最为严重。 　　一周前，BC省出台政策打击了专门用于短租的投资房，要求只有当业主自己住在房源的时候才可以出租套间。 　　        省府称，目前BC省有约28000个短租房源，较2022年增加了20%。此外，各种研究显示，已有超过1.6万个“整套住房”从长租住房市场撤出。 　　与此同时，过去十年短租“抢夺了”大部分原本应由酒店接待的客源。 　　但这也是多方面原因的结果，尤其在温哥华，酒店在疫情期间被重新开发或改建为快速住房，空缺的酒店房间由短租平台的住房弥补，但现在疫情已经结束。 　　温哥华地区旅游局Destination Vancouver估计，在未来几十年内需要增加2万间新的酒店客房，其中包括温哥华的1万间。 　　该机构在今年早些(提出短租法规之前)做出的发布了一项研究，估计2026年旅游旺季将出现季节性的酒店客房短缺。 　　旅游官员警告说，过夜住宿供应的减少将导致酒店房价飙升，削弱温哥华重大活动如音乐会、会议和体育赛事的竞争能力。 　　有人也担心，短租法规将减少来大温“寻医”的患者更为经济的住宿选择，毕竟大温设有许多省级的医疗设施，包括癌症治疗设施。 　　BC联合党提出的拟议修正案还包括请求“与医疗程序相关的住宿”的豁免，并将短租的定义调整为不超过连续的30天，而不是BC省新民主党提出的不超过连续的90天。 　　此外，BC联合党提出的修正案将允许短租业主除了他们自己的主要住所外，再拥有一个短租房源。 　　拟议修正案如果获得批准，新法案将在2024年全面实施。

据CityNews近日报道，据itel Insights的创始人和首席分析师Dane Eitel的统计，对于价格超过$600万元的房产，大温地区在1月底有346个房源，现在这一数字已经上升到409个。 他表示：“房源数量显然开始上升到更高的水平。如果我们回顾一下2022年的高峰时期，去年6月有449个活跃的房源。因此，对于$600万元及以上的独立屋来说，当前活跃房源数量几乎接近历史最高水平。”根据Zealty的数据，截至10月12日，温西有270套$500万以上的房子在售。 Eitel说，在去年的活跃房源高峰期，该地区平均每月售出15到19套价值超过$600万元的房产。但是到了今年9月，这个数字几乎下降了50%，仅有8套售出。 “这几年，特别是自2020年初疫情爆发以来，市场的狂热程度达到了历史最高水平，现在已经明显下降了，”他补充道。“从市场平均水平来看，如果把市场中的所有因素考虑在内，那么8月份的平均销售价格为$234.5万元，而上个月则减少了$16.4万元，降至$218万元。” Eitel解释说，豪宅市场与整体住房市场有些不同，他指出因无法及时偿还房贷而被迫出售的情况并不常见。 然而，由于利率大幅上升，他表示豪宅市场也受影响，包括卖家需要重新考虑并降低价格出售。 “还有一些过度开发的建筑商，无法获得他们在几年前项目开始时期预期的利润，”他说。Eitel预计这一趋势将继续下去。“ 销量减少，库存增多，这确实是市场走向，这个趋势很可能会在2023年剩下的时间里以及2024年初继续发展下去。” 据City News 的报道，温西West Point Grey社区的一处独立屋在市场上已挂牌超过了12个月。这套房子在Drummond车道，紧邻Spanish Banks，占地超过1英亩，最初于2022年挂牌，当时挂牌价为$2100万元，现在挂牌价为$1880万元，直降$220万。 同时，在Shaughnessy地区，一处独立屋上市挂牌还不到80天，已经降了15%还多。据地产经纪称，这座位于Balfour Avenue的房屋在10年前曾花了$300万翻修。最初的挂牌价为$1533万元，最新挂牌价为$1298万元，直降$235万。 Shaughnessy地区还有一套独立屋已经挂牌超过3个月，位于西26街，最初于7月挂牌，挂牌价超过$820万元，现在挂牌价为$790万元。 Eitel还表示，卖家的压力越来越大，尤其是对于那些采用浮动利率房贷的人。但Eitel解释说，直到2025年左右，大温地区才会真正感受到较高利率的影响，因为在2020年疫情初期买房的人采用的5年期房贷那时要续约。 与此同时，BC房地产协会发布的9月份数据表明全省楼市正进入疲软。BC房地产协会首席经济学家Brendon Ogmundson表示：“BC省的住房销售显然受到了加拿大央行最近利率收紧政策的影响。由于借款成本高，房屋销售再次低于平均水平。”

有一个问题：BC省这些新建公寓项目的买家中，有多少是用来投资的？ 10月21日，加拿大媒体给出了答案，在BC省，49.3%的新建公寓是被投资（机）者抢走的。 不夸张地说，房地产投机已经成为加拿大的一项全民运动！ 如果49.3%的新建公寓是被投资者买走的，那继续讨论刚需和新移民对房地产市场的影响就没有意义了。因为大量的房子都不在真正的使用者手里。 公寓变成了金融衍生品。在加拿大很多区域，加元堪称以“房地产“为锚的“房本位”货币。 但令人惊讶的是，BC省居然不是加拿大最热的公寓投资区域。NB省、安省的投资者比例都超过了50%。 其中安省投资者占比高达57.3%，NB省投资者占比高达58.8%。BC省甚至没有达到加拿大的平均水平。 所以BC省地产投资过热并不是孤立现象，而是加拿大目前社会经济的真实写照。 炒房本不是坏事，但全民炒房肯定不是好事。 加拿大住房统计署（CHSP）表示，最新数据调查这加剧了人们对住房金融化和产权集中化的担忧。 前者意味着金融风险，后者意味着贫富差距拉大。而这种向不好方向的转变是整个加拿大都能看到的。 加拿大统计局则表示，住房金融化和产权集中化两个问题都会导致市场效率低下，不仅给公众带来困难，而且在经济衰退时也会增加脆弱性。 通常来说，金融化是指住房被视为一种商品进行交易，而不是满足需求。 虽然，资本主义的一切在某种程度上都有商品化，但金融化程度越深，资产与其使用的联系就越少。 就住房而言，如果过分商品化、金融化，这可能会开始将房屋作为与任何价值无关的投机性物业进行交易，而不是由房东收取租金收益。这可能导致租金不再与收入挂钩，从而导致更大的社会负债，更大的社会负债往往会产生更大的经济不平等。 某种意义上，房子已经成了加拿大最重要的金融衍生品。你对一个加拿大人的财富情况完全可以根据他在什么地方拥有几套房子来判断。 当基于金融化进行交易的投资者比例越大，市场就越扭曲。 根据经济学原理，市场扭曲到一定程度就要复原，而复原的过程就是去泡沫化也就是金融危机。 报告显示，2016年是投资和自住的分界线，2016年之前，大部分新建住房的买家是自住。2016年之后，大部分买家是投资。 现在，BC省政府已经开始限制AirBNB，按照最新规则，理论上所有公寓都不太适合继续做短租了。 当然，聪明的房东也会找到破解之道。所以，BC省政府很可能在未来出台措施，限制开发商将住房出售给投资者。比如要求购买者中必须有一定比例的首次置业者。 尽管有行政干预经济的嫌疑，但未尝不是一种纠偏机制。 在BC省政府的政策面，针对房地产市场的监管还会有新措施出台，投资者可以慢下脚步等石头落地。

温哥华租用住房供不应求，要找地点优越而价钱相宜的居所，更是谈何容易。有业主把露台与客厅之间的空间，间隔成睡房，以月租1,000元公开招租，引起网民热烈讨论。 昨天（21日）在脸书市场（Facebook Marketplace）上，有人刊登一则招租广告，地处温哥华市中心，招租的「房间」其实是位于后门廊和露台之间的狭小空间，地方仅足以放下一张睡床。 // 从图片所见，靠床左方的墙就是通往露台的一扇玻璃门，露台面积看来还要比招租的房间大得多。另一面是通往客厅的玻璃门，房间的第三面墙是另一扇门。这改建的睡房可说是一个门缝的空间。 广告内容指，租金包括了使用单位内其它设施的权利，例如厨房、洗衣房和露台等，单位内有另一人居住。 尽管租客获得的私人空间有限，但广告强调了地点便利，位于固兰湖街（Granville Street）夹邓斯缪尔街（Dunsmuir Street），购物、餐饮和公共交通仅在数步之遥。11月1日可以入伙。 放租者还称，偌大的「后院」有「很多自然景观」，但图片显示那是一个相对封闭的区域，有混凝土板和一些灌木丛。 不少网民都对这单位评头品足，有分享这租盘的人说：「究竟可以去到几尽？认真说，我已到了崩溃临界点！」 有网民打趣回应：「我正考虑在市中心一个月租600元的衣柜，可以容下一个人，我单身且是同志，完全合适。」 单位内设有暖气，但有人认真地说，住进这房间看来会很冷。 图：Facebook Marketplace        

许多加拿大业主的按揭贷款即将续期，他们的月供面临着「高息冲击」，这让他们面临着一个关键的选择：是续期还是重新贷款。 “LowestRates.ca的房贷专家Leah Zlatkin说：「在过去的五年，他们已经习惯了每月支付2000加元，而现在，他们的月供突然要增加到4000加元。」 正如Zlatkin所说，在加拿大央行迅速提高关键利率之后，大多数按揭贷款持有者的月供将会增加。 再融资是指完全解除当前的合同，重新签订一份新的合同。对于那些希望获得房屋净值、合并债务或转换贷款人以获得更优惠利率的人来说，这是一个有用的选择。它还允许借款人延长摊还期，即完全还清抵押贷款的时间。 Zlatkin说：「对于那些钱包比较紧张的人来说，再融资是为了将摊还期延长，以减轻还款负担。」 Zlatkin 说道：「从长远来看，结果可能是支付的总利息更多，但每月的费用却更低，因为还款时间被拉长了。」 加拿大银行的研究显示，截至 6 月 30 日，近一半的加拿大按揭贷款的摊还期超过了 25 年。这一比例从 2020 年夏季的 32% 稳步攀升。 如果借款人的抵押贷款利率已经飙升到每月还款额只能勉强支付利息部分，或者连利息部分都无法支付，那么如果他们有幸手头有一些闲钱，可以考虑一次性付款。 "加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）客户战略高级总监尼克-帕鲁奇（Nick Palucci）说："有很多客户将手中的一些存款变现，用于偿还房贷。 那些正在寻找比贷款机构提供的利率更优惠利率的人可以寻求抵押贷款经纪人的帮助。 Zlatkin认为，「只要你能得到一个有利的利率」，续贷是比较典型的途径，也是合理的。」 「你的银行会给你最优惠的利率。他们不一定会给你市场上最好的利率，」Zlatkin兹拉补充说，讨价还价最好留给专业人士。「从现实情况来看，只有当你有别人的出价时，贷款人才会跟你讨价还价」。 选择再融资的业主应注意，再融资可能会产生法律和评估费用，而在抵押贷款期限结束前进行再融资则会产生罚金。 他们应该知道，再融资还意味着他们必须通过联邦政府的按揭贷款压力测试，证明即使利率上调两个百分点，他们仍能负担得起贷款。 (图：加通社)

劳里·汤普森承认，她需要快速出售位于安大略省史密斯维尔的联排别墅。 新冠疫情对她的财务状况造成了严重影响，她工作的酒吧两次关门，而利率不断上升，导致每月 2,000元的抵押贷款在去年1月几乎翻倍！ 汤普森面临丧失抵押品赎回权。 她告诉cbc new/Go public，“我很绝望。” 图自cbc 汤普森在她家附近看到了一种海报——公司提供快速现金购买房屋的服务。 她在邮件中收到了一份手写传单，宣传无麻烦的现金销售——无需装修、开放日或房地产经纪人佣金。  她上网搜索这种业务，发现了一家好评如潮、承诺诱人的公司，名为诚实购房者公司 (HHBI)，总部位于附近的汉密尔顿。 该网站还承诺了其他优势——卖家口袋里有“更多现金”、快速交割日期、无房地产经纪人费用，并且声称房主有时当天就能收到支票！ 诚实购房者网站承诺快速“现金到手”，但没有澄清卖家预先获得的现金只是押金，而不是房屋的全部售价。 （诚​​实购房者.ca） 汤普森知道这个选择意味着她不会卖出高价，但为了尽快卖掉房子是值得的。  “如果公司在72小时内向你付款，你就无法获得公平的价格。” “但我不想让它在市场上停留三到四个月。” 去年1月，当HHBI 业主迈克·周 (Mike Chow) 来到汤普森的联排别墅参观时，她告诉他，她的工作一直不稳定，抵押贷款机构希望她立即还清债务，而且几个月前，她的伴侣意外去世心脏病发作。 周出示了一份合同，报价为 575,000 元。汤普森说，当快速通读时，周鼓励她当场签名。  整个交易过程持续了大约半个小时。 汤普森表示，这可能让她损失数万元，甚至更多。 Go Public在互联网搜索发现，加拿大所有省份和地区都有提供现金报价的购房公司。他们提出了类似的主张——为那些在家庭中遭受过死亡、面临丧失抵押品赎回权、离婚或不断增加债务的人提供紧急支持。 房地产市场分析师本·拉比杜克斯(Ben Rabidoux)表示，“这显然是趁火打劫。” 拉比杜克斯、律师和房地产专家Go Public在接受采访时都表示担心，房主往往不明白“现金换房”交易的实际含义，他们都表示这些合同往往具有误导性和不道德。  周拒绝接受采访，但在电话中表示他坚持这笔交易。他说："我们并不是向她出了价，但却没有成交。 与房地产经纪人不同，现金买房公司不受监管，也没有为客户最佳利益行事的专业责任。  汤普森即将了解到，以协商价格快速出售的承诺不会兑现。 一顿神操作 汤普森合同是与 HHBI 签订的，所以她认为周就是买家。 "我以为我把房子卖给他了，就在那里，"汤普森说。"成交。" 但周根本没有买汤普森的房子。他获得了授权，可以在3月31日成交日之前，也就是两个半月之后，以可能更高的价格将房子卖给其他人。 这就是所谓的 "转让 "合同--房子可以在过户日期之前卖给另一个买家。 在安大略省乃至全国，所有住宅房地产合同都可以转让给另一位买家，除非有条款明确规定不允许这样做。 拉比杜说："这里的游戏规则非常清楚。"他们只是要重新推销你的房子......试图以更高的价格卖到其他地方。 任何销售利润都会进入公司的口袋，而不是卖家的口袋--这与有执照的房地产中介不同，后者收取佣金，但将佣金之外的利润留给卖家。 汤普森（Thompson）说，她对合同可以转让给另一个买主的事实感到很奇怪，因为没有任何文字说明可以这样做。 拉比杜说，有些合同对以现金支付房款的公司更加有利。其中有一条规定，如果在成交日期前没有买家出价，公司可以完全退出交易。 拉比杜克斯说："在我见过的大多数[以房换现金]合同中，买方都有很大的回旋余地来解除合同。"这就是稳赚的操作。一种零风险的商业模式。 曲折的交易 汤普森知道 575,000元低于市场价值，但她表示，她认为快速获得现金是值得的，而且无需经历大量开放日的麻烦。 然而第二天，周取消了合同，并重新协商了 55 万元的价格。 汤普森犹豫不决，她再次感到签字的压力。 周解释说，汤普森只会收到押7,600元，而不是全额的550,000元。其余的将在交易完成后支付。 汤普森说，他承诺这会很快，不到一周，因为他有一个感兴趣的买家。 在与 Go Public 的电话中，周承认他声称有买家，但后来在一封电子邮件中表示，没有人“可以证明”这一点。  他把她的联排别墅挂在了 MLS 上，还派了清洁工和摄影师，但汤普森说，她认为这只是一种形式，以防所谓的买家落空。 相反，经纪人预订了数十次看房——汤普森认为现金购房交易可以避免这种情况。 在给 Go Public 的一封电子邮件中，周说他向汤普森解释了整个过程，但不清楚她为什么感到困惑。 三周后，周将房子卖给了新买家，买家支付了 61万元——比汤普森的合同多了 6 万元，他将利润收入囊中。 周的配偶是 Marie Tsai，在 HHBI 的网站上，她是公司的办公室经理、财务主管和簿记员。原来，她也是一名有执照的房地产经纪人，并将汤普森的房产挂牌出售--因此赚取了佣金。 汤普森向 RECO 投诉，RECO 最终处罚了Tsai，因为她没有披露自己在交易中的个人收益。她被要求自费完成一门概述经纪人义务的课程。 周在电话中说，他的妻子是一名房地产经纪人 "无关紧要"。 Tsai没有回复 Go Public 的电子邮件。

目前美国首购族要买下一户住宅非常吃力，但成为房主之后却更加辛苦。 据CBRE房地产服务公司分析，每位新公寓房主平均每个月要支付的房贷利息，比平均租金要高出52%，创新高。 CBRE研究主管Matt Vance指出，理论上买房的利息成本应该与房租大致相当。从1996年到2003年中这段期间，两者的确相差不多。 但金融海啸之后由于利率降到近零，加上住宅供给激增，因此在2010年代平均买房利息成本比房租低约12%。 目前买房的成本远远高于房租，是因为利率急升，30年期房贷利率接近8%，加上房价高涨所致。 举例而言，目前以43万美元买下一户住宅，自备款为10%，则每个月须偿还贷款约3,200美元，比三年前买房的还款额高出60%，同期间房租则上涨22%。 房价上涨，使首购族很难负担得起10%的自备款，更别说不断上升的房贷成本。 第一美国金融公司经济学者库西表示，住宅的“影子需求”相当庞大，许多首购族都在为房价与薪资精打细算，暂时还在场边观望。 目前在美国买房的成本远远高于房租，是因为利率急升，加上房价高涨所致。 美联社 许多在低利率时期购屋者，都已经锁住了低房贷利率。目前还未还清的房贷中，有80%的利率都低于5%，这使房主有本钱待价而沽，导致住宅供给吃紧。 表面上看，现况对这些房主显然有利，但他们也付出一些代价，包括很难搬迁；而且由于新房贷利率偏高，使屋主很难趁著高房价的机会，换一户较小的房子来住。 理论上屋主可以提高房租，来弥补高房贷的负担，但由于租屋市场并不太紧俏，尤其是新建公寓反而供给过剩，抑制房租涨幅。 而且租屋需求也转弱，因为在疫情期间想要搬迁的民众，在过去两年间都已经完成搬迁。房贷机构房利美（Fannie Mae）预估，2024全美集合式住宅的空屋率将达6.25%，比15年来平均水准5.8%还高。

76岁老人因利率上涨而卖掉了自己的房子。现在，他找不到负担得起房租的地方住。 距离约翰·卡夫林 (John Cufflin) 必须搬出拥有三十年之久的房子还有一周多的时间，而卡尔加里难以找到他能负担得起的租金，这意味着这位 76 岁的老人目前无处可去。 他将自己的处境归咎于加拿大央行最近的一系列加息。 “以前，我每月花在还贷上的钱约为 1,000 元。去年，这个数字已攀升至每月 2,600 元，”通过政府支持每月收入2,200 元的卡夫林说。 “对于只有单一收入的人来说，这太令人望而却步了。所以这让我不得不考虑卖掉房屋。” 在他做出决定后一个月内，房子就被卖掉了。现在，他面临着一项更加艰巨的工作。在一个租金增长最快、出租房空置率不断下降的城市里，在数以万计的新艾伯塔人中找到一个居住的地方。 “目前非常困难……我需要根据我的收入找负担得起的房子。” 这位狂热的古董收藏家正在考虑搬去与室友同住，甚至想在76 岁时重返职场，希望有一天能再次买得起自己的房子。“如果我能够找到一份销售新房或房地产的工作，那将是我的长期目标。” 那些致力于帮助老年人找到住房的人表示，卡夫林并不是唯一一个这样做的人。他们表示，加息在全国范围内造成了一个日益严重的问题，导致一些老年人在全国经济适用住房危机中争先恐后地寻找栖身之所。 全国老年人权益倡导组织 CanAge 的首席执行官劳拉·坦布林·瓦茨 (Laura Tamblyn Watts) 表示，像卡夫林这样的故事已经变得司空见惯。 “随着通胀飙升和利率的波动，那些原本认为自己有足够钱的人不再这么想了。”坦布林·瓦茨说。 这是一把双刃剑。虽然一些老年人被迫出售房屋，但管理房产的成本也变得越来越高，这通常意味着房东提高租户的租金。 “很多很多老年人发现自己没有足够的住房和庇护所，因为他们以前拥有自己的房子。而这种情况在艾伯塔省以前从未发生过。” 但她说，这种情况不仅仅是艾伯塔省。 “其他压力较大的地点，如温哥华、多伦多、蒙特利尔，以及哈利法克斯，也越来越多面临着同样的问题。” 她说这种情况也发生在加拿大各地的农村社区。 “越来越多的老年人将发现自己从有家变成无家可归。” Unison for Generations 50+ 的首席执行官 Larry Mathieson 负责运营卡尔加里的 Kerby 中心，他一直在关注这一切的发展。  他说，他每天都会看到越来越多的老年人陷入“严峻的财务状况”，其中一些人因为无法按时获得负担得起的住房而无家可归。 食品银行的需求也出现了爆炸式增长。现在，超过 200 名老年人每周两次排队领取免费食物。 马蒂森说：“住房短缺和住房危机正在影响这些类别的所有老年人。” 他说，今年到目前为止，已有 1,044 人前往 Kerby 中心寻求住房帮助。这比去年全年的 852 人寻求帮助增加了 23%。 马蒂森表示，即使他们寻求支持，也可能要等待很长时间。 “与我们合作的大多数组织都拥有低成本的老年人住房，有六到八个月的等待名单。” Silvera for Seniors 是卡尔加里最大的经济适用老年人住房提供商之一，目前等候名单上有 599 人。 不寻常的住房解决方案 马蒂森说，为了应对这种情况，一些老年人正在依靠不寻常的解决方案。 他说，比如“老年人在地下室租一间卧室或类似的东西，或者沙发过夜”。 在加国的一些地区，一些老年人与国际学生住在一起，他们往往也很难找到住房。或者与其他年长的朋友合住一个家。 CanAge 的 Laura Tamblyn Watts 表示，这种创造力是必要的，但随着加拿大人口迅速老龄化，是时候采取长期解决方案了，比如在国家住房战略中更多地关注老年人住房，并让新开发项目更容易获得。 坦布林·瓦茨说：“我们需要大量投资，不仅是在住房和负担能力方面，而且是在让人们留在家中的服务方面。” “我们需要确保人们能够就地养老，在家中养老。”（ 图pixabay）

外表靓丽，内里邋遢！泰国早前有房东在网上抱怨，将物业租给一名年轻靓女演员后，因多个月没收到租，对方又失联。上门发现自己的物业未开门已传出恶臭，打开门一看，屋内所有空间也变垃圾山，最终需要花10万泰铢找多名清洁工，清走数十袋垃圾，但屋内家俱装修已经全毁。 在泰国同志界颇有人气的男模Artter Ratcha，早前在网上发文及放上短片，表示自己一个单位，以月租金1.2万泰铢，租给一名约20岁的靓女，但9月时，该女租客却已欠租多月，Artter Ratcha于是在10月时上门找人。   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图 //   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图 //   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   单位大门锁变得残旧不堪。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图 //   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，部份更长出蛆虫。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，部份更长出蛆虫。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图   全屋家俱也破损需要更换。影片截图   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图   未开大门已闻恶臭 不过，Artter Ratcha到了自己单位门外，已心知不妙，因为大门尚未打开，已传出阵阵恶臭。当Artter Ratcha鼓起勇气开门，一看到物业情况仍欠些吓至昏倒。   从Artter Ratcha上载的短片显示，该个两房单位，由大门开始全部堆满了垃圾，屋内堆满了包括吃剩的饭盒、饮料瓶等各种垃圾，飘出恶臭甚至长满蛆虫，人根本难以进出。   清洁队4小时丢数十袋垃圾 房东最终要聘请多名清洁员清理。她们虽然已穿戴好手套口罩和着上水鞋，但仍被恶臭弄至差点呕吐。清洁队最终在屋内清出数十袋垃圾。而屋内的沙发、电视、床铺等全部被弄得污渍满布和损坏，需全部丢弃。     Artter Ratcha表示，清洁团队花了4个小时，丢掉屋内大部份垃圾，加上房子之后需要重新整理，估计至少要花费10万泰铢。   他声言会对女房客提告求偿，同时也提醒「房客外表光鲜亮丽，不代表房间就会保持乾净。」Artter Ratcha还在社交平台透露，该名恐怖女租客，原来是一名女演员，曾参演当地多出电视剧。

据daily hive报道，太阳马戏团的创始人居伊-拉里伯特（Guy Laliberté）将他的精致豪宅推向了房地产市场。 这座有八间卧室的豪宅位于蒙特利尔奥特雷蒙特区，是这位出生于魁北克的商人于 2006 年以 250 万元的价格购得。 2007 年至 2009 年间，这位亿万富翁对这座始建于1930年的建筑进行了数次大规模翻新和扩建。 这座豪宅于10月初在 REALTOR.ca 网站上挂牌，挂牌价为 1388 万元。 它坐落在皇家山西北侧一块 15,660 平方英尺的土地上，从其外部的石材外墙、石板屋顶和木质窗户上很容易辨认出来。 这座豪宅共五层，拥有50个房间、六间浴室、一个五车位车库、一条铺设好的车道和 10,134 平方英尺的室内居住面积。 如果你手头没有 277.6 万元的首付款，不妨到这位太阳马戏团创始人的家看看，感受一下富豪的奢华生活。 以上图自/REALTOR.ca