地产

RioCan在哈德逊湾合资企业中遭遇2.09亿美元的估值损失 根据dailyhive报道，RioCan房地产投资信托基金（REIT）公布了季度亏损，并由于对哈德逊湾公司（HBC）的重大债务风险而下调了年度盈利预测，该公司近期寻求了债权人保护。 在2025财年第一季度的报告中，RioCan披露其与哈德逊湾的合资企业（JV）估值损失总计2.088亿美元，这一损失源于HBC今年早些时候根据《公司债权人安排法》（CCAA）提出的申请，而REIT对此在法庭上正式表示了反对。 报告中称：“在2025年第一季度，我们对合资企业的投资进行了减记，以反映当前的重新租赁假设。尽管我们理解这一情况的不确定性引发了一些担忧，但我们认为市场对RioCan的反应与我们对HBC的风险暴露和保住至少部分价值与收入的能力是不成比例的。” 由于HBC提交了CCAA申请，RioCan-HBC合资企业的某些债务处于技术违约状态，但CCAA法庭已延期执行，以使RioCan-HBC合资企业能够作为借款方受益。 投资物业公允价值损失为1.525亿美元，针对未来新租户（租金低于现有租金水平）的融资租赁应收款预计信用损失准备为2450万美元，直线租金应收款减记为2330万美元，以及RioCan对合资企业账面价值的减值损失850万美元。 因此，截至2025年3月底，RioCan在合资企业中的估值维持在4140万美元，占REIT总股本的0.6%。这一数字较2024年12月底2490万美元的估值下降约2.08亿美元，当时合资企业占公司总股本的3.3%。 报告中指出：“我们致力于保护单位持有人的利益，并利用我们的专业知识来确保合资企业内物业的最佳结果。合资企业内的大部分贷款对RioCan并不追索。我们将谨慎分配资本，以投资那些具备增值潜力的物业。值得积极看待的是，合资企业的解散消除了投资组合中原本令人质疑的部分，随之而来的商业模式将更加简单、强大而具韧性。” “信托基金继续追求所有可用的商业和法律手段，将充分利用其广泛的租赁和开发能力，为RioCan-HBC合资企业内每个物业实现最佳结果。” 该合资企业共拥有12个哈德逊湾门店，包括五个永久产权商店（温哥华市中心、蒙特利尔市中心、卡尔加里市中心、渥太华市中心以及温莎的德文郡购物中心）和五个主租物业（多伦多的约克代尔购物中心和士嘉堡市中心、密西沙加的平方一购物中心，以及蒙特利尔附近的拉瓦尔购物中心和圣布鲁诺步行街）以及两个由合资企业与RioCan共同持有的商店（安大略省的奥克维尔广场和乔治亚购物中心），各占50%的股份。 季度报告指出，RioCan对与哈德逊湾的合资企业承担了两笔贷款的担保。它全额担保了7500万美元的约克代尔购物中心租赁贷款，并担保了渥太华市中心一物业的1230万美元贷款——该金额与其持有的股份相匹配。 作为承担这一风险的回报，RioCan获得了合资企业内其他资产的索赔以保护自己。这些资产目前的价值足以覆盖RioCan在担保时可能面临的任何损失。此外，RioCan还获得了在哈德逊湾目前租金低于市场水平的三处物业终止租约的权利。 哈德逊湾各地的清算销售目前正迅速结束，预计所有门店将在2025年6月底之前关闭。 与此同时，处置该零售商的租约、拥有物业及其他资产（包括其庞大的艺术和历史文物收藏）的程序正在进行中。在接下来的几周内，这些资产的新所有者将有望得到更清晰的揭示。

会议发言人警告卑诗省政策正在抑制全球资本，正当住房需求即将激增。 Rob Kruyt，BIV 根据richmond-news报道，最近的会议中指出，温哥华的房地产市场正在受到经济、政治和技术等多种力量的影响，面临着不同的方向拉锯。 上个月底，超过1400位行业领袖聚集在温哥华，聆听了一系列发言和小组讨论，探讨影响该地区房地产市场的诸多因素——包括美国总统唐纳德·特朗普主导的贸易行动和关税、人口结构变化、资本流动以及行业对人工智能工具的使用等。 加拿大Oxford Properties Group投资部门负责人米罗斯·达基奇表示，加拿大最近的联邦选举结果的重要性远不及该国在移民、税收及商业成本等“关键政策”方面的影响。 “我不确定世界对我们的选举有多在意，”他说。“我们必须理清思路，弄清谁将领导，然后是什么样的立法变化会随之而来，之后我们才能向世界推销我们的政策。” 加拿大拒绝外资以解渴 随着加拿大与美国关系陷入低谷，两国的私人财富可能会在卡斯卡迪亚地区失去多样化的机会，因为资本在两国边界上都出现了退潮，MSCI Inc.房地产经济学负责人吉姆·科斯特洛表示。 他补充道，从美国撤退的全球资本也可能对加拿大及当地产生影响，例如在寻求安全的过程中可能会出现泡沫。 “如果全球投资者在抛弃美国，那这些资金会流向哪里呢？它必须要去某个地方，”科斯特洛说道。 “我真正担心的是：这些资金会不会转向其他资产类别寻找安全？” 卑诗省可能并不会从积压的资本中受益。来自美国投资者、主权财富基金及其他来源的资金正遭到拒绝，海因斯集团的高级董事总经理、国家负责人阿维·特斯库巴表示。 特斯库巴指出，除了联邦禁止外资投资加拿大住宅房地产外，BC省还对开发用地的投资征收20%的税。 “这实际上意味着他们无法具备竞争力，也就是说他们无法在这里投资，这样就完全拒绝了外资，”他说。 他表示，温哥华市和省政府一方面倡导在快速交通沿线进行更多的高密度开发，另一方面却又抵制外资的进入。 “这样的净结果是……住房将变得更加昂贵，”特斯库巴说。 技术与AI对房地产的颠覆 资金流动的减少并不是房地产市场变化的唯一原因。发言者们在最近的温哥华房地产论坛上表示，技术和人工智能也正在引发地震式的变化。 未来学家兼作者德罗尔·波列格在讲话中指出，人工智能正推动向无形资产的转变，这类资产的表现可能高度不稳定，类似于非常相似的好莱坞电影的票房收入差异。 随着技术对更灵活和分散网络的要求，“也许这意味着整个世界会变成一个巨大的WeWork，”他说。 “我们将会看到办公业务的整体需求减少。办公和城市的中心性将逐渐消失，而几乎所有其他事务的需求都将比历史上不够稳定，因此我们的前瞻性规划能力也会减弱，”他补充道。 在这种背景下，波列格表示商业房地产正在不断演变。 “商业房地产不再是像债券一样的资产，机构投资者在决定如何配置资产时也越来越不会把它视为债券的替代品，”他表示。 该领域将越来越被视为一个运营业务。波列格预测，随着时间的推移，市场将减少集中中心，赢家会越来越少。 不过，他也表示，建筑物的业主可以利用软件和人工智能工具来改善和增值用户体验。 “任何资产，无论何时何地，现在都可以变得比以往任何时候都更有价值，”他说。 “你可以用故事和软件吸引人们。你可以通过各种新工具提取更多价值。在每一次互动中你都可以标上价格，可以增加更多层次，使其更加富有体验感。” 因人口变化推动的需求 根据Rennie & Associates Realty Ltd.的顾问副总裁安德鲁·拉姆洛的说法，该省正面临着“前所未有”的人口趋势。 由于前任联邦政府决定限制移民，BC省财政厅预测未来两年将出现人口下降，他表示。 “在第二次世界大战、西班牙流感大流行、经济大萧条，甚至COVID-19大流行期间，我们从未见过加拿大年度性的人口下降，更何况这种下降是由政策造成的。这是前所未有的。”拉姆洛指出。 尽管如此，预计未来二十年BC省的人口将会显著增长，即使移民目标较低，并且更多人迁往更具经济适应性的阿尔伯塔省，拉姆洛表示。 这将导致当地住房需求的显著增长。 “即使在我们看到的这些古怪的移民目标下，我们的住房供应也远低于需求，”他说。 在下 Mainland，拉姆洛预计接下来17年内，人口将增长20%至30%——约70万至110万人。在房地产方面，这一增长需要额外50万到60万套新住房——最低端只有一座素里市的人口，高端则相当于现今素里和列治文的总人口。 “我们需要非常显著的人口和住房增长来适应这些人，”拉姆洛总结道。

大温数以千计的预售柏文买家，正面临房屋价值低于2022年和2023年签约时价值的窘境。与此同时，由于库存增加、房价和利率似乎趋同，为买家提供了优势，一些专家表示，温哥华房地产市场正在朝着有利于买家的方向转变。 综合Postmedia与《温哥华商业杂志》（BIV）报道，根据大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors，简称GVR)数据，大温地区所有住宅物业的综合基准价格目前为1,184,500元，比2024年4月下降1.8％，与2025年3月相比下降0.5％。 前两年售出楼花估价多低于原价 2022年和2023年售出的大部分大温哥华预售柏文（俗称楼花）现在估价已低于原价。如此一来，导致更多的房屋立即被挂牌出售。 目前，按揭机构要求完成销售的评估价中，超过一半的估价都低于原始售价。因此，贷款人只会发放较小额度的按揭。这意味着柏文买家必须透过投入更多现金或再融资，来弥补2022年或2023年柏文价值与现在价值之间的差额，以满足贷款人的期望。 一位与银行、律师事务所和按揭经纪人合作的温哥华估价师对此发出警报，因为这些建筑现在已经建成，开发商正试图完成销售。 “预售价格并不总是上涨的。人们有一种心态，如果以前发生过，那么以后也会发生。”温哥华Adlaw Appraisals的老板劳伦森（Adam Lawrenson）说，“我无法说出确切的数字，但现在超过一半的估价都低于售价。” 他估计，柏文现在价格已比买家支付不可退还押金时低了5%至20%。 卖家急于出手不惜降价求售 这就是为什么越来越多的买家希望出售这些新建或几乎未曾使用的房产，因为市场供过于求和需求不足已导致价格下跌。 “你可以轻松以比预售更便宜的价格，购买全新的单位或一两年的旧单位，因此当我们进行评估并查看当前市场价值时，这一点就会发挥作用。” 随着卖家降价求售，这为未来更低的估价奠定了新基础。 据称，低陆平原的任何地区都无法幸免，但有些建筑物和地区更容易受到“被淹没”的影响。 劳伦森说：“兰里有些地区过度建设，开发商把这些房子空置了6到12个月，希望市场能够好转。但你只能持有一段时间，之后就不得不开始出售。” 北本拿比也有一些建筑，预售买家现在希望在销售结束后立即出售这些单位，有些网站上一次过出现了30套一房柏文放售。 劳伦森说，温哥华市中心有一些售价超过200万元的高端建筑预售单位，其中一些房产的估价已经比原来的价格下降了30万至50万元。 物价利率下降库存却在增加 专事为主要开发商行销的Rennie Intelligence研究，在2021年至2023年期间，投资者约占所有买家的一半。去年这一比例下降至26%。到2025年第一季度，投资者占比仅剩下7%。 根据Rennie Intelligence四月份的研究，大温地区有2,503套柏文已完工但未售出，另有2,337套柏文项目即将完工，总计4,840套，而1月份这一数字为4,700套。 Royal LePage West Real Estate Services负责人迪纳尼（Adil Dinani）表示，不仅如此，加上受到关税引发的焦虑、政治不确定性和投资风险的影响，一些购房者反而认为，外部环境因素及加拿大央行的关键利率持续下调，现在是入市最佳时机，尤其是在柏文和独立式住宅领域。 “随着库存的不断增加，买家确实有了更多选择。”迪纳尼说。 温哥华地区的库存增加为购屋者提供了更多的选择和更大的谈判空间。 根据大温地产经纪协会的数据，4月份大温哥华MLS系统上挂牌出售的房产总数为16,207套，与2024年4月（12,491套）相比增长了29.7%。 这也比10年季节性平均值（10,979）高出47.6％。 大温地产经纪协会经济和数据分析总监利斯(Andrew Lis)在一份声明中表示：“库存水平自2014年以来首次突破16,000套，过去几个月价格保持稳定，借贷成本处于多年来的最低水平。” “这些因素对买家有利，而且由于整个市场条件平衡，任何想要购买的人都有足够的机会。” 虽然目前整体市场还不符合GVR对买方市场的技术定义，但利斯告诉BIV，独立屋市场已牢牢处于买方市场领域，销售与活跃挂牌比率为9.9%。 Sutton Group Realty Services Ltd.总裁麦克雷迪(Ross McCredie)表示，尽管房价经过二十年的大幅上涨后趋于稳定，但一些潜在买家仍然犹豫不决。 而迪纳尼就认为，4月28日的联邦选举现已结束，围绕关税的喧嚣已基本平息，与美国的新贸易协定可能即将达成，对一些购屋者来说，上述有利条件可能只是暂时的。

温哥华四个城市成为加拿大租金最贵市场 对大多数人来说，这可能并不算太意外，温哥华大都会区有四个城市是加拿大租金最高的地方。 根据 Rentals.ca 的数据，北温哥华——而非温哥华本身——是该地区租金最贵的市镇。这一状况已持续了两个月，北温哥华在上个月的报告中也是排名第一。 温哥华、科奎特伦、伯纳比和多伦多位列全国五个租金最贵的城市。 最新的 Rentals.ca 报告分析了2025年4月的租金数据。 在北温哥华，一居室的平均租金达到了每月2,680加元，比2025年3月上涨了0.5%，但相比2024年4月下降了1.4%。 对于两居室单位，情况也是类似但更贵，租金达到了每月3,563加元，比2025年3月上涨了2.7%，但相比2024年4月下降了2%。 科奎特伦的趋势略有反转；一居室的平均租金相比上个月有所下降，但与去年同期相比有所上涨。 在前五个城市中，伯纳比的租金下降幅度最大，一居室的租金同比减少了7.6%。 温哥华租房情况 在报告中提到的所有温哥华地区城市中，素里提供的一居室和两居室租金最低。一居室的平均租金为1,850加元，而两居室的租金为2,421加元。 从报告中列出的主要加拿大城市来看，卡尔加里的租金最低，一居室单位的租金为1,579加元，相对于温哥华的租金来说相对便宜。 如果你感兴趣，整个加拿大租金最低的地方是圣约翰，2025年4月一居室的平均租金为1,015加元，而两居室的租金略高，平均为1,184加元。

温哥华知名房地产公司Rennie进行大规模裁员 据dailyhive报道，总部位于温哥华的房地产营销和经纪公司Rennie本周决定裁减总部四分之一的员工，原因是市场发生了根本性的结构性变化。   在周四发布的社交媒体声明中，Rennie确认已将总部团队从123名员工减少至92名，称这一举措既是必要的，也是痛苦的。 这家知名公司雇佣了房地产经纪人、经纪商、市场营销人员和市场情报分析师，并且以与主要开发商合作推广和销售重要公寓项目（包括预售）而闻名。   声明中提到：“离开我们团队的人都是富有思考和才华的贡献者，他们为我们的文化与业务发展作出了重要贡献。我们承诺会帮助他们顺利过渡。如果您在招聘，请考虑他们。” 此次裁员正值公司所称的“地缘政治、经济、城市可负担性和人工智能驱动的超周期”期间，这是一个迅速而深刻的变化期，Rennie表示这正在永久地重塑房地产市场。 公司指出：“我们在房地产领域所见的变化并不是暂时的，而是结构性的。过去的时代已经不复存在。”这表明房地产服务交付和消费方式正在经历更广泛的转型。 尽管进行了裁员，Rennie表示将继续以清晰和明确的目标向前发展。剩下的92名总部团队将继续支持来自卑诗省、华盛顿州和加州超过300名房地产经纪人。   Rennie还是华特·迪士尼公司在加拿大西部Cotino项目的官方经纪人，该项目是一个即将在加州棕榈泉附近的Coachella Valley落成的迪士尼主题住宅社区。 公司昨日强调，依然致力于提供全面的服务，包括开发、销售、出租、转售和顾问服务。还强调将变得更加敏捷和高效，采用新工具和新方法，以更好地服务于快速变化的环境中的客户。 声明中提到：“对于我们的客户、合作伙伴和同行，我们的承诺并没有改变。您将继续看到我们以细致和一致的态度出现在您面前，做我们一直以来的事情——共同帮助塑造房地产的未来。”   自2022年以来，由于加拿大央行开始加息以应对迅速上升的通货膨胀，住宅销售一直处于低迷状态。虽然加息旨在抑制通胀，但这也显著提高了借贷成本，抑制了对新房的需求或推迟了潜在的购房计划。直到最近，受利率下降的提振，住宅销售出现了一些复苏的迹象，但加拿大央行的这一举措被持续的经济不确定性（尤其是加拿大与美国之间的贸易战）所抵消。 此外，2025年4月，Rennie发布的市场预测报告估计，大温哥华地区未售出的公寓库存预计将在2025年增长60%——从已完成项目的2,179个单位增加到2025年底的3,493个单位。疲软的市场状况可能会持续到今年以后。   大温哥华房地产经纪人协会和弗雷泽谷房地产委员会发布的最新月度房地产表现报告也显示出春季放缓，同时新房源数量有所增加。本周，国际房地产公司Sotheby’s的最新报告显示，温哥华豪宅市场受创，部分原因是贸易战，自2025年2月以来，消费者信心显著下降。 三年前，Rennie还搬离了位于温哥华唐人街的老总部，该地点与Rennie博物馆共用。公司在西一街1650号开设了新总部，位于靠近巴拉德街桥南端的原莫尔森库尔斯啤酒厂旁，而其老唐人街建筑已转变为新的华裔加拿大人博物馆。