地产

去年温哥华房地产市场发生了较大变化，但豪宅需求仍相对稳定。 加拿大苏富比国际地产发布了一份关于加拿大豪华房地产市场趋势的新报告，温哥华在 2023 年出现了一些有趣的现象。 其中一点即是，温哥华对豪华房地产的需求仍然很大。尽管对于不太富裕的人来说，想要购买一套更普通的房子还很困难。 苏富比表示，温哥华豪华房地产市场在 2023 年经历了“巨大转变”，独立屋成为豪华买家的购买“焦点”。 苏富比的报告指出，“尽管消费者信心在这一年中出现波动，但全年住宅销售交易额超过 400 万元，比 2022 年的水平高出 8%”。 第三季度超过1000万元的豪华房屋销售额同比大幅增长 43% 。 而去年，温哥华这些豪宅的销量也有所增长。 “MLS上超过1000万元的超豪华单户住宅销售额增长了36%。总体而言，2023 年 100 万元以上住宅的销售额比 2022 年的水平下降了 5%。” 该报告指出，今年对于只使用现金或以现金为主的买家来说，情况有利。 加拿大苏富比国际地产总裁兼首席执行官唐·科蒂克 (Don Kottick) 表示，全国范围内的购买偏好正在发生变化。 报告指出：“市场状况暂时改变了每一代豪华房产购买者的生活方式和投资偏好，转而青睐加拿大最大城市市场的单户住宅。” 去年1月至12月，购买温哥华房屋所需的平均收入增加了24,600加元。 2023年1月，所需收入为212,800元；到 12 月，这一数字为 237,400 元。 不出所料，Ratehub 称温哥华为最具挑战性的市场。 “2023 年 12 月，温哥华各类房屋的平均价格如下： 独立屋：1,964,400 元（同比增长 7.7%，自 2023 年 11 月起-0.9%） 公寓住宅：751,300 元（同比增长 5.6%，从 2023 年 11 月起为-0.9%，从 2023 年 11 月起为-1.5%），”Ratehub 表示。 对于普通收入者来说，这份报告可能让他们更受打击。

卑诗省府周二(30日)宣布扩大《第二套间鼓励计划》(Secondary Suites Incentive Program， SSIP) 的参与资格至16个地方行政区， 让更多省民能够获得更多可负担房屋选项。 房屋厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 说：「作为《人人乐居》 (Homes for People) 行动计划的一部分，我们正在扩大第二套间计划，以支持省内更多地区提供可负担的长期租住单位，从而令到更多人能够在城市或市郊地区租住租金低于市价的房屋。政府正采用创新的解决方案，让业主和社区更方便和快捷地兴建房屋，以便省民能够在他们所喜爱的社区中生活和工作。」 省府于2023年9月公布为期3年的SSIP试验计划，并预计于2024年4月正式启动，目标是在3年内每年增加最多1,000个廉租房屋单位。为了达至这个目标，SSIP将会为约3,000名业主提供最高40,000元的可免除贷款，用于在其物业范围内兴建第二套间或附属居住单位 (ADU)。 如要获得这项贷款，业主必须在至少5年内以低于市价出租有关新建单位。 郊区发展议会秘书罗诺然 (Roly Russell) 说：「无论是有意兴建出租单位的市郊业主，抑或是正在寻找可负担房屋的市郊居民，他们即将可以有更多选择。全省各地均受到住房危机的影响。因此，为省民提供更多选择和支援十分重要，而增加低于市价的出租套间和附属单位，将有助市郊居民和社区解决住房问题。」 全省27 个地方行政区之中，有16个设有必要建筑附例，以及各个选区的建筑许可和检验服务，因而符合资格参与SSIP试验计划。其余地方行政区则目前未设有建筑附例和许可/检验服务，或是只向某些地区提供。政府将会研究是否在SSIP的第二年或第三年增加更多参与地区。 SSIP计划正在全省161个注册城镇推行，并即将增加以下16个地区： •       Alberni-Clayoquot •       Capital •       库特尼中部 (Central Kootenay) •       奥卡纳根中部 (Central Okanagan) •       Cowichan Valley •       库特尼东部 (East Kootenay) •       菲沙河谷 (Fraser Valley) •       菲沙─乔治堡 (Fort George) •       Kootenay Boundary •       那乃磨(Nanaimo) •       奥卡纳根北部 (North Okanagan) •       Squamish-Lillooet •       Strathcona •       阳光海岸 (Sunshine Coast) •       Thompson-Nicola •       和平河 (Peace River) 为了帮助业主了解第二套间计划申请程序，省府制作了《安居套间》(Home Suite Home) 综合指南，提供有关在卑诗省兴建和管理出租单位的信息。 为了帮助简化地方政府和业主的建筑许可申请流程，政府推出了一个标准化房屋设计项目，并正在研究发展标准化的设计，作为ADU和小型多户房屋的预批设计。其中四项ADU标准化设计和规划可望于2024年夏季之前提供予地方政府，以帮助业主和建筑商节省时间和成本。 新立法于2023年11月1日推出，允许卑诗省各地区兴建第二套间及ADU。 政府将会研究是否在SSIP的第二年或第三年增加更多地区。省府将会在未来3年内为这个试验计划拨款最多1,900万元，用于鼓励业主兴建第二套间。根据2017年卑诗物业估价处数据显示，卑诗省约有22.87万个单位可以用作第二套间出租。 SSIP 是《人人乐居》行动计划及政府190亿元房屋投资的一部分。自2017年以来，政府已完成或正在兴建超过7.7万个房屋单位。 (图：加通社资料图片)  

据Richmond news最新报道，列治文Lansdowne购物中心重建有了新进展！第一阶段计划建造1,000多套住房。 这一计划将在下周的规划会议上公布，该计划将在占地 50 英亩的购物中心地块的东北部（位于 Alderbridge Way 和 Kwantlen Street）建造749套住房、141套经济适用房和 151套出租房。 该提案涉及两座 8 至 14 层的 C 形建筑，并配有共用的两层停车场；以及两栋六层的 L 形建筑，配有单层停车场。 作为该项目第一阶段的计划，开发商将在 Lansdowne 路北侧建造一段“线性公园”，该路目前没有人行道。 “线性公园”宽 14.5 米（近 50 英尺），设有自行车道和人行道、景观、树木、座椅和照明。 该开发提案包括约 7,000 平方英尺的地面商业空间。 但列治文市不会就这一阶段的开发与学区进行协商，因为预期的密度与官方社区规划一致。 当 2023 年因 Lansdowne 重建而进行OCP修正案时，学区就这些变化进行了协商。 然而，由于该地区大多数学校都超出了容纳能力，学区一直在向市政府索要土地来建造一所市中心学校。据估计，为一所新学校购买土地将花费 7000 万元。 Lansdowne 分七期开发，但本提案仅针对第一期的第一部分。 预计完全建成后将有 8,000 个单位。 儿童保育设施和市属休闲设施要到第七期才会建成。 该开发项目的申请人是Lansdowne Phase 1 Limited Partnership，但整个物业的所有者是Vanprop。

1月24日，加拿大央行宣布加息周期结束，接下来要讨论的只剩降息了。 随即，加拿大各地又传来抢offer的声音。 但Rosenberg Research创始人David Rosenberg很明确表示，就算加拿大央行降息了，房价想重回暴涨的盛况也没戏！                                      图自BIV，2024年1月 这位经济学家也不绕弯子，直接给出五大理由： 1、加拿大央行的战略目标之一就是控制房价。因为房价才有可能是通胀之本，所谓降息也不是给房奴松绑，房奴的负担能力比历史正常水平高出50%，这才能阻止更多外部资金进入房市。 2、按照测算，加拿大人均收入必须增长50%，贷款能力才能回到加息之前。所以大家不要觉得降息两三次有什么用，其实什么用都没有。试想一下如果加拿大央行今天的基准利率为4%，是不是市场依旧哀嚎一片。从目前的情况看，基准利率下降到3.5%才会对房市有实质性影响。 除了借贷成本高不可攀，贷款的可获得性也应很差了。截至2023年末，加拿大银行已经开始收紧贷款，而加拿大住房抵押贷款逾期的数量在过去一年中增加了11%。银行在经济衰退时肯定收紧信贷政策。截至2023年第三季度，加拿大各家银行已连续三个季度收紧住房抵押贷款的非价格条件。 数据还显示，加拿大银行的抵押贷款的年增长率从8%降到3.4%，是2001年5月以来的最低水平。 3、加拿大家庭资产负债表的质量非常差。家庭债务收入比接近创纪录的173%。比美国的93%几乎高出一倍。凭加拿大的经济实力，何德何能配得上这么高的债务比例。 加拿大家庭再增加负债的能力几乎为零，不管央行接下来做什么。都不能帮助普通家庭借到更多的钱。当更新房产的阶梯性链条断掉，那么房价就无以为继了。 4、目前加拿大所有消费者债务的平均有效利率达到了22年来的最高点，为6.7%，2021年底的2.7%。此外，22年前的家庭债务收入比不到110%，远低于现在的170%以上。除非有外部资金大量介入，否则房价难涨。 考虑到过去五年的平均利率是4%，还有很大一部分贷款需要重新设定。 5、加拿大家庭总资产的45%不动产，而美国仅为29%。即便是2008年美国人人买房的金融危机前夜，地产占美国家庭财富的比例也只有34%。 但David Rosenberg并没有完全否认加拿大房价还会暴涨的可能性。因为当一个市场充满了非理性的人以及机构、政府、央行不负责任的行为，那发生任何事都是可能的。 所谓非理性的人不是指某个具体的人有没有理性，而是群体意识是不是有理性，比如在特定的时代最慈善的老人都会认为把偷情的人浸猪笼是非常理性的，尽管在现代看起来非常荒谬。 在某种意义上，大温地产市场真是有一群不一定很理性的人，但只要赚钱的趋势不改，买家就很难做到理性，毕竟人总认为自己是那个时代的幸运儿。

奥园已把位于本拿比的开发项目The Grove售出。（图: 奥园国际） 香港高等法院周一颁令中国恒大集团清盘，成为香港有史以来最大的地产公司清盘案。 据CNN报道，恒大近年来发生的一连串事件，如滚雪球般越滚越大。最初显现的是在2021年出现债务违约，这在很大程度上触发了内地的房地产危机。及至去年6月，该公司以2.39万亿元人民币（约合3,330亿美元）的巨债申请破产，由于债权人无法找到重组该公司债务的方法，导致了近日在香港法庭的诉讼。 在这些债务中，有1,770亿人民币（约250亿美元）是欠下国外的国际债权人。 路透社报道，据估计，中国的空置和部分建成的住宅数量，足以容纳全国14亿人口。恒大被认为是全球负债最重的房地产开发商，不但影响了中国其他众多主要地产商，更波及远至太平洋彼岸。 中国房地产面临的挑战所带来的经济问题，在加拿大也能感受到，这既体现在个人房地产投资者的活动有所下降，也可见于中资大型开发计划的减少。 据DH News报道，其中一个例子是2022年初，中国的奥园国际（Aoyuan International）由于面临财务挑战，以2.15亿加元的价格，将其即将在本拿比Brentwood区开发的The Grove住宅重建项目，出售给总部设于温哥华的Anthem Properties集团，买方其后对该项目进行了改动，并将其易名为South Yards。及至上月，奥园向美国法院申请破产保护。 据2022年3月的报道，奥园官网称他们在加拿大还有两个开发项目，一个是位于大温素里市中心133A街的44层大楼，有550个住宅单位；另一个位于多伦多，涉及约有1,700个住宅和18万平方呎商业空间的4幢商住大楼。

据《星报》记者调查报道，多伦多市政府正面临房东们的一系列诉讼，他们声称市府不应该允许房客未经许可在Airbnb上出租房产。 图源：51记者拍摄  每宗诉讼都指控说，租客试图通过将公寓短期出租并从中获利，违反了房东租户的租赁协议，市政府在向租户发放短期租赁许可证方面存在疏忽。其中两起案件，Airbnb的房源据称还违反了共管公寓管理委员会的规定。其中一起诉讼要求赔偿160万元。   此前，批评人士曾指出多伦多的短期租赁条例存在缺点，即向租户发放许可证之前，不需要房东的同意。这些案件还引发了人们质疑多市执行附例的能力。 市府试图限制使用Airbnb和其他短租平台，最大限度地增加传统租赁市场的住房供应。而《星报》最近的一项调查显示政府的执法力度存在差距。 报道称，房东的这些指控都未经证实，包括Airbnb和租户的被告也没有提交辩护声明。 市府拒绝回答有关案件的问题，并已提出动议，要求驳回第一起诉讼。 市府在动议中表示：“在发放短期租赁登记许可时，市府的附例并不要求确认申请人的物业所有权，也不要求他们获得业主的授权。” Airbnb拒绝对这些诉讼发表评论，但发言人Matt McNama在一封电子邮件中写道，多伦多市负责处理和批准短租登记。他说：“我们鼓励所有房东遵守当地法律，包括共管公寓管理委员会制定的规定。” 其他城市的短租要求房东同意 与多伦多不同的是，渥太华和温哥华明确要求，在向租户发放短期租赁许可证之前要获得业主的书面许可。在纽约市，市政府在发放许可证时必须通知房东，如果一栋公寓楼不允许短期租赁，业主也可以要求将其列入禁止名单。 而在多伦多，遵守规定的责任落在了登记短租单位的人身上。 多市在其网站上表示，申请短期租赁许可证的租户“应该认识到自己在《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)下的责任”，该法案要求租户在将租赁单元转租给另一个人之前，必须征得房东的同意。 当多伦多在2017年制定这项附例时，市议会投票否决了一项要求申请短租许可证的租户获得房东“书面授权”的动议。 前市议员、现任省议员Kristyn Wong-Tam是当时支持该动议的少数议员之一。她最近在接受采访时说：“我认为这是绝对合理的，”租户在对房产做租住之外的任何事情时都要寻求书面许可，这是一种“标准操作”。 诉讼指控市府渎职 自2021年起生效的短租条例适用于少于连续28天的租赁，只允许房主或租户出租他们的自住住宅，且房主或租户必须在那里居住至少半年。 多伦多大约有8000套住房登记了短租。市府表示，约三分之一是由自认租户注册的。去年12月的数据显示，在市中心10座短期租金最高的建筑中，租户占了登记人数的近一半。 《星报》最近对多市短租条例的调查发现，一些物业管理公司正在指导投资业主如何伪造自住住宅，以逃避这项条例。 Allison Rasquinha是起诉市政府的房东之一。在她的索赔声明中，她声称房客的男友（不在租约上）在2022年7月获得了市政府颁发的短租许可证，该房产在2022年7月至2023年4月期间至少出租了30次。 她在接受采访时表示，即便是对申请人或房产进行粗略的背景调查，也应该引起市政府的警惕。“申请人不是业主，也不是租户，是不允许进入大楼的，”她说。“这里没有任何可以开绿灯的地方。” Rasquinha于去年6月提起诉讼，她说她向多伦多市和Airbnb都提出了投诉，市政府花了将近两个月的时间才撤销了许可。 另外两起诉讼都是在上个月提起的，各要求赔偿20万元。他们的指控除了玩忽职守之外，还指控多市和Airbnb通过收取费用、税收和佣金等方式“不公正获利”。 报道称，这三起案件中代表原告的律师Mireille Dahab拒绝了采访请求，也没有回答提问。 几个月来，市政府工作人员一直在审查短租条例，并将于2月28日向规划和住房委员会提交一份报告，其中包括改进的建议。

高昂的生活成本不仅导致加拿大人因金钱问题而失眠——在某些情况下，人们仅仅因为无法承担独自生活的成本而维持不幸福的关系。 图源：Daily Hive 有网友在Reddit上发帖问道：“你们中有多少人因为生活成本太高而维持着原本可能不会维持的关系？” 图源：Reddit   很多加拿大人描述了他们的经历：他们的财务状况如何影响他们在本该早已结束的关系中坚持了多久。 这确实造成了相当尴尬的情况。 图源：Reddit 由于住房费用，分居后我和前夫住了一年半。我们相对友好，但确实很艰难和尴尬。 图源：Reddit 在疫情期间，我不得不和前任一起生活了两个月，因为我和很多人一起工作，而我妈妈的免疫力严重受损。他是很棒的前男友，但可怕的男朋友。 图源：Reddit 在过去的两年里考虑古欧离婚，但我们仍然是彼此最好的朋友之一。然而现在我们不再同居，我们都能够更好地照顾自己，并且很快就会申请离婚。 图源：Reddit 我很幸运，我和我的前任分手了，但仍然是朋友，而且由于生活成本高，我们已经作为室友住了几年。我现在正准备搬家。几年内就有一笔可观的首付，真的很庆幸我们躲过了一场噩梦。 但一位评论者表示自己曾处于危险的境地。 图源：Reddit 她表示，由于无力独自生活，她们最终与施虐的伴侣住在一起。 也有人表示自己生活“很幸福” 图源：Reddit 哈哈，我拥有一栋新的单户住宅，没有债务，但在我们决定生孩子或结婚之前，我拒绝让我的男朋友搬进来。他必须对自己的生活和经济能力负责。我听过很多关于分手后不想离开前任的房子或公寓的故事...... 你对这个问题有什么看法呢？欢迎留言交流啊！  

在大多区生活的Geoffrey Gilliver从未放弃寻找房产，甚至考虑购买King City的一座废弃教堂改建成住处。作为两个孩子的父亲，他在过去几年里看过各种类型的住房，不过在多伦多昂贵的房地产市场中，他仍然保持着开放的心态。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star一篇文章报道，自2019年开始寻找住房以来，他和妻子一边在多伦多的Beach社区租房，一边寻找他们的第一套房产，在此期间还迎来了两个孩子。他表示，在疫情封锁之前，他们想留在多伦多，这似乎是可行的，但在疫情期间利率创历史新低后，房价却远远超出了他的承受范围。 “我们真的想有一个安定的居所，让孩子们长期在这里上学，”他说道。“但我们的选择有限。” 如今，房地产市场的变化又让Gilliver陷入了困境。随着利率下调的预期，他担心会有更多竞争和更高的房价，这促使他想在利率下调之前尽快购房 —— 这一时间紧迫感比以往任何时候都更加强烈，因为他的大孩子正处于幼儿园阶段。 “我担心如果银行过快地降低利率，可能会刺激市场，”他补充说道，“这只会给房价注入火箭燃料。” Gilliver是多伦多众多潜在购房者之一，他们正试图应对当前房地产市场的局势，而这一市场正因加拿大央行的利率决定而处于紧张状态。在最新的利率公告中，央行暗示利率将会下调，但没有明确时间 —— 将隔夜贷款利率保持在5%。专家表示，有强烈迹象表明利率下调很可能会在春季或夏季发生，这将减轻高抵押贷款利率带来的压力，但也可能会为更多购房者和投资者涌入市场，导致房价飙升。 潜在的买家发现自己站在起跑线上，不确定如何最好地把握市场时机，有些人迫切想要在房价趋于平稳时进入市场，而另一些人则在等待降息的时机。 尽管专家们对房价还会进一步上涨多少存在分歧，但许多人指出，与去年相比，今年有更多潜在买家对房产表现出浓厚的兴趣。一些人表示，有一种感觉，一旦利率下调，对房产的需求将推动多伦多重新回到一个平衡的市场，因为自去年9月以来一直是买家市场。到时，销售将从去年的低迷中反弹，去年的低迷创下了自2000年以来最低的销售记录。  转向更加平衡的市场  自新年以来，Heaps Estrin房地产团队的首席执行官Cailey Heaps注意到市场情绪出现了明显的转变，买家们认为房价和销售已经触底。 “买家们觉得低价的时代已经到头了，也许想要抓住这个机会，” 她说道。“买家和卖家正在共同转向更加平衡的市场。” 她补充说，2023年期间，卖家不愿意改变和适应市场，定价过高导致竞标减少，市场等待时间变长。现在，卖家们正在根据当前环境定价，而不是按照疫情期间的高价。 然而，Heaps表示，买家并没有急于行动，而是“小心翼翼”地进入市场，因为他们在观望利率的同时并没有感到购买的压力。  买还是不买？  与此同时，投资者和房地产炒家可能会继续观望，直到市场稳定下来。Heaps表示，在2023年下半年，许多过度负债的投资者，特别是在公寓市场，因无法负担多个抵押贷款而出售房产。 央行的快速加息让这部分购房者措手不及，" 她说。"在他们重新入市之前，他们需要更多的数据。” 对于首次购房者来说，这应该得到了一些缓解，投机者在疫情期间引起的房地产狂热，可能不会在今年回归。 虽然越来越多的首次购房者被挤出市场，仍然有一些人希望在今年购房，并敏锐地观察市场动态。 Anthony DeStefano是多伦多的一名房地产经纪人，希望在央行降息后购买在多伦多的第一套房产。与Gilliver不同，即使房价略微上涨，他也更愿意支付较低利率的抵押贷款。 Royal LaPage预测，今年房价将上涨约6%，主要集中在下半年，这将进一步加剧首次购房者的支付能力问题。 "这是在房价和利率之间寻求平衡，"他说。 目前，DeStefano看到了机会。由于多伦多目前是买家市场，潜在购房者能够增加更多条件，比如房屋检查和价格降低，并且如果他们觉得房价太高，还能进行谈判。 "我刚刚帮助一位客户在最近的购房中节省了17万加元，" DeStefano说。"购房者目前拥有很大的议价空间。" 但即使市场已经向购房者倾斜，对于首次购房者来说，这仍然是一个艰难的市场。 对于Gilliver来说，他看到的大部分住宅要么是需要修缮的，要么是需要彻底整修的“翻新工程”，整栋房屋都需要重新装修。这让人感到沮丧，因为尽管他的家庭为他们的第一套房子存下了相当可观的款项，他们现在也不得不把翻新成本考虑进他们的储蓄中。他说，虽然位于King City这座曾经的教堂基础良好，但需要做的工作太多了。 “这让人沮丧，因为就是市场好转，它仍然感觉遥不可及。”

加拿大央行正面临著房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力的困境。加拿大央行行长麦克勒姆（Tiff Macklem）表示，新宣布的国际学生入学上限应该有助于缓解租金价格上涨。 麦克勒姆周三（24日）接受加通社专访时表示：“本周你看到政府限制了学生签证。”他认为，这将有助于在未来减轻租金的压力。 联邦移民部长米勒(Marc Miller)周一宣布，限制国际学生入学人数上限，将会削减35%国际学生签证数量，为期两年。 做出这项决定的部分原因是人口强劲成长给房地产市场带来了压力。 许多经济学家都认为，限制新发放的学习签证数量可能有助于缓和租金价格上涨，但作用有多大就尚不清楚。 BMO首席经济学家波特(Doug Porter)表示：“虽然我可以看到（房价）增长率和租金略有下降，但我实在怀疑租金是否会朝相反的方向发展。” “所以我相信，底线是，未来几年我们仍将面临相当严重的租金通膨问题。” 图：加通社 加拿大央行自2022年3月开始提高关键利率以来，在对抗通膨方面取得了重大进展。整个经济体的价格成长速度正在放缓，商品和服务价格飙升的情况也越来越少。 尽管通膨率要达到央行2%的目标道路上遇到坎坷，但已变得更加可控，去年12月份降至3.4%。 然而，央行正面临另一个棘手的问题：房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力。 波特表示，在正常情况下，加拿大央行可能还可以忽视住房成本的急剧上涨。 但通膨持续两年高于目标水准之后，央行不可能再坐视不理，因为这可能会导致通膨预期上升。 “我们确实预计食品价格将继续下跌，”麦克勒姆在周三的采访中表示：“我承认，房屋市场更难预测。” 12月份，房屋和租金成本比一年前高出6%，大大超过了整体通膨率。 Rentals.ca和市场研究公司Urbanation的数据显示，加拿大去年12月的平均租金年增8.6%，达到每月2,178元的历史新高。 当被问及如果房屋价格继续飙升，央行如何设想将通膨率恢复到2%时，行长表示，其他经济领域的价格增长放缓，抵销了住房成本的上涨。 “你需要看到（通膨）的一些其他组成部分进一步减速，”他说。 Desjardins董事总经理兼宏观策略主管曼德斯(Royce Mendes)表示，央行应该保持耐心，并允许房屋价格上涨随著时间的推移而缓解。 他表示，过度激进和长时间维持高利率将导致严重的经济痛苦。 曼德斯警告说：“如果央行希望在短期内将总通膨率降至2%，将所有其他通膨率降至几乎为零，他们将不得不压垮经济。” 由于多种原因，住房负担能力一直是加拿大疫情后的一个主要问题，其中包括人口强劲增长加剧了本来就存在的住房短缺问题。 西安大略大学(Western University)住房专家兼经济学教授莫法特(Mike Moffatt)表示，涌入加拿大的国际学生给房屋市场带来了压力。 他说，临时居民的增加意味著成千上万的人正在争夺较低成本的出租单位，投资者正在购买房产以改造成学生宿舍。 然而，央行的政策决定也提高了房主的抵押贷款利息成本，从而导致房屋价格上涨。同时，当融资成本昂贵时，也会影响房地产开发商建造的愿意，导致房屋供应压力更大。 曼德斯表示，货币政策对住房成本的影响充其量是“模糊的”。 “最坏的情况是，加拿大央行的升息政策实际上在一定程度上助长了房屋通膨，”他说。 过去几个月，央行更加直言不讳地表示其控制住房成本飙升的能力有限。 随著越来越多的新移民进入本国，租金也随之飙升。 “加拿大住房的结构性供应问题长期存在，”麦克莱姆说，“随著最近移民的迅速增加，更加剧了这个问题。” 当谈到人口成长对通货膨胀以及央行货币政策决定的净影响时，行长并没有给出答案。相反，他指出，人口成长透过住房加剧了通货膨胀，但同时，缓解劳动力短缺有助于缓解价格压力。 曼德斯和波特都估计，最近的人口成长导致了通货膨胀的上升。 尽管加拿大的住房挑战预计将在短期内持续存在，但麦克勒姆就乐观地认为，政府最近发布的有关住房的公告（包括提供更多土地和减少繁文缛节），将有助于缩小供需之间的差距。

近几个月来，多伦多及其周边地区的租金价格可能有所回落，但这并不意味着居民的负担能力实际上正在改善，或者市场上众所周知的匪夷所思的出租广告有所下降。 图源：blogto 最新发现的一宗“可怕的租房广告”是在Brampton，房东以非常低的价格——每月350加元出租厨房里的一张床。 能想出这样搞出一个出租空间，不能不说，房东太有才了！ 考虑到大多伦多地区目前的平均租金约为每月2700加元，比较来说这个价格很低，而且还是带家具的，不过该单元有一些非常明显的缺点，一些人认为这使得它难以居住。 图源：blogto 这间厨房兼卧室的广告是周三在Kijiji上发布的。 在广告中包含的单张照片显示了一个不可忽视的事实，即潜在租户将要睡觉的“房间”实际上是一个地下室的厨房，单人床夹在支撑柱和墙之间，床头距离厨房水槽和柜台仅有几英寸。 图源：blogto Kijiji上发布的广告称：两居室地下室有可共享空间，并宣传该出租房靠近当地的大学和学院、银行、杂货店和公共交通。 图源：blogto 正如许多人在社交媒体上指出的，这个睡眠区域还可以方便地提供早餐和晨间咖啡；Reddit上的一位用户对这个空间评论说：现在你实际上可以一睡醒就闻到咖啡的味道了！ 不过，最近在多伦多这并非唯一奇葩的出租广告。 除了无数的上下铺位、共享卧室甚至共享一张床的广告之外，许多房东还创造了可疑的临时房间，试图租给预算有限的人。其中至少包括一个其他“房间”，实际上只是厨房角落里的一张婴儿床。

温哥华一幢92年房龄的老屋最近以近300万元的价格成交，而上一手屋主于1978年购入时，仅花了55,000元，房价于46年间翻了逾50倍，令人震惊。 据Zealty称，位于温哥华西13街（West 13th Ave.）3415号的物业，估值为2,493,300元，周三以2,852,000元的价格出售。 // 根据地产放盘和Mortimer的数据显示，该物业上一次交易是在1978年，当时以55,000元的价格出售，46年间，房价上涨近280万元，即使与房屋估价相比，也高出了近36万。 放盘资料显示，该物业建于1932年，拥有三间卧室和三间浴室。 为甚么这样的房屋售价如此之高，远高于评估值？此次成交引发了许多讨论。 尽管这幢房子已有92年的历史，但外观和感觉上仍显「年轻」。                 列表上写道：「厨房经过翻新，可以俯瞰着令人愉悦的花园和露台，从中享受夏日乐趣。」 该住宅面积为2,555平方呎，并设有私人庭院。 一般来说，购买这种房龄的房子往往是出于重建目的。尽管如此，从网上的反应看，仍有不少人是真的很想入住位于温哥华西区基斯兰奴（Kitsilano）的这所房子里，并愿意为此支付上述价格。 对有人愿意花这么多钱买这幢房子，社群媒体X上的许多用户为此感到震惊。 DH News报道指，网友汤姆（Tom@tholder）表示，「天哪，这真令人沮丧，那是一幢破烂的房子。真的是欲哭无泪。」 另一位X用户高尔(Ray Gaur@raygaurca)表示，这次销售「绝对疯狂」，尽管有些人并不感到惊讶。 但网友Canada Bound@twototangotwo就认为，如果在距离该物业两个街区之外空铁站建成，将会升值3倍。 图：Zealty  

最近有列治文房东在2024年初 收到了市政府的罚单 还不是一张，而是一天内收到三张!! 加上Strata 的额外罚款 每天高达$1000加元 总共$2500的天价罚款 都是因为自己的出租公寓 被判定为短租房。。。 让许多房东大呼不公平!! 然而，今年四月份 新的BC省短租房禁令即将生效 许多Airbnb业主试图在最后捞一笔 但某地区更多人在"恐慌抛售" 比如维多利亚的短租房 2017年以42万价格买入 The Janion大楼的250尺公寓单元 如今能卖到35万元就谢天谢地了。。 还有人在维多利亚内港的464尺的单元 挂牌价为46.7万，最后在去年11月底 以30万的价格出售，打了6折 去年10月BC省宣布打击短租房 温哥华岛上的小户型就卖不动 面积为300尺、挂牌价为37.5万元 几乎无人问津。。 BC省限制每天约有 28.000 个短租单位 比一年前增加了 20% 所以5月开始 BC省政府将开始实行新的短租房法规 维多利亚市将受到新规则的影响 这个新规定和目的是 让短期租赁 (short-term rentals) 重新成为市民的长期居所 去解决房子不够，房租飙涨的问题。。 就跟大温地区当时出炉限制一样 问题有解决吗?? 房租还是在涨，房源还是在缺啊 只是罚单变多了，呵呵 各个大楼管理员专门盯着网上平台 包括Airbnb、VRBO、Expedia 及FlipKey 寻找短租的房源，针对性的开罚单 有的房东甚至不知道自己的出租房 被房客拿来“贴补家用" 就被罚了。。。 在2024年BC省也宣布 将会严打短租房源 成立省级短租合规与执法部门 其中包括： o 增加对于违例经营者的罚款，以支持市政府执行附例，并要求短租平台提供 数据，以加强市府的执法; o 要求网上短租平台与省府分享数据，让省政府能向地方政府提供相关资料， 以协助市府执法，并支持省及联邦的税务审核工作; o 要求短租平台在招租广告中必须附有从市府取得的商业牌照号码，并迅速删 除没有相关资料的招租广告，以确保经营者遵守所属地区的规定;以及 o 赋予各个区域局发放商业牌照的权力，从而更有效地监管市郊地区的短租活 动。 o 在人口达一万或以上的城市中，经营者仅可在其自住物业*提供短租 (*允许 在自住物业及加设的一个第二套间，或后巷屋/后园套间); o 即将推出的新法例将会列明豁免自住物业要求的地区，包括 14 个度假区、 山区度假区、人口不足一万的城镇 (距离较大城市 15 公里范围内的城镇除 外) 及区域选区等等 更多相关细节 大家可以去政府官方查询 https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/short-term-rentals 也就是说短租BnB市场红利 基本上以及被扼杀。

真的降了！大温租房市场大震动，几家欢喜几家愁啊，你是哪一种？ 最近，Rentals.ca发布了2024年度1月全加拿大租金报告。 图片 dailyhive 2023 年 12 月，加拿大所有住宅物业类型的平均租金价格创下历史新高，达到 2178 刀，比上年同期增长 8.6%。 在过去两年中，加拿大的租金要价总共上涨了 22%，即平均每月上涨 390 加元。 图片 rentals.ca 继2022年上涨12.1%和2021年上涨4.6%之后，2023年租金上涨8.6%。 最近五年租金要价年均上涨4.9%，其中2020年因疫情影响曾下降5.4%。 过去一年中，全国范围内一居室公寓的租金增长最快12.7%，平均达到1932刀。Studio租金增长紧随其后，增长11.9%，平均租金为1552刀。相比之下，两居室和三居室增长较为缓慢，近10%左右。 虽然全国租金都在涨，但是大温却开始悄悄降价。 图片 rentals.ca 温哥华市12月的租金价格开始大跳水。 根据Rentals.ca的数据，12月份温哥华市一居室公寓的平均租金为两千七，环比11月下降了5.8%。 在加拿大第二贵的租房市场本拿比，一居室公寓的价格为两千六，环比下降了3%。 同样，加拿大最贵的主要市场，温哥华和多伦多的公寓租金价格，均在 2023 年出现大幅放缓。 温哥华公寓的租金要价全年平均下降 0.7%至3059刀。12月，多伦多的公寓租金较去年同期仅增长 2.1%，平均为2832 加元。 但是，无论价格如何浮动，温哥华市的租金价格始终位于加拿大榜首。 全加拿大中小型公寓租金价格TOP4均位于BC省内，按序为：北温哥华（3361加元）、本拿比（2928加元）、列治文（2898加元）和高贵林（2886加元）。 图片 rentals.ca 值得注意，余下的排名中六成的高租金城市都在安省。 再加上2024央行利率即将更新，牵动房市的最新利率即将出台，是加还是降？ 加拿大央行 (BoC) 将于1 月 24 日星期三发布今年的首次利率。 2022年3月至2023年1月，加拿大银行8次宣布加息，将基准利率上调至4.5%。 今年3月和4月，央行连续两次宣布维持基准利率不变，6月和7月再次加息至5%，9月和10月维持基准利率不变。 在 12 月份的最后一次更新中将关键利率维持在 5% 。 CanWise 抵押贷款机构总裁 James Laird（詹姆斯·莱尔德）对此表示，“如果加拿大央行宣布除了保持隔夜利率之外的任何决定，那将是令人震惊的。” 莱尔德表示，1月24日利率更新，将影响2024年房地产市场是否迎来强劲的开局，若再次加息将意味着等待2024年房地产的则是“地狱模式”。 房市是否会因利率更新而“变天”，就让我们拭目以待吧！

加拿大的一名华人房地产经纪人，因为借给客户5万元，让其支付温哥华列治文一处房产的定金，他因职业失当被处以近2.8万元的罚款。 去年，现就职于Amex Broadway West Realty的Vicky Wang，被发现在她的贷款中制造了利益冲突，并犯下职业不当行为。 前卑诗省房地产委员会，现为卑诗省金融服务管理局（BCFSA），在收到客户投诉后对Wang的交易进行了调查。   他们发现，Wang在2016年提供了这笔借款，当时该客户没有足够的钱支付定金，对购买该房产“犹豫不决”。   事件发生时，Wang还是Sutton Group West Coast Realty的一名房地产经纪人。 尽管Wang声称这笔钱是出于友情而提供的，但BCFSA听证会官员Andrew Pendray认为，Wang借钱更有可能是为了获得销售佣金。 如今，在最初判决的近六个月后，BCFSA决定对Wang和她的公司——Vicky Wang Personal Real Estate Corporation进行处罚。 在1月5日发布的一项决定中，Pendray要求Wang和她的公司支付5,000元的行政罚款，以及近23,000元的执法费用。 Pendray认为Wang犯了“单一的不当行为”，并没有涉及“一个无力负担的客户”。客户主动申请了贷款。Pendray指出，没有证据表明客户有任何贷款的负面影响。 然而，他认为造成利益冲突的行为，以及出于“确保经济利益的愿望”的行为，于是“走向更严重的”不当行为，所以需要做出威慑以保护公众。 Pendray解释说，尽管Wang迫于压力同意向客户提供佣金回扣，以确保借款能够被偿还，另外客户对Wang提起民事诉讼，这些都不能减轻她不当行为的严重性。 他写道：“虽然很不幸，Wang迫于压力向客户降低佣金，但我要重申，她现在的处境是由于她一开始就把自己置于利益冲突之中。” 他认为，向客户提供此类借款成了“站不住脚的冲突”，使公众处于危险之中。应该实施行政处罚，以“防止和阻止类似的不当行为”，并“维护公众对该行业的信心”。 他命令Wang在六个月内，在UBC的Sauder School of Business和加拿大房地产研究所的道德课程上接受额外教育，因为她坚称自己“没有不当行为”。 尽管BCFSA要求偿还近2.5万元的执法费用，包括调查费用和法律费用，但Pendray减少了2000元，因为这件事是在没有听证会的情况下以书面形式进行的。 就Wang不同意不当行为的调查结果，Pendray拒绝发表意见。因为一旦她的制裁被发布，她有权向金融服务审裁处提出上诉。 Wang有30天的时间对该决定提出上诉。

卑诗省阿波斯福市(Abbotsford)一幢拥有60个居住单位的公寓屋苑，其租户已经在没有供暖的情况下生活一个多月了，他们在寒流暴雪中仅依靠小型暖炉取暖。 据Global News报道，位于阿波斯福旧耶鲁路(Old Yale Road)的园巷屋苑(Park Lane Manor)门上张贴一张海报称，物业管理公司Cogir Real Estate已了解这一情况，并正「尽快」处理中；然而，这个开放式的时间表并没有让住户满意。 // 租户尤里克(Dennis Yurick)提到最近的寒流时说：「这对每个人来说都是残酷的，很多人都生病了。」寒流给阿波斯福带来了零度以下的气温、冰雨和超过两呎高的积雪。 「我们的暖气费已包含在房租里，现在谁来偿还我们的水电费用？」 Cogir地产公司在一份书面声明中表示，已向所有租户分发了加热器，专业承包商已确定供暖系统的锅炉无法维修复。 该公司公关总监普利奥特(Brigitte Pouliot)写道：「我们的团队正在努力尽快恢复中央供暖系统。我们完全理解损坏的暖气对租户舒适度的影响......此外，我们将继续跟进，以确保租户从所提供的供暖装置中获得足够的温暖。」 普利奥特表示，损坏的锅炉并非「维护疏忽」造成的，虽然花了一些时间才找到合适的替代品，但合约已经签订。 彭宁顿 (Tom Pennington) 在该屋苑从事建筑维护工作，也是租户之一，他说希望新锅炉能在本周末投入运作。他补充说，一旦水电工开始工作，大约需要一天的时间才能让暖气锅炉启动并运转。 租户威金斯(Robin Wiggins)称赞物业管理公司提供了暖炉的做法，并承认修复工作不会「一夜之间」完成。然而，这些额外的电费一直是他关心的问题。 另一位住户弗拉格(Victor Flagg)估计，小型暖炉提供的热能只是暖气系统的三分之一。 该幢建物居住着许多老年人和有复杂医疗需求的居民。 省房屋厅长柯议伦(Ravi Kahlon)获悉此事之后称，该屋苑的情况「极其令人担忧」。 他在电邮声明中表示：「我已确认住宅租赁部门的合规和执法部门已了解这一情况，因此他们可以调查此事并采取任何必要措施，以确保租户的权利受到保障。」 阿波斯福警方也已针对此事立案，并将「采取适当行动，确保受影响者的权益。」 省房屋厅鼓励遇到Park Lane Manor类似情况省民，可致电 1-800-665-8779 联系住宅租赁部门。 (图：Global视频截图)  

两名魁北克房地产经纪人，Christine Girouard和Jonathan Dauphinais-Fortin，因“提交虚假房屋报价”而被判定有罪（guilty）。 但须提及的是，Christine Girouard同时也是真人秀节目“Numéros 1”的明星之一。 房地产经纪Christine Girouard 昨日，魁北克省房地产管理机构纪律检查委员会（OACIQ）公布相关调查结论。 OACIQ表示，Girouard要求她的合伙人Dauphinais-Fortin做出一份“远低于市场要价且包含对卖家无甚吸引力条件”的购买承诺/要约，以便她能够接触合法买家并引诱他们提高报价。 OACIQ在决定书中写道：此种“有预谋的欺诈”纯属犯罪行为，且重复实施多次……相关证据充分确凿，两名经纪人的辩解不被接受。 2023年5月，La Presse报道“Re/MAX公司的房产经纪人会让自己的朋友和家人对他们代理销售的房屋提出虚假报价，以便在合法买家之间制造竞争感，从而推高房屋价格”。 几天后，RE/MAX Quebec宣布与Girouard和Dauphinais-Fortin断绝代理商合同关系，并发表声明称：“这种行为，违背了我们的价值观，违反了既定规则，掩盖了我们整个行业中所有成员的严谨工作，破坏了房地产交易的最基本要素——与客户的信任关系——这是经纪人工作的基石。” 两个月后，两名房地产经纪人的执照被当局吊销。 昨日，在OACIQ宣布决定后，OACIQ监管副总裁Caroline Champagne在一份新闻稿中表示：“委员会的这一决定堪称典范，它提醒我们房地产经纪人永远不要将自己置于利益冲突之中，通过选择使用欺诈性的计划来为卖家客户谋取利益。” “Christine Girouard和Jonathan Dauphinais-Fortin的做法不仅导致买家为房产支付了超出预期的过高费用，而且也极大地损害了整个行业的形象和声誉。这一决定就是想让消费者知道，他们完全可以在自己一生最重要的交易中信任房地产经纪人。”  接下来，两名经纪人将出席稍后举行的制裁听证会。 据悉，“每人每次欺诈”的对应处罚都将是“最高$50,000加元罚款、停职或吊销执照”。由于两人已经被停职且执照已经被吊销，因此，罚款总额成为民众关注焦点。 OACIQ指出，“认为自己遭受过两名房地产经纪人冤枉的任何客户都可以向法庭赔偿基金会申请赔偿。”

  这幢位处北温林山道（Forest Hills Drive）825号的柱梁式中世纪现代住宅，建于1950年，为已故本地名建筑师霍林斯沃思（Fred Hollingsworth）的早期作品。负责代理的经纪称，这是现存为数不多的同类型建筑之一。 房子采用了外露的木梁、杉木护墙板和天花板、石地板、宽大的玻璃窗，设有日式水池及青葱的景观，向和风的设计致敬。 房屋共分三层，居住面积3,865平方呎，有3间半浴室及5间睡房，占地达8,626平方呎。 代理的经纪罗德尼（Trent Rodney）表示，屋主在2016年以307.5万元买下这幢房屋，当时正值市场高峰期，政府还未开征外国买家税。 屋主去年11月叫价328.5万元放售，结果以高于标价的340万元成交。考虑到本地市场近年冷静下来，销售额较一年前同期下降了约50%，这个成交价让所有人都感到兴奋。 更让人意外的是，房屋挂牌后，立即引起了广泛关注。罗德尼说："网页上的点击量超过了100万次。我们收到有400多人要求来看屋，但每次最多只能接待80人。" 地产经纪与屋主保持了5年的联系，终于等到对方因为要搬到其他地方而决定出售，达成了交易。 经过5年联系后，这屋在市场上出现了仅5天，就成交了。据称一共收到3份报价，交易于上月14日完成。 图：WEST COAST MODERNV20

一位房地产专家表示，美国黑石集团（Blackstone）提出的35亿美元收购Tricon Residential的交易显示，即使在经济疲软的环境中，房地产交易仍然存在。 图源：Tricon Residential 上周五，Blackstone宣布已达成协议，将购买这家总部位于多伦多的房屋租赁公司，该公司将进一步扩大其在单一家庭租赁住房领域的业务。 Trez Capital的房地产顾问兼董事会成员Josh Varghese表示，这对双方都是合理的举措，因为Tricon希望在公开市场之外实现增长，而Blackstone则在紧张的市场中寻找住房。 Varghese在周五接受BNN Bloomberg电视采访时表示，我认为它显示出即使在这种差的环境中，对高质量房地产的需求仍然存在 。 他说，我认为宏观经济正在发生变化，利率环境已经稳定下来。 图源：BNN Varghese表示，由于住房市场紧张，目前认为租赁物业是更高质量的投资，而封闭式购物中心和一些办公空间则不那么吸引人，因为人们将购物集中在网上，办公室则因混合或远程工作的增长而空置。 他说，在这种新环境中，其他类型的房地产则处于非常有利的位置。这种新环境是整个北美都存在住房短缺，因此如果你拥有房地产并且可以向租户提供良好的服务，那么从投资的角度来看，你就处于一个有利的位置。 Mizuho Americas的董事总经理Haendel Emmanuel St. Juste也认为Tricon在住房领域的地位使其成为一家有吸引力的收购目标。 他说，Tricon在我们看来处于一个基本面非常好的行业中，美国的住房供应多年来一直处于供不应求状态。 与此同时，TD银行的分析师称交易价格“公平但不是过于引人注目”，因为它符合公司估值的中点。 St. Juste还表示，这笔交易对于Tricon的股东来说似乎是合适的。 他说，从Tricon投资者的角度来看，为了获得这一溢价，获得让你处于两个较大的美国同行给出的竞争报价，对股东来说是公平的。 消息公布后Tricon Residential股价猛涨22%。

随着人们都在忙着预测2024年的房地产前景，2023年遗留的一个问题将继续笼罩着市场：大量房屋将被强制拍卖（power of sale）出售。 大多数抵押贷款协议允许贷款人在借款人未能支付所需付款的情况下强制拍卖出售房产。 抵押贷款公司Butler Mortgage Inc的经纪人兼所有者Ron Butler表示："我们在这里看到的是投机者的崩溃。""你现在看到的大多数情况都是装修翻新出了问题，"他指的是那些为了装修和升级以吸引高端买家而欠下大笔债务的房屋。 在加拿大最大的房地产市场——大多伦多地区目前有数十个强制拍卖的待售房源，随着新的一年法院新申请的增加，这类房源还会不断增加。同时房地产分析师和社交媒体上也一直在晒出最新的证据，证明一批在2022年市场高峰期购买的房子正在以远远低于买入的价格出售。 根据本月早些时候的一篇报道，多伦多圣三一（Trinity Bellwoods）地区一栋重新装修的翻建房屋血亏180万元，被房屋的贷款机构Vault Capital Inc.强制拍卖出售。     根据房产记录，该房产于2019年以205万元的价格卖给了总部位于宾顿的一家公司Emerald Buildings Investment Ltd.。2022年3月，Vault Capital以该房产为抵押贷出了164万元（这笔金额在随后的再融资又增加了）。现在，Vault正在寻求偿还280万元的贷款，此前，多家公司、个人和其他贷方还以该物业登记了另外近290万元的贷款。 Emerald公司创始人Avneep Singh Baidwan表示，这套翻建房屋旨在展示其公司的设计能力。他也承认，如果Vault能找到买家，Emerald很可能会在该项目上亏损。 根据《环球邮报》查阅的房产记录，到2023年底，Emerald公司和负责人仅在其网站上宣传的六套房屋，就积累了超过2200万元的债务。其中大部分都面临被强制拍卖。Baidwan承认，他希望市场能在2023年出现好转的想法是错误的。 Baidwan在接受采访时表示："我们有点过于乐观了。我们当时认为市场不会冲击翻建住宅，但我们错了。所以我们一直在撑着，而且撑了很长时间。18个月，这是一个很长的时间。" Baidwan说，到2023年末，资金紧张的情况变得更加严重，因为出售其整个投资组合的交易失败，当时他只能部分支付每月所欠的几万抵押贷款。 最近，他终于完成了一笔交易，一栋位于密西沙加1386 Glenwood Dr.的房屋最初以430万元的价格买入，后来在2022年12月以549.9万元的价格被强制拍卖出售。他在房子出售后贷方New Haven Mortgage Holding Corp.收回所欠的307.5万元，还有一些剩余资金用来周转。 该房产还有其他贷款，包括ATM Investments & Financial Services Ltd.提供的53.5万元贷款，以及房地产经纪人Robert Piperni于2022年登记的150万元贷款，但Baidwan表示，他的所有合作伙伴都将加入新的项目，他希望在2024年底之前偿还所有贷款。 据悉，目前Baidwan公司还有至少3个物业被其他抵押贷款投资公司强制拍卖，但所有指控均未在法庭上得到证实。相关的抵押贷款机构均未回应置评请求。 据报道，Baidwan于2010年持学习签证从印度来到加拿大，就读于Sheridan College学院，获得了卡车司机和承包商的工作许可，并最终获得了加拿大国籍。 目前大多伦多地区还有很多像Baidwan这样的装修商和投机者，他们的最终命运都将在法庭上等待裁决。

图：温哥华市府 在本地的市中心地区找寻居所，无论是买还是租，价格都难以负担，但透过一种既是租亦是买的「租赁产权」（leasehold）形式，就能够以较低成本购得安居之所。 据《环球邮报》（Globe and Mail）报道，沈雪莉（Shirley Shen，译音）与丈夫原本居于温哥华一个小单位内，但两口子要准备迎来第一个小孩，所以需要较大的住所。他们居住在奥运村（Olympic Village）附近的社区内，这区的两房单位动辄索价250万元，同类单位的租金，一样贵得难以负担。 结果，她和丈夫在2019年以不足100万元的代价，以「租赁产权」形式，获得位于市中心福溪（False Creek）的一幢三房城市屋（townhouse），条件是他们只能得到这个物业18年，之后需要协商续租，续租费用可能高达数十万元。 传统的永久产权买卖，交易内容包括了土地和房屋，但「租赁产权」不包括房屋所在的土地，它是一种在规定期限内，从政府、原住民部落或土地信托机构获得所有权的置业形式。租期通常为99年，到期之后，双方可以谈判延长。 这类合约的条款各不相同，但沈家以约20万元续签了为期约20年的租约，金额远低于他们的购买价。 这种置业形式在亚洲和欧洲比较常见，在加拿大却很少见，通常只在一些城镇或特定类型的房产如度假屋等才有，但温哥华是个例外，在福溪南岸（False Creek South）和善普连岭（Champlain Heights）等地有一些大型住宅区，主要是由温哥华市政府拥有的「租赁产权」物业组成。卑诗大学（UBC）和西门菲沙大学（SFU）拥有的一些土地上，也有由信托机构管理的这类物业。 对于未有能力购买永久产权的家庭来说，「租赁产权」可能是个不错的选择。尽管在获取按揭贷款、藉物业升值获利，以及合约到期时续租存在不确定性方面，都存在着一定的挑战，但其吸引之处也令不少人垂涎。 地产经纪克里斯辛斯基（Jark Krysinski），很多人都被低廉的价格吸引。在市中心西端社区，一房单位仅需30万元，合约期限还剩几十年，而较大的单位和城市屋，100万元以下就有交易，且有20年的租期。 他表示，如果有能力预留保修费用所需的现金，这类物业一般会比租房子好，因为付出的款项是用来购买资产，有部分还是会回到自己的口袋中，而总成本跟租房是差不多。 沈家在新居居住了两年后搬走了，但原因只是在当区找不到托儿服务，否则还是很乐意继续在那里住下去，他们现在仍然持有该城市屋的「租赁产权」，它更成为了租务市场上的抢手货。 借着「租赁产权」获得了较大居住空间的沈女士认为，这种形式的房产还有一个好处，就是有利住户之间建立长久的社区关系。「这个社区有一些非常特别的地方，因为大家都不是投机者，都是长期居民。这跟你住在流动性较大的租用单位所得到的体验，是完全不同的。」

(图：加通社资料图片) 随着加拿大央行预计于1月24日发布利率政策，有地产经纪认为楼市有升温迹象，因为圣诞节和新年假期过往通常相对安静，但今年，买家突然涌现。 据《列治文新闻》(Richmond News)报道，史蒂夫斯顿地产经纪丁内尔(Chris Dinnell)表示，当买家开始出现时，就知道楼市正在升温。这可能是民众普遍预计今年利率可能会下降，在此之前，丁内尔认为这是进入市场的最佳机会。 丁内尔说：「如果(利率)确实降低了，那么这将是真正打开了大门。」他解释，尽管利率上升，但2023年列治文所有类型房屋的售价都呈现上涨。 2023年，列治文独立屋的价格整体上涨6.5%，公寓上涨8.9%，连排屋上涨5.2%。总体而言，去年列治文所有类型的房屋都上涨了6%。 丁内尔预计，未来两个月将是购屋的机会点，类似于2020年疫情爆发时，是「聪明人」的进场时机。 50%的卑诗省民没有抵押贷款，年轻人仍可以依靠父母置业。他鼓励人们超越传统的购屋思维，年轻人可以制定一个投资计划，即使是一个5到10年的计划，但制定目标很重要。 丁内尔说他15年前也处于同样的境地，认为他永远买不到任何东西。「直到我改变了心态并制定目标，我才能够进入市场。」他解释，这可能是一套入门公寓，或是出租公寓，不一定是传统有院子的单户住宅。 丁内尔说，年轻买家的心态已发生转变，并不是每个人都在寻找院子和一张餐桌。 「我们的生活方式正在发生变化，我们需要适应。」  

在大多人眼里，有套闲置的房子可以平日里租出去收收租金，做个房东还能不是一件好事吗？ 很多都市传闻里，更是有一些穿着低调的大爷大妈们裤腰带上挂着一大串钥匙，每个月在家坐着就有大把收入。 然而，当房东真的是如此美事吗？在加拿大可真是不一定。   坎瓦尔和他收不回租金的出租屋 图源：Tina MacKenzie/CBC 泪往肚里流：拖欠3万房子还收不回 在安省的布兰普顿（Brampton），一名叫做坎瓦尔（Rajan Kanwar）的房东在 CBC 的采访中直言自己最近不仅金钱上负债累累，精神上也疲惫不堪，他每日奔走只有一个目的：讨回自己的财产。 明明是属于他的东西，为什么讨回来这么困难，这要从几个月，甚至几年前说起。 坎瓦尔于 2021 年 12 月以每个月 4,500 加元的价格将自己位于布兰普顿一栋四居室的房子出租，来为他承担部分需要支付的贷款。 原本一切都很正常，租客每个月都会按时支付租金和水电费，然而，从一开始的偶尔拖欠租金，拖欠到水电费，终于在 2023 年 5 月，租客正式告诉坎瓦尔：自己无力支付这笔租金了。 从 5 月开始，这位租客就没有一次支付过全款租金，并且这样的行为一直延续到今天。 这让坎瓦尔在支付这栋房子每个月高达 9,500 加元的贷款的同时，还因为租客拖欠的租金累积了 3 万加元的损失，可想而知作为房东，坎瓦尔有多么崩溃。 但这还不是最糟糕的，之所以这么长一段时间坎瓦尔都继续让租客住在这栋房子里，并不是他心怀希望认为租客某一天会突然赚到钱把之前拖欠的租金一笔还清，而是经过他多番努力，他竟然无法让这个拖欠租金的租客从属于坎瓦尔自己的房子里搬出去。   坎瓦尔 图源：Tina MacKenzie/CBC 让我们回顾在这段时间坎瓦尔做出的努力，没有人可以说他没有为此努力： 首先在，他向 LTB（Landlord and Tenant Board 安省房东和租客委员会）提交了两份申请，其中，一份名为 N11 的申请以租客同意搬离为理由，要求 LTB 发出驱逐令，根据上个月 LTB 的裁决，他们将租客搬离日期定在 2024 年 2 月。 然而，这一份申请并不顺利，即使 LTB 已经做出裁决，租客却改变了主意，并告诉 LTB 他并没有签署那份 N11 申请表，签名是伪造的。 另一边，他的一份名叫 N4 的申请主旨是让 LTB 下驱逐令使不愿意支付租金的租客搬离，然而，尽管他在七个月之前就提交了申请，目前仍未得到审理。（这意味着，如果租客不愿意，房东竟然收不到租金也难把他们赶走？） 据坎瓦尔所说，在今年 5 月租客告诉自己无法支付租金后，租客签署了 N11 以表达自己愿意搬离，然而现在看起来他反悔了。 目前，LTB 仍然命令租户在明年 2 月前搬出，但有关 N4 申请的听证会仍在推迟，因为租客的法律代表携带了 400 多页的文件出席听证会，数量之大让裁决员无法当场做出判决，至今，坎瓦尔并没有得到新的听证会日期。 漫长的纠纷让坎瓦尔情绪很糟糕，他不断表示，自己只想让他们偿还拖欠自己的钱。 然而，根据一位专门处理相关纠纷的律师助理佩奇（Elaine Page）所述，即使最终 LTB 下令还款，坎瓦尔会收到这笔钱的可能性”微乎其微”。 房东陷阱：租客信息竟然全是造假 这种无奈不仅发生在坎瓦尔身上，加拿大的很多房东都面临这样让人头疼的状况，对于很多依靠租金收入来维持生计的小房东来说，如果碰上这种租客更加是一个噩梦。 生活在安省密西沙加（Mississauga）的一位单亲母亲罗尚卡尔（Tozheg Roshankar）在挑选租客上格外谨慎，因为她需要这笔每个月 2,450 加元的租金来抚养自己的女儿和照顾自己的母亲。   罗尚卡尔 图源：Farrah Merali/CBC 在租客名单上，这样一位女士似乎是一个不能更加合适她心意的理想租客：良好的信用评分，可靠的就业证明和近期的三份工资单，之前房东的推荐信，以及，这位租客同样是一位单身母亲。 罗尚卡尔表示，同为单身母亲，她理解这个群体面对的挑战，因此她愿意给这位女士一些支持，将房子租给她。 然而，事情并没有像她想象的那样发展，迟交的租金，被退回的支票，这一切让罗尚卡尔感到担忧，因为这栋房子是她唯一一套出租的财产。 在她感到不对后不久，她读到了 CBC 上的一篇文章，里面是一位房东描述了自己的租客使用造假的文件来申请租住他的房子，然后在入住后就停止支付租金。 更糟糕的是，罗尚卡尔在里面发现了一个熟悉的名字：Shasteven Reid，这也是她的新租客的名字。 对她来说，一方面，自己想要帮助另一位单身母亲的愿望，原来只是一场骗局对她来说毫无疑问是一场打击，另一方面，租客不断拖欠房租和水电费更是对她经济状况的噩梦。 她在今年 8 月向 LTB 提出了驱逐申请，但一直到 10 月仍未收到听证会日期，据悉，即使收到了通知，也可能仍然需要 8 到 10 个月的时间来处理，这意味着这段时间里，她的房子不仅会被一个拖欠租金的租客占据，她也会损失很大一笔收入。   罗尚卡尔的出租屋 图源：Tozheg Roshankar 另一边，罗尚卡尔也向警方举报了租客的欺诈行为，其中包括租客两次租房提交的安省驾照显示了同样的姓名和不同的出生日期，然而，警方告诉她这需要一年多的时间来审查文件。 在这批“不幸房东”中，还有一些人甚至因为租客不愿意搬走而面临着自己有房却无家可归的现状。 谁能想到，原本以为出租房产可以缓解自己经济压力，却成了把他们推向财务混乱的一件祸事。 案件越积越多，申请越等越久 之所以房东维权如此无力，很大一部分原因在于在大流行期间，LTB 积压了太多类似的案件。 在 2020 年期间，LTB 暂停运营了长达 5 个月，这无疑让他们堆积了大量案件，即使在大流行结束后，情况反而越来越糟糕。 根据 LTB 的最新数据显示，截至 2023 年 5 月 LTB 积压了高达 53,000 件案件，这导致房东们需要花费数月，甚至数年的时间来等待一纸驱逐令让这些租客从他们自己的房子里搬离。 对比 21 年 3 月积压的 35,000 件，我们可以看出 LTB 糟糕的效率是一方面。 而另一方面，近年来的经济萎靡和房租飞涨也在加剧房东和租客之间的紧张关系，并导致此类申请越来越多，这意味着无论是房东还是租客，他们提交申请后需要等待的时间都越来越长。 但还是不得不感慨一句，这些无赖租客可以长期拖欠房租死不搬离，作为房东却只能日复一日老老实实等待一纸驱逐令，真是遵纪守法反而吃亏。

在过去很长时间里，加拿大有不少人都会通过买来旧房屋翻新装修后重新卖高价来赚取收益，然而，最新分析指出：这类靠房子致富的方法可能在 2024 年行不通。 事实上，2023 年的房地产市场已经给这些靠翻新装修房屋致富的投资者们沉重的打击。社交媒体上 X 网友列出一套多伦多最贵社区的独立屋就是惨痛的教训。 这套位于 61 Shannon Blvd. 的独立屋最近被贷款借贷方挂牌出售，挂牌价格只有 359.9 万元，相比一年前房主的挂牌价格 539.8 万元降价幅度高达约 180 万加元。   根据房产交易记录，该房产于 2019 年以 205 万元的价格卖给 Brampton 的一家房地产投资公司 Emerald Buildings Investment Ltd.。 2022 年 3 月，Vault Capital 以该房产为抵押提供贷款 164 万元（这笔金额在随后的再融资中增加），当时正是安大略省房地产估值泡沫的顶峰。现在，Vault 正在寻求 280 万元的债务偿还，在此之前，这套房屋还以抵押的方式给多家公司、个人和其他贷方，共登记了近 290 万元。 Emerald 公司的创始人 Avneep Singh Baidwan 表示，即使能找到买家，Emerald 很可能会在该项目上还是亏损的。   根据媒体调查，Emerald 公司的债务已经超过 2200 万加元，这与其公司网站所宣传的 6 套房产有关。现在许多翻新装修后挂牌的房屋都是在面临着债务和索赔，Baidwan 称，这是在 2023 年市场调整期对于未来期望值的错误判断造成的。不管这座房屋究竟花了多少钱装修的，但房地产经纪人 Scott Ingram 认为，这套房屋最终都不可能实现收支平衡。他介绍说，这套房屋所在的社区及其周边，历史上只有 3 套房屋售价超过 500 万，而且要么房子很大、要么更加独特，因此这套房屋最初希望以 500 多万出售其实定价本身就是错误的。 巴特勒抵押贷款公司（Butler Mortgage Inc.）的经纪人兼所有者 Ron Butler 表示：现在市场中很多房产投资失败的案例，都是由于翻新转售投资而造成的。那些房主通常已经背负了巨额债务来进行翻新和升级，目标是吸引更高收入买家。然而，投机的崩溃可能并不是发生在一瞬间，一段时间后，崩溃才会出现。在加拿大最大的房地产市场，大多伦多地区，有数十个待售房源就像这套房屋一样，都是由贷方申请法院销售、或是类似情况。这可以看出在在市场高峰期购房的买家们在转售时面临的巨额损失。 Baidwan 表示，2023 年末现金紧缩情况变得更加严重，因为出售其整个投资组合的交易失败，当时他只能部分支付每月所欠的数万元抵押贷款。Baidwan 是于 2010 年持国际学生签证从印度来到加拿大，在谢里登学院 (Sheridan College) 学习，获得了卡车司机和承包商的工作许可证，并最终获得了公民身份。比 Baidwan 规模更大或更小的翻新者和投机者的最终命运仍在法庭上解决，但 Butler 认为，这种蔓延不太可能蔓延到抵押贷款投资公司和信用合作社的 B 级贷款领域之外。因为，这类贷款都是为了避开压力测试的要求，而银行是不会借钱给这些人的。

温哥华空置公寓的租金较夏季高点略有下降，这意味着现在是一年中寻找公寓比几个月前更便宜的时候。 租金仍较去年大幅上涨，因为温哥华市公寓成本的上涨速度远快于通货膨胀。 // Zumper 的最新租金报告发现，平均温哥华一房和两房公寓的租金要价比去年同期高出 9%。 夏季租金要价攀升至最高点，但现在已降至一房平均租金 2,700 元，两房平均租金为 3,890 元，较上个月分别下降 1% 和 3%。 Zumper 的数据与另一个追踪价格的租赁平台 Rentals.ca 一致。Rentals.ca 也将温哥华一间一房的平均租金定为 2,700 元。 温哥华仍然是加拿大租金最贵的城市，多伦多排名第二，本拿比排名第三。 温哥华岛的维多利亚排名第四。 加通社资料图片

一些面临被驱逐的租户向房东索要数千甚至数万元现金补偿，有些人认为这是利用安省的政策漏洞，有些租客则认为是公平的补偿。 佩玛·泽拉说，在她的房客拒绝离开她拥有的房子后，她考虑破产。当泽拉和她的丈夫需要搬回多伦多东区已出租的房子时，她说房客告诉他们，即使租约到期，他也不会离开，停止支付租金，并很快试图「达成协议」 ，要求收取 50,000 元才肯迁。  “这还是我的房子吗？” 「当他第一次说『不』时，我简直难以想象」他说不会离开。我想：「这是我的房子。 怎么有人能做到这一点？」泽拉说道。 「当他向我要钱时，我想：『你怎么敢？』」 这个屋主所处的情况被称为「现金换钥匙」，这是合法的，租户寻求或房东提供金钱让租户在约定的时间和平离开。  但律师助理和房东表示，一些租户利用安大略省房东和租户委员会（该委员会负责解决房东和租户之间的纠纷）的长期拖延，提出了比以往更高的现金换钥匙要求。  2020年，为了省钱，泽拉和她的丈夫决定将房子出租出去并与家人住在一起。 他们以每月 2,100 元的价格出租了这套三房单位，租期为两年。  2022 年初，他们需要搬回来，因为他们无法再与家人住在一起。 泽拉 表示，他们一直等到租约到期，并给予了所需的 60 天期限。通知租户搬出。 房东：只是想活下去 「这种事发生实在是太错误了，而且感觉没有任何责任。我们是努力工作的人，只是为了生存。」泽拉说道。 在租客拒绝搬出后，泽拉向房东和租客委员会提出驱逐令。那是2022年6月，但泽拉很快发现她可能需要等待一年才能获得听证会。 与此同时，她的房客停止支付租金和水电费。虽然他后来搬走了，虽然泽拉最终也没有支付他要求的金额，但租客现在欠她 4 万多元。她不确定自己是否能将到这笔钱。  然而，泽拉表示，她发现自己所处的情况让她考虑破产，甚至卖掉房子，因为在没有租金的情况下，她承担的抵押贷款成本不断增加，而她的家人在等待贷款时被迫租一套自己的公寓。「没有地方可以去寻求正义。我感到孤立无援，但我也不敢相信这种事会发生在加拿大。」她说。 「我觉得这个(房产纠缠)系统出了问题，因为如果我们的系统正常工作，就不会给像他这样的人玩游戏的空间。因为他们知道没有责任，所以他们可以逃脱惩罚。」     租户联合会执行董事也被屋主逼迁 乔迪·登特（Geordie Dent）是多伦多都会租户联合会的执行董事。他表示，肯定有很多租户利用房东和租户委员会的延误作为杠杆来获得更好的现金交易。 但他又表示，多伦多的租金从未如此之高，因此，如果租户被迫搬家，考虑到当今的租赁市场，他们应该得到公平的补偿。2023 年，全国平均租金再上涨 11%，多伦多仍然是全国最昂贵的城市之一。 根据 Rentals.ca 的数据，一房单位的平均价格为每月 2,594 元。 作为一名房客，登特也发现自己别无选择，不得不搬出居住的地方。「我被要求离开这处房产，当你被驱逐时，那简直是地狱。不知道会发生什么的不确定性，令人沮丧，压力很大，而且代价高昂。」 登特说，他在自己的单位里只住了一年，房东就说他需要搬进去。他说「我和大多数租户都在寻找稳定的住所。被告知必须搬家是极其困难的。我不得不支付更多的租金，搬家会产生很多费用。」 登特说，租户支付租金后也享有一些权利。 要多少钱才可以换钥匙？ 没有人能确切地说出有多少笔现金换钥匙的交易，因为这些交易是在法庭之外解决的。  竟要多少钱才可以换钥匙？一些律师助理表示，他们的业务正在蓬勃发展，过去几年现金换钥匙的需求猛增，究要求从两个月的租金和搬家费到数万元不等。 多伦多 Stonegate Legal Services 的律师助理 迪丽丝专门为安省的房东提供服务，她表示，2020 年她的公司处理了约 400 宗现金换钥匙交易。 2023年，处理量超过1000宗。迪丽丝说：「我们有一些租户的要价超过10万元。一些租户甚至要求房东为他们购买一块土地 ...... 我们还有其它租户要求房东为他们购买房产。」 其它律师助理表示，他们也看到租户的需求有所增加，要求比以往任何时候都高得多。      房东和租户委员会处理案件的等待时间「令人难以忍受」 2023 年春季，安省监察员办公室发布了一份报告，描述了房东和租客的案子等待时间「令人难以忍受」并呼吁进行彻底改革。报告指出积压案件超过 38,000 件。其中90%是给等待听证会的房东的。 这种情况是加拿大住房危机产生影响的另一个例子。一些租户倡导者表示，这种权力转变早就应该发生了。 多伦多都会租户联合会的执行董事登特说，「房东一直在使用他们的权利，几十年来他们一直享有很好的待遇。在我们正在经历的整个租赁危机中，房东一直在打开鱼子酱并开香槟。」 「租户只是在使用这种新发现的权力。他们只能从房东那里得到一些面包屑。」 登特说，他听到的第一个问题是「自用」问题。当房东说他们想搬回去或让家人住在那里时，就会被驱逐。但他认为这些说法经常被用来驱逐租户以提高租金。 根据房东和租客委员会的数据，「根据 2022 年和 2023 年前 9 个月的比较，截至 2023 年 10 月，N12 表格自用申请的数量增加了 77%。 房东诺玛·达席尔瓦 (Norma Da Silva) 也发现自己陷入了现金换钥匙的境地。她说她的房客要求一个「巨大」的补偿才会离开她在多伦多皇后西区租给他的阁楼。这是教师达席尔瓦的第二处房产，她说她需要卖掉它，因为利率上升意味着她无法再承担其费用。 她想卖出阁楼，因此她给了租户 60 天的期限。注意。她还给了他一笔钱让他离开。在安大略省，房东必须支付一个月的租金。她不愿透露财务细节，但表示她最初的报价是一个多月的租金。她说，随着截止日期的临近，她的租客告诉他，除非她向他支付更高的金额（她说她无法支付），否则他不会离开，并且卖房无法按时结束。 房东达席尔瓦表示，她焦急地等待房东和租户委员会的听证会，但最终选择与租户达成以现金换钥匙的协议。她不愿透露和解条款。她说， 「真是令人震惊，房东和租客委员会无力解决问题，感觉就像在狂野的西部。」 专家表示，全国各地的房东和租户委员会办理的案件都出现了延误，这是导致「现金换钥匙交易」激增的一个因素。  麦吉尔大学城市治理研究主席戴维·沃克斯穆斯 (David Wachsmuth) 表示，「我们首先在魁北克省开始注意到这种趋势，但现在你当然也可以在卑诗省和安省看到。」 CBC 联系了房东和租户委员会征求意见，该委员会表示，「为了支持减少积压，自 2023 年 5 月起，房东和租户委员会已任命 35 名全职评审员和 27 名兼职评审员。截至 2024 年 1 月 1 日，共拥有 70 名全职评审员和 58 名兼职评审员。」委员会预期一些申请等待时间已经开始减少，并且有信心来年等待时间将继续减少。 (图：Pexels)